Skyview Manor

Studi kasus dilakukan pada tahun 1962 di Vermont. Skyview Manor adalah resort
lama, tapi terpelihara dengan baik dan telah mengalami perubahan kepemilikan
 beberapa kali selama
sela ma bertahun-tahun. Skyview
Skyvie w Manor tidak memiliki restoran
atau bar. esort ini memasang tari! menengah, resort hotel dengan kualitas yang
 baik.

Skyview Manor beroperasi hanya selama musim ski, yaitu tanggal 2 "esember
sampai akhir Maret. #unung ski yang beroperasi atas i$in dari negara selama 12%
hari per tahun. Sebanyak &% kamar di sayap timur disewakan dengan harga '1&
untuk hunian tunggal atau '2% untuk hunian double. Sayap barat hotel memiliki
(% kamar, yang semuanya memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan
desa. )amar di sayap barat memiliki tari! '2% dan '2& untuk hunian tunggal atau
ganda. *ingkat hunian rata-rata selama musim ski adalah sekitar +% biasanya,
otel ini penuh pada akhir pekan dan rata-rata &% sampai 6% kamar disewa pada
malam minggu/. asio rata-rata hunian tunggal vs ganda adalah 20 +.

asil operasi untuk tahun !iskal terakhir ditampilkan pada !igur 1. apak
)ahak, mana3er hotel, prihatin dengan bulan-bulan diluar musim, yang
menun3ukkan kerugian setiap bulan dan mengurangi keuntungan tinggi yang
dilaporkan selama musim. "ia telah menyarankan kepada pemilik, bahwa untuk
mengurangi kerugian diluar musim, mereka harus setu3u untuk men3aga
operasional hotel sayap barat sepan3ang tahun. "ia memperkirakan tingkat hunian
rata-rata di luar musim ski men3adi antara 2% dan 4% untuk beberapa tahun ke
depan. )ahek memperkirakan bahwa pada o!!-season klien tingkat hunian 4%
untuk (% kamar selama musim-o!! 3ika pemilik mengeluarkan dana sebesar '4.%%%
untuk iklan setiap tahun '&%% setiap bulan/. *idak ada bukti yang menun3ukkan
 bahwa 20 + rasio single vs ganda
g anda akan berbeda selama
s elama akhir tahun atau di masa
depan. *ari!, harus dikurangi seara drastis, men3adi '1% dan '1& untuk tunggal
dan ganda.
#a3i mana3er dibayar selama 12 bulan. "ia bertugas merawat !asilitas selama o!!-
season dan 3uga kontrak sebagian besar perbaikan dan pemeliharaan dalam kurun
waktu tersebut. Menggunakan sayap barat tidak akan mengganggu peker3aan ini,
tetapi akan menghasilkan tambahan sekitar '2.%%% per tahun untuk perbaikan dan
 pemeliharaan.

5bu )ahek dibayar '2% per hari untuk mengawasi pelayan dan membantu
 pelayanan hek-in.
hek-in . Selama musim ini, dia beker3a tu3uh
tu3u h hari seminggu. etugas
me3a biasa dan setiap pembantu dibayar setiap hari dengan tari! '24 dan '1&
masing-masing. a3ak ga3i dan tun3angan lainnya sekitar 2% dari ga3i. Meskipun
depresiasi dan pa3ak properti tidak akan terpengaruh oleh keputusan untuk
men3aga sayap barat beroperasi, asuransi akan meningkat sebesar '&%% untuk
tahun ini. Selama musim, diperkirakan Mr dan Mrs )ahek bisa menangani me3a
depan tanpa orang tambahan. 5bu )ahek, harus dibayar selama lima hari
seminggu.

ersediaan pembersih dan setengah dari biaya lain-lain pasokan kamar/ dianggap
 bawaan dari 3umlah kamar yang
yan g ditempati. Sisi lain dari biaya
bia ya lain-lain tetap dan
tidak akan berubah dengan operasi 12-bulan. 7inen telah disewa dari supply
house dan biaya 3uga tergantung pada 3umlah atau kamar yang ditempati, tetapi
dua kali lebih banyak, rata-rata, untuk hunian ganda daripada untuk hunian
tunggal. 8tilitas meliputi dua item0 telepon dan listrik. *idak ada biaya listrik
dengan ditutupnya hotel. "engan operasi hotel, beban listrik adalah !ungsi dari
 3umlah kamar yang tersedia.
tersed ia. )amar harus menggunakan
menggunaka n pemanas ruangan atau
:. *agihan telepon untuk masing-masing empat bulan musiman adalah sebagai
 berikut0

+% *e
*elepon
lepon ; '(,%% < bulan ' 24%
7ayanan dasar iaya '&%
' 29%

Selama o!!-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar. iaya bulanan
sebesar '( adalah hanya berlaku untuk telepon yang akti!.

spek tambahan yang di usulkan ak )ahek adalah menambahkan kolam

renang air panas indoor di hotel. ak )ahek peraya bahwa ini akan
meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas
(%. erkiraan tidak mungkin dipastikan tepat. "iketahui bahwa meskipun
tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan
kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam
 persaingan. iaya kolam
kola m tersebut diperkirakan
diperkiraka n sebesar '4%.%%%. =umlah
=u mlah ini dapat
disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa '1&.%%% dari '4%,%%% untuk plastic
bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun/. Satu-
satunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah '4%% per bulan untuk
lifeguard , diwa3ibkan oleh hukum selama 3am-3am sibuk> asuransi dan pa3ak
tambahan, diperkirakan '1.2%%> biaya pemanas '1.%%%> dan biaya pemeliharaan
tahunan '1.+%%. =ika kolam renang indoor , pen3aga diperlukan selama 12
 bulan. =ika tidak tertutup,
tertu tup, pen3aga diperlukan
diperluk an hanya untuk tiga bulan
b ulan musim panas
dari 1& =uni-1& September, periode terpanas/, dan tidak akan ada biaya
 pemanasan.
 Figur 1
Skyview Manor
Operating Statement, For the Fiscal Year
Year ended 3/31/6

evenues '16%,+%%
?@penses
Salaries
Manager '1&,%%%
ManagerAs Bi!e 2,4%%
"esk :lerk 2,++%
Maids !our/ C,2%%
'2C,4+%
ayroll *a@es and Dringe
  e
ene!its &,496
"epreiation 1& year li!e/(%,%%%
roperty *a@es 4,%%%
5nsurane (,%%%
epairs and Maintenane1C,2%4
:leaning Supplies 1,92%
8tilities 6,(6%
7inen Servie 1(,92%
5nterest on Mortgage
& interest rate/ 21,C16
Mise
Misella
llaneo
neous
us ?@pe
?@pense
nsess C,(14
C,(14
*otal ?@penses 1(+,41%
ro!it be!ore Dederal 5nome *a@es '22,(9%
Dederal
eral 5n
5nom
omee *a@es 4+
4+/ 1%,C4
%,C4C
C
 Eet ro!it '11,64(
 Soal dan !awa"an

1. erapa rata-rata
rata-rata 3umlah kamar yang
yang harus disewaka
disewakan
n tiap malam
malam dalam
dalam musim
musim
agar hotel menapai breakevenF
erhitungan tingkat sewa, memerlukan pemeahan biaya dalam !igur 1 kedalam
komponen biaya tetap dan variabel0
a. ia
iay
ya va
vari
riab
abel
el>>
:leaning supplies ' 1,92%
7inen servie '1(,92%
G Mis. ?@pense ' (,6&C
'19,49C
 b. *iap sewa kamar dalam semalam H '19,49C ː C,6+% 12% @ +% @ +%/
H '2.&4
. Contribution Margin
endapatan rata-rata '16%,+%% 0 C,6+% H '2%.94
endapatan I biaya variabel H '2%.94 - '2.&4 H '1+.4%
d. iay
ayaa tet
tetaap0
iaya total I biaya variabel H iaya tetap
'1(+,41% - '19,49C H '11+,91(
e. re
reak
ak even
even H '11+,
'11+,91(
91( 0 '1+.4
'1+.4%% H 6,46(
6,46( room
room nights
nights
er malan 012%/ H &4 room 6+ disewa/

2. ot
otel
el !ull
!ull pada akhir
akhir pekan
pekan pada musim
musim ski.
ski. =ika tari!
tari! semua
semua room
dinaikkan '& pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun men3adi
C2 room dari +% room, bagaimana revisi pada laba sebelum pa3ak pada
tahun ini, berdasarkan !igur 1F
Jang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena
 biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.

:M yang hilang
+ room @ (4 malam akhir pekan 12% @ 2<C H (4/ @ '1+.4% H '&,%%&
:M meningkat
C2 room @ (4 malam @ '& H '12,24%
 Net Change
'12,24% - '&,%%& H 'C,2(& laba tambahan sebelum pa3ak/
 Eilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut>
 K H breakeven loost rooms
K L '1+.4% H +% I K/ '&
'1+.4K  '&K H ' 4% %
'2(.4K H ' 4% %
K H 1C
eningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan
setidaknya 6( room per weekend night.

(. Contribution Margin  pada off season

a. endapatan
Single H '1%, double H '1&, weighted average H '14
 b. iaya variabel, dari soal nomor
n omor 1 H '2.&4<room night
. Contribution Margin
erdapatan I iaya variabel H '14 - '2.&4
H '11.46<room night

4. Npsi-o
Npsi-opsi
psi yang
yang mung
mungki
kin
n dilak
dilakuka
ukan
n
a. "o nothing.
 b. Stay openOno advertisingOno
advertisin gOno pool
. Stay openOadvertiseOno pool
d. Stay openOno advertisingOpool only
e. Stay openOadvertiseOpool only
!. Stay openOno advertisingOpool and bubble
g. Stay openOadvertiseOpool and bubble

&ool

 $o Yes
Yes
%u""le
$o Yes
$o
'( ')( '6(
#dvertise

'3( '*( '+(

Yes
Yes
ncremental Fi-ed .-penses
 nsu
Mrs5 &ool %u""le
.0SO$ epair ranc   #dv5 ep7n ep7n &ool .-5 &hone .lect5 Maids
#2.$#24. e
'a( '"( 'c( 'd( 'e( '8 ( 'g(
):: or
2otal 9::: 9*:: 9):: 9)::: 9*::: 93::: ;;:: 9+: 936+* )3:
: 15 Status <uo
5 adv no, pool
91*,)1* = = = = = =
no
35 adv yes, pool
91>,)1* = = = = = = =
no
)5 adv no, pool
9),61* = = = = = = = =
yes, "u""le no
*5 adv yes, pool
9;,61* = = = = = = = = =
yes, "u""le no
65 adv no, pool
93,1* yes, "u""le yes = = = = = = = = =
+5 adv yes, pool
936,1* = = = = = = = = = =
yes, "u""le yes

a//
a (& we
week
ekss @ '1
'1%%
%%<w
<wee
eek
k ; '(
'(&%
&%%
% @ 1.
1.2
2 H '4
'42%
2%%
%
b / 2&%%%<& H '&%%%
/ 1&%%%<& H '(%%%
d//
d ia
iay
ya kol
kolam
am re
rena
nang
ng,, 3ik
3ikaa han
hany
ya dibu
dibuka
ka pad
padaa off-season, dan tanpa bubble
H 7i!eguard (@4%%/ H ' 12% %
5nsurane P *a@es ' 12% %
Maintenane ' 1+ % % '4 2% %
 iaya kolam renang, 3ika dibuka sepan3ang tahun, dengan bubble
H Drom above ' 4 2% %
dditional 7i!eguard ' (6% %
eating ' 1%% % '+ +% %

e//
e (%
(% ro
room
oms/
s/ '
'(
( pe
perr ro
room
om// H '9
'9%
% @ + bu
bula
lan/
n/
H 'C2%
!//
! *ota
tall 8t
8til
ilit
ity
y :os
ost,
t, da
dala
lam
m ka
kasu
suss '6
'6(6
(6%
%
"ikurangi iaya *elepon '  1 &6 % / H Q29%@4/  &%@+/ H '1,&6%R
H iaya 7istrik ' 4+ %% untuk 96%% room tersedia/
8ntuk C(&% room tersedia H C(&%<96%% @ '4+%% H '(,6C&
g/ ?mpat
?mpat pel
pelay
ayan
an dip
dipeke
eker3a
r3akan
kan unt
untuk
uk C,6
C,6+%
+% mala
malam
m sew
sewaa 12%
12%@+%
@+%@.+
@.+// yang
yang
artinya 192% room untuk masing-masing pelayan. *iap pelayan membersihkan 16
room rata-rata/ pada week day dan 2% room pada weekend . "engan hanya (%
room dibuka pada o!!-season dan hanya ekspektasi tingkat sewa maksimal 4%
 O12 roomOhanya satu pelayan
pel ayan tambahan yang diperlukan.
diper lukan. iayanya adalah
'1&<hari @ 24% hari H '(6%%> '4(2% dengan fringes.

&. lt
lterna
ernati!
ti! )eput
)eputusan
usan Sam
Samaa seperti
seperti 2 dan
dan (/
)amar tersedia harian 0 (% @ 24& H C(&%
Npsi 0
a/ *i
*idak
dak dapa
dapatt diap
diapli
likas
kasika
ikan.
n.
 b/ 1&41&<11.46 H 1(4& 1(4&<C(&% H 1+
/ 19
1941
41&<
&<1
11.4
.46
6 H 16
1694
94 161694
94<C
<C(&
(&%% H 2(
2(

d/ 24
2461
61&<
&<1
11.4
.46
6 H 214
214+ + 21
214+
4+<C
<C(&
(&%% H 29
29

e/ 2+6
+61&
1&<<11.46H 24949CC 24249C
9C<<C(
C(&%
&% H (4
(4

!/ (22
221&
1&<<11.46 H 2+1
2+11 1 2+
2+111<C(
C(&%
&% H (+
(+
g/ (6
(621
21&<
&<1
11.4
.46
6 H (16
(16% % (1
(16%
6%<C
<C(&
(&%% H 4(
4(

6. 5nvestasi
a. "ep
"epresi
resiasi
asi dari '(%,
'(%,%%%
%%% denga
dengan n umur
umur 1& tahu
tahun
n untuk
untuk buildin
buildings
gs P
!urnishings senilai '4&%,%%%.
 b. eban pa3ak senilai '21,C16
'21 ,C16 untuk tahun pertama,
pert ama, pada tingkat suku bunga
bu nga
& untuk rata rata satu tahun mortgage balane senilai '4(4,%%% Qsaldo
awal mortgage baru/ '44%,%%% dan saldo akhir '4(%,%%R. sumsi dengan
 batas mortgage normal adalah
ada lah +% dari nilai, properti
proper ti senilai '&&%,%%%.
. al ini
ini akan mengim
mengimplik
plikasi
asi pada
pada '1%%,%%%
'1%%,%%% untuk
untuk non-depre
non-depreiabiable
le land
&&%,%%%-4&%,%%%/, yang tampak beralasan.
d. da kemungki
kemungkinan
nan yang
yang sangat
sangat keil
keil akan
akan working
working apital investm
investment
ent
disiniOno reeivables, sangat keil persediaan, dan mungkin beberapa
modest aruals untuk upah, payroll ta@es dan bermaam tagihan. )ita
akan mengestimasi bersih senilai %, keuali untuk kas.
e. Sal
Saldo
do kas seharusn
seharusnya
ya ukup
ukup besar untuk
untuk mensuppo
mensupport rt pergera
pergerakan
kan operasi
operasi
dari hari ke hari dalam setahun. Digur1 disini adalah sebuah estimasi kasar 
atas ash !lows dalam 12 bulan. isnis ini memerlukan setidaknya
'&&,%%% dalam kas pada akhir dari sebuah musim pril 1/ untuk
membawanya hingga "esember termasuk 1% ushion/. "ari "esember
ke Maret, bisnis ini kemungkinan membutuhkan sekitar '2%,%%% kas pada
setiap waktu kasarnya, 1 bulan pembayaran ditambah 1% ushion/.
Meski demikian, pada (1 Maret kita akan mengestimasi saldo kas senilai
'&&,%%% dengan saldo rata-rata mendekati '(%,%%%.
 &erhitungan estimasi cash flow untuk satu tahun

Season Nut o! Season

"e-Marh/ pril-Eov/

evenues 16%.+

?@penses

Manager &.% 1%.%

Bi!e 2.4

:lerk 2.9

Maids C.2 UUUU  

*otal ayroll 1C.& 1%.%

Dringes (.& 2.%

roperty *a@ 2.% 2.%

5nsurane 1.% 2.%

epair and Maintenane &.% 12.2

Skyview Manor alane Sheet

ssets ?Tuities

:ash &&,%%% ruals 1,%%%

ounts eeivable %

5nventory Supplies/ 1 ,% % %

uildings P ?Tuip. -#ross 4&%,%%% Mortgage

-"eprn. (%,%%%/

42%,%%%

7and 1 %% , % % % ?Tuity 14&,%%%L

*N*7 &C6,%%%
.arnings
7aba setelah pa3ak untuk tahun pertama adalah '11,6%%, setelah pengurangan
depresiasi senilai '(%,%%%. =ika kita membuat asumsi beralasan !or ommerial
real estate/ bahwa budget untuk epairs and Maintenane adalah '1C,%%% akan
men3aga gedung tetap baik, maka, hanya depreiation on ?Tuipment yang akan
men3adi biaya sesungguhnya.
"engan asumsi '&,%%% dari '(%,%%%, sisa '2&,%%% hanyalah sebuah ta@ shelter,W
mengau pada hukum pa3ak 8.S. endapatan sesungguhnya dari bisnis, sekitar
'(C,%%% X'12,%%%  X'2&,%%%/ per tahun.
"engan asumsi itu akan lebih memungkinkan untuk men3aga property mortgaged
sebesar +% dari nilai, setiap waktu, dan nilai itu tidak akan turun dibawah dari
harga beli yaitu '&&%,%%%, pemilik harus dapat menapai '(C,%%% dalam setahun
sebagai disretionary inome untuk 1& tahun mendatang.

eturn on nvestment
arga beli senilai '&&%,%%% merepresentasikan 11.& kali pada unlevered annual
!ree ash !lowW dari bisnis dengan sekitar '4+,%%% '(C,%%% !rom above plus the
a!ter ta@ eTuivalent o! the interest e@pense, whih is about '11,%%%/. 5ni adalah
sebuah high end  dari
 dari rule o! thumbW dengan range + hingga 12 kali/, dengan
sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus.
erhitungan pendapatan disini menkon!irmasi hal berikut. '(C,%%% levered return
dalam '16&,%%% levered investment adalah sekitar 22 setelah pa3ak. al ini
 bagus, return yang solid
so lid pada sebuah bisnis
bisn is kita akan mempertimbangkan
mempertimbangk an untuk
melampaui diatas rata-rata dari resiko. Mengingat pada 196(, tidak ada yang
menyadari atas betapa besarnya sebuah boomW yang hadir atas sebuah industri
ski untuk 2% tahun berikutnya.
Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah bisnis
good returnW untuk pemiliknya namun 3uga memiliki resiko bisnis yang tinggi.
)ombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang tinggi yang
 berarti bahwa hal ini sangat
san gat penting bagi pemilik untuk melakukan segala
sega la peluang
untuk men3aga dan meningkatkan bisnis mereka.
nalisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang ter3adi untuk
mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada o!!
season.