AKUNTANSI MANAJEMEN LANJUTAN

STUDI KASUS SKYVIEW MANOR

Disusun Oleh:
I Putu Wibaksa Aditya Putra 170020110111006
Iman Haidar 170020110111009

JOINT PROGRAM DAN MAGISTER AKUNTANSI

FAKULTAS EKONOMI DAN BISNIS
UNIVERSITAS BRAWIJAYA
MALANG
2018
 Studi kasus Skyview Manor yang dilakukan pada tahun 1962 di
Vermont. Skyview Manor adalah resort lama, tapi terpelihara dengan baik dan
telah mengalami perubahan kepemilikan beberapa kali selama bertahun-
tahun. Skyview Manor tidak memiliki restoran atau bar. Resort ini memasang tarif
menengah, resort hotel dengan kualitas yang baik. Skyview Manor beroperasi
hanya selama musim ski, yaitu tanggal 2 Desember sampai akhir Maret. Gunung
ski yang beroperasi atas izin dari negara selama 120 hari per tahun. Sebanyak 50
kamar di sayap timur disewakan dengan harga $15 untuk hunian tunggal atau $20
untuk hunian double. Sayap barat hotel memiliki 30 kamar, yang semuanya
memiliki pemandangan lereng ski, pegunungan, dan desa. Kamar di sayap barat
memiliki tarif $20 dan $25 untuk hunian tunggal atau ganda. Tingkat hunian rata-
rata selama musim ski adalah sekitar 80% (biasanya, Hotel ini penuh pada akhir
pekan dan rata-rata 50 sampai 60 kamar disewa pada malam minggu). Rasio rata-
rata hunian tunggal vs ganda adalah 2: 8.
Hasil operasi untuk tahun fiskal terakhir ditampilkan pada figur 1. Bapak
Kachack, manajer hotel, prihatin dengan bulan-bulan diluar musim, yang
menunjukkan kerugian setiap bulan dan mengurangi keuntungan tinggi yang
dilaporkan selama musim. Dia telah menyarankan kepada pemilik, bahwa untuk
mengurangi kerugian diluar musim, mereka harus setuju untuk menjaga
operasional hotel sayap barat sepanjang tahun. Dia memperkirakan tingkat hunian
rata-rata di luar musim ski menjadi antara 20% dan 40% untuk beberapa tahun ke
depan. Kacheck memperkirakan bahwa pada off-season klien tingkat hunian 40%
untuk 30 kamar selama musim-off jika pemilik mengeluarkan dana sebesar
$4.000 untuk iklan setiap tahun ($500 setiap bulan). Tidak ada bukti yang
menunjukkan bahwa 2: 8 rasio single vs ganda akan berbeda selama akhir tahun
atau di masa depan. Tarif, harus dikurangi secara drastis, menjadi $10 dan $15
untuk tunggal dan ganda. Gaji manajer dibayar selama 12 bulan. Dia bertugas
merawat fasilitas selama off-season dan juga kontrak sebagian besar perbaikan
dan pemeliharaan dalam kurun waktu tersebut. Menggunakan sayap barat tidak
akan mengganggu pekerjaan ini, tetapi akan menghasilkan tambahan sekitar
$2.000 per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.
 Ibu Kacheck dibayar $20 per hari untuk mengawasi pelayan dan
membantu pelayanan check-in. Selama musim ini, dia bekerja tujuh hari
seminggu. Petugas meja biasa dan setiap pembantu dibayar setiap hari dengan
tarif $24 dan $15 masing-masing. Pajak gaji dan tunjangan lainnya sekitar 20%
dari gaji. Meskipun depresiasi dan pajak properti tidak akan terpengaruh oleh
keputusan untuk menjaga sayap barat beroperasi, asuransi akan meningkat sebesar
$500 untuk tahun ini. Selama musim, diperkirakan Mr dan Mrs Kacheck bisa
menangani meja depan tanpa orang tambahan. Ibu Kacheck, harus dibayar selama
lima hari seminggu. Persediaan pembersih dan setengah dari biaya lain-lain
(pasokan kamar) dianggap bawaan dari jumlah kamar yang ditempati. Sisi lain
dari biaya lain-lain tetap dan tidak akan berubah dengan operasi 12-bulan. Linen
telah disewa dari supply house dan biaya juga tergantung pada jumlah atau kamar
yang ditempati, tetapi dua kali lebih banyak, rata-rata, untuk hunian ganda
daripada untuk hunian tunggal. Utilitas meliputi dua item: telepon dan
listrik. Tidak ada biaya listrik dengan ditutupnya hotel. Dengan operasi hotel,
beban listrik adalah fungsi dari jumlah kamar yang tersedia. Kamar harus
menggunakan pemanas ruangan atau AC. Tagihan telepon untuk masing-masing
empat bulan musiman adalah sebagai berikut:

80 Telepon @ $3,00 / bulan $ 240

Layanan dasar Biaya $50
$ 290

Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayar. Biaya bulanan
sebesar $3 adalah hanya berlaku untuk telepon yang aktif.
Aspek tambahan yang di usulkan Pak Kacheck adalah menambahkan
kolam renang air panas indoor di hotel. Pak Kacheck percaya bahwa ini akan
meningkatkan kemungkinan tingkat hunian musim hingga berada di atas
30%. Perkiraan tidak mungkin dipastikan tepat. Diketahui bahwa meskipun
tingkat hunian musim dingin tidak akan sangat terpengaruh dengan menambahkan
kolam renang dalam ruangan, kolam renang harus dibangun untuk bertahan dalam
persaingan. Biaya kolam tersebut diperkirakan sebesar $40.000. Jumlah ini dapat
disusutkan selama lima tahun tanpa nilai sisa ($15.000 dari $40,000 untuk plastic
bubble dan pemanas, yang akan digunakan sembilan bulan dalam setahun). Satu-
satunya biaya lain yang terkait dengan kolam renang adalah $400 per bulan untuk
lifeguard, diwajibkan oleh hukum selama jam-jam sibuk; asuransi dan pajak
tambahan, diperkirakan $1.200; biaya pemanas $1.000; dan biaya pemeliharaan
tahunan $1.800. Jika kolam renang indoor, penjaga diperlukan selama 12
bulan. Jika tidak tertutup, penjaga diperlukan hanya untuk tiga bulan musim panas
(dari 15 Juni-15 September, periode terpanas), dan tidak akan ada biaya
pemanasan.
Figur 1
Skyview Manor
Operating Statement, For the Fiscal Year ended 3/31/62

Revenues $160,800
Expenses
Salaries
Manager $15,000
Manager’s Wife 2,400
Desk Clerk 2,880
Maids (four) 7,200
$27,480
Payroll Taxes and Fringe
Benefits 5,496
Depreciation (15 year life) 30,000
Property Taxes 4,000
Insurance 3,000
Repairs and Maintenance 17,204
Cleaning Supplies 1,920
Utilities 6,360
Linen Service 13,920
Interest on Mortgage
(5% interest rate) 21,716
Miscellaneous Expenses 7,314
Total Expenses 138,410
Profit before Federal Income Taxes $22,390
Federal Income Taxes (48%) 10,747
Net Profit $11,643
SOAL DAN JAWABAN

Berapa rata-rata jumlah kamar yang harus disewakan tiap malam dalam musim
agar hotel mencapai breakeven?
Perhitungan tingkat sewa, memerlukan pemecahan biaya dalam figur 1 kedalam
komponen biaya tetap dan variabel:
Biaya variabel:
Cleaning supplies $ 1,920
Linen service $13,920
½ Misc. Expense $ 3,657
$19,497
Tiap sewa kamar dalam semalam = $19,497 ː 7,680 (120 x 80 x 80%)
= $2.54
Contribution Margin
Pendapatan rata-rata $160,800 : 7,680 = $20.94
Pendapatan – biaya variabel = $20.94 - $2.54 = $18.40
Biaya tetap:
Biaya total – biaya variabel = Biaya tetap
$138,410 - $19,497 = $118,913
Break even = $118,913 : $18.40 = 6,463 room nights
Per malan (:120) = 54 room (68% disewa)

Hotel full pada akhir pekan pada musim ski. Jika tarif semua room dinaikkan $5
pada malam-malam akhir pekan, namun sewa turun menjadi 72 room dari 80
room, bagaimana revisi pada laba sebelum pajak pada tahun ini, berdasarkan figur
1?
Yang perlu dihitung adalah perubahan pada contribution margin (CM), karena
biaya tetap tidak akan mengalami perubahan.

CM yang hilang
8 room x 34 malam akhir pekan (120 x 2/7 = 34) x $18.40 = $5,005
CM meningkat
72 room x 34 malam x $5 = $12,240
Net Change
$12,240 - $5,005 = $7,235 laba tambahan (sebelum pajak)
Nilai breakeven untuk lost rooms per malam adalah sebagai berikut;
X = breakeven loost rooms
X * $18.40 = (80 – X) $5
$18.4X + $5X = $400
$23.4X = $400
X = 17
Peningkatan harga merupakan ide yang baik selama hotel dapat menyewakan
setidaknya 63 room per weekend night.

Contribution Margin pada off season

Pendapatan
Single = $10, double = $15, weighted average = $14
Biaya variabel, dari soal nomor 1 = $2.54/room night
Contribution Margin
Perdapatan – Biaya variabel = $14 - $2.54
= $11.46/room night

Opsi-opsi yang mungkin dilakukan

a. Do nothing.
b. Stay open — no advertising — no pool
c. Stay open — advertise — no pool
d. Stay open — no advertising — pool only
e. Stay open — advertise — pool only
f. Stay open — no advertising — pool and bubble
g. Stay open — advertise — pool and bubble
 Incremental Fixed Expenses
Ins
ur Pool Bubble Pool
DECISION Repair Mrs. K Adv. Phone Elect. Maids
an Dep'n Dep'n Ex.
ALTERNATIVE
ce
(a) (b) (c) (d) (e) (f) (g)
4200
$5 $400
Total $2000 $4200 $5000 $3000 or $720 $3675 4320
00 0
8800
0 1. Status Quo
$15,41 2. adv no, pool
√ √ √ √ √ √
5 no
$19,41 3. adv yes,
√ √ √ √ √ √ √
5 pool no
$24,61 4. adv no, pool
√ √ √ √ √ √ √ √
5 yes, bubble no
5. adv yes,
$28,61
pool yes, √ √ √ √ √ √ √ √ √
5
bubble no
6. adv no, pool
$32,21
yes, bubble √ √ √ √ √ √ √ √ √
5
yes
7. adv yes,
$36,21
pool yes, √ √ √ √ √ √ √ √ √ √
5
bubble yes

(a) 35 weeks x $100/week @ $3500 x 1.2 = $4200

(b) 25000/5 = $5000
(c) 15000/5 = $3000

Pool

No Yes
Bubble
No Yes
No
(2) (4) (6)

Advertise

(3) (5) (7)

Yes
(d) Biaya kolam renang, jika hanya dibuka pada off-season, dan tanpa bubble
= Lifeguard (3x400) = $1200
Insurance & Taxes $1200
Maintenance $1800 $4200
Biaya kolam renang, jika dibuka sepanjang tahun, dengan bubble
= From above $4200
Additional Lifeguard $3600
Heating $1000 $8800
(e) (30 rooms) ($3 per room) = $90 x (8 bulan)
= $720
(f) Total Utility Cost, dalam kasus $6360
Dikurangi Biaya Telepon $(1560) = [(290x4) + (50x8) = $1,560]
= Biaya Listrik $4800 (untuk 9600 room tersedia)
Untuk 7350 room tersedia = 7350/9600 x $4800 = $3,675
(g) Empat pelayan dipekerjakan untuk 7,680 malam sewa (120x80x.8) yang
artinya 1920 room untuk masing-masing pelayan. Tiap pelayan membersihkan 16
room (rata-rata) pada week day dan 20 room pada weekend. Dengan hanya 30
room dibuka pada off-season dan hanya ekspektasi tingkat sewa maksimal 40%
—12 room—hanya satu pelayan tambahan yang diperlukan. Biayanya adalah
$15/hari x 240 hari = $3600; $4320 dengan fringes.

Alternatif Keputusan (Sama seperti Q2 dan Q3)

Kamar tersedia harian : 30 x 245 = 7350
Opsi :
Tidak dapat diaplikasikan.
15415/11.46 = 1345 1345/7350 = 18%
19415/11.46 = 1694 1694/7350 = 23%
24615/11.46 = 2148 2148/7350 = 29%
28615/11.46= 2497 2497/7350 = 34%
32215/11.46 = 2811 2811/7350 = 38%
36215/11.46 = 3160 3160/7350 = 43%
Investasi
Depresiasi dari $30,000 dengan umur 15 tahun untuk buildings &
furnishings senilai $450,000. Beban pajak senilai $21,716 untuk tahun pertama,
pada tingkat suku bunga 5% untuk rata rata satu tahun mortgage balance senilai
$434,000 [saldo awal (mortgage baru) $440,000 dan saldo akhir $430,00].
Asumsi dengan batas mortgage normal adalah 80% dari nilai, properti senilai
$550,000. Hal ini akan mengimplikasi pada $100,000 untuk non-depreciable land
(550,000-450,000), yang tampak beralasan.
Ada kemungkinan yang sangat kecil akan working capital investment
disini—no receivables, sangat kecil persediaan, dan mungkin beberapa modest
accruals untuk upah, payroll taxes dan bermacam tagihan. Kita akan mengestimasi
bersih senilai 0, kecuali untuk kas. Saldo kas seharusnya cukup besar untuk
mensupport pergerakan operasi dari hari ke hari dalam setahun. Figur1 disini
adalah sebuah estimasi kasar atas cash flows dalam 12 bulan. Bisnis ini
memerlukan setidaknya $55,000 dalam kas pada akhir dari sebuah musim (April
1) untuk membawanya hingga Desember (termasuk 10% cushion). Dari Desember
ke Maret, bisnis ini kemungkinan membutuhkan sekitar $20,000 kas pada setiap
waktu (kasarnya, 1 bulan pembayaran ditambah 10% cushion). Meski demikian,
pada 31 Maret kita akan mengestimasi saldo kas senilai $55,000 dengan saldo
rata-rata mendekati $30,000.
 Perhitungan estimasi cash flow untuk satu tahun

Season Out of Season

(Dec-March) (April-Nov)
Revenues 160.8
Expenses
Manager 5.0 10.0
Wife 2.4
Clerk 2.9
Maids 7.2 ____
Total Payroll 17.5 10.0
Fringes 3.5 2.0
Property Tax 2.0 2.0
Insurance 1.0 2.0
Repair and Maintenance 5.0 12.2
Cleaning Supplies 2.0
Utilities 5.4 1.0
Linen Service 13.9
Miscellaneous 5.6 1.7
Mortgage (31,700) 10.7 21.0
Income Tax 10.7 ____
Total 77.5 51.7
NET 83.3 (51.7)

Net Earnings 11.6

+ Depreciation 30.0
- Mortgage Principal (10.0)

Skyview Manor Balance Sheet

Assets Equities
Cash 55,000 Accruals 1,000
Accounts Receivable 0
Inventory (Supplies) 1,000
Buildings & Equip. -Gross 450,000 Mortgage 430,
-Deprn. (30,000)
420,000
Land 100,000 Equity 145,000*
TOTAL 576,000 576,
* Beginning Investment $165,000
(cash 55+20% of Prop.=$110)
+ Earnings 12,000
- “Dividend” (32,000)
Ending Investment $145,000
Earnings
Laba setelah pajak untuk tahun pertama adalah $11,600, setelah
pengurangan depresiasi senilai $30,000. Jika kita membuat asumsi beralasan (for
commercial real estate) bahwa budget untuk Repairs and Maintenance adalah
$17,000 akan menjaga gedung tetap baik, maka, hanya depreciation on Equipment
yang akan menjadi biaya sesungguhnya. Dengan asumsi $5,000 dari $30,000, sisa
$25,000 hanyalah sebuah “tax shelter,” mengacu pada hukum pajak U.S.
Pendapatan sesungguhnya dari bisnis, sekitar $37,000 (~$12,000 + ~$25,000) per
tahun.
Dengan asumsi itu akan lebih memungkinkan untuk menjaga property
mortgaged sebesar 80% dari nilai, setiap waktu, dan nilai itu tidak akan turun
dibawah dari harga beli yaitu $550,000, pemilik harus dapat mencapai $37,000
dalam setahun sebagai discretionary income untuk 15 tahun mendatang.

Return on Investment
Harga beli senilai $550,000 merepresentasikan 11.5 kali pada “unlevered
annual free cash flow” dari bisnis dengan sekitar $48,000 ($37,000 from above
plus the after tax equivalent of the interest expense, which is about $11,000). Ini
adalah sebuah high end dari “rule of thumb” dengan range (8 hingga 12 kali),
dengan sugesti ini adalah sebuah properti komersial yang bagus.
Perhitungan pendapatan disini menkonfirmasi hal berikut. $37,000
levered return dalam $165,000 levered investment adalah sekitar 22% setelah
pajak. Hal ini bagus, return yang solid pada sebuah bisnis kita akan
mempertimbangkan untuk melampaui diatas rata-rata dari resiko. Mengingat
pada 1963, tidak ada yang menyadari atas betapa besarnya sebuah “boom” yang
hadir atas sebuah industri ski untuk 20 tahun berikutnya.
Singkatnya , kita dapat melihat bahwa Skyview Manor sebagai sebuah
bisnis “good return” untuk pemiliknya namun juga memiliki resiko bisnis yang
tinggi. Kombinasi dari resiko bisnis yang tinggi dan operating leverage yang
tinggi yang berarti bahwa hal ini sangat penting bagi pemilik untuk melakukan
segala peluang untuk menjaga dan meningkatkan bisnis mereka.
Analisis ini sebagai sebuah gambaran atas praktik yang terjadi untuk
mengevaluasi atas investasi kolam renang dan proposal atas operasi pada off
season.