BERITA ACARA

TUGAS AKHIR JURUSAN ARSITEKTUR

PROGRAM EKSTENSI FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS HASANUDDIN

RUMAH SUSUN PADA KAWASAN KUMUH

DI MAKASSAR

PEMBIMBING I PEMBIMBING II

Ir. H. AMBO ENRE BS, MS. Ir. H. A. PANANRANGI AS.

NIP. NIP

Mahasiswa : Zulkarnain
Stambuk : D51101711-
1

NO. HARI/TANGGAL URAIAN PARAF

1
2
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL.............................................................................. i
HALAMAN PENGESAHAN................................................................ ii
KATA PENGANTAR........................................................................... iii
DAFTAR ISI......................................................................................... v
DAFTAR TABEL................................................................................. viii
DAFTAR GAMBAR............................................................................. ix

BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang............................................................... 1
B. Rumusan Masalah......................................................... 3
C. Tujuan dan Sasaran Pembahasan................................ 3
D. Lingkup Pembahasan.................................................... 4
E. Metode dan Sistematika Pembahasan.......................... 4

BAB II TINJAUAN UMUM RUMAH SUSUN

A. Kebijaksanaan dan Program Pemerintah...................... 6
B. Tinjauan terhadap Rumah Susun.................................. 8
1. Pengertian rumah susun.......................................... 8
2. Fungsi rumah susun................................................. 8
3. Tujuan pembangunan rumah susun........................ 9
C. Jenis-jenis Rumah Susun.............................................. 9
D. Permasalahan di Rumah Susun.................................... 10
E. Prinsip Dasar Pembangunan Rumah Susun................. 11
F. Lingkungan Rumah Susun............................................ 12
G. Karakteristik Rumah Susun........................................... 15
H. Studi Banding................................................................. 19

v
BAB III TINJAUAN KEMUNGKINAN RUMAH SUSUN DI
MAKASSAR
A. Kondisi Fisik dan Non Fisik Kota Makassar.................. 33
B. Pola Perkembangan Kota Makassar............................. 35
1. Arah perkembangan kota......................................... 35
2. Perkembangan penduduk........................................ 37
C. Pemukiman Kumuh di Kota Makassar.......................... 39
1. Pemukiman kumuh di pantai.................................... 41
2. Pemukiman kumuh di pinggiran kota....................... 42
3. Pemukiman kumuh kota........................................... 42
D. Kondisi Sosial Ekonomi Pemukiman Kumuh di Kota
Makassar........................................................................ 43
E. Kebutuhan akan Perumahan......................................... 44
F. Prospek Rumah Susun di Makassar............................. 45
G. Tinjauan Kondisi Fisik dan Non Fisik Kelurahan
Kampung Buyang.......................................................... 47
1. Letak wilayah Kelurahan Kampung Buyang............ 47
2. Kondisi sosial, ekonomi............................................ 47
3. Kondisi bangunan di ORW IV Kelurahan Kampung
Buyang ..............................................................52
H. Strategi Pengembangan Kota dan Penataan
Pemukiman di Kelurahan Kampung Buyang................. 54
I. Tinjauan Pengadaan Rumah Susun pada ORW IV
Kelurahan Kampung Buyang......................................... 55
1. Penentuan calon penghuni dari segi sosial
ekonomi ..............................................................56
2. Kebutuhan unit rumah.............................................. 57
3. Type unit rumah susun............................................. 62
4. Penentuan jumlah lantai........................................... 62
5. Penentuan jumlah massa bangunan........................ 63
6. Sistem pengelolaan.................................................. 63

vi
 J. Strategi untuk Perencanaan dan Perancangan pada
Rumah Susun pada ORW IV Kelurahan Kampung
Buyang........................................................................... 64
1. Persiapan persuasif.................................................. 64
2. Strategi pelaksanaan teknis..................................... 65

BAB IV KESIMPULAN
A. Kesimpulan Umum ...................................................66
B. Kesimpulan Khusus ...................................................67

BAB V KONSEP PERENCANAAN FISIK

A. Tata Ruang Makro......................................................... 69
1. Penentuan site.......................................................... 69
2. Pola tata massa bangunan....................................... 69
3. Pola tata ruang luar.................................................. 70
B. Tata Ruang Mikro.......................................................... 71
1. Macam dan kebutuhan ruang................................... 71
2. Besaran ruang.......................................................... 72
3. Hubungan ruang....................................................... 81
C. Tata Fisik Bangunan...................................................... 84
1. Penentuan jumlah lantai........................................... 84
2. Pola tata massa unit hunian..................................... 84
3. Sistem struktur bangunan........................................ 86
4. Perlengkapan bangunan.......................................... 91
5. Penampilan bangunan............................................. 98

DAFTAR PUSTAKA

LAMPIRAN-LAMPIRAN

vii
 DAFTAR TABEL

Tabel 1. Persentase Luas Daerah Menurut Kecamatan di Kota

Makassar Tahun 2001......................................................... 35
Tabel 2. Jumlah Penduduk Dirinci Menurut Kecamatan di Kota
Makassar Tahun 1997 – 2001............................................ 38
Tabel 3. Persentase Mata Pencaharian Penduduk dalam Ketiga
Jenis Pemukiman Kumuh di Kota Makassar...................... 44
Tabel 4. Jumlah Penduduk Per ORT pada ORW IV Kelurahan
Kampung Buyang................................................................ 50
Tabel 5. Jumlah Anggota Keluarga pada ORW IV Kelurahan
Kampung Buyang................................................................ 50
Tabel 6. Kondisi Bangunan ORW IV Kelurahan Kampung Buyang. 53
Tabel 7. Pembagian Keluarga pada ORW IV Berdasarkan Tingkat
Kesejahteraan..................................................................... 53
Tabel 8. Rekapitulasi Penghasilan dengan Jumlah Keluarga ORW
IV Kelurahan Kampung Buyang.......................................... 58
Tabel 9. Standar Harga, Uang Muka, Uang Cicilan Rumah Tinggal
Type 21, 36, 45................................................................... 58

viii
 DAFTAR GAMBAR

Gambar 1. Type Dupleks................................................................. 17

Gambar 2. Type Tripleks................................................................. 17
Gambar 3. Type Quadropleks.......................................................... 17
Gambar 4. Type Single Loaded Corridor......................................... 18
Gambar 5. Type Double Loaded Corridor....................................... 18
Gambar 6. Rumah Susun Bumi Cengkareng Indah........................ 19
Gambar 7. Rumah Susun Pulo Gebang Jakarta............................. 22
Gambar 8. Rumah Susun Perumnas Kemayoran........................... 25
Gambar 9. Peta Pembagian Wilayah Kota Makassar..................... 34
Gambar 10. Peta Kecamatan Mariso................................................ 48
Gambar 11. Peta Kelurahan Kampung Buyang................................ 49
Gambar 12. Pondasi Titik.................................................................. 87
Gambar 13. Pondasi Garis................................................................ 88
Gambar 14. Hubungan Balok Induk pada Lantai.............................. 88
Gambar 15. Hubungan Balok Induk dan Balok Anak........................ 89
Gambar 16. Kolom Beton.................................................................. 89
Gambar 17. Dinding Tembok............................................................. 89
Gambar 18. Dinding Partisi................................................................ 90
Gambar 19. Kuda-kuda Kayu............................................................ 90
Gambar 20. Atap Beton..................................................................... 90
Gambar 21. Cara Kerja Tongkat Franklin.......................................... 97

ix
 KATA PENGANTAR
Bismillahirrahmanirrahim

Dengan mengucapkan puji syukur alhamdulillah, kami panjatkan

kehadirat Allah SWT yang telah memberikan rahmat berupa waktu,
kesehatan serta kesempatan sehingga penulisan skripsi ini akhirnya dapat
diselesaikan, walaupun mungkin isinya masih terdapat kekurangan.
Skripsi ini disusun dengan maksud untuk memenuhi salah satu
syarat guna memperoleh gelar Sarjana Teknik pada Jurusan Arsitektur
Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin dengan judul:

(Studi Kasus ORW IV Kel. Kampung Buyang Kecamatan Mariso)

Dalam penulisan skripsi ini, kami menyadari bahwa masih terdapat

banyak kekurangan. Sehubungan dengan itu maka kami mengharapkan
saran dan kritikan yang konstruktif dari para pembaca, sehingga dapat
digunakan sebagai bekal pada penulisan selanjutnya di waktu mendatang.
Dalam penyelesaian skripsi ini tidak terlepas dari adanya bantuan
dan kerja sama dari semua pihak baik secara langsung maupun tidak
langsung. Mulai dari proses persiapan, pelaksanaan studi dan penelitian
sampai pada perampungan skripsi ini. Untuk itu, dengan segala ketulusan
dan kerendahan hati perkenankanlah kami menghaturkan rasa terima
kasih yang sebesar-besarnya kepada:
1. Bapak Ir. H. Ambo Enre BS, MS dan Ir. H. A. Pananrangi, AS selaku
dosen pembimbing yang telah meluangkan waktunya untuk
membimbing hingga selesainya penulisan skripsi ini.
2. Bapak Prof. Dr. Ir. H. Syukri Himran selaku Ketua Program Ekstensi
Fakultas Teknik Universitas Hasanuddin.

iii
3. Bapak Ketua Jurusan Teknik Arsitektur Ir. H. Louis Santoso, M.Si dan
Bapak Ir. Husni Kuruseng selaku Wakil Ketua Jurusan serta bapak-
bapak dan ibu-ibu dosen dan segenap karyawan Fakultas Teknik
Universitas Hasanuddin yang telah membantu dalam penyelesaian
administrasi selama dalam pendidikan.
4. Ir. Hj. Suriana Latanrang, M.Si selaku Kepala Studio Tugas Akhir.
5. Ayahanda/Ibunda Ahmad / Basse, terima kasih atas bantuan dan doa
yang tulus dan ikhlas beserta seluruh keluarga.
6. sahabat-sahabatku yang selalu mendampingi dan selalu asyik dalam
penyusunan skripsi ini : COLESHOM’s HITAM Studio : Eddie, Andy
gondrong, Kanjhilho(Iyu), ka’ Rijal (The Papi), Jack, Cilla(Cat), Ria
yayangnya EDDIe, Srie Yayangnya Andy, Kurni, Rina, Nino’x,
Sandie, Tasyrick, Kacang Panjang (Arie), Iwan DM, Udin gate, Irwan,
Lilo, Asri, Lale (chicken), Aris Rauf (Abang) beserta crew-crew
Architecture X-10si yang tidak sempat disebutkan namanya.
7. Anak-anak STUDIO AKHIR PRIODE I Th. 2003-2004 (Dauz, Ronny,
Ical, Mansur, Yasin, Syarif, Dady, Ramdan, Yuyun dan Yeye, “Thanks
for Your Help”
Semoga Allah SWT melimpahkan rahmat-Nya atas bantuan
tersebut, AMIN.
Akhirnya dengan segala kerendahan hati, penulis berharap semoga
skripsi ini dapat bermanfaat bagi diri penulis sendiri maupun bagi
pembaca.
Billahi taufik wal hidayah

Makassar, Agustus 2003

Dzhoelkharnhaimz

iv
v
 BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang
Perkembangan suatu perkotaan khususnya di Kota Makassar
menyebabkan terjadinya peningkatan urbanisasi yang akan
berpengaruh terhadap tingkat kebutuhan dan penyediaan berbagai
prasarana umum. Ketidakmampuan dan ketidakseimbangan antara
penyediaan dengan permintaan yang semakin meningkat akan
menimbulkan suatu kondisi yang akan sangat menyulitkan
pengendalian perkembangan fisik kota.
Salah satu hal yang berkaitan dan berakibat langsung pada
perkembangan fisik kota adalah timbulnya lingkungan-lingkungan
perumahan yang tidak layak huni, yang dicirikan oleh kondisi sanitasi
lingkungan dan infra struktur yang buruk, kepadatan bangunan tinggi
dengan kualitas rendah, kurangnya ruang terbuka, dan keamanan
serta kondisi sosial ekonomi yang rendah. Timbulnya kondisi
perkembangan fisik kota dengan lingkungan kumuhnya akan menjadi
penghambat dalam pembangunan suatu kota pada tahap berikutnya.
Memandang hal tersebut membuka peluang bagi para
pengusaha dan arsitek yang tidak saja mengejar profit (keuntungan)
tetapi berorientasi ke arah yang bersifat kemanusiaan di dalam
mengantisipasi kondisi yang akan merusak struktur tata ruang kota
yang akan menimbulkan ketidakefektifan dan ketidakefisienan dalam
penggunaan lahan.
Akibat pertumbuhan jumlah penduduk dan mobilitas kegiatan di
daerah perkotaan menuntut pula pemanfaatan lahan yang efisien
untuk segala jenis peruntukan tidak terkecuali perumahan. Oleh
karena itu membangun hunian bersusun dengan tidak meninggalkan

1
 kesan rumah dianggap sebagai alternatif dalam menjawab perumahan
di kota-kota besar.
Membangun secara vertikal tidak hanya memanfaatkan secara
efisiensi, tetapi juga investasi dan pemeliharaan prasarana dan sarana
kota serta kehidupan masyarakat karena membangun secara vertikal
dapat mencegah dan menghindari terjadinya pelebaran kota yang
dapat mengakibatkan kota semakin tidak efisien dan semakin mahal
bagi penghuninya.
Pemanfaatan sebagian lahan untuk areal bisnis, dan
pembangunan rumah susun di sekitar areal bisnis tersebut guna
menghindari terjadinya penggusuran terhadap lingkungan kumuh,
yang akan mendukung terjadinya proses manajemen dari pemasaran
rumah susun, yang sifatnya audiens (kerjasama) antara masyarakat
dan pengusaha yaitu membangun rumah susun oleh pengusaha dan
sebagai kompensasi dari masyarakat memberikan areal/lahan untuk
kawasan bisnis.
Hal ini merupakan salah satu cara untuk mengimbangi
pemenuhan kebutuhan perumahan bagi masyarakat golongan
ekonomi menengah ke bawah pada kawasan kumuh tersebut yaitu
dengan merealisasikan salah satu kebijaksanaan pemerintah dengan
program peremajaan kota yang salah satu kegiatannya adalah
pembangunan rumah susun yang mampu memperbaiki kondisi sosial
ekonomi masyarakat dan menunjang pertumbuhan struktur
perekonomian kota sehingga akan memberikan konstribusi yang baik
bagi perkembangan kota secara keseluruhan.

B. Rumusan Masalah
1. Bagaimana mewujudkan rumah susun yang layak yang mana
diperuntukkan bagi masyarakat golongan ekonomi menengah ke
bawah?

2
 2. Bagaimana menciptakan type hunian yang sesuai dengan standar
tingkat ekonomi penghuni dan sesuai dengan kebutuhan dan
keadaan sosial calon penghuni?
3. Bagaimana menentukan lokasi dan site rumah susun yang berada
pada kawasan padat penduduk dan yang mengarah pada
kemerosotan lingkungan?
4. Bagaimana menciptakan lingkungan hunian yang tertata lebih baik
dengan mengembangkan potensi yang ada di wilayah tersebut?
5. Bagaimana menentukan pola ruang makro dan mikro, pola
sirkulasi, sistem struktur, perlengkapan bangunan dan penampilan
bangunan serta sarana dan prasarana gedung?

C. Tujuan dan Sasaran Pembahasan

1. Tujuan pembahasan
Tujuan pembahasan yang dimaksud adalah menyusun konsep
dasar pembangunan rumah susun dalam mewujudkan suatu
wadah yang dapat menampung seluruh kegiatan penghuni serta
meningkatkan fasilitas yang memenuhi syarat keamanan dan
kenyamanan.

2. Sasaran pembahasan
Menyusun konsep dasar perancangan rumah susun di Makassar
pada kawasan kumuh yang ditransformasikan ke dalam desain fisik
melalui langkah-langkah konsep perencanaan yaitu:
Penentuan lokasi/site, kebutuhan ruang, besaran ruang, sirkulasi
dan kondisi lingkungan, serta penampilan bangunan.

D. Lingkup Pembahasan
Lingkup pembahasan dibatasi pada membahas masalah-masalah dan
faktor-faktor yang terkait dengan perencanaan wadah suatu rumah
susun dimana ditinjau dari disiplin ilmu arsitektur dan ditunjang disiplin
ilmu lain yang terkait.

3
E. Metode Pembahasan
Metode pembahasan yang digunakan adalah analisa deskriptif, yaitu
mengidentifikasikan permasalahan yang ada kemudian dianalisis
dengan mengaitkan variabel-variabel data yang mendasari, berupa
data primer dan data sekunder antara lain studi literatur dan survey
lapangan. Kemudian menyimpulkan hasil pembahasan.

F. Sistematika Pembahasan
Secara umum sistematika dari pembahasan diuraikan sebagai berikut:
BAB I Tahap Pendahuluan yang berisi latar belakang,
permasalahan, tujuan dan sasaran pembahasan, metode
pembahasan serta sistematika pembahasan.
BAB II Tinjauan Umum Rumah Susun berisikan kebijaksanaan dan
program pemerintah, pengertian, jenis-jenis, permasalahan
prinsip dasar pembangunan, lingkungan, karakteristik, strategi
perencanaan dan studi banding.
BAB III Tinjauan Kemungkinan Rumah Susun di Makassar yang
meliputi, kondisi fisik dan non fisik Kota Makassar dan kondisi
fisik dan non fisik.
BAB IV Kesimpulan dari hasil pembahasan yang telah dibahas pada
bagian sebelumnya.
BAB V Konsep Dasar Perancangan yang meliputi konsep dasar
Perancangan Makro dan Mikro yang dituangkan ke dalam
rancangan fisik.