KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

BADAN PERTANAHAN NASIONAL

KANTOR PERTANAHAN KABUPATEN BOLAANG MONGONDOW

TUGAS AKHIR PELATIHAN DASAR CPNS 2022

ANALISIS ATAS TENURIAL PERTANAHAN

Diajukan oleh:
EBEN PAULUS MUAJA, S.H.
NIP. 199606282022041003

PELATIHAN DASAR CALON PNS GOLONGAN III

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL
TAHUN 2022
 KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/
BADAN PERTANAHAN NASIONAL

LEMBAR PENGESAHAN
TUGAS AKHIR

NAMA : EBEN PAULUS MUAJA, S.H.

NOMOR INDUK PEGAWAI : 199606282022041003
UNIT KERJA (ESELON III) : KANTAH KAB. BOLAANG MONGONDOW
JUDUL TUGAS AKHIR : ANALISIS ATAS TENURIAL PERTANAHAN

Mentor Penulis

Steven O.K. Wowor, S.ST., M.A.P. Eben Paulus Muaja, S.H.

NIP 1977102019990310002 NIP 199606282022041003

ii
 KATA PENGANTAR

Puji syukur penulis panjatkan kepada Tuhan Yang Maha Esa, yang telah memberi penulis
kekuatan, berkat, dan kesempatan dalam menyelesaikan Tugas Akhir yang dipercayakan kepada
penulis ini. Tugas Akhir ini dibuat adalah sebagai salah satu persyaratan yang diperlukan untuk
memenuhi syarat kelulusan latihan dasar CPNS golongan III.
Penulisan Tugas Akhir ini dapat diselesaikan dengan bimbingan, bantuan dan dukungan
dari berbagai pihak. Oleh sebab itu, penulis menyampaikan ucapan terima kasih yang sebesar-
besarnya kepada :
1. Menteri Agraria dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional;
2. Bapak Dr. Agustyarsyah, S.SiT., S.H., M.P. selaku kepala PPSDM Kementerian
ATR/BPN;
3. Ibu Sri Untari, S.H. selaku coach;
4. Bapak Steven O.K Wowor, S.ST., M.A.P. selaku mentor;
5. Ibu Eni Sulastri Damayanti, S.SiT, M.Si. selaku kepala kantor pertanahan
Kabupaten Bolaang Mongondow;

6. Ibu Ulvi Ratnaningsih Saadah, S.Psi. selaku pemateri pada pembelajaran

PKTBT;
7. Panitia penyelenggara Latsar CPNS Golongan III Kementerian ATR/BPN tahun
2022;
Penulis menyadari Makalah Tugas Akhir ini masih jauh dari sempurna, oleh karena itu

saran dan kritik yang bersifat membangun sangat diharapkan demi sempurnanya Makalah ini.

Akhir kata, semoga Makalah ini dapat berguna bagi pembaca pada umumnya.

Lolak, 23 Juli 2022

penulis

iii
 DAFTAR ISI

LEMBAR PENGESAHAN TUGAS AKHIR II

KATA PENGANTAR III

DAFTAR ISI IV

DAFTAR GAMBAR V

BAB I PENDAHULUAN 6

A. Latar Belakang Penulisan 6

B. Tujuan Penulisan 7

C. Pembatasan Masalah 7

D. Metode Pengumpulan Data 7

BAB II DATA DAN FAKTA 8

A. Profil Unit Kerja 8

1. Gambaran Umum Unit Kerja 8

2. Tugas dan Fungsi Unit Kerja 10

B. Isu Yang Sudah Berjalan 11

BAB III LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN 13

A. Landasan Teori 13

B. Pembahasan 14

BAB IV PENUTUP 31

A. Simpulan 31

B. Saran 32

DAFTAR PUSTAKA 33

iv
 DAFTAR GAMBAR

Gambar II. 1 Struktur Organisasi 10

v
 BAB I
PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Penulisan

Latar belakang tugas diawali oleh Tugas Akhir yang merupakan sebagai
pesyaratan kelulusan dalam masa pembelajaran PKTBT yang adalah bagian dari
Latihan Dasar CPNS Tahun 2022.
Undang-Undang No 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Pokok-Pokok Agraria pasal
1 ayat (1) menyatakan bahwa : “Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air
dari seluruh rakyat Indonesia, yang bersatu sebagai bangsa Indonesia”, dan pasal 1
ayat (2) yang berbunyi “Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan
alam yang terkandung di dalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia
Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan
merupakan kekayaan nasional “. Ini berarti bahwa bumi, air dan ruang angkasa dalam
wilayah Republik Indonesia yang kemerdekaannya diperjuangkan oleh bangsa sebagai
keseluruhan, menjadi hak pula dari bangsa Indonesia, jadi tidak semata-mata menjadi
hak dari dari para pemiliknya saja. Demikian pula tanah-tanah di daerah-daerah dan
pulau-pulau tidaklah semata-mata menjadi hak rakyat asli daerah atau pulau yang
bersangkutan saja. Dengan pengertian demikian maka hubungan bangsa Indonesia
dengan bumi, air dan ruang angkasa Indonesia adalah merupakan semacam hubungan
hak ulayat yang diangkat pada tingkatan yang paling atas, yaitu pada tingkatan yang
mengenai seluruh wilayah Negara.
Adapun hubungan antara bangsa dan dan bumi, air serta ruang angkasa Indonesia
itu adalah hubungan yang bersifat abadi (pasal 1 ayat 3). Ini berarti bahwa selama
rakyat Indonesia yang bersatu sebagai bangsa Indonesia masih ada dan selama bumi,
air serta ruang angkasa Indonesia masih ada pula, dalam keadaan bagaimanapun tidak
ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan
tersebut.

6
B. Tujuan Penulisan
Tujuan penulis dalam menulis karya tulis ini diantaranya:

1. Menambah wawasan penulis tentang Perspektif Menata Pertanahan

Indonesia

2. Sebagai salah satu syarat untuk lulus Latsar CPNS Tahun 2022

3. Melakukan analisis terhadap Tenurial Pertanahan

C. Pembatasan Masalah
Analisis atas Tenurial Pertanahan memiliki cakupan yang cukup luas dan
komprehensif sehingga penulis menyadari perlu adanya pembatasan ruang lingkup /
masalah dalam penulisan Tugas Akhir ini. Maka dari itu, penulis hanya membatasi
permasalahan pada “Pendaftaran dan Pemeliharaan Data Tanah dan Ruang”.

D. Metode Pengumpulan Data

Untuk mendapatkan data-data yang relevan, penulis menggunakan metode yaitu:

1. Metode Kepustakaan

7
 BAB II
DATA DAN FAKTA

A. Profil Unit kerja

1. Gambaran umum unit kerja.

a. Deskripsi singkat.

Kantor Pertanahan Kabupaten Bolaang Mongondow beralamat di Jl. Trans

Sulawesi Lolak, Kecamatan Lolak, Kabupaten Bolaang Mongondow (Kompleks
Kantor Bupati (Kabupaten Bolaang Mongondow). Kantor ini baru tempati Januari 2018
dimana sebelumnya Kantor Pertanahan Kabupaten Bolaang Mongondow beralamat di
jalan AKD, Desa Kopandakan II, Kecamatan Lolayan, Kabupaten Bolaang Mongodow.
Alamat kantor berpindah karena sebelumnya kantor yang ditempati masih berupa
bangunan yang disewa. Wilayah kerja Kantor Pertanahan Kabupaten Bolaang
Mongodow setelah dimekarkan (dengan membentuk Kabupaten Bolaang Mongondow
Utara, Kota Kotamobagu, Kabupaten Bolaang Mongondow Selatan dan Kabupaten
Bolaang Mongondow Timur), dari 15 Kecamatan dengan 144 Desa.
Kantor Pertanahan Kabupaten Bolaang Mongondow adalah di Provinsi Sulawesi
Utara, Indonesia. Ibukotanya adalah Lolak. Kabupaten Bolaang Mongondow ditetapkan
pada tanggal 23 Maret 1954, terletak pada salah satu daerah Sulawesi Utara yang secara
historis geografis adalah bekas danau, serta merupakan daerah subur penghasil utama
tambang dan hasil bumi lainnya. Kabupaten Bolaang Mongondow mencakup wilayah
daratan dan kepulauan memiliki luas 5.397,69 km2.Wilayah Kabupaten Bolaang
Mongondow telah mengalami sejumlah pemekaran. Tahun 2007 dimekarkan menjadi
Kota Kotamobagu dan Kabupaten Bolaang Mongondow Utara. Pada tahun 2008
dimekarkan lagi menjadi Kabupaten Bolaang Mongondow Timur dan Kabupaten
Bolaang Mongondow Selatan.

8
b. Visi misi.

Visi : “Menjadi lembaga yang mampu mewujudkan tanah dan pertanahan untuk
Sebesarbesar kemakmuran rakyat, serta keadilan dan keberlanjutan sistem
kemasyarakatan, kebangsaan dan kenegaraan Republik Indonesia.”

Misi : Mengembangkan dan menyelenggarakan politik dan kebijakan pertanahan

untuk:
1. Peningkatan kesejahteraan rakyat, penciptaan sumber-sumber baru
Kemakmuran rakyat, pengurangan kemiskinan dan kesenjangan
pendapatan, serta pemantapan ketahanan pangan.
2. Peningkatan tatanan kehidupan bersama yang lebih berkeadilan
dan Bermartabat dalam kaitannya dengan penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah (P4T).
3. Perwujudan tatanan kehidupan bersama yang harmonis dengan
mengatasi berbagai sengketa, konflik dan perkara pertanahan di
seluruh tanah air dan penataan perangkat hukum dan sistem
pengelolaan pertanahan sehingga tidak melahirkan sengketa,
konflik dan perkara di kemudian hari.
4. Keberlanjutan sistem kemasyarakatan, kebangsaan dan kenegaraan
Indonesia dengan memberikan akses seluas-luasnya pada generasi
yang akan datang terhadap tanah sebagai sumber kesejahteraan
masyarakat. Menguatkan lembaga pertanahan sesuai dengan jiwa,
semangat, prinsip dan aturan yang tertuang dalam UUPA dan
aspirasi rakyat secara luas.

9
c. Struktur organisasi.

Gambar II. 1 Struktur Organisasi Kantah. Kab. Bolaang Mongondow

2. Tugas dan Fungsi Unit Kerja

Uraian Tugas Analis Hukum Pertanahan menurut peraturan Menteri Agraria dan Tata
Ruang/ Badan Pertanahan Nasional Nomor 18 Tahun 2015 ;
a. Menyusun bahan usulan rencana kegiatan dan anggaran di bidang
hukum pertanahan;
b. Mengumpulkan dan mengolah bahan gugatan dari PTUN, Perdata,
Pidana dan Pengadilan Agama;
c. Menyusun dan menganalisis bahan Surat Kuasa;
d. Menyusun dan menganalisis bahan jawaban atas gugatan yang masuk;
e. Menyusun dan menganalisis bahan duplik;
f. Menyiapkan bahan peninjauan lapangan (survei Lokasi);
g. Menyusun dan menganalisis bahan kesimpulan sidang;

10
h. Menyusun dan menganalisis bahan kontra memori banding;
i. Menyusun dan menganalisis bahan kontra memori kasasi;
j. Menyusun dan menganalisis bahan memori kasasi;
k. Menyusun dan menganalisis pembatalan sertifikat;
l. Mengumpulkan bahan dalam rangka mengumpulkan bukti baru untuk
peninjauan kembali;
m. Menyusun dan menganalisis bahan kontra PK;
n. Menyusun bahan laporan pelaksanaan kegiatan di bidang hukum
pertanahan; dan
o. Menyusun konsep naskah kedinasan tentang perkara pertanahan

B. Isu yang sudah berjalan

Program dan kegiatan yang dilaksanakan oleh kantor pertanahan adalah

pendaftaran tanah sistematis lengkap, khusus di Kantor Pertanahan Kabupaten
Bolaang Mongondow hal-hal yang menyebabkan kurang optimalnya kegiatan
tersebut adalah kurangnya kesadaran masyarakat terkait pentingnya dilakukan
pendaftaran tanah yang dimilikinya guna menjamin kepastian hukum atas
kepemilikan tanah tersebut. Faktor lainnya yaitu masih rendahnya pengetahuan
dan pemahaman masyarakat terkait dengan persyaratan dan prosedur atau
mekanisme dari layanan pendaftaran tanah. Dengan demikian perlu dilakukan
upaya-upaya guna menyelesaikan permasalahan tersebut agar kegiatan
pendaftaran tanah sistematis lengkap dapat terlaksana dengan baik. Dalam
pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah sistematis lengkap terdapat tahapan
kegiatan penyuluhan yang dilakukan oleh kantor pertanahan. Tahapan ini perlu
ditingkatkan untuk menumbuhkan kesadaran masyarakat agar lebih berperan aktif
dalam mengikuti program pemerintah yaitu pendaftaran tanah sistematis lengkap
ini, dengan lebih menekankan manfaat-manfaat yang dihasilkan atas program ini
dan selanjutnya juga menjelaskan dengan lebih terperinci dan jelas ataupun
menggunakan bahasa yang lebih sederhana agar dapat dipahami dengan mudah

11
oleh masyarakat terkait dengan persyaratan dan prosedur atau mekanisme dari
layanan pendaftaran tanah sistematis lengkap.

12
 BAB III
LANDASAN TEORI DAN PEMBAHASAN

A. Landasan Teori

Beberapa konsep yang menjadi landasan teori dalam penelitian ini, yaitu
pengertian pendidikan dan pengertian karakter. Penjelasan mengenai konsep-konsep
tersebut antara lain sebagai berikut ;

1. Pengertian Pendidikan

Pendidikan telah didefinisikan oleh beberapa ahli sebagai suatu hal yang
memiliki nilai tinggi. Beberapa ahli yang berpendapat mengenai pendidikan antara
lain adalah John Dewy, serta Mansur. Berikut adalah pengertian pendidikan menurut
kedua ahli tersebut. John Dewey berpendapat bahwa pendidikan merupakan sebuah
proses dari pembentukan kecakapan secara fundamental yang secara intelektual
maupun emosional untuk dapat menuju ke arah alam serta sesama manusia. Lebih
lanjut, John Dewey turut mengungkapkan tujuan dari pembentukan kecakapan yaitu
adalah agar generasi muda dapat mengamalkan nilai moral demi keberlangsungan
hidup serta kehidupan dalam masyarakat. Mansur Muslich (2014) berpendapat,
bahawa pendidikan merupakan sebuah proses dari internalisasi budaya ke dalam diri
seseorang serta masyarakat, sehingga dapat membuat manusia menjadi sosok yang
lebih beradab.

2. Pengertian Karakter

Simon Phillips (2008) mengemukakan bahwa karakter merupakan sebuah

kumpulan dari tata nilai yang arahnya adalah menuju pada suatu sistem, dilandasi
oleh suatu pemikiran, sikap serta perilaku yang ditampilkan. Sedangkan, Koesoema
A (2007) berpendapat bahwa karakter memiliki arti yang sama dengan kepribadian
seseorang. Sedangkan, Prof. Suyanto berpendapat bahwa karakter adalah suatu cara
berpikir serta cara berperilaku yang kemudian menjadi sebuah ciri khas dari setiap

13
individu untuk dapat hidup serta bekerja sama dengan baik. Berdasarkan pemaparan
teori di atas, maka dapat disimpulkan bahwa pendidikan karakter adalah sebuah
proses yang mampu membuat manusia menjadi sosok yang lebih beradab serta
berkualitas.

B. Pembahasan

Pendaftaran dan Pemeliharaan Data Tanah dan Ruang

Pendaftaran Tanah dapat merangkai proses dalam pengelolaan pertanahan dalam

lingkup sebuah desa, untuk itu perlu membahas pengetahuan pendaftaran tanah dalam
sebuah materi tersendiri. Dalam proses pendaftaran tanah, Pemerintah Desa tidak secara
langsung terlibat, akan tetapi berperan dalam mencegah terjadinya sengketa pertanahan.
Peran tersebut dimiliki oleh Pemerintah Desa melalui kesaksian yang diberikan
mengenai riwayat bidang tanah.
Menurut UUPA, untuk menjamin kepastian hukum oleh pemerintah diadakan
pendaftaran tanah di seluruh wilayah Indonesia untuk memperoleh kepastian subjek
dan objek bidang tanah. Kegiatan pendaftaran tanah meliputi kegiatan pengumpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-
bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya. Dari rangkaian kegiatan pendaftaran tanah
tersebut dalam pelaksanaan kegiatan pendaftaran tanah tersebut terbagi dua kegiatan
yakni pendaftaran tanah pertama kali dan pemeliharaan data pendaftaran tanah.

1. Penetapan dan Pendaftaran Hak Atas Tanah dan Ruang

Pendaftaran Tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur meliputi pengurnpulan,
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, rnengenai bidang-bidang Tanah, Ruang Atas
Tanah, Ruang Bawah Tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian

14
surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang Tanah, Ruang Atas Tanah, Ruang
Bawah Tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas Satuan Rumah Susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya.
Pengertian pendaftaran Tanah itu sendiri terdapat pada Peraturan Pemerintah
Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yaitu rangkaian kegiatan yang
dilakukan oleh Pemerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur,
meliputi pengumpulan, pengolahan, penaskahan, dan penyajian serta pemeliharaan
data fisik dan data yuridis dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang
tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian suatu tanda bukti haknya
bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang membebaninya.
Menurut pasal 9 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang
Pendaftaran Tanah, disebutkan bahwa objek pendaftaran tanah meliputi: 1. Bidang-
bidang tanah yang dipunyai dengan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan
dan hak pakai; 2. Tanah hak pengelolaan; 3. Tanah wakaf; 4. Hak milik atas satuan
rumah susun; 5. Hak tanggungan; 6. Tanah Negara.
Pendaftaran tanah Hak Milik dapat dilakukan pada tanah bekas milik adat
dengan proses konversi, penegasan dan pengakuan hak serta pada tanah negara
dengan proses pemberian hak. Secara sederhana tanah bekas milik adat adalah yang
memiliki riwayat jelas dan pengakuan dari pihak lain bahwa tanah yang dimohon
asal usulnya berasal dari masyarakat setempat. Sedangkan proses pemberian hak atas
tanah adalah terhadap tanah – tanah yang merupakan tanah negara bebas dan
dikuasai oleh masyarakat. Pendaftaran tanah untuk hak-hak selain Hak Milik adalah
dengan proses pemberian hak. Dengan kata lain, pendaftaran tanah merupakan
rangkaian kegiatan yang terdiri atas:
a. Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, dan penyajian data fisik bidang-bidang
tanah tertentu;
b. Pengumpulan, pengolahan, penyimpanan, dan penyajian data yuridis tertentu;
c. Penerbitan surat tanda bukti haknya; dan

15
d. Pencatatan perubahan-perubahan pada data fisik dan data yuridis yang terjadi
kemudian.
Dalam menyelenggarakan pendaftaran tanah, sebagai kepastian hukum dan
kepastian hak atas tanah, maka yang menjadi suatu pertanyaan adalah kepentingan
siapa saja yang dilindungi. Pernyataan tersebut tergantung kepada kepentingan siapa
saja terhadap hak atas tanah tersebut. Untuk memahami hal ini, berikut pihak yang
berkepentingan atas hak atas tanah:

a. Kepentingan Pemegang Hak Atas Tanah;

b. Agar pihak tersebut dapat dengan mudah membuktikan bahwa ialah yang berhak
atas tanah yang bersangkutan;
c. Caranya: dengan pendaftaran tanah maka akan diterbitkan surat tanda bukti hak
berupa sertifikat
d. Kepentingan Pihak Lain Kepentingan bagi calon pembeli calon kreditur, agar
mereka dapat dengan mudah memperoleh data yang dapat dipercaya
kebenarannya
Caranya: karena administrasi di Kantor Pertanahan terbuka untuk umum, jadi
siapa
pun yang berkepentingan bisa meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah.

2. Blanko Sertipikat Hak Atas Tanah dan Ruang

Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat
pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di
dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada
dalam surat ukur dan buku tanah hak yang bersangkutan.
Dalam hal tersebut suatu bidang tanah yang sudah diterbitkan sertipikat secara
sah atas nama orang atau badan hukum yang memperoleh tanah tersebut dengan
itikad baik dan secara nyata menguasainya, maka pihak lain yang merasa
mempunyai hak atas tanah itu tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan hak tersebut
apabila dalam waktu 5 (lima) tahun sejak diterbitkannya sertipikat itu telah tidak
mengajukan keberatan secara tertulis kepada pemegang sertipikat dan Kepala Kantor

16
Pertanahan yang bersangkutan ataupun tidak mengajukan gugatan ke Pengadilan
mengenai penguasaan tanah atau penerbitan sertipikat tersebut. Sertipikat hak atas
tanah memuat informasi mengenai:
a. nama pemegang hak atas tanah;
b. jenis hak atas tanah;
c. nomor identifikasi bidang tanah;
d. nomor induk kependudukan/nomor identitas;
e. tanggal berakhir hak (untuk hak atas tanah dengan jangka waktu);
f. kutipan peta pendaftaran;
g. tanggal penerbitan;
h. pengesahan.

Ketentuan sertifikat dalam bentuk, isi, dan format terdapat dalam Lampiran II-
XI Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional
Nomor 7 Tahun 2019 tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Negara
Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan
Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah.

3. Konsep Pemeliharaan Pendaftaran Hak Atas Tanah dan Ruang

Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada
data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dan
pemegang hak yang bersangkutan wajib melakukan pendaftaran perubahan data fisik
dan data yuridis yang dimaksud.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk
menyesuaikan data fisik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar
nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan-perubahan yang
terjadi kemudian. Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi
perubahan pada data fisik atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah
terdaftar dengan mencatatnya di dalam daftar umum. Pemegang hak yang

17
bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan kepada Kantor Pertanahan (Pasal 1 PP
No. 24 tahun 1997).
Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan
rumah susun yang di daftar, pemegang haknya dan hak pihak lain serta beban-beban
lain yang membebaninya. Perubahan data yuridis berupa:
a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan,
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. peralihan hak karena pewarisan;
c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
d. pembebanan Hak Tanggungan;
e. peralihan Hak Tanggungan;
f. dihapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun
dan Hak Tanggungan;
g. pembagian hak bersama;
h. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
Ketua Pengadilan;
i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
j. perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas bidang tanah dan
satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan
atau bagian bangunan di atasnya. Perubahan data fisik terjadi kalau diadakan
pemisahan, pemecahan, atau penggabungan bidang-bidang tanah yang sudah
didaftar. Perubahan data yuridis terjadi misalnya kalau diadakan pembebanan atau
pemindahan hak atas bidang tanah yang sudah didaftar.
Pendaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh Pemerintah
secara terus menerus, berkesinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan,

18
pengolahan, pembukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-
satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda bukti haknya bagi bidang-
bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak milik atas satuan rumah susun serta
hak-hak tertentu yang membebaninya (Pasal 1 PP No. 24 tahun 1997).

4. Konsep Pemecahan, Penggabungan dan Pemisahan

Perubahan data fisik bidang tanah yang sudah terdaftar terjadi suatu perbuatan
dan peristiwa hukum adalah melalui pemecahan, pemisahan dan penggabungan hak
atas tanah serta pelepasan sebagian hak atas tanah.
1. Pemecahan Hak
Pengertian pemecahan hak adalah dari satu bidang tanah yang dipecah secara
sempurna menjadi beberapa bagian, yang masing-masing merupakan satuan bidang
baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Batasan
pemecahan bidang tanah perorangan yaitu maksimal hanya boleh 5 bidang tanah
kecuali waris sesuai dengan ketentuan yang tertera di dalam Peraturan Kepala BPN
Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan. Saat
ini terdapat kecenderungan pemecahan bidang tanah perorangan yang tujuannya
adalah untuk pembangunan perumahan terbatas secara komersial yang tidak
memenuhi ketentuan perundang-undangan.
Pembangunan kluster perumahan atau real estate mini banyak bermunculan
hingga wilayah kecamatan di luar kota. Hal ini merupakan persoalan tersendiri bagi
pengembang kecil apabila dibatasi tidak boleh dipecah. Harus diingat pembangunan
real estate mini harus mengikuti peruntukan dalam tata ruang dan aturan teknis dari
sektor terkait.
2. Penggabungan Bidang Tanah
Penggabungan tanah adalah dua bidang tanah atau lebih yang sudah didaftar dan
letaknya berbatasan yang kesemuanya atas nama pemilik yang sama dapat digabung
menjadi satu bidang baru. Apabila jangka waktu hak atas tanah (HGB) yang akan
digabung berbeda jangka waktu berlakunya maka setelah digabung jangka waktu

19
 yang dicantumkan sertipikat penggabungan adalah jangka waktu yang akan berakhir
terlebih dahulu. Bidang yang baru tersebut dibuatkan surat-ukur, buku tanah dan
sertipikat dengan menghapus surat ukur, buku tanah dan sertipikat masing-masing.
Mekanisme penggabungan tanah diatur di dalam Peraturan Pemerintah No. 24
Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah adalah sebagai berikut:
a. Bidang-bidang tanah yang telah bersertipikat Hak Milik dapat dimohon
penggabungan tanah dengan ketentuan dimohon penggabungan tanah dengan
ketentuan:
1) Nama pemegang hak harus sama;

2) Letak tanahnya berbatasan.

b. Bidang-bidang tanah yang telah bersertipikat Hak Guna Bangunan, Hak Guna

Usaha dan Hak Pakai harus memenuhi ketentuan:

1) Nama pemegang hak harus sama;

2) Letak tanahnya berbatasan;

3) Khusus HGU, jenis komoditi yang diusahakan harus sama.

c. Bidang tanah yang berbeda jangka waktunya, maka jangka waktu yang

terlama mengikuti jangka waktu yang terpendek

d. Bidang tanah yang belum terdaftar sebelum digabung harus didaftarkan dengan
jenis hak atas tanah yang sama. Persyaratan yang harus dipenuhi dalam
penggabungan hak perorangan dalam Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun
2010 tentang Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan sebagai berikut :
a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon atau
kuasanya di atas materai cukup (dengan keterangan bahwa formulir
permohonan memuat identitas, Luas, Letak dan penguasaan tanah yang
dimohon, penguasaan tidak sengketa, pernyataan tanah dikuasai secara
fisik);
b. Surat Kuasa apabila dikuasakan;

20
 c. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila dikuasakan, yang
telah
d. dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket;
e. Sertipikat asli.

Persyaratan yang harus dipenuhi dalam penggabungan hak badan hukum adalah
sebagai berikut:
a. Formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani pemohon
atau kuasanya di atas materai cukup (dengan keterangan bahwa
formulir permohonan memuat identitas, luas, letak dan penguasaan
tanah yang dimohon, penguasaan tidak sengketa, pernyataan tanah
dikuasai secara fisik)
b. Surat Kuasa apabila dikuasakan
c. Fotokopi identitas pemohon (KTP, KK) dan kuasa apabila
dikuasakan, yang telah dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket
d. Fotokopi Akta Pendirian dan Pengesahan Badan Hukum yang telah
dicocokkan dengan aslinya oleh petugas loket, bagi badan hukum
e. Sertipikat asli

3. Pemisahan
Pengertian pemisahan hak diatur dalam Pasal 49 PMNA/KBPN No.3 tahun
1997, pada ayat (1) yaitu dari satu bidang tanah yang sudah didaftar dapat
dipisahkan sebagian atau beberapa bagian, yang selanjutnya merupakan satuan
bidang baru dengan status hukum yang sama dengan bidang tanah semula. Untuk
satuan bidang baru yang dipisahkan dibuatkan surat-ukur, buku tanah dan sertipikat
sebagai satuan bidang tanah baru dan pada peta pendaftaran, daftar tanah, surat-ukur,
buku tanah dan sertipikat bidang tanah semula dibubuhkan catatan mengenai telah
diadakannya pemisahan tersebut.
Dalam pendaftaran pemisahan bidang, tanah surat ukur, buku tanah dan
sertipikat yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi
bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya

21
ditambahkan kata "sisa“ dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya
dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan. Persyaratan dan prosedur
pendaftaran tanah hasil pemisahan bidang tanah sama dengan pemecahan hak.

5. Konsep Perubahan/Peralihan Hak Atas Tanah

Ketika terjadi peralihan hak atas tanah melalui jual beli/warisan/hibah perlu
diperhatikan apa saja yang menjadi persyaratan terjadinya peralihan hak tersebut.
Sedangkan terkait hutang piutang dengan jaminan sertipikat tanah, maka hak atas
tanah apa saja yang dapat dibebankan dengan Hak Tanggungan. Saat ini pelayanan
pendaftaran Hak Tanggungan sudah menggunakan sistem layanan elektronik
sehingga lebih cepat, lebih murah dan tidak diperlukan lagi tatap muka dengan
petugas.
Pada pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 1997 dinyatakan
bahwa peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat
didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku. Dalam keadaan
tertentu Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang
tanah Hak Milik yang dilakukan diantara perorangan WNI yang dibuktikan dengan
akta yang tidak dibuat oleh PPAT yang kadar kebenarannya dianggap cukup untuk
mendaftarkan pemindahan hak yang bersangkutan. Jenis – jenis peralihan hak yang
diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah meliputi Jual Beli, Hibah, Tukar Menukar, Pemasukan dalam Perusahaan,
Pembagian Hak bersama, dan Warisan.
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual
beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum
pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang, hanya dapat
didaftarkan, jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang
menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

22
 Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala
Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik,
yang dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan
dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor
Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar
pemindahan hak yang bersangkutan.

6. Konsep Penggantian Sertipikat/Penerbitan Sertipikat Pengganti

Setiap orang sangat mendambakan dan menghargai suatu kepastian apalagi
kepastian yang berkaitan dengan hak atas sesuatu benda miliknya yang sangat
berharga seperti halnya tanah. Tanah merupakan aset yang bernilai tinggi.
Pendaftaran tanah sangat penting adanya karena akan melahirkan sertipikat tanah
yang memiliki kedudukan yang penting atas kepemilikan hak atas tanah dan berlaku
sebagai alat pembuktian yang kuat suatu hak atas tanah.
Sertipikat sebagai surat tanda bukti hak yang merupakan alat pembuktian yang
kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat di dalamnya, sepanjang data
fisik dan data yuridis tersebut sesuai dengan data yang ada dalam surat ukur dan
buku tanah. Semua informasi yang tersaji di dalam sertipikat mempunyai kekuatan
hukum dan harus di terima sebagai keterangan yang benar sepanjang tidak ada bukti
lain yang dapat membuktikan sebaliknya. Teruntuk kasus sertipikat hilang harus
segera diterbitkan sertipikat pengganti, demikian juga sertipikat yang rusak.
Sertipikat dengan blangko lama dapat juga dimintakan sertipikat pengganti, atas
permohonan pemilik tanah dan atau pemegang hak atas tanah diterbitkan sertipikat
baru sebagai pengganti sertipikat yang rusak, hilang atau sertipikat yang tidak
diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi.
Permohonan sertipikat pengganti hanya dapat diajukan oleh pihak yang
namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam buku tanah yang bersangkutan
atau pihak lain yang merupakan penerima hak berdasarkan akta Pejabat Pembuat

23
Akta Tanah (PPAT) atau kutipan risalah lelang. Apabila pemegang hak, atau
penerima hak sudah meninggal dunia, permohonan sertipikat pengganti dapat
diajukan oleh ahli warisnya dengan menyerahkan surat tanda bukti sebagai ahli
waris. Penggantian sertipikat dicatat pada buku tanah yang bersangkutan. Sertipikat
yang hilang bila ditemukan harus dimusnahkan untuk menghindari penyalahgunaan.
Akan tetapi seiring dengan berjalannya waktu kepemilikan pemegang hak atas
tanah atas sertipikat tanah terjadi perubahan atau penggantian kebijakan pemerintah
atas sertipikat yang dimiliki oleh pemegang hak atas tanah. Padahal sertipikat tanah
adalah mempunyai nilai lebih yaitu akan memberikan kepastian hukum dan
perlindungan hukum sebab dibandingkan dengan alat bukti tertulis lainnya.
Permasalahan tersebut misalnya kewajiban pembaharuan blanko sertipikat
model lama yang dikeluarkan oleh Departemen Dalam Negeri Direktorat Jenderal
Agraria yang harus diganti dengan blanko sertipikat model baru yang dikeluarkan
oleh Badan Pertahanan Nasional (BPN) dan harus dilakukan proses ukur ulang luas
bidang tanahnya sehingga baru dapat dilakukan peralihan haknya. Dasar
dikeluarkannya aturan mengenai pembaharuan blanko sertipikat telah diatur dalam
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah Pasal 57
ayat 1 disebutkan bahwa atas permohonan pemegang hak diterbitkan sertifikat baru
sebagai pengganti sertifikat yang rusak, hilang, masih menggunakan blanko
sertifikat yang tidak digunakan lagi atau yang tidak diserahkan kepada pembeli
lelang dalam suatu lelang eksekusi.
Permohonan sertipikat baru yang diajukan pemegang hak sebagai pengganti
sertipikat lama disebabkan karena: 1. Sertipikat rusak atau sengaja dirusak; 2.
Sertipikat hilang; 3. Penggantian blanko sertipikat lama; 4. Sertipikat lama tidak
diserahkan kepada pembeli lelang dalam suatu lelang eksekusi. Pemohon yang dapat
mengajukan sertipikat pengganti adalah: a) Pihak yang namanya tercantum sebagai
pemegang hak dalam buku yang bersangkutan; b) Pihak lain yang merupakan
penerimaan hak berdasarkan akta PPAT atau kutipan risalah lelang.
Dalam pelaksanaan penerbitan sertipikat pengganti hak atas tanah karena hilang
harus segera dilakukan pengajuan permohonan penerbitan sertipikat pengganti ke

24
Kantor Pertanahan setempat, dimana dalam pengajuan permohonan penerbitan
sertipikat pengganti hak atas tanah karena hilang tersebut harus diajukan oleh
pemilik hak atas tanah yang bersangkutan. Dalam hal ini pemohon harus memenuhi
semua persyaratan yang telah ditetapkan oleh Kantor Pertanahan.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran
Tanah Pasal 59 & 60 menjelaskan bahwa Permohonan penggantian sertifikat yang
hilang harus disertai pernyataan di bawah sumpah dari yang bersangkutan di
hadapan Kepala Kantor Pertanahan atau Pejabat yang ditunjuk mengenai hilangnya
sertifikat hak yang bersangkutan. Jika dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari
dihitung sejak hari pengumuman sebagaimana dimaksud pada ayat (2) tidak ada
yang mengajukan keberatan mengenai akan diterbitkannya sertifikat pengganti
tersebut atau ada yang mengajukan keberatan akan tetapi menurut pertimbangan
Kepala Kantor Pertanahan keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan sertifikat
baru.
Jika keberatan yang diajukan dianggap beralasan oleh Kepala Kantor
Pertanahan, maka ia menolak penerbitkan sertifikat pengganti. Sertifikat pengganti
diserahkan kepada pihak yang memohon diterbitkannya sertifikat tersebut atau orang
lain yang diberi kuasa untuk menerimanya. Penggantian sertifikat hak atas tanah atau
hak milik atas satuan rumah susun yang tidak diserahkan kepada pembeli lelang
dalam lelang eksekusi didasarkan atas surat keterangan dari Kepala Kantor
Pertanahan yang bersangkutan yang memuat alasan tidak dapat diserahkannya
sertifikat tersebut kepada pemenang lelang. Kepala Kantor Pertanahan
mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti untuk hak milik atas tanah
atau hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud pada pernyataan
sebelumnya dan tidak berlakunya lagi sertifikat yang lama dalam salah satu surat
kabar harian setempat atas biaya pemohon.
Untuk memperkecil kemungkinan pemalsuan, di waktu yang lampau telah
beberapa kali dilakukan penggantian blanko sertifikat, sehubungan dengan itu
apabila dikehendaki oleh pemegang hak, sertifikatnya boleh diganti dengan sertifikat
yang menggunakan blanko baru. Dalam hal hak atas tanah berdasarkan akta yang

25
dibuat oleh PPAT sudah berpindah kepada pihak lain, tetapi sebelum peralihan
tersebut didaftar sertifikatnya hilang, permintaan penggantian sertifikat hilang
dilakukan oleh pemegang haknya yang baru dengan pernyataan dari PPAT bahwa
pada waktu dibuat akta PPAT sertifikat tersebut masih ada.

7. Pembatalan Hak Atas Tanah

Pembatalan Sertipikat Hak Atas Tanah merupakan salah satu tindakan hukum
yang diambil oleh Pemerintah dalam hal ini adalah Badan Pertanahan Nasional
dalam bidang pertanahan sebagai akibat dari adanya sengketa pertanahan, hal ini
disebabkan karena Sertipikat Hak Atas Tanah bukan merupakan tanda bukti
kepemilikan yang mutlak, melainkan bersifat kuat, dalam artian bahwa Sertipikat
sebagai tanda bukti kepemilikan mengenai data fisik dan data yuridis yang termuat
didalam Sertipikat sepanjang sesuai dengan yang termuat dalam buku tanah dan
surat ukur, sehingga apabila ada pihak yang berkeberatan atas terbitnya Sertipikat
Hak Atas Tanah tersebut dapat mengajukan keberatan kepada Badan Pertanahan
Nasional untuk dibatalkan atau mengajukan gugatan di Pengadilan.
Rumusan pembatalan hak atas tanah terdapat didalam Pasal 1 angka 12
Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3
Tahun 1999 yaitu pembatalan keputusan mengenai pemberian suatu hak atas tanah
karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum dalam penerbitannya atau
melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap. Rumusan
pembatalan hak atas tanah dimaksud belum lengkap karena hanya menyangkut
pemberian hak atas tanahnya saja, meskipun dengan dibatalkan surat keputusan
pemberian hak atas tanah, tentunya mengakibatkan pendaftaran dan sertipikatnya
batal karena sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997, Surat Keputusan Pemberian Hak
sebagai alat bukti pendaftaran hak dan penerbitan sertipikat. Ada dua jenis
Pembatalan Hak yaitu :
a. Pembatalan Secara Langsung
Pembatalan Hak Karena Cacat Hukum Administratif, yaitu Pembatalan secara
langsung, tanpa melalui proses peradilan. Pembatalan secara langsung ini dapat

26
ditempuh apabila dalam permohonan hak yang bersangkutan terdapat cacad hukum
administratif (Pasal 107 PMNA/KBPN No.9/1999) seperti :
1. Terjadi kesalahan prosedur;
2. Terjadi kesalahan penerapan peraturan perundangan;
3. Terjadi kesalahan Subjek hak;
4. Terjadi kesalahan Objek hak;
5. Terjadi kesalahan perhitungan luas;
6. Terjadi kesalahan jenis hak;
7. Terdapat tumpang tindih hak atas tanah;
8. Terdapat data yuridis atau data fisik yang tidak benar, atau;
9. Kesalahan lainnya yang bersifat hukum administratif.

b. Pembatalan Tidak Langsung.

Pembatalan Hak Karena Melaksanakan Putusan Peradilan yang berkekuatan
hukum tetap (Inkracht). Pembatalan yang dilaksanakan dalam rangka
menindaklanjuti putusan lembaga peradilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Dalam Pasal 1 angka 14 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 9 Tahun 1999 pengertian pembatalan hak atas tanah
yaitu pembatalan keputusan pemberian hak atas tanah atau sertipikat hak atas tanah
karena keputusan tersebut mengandung cacat hukum administrasi dalam
penerbitannya atau untuk melaksana kan putusan pengadilan yang berkekuatan
hukum tetap.
Surat Keputusan pembatalan hak atas tanah menurut Pasal 104 ayat Peraturan
Menteri Negara Agraria / Kepala BPN Nomor 9 Tahun 1999, diterbitkan apabila
terdapat:
1. Cacat hukum administratif.
2. Melaksanakan putusan Pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.

27
 Berdasarkan ketentuan Pasal 104 ayat (1) PMNA / Kepala BPN Nomor 9 Tahun
1999, yang menjadi obyek pembatalan hak atas tanah meliputi :
1. Surat keputusan pemberian hak atas tanah.
2. Sertipikat hak atas tanah.
3. Surat keputusan pemberian hak atas tanah dalam rangka pengaturan penguasaan
tanah.

8. Administrasi Hak Tanggungan/Hak Tanggungan Elektronik

Hak tanggungan diasosiasikan dengan jaminan hutang dalam bentuk tanah.
Istilah “jaminan” dikaitkan dengan pengertian hubungan hutang piutang di dalam
Pasal 1131 KUH Perdata dan penjelasan Pasal 8 Undang-undang No. 7 Tahun 1992
tentang Perbankan. Seseorang yang berhutang memberikan barang jaminan tetapi
tidak dimaksudkan untuk dimiliki kreditor. Perjanjian utang-piutang tidak sama
dengan perjanjian jual beli yang mengakibatkan beralihnya hak milik atas suatu
barang. Barang jaminan menjadi cara pelunasan utang melalui cara yang ditetapkan
oleh peraturan perundangan yaitu dijual melalui lelang. Hasil penjualan dengan
lelang digunakan untuk melunasi utang dan apabila masih terdapat sisa, maka
sisanya dikembalikan kepada debitor.
Pengertian Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas
tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang
Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Pelayanan Hak Tanggungan dilaksanakan
sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai
standar pelayanan dan pengaturan pertanahan di lingkungan Kementerian yakni
Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar
Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan.
Hak Tanggungan dapat dilaksanakan secara elektronik melalui Sistem HT elektronik
(HT-el) berdasarkan ketentuan pada Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak
Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik. Sistem HT-el diselenggarakan secara

28
andal dan aman serta bertanggung jawab terhadap beroperasinya sistem elektronik.
Jenis layanan Hak Tanggungan yang dapat diajukan melalui Sistem HT-el, meliputi:
1. Pendaftaran Hak Tanggungan;
2. Peralihan Hak Tanggungan;

3. Perubahan nama kreditor;

4. Penghapusan Hak Tanggungan;
5. Perbaikan data.
Pengguna layanan Sistem HT-el, meliputi perseorangan/badan hukum selaku
kreditor sebagaimana diatur dalam peraturan perundangundangan yang mengatur
mengenai Hak Tanggungan. Sebelum bermohon HT-el, maka pengguna harus
menjadi Pengguna Terdaftar pada Sistem HT-el.
Untuk menjadi Pengguna Terdaftar, perseorangan/ badan hukum melakukan
pendaftaran pada Sistem HT-el dengan syarat meliputi:
1. Mempunyai domisili elektronik;
2. Surat Keterangan Terdaftar di Otoritas Jasa Keuangan;
3. Pernyataan pemenuhan persyaratan dan kriteria serta persetujuan ketentuan
sebagai
Pengguna Terdaftar;
4. Syarat lainnya yang ditentukan oleh Kementerian.

Setelah pendaftaran HT-el diterima maka kementerian melakukan verifikasi atas

pendaftaran sebagaimana dimaksud dan berhak menolak pendaftaran dimaksud.
Pengguna Terdaftar berhak menggunakan Sistem HT-el dengan segala fitur
pendukungnya dan wajib tunduk pada syarat dan ketentuan yang diatur dalam
Sistem HT-el. Kementerian berwenang menindak segala bentuk pelanggaran yang
dilakukan oleh Pengguna Terdaftar dengan melakukan penangguhan hak akses atau
pencabutan status Pengguna Terdaftar.
Persyaratan permohonan layanan Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang Standar Pelayanan dan

29
Pengaturan Pertanahan di buat dalam bentuk Dokumen Elektronik seperti identitas
para pihak, Surat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta
Pemberian Hak Tanggungan (APHT). Selain persyaratan tersebut, pemohon
membuat Surat Pernyataan mengenai pertanggungjawaban keabsahan dan kebenaran
data Dokumen Elektronik yang diajukan. Surat Pernyataan tersebut di buat dalam
bentuk Dokumen Elektronik.
Persyaratan berupa Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun harus atas nama debitur. Asli dokumen persyaratan permohonan wajib
disimpan oleh pemohon, kecuali APHT dan SKMHT disimpan oleh PPAT. Khusus
APHT disampaikan oleh PPAT dalam bentuk Dokumen Elektronik. Penyampaian
APHT dilakukan melalui sistem elektronik yang terintegrasi dengan Sistem HT-el
selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja setelah -penandatanganan APHT (Pasal 13
Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta
Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah).
Permohonan layanan yang telah diterima oleh Sistem HT-el diberikan tanda bukti
pendaftaran permohonan yang diterbitkan oleh sistem. Bukti pendaftaran
permohonan paling sedikit memuat: nomor berkas pendaftaran permohonan; tanggal
pendaftaran permohonan; nama pemohon; dan kode pembayaran biaya layanan.
Layanan Hak Tanggungan dikenakan biaya sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan mengenai Penerimaan Negara Bukan Pajak yang berlaku pada
Kementerian (PP Nomor 128 Tahun 2015).
1. Setelah mendapatkan bukti pendaftaran permohonan sebagaimana, pemohon
melakukan pembayaran biaya melalui bank persepsi paling lambat 3 (tiga) hari
setelah tanggal pendaftaran permohonan.
2. Permohonan diproses setelah data permohonan dan biaya pendaftaran
permohonan
terkonfirmasi oleh sistem elektronik.
3. Dalam hal pembayaran biaya pendaftaran oleh pemohon tidak terkonfirmasi oleh
sistem, pemohon dapat melakukan konfirmasi secara langsung ke Kantor

30
 Pertanahan atau Layanan Pengaduan.
4. Dalam hal jangka waktu 3 (tiga) hari sebagaimana dimaksud berakhir dan
Pemohon
tidak melakukan pembayaran maka permohonan dinyatakan batal.

31
 BAB IV
PENUTUP

A. Simpulan

Pendaftaran tanah merupakan salah satu materi yang dapat

merangkai proses dalam pengelolaan pertanahan dalam lingkup

sebuah desa, untuk itu perlu membahas pengetahuan pendaftaran

tanah dalam sebuah materi tersendiri. Dalam proses pendaftaran tanah.

Sertipikat merupakan surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat

pembuktian yang kuat mengenai data fisik dan data yuridis yang

termuat di dalamnya, sepanjang data fisik dan data yuridis tersebut

sesuai dengan data yang ada.

Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi

perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah
yang telah terdaftar dan pemegang hak yang bersangkutan wajib
melakukan pendaftaran perubahan data fisik dan data yuridis yang
dimaksud.
Perubahan data fisik bidang tanah yang sudah terdaftar terjadi
suatu perbuatan dan peristiwa hukum adalah melalui pemecahan,
pemisahan dan penggabungan hak atas tanah serta pelepasan sebagian
hak atas tanah.
Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan
dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan
hak melalui lelang, hanya dapat didaftarkan, jika dibuktikan dengan
akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku.
32
 Permohonan sertipikat baru yang diajukan pemegang hak sebagai
pengganti sertipikat lama disebabkan karena: 1. Sertipikat rusak atau
sengaja dirusak; 2. Sertipikat hilang; 3. Penggantian blanko sertipikat
lama; 4. Sertipikat lama tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam
suatu lelang eksekusi.
Rumusan pembatalan hak atas tanah terdapat didalam Pasal 1
angka 12 Peraturan Menteri Negara Agraria / Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 1999 yaitu pembatalan
keputusan mengenai pemberian suatu hak atas tanah karena keputusan
tersebut mengandung cacat hukum dalam penerbitannya atau
melaksanakan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum
tetap. Rumusan pembatalan hak atas tanah dimaksud belum lengkap
karena hanya menyangkut pemberian hak atas tanahnya saja,
meskipun dengan dibatalkan surat keputusan pemberian hak atas
tanah, tentunya juga kan mengakibatkan pendaftaran dan sertipikatnya
batal karena sesuai dengan PP No. 24 Tahun 1997, Surat Keputusan
Pemberian Hak sebagai alat bukti pendaftaran hak dan penerbitan
sertipikat.
Persyaratan permohonan layanan Hak Tanggungan sebagaimana
dimaksud Peraturan Kepala BPN Nomor 1 Tahun 2010 tentang
Standar Pelayanan dan Pengaturan Pertanahan di buat dalam bentuk
Dokumen Elektronik seperti identitas para pihak, Surat Surat Kuasa
Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak
Tanggungan (APHT). Selain persyaratan tersebut, pemohon membuat
Surat Pernyataan mengenai pertanggungjawaban keabsahan dan
kebenaran data Dokumen Elektronik yang diajukan. Surat Pernyataan
tersebut di buat dalam bentuk Dokumen Elektronik.

B. Saran

33
 Dalam proses pendaftaran tanah para pihak yang terkait haruslah
memahami akan pengertian dan alur dalam pendaftaran tanah, baik
dari pihak pemohon begitu pula dari petugas yang mengelola
dokumen permohonan pendaftaran tanah.
Persyaratan dan alur dalam proses pendaftaran tanah jelas ada
dalam aturan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang
Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan
Pendaftaran Tanah.

34
 DAFTAR PUSTAKA

Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria

Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak

atas Tanah, Satuan

Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran

Tanah.

PPSDM ATR/BPN. (2020). Modul Pelatihan Administrasi Pertanahan: Dasar-

Dasar Pendaftaran

Tanah. Bogor: PPSDM Kementerian ATR/BPN

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 2004 tentang

Penatagunaan Tanah

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional

Nomor 15 Tahun

2018 tentang Pertimbangan Teknis Pertanahan

Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan

Nasional Nomor 21

Tahun 2020 tentang Penanganan dan Penyelesaian Kasus Pertanahan

35