05-1 Modul Ekonomi - Edit

Kegiatan Dukungan Kementerian ATR/BPN
untuk Program KOTAKU
MODUL KEBIJAKAN
PERTANAHAN
Metode Konversi Nilai Ekonomi
dan Sumber Pembiayaan
Konsolidasi Tanah/
Konsolidasi Tanah Vertikal
Direktorat Konsolidasi Tanah dan Pengembangan Pertanahan

Direktorat Jenderal Pengadaan Tanah dan Pengembangan Pertanahan
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional
MODUL!
SUMBER"SUMBER'PEMBIAYAAN!!
KONSOLIDASI)TANAH!(VERTIKAL)!
Program Kota Tanpa Kumuh (KOTAKU)

2021
! 2!
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
DAFTAR GAMBAR
I. Petunjuk Penggunaan Modul I 4
A. Deskripsi
B. Persyaratan
C. Metode
D. Alat Bantu/Media
II. Pendahuluan I 6
A. Latar Belakang
B. Deskripsi Singkat
C. Kompetensi Dasar
D. Indikator Hasil Belajar
E. Materi dan Submateri Pokok
F. Estimasi Waktu
III. Definisi dan Macam-Macam Pembiayaan I 9
A. Indikator Keberhasilan I 9
B. Definisi Pembiayaan I 9
C. Pembiayaan Swadaya dan Swasta I 12
D. Pembiayaan Pemerintah dan Pemerintah Daerah I 13
E. Pembiayaan Kolaborasi (Inkonvensional) I 16
F. Karakteristik Pembiayaan I 17
G. Contoh Pembiayaan – Kabupaten Semarang I 19
H. Latihan
IV. Pola Pembiayaan Pemerintah I 23
B. Pola Pembiayaan DAK Integrasi I 23
C. Contoh Nyata Pembiayaan DAK Terintegrasi I 26
D. Latihan I 30
V. Pola Pembiayaan Inkonvensional I 31
B. Pola Pembiayaan Inkonvensional (CSR, KPBU, KPBUM) I 31
C. Latihan I 38
VI. Penutup I 40
Lampiran I -
Daftar Pustaka I -
Glosarium I -
Bahan Tayang I -
! 3!
I.#Petunjuk&Penggunaan&Modul!
A. Deskripsi
Materi pelatihan ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman dasar kepada

peserta pelatihan tentang macam-macam pembiayaan pelaksaan kegiatan
Konsolidasi Tanah/Konsolidasi Tanah Vertikal (KT/KTV) dalam mendukung kegiatan
penanganan permukimam kumuh perkotaan. Kegiatan dilakukan melalui ceramah
interaktif, diskusi, dan latihan (kelompok).
Peserta pelatihan mempelajari materi dalam mata pelatihan (modul) ini dengan cara
berurutan. Pemahaman setiap materi dan submateri pada modul ini menjadi bagian
penting dalam kaitan pengambilan keputusan perencanaan perwujudan pelaksanaan
dan pembangunan KT/KTV, demikian juga untuk pembelajaran dan keterkaitannya
dengan modul lainnya. Hal ini diperlukan karena setiap modul saling berkaitan.
Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi. Hal ini dijadikan alat
ukur tingkat penguasaan peserta pelatihan setelah mempelajari materi dalam modul
ini.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari mata pelatihan (modul) ini peserta pelatihan dilengkapi dengan
peraturan perundangan dan pedoman (buku saku) yang terkait dengan materi DAK
Integrasi, KPBU dan KPBUM
C. Metode
Dalam pelaksanaan proses pembelajaran modul ini, metode yang digunakan adalah
dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber).
Dalam kegiatan pembelajaran juga diberikan kesempatan tanya jawab, curah
pendapat, bahkan diskusi serta latihan (kelompok).
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran modul ini, diperlukan alat

bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu
1. LCD/Projector
2. Laptop
! 4!
3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
4. Flip chart
5. Bahan tayang
6. Modul dan/atau Bahan Ajar
7. Laser pointer
! !
! 5!
!
II."Pendahuluan!
A. Latar Belakang
Kegiatan Konsolidasi Tanah/Konsolidasi Tanah Vertikal (KT/KTV) merupakan

kegiatan terpadu dalam menata (kembali) suatu wilyah yang tidak teratur menjadi
teratur agar tercapai penggunaan lahan secara optimal, lengkap dengan prasarana
dan kemudahan yang diperlukan. Pada prinsipnya, KT/KTV dilaksanakan atas
swadaya masyarakat atau investasi pihak pelaku pembangunan dengan prinsip
pendanaan mandiri (swadana), dengan rencana pemulihan (pengembalian) biaya
pembangunan diperhitungkan berasal dari penjualan properti terbangun. Meskipun
demikian, dalam hal kegiatan KT/KTV memerlukan pembangunan fasilitas umum
utama seperti, jalan utama dan jalur utama sarana (utilitas) pembangunan di
dalam/luar dari lokasi kegiatan KT/KTV, maka pembiayaan dimungkinkan berasal
dari pemerintah sebagai bagian dari bentuk tanggung jawab pemerintah.
Modul ini mengacu pada Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019 tentang
Konsolidasi Tanah, khususnya pada Bab VII tentang Pembiayaan dan Kerjasama
Konsolidasi Tanah. Pasal 59 Ayat (1) menjelaskan pembiayaan penyelenggaraan
konsolidasi tanah berasal dari 4 (empat) sumber, meliputi partisipasi masyarakat
yang berupa Tanah untuk pembangunan serta iuran lainnya yang disepakati oleh
perhimpunan peserta, Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN), Anggaran
Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD), dan/atau sumber pembiayaan lainnya
yang sah. Pasal 59 Ayat (6) menjelaskan pembiayaan pembangunan dalam
Konsolidasi Tanah Vertikal didasarkan pada kesepakatan antar pihak yang
dituangkan dalam Akta Perjanjian Pembangunan antara peserta dengan pelaku
pembangunan yang difasilitasi oleh Pemerintah Pusat dan/atau Pemerintah Daerah.
Disamping itu telah dijelaskan dalam Pasal 35 (ayat 5) bahwa sumber pembiayaan
pembangunan pada Konsolidasi Tanah Vertikal dapat diperoleh melalui TUB atau
unit tambahan yang dapat dikomersilkan. Selanjutnya, pada bagian kedua Pasal 60
menjelaskan Konsolidasi tanah dapat dilakukan melalui bentuk-bentuk kerja sama
antara Pemerintah, Badan Usaha, Akademisi, Praktisi Kelompok Masyarakat dan
pihak terkait lainnya.
Kompeteni SDM dalam pelatihan dilakukan penajaman dengan pengenalan

penerapan (contoh nyata) pembiayaan sehingga peserta mengenali dan memahami
! 6!
bahwa sumber pembiayaan KT/KTV memungkinkan untuk diimplementasi.
Selanjutnya, peserta dikembangkan kemampuannya dengan bekerja kelompok
dalam berdiskusi dan kemampuan soft-skill lainnya dalam bentuk presentasi hasil
kerja kelompok. Kompetensi-kompetensi ini akan mengasah peserta pelatihan (ASN
dan elemen lainnya yang terlibat) dalam pelaksanaan peran dan fungsinya dalam
Tim Perencanaan KT/KTV dan di lingkungan kerjanya nanti.
Mata pelatihan (modul) ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman dasar

kepada peserta pelatihan tentang sumber-sumber pembiayaan KT/KTV dalam
rangka mendukung program Kota Tanpa Kumuh KOTAKU) melalui ceramah
interaktif, diskusi, dan latihan (kelompok).
C. Kompetensi Dasar
Pada akhir pembelajaran mata pelatihan (modul) ini, peserta diharapkan mampu
memahami dan memilih sumber-sumber pembiayaan KT/KTV, menyiapkan dan
memproses perolehan sumber pembiayaan KT/KTV.
Setelah mengikuti pelatihan modul ini peserta pelatihan diharapkan mampu:

1. Menjelaskan definisi dan macam-macam pembiayaan
2. Memahami pola pembiayaan konvensional KT/KTV
3. Memahami pola pembiayaan inkonvensional KT/KTV
4. Contoh-contoh nyata pembiayaan KT/KTV
Materi dan submateri pokok dalam mata pelatihan (modul) ini adalah
1. Definisi dan macam-macam pembaiyaan
a) Definisi pembiayaan
b) Pembiayaan swadaya dan swasta
c) Pembiayaan pemerintah dan pemerintah daerah
d) Pembiayaan kolaborasi
e) Contoh pembiayaan KT/KTV
2. Pola pembiayaan konvensional KT/KTV
a) Pola pembiayaan konvensional
! 7!
b) Perbantuan
c) DAK integrasi
a) Contoh pembiayaan …xx
3. Pola pembiayaan inkonvensional KT/KTV
b) Pola pembiayaan inkonvensional
c) CSR
d) KPBU
e) KPBUM
f) Contoh pembiayaan …xx
F. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari mata pelatihan (modul) Sumber-Sumber Pembiayaan Konsolidasi

Tanah (Vertikal) ini, dialokasikan 6 Jam Pelajaran (270 Menit). !
! 8!
!
III."Definisi!dan$Sumber"sumber!Pembiayaan!!
A. Indikator Keberhasilan
Dengan mengikuti submateri ini, peserta pelatihan diharapkan mampu menjelaskan

definisi pembiayaan, pembiayaan konvensional, pembiayaan inkonvensional, serta
contoh-contoh nyata pembiayaan KT/KTV untuk penanganan kumuh perkotaan
(dalam dan luar negeri).
B. Definisi Pembiayaan KT/KTV
Secara umum, pembiayaan pembangunan merupakan bagian dari faktor kunci

dalam perwujudan konsep nawacita. David N Hyman (1993) menjelaskan definisi
pembiayaan pembangunan merupakan upaya-upaya pemerintah dalam rangka
membiayai berbagai pengeluaran pemerintah sesuai fungsi yang diembannya terkait
penyediaan barang dan jasa bagi masyarakat (dalam hal ini pemerintah berperan
sebagai penyedia infrastruktur publik).
Hasil kajian BPKP (Badan Pengawas Keuangan dan Pembangunan) tahun 2015
menyajikan pengertian pembiayaan pembangunan dari dua sudut pandang.
Pertama, pengertian pembiayaan pembangunan dalam arti sempit, merupakan
usaha pemerintah dalam menyediakan dana untuk membiayai pembangunan melalui
APBN/D dengan cara menutup defisit anggaran. Sebagai implikasinya pemerintah
berupaya membiayai pembangunan dari sumber utang dan non-utang.
Kedua, pengertian pembiayaan pembangunan dalam arti luas merupakan usaha

pemerintah dalam menyediakan dana untuk membiayai pembangunan di wilayahnya
dengan menggunakan sumber-sumber dari pendapatan (revenue), utang (debt), dan
kekayaan (equity) yang bersifat konvensional dan non-konvensional. Implikasinya
menjelaskan bahwa pemerintah menyadari pembiayaan pembangunan tidak cukup
hanya bersumber dari APBN/APBD, karenanya harus melibatkan sumber lain dari
luar pemerintah bahkan dari sumber asing. Diantaranya dari Badan Usaha Milik
Negara (BUMN), Corporate Social Responsibility (CSR), dan/atau pembiayaan
Publik Private Partnership (PPP) yang dikenal dengan Kerjasama Pemerintah dan
Badan Usaha (KPBU) dan Kerjasama Pemerintah, Badan Usaha dan Masyarakat
(KPBUM).
! 9!
Kolaborasi program dan pendanaan antara pusat dan daerah dapat dilakukan secara
komprehensif untuk mencapai target output yang terintegrasi dan tuntas. Gambaran
kolaborsi tersebut disajikan berikut
Sumber: Paparan sosialisasi DAK Integrasi 2022_Bappenas
Sumber-sumber pendanaan pembangunan yang berasal dari APBN secara garis

besar dibagi menjadi dua, yaitu 1) bagian anggaran yang ditransfer ke daerah
(APBD Provinsi dan APBD Kabupaten/Kota), dan 2) bagian anggaran melalui
belanja Kementerian. Secara ringkas disajikan di Gambar berikut ini.
Gambar X1. Sumber-sumber Pembiayaan
! 10!
Sementara itu, pembiayaan dalam kontek penyelenggaraan KT/KTV sebagaimana
yang tertuang dalam Permen ATR/BPN No.12 Tahun 2019 diperuntukkan bagi
beberapa aspek biaya. Diantaranya; biaya perencanaan, biaya administrasi
pertanahan melalui mekanisme PNBP, biaya kompensasi dan ganti rugi, biaya
relokasi sementara dan tunjangan kehilangan penghasilan, biaya administrasi
perizinan, biaya pembangunan fisik bangunan dan PSU, biaya pemeliharaan
bangunan/gedung, biaya peremajaan bangunan/gedung, dan biaya lain-lain.
Berdasarkan pada berbagai penjelasan di atas, pembiayaan KT/KTV dimungkinkan

berasal dari selain APBN, sebagaimana dijelaskan dalam Permen ATR/BPN No.12
Tahun 2019 Pasal 60 bahwa Konsolidasi Tanah dapat dilakukan melalui bentuk-
bentuk kerja sama antara Pemerintah, Badan Usaha, Akademik, Praktisi Kelompok
Masyarakat dan pihak terkait lainnya.
B1. Pembiayaan Konsolidasi Tanah (KT)
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019 tentang Pembiayaan dan

Kerjasama Konsolidasi Tanah, Pasal 59 menjelaskan berbagai sumber pembiayaan
penyelenggaraan konsolidasi tanah.
1) Partisipasi masyarakat. Pembiayaan KT yang bersumber dari partisipasi

masyarakat berupa tanah untuk pembangunan serta iuran lainnya yang
disepakati oleh perhimpunan peserta. Kontribusi tanah dari pemilik (peserta) KT
merupakan investasi (sebagai bagian dari pembiayaan) yang nantinya peserta
akan memperoleh manfaat berupa meningkatnya nilai tanah dan juga akan
memungkinkan memperoleh tambahan income dari pengelolaan TUB.
2) Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN). Pembiayaan pelaksanaan
KT yang bersumber dari dana APBN secara umum merupakan KT ‘pilot project’
dengan sasaran pada setiap kabupaten/kota terdapat sekurang-kurangnya satu
lokasi proyek, sebagai contoh baik (best practice) sehingga masyarakat lain
dapat melihat hasil tersebut untuk kemudian secara bersama-sama
menerapkannya. Dalam hal ini, sumber dana dialokasikan dari APBN dalam
project KT.
3) Anggaran Pendapatan dan Belanja Daerah (APBD). Jenis pembiayaan yang
bersumber APBD disatukan dengan rencana proyek yang digariskan oleh
pemerintah daerah setempat, terutama dalam penyediaan tanah.
4) Sumber pembiayaan lainnya yang sah. Pembiayaan jenis ini dilakukan melalui
kerja sama konsolidasi tanah. Bentuk-bentuk kerja sama yang memungkinkan
! 11!
untuk dilakukan diantaranya, kerja sama antara Pemerintah, Badan Usaha,
Akademisi, Praktisi Kelompok Masyarakat, dan pihak terkait lainnya.
Dalam Undang-Undang No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan

Permukiman, Bagian Ketiga tentang Sistem Pembiayaan, pada Pasal 121
disebutkan bahwa Pemerintah dan/atau pemerintah daerah harus melakukan
upaya pengembangan sistem pembiayaan untuk penyelenggaraan perumahan
dan kawasan permukiman. Sistem pembiayaan dimaksud, baik yang berprinsip
konvensional ataupun prinsip syariah, meliputi; lembaga pembiayaan,
pengerahan dan pemupukan dana, pemanfaatan sumber biaya, dan kemudahan
atau bantuan pembiayaan.
B2. Pembiayaan Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV)
Pasal 59, Ayat (6), Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019 tentang
Pembiayaan dan Kerjasama Konsolidasi Tanah, menjelaskan pembiayaan
pembangunan dalam KTV didasarkan pada kesepakatan antar pihak yang
dituangkan dalam Akta Perjanjian Pembangunan antara peserta dengan pelaku
pembangunan yang difasilitasi oleh Pemerintah Pusar dan/atau Pemerintah Daerah.
Akta perjanjian dimaksud memuat hak dan kewajiban para pihak terkait dalam
penyelenggaraan KTV, dibuat sebelum pembangunan KTV.
C. Pembiayaan Swadaya dan Swasta
Pembiayaan KT/KTV yang dilakukan dengan cara mengumpulkan pembiayaan

dari pemilik tanah telah dilaksanakan di beberapa provinsi. Kegiatan KT/KTV
seperti ini, secara umum dikarenakan masyarakat sudah membentuk organisasi
(Assosiasi) seperti koperasi pembangunan perumahan dan pembangunan pertanian
(kapling perkebunan). Selanjutnya menjalin kerjasama dengan pihak bank melalui
kerjasama antara Bank dan Assosiasi/Koperasi. Misalnya, ditemukan di Provinsi
Sumatera Selatan, Kalimantan Tengah, dan lain-lain.
Struktur sumber pembiayaan KT/KTV swadaya dan swasta diperoleh dari:

1) Pinjaman bank
Nilai dana yang diperoleh dari pihak bank dengan bunga ringan. Peruntukan
biaya tersebut meliputi:
a. pelaksanaan penataan sampai dengan sertifikasi tanah,
b. biaya konstruksi, biaya untuk pembangunan infrastruktur (jaringan jalan)
dan fasilitas lainnya, serta
! 12!
c. pembangunan rumah peserta
2) Dukungan APBN.
Kantor pertanahan hanya mengelola biaya yang berkaitan dengan penataan
tanah, sertifikasi bidang-bidang tanah setiap pemilik tanah dan pengadaan
tanah untuk jalan. Sementara Assosiasi/koperasi peserta KT mengelola biaya
konstruksi jalan, fasilitas umum dan sarana penunjang lainnya, serta
pembangunan rumah.
D. Pembiayaan Pemerintah dan Pemerintah Daerah
Pembiayaan KT/KTV yang bersumber dari APBN dan APBD secara umum disatukan
dengan rencana proyek yang digariskan oleh pemerintah daerah setempat,
khususnya dalam kaitannya penyediaan tanah. Penggunaan alokasi dana APBN
diperuntukkan dalam pembiayaan KT/KTV mulai dari penataan sampai sertifikasi
bidang-bidang tanah setiap pemilik tanah termasuk biaya pembuatan badan jalan.
Sementara pembangunan peningkatan jalan (pengerassan atau pengaspalan),
tergantung dari ketersediaan dana dari pemerintah daerah (APBD) setempat atau
dana yang bersumber dari Dinas Perumahan dan Permukiman.
Dalam situasi seperti ini, seluruh dana pembiayaan dikelola secara langsung oleh
pemerintah daerah setempat, sementara ATR/BPN hanya melaksanakan penataan
pertanahan, sedangkan pembangunan sarana dan lain-lain dilaksanakan oleh
pemerintah daerah.
Di sisi lain, Kegiatan pilot project KT/KTV dari Pemerintah mampu menunjukkan
adanya manfaat pelaksanaan KT/KTV, seperti pengadaan tanah untuk sarana jalan
dalam menunjang infrastruktur kota, serta untuk fasilitas umum yang pada akhirnya
mengurangi beban pemerintah daerah. Namun, dalam implementasi di tingkat
daerah terdapat beberapa kendala yang dihadapi, khusunya dalam hal penyediaan
tanah untuk pembangunan. Keterbatas anggaran yang tersedia di tingkat pemerintah
daerah setempat untuk memperoleh tanah diantaranya dikarenakan keengganan
pemilik tanah yang tidak rela ditranslokasikan atau dipindahkan ke tempat lain.
Berdasarkan pada kendala tersebut maka project KT/KTV menjadi pilihan terbaik
dalam mengatasinya.
Kegiatan dengan pola pembiayaan bersumber dari dana APBD (Provinsi dan Kota)
umumnya dijumpai pada pemerintah daerah yang sudah memahami secara jelas
manfaat KT/KTV, setelah mengetahui keuntungan atau manfaat yang diperoleh dari
pilot project KT/KTV yang dibiayai dari APBN sebelumnya. Jika pembiayaan yang
! 13!
dibutuhkan terlalu besar, maka pemerintah kota dapat mengusulkan kepada
pemerintah provinsi untuk menyediakan tambahan dana melalui APBD.
Pemerintah daerah setempat dapat menyarankan atau mengajukan kepada Kantor

Pertanahan agar menyediakan dana dalam membiayai penataan pertanahan.
Dengan demikian, dapat diharapkan tersedianya tanah untuk pembangunan. Selain
itu, proses pengajuan dana yang bersumber dari APBN dapat dilakukan melalui
mekanisme DAK Terintegrasi (Perpres RI Nomor 123 Tahun 2020 tentang Petunjuk
Teknis Dana Alokasi Khusus Fisik) dalam kategori Pembangunan Baru Rumah
Swadaya dalam peremajaan kawasan insitu (renewal).
Struktur sumber pembiayaan KT/KTV APBN dan/atau APBD diperoleh dari:

1) APBN
APBN merupakan sumber pendanaan pembangunan yang berasal dari

pemerintah pusat. Penyaluran dana pembangunan melalui APBN mengikuti
regulasi yang berlaku, sebagaimana Gambar berikut.
Gambar X2. Penyaluran Dana Pembangunan melalui APBN
Dana Alokasi Khusus (DAK). DAK adalah dana APBN yang dialokasikan
kepada daerah tertentu untuk mendanai kegiatan khusus yang merupakan
bagian dari program yang menjadi prioritas nasional yang telah menjadi
urusan daerah. Kegiatan tersebut ditentukan oleh Kementerian Teknis
setelah berkoordinasi dengan Menteri Dalam Negeri, Menteri Keuangan, dan
Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional.
! 14!
Penyediaan pembiayaan KT/KTV dari APBN melalui Kementerian ATR/BPN
yang dialokasikan dalam proyek KT/KTV. Peruntukan dana APBN
diantaranya meliputi;
a. Biaya penataan pertanahan

b. Biaya sertifikasi bidang-bidang tanah setiap pemilik tanah
c. Biaya pengadaan tanah untuk pembuatan badan jalan dan
infrastruktur pendukung
Penyediaan pembiayaan lain dari APBN dapat bersumber dari DAK (dana
alokasi khsusus) Terintegrasi (antar sektor). Peruntukkan dana ini
disesuaikan dengan regulasi yang ada, diantaranya:
a. Biaya pelaksanaan on-site upgrading,

b. Biaya konsolidasi/pembagian tanah (land sharing/consolidation) atau
skema permukiman kembali (resettlement),
c. Biaya peremajaan kawasan (renewal) melalui bantuan stimulan
pembangunan baru (rumah tapak/vertikal),
d. Biaya penyediaan infrastruktur dasar permukiman berupa
pembangunan jalan lingkungan dan drainase lingkungan,
e. Biaya penyediaan sanitasi, serta
f. Biaya penyediaan air minum
2) APBD (Provinsi dan/atau Kota)
Pembiayaan kegiatan KT/KTV bersumber dari APBD pada dasarnya berasal

dari pemerintah daerah tingkat kota/kabupaten yang dimuat dalam rencana
proyek pemerintah daerah setempat. Sementara dana pemerintah daerah
provinsi merupakan dana tambahan yang diberikan berdasarkan usulan
pemerintah kota/kabupaten. Peruntukan dana APBD dalam KT/KTV adalah
untuk seluruh kebutuhan proyek, diantaranya meliputi;
a. Biaya perencanaan
b. Biaya kompensasi dan ganti untung
c. Biaya relokasi sementara dan tunjangan kehilangan penghasilan
d. Biaya pembangunan fisik bangunan dan PSU
e. Biaya peningkatan jalan (pengerasan atau pengaspalan)
f. Biaya pembangunan jaringan jalan
g. Biaya pemeliharaan dan peremajaan bangunan/gedung hasil
pembangunan KT/KTV
h. Biaya lain-lain terkait KT/KTV
! 15!
E. Pembiayaan Kolaborasi
Pembiayaan kolaborasi merupakan pembiayaan KT/KTV alternatif yang

menggunakan paradigma baru dalam pembiayaan pembangunan infrastruktur di
Indonesia. Pola kolaborasinya dengan skema kerjasama antara pemerintah dengan
badan usaha (KPBU) dalam penyediaan infrastruktur untuk kepentingan umum.
Meskipun belum terdapat dasar hukum yang berdiri sendiri, pelaksanaan kolaborasi
tersebut saat ini telah berkembang menjadi kerjasama pemerintah, badan usaha,
dan masyarakat (KPBUM). Kolaborasi demikian dikenal dengan Public Private
People Partnership (PPP).
E1. KPBU
Pembiayaan skema KPBU merupakan sumber pembiayaan dalam penyediaan

layanan kepada masyarakat yang berasal dari investasi swasta dalam proyek-proyek
infrastruktur, baik sebagian atau seluruhnya sebagaimana spesifikasi yang
ditetapkan pemerintah sebelumnya. Dalam kerjasama dimaksud terdapat alokasi
risiko yang jelas yaitu risiko ditanggung oleh pihak yang dianggap paling mampu
menaggung. Pada akhir masa perjanjian aset akan dimiliki oleh pemerintah. Jadi,
skema KPBU bukan pengalihan kewajiban pemerintah kepada swasta.
Peruntukan pembiayaan KT/KTV dalam skema KPBU didasarkan pada perjanjian

kerjasama yang ditawarkan pemerintah, mencakup seluruh tahapan;
a. Perancangan infrastruktur
b. Pembangunan infrastruktur
c. Perawatan infrastruktur
d. Peropersian infrastruktur
Sementara pembiayaan pengadaan lahan (tanah) untuk KT/KTV menjadi tanggung

jawab pemerintah dengan pendanaan yang bersumber dari APBN/APBD. Jika PJPK
dalam KPBU adalah BUMN/BUMD, maka pengadaan lahan (tanah) dapat
bersumber dari anggaran BUMN/BUMD atau dari kerjasama Badan Usaha dengan
BUMN/BUMD yang bersangkutan.
E2. KPBUM
Pembiayaan skema KPBUM merupakan sumber pembiayaan KT/KTV alternatif

dalam bentuk kerjasama pengadaan lahan yang dilakukan oleh pemerintah, swasta,
! 16!
masyarakat (kontributor lahan dan permodalan). Dalam skema ini, memungkinkan
masyarakat memiliki bangunan, juga menjadi shareholder dari pembangunan
KT/KTV pada kawasan tersebut. Selain itu, pembiayaan dimungkinkan diperoleh dari
pinjaman bank, kompensasi hunian berimbang dari pengembang, dan atau bantuan
dari pemerintah pusat.
Skema pembiayaan KT/KTV dengan KPBUM secara rinci dimungkinkan diperoleh

dari beberapa sumber berikut.
a. Alokasi dana pusat yang ditujukan untuk menyediakan perumahan rakyat

b. Pinjaman bank melalui penjaminan sebagian aset
c. Pembeli, penyewa, dan konsumen
d. Pemasukan dari pemanfaatan aset oleh pihak lain
e. Keuntungan pengembangan lahan pada kawasan komersial, industri, dan
perumahan
f. Hasil investasi pada sektor lain
F. Karakteristik pembiayaan
Sebagaimana yang dijelaskan sebelumnya, pada dasarnya pembiayaan KT/KTV

dapat bersumber dari pemerintah dan non pmerintah. Apabila dikaitkan dengan
kebutuhan program pengembangan permukiman perkotaan, maka setiap program
dan kegiatan berpotensi didanai dari berbagai sumber sesuai dengan karakteristik
setiap sumber pembiayaan.
KERJASAMA PEMERINTAH DAN NON PEMERINTAH

Sumber Pembiayaan Karakteristik dan Prasyarat Kegiatan yang sesuai
Corporate Social • Berdasarkan proposal yang • Program dan kegiatan
Responsibility (CSR) telah disepakati kedua belah membutuhkan penanganan
pihak dalam waktu singkat
• Mempertimbangkan: (tahunan) – tidak
a. Rencana CSR membutuhkan
b. RPI2JM keberlanjutan
c. Kesiapan lahan dan
penerima manfaat
d. Kesiapan DED
e. Kesiapan perijinan
f. Ketersediaan dana
Availability Payment • Terdapat badan usaha • Memiliki tingkat IRR sesuai

(AP) pelaksana yang menerima dengan proses bisnis setiap
dana dari pemerintah secara infrastruktur, latak secra
berkala ekonomi, menarik dan
• Modal pengembalian menguntungkan bagi
investasi kepada badan swasta
usaha tidak berasal dari tarif • Program dan kegiatan
! 17!
penggina membutuhkan teknologi
• Dana AP bersumber dari yang mahal
APBD, bila tidak mencukupi
maka dibantu melalui VGF
Viability Gap Funding • Pemerintah memberikan • Memiliki tingkat IRR sesuai
(VGF) dukungan kelayakan atas dengan proses bisnis setiap
sebagian biaya konstruksi, infrastruktur, latak secra
berasal dari dana APBN ekonomi, menarik dan
• Adanya lembaga penjamin menguntungkan bagi
• Swasta menerima manfaat swasta
langsung dari user fee • Program dan kegiatan yang
dapat menarik tarif dari
user
Secara khusus, terdapat perbedaan perlakuannya pembiayaan dengan badan usaha

yang harus diperhatikan yaitu dari kelayakan aspek nilai finansial dan nilai ekonomis.
• Nilai finansial merupakan batas minimal nilai ekonomi yang menguntungkan

bagi dunia usaha yang ditunjukkan dengan jaminan nilai IRR yang diberikan
oleh pemerintah terhadap investasi yang diberikan oleh dunia usaha
• Nilai ekonomis merupakan nilai manfaat yang diberikan kepada masyarakat
akibat dari investasi yang dilakukan. Nilai ekonomis ditunjukkan dengan
keberadaan konsumen yang mengakses investasi tersebut
Selain hal tersebut, terdapat rule of thumb yang harus diperhatikan dalam
membangun kerjasama pemerintah dan badan usaha. Rule of thumbs tersebut
berupa syarat-syarat minimal yang harus dipenuhi, seperti jaminan terhadap nilai
IRR minimal, dukungan kebijakan, dan sejenisnya.
JENIS
MODEL PRASYARAT
INFRASTRUKTUR
KERJASAMA MINIMAL
DAN KOMPONEN MODEL BISNIS
YANG DAPAT PENYELENGGARAAN
YANG DAPAT
DILAKUKAN KERJASAMA
DIKERJASAMAKAN
INFRASTRUKTUR • Management • Tidak ada tarif yang • Jaminan kontinuitas
JALAN – Non TOL Contrcts dapat ditarik penerimaan biaya
• Adanya biaya tetap dan tetap dan insentif
insentif kinerja dari kinerja dari
upaya pengelolaan pemerintah
INFRASTRUKTUR • BOT/BOOT- • Rata-rata IRR=10-15% • Jaminan

AIR MINUM BTO • Hasil Rata-rata Tunai keberlangsungan
• Consenssion (1-5 Tahun)=6-10% konsumen mematuhi
• Service • Target Net IRR=9-14% skema/ketentuan
Contracts • Subsidi silang antar yang ada
kelompok konsumen • Jaminan kestabilan
• Pengembalian tarif yang dapat di-
investasi diperoleh dari cover oleh konsumen
tarif yang ditarik dari
konsumen
! 18!
INFRASTRUKTUR • BOT/BOOT- • Rata-rata IRR=10-15% • Jaminan
SISTEM BTO • Hasil Rata-rata Tunai keberlangsungan
PENGELOLAAN AIR • Management (1-5 Tahun)=6-10% konsumen
LIMBAH TERPUSAT Contracts • Target Net IRR=9-14%
DAN SETEMPAT • Terdapat pendapatan
lainnya dari residu
pengelolaan air limbah
• Pengembalian
investasi diperoleh dari
konsumen
INFRASTRUKTUR • BOT/BOOT- • Rata-rata IRR=10-15% • Jaminan konsistensi

SISTEM BTO • Hasil Rata-rata Tunai jumlah timbulan
PENGELOLAAN • Lease (1-5 Tahun)=6-10% sampah yang masuk
PERSAMPAHAN Contracts • Target Net IRR=9-14% • Keberadaan sharing
• Terdapat pendapatan investasi dari
lainnya dari pemerintah
pengelolaan sampah
yang masuk
• Pengembalian
investasi diperoleh dari
konsumen
INFRASTUKTUR • Service • Net IRR=14-18% • Jaminan kemampuan

PERUMAHAN Cantracts • Ketersediaan lahan konsumen untuk
RAKYAT • Management • Pengembalian membayar
Contracts investasi diperoleh dari • Kemudahan
biaya sewa atau perizinan
pembelian per unit • Ketersediaan tanah
rumah
Sumber: Masukan Teknis Kerjasama Pemerintah dan Dunia Usaha dalam rangka penyelenggaraan
Kawasan Permukiman, Direktorat Pengembangan kawasan Permukiman, 2015 dalam Modul Teknis
perencanaan KOTAKU
G. Contoh Pembiayaan – Kabupaten Semarang
Penanganan kawasan kumuh perkotaan di Desa Penawangan, Kabupaten

Semarang. Luas kawasan kumuh 7,47 Ha terletak di 1 RW dalam 5 RT dengan pola
penanganan peremajaan kawasan. Peremajaan dilakukan dengan perombakan dan
penataan mendasar secara menyeluruh meliputi rumah dan prasarana, sarana, dan
utilitas umum perumahan dan permukiman dengan menyiapkan tempat tinggal
sementara bagi masyarakat terdampak.
! 19!
PENATAAN&KAWASAN& PENANGANAN&FISIK&INFRASTRUKTUR PENANGANAN&NON&FISIK
0&Pembangunan&Baru 0&Konsolidasi&Tanah
POLA&PENANGANAN 0&Bangunan&Akan&Di&Tata&Dengan&Konsep&Arsitektur& 0&Pembinaan&Pemeliharaan&Dan&Perbaikan&Bangunan&
Lokal&0&Sesuai&Kearifan&Lokal Dan&Lingkungan&

0&Perbaikan&Jalan&Eksisitng 0&Pembinaan&Terkait&Pembangunan&Dan&Penataan&Jalan
0&Pembangunan&Jalan&Baru

0&Pengeboran&Sumur&Dalam 0&Pembinaan&Penyediaan&Air&Minum&Berbasis&
Masyarakat&
PEREMAJAAN 0&Pembinaan&Standar&Air&Minum&Yang&Sehat&

0&Perbaikan&Drainase&EksisJng 0&Pembinaan&Pemeliharaan&Drainase
0&Pembangunan&Drainase

0&Pembangunan&IPAL&Komunal 0&Pembinaan&Sistem&Sanitasi&Individu,&Komunal&Maupun&
0&Pemasangan&Jaringan&Sanitasi&(&Sambungan&Rumah&) Terpusat&
0&Pembinaan&Pola&Sanitasi&Sehat&
0&Pembinaan&Pengelolaan&Sanitasi&Berbasis&Masyarakat&
0&Pembangunan&TPS&3R 0&Pembinaan&Program&3r&
0&Pengadaan&Sarana&Pengangkut&Sampah&[Motor& 0&Peningkatan&Pola&Hidup&Bersih&
Sampah] 0&Pembinaan&Pengelolaan&Persampahan&Berbasis&
Masyarakat
0&Penyediaan&Alat&Pemadam&Kebakaran&[Pawang&Geni] 0&PelaJhan/&Pembinaan&Tentang&Pencegahan&Dan&
Penanggulangan&Bencana&Kebakaran&Pada&Masyarakat

Gambar. Rencana Penataan Kawasan dengan Pola PEREMAJAAN
Dalam proses peremajaan bagi WTP memperoleh ganti untung sesuai dengan
kondisi masing-masing. Pemda (APBD) memberikan kompensasi berupa uang untuk
menghuni sementara selama proses konsrtuksi berlangsung. Sementara warga yang
memiliki hak atas tanah (leter C) mendapatkan kepastian hak atas tanah dengan
sertifikat hak milik (SHM).
RENCANA&GANTI&UNTUNG&
• Warga& yang& • Mendapatkan&
memiliki& hak& kepas@an& hak&
atas& tanah& atas&tanah&
!  Lokasi&huntara&berada&di&lingkup& [leter&C]& • 250&x&Rp.&
• Mendapatkan& 4.000.000&=&
&&&&&desa&Penawangan&
Ser@fikat&Hak&
!  Menempa@&rumah&kosong,&@nggal& • Mendapatkan& Milik&[SHM]& Total&Anggaran&Rp.
&&&&&bersama&keluarga&terdekat&dan& • satu&unit&rumah& h a k& s e s u a i& 1.000.000.000,I&
&&&&&@nggal&bersama&tetangga&terdekat&& yang&dihuni& p e m e c a h a n&
lebih&dari&1&KK& KK& nya& [back&
log]&
DISEPAKATI*
Pemda*memberikan*WTP**kompensasi** !  Selama*proses*
berupa*uang*untuk*menghuni* konstruksi*berlangsung*
sementara*yang*dekat*dengan*lokasi,* !  Kompensasi&&uang&huni&
Selama*proses*konstruksi*berlangsung** sementara&yaitu*Rp.*
2.000.000*Per*KK*
selama*proses*konstrusi*
Adanya*perjanjian*pemda*dengan*
WTP*setelah*pelaksanaan*konstruksi** Kompensasi*uang*huni**
250&KK&x&Rp&2.000.000&=&
selesai*WTP*kembali*ke*hunian**baru*
yang*sudah*tertata* Rp.&500.000.000,I&
Gambar. Pola Ganti Untung WTP
Pembiayaan penanganan kawasan dilakukan dengan kolaborasi dari berbagai

sumber dana dari baik dari pemerintah (DAK Integrasi), APBD, APBDes, maupun
masyarakat.
! 20!
KETERPADUAN*PROGRAM*
Kebutuhan*Dana*
Rencana*Penanganan* Sumber*
No* Output** Satuan* Harga*Satuan* (Rp)*
Pendanaan*
Bidang* Menu*Kegiatan* DAK* APBD*II* APBDes* Masyarakat*
PSU* Peremajaan*jalan*dan*drainase*
1* 1* paket* DAK*TA.*2022* 25.826.500.000* 25.826.500.000** * * *
lingkungan*
2* PERUMAHAN* Pembangunan*Baru*(Peremajaan)* 250* Unit* DAK*TA.*2022* 50.000.000** 12.500.000.000** * * *
Pembangunan*instalasi*pengolahan*air*
3* AIR*MINUM* [IPA]/groundcaptering/sumur*dalam* 250* SR* DAK*TA.*2022* 15.000.000** 3.750.000.000** * * *
terlindungi*
Pembangunan*baru*IPAL*skala*
4* AIR*LIMBAH* permukiman*kombinasi*MCK*minimal** 4* Unit* DAK*TA.*2022* 400.000.000** 1.600.000.000** * * *
50*KK*
5* PERSAMPAHAN* Pembangunan*TPS3R* 1* Unit* DAK*TA.*2022* 600.000.000** 600.000.000** * * *
Ruang*Terbuka*Publik*[depan*balai*
6* ** 1* Paket* APBDes* 20.000.000** * * 20.000.000** *
desa]*
7* ** Gerbang*Desa*Kawasan*Penawangan******** 1* Paket* APBDes* 50.000.000** * * 50.000.000** *
8* ** PJU/solar*cell* 25* unit* APBDes* 1.000.000** * * 25.000.000** *
9* ** Ruang*Terbuka*Publik*[perZgaan*jalan]* 1* Paket* APBDes* 300.000.000** * * 300.000.000** *
10* ** Puskesmas*pembantu* 1* Paket* DINKES* 350.000.000** * 350.000.000** * *
11* ** Motor*sampah* 1* unit* DLH* 40.000.000** * 40.000.000** * *
12* ** RTLH* 20* unit* BAPERMASDES* 15.000.000** * 300.000.000** * *
13* ** Konsolidasi*tanah*[patok*dan*materei]* 250* paket* MASYARAKAT* 150.000** * * * 37.500.000**
Hibah*tanah*untuk*Ruang*Terbuka*
14* ** 208* m2* MASYARAKAT* 1.000.000** * * * 208.000.000**
Publik*[perZgaan*jalan]*
Hunian*sementara,*selama*masa*
15* ** 200* unit* DPU* 2.500.000** * 500.000.000** * *
konstruksi!
16* ** Bak*sampah* 1* paket* APBDes* 10.000.000** * * 10.000.000** *
17* ** Kantor*BUMDES*dan*Show*Room* 1* paket* APBDes* 100.000.000** * * 100.000.000** *
18* ** serZfikat*tanah* 250* unit* ATR*BPN* 4.000.000** * 1.000.000.000** * *
TOTAL* * 44.276.500.000** 2.190.000.000** 505.000.000** 245.500.000**
Gambar. Sumber-sumber Pembiayaan Penangan Kawasan Kumuh
Selain itu, program penanganan kumuh dikolaborasikan dengan penumbuhan

ekonomi masyarakat dengan sumber pembiayaan dari swasta yaitu Yayasan Baitul
Maal Bank Rakyat Indonesia (YBM BRI).
Gambar. Kolaborasi Program Pembiayaan Swasta dalam Penumbuhan Ekonomi
! 21!
H. Latihan
Tugas Kelompok
• Saudara diminta untuk membahas dalam kelompok tentang isu utama

berupa “perolehan pembiayaan pembangunan dalam penanganan kawasan
kumuh perkotaan melalui KT/KTV” menurut anda apakah memungkinkan
diperolehnya pembiayaan tersebut, dan bagaimana cara memperolehnya
untuk mendukung keterbatasan dana atau anggaran yang dimiliki oleh
pemerintah daerah.
• Diskusikan mengenai seberapa pentingnya menyertakan keterlibatan pihak
swasta dan masyarakat dalam upaya pembiayaan pembangunan dalam
melaksanakan penanganan kawasan permukiman kumuh perkotaan melalui
KT/KTV.
• Upaya apa yang harus dilakukan untuk menjawab semua tantangan dari
proses perolehan pembiayaan pembangunan dalam pelaksanaan
penanganan kawasan permukiman kumuh perkotaan melalui KT/KTV
• Setiap kelompok diminta membuat tayangan dalam Power Point paling
banyak 10 tayangan, dengan hasil pemikiran orisinal (tidak hanya mengutip
dari tayangan yang disediakan dalam modul/bahan bacaan)
! !
! 22!
!
IV."Pola!Pembiayaan!Pemerintah!
Dengan mengikuti mata pelatihan ini, peserta pelatihan diharapkan dapat memahami
pola pembiayaan yang bersumber dari DAK Terintegrasi, mampu memahami
mekanisme pengusulan DAK Terintegrasi, mampu mengidentifikasi rincian menunya,
memahami proses dan jadwal pengusulannya, serta memahami aspek-aspek
penilaian usulan pembiayaan melalui DAK Terintegrasi untuk konsolidasi tanah
dalam rangka penanganan permukiman kumuh perkotaan.
B. Pola Pembiayaan DAK Terintegrasi
Pembiayaan pembangunan yang bersumber dari APBN salah satunya difasilitasi

melalui mekanisme transfer ke daerah adalah DAK (Dana Alokasi Khusus).
Sebagaimana dijelaskan pada Pasal 39 Undang-Undang Nomor 33 Tahun 2004
bahwa DAK dialokasikan kepada daerah tertentu untuk mendanai kegiatan khusus
yang merupakan urusan daerah. DAK reguler juga perlu diidentifikasi mengenai
kriteria lokasi prioritasnya.
Melalui skenario percepatan penyelesaian isu-isu tentang perumahan dan

permukiman dalam prioritas nasional ke lima (5), pemerintah mensosialisasikan arah
kebijakan DAK penanganan kumuh terintegrasi. Luaran (output) yang menjadi
sasaran adalah
• Terbangunnya perumahan dan permukiman layak, aman, dan terjangkau

melalui: 1) penanganan permukiman kumuh terintegrasi, dan 2) penyediaan
hunian baru layak
• Terbangunnya perumahan untuk keperluan khusus di Papua dan Papua
Barat, yaitu pembagnunan rumah khusus.
Integrasi berbagai aspek penting dalam penanganan kumuh yang tidak dapat berdiri
sendiri-sendiri meliputi
• Infrastruktur dasar, meliputi: jalan lingkungan, drainase, air minum, sanitasi,

persampahan, dan perlindungan kebakaran
! 23!
• Penyediaan perumahan, meliputi meningkatkan akses MBR terhadap rumah
layak huni
• Lahan, menjamin keamanan bermukim
• Pembiayaan perumahan, meningkatkan akses MBR terhadap pembiayaan
perumahan agar dapat mengakses rumah layak huni
• Rencana tata ruang, meliputi: penegakan tata ruang dan penyediaan ruang
bagi perumahan MBR dalam rencana tata ruang
• Sosial ekonomi, menghubungkan penataan permukiman kumuh dengan
peningkatan kapasitas ekonomi dan kehidupan sosial penghuninya
DAK Terintegrasi merupakan DAK Konvensional yang disempurnakan. Pola

pendanaannya fokus untuk menuntaskan masalah kumuh dan penanganan terfokus
di lokasi yang sama sehingga pengurangan kawasan kumuh dapat terlihat.
Gambaran integrasinya disajikan berikut
Sumber: Paparan sosialisasi DAK Integrasi 2022_Bappenas_4 Juni 2021
Oleh karenanya, pemerintah daerah pelaksana KT/KTV dalam rangka penanganan

kawasan kumuh terintegrasi dimungkinkan untuk menyusun pengajuan dana yang
bersumber dari APBN melalui mekanisme DAK Terintegrasi (Perpres RI Nomor 123
Tahun 2020 tentang Petunjuk Teknis Dana Alokasi Khusus Fisik). Pembiayaan
dalam menu DAK bidang Perumahan dan permukiman sesuai dengan regulasi yang
ada, mulai dari pelaksanaan on-site upgrading, konsolidasi/pembagian tanah (land
sharing/consolidation) atau skema permukiman kembali (resettlement), peremajaan
kawasan in-situ (renewal) melalui bantuan stimulan pembangunan baru (rumah
tapak/vertikal), serta penyediaan infrastruktur dasar permukiman berupa
pembangunan jalan lingkungan dan drainase lingkungan.
Prinsip-prinsip dasar pembiayaan DAK Terintegrasi yang harus dipenuhi,

diantaranya;
! 24!
• Membangun tanpa menggusur, yaitu membangun berbasis komunitas
(demand responsive approach)
• Mengarah pada suatu perubahan yang komprehensif dan signifikan, bukan
hanya berupa pencapaian pengurangan kumuh secara numerik satu sektor
tetapi juga dapat dilihat secara spasial dan berbagai indikator numerik
• Memastikan pemenuhan akses, terhadap infrastruktur dasar layak secara
terpadu
• Multiple objective bagi publik, selain pelayanan dasar juga terhubung dengan
tujuan lain seperti pariwisata, nelayan dan perikanan, penanganan banjir,
serta terkait panataan kota
• Kesuksesan ada di tangan pemerintah daerah, dilaksanakan sebagai bentuk
dukungan terhadap visi, rencana, dan peta jalan pemerintah daerah dalam
mengentaskan permukiman kumuh, menjadi salah satu sumber pendanaan
saja
• Dilaksanakan secara multiyear dan berbasis kinerja, dilaksanakan secara
bertahap hingga tuntas dalam beberapa tahun.
Proses pengajuan DAK Terintegrasi
1. Memahami menu dan rincian menu DAK Terintegrasi. Menu DAK meliputi
bidang perumahan dan permukiman, air minum, dan sanitasi.
a. Identifikasi rincian menu yang dibutuhkan dalam setiap menu DAK
b. Rencanakan target yang ingin dicapai dalam pengentasan kawasan
permukiman kumuh dan harga satuannya (@50 juta/unit untuk jenis
resettlement atau renewal in-situ, dan sesuai DED dan RAB untuk
jalan lingkungan dan drainase lingkungan)
2. Memahami mekanisme dan jadwal penilaian usulan DAK Terintegrasi di
Aplikasi KRISNA
a. Sosialisasi DAK Terintegrasi tahun N+1 pada M4 bulan April tahun N
b. Pengusulan melalui aplikasi KRISNA pada periode Mei-Juni tahun N
Detail pengusulan meliputi; menu kegiatan, mengacu pada lokpri dan
e-RTLH (kriteria teknis dan dokumen dukung), dan jumlah unit yang
dibutuhkan
c. Penilaian awal usulan pada bulan Juni tahun N (aspek-aspek:
kesesuaian dengan lokpri, kewajaran harga satuan, kewajaran output-
minimal 15 maksimal 250 unit, kesesuaian cara pengadaan-
swakelola, kesesuaian pagu dengan alokasi, dan kesesuaian biaya
penunjang - 5%)
! 25!
d. Sinkronisasi dan harmonisasi usulan pada bulan Juli-Agustus tahun N
e. Penetapan DAK Terintegrasi pada bulan September-Oktober tahun N
3. Memahami mekanisme dan penilaian readines criterias
a. Evaluasi (progres pencairan dan ketepatanwaktuan pelaksanaan)
DAK Terintegrasi tahun N-1, jika ada
b. Data BNBA (telah diverifikasi pada delineasi permukiman kumuh).
Khusus konsolidasi tanah minimal 60% persetujuan masyarakat di
lokasi sasaran
c. Kesiapan lahan (clean and clear), atas nama tiap-tiap calon penerima
bantuan dengan sertifikat tanah/HGB
d. Konsep (dokumen) perencanaan dan pelaksanaan (paparan
konseptual), beserta DED (denah, tampak, potongan dan RAB untuk
sampling/prototype unit)
e. Kontribusi pemda dan CSR (jika ada beserta dokumen buktinya),
dalam penanganan kegiatan menggunakan dana APBD (dalam DPA-
APBD) sebagai dana pendampinagan, dana untuk hunian sementara
(konsolidasi tanah), atau PSU di luar cakupan DAK
C. Contoh Nyata Pembiayaan DAK Terintegrasi
Berikut ini beberapa contoh pembiayaan pembangunan melalui DAK Teringrasi di

Kota Surakarta Tahun 2021 dalam penanganan kumuh perkotaan.
DAK INTEGRASI TA. 2021 KOTA SURAKARTA

A. Baseline Numerik Penanganan Kumuh
PERHITUNGAN)TINGKAT)KEKUMUHAN)AKHIR/PERHITUNGAN)OUTCOME)PENINGKATAN)KUALITAS)PERMUKIMAN)KUMUH
Provinsi :)JAWA)TENGAH Luas)SK )))))))))))))7 Ha 2
Kab/Kota :)KOTA)SURAKARTA Luas)Verifikasi )))))))))4.160 Ha
Kecamatan :)PASARKLIWON Jumlah)Bangunan ))))))))))))445 Unit
Kawasan :)HP716)KEL.)MOJO)(TAHAP)1)(3)RT)) Jumlah)Penduduk ))))))))))1,589) Jiwa
Jumlah)KK ))))))))))))437 KK
OUTPUT)7)OUTCOME
KONDISI)AWAL)(BASELINE) OUTPUT
KONDISI)AKHIR
ASPEK KRITERIA
VOLUME SATUAN PROSEN)(%) NILAI INFRASTRUKTUR VOLUME SATUAN NUMERIK SATUAN PROSEN NILAI
Penataan,Rumah,Deret/Rumah,Sus un,
a.,Ketidakteraturan,Bangunan ,,,,,,,,,,,,,,,252.00, ,Unit, 56.63% 3 MOJO,RT005DRW003,Penataan,Rumah, 253 Uni t ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Uni t 0.00% 0
Deret/Rumah,Sus un,MOJO,RT006DRW003,,
1.)KONDISI)BANGUNAN)
GEDUNG
b.,Kepadatan,Bangunan ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D ,Ha, 0.00% 0 0 Ha ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Ha 0.00% 0
Penataan,Rumah,Deret/Rumah,Sus un,
c.,Ketidaksesuaian,dengan,Persy,Teknis,Bangunan ,,,,,,,,,,,,,,294.00 ,Unit, 66.07% 3 MOJO,RT005DRW003,Penataan,Rumah, 253 Uni t ,,,,,,,,,,,,,,,41.00 Uni t 9.21% 0
Deret/Rumah,Sus un,MOJO,RT006DRW003,,
Rata7rata)Kondisi)Bangunan)Gedung 40.90% 0.00%
2.)Kondisi)Jalan)
a.,Cakupan,Pelayanan,Jalan,Lingkungan ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D ,Meter, 0.00% 0 0.00 Meter ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Meter 0.00% 0
Lingkungan Jal an,Pavi ng,Bl ock,MOJO,RT005D

b.,Kualitas,Permukaan,Jalan,lingkungan ,,,,,,,,,,,1,650.52, ,Meter, 84.62% 5 RW003,Jal an,Pavi ng,Bl ock,MOJO,RT006D 1,778.00 Meter ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Meter 0.00% 0
RW003,,Jal an,Pavi ng,Bl ock,MOJO,RT007D
Rata7rata)Kondisi)Jalan)Lingkungan 42.31% 0.00%
Hi dran,Umum,(,HU,)/Kran,Umum,(KU),
3.)Kondisi)Penyediaan)Air)
a.,Ketersediaan,Akses,Aman,Air,Minum ,,,,,,,,,,,,,,,281.00, ,KK, 64.30% 3 MOJO,RT005DRW003,Hi dran,Umum,(,HU, 253 KK ,,,,,,,,,,,,,,,28.00 KK 6.41% 0
)/Kran,Umum,(KU),MOJO,RT006DRW003,,
Hi dran,Umum,(,HU,)/Kran,Umum,(KU),
Minum
b.,Tidak,terpenuhinya,Kebutuhan,Air,Minum ,,,,,,,,,,,,,,,255.00, ,KK, 58.35% 3 MOJO,RT005DRW003,Hi dran,Umum,(,HU, 253 KK ,,,,,,,,,,,,,,,,,,2.00 KK 0.46% 0
)/Kran,Umum,(KU),MOJO,RT006DRW003,,
Rata7rata)Kondisi)Penyediaan)Air)Minum 61.33% 0.00%
Drai nas e,Li ngkungan,MOJO,RT005D
a.,Ketidakmampuan,Mengalirkan,Limpasan,Air ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2.16, ,Ha, 52.02% 3 RW003,Drai nas e,Li ngkungan,MOJO,RT006D 2.16 Ha ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Ha 0.00% 0
RW003,,Drai nas e,Li ngkungan,MOJO,RT007D
4.)Kondisi)Drainase)
Lingkungan
b.,Ketidaktersediaan,Drainase ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D,,, ,Meter, 0.00% 0 0.00 Meter ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Meter 0.00% 0
Drai nas e,Li ngkungan,MOJO,RT005D
c.,Kualitas,Konstruksi,Drainase ,,,,,,,,,,,1,825.50, ,Meter, 83.91% 5 RW003,Drai nas e,Li ngkungan,MOJO,RT006D 2,221.00 Meter ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Meter 0.00% 0
RW003,,Drai nas e,Li ngkungan,MOJO,RT007D
Rata7rata)Kondisi)Drainase)Lingkungan 45.31% 0.00%
Ins tal as i ,Pengol ahan,Ai r,Li mbah,(IPAL),
a.,Sistem,Pengelolaan,Air,Limbah,Tidak,Sesuai,Standar,Teknis ,,,,,,,,,,,,,,,282.00, ,KK, 64.53% 3 Setempat/Terpus at,MOJO,RT005D 253 KK ,,,,,,,,,,,,,,,29.00 KK 6.64% 0
5.)Kondisi)Pengelolaan)Air) RW003,Ins
Ins tal as iahan,Ai
tal as i ,Pengol ,Pengolr,Li
ahan,Ai r,Li mbah,
mbah,(IPAL),
Limbah b.,Prasarana,dan,Sarana,Pengelolaan,Air,Limbah,Tidak,Sesuai,dengan, Setempat/Terpus at,MOJO,RT005D
Persyaratan,Teknis
,,,,,,,,,,,,,,,282.00, ,KK, 64.53% 3 RW003,Ins tal as i ,Pengol ahan,Ai r,Li mbah,
253 KK ,,,,,,,,,,,,,,,29.00 KK 6.64% 0
(IPAL),Setempat/Terpus at,MOJO,RT006D
Rata7rata)Kondisi)Penyediaan)Air)Limbah 64.53% 0.00%
Mobi l ,Sampah,MOJO,RT005DRW003,Mobi l ,
6.)Kondisi)Pengelolaan)
a.,Prasarana,dan,Sarana,Persampahan,Tidak,Sesuai,dengan,persyaratan,Teknis ,,,,,,,,,,,,,,,437.00, KK 100.00% 5 Sampah,MOJO,RT006DRW003,,Mobi l , 437 KK ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D KK 0.00% 0
Sampah,MOJO,RT007DRW003,,,,,
Persampahan Mobi l ,Sampah,MOJO,RT005DRW003,Mobi l ,
b.,Sistem,Pengelolaan,Persampahan,yang,tidak,sesuai,Standar,Teknis ,,,,,,,,,,,,,,,302.00, KK 69.11% 3 Sampah,MOJO,RT006DRW003,,Mobi l , 437 KK ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D KK 0.00% 0
Sampah,MOJO,RT007DRW003,,,,,
Rata7rata)Kondisi)Pengelolaan)Persampahan 84.55% 0.00%
Jal an,Pavi ng,Bl ock,MOJO,RT005D
7.)Kondisi)Proteksi)
a.,Ketidaktersediaan,Prasarana,Proteksi,Kebakaran ,,,,,,,,,,,,,,,436.00, Unit 97.98% 5 RW003,Jal an,Pavi ng,Bl ock,MOJO,RT006D 436 Uni t ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Uni t 0.00% 0
RW003,,Jal
Al an,Pavi,Ri
at,Pemadam,Api ng,Bl ock,MOJO,RT007D
ngan,(APAR),MOJO,
Kebakaran
b.,Ketidaktersediaan,Sarana,Proteksi,Kebakaran ,,,,,,,,,,,,,,,436.00, Unit 97.98% 5 RT005DRW003,Al at,Pemadam,Api ,Ri ngan, 436 Uni t ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,D Uni t 0.00% 0
(APAR),MOJO,RT006DRW003,,Al at,
Rata7rata)Kondisi)Proteksi)Kebakaran 97.98% 0.00%
BATAS)AMBANG)NILAI)TINGKAT)KEKUMUHAN
TOTAL)NILAI 49 TOTAL)NILAI 0
60)780):)KUMUH)BERAT
38)7)59):)KUMUH)SEDANG KUMUH) TIDAK)
TINGKAT)KEKUMUHAN TINGKAT)KEKUMUHAN
16)7)37)KUMUH)RINGAN SEDANG KUMUH
)<)16,)DINYATAKAN)TIDAK)KUMUH RATA2)KEKUMUHAN)SEKTORAL 62.42% RATA2)KEKUMUHAN)SEKTORAL 0.00%
KONTRIBUSI)PENANGANAN 0.00% KONTRIBUSI)PENANGANAN 100.00%
Gambar. Hasil Identifikasi Skala Kekumuhan di Kec. Mojo, Kota Surakarta
! 26!
Hasil identifikasi berdasarkan baseline numerik penanganan kumuh menghasilkan
angka yang menggambarkan bahwa kawasan di Kecamatan Mojo, Kota Surakarta
masuk dalam katagori kumuh sedang. Berdasarkan kondisi tersebut, Kota Surakarta
menyusun rencana secara terintegrasi untuk megatasi kekumuhan dengan
mengajukan pembiayaan pembangunan melalui DAK Terintegrasi pada tahun 2020
untuk pelaksanaan tahun 2021. Berikut matrik kolaborasi pembiayaan yang
bersumber dari APBD Kota Surakarta dan DAK Terintegrasi.

B. Matriks Kolaborasi
SUMBER$PENDANAAN
TAHUN$
NO INDIKASI$KEGIATAN LOKASI VOLUME SATUAN HARGA$SATUAN TOTAL$BIAYA DAK$INTEGRASI$
PELAKSANAAN APBN APBD$I APBD$II SWASTA MASY TOTAL
AIR$MINUM SANITASI PERUMAHAN
1 TAHAP$PERSIAPAN
a Penyusunan(Siteplan(dan(LARAP RW(03 1 paket ((((((((50,000,000 (((((((((((50,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((50,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: ((((((((((50,000,000
b Penyusunan(UPL/UKL( RW(03 1 paket ((((((((50,000,000 (((((((((((50,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((50,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: ((((((((((50,000,000
c Penyusunan(DED RW(03 1 paket (((((170,000,000 (((((((((170,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: (((((((170,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: (((((((170,000,000
d Penyusunan(KDLH RW(03 1 paket (((((500,000,000 (((((((((500,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: (((((((500,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: (((((((500,000,000
TOTAL $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$770,000,000 $$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$. $$$$$$$770,000,000
2 TAHAP$PRA$KONSTRUKSI
a Biaya(bongkar(+(pematangan(lahan( RW(03 1 ls (((((500,000,000 (((((((((500,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: (((((((500,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: (((((((500,000,000
b Biaya(sewa(untuk(hunian(sementara RW(03 253 unit (((((((((((5,000,000 (((((1,265,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: (((1,265,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: (((1,265,000,000
c Biaya(bongkar+angkut(luar(kota(66KK RW(03 1 ls (((((200,000,000 (((((((((200,000,000 2020 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: (((((((200,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: (((((((200,000,000
TOTAL $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$1,965,000,000 $$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$. $$$1,965,000,000
3 TAHAP$KONSTRUKSI
a Rumah(Tipe(36 RW(03 253 unit ((((((((50,000,000 ((12,650,000,000 2021 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: 12,650,000,000
( ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((: (((((((((: 12,650,000,000
(
b IPAL(Komunal( RW(03 5 unit (((((500,000,000 (((((2,500,000,000 2021 ((((((((((((((((((((((((((((((: 2,500,000,000
( (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((: (((((((((: (((2,500,000,000
c Mastermeter RW(03 5 unit (((((253,000,000 (((((1,265,000,000 2021 (
1,265,000,000 ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((: (((((((((: (((1,265,000,000
d Jalan(Paving RW(03 1644 m ((((1,783,997.57 (((((2,932,892,000 2021 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((2,932,892,000 ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((((: (((((((((: (((2,932,892,000
e Drainase RW(03 2209 m ((((1,217,937.08 (((((2,690,423,000 2021 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((2,690,423,000 ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((((: (((((((((: (((2,690,423,000
f APAR RW(03 12 unit (((((((((((1,000,000 (((((((((((12,000,000 2021 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((12,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: ((((((((((12,000,000
g Instalasi(Listrik RW(03 253 unit (((((((((((2,000,000 (((((((((506,000,000 2021 ((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((((((((((((((((((((: (((((((((((((((((((((((((((((((((: ((((((((((((: ((((((((((((: (((((((506,000,000 ((((((((((((((: (((((((((: (((((((506,000,000
TOTAL $
1,265,000,000 $
2,500,000,000 $
18,273,315,000 $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$518,000,000 $$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$. 22,556,315,000 $
JUMLAH$ $
1,265,000,000 $
2,500,000,000 $
18,273,315,000 $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$3,253,000,000 $$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$. 25,291,315,000 $
JUMLAH$TOTAL $$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$$22,038,315,000.00 $$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$$$$. $$$3,253,000,000 $$$$$$$$$$$$$$. $$$$$$$$$. 25,291,315,000 $
Gambar. Matrik Kolaborasi Pembiayaan APBD dan DAK Terintegrasi

Berdasarkan matrik tersebut dapat diketahui total nilai kebutuhan pembiayaan senilai
Rp25.291.315.000,- dapat didanai secara kolaboratif antara APBD dan DAK
Terintegrasi, dengan rincian nilai sebesar 12% (Rp3.253.000.000,-) APBD dan
sebesar 88% (Rp22.038.315.000,-) DAK Terintegrasi.
! 27!
PEMBANGUNAN
BARU RUMAH
SECARA
TERINTEGRASI
# Blok A Selatan Total Rumah 50 unit
HP 00001 KEL. MOJO,
Rumah jadi. 8 unit
KEC. PASAR KLIWON On progress. 42 unit
# Blok A utara Total Rumah. 50 unit
Rumah jadi. 40 unit
On progress. 10 unit
# Blok B Total Rumah. 50 unit
Rumah jadi. 1 unit
# Blok C dan D Total Rumah. 53 unit
Rumah jadi. 16 unit
# Blok E Total Rumah. 50 unit
Rumah jadi. 29 unit
Gambar. Pembangunan Rumah, Jalan, dan Drainase Terintegrasi
Berikut progres pembangunan yang menggambarkan adanya integrasi satu jenis

kegitan dengan kegiatan lainnya meliputi; unit-unit rumah (baru/peningkatan
kualitas), jalan lingkungan, dan drainase lingkungan.
PEMBANGUNAN JALAN
DAN DRAINASE
LINGKUNGAN
HP 00001 KEL. MOJO, KEC.
PASAR KLIWON
Gambar. Pembangunan Jalan dan Drainase Lingkungan Terintegrasi
! 28!
PEMBANGUNAN
IPAL KOMUNAL
(SPALD-T)
HP 00001 KEL. MOJO, KEC.
PASAR KLIWON
Gambar. Pembangunan IPAL Komunal Terintegrasi
Progres penyerapan dana selama pelaksanaan pembangunan dilakukan monitoring

secara periodik, baik progres keuangan maupun progres fisik setiap item
pembangunan. Tujuan utamanya untuk menemukenali isu dan permasalahan sejak
dini.
A. Progres Kegiatan
Progres
No. Jenis DAK Detail Kegiatan Vol Sat Alokasi Anggaran Progres Fisik
Keuangan
Pembangunan Baru/ 12.650.000.000'
1. DAK Perumahan 253 UNIT 76% 75%
Peningkatan Kualitas
Jalan Lingkungan 1783' M 2.932.892.000'
2. DAK PSU 92 % 85%
Drainase Lingkungan 2250' M 2.690.423.000'
3. DAK Sanitasi IPAL Komunal 5 UNIT 2.500.0000000' 100% 100%
4. DAK Air Minum SR 3 UNIT 1.265.000.000' 100% 100%
Jumlah 22.038.315.000(
Gambar. Progres Penyerapan Anggaran dan Fisik Pembangunan
! 29!
D. Isu, Permasalahan, dan Tindak Lanjut
No. Bidang Kegiatan Isu Permasalahan Tindak Lanjut
.Panel type 1 ukuran 0.12*0.12*1.5 1. KPB melakukan percepatan untuk pengerjaan

sudah tercetak sesui kebutuhan panel type 2
1. Bidang Perumahan
Untuk panel type 2 masih terdapat
kekurangan.
Terdapat tumpukan material galian Warga/ WTP melakukan kerja bakti untuk
Ipal dan Hebel rumah memindahkan material material hebel dan galian
2. Bidang PSU agar perkerjaan PSU pada segmen tersebut bisa
di kerjakan
Terdapat tumpukan material galian Koordinasi dengan KPB, Pelaksana master meter
Ipal dan TFL bidang perumahan dan sanitasi
3. Bidang Sanitasi menyusun rencana kerja
Kegiatan pemasangan Sr dan

4. Bidang Air Minum Master meter sudah selesai
Gambar. Hasil Monitoring dan Evaluasi Progres Pembangunan
E. Latihan
Diskusi Kelompok
1. Diskusikan tentang pola pembiayaan pembangunan yang terdapat pada

contoh, apakah cukup komprehensif dan memungkinkan untuk
diimplementasikan di Kota/Kabupaten lain?
2. Diskusikan peran pihak-pihak lain non pemerintah dalam tahap pemeliharaan
hasil pembangunan?
3. Identifikasikan isu-isu kritis yang berpotensi akan terjadi dan berikan
masukan dalam kaitan hal-hal tersebut untuk menjamin adanya pelestarian
lingkungan dan tidak menciptakan kawasan kumuh baru.
Setiap kelompok diminta untuk membuat bahan tayangan Power Point paling
banyak 10 slides, dengan ide orisinil (tidak hanya mengutip dari tayangan yang
disediakan dalam modul/bahan serahan)
! !
! 30!
!
V."Pola!Pembiayaan!Inkonvensional!
Dengan mengikuti mata pelatihan ini, peserta pelatihan diharapkan dapat memahami
dan menjelaskan bentuk-bentuk pembiayaan inkonvensional (CSR, KPBU, KPBUM),
ketentuan umum dan tata cara pengadaanya, seta tahapan pelaksanaanya untuk
mendukung pelaksanaan KT/KTV dalam rangka penanganan permukiman kumuh
perkotaan.
B. Pembiayaan Inkonvensional (CSR, KPBU, KPBUM)

1) Corporate Social Responsibility (CSR)
CSR merupakan program perwujudan tanggung jawab sosial suatu perusahaan.

Dalam UU Nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dijelaskan bahwa
tanggung jawab sosial ditujukan bagi badan usaha yang berbentuk Perseroan
Terbatas yang menjalankan kegiatan usahanya di bidang dan/atau berkaitan dengan
sumber daya alam.
Dalam hal perusahaan adalah milik negara (BUMN), tanggung jawab sosial
dilaksanakan melalui Program Kemitraan dan Bina Lingkungan (PKBL). PKBL dapat
membiayai pembangunan infrastruktur kawasan permukiman dengan mekanisme
pemanfaatan dana melalui Peraturan Menteri BUMN Nomor 05/MBU/2007 tentang
Program Kemitraan Badan Usaha Milik Negara dengan Usaha Kecil dan Program
Bina Lingkungan.
Berikut contoh mekanisme kerjasama pembangunan infrastruktur Bidang Cipta

Karya melalui dana CSR
! 31!
Sumber: Strategi Kerjasama CSR Bidang Cipta Karya dalam Modul Teknik Perencanaan_KOTAKU
2) KPBU (Kerjasama Pemerintah dan Swasta/Badan Usaha)
Ketentuan umum pelaksanaan Kerjasama antara Pemerintah dan Badan Usaha

(KPBU) mengacu pada
• Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 Tentang KPBU dalam penyediaan

infrastruktur
• Peraturan Menteri PPN/Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 Jo. Peraturan
Menteri PPN/Bappenas Nomor 2 tahun 2020 Tentang Panduan Umum, atau
Tata Cara KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur
• Peraturan Menteri PUPR Nomor 2 Tahun 2021 tentang Tata Cara
Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam
Penyediaan Infrastruktur
Penyediaan infrastruktur yang dimaksud bertujuan untuk kepentingan umum yang

sebagian atau seluruhnya menggunakan sumberdaya Badan Usaha dengan sebuah
pembagian risiko antara para pihak. Terdapat dua area alokasi risiko pada
pelaksanaan KPBU yaitu pada pihak Pemerintahan dan pihak Badan Usaha
Pemerintah Badan Usaha

• Penetapan Tarif • Pendanaan
• Peraturan/Regulasi • Desain
• Politik • Kenaikan Biaya Konstruksi
• Pengadaan Tanah • Kenaikan Biaya Operasional
• Risiko Konstruksi
! 32!
Kerjasama Pemerintah dan Swasta dapat dilaksanakan berdasarkan prakarsa
pemerintah (solicited) maupun swasta (unsolicited). Kerjasama unsolicited
dilaksanakan dengan ketentuan berikut
1) Belum termasuk/terdaftar dalam rencana pokok (masterplan) di sektor terkait,

2) Dapat secara teknis terintegrasi dengan rencana pokok dari sektor terkait,
3) Secara ekonomi dan finansial dinilai layak, dan
4) Tidak memerlukan dukungan Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal.
Untuk menentukan program dan kegiatan yang seperti apa yang dapat didanai, ada
beberapa hal yang harus dipertimbangkan. Secara umum yaitu kebutuhan
pembiayaan dan kelayakan dari sisi ekonomi maupun finansial.
• Semakin besar kebutuhan pembiayaan namun tidak memenuhi kelayakan

secara finansial dan ekonomi, maka investasi yang bersumber dari
pemerintah dibutuhkan. Namun,
• Jika investasi besar dan layak secara finansial atau memiliki nilai komersial,
maka kemungkinan dibutuhkan keterlibatan investasi dari Badan Usaha atau
pihak Swasta yang lebih besar.
Tata cara pengadaan KPBU diatur dalam peraturan berikut
• Peraturan Kepala LKPP Nomor 19 Tahun 2015 Tnetang Tata Cara

Pengadaan Badan Usaha KPBU (unsolicited yaitu program yang diprakarsai
oleh Badan Usaha)
• Peraturan Kepala LKPP Nomor 29 Tahun 2018 Tnetang Tata Cara
Pengadaan Badan Usaha KPBU (Solicited yaitu program yang diprakarsai
oleh Pemerintah)
Perbedaan pengadaan barang/Jasa, KPBU, dan privatisasi. Beberapa aspek penting

yang perlu menjadi perhatian dalam melaksanakan KPBU adalah aspek-aspek yang
terkait dengan pengadaannya. Secara rinci dapat dilihat pada skema berikut.
Pengadaan
KPBU Privatisasi
Barang dan Jasa
Tujuan Pengadaan Aset Pengadaan Badan Pengalihan saham
Usaha untuk pemerintah
melakukan BUMN/BUMD baik
penyediaan sebagian maupun
infrastruktur seluruhnya kepada
! 33!
pihak lain
Alokasi Risiko Ditanggung oleh Ada alokasi risiko Ditanggung oleh
pemerintah yang jelas yaitu risiko swasta
ditanggung oleh
pihak yang dianggap
paling mampu
menanggung
Biaya Konstruksi Ditanggung Tergantung bentuk Ditanggung oleh
pemerintah kerjasama yang swasta
dipilih, namun
umumnya
ditanggung oleh
swasta
Kepemilikan Aset Aset dimiliki oleh Aset dimiliki oleh Aset dimiliki oleh
Setelah Masa pemerintah pemerintah swasta
Perjanjian
Kerjasama
Sumber: Buku Saku KPBU (Bappenas, 2019)
Tahapan pelaksanaan KPBU didasarkan pada Peraturan Menteri Perencanaan

Pembangunan Negara/Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional Nomor
4 Tahun 2015 Tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur. Tahapan tersebut mencakup tahap
perencanaan, tahap penyiapan, dan tahap transaksi.
Tahap perencanaan proyek, mencakup beberapa kegiatan dengan luaran (output)

yang akan dihasilkan adalah sebuah studi pendahuluan yang selanjutnya
dilakukan kegiatan pendukung berupa, 1) pelaksanaan konsultasi publik dan 2)
1
pengusulan daftar rencana KPBU (PPP Book) . Kegiatan-kegiatan dalam
perencanaan meliputi:
a. penyusunan rencana anggaran dana KPBU,
b. Identifikasi dan penetapan KPBU,
c. Penganggaran dan tahap perencanaan KPBU,
d. Pengambilan keputusan/tindak lanjut rencana KPBU,
e. Penyusunan daftar rencana KPBU, dan
f. Pengkategorian KPBU.
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1
PPP Book adalah buku yang berisi Daftar Rencana Proyek Infrstruktur yang dilaksanakan
mellaui skema KPBU (buku berfungsi sebagai
! 34!
Sumber: Paparan Bappenas-KPBU (Bappenas, 2019)
Tahap penyiapan proyek, dilakukan untuk menghasilkan luaran (output) berupa,

1) prastudi kelayakan, 2) rencana dukungan pemerintah dan/atau jaminan
pemerintah, 3) penetapan tata cara pengembalian investasi Badan Usaha
Pelaksana, dan 4) pengadaan tanah untuk KPBU. Untuk menghasilkan luaran
tersebut dilakukan kegiatan
a. Penyiapan prastudi kelayakan termasuk kajian pengembalian investasi

Badan Usaha Pelaksana
b. Pengajuan dukungan pemerintah dan/atau jaminan pemerintah
c. Pengajuan penetapan lokasi KPBU
Atas luaran tahap penyiapan dilakukan kegiatan pendukung sebagai tindak lanjut
meliuti
a. Pelaksanaan konsultasi publik

b. Penjajakan minat pasar (Market Sounding)
c. Penyaiapan dokumen kajian lingkungan hidup
Tahap transaksi KPBU merupakan tahap akhir pelaksanaan KPBU, artinya

dimulainya semua pelaksanaan perjanjian. Luaran (output) tahap transaksi
meliputi diperolehnya 1) dokumen persetujuan prinisp dukungan kelayakan
dan/atau jaminan pemerintah, 2) dokumen pengadaan, 3) dokumen-dokumen
! 35!
perjanjian, dan 4) dokumen regres. Kegiatan-kegitan yang dilakukan dalam tahap
ini
a. Penjajakan minat pasar (Market Souding)

b. Penetapan lokasi KPBU
c. Pengadaan Badan Usaha Pelaksana yang mencakup persiapan dan
pelaksanaan pengadaan BUP
d. Penandatanganan parjanjian KPBU
e. Pemenuhan pembiayaan (financial close)
Pembiayaan dalam KPBU merupakan biaya-biaya yang harus dikeluarkan pada

pelaksanaan setiap tahapan dalam KPBU. Berikut beberapa kegiatan dan kebutuhan
anggaran (biaya) dalam proyek KPBU.
Tahapan dalam Siklus KPBU Indikasi Kebutuhan pembiayaan

(anggaran)
Tahan Perencanaan Proyek Kerjasama • Biaya Konsultasi Publik
• Biaya Pelaksanaan dan Penyusunan Studi
Pendahuluan
• Biaya Penyusunan Kajian Akhir Pra-Studi
Kelayakan
Kajian Awal Pra-
• Biaya Penyusunan AMDAL
Studi Kelayakan
• Biaya Penyusunan LARAP dan Dokumen
Tahap Penyiapan Perencanaan Pengadaan Tanah
Proyek Kerjasama • Biaya Penyusunan Kajian Akhir Pra-studi
Kelayakan
Kajian Akhir Pra-
• Biaya Masket Sounding
Studi Kelayakan
• Biaya Pengadaan Tanah
• Biaya Pemukiman Kembali
• Biaya Penyusunan Dokumen Tender
Pengadaan Badan • Biaya Persiapan dan Pelaksanaan EOI,
Usaha Prakualifikasi, RFP, Negosiasi dan Finalisasi
Perjanjian Kerjasama
Tahap Transaksi
Proyek Kerjasama • Biaya Pemenuhan Persyaratan Pendahuluan
Manajemen
• Biaya Pemantauan Pelaksanaan Proyek
Pelaksanaan
(Prakostruksi, Konstruksi, Operasi Komersial
Perjanjian
dan Berakhirnya KPBU)
Kerjasama
• Biaya Penilaian dan Pengalihan Aset
! 36!
3) KPBUM (Kerjasama Pemerintah, Badan Usaha, dan Masyarakat)
Sampai saat ini, belum terdapat dasar hukum yang berdiri sendiri atas skema proyek
KPBUM. Proyek dengan bentuk kerja sama pengadaan lahan yang dilakukan oleh
pemerintah, swasta, dan masyarakat kontributor lahan dan masyarakat permodalan.
Meskipun demikian sejumlah Undang-undang dan Peraturan dapat dijadikan rujukan
dalam pelaksanaan KPBUM. Diantaranya,
• Undang-undang Nomor 40 Tahun 2017 Tentang Perseroan Terbatas

• Undang-undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah bagi
Pembangunan untuk Kepentingan Umum
• Peraturan Pemerintah Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak Guna Usaha, Hal
Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
• Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 9 Tahun 1999 Tentang Tata Cara
Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan,
dan
• Permen ATR/BPN no 12 tahan 2019.
Alasan mendasar penggunaan skema KPBUM, diantaranya;
• Kerjasama dengan masyarakat dapat meningkatkan respon positif publik

serta organisasi lainnya terhadap proyek terkait;
• Membantu pemerintah dalam mengatasi permasalahan yang kompleks
terkait suatu proyek (seperti pembebasan lahan, dan sebagainya), dan
• Membantu mengatasi permasalahan masyarakat yang terdampak oleh
proyek terkait (masyarakt dapat tinggal kembali di tempatnya semula).
Prinsip-prinsip yang mendasari pelaksanaan proyek KPBUM diantaranya,
• Membangun tanpa menggusur. Maksudnya, masyarakat tidak digusur dari

lingkungan tempat tinggalnya.
• Menambah stock unit rumah.
• Memperbaiki lingkungan.
• Menambah pendapatan daerah. Tanah yang ditata dan diberikan kembali
kepada pemiliknya mempunyai nilai yang lebih tinggi dari sebelumnya.
• Masyarakat sebagai shareholder. Pembangunan dari rakyat, oleh rakyat, dan
untuk rakyat. Maksudnya masyarakat berperan aktif sejak awal perencanaan
hingga akhir kegiatan dalam proses pembangunan penataan
! 37!
Sumber modal dalam konsep KPBUM diperoleh dari Pemerintah, Swasta (Badan
Usaha), dan Masyarakat. Namun, dalam kaitannya dengan pelaksanaan KT/KTV
pembiayaan melalui skema KPBUM dapat diperoleh dari berbagai sumber yang
setiap pihak mempunyai dasar peikatan masing-masing, sebagaimana yang
disajikan pada Tabel berikut.
Sumber Modal Bentuk Penyertaan Imbalan Perikatan

Penyertaan Penyertaan
Pemerintah • Modal penyertaan • Deviden • Penanggung jawab
(Pusat/Daerah) (proyek solicited/un- proyek kerjasama
solicited) AP/VGF
• Subsidi dana untuk
MBR
• Insentif kemudahan
perijinan
Swasta • Modal penyertaan • Deviden • Pemenang lelang
(BUMN/BUMD) (Investor) (Ditunjuk langsung)
• Profit • Pelaksana/Penyedia
(pengembang) infrastruktur
Masayarakat • Modal penyertaan • Deviden • Peserta/Assosiasi
setempat (kontribusi lahan) • Kompensasi peserta
lahan
Bank (Lembaga • Pinjaman (Utang) ke • Jaminan • Perjanjian Pinjaman
Keuangan) pelaksana proyek sebagian aset kepada pelaksana
• Pinjaman (utang) ke • Angsuran proyek
pembeli unit tinggal pinjaman • Perjanjian pinjaman
• Bunga pinjaman kepada pembeli unit
tinggal
Pemilik (unit) • Pembelian unit • Hak Guna • Pembeli unit tinggal
tinggal (usaha) Bangunan (usaha)
• Penghuni unit
milik
• Penerima subsidi
(MBR)
Penyewa (unit) • Penyewaan unit • Penghuni unit • Penyewa unit tinggal
tinggal sewa
• Penerima subsidi
(MBR)
Tenant • Penyewaan unit • Tempat /unit • Penghasilan
usaha usaha (Keuntungan/profit)
C. Latihan
Diskusi Kelompok
1. Diskusikan tentang jenis-jenis sumber pembiayaan inkonvensional yang

menjadi alternatif pembiayaan dalam proses pembangunan, apakah
memungkinkan diterapkan dalam proses KT/KTV?
! 38!
2. Bahas peran strategis pihak swasta dan masyarakat dalam sumber
pembiayaan inkonvensional terutama sumber KPBUM dalam Konsolidasi
Tanah Vertikal (KTV)
3. Identifikaasikan isu-isu kritis yang mungkin timbul dan alternatif
penyelesaiannya dalam pembiayaan sumber KPBUM dalam Konsolidasi
Tanah Vertikal (KTV)
Setiap kelompok diminta untuk membuat bahan tayangan Power Point paling banyak
10 slides, dengan ide orisinil (tidak hanya mengutip dari tayangan yang disediakan
dalam modul/bahan serahan)
! !
! 39!
!
IX."Penutup!
Sumber-sumber pembiayaan dalam kegiatan KT/KTV menjadi salah satu bagian

terpenting dalam pelaksanaannya. Sumber pembiayaan yang memungkinkan
sebagai alternatif diantaranya dana yang berasal dari APBN dari beberapa
Kementerian teknis terkait dan APBD baik di tingkat Provinsi maupun
Kota/Kabupaten. Sumber pembiayaan lain yaitu berasal dari pihak ketiga baik
berbentuk CSR, pinjaman perbankan, maupun pembiayaan dari BUMN/BUMD
dalam bentuk KPBU. Untuk meningkatkan keterlibatan semua pihak, termasuk
peserta KT/KTV maka sumber pembiayaan KT/KTV diarahkan ke pola sumber
pembiayaan KPBUM.
Dalam mendukung penanganan kawasan atau lingkungan kumuh perkotaan,

pemerintah memfasilitasi pembiayaan dengan pola DAK Terintegrasi. Pola
pembiayaan dalam penyelesaian masalah yang bersifat komprehensif dan secara
tuntas.
Pembiayaan dengan pola KPBUM, berati melibatkan masyarakat baik dalam proses
perencanaannya karena kepesertaannya, mewujudkan penanganan kawasan atau
lingkungan kumuh perkotaan tanpa memindahkan, dan penggunaan dan
pemanfaatan tanah sesuai dengan tata ruang dan rencana pembangunan daerah.
Kepesertaan masyarakat dalam KPBUM berbentuk kontribusi sebagian atau seluruh

nilai lahannya sebagai modal penyertaan. Masyarakat akan memperoleh imbalan
dalam bentuk ganti untung, kompensasi, dan atau deviden, serta bentuk
kemanfaatan lain yang akan tertuang dalam perikatannya.
! 40!
MODUL!
KONVERSI)NILAI)EKONOMI)(ASET))dan)
PEMBIAYAAN)KONSOLIDASI'TANAH!(VERTIKAL)!
Program Kota Tanpa Kumuh (KOTAKU)

2021
! 2!
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR
DAFTAR ISI
DAFTAR TABEL
DAFTAR GAMBAR
I. Petunjuk Penggunaan Modul I 4
A. Deskripsi
B. Persyaratan
C. Metode
D. Alat Bantu/Media
II. Pendahuluan I 4
A. Latar Belakang
C. Kompetensi Dasar
F. Estimasi Waktu
III. Dasar dan penghitungan penilaian objek KT/KTV I 9
A. Dasar Hukum Penilaian Objek KTV
B. Tujuan Penilaian Objek KT/KTV
C. Dasar Penilaian objek KT/KTV
D. Penilaian Objek KT/KTV
IV. Rencana Pembiayaan KT/KTV I 15
V. Ganti Untung dan Kompensasi KT/KTV I 16
A. Dasar Hukum
B. Ganti Untung Kepada Peserta KT/KTV
C. Kompensasi Kepada Peserta KT/KTV
D. Contoh Pelaksanaan di Kota Semarang
VI. Praktik Penilaian Objek KT/KTV I 25
A. Persiapan
B. Pelaksanaan
VII. Penutup I 35
Lampiran I -
Daftar Pustaka I -
Glosarium I -
Bahan Tayang I -
! 3!
!
I.#Petunjuk&Penggunaan&Modul!
A. Deskripsi
Materi pelatihan ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman dasar kepada

peserta pelatihan tentang penilaian objek Konsolidasi Tanah/Konsolidasi Tanah
Vertikal (KT/KTV) dalam mendukung kegiatan penanganan permukimam kumuh
perkotaan. Kegiatan dilakukan melalui ceramah interaktif, diskusi, dan latihan
(kelompok).
Peserta pelatihan mempelajari materi dalam mata pelatihan (modul) ini dengan cara
berurutan. Pemahaman setiap materi dan submateri pada modul ini menjadi bagian
penting dalam kaitan pengambilan keputusan perencanaan perwujudan
pelaksanaan dan pembangunan KT/KTV, demikian juga untuk pembelajaran dan
keterkaitannya dengan modul lainnya. Hal ini diperlukan karena setiap modul saling
berkaitan.
Setiap kegiatan belajar dilengkapi dengan latihan atau evaluasi. Hal ini dijadikan alat
ukur tingkat penguasaan peserta pelatihan setelah mempelajari materi dalam modul
ini.
B. Persyaratan
Dalam mempelajari mata pelatihan (modul) ini peserta pelatihan dilengkapi dengan
peraturan perundangan dan petunjuk teknis pelaksanaan KT yang berlaku
C. Metode
Dalam pelaksanaan proses pembelajaran modul ini, metode yang digunakan adalah
dengan kegiatan pemaparan yang dilakukan oleh pemberi materi (narasumber).
Dalam kegiatan pembelajaran juga diberikan kesempatan tanya jawab, curah
pendapat, bahkan diskusi serta latihan (kelompok).
D. Alat Bantu/Media
Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran modul ini, diperlukan alat

bantu/media pembelajaran tertentu, yaitu
1. LCD/Projector
2. Laptop
3. Papan tulis atau whiteboard dengan penghapusnya
! 4!
4. Flip chart
5. Bahan tayang
6. Modul dan/atau Bahan Ajar
7. Laser pointer
! !
! 5!
!
II.!Pendahuluan!
A. Latar Belakang
Kegiatan Konsolidasi Tanah/Konsolidasi Tanah Vertikal (KT/KTV) merupakan

investasi pihak pelaku pembangunan dengan prinsip pendanaan mandiri (swadana),
dengan rencana pemulihan (pengembalian) biaya pembangunan diperhitungkan
berasal dari penjualan properti terbangun. Meskipun demikian, dalam hal kegiatan
KT/KTV memerlukan pembangunan fasilitas umum utama seperti, jalan utama dan
jalur utama sarana (utilitas) pembangunan di dalam/luar dari lokasi kegiatan
KT/KTV, maka pembiayaan dimungkinkan berasal dari pemerintah sebagai bagian
dari bentuk tanggung jawab pemerintah.
Dalam tahap perencanaan KT/KTV kegiatan perencanaan pembiayaan dan konversi

nilai ekonomi aset merupakan bagian dari tahap sket desain awal (visioning).
Desain awal (visioning) sebagai langkah pembentukan citra setempat di masa
depan dan menyusun tujuan serta orientasi bersama guna menggiatkan peserta dan
pemangku kepentingan dalam perencanaan KT/KTV. Langkah ini merupakan
rangkaian dan tindak lanjut tahapan kegiatan sebelumnya, yaitu serangkaian kajian
mengenai kondisi kebutuhan dan tuntutan masyarakat berkaitan dengan KT/KTV
dari kegiatan kunjungan lokasi, pemetaan sosial, dan analisis potensi kawasan.
Di sisi lain, pelaksanaan penilaian objek konsolidasi tanah dibutukan sebagai

langkah lanjutan bahwa visioning (sketsa desain awal) telah dimengerti dan
disetujui. Mayoritas peserta sudah memperoleh sosialisasi dan menyepakati (paling
sedikit 60% peserta konsolidasi), juga termasuk jika menyepakati adanya asosiasi
peserta KT/KTV.
Penilaian objek konsolidasi tanah dilakukan tepatnya dilakukan setelah pelaksanaan

kegiatan pengukuran dan pemetaan bidang tanah dan identifikasi subjek dan objek
KT/KTV. Hasil pengukuran dan pemetaan bidang tanah merupakan Peta Hasil
Pengukuran Bidang Awal (Rincikan). Sementara identifikasi subjek dan objek
Konsolidasi Tanah menghasilkan Form KT-205 (Formulir Identifikasi Subjek dan
Objek Konsolidasi tanah), Form KT-206 (Berita Acara Kesepakatan Hasil Identifikasi
Subjek dan Objek Konsolidasi Tanah), dan Form KT-207 (Daftar/rekap Subjek dan
Objek Konsolidasi Tanah).
! 6!
Siapakah yang bertugas melakukan penilaian Objek Konsolidasi tanah? Penilaian
Objek Konsolidasi Tanah merupakan tugas Tim Pelaksana dalam pelaksanaan
Konsolidasi Tanah. Tugas tersebut merupakan rangkaian dari tugas lainnya yang
berkaitan dengan pengumpulan Data Fisik dan Yuridis Objek Konsolidasi Tanah.
Apa saja yang dilakukan penilaian atas Objek Konsolidasi Tanah?. Penilaian Objek
Konsolidasi Tanah meliputi penilaian terhadap tanah, ruang atas tanah dan bawah
tanah, bangunan, tanaman, dan/atau benda yang berkiatan dengan tanah yang
berada di bidang tanah peserta Konsolidasi Tanah.
Mata pelatihan (modul) ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman dasar

kepada peserta pelatihan tentang penilaian objek konsolidasi tanah dalam rangka
mendukung program Kota Tanpa Kumuh KOTAKU) melalui ceramah interaktif,
diskusi, dan latihan (kelompok).
C. Kompetensi Dasar
Pada akhir pembelajaran mata pelatihan (modul) ini, peserta diharapkan mampu
memahami dan menilai objek konsolidasi tanah, serta menyiapkan dan memproses
perencanaan ganti untung pelaksanaan KT/KTV.
Setelah mengikuti pelatihan modul ini peserta pelatihan diharapkan mampu:

1. Menjelaskan dasar dan penghitungan penilaian objek KT/KTV, baik untuk
penentuan ganti untung maupun nilai penentuan ganti untung
2. Memahami rencana pembiayaan KT/KTV
3. Contoh-contoh nyata penilaian objek KT/KTV
Materi dan submateri pokok dalam mata pelatihan (modul) ini adalah
1. Dasar dan penghitungan penilaian objek KT/KTV
a) Dasar penilaian objek KT/KTV
b) Penghitungan penilaian objek KT/KTV
c) Contoh penilaian objek KT/KTV
2. Rencana pembiayaan KT/KTV
! 7!
3. Praktik penilaian objek KT/KTV
a) Tahapan Kegiatan
b) Persiapan
c) Pelaksanaan
F. Estimasi Waktu
Untuk mempelajari mata pelatihan (modul) Sumber-Sumber Pembiayaan

Konsolidasi Tanah (Vertikal) ini, dialokasikan 3 Jam Pelajaran (135 Menit).
! !
! 8!
III."Dasar!dan$Perhitungan+Penilaian+Objek+
KT/KTV!
Penilaian Objek Konsolidasi Tanah atau Konsolidasi Tanah Vertikal (KT/KTV)

dilakukan sebagai kelanjutan dari pelaksanaan kegiatan pengukuran dan pemetaan
bidang tanah dan identifikasi subjek dan objek KT/KTV. Beberapa kegiatan dan
dokumen yang dihasilkan sebelum penilaian objek KT/KTV meliputi:
1. Pengukuran dan pemetaan bidang tanah menghasilkan Peta Hasil

Pengukuran Bidang Awal (Rincikan).
2. Identifikasi subjek dan objek Konsolidasi Tanah menghasilkan dokumen
a. Form KT-205 (Formulir Identifikasi Subjek dan Objek Konsolidasi tanah),
b. Form KT-206 (Berita Acara Kesepakatan Hasil Identifikasi Subjek dan
Objek Konsolidasi Tanah), dan
c. Form KT-207 (Daftar (rekap) Subjek dan Objek Konsolidasi Tanah).
3. Hasil musyawarah kesepakatan masyarakat/peserta KT/KTV menghasilkan
dokumen
a. Berita Acara Kesepakatan Desain KT/KTV (Form KT-211),
b. Daftar Subyek dan Obyek Hasil Desain KT/KTV (Form 212)
c. Surat Pernyataan Persetujuan Desain KT/KTV (Form 213)
A. Dasar Hukum Penilaian Objek KT/KTV
1. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 Tentang Pengadaan Tanah bagi

Pembangunan untuk Kepentingan Umum dan peraturan pelaksanaannya
2. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi
Daerah, berkaitan dengan NJOP
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1961 tentang Pelaksanaan
Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Keugian (Lembar Negara Tahun
1961 Nomor 280)
4. Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019
5. Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan Keempat atas
Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum
! 9!
B. Tujuan Penilaian Objek KT/KTV
Hasil penilaian Objek Konsolidasi Tanah, diantaranya sebagai

1) Dasar desain Konsolidasi Tanah, berkaitan dengan Tata Letak Bidang dalam
penetapan bidang baru dan penentuan TP
2) Dasar penentuan ganti untung dan/atau,
3) Dasar pemberian kompensasi.
Hasil penilaian Objek Konsolidasi Tanah selanjutnya dimasukkan dalam Daftar
Penilaian Objek Konsolidasi Tanah (Form KT-208).
Hasil penilaian objek Konsolidasi Tanah Vertikal digunakan untuk

1) Menentukan ganti untung peserta Konsolidsi Tanah Vertikal
2) Menentukan nilai proporsional kepemilikan aset peserta pada tanah milik
bersama
3) Menentukan nilai perbandingan proporsional
Oleh karenanya, pada tahap pengumpulan data fisik pelaksanaan KTV terdapat
tambahan pengukuran keliling guna menentukan tanah bersama.
C. Dasar Penilaian Objek KT/KTV
Untuk memperoleh nilai wajar dalam melakukan penilaian aset sebagai Objek
Konsolidasi Tanah peserta, terdapat beberapa acuan nilai tanah. Diantanya,
1) Zona Nilai Tanah (ZNT),
2) Nilai Jual Objek Pajak (NJOP),
3) Nilai lain yang sudah ditetapkan, atau
4) Nilai pasar dari transaksi yang pernah terjadi.
Zona Nilai Tanah (ZNT) merupakan area yang menggambarkan nilai tanah yang
relatif sama, dengan batas bersifat imajiner ataupun nyata sesuai penggunaan
tanah. Penentuan ZNT dilakukan berbasis nilai pasar, oleh karenanya ZNT dapat
dimanfaatkan sebagai
a) penentu tarif dalam pelayanan pertanahan,
b) referensi masyarakat dalam transaksi,
c) penentuan ganti kerugian,
d) inventori nilai aset publik maupun aset masyarakat,
e) monitoring nilai tanah dan pasar tanah, dan
f) referensi dalam penetapan Nilai Jual Objek Tanah (NJOP), agar lebih adil
dan transparan.
! 10!
Peta ZNT dapat juga menjadi referensi pada tahapan kegiatan perencanaan dalam
pengadaan tanah untuk pembangunan sesuai dengan Undang-Undang Nomor 2
Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan
Umum dan peraturan pelaksanaannya.
Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) merupakan harga rata-rata yang didapatkan dari hasil
transaksi jua beli properti. NJOP dapat digunakan sebagai dasar pengenaan Pajak
Bumi dan Bangunan (PBB) berdasarkan pada Undang-Undang Nomor 28 Tahun
2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. NJOP harus sesuai dengan Nilai
Indikasi Rata-rata (NIR) yang berlaku di lakasi objek Konsolidasi Tanah. NJOP
tanah ditetapkan dengan satuan rupiah per meter persegi tanah yang menjadi objek.
Penentuan NJOP disesuaikan dengan lokasi tanah yang tercermin dalam zona nilai
tanah (ZNT).
Pemerintah melalui kementerian keuangan menentapkan besaran NJOP setiap tiga
tahun sekali. Namun di daerah tertentu dengan tingkat perkembangan yang relatif
pesat sehingga mengakibatkan nilai jual naik signifikan, maka penetapan NJOP
dilakukan setahun sekali.
E. Penilaian Objek KT/KTV
Penilaian nilai perbandingan proporsional didasarkan pada, Peraturan Menteri

ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019, Bab I Ketentuan Umum Pasal 1 Ayat 24
dijelaksan bahwa,
Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) merupakan angka yang menunjukkan
perbandingan antara satuan rumah susun terhadap hak atas bagian bersama,
benda bersama, dan tanah bersama, dihitung berdasarkan nilai satuan rumah
susun secara keseluruhan pada waktu pelaku pembangunan untuk pertama
kali memperhitungkan biaya pembangunan secara keseluruhan untuk
menentukan harga jualnya.
Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019, Pasal 35 (ayat 1, 2, dan 3)

berikut.
(1) Penyusunan desain rumah susun (pertelaan) menunjukkan dengan jelas
mengenai gambar/batas-batas hak perorangan dan hak bersama yaitu
pembagian atas masing-masing satuan rumah susun, bagian bersama, benda
bersama, dan tanah bersama beserta uraian Nilai Perbandingan
Proporsionalnya.
! 11!
(2) Perhitungan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP) dan Pertelaan menjadi
bagian dari kegiatan Penyusunan Desain Konsolidasi Tanah.
(3) NPP dibutuhkan untuk menentukan proporsi kepemilikan atas aset bersama
apabila hak kepemilikan yang diberikan berupa Hak Milik atas Satuan Rumah
Susun.
Penghitungan nilai perbandingan proporsional (NPP) sebelum maupun sesudah
KTV harus dilakukan. Hal ini ditujukan untuk mendorong masyarakat/peserta KTV
memahami nilai aset yang dimiliki saat pelaksanaan KTV dan nilai aset yang akan
datang saat pasca pelaksanaan KTV sehingga tidak pernah merasa dirugikan dalam
kepesertaanya.
Oleh karenanya aspek kepemilikan tanah yang harus diperhatikan, diantaranya

tanah yang disewa atau dimiliki oleh pemilik tanah beserta bangunannya, dan
penggarap tanah di atas tanah negara. Proses pengadaannya melalui mekanisme
pengadaan tanah untuk kepentingan umum dan penilaian dilakukan oleh lembaga
apraisal. Selanjutnya akan dilakukan perhitungan kembali jika desain pembangunan
memilih KTV di atas tanah tersebut. Penghitungan akan dilakukan dengan
perbandingan proporsional sebelum dan sesudah KTV.
Peningkatan nilai Konsolidasi Tanah Vertikal dapat dilustrasikan sebagaimana

dalam Gambar 1.
Sumber: Paparan-Proses Penyelenggaraan KT, ATR/BPN, 2021
Gambar 1. Peningkatan Nilai Konsolidasi Tanah Vertikal
Pada skema Konsolidasi Tanah Vertikal sebagaimana diilustrasikan, penilaian aset

peserta dimaksudkan sebagai berikut.
! 12!
1) Perhitungan nilai proporsional kepemilikan aset peserta digunakan untuk
mengkonversi aset peserta menjadi unit hunian dan/atau non-hunian pada
rumah susun.
2) Perhitungan nilai proporsional kepemilikan aset peserta digunakan sebagai
dasar penyertaan saham (profit sharing), apabila dilakukan dengan
penyelenggaraan pembangunan.
3) Perhitungan nilai perbandingan proporsional (NPP) atau pertelaan yang
menunjukkan dengan jelas mengenai gambar/batas-batas hak perorangan
dan hak bersama yaitu pembagian atas tiap-tiap satuan rumah susun, bagian
bersama, dan tanah bersama beserta uraian nilai perbandingan
proporsionalnya.
Seluruh perhitungan Nilai Proporsional Kepemilikan Aset dan Nilai Perbandingan
Proporsional (NPP) dituangkan dalam satu kesatuan dokumen desain rumah susun.
Desain dimaksud meliputi desain tapak bangunan dan rencana PSU, serta desaian
rumah susun.
Prinsip Penjaminan NPP. Untuk menjamin adanya nilai perbandingan proporsional

(NPP), terdapat beberapa prinsip yang harus dipenuhi dalam pembiayaan
pelaksanaan KTV, diantaranya;
a. Pada azaznya pembiayaan KTV dibebankan kepada peserta atau pemilik
tanah, baik dalam sumbangan tanah maupun dalam bentuk uang;
b. Besarnya TPBP merupakan hasil persetujuan atau musyawarah dari seluruh
peserta;
c. Besar pendapatan hasil penjualan TPBP tergantung dari persetujuan para
peserta; dan
d. Uang yang diperoleh dari penjualan TPBP seyogianya dikelola para peserta itu
sendiri.
Formula Perhitungan NPP. Nilai perbandingan proporsional dihitung menggunakan

formulasi Nilai luas satuan rumah susun, merupakan luas satuan rumah susun
dibagi dengan jumlah luas satuan rusun dikalikan seratus persen.
!!!!!!!!!!!!!Luas!Satuan!Rumah!Susun!!
!!!!!!!!!!!!!_______________________________!!!!!x!100%!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Jumlah!Luas!Satuan!
! 13!
Nilai atau harga satuan rumah susun merupakan hasil dari formulasi harga satuan
rumah susun dibagi dengan jumlah harga satuan dikalikan seratus persen.
!!!!!!!!Harga!Satuan!Rumah!Susun!!
!!!!!!!!________________________________!!!!!x!100%!
!!!!!!!!!!!!!!!!Jumlah!Harga!Satuan!
Dengan formulasi tersebut dapat diperoleh nilai NPP yang merupakan nilai persen
kepemilikan setiap peserta terhadap bangunan secara keseluruhan.
! !
! 14!
IV."Rencana&Pembiayaan!KT/KTV!
Rencana pembiayaan dilakukan setelah adanya Rencana Perubahan Tata Guna
Lahan dan Rencana Bangunan KT/KTV. Dengan demikian dapat diketahui luasan
lahan dan kepemilikannya sebelum dan sesudah kegiatan KT/KTV, serta luasan
lantai dan jumlah unit apartemen bangunan KT/KTV.
Jenis-jenis biaya yang harus dipahami dan dikalkulasi meliputi beberapa elemen
pembangunan KT/KTV, diantaranya;
1) Biaya pembangunan kegiatan KT/KTV meliputi biaya-biaya pembangunan
kegiatan KT/KTV yang akan dibiayai dari investasi pelaksana kegiatan.
Estimasi biaya ini termasuk biaya pembangunan infrastruktur, gedung,
lanskap, rekalamasi tanah, kompensasi, tempat tinggal sementara, survei,
penyusunan desain dan administrasi,
2) Biaya pembangunan lainnya yang berasal dari pembeiayaan pemerintah (jika
dibutuhkan) meliputi biaya-biaya pembangunan infrastruktur publik untuk
kegiatan KT/KTV,
3) Anggaran pembangunan kegiatan KT/KTV meliputi total anggaran
pelaksanaan kegiatan KT/KTV termasuk seluruh nilai penjualan reserved
floor Gedung KT/KTV yang akan diserahkan ke palaksana kegiatan KT/KTV
pasca konversi hak, dan
4) Kelayakan finansial kegiatan KT/KTV merupakan perbandingan/kajian antara
biaya dan anggaran pelaksana kegiatan KT/KTV guna memastikan
profitabilitas dari kegiatan KT/KTV
Pada tahap sket desain awal, biaya pembangunan dapat diestimasi melalui
perhitungan kasar. Penentuan biaya pembangunan KT/KTV dalam periode visioning
ditentukan dengan melakukan langkah berikut.
1) estimasi melalui perhitungan kasar menggunakan unit cost dengan margin
tambahan dan mempertimbangkan kenaikan biaya konstruksi,
2) nilai jual dari properti setelah pembangunan diperkirakan berdasarkan harga
pasar,
3) volume properti terbangun yang akan diperjualbelikan diestimasi dalam
rencana konversi hak.
! 15!
V."Ganti&Untung&dan&Kompensasi&KT/KTV!
Mekanisme ganti untung (kerugian) dalam Konsolidasi Tanah merupakan tahap

tindak lanjut atas hasil penilaian objek Konsolidasi Tanah dan hasil kesepakatan
peserta terhadap rencana Konsolidasi Tanah. Demikian halnya dengan mekanisme
pemberian kompensasi bagi peserta Konsolidasi Tanah.
Prinsip yang dianut dalam proses ganti untung (kerugian) dan kompensasi adalah
pertukaran nilai yang setara (equivalent value exchange), sebagaimana yang
berlaku di banyak Negara.
A. Dasar Hukum
Ganti Untung (Kerugian). Dasar hukum pemberian ganti untung (kerugian) atas
pelaksanaan KT/KTV adalah Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012.
• Pasal 1 menyatakan ganti kerugian merupakan penggantian yang layak dan
adil kepada Pihak yang berhak dalam proses Pengadaan Tanah.
• Pasal 1 Butir 6 menyatakan Kepentingan Umum adalah kepentingan bangsa,
negara, dan masyarakat yang harus diwujudkan oleh pemerintah dan
digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran rakyat.
• Pasal 36 mneyatakan Pemberian Ganti kerugian dapat diberikan dalam
bentuk;
1) uang;
2) tanah pengganti;
3) permukiman kembali;
Permukiman kembali adalah proses kegiatan penyediaan tanah
pengganti kepada Pihak yang Berhak ke lokasi lain sesuai dengan
kesepakatan dalam proses Pengadaan Tanah
4) kepemilikan saham;
Ganti kerugian kepemilikan sahan adalah penyertaan saham dalam
kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum terkait dan/atau
pengelolaannya yang didasari kesepakatan antar pihak
5) bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.
Misalnya gabunngan dari 2 (dua) atau lebih bentuk Ganti Kerugian
sebagaimana dimaksudkan pada huruf a, b, c, dan d.
! 16!
Penetapan besarnya nilai ganti kerugian per bidang tanah dilakukan oleh Ketua
Pelaksana Pengadaan Tanah berdasarkan hasil penilaian jasa penilai atau penilai
publik
Bentuk ganti kerugian dalam bentuk uang pada mekanisme pengadaan tanah,
berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 148 Tahun 2015 tentang Perubahan
Keempat atas Peraturan Presiden Nomor 71 Tahun 2012 tentang Penyelenggaraan
Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, dilakukan oleh
instansi yang memerlukan tanah berdasarkan validasi dari ketua pelaksana
pengadaan tanah atau pejabat yang ditunjuk.
Kompensasi (Konversi Nilai Aset). Dasar hukum penentuan jumlah kompensasi

(konversi nilai aset) peserta KT/KTV dalam unit rumah susun (hunian) dengan unit
komersial (non-hunian) mengacu pada
• Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 Tentang Rumah Susun
• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 05/PRT/M/2007 Tentang
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana Bertingkat Tinggi
• Peraturan Menteri Perumahan Rakyat Nomor 18/PERMEN/M/2007 Tentang
Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif Sewa Rumah Susun Sederhana
Yang Dibiayai APBN dan APBD
• Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat Nomor 14/PERMEN/M/2007
Tahun 2007 Tentang Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Sewa
• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor
01/PRT/M/2018 Tahun 2018 Tentang Bantuan Pembangunan Dan
Pengelolaan Rumah Susun
B. Ganti Untung Kepada Peserta KT/KTV

Ganti Kerugian peserta Konsolidasi Tanah didasarkan pada hasil penilaian objek
Konsolidasi Tanah. Pelaksanaan ganti kerugian dalam konteks tersebut masuk
dalam mekanisme pengadaan tanah untuk kepentingan umum, yang berarti bahwa
pemilik tanah tidak mencapai kesepakatan dalam proses Konsolidasi Tanah. Jadi,
Ganti Kerugian yang dimaksud merupakan pemberian ganti atas kerugian yang
layak dan adil terhadap apa yang diderita oleh pemegang hak atas tanah atas
beralihnya hak tersebut. Bentuk Ganti Kerugian yang diberikan dapat berupa uang
atau barang lain kepada seseorang yang merasa dirugikan karena harta miliknya
diambil dan dipakai untuk kepentingan umum.
! 17!
Mekanisme Ganti Untung. Proses pemberian ganti untung dilakukan sebagai
berikut.
1) Proses validasi dilaksanakan dalam waktu paling lama 3 (tiga) hari kerja
sejak berita acara kesepakatan bentuk ganti kerugian.
2) Pemberian ganti untung (kerugian) dilakukan dalam waktu paling lama 7
(tujuh) hari kerja sejak penetapan bentuk ganti untung (kerugian) oleh
pelaksana pengadaan tanah.
3) Lembaga pertanahan melakukan musyawarah dengan Pihak yang Berhak
dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari
Penilai disampaikan kepada Lembaga Pertanahan untuk menetapkan bentuk
dan/atau besarnya ganti untung (kerugian) berdasarkan hasil penilaian ganti
untung (kerugian).
Hasil kesepakatan kepada Pihak yang Berhak dimuat dalam berita acara
kesepakatan
Pemberi Ganti Untung (Kerugian). Pihak yang memberikan ganti untung

(kerugian) kepada pemilik tanah yang tidak mencapai kesepakatan dalam proses
KT/KTV adalah.
a. Pemerintah pusat;
b. Pemerintah daerah;
c. Pihak swasta; dan/atau
d. Peserta Konsolidasi Tanah
Pemerintah pusat dan pemerintah daerah memberikan ganti untung (kerugian)
terhadap objek Konsolidasi Tanah yang dimiliki/dikuasai oleh pemegang
hak/penggarap tanah yang tidak bersedia menjadi perserta Konsolidasi Tanah,
menggunakan mekanisme pengadaan tanah.
Pihak swasta atau peserta Konsolidasi Tanah memberikan ganti untung (kerugian)
melalui mekanisme kesepakatan para pihak.
Penerima Ganti Untung (Kerugian). Pihak yang berhak menerima ganti untung
(kerugian) berdasarkan hasil penilaian yang ditetapkan dalam musyawarah, dengan
syarat sebagai berikut
a. Pihak yang Berhak atas Ganti Untung (Kerugian);

Jika Pihak yang Berhak berhalangan karena hukum dapat memberikan
kuasa kepada pihak lain atau ahli waris.
! 18!
Penerima kuasa, hanya dapat menerima kuasa dari satu orang yang berhak
atas ganti untung (kerugian).
b. Pemegang hak atas tanah;
Untuk hak guna bangunan atau hak pakai yang berada di atas tanah yang
bukan miliknya, ganti untung (kerugian) diberikan kepada pemegang hak
guna bangunan atau hak pakai atas bangunan, tanaman, atau benda lain
yang berkaitan dengan tanah.
Sedangkan, ganti untung (kerugian) atas tanahnya diberikan kepada
pemegang hak milik atau hak pengelolaan.
c. Pemegang hak pengelolaan;
d. Nadzir, untuk tanah wakaf
e. Pemilik tanah bekas milik adat;
f. Masyarakat hukum adat;
g. Pihak yang menguasai tanah negara dengan itikat baik;
h. Pemegang dasar penguasaan atas tanah; dan/atau
i. Pemilik bangunan, tanaman atau benda lain yang berkaitan dengan tanah.
Dalam hal Pihak yang Berhak menolak/tidak diketahui keberadaanya/dalam
permasalahan hukum maka bentuk dan/atau besarnya ganti untung (kerugian)
berdasarkan hasil musyawarah, ganti untung (kerugian) dititipkan di Pengadilan
Negeri setempat.
C. Kompensasi Kepada Peserta KT/KTV

Sebagai mana Ganti Kerugian, pemberian Kompensasi didasarkan pada Hasil
Penilaian Objek Konsolidasi Tanah, baik dalam bentuk hunian sementara peserta,
tunjangan kehilangan pendapatan, dan biaya atau kebutuhan lainnya yang
disepakati. Pihak yang memberikan Kompensasi adalah pemangku kepentingan
yang memprakarsai penyelenggaraan Konsolidasi Tanah.
Konsep Kompensasi dan Equity. Kompensasi merupakan imbalan yang

sebanding dengan apa yang dimiliki atau menjadi kontribusinya terhadap suatu
situasi yang dialaminya. Sedangkan konsep equity (keadilan) menjelaskan bentuk
kepuasan seseorang yang diakibatkan dari rasa keadilan atas suatu situasi yang
dialaminya.
Dalam pelaksanaan KT/KTV beberapa tahapan harus dilakukan untuk memastikan

nilai awal kepemilikan lahan yang akan menjadi obyek konsolidasi sehingga dapat
! 19!
dirumuskan nilai kompensasi dan equity yang akan diperoleh oleh setiap peserta
konsolidasi tanah. Tahapan dan kegiatan yang ada dalam setiap tahap disajikan
dalam Gambar 1.
Sumber: Paparan Dir.PPP (2021)
Gambar 1. Tahapan Penilaian Kompensasi dan Equity

Berikut (Gambar 2) sebuah ilustrasi konsep kompensasi dan equity dalam proses
konsolidasi tanah.
Sumber: Paparan Dir.PPP (2021)
Gambar 2. Ilustrasi Kompensasi dan Equity
Berdasarkan ilustrasi di atas dapat dijelaskan bahwa,

• Minimal luas kompensasi sama dengan minimal luas bidang tanah (m2) yang
dapat dikonversi menjadi 1 unit apartemen milik.
• Kompensasi pada tahap 4 tidak harus diperoleh setelah tahap 3 selesai,
apabila memenuhi syarat, kompensasi bisa langsung diperoleh.
! 20!
Tipe Konversi dan Perhitungannya. Dari sudut pandang kepesertaan KT/KTV
hasil musyawarah diperoleh dua tipe kesepakatan yaitu sepakat sebagai peserta
dan tidak sepakat. Berdasarkan pada hasil tersebut, tipe konversi aset dapat
dijelaskan sebagai berikut.
1. Pemilik tanah sepakat konversi tanah dengna unit rusun.
a. Memperoleh unit rusun sesuai perhitungan konversi unit rusun.
b. Memperoleh hasil perhitungan biaya residensi temporer (biaya yang
berhak diterima peserta KT/KTV sebagai kompensasi untuk mencari
tempat tinggal sementara sampai unit rusun siap ditempati)
Formula perhitungan konversi peserta KT/KTV (pemilik tanah sepakat)

sebagai berikut.
!!!!!!!!!![(LP!–!PKT)!x!(NJOP!x!2,5)]!+!BA!x!2,5%!
JU!=!! ! ! ! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!x!∑URNK!!+!BRT!
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!∑NKT!x!(NI!+!P)!
!
JU !=!Jumlah!unit!rusun!yang!diterima!peserta!KTV!
LP !=!Luas!persil!peserta!KTV!
JU : Jumlah Unit rusun yang diterima peserta KTV
PKT !=!Par9sipasi!kontribusi!untuk!KT!
LP NJOP !=!Nilai!jual!objek!pajak!peserta!KTV!
: Luas Persil peserta KTV
PKTBA !=!Harga!bangunan!rumah!dan!aset!non!tanah!
: Partisipasi Kontribusi untuk KTV
NKT !=!Harga!total!bentangan!tanah!yang!dikonsolidasi!
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak peserta KTV
NI !=!Total!nilai!investasi!rusun!
BA P!! : Harga Bangunan rumah dan aset non tanah
!=!Marjin!profit!/!keuntungan!pengembang!
NKTURNK !=!Unit!rusun!non!komersial!
: Harga Total bentangan tanah yang dikonsolidasi
BRT !=!Biaya!residensial!temporer!
NI : Total Nilai Investasi rusun
!
P : Marjin Profit (keuntungan) pengembang
URNK : Unit Rusun Non Komersial
BRT : Biaya Residen Temporer
2. Pemilik tanah tidak sepakat konversi tanah dengna unit rusun.

Memperoleh harga jual persil tanah dengan perhitungan harga nilai optimum,
berdasarkan inflasi harga tanah dan depresiasi investasi.
Formula perhitungan konversi peserta KT/KTV (pemilik tanah tidak

sepakat) sebagai berikut.
! 21!
NJO$=$$LP$x$NJOP$x$2,5$x$(e$x$D$–$(D$x$0,75))$x$0,2$
HR$$$=$$NJO$–$(NJO$x$25%)$
NJO : Nilai Jual Optimal persil tanah peserta KTV
LP : Luas Persil peserta KTV
NJOP : Nilai Jual Objek Pajak Peserta KTV
D : Masa depresiasi/usia pakai bangunan
e : 2,71828
HR : perkiraan Harga Riil
Perkiraan biaya rusun dan profit pengembang dalam penyelenggaraan KT/KTV

sebagai berikut.
1. Biaya pembangunan rusun dihitung berdasarkan kemampuan daya dukung
lingkungan untuk mendirikan gedung bertingkat
2. Luas tanah tapak rusun, maksimum 50% luas bentangan lahan (persil
kolektif)
3. Profit pengembang sebesar 10% dari total biaya investasi, sesuai peraturan
pengadaan barang dan jasa yang berlaku
Penentuan profit sharing (pembagian keuntungan) penjualan unit komersil untuk

peserta KTV dan kenaikan tanah pasca pembangunan sebagai berikut.
1. Profit (keuntungan) pengelolaan non penghuni diperhitungkan dengan 30%
dari biaya sewa unit komersil. Sisanya (70%) diakumulasikan sebagai biaya
pemeliharaan dan perawatan
2. Profit (keuntungan) pengelola jika rusun dikelola oleh pemilik persil tanah
diperhitungkan dengan maksimal 50% dari biaya sewa unit komersil. Sisanya
(50%) diakumulasikan sebagai biaya pemeliharaan dan perawatan
3. Kenaikan nilai tanah dihitung berdasarkan aspek eksponensialnya dalam
rumus pemilik persil yang menolak konversi tanah vertikal dan memilih
menjual persilnya.
D. Contoh Pelaksanaan di Kota Semarang
Rumah Susun Pekunden – Semarang Tengah – Kota Semarang, pembangunan

Tahun 1991 (dikutip dari Laporan Penelitian Pengembangan Kebijakan Konsolidasi
Tanah Vertikal oleh Trie Sakti, 2010). Program penataan permukiman di perkotaan
dengan pendekatan “Membangun Tanpa Menggusur”.
! 22!
Informasi pembangunan Rusun Pekunden.
1. Kesepakatan Pemerintah Kota dengan masyarakat penghuni dengan perjanjian
bahwa tanah dan bangunan masyarakat yang berdomisili di lingkungan tersebut
dinilai sesuai dengan kondisi existing yang ada.
2. Kompensasi diberikan sesuai dengan nilai tanah dan bangunan tersebut
dengan tidak diberikan dalam bentuk uang, namun dinilai uang sebagai uang
muka untuk mendapatkan unit satuan rumah susun yang akan dibangun sesuai
proporsi nilai tanah yang sudah disepakati oleh seluruh penghuni yang terlibat.
3. Bappeda dan Tim Satgas Rusun, dengan kesepakatan warga menentukan
penghitungan kompensasi aset tanah dan bangunan lama sebagai berikut:
• Kompensasi tanah Rp10.000,-/m2
• Bangunan permanen Rp75.000,-/m2
• Bangunan semi permanen Rp50.000,-/m2
• Bangunan non permanen Rp25.000,-/m2
• Biaya kontrak sementara Rp150.000,-/KK
• Biaya pembongkaran rumah Rp50.000,-/pemilik
• Uang kompensasi tidak dibayarkan secara tunai namun pemilik rumah
dianggap sudah bayar uang muka dengan uang kompensasi yang
diperolehnya secara langsung,
• Jumlah kompensasi terkecil Rp500.000,- dan terbesar Rp17.440.500,-
4. Kesepakatan warga penghuni dengan Pemerintah Kota Semarang, sebagai
berikut:
• Sebelum rumah dibongkar warga mendapatkan kompensasi sesuai aset
yang dimiliki, untuk membayar uang muka unit rusun
• Sebelum membongkar rumah, warga mendapatkan uang kontrak setahun
dan biaya bongkar rumah
• Pembagian sarusun deserahkan kepada warga melalui wakit yang ditunjuk
(Ny. Suatni)
• Pebagian unit sarusun
• Lantai I untuk usaha
• Lantai II dan III untuk pemilik rumah lama
• Lantai IV untuk pengikut/penyewa/pendatang
• Harga sarusun tiap unit sebagai berikut
• Unit type 27 (7.5m2 x 3.5m2 = 27m2) harga Rp6.000.000,- (bersubsidi).
Harga tanpa subsidi senilai Rp9.000.000,-
• Unit type 54 harga Rp12.000.000,-
! 23!
• Unit type 81 harga Rp18.000.000,-
5. Rusun Pekunden dibangun 5 Blok A, B, C, D, E terdiri dari 108 unit yang
digunakan sebagai rumah 88 unit,
• Type 24 = 73 unit sarusun
6. Pengelola Rusun dilakukan oleh Paguyuban Perlamungan Rumah Susun
Pekunden (PPRSP)
7. Sumber biaya pemeliharaan dari:
• Iuran warga Rusun
• Hasil Retribusi paar krempyeng
• Hasil pengelolaan WC Umum
• Hasil Pengelolaan Air PDAM
• Hasil Parkir Sepeda Motor di Aula Rusun
• Hasil iuran Lantai Dasar
8. Penggunaan Biaya Operasional:
• Rekening listrik pompa dan umum
• Rekening air PDAM
• Honor Petugas air bersih
• Honor Petugas pasar dan warung air
• Honor Penyapu/Pengangkut sampah
• Honor Petugas Parkir
• Konsumsi Rapat Pengurus
• Dana Perbaikan/Pemeliharaan dan tidak terduga
! !
! 24!
VI."Praktik'Penilaian'Objek'KT/KTV!
A. TAHAPAN PRAKTIK PENILAIAN OBJEK KT/KTV
Tahapan dalam praktik pelaksanaan penilaian konversi nilai aset peserta KT/KTV,
secara runut disajikan dalam bagan alir berikut.
"!Dokumen!Rencana!Perubahan!Tata!Guna!Lahan!
"!Dokumen!Perencanaan!Bangunan!KT/KTV!
"!DaKar!Subjek!dan!Objek!KT/KTV!(KT"207)!
MENYIAPKAN(DATA1DATA( "!Peta!Rincikan!(KT"205)!
"!Pengukuran!luas!dan!batas!keliling!lokasi!KT/KTV!
sebagai!tanah!bersama!
PERSIAPAN(
MENYIAPKAN(
DATA(DAN(
DOKUMEN( Proyektor,!Flipchart,!Kertas!Plan,!SeloAp!kertas,!
RENCANA(( MENYIAPKAN(PERLENGKAPAN( Spridol!warna"warni,!alat!pendukung,!kertas!note!
warna"warni!(post!it)!!
Tim!Pelaksana/Pendamping!Konsolidasi!Tanah!
MEMETAKAN(NARASUMBER(DAN(PESERTA( (VerAkal),!PrakAsi,!Perguruan!Tinggi,!Kelompok!
KELOMPOK(DISKUSI!!! Peduli!!!
1!
"!Kepemilikan!tanah!(Tanah!Pemerintah!dan!Tanah!
MENDISKUSIKAN(HASIL(PERUBAHAN(TATA( Swasta)!dan!Perubahan!Pra/Pasca!Pembangunan!
GUNA(LAHAN( "!Peruntukan!Tanah!Pemerintah!
"!Peruntukan!Tanah!Swasta!
2!
"!Blok!Bangunan!!
PERENCANAAN( MENDISKUSIKAN(HASIL(PERENCANAAN( "!Jumlah!luas!lantai!dan!Jumlah!Unit!
PEMBIAYAAN(( BANGUNGUNAN(KT/KTV( "!Total!luas!unit!
KT/KTV( "!RaAo!area!Komunal!
3!
"!EsAmasi!pembiayaan!(unit!cost,!margin!tambahan,!
dan!kenaikan!biaya!konstruksi)!
MERENCANAKAN(PEMBIAYAAN(! "!EsAmasi!nilai!jual!setelah!pembangunan!(harga!
PELAKSANAAN(
pasar)!
"!EsAmasi!rencana!konversi!hak!
4!
"!Nilai!pasar!!(Ada/Tidak)!
"!Nilai!lain!yang!sudah!ditetapkan!(Ada/Tidak)!
PENENTUAN(DASAR(PENILAIAN(OBJEK(KT/KTV(((
"!Nilai!jual!objek!Pajak!(NIR)!(Ada/Tidak)!
"!Zona!nilai!tanah!(Ada/Tidak)!
PENGHITUNGAN( 5!
NILAI(OBJEK(( Menilai!seAap!objek!KT/KTV:!Bidang!Tanah,!Bidang!
KT/KTV(DAN( PENILAIAN(OBJEK(KT/KTV(PESERTA( Bangunan,!Tanaman,!dan!Benda!yang!berkaitan!
KONVERSI(NILAI( dengan!KT/KTV!
ASET((HAK)(
6!
"!Rencana!konversi:!EsAmasi!ukuran!rata"rata!unit!
apatement!(peserta)!
PERENCANAAN(KONVERSI(NILAI(ASET((HAK)!!
"!Reserved!Floor:!EsAmasi!bagian!bangunan!
(pelaksana!kegiatan)!
B. PERSIAPAN PRAKTIK
Sebelum melakukan proses perencanaan pembiayaan KT/KTV dan penghitungan

nilai objek serta konversi nilai aset (hak) peserta, perlu memastikan semua data dan
! 25!
dokumen yang terkait dengan perencanaan KT/KTV tersedia. Di samping itu,
menyiapkan perlengkapan yang dibutuhkan dalam pelaksanaan kegiatan. !
9. Penyiapan Data dan Dokumen Perencanaan KT/KTV

Diantaranya meliputi data dan dokumen-dokumen berikut.
a. Dokumen rencana perubahan tata guna lahan, yang memuat data jenis
kepemilikan tanah (pemerintah atau swasta), tata guna pra-pembangunan
KT/KTV (eksisting) dan pasca pembangunan KT/KTV (rencana). Lampiran-
1
b. Dokumen perencana pembangunan KT/KTV, yang memuat jumlah (jenis)
blok bangunan (Luasa, KDB, KLB, Jumlah luas lantai, Ratio area komunal,
Total luas unit, dan Jumlah unit). Lampiran-2
c. Peta rincikan (Form KT-205) memuat tentang data rinci identitas subjek dan
objek KT/KTV, sketsa bidang tanah, jenis kepemilikannya, dan riwayat
penguasaan objek KT/KTV. Lampiran-3
d. Berita Acara Kesepakatan (Form KT-206) merupakan pernyataan hasil
pengumpulan data fisik dan yuridis yang memuat informasi tentang
kesepakatan hasil identifikasi subjek dan objek KT/KTV dalam hal bentuk,
letak, dan luas hasil pengukuran, beserta kebenaran bukti-bukti kepemilikan
dan penguasaan atas subjek dan objek KT/KTV. Lampiran-4
e. Daftar subjek dan objek KTKTV (Form KT-207) yang memuat tentang
seluruh subjek dan objek peserta KT/KTV. Lampiran-5
f. Hasil pengukuran luas dan batas keliling lokasi KT/KTV, sebagai tanah
bersama. Lampiran-6
10. Penyiapan Perlengkapan, sebagai berikut.

• Projector;
• Flipchart;
• Kertas Plano;
• Selotip kertas;
• Spidol warna-warni;
• Kertas note warna-warni (post it)
11. Memetakan Narasumber dan Peserta Kelompok Diskusi
! 26!
• Untuk memperoleh informasi secara detail berkaitan dengan rencana
pembiayaan KT/KTV serta memperoleh gambaran menyeluruh terhadap
perencanaan sektoral, guna menjaga konsistensi perencanaan KT/KTV.
• Selain narasumber, dipetakan juga pihak-pihak lain yang terkait untuk
membangun kolaborasi dan memperoleh sumber-sumber penguatan
informasi dalam melakukan estimasi pembiayaan, penjualan, dan konversi
nilai aset (hak) peserta. Misalnya dari praktisi, akademisi, dan kelompok
peduli.
• Kegiatan perencanaan pembiayaan KT/KTV ini memerlukan fasilitator yang
memliki pengalaman dan kompetensi dalam melakukan penilaian dan
penaksiran nilai ekonomi (aset) sehingga diperoleh nilai awal dan kelayakan
finansial dari kegiatan KT/KTV, serta biaya yang dikeluarkan oleh
pemerintah. Fasilitator juga perlu trampil dalam mengarahkan dan
menumbuhkan partisipasi peserta dalam berdiskusi dan menyelesaiakan
perhitungan atau estimasi nilai ekonomi (aset).
C. PELAKSANAAN PRAKTIK PENILAIAN
Sebelum praktik pelaksanaan perencanaan pembiayaan KT/KTV dimulai, maksud,

tujuan, serta output kegiatan disampaikan terlebih dahulu kepada seluruh peserta.
Di samping itu, memastikan bahwa data/dokumen pendukung kegiatan telah siap,
baik dalam bentuk cetak maupun soft copy (file) untuk ditayangkan di layar peraga
sesuai dengan keperluannya. Form-form terkait penilaian objek KT/KTV telah
tersedia di atas meja. Selanjutnya fasilitator memandu diskusi sebagaimana alur
kegiatan.
1. Perencanaan pembiayaan KT/KTV
1.1. Diskusi Hasil Perubahan Tata Guna Lahan

Tujuan: Memahami pemetaan zonasi tata guna lahan dengan kategori fungsi tanah
pra dan pasca kegiatan KTV
Persiapan: Fasilitator menyiapkan dokumen (tabel-tabel/data/informasi) hasil
perencanaan sektoral (Tata guna lahan) sebagaimana yang disajikan di Lampiran-1.
Bagikan kepada peserta.
! 27!
Pertanyaan/Topik Data/Dokumen
Aksi Output
Diskusi Pendukung
Rangkuman luasan Rencana perubahan Notulen mencatat Lembar plano dan
kawasan per kategori tata guna lahan substansi yang tabel yang berisi
kepemilikan tanah disampaikan oleh informasi gambaran
dan Jenis fungsi setiap narasumber umum pra dan pasca
tanah pra dan pasca dan peserta diskusi, pembangunan KTV
pembangunan KTV dan jawaban setiap
Keberfungsian tanah pertanyaan
milik pemerintah di atas kertas plano
untuk menyediakan
sarana prasrana
umum (Jalan utama,
Jalur pejalan kaki,
Taman hijau (RTH),
Fasilitas umum)
Keberfungsian tanah
milik swasta
(peserta) KT/KTV
untuk menyediakan
Unit-unit perumahan,
Apartemen, fungsi
komersial, dan tanah
kosong
1.2. Diskusi Hasil Perencanaan Bangunan

Tujuan: Memahami gambar tata letak gedung KTV dan gedung lainnya, tata guna
lantai, jumlah lantai, ketinggian gedung, jumlah unit huian dan rata-rata ukuran unit
Persiapan: Fasilitator menyiapkan dokumen hasil perencanaan bangunan KTV,
sebagaimana yang disajikan di Lampiran-2. Bagikan kepada peserta.
Aksi Output
Diskusi Pendukung
Jumlah gedung (blok Dokumen Notulen mencatat Lembar plano dan
bangunan) dan tata Perencanaan substansi yang tabel yang berisi
letaknya, serta Bangunan disampaikan oleh informasi gambaran
gedung lainnya setiap narasumber umum setiap blok
dalam satu kawasan dan peserta diskusi, bangunan dan
KT/KTV dan jawaban setiap bangunan lainnya
Luasan dan tata pertanyaan
guna lantai, jumlah di atas kertas plano
dan luas lantai,
ketinggian gedung,
jumlah unit hunian,
luas ukuran unit, dan
jumlah unit
! 28!
1.3. Perencanaan Pembiayaan
Tujuan: Menyusun dan menetapkan rencana pembiayaan pembangunan serta
demarkasi dan jadwal pembiayaan KTV sehingga diketahui total biaya
pembangunan kegiatan KTV yang akan dibiayai.
Persiapan: Fasilitator menyiapkan dokumen hasil perencanaan bangunan KTV, data
dan informasi berkaitan dengan regulasi KDB setempat, unit cost dengan margin
tambahan, dan mempertimbangkan kenaikan biaya konstruksi untuk menentukan
penghitungan estimasi pembiayaan pra pembangunan. Untuk kepentingan
penentuan penghitungan estimasi nilai jual properti pasca pembangunan, fasilitator
menyiapkan dokumen regulasi harga batasan untuk rumah susun umum per m2
(PUPR No. 242 Tahun 2020) dan informasi harga pasar.
Aksi Output
Diskusi Pendukung
Penghitungan Dokumen Hasil Notulen mencatat Estimasi biaya
perkiraan biaya Perencanaan Hasil perhitungan pembangunan
pembangunan fasilitas Bangunan (Hasil estimasi biaya untuk kegitan KTV (Biaya
umum dan infrastrukur diskusi sebelumnya) tiap-tiap jenis pembangunan
teknis fasilitas dan infrastruktur,
Regulasi KDB dan infrastuktur, gedung, lanskap,
unit cost bangunan, dan reklamasi tanah,
Perhitungan perkiraan jawaban setiap kompensasi tempat
biaya bangunan KTV Informasi kenaikan pertanyaan tinggal sementara,
biaya konstruksi di atas kertas plano biaya survei,
penyusunan desain,
Perhitungan perkiraan dan administrasi)
kompensasi
(pembelian/pengadaan Estimasi biaya
tanah) pembangunan
terkait investasi
pemerintah lainnya
Perkiraan biaya lain- (untuk infrastruktur
lain konstruksi, biaya publik)
desain dan supervisi,
dan biaya administrasi Lembar plano hasil
diskusi
penghitungan
perkiraan
pendapatan
pembangunan KTV
Penghitungan Dokumen Hasil Notulen mencatat Estimasi
perkiraan pendapatan Perencanaan Hasil perhitungan pendapatan
pembangunan Bangunan (Hasil estimasi pembangunan KTV
kegiatan KTV (reserve diskusi sebelumnya) pendapatan dari (penjualan reserve
floor gedung) pembangunan KTV floor gedung KTV)
Regulasi Harga dan jawaban setiap
Batasan untuk pertanyaan Lembar plano hasil
! 29!
Rumah Susun di atas kertas plano diskusi
(PUPR No.242 penghitungan
Tahun 2020) perkiraan
pendapatan
Informasi harga pembangunan KTV
pasar (unit price)
Contoh- Biaya Pembangunan Kegiatan KTV
Contoh- Biaya Pembangunan – Investasi Pemerintah dalam KT/KTV
! 30!
Contoh- Pendapatan Pembangunan Kegiatan KT/KTV1
Contoh- Kelayakan Financial Kegiatan KT/KTV
2. Penghitungan nilai objek KT/KTV dan Konversi Nilai Aset (Hak)

a. Untuk memperoleh dasar penentuan nilai objek KT/KTV secara cermat
terhadap nilai konversi dan nilai perbandingan proporsional terhadap aset
peserta KT/KTV perlu dipastikan ketersediaan beberapa dasar penilaian objek
KT/KTV. Dasar-dasar penilaian objek KT/KTV dapat diurutkan
ketersediaannya meliputi Nilai Pasar, Nilai lain yang sudah ditetapkan, Nilai
Jual Objek Pajak (NJOP), dan/atau Zona Nilai Tanah (ZNT)
b. Setiap dasar penilaian dianalisis ketersediaannya sesuai dengan zona wilayah
yang menjadi sasaran objek KT/KTV
c. Menetapkan dasar penilaian berdasarkan hasil analisis ketersediaan
2.1. Penentuan Dasar Penilaian Objek KT/KTV

Tujuan: Menentukan dasar penilaian objek KT/KTV yang telah dilakukan proses
pemetaan dalam kegiatan IP4T sehingga diketahui luas per bidang objek pajak.
Persiapan: Fasilitator menyiapkan data dan informasi dasar penilaian objek
dokumen hasil IP4T.
Aksi Output
Diskusi Pendukung
Peserta diingatkan Nilai Pasar Objek KT Notulen mencatat Hasil pemilihan
untuk memperoleh Nilai lain yang sudah Hasil pemilihan dasar penilaian
nilai wajar dalam ditetapkan dasar penilaian objek KT/KTV
!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1
Kualtitas penjualan Reserve Floor (Rf) harus diestimasi dalam perencanaan konversi hak properti
! 31!
melakukan penilaian Nilai jual objek pajak objek KT/KTV, dan dengan sejumlah
aset sebagai Objek (NJOP) atau NIR jawaban setiap alasan
Konsolidasi Tanah Zona nilai tanah pertanyaan pertimbangan
harus dilakukan di atas kertas plano pemilihannya
pemilihan dasar
Lembar plano berisi
penilaian secara
rumusan diskusi dan
tepat pemilihan dasar
penilaian
Diskusi pilihan dasar
penilaian objek
KT/KTV
Pemilihan dasar
penilaian objek
KT/KTV
2.2. Penilaian Objek KT/KTV

Tujuan: Melakukan proses penilaian objek KT/KTV yang telah dilakukan proses
penyepakatan dengan peserta KT/KTV sehingga diketahui nilai objek KT/KTV
sebelum dilakukan proses konversi nilai ekonomi aset peserta.
Persiapan: Fasilitator menyiapkan data dan informasi Form-Form KT yang berkaitan
dengan proses penilaian objek KT/KTV
Aksi Output
Diskusi Pendukung
Peserta diajak untuk Form KT-205 Notulen mencatat Hasil penilaian
membahas hasil Form KT-206 hasil penilaian objek setiap jenis objek
proses pendataan Form KT-207 KT/KTV, dan KT/KTV sesuai
yang tertuang dalam jawaban setiap dengan dasar
pertanyaan penilaian yang telah
Form-Form KT
di atas kertas plano ditetapkan
terkait identifikasi
subjek dan objek Lembar plano berisi
KT/KTV terkait hasil diskusi dan
kelengkapan data penilaian setiap
dan keabsahannya jenis objek KT/KTV
Diskusi jenis, jumlah,

dan status kepemilikan
objek KT/KTV yang
ada dalam setiap
bidang tanah
Pemilihan dan
penilaian setiap jenis
objek KT/KTV yang
ada dalam setiap
bidang tanah sesuai
! 32!
dengan dasar
penilaian yang telah
ditentukan dalam
proses sebelumnya
2.3. Perencanaan Konversi Nilai Aset (Hak)

Tujuan: Melakukan proses penyusunan rencana konversi hak pada tahap sket
desain awal untuk menyusun kerangka kerja kegiatan KTV secara keseluruhan
sehingga diperoleh keseimbangan keseimbangan nikau antara profitabilitas
pelaksana kegiatan KTV dengan tingkat penerimaan peserta KTV terhadap ukuran
properti baru.
Persiapan: Fasilitator menyiapkan data dan informasi berkaitan dengan dasar
penentuan konversi hak dalam regulasi yang berlaku.
Gambar. Ilustrasi Kerangka Konversi Hak
Aksi Output
Diskusi Pendukung
Peserta diajak untuk Konsep prinsip Notulen mencatat Rencana konversi
membahas konsep dasar equivalent hasil diskusi hak (Estimasi
equivalent value value exchange pertimbangan ukuran rata-rata unit
exchange atas konversi hak dan apartement (rusun)
properti peserta jawaban setiap yang akan diterima
pertanyaan oleh peserta KTV
eksisting terhadap
di atas kertas plano
properti baru
Reserved floor
kegiatan KTV
Peserta diajak untuk (estimasi bagian
membahas konsep dari bangunan
equivalent value terbangun yang
exchange atas bagian akan diterima oleh
dari properti pelaksana kegiatan
terbangun untuk KTV)
! 33!
pelaksana kegiatan
KTV selain unit yang Lembar plano berisi
diberikan kepada hasil diskusi dan
peserta KTV dan rencana KT/KTV
perolehan
keuntungan dari
penjualan/penyewaan
properti yang
diperoleh
Merencanakan konversi
hak (estimasi ukuran
rata-rata unit
apartemen yang akan
diterima oleh peserta
KTV)
Merencanakan
reserved floor kegiatan
KTV (estimasi bagian
dari bangunan
terbangun yang akan
diterima oleh pelaksana
kegiatan)
! 34!
Lampiran!
Lampiran-1
Contoh- Rencana Perubahan Tata Guna Lahan
Sumber: BAB-III
! 36!
Lampiran-2
Contoh- Perencanaan Bangunan KTV
Sumber: BAB-III
! 37!
Lampiran-3
Form KT-205
! 38!
! 39!
Lampiran-4
Form KT-206
! 40!
Lampiran-5
Form KT-207
! 41!
Lampiran-6
Form KT-208
! 42!

05-1 Modul Ekonomi - Edit

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

05-1 Modul Ekonomi - Edit

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Kegiatan Dukungan Kementerian ATR/BPN

untuk Program KOTAKU

Direktorat Konsolidasi Tanah dan Pengembangan Pertanahan

Program Kota Tanpa Kumuh (KOTAKU)

Materi pelatihan ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman dasar kepada

Untuk menunjang tercapainya tujuan pembelajaran modul ini, diperlukan alat

Kegiatan Konsolidasi Tanah/Konsolidasi Tanah Vertikal (KT/KTV) merupakan

Kompeteni SDM dalam pelatihan dilakukan penajaman dengan pengenalan

Mata pelatihan (modul) ini dimaksudkan untuk memberikan pemahaman dasar

D. Indikator Hasil Belajar

Setelah mengikuti pelatihan modul ini peserta pelatihan diharapkan mampu:

E. Materi dan Submateri Pokok

Untuk mempelajari mata pelatihan (modul) Sumber-Sumber Pembiayaan Konsolidasi

Dengan mengikuti submateri ini, peserta pelatihan diharapkan mampu menjelaskan

B. Definisi Pembiayaan KT/KTV

Secara umum, pembiayaan pembangunan merupakan bagian dari faktor kunci

Kedua, pengertian pembiayaan pembangunan dalam arti luas merupakan usaha

Sumber: Paparan sosialisasi DAK Integrasi 2022_Bappenas

Sumber-sumber pendanaan pembangunan yang berasal dari APBN secara garis

Gambar X1. Sumber-sumber Pembiayaan

Berdasarkan pada berbagai penjelasan di atas, pembiayaan KT/KTV dimungkinkan

B1. Pembiayaan Konsolidasi Tanah (KT)

Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 12 Tahun 2019 tentang Pembiayaan dan

1) Partisipasi masyarakat. Pembiayaan KT yang bersumber dari partisipasi

Dalam Undang-Undang No.1 Tahun 2011 Tentang Perumahan dan Kawasan

B2. Pembiayaan Konsolidasi Tanah Vertikal (KTV)

C. Pembiayaan Swadaya dan Swasta

Pembiayaan KT/KTV yang dilakukan dengan cara mengumpulkan pembiayaan

Struktur sumber pembiayaan KT/KTV swadaya dan swasta diperoleh dari:

D. Pembiayaan Pemerintah dan Pemerintah Daerah

Pemerintah daerah setempat dapat menyarankan atau mengajukan kepada Kantor

Struktur sumber pembiayaan KT/KTV APBN dan/atau APBD diperoleh dari:

APBN merupakan sumber pendanaan pembangunan yang berasal dari

Gambar X2. Penyaluran Dana Pembangunan melalui APBN

a. Biaya penataan pertanahan

a. Biaya pelaksanaan on-site upgrading,

Pembiayaan kegiatan KT/KTV bersumber dari APBD pada dasarnya berasal

Pembiayaan kolaborasi merupakan pembiayaan KT/KTV alternatif yang

Pembiayaan skema KPBU merupakan sumber pembiayaan dalam penyediaan

Peruntukan pembiayaan KT/KTV dalam skema KPBU didasarkan pada perjanjian

Sementara pembiayaan pengadaan lahan (tanah) untuk KT/KTV menjadi tanggung

Pembiayaan skema KPBUM merupakan sumber pembiayaan KT/KTV alternatif

Skema pembiayaan KT/KTV dengan KPBUM secara rinci dimungkinkan diperoleh

a. Alokasi dana pusat yang ditujukan untuk menyediakan perumahan rakyat

Sebagaimana yang dijelaskan sebelumnya, pada dasarnya pembiayaan KT/KTV

KERJASAMA PEMERINTAH DAN NON PEMERINTAH

Availability Payment • Terdapat badan usaha • Memiliki tingkat IRR sesuai

Secara khusus, terdapat perbedaan perlakuannya pembiayaan dengan badan usaha

• Nilai finansial merupakan batas minimal nilai ekonomi yang menguntungkan

INFRASTRUKTUR • BOT/BOOT- • Rata-rata IRR=10-15% • Jaminan

INFRASTRUKTUR • BOT/BOOT- • Rata-rata IRR=10-15% • Jaminan konsistensi

INFRASTUKTUR • Service • Net IRR=14-18% • Jaminan kemampuan

G. Contoh Pembiayaan – Kabupaten Semarang

Penanganan kawasan kumuh perkotaan di Desa Penawangan, Kabupaten

Gambar. Rencana Penataan Kawasan dengan Pola PEREMAJAAN

Gambar. Pola Ganti Untung WTP

Pembiayaan penanganan kawasan dilakukan dengan kolaborasi dari berbagai

Gambar. Sumber-sumber Pembiayaan Penangan Kawasan Kumuh

Selain itu, program penanganan kumuh dikolaborasikan dengan penumbuhan

Gambar. Kolaborasi Program Pembiayaan Swasta dalam Penumbuhan Ekonomi

• Saudara diminta untuk membahas dalam kelompok tentang isu utama

B. Pola Pembiayaan DAK Terintegrasi

Pembiayaan pembangunan yang bersumber dari APBN salah satunya difasilitasi

.Panel type 1 ukuran 0.120.121.5 1. KPB melakukan percepatan untuk pengerjaan