MAKALAH AKUNTANSI MANAJEMEN DAN BIAYA

CASE ANALYSIS
SKYVIEW MANOR
(Analisis CVP)
Dosen : Dr. Cristina Juliana, CPMA

Disusun oleh :

Anggi Maytrifiana A

(1406659202)

Dian Subandini

(1406659354)

Fransisca Listyaningsih U

(1406659423)

Rininta Radityasari

(1406659745)

Program Studi Magister Akuntansi

Fakultas Ekonomi - Universitas Indonesia

Skyview Manor
Studi kasus ini terjadi pada tahun 1962 di Pedesaan Vermont. Skyview Manor adalah
sebuah perusahaan yang sudah tua, tetapi dikelola dengan baik dan telah beberapa kali
mengalami perubahan kepemilikan. Perusahaan ini tidak memiliki restoran dan bar. Skyview
Manor memasarkan perusahaannya sebagai hotel tujuan wisata yang memberikan kualitas baik
dengan harga yang terjangkau
LATAR BELAKANG
Skyview Manor hanya buka selama musim ski. Perusahaan ini buka pada tanggal 2
Desember dan tutup pada hari terakhir bulan Maret.

Pemerintah hanya memperbolehkan

perusahaan ini untuk beroperasi selama 120 hari dalam setahun. Terdapat 50 kamar di sisi
sebelah timur yang tarifnya masing-masing adalah sebesar $15 untuk hunian sendiri dan sebesar
$20 untuk hunian ganda. Sisi sebelah barat memiliki 30 kamar yang memiliki pemandangan
yang spektakuler. Tarif sewa kamar disisi ini adalah sebesar $20 dan $25 untuk hunian sendiri
dan ganda. Rata-rata tingkat pemakaian kamar selama musim adalah sebesar 80% (umumnya
hotel penuh pada akhir pekan dan rata-rata sekitar 50 sampai 60 kamar terisi di hari biasa). Rasio
antara hunian sendiri dan ganda rata-rata adalah 2:8.
Hasil operasi untuk tahun lalu ditunjukkan pada Exbihit 1. Tuan Kacheck, manajer hotel,
mengkhawatirkan tentang bulan-bulan off-season yang setiap bulannya mengalami kerugian dan
menguragi laba tinggi yang telah diperoleh dan dilaporkan perusahaan selama musim ski. Beliau
telah merekomendasikan kepada kepada pemilik hotel, yang telah mengakuisisi hotel pada akhir
tahun 1961, bahwa untuk mengurangi kerugian dari off-season, mereka seharusnya setuju untuk
tetap mengoperasikan hotel untuk sisi sebelah barat selama sepanjang tahun. Beliau
memperkirakan bahwa rata-rata tingkat sewa kamar selama off-season beberapa tahun kedepan
adalah sekita 20%-40%. Kacheck mengestimasikan bahwa untuk mencapai hasil tersebut dari 30
kamar yang tersedia, diperlukan biaya iklan sebesar $4000 setiap tahun ($500 untuk 8 bulan).
Tidak terdapat kemungkinan perbedaan rasio perbandingan hunian sendiri dan ganda sebesar 2:8.
Namun demikian, perusahaan perlu menurunkan harga sewa kamar menjadi $10 dan $15 untuk
hunian sendiri dan ganda.

Gaji manajer dibayar selama 12 bulan. Manajer bertindak sebagai caretaker fasilitas dan
kontrak sebagian besar pekerjaan perbaikan dan pemeliharaan. Menggunakan sisi sebelah barat
tidak akan mengganggu pekerjaan ini, tetapi diperkirakan akan menyebabkan tambahan $2000
per tahun untuk perbaikan dan pemeliharaan.
Nyonya Kacheck dibayar sebesar $20 per hari untuk mengawasi para pelayan hotel dan
juga membantu dibagian check-in. Selama musim tersebut beliau bekerja 7 hari dalam seminggu,
karyawan administrasi dan pelayan hotel digaji setiap hari sebesar $24 dan $15. Pajak
pendapatan dan tunjangan lain yang diperoleh adalah sebesar 20% dari gaji. Meskipun beban
depresiasi dan pajak properti tidak akan dipengaruhi oleh keputusan untuk membuka hotel
dibagian sisi barat, namun beban asuransi akan meningkat sebesar $500 untuk tahun tersebut.
Selama off-season, diestimasikan bahwa perusahaan tidak memerlukan pegawai tambahan.
Ketika off-season, Nyonya Kacheck hanya akan dibayar untuk 5 hari kerja dalam seminggu.
Perlengkapan kebersihan dan setengah dari beban lain-lain dibebankan sebagai biaya
langsung dari masing-masing kamar yang disewa. Sedangkan separuh lainnya dicatat sebagai
biaya tetap dan tidak akan berubah selama 12 bulan operasi. Linen juga disewa dari sebuah
supply house dan besarnya biaya tergantung dari banyaknya ruangan yang disewa. Utilitas
mencakup dua hal, yaitu listrik dan telepon. Tidak ada beban listrik yang harus dikeluarkan
ketika perusahaan tidak beroperasi. Sedangkan ketika perusahaan beroperasi, beban listrik akan
tergantung dari penggunaan listrik oleh masing-masing kamar. Kamar yang ada harus
dihangatkan atau didinginkan menggunakan AC. Tagihan telepon setiap bulan selama musim
tersebut adalah sebagai berikut:
80 telepon @ $3.00/bulan
Biaya pelayanan dasar

$240
50
$290

Selama off-season, hanya biaya pelayanan dasar yang dibayarkan. Sedangkan tagihan
bulanan sebesar $3.00 yang dibayarkan digunakan untuk mengaktifkan telepon kamar.

Aspek tambahan yang diusulkan oleh Tuan Kacheck adalah terkait dengan kolam renang
tertutup dan hangat. Beliau percaya bahwa dengan adanya fasilitas tersebut, maka tingkat sewa
kamar perusahaan akan lebih dari 30%. Estimasi yang benar-benar tepat tidaklah mungkin
dilakukan. Meskipun selama musim dingin tingkat penyewaan kamar tidak akan terpengaruh
secara signifikan dengan adanya keputusan untuk menambah kolam renang indoor, namun kolam
renang tersebut akan bermanfaat untuk menghadapi kompetisi yang ada di industri tersebut.
Biaya untuk pengadaan kolam renang adalah sekitar $40,000. Jumlah ini dapat didepresiasikan
selama 5 tahun tanpa adanya nilai sisa ($15,000 dari $40,000 adalah untuk pembelian pelampung
dan unit penghangat yang hanya akan digunakan selama 9 bulan dalam setahun). Biaya lain yang
berkaitan dengan kolam renang adalah gaji lifeguard sebesar $400 per bulan, asuransi tambahan
$1,200 dan biaya penghangatan $1,000 dan biaya perawatan sebesar $1,800. Jika usulan tersebut
disetujui, lifeguard akan diperlukan selama 12 bulan. Namun jika usul tersebut tidak disetujui,
penjaga hanya diperlukan selama 3 bulan musim panas (dari 15 Juni sampai 15 September), dan
tidak diperlukan biaya penghangat ruangan.

PERMASALAHAN
1. Secara rata-rata, berapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim
ski supaya hotel mencapai titik breakeven?
2. Hotel penuh terisi pada akhir minggu selama musim ski. Jika seluruh harga kamar
dinaikkan sebesar $5 pada malam-malam akhir minggu, tetapi tingkat occupancy turun
menjadi 72 kamar, bukannya 80 kamar, berapakah nilai profit before taxes yang telah
direvisi, berdasarkan Exhibit 1?
3. Berapa kenaikan contribution margin yang diusulkan per kamar disewa/hari selama offseason?
4. Untuk setiap alternative dalam kasus, buatlah daftar pengeluaran tahunan yang akan
bertambah atas keputusan yang diambil dari alternatif yang ada, tetapi yang tidak
berhubungan dengan biaya kamar/hari yang disewa.
5. Untuk setiap altenatif, hitunglah tingkat hunian yang diperlukan untuk mencapai titik
breakeven atas tambahan beban tahunan tersebut.
6. Alternatif apa yang Anda rekomendasikan?
7. Evaluasi profitabilitas Hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya. Apakah hal ini
mempengaruhi jawaban Anda untuk Pertanyaan 6?

PEMBAHASAN
1. Secara rata-rata, berapa banyak kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski
supaya hotel mencapai titik breakeven?
Kami mengasumsikan bahwa laporan keuangan dalam Exhibit 1 merupakan laporan
keuangan dengan jam operasional hanya pada musim ski.
Jumlah Kamar
50 Kamar
30 Kamar
80 Kamar

Bagian Timur
Bagian Barat

Jumlah hari

: 120 hari

Rata-rata tingkat pemakaian kamar selama musim 80%

Room Night

: Jumlah kamar x Jumlah hari x rata-rata pemakaian kamar selama musim ski

: 80 kamar x 120 hari x 80%

: 7680 kamar
Penjabaran sesuai dengan Exhibit 1 (dengan total kamar selama setahun 7.860 kamar)
Total per Year
Revenue
Expense
- Cleaning Supplies
- Linen Service - Singel Room
- Linen Service - DoubeL Room
- Electricity ($6.360 - $ 1.160)
- Miscelaneous Expense (half)
Total Variable Expense
Contribution Margin
Fixed Cost
- Salari
Manager
Manager's Wife
Desk Clerk
Maids (four)
- Total Salaries
- Payroll Taxes and Fringe Benefits
- Depreciation
- Property Tax
- Insurance
- Repair and Maintanance
- Telephones
- Interest on Mortgage(5%interest
rate)
- Miscelaneous Expense (half)
Total Fixed Expense
Profit berfore Federal Income Taxes
- Federal Income Taxes (48%)
NET INCOME

$
$
$
$
$

$ 160,800.00

Per Room Cost

$
20.46

$ 24,697.00
136,103.00

$
$
$
$
$
$
$

1,920.00
4,640.00
9,280.00
5,200.00
3,657.00

$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$

15,000.00
2,400.00
2,880.00
7,200.00
27,480.00
5,496.00
30,000.00
4,000.00
3,000.00
17,204.00
1,160.00

$
$

21,716.00
3,657.00

0.25
0.60
1.21
0.68
0.48
3.22
17.72

$ 113,713.00
$ 22,390.00
$ 10,747.20
$ 11,642.80

Break Even Point

= Fixed Expense / Contribution Margin Per Unit
= $ 113.713 / $ 17.72
= $ 6.417.22
Note : Untuk Electricity (listrik)
Utilities
Telephone $290 x 4musim
Listrik

$6.360
$1.160
$5.200

Jadi, kamar yang harus disewakan setiap malam dalam musim ski supaya hotel mencapai
titik break even point adalah sebanyak 6.417 kamar.
2. Hotel penuh terisi pada akhir minggu selama musim ski. Jika seluruh harga kamar dinaikkan
sebesar $5 pada malam-malam akhir minggu, tetapi tingkat occupancy turun menjadi 72
kamar, bukannya 80 kamar, berapakah nilai profit before taxes yang telah direvisi,
berdasarkan Exhibit 1?
Weekend days (120 x 2/7)
34 roundling
Jika kita mau menaikkan harga
$ 5 per malam
Maka :
Menghasilkan tambahan $5/malam untuk 72 kamar per weekend night
Kehilangan rata-rata CM $18.40 per malam untuk 8 kamar yg tidak
disewakan

$ 12.240,00
$ 5.004,80

Incremental pre-tax profit

$ 7.235.20

Original profit before taxes

Revised profit before taxes

$ 22.390,00
$ 29.625.20

Nilai profit before taxes yang telah direvisi adalah $29.625.2

3. Berapa kenaikan contribution margin yang diusulkan per kamar disewa/hari selama offseason?
Asumsi : tingkat penyewaan kamar 40% setelah menggunakan jasa periklanan senilai $4.000
($500 untuk 8 bulan), jasa iklan ini sesuai dengan anjuran dari Nyonya Kacheck
Jumlah kamar
30 kamar (sisi barat)
Kamar disewa
12 kamar
Jumlah hari
245 hari
Rasio Singel Room
2 dari 10
Rasio Doubel Room
8 dari 10

Contribution Margin = Total Revenue - Variable Cost

Berdasarkan perhitungan diatas, dapat dilihat bahwa Skyview Manor akan
memperoleh contribution margin yang positif apabila tetap beroperasi selama offseason.Artinya dengan membuka hotel sisi barat selama off-season, perusahaan akan mampu
mengurangi kerugian yang terjadi setiap bulannya selama off-season dibandingkan ketika
perusahaan tidak beroperasi total selama off-season.Namun demikian, sebelum perusahaan
memutuskan untuk beroperasi selama off-season, perlu dipertimbangkan fixed cost yang
harus ditanggung, termasuk incremental cost yang muncul.Selain itu, dari perhitungan diatas
dapat diketahui bahwa contribution margin akan lebih tinggi dari kamar yang dihuni secara
ganda (double), sehingga sebaiknya apabila perusahaan memutuskan untuk beroperasi
selama off-season, perusahaan berusaha untuk mendorong penyewaan kamar secara double
occupancy.

4. Untuk setiap alternative dalam kasus, buatlah daftar pengeluaran tahunan yang akan
bertambah atas keputusan yang diambil dari alternatif yang ada, tetapi yang tidak
berhubungan dengan biaya kamar/hari yang disewa.

Berdasarkan tabel diatas, dapat diketahui bahwa atas setiap alternatif yang diambil,
terdapat konsekuensi yang harus ditanggung oleh Skyview manor, yaitu berupa penambahan
biaya yang terjadi. Sehingga sebelum perusahaan memutuskan untuk mengambil suatu suatu
keputusan dari alternatif yang ada, perlu dilakukan perhitungan terlebih dahulu apakah
alternatif tersebut menguntungkan bagi perusahaan atau tidak. Selain pertimbangan
keuntungan dalam jangka pendek, perlu diperhatikan keuntungan dalam jangka panjang.
Misalnya terkait dengan pembukaan kolam renang, meskipun dalam jangka pendek apabila
dilakukan hal tersebut kurang menguntungkan bagi perusahaan, perlu dipertimbangkan
keuntungan dalam jangka panjang, termasuk terkait dengan strategi perusahaan untuk
berkompetisi dalam industri tersebut.

Selain itu karena estimasi pendapatan atas penyewaan kamar tidak dapat dilakukan
secara akurat, maka perusahaan perlu mempertimbangkan juga hal tersebut dan mengambil
langkah lebih lanjut untuk meminimalisir kesalahan estimasi. Misalnya dengan cara
melakukan survei terhadap para penyewa ataupun masyarakat di sekitar daerah tersebut
untuk mengetahui respon potensial dari alternatif tersebut. Selain perusahaan juga dapat
mempertimbangkan cara untuk mendapatkan penambahan pendapatan (incremental revenue)
dari alternatif yang ada. Misalnya terkait dengan kolam renang, adalah dengan cara membuka
kolam renang tersebut untuk umum. Hal ini mungkin saja dapat meningkatkan pendapatan
bagi perusahaan, karena mungkin terdapat sebagian orang hanya ingin berenang saat waktu
luang, namun tidak berniat untuk menginap.

5. Untuk setiap altenatif, hitunglah tingkat hunian yang diperlukan untuk mencapai titik
breakeven atas tambahan beban tahunan tersebut.
Alternatif 1 : Tetap buka hanya pada bulan bulan musim dingin (sesuai dengan diskusi
jawaban 1, maka dibutuhkan occupancy rate sebesar 67% untuk mencapai BEP)
Jadi, untuk Alternatif 1, yaitu tetap menjalankan operasi hotel hanya pada musim ski,
dibutuhkan occupancy rate sebesar 67% untuk mencapai titik breakeven, sebagaimana sudah
dihitung dalam Jawaban Pertanyaan 1.
Sedangkan untuk Alternative 2, yaitu membuka operasi hotel juga selama off-season,
dilakukan penghitungan breakeven point (BEP) dengan menggunakan incremental annual
cost dan proposed increment contribution margin terkait dengan alternatif tersebut. Lalu,
selama periode off-season terdapat 245 hari, yaitu 365 hari setahun dikurangi 120 hari musim
ski. Ditemukanlah bahwa occupancy rate yang dibutuhkan adalah sebesar 18.34%.

10

Untuk Alternative 3, yaitu membangun kolam renang tertutup sehingga dapat dipakai selama
12 bulan dalam setahun, penghitungan BEP-nya menggunakan penjumlahan incremental
annual cost untuk Alternative 3, dan juga sekaligus incremental annual cost untuk
Alternative 2. Hal ini dikarenakan Alternative 3 dapat dijalankan hanya jika Alternative 2 pun
dijalankan. Tujuan utama usulan kolam renang ini juga sejatinya untuk mendongkrak
kemungkinan pencapaian occupancy rate sebesar 30% pada off-season. Jumlah hari yang
digunakan adalah 365 hari, yaitu seluruh hari selama setahun. Ditemukanlah bahwa
occupancy rate yang dibutuhkan adalah 9.62% untuk mencapai breakeven incremental
annual costs.

Untuk Alternative 4, yaitu membangun kolam renang tidak tertutup sehingga hanya dapat
digunakan selama tiga bulan musim panas, penghitungan BEP-nya juga menggunakan
penjumlahan incremental annual cost untuk Alternative 4 dan incremental annual cost untuk
Alternative 2. Hal ini dikarenakan Alternative 4 dapat dijalankan hanya jika Alternative 2 pun
dijalankan. Jumlah hari yang digunakan adalah 245 hari, karena alternatif ini merupakan bagian
integral dari Alternative 2 itu sendiri. Ditemukanlah bahwa occupancy rate yang dibutuhkan
adalah 29.23% untuk mencapai breakeven incremental annual costs.

11

6. Alternatif apa yang Anda rekomendasikan?

Berdasarkan hasil penghitungan di Jawaban Pertanyaan 5, Kami merekomendasikan untuk
melaksanakan Alternatif 3, yaitu membuka hotel sepanjang tahun, ditambah dengan
pembangunan kolam renang tertutup. Terdapat beberapa alasan yang mendasari rekomendasi
Kami ini, yaitu:
a. Dibutuhkan occupancy rate sebesar 9.62%, yang bernilai terkecil dibandingkan dengan
occupancy rate yang dibutuhkan oleh dua alternatif lainnya untuk mencapai titik
breakeven. Dengan demikian, pencapaian titik tersebut lebih besar kemungkinannya.
b. Kolam renang tersebut meski memiliki initial cost yang cukup besar, tetapi memiliki
kemampuan untuk mendukung posisi kompetisi Skyview Manor di pasar. Jadi, keputusan
ini tidak hanya berdampak baik dalam jangka pendek, tetapi juga untuk jangka panjang.
c. Kolam renang ini dipercaya untuk menarik konsumen yang lebih banyak lagi, terutama
untuk sepanjang musim off-season. Kemungkinan pencapaian occupancy rate sebesar
30% akan lebih besar jika dibangun pula kolam renang ini. Hal ini juga membawa
dampak baik dalam periklanan yang dibuat, karena publik akan memandang bahwa
Skyview Manor mampu beradaptasi dengan lingkungan persaingan yang menuntut para
pemain untuk mampu membawa competitive advantage dibandingkan pesaingnya. Belum
lagi, kolam renang yang tertutup ini dapat digunakan sepanjang tahun, sehingga selama
musim dingin pun para penginap dapat melaksanakan kegiatan baru selain ski.

12

7. Evaluasi profitabilitas Hotel sebagai sebuah investasi para pemiliknya. Apakah hal ini
mempengaruhi jawaban Anda untuk Pertanyaan 6?
Kami melakukan evaluasi profitabilitas dengan aspek Operating Profit Margin. Operating
profit margin menunjukkan bagaimana kondisi kesehatan keuangan perusahaan, terutama
kekuatan pendapatan perusahaan dari operasinya saat ini. Rasio ini juga menunjukkan
kemampuan manajemen untuk mengelola operasi untuk menjadi efektif dan efisien.
Operating profit adalah sumber utama dana untuk operasi, untuk itu peningkatan operating
profit dapat menunjukkan peningkatan kemampuan pengelolaan manajemen untuk
memberikan output yang terbaik untuk para stakeholders.
Karena rasio ini tidak memasukkan aspek pajak, kami merasa bahwa rasio ini lebih obyektif
dibandingkan dengan rasio net profit margin. Berdasarkan Operating Statement akhir tahun
1962, berikut hasil penghitungannya:
Operating Profit Margin

: Operating Profit (before tax) x 100%

: 14%

Jika Skyview Manor memutuskan untuk membuka penginapan sepanjang off-season dan
ingin meningkatkan, atau paling tidak mempertahankan rasio operating profit margin ini,
dibutuhkan occupancy rate yang di atas 9.62%, yang merupakan suatu hal yang tidak dapat
dipastikan. Untuk itu, para pemilik Skyview Manor memiliki tambahan pertimbangan lagi,
yaitu kemampuan perusahaan untuk menarik pelanggannya sehingga operating profit
perusahaan tetap prima.
Kami menyarankan bagi para pemilik perusahaan untuk mencoba membuka
penginapan sepanjang off-season selama setahun dan sekaligus menilik minat pasar atas
kolam renang yang akan dibangun. Jika occupancy rate selama setahun tersebut memadai
untuk kebutuhan pencapaian target operasi perusahaan, program pembukaan sepanjang offseason dapat dilanjutkan. Jika tidak, perusahaan dapat saja kembali ke operasi awal yang
hanya membuka penginapan selama musim dingin.
Terkait dengan kolam renang, setelah dilakukan proses menilik pasar, misalnya melalui
survey, atau benchmarking ke penginapan sejenis Skyview Manor, proses pembangunan

13

kolam renang dapat dilakukan jika memang pasar memberikan respon positif. Jika tidak,
perusahaan dapat beralih ke hanya membuka hotel selama off-season, tanpa kolam renang,
dan bekerja keras untuk mencapai titik occupancy rate yang dibutuhkan untuk mencapai
target operasi.

14