Putusan 2496 K PDT 2015 20200522 PDF

am
u b
Direktori Putusan Mahkamah Agung Republik Indonesia
ep
putusan.mahkamahagung.go.id
hk
a
PUTUSAN
R
Nomor 2496 K/Pdt/2015
si
ne
ng
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
MAHKAMAH AGUNG
memeriksa perkara perdata pada tingkat kasasi telah memutus sebagai berikut
do
gu dalam perkara:
PT. DUTA PERTIWI Tbk, berkedudukan di Gedung ITC
In
A
Mangga Dua Lt. 7-8, Jalan Mangga Dua Raya, Jakarta Utara
14430, dalam hal ini diwakili oleh Hongky Jeffry Nantung selaku
ah
Direktur yang dalam hal ini memberi kuasa kepada Rivai
lik
Kusumanegara, S.H., dan kawan. Para Advokat dari Law
Offices Kusumanegara & Partners, yang berkantor di Graha
am
ub
Irama Lantai 2 Suite F, Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-1 Kav.
1-2, Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 10 April
ep
2015;
k
Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I dahulu Tergugat

ah
I/Terbanding/Pembanding;
R
si
Lawan
FIFI TANANG, bertempat tinggal di Apartemen Mangga Dua
ne
ng
Court W 1503, Jalan Mangga Dua Dalam Jakarta Pusat, dalam

hal ini memberi kuasa kepada Syafrizal, S.H., dan kawan. Para
do
gu
Advokat dari Kantor “Tarigan & Farid Law Firm”, beralamat di

Graha Mustika Ratu, 5th Floor #505 Jalan Gatot Subroto Kav.
74-75 Jakarta, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 18
In
A
April 2011;
Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi II dahulu
ah
lik
Penggugat/Pembanding/Terbanding;
Dan
m
ub
1. MUKTAR WIDJAJA, Sebagai pendiri dan pemegang

saham PT. Duta Pertiwi Tbk, bertempat tinggal di Jalan
ka
Sutan Syahril Nomor 12 B Rt. 05/01 Kelurahan Gondangdia

ep
Kecamatan Menteng Jakarta Pusat;

ah
2. THOMAS GONAWAN, S.H, Pejabat Pembuat Akta Tanah

R
(PPAT) di Jakarta yang beralamat di Jalan Pecenongan

es
Nomor 49 A Jakarta Pusat;

M
ng
on
Halaman 1 dari 85 hal. Put. Nomor 2496 K/Pdt/2015

gu
d
In
A
Disclaimer
Kepaniteraan Mahkamah Agung Republik Indonesia berusaha untuk selalu mencantumkan informasi paling kini dan akurat sebagai bentuk komitmen Mahkamah Agung untuk pelayanan publik, transparansi dan akuntabilitas
h
pelaksanaan fungsi peradilan. Namun dalam hal-hal tertentu masih dimungkinkan terjadi permasalahan teknis terkait dengan akurasi dan keterkinian informasi yang kami sajikan, hal mana akan terus kami perbaiki dari waktu kewaktu.
ik
Dalam hal Anda menemukan inakurasi informasi yang termuat pada situs ini atau informasi yang seharusnya ada, namun belum tersedia, maka harap segera hubungi Kepaniteraan Mahkamah Agung RI melalui :
Email : kepaniteraan@mahkamahagung.go.id Telp : 021-384 3348 (ext.318) Halaman 1
am
u b
ep
hk
a
3. KEPALA BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK
R
INDONESIA c.q. KAKANWIL BADAN PERTANAHAN
si
NASIONAL DKI JAKARTA c.q. KEPALA KANTOR
ne
ng
PERTANAHAN ADMINISTRASI JAKARTA PUSAT,
berkedudukan di Jalan Tanah Abang I Nomor 1 Jakarta
Pusat;
do
gu 4. PEMDA DKI JAKARTA c.q. GUBERNUR KDKI JAKARTA
c.q. BADAN PENGELOLA KEUANGAN DAERAH DKI
In
A
JAKARTA, berkedudukan di Jalan Medan Merdeka Selatan
Nomor 8-9, Jakarta;
ah
Para Turut Termohon Kasasi dahulu Tergugat II, III, IV, V/Para
lik
Turut Terbanding;
Mahkamah Agung tersebut;
am
ub
Membaca surat-surat yang bersangkutan;
Menimbang, bahwa dari surat-surat tersebut ternyata bahwa sekarang
ep
Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi II dahulu Penggugat/Pembanding/
k
Terbanding telah menggugat Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I dahulu

ah
Tergugat I/Terbanding/Pembanding dan Para Turut Termohon Kasasi dahulu

R
si
Tergugat II, III, IV, V/Para Turut Terbanding di muka persidangan Pengadilan
Negeri Jakarta Pusat pada pokoknya atas dalil-dalil:
ne
ng
1. Bahwa, Tergugat I adalah sebuah Perusahaan Terbuka, yang didirikan

menurut hukum Indonesia, yang bertindak sebagai Developer dan
do
gu
Pengembang property, dan Tergugat II adalah pendiri dan pemegang

saham Perusahaan Duta Pertiwi Tbk, dan pada sekitar tahun 1993
membangun dan mendirikan sebuah gedung berlantai 4, yang telah
In
A
ditetapkan dalam Akta Pemisahan Nomor 102/DIR/DP/VII/1997, tertanggal

8 Juli 1997, dengan Izin Layak Huni Nomor 8436/IPB/1995, tanggal 1
ah
lik
Desember 1995, yang berlokasi di Jalan Mangga Dua Raya Jakarta Pusat,
yang lebih populer disebut dengan Gedung / Rumah Susun Campuran Mal
m
ub
Mangga Dua Jakarta Pusat, sebagaimana ternyata dalam sertifikat Hak

Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS);
ka
2. Bahwa, bagi Tergugat I dan II seperti halnya Developer lainnya, maka

ep
tujuan dibangun dan didirikannya Gedung / Rumah Susun Campuran Mal

ah
Mangga Dua Jakarta tersebut, adalah untuk dijual dan dipasarkan kepada
R
siapa saja yang berminat, termasuk kepada Penggugat, demi untuk

es
mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya, sesuai dengan prinsip

M
ng
ekonomi;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Bahwa, untuk mencapai tujuan dan untuk memasarkan unit / kios mal yang
R
ada pada Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta in casu, maka
si
seperti halnya Developer lainnya, maka Tergugat I dan Tergugat II sebagai
ne
ng
Developer/Pengembang Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua,
melakukan berbagai cara dalam memasarkan kios mal tersebut dengan
cara - cara yang sangat maksimal dan dengan segala daya upaya dan
do
gu teknik marketing/penjualan pada umumnya, sehingga seluruh kios mal yang
ada pada Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta in casu,
In
A
terjual habis;
4. Bahwa, untuk tujuan sebagaimana terurai di atas, maka salah satu teknik
ah
dan marketing yang dipakai dan dikembangkan oleh Tergugat I dan II
lik
adalah dengan memberikan jaminan dan kepastian hukum bahwa kios mal
yang dijual adalah dengan status tanah dan bangunan adalah Strata Title
am
ub
(Hak Milik) dan tanahnya adalah Tergugat I dan II yang berarti Hak Guna
Bangunan yang berdiri di atas tanah Hak Tergugat I dan II, atau setidak -
ep
tidaknya Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas tanah negara, yang
k
sekarang disebut juga dengan HGB murni (lihat iklan di sepanjang jalan
ah
tentang apartemen yang dibangun yang bertuliskan dan menjelaskan status

R
si
HGB murni atau HGB di atas HPL);
5. Bahwa sesuai dengan undang-undang Rumah Susun yaitu Undang
ne
ng
Undang Nomor 16 Tahun 1985 juncto Peraturan Pemerintah Nomor 4

Tahun 1988 Tentang Rumah Susun, yaitu Gedung/Rumah Susun
do
gu
Campuran Mal Mangga Dua Jakarta memiliki bagian bersama, benda

bersama dan tanah bersama, yang dimiliki secara bersama oleh Penggugat
bersama Para Pembeli kios mal pada Rumah Susun Campuran Mal
In
A
Mangga Dua tersebut;

6. Bahwa, sebagai bukti dan realisasi dari janji dan promosi bahwa Tanah
ah
lik
tempat berdirinya Rumah Susun Campuran Mall Mangga Dua Jakarta

tersebut adalah milik Tergugat I dan II atau Hak Guna Bangunan yang
m
ub
berdiri di atas tanah Hak Tergugat I dan II atau Hak Guna Bangunan yang
berdiri di atas tanah Negara, maka Tergugat I dan II menjelaskan dalam
ka
suatu akta authentik dan dokumen resmi yang disebut dengan Akta Jual
ep
Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), yang ditunjuk
ah
oleh Tergugat I dan II (Bukti P.1);

R
7. Bahwa, oleh karena yang dijual oleh Tergugat I dan II adalah strata title
es
dengan status tanah milik Tergugat I dan II atau setidak - tidaknya HGB
M
ng
yang berdiri di atas tanah Negara, sehingga membuat Penggugat merasa

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tertarik dan membeli 1 (satu) unit kios mal milik Tergugat I dan II tersebut
R
sebagaimana ternyata dalam Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997,
si
tanggal 12 Desember 1997 dengan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah
ne
ng
Susun (SHMSRS) Nomor 556/III Kelurahan Mangga Dua Selatan
Kecamatan Sawah Besar Kotamadya Jakarta Pusat, karena menurut hemat
Penggugat, disamping kios mal tersebut sebagai tempat untuk berdagang,
do
gu kios mal tersebut juga merupakan suatu investasi yang sangat
menguntungkan bagi Penggugat, dimana nantinya tentu akan memiliki nilai
In
A
yang lebih tinggi, dan selanjutnya akan terus dan terus meningkat harganya,
seiring berjalannya waktu, dikarenakan adanya Tanah Bersama, sementara,
ah
sebagaimana yang kita ketahui, harga tanah tentu semakin lama akan
lik
semakin melambung, sehingga Penggugat akan mendapat keuntungan
yang berlipat ganda di masa mendatang. Selain itu Investasi/Aset dapat
am
ub
diturunkan kepada anak dan cucu.( bukti P.2);
8. Bahwa akan tetapi pada waktu akan memperpanjang Hak Guna Bangunan
ep
a quo, yang akan berakhir pada tanggal 19 Juli tahun 2008, tiba-tiba saja
k
Tergugat I dan II, melalui orang-orangnya / karyawan Tergugat I dan II

ah
maupun berdasarkan keterangan dari Kantor Pertanahan Jakarta Pusat,

R
si
yaitu sekitar September 2007, Penggugat mendapat berita yang sangat
mengejutkan, dimana tanah tempat berdirinya unit / kios mal yang telah
ne
ng
Penggugat beli tersebut bukanlah milik Tergugat I dan II akan tetapi Hak
Guna Bangunan yang berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) milik Pemda
do
gu
DKI Jakarta, sehingga dengan demikian Penggugat merasa dibohongi dan

dirugikan;
9. Bahwa, untuk Iebih jelasnya, maka bersama ini Penggugat akan
In
A
menguraikan di atas Hak Pengelolaan (HPL) dengan Hak Guna Bangunan

yang berdiri di atas tanah hak milik atau tanah negara, adalah sebagai
ah
lik
berikut:
A. Ciri-ciri HGB yang berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) yaitu :
m
ub
1) Setiap peralihan ataupun transaksi Iainnya, seperti agunan dan

gadai, hibah, wasiat, tukar-menukar, harus mendapat persetujuan
ka
tertulis dan harus membayar retribusi kepada pemegang HPL (ex :

ep
Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 Tentang Hak Guna Usaha,

ah
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, juncto Surat
R
Meneg Agraria Kepala BPN tanggal 17 September 1998 Nomor

es
630.1-3433, tentang Agunan Sertifikat di atas Tanah Hak

M
ng
Pengelolaan, juncto Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2001); Tentang: Tata Cara Pemberian Rekomendasi Atas
R
Permohonan Sesuatu Hak Di Atas Bidang Tanah Hak Pengelolaan,
si
Tanah Desa dan Eks Kota Praja Milik/Dikuasai Pemda DKI Jakarta
ne
ng
Biaya perpanjangan HGB yang berada di atas Hak Pengelolaan
(HPL);
2) Pajak / Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan
do
gu sebesar 50 % (lima puluh persen) dari nilai objek pajak (ex :
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah dicabut
In
A
dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000,
Pasal 2 huruf b) ( ini sesuai dengan ketentuan Pasal 2 ayat (2)
ah
Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997 juncto Pasal 3 ayat (2)
lik
Undang Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak
Atas Tanah yang menyatakan bahwa Objek pajak yang diperoleh
am
ub
karena waris, hibah wasiat, dan pemberian hak pengelolaan
pengenaan pajaknya diatur dengan Peraturan Pemerintah);
ep
3) Didalam Akta Jual Beli dan sertiifikat tertuliskan kata - kata " Hak
k
Pengelolaan, atau kalimat pemberitahuan senada" karena tujuan

ah
pendaftaran tanah / penerbitan sertifikat adalah untuk mendapat

R
si
kepastian hukum (ex : Pasal 19 Undang Undang Nomor 5 - 1960
Tentang Undang Undang PA juncto Pasal 1 angka 1, Pasal 3 dan 4
ne
ng
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran

Tanah, juncto Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
do
gu
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan

Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah, Pasal 162 s/d 178);
In
A
4) Tidak bisa ditingkatkan statusnya menjadi Hak Milik;

5) Harganya jauh lebih murah dibanding HGB di atas tanah milik/tanah
ah
lik
Negara (karena tidak memiliki tanah dan status tanahnya adalah

hak Pakai/sewa);
m
ub
6) Biaya perpanjangan 16 kali lipat HGB di atas tanah Negara (ex :

Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 juncto Keputusan Gubernur
ka
KDKI Nomor 122 Tahun 2001);

ep
7) Perpanjangan / pembaharuan tergantung persetujuan dari

ah
pemegang HPL;
R
8) Jika terjadi force meajure seperti kebakaran, gempa atau runtuhnya

es
bangunan atau bangunan tidak layak huni, maka Para Pemilik tidak
M
ng
dapat membangun kembali, seperti yang terjadi di Pasar Tanah

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Abang. Maka Investasi menjadi Nol;
R
9) Jika digadaikan ke Bank nilai agunan rendah dan tidak semua Bank
si
mau terima jaminan dengan status HPL. Hal ini Karena sulit di
ne
ng
eksekusi dan harus meminta izin kepada pemegang HPL dan bayar
biaya rekomendasi. Jika pindah ke bank lain kembali harus minta
izin dulu dan bayar biaya rekomendasi dan seterusnya;
do
gu B. Ciri-ciri HGB yang beridiri di atas Tanah Hak Milik Atau di atas Tanah
Negara, Yaitu:
In
A
1) Setiap peralihan ataupun transaksi lainnya tidak perlu minta izin
tertulis dan tidak perlu membayar retribusi kepada HPL, cukup
ah
antara pihak penjual dan pembeli;
lik
2) Pajak/Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
hanya sebesar 5 % (lima persen) dari nilai objek pajak (Undang
am
ub
Undang Nomor 21 Tahun 1997 yang telah dirubah dengan Undang
Undang Nomor 20 Tahun 2000 Tentang Bea Perolehan Hak atas
ep
Tanah dan Bangunan (BPHTB);
k
3) Dalam Akta Jual Beli dan Sertifikat tidak tertulis kata-kata HPL;
ah
4) Status HGB di atas tanah Negara Mudah ditingkatkan statusnya

R
si
menjadi Hak Milik;
5) Harganya jauh lebih mahal dibanding HGB di atas HPL;
ne
ng
6) Biaya perpanjangan hanya 1/16 (seper enam belas) HGB di atas

HPL, karena hanya langsung kepada Kas Negara (tidak tunduk
do
gu
pada Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 juncto Keputusan

Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001);
7) Perpanjangan / pembaharuan tidak memerlukan izin tertulis dari
In
A
pihak lain dan sangat mudah;

8) Jika terjadi force meijure seperti kebakaran, gempa atau runtuhnya
ah
lik
bangunan, atau bangunan tidak layak huni, maka Para Pemilik

dapat membangun kembali;
m
ub
9) Jika digadaikan ke Bank nilai agunan tinggi. Semua Bank pasti

terima. Mudah di eksekusi, tidak perlu minta izin kepada siapapun
ka
cukup antara pemilik dengan pihak Bank;

ep
- Bahwa ciri - ciri sebagaimana tersebut di atas merupakan satu kesatuan

ah
dan sistimatis;
R
10) Bahwa, sesuai dengan dokumen - dokumen yang Penggugat miliki

es
dimana status tanah dan bangunan yang Penggugat miliki adalah

M
ng
sebagaimana tertera pada kelompok B yaitu HGB yang berdiri di

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
atas tanah hak milik atau setidak -tidaknya di atas tanah negara,
R
karena tidak satupun tampak adanya ciri - ciri HGB yang berdiri di
si
atas Hak Pengelolaan (kelompok A);
ne
ng
11) Bahwa, status tanah dan bangunan yang Penggugat miliki adalah
HGB di atas tanah milik Tergugat I dan II atau setidak tidaknya di
atas tanah negara, dimana mulai semenjak pembelian sampai pada
do
gu tahun 2007, selama hampir 20 tahun, yang Penggugat dan para
pemilik lainnya lakukan tanpa adanya izin tertulis dan tanpa biava
In
A
retribusi kepada pemegang HPL, BPHTB hanya sesuai Undang
Undang Nomor 21 Tahun 1997 yang telah dirubah dengan Undang
ah
Undang Nomor 20 Tahun 2000, tanpa ada kata - kata HPL pada
lik
sertifikat maupun dokumen - dokumen lainnya;
12) Bahwa, jika status tanah dan bangunan yang Penggugat miliki
am
ub
berstatus HGB di atas Hak Pengelolaan, maka syarat - syarat izin
tertulis dan biaya retribusi sebagaimana diatur pada Pasal 34 angka
ep
7 PP Nomor 40 - 1996, juncto Surat Menteri Negara Agraria /
k
Kepala BPN tanggal 17 September 1998 Nomor 630.1 - 3433,

ah
juncto Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001, tidak

R
si
mungkin bisa terlewati baik oleh PPAT maupun oleh Badan
Pertanahan Nasional sebelum terjadinya transaksi penjualan;
ne
ng
13) Bahwa Iogikanya, bagaimana mungkin syarat - syarat izin tertulis

dan biaya retribusi sebagaimana diatur pada Pasal 34 angka 7 PP
do
gu
Nomor 40 - 1996, juncto Surat Menteri Negara Agraria / Kepala

BPN tanggal 17 September 1998 Nomor 630.1 - 3433, juncto
Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001 serta BPHTB
In
A
sebesar 50 % (lima puluh persen) sebagaimana dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah dicabut dan diganti
ah
lik
dengan PP. Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2 huruf b, bisa terlewati
begitu saja, padahal penjualan dan pembelian tanah dan bangunan
m
ub
in casu harus melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah sebagai

Tergugat III dan Badan Pertanahan Nasional sebagai Tergugat IV;
ka
14) Bahwa tanpa adanya konspirasi yang kuat antara Tergugat I dan II
ep
dengan Tergugat III, Tergugat IV serta Tergugat V, maka syarat -

ah
syarat sebagaimana diatur undang - undang dan peraturan

R
sebagaimana tersebut di atas, tidak mungkin bisa terlewati begitu

es
saja;
M
ng
15) Bahwa selain itu lagi, tanpa mengikuti syarat - syarat sebagaimana
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
undang - undang dan peraturan tersebut di atas, maka jelas semua
R
peralihan dan transaksi hukum yang terjadi selama ini, selama
si
hampir 20 tahun, adalah cacat hukum dan rentan terhadap
ne
ng
pembatalan atas peralihan dan transaksi hukum tersebut;
16) Bahwa yang lebih tragis lagi dimana selama ini tentunya timbul
kerugian yang dialami oleh Negara, seperti Pajak / Bea Perolehan
do
gu Hak Atas Tanah dan Bangunan sesuai dengan ketentuan Peraturan
In
A
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2
huruf b, dimana seharusnya nilai sebesar 50 % (lima puluh persen),
ah
akan tetapi dibayar hanya sebesar 5 % (lima persen), serta
lik
pemasukan / retribusi kepada daerah DKI Jakarta yang seharusnya
diterima oleh pihak pemegang HPL sesuai dengan Keputusan
am
ub
Gubernur KDKI Jakarta Nomor 122 Tahun 2001, yang cenderung
menimbulkan persoalan hukum lainnya seperti korupsi yang
ep
merugikan Negara, dan lain sebagainya;
k
17) Bahwa berdasarkan rentetan panjang yang terpapar di atas,

ah
tindakan Para Tergugat mulai dari pelanggaran undang - undang

R
si
dan peraturan yang berlaku, yaitu Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 -
1996 juncto Surat Menteri Negara Agraria Kepala BPN tanggal 17
ne
ng
September 1998 Nomor 630.1 - 3433, juncto Keputusan Gubernur

KDKI Nomor 122 Tahun 2001, sampai pada pelanggaran Peraturan
do
gu

dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2
huruf b tentang pajak yang harus dibayar, yang menimbulkan
In
A
kerugian baik pada Penggugat maupun kepada Negara yang

dilakukan oleh Para Tergugat secara bersama - sama, secara sadar
ah
lik
dan terkoordinir dengan rapi, mulai dari tindakan penerbitan Akta

Jual Beli, penerbitan Sertifikat Induk dan Pemisahan,
m
ub
Penyembunyian Pertelaan yang meliputi uraian dan lampiran,

sehingga sampai diketahuinya kenyataan yang sebenarnya pada
ka
tahun 2007 bahwa apa yang dijual oleh Tergugat I dan II kepada
ep
Penggugat yang dalam Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan

ah
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), adalah tanah milik Tergugat

R
I dan II yang semula berstatus HGB dan ternyata kenyataan yang

es
Penggugat dapati dimana tanah in casu bukan milik Tergugat I dan

M
ng
II, akan tetapi dengan status HGB yang berdiri di atas Hak
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pengelolaan / Hak Pakai milik Pemda DKI Jakarta, dan tindakan /
R
perbuatan melawan hukum yang demikian dibantu secara rapi dan
si
terkoordinir oleh Para Tergugat lainnya sehingga menimbulkan
ne
ng
kerugian bagi Penggugat;
I. Tindakan Tergugat I dan II merupakan perbuatan melawan hukum yang
melanggar undang-undang dan peraturan yang berlaku dan merugikan
do
gu Penggugat.
18) Bahwa, niat dan itikad tidak baik Tergugat I dan II yang bernuansa
In
A
perbuatan melawan hukum sudah mulai muncul sekitar tahun 1993
yaitu ketika pertama kali Tergugat I dan II melakukan penjualan kios mal
ah
satuan pada rumah susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta dimana
lik
yang seharusnya yang dijual kios mal dengan status HGB yang berdiri
di atas Hak Pengelolaaan milik Pemda DKI Jakarta, akan tetapi agar
am
ub
kios mai a quo bisa terjual, Tergugat I dan II sengaja menutup - nutupi
dan mengatakan bahwa tanahnya adalah milik Tergugat I dan II
ep
sehingga dengan demikian Tergugat I dan II gampang menjual kios mal
k
a quo terutama dengan harga yang sangat mahal;

ah
19) Bahwa niat dan itikad tidak baik a quo terlihat jelas dimana ketika itu
R
si
berlaku Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1 Tahun 1977 Tentang
Tata Cara Permohonan Dan Penyelesaian Pemberian Hak Atas Bagian
ne
ng
- Bagian Tanah Hak Pengelolaan Dan Pendaftarannya, dimana pada

Pasal 10 menyatakan bahwa setelah jangka waktu Hak Guna Bangunan
do
gu
atau Hak Pakai yang diberikan kepada pihak ketiga sebagaimana

dimaksud dalam Pasal 2 dan Pasal 7 berakhir, maka tanah yang
bersangkutan kembali ke dalam penguasaan sepenuhnya dari
In
A
pemegang Hak Pengelolaan;

20) Bahwa berdasarkan Pasal 10 Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 1
ah
lik
Tahun 1977 terlihat jelas bahwa setelah jangka waktu perpanjangan

Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas Hak Pengelolaan selama 20
m
ub
tahun, maka Hak Pengelolaan harus kembali ke pemegang Hak

Pengelolaan, yaitu Pemda DKI, dan itu berarti sebenarnya penjualan
ka
unit yang dilakukan oleh Tergugat I sebenarnya hanya untuk jangka

ep
waktu 20 tahun dan sama halnya dengan hak pakai, maka oleh karena
ah
itu status tanah Hak Pengelolaan a quo sengaja ditutup - tutupi dengan
R
tujuan untuk meningkatkan nilai jual, dan dugaan ini diperkuat dengan
es
penyembuyian Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun 1984 tanggal 6

M
ng
Juni 1984 antara Tergugat I dan II dengan Pemda DKI sehubungan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan Hak Pengelolaan a quo;
R
21) Bahwa kemudian pada tahun 1996 lahir Peraturan Pemerintah Nomor
si
40 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan
ne
ng
Hak Pakai Atas Tanah, dimana pada Pasal 34 angka 7 menyatakan
bahwa setiap peralihan Hak Guna Bangunan di atas tanah Hak
Pengelolaan harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak
do
gu Pengelolaan;
22) Bahwa demi untuk menutup - nutupi status tanah Hak Pengelolaan a
In
A
quo Tergugat I dan II sengaja menyembunyikan Pasal 34 angka 7
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 a quo, sehingga penjualan
ah
unit - unit yang dilakukan oleh Tergugat I dan II hingga diketahuinya
lik
status yang sebenarnya pada tahun 2007 tanpa permintaan izin dan
rekomendasi tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan;
am
ub
23) Bahwa kemudian pada tahun 1997 keluar Peraturan Pemerintah Nomor
36 Tahun 1997 Tentang Pajak / Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas
ep
Tanah Dan bangunan Karena Pemberian Hak Pengelolaan, dan sesuai
k
dengan ketentuan Pasal 2 huruf b menyatakan bahwa pajak atau Bea

ah
Perolehan Hak Atas Tanah terhadap tanah dengan status Hak

R
si
Pengelolaan dikenakan sebesar 25 % (dua puluh lima persen) dari
objek kena pajak (ini sesuai dengan ketentuan Pasal 2 ayat (2) Undang
ne
ng
Undang Nomor 21 Tahun 1997 juncto Pasal 3 ayat (2) Undang Undang
Nomor 20 Tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah yang
do
gu
menyatakan bahwa Objek pajak yang diperoleh karena waris, hibah,

wasiat, dan pemberian hak nengelolaan pengenaan pajaknya diatur
dengan Peraturan Pemerintah);
In
A
24) Bahwa akan tetapi demi untuk menutup - nutupi status Hak Pengelolaan
a quo maka Tergugat I dan II sengaja untuk tidak menyinggung adanya
ah
lik
kewajiban pembayaran pajak sebesar 25 % (dua puluh lima persen) a

quo, sehingga pembayaran Pajak atau BPHTB selama ini, dimana
m
ub
sudah hampir 20 tahun hanya sebesar 5 % (lima persen), sama seperti

halnya Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas tanah Negara atau hak
ka
milik;
ep
25) Bahwa pada tahun 1998 keluar Surat Menteri Negara Agraria / Kepala
ah
Badan Pertanahan Nasional tanggal 17 September 1998 Nomor 630.1 -

R
3433, tentang Pedoman Hak Tanggunan Atas Hak Guna Bangunan Di

es
Atas Tanah Hak Pengelolaan, yang menyatakan bahwa setiap

M
ng
pembebanan Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas Hak Pengelolaan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
harus mendapat izin tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan, akan
R
tetapi selama ini sudah hampir 20 tahun dan Para Pemilik lainnya telah
si
mengagunkan kios mal milik mereka, namun tidak pernah adanya
ne
ng
permintaan izin tertulis dan pembayaran retribusi kepada Pemegang
HPL, dan kalau dihitung agunan yang mungkin sudah terjadi ribuan dan
mungkin tak terhitung jumlahnya, dan ini sebagai akibat dari tindakan
do
gu Tergugat I dan II yang sengaja untuk tidak mengungkapkan adanya
status Hak Pengelolaan a quo;
In
A
26) Bahwa kemudian pada tahun 2000 keluar Peraturan Pemerintah Nomor
112 Tahun 2000 Tentang Pajak / Bea Perolehan Hak Atas Tanah Dan
ah
Bangunan dimana sesuai dengan ketentuan Pasal 2 huruf b
lik
menyatakan bahwa besarnya pajak / Bea Perolehan Hak atas Tanah
dan Bangunan adalah sebesar 50% (lima puluh persen) jika penerima
am
ub
hak pengelolaan adalah perusahaan swasta/non pemerintah (pengganti
PP Nomor 36 Tahun 1997) (lihat Pasal 2 ayat (2) Undang Undang
ep
Nomor 21 Tahun 1997 juncto Pasal 3 ayat (2) Undang Undang Nomor
k
20 Tahun 2000);
ah
27) Bahwa akan tetapi oleh karena Tergugat I dan II sengaja menutup -
R
si
nutupi status tanah yang sebenarnya dimana seharusnya adalah HGB
yang berdiri di atas hak pengelolaan akan tetapi dikatakan HGB yang
ne
ng
berdiri di atas tanah Negara, sehingga merugikan Penggugat;

28) Bahwa pada tahun 2001 keluar Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122
do
gu
Tahun 2001 Tentang Tata Cara Pemberian Rekomendasi Atas

Permohonan Sesuatu Hak Di Atas Bidang Tanah Hak Pengelolaan,
Tanah Desa dan Eks Kota Praja Milik/Dikuasai Pemda DKI Jakarta,
In
A
Biaya Perpanjangan HGB yang berada di atas Hak Pengelolaan (HPL)

yang menyangkut dengan Hak Pengelolaan dimana baik peralihan (jual
ah
lik
beli, hibah, wasiat, tukar menukar, dsb) maupun hak tanggungan atau
gadai maka harus mendapat izin tertulis dari Pemda DKI dan harus
m
ub
membayar retribusi, termasuk perpanjangan dan pembaharuan;

29) Bahwa akan tetapi oleh karena tindakan Tergugat I dan II yang tidak
ka
transparan dan menutup - nutupi adanya status Hak Pengelolaan a quo,

ep
maka banyak peraturan perundang - undangan yang dilanggar dan

ah
menimbulkan kerugian baik kepada Penggugat maupun kepada

R
Negara;
es
30) Bahwa hal yang paling mendasar dari tindakan Tergugat I dan II dalam
M
ng
melakukan perbuatan melawan hukum adalah dimana pada Akta Jual

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Beli yang dibuat di hadapan pejabat Pembuat Akta Tanah menyatakan
R
bahwa penjualan meliputi bagian bersama, benda bersama dan tanah
si
bersama, akan tetapi ternyata tanah yang dijual bukan tanah milik
ne
ng
Tergugat I dan II, tetapi tanah Hak Pengelolaan milik Pemda DKI
Jakarta dan tidak ada tanah bersama, yang ada hanya tanah orang lain
/ HPL milik Pemda DKI Jakarta;
do
gu 31) Bahwa pada Akta Jual Beli pada Pasal 1 dinyatakan bahwa mulai hari
pembelian, objek jual beli yang diuraikan dalam akta telah menjadi milik
In
A
pihak kedua (Penggugat), akan tetapi kenyataanya dimana tanahnya
bukan milik Penggugat, akan tetapi milik Pemda DKI Jakarta;
ah
32) Bahwa pada Pasal 2 Akta Jual Behr a quo juga menyatakan dengan
lik
tegas bahwa Pihak Pertama (Tergugat I dan II) menjamin bahwa objek
jual beli tersebut di atas tidak tersangkut dalam suatu sengketa, bebas
am
ub
dari sitaan, tidak terikat sebagai jaminan untuk sesuatu hutanq dan
bebas dari beban - beban lainnya yang berupa apapun, akan tetapi
ep
kenyataannya status tanahnya adalah Hak Pengelolaan milik Pemda
k
DKI Jakarta dan Penggugat dikenakan beban rekomendasi;

ah
33) Bahwa pada Pasal 5 Akta Jual Beli, Tergugat I dan II lebih menjelaskan
R
si
dengan tegas bahwa apa yang dijual oleh Tergugat I dan II adalah milik
pihak Tergugat I dan II, akan tetapi kenyataannya tanahnya adalah
ne
ng
status Hak Pengelolaan milik Pemda DKI jakarta sebagaimana Pasal

lengkapnya berbunyi sebagai berikut:
do
gu
" Pihak Pertama (Tergugat I dan II) menjamin Pihak Kedua (Penggugat)
bahwa apa yang dijual dengan akta ini adalah mlliknya Pihak Pertama
(Tergugat I dan II) sendiri, tidak ada orang lain yang turut mempunyai
In
A
hak apapun dan Pihak Pertama (Tergugat I dan II) dengan ini
membebaskan Pihak Kedua (Penggugat) dari semua tuntutan / gugatan
ah
lik
berupa apapun dan dari siapapun mengenai hal-hal yang diuraikan di

atas ";
m
ub
34) Bahwa selain Akta Jual Beli a quo, pada dokumen - dokumen dan surat
lainnya juga tidak satupun menunjukkan adanya status Hak
ka
Pengelolaan, yaitu:
ep
- Surat izin mendirikan bangunan dalam Mal Mangga Dua, tercantum

ah
status tanah adalah milik Tergugat I dan II atau HGB di atas tanah
R
Negara;
es
- Faktur Pajak atas pembayaran pajak (Faktur Pajak) yang dilakukan

M
ng
para pemilik toko/Penggugat yang dikeluarkan oleh Tergugat I dan II

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tercantum pembayaran angsuran atas tanah selain angsuran atas
R
bangunan yang artinya pembelian meliputi tanah;
si
- Perjanjian Pengikatan Jual Beli tidak tercantum bahwa tanah Mal
ne
ng
Mangga Dua berada di atas tanah Hak Pengelolaan;
- Akta Jual Beli tercantum kata - kata bahwa objek jual beli meliputi
benda bersama, bagian bersama dan tanah bersama dan apa yang
do
gu dijual adalah milik Tergugat I dan II;
- Sertifikat Hak Milk Satuan Rumah Susun Campuran Mal Mangga
In
A
Dua status kepemilikan tanah para pemilik kios mal adalah milik
Tergugat I dan II / dengan status hak milik/HGB di atas tanah
ah
Negara dan tidak ada kata - kata HPL;
lik
35) Bahwa selain hal-hal sebagaimana terurai di atas yang merupakan
rentetan panjang tindakan Tergugat I dan II dalam melakukan perbuatan
am
ub
melawan hukum, maka bentuk tindakan lainnya yang merupakan
perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I dan II
ep
adalah:
k
35.1 Tergugat I dan II dengan cara rekayasa sengaja menyusupkan di

ah
Kepengurusan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS)

R
si
Campuran Mal Mangga Dua Jakarta Pusat yang terdiri dari
orang/karyawan Tergugat I dan II yang tujuannya adalah demi
ne
ng
kepentingan Tergugat I dan II untuk menutup - nutupi status Hak

Pengelolaan in casu;
do
gu
35.2 Bahwa dengan adanya orang/karyawan Tergugat I dan II yang

disusupkan di kepengurusan PPRS, maka Penggugat dan lainnya
sulit untuk melihat apalagi mendapatkan dokumen-dokumen
In
A
penting lainnya seperti Akta Pemisahan, Pertelaan dan uraian

serta lampiran, Sertifikat Induk, Perjanjian Kerjasama antara
ah
lik
Tergugat I dan II dengan Pihak Pemda DKI Jakarta, dsb, padahal

pada dokumen - dokumen a quo dapat dilihat status tanah yang
m
ub
sebenarnya yang menyangkut unit - unit / kios - kios in casu;

35.3 Bahwa keberadaan orang/karyawan Tergugat I dan II yang
ka
disusupkan di kepengurusan PPRS adalah untuk menutup nutupi

ep
status Hak Pengelolaan a quo semakin jelas dimana setelah

ah
diketahui status tanah yang sebenarnya sekarang, maka orang -

R
orang / karyawan Tergugat I dan II a quo memaksa Penggugat

es
dan seluruh Pemilik lainnya untuk mengakui bahwa status tanah in

M
ng
casu adalah Hak Pengelolaan milik Pemda DKI Jakarta, dan bagi
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pemilik yang tidak bersedia mengakui dan membayar izin dan
R
rekomendasi tertulis kepada Pemda DKI Jakarta sebesar 16 kali
si
lipat HGB di atas tanah negara, maka diancam dengan denda
ne
ng
sebesar Rp100.000,00 (seratus ribu perhari) per unit semenjak
pembayaran perpanjangan HGB di atas HPL a quo, sehingga
banyak dari Para Pemilik yang merasa terintimidasi dan takut,
do
gu harus membayar uang izin dan rekomendasi tertulis kepada
Pemda DKI a quo, meskipun Para pemilik a quo tidak mengakui
In
A
keberadaan HPL in casu;
35.4 Bahwa selain bentuk ancaman paksaan yang diedarkan berbentuk
ah
selebaran tentang sanksi denda a quo, paksaan dari orang/
lik
karyawan Tergugat I dan II juga bisa berbentuk sanksi lainnya
seperti Kios Akan Disegel, tidak diberi izin renovasi, akan dicabut
am
ub
aliran lisrik, air dan telephone, akan dilaporkan ke pihak berwajib,
akan dituntut secara hukum, tidak diberi izin parkir, dicabut hak
ep
suaranya dari keanggotaan PPRS, tidak dibolehkan masuk dalam
k
Rapat PPRS, dan sebagainya bagi yang tidak mau membayar dan
ah
tidak mau mengakui status HPL in casu;

R
si
35.5 Tujuan orang - orang / karyawan Tergugat I dan II sengaja
disusupkan ke pengurusan PPRS agar serah terima Rumah Susun
ne
ng
Campuran Mal Mangga Dua Jakarta Pusat hanya formalitas dan

Penggugat termasuk pemilik lainnya tidak mengetahui dokumen -
do
gu
dokumen apa saja yang telah diserahkan kepada Perhimpunan

Penghuni, sehingga sampai saat ini Penggugat dan Para pemilik
lainnya tidak mengetahui adanya serah terima rumah susun dari
In
A
Tergugat I dan II kepada Perhimpunan Penghuni, termasuk

Sertifikat Induk, Akta Pemisahan, Pertelaan dan uraian, serta
ah
lik
Iampirannya, padahal dokumen - dokumen a quo merupakan

petunjuk dan penjelasan tentang adanya status Hak Pengelolaan
m
ub
in casu;
36) Bahwa dengan demikian maka sangat jelas tindakan melawan hukum
ka
yang dilakukan oleh Tergugat I dan II;

ep
II. Tindakan Tergugat III merupakan perbuatan melawan hukum yang

ah
melanggar undang - undang dan peraturan yang berlaku serta merugikan

R
Penggugat.
es
37) Bahwa, tindakan / perbuatan melawan hukum sebagaimana tersebut di

M
ng
atas yang dilakukan oleh Tergugat I dan II tidak terlepas dari bantuan
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dan peranan Tergugat III, dimana seharusnya Tergugat III mengetahui
R
dengan pasti bahwa Hak Guna Bangunan a quo berdiri di atas HPL,
si
karena sesuai dengan Undang Undang dan Peraturan yang berlaku
ne
ng
dimana Tergugat III mempunyai kapasitas dan berwenang untuk
mengecek Iangsung kepada Kantor Pertanahan / Badan Pertanahan
Nasional, dan dengan demikian seharusnya Tergugat III menjelaskan
do
gu kepada Penggugat bahwa status tanah tempat berdirinya kios mal
Penggugat adalah HGB yang berdiri di atas HPL;
In
A
38) Bahwa, sesuai dengan ketentuan Ulf Nomor 21 - 1997 Tentang : Pajak /
BPHTB juncto Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah
ah
dicabut dan diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun
lik
2000, dimana sesuai dengan Pasal 24 avat (1) Undang Undang Nomor
21 -1997 menyatakan bahwa:
am
ub
"Pejabat Pembuat Akta Tanah Notaris hanya dapat menandatangani
akta pemindahan hak atas tanah dan atau bangunan setelah wajib
ep
pajak menyerahkan bukti pembayaran pajak";
k
39) Bahwa sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 36

ah
Tahun 1997 yang telah dicabut dan diganti dengan Peraturan

R
si
Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2 huruf b menyatakan
bahwa bukti setoran pajak sebesar 50 % (lima puluh persen)
ne
ng
seharusnya diserahkan sebelum menandatangani akta pemindahan hak

atas tanah;
do
gu
40) Bahwa padahal sesuai dengan ketentuan Pasal 39 ayat (1) huruf c dan
huruf g Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997 Tergugat III sebagai
Pejabat Pembuat Akta Tanah seharusnya menolak untuk membuat akta
In
A
jika syarat sebagaimana Surat Menteri Negara Agraria / Kepala BPN

tanggai 17 September 1998 Nomor 630.1 - 3433, juncto Keputusan
ah
lik
Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001, tidak terpenuhi;

41) Bahwa selain itu lagi tindakan Tergugat III juga melanggar ketentuan
m
ub
Pasal 98 avat (1) dan (2) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan
ka
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

ep
Pendaftaran Tanah, dimana seharusnya Tergugat III harus melengkapi

ah
izin tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan sebelum membuat Akta

R
sehubungan dengan pembelian kios mal milik Penggugat, dan ternyata

es
izin tersebut tidak dimintakan terlebih dahulu oleh Tergugat III;

M
ng
42) Bahwa kenyataannya ketentuan sebagaimana dimaksud oleh Pasal 24

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
ayat 1 Undang Undang Nomor 21 -1997 serta Pasal 39 ayat (1) huruf c
R
dan huruf g Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997 dan Pasal 98 ayat
si
(1) dan (2) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
ne
ng
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tabun 1997 tersebut sengaja dilanggar
oleh Tergugat III demi untuk menutup - nutupi tindakan Tergugat I dan II
tentang status Hak Pengelolaan a quo, sehingga perbuatan melawan
do
gu hukum yang dialamatkan pada Tergugat III sangat jelas dan tidak dapat
disangkal lagi;
In
A
III. Tindakan Tergugat IV merupakan perbuatan melawan hukum yang
melanggar undang - undang dan peraturan yang berlaku dan merugikan
ah
Penggugat.
lik
43) Bahwa, kemudian Tergugat IV, sebagai instansi Pemerintahan yang
khusus menangani Sertifikat baik Sertifikat Induk maupun Sertifikat
am
ub
Pemisahan Hak Milik Satuan Rumah Susun (SHMSRS) tentu Iebih
mengetahui adanya status Hak Pengelolaan di atas HGB a quo, dan
ep
oleh karena itu seharusnya sejak awal terbitnya sertifikat Tergugat IV
k
menulisnya pada Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun, karena

ah
tujuan pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 (1) Undang

R
si
Undang Nomor 5 - 1960 Tentang Undang - Undang Pokok Agraria
juncto Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997 Tentang
ne
ng
Pendaftaran Tanah, adalah untuk mendapatkan kepastian hukum;

44) Bahwa kenyataannya Tergugat IV sengaja untuk tidak menulis kata -
do
gu
kata Hak Pengelolaan pada Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun
milik Penggugat dan milik Para Pemilik Iainnya pada rumah susun
Campuran Mal Mangga Dua, sehingga tujuan pendaftaran tanah untuk
In
A
mendapatkan kepastian hukum sebagaimana dimaksud Pasal 19 (1)

Undang Undang Nomor 5 - 1960 Tentang Undang -Undang Pokok
ah
lik
Agraria juncto Pasal 3 Peraturan Pemerintah Nomor 24 -1997 serta

ketentuan Pasal 32 PP Nomor 24 - 1997 yang menyatakan bahwa
m
ub
sertifikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang
ka
termuat di dalamnya dan ternyata peraturan - peraturan a quo tidak

ep
dapat direalisasikan akibat tindakan Tergugat IV;

ah
45) Bahwa konsekuensi dari tindakan Tergugat IV yang sengaja melanggar

R
ketentuan Pasal 19 (1) Undang Undang Nomor 5 - 1960 Tentang

es
Undang Undang Pokok Agraria juncto Pasal 3 Peraturan Pemerintah

M
ng
Nomor 24 - 1997 (tindakan ini sudah berlangsung hampir 20 tahun),

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
berlanjut pada pelanggaran undang - undang dan peraturan lainnya
R
yaitu melanggar:
si
- Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 Tentang Hak Guna Usaha,
ne
ng
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, yang
mengharuskan adanya ketentuan izin dan minta rekomendasi
tertulis kepada Pemegang HPL pada setiap transaksi peralihan (jual
do
gu beli, hibah, wasiat, tukar menukar, dsb), pembebanan Hak
Tanggungan/Hipotik, dsb;
In
A
- Surat Meneg Agraria Kepala BPN tanggal 17 September 1998
Nomor 630.1 - 3433, tentang Pedoman Hak Tanggunan Atas Hak
ah
Guna Bangunan Di Atas Tanah Hak Pengelolaan Sertifikat di Atas
lik
Tanah Hak Pengelolaan, juncto:
- Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor 122 Tahun 2001,
am
ub
Tentang Tata Cara Pemberian Rekomendasi Atas Permohonan
Sesuatu Hak Di Atas Bidang Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Desa
ep
dan Eks Kota Praja Milik/Dikuasasi Pemda DKI Jakarta Biaya
k
Perpanjangan HGB Yang Berada Di Atas Hak Pengelolaan (HPL);

ah
- Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah dicabut

R
si
Pasal 2 huruf b, tentang Pajak Yang Dikenakan Pada Hak
ne
ng
Pengelolaan;
46) Bahwa padahal sesuai dengan ketentuan Pasal 45 ayat (1) Peraturan
do
gu
Pemerintah Nomor 24 - 1997 seharusnya Tergugat IV sebagai Kepala

Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan
atau pembebanan hak, jika salah satu syarat yaitu syarat sebagaimana
In
A
Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996, Surat Menteri Negara Agraria /

Kepala BPN tanggal 17 September 1998 Nomor 630.1 - 3433, juncto
ah
lik
Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001 serta Peraturan

m
ub
dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2 huruf b,

tidak terpenuhi;
ka
47) Bahwa selain itu tindakan melawan hukum yang dilakukan oleh
ep
Tergugat IV semakin jelas dimana hingga saat ini Penggugat sulit untuk
ah
melihat dan mendapatkan salinan Sertifikat Induk dan Pertelaan yang

R
meliputi uraian dan lampiran;

es
48) Bahwa dengan sulitnya untuk mendapatkan salinan Sertifikat Induk dan
M
ng
Pertelaan, uraian dan lampiran yang menyangkut data fisik dan yuridis
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
sehubungan dengan perkara in casu, padahal sesuai dengan ketentuan
R
Pasal 34 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997 juncto Pasal
si
187 dan 188 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
ne
ng
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tabun 1997 yang menyatakan bahwa
Penggugat sebagai orang yang berkepentingan berhak mengetahui
data fisik dan data yuridis yang tersimpan dalam peta pendaftaran,
do
gu daftar tanah, surat ukur dan buku tanah dan berhak untuk mendapatkan
salinan dalam bentuk tertulis;
In
A
49) Bahwa selain itu, tiba - tiba raja pada saat perpanjangan HGB a quo
pada tahun 2008, Tergugat IV menulis kata - kata Hak Pengelolaan
ah
pada Sertifikat Induk dan SHMSRS dan meminta pembayaran uang
lik
pemasukan HPL kepada Pemda DKI Jakarta sebagai bukti bahwa HGB
a quo berdiri di atas Hak Pengelolaan Pemda DKI Jakarta, dimana
am
ub
penulisan kata - kata HPL a quo tanpa izin dan persetujuan Penggugat
dan Para Pemilik lainnya, akan tetapi hanya atas permintaan karyawan
ep
Tergugat I dan II yang bukan sebagai Pemilik akan tetapi
k
mengatasnamakan Penghuni, padahal Sertifikat Induk dan SHMSRS

ah
adalah urusan Pemilik;

R
si
50) Bahwa berdasarkan hal - hal sebagaimana terurai di atas demi
melindungi tindakan melanggar hukum yang dilakukan oleh Tergugat I
ne
ng
dan II dimana banyak Pasal undang - undang dan peraturan yang

berlaku dilanggar oleh Tergugat IV dan pelanggaran undang - undang
do
gu
dan peraturan yang berlaku tersebut menimbulkan kerugian bagi

Penggugat, sehingga tuduhan perbuatan melanggar hukum yang
dialamatkan kepada Tergugat IV tidak dapat disangkal lagi;
In
A
51) Bahwa, perlu Penggugat pertegas dimana pernyataan yang

menyatakan bahwa HGB in casu berdiri di atas HPL hanya sebatas
ah
lik
pernyataan dari Tergugat IV dan hingga saat ini Penggugat belum

pernah melihat Sertifikat Induk maupun sertifikat pemisahan yang
m
ub
menyatakan bahwa HGB in casu berdiri di atas HPL dan Sertifikat induk
in casu hilang dan raib entah kemana;
ka
IV. Tindakan Tergugat V merupakan perbuatan melawan hukum yang

ep
melanggar Undang - undang dan peraturan yang berlaku dan merugikan

ah
Penggugat;
R
52) Bahwa, selain keikutsertaan Tergugat III dan Tergugat IV dalam

es
melindungi tindakan melawan hukum yang dilakukan oleh Tergugat I

M
ng
dan II, maka peranan Tergugat V juga tidak kalah pentingnya dan juga
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dominan;
R
53) Bahwa Tergugat V, sebagai Pemegang Hak Pengelolaan (HPL), selama
si
hampir 20 tahun tidak pernah memberikan penjelasan maupun
ne
ng
sosialisasi kepada Penggugat maupun kepada Pembeli lainnya tentang
status tanah in casu tempat terletaknya kios mal milik Penggugat dan
milik Para Pembeli lainnya;
do
gu 54) Bahwa, dengan tidak pernahnya Tergugat V menjelaskan dan
mensosialisasikan kepada Penggugat bahwa tanah tempat berdirinya
In
A
kios milik Penggugat dan milik Para Pembeli lainnya di Mal Mangga Dua
Jakarta Pusat berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) milik Pemda DKI,
ah
maka jelas dan patut dianggap bahwa Tergugat V juga ikut ambil andil
lik
dan bekerjasama dengan Tergugat I dan II dalam hal perbuatan
melawan hukum in casu;
am
ub
55) Bahwa, kerjasama yang jelas dan kuat yang terjalin antara Tergugat I
dan II dengan Tergugat V adalah bahwa, kalaupun benar status tanah
ep
a quo adalah HGB yang berdiri di atas HPL, baik Tergugat I dan II
k
maupun Tergugat V tentu sama-sama rnengetahui dengan pasti dan

ah
meyakinkan bahwa Tanah tempat berdirinya kios mal milik Penggugat

R
si
pada Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta Pusat adalah
HGB di atas Hak Pengelolaan milik Pemda DKI, yaitu dengan adanya
ne
ng
Perjanjian Kerjasama antara Tergugat I dan II dengan Tergugat V

sebagaimana yang tertuang dalam Perjanjian Kerjasama Nomor 6
do
gu
Tahun 1984, tertanggal 6 Juni 1984 antara Tergugat I dan II dengan

Tergugat V mengenai status tanah tempat berdirinya kios milik
Penggugat adalah Hak Pengelolaan (HPL) milik Pemda DKI;
In
A
56) Bahwa, seharusnya dengan keluarnya Peraturan Pemerintah Nomor 40

Tahun 1996, khususnya Pasal 34 angka 7, juncto Surat Menteri Negara
ah
lik
Agraria / Kepala BPN tangga/ 17 September 1998 Nomor 630.1 - 3433,

juncto Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001, Tergugat V
m
ub
sebagai pemegang Hak Pengelolaan seharusnya mensosialisasikan

keberadaan Hak Pengelolaan in casu kepada Penggugat dan Para
ka
Pemilik lainnya, karena selain adanya syarat izin tertulis dan

ep
pemasukan / retribusi kepada pemegang Hak Pengelolaan, yang juga

ah
meliputi uang pemasukan / pajak kepada Negara sebesar 50 % (lima

R
puluh persen) dari nilai objek kena pajak sebagaimana ketentuan

es
Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah dicabut dan

M
ng
diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
huruf b, akan tetapi sosialisasi tersebut tidak dilakukan oleh Tergugat V;
R
57) Bahwa sebagai akibat diamnya Tergugat V dalam perkara in casu,
si
padahal sesuai dengan undang - undang dan peraturan yang berlaku
ne
ng
Tergugat V harus memberitahukan tentang undang - undang dan
peraturan yang berlaku tersebut kepada Penggugat termasuk kepada
seluruh Pemilik lainnya pada Rumah Susun Campuran Mal Mangga
do
gu Dua Jakarta Pusat, dan ternyata kewajiban tersebut tidak dilakukan oleh
Tergugat V. Tergugat I dan II menjual tanah milik Tergugat V dan
In
A
Tergugat V diam saja. Bukti adanya konspirasi antara Tergugat I, II dan
V. Sehingga tindakan melawan hukum yang dialamatkan kepada
ah
Tergugat V semakin jelas dan tidak dapat disangkal lagi;
lik
58) Bahwa kalaupun benar, akibat status kepemilikan berubah menjadi milik
Pemda DKI Jakarta dengan status Hak Pengelolalaan (HPL) maka
am
ub
status tanah kepemilikan Penggugat menjadi hilang karena yang
tadinya Hak Guna Bangunan (HGB) di atas tanah negara beralih status
ep
menjadi HGB yang berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) yang
k
merupakan hak pakai, hak garap/hak sewa karena pemiliknya adalah

ah
pihak Pemda DKI dan biaya perpanjangan menjadi melambung tinggi

R
si
sampai 16 kali biaya HGB di atas tanah negara;
59) Bahwa perlu Penggugat jelaskan jika dari awal pada Rumah Susun
ne
ng
Campuran Mal Mangga Dua Jakarta Pusat, Tergugat I dan II transparan

dan menjelaskan bahwa status tanah tempat berdirinya kios mal yang
do
gu
Penggugat beli bukan milik Tergugat I dan II, kemungkinan besar

Penggugat tidak akan pernah membeli karena status tanahnya akan
sama seperti membeli kios di Pasar Tanah Abang atau di PD. Pasar
In
A
Jaya lainnya, dimana apabila terjadi force majeur, investasi menjadi nol;
60) Bahwa selain itu, dengan perubahan status dari milik Penggugat
ah
lik
bersama Para Pemilik lainnya menjadi milik Pemda DKI Jakarta dengan
status Hak Pengelolaan (HPL) / Hak Pakai, timbul kekhawatiran bagi
m
ub
Penggugat dimana sewaktu-waktu / setelah berakhirnya jangka waktu

Perjanjian Sewa, maka Pemda DKI Jakarta bisa saja mengambil alih
ka
Hak Pengelolaan in casu seperti yang terjadi pada kasus Hotel Hilton,
ep
dimana agar Pemerintah dapat mengambil alih tanah tempat berdirinya

ah
Hotel Hilton, maka terlebih dahulu Pemerintah merubah statusnya dari

R
Hak Guna Bangunan di atas tanah negara menjadi Hak Guna

es
Bangunan yang berdiri di atas Hak Pengelolaan (HPL) melalui Kepres

M
ng
Nomor 4 Tahun 1984 juncto Pasal 26 ayat (2) Peraturan pemerintah

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Nomor 40 - 1996, yang memberi peluang yang besar bagi Pemegang
R
Hak Pengelolaan untuk mengambil alih dan tidak memperpanjang
si
status Hak Guna Bangunan yang berdiri di atas Hak Pengelolaan, dan
ne
ng
dugaan a quo semakin diperkuat dengan penyembunyian Perjanjian
Kerjasama antara Tergugat I dan II dengan Pemda DKI Jakarta
mengenai Hak Pengelolaaan a quo;
do
gu 61) Bahwa selain itu, dengan perubahan status dari milik Penggugat
bersama Para Pemilik Iainnya meniadi milik Pemda DKI Jakarta dengan
In
A
status Hak Pengelolaan (HPL) menimbulkan kerugian bagi Penggugat
dimana semula Penggugat berpikir memiliki tanah yang dapat
ah
diwariskan secara turun - temurun pada anak cucu, ternyata tanahnya
lik
sekaranq berstatus Hak Pengelolaan/Hak Pakai/Hak Sewa milik Pemda
DKI Jakarta;
am
ub
62) Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata yang
menyatakan bahwa tiap perbuatan melanggar hukum, yang membawa
ep
kerugian kepada seorang lain, mewajibkan orang yang karena salahnya
k
menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut;

ah
63) Bahwa kemudian sesuai dengan Keputusan Menteri Negara

R
si
Perumahan Rakyat Nomor 11/KPTS/1994, Tentang Pedoman Perikatan
Jual Beli Satuan Rumah Susun Pasal 5.3, Tentang Kewajiban
ne
ng
Pengusaha Pembangunan Perumahan dan Pemukiman, ayat (5), yang

menyatakan bahwa Pengembang bertanggung jawab terhadap adanya
do
gu
cacat tersembunyi yang baru dapat diketahui di kemudian hari;

64) Bahwa selain itu lagi di dalam Akta Jual Beli seharusnya Tergugat I dan
II yang mengetahui dengan pasti tentang status tanah yang sebenarnya
In
A
yang seharusnya menyatakan dengan tegas tentang status tanah yang

dijual kepada Penggugat bahwa tanah yang dijual adalah bukan milik
ah
lik
Tergugat I dan II tapi milik pihak lain dengan status HGB yang berdiri di
atas Hak Pengelolaan;
m
ub
65) Bahwa akan tetapi Tergugat I dan II tidak transparan dan tidak jujur
dengan mengatakan bahwa status tanah yang dijual adalah tanah milik
ka
Tergugat I dan II, padahal kenyataanya adalah sebaliknya, bukan tanah

ep
milik Tergugat I dan II, akan tetapi Hak Pengelolaan Pemda DKI
ah
Jakarta;
R
66) Bahwa sesuai dengan ketentuan Pasal 1473 KUH Perdata dimana jika
es
ada pengertian yang berbeda maka Penjual harus menanggung

M
ng
kerugiannya, yang lengkapnya berbunyi sebagai berikut:

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
"Si penjual diwajibkan menyatakan dengan tegas untuk apa isi
R
mengikatkan dirinya, segala janji yang tidak terang dan dapat diberikan
si
berbagai pengertian, harus ditafsirkan untuk kerugiannya";
ne
ng
67) Bahwa, oleh karena itu, sesuai dengan peraturan perundang-undangan
tersebut di atas, maka dengan adanya tindakan melawan hukum yang
dilakukan oleh Para Tergugat secara terkoordinir dengan baik dan rapi
do
gu dan melanggar banyak undang - undang dan peraturan yang berlaku
yang menimbulkan kerugian tidak hanya kepada Penggugat, akan tetapi
In
A
juga kerugian kepada Negara, dan itikad tidak baik dari Tergugat I
bekerjasama dengan Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat V,
ah
langsung maupun tidak langsung, yang melanggar undang - undang
lik
dan yang berlaku dan merugikan Penggugat, sehingga tuduhan
melawan Hukum yang ditujukan terhadap Tergugat I, Tergugat II,
am
ub
Tergugat IV dan Tergugat V tidak dapat disangkal lagi;
68) Bahwa karena adanya itikad tidak baik yaitu berupa pelanggaran
ep
terhadap undang-undang yang berlaku pada Rumah Susun yang telah
k
dilakukan oleh Tergugat I dan II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat
ah
V maka telah sangat jelas perbuatan melawan hukum yang dilakukan

R
si
oleh Para Tergugat a quo;
69) Bahwa pelanggaran terhadap undang - undang dan peraturan yang
ne
ng
berlaku di samping uraian - uraian tersebut di atas, Tergugat I dan II

sebagai bekas Developer/Pengembang sejak awal menawarkan kios
do
gu
mal tidak pernah secara transparan menyebutkan bahwa status

kepemilikan tanah tersebut adaiah HGB di atas HPL milik Pemda DKI
In
karena itu jelas bahwa jual beli in casu menimbulkan kerugian bagi
A
Penggugat yang dilakukan secara bersama oleh Para Tergugat;

70) Bahwa oleh Karena itu, sesuai dengan Pasal 1365 BW maka Tergugat I
ah
lik
dan II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat V harus mengganti

kerugian in casu kepada Penggugat secara tanggung renteng;
m
ub
71) Bahwa, oleh karena ketidak transparanan Tergugat dalam penjualan

unit milik Penggugat a quo dan dilakukan secara bersama - sama
ka
dengan Tergugat Iainnya sehingga melanggar undang - undang dan

ep
peraturan yang berlaku, maka sepantasnyalah kerugian-kerugian a quo

ah
dibebankan kepada Para Tergugat temasuk biaya perpanjangan kepada

R
Pemegang Hak Pengelolaan yang besarnya 16 kali lipat HGB di atas

es
tanah Negara;
M
ng
72) Bahwa, berdasarkan uraian - uraian sebagaimana tersebut di atas

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dimana tindakan Tergugat I dan II, Tergugat III, Tergugat IV dan
R
Tergugat V yang melanggar undang - undang dan peraturan yang
si
berlaku, yaitu:
ne
ng
1. Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 Tentang Hak Guna Usaha,
Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah, yang menyatakan
adanya kewajiban untuk minta rekomendasi dan izin tertulis untuk
do
gu setiap transaksi peralihan, juncto:
2. Surat Menteri Negara Agraria / Kepala BPN tanggal 17 September
In
A
1998 Nomor 630.1 - 3433, Tentang Agunan Sertifikat di Atas Tanah
Hak Pengelolaan yang mengharuskan minta izin tertulis kepada
ah
pemegang HPL, juncto:
lik
3. Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001, Tentang: Tata
Cara Pemberian Rekomendasi Atas Permohonan Sesuatu Hak Di
am
ub
Atas Bidang Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Desa dan Eks Kota
Praja Milik/Dikuasai Pemda DKI Jakarta Biaya Perpanjangan HGB
ep
Yang Berada Di Atas Hak Pengelolaan (HPL), mengenai adanya
k
kewajiban untuk minta rekomendasi tertulis dan pembayaran

ah
retribusi kepada pemegang HPL untuk setiap transaksi baik

R
si
peralihan maupun agunan/hipotik, gadai dsb;
4. Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah dicabut
ne
ng

Pasal 2 huruf b; Tentang Pajak Hak Pengelolaan;
do
gu
5. Pasal 19 Undang Undang Nomor 5 - 1960 Tentang Undang-

UndangPA : tujuan pendaftaran tanah adalah untuk mendapatkan
kepastian hukum, juncto;
In
A
6. Pasal 1 angka 1, Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah Nomor

24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah : tujuan pendaftaran
ah
lik
tanah adalah untuk mendapatkan kepastian hukum, juncto;

7. Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan
m
ub
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan PeIaksanaan

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran
ka
Tanah, Pasal 162 s/d 178) : data fisik dan data yuridis harus
ep
tercantum dalam sertifikat dan buku tanah;

ah
8. Pasal 24 ayat (1) Undang Undang Nomor 21 - 1997, tentang :

R
Pejabat Pembuat Akta Tanah hanya dapat menandatangani akta

es
setelah wajib pajak menyerahkan bukti setoran pajak;

M
ng
9. Pasal 39 ayat (1) huruf c dan huruf g Peraturan Pemerintah Nomor

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
24 -199Z tentang : PPAT harus menolak membuat akta jika syarat
R
izin hak tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan belum diperoleh;
si
10. Pasal 98 ayat (1) dan (2) Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala
ne
ng
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang
Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun
1997 Tentang Pendaftaran Tanah : dimana seharusnya Tergugat III
do
gu harus melengkapi izin tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan
sebelum membuat akta, tapi tidak dilakukan;
In
A
Dimana akibat tindakan - tindakan tersebut yang dilakukan secara
terkoordinir dengan rapi, mulai dari penjualan yang semula dikatakan
ah
bahwa tanahnya adalah milik Tergugat I dan II yang artinya ada tanah
lik
bersama dan ternyata tanahnya adalah tanah Hak Pengelolaan milik
Pemda DKI Jakarta, pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli,
am
ub
pembuatan Akta Jual Beli, penerbitan Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah
Susun (SHMSRS), penyembunyian dokumen - dokumen penting seperti
ep
Sertifikat Induk, Akta Pemisahan, Uraian dan Rincian Pertelaan yang
k
tercakup di dalam Pertelaan serta Perjanjian Kerjasama yang berkaitan

ah
dengan Hak Pengelolaan a quo dengan pihak Pemda DKI Jakarta, dan
R
si
tindakan - tindakan tersebut menimbulkan kerugian bukan hanya
kepada Negara, akan tetapi juga kepada Penggugat, maka sesuai
ne
ng
dengan ketentuan Pasal 1365 KUH Perdata, tentang perbuatan

melawan hukum, dan Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat
do
gu
Nomor 11/KPTS/1994, Tentang Pedoman Perikatan Jual Beli Satuan

Rumah Susun Pasal 5.3, Tentang Kewajiban Pengusaha Pembangunan
Perumahan dan Pemukiman, ayat (5), yang menyatakan bahwa
In
A
Pengembang bertanggung jawab terhadap adanya cacat tersembunyi

yang baru dapat diketahui di kemudian hari, dan nyatalah bahwa
ah
lik
tindakan - tindakan tersebut merupakan perbuatan melawan hukum;

73) Bahwa adapun kerugian - kerugian akibat tindakan - tindakan Para
m
ub
Tergugat a quo adalah meliputi kerugian materiil maupun immateriil,

yaitu sebagai berikut:
ka
a. Kerugian Materiil:
ep
Tergugat I dan II yang dibantu Tergugat III, Tergugat IV dan

ah
Tergugat V yang melakukan perbuatan melawan hukum dimana

R
secara sengaja dan secara bersama - sama telah menyembunyikan

es
status tanah yang sebenarnya dimana Tergugat I dan II, Tergugat

M
ng
III, Tergugat IV dan Tergugat V dengan sebenar-benarnya patut

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dianggap telah mengetahui dengan pasti bahwa Hak Guna
R
Bangunan yang semula dijual kepada Penggugat adalah milik
si
Tergugat I dan II ternyata faktan iya sekarang adalah milik Pemda
ne
ng
DKI Jakarta dengan status Hak Pengelolaan, Serta dengan
menyembunyikan Sertifikat Induk dan akta pemisahan Pertelaan
Uraian dan Rincian Pertelaan dari Penggugat dan penyembuyian
do
gu Perjanjian Kerjasama antara Tergugat I dan II dengan Pemda DKI
Jakarta mengenai HPL a quo, yang jika diperkirakan perhitungan
In
A
kerugiannya adalah sebagai berikut:
Nilai kerugian akibat hilangnya status kepemilikan tanah:
ah
Semula harga kios Mal yang berdiri di atas tanah milik Penggugat
lik
bersama Para Pemilik Iainnya bernilai 100% (seratus persen), dan
dengan berubahnya status tanah menjadi HGB di atas HPL, maka nilai
am
ub
kios mal milik Penggugat hanya bernilai 25 % (dua puluh lima persen),
dari harga sebelumnya (Umpama : jika harga secara keseluruhannya
ep
(kios mal milik Penggugat) bernilai Rp4.522.146.700,00 (empat milliar
k
lima ratus dua puluh dua juta seratus empat puluh enam ribu tujuh ratus
ah
rupiah) dengan status HGB di atas tanah negara, maka dengan

R
si
berubahnya status menjadi HGB di atas Hak Pengelolaan, maka
nilainya hanya Rp1.130.536.300,00 (satu miliar seratus tiga puluh juta
ne
ng
lima ratus tiga puluh enam ribu tiga ratus rupiah), atau hanya bernilai 25
% (dua puluh lima persen) dari nilai sebelumnya sehingga
do
gu
menyebabkan kerugian Iebih kurang Rp3.391.610.000,00 (tiga miliar

tiga ratus sembilan puluh satu juta enam ratus sepuluh ribu rupiah)
secara keseluruhan dengan rincian sebagai berikut:
In
A
Harga kios mal milik Penggugat adalah Rp339.161.000 (tiga ratus tiga
puluh sembilan juta seratus enam puluh satu ribu rupiah), harga
ah
lik
tersebut adalah harga pada saat Penggugat membeli Pada tahun 1993
dimana pada saat itu harga emas Rp30.000 per gram, sementara harga
m
ub
emas sekarang adalah Rp400.000/gram, jadi nilai kios menjadi

Rp400.000,- dibagi Rp30.000,- X Rp339.161.000,- = Rp 4.522.146.700,-
ka
(empat milliar lima ratus dua puluh dua juta seratus ripat puluh enam
ep
ribu tujuh ratus rupiah), sehingga terdapat kenaikan sekitar

ah
4.522.146.700 : 339.161.000 = 13,33 kali lipat, maka Rp339.161.000,- x

R
13,33 = Rp4.522.146.700,- (empat miliar lima ratus dua puluh dua juta
es
seratus empat puluh enam ribu tujuh ratus rupiah);

M
ng
Maka kerugian yang Penggugat alami adalah:

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
3
a
/4 dari Rp4.522.146.700,- = Rp3.391.610.000,- (tiga miliar tiga ratus
R
sembilan puluh satu juta enam ratus sepuluh ribu rupiah), Hal mana
si
kerugian sebesar Rp3.391.610.000,- (tiga miliar tiga ratus sembilan
ne
ng
puluh satu juta enam ratus sepuluh ribu rupiah) tersebut disebabkan
oleh karena:
- Tidak adanya tanah bersama/tanahnya hanya status Hak Pakai;
do
gu Untuk memperpanjang sertifikat HGB in casu harus minta izin
tertulis dan dikenakan biaya sebesar 16 kali HGB di atas tanah
In
A
Negara;
- Biaya Rekomendasi HPL kepada Pemda DKI (untuk perpanjangan
ah
1 (satu) kali ) = 5 % x Luas Tanah x NJOP (Tahun 2008) atau setara
lik
dengan 16 kali biaya HGB di atas tanah negara;
- Biaya Rekomendasi Pengalihan Nama Jual Beli untuk setiap
am
ub
transaksi jual beli : = 2,5 % x Luas Tanah x NJOP Tanah (SK
Gubernur DKI Nomor 122 -2001);
ep
- Setiap waktu Pemerintah dapat mengambil alih dan tidak
k
memperpanjang HGB in casu, seperti yang terjadi pada kasus Hotel

ah
Hilton;
R
si
- Sulit untuk diagunkan, karena selain tidak dapat dieksekusi, juga
harus mendapat izin tertulis, dan kalau diizinkan, maka harus
ne
ng
membayar uang izin tersebut sebesar 2,5 % x Luas Tanah x NJOP

kepada pemegang Hak Pengelolaan (Keputusan Gubernur KDKI
do
gu
Jakarta Nomor 122 - 2001);

- Hibah dikenakan biaya rekomendasi sebesar 2,5 %;
- Wasiat dikenakan sebesar 2,5 %,
In
A
- Jika bangunan tidak layak huni, runtuh, kebakaran atau karena

force maejure seperti gempa, dan sebagainya, dan pemegang HPL
ah
lik
tidak bersedia untuk memperpanjang tanah a quo, maka tidak bisa

dibangun lagi;
m
ub
- Setiap kali ingin meminta kredit ke Bank harus izin ke pemegang

HPL dan dikenakan biaya rekomendasi sebesar 2,5 %;
ka
b. Kerugian Materiil:
ep
Penggugat tentu akan menghabiskan pikiran, tenaga, biaya dan waktu

ah
yang jika diperkirakan lebih kurang selama 8 tahun semenjak gugatan

R
ini dimasukkan hingga adanya putusan yang berkekuatan hukum tetap

es
yang tentu akan memakan biaya + Rp500.000.000,00 (lima ratus juta

M
ng
rupiah);
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Total kerugian immateril = Rp500.000.000,- (lima ratus juta rupiah);
R
74) Bahwa dari uraian -uraian sebagaimana tersebut di atas maka dapat terlihat
si
dengan jelas bahwa Tergugat I dan II yang dibantu oleh Tergugat IV dan
ne
ng
Tergugat V, secara bersama - sama dan secara terkoordinir dengan baik
sehingga telah melakukan perbuatan melawan hukum dengan cara
menyembunyikan status tanah yang sebenarnya dan tidak memberikan
do
gu dokumen - dokumen penting seperti salinan Sertifikat Induk, Pertelaan, akta
pemisahan, rincian serta uraiannya, maka sepantasnyalah kepada Para
In
A
Tergugat untuk memikul semua biaya rekomendasi HPL kepada Pemda DKI
serta mengganti kerugian sebesar 3/4 dari harga kios mal Penggugat yang
ah
dihitung berdasarkan harga pasaran pada saat gugatan ini didaftarkan yaitu
lik
senilai Rp3.391.610.000,- (tiga miliar tiga ratus sembilan puluh satu juta
enam ratus sepuluh ribu rupiah);
am
ub
75) Bahwa dari uraian - uraian tersebut di atas maka terlihat perbuatan
Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat V telah
ep
melakukan kecurangan yaitu perbuatan melawan hukum dengan tidak
k
menghiraukan undang - undang serta peraturan yang berlaku dalam Rumah

ah
Susun, sehingga jelas sangat merugikan Penggugat sebagai pemegang

R
si
Strata Title, karenanya mohon agar dapat kiranya meletakkan sita jaminan
atas harta benda Tergugat I dan II yaitu:
ne
ng
1. Bangunan dengan Sertifikat Nomor 1595/D/EII.95, Nomor 1490/II/D.110

Nomor 399/I/B.9, Nomor 1107/D/E1.87, atas nama PT. Duta Pertiwi
do
gu
Tbk, yang semuanya terletak di Gedung/Rumah Susun Campuran

Mangga Dua, Jalan Mangga Dua Raya Jakarta utara;
2. 1 (Satu) unit rumah bangunan rumah permanen berikut sebidang tanah
In
A
atas nama Muktar Widjaja yang terletak di Jalan Sultan Syahrir Nomor
12 B Kecamatan Menteng RT. 005/001, berikut segala turutannya;
ah
lik
3. 1 (satu) unit bangunan gedung berikut sebidang tanah yang terletak di

Jalan Mangga Dua Raya, Jakarta Pusat berikut segala turutannya yang
m
ub
melekat dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan

bangunan tersebut yang setempat dikenal dengan "Hotel Le Grandeur",
ka
atas nama PT. Duta Pertiwi Tbk, yang terletak:

ep
a. Sebelah Barat berbatasan dengan Pertokoan Mall Mangga Dua;

ah
b. Sebelah Timur berbatasan dengan Mangga Dua Dalam;

R
c. Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Mangga Dua Raya;

es
d. Sebelah Selatan berbatasan dengan JalanMasjid Kramat;

M
ng
4. Satu unit bangunan gedung berikut sebidang tanah yang terletak di

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Jalan Jend. Sudirman, Balikpapan, Kalimantan Timur 76114 berikut
R
segala turutannya yang melekat dan merupakan satu kesatuan yang
si
tidak terpisahkan dengan bangunan tersebut yang setempat kenal
ne
ng
sebagai "Hotel Le Grandeur";
Satu unit bangunan gedung berikut sebidang tanah yang terletak di
Jalan Mangga Dua Raya, Jakarta Pusat, berikut segala turutannya yang
do
gu melekat dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
bangunan tersebut yang setempat dikenal sebagai Gedung "Eka Jiwa"
In
A
a. Sebelah Barat berbatasan dengan Jalan P.Jayakarta Kondominium;
ah
b. Sebelah Timur berbatasan dengan Jalan Perbatasan Mall Mangga
lik
Dua;
c. Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Mangga Dua Raya;
am
ub
d. Sebelah Selatan berbatasan dengan Jalan Pintu Masuk Mall
Mangga Dua;
ep
Dan menyatakan sah dan berharga sita jaminan tersebut.
k
76. Bahwa untuk menjamin dibayarnya kerugian Penggugat, mohon agar dapat
ah
kiranya Majelis Hakim menetapkan nilai ganti kerugian dalam nilai setara
R
si
emas pada saat putusan ini berkekuatan tetap;
77. Bahwa mohon putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada
ne
ng
bantahan (verset), Banding dan kasasi (uitvoebaar bij voorraad);

78. Bahwa, agar supaya Tergugat I dan Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV
do
gu
dan Tergugat V tidak lalai dalam melaksanakan putusan, maka mohon juga
ditetapkan uang paksa (dwangsom) sebesar Rp10.000.000,- (sepuluh juta
rupiah) perhari sejak tanggal putusan ini ditetapkan;
In
A
DALAM PROVISI:
1. Bahwa, oleh karena sengketa yang timbul adalah menyangkut dengan
ah
lik
status tanah tempat berdirinya kios mal milik Penggugat apakah HGB di
atas HPL, kalau memang HGB di atas HPL, siapa yang akan membayar
m
ub
rekomendasi HPL, maka Penggugat mohon agar dapat kiranya Majelis

Hakim memutuskan dalam provisi, sementara gugatan ini sedang berjalan
ka
dan belum mendapatkan kepastian hukum yang tetap, memerintahkan

ep
penundaan Pemba saran biaya rekomendasi dari Pemegang Hak

ah
Pengelolaan (HPL) untuk perpanjangan Sertifikat Hak Guna Bangunan

R
(HGB), sampai perkara ini mempunyai kekuatan hukum yang pasti;

es
2. Bahwa adapun dasar dimohonkannya penundaan ini akibat dari tidak

M
ng
jelasnya status tanah yang sebenarnya karena Penggugat belum

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mendapatkan Sertifikat Induk dan Pertelaan beserta uraian rincian dan akta
R
pemisahan dan Lampiran yang menyatakan status HGB di atas Hak
si
Pengelolaan a quo, dan kalaupun ada hanya sebatas lisan, tanpa tertulis
ne
ng
yang didasarkan pada dokumen - dokumen resmi seperti Sertifikat Induk
dan Pertelaan beserta uraian dan Perjanjian Kerjasama antara Tergugat I
dan II dengan Pemda DKI Jakarta mengenai HPL a quo;
do
gu 3. Bahwa ketidakjelasan ini disebabkan karena adanya perbedaan antara yang
Penggugat beli berdasarkan dokumen yang ada dikaitkan dengan undang -
In
A
undang dan peraturan yang berlaku, dimana seharusnva yang Penggugat
beli dan dapati adalah HGB di atas tanah Negara, akan tetapi secara
ah
sepihak dikatakan HGB yang berdiri di atas Hak Pengelolaan tanpa
lik
didukung oleh dokumen yang jelas seperti Pertelaan, beserta rincian dan
uraiannya Sertifkat Induk, dan Perianiian Kerjasama antara Tergugat I dan II
am
ub
dengan Pemda DKI Jakarta Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun 1984
tanggal 6 Juni;
ep
4. Bahwa, alasan lain adalah selain hal - hal sebagaimana terurai di atas,
k
Tergugat I dan II semenjak menjual kepada Penggugat serta Pemilik lainnya

ah
membeli kios mal pada Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua Jakarta
R
si
Pusat selain tidak pernah melihat apalagi memiliki salinan Sertifikat Induk
dan Pertelaan dan uraian serta lampiran, juga belum pernah mendapatkan
ne
ng
Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun 1984 tanggal 6 Juni yang

menyangkut Hak Pengelolaan a quo, padahal Penggugat berhak untuk
do
gu
mendapatkan karena Penggugat adalah sebagai Pemilik bersama dengan

Para Pemilik lainnya;
Berdasarkan dalil – dalil dan hal-hal sebagaimana terurai di atas, mohon agar
In
A
dapat kiranya Majelis Hakim memutuskan dalam Provisi:

1. Mengabulkan permohonan putusan provisi untuk seluruhnya;
ah
lik
2. Menghukum Tergugat I dan II atau pihak manapun untuk tidak melakukan

tindakan hukum apapun termasuk dan tidak terbatas pada menunda semua
m
ub
pembayaran yang harus dilakukan Penggugat pada rumah susun campuran

Mal Mangga Dua guna memperpanjang HGB di atas HPL, sampai perkara
ka
ini mempunyai kekuatan hukum yang pasti;

ep
Bahwa berdasarkan alasan-alasan tersebut di atas Penggugat mohon

ah
kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat agar memberikan putusan sebagai

R
berikut:
es
Dalam Provisi:
M
ng
1. Mengabulkan permohonan Penggugat seluruhnya dalam Provisi;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
2. Memerintahkan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan
R
Tergugat V atau siapapun atau pihak manapun yang berhubungan dengan
si
Rumah Susun Campuran Mal Mangga Dua jalan Mangga Dua Raya Jakarta
ne
ng
Pusat dengan Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997, tanggal 12
Desember 1997 yang dibuat di hadapan Thomas Gonawan, S.H, PPAT di
Jakarta, dengan Sertifikat Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun Nomor
do
gu 556/III Kelurahan Mangga Dua Selatan Daerah Khusus Ibukota Jakarta
Pusat, milik Penggugat untuk tidak melakukan segala tindakan hukum
In
A
apapun yang berkenaan dengan perkara ini serta menunda segala
kewajiban pembayaran biaya rekomendasi dari Pemegang HPL untuk
ah
perpanjangan sertifikat HGB, sampai perkara ini mempunyai kekuatan
lik
hukum yang tetap dan pasti;
Dalam Pokok Perkara :
am
ub
1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya;
2. Menyatakan Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat
ep
V telah melakukan perbuatan melawan hukum;
k
3. Menyatakan bahwa Penggugat adalah pemilik sah kios mal sebagaimana

ah
Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997, tanggal 12 Desember 1997,

R
si
SHMSRS Nomor 556/III Mal Mangga Dua Jakarta Pusat, Kelurahan
Mangga Dua Selatan Kecamatan sawah Besar Daerah Khusus Ibukota
ne
ng
Jakarta Pusat yang terletak di Gedung Mal Mangga Dua jalan Mangga Dua
Raya Jakarta Pusat;
do
gu
4. Menghukum Terggat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat V

untuk menganti kerugian materil kepada Penggugat atas kios mal
sebagaimana Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997, tanggal 12
In
A
Desember 1997 dengan SHMSRS Nomor 556/III Mal Mangga Dua Jakarta
Pusat, Kelurahan Mangga Dua Selatan Kecamatan sawah Besar Daerah
ah
lik
Khusus Ibukota Jakarta Pusat, yang terletak di Gedung Mal Mangga Dua
jalan Mangga Dua Raya Jakarta Pusat sebesar Rp3.391.610.000,00 (tiga
m
ub
miliar tiga ratus sembilan puluh satu juta enam ratus sepuluh ribu rupiah);
5. Menghukum Tergugat I, Tergugat II, Tergugat III, Tergugat IV dan Tergugat
ka
V secara bersama- sama dan secara tanggung renteng untuk mengganti

ep
kerugian immaterial kepada Penggugat sebesar Rp500.000.000,00 (lima

ah
ratus juta rupiah);

R
6. Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar semua biaya

es
perpanjangan / biaya rekomendasi kepada Pemegang HPL; Setiap kali

M
ng
perpanjangannya HGB di atas HPL;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
7. Menghukum Tergugat I, II dan Tergugat IV dan V untuk memberikan salinan
R
Sertifikat Induk, Pertelaan dan uraian beserta Lampirannya termasuk
si
Perjanjian Kerjasama antara Tergugat I dan Tergugat II dengan Pemda DKI
ne
ng
(Tergugat V) Nomor 6 Tabun 1984 tanggal 6 Juni 1984 kepada Penggugat;
8. Meletakkan sita jaminan atas harta benda Tergugat I berupa:
1. Bangunan dengan Sertifikat Nomor 1595/D/EII.95, Nomor
do
gu 1490/II/D.110, Nomor 399/I/B.9, Nomor 1107/D/E1.87, yang semuanya
terletak di Gedung ITC Mangga Dua, Jalan Mangga Dua Raya Jakarta
In
A
utara;
2. 1 (Satu) unit rumah bangunan rumah permanent berikut sebidang tanah
ah
atas nama Muktar Widjaja yang terletak di Jalan. Sultan Syahrir Nomor
lik
12 B Kecamatan Menteng RT. 005/001, berikut segala turutannya;
am
ub
Jalan Mangga Dua Raya, Jakarta Pusat berikut segala turutannya yang
melekat dart merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
ep
bangunan tersebut yang setempat dikenal dengan "Hotel Le Grandeur"
k

ah
a. Sebelah Barat berbatasan dengan Pertokoan Mall Mangga Dua.

R
si
b. Sebelah Timur berbatasan dengan Mangga Dua Dalam,
c. Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Mangga Dua Raya,
ne
ng
d. Sebelah Selatan berbatasan dengan Jalan Mesjid Kramat;

do
gu
Jalan Jend. Sudirman, Balikpapan, Kalimantan Timur 76114 berikut

segala turutannya yang melekat dan merupakan satu kesatuan yang
tidak terpisahkan dengan bangunan tersebut yang setempat dikenal
In
A
sebagai "Hotel Le Grandeur";

5. Satu unit bangunan gedung berikut sebidang tanah yang terletak di 31.
ah
lik
Mangga Dua Raya, Jakarta Pusat, berikut segala turutannya yang

melekat dan dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan
m
ub
dengan bangunan tersebut yang setempat dikenal sebagai Gedung

"Eka Jiwa"; atas nama PT. Duta Pertiwi Tbk, yang terletak:
ka
- Sebelah Barat berbatasan dengan 31. Pangeran Jayakarta;

ep
- Sebelah Timur berbatasan dengan 31.Perbatasan Mall Mangga

ah
Dua;
R
- Sebelah Utara berbatasan dengan Jalan Mangga Dua Raya;

es
- Sebelah Selatan berbatasan dengan 31. Pintu Masuk Mall Mangga

M
ng
Dua;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
9. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan tersebut;
R
si
V secara tanggung renteng untuk membayar uang paksa (dwangsom)
ne
ng
sebesar Rp10.000.000,00 (sepuluh juta rupiah) per hari ang dibayar tunai
semenjak putusan ini diucapkan;
11. Menghukum Para Tergugat untuk tunduk dan patuh serta mentaati putusan
do
gu ini;
12. Menyatakan putusan ini dapat dijalankan terlebih dahulu walaupun ada
In
A
bantahan (verzet), banding, maupun kasasi (uit voorbaar bij vooraad);
ah
V untuk membayar seluruh biaya perkara yang timbul dalam perkara ini
lik
secara tanggung renteng;
Subsidair:
am
ub
atau
Bila Bapak / Majelis Hakim berpendapat lain mohon putusan yang seadil -
ep
adilnya (Ex aequo et bono);
k
Menimbang, bahwa terhadap gugatan tersebut Para Tergugat

ah
mengajukan eksepsi dan gugatan rekonvensi yang pada pokoknya sebagai

R
si
berikut:
Dalam Eksepsi (Tergugat I, II):
ne
ng
1. Eksepsi Plurium Litis Consortium;

Bahwa gugatan Penggugat telah kurang pihak mengingat dalam tuntutan
do
gu
Provisinya Penggugat memohonkan penundaan kewajiban pembayaran

biaya rekomendasi perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) Mal Mangga
Dua, sementara keputusan untuk memperpanjang HGB dan pengurusan
In
A
perpanjangannya dilakukan sepenuhnya oleh Perhimpunan Penghuni

Rumah Susun (PPRS) Mal Mangga Dua dan bukan oleh Tergugat I ataupun
ah
lik
Tergugat II;
Demikian pula dalam petitum pokok perkara angka 7 Penggugat memohon
m
ub
agar Tergugat I dan Tergugat II dihukum untuk menyerahkan Pertelaan dan

Iampirannya, sedang dokumen-dokumen dimaksud tidak berada pada
ka
Tergugat I ataupun Tergugat II namun berada pada PPRS Mal Mangga

ep
Dua;
ah
Atas kedua hal tersebut maka jelaslah gugatan Penggugat telah kurang
R
pihak karena seharusnya PPRS Mal Mangga Dua sebagai badan hukum
es
turut digugat/dilibatkan dalam perkara a quo;

M
ng
2. Eksepsi Error In Persona;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Bahwa Penggugat telah salah menarik Tergugat II di perkara a quo dalam
R
kapasitasnya sebagai pendiri dan pemegang saham Tergugat I. Hal mana
si
bertentangan dengan ketentuan Pasal 3 Ayat (1) Undang Undang Nomor 40
ne
ng
Tahun 2007 yang menentukan bahwa pemegang saham tidak bertanggung
jawab secara pribadi atas perbuatan hukum yang dilakukan Perseroan,
dengan bunyi ketentuan sebagai berikut:
do
gu " Pemegang saham Perseroan tidak bertanggung jawab secara pribadi atas
perikatan yang dibuat atas nama Perseroan dan tidak bertanggung jawab
In
A
atas kerugian Perseroan melebihi saham yang dimiliki";
Kaidah hukum mana ditegaskan kembali oleh doktrin hukum M. Yahya
ah
Harahap, S.H. dalam bukunya Hukum Perseroan Terbatas, Sinar Grafika
lik
edisi 1, cetakan 2, tahun 2009, hal. 58-59, yang menjelaskan sebagai
berikut:
am
ub
“ Sejalan dengan ciri Perseroan terpisah dan berbeda dengan pemiliknya,
maka tanggung jawab pemegang saham, hanya terbatas sebesar nilai
ep
sahamnya (limited liability of its shareholders) sebagaimana yang
k
ditegaskan Pasal 3 ayat (1) Undang Undang PT 2007;

ah
∑ Perseroan tidak bertanggung jawab terhadap utang pemegang saham

R
si
(not liable of its shareholders) sebaliknya pemegang saham tidak
bertanggung jawab atas utang Perseroan;
ne
ng
∑ Kerugian yang ditanggung pemegang saham hanya sebatas harga

saham yang mereka investasikan (their lose is limited to their
do
gu
investment);
∑ Pemegang saham, tidak bertanggung jawab lebih lanjut kepada
kreditor Perseroan atas aset pribadinya" ;
In
A
Atas hal mana maka jelas Penggugat telah keliru menggugat Tergugat II
dan sepatutnya bilamana Tergugat II dikeluarkan sebagai pihak dalam
ah
lik
perkara a quo;
III. Dalam Rekonvensi:
m
ub
1. Bahwa dalam perkara a quo Tergugat I (selanjutnya disebut sebagai

Penggugat Rekonvensi) mengajukan gugatan balik (Rekonvensi) terhadap
ka
Penggugat (selanjutnya disebut sebagai Tergugat Rekonvensi);

ep
2. Bahwa hal-hal yang dikemukakan dalam bagian Konvensi mohon agar

ah
diangggap sebagai satu kesatuan dan bagian yang tidak terpisahkan

R
dengan bagian Rekonvensi ini, sehingga hal-hal yang telah dikemukakan

es
dalam Konvensi dianggap telah dimasukkan dalam Rekonvensi ini;

M
ng
3. Bahwa dalam Akta Jual Beli (AJB) Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
12 Desember 1997 telah disepakati klausula perjanjian sebagai berikut:
R
“Jual Beli ini dilakukan dengan syarat-syarat sebagai berikut:
si
-Pasal 1-
ne
ng
Mulai hari ini objek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi
milik pihak kedua dan karenanya segala keuntungan yang didapat
dan, dan segala kerugian/beban atas objek jual beli tersebut di atas
do
gu menjadi hak/beban pihak kedua”;
4. Bahwa ketentuan Ps 1338 Ay. 3 KUH Perdata mewajibkan pelaksanaan dari
In
A
suatu perjanjian sebagai berikut:
" Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik"
ah
Selanjutnya ketentuan Pasal 1339 KUH Perdata menggariskan sebagai
lik
berikut:
" Persetujuan-persetujuan tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang
am
ub
dengan tegas dinyatakan didalamnya, tetapi juga untuk segala
sesuatu yang menurut sifat persetujuan diharuskan oleh kepatutan,
ep
kebiasaan atau undang-undang;
k
5. Bahwa sejak beberapa tahun terakhir Tergugat Rekonvensi melakukan

ah
tindakan-tindakan antara lain;

R
si
a. Berkeberatan dan menolak biaya perpanjangan HGB ;
b. Membebankan biaya perpanjangan HGB kepada Penggugat
ne
ng
Rekonvensi;
c. Menyatakan kekecewaannya dalam bertransaksi unit SRS dengan
do
gu
Penggugat Rekonvensi;
d. Mengadukan Penggugat Rekonvensi kepada berbagai instansi
Pemerintahan;
In
A
e. Mengadukan Penggugat Rekonvensi kepada DPRD DKI Jakarta;

f. Menyiarkan tuduhan terhadap Penggugat Rekonvensi melalui berbagai
ah
lik
media massa;
g. Melaporkan Penggugat Rekonvensi kepada Badan Penyelesaian
m
ub
Sengketa Konsumen;
h. Melaporkan secara pidana Penggugat Rekonvensi ke pihak Kepolisian ;
ka
i. Mengajukan gugatan-gugatan perdata terhadap Penggugat Rekonvensi;

ep
j. Melakukan berbagai tindakan lainnya yang menunjukan

ah
kekecewaannya terhadap Penggugat Rekonvensi;

R
6. Bahwa tindakan-tindakan Tergugat Rekonvensi tersebut bertentangan

es
dengan kewajiban-kewajibannya sebagai pars pihak dalam suatu perjanjian

M
ng
dan merupakan bentuk perbuatan wanprestasi yang menciderai prinsip

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
itikad baik (good faith), serta melanggar kebiasaan maupun kepatutan
R
dalam pelaksanaa sebuah perjanjian;
si
7. Bahwa tindakan-tindakan Tergugat Rekonvensi tersebut selain menunjukan
ne
ng
kekecewaannya dalam bertransaksi jual beli dengan Penggugat
Rekonvensi, juga telah merugikan Penggugat Rekonvensi secara materil
maupun moril termasuk terkurasnya tenaga, waktu dan pikiran dalam
do
gu menghadapi berbagai tuduhan yang dilayangkan Tergugat Rekonvensi
serta mempengaruhi kredibilitas Penggugat Rekonvensi di mata
In
A
masyarakat;
8. Bahwa atas keadaan masing-masing pihak tersebut serta tindakan-tindakan
ah
wanprestasi yang telah dilakukan oleh Tergugat Rekonvensi, maka
lik
Penggugat Rekonvensi berhak menuntut pembatalan Akta Jual Beli Nomor
137/Sawah Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 antara Penggugat
am
ub
Rekonvensi dengan Tergugat Rekonvensi berdasarkan ketentuan Pasal
1267 KUH Perdata, yang berbunyi sebagai berikut:
ep
" Pihak terhadap siapa perikatan tidak dipenuhi, dapat memilih apakah ia,
k
jika hal itu masih dapat dilakukan, akan memaksa pihak yang lain untuk
ah
memenuhi persetujuan, ataukah ia akan menuntut pembatalan

R
si
persetujuan, disertai penggantian biaya, kerugian dan bunga";
9. Bahwa pembatalan perjanjian mana selain akan melindungi Penggugat
ne
ng
Rekonvensi dengan tercegahnya kerugian yang semakin besar akibat

berbagai tindakan beritikad buruk yang dilakukan Tergugat Rekonvensi,
do
gu
juga kiranya dapat mengakhiri ketidakpuasan dan kekecewaan Tergugat

Rekonvensi selama ini. Sehingga pembatalan perjanjian dimaksud kiranya
akan memberikan rasa keadilan bagi Penggugat Rekonvensi maupun
In
A
Tergugat Rekonvensi;
10. Bahwa dengan dibatalkannya Akta Jual Beli maka masing-masing pihak
ah
lik
dibawa kembali pada keadaan sebelum perjanjian diadakan, sehingga

prestasi yang telah diterima oleh salah satu pihak harus dikembalikan
m
ub
kepada pihak lainnya. Dalam hal mana Tergugat Rekonvensi atau siapapun
yang memperoleh hak dari padanya diwajibkan mengembalikan unit SRS
ka
(kios) yang telah dibeli dan Penggugat Rekonvensi berdasarkan Akta Jual
ep
Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997, begitu pula

ah
sebaliknya Penggugat Rekonvensi diwajibkan mengembalikan uang

R
penjualan unit SRS (kios) yang pernah diterimanya dari Tergugat

es
Rekonvensi sebesar Rp339.161.000,- (tiga ratus tiga puluh sembilan juta

M
ng
seratus enam puluh satu ribu rupiah);

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
11. Bahwa pengembalian prestasi Tergugat Rekonvensi sejumlah uang
R
penjualan unit SRS (kios) telah memenuhi rasa keadilan, mengingat
si
Tergugat Rekonvensi telah memperoleh kenikmatan atas pemanfaatan unit
ne
ng
SRS sejak tahun 1997 hingga Akta Jual Beli dibatalkan;
12. Bahwa untuk menjamin teriaksananya putusan a quo maka mohon kiranya
Majelis Hakim Pengadilan Negeri Jakarta Pusat berkenan menghukum
do
gu Tergugat Rekonvensi membayar uang paksa (dwangsom) sebesar
Rp5.000.000,00 (lima juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan, terhitung
In
A
sejak putusan berkekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde) hingga
Tergugat Rekonvensi atau siapapun yang memperoleh hak daripadanya
ah
menyerahkan unit SRS kepada Penggugat Rekonvensi;
lik
Bahwa berdasarkan hal-hal tersebut di atas Penggugat Rekonvensi
mohon kepada Pengadilan Negeri Jakarta Pusat untuk memberikan putusan
am
ub
sebagai berikut:
1. Mengabulkan gugatan Penggugat Rekonvensi untuk seluruhnya;
ep
2. Menyatakan Tergugat Rekonvensi melakukan wanprestasi;
k
3. Membatalkan Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal 12

ah
Desember 1997 antara Penggugat Rekonvensi dengan Tergugat

R
si
Rekonvensi;
4. Memerintahkan Tergugat Rekonvensi atau siapapun yang
ne
ng
memperoleh hak dan padanya untuk menyerahkan kepemilikan unit Satuan

Rumah Susun (kios) berdasarkan Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah
do
gu
Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 dalam keadaan kosong kepada

Penggugat Rekonvensi, yang pelaksanaannya dapat dibantu aparat yang
berwenang termasuk pihak Kepolisian Republik Indonesia;
In
A
5. Menetapkan Penggugat Rekonvensi berkewajiban mengembalikan uang

penjualan unit Satuan Rumah Susun (kios) kepada Tergugat Rekonvensi
ah
lik
sebesar Rp339.161.000,00 (tiga ratus tiga puluh sembilan juta seratus

enam puluh satu ribu rupiah);
m
ub
6. Menghukum Tergugat Rekonvensi membayar uang paksa (dwangsom)

sebesar Rp5.000.000,00 (lima juta rupiah) untuk setiap hari keterlambatan,
ka
terhitung sejak putusan berkekuatan hukum tetap (in kracht van gewijsde)
ep
hingga Tergugat Rekonvensi atau siapapun yang memperoleh hak

ah
daripadanya menyerahkan unit Satuan Rumah Susun sebagaimana

R
dimaksud butir 4 kepada Penggugat Rekonvensi;

es
Bahwa terhadap gugatan tersebut Pengadilan Negeri Jakarta Pusat telah

M
ng
memberikan Putusan Nomor 250/Pdt.G/2011/PN Jkt.Pst tanggal 29 Maret 2012,

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan amar sebagai berikut:
R
Dalam Eksepsi:
si
- Menolak Eksepsi Tergugat I dan Tergugat II untuk seluruhnya;
ne
ng
Dalam Provisi:
- Menolak Provisi Penggugat untuk seluruhnya;
Dalam Pokok Perkara:
do
gu Dalam Konvensi:
- Menolak gugatan Penggugat untuk seluruhnya;
In
A
Dalam Rekonvensi:
- Menyatakan gugatan Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi tidak dapat
ah
lik
diterima (Niet Onvankelijke Verklaard);
Dalam Konvensi Dan Rekonvensi :
- Menghukum Penggugat Konvensi/Tergugat Rekonvensi untuk membayar
am
ub
biaya perkara ini yang besarnya hingga kini diperhitungkan sebesar
Rp1.241.000,00 (satu juta dua ratus empat puluh satu ribu rupiah);
ep
Menimbang, bahwa dalam tingkat banding atas permohonan
k
Penggugat/Pembanding/Terbanding putusan Pengadilan Negeri tersebut telah

ah
dikuatkan oleh Pengadilan Tinggi Jakarta dengan Putusan Nomor

R
si
181/PDT/2014/PT DKI tanggal 12 Juni 2014;
Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada
ne
ng
Tergugat I/Terbanding/Pembanding pada tanggal 7 April 2015 kemudian

terhadapnya oleh Tergugat I/Terbanding/Pembanding dengan perantaraan
do
gu
kuasanya, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 10 April 2015 diajukan

permohonan kasasi pada tanggal 17 April 2015 sebagaimana ternyata dari Akta
In
Permohonan Kasasi Nomor 32/Srt.Pdt.Kas/2015/PN Jkt.Pst. Juncto Nomor
A
250/PDT.G/2011/PN Jkt.Pst, yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri

Jakarta Pusat, permohonan tersebut 30 April 2015 memori kasasi yang memuat
ah
lik
alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada

tanggal 15 Mei 2015;
m
ub
Bahwa memori kasasi dari Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I/

Tergugat I/Terbanding/Pembanding tersebut telah diberitahukan kepada:
ka
1. Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi II/Penggugat/Pembanding/

ep
Terbanding pada tanggal 29 Mei 2015;

ah
2. Para Turut Termohon Kasasi/Tergugat II, III, IV, V/Para Turut Terbanding
R
masing-masing pada tanggal 3 Juni 2015 dan tanggal 28 Mei 2015;

es
Kemudian Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi II/Penggugat/

M
ng
Pembanding/Terbanding mengajukan tanggapan memori kasasi yang diterima

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 12 Juni 2015;
R
Menimbang, bahwa sesudah putusan terakhir ini diberitahukan kepada
si
Penggugat/Pembanding/Terbanding pada tanggal 28 April 2015 kemudian
ne
ng
terhadapnya oleh Penggugat/Pembanding/Terbanding dengan perantaraan
kuasanya, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 18 April 2011 diajukan
permohonan kasasi pada tanggal 7 Mei 2015 sebagaimana ternyata dari Akta
do
gu Permohonan Kasasi Nomor 36/Srt.Pdt.Kas/2015/PN Jkt.Pst Juncto Nomor
250/PDT.G/2011/PN Jkt.Pst, yang dibuat oleh Panitera Pengadilan Negeri
In
A
Jakarta Pusat, permohonan tersebut diikuti oleh memori kasasi yang memuat
alasan-alasan yang diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri tersebut pada
ah
tanggal 15 Mei 2015;
lik
Bahwa memori kasasi dari Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi
II/Penggugat/ Pembanding/Terbanding tersebut telah diberitahukan kepada:
am
ub
1. Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I/ Tergugat I/Terbanding/
Pembanding pada tanggal 1 Juni 2015;
ep
2. Para Turut Termohon Kasasi/Tergugat II, III, IV, V/Para Turut Terbanding
k
masing-masing pada tanggal 3 Juni 2015 dan tanggal 28 Mei 2015;

ah
Kemudian Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I/ Tergugat

R
si
I/Terbanding/ Pembanding mengajukan tanggapan memori kasasi yang diterima
di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat pada tanggal 12 Juli 2016;
ne
ng
Menimbang, bahwa permohonan kasasi a quo beserta alasan-alasannya

telah diberitahukan kepada pihak lawan dengan saksama, diajukan dalam
do
gu
tenggang waktu dan dengan cara yang ditentukan dalam undang-undang, oleh
karena itu permohonan kasasi dari Pemohon Kasasi I dan Pemohon Kasasi II
tersebut secara formal dapat diterima;
In
A
Menimbang, bahwa alasan-alasan yang diajukan oleh Pemohon Kasasi I

juga Termohon Kasasi I dahulu Tergugat I/Terbanding/Pembanding dan
ah
lik
Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi II/Penggugat/Pembanding/

Terbanding dalam memori kasasinya tersebut pada pokoknya sebagai berikut:
m
ub
Memori Kasasi Pemohon Kasasi I:

I. Putusan Judex Facti telah salah dalam penerapan hukum karena
ka
menyatakan Gugatan Rekonvensi tidak dapat diterima (NO) meskipun tidak

ep
terdapat kesalahan formil:

ah
1. Bahwa suatu gugatan dinyatakan tidak dapat diterima (niet ontvankelijk

R
verklaard) bilamana terdapat kesalahan formil dalam penyusunan dan/atau

es
pengajuan gugatan. Akan tetapi dalam perkara a quo, Judex Facti Tingkat
M
ng
Pertama menyatakan Gugatan Rekonvensi tidak dapat diterima (NO)

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
meskipun tidak terdapat kesalahan formil apapun dalam penyusunan dan
R
pengajuan Gugatan Rekonvensi a quo. Hal mana dapat dicermati dalam
si
seluruh pertimbangan bagian Rekonvensi, dimana Judex Facti Tingkat
ne
ng
Pertama sama sekali tidak mempertimbangkan adanya kesalahan formil
apapun dalam penyusunan dan pengajuan Gugatan Rekonvensi a quo;
2. Bahwa Gugatan Rekonvensi yang diajukan Pemohon Kasasi kiranya telah
do
gu memenuhi syarat formil suatu Gugatan, sebagaimana yang dijelaskan M.
Yahya Harahap dalam bukunya Hukum Acara Perdata, Penerbit Sinar
In
A
Grafika, Cetakan Keenam, Oktober 2007, halaman 478 - 479, yang berbunyi
sebagai berikut:
ah
”Akan tetapi apapun bentuknya, yang penting diperhatikan, gugatan
lik
rekonvensi mesti memenuhi syarat formil gugatan;
• Menyebut dengan tegas subjektif yang ditarik sebagai Tergugat
am
ub
rekonvensi;
• Merumuskan dengan jelas posita atau dalil gugatan rekonvensi,
ep
berupa penegasan dasar hukum (rechtsgrond) dan dasar peristiwa
k
(fijteljkegrond) yang melandasi gugatan;

ah
• Menyebut dengan rinci petitum gugatan;

R
si
Apabila unsur-unsur di atas tidak dipenuhi, gugatan rekonvensi dianggap
tidak memenuhi syarat, dan harus dinyatakan tidak dapat diterima”;
ne
ng
3. Bahwa demikian pula pertimbangan hukum Judex Facti Tingkat Pertama

yang dikuatkan oleh Judex Facti Tingkat Banding tersebut senyatanya
do
gu
sudah masuk dalam materi pokok perkara. Namun putusan yang dijatuhkan
Judex Facti Tingkat Pertama merupakan suatu putusan yang terkait dengan
syarat formalitas suatu gugatan, tanpa memberikan pertimbangan hukum
In
A
maupun mendasarkan pada alat bukti yang membuktikan adanya cacat

formil dalam Gugatan Rekonvensi yang diajukan Pemohon Kasasi. Dengan
ah
lik
demikian terjadi irrelevansi antara pertimbangan hukum Judex Facti dengan

putusannya. Sehingga atas hal mana, jelas bahwa Putusan Judex Facti
m
ub
Tingkat Pertama yang dikuatkan Judex Facti Tingkat Banding telah keliru
dalam menerapkan hukum (mis-application of law) dan oleh karenanya
ka
patut untuk dibatalkan oleh Majelis Hakim Agung yang mulia;

ep
IV. Judex Facti telah keliru menerapkan hukum pembuktian.

ah
1. Bahwa atas Gugatan Rekonvensi yang diajukan Pemohon Kasasi, Judex

R
Facti Tingkat Pertama dalam pertimbangan hukumnya halaman 83 alinea

es
ke-3 dan alinea ke-4 menguraikan sebagai berikut:

M
ng
“Menimbang, bahwa dari dua versi alasan hukum yang berbeda

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tersebut di atas, Majelis mempertimbangkan sebagai berikut :
R
- Bahwa Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal 12
si
Desember 1997 antara Penggugat Rekonvensi dengan Tergugat
ne
ng
Rekonvensi, Majelis tidak melihat atau menemukan adanya cacat
hukum ataupun kecurangan dalam proses pembuatannya, dan telah
sesuai dengan aturan hukum, Penggugat Rekonvensi maupun
do
gu Tergugat Rekonvensi masing-masing telah melakukan kewajibannya
dan masing-masing telah menerima haknya sesuai yang termuat
In
A
dalam akta jual-beli tersebut;
- Bahwa seseorang yang merasa dirugikan haknya oleh orang lain,
ah
kemudian menuntut/menggugat secara keperdataan ke pengadilan,
lik
maupun melaporkan secara pidana kepada yang berwajib, tidaklah
dapat dikatakan bahwa yang bersangkutan telah melakukan
am
ub
perbuatan melawan hukum ataupun wanprestasi; Menimbang, bahwa
berdasarkan uraian tersebut di atas, Majelis berpendapat bahwa
ep
gugatan Penggugat Rekonvensi haruslah dinyatakan tidak dapat
k
diterima (niet onvankelijke verklaard);“

ah
2. Bahwa pertimbangan hukum Judex Facti Tingkat Pertama tersebut tidak

R
si
merujuk atau pun mempertimbangkan satu pun alat bukti yang diajukan
Pemohon Kasasi maupun Termohon Kasasi. Sehingga tidak jelas apa yang
ne
ng
mendasari keyakinan Judex Facti bahwa para pihak telah melakukan hak
dan kewajibannya sesuai yang termuat dalam Akta Jual Beli Nomor
do
gu
137/Sawah Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 (Bukti T1 & T2 – 1

Juncto P – 1). Dengan demikian pendapat dan keyakinan Judex Facti
sebagaimana termuat dalam pertimbangan hukumnya dimaksud tidak
In
A
didasarkan pada alat bukti apapun. Hal mana jelas jelas telah melanggar
prinsip dasar seorang hakim dalam membuat suatu putusan yang harus
ah
lik
didasarkan pada pembuktian sebagaimana dijelaskan M. Yahya Harahap,

S.H. yang merupakan mantan Hakim Agung dalam buku Hukum Acara
m
ub
Perdata, Penerbit Sinar Grafika, Cetakan Keenam, Oktober 2007, halaman

500, yang berbunyi sebagai berikut:
ka
“Hakim tidak dibenarkan mengambil putusan tanpa pembuktian. kunci

ep
ditolak atau dikabulkannya gugatan, mesti berdasarkan pembuktian

ah
yang bersumber dari fakta-fakta yang diajukan para pihak. Pembuktian

R
hanya dapat ditegakan berdasarkan dukungan fakta-fakta. Pembuktian

es
tidak dapat ditegakkan tanpa ada fakta-fakta yang mendukungnya.”

M
ng
3. Bahwa seandainya pun Judex Facti Tingkat Pertama dianggap

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mempertimbangkan Bukti T1 & T2 – 1 Juncto P – 1 (Akta Jual Beli Nomor
R
137/Sawah Besar/1997) (quod non), namun Judex Facti Tingkat Pertama
si
hanya mempertimbangkan 1 (satu) alat bukti saja. Demikian pula meskipun
ne
ng
bukti tersebut merupakan akta otentik, namun secara tegas Pasal 1870
KUH Perdata mengatur bahwa suatu akta otentik hanya membuktikan atas
apa yang dimuat didalamnya. Prof. R. Subekti, S.H. dalam bukunya yang
do
gu berjudul Hukum Pembuktian, Penerbit Pradnya Paramita, Cetakan
Kedelapan, Jakarta, April 1987, halaman 30 alinea keempat menjelaskan
In
A
bahwa suatu akta otentik hanya menerangkan bahwa benar para pihak
menerangkan sebagaimana yang tertulis dalam akta tersebut dan apa yang
ah
diterangkan adalah benar, dengan bunyi kalimat sebagai berikut:
lik
" Jadi akte otentik tadi, tidak hanya mempunyai pembuktian
formal, yaitu bahwa benar para pihak sudah menerangkan apa
am
ub
yang ditulis dalam akte tersebut, tetapi juga mempunyai kekuatan
pembuktian materiil, yaitu bahwa apa yang diterangkan tadi
ep
adalah benar. "
k
Berdasarkan hal mana, maka bukti surat Akta Jual-Beli Nomor 137/Sawah
ah
Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 hanya menerangkan bahwa

R
si
Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi benar telah mengadakan jual beli
unit SRS Mal Mangga Dua seharga Rp339.161.000,- (tiga ratus tiga puluh
ne
ng
sembilan juta seratus enam puluh satu ribu rupiah) dan pada tanggal
tersebut objek jual beli berikut segala keuntungan dan kerugiannya benar
do
gu
telah beralih kepada Termohon Kasasi. Akan tetapi dalam pertimbangan

hukumnya, Judex Facti Tingkat Pertama telah mempertimbangkan hal-hal
lain yang tidak tertera dalam akta berdasarkan Bukti T1 & T2 – 1 Juncto P -
In
A
1 tersebut seperti tidak ada kecurangan dalam proses pembuatan akta jual
beli dan para pihak telah melakukan hak dan kewajibannya sesuai akta
ah
lik
tersebut. Hal mana jelasjelas bukan kapasitas bukti tersebut untuk

membuktikan/menerangkan. Berdasarkan hal mana, maka pertimbangan
m
ub
hukum Judex Facti Tingkat Pertama yang hanya merujuk Bukti T1 & T2 – 1
Juncto P – 1 (quod non) yang kemudian menjadi dasar Judex Facti
ka
menyatakan gugatan Rekonvensi Pemohon Kasasi tidak dapat diterima

ep
(NO) senyatanya tidak memenuhi batas minimal pembuktian. Terlebih,

ah
sebagaimana telah diterangkan pada butir 3 bab I di atas, baik Bukti T1 &
R
T2 – 1 Juncto P – 1 yang dipertimbangkan Judex Facti Tingkat Pertama

es
(quod non) maupun pertimbangan hukum yang diberikan Judex Facti

M
ng
Tingkat Pertama sudah masuk/terkait dengan materi pokok perkara. Namun

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
demikian sekonyong-konyong Judex Facti Tingkat Pertama memberikan
R
putusan Gugatan Rekonvensi Tidak Dapat Diterima (NO) yang notabene
si
terkait dengan syarat formil suatu gugatan;
ne
ng
4. Bahwa seandainya Judex Facti menganggap Pemohon Kasasi dan
Termohon Kasasi sudah melakukan hak dan kewajiban masing-masing
sebagaimana tertera dalam Pasal 1 Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah
do
gu Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 karena Bukti T1 & T2 – 1 Juncto P –
1 merupakan akta otentik sehingga memiliki pembuktian sempurna (quod
In
A
non), namun Judex Facti seharusnya memperhatikan bahwa terdapat alat
bukti lain yang membuktikan sebaliknya yakni keterangan Saksi S. Rame
ah
Panjaitan, Saksi Lanny Megawati serta Pengakuan Termohon Kasasi yang
lik
menyatakan kewajiban membayar biaya perpanjangan HGB Mal Mangga
Dua (beban atas objek jual beli) bukan merupakan tanggung jawab
am
ub
Termohon Kasasi selaku pemilik (vide Replik butir 11 halaman 8). Ny.
Retnowulan Sutantio, S.H. dalam bukunya Hukum Acara Perdata Dalam
ep
Teori dan Praktek, Penerbit CV. Manda Maju, Cetakan VI, Bandung, 1989
k
pada halaman 58-59 menerangkan dimana akta otentik dianggap memiliki

ah
kekuatan pembuktian yang sempurna kecuali dapat dibuktikan sebaliknya,

R
si
dengan kalimat sebagai berikut:
" Akta otentik merupakan bukti yang cukup, Bukti yang cukup ini,
ne
ng
juga disebut bukti yang sempurna. Kekuatan pembuktian

sempurna ini berarti bahwa isi akta tersebut oleh hakim dianggap
do
gu
benar, kecuali apabila diajukan bukti perlawanan nilai bukti yang

mengikat, hal mana berarti bahwa hakim harus mempercayai apa
yang tertulis dalam akta tersebut, dengan perkataan lain yang
In
A
termuat dalam akta itu harus dianggap benar, selama

ketidakbenarannya tidak dibuktikan. "
ah
lik
5. Bahwa dengan demikian Judex Facti telah keliru menerapkan hukum

pembuktian dalam memeriksa dan mengadili Gugatan Rekonvensi
m
ub
Pemohon Kasasi sehingga sudah sepatutnya apabila Majelis Hakim Agung

membatalkan putusan Judex Facti dan mengadili sendiri Gugatan
ka
Rekonvensi Pemohon Kasasi.

ep
III. Putusan Judex Facti tidak memberikan pertimbangan yang cukup

ah
(Onvoldoende Gemotiveerd) dalam mengadili Gugatan Rekonvensi.

R
6. Bahwa Judex Facti tidak memberikan pertimbangan hukum yang cukup

es
bahkan memberikan pertimbangan yang multitafsir (ambigu) dalam

M
ng
memeriksa dan mengadili Gugatan Rekonvensi Pemohon Kasasi. Dimana

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dalam Putusannya pada halaman 83 alinea ke-3 memberikan pertimbangan
R
hukum yang menyatakan Termohon Kasasi telah melaksanakan
si
kewajibannya, dengan kalimat sebagai berikut:
ne
ng
”Penggugat Rekonvensi maupun Tergugat Rekonvensi masing-
masing telah melakukan kewajibannya dan masing-masing telah
menerima haknya sesuai yang termuat dalam akta jual beli
do
gu tersebut ”;
Pertimbangan hukum mana muncul tanpa menguraikan hal-hal yang
In
A
menjadi dasar hukum ataupun merujuk alat bukti yang menjadi dasar
keyakinan Judex Facti bahwa terdapat fakta hukum para pihak i.c.
ah
Termohon Kasasi telah melaksanakan hak dan kewajibannya;
lik
7. Bahwa lebih lanjut pertimbangan Judex Facti Tingkat Pertama tersebut telah
menimbulkan ambiguitas/multitafsir. Dimana pertimbangan Judex Facti
am
ub
Tingkat Pertama tersebut dapat ditafsirkan bahwa Judex Facti Tingkat
Pertama menyatakan biaya perpanjangan HGB Mal Mangga Dua telah
ep
dibayarkan oleh Termohon Kasasi. Pertimbangan hukum mana (quod non)
k
bertentangan dengan fakta hukum di persidangan dimana Saksi S. Rame

ah
Panjaitan dan Saksi Lanny Megawaty Wijaya yang merupakan pengurus

R
si
Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Mangga Dua menerangkan
Termohon Kasasi belum membayar biaya perpanjangan HGB Mal Mangga
ne
ng
Dua. Bahkan Termohon Kasasi sendiri secara tegas dalam jawab-jinawab

menyatakan kewajiban membayar biaya perpanjangan HGB Mal Mangga
do
gu
Dua bukan kewajiban pemilik i.c. Termohon Kasasi (vide Replik buitr 11
halaman 8) dan menuntut agar Pemohon Kasasi dan Tergugat
II/Terbanding II dihukum membayar biaya perpanjangan HGB Mal Mangga
In
A
Dua (vide Petitum butir 6 Gugatan Konvensi Termohon Kasasi);

Di sisi lain, karena fakta hukum di persidangan menyatakan Termohon
ah
lik
Kasasi belum membayar biaya perpanjangan HGB Mal Mangga Dua, maka
pertimbangan Judex Facti Tingkat Pertama di atas secara a contrario dapat
m
ub
diartikan Judex Facti Tingkat Pertama menegaskan bahwa biaya

perpanjangan HGB Mal Mangga Dua bukan merupakan kewajiban
ka
Termohon Kasasi. Pertimbangan mana (quod non) bertentangan dengan

ep
ketentuan Pasal 52 Ayat (1) PP Nomor 4 Tahun 1988 yang secara jelas
ah
menyatakan biaya rekomendasi untuk melakukan perpanjangan merupakan

R
kewajiban Termohon Kasasi sebagai pemilik Satuan Rumah Susun (SRS),

es
dengan bunyi ketentuan sebagai berikut :

M
ng
“ Sebelum Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Negara yang di atasnya berdiri rumah susun sebagaimana
R
dimaksud dalam Pasal 38 haknya berakhir, para pemilik melalui
si
perhimpunan penghuni mengajukan permohonan perpanjangan
ne
ng
atau pembaharuan hak atas tanah tersebut sesuai dengan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.”
Pertimbangan mana juga bertentangan dengan Putusan Judex Facti Tingkat
do
gu Pertama pada bagian Konvensi yang menolak tuntutan Termohon Kasasi
agar biaya perpanjangan HGB Mal Mangga Dua dibebankan pada
In
A
Pemohon Kasasi dan Tergugat II (vide Petitum Pokok Perkara Dalam
Konvensi);
ah
8. Bahwa ambiguitas pertimbangan hukum tersebut disebabkan Judex Facti
lik
Tingkat Pertama tidak memberikan pertimbangan yang cukup dan jelas
mengenai kewajiban apa yang dimaksudkan Judex Facti Tingkat Pertama
am
ub
telah dilaksanakan oleh para pihak dalam AJB. Pertimbangan hukum mana
dapat disalahgunakan/ditafsirkan berbeda oleh Termohon Kasasi untuk
ep
menolak pembayaran biaya perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) Mal
k
Mangga Dua;
ah
9. Bahwa Judex Facti Tingkat Pertama dalam pertimbangan hukumnya

R
si
menyatakan tidak terdapat cacat hukum dalam pembuatan Akta Jual Beli
Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal 12 Desember 1997 (vide Putusan
ne
ng
halaman 83 alinea ke-3 butir kedua). Padahal Pemohon Kasasi tidak pernah
mendalilkan adanya cacat dalam akta jual beli dimaksud. Dalam Gugatan
do
gu
Rekonpensinya sebagaimana yang tertuang dalam surat Nomor

0381/KP.AY/10.11/260 tanggal 18 Oktober 2011, Pemohon Kasasi hanya
mendalilkan bahwa Termohon Kasasi telah melakukan wanprestasi
In
A
terhadap Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal 12

Desember 1997;
ah
lik
10. Bahwa dengan demikian, pertimbangan hukum Judex Facti Tingkat

Pertama yang sekonyong-konyong menilai dan mempertimbangkan hal
m
ub
yang tidak dipermasalahkan para pihak dalam sengketa a quo menjadi

ganjil dan tidak relevan dengan dalil dan tuntutan Pemohon Kasasi. Terlebih
ka
pertimbangan tersebut menjadi dasar Gugatan Rekonvensi Termohon

ep
Kasasi dinyatakan tidak dapat diterima (NO). Sesuai kaidah hukum

ah
Yurisprudensi MARI Nomor 372 K/Sip/1970 tanggal 1 September 1971 yang

R
menggariskan bahwa putusan Pengadilan yang didasarkan atas

es
pertimbangan yang menyimpang dari dasar gugatan haruslah dibatalkan,

M
ng
maka sudah sepatutnyalah apabila Majelis Hakim Yang Mulia membatalkan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Putusan Judex Facti tersebut;
R
11. Bahwa demikian pula dalam Gugatan Rekonvensi, Pemohon Kasasi telah
si
mendalilkan adanya rangkaian tindakan beritikad buruk Termohon Kasasi
ne
ng
yang terus menerus mempermasalahkan jual beli dengan Pemohon Kasasi.
Dimana untuk menguatkan dalil-dalil dimaksud, Pemohon Kasasi telah
mengajukan berbagai alat bukti. Namun demikian, alat bukti dimaksud sama
do
gu sekali tidak dipertimbangkan oleh Judex Facti Pengadilan Negeri;
12. Bahwa Judex Facti Tingkat Pertama telah memberikan pertimbangan
In
A
bahwa tindakan Termohon Kasasi yang terus mempermasalahkan jual beli
dengan Pemohon Kasasi dengan berbagai cara bukan merupakan suatu
ah
tindakan wanprestasi/perbuatan melawan hukum (vide Putusan halaman 83
lik
alinea ke-2 butir ke-2), dengan kalimat sebagai berikut:
” Bahwa seseorang yang merasa dirugikan haknya oleh orang lain,
am
ub
kemudian menuntut/menggugat secara keperdataan ke
pengadilan, maupun melaporkan secara pidana kepada yang
ep
berwajib, tidaklah dapat dikatakan bahwa yang bersangkutan
k
telah melakukan perbuatan melawan hukum ataupun

ah
wanprestasi. ”
R
si
Padahal Pemohon Kasasi tidak hanya mendalilkan bahwa Termohon Kasasi
telah melakukan upaya hukum pidana dan perdata namun Termohon
ne
ng
Kasasi pun telah melakukan upaya-upaya lain seperti mengadukan

permasalahan jual beli dimaksud ke berbagai instansi pemerintah seperti
do
gu
DPRD DKI Jakarta bahkan menyiarkan permasalahan tersebut melalui

berbagai media massa sehingga merusak kredibilitas Pemohon Kasasi
selaku perusahaan developer. Tindakan-tindakan mana diketahui oleh
In
A
Saksi S. Rame Panjaitan, Saksi Lanny Megawaty Wijaya, Saksi Kho Seng
Seng dan Saksi Randy Mulya sehingga menjadi suatu fakta hukum di
ah
lik
persidangan. Akan tetapi atas fakta hukum tersebut, Judex Facti tidak
memberikan pertimbangan apapun;
m
ub
13. Bahwa Mahkamah Agung R.I. secara tegas menyatakan perlunya

mempertimbangkan fakta-fakta hukum yang muncul dalam persidangan.
ka
Kaidah hukum Yurisprudensi MARI Nomor 1860 K/Pdt/1984 tanggal 3

ep
Februari 1986 menyatakan putusan dianggap tidak cukup pertimbangan

ah
(onvoldoende gemotiveerd) karena tidak mempertimbangkan secara

R
seksama fakta yang ditemukan dalam persidangan. Atas hal mana, maka
es
Putusan Judex Facti Tingkat Pertama yang tidak mempertimbangkan

M
ng
pembuktian Pemohon Kasasi serta fakta hukum yang diperoleh dari

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pembuktian dimaksud sepatutnyalah dibatalkan oleh Majelis Hakim Agung;
R
14. Bahwa pertimbangan Judex Facti Tingkat Pertama yang dikuatkan Judex
si
Facti Tingkat Banding tersebut jelas jelas membuktikan dimana Judex Facti
ne
ng
tidak memberi pertimbangan yang cukup (Onvoldoende Gemotiveerd)
dalam mengadili Gugatan Rekonvensi perkara a quo. Hal mana
bertentangan dengan Surat Edaran Nomor 3 Tahun 1974 tanggal 25
do
gu November 1974 yang mengisyaratkan perlunya diberikan pertimbangan
yang cukup dalam setiap Putusan Pengadilan, dimana bila terjadi
In
A
pelanggarannya akan mengakibatkan dibatalkannya Putusan dimaksud
sesuai kaidah dalam Yurisprudensi Tetap Mahkamah Agung R.I. sebagai
ah
berikut:
lik
- Putusan Mahkamah Agung R.I. Nomor 638 K/Sip/1969 tanggal 22 Juli
1970;
am
ub
- Putusan Mahkamah Agung R.I. Nomor 492 K/Sip/1970 tanggal 16
Desember 1970;
ep
- Putusan Mahkamah Agung R.I. Nomor 1967 K/Pdt/1995 tanggal 18 Juni
k
1998.
ah
15. Bahwa dengan pertimbangan-pertimbangan sebagaimana tertuang dalam

R
si
Putusan Judex Facti Pengadilan Negeri, untuk kemudian menyatakan
Gugatan Pembanding/ Penggugat Rekonvensi tidak dapat diterima (NO)
ne
ng
kiranya merupakan suatu Putusan yang tidak memberi pertimbangan yang

cukup (Onvoldoende Gemotiveerd) dan karenanya patut dibatalkan Majelis
do
gu
Hakim Agung yang mulia;

IV. Permohonan agar Mahkamah Agung mengadili sendiri Gugatan Rekonvensi
dalam perkara a quo.
In
A
Bahwa seiring dengan permohonan dibatalkannya Putusan Judex Facti,

maka Pemohon Kasasi memohonkan agar Mahkamah Agung sebagai
ah
lik
benteng terakhir peradilan di Indonesia mengadili sendiri Gugatan

Rekonvensi dalam perkara a quo;
m
ub
1. Keadilan bagi Penjual yang Beritikad Baik.

Bahwa hukum di Indonesia belum melindungi kedudukan penjual dan
ka
pembeli secara setara (equal). Terdapat kekosongan hukum yang

ep
melindungi penjual beritikad baik dalam suatu hubungan jual beli. Tentunya
ah
para penegak hukum telah fasih dengan kaidah hukum yang melindungi
R
pembeli yang beritikad baik serta pertanggungjawaban penjual terhadap

es
cacat tersembunyi suatu barang. Akan tetapi belum ada kaidah hukum yang
M
ng
memberikan perlindungan yang setara bagi penjual yang telah terbukti

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
beritikad baik. Kekosongan hukum mana disebabkan adanya paradigma
R
bahwa penjual selalu berada di posisi yang kuat sementara pembeli selalu
si
berada diposisi yang lemah dan rentan dirugikan. Para penegak hukum
ne
ng
seringkali lupa terdapat istilah "Pembeli adalah raja" dalam dunia
perdagangan. Kekosongan kaidah hukum tersebut seolah-olah membuat
Pemohon Kasasi harus pasrah menghadapi berbagai upaya hukum yang
do
gu berulang-ulang (bahkan terkadang diajukan untuk objek yang berbeda oleh
pembeli yang sama dengan materi pokok sengketa yang sama) dari para
In
A
pembeli yang telah bertahun-tahun menikmati kepemilikan objek jual beli
tersebut, kemudian mempermasalahkan objek yang dibeli seolah-olah tidak
ah
sesuai dengan yang disepakati semula, sebagaimana dalam perkara a quo.
lik
Bahwa jelas lembaga peradilan harus membuat suatu terobosan hukum
yang melindungi pihak penjual yang benar-benar beritikad baik (dan dapat
am
ub
membuktikannya) dari para pembeli yang tidak beritikad baik. Terobosan
mana diperlukan sesuai dengan misi suci lembaga peradilan (sacred
ep
mission) yakni menegakan hukum demi keadilan bagi individu, masyarakat
k
dan negara sebagaimana azas persamaan kedudukan dimuka hukum

ah
(equality before the law) dan asas kesamaan hukum yang adil (equality
R
si
before the justice) yang dijunjung tinggi oleh lembaga peradilan di
Indonesia. Kiranya Mahkamah Agung dapat menegakan hukum demi
ne
ng
keadilan dan berkenan membuat terobosan hukum yang memberikan

perlindungan hukum bagi penjual yang terbukti beritikad baik. Sehingga
do
gu
semboyan "Justice for All" tidak hanya sekedar tujuan ius constituendum
namun secara riil menjadi hasil dari ius constitutum di Indonesia;
2. Pembatalan Jual Beli sebagai Solusi Penyelesaian yang bersifat Win-Win
In
A
bahwa dalam perkara a quo, Pemohon Kasasi telah memohonkan agar jual
beli 1 (satu) unit Satuan Rumah Susun (SRS) Mal Mangga Dua antara
ah
lik
Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi berdasarkan Akta Jual Beli

sebagaimana Bukti T1 & T2 – 1 dibatalkan. Permohonan mana diajukan
m
ub
mengingat tujuan pelaksanaan suatu perjanjian yakni memberikan manfaat

(keuntungan) bagi kedua belah pihak, sebagaimana yang dijelaskan Saksi
ka
Ahli Prof. Ridwan Khairandy, S.H., M.Si, dalam perkara a quo tidaklah
ep
tercapai. Termohon Kasasi secara berulang-ulang dalam jawab jinawab di

ah
persidangan menyatakan kerugiannya karena membeli objek yang tidak

R
sesuai dengan keinginannya. Di sisi lain, Pemohon Kasasi sendiri sudah

es
lelah menghadapi berbagai upaya Termohon Kasasi yang secara terus

M
ng
menerus dan berulang mempermasalahkan unit SRS yang dibeli dari

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Pemohon Kasasi pada tahun 1997. Atas hal mana, Pemohon Kasasi
R
kemudian ”menawarkan” pembatalan jual beli sebagai penyelesaian final
si
atas sengketa berkepanjangan antara Pemohon Kasasi dengan Termohon
ne
ng
Kasasi;
Dengan pembatalan jual beli, maka Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi
akan dibawa kembali pada keadaan sebelum perjanjian jual beli dilakukan.
do
gu Masing-masing pihak diwajibkan untuk saling mengembalikan prestasi yang
telah diterimanya yakni Pemohon Kasasi mengembalikan uang harga
In
A
penjualan unit SRS dan Termohon Kasasi mengembalikan unit SRS,
sebagaimana penjelasan Prof. Subekti, S.H. dalam bukunya;
ah
”Hukum Perjanjian”, edisi XVI, penerbit PT. Intermasa, 1996, halaman 49
lik
sebagai berikut:
” Pembatalan perjanjian, bertujuan membawa kedua belah pihak
am
ub
kembali pada keadaan sebelum perjanjian diadakan. Kalau suatu
pihak sudah menerima sesuatu dari pihak lain, baik uang maupun
ep
barang, maka itu harus dikembalikan. Pokoknya, perjanjian
k
ditiadakan. ”
ah
Pembatalan jual beli mana kiranya merupakan solusi yang mengakomodir

R
si
keinginan kedua belah pihak. Termohon Kasasi selaku pembeli yang tidak
puas dengan objek jual beli diharuskan mengembalikan objek tersebut
ne
ng
kepada Pemohon Kasasi. Demikian pula Termohon Kasasi selaku penjual

diwajibkan mengembalikan uang penjualan unit SRS yang dahulu diterima
do
gu
dari Termohon Kasasi sebesar Rp339.161.000,- (vide Bukti T1 & T2 - 1).

Dengan putusnya hubungan hukum antara Pemohon Kasasi dengan
Termohon Kasasi, maka Termohon Kasasi tidak perlu lagi mengeluarkan
In
A
biaya-biaya termasuk biaya perpanjangan sertifikat yang dipersoalkan

Termohon Kasasi. Demikian pula Pemohon Kasasi tidak perlu lagi
ah
lik
menghadapi tuntutan/gugatan/upaya hukum lainnya dari Pemohon Kasasi

atas unit SRS dimaksud;
m
ub
Bahwa permohonan pembatalan tersebut dimohonkan Pemohon Kasasi

mengingat terdapat hal-hal yang memungkinkan dibatalkannya jual beli
ka
antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi, yang untuk lebih

ep
jelaskan akan diuraikan di bawah ini:

ah
a) Termohon Kasasi telah Melakukan Wanprestasi.

R
Bahwa berdasarkan Bukti T1 & T2 – 1 Termohon Kasasi telah

es
menyepakati Akta Jual Beli (AJB) Nomor 137/Sawah Besar/1997

M
ng
tanggal 12 Desember 1997, termasuk didalamnya klausul Pasal 1

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
mengenai peralihan segala kerugian/beban maupun keuntungan objek
R
jual beli dari penjual kepada pembeli. Berdasarkan ketentuan Pasal
si
mana, sejak saat AJB ditandatangani maka segala keuntungan maupun
ne
ng
beban dan biaya atas perolehan HMSRS beralih kepada Termohon
Kasasi selaku pembeli Bahwa Prof. Ridwan Khairandy, S.H., M.Si,
dalam bukunya Hukum Kontrak Indonesia dalam Perpektif
do
gu Perbandingan (Pidato Pengukuhan dalam Jabatan Guru Besar Hukum
Kontrak Disampaikan di depan Sidang Senat Terbuka Universitas Islam
In
A
Indonesia 8 Februari 2011) hal. 197 menyatakan kewajiban kontraktual
(contractual obligation) dalam suatu perjanjian tidak hanya berdasarkan
ah
apa yang diperjanjikan para pihak dalam perjanjian namun juga
lik
kewajiban yang ditentukan oleh peraturan perundang-undangan. Hal
mana senada dengan Pasal 1339 KUH Perdata yang secara tegas
am
ub
menyatakan suatu perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang
dengan tegas dinyatakan namun juga segala sesuatu yang menurut
ep
sifat perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-
k
undang. Atas hal tersebut, maka sesuai Pasal 52 Ayat (1) PP Nomor 4
ah
Tahun 1988, biaya rekomendasi untuk melakukan perpanjangan

R
si
merupakan kewajiban Termohon Kasasi selaku salah satu pemilik SRS,
dengan bunyi ketentuan sebagai berikut:
ne
ng
“ Sebelum Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Negara
yang di atasnya berdiri rumah susun sebagaimana dimaksud
do
gu
dalam Pasal 38 haknya berakhir, para pemilik melalui

perhimpunan penghuni mengajukan permohonan perpanjangan
atau pembaharuan hak atas tanah tersebut sesuai dengan
In
A
peraturan perundang-undangan yang berlaku.”

Sehingga adalah hal yang wajar apabila Termohon Kasasi dibebankan
ah
lik
biaya perpanjangan HGB Mal Mangga Dua yang mana merupakan

salah satu bentuk beban/biaya atas kepemilikan unit SRS yang harus
m
ub
ditanggung Termohon Kasasi selaku pemilik unit;

Namun demikian alih-alih menjalankan kewajiban tersebut,
ka
sebagaimana keterangan Saksi S. Rame Panjaitan dan Saksi Lanny

ep
Megawaty, Termohon Kasasi menolak membayar biaya perpanjangan

ah
HGB Mal Mangga Dua sebesar lebih kurang Rp20.000.000,00 (dua

R
puluh juta rupiah) untuk jangka waktu 20 tahun kedepan. Bahkan

es
melalui Gugatan Konvensi a quo, Termohon Kasasi bermaksud

M
ng
membebankan biaya perpanjangan HGB kepada Pemohon Kasasi

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dengan dalil Pemohon Kasasi telah melakukan perbuatan melawan
R
hukum. Pengalihan pembebanan biaya mana senyatanya telah
si
bertentangan dengan kewajiban kontraktual dan kewajiban hukum
ne
ng
Termohon Kasasi;
Bahwa dengan demikian jelas kiranya penolakan dan pengalihan
kewajiban Termohon Kasasi untuk menanggung biaya perpanjangan
do
gu HGB Mal Mangga Dua dimaksud merupakan bentuk wanprestasi
Termohon Kasasi terhadap kesepakatan jual beli antara Termohon
In
A
Kasasi dengan Pemohon Kasasi.
b) Tindakan Beritikad Buruk Termohon Kasasi
ah
Bahwa penolakan Termohon Kasasi dimaksud sangatlah ganjil dan
lik
telah nyata-nyata menunjukan itikad buruk Termohon Kasasi. Dimana
Termohon Kasasi berdalih bahwa objek jual beli ternyata tidak sesuai
am
ub
dengan ekpektasinya dan oleh karenanya menolak menanggung beban
atas objek yang tidak diinginkan tersebut. Namun demikian, alih-alih
ep
Termohon Kasasi mengembalikan objek dimaksud kepada Pemohon
k
Kasasi dan menuntut pengembalian uang pembelian unit SRS tersebut,

ah
Termohon Kasasi memilih tetap mempertahankan kepemilikannya atas

R
si
objek jual beli dimaksud dengan gratis (tanpa perlu membayar apapun
kepada pemerintah), dan menuntut agar biaya perpanjangan HGB
ne
ng
ditanggung sepenuhnya oleh Pemohon Kasasi. Hal mana nyata-nyata

bertentangan dengan ketentuan Pasal 1338 Ayat 3 KUH Perdata yang
do
gu
dengan tegas mewajibkan suatu perjanjian dilaksanakan dengan itikad

baik (good faith) oleh para pihak yang membuat kesepakatan;
Bahwa selain tindakan menolak membayar biaya perpanjangan dan
In
A
membebankannya kepada Pemohon Kasasi, Termohon Kasasi telah

melakukan berbagai tindakan yang tidak beritikad baik terhadap
ah
lik
Pemohon Kasasi, yaitu:

1) Termohon Kasasi memiliki sengketa hukum berulang-ulang dengan
m
ub
Pemohon Kasasi, seperti:

- Pada tanggal 7 Juni 2007 Termohon Kasasi mengajukan gugatan
ka
terhadap Pemohon Kasasi di Pengadilan Negeri Jakarta Utara

ep
atas objek SRS di ITC Mangga Dua yang memiliki materi

ah
sengketa yang sama dengan perkara a quo. Gugatan mana

R
ditolak sejak tingkat pertama hingga tingkat Kasasi (vide Bukti T1

es
& T2 – 5 s.d Bukti T1 & T2 – 7). Adapun Saksi Tan Teddy

M
ng
Tantular merupakan saksi yang Termohon Kasasi ajukan dalam

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
perkara tersebut;
R
- Pada tanggal 7 Juni 2007 Termohon Kasasi mengajukan gugatan
si
terhadap Pemohon Kasasi pada Pengadilan Negeri Jakarta
ne
ng
Pusat atas jual beli objek di Apartemen Mangga Dua Court. Hal
mana dibenarkan Saksi Kho Seng Seng. Adapun gugatan
tersebut memiliki materi pokok sengketa yang sama dengan
do
gu perkara a quo. Gugatan tersebut ditolak pada tingkat Kasasi (vide
Bukti T1 & T2 – 2, Bukti T 1 & T2 – 8 s. d. Bukti T 1 & T2 – 10);
In
A
- Berdasarkan keterangan Saksi. Drs. Randy Mulya Wiriananta,
Saksi Kho Seng Seng, Saksi S. Rame Panjaitan dan serta Saksi
ah
Lanny Megawaty Wijaya, Termohon Kasasi pernah mengadukan
lik
permasalahan jual beli SRS Mal Mangga Dua dengan Pemohon
Kasasi ke DPRD DKI Jakarta;
am
ub
- Berdasarkan keterangan Saksi Drs. Randy Mulya Wiriananta,
Saksi Siaw Hari Santoso, Saksi Kho Seng Seng, Saksi Tan
ep
Teddy Tantular dan Saksi Pan Esther, Termohon Kasasi pernah
k
mempublikasikan permasalahan jual beli dengan Pemohon

ah
Kasasi di berbagai media massa;

R
si
- Pada tanggal 10 November 2006 sebagaimana dikuatkan
keterangan Saksi Kho Seng Seng, Saksi Tan Teddy Tantular,
ne
ng
Saksi Pan Esther, Termohon Kasasi pernah melaporkan para

pengurus Pemohon Kasasi ke Kepolisian Negara R.I. Laporan
do
gu
mana telah dihentikan penyidikannya sebagaimana Bukti T1 & T2

– 12;
- Pada tahun 2010, Termohon Kasasi kembali mengajukan
In
A
gugatan terhadap Pemohon Kasasi ke BPSK Propinsi DKI

Jakarta atas persoalan jual beli SRS Mal Mangga Dua dengan
ah
lik
Pemohon Kasasi. Atas gugatan mana Majelis Arbitrase BPSK

menyatakan gugatan Pemohon Kasasi tidak dapat diterima (vide
m
ub
Bukti T1 & T2 – 3). Tindakan Termohon Kasasi mana dibenarkan

Saksi Drs. Randy Mulya Wiriananta dan Saksi Kho Seng Seng
ka
dalam persidangan.
ep
2) Termohon Kasasi telah memutarbalikan fakta untuk merusak

ah
kredibilitas Pemohon Kasasi, seperti:

R
- Termohon Kasasi menyatakan Pemohon Kasasi dengan sengaja

es
menyusupkan karyawannya menjadi Pengurus PPRS Mal Mangga

M
ng
Dua. Padahal Saksi S. Rame Panjaitan dan Saksi Lanny

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Megawaty Wijaya menerangkan dimana setiap anggota/pemilik
R
PPRS dapat dipilih menjadi Pengurus PPRS. Dengan demikian
si
wajar apabila Pemohon Kasasi yang juga memiliki beberapa unit
ne
ng
SRS Mal Mangga Dua terpilih sebagai salah satu pengurus PPRS.
Adapun Saksi S. Rame Panjaitan dan Saksi Lanny Megawaty
Wijaya sendiri merupakan pemilik kios di Mal Mangga Dua yang
do
gu terpilih sebagai Pengurus PPRS. Sehingga jelas karyawan
Termohon Kasasi hanya merupakan salah satu dari jajaran
In
A
pengurus PPRS yang ada;
- Termohon Kasasi menuding Pemohon Kasasi menyembunyikan
ah
pertelaan Mal Mangga Dua padahal pertelaan mana telah
lik
Pemohon Kasasi serahkan kepada Pengurus PPRS Mal Mangga
Dua (vide Bukti T1 & T2 – 14 yang dikuatkan keterangan Saksi S.
am
ub
Rame Panjaitan dan Saksi Lanny Megawaty Wijaya). Tindakan
mana sesuai ketentuan Ps. 35 Ayat 3 PP Nomor 4 Tahun 1988
ep
yang mengatur bahwa pertelaan diserahkan kepada perhimpunan
k
penghuni selaku perwakilan para pemilik dan bukan kepada orang

ah
pribadi;
R
si
- Termohon Kasasi menyatakan status tanah HPL Mal Mangga Dua
menyulitkan para pemilik untuk mengagunkan unit SRS-nya
ne
ng
kepada bank. Hal mana terbantahkan dengan sendirinya oleh alat

bukti yang diajukan oleh Termohon Kasasi sendiri (vide Bukti P –
do
gu
20 dan keterangan Saksi Siaw Hari Santoso);

Bahwa tindakan-tindakan Termohon Kasasi tersebut senyatanya
membuktikan betapa tidak sehatnya hubungan perikatan antara
In
A
Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi. Hubungan antara

Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi dapat dianalogikan bagai
ah
lik
suami-istri dalam suatu ikatan perkawinan, dimana Judex Facti telah

memaksa suami-istri yang cekcok terus menerus dan sudah tidak dapat
m
ub
didamaikan untuk tetap terikat dalam perkawinan padahal tujuan

perkawinan untuk membentuk keluarga yang bahagia dan kekal jelas
ka
jelas tidak dapat dicapai;

ep
c) Pembatalan Perjanjian berdasarkan Kerugian yang Diderita.

ah
Bahwa berdasarkan ketentuan Pasal 1266 KUH Perdata, syarat batal

R
dianggap selalu tercantum dalam suatu perjanjian bertimbal balik.

es
Adanya wanprestasi oleh salah satu pihak sudah merupakan syarat

M
ng
kebatalan suatu perjanjian. J. Satrio, S.H. dalam buku ”Hukum

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Perikatan”, cetakan ke-3, Penerbit PT. Alumni, 1999, halaman 301
R
menyatakan sebagai berikut:
si
” Bahwa orang diperkenankan untuk menuntut pembatalan kalau lawan
ne
ng
janjinya wanprestasi adalah hal yang patut. Yang istimewa disini
adalah disamakannya ”wanprestasi” dengan pemenuhan suatu
”syarat batal” Jadi: kewajiban/prestasi perikatan disamakan dengan
do
gu syarat”;
Selanjutnya, ketentuan Pasal 1267 KUH Perdata memungkinkan pihak
In
A
yang menderita kerugian akibat wanprestasi untuk menuntut
pemenuhan prestasi atau pembatalan perjanjian. Terkait pembatalan
ah
suatu perjanjian, memang Undang Undang maupun doktrin hukum
lik
belum menentukan parameter tindakan wanprestasi seperti apa yang
dapat menyebabkan suatu perjanjian dibatalkan. Namun demikian
am
ub
banyak para ahli hukum yang berpendapat dimana apabila kerugian
yang diderita sedemikian rupa, maka pihak yang menderita kerugian
ep
dimaksud dapat mengajukan pembatalan perjanjian, sebagaimana
k
pendapat Prof. DR. R. Wirjono Prodjodikoro, S.H. dalam bukunya

ah
”Azas-Azas Hukum Perjanjian”, Penerbit CV. Mandar Maju, Cetakan ke

R
si
IX, Oktober 2011, halaman1 97 yang menyatakan sebagai berikut:
” Perihal pembatalan perjanjian, yang berdasar atas hal merugikan
ne
ng
suatu pihak, saya berpendapat, bahwa apabila ruginya itu adalah

menyolok mata, maka pembatalan seyogyanya dapat diminta,
do
gu
meskipun soalnya tidak diatur dalam peraturan khusus yang

memperbolehkannya”;
Bahwa sebagaimana telah diuraikan di atas, dimana Termohon Kasasi
In
A
menolak pembebanan biaya perpanjangan HGB Mal Mangga Dua dan

bermaksud mengalihkannya kepada Pemohon Kasasi. Berbagai upaya
ah
lik
telah dilakukan Termohon Kasasi untuk ”mengganggu” Pemohon

Kasasi. Adapun Pemohon Kasasi sendiri sangatlah lelah menghadapi
m
ub
segala upaya persengketaan yang dilakukan Termohon Kasasi. Upaya-

upaya mana juga telah sangat merugikan Pemohon Kasasi baik secara
ka
moril maupun materiil. Pemohon Kasasi telah mencurahkan waktu,

ep
tenaga, pikiran dan biaya yang tidak sedikit selama bertahun-tahun

ah
guna menyanggah/menghadapi tudingan negatif Termohon Kasasi.

R
Senyatanya keuntungan atas penjualan unit SRS Mal Mangga Dua

es
kepada Termohon Kasasi tidaklah berimbang dengan segala ”kesulitan”

M
ng
yang harus Pemohon Kasasi hadapi selama ini. Terlebih mengingat unit
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
SRS Mal Mangga Dua bukanlah satu-satunya unit yang dibeli Termohon
R
Kasasi dari Pemohon Kasasi, sebagaimana keterangan Saksi Tan
si
Teddy Tantular dan Saksi Pan Esther serta pengakuan Termohon
ne
ng
Kasasi sendiri (vide Replik butir 10 halaman 8) Sehingga selalu terbuka
kemungkinan setelah Gugatan Konvensi a quo, Termohon Kasasi akan
kembali mempermasalahkan unit SRS lain kepada Pemohon Kasasi.
do
gu Hal mana secara tegas diungkapkan Termohon Kasasi dalam Surat
Repliknya pada butir 10 keempat halaman 8 yang berbunyi sebagai
In
A
berikut:
" 10. Bahwa memang benar dalil Tergugat I dan II yang menyatakan
ah
bahwa Penggugat juga telah enam unit SRS dari Tergugat I
lik
ditempat lain, sebagaimana dalil angka 13;
Bahwa terhadap ke enam unit sebagaimana dimaksud,
am
ub
Penggugat juga mengalami hal yang sama, dimana semula
dikatakan oleh Tergugat I dan II bahwa tananhnya adalah milik
ep
Tergugat I dan II, akan kenyataan yang ada bukan milik
k
Tergugat I dan II, akan tetapi dengan status Hak Pengelolaan

ah
milik Pemda DKI Jakarta Utara, dan anehnya Tergugat I dan II

R
si
juga tidak bersedia bertanggung jawab;
Bahwa tidak benar gugatan-gugatan Penggugat awuo ditolak
ne
ng
sampai tingkat kasasi, yang benar adalah Penggugat akan

segera menggugat secara hukum, baik pidana maupun perdata;
do
gu
Bahwa adanya keadaan-keadaan sebagaimana telah diuraikan di atas

tentunya memungkinkan pengadilan sebagai lembaga pemutus
sengketa untuk mengabulkan permohonan pembatalan jual beli yang
In
A
diajukan oleh Pemohon Kasasi. Permohonan mana senyatanya

merupakan permohonan Pemohon Kasasi kepada lembaga peradilan
ah
lik
untuk memberikan perlindungan hukum dan keadilan kepada Pemohon

Kasasi atas upaya-upaya Termohon Kasasi yang bersifat destruktif dan
m
ub
membangun persengketaan yang telah berlangsung bertahun-tahun

tiada henti hingga saat ini, dengan mengemasnya sebagai upaya
ka
hukum;
ep
Mengingat pembatalan jual beli merupakan solusi terbaik bagi

ah
penyelesaian sengketa antara Pemohon Kasasi dan Termohon Kasasi.

R
Atas hal tersebut, kiranya Majelis Hakim Agung berkenan mengabulkan

es
permohonan Pemohon Kasasi untuk membatalkan jual beli unit SRS

M
ng
Mal Mangga Dua antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
d) Persetujuan Termohon Kasasi atas Pembatalan Jual Beli.
R
Bahwa Termohon Kasasi secara tersirat telah menyatakan
si
persetujuannya atas pembatalan AJB Nomor 137/Sawah Besar/ 1997
ne
ng
tanggal 12 Desember 1997 yang diajukan Pemohon Kasasi.
Persetujuan mana Termohon Kasasi nyatakan dalam Replik butir 15
halaman 111 dimana Termohon Kasasi menyetujui apabila pembatalan
do
gu jual beli dilakukan dengan harga emas saat ini ditambah bunga dan
kerugian-kerugian lainnya, dengan kalimat sebagai berikut:
In
A
” Bahwa jika Penggugat I dan II Rekonvensi berniat untuk
membatalkan jual beli a quo dan membeli kembali (buyback),
ah
sebagaimana dalilnya pada angka 6, 7, 8, 9, 10 dan 11, maka
lik
seharusnya dengan harga yang pantas dan wajar dan
disesuaikan dengan harga emas pada waktu sekarang ditambah
am
ub
bunga serta kerugian-kerugian lainnya;”
Bahwa Pemohon Kasasi berkeberatan pembatalan perjanjian dengan
ep
mengembalikan seharga harga emas saat ini berikut bunga dan
k
kerugian, mengingat prinsip pembatalan adalah pengembalian keadaan

ah
pada saat sebelum perjanjian dibuat. Terlebih menurut doktrin dan

R
si
Yurisprudensi, harga emas dapat diterapkan dalam hal sengketa
pinjam-meminjam uang sedangkan perkara a quo mengenai jual beli
ne
ng
unit SRS. Sehingga pengenaan harga emas berikut bunga dan kerugian
tidak tepat diterapkan dalam hal pembatalan perjanjian jual beli perkara
do
gu
a quo;
Bahwa lebih lanjut, dalam gugatan a quo Termohon Kasasi mendalilkan
Pemohon Kasasi telah melakukan penipuan (bedrog) karena mengakui
In
A
tanah milik Tergugat V sebagai miliknya sehingga Termohon Kasasi

tertarik dan membeli unit SRS (quod non). Saksi Ahli Prof. Dr. Ridwan
ah
lik
khairandy, S.H., M.HUM menerangkan dalam hal seseorang

mendalilkan telah terjadi penipuan (bedrog) sebagaimana dimaksud
m
ub
Pasal 1328 KUH Perdata, maka yang dapat dituntut hanyalah

pembatalan perjanjian, dengan bunyi ketentuan sebagai berikut:
ka
” Penipuan merupakan suatu alasan untuk pembatalan persetujuan,

ep
apa-bila tipu-muslihat yang dipakai oleh salah satu pihak, adalah

ah
sedemikian rupa hingga terang dan nyata bahwa pihak yang lain
R
tidak telah membuat perikatan itu jika tidak dilakukan tipu-muslihat

es
tersebut.”
M
ng
Hal mana sesuai dengan ketentuan Pasal 1449 KUH Perdata yang
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
menyatakan adanya paksaan, kehilafan dan penipuan menimbulkan
R
alas hak untuk menuntut pembatalan, dengan bunyi Pasal sebagai
si
berikut :
ne
ng
” Perikatan-perikatan yang dibuat dengan paksaan, kekhilafan atau
penipuan, menerbitkan suatu tuntutan untuk membatalkannya”
Bahwa berdasarkan hal mana, maka terbukti secara yuridis Termohon
do
gu Kasasi telah memberikan persetujuan secara diam-diam atas maksud
pembatalan jual beli unit SRS yang diajukan dalam gugatan balik
In
A
(rekonpensi) a quo. Oleh karenanya tidaklah berlebihan bilamana Majelis
Hakim Agung membatalkan Akta Jual Beli Nomor 137/Sawah Besar/1997
ah
tanggal 12 Desember 1997 antara Pemohon Kasasi dengan Termohon
lik
Kasasi, serta mengembalikan dalam keadaan semula;
Memori Kasasi Pemohon Kasasi II juga Termohon Kasasi II:
am
ub
1. Bahwa sebelum Pemohon Kasasi mengajukan dasar dan keberatan dalam
Gugatan, pertama, Pemohon Kasasi dengan ini memohon agar adanya
ep
kepastian hukum yang didasarkan pada perundang-undangan dan bukti,
k
dan bukan hanya pendapat pribadi Majelis Hakim, sebagaimana dalam

ah
putusan a quo, semua hanya pendapat pribadi Majelis Hakim dan

R
si
mengesampingkan perundang-undangan dan bukti maupun keterangan
Para Termohon Kasasi;
ne
ng
2. Bahwa, kedua, oleh karena dalam perkara in casu, tidak hanya menyangkut
nasib dan keadilan bagi Pemohon Kasasi, tapi juga menyangkut nasib
do
gu
puluhan ribu korban Iainnya yang sama, karena sesuai dengan Perjanjian
Kerjasama antara Pemda DKI Jakarta (Termohon Kasasi V) dengan
Termohon Kasasi I dan II yang menyangkut tanah Hak Pengelolaan dalam
In
A
perkara in casu, Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun 1984, dimana

Pemohon Kasasi sampai saat ini belum juga diserahkan dan belum
ah
lik
mendapatkan salinan Perjanjian Kerjasama a quo, dan hingga saat ini

sangat sulit untuk mendapatkannya, yang isinya pada intinya menyatakan
m
ub
bahwa lahan Hak Pengelolaan dalam perkara in casu seluas 40 Hektar, itu
artinya, diduga ada puluhan ribu korban lainnya dalam kasus yang sama
ka
dengan Pemohon Kasasi dan Para Pemilik lainnya, oleh karena itu mohon
ep
kehati-hatian dalam memberikan putusan karena ini merupakan "Bom

ah
Waktu", dan Bom Waktu tersebut setiap saat siap akan meledak, karena
R
putusan dalam Permohonan Kasasi in casu, akan menjadi sejarah bagi

es
penegakan hukum di Indonesia kedepan dan bukan tidak mungkin akan

M
ng
menjadi preseden yang terburuk pada masa reformasi ini;

on

gu
d
In
4
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
3. Bahwa sebagai informasi, beberapa kasus-kasus yang sedang digelar
R
menyangkut pokok perkara yang sama dengan developer yang sama,
si
antara lain:
ne
ng
- Perkara Nomor 205/Pdt.G/2007/PN Jkt.Pst;
- Perkara Nomor 139/Pdt.G/2007/PN Jkt.Ut;
do
gu - Perkara Nomor 109/Pdt.G/2009/PNikt.Ut;
In
A
ah
lik
am
ub
ep
k
- Dan lain – lain

ah
Dan itu baru beberapa perkara yang Pemohon Kasasi ketahui, dan
R
si
kemungkinan besar akan terus dan terus meningkat kuantitasnya, dan
Pemohon Kasasi tidak berharap adanya preseden yang buruk dalam
ne
ng
penegakan hukum di negara kita tercinta ini.

4. Bahwa, Pemohon Kasasi menolak dengan tegas seluruh pertimbangan
do
gu
hukum Majelis Hakim Tingkat Pertama dan Pengadilan Tinggi karena

seluruh pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama dan tingkat banding
tersebut sudah sangat menyimpang dari undang - undang dan peraturan
In
A
yang berlaku serta menunjukkan bahwa Majelis Hakim a quo tidak mengerti
sama sekali seluk beluk hukum pertanahan atau setidak-tidaknya Majelis
ah
lik
Hakim diduga menerima sesuatu dari salah satu pihak sehingga

pertimbangan hukumnya sudah tidak sesuai dengan perundangundangan
m
ub
yang berlaku;
Keberatan - keberatan Tentang Pertimbangan Hukum : Pokok Perkara.
ka
a. Bahwa, pertimbangan hukum Majelis Hakim Tingkat Banding hanya

ep
menyatakan bahwa pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Jakarta Pusat

ah
sudah tepat dan Memori Banding tersebut hanya merupakan pengulangan

R
kata saja;
es
b. Bahwa, kata-kata dan pertimbangan hukum yang disampaikan oleh Majelis

M
ng
Hakim Pengadilan Tinggi a quo adalah kata-kata yang standard dan klasik
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
serta selalu dipergunakan oleh Majelis Hakim yang diduga malas atau
R
setidak-tidaknya diduga menerima sesuatu imbalan dari salah satu pihak
si
yang berperkara, sehingga mengeluarkan kata-kata yang demikian;
ne
ng
c. Bahwa, untuk itu, Pemohon Kasasi perlu menggaris bawahi dasar
pertimbangan hukum Pengadilan Negeri Jakarta Pusat yang dikuatkan oleh
Pengadilan Tinggi Jakarta, yaitu sebagaimana terlihat dalam putusan Hakim
do
gu Tingkat Pertama pada halaman 80 alenia ke 2 putusan, berbunyi :
" Menimbang, bahwa bukti P.2 sampai dengan P.5 merupakan Akta
In
A
Jual Beli atas nama orang lain (bukan Penggugat) dan yang
bersangkutan tidak menjadi pihak dalam perkara karenanya Majelis
ah
tidak akan mempertimbangkan bukti P.2 sampai dengan P.5 tersebut,
lik
Majelis hanya akan mempertimbangkan bukti P.1, Akta Jual Beli atas
nama Fifi Tanang (Penggugat), begitu pula dengan bukti P.6 sampai
am
ub
dengan P.10, Majelis hanya akan mempertimbangkan bukti atas
nama Penggugat”
ep
- Bahwa, pertimbangan hukum Majelis Hakim yang demikian merupakan
k
pertimbangan hukum yang benar-benar tidak mengerti seluk beluk

ah
hukum pertanahan khususnya yang menyangkut dengan hukum

R
si
property mengenai strata title;
- Bahwa, perlu Pemohon Kasasi jelaskan bukti P.1 merupakan Akta Jual
ne
ng
Beli yang dibuat oleh PPAT yang merupakan akta authentik, sesuai
dengan Hukum Acara Perdata yang berlaku, akta authentik yang
do
gu
demikian mempunyai nilai kekuatan hukum yang sempurna;

- Bahwa, sesuai dengan hukum acara Perdata, yaitu berdasarkan nilai
kekuatan pembuktiannya (bewijskracht) sebagaimana diatur dalam
In
A
Pasal 1870 KUHPerdata dan Pasal 285 Rbg, nilai kekuatan pembuktian
P.1 a quo mempunyai nilai pembuktian yang "sempurna dan mengikat"
ah
lik
(volledig en bindende bewijskracht)";

- Bahwa, nilai pembuktian milik Pemohon Kasasi (P.1) yang sempurna
m
ub
dan mengikat a quo semakin tidak terbantahkan karena Termohon

Kasasi I dan II tidak membantahnya dan justru mengakui keberadaan
ka
bukti akta authentik (P.1) a quo;

ep
- Bahwa selain itu, oleh karena bukti akta-akta authentik yang Pemohon
ah
Kasasi ajukan tidak dibantah dengan akta sejenis oleh Para Termohon
R
Kasasi terutama Termohon Kasasi I dan II, bahkan justru membenarkan

es
adanya akta-akta a quo (lihat bukti T.I & T.II - 1 dan T.III - 1, yang sama
M
ng
dengan P.1), maka sesuai Hukum Acara Perdata, satu alat bukti akta
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
authentik saja, tanpa memerlukan bantuan atau dukungan alat bukti
R
lain, maka alat bukti yang demikian sudah mencapai batas minimal
si
pembuktian, sehingga satu bukti akta authentik (P.1) saja, maka bukti
ne
ng
Pemohon Kasasi (P.1) mempunyai nilai pembuktian yang "sempurna
dan mengikat" (volledig en bindende bewijskracht), maka dengan
demikian kebenaran isi dan pernyataan yang tercantum di dalamnya
do
gu (P.1) adalah:
- "sempurna dan mengikat' kepada para pihak mengenai apa yang
In
A
disebut dalam akta;
- Juga "sempurna dan mengikat" kepada Hakim sehingga Hakim
ah
harus menjadikannya sebagai dasar fakta yang sempurna dan
lik
cukup untuk mengambil putusan atas penyelesaian perkara in casu;
- Bahwa, selain itu, bukti P.2 s/d P.5 sebagaimana tidak diakui oleh
am
ub
Majelis Hakim Tingkat Pertama, merupakan bukti-bukti akta authentik
milik para pemilik lainnya yang terletak pada tanah dan sertifikat yang
ep
sama, yaitu pada Sertifikat Induk dan Buku Tanah yang sama, Sertifikat
k
Nomor 2784/Mangga Dua Selatan (lihat bukti T.1 dan T.2 — 4), dijual
ah
oleh dan dibeli pada pengembang yang sama, sehingga dengan

R
si
demikian sangat jelas hubungan antara bukti milik Pemohon Kasasi
(P.1) dengan Para pemilik lainnya (P.2 s/d P.5), adalah satu kesatuan
ne
ng
yang tidak dapat dipisahkan;

d. Bahwa, pertimbangan hukum yang keliru juga terlihat dalam pertimbangan
do
gu
hukum Majelis Hakim pada halaman 80 alenia ke 3, berbunyi :

"Menimbang, bahwa setelah memperhatikan dan meneliti bukti surat-surat
yang diajukan oleh Penggugat, Majelis berpendapat bahwa bukti surat-surat
In
A
yang diajukan oleh Penggugat Akta Jual Beli, Sertifikat Hak Milik Satuan
Rumah Susan Hak Guna Bangunan (HGB), serta IMB";
ah
lik
- Bahwa, perlu Pemohon Kasasi jelaskan, bukti-bukti yang Pemohon

Kasasi ajukan sangat banyak dan ada aslinya, satu sama Iainnya saling
m
ub
berkaitan dan saling berhubungan;

- Bahwa, bukti Iainnya yang tidak kalah pentingnya yang sengaja tidak
ka
disinggung dan tidak dipertimbangkan oleh Majelis Hakim Tingkat

ep
Pertama, adalah bukti " Faktur Pajak " (bukti P.6 s/d P.10) yang
ah
dikeluarkan oleh Termohon Kasasi I dan II, dimana pada bukti P.6 s/d
R
P.10 a quo sangat jelas membuktikan bahwa apa yang dijual oleh
es
Termohon Kasasi I dan II adalah bangunan dan tanah;

M
ng
- Bahwa, Iogikanya, jika Termohon Kasasi I dan II menjual bangunan dan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
tanah dalam perkara a quo, yang dibayar masing-masing secara
R
terpisah, maka itu artinya tanah yang demikian merupakan tanah milik
si
Termohon Kasasi I dan II, dan bukan tanah Hak Pengelolaan milik
ne
ng
Pemda DKI Jakarta;
- Bahwa, selain itu lagi, jika memang tanahnya adalah tanah dengan status
Hak Pengelolaan milik Pemda DKI Jakarta, maka secara hukum
do
gu Termohon Kasasi I dan II, tidak boleh menjualnya, karena bukan milik
Termohon Kasasi I dan II;
In
A
- Bahwa, bukti P.6 s/d P.10, merupakan bukti yang menunjukkan bahwa
apa yang dijual oleh Termohon Kasasi I dan II adalah bangunan dan
ah
tanah yang masing-masing dibayar secara terpisah oleh Pemohon
lik
Kasasi dan Para Pemilik lainnya, dan bukti P.6 s/d P.10 a quo juga
didukung dan dikuatkan oleh dan sejalan dengan bukti Akta-Akta Jual
am
ub
Beli (P.1 s/d P.5), yang menyatakan bahwa penjualan unit-unit kepada
Pemohon Kasasi dan kepada Para Pemilik lainnya, meliputi bangunan
ep
dan tanah, dan ternyata belasan tahun kemudian, yaitu ketika saat akan
k
memperpanjang HGB a quo, baru diketahui tanahnya bukan milik

ah
Termohon Kasasi I dan II, maka sangat jelas perbuatan melawan hukum
R
si
yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan II yang dilakukan secara
sistimatis, konsepsional dan konspiratif bersama dengan Termohon
ne
ng
Kasasi IV dan V;
- Bahwa, dengan demikian jika Pertimbangan hukum Majelis Hakim pada
do
gu
halaman 80 alenia ke 4 yang menyatakan bahwa tidak terlihat adanya

perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan
II, merupakan pertimbangan hukum yang sangat mengada-ada, dicari-
In
A
cari dan sangat keliru, dan jelas sekali terlihat adanya keberpihakan
Majelis Hakim dalam perkara in casu.
ah
lik
e. Bahwa, adapun pertimbangan hukum yang keliru Iainnya atas putusan

Majelis Hakim Tingkat Pertama terlihat pada halaman 80 alenia ke 4 dan 5,
m
ub
berbunyi :
Menimbang, bahwa bukti P.1 = T.I.II — 1 = T.III — 1, Akta Jual Beli
ka
Nomor 137/Sawah Besar/1997, tanggal 12 Desember 1997 antara

ep
Penggugat dengan Tergugat I dan II, Majelis tidak melihat atau

ah
menemukan cacat hukum ataupun kecurangan dalam pembuatannya

R
dan telah sesuai dengan aturan hukum;

es
Menimbang, bahwa bukti P-11, Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah

M
ng
Susun (SHMSRS) Nomor 556/III, Kelurahan Mangga Dua Selatan,

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kecamatan Sawah Besar, atas nama Fifi Tanang (Penggugat), tertulis
R
Hak Guna Bangunan, tetapi dalam kolom c) Hak Atas Tanah Bersama,
si
tertulis Hak Guna Bangunan Nomor 2784, dihubungkan dengan bukti
ne
ng
T.I.II-4, Hak Guna Bangunan Nomor 2784/Mangga Dua Selatan, atas
nama Tergugat I dalam kolom Penunjuk jelas tertulis:
"Tanah ini berdiri di atas Hak Pengelolaan Nomor1/Mangga Dua
do
gu Selatan";
- Bahwa, pada pertimbangan hukum yang demikian, terlihat adanya
In
A
pertimbangan hukum yang bertentangan satu sama Iainnya, dimana
pada satu sisi Majelis Hakim mengakui secara nyata adanya perbedaan
ah
antara foto copy Sertifikat yang dipegang oleh Termohon Kasasi I dan II,
lik
dengan sertifikat asli milik Pemohon Kasasi;
- Bahwa, kekeliruan terlihat dengan nyata, dimana Majelis Hakim menilai
am
ub
sama antara nilai foto copy sertifikat milik Termohon Kasasi I dan II,
dengan sertifikat asli milik Pemohon Kasasi (bukti P.1) yang merupakan
ep
akta authentik;
k
- Bahwa, dalam pertimbangan hukum a quo Majelis Hakim

ah
mempertimbangkan dua bukti yang sangat berbeda antara milik

R
si
Termohon Kasasi I dan II bukti T.I.II-4) dengan milik Pemohon Kasasi
(bukti P.11);
ne
ng
- Bahwa, pada bukti milik Pemohon Kasasi (P.11), yang merupakan

SHMSRS milik Pemohon Kasasi, ada aslinya, merupakan akta authentik,
do
gu
Majelis Hakim mengakui tidak ada tertulis kata-kata Hak Pengelolaan,

akan tetapi pada bukti milik Termohon Kasasi I dan II, yang hanya
merupakan foto copy Sertifikat Induk dan tidak ada aslinya (bukti T.I.II-4),
In
A
tertulis kata-kata Hak Pengelolaan;

- Bahwa, disini terlihat dengan jelas adanya ketidak adilan dan
ah
lik
keberpihakan dari Majelis Hakim Tingkat Pertama dalam

mempertimbangkan bukti-bukti, dimana bukti Termohon Kasasi I dan II
m
ub
(bukti T.I.II-4) hanya berupa foto copy, akan tetapi dipertimbangkan sama
seperti asli, sementara bukti Pemohon Kasasi (P.11), yang merupakan
ka
sertifikat asli, tetapi disamakan dengan nilai foto copy milik Termohon
ep
Kasasi I dan II;

ah
- Bahwa selain itu, kalaupun benar, pada bukti T.I.II-4, milik Terbanding I
R
dan II, bertuliskan kata-kata Hak Pengelolaan, akan tetapi pada bukti
es
Pemohon Kasasi (P.11), tidak bertuliskan kata-kata Hak Pengelolaan,

M
ng
maka sebenarnya secara fakta dan secara yuridis sudah terlihat adanya
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
perbedaan antara sertifikat yang diberikan kepada Pemohon Kasasi yang
R
tidak bertuliskan kata-kata Hak Pengelolaan, dengan bukti Termohon
si
Kasasi I dan II, yang bertuliskan kata-kata Hak Pengelolaan;
ne
ng
- Bahwa, disini terlihat dengan jelas adanya perbuatan curang dan tidak
transparan yang dilakukan oleh Termohon Kasasi IV, akan tetapi pada
pertimbangan hukum a quo Majelis Hakim menyatakan bahwa tidak
do
gu melihat adanya perbuatan curang atau cacat hukum yang dilakukan oleh
Termohon Kasasi I dan II, dan tidak mempertimbangkan dan tidak
In
A
melihat cacat hukum atau perbuatan curang yang dilakukan Termohon
Kasasi IV;
ah
- Bahwa, padahal sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
lik
Nomor 4 Tahun 1989 tentang "Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku
Tanah Serta Penerbitan Sertifikat Hak Atas Satuan Rumah Susun"
am
ub
khususnya Pasal 7 ayat (3), menyatakan bahwa Sertifikat Hak Satuan
Rumah Susun merupakan "salinan"dari buku tanah;
ep
- Bahwa, logikanya, jika SHMSRS yang diberikan kepada Pemohon
k
Kasasi, merupakan "salinan" dari Buku Tanah, maka SHMSRS a quo

ah
juga harus bertuliskan kata-kata "Hak Pengelolaan", dan harus sama

R
si
dengan Sertifikat yang diberikan kepada Termohon Kasasi I dan II;
- Bahwa, jika Sertifikat Hak Milk Satuan Rumah Susun yang diberikan
ne
ng
kepada Pemohon Kasasi serta ratusan Pemilik lainnya merupakan

"salinan" dari "Buku Tanah", itu artinya harus sama isinya dan tidak boleh
do
gu
ada kata-kata yang dihilangkan, dan jika ada yang dihilangkan, maka
tindakan Termohon Kasasi IV a quo bertentangan dengan Pasal 10
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor 4 Tahun 1989 ayat (1) dan
In
A
(2), yang Iengkapnya berbunyi :

Pasal 10
ah
lik
Ayat (1)
Menghapus atau menghilangkan huruf-huruf atau tulisantulisan,
m
ub
baik dalam buku tanah maupun dalam sertipikat sehingga tidak

dapat terbaca, tidak diperkenankan;
ka
Ayat (2)
ep
Pencoretan terhadap huruf atau tulisan baik yang tercetak

ah
maupun karena kekeliruan penulisan, dilakukan menurut tata

R
cara sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor

es
7 Tahun 1961;
M
ng
- Bahwa, oleh karena copy Sertifikat Induk yang dipegang oleh Termohon
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kasasi I dan II, bertuliskan kata-kata "Hak Pengelolaan", sementara
R
Sertifikat asli yang diberikan kepada Pemohon Kasasi dan Para Pemilik
si
Iainnya (lihat bukti P.11), yang merupakan Salinan, akan tetapi sengaja
ne
ng
tidak dituliskan oleh Termohon Kasasi IV kata-kata Hak Pengelolaan, dan
tindakan Termohon Kasasi IV a quo secara nyata dan merupakan fakta
yang tak terbantahkan lagi sudah melanggar Pasal 9 Undang Undang
do
gu Nomor 16 - 1985 tentang Rumah Susun, juncto Pasal 7 dan 10 ayat (1)
dan (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nomor4 Tahun 1989, akan
In
A
tetapi anehnya Majelis Hakim (Judex Facti) dalam pertimbangan
hukumnya menyatakan tidak melihat adanya tindakan melawan hukum
ah
yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan II dan tidak
lik
mempertimbangkan tindakan Termohon Kasasi IV yang secara nyata
telah melanggar banyak peraturanperaturan per undang-undangan yang
am
ub
berlaku dan merugikan Pemohon Kasasi dan Para Pemilik Iainnya dalam
perkara in casu;
ep
- Bahwa, selain itu, yang sangat penting Pemohon Kasasi informasikan,
k
Judex Facti tidak mempertimbangkan jawaban Termohon Kasasi III

ah
sebagai Pejabat PPAT yang membuat AJB-AJB a quo, pada jawabannya

R
si
sebagaimana tertuang dalam putusan halaman 45 alenia ke 2 pada
angka 2 menyatakan:
ne
ng
" Bahwa, dalam angka II butir 37 halaman 14 gugatan Penggugat dapat

disimpulkan seolah-olah Tergugat III mengetahui status tanah tempat
do
gu
berdirinya kios mal milik Penggugat adalah HGB yang berdiri di atas
HPL, padahal yang sesungguhnya Tergugat III tidak mengetahuinya,
karena memang dalam sertifikat SHMSRS nomor 556/III tersebut,
In
A
tidak tercantum kata-kata HGB yang berdiri di atas HPL, dan juga
Tergugat III telah menjelaskan sesuai dengan aturan yang berlaku (PP
ah
lik
Nomor 24 Tahun 1997)";

- Bahwa, berdasarkan jawaban dari Termohon Kasasi III yang merupakan
m
ub
PPAT dan Pejabat resmi yang ditunjuk undang-undang dan diberi akses
ke Instansi Pertanahan, akan tetapi dengan tegas menyatakan tidak
ka
mengetahui adanya status HPL a quo, karena pada sertifikat yang

ep
diberikan kepada Pemohon Kasasi dari Termohon Kasasi IV, sengaja

ah
tidak dituliskan kata-kata HPL, akan tetapi Judex Facti tidak

R
mempertimbangkan Jawaban Termohon Kasasi III a quo, padahal

es
Jawaban Termohon Kasasi III merupakan pengakuan yang diberikan

M
ng
dipersidangan, dan sesuai dengan ketentuan Pasal 174 HIR, Pasal 311
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
RBg, Pasal 1925 KUHPerdata, menyatakan bahwa pengakuan yang
R
diberikan di persidangan mempunyai kekuatan pembuktian "Sempurna"
si
(volledig bewijs) dan mengikat para pihak dan hakim yang mengadilinya;
ne
ng
- Bahwa, selain itu, Termohon Kasasi III selain telah memberikan
pengakuan di persidangan, sesuai dengan ketentuan Pasal 174 HIR,
Pasal 311 RBg, Pasal 1925 KUHPerdata, mempunyai nilai pembuktian
do
gu yang sempurna dan mengikat, Termohon Kasasi III juga memberikan
bukti T.III yang sama dengan bukti P.1, yaitu berupa Akta Jual Beli, yang
In
A
merupakan Akta authentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang
yang diberi kewenangan oleh Undang-Undang, yang artinya, selain
ah
pengakuan di persidangan, Termohon Kasasi III juga membenarkan bukti
lik
P.1 milik Pemohon Kasasi;
- Bahwa, akan tetapi Judex Facti tidak pernah mempertimbangkan
am
ub
pengakuan Termohon Kasasi III yang di berikan di persidangan a quo,
dan Majelis Hakim juga tidak mempertimbangkan bukti T.III milik
ep
Termohon Kasasi III;
k
- Bahwa, disini terlihat dengan jelas adanya suatu fakta dan bukti yang tak
ah
terbantahkan dan terungkap di persidangan, akan tetapi Majelis Hakim

R
si
tidak pernah mempertimbangkannya, sehingga sangat jelas
pertimbangan hukum Majelis Hakim tingkat pertama dan tingkat banding
ne
ng
a quo merupakan pertimbangan hukum yang keliru secara nyata;

f. Bahwa, pertimbangan hukum yang sangat keliru juga terlihat pada
do
gu
pertimbangan hukum Mejelis Hakim tingkat pertama pada halaman 81

alenia ke 2 dan 3, yang berbunyi:
" Menimbang, bahwa selain pertimbangan tersebut di atas, bahwa tidak
In
A
ada kewajiban hukum bagi Tergugat I dan II untuk mengumumkan status

tanah dimana kios atau rumah susun didirikan, apakah Hak Guna
ah
lik
Bangunan, Hak Pakai, atau Hak Milik, karena informasi secara terbuka
dapat diperoleh di kantor Pertanahan bagi mereka yang belum jelas
m
ub
status tanah yang menjadi objek jual beli;

" Menimbang, bahwa berdasarkan uraian tersebut di atas, sejak semula
ka
Penggugat sebenarnya sudah mengetahui bahwa dalam Sertifikat Hak

ep
Milik atas Satuan Rumah Susun Nomor 556/III Mangga Dua Selatan
ah
tanggal 27 Agustus 1997 atas nama Fifi Tanang (Penggugat) adalah

R
berstatus Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan (HPL), karena di

es
dalam sertifikat jelas tertulis mengenai asal usul tanah yaitu Hak Guna
M
ng
Bangunan Nomor 2784 atas nama Tergugat I dan II dan Penggugat

on

gu
d
In
I4
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dapat mengeceknya di Kantor Badan Pertanahan, dengan demikian
R
Majelis Hakim berpendapat bahwa Tergugat I dan Tergugat II tidak
si
melakukan perbuatan melawan hukum;
ne
ng
- Bahwa, berdasarkan atas pertimbangan hukum Majelis Hakim a quo,
sangat jelas dan merupakan fakta yang tak terbantahkan, dimana Majelis
Hakim Tingkat Pertama dan tingkat banding tidak mengerti pokok
do
gu persoalan, tidak mengikuti jalannya persidangan dan tidak peduli dengan
bukti-bukti authentik dan keterangan saksi-saksi maupun fakta-fakta yang
In
A
terungkap di persidangan;
- Bahwa, perlu Pemohon Kasasi jelaskan, pembelian unit-unit kios a quo
ah
dalam perkara in casu sudah sesuai dengan prosedur yang ditentukan
lik
oleh Peraturan Perundang-undangan yang berlaku, yaitu sebagai berikut:
• Bahwa, sesuai dengan ketentuan Pasal 37 ayat (1) PP Nomor 24
am
ub
Tahun 1997, menyatakan bahwa peralihan hak atas tanah dan hak
milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar,
ep
hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
k
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang,

ah
hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat

R
si
oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku;
ne
ng
• Bahwa, sesuai dengan ketentuan Pasal 38 ayat (1) PP Nomor 24

Tahun 1997 juncto Pasal 101 Peraturan Kepala Badan Pertanahan
do
gu
Nasional Nomor 3 Tahun 1997, menyatakan bahwa Pembuatan

akta sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1) dihadiri oleh
para pihak yang melakukan perbuatan hukum yang bersangkutan
In
A
dan disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi yang

memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam perbuatan
ah
lik
hukum itu;
• Bahwa, sesuai dengan ketentuan Pasal 97 Peraturan Kepala Badan
m
ub
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, menyatakan bahwa

sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan hak
ka
atas tanah PPAT wajib terlebih dahulu melakukan pemeriksaan

ep
pada Kantor Pertanahan mengenai kesesuaian sertifikat hak atas

ah
tanah yang bersangkutan dengan daftar-daftar yang ada di Kantor

R
Pertanahan setempat dengan memperlihatkan sertifikat asli;

es
Bahwa, Pasal 101 ayat (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan

M
•
ng
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 menyatakan bahwa pembuatan akta

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
PPAT harus disaksikan oleh sekurang-kurangnya 2 orang saksi
R
yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang
si
berlaku memenuhi syarat untuk bertindak sebagai saksi dalam
ne
ng
suatu perbuatan hukum, yang memberi kesaksian antara lain
mengenai kehadiran para pihak atau kuasanya, keberadaan
dokumen-dokumen yang ditunjukkan daiam pembuatan akta, dan
do
gu telah dilaksanakannya perbuatan hukum tersebut oleh para pihak
yang bersangkutan;
In
A
• Bahwa, sesuai dengan ketentuan Pasal 101 ayat (3) Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997
ah
menyatakan bahwa PPAT wajib membacakan akta kepada para
lik
pihak yang bersangkutan dan memberi penjelasan mengenai isi dan
maksud pembuatan akta, dan prosedur pendaftaran yang harus
am
ub
dilaksanakan selanjutnya sesuai ketentuan yang berlaku;
• Bahwa, sesuai dengan ketentuan Pasal 102 Peraturan Kepala
ep
Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 menyatakan
k
bahwa akta PPAT dibuat sebanyak 2 (dua) lembar asli, satu lembar
ah
disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar disampaikan kepada

R
si
Kepala Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, sedangkan
kepada pihak-pihak yang bersangkutan diberikan salinannya;
ne
ng
• Bahwa, dalam jual beli yang Pemohon Kasasi lakukan sudah

memenuhi semua syarat-syarat sebagaimana diatur Undang
do
gu
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-

Pokok, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah dan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
In
A
Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Ketentuan Pelaksanaan Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang
ah
lik
telah Pemohon Kasasi uraikan di atas, sehingga tidak satupun yang

dilanggar;
m
ub
• Bahwa, padahal sesuai dengan ketentuan Pasal 45 PP Nomor 24

Tahun 1997 menyatakan bahwa:
ka
(1). Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan

ep
pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu

ah
syarat di bawah ini tidak dipenuhi:

R
a. sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas

es
tanah tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada

M
ng
Kantor Pertanahan;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
b. perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37
R
ayat (1) tidak dibuktikan dengan akta PPAT atau kutipan
si
risalah lelang sebagaimana dimaksud dalam Pasal 41,
ne
ng
kecuali dalam keadaan tertentu sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 37 ayat (2);
c. dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan atau
do
gu pembebanan hak yang bersangkutan tidak lengkap;
d. tidak dipenuhi syarat lain yang ditentukan dalam peraturan
In
A
perundang-undangan yang bersangkutan;
e. tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di
ah
Pengadilan;
lik
f. perbuatan hukum yang dibuktikan dengan akta PPAT batal
atau dibatalkan oleh putusan Pengadilan yang telah
am
ub
memperoleh kekuatan hukum tetap; atau
g. perbuatan hukum sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37
ep
ayat (1) dibatalkan oleh para pihak sebelum didaftar oleh
k
Kantor Pertanahan;
ah
(2). Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara

R
si
tertulis, dengan menyebutkan alasan-alasan penolakan itu;
(3). Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan,
ne
ng
disertai pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan

kepada PPAT atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan;
do
gu
Dan ternyata Termohon Kasasi IV (Kepala Kantor Pertanahan Jakarta

Pusat) tidak pernah menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan
hak dalam perkara in casu, itu artinya peralihan a quo sudah sesuai
In
A
dengan per undangundangan yang berlaku;

- Bahwa, perlu Pemohon Kasasi jelaskan bahwa pokok persoalannya
ah
lik
adalah, dahulu tahun 1997, ketika menjual unit-unit rumah susun dalam
perkara in casu, Termohon Kasasi I dan II menjual unit "banaunan dan
m
ub
tanah" (bukti P.1 s/d P.5);

- Bahwa, dalam Akta Jual Beli yang di buat di hadapan PPAT, antara
ka
Termohon Kasasi I dan II dengan Pemohon Kasasi, dijelaskan dan

ep
ditegaskan bahwa objek jual beli meliputi bangunan dan tanah (vide
ah
bukti P.1 s/d P.5);

R
- Bahwa, selain itu, Termohon Kasasi I dan II juga mengeluarkan bukti

es
berupa Faktur Pajak yang menyatakan bahwa penjualan unit-unit a quo

M
ng
meliputi bangunan dan tanah, dan terdapat pembayaran atas bangunan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
dan tanah yang dibayar secara terpisah (bukti P.6 s/d P.10);
R
- Bahwa, kalau dilihat dari Undang Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang
si
Ketentuan Dasar Pokok-Pokok Agraria, khususnya Pasal 16, status
ne
ng
tanah yang dijual oleh Termohon Kasasi I dan II adalah berstatus Hak
Milik, karena dikatakan dengan tegas dan terang dalam Akta Jual Beli
bahwa objek jual beli adalah bangunan dan tanah yang merupakan milik
do
gu Termohon Kasasi I dan II (bukti P.1 s/d P.5 dan P.6 s/d P.10);
- Bahwa, akan tetapi pada SHMSRS yang diberikan oleh Termohon
In
A
Kasasi IV melalui Termohon Kasasi I dan II, tertulis, bahwa unit yang
Pemohon Kasasi beli merupakan HGB, tanpa ada kata-kata lainnya,
ah
sesuai dengan UndangUndang yang berlaku, merupakan HGB yang
lik
berdiri di atas tanah negara, dan Pemohon Kasasi masih dapat
mentolerir, karena Pemohon Kasasi beranggapan antara HGB di atas
am
ub
tanah negara dengan Hak Milik, hampir sama, dan HGB di atas tanah
negara selain biaya perpanjangannya kecil, dengan mudah dapat di
ep
tingkatkan menjadi status Hak Milik;
k
- Bahwa, akan tetapi ketika saat akan memperpanjang HGB a quo, tahun
ah
2007, baru diketahui, bahwa status tanah yang sebenarnya, bukanlah

R
si
milik Termohon Kasasi I cian II, akan tetapi dengan status HGB yang
berdiri di atas Hak Pengelolaan milik Pemda DKI Jakarta;
ne
ng
- Bahwa, secara yuridis, jika yang dijual oleh Termohon Kasasi I dan 1I
adalah status tanah bukan miliknya, kenapa pada Akta Jual Beli
do
gu
dikatakan dengan tegas bahwa objek jual beli merupakan milik

Termohon Kasasi I dan II, padahal faktanya adalah sebaliknya, dan
selain itu Termohon Kasasi I dan II tidak boleh menjual tanah yang
In
A
bukan miliknya;
- Bahwa, di dalam jual beli pertanahan, ada kewajiban hukum Termohon
ah
lik
Kasasi I dan II, yaitu jual beli dilakukan dengan asas "Terang dan
Tunai", dimana Terang artinya Termohon Kasasi I dan II harus
m
ub
menjelaskan apa yang di jualnya dan tidak boleh ada yang ditutup-
tutupi, dan ini merupakan hukum adat yang hidup dalam masyarakat
ka
dan telah di akui dan dituangkan dalam Undang Undang Nomor5 Tahun
ep
1960, khususnya Pasal 5, bahwa akan tetapi penjualan yang dilakukan

ah
antara Pemohon Kasasi dengan Termohon Kasasi I dan II yang

R
dilakukan pada tahun 1997, tidak dijelaskan bahwa tanah dalam perkara
es
in casu bukan milik Termohon Kasasi I dan II, bahkan dikatakan

M
ng
sebaliknya, dimana tanah a quo adalah milik Termohon Kasasi I dan II;
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Bahwa, secara yuridis, jika tanahnya adalah HGB di atas Hak
R
Pengelolaan, maka sesuai dengan ketentuan Pasal 34 angka 7
si
Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, penjualan unit-unit yang
ne
ng
terjadi pada tahun 1997 a quo harus mendapat persetujuan tertulis dari
Pemegang Hak Pengelolaan, dalam hal ini Pemda DKI Jakarta, dan
persetujuan tertulis dari Pemda DKI Jakarta a quo tidak dilakukan, dan
do
gu dalam proses akta PPAT pun tidak melakukan dan tidak memerlukan
persetujuan tertulis a quo, karena memang pada SHMSRS tidak
In
A
bertuliskan kata-kata Hak Pengelolaan, sehingga PPAT (Termohon
Kasasi III) juga patut dianggap tidak mengetahui adanya status Hak
ah
Pengelolaan a quo (Iihat jawaban Termohon Kasasi III pada putusan
lik
halaman 45 alenia ke 2 pada angka 2);
- Bahwa, selain itu, jika status tanahnya adalah HGB berdiri di atas HPL,
am
ub
mengapa proses kewajiban minta persetujuan tertulis kepada
Pemegang HPL sebagaimana di syaratkan Pasal 34 angka 7 PP
ep
Nomor40 Tahun 1996 HPL tidak dilakukan, padahal Termohon Kasasi
k
IV selain menyimpan asli Buku Tanah, juga menyimpan Warkah yang

ah
manjadi sumber terbitnya data fisik dan yuridis pada Buku Tanah;
R
si
g. Bahwa, berdasarkan hal-hal sebagaimana Pemohon Kasasi uraikan di atas,
maka sangat jelas tindakan melawan hukum yang dilakukan oleh Termohon
ne
ng
Kasasi I, II, IV dan V, sehingga semua pertimbangan hukum Majelis Hakim

Tingkat Pertama a quo terlihat sangat dipaksakan dan bertentangan dengan
do
gu
bukti-bukti dan fakta yang terungkap di persidangan;

h. Bahwa, untuk lebih jelasnya, Pemohon Kasasi akan uraikan bentuk tindakan
melawan hukum yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I, II, IV dan V,
In
A
sebagaimana terungkap dipersidangan, sebagaimana terurai dibawah.

Perbuatan-Perbuatan Para Termohon Kasasi Yang Melanggar Undang-Undang
ah
lik
Dan Merugikan Pemohon Kasasi.

A. Perbuatan Termohon Kasasi I Dan II, Melanggar Perundang-undangan
m
ub
Yang Berlaku Dan Merugikan Pemohon Kasasi.

Bahwa semua perbuatan yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan II,
ka
dalam penjualan unit-unit/kios mal a quo melanggar per undang-undangan

ep
yang berlaku serta merugikan Pemohon Kasasi, dengan dasar dan alasan
ah
sebagai berikut:
R
1. Bahwa, niat dan itikad tidak baik Termohon Kasasi I dan II yang bernuansa
es
perbuatan melawan hukum sudah mulai muncul pada waktu menjual kios
M
ng
mal berikut tanah tempat berdirinya kios mal a quo, dimana seharusnya
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yang dijual adalah tanah dengan status Hak Pengelolaan atau HGB yang
R
berdiri di atas Hak Pengelolaan milik Pemda DKI Jakarta, akan tetapi dalam
si
Akta Jual Beli yang dibuat pada tahun 1997 dikatakan bahwa tanah tempat
ne
ng
berdirinya kios mal yang dijual a quo adalah tanah milik Termohon Kasasi I
dan II;
2. Bahwa pada akta Jual Beli milik Pemohon Kasasi dan Para Pemilik lainnya
do
gu (bukti P.1 s/d P.5), bukti yang dibuat pada tahun 1997 menyatakan bahwa
apa yang dijual dalam akta jual beli adalah miliknya Termohon Kasasi I dan
In
A
II, sebagairnana lengkapnya berbunyi:
Bahwa jual beli meliputi : "bagian bersama, benda bersama, dan tanah
ah
bersama";
lik
Bahwa kemudian pada Pasal 1 Akta-akta Jual Beli a quo berbunyi:
"Mulai hari ini objek jual beli yang diuraikan dalam akta ini telah menjadi
am
ub
milik pihak kedua (Pemohon Kasasi) dan karenanya segala keuntungan
yang didapat dari dan segala kerugian atas objek jual beli tersebut di atas
ep
menjadi hak/beban pihak kedua (Pemohon Kasasi)";
k
Bahwa kemudian pada Pasal 5 akta-akta jual beli a quo berbunyi :

ah
"Pihak Pertama (Termohon Kasasi I dan II) menjamin Pihak Kedua

R
si
(Pemohon Kasasi) bahwa apa yang dijual dengan akta ini adalah miliknya
sendiri (Termohon Kasasi I dan II), tidak ada orang lain yang turut
ne
ng
mempunyai hak apapun dan Pihak Pertama (Termohon Kasasi I dan II)
dengan membebaskan Pihak Kedua (Pemohon Kasasi) dari semua
do
gu
tuntutan/gugatan berupa apapun dan dari siapapun mengenai hal-hal

yang diuraikan di atas;
3. Bahwa sesuai dengan Undang-Undang yang berlaku khususnya Pasal 16
In
A
Undang Undang Nomor 5 tahun 1960 tentang Ketentuan Dasar Pokok-

Pokok Agraria, jika Termohon Kasasi I dan II menjual tanah adalah milik
ah
lik
Termohon Kasasi I dan II, maka status tanah yang demikian adalah dengan
status tanah Hak Milik, apalagi adanya faktur pajak yang dikeluarkan oleh
m
ub
Termohon Kasasi I dan II yang menyatakan penjualan unit meliputi

bangunan dan tanah dan adanya pembayaran yang terpisah antara
ka
bangunan dan tanah (bukti P.6 s/d P.10);

ep
4. Bahwa ternyata fakta yang ditemukan pada Sertifikat Hak Milik Satuan
ah
Rumah Susun yang Pemohon Kasasi terima pada tahun 1998 (bukti P.11),
R
status tanahnya adalah Hak Guna Bangunan di atas Tanah Negara tanpa
es
ada embel-embel dan kata-kata Hak Pengelolaan;

M
ng
5. Bahwa selain itu Termohon Kasasi I dan II juga mengeluarkan faktur pajak
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
yang diberikan kepada Pemohon Kasasi dan Para Pemilik lainnya yang
R
menegaskan bahwa yang dijual oleh Termohon Kasasi I dan II juga
si
termasuk tanah dan masing-masing dibayar secara terpisah (bukti P.6 s/d
ne
ng
P.10);
6. Bahwa kemudian pada tahun 1996 lahir Peraturan Pemerintah Nomor40
Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak
do
gu Pakai Atas Tanah, dimana pada Pasal 34 angka 7 menyatakan bahwa
setiap peralihan Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan harus
In
A
dengan persetujuan tertulis dari pemegang Hak Pengelolaan, akan tetapi
oleh karena Termohon Kasasi I dan II tidak berterus terang kepada PPAT
ah
dan Pemohon Kasasi dan tidak melakukan asas "Terang dan Tunai",
lik
sebagaimana ketentuan jual beli dalam hukum pertanahan, sehingga aturan
PP Nomor 40 Tahun 1996 a quo tidak dapat diterapkan dan penjualan unit a
am
ub
quo kepada Pemohon Kasasi dan Para Pemilik lainnya pada waktu itu tanpa
adanya persetujuan tertulis dari pemegang HPL, padahal ketentuan Pasal
ep
34 angka 7 a quo wajib hukumnya;
k
7. Bahwa sesuai dengan syarat penjualan dalam hukum pertanahan adalah

ah
adanya syarat "terang dan tunai" sebagaimana telah diatur hukum Adat dan
R
si
telah dikukuhkan dalam Undang Undang PA Agraria Nomor 5 Tahun 1960
(lihat Pasal 5) dimana terang artinya si Penjual/Termohon Kasasi I dan II
ne
ng
harus menjelaskan dengan jelas kepada Pemohon Kasasi tentang status

tanah sebenarnya dan tidak ada yang ditutup-tutupi, akan tetapi Termohon
do
gu
Kasasi I dan II berusaha menyembunyikan status sebenarnya sehingga

berakibat baik PPAT (Termohon Kasasi III) maupun Pemohon Kasasi serta
Pembeli lainnya merasa dibohongi dan merasa rugi dan banyak dari
In
A
perundang-undangan yang terlewati dan tidak dapat dilaksanakan;

8. Bahwa selain itu Termohon Kasasi I dan II hingga saat ini belum juga
ah
lik
menyerahkan Pertelaan kepada Para Pemilik, dan selalu berdalih telah

diserahkan kepada Pengurus PPRS yang nota bene adalah karyawannya
m
ub
sendiri dan bukan Pemilik/Penghuni;

9. Bahwa selain itu Akta Notaris berupa Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun
ka
1984 antara Termohon Kasasi I dan II dengan Pemda DKI Jakarta

ep
(Termohon Kasasi V) mengenai perjanjian Hak Pengelolaan a quo juga

ah
tidak diserahkan dan tidak pernah dijelaskan kepada Pemohon Kasasi

R
maupun Para Pemilik lainnya, sehingga informasi tentang Hak Pengelolaan

es
a quo tidak pernah terungkap dan hanya antara Termohon Kasasi I dan II
M
ng
serta Termohon Kasasi V yang tahu;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
10. Bahwa perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I
R
dan II tidak akan berjalan lancar dan tidak akan berjalan mulus jika tidak
si
dibantu oleh Termohon Kasasi IV dan V sebagaimana terurai dibawah;
ne
ng
B. Perbuatan Termohon Kasasi IV Melanggar Perundang-
Undangan Yang Berlaku Dan Merugikan Pemohon Kasasi.
Perbuatan Melawan Hukum Termohon Kasasi IV.
do
gu 11. Bahwa, perlu Pemohon Kasasi informasikan, Termohon Kasasi IV, sebagai
instansi Pertanahan selama persidangan tidak pernah hadir, itu artinya
In
A
Termohon Kasasi IV tidak menggunakan haknya dan patut dianggap
mengakui semua dalil-dalil dan tuduhan yang dialamatkan kepada
ah
Termohon Kasasi IV;
lik
12. Bahwa, Termohon Kasasi IV, sebagai instans! Pertanahan yang khusus
menangani Sertifikat baik Sertifikat Induk maupun Sertifikat Hak Milik
am
ub
Satuan Rumah Susun (SHMSRS), secara hukum pasti mengetahui adanya
status Hak Pengelolaan di atas HGB a quo, dan oleh karena itu seharusnya
ep
Termohon Kasasi IV menulisnya pada SHMSRS, karena tujuan pendaftaran
k
tanah sebagaimana dimaksud Pasal 19 (1) dan (2) Undang Undang Nomor
ah
5 - 1960 Tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, adalah untuk

R
si
mendapatkan kepastian hukum, yang Iengkapnya berbunyi sebagai berikut :
Ayat (1):
ne
ng
Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan

pendaftaran tanah diseluruh wilayah Republik Indonesia menurut
do
gu
ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Ayat (2) :
Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) Pasal ini rneliputi:
In
A
a. pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah;

b. pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
ah
lik
c. pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat;
m
ub
13. Bahwa tujuan pendaftaran tanah untuk mendapatkan kepastian hukum,

selain diatur Pasal 19 ayat (1) dan (2) Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960
ka
a quo, juga diatur dan ditegaskan oleh Peraturan Pemerintah Nomor 10

ep
Tahun 1961 yang telah diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24

ah
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, pada Pasal 3 serta penjelasan dan
R
Pasal 4 ayat (1), yang lengkapnya berbunyi sebagai berikut:

es
Pasal 3 :
M
ng
"Pendaftaran tanah bertujuan:

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
a. untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada
R
pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-
si
hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya
ne
ng
sebagai pemegang hak yang bersangkutan;
b. untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang
berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat
do
gu memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan
hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuansatuan rumah susun
In
A
yang sudah terdaftar;
Penjelasan Pasal 3:
ah
" Tujuan pendaftaran tanah sebagaimana tercantum pada huruf a
lik
merupakan tujuan utama pendaftaran tanah yang diperintahkan oleh
Pasal 19 Undang Undang PA".
am
ub
Pasal 4 ayat (1) :
Untuk memberikan kepastian dan perlindungan hukum sebagaimana
ep
dimaksud dalam Pasal 3 huruf a kepada pemegang hak yang
k
bersangkutan diberikan sertipikat hak atas tanah;

ah
14. Bahwa kemudian sesuai ketentuan Pasal 32 ayat (1) dan Penjelasan PP
R
si
Nomor 24 Tahun 1997 menjelaskan bahwa sertifikat merupakan surat tanda
bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat mengenai data
ne
ng
fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, dan ternyata peraturan -
peraturan a quo tidak terlaksana akibat tindakan Termohon Kasasi IV yang
do
gu
patut dianggap dilakukan dengan sengaja tidak menulis lengkap atau

menghilangkan sebagian data yuridis mengenai status tanah atas tanah
yang sebenarnya dalam sertifikat dalam perkara in casu, sebagaimana
In
A
lengkapnya berbunyi sebagai berikut:

" Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
ah
lik
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di
dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan
m
ub
data yang ada dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan";
Kemudian dalam penjelasan Pasal 32 ayat (1) a quo berbunyi sebagai
ka
berikut:
ep
“ Sertipikat merupakan tanda bukti hak yang kuat, dalam arti bahwa selama
ah
tidak dapat dibuktikan sebaliknya data fisik dan data yuridis yang
R
tercantum di dalamnya harus diterima sebagai data yang benar. Sudah

es
barang tentu data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam
M
ng
sertipikat harus sesuai dengan data yang tercantum dalam buku tanah an
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
surat ukur yang bersangkutan, karena data itu diambi/ dari buku tanah
R
dan surat ukur tersebut';
si
15. Bahwa, jika pada Buku Tanah yang ada pada Termohon Kasasi IV terdapat
ne
ng
dan bertuliskan kata Hak Pengelolaan atau HGB berdiri di atas Hak
Pengelolaan, maka seharusnya Sertifikat SHMSRS yang ada dan diberikan
kepada Pemohon Kasasi dan ribuan Pemilik lainnya juga harus ditulis kata-
do
gu kata Hak Pengelolaan/HGB berdiri di atas Hak Pengelolaan, karena selain
data fisik maupun data yuridis yang tercantum dalam sertipikat harus sesuai
In
A
dengan data yang tercantum dalam buku tanah sebagaimana ditegaskan
Pasal 32 ayat (1) a quo, Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun
ah
merupakan "salinan" dari Buku Tanah, sebagaimana ditegaskan oleh
lik
Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun khususnya
Pasal 9, yang lengkapnya berbunyi sebagai berikut:
am
ub
Ayat 1:
"Sebagai tanda bukti hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana
ep
dimaksud dalam Pasal 8 diterbitkan sertifikat hak milik atas satuan
k
rumah susun";
ah
Ayat 2:
R
si
"Sertifikat hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud
dalam ayat (1) terdiri atas:
ne
ng
a. Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur atas Hak Tanah Bersama
menurut keterittirt Peraturan Pemenntah sebagaimana dimaksud
do
gu
dalam Pasal 19 Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960;

b. Gambar denah tingkat rumah susun yang bersangkutan, yang
menunjukkan satuan rumah susun yang dimilik;
In
A
c. Pertelaan mengenai besarnya bagian hak atas bagian-bersama,

bendabersama dan tanah-bersama yang bersangkutan;
ah
lik
Kesemuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan;

16. Bahwa, ternyata Pertelaan sebagaimana dimaksud Pasal 9 Undang Undang
m
ub
Nomor 16 Tahun tidak pernah dilampirkan dalam SHMSRS, dan untuk

mendapatkannya juga sangat sulit termasuk dalam gugatan in casu;
ka
17. Dan bahwa, jika pada Buku Tanah yang ada pada Termohon Kasasi IV dan
ep
Sertifikat Induk yang dipegang oleh Termohon Kasasi I dan II (bukti T1, T2 -
ah
4) terdapat dan bertuliskan kata-kata Hak Pengelolaan, sementara pada

R
SHMSRS yang diberikan kepada Pemohon Kasasi dan ratusan Pemilik

es
Iainnya tidak terdapat dan tidak bertuliskan kata-kata "Hak Pengelolaan", itu
M
ng
berarti bahwa Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun yang ada dan
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
diberikan kepada Pemohon Kasasi dan ratusan Pemilik Iainnya "bukan
R
merupakan salinan", dan di depan hukum Termohon Kasasi IV harus
si
bertanggung jawab atas hilangnya kata-kata Hak Pengelolaan pada
ne
ng
SHMSRS a quo;
18. Bahwa kemudian sesuai dengan Peraturan Kepala Badan Pertanahan
Nomor 4 Tahun 1989 tentang "Bentuk dan Tata Cara Pembuatan Buku
do
gu Tanah Serta Penerbitan Sertifikat Hak Atas Satuan Rumah Susun Pasal 7
menyatakan bahwa Sertifikat Hak Milk Satuan Rumah Susun merupakan
In
A
"salinan"dari buku tanah, yang lengkapnya berbunyi sebagai berikut:
Ayat 1:
ah
Terhadap Hak Milik atas Satuan Rumah Susun yang telah dibukukan,
lik
dapat diterbitkan sertipikatnya;
Ayat 2:
am
ub
Sertipikat sebagailnana dimaksud dalam ayat (1) Pasal lnl dibuat
dengan cara:
ep
a. Membuat salinan dari buku tanah yang bersanakutan;
k
b. Membuat salinan surat ukur atas tanah bersama;

ah
c. Membuat gambar denah satuan rumah susun yang bersangkutan;

R
si
Ayat 3:
Salinan Buku Tanah, salinan Surat Ukur dan Gambar Denah setelah
ne
ng
dijilid menjadi satu dalam suatu sampul dokumen, disebut "sertipikat";

Ayat 4:
do
gu
Sertipikat tersebut pada ayat (3) Pasal ini merupakan tanda bukti hak
yang dimaksud dalam Pasal 9 ayat (1) Undang Undang Nomor 16
Tahun 1985;
In
A
19. Bahwa, oleh karena Sertifikat Hak Milk Satuan Rumah Susun yang
diberikan kepada Pemohon Kasasi serta ratusan Pemilik lainnya merupakan
ah
lik
"salinan" dari "Buku Tanah", yang artinya salinan a quo harus sama isinya
dan tidak boleh ada kata-kata yang dihilangkan, dan hal ini telah ditegaskan
m
ub
oleh "Pasal 10" Peraturan Kepala BPN Nomor4 Tahun 1989 ayat (1) dan (2)
yang berbunyi sebagai berikut :
ka
Ayat 1:
ep
Menghapus atau menghilangkan huruf-huruf atau tulisan-tulisan, baik

ah
dalam buku tanah maupun dalam sertipikat sehingga tidak dapat

R
terbaca, tidak diperkenankan;

es
Ayat 2:
M
ng
Pencoretan terhadap huruf atau tulisan baik yang tercetak maupun

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
karena kekeliruan penulisan, dilakukan menurut tata cara
R
sebagailnana diatur dalam Peraturan Menteri Agraria Nomor 7 Tahun
si
1961;
ne
ng
Dan ternyata pada SHMSRS yang ada dan diberikan kepada Pemohon
Kasasi dan ratusan Pemilik lainnya tidak bertuliskan kata-kata HPL yang
artinya ada kata-kata/tulisan yang dihilangkan atau sengaja tidak dituliskan
do
gu oleh Termohon Kasasi IV, sehingga SHMSRS milik Pemohon Kasasi dan
ratusan Pemilik lainnya secara hukum bukan lagi merupakan "Salinan" dari
In
A
Buku Tanah, dan ini dilakukan oleh Termohon Kasasi IV demi untuk
membantu Termohon Kasasi I dan II dalam melakukan perbuatan melawan
ah
hukum dalam perkara in casu (lihat bukti P.11, yang data yuridisnya
lik
berbeda dengan data yuridis pada bukti T1, T2 - 4, milikTermohon Kasasi I
dan II);
am
ub
20. Bahwa, jika Sertifikat Hak Milik Satuan Rumah Susun yang ada dan
diberikan kepada Pemohon Kasasi dan ratusan Pemilik lainnya bukan
ep
salinan, maka sangat jelas sekali tindakan Instansi Pertanahan sebagai
k
Termohon Kasasi IV merupakan tindakan yang bertentangan dengan

ah
undang-undang dan peraturan yang berlaku khususnya Pasal 9 Undang

R
si
Undang Nomor 16 Tahun 1985, juncto Pasal 7 ayat (1), (2), (3) dan (4),
Pasal 10 ayat (1) dan (2), Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional
ne
ng
Nomor 4 Tahun 1989 Tentang Rumah Susun, Pasal 32 ayat (1) PP Nomor
24 Tahun 1997, oleh karena itu tindakan Termohon Kasasi IV jelas
do
gu
bertentangan dengan undang-undang dan peraturan yang berlaku dan

merugikan Pemohon Kasasi, maka tindakan Termohon Kasasi IV a quo
secara hukum terbukti bersalah dan merugikan Pemohon Kasasi;
In
A
21. Bahwa konsekuensi dari tindakan Termohon Kasasi IV yang sengaja

melanggar ketentuan Pasal 19 (1) dan (2) Undang Undang Nomor 5 - 1960
ah
lik
Tentang Undang Undang Pokok Agraria juncto Pasal 3, 4 dan Pasal 32 ayat
(1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997 serta Pasal 9 Undang Undang
m
ub
Nomor 16 Tahun 1985, juncto Pasal 7 ayat (1), (2), (3) dan (4), Pasal 10
ayat (1) dan (2) Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4
ka
Tahun 1989 (tindakan ini);

ep
sudah berlangsung belasan tahun), berlanjut pada pelanggaran undang-

ah
undang dan peraturan Iainnya yaitu melanggar:

R
- Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hak

es
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah (bukti P.15), yang
M
ng
mengharuskan adanya ketentuan izin dan minta persetujuan tertulis

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
kepada Pemegang HPL pada setiap transaksi peralihan (dua, beli, hibah,
R
wasiat, tukar menukar, gadai, dsb), pembebanan Hak Tanggungan/
si
Hipotik, dsb;
ne
ng
- Surat Meneg Agraria Kepala BPN tanggal 17 September 1998 Nomor
630.1 - 3433 (bukti P.16), tentang Pedoman Hak Tanggungan Atas Hak
Guna Bangunan Di Atas Tanah Hak Pengelolaan Sertifikat di Atas Tanah
do
gu Hak Pengelolaan, juncto:
- Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor122 Tahun 2001 (bukti P.17),
In
A
Tentang Tata Cara Pemberian Rekomendasi Atas Permohonan Sesuatu
Hak Di Atas Bidang Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Desa dan Eks Kota
ah
Praja Milik/Dikuasai Pemda DKI Jakarta Biaya Perpanjangan HGB Yang
lik
Berada Di Atas Hak Pengelolaan (HPL);
- Peraturan Pemerintah Nomor 36 Tahun 1997 yang telah dicabut dan
am
ub
diganti dengan Peraturan Pemerintah Nomor 112 Tahun 2000, Pasal 2
huruf b, tentang Pajak Yang Dikenakan Pada Hak Pengelolaan;
ep
22. Bahwa selain itu tindakan melawan hukum yang dilakukan oleh Termohon
k
Kasasi IV semakin jelas dimana hingga saat ini Pemohon Kasasi sulit untuk
ah
melihat dan mendapatkan salinan Sertifikat Induk dan Pertelaan yang

R
si
meliputi uraian dan lampiran;
23. Bahwa dengan sulitnya untuk mendapatkan salinan Sertifikat Induk dan
ne
ng
Pertelaan yang menyangkut data fisik dan yuridis sehubungan dengan

perkara in casu, padahal sesuai dengan ketentuan Pasal 34 ayat (1)
do
gu
Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997 juncto Pasal 187 dan 188 Peraturan
Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1997 (bukti P.18) yang menyatakan bahwa Pemohon Kasasi sebagai
In
A
orang yang berkepentingan berhak mengetahui data fisik dan data yuridis
yang tersimpan dalam peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku
ah
lik
tanah dan berhak untuk mendapatkan salinan dalam bentuk tertulis;

24. Bahwa pada saat perpanjangan HGB a quo pada tahun 2008, tiba-tiba saja
m
ub
Termohon Kasasi IV menulis kata - kata "Hak Pengelolaan" pada semua

Sertifikat SHMSRS dan memerintahkan Pemohon Kasasi dan Para Pemllik
ka
lainnya untuk minta persetujuan tertulis dan membayar uang pemasukan

ep
HPL kepada Pemda DKI Jakarta sebagai bukti bahwa HGB a quo berdiri di
ah
atas Hak Pengelolaan milik Pemda DKI Jakarta (lihat bukti P.20 dan P.21),
R
artinya memang terbukti selama ini Termohon Kasasi IV dengan sengaja

es
telah menghilangkan kata-kata HPL pada Sertifikat SHMSRS milik

M
ng
Pemohon Kasasi dan milik ratusan Pemilik lainnya;

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
25. Bahwa sesuai dengan jawaban Termohon Kasasi III sebagai PPAT pada
R
waktu AJB a quo menyatakan dengan tegas bahwa PPAT tidak tahu jika
si
statusnya tanah yang menjadi objek jual beli, adalah Hak Pengelolaan (lihat
ne
ng
jawaban Termohon Kasasi III angka 2 putusan PN hal, 45), karena apa
yang dilakukan oleh PPAT telah sesuai dengan PP Nomor 24 Tahun 1997
khususnya Pasal sebagaimana terurai di atas, demi melindungi tindakan
do
gu melanggar hukum yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan II dimana
banyak pasal undang - undang dan peraturan yang berlaku dilanggar oleh
In
A
Termohon Kasasi IV dan pelanggaran undang-undang dan peraturan yang
berlaku tersebut menimbulkan kerugian bagi Pemohon Kasasi, sehingga
ah
tuduhan perbuatan melawan hukum yang dialamatkan kepada Termohon
lik
Kasasi IV tidak dapat disangkal lagi;
26. Bahwa jika Termohon Kasasi III dalam jawabannya di persidangan
am
ub
menyatakan telah berbuat sesuai dengan ketentuan perundang-undangan
yang ada, maka Termohon Kasasi IV patut dianggap telah melanggar
ep
ketentuan Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan
k
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997, sebagaimana lengkapnya

ah
berbunyi sebagai berikut:

R
si
(1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai pemindahan atau
pembebanan hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
ne
ng
Susun PPAT wajib terlebih melakukan pemeriksaan pada Kantor

Pertanahan mengenai kesesuaian Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak
do
gu
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan dengan daftar -

daftar yang ada di Kantor Pertanahan setempat dengan
memperlihatkan;
In
A
(2) Pemeriksaan sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)

dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT, dengan ketentuan
ah
lik
bahwa untuk pembuatan akta pemindahan atau pembebanan hak atas

bagian-bagian tanah Hak Induk dalam rangka pemasaran hasil
m
ub
pengembangan oleh perusahaan real estate, kawasan industri dan

pengembangan sejenis cukup dilakukan pemeriksaan sertifikat tanah
ka
Induk satu kali, kewali apabila PPAT yang bersangkutan menganggap

ep
perlu pemeriksaan sertipikat ulang;

ah
(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) sesuai dengan
R
daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka Kepala Kantor

es
Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan

M
ng
dengan kalimat:
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
"Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor Pertanahan" pada
R
halaman perubahan sertipikat asli kemudian diparaf dan diberi
si
tanggal pengecekan;
ne
ng
(4) Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan dibubuhkan
cap atau tulisan dengan kalimat:
"PPAT ...(nama PPAT) telah minta pengecekan sertipikat"
do
gu kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan;
(5) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ternyata tidak
In
A
sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor Pertanahan, maka
diambil tindakan sebagai berikut:
ah
a. apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang diterbitkan oleh
lik
Kantor Pertanahan, maka pada sampul dan semua halaman
sertipikat tersebut dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat:
am
ub
'Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor Pertanahan kemudian
diparaf;
ep
b. apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang diterbitkan oleh
k
Kantor Pertanahan akan tetapi data fisik dan atau data yuridis
ah
yang termuat di dalamnya tidak sesuai lagi dengan data yang

R
si
tercatat dalam Buku Tanah dan atau surat ukur yang
bersangkutan, kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat
ne
ng
Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang tercatat di

Kantor Pertanahan dan pada sertipikat yang bersangkutan tidak
do
gu
dicantumkan sesuatu tanda;

(6) Sertipikat yang sudah diperiksakan kesesuaiannya dengan daftar-daftar
di Kantor Pertanahan tersebut dikembalikan kepada PPAT yang
In
A
bersangkutan;
(7) Pengembalian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (6)
ah
lik
dilakukan pada hari yang sama dengan hari pengecekan.

(8) Penerbitan SKPT sebagaimana dimaksud pada ayat (5) huruf b
m
ub
dilakukan selambat-lambatnya dalam 7 (tujuh) hari kerja terhitung dari

han pengecekan;
ka
27. Bahwa sesuai dengan prosedur yang ditentukan oleh perundang-undangan

ep
jika Termohon Kasasi III sebagai PPAT telah melaksanakan ketentuan

ah
sebagaimana yang diatur Pasal 97 Peraturan Menteri Negara Agraria /

R
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 a quo dimana

es
Termohon Kasasi IV telah membuat Akta dan mengajukannya kepada

M
ng
Termohon Kasasi IV maka harus melalui prosedur yang ditentukan Pasal 45

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
ayat (1) huruf a, (2), (3) Peraturan Pemerintah Nomor 24 - 1997, yaitu
R
Termohon Kasasi IV sebagai Kepala Kantor Pertanahan, seharusnya
si
menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak,
ne
ng
jika salah satu syarat yaitu syarat sebagaimana Undang-Undang dan
peraturan yang telah Pemohon Kasasi sebutkan di atas, tidak terpenuhi,
sebagaimana lengkapnya berbunyi sebagai berikut;
do
gu Ayat 1:
Kepala Kantor Pertanahan rnenolak untuk melakukan pendaftaran
In
A
peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat di bawah ini
tidak dipenuhi;
ah
a. sertipikat atau surat keterangan tentang keadaan hak atas tanah
lik
tidak sesuai lagi dengan daftar-daftar yang ada pada Kantor
Pertanahan;
am
ub
Ayat 2:
Penolakan Kepala Kantor Pertanahan dilakukan secara tertulis, dengan
ep
menyebutkan alasan-alasan penolakan itu;
k
Ayat 3 :
ah
Surat penolakan disampaikan kepada yang berkepentingan, disertal

R
si
pengembalian berkas permohonannya, dengan salinan kepada PPAT
atau Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan;
ne
ng
Dan ternyata Termohon Kasasi IV tetap melakukan peralihan atas jual beli
antara Pemohon Kasasi dan ratusan pemilik lainnya a quo meskipun
do
gu
banyak undang-undang dan peraturan yang dilanggar seperti misalnya

antara SHMSRS milik Pemohon Kasasi berbeda dan bukan merupakan
salinan, atau data yuridis SHMSRS yang tidak sama dengan Buku Tanah
In
A
yang ada pada Termohon Kasasi IV dan milik Termohon Kasasi I dan II
(bukti P.11 dengan T.1, T.2 - 4), serta tidak ada persetujuan tertulis dari
ah
lik
pemegang HPL, dan lain sebagainya;

28. Bahwa, Termohon Kasasi IV tidak mempunyai alasan untuk menyatakan
m
ub
tidak mengetahui adanya HPL a quo ataupun alasan apapun, karena jika
status tanahnya adalah HGB yang berdiri di atas Hak Pengelolaan, maka di
ka
dalam Buku Tanah pasti tercantum kata-kata HPL, dimana hal tersebut
ep
secara tegas dinyatakan oleh Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala

ah
BPN Nomor 3 Tahun 1997 pada Bab V Pasal 164 ayat (3) huruf "c dan da,
R
yang berbunyi sebagai berikut (bukti P.18):

es
(3) Halaman 2 buku tanah terbagi dalam ruang a) s/d i), yang di isi sebagai
M
ng
berikut:
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Ruang a) : - Jenis Hak;
R
- Nomor Hak;
si
- Tangga/ berakhirnya hak;
ne
ng
Ruang b) : - Nomor Identifikasi Bidang Tanah (NIB);
- Letak tanah;
Ruang c) : - Asa/ hak, yang terdiri dari alternatif:
do
gu - Konversi;
- Pemberian hak;
In
A
- Pemecahan bidang;
- Pemisahan bidang;
ah
- Penggabungan bidang;
lik
Ruang d) : Identitas dokumen yang menjadi dasar pendaftaran hak,
yaitu:
am
ub
- Nomor dan tangga/ Berita Acara Pengesahan Data Fisik
dan Data Yuridis, jika hak berasal dari konversi;
ep
- Nomor dan tanggal keputusan, serta uang pemasukan
k
yang dibayar, jika hak berasal dari pemberian hak atas

ah
tanah Negara atau "Hak Pengelolaan";

R
si
29. Bahwa berdasarkan uraian-uraian Pemohon Kasasi di atas, berdasarkan
proses persidangan berlangsung, banyaknya undang-undang dan peraturan
ne
ng
yang dilanggar oleh Termohon Kasasi IV, yaitu:

- Undang Undang Nomor 5 Tahun 1960, khususnya Pasal 19;
do
gu
- Undang Undang Nomor 16 Tahun 1985 khususnya Pasal 9 ayat (1) dan
(2),
- PP Nomor 10 Tahun 1961 yang telah diganti dengan PP Nomor 24
In
A
Tahun 1997 khususnya Pasal 3 dan penjelasan, Pasal 4 ayat (1), Pasal
32 ayat (1) dan penjelasan, Pasal 34 ayat (1), Pasal 45 ayat (1) huruf a,
ah
lik
(2) dan (3);

- PP Nomor 40 Tahun 1996 khususnya Pasal 34 angka 7 (bukti P.15),
m
ub
Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 4 Tahun 1989

khususnya Pasal 7 ayat (1), (2), (3) dan (4), Pasal 10 ayat (1) dan (2),
ka
(bukti P.19);
ep
- Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997,

ah
khususnya Pasal 97 ayat (5), Pasal 164 ayat (3), Pasal 187 dan Pasal
R
188 (bukti P.18);

es
- Surat Menteri Negara Agraria Nomor 630.1 - 3433, tertanggal 17

M
ng
September 1998 (bukti P.16);

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
- Keputusan Gubernur KDKI Jakarta Nomor 122 Tahun 2001 (bukti P.17);
R
Dan semua peraturan yang dilanggar a quo patut dianggap dilakukan demi
si
melindungi perbuatan melawan hukum yang dilakukan oleh Termohon
ne
ng
Kasasi I dan II, sehirigga perbuatan melawan hukum yang di alamatkan
kepada Termohon Kasasi IV tidak dapat disangkal lagi;
30. Bahwa dengan demikian sangat jelas perundang-undangan yang dilanggar
do
gu oleh Termohon Kasasi IV baik dilakukan secara sadar maupun tidak sadar
telah melindungi dan bekerjasama dalam melakukan perbuatan melawan
In
A
hukum yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan II dan merugikan
Pemohon Kasasi termasuk Para Pemilik lainnya;
ah
C. Perbuatan Termohon Kasasi V Melanggar Perundang-Undangan Yang
lik
Berlaku Dan Merugikan Pemohon Kasasi.
31. Bahwa tindakan yang dilakukan oleh Termohon Kasasi I dan II tidak akan
am
ub
berjalan lancar tanpa dukungan dan bantuan serta kerjasama yang baik
dengan Termohon Kasasi V;
ep
32. Bahwa sudah hampir 20 tahun Termohon Kasasi V tidak pernah memberi
k
tahukan kepada Pemohon Kasasi maupun kepada Para Pemilik lainnya

ah
tentang status HPL a quo, padahal ada kewajiban dan hak yang melekat
R
si
pada Hak Pengelolaan a quo, seperti tertera pada:
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 40 Tahun 1996 tentang
ne
ng
Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
dimana "setiap peralihan HGB di atas HPL harus mendapat rekomendasi
do
gu
tertulis dari Pemegang HPL". (bukti P.15);

- Surat Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor
630.1-3433 Tertanggal 17 September 1998 tentang Agunan Sertifikat di
In
A
atas Tanah Hak Pengelolaan harus mendapat izin dan rekomendasi

tertulis dari pemegang HPL (bukti P.16);
ah
lik
- Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun 2001, tentang Tata Cara
Pemberian Rekomendasi atas Permohonan Sesuatu Hak di atas Bidang
m
ub
Tanah Hak Pengelolaan, Tanah Desa dan Tanah Eks Kota Praia
penierintah Propinsi DKI Jakarta, yang mensyaratkan bagi transaksi dan
ka
perbuatan hukum tanah-tanah HPL harus mendapat izin tertulis dari

ep
Pemegang HPL dan harus membayar retribusi kepada Pemegang HPL

ah
(bukti P.17);
R
33. Bahwa selain itu Termohon Kasasi V juga tidak pernah memberitahukan
es
kepada Pemohon Kasasi maupun Para Pemilik lainnya tentang adanya

M
ng
Perjanjian Kerjasama Nomor 6 Tahun 1984, karena sebagai penerus dan

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
pelaksana kewajiban dari Perjanjian Kerjasama a quo kedepan adalah
R
Pemohon Kasasi dan Para Pemilik lainnya;
si
34. Bahwa berdasarkan uraian-uraian sebagaimana tersebut di atas, maka
ne
ng
terlihat dengan jelas peran Termohon Kasasi I, II, IV, dan V dalam
Perbuatan Melawan hukum a quo;
Menimbang, bahwa terhadap alasan-alasan tersebut Mahkamah Agung
do
gu berpendapat:
Bahwa alasan-alasan kasasi terhadap gugatan Developer dalam
In
A
pembangunan Gedung/Rumah Susun Campuran oleh Tergugat I/Penggugat
Rekonvensi (Pemohon Kasasi I) dan Penggugat Konvensi/ Tergugat
ah
Rekonvensi (Pemohon Kasasi II) mengajukan kasasi dengan alasan masing-
lik
masing dalam memori kasasi tanggal 28 April 2015 dan memori kasasi tanggal
15 Mei 2015, tetapi keduanya tidak didukung dengan alasan yang cukup untuk
am
ub
dapat diterima dengan tidak menunjukkan secara tepat adanya kesalahan
penerapan hukum dalam putusan Judex Facti yang dimohon kasasi;
ep
Bahwa Judex Facti (Pengadilan Negeri dikuatkan Pengadilan Tinggi)
k
sudah menerapkan hukum secara tepat dan benar, dalam konpensi menolak
ah
gugatan Penggugat untuk seluruhnya karena tidak terbukti Tergugat I dan

R
si
Tergugat II telah melakukan perbuatan melawan hukum, karena Penggugat
sebenarnya sudah mengetahui bahwa dalam Sertifikat Hak Milik atas status
ne
ng
Rumah Susun Nomor 556/III/Mangga Dua Selatan tanggal 27 April 1997 atas
nama Penggugat adalah berstatus Hak Guna Bangunan di atas HPL karena
do
gu
dalam sertifikat jelas tertulis mengenai asal usul tanah yaitu Hak Guna
Bangunan (HGB) Nomor 2784 atas nama Tergugat I dan Penggugat dapat
mengecek di Kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) sehingga dengan
In
A
demikian Pemohon Kasasi II/Penggugat harus di tolak;

Sedangkan untuk Pemohon Kasasi I dalam Rekonvensi telah ditetapkan
ah
lik
menyatakan gugatan Penggugat Rekonvensi/Tergugat Konvensi tidak dapat

diterima, karena dalam Akta Jual beli Nomor 137/Sawah Besar/1997 tanggal 12
m
ub
Desember 1997 tidak ditemukan cacat hukum atau kecurangan dalam

pembuatannya dan masing-masing pihak telah melakukan kewajibannya
ka
masing-masing sehingga cukup beralasan untuk menyatakan Penggugat

ep
Konvensi/Tergugat Rekonvensi tidak melakukan perbuatan melawan hukum

ah
sehingga cukup beralasan untuk ditolak;

R
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan di atas, ternyata putusan

es
Judex Facti dalam perkara ini tidak bertentangan dengan hukum dan/atau
M
ng
undang-undang, maka permohonan kasasi yang diajukan oleh Pemohon

on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Kasasi I: PT. DUTA PERTIWI Tbk dan Pemohon Kasasi II: FIFI TANANG
R
tersebut harus ditolak;
si
Menimbang, bahwa oleh karena permohonan kasasi dari Pemohon
ne
ng
Kasasi I dan II ditolak dan Pemohon Kasasi I ada di pihak yang kalah, maka
Pemohon Kasasi I dan II dihukum untuk membayar biaya perkara dalam tingkat
kasasi ini;
do
gu Memperhatikan Undang Undang Nomor 48 Tahun 2009 tentang
Kekuasaan Kehakiman, Undang Undang Nomor 14 Tahun 1985 tentang
In
A
Mahkamah Agung sebagaimana telah diubah dan ditambah dengan Undang
Undang Nomor 5 Tahun 2004 dan perubahan kedua dengan Undang Undang
ah
Nomor 3 Tahun 2009 serta peraturan perundangan lain yang bersangkutan;
lik
M E N G A D I L I:
1. Menolak permohonan kasasi dari Para Pemohon Kasasi I: PT. DUTA
am
ub
PERTIWI Tbk dan Pemohon Kasasi II: FIFI TANANG tersebut;
2. Menghukum Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I/Tergugat
ep
I/Terbanding/Pembanding dan Termohon Kasasi II juga Pemohon Kasasi
k
II/Penggugat/Pembanding/Terbanding untuk membayar biaya perkara

ah
dalam tingkat kasasi ini sejumlah Rp500.000,00 (lima ratus ribu rupiah);
R
si
Demikianlah diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim
pada hari Kamis tanggal 9 Juni 2016 oleh Dr. H. Abdurrahman, S.H., M.H.,
ne
ng
Hakim Agung yang ditetapkan oleh Ketua Mahkamah Agung sebagai Ketua
Majelis, Sudrajad Dimyati, S.H., M.H., dan Syamsul Ma’arif, S.H., LLM., PhD.,
do
gu
Hakim-hakim Agung sebagai anggota dan diucapkan dalam sidang terbuka

untuk umum pada hari itu juga oleh Ketua Majelis dengan dihadiri Para Hakim
Anggota tersebut dan Hj. Widia Irfani, S.H., M.H. Panitera Pengganti dan tidak
In
A
dihadiri oleh para pihak.

ah
lik
Hakim-Hakim Anggota: Ketua Majelis,

ttd./ ttd./
Sudrajad Dimyati, S.H., M.H. Dr. H. Abdurrahman, S.H., M.H.
m
ub
ttd./
Syamsul Ma’arif, S.H., LLM., PhD.
ka
ep
ah
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik
am
u b
ep
hk
a
Panitera Pengganti,
ttd./
si
Hj. Widia Irfani, S.H., M.H.
ne
ng
Biaya-Biaya:
1. M a t e r a i ……………………. Rp 6.000,00;
2. R e d a k s i …………………… Rp 5.000,00;
do
gu 3. Administrasi Kasasi ………….. Rp489.000,00;+
Jumlah Rp500.000,00;
In
A
Untuk Salinan
Mahkamah Agung R.I
a.n. Panitera
ah
Panitera Muda Perdata
lik
am
ub
Dr. PRI PAMBUDI TEGUH, SH.,MH.
NIP. 19610313 198803 1 003
ep
k
ah
si
ne
ng
do
gu
In
A
ah
lik
m
ub
ka
ep
ah
es
M
ng
on

gu
d
In
A
Disclaimer
h
ik

Putusan 2496 K PDT 2015 20200522 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Putusan 2496 K PDT 2015 20200522 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

am

Direktur yang dalam hal ini memberi kuasa kepada Rivai

Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I dahulu Tergugat

Court W 1503, Jalan Mangga Dua Dalam Jakarta Pusat, dalam

Advokat dari Kantor “Tarigan & Farid Law Firm”, beralamat di

1. MUKTAR WIDJAJA, Sebagai pendiri dan pemegang

Sutan Syahril Nomor 12 B Rt. 05/01 Kelurahan Gondangdia

Kecamatan Menteng Jakarta Pusat;

2. THOMAS GONAWAN, S.H, Pejabat Pembuat Akta Tanah

(PPAT) di Jakarta yang beralamat di Jalan Pecenongan

Nomor 49 A Jakarta Pusat;

Halaman 1 dari 85 hal. Put. Nomor 2496 K/Pdt/2015

Terbanding telah menggugat Pemohon Kasasi I juga Termohon Kasasi I dahulu

Tergugat I/Terbanding/Pembanding dan Para Turut Termohon Kasasi dahulu

1. Bahwa, Tergugat I adalah sebuah Perusahaan Terbuka, yang didirikan

Pengembang property, dan Tergugat II adalah pendiri dan pemegang

ditetapkan dalam Akta Pemisahan Nomor 102/DIR/DP/VII/1997, tertanggal

Mangga Dua Jakarta Pusat, sebagaimana ternyata dalam sertifikat Hak

2. Bahwa, bagi Tergugat I dan II seperti halnya Developer lainnya, maka

tujuan dibangun dan didirikannya Gedung / Rumah Susun Campuran Mal

siapa saja yang berminat, termasuk kepada Penggugat, demi untuk

mendapatkan keuntungan yang sebesar-besarnya, sesuai dengan prinsip

Halaman 2 dari 85 hal. Put. Nomor 2496 K/Pdt/2015

dan marketing yang dipakai dan dikembangkan oleh Tergugat I dan II

tentang apartemen yang dibangun yang bertuliskan dan menjelaskan status

Undang Nomor 16 Tahun 1985 juncto Peraturan Pemerintah Nomor 4

Campuran Mal Mangga Dua Jakarta memiliki bagian bersama, benda

Mangga Dua tersebut;

tempat berdirinya Rumah Susun Campuran Mall Mangga Dua Jakarta

oleh Tergugat I dan II (Bukti P.1);

yang berdiri di atas tanah Negara, sehingga membuat Penggugat merasa

Halaman 3 dari 85 hal. Put. Nomor 2496 K/Pdt/2015

Tergugat I dan II, melalui orang-orangnya / karyawan Tergugat I dan II

maupun berdasarkan keterangan dari Kantor Pertanahan Jakarta Pusat,

DKI Jakarta, sehingga dengan demikian Penggugat merasa dibohongi dan

menguraikan di atas Hak Pengelolaan (HPL) dengan Hak Guna Bangunan

1) Setiap peralihan ataupun transaksi Iainnya, seperti agunan dan

tertulis dan harus membayar retribusi kepada pemegang HPL (ex :

Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 Tentang Hak Guna Usaha,

Meneg Agraria Kepala BPN tanggal 17 September 1998 Nomor

630.1-3433, tentang Agunan Sertifikat di atas Tanah Hak

Pengelolaan, juncto Keputusan Gubernur KDKI Nomor 122 Tahun

Halaman 4 dari 85 hal. Put. Nomor 2496 K/Pdt/2015

Undang Undang Nomor 21 Tahun 1997 juncto Pasal 3 ayat (2)

Pengelolaan, atau kalimat pemberitahuan senada" karena tujuan

pendaftaran tanah / penerbitan sertifikat adalah untuk mendapat

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran

Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan

4) Tidak bisa ditingkatkan statusnya menjadi Hak Milik;

Negara (karena tidak memiliki tanah dan status tanahnya adalah

6) Biaya perpanjangan 16 kali lipat HGB di atas tanah Negara (ex :

KDKI Nomor 122 Tahun 2001);

7) Perpanjangan / pembaharuan tergantung persetujuan dari

8) Jika terjadi force meajure seperti kebakaran, gempa atau runtuhnya

dapat membangun kembali, seperti yang terjadi di Pasar Tanah

Halaman 5 dari 85 hal. Put. Nomor 2496 K/Pdt/2015

antara pihak penjual dan pembeli;

4) Status HGB di atas tanah Negara Mudah ditingkatkan statusnya

6) Biaya perpanjangan hanya 1/16 (seper enam belas) HGB di atas

pada Pasal 34 angka 7 PP Nomor 40 - 1996 juncto Keputusan

pihak lain dan sangat mudah;

bangunan, atau bangunan tidak layak huni, maka Para Pemilik