Market Area, Neighborhood &

District

(Identifikasi Makro dan Mikro

Lingkungan)

Juli 2020
Proses Penilaian
Lingkup Penugasan
Definisi Penugasan/Identifikasi Masalah
Identifikasi Hak Maksud & Tujuan Penentuan Dasar Asumsi &
Identifikasi Tanggal Ruang Lingkup
atas Properti Nilai Kondisi
Properti Penilaian Penilaian Penugasan
Pembatas

Analisis Pendahuluan
Pengumpulan dan Pemilihan Data
Data Umum Data Khusus Data Permintaan & Penawaran
(Wilayah, kota dan lingkungan)
Sosial
Ekonomi Data properti yang dinilai dan Pasar dari properti
Kepemerintahan pembanding
Lingkungan

Analisis HBU
Tanah dalam keadaan kosong
Properti dikembangkan

Estimasi Nilai Tanah

Pendekatan Penilaian
Pasar Pendapatan Biaya

Rekonsiliasi Indikasi Nilai dan Opini Nilai Akhir

Laporan Penilaian
UMUM :
Faktor Sosial, Ekonomi, Kebijakan Pemerintah
dan Lingkungan memberikan pengaruh
terhadap nilai properti dalam suatu wilayah
dimana properti itu berada.
Oleh karena itu, untuk kepentingan analisis,
penilai harus dapat menggambarkan batas-batas
dari area yang terpengaruh oleh faktor-faktot
tersebut. Walaupun batas fisik dari suatu
wilayah dapat digambarkan, batas-batas yang
dimaksud adalah faktor-faktor yang
mempengaruhi nilai properti.
 Contoh
CBD (Golden Triangle):
Commercial Area bounded by:
-Jl Sudirman – Thamrin
-Jl Gatot Subroto
-Jl Rasuna Said (Kuningan)

Di Kawasan segitiga emas Jakarta, tidak

boleh dibangun bangunan dengan batasan
sebagai berikut :
Luas Tanah : kurang dari 1.500 m2;
Bangunan :
•Hanya untuk bangunan komersial seperti
Hotel, Mall, Perkantoran sehingga bisa
disebut sebagai Business Area ;
•Tidak boleh kurang dari 4 lantai ;
•Bangunan tidak boleh untuk Perumahan ;
 DEFINISI :
Neighborhood
Suatu wilayah dengan
penggunaan lahan yang
saling melengkapi, yang
saling berhubungan
diantara penghuni,
bangunan atau
kegiatan bisnis

Pantai Indah Kapuk 2

 DEFINISI :
District  Kawasan
Karakteristik pasar atas salah satu penggunaan
lahan secara khusus. Seperti, kawasan
apartment, kawasan industri, kawasan komersial
dan kawasan pertanian
Satu Jenis Pengembangan

Jakarta Industrial Estate Pulogadung (JIEP) Kawasan Perkantoran Arcadia Green Park
 District:
Sudirman Central Business District (SCBD)

SCBD adalah business

disctrict dengan
pengembangan mixed used
(lebih dari 1 jenis
pengembangan)

Di dalam SCBD terdapat

Peraturan Pengembangan
dalam Kawasan atau yang
disebut sebagai SCBD Lot
Development Guidelines yang
masing-masing lot memiliki
peraturan yang berbeda.
 District:
Sudirman Central Business District (SCBD)
Urban Design Guidelines Floor Space (m2)
Land Use Site Site Coverage Total
Height Commer Reside Othe
Area FSR
s cial ntal rs
(m2) % (m2)
Jakarta 17.500 40 7.000 5,80 12 101.500 101.500
Lot 1 Financial
Tower
Indonesia 25.200 40 50.11 5,29 12 146.153 14.353
Stock 2
Lot 2
Exchange
Building
Artha Graha 6.000 40 2.400 7,00 29 42.000 42.000
Lot 25
Building
Pasific
Lot Place & Ritz 15,92
30,897 51,55 7,462 40 239,542 239,542
3A&3B Carlton 7
Hotel

Lot 38,19
Commercial 34,701 51,55 7,033 111 450,150 450,150
6,7,8 3

Equity
Lot 9 9,534 40 3,814 8,30 44 79,132 79,132
Tower
 DEFINISI :
Market Area
Properti yang terletak pada suatu wilayah geografis (wilayah
tertentu) yang memiliki orientasi untuk memenuhi perhatian
dari pelaku pasar.
Contoh: Kawasan Industri Marunda yang dibuat terintegrasi
dengan Pelabuhan Marunda

Berdasarkan Appraising Residential Properties, 4th Edition

Market area is formally defined as the geographic or locational
delineation of the market for a specific category of real estate, i.e.,
the area in which alternative, similar properties effectively compete
with the subject property in the minds of probable, potential
purchasers and users
 Perbedaan Market Area &
Neighborhood
Appraising Residential Properties, 4th Edition
In contrast, a neighborhood is defined more generally as “a group of
complementary land uses.” In other words, the neighborhood
boundaries in which the subject property is located may contain
residential properties that are not comparable to the subject as well
as commercial properties that serve the residents of the
neighborhood, whereas the boundaries of the market area for the
subject will be defined first and foremost by the proximity of
comparable properties.
 Perbedaan Market Area &
Neighborhood

Neighborhood

Satu market area

Pantai Indah Kapuk 2


Lingkungan secara umum dapat dibatasai atas
dasar peruntukan suatu wilayah (zoning), batas
administrassi suatu wilayah, seperti batas
kabupaten, kecamatan dan kelurahan/desa.


Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat
dibatasi, oleh keberadaan jalan, saluran air,
tumbuhan/tanaman, tofografi, bentuk tanah, jalan
raya , jalan tol, sungai, danau, gunung, bukit dan
kampung.
CHANGE and TRANSITION
Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan
secara signifikan terhadap batas-batas wilayah
yang disebabkan kebijakan pemerintah
(perubahan zoning) maupun tejadinya
perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya
pemukiman liar berkembangnya suatu
kehidupan sosial masyarakat yang tidak
direncanakan)
CHANGE and TRANSITION
Change (Perubahan);
Hasil dari efek atau sesuatu yang memiliki hubungan
terhadap pengaruh nilai properti
Transition (transisi);
Perubahan penggunaan tanah/lahan dalam suatu market
area, neighborhood dan district. Seperti peruntukan lahan
pertanian berubah menjadi lahan perumahan,
peruntukan perumahan berubah menjadi peruntukan
industri
 CHANGE and TRANSITION
Setiabudi One

Kawasan sekitar Setiabudi One telah

mengalami perubahan dan transisi, namun
Setiabudi One tidak mengikuti perubahan
disekitarnya sehingga pengembangannya
menjadi tidak maksimal. KDB: 50%
KLB:3,5
Batas Ketinggian:16
 LIFE CYCLE
Growth period
Incipient decline

Development period
Obvious decline

Accelerated decline

Properti abandonment

Rising Values Stable Values Declining Values

Renewal
Life cycle of residential neighborhood

Growth Stability Declining Renewal

A period during which
there are gains in
public favor and
acceptance
Demand increases
The growth stage
generally short
Period of equilibrium
without marked gains
or losses
No real obvious change
Many people are long-
term residents and fewer
people move into the
neighborhood
A period of diminishing A period of rejuvenation
demand and acceptance and rebirth of market
demand
Neighborhood can no
longer compete with
other nearby
neighborhoods
Houses become
functionally inadequate
and lose market appeal
 LIFE CYCLE OF MARKET AREA

1. Pertumbuhan (Growth) – periode selama pasar

memberikan keuntungan kepada publik dan senantiasa
tetap diterima. Pad siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh
dan berkembang sejalan dengan permintaan pasar
2. Stabil (Stability) – pada periode dimana kondisi dalam
keadaan seimbang permintaan dan penawaran dari sutu
kebutuhan pada suatu wilayah pada posisi saling
mencukupi
SIKLUS HIDUP (Samb)
3. Menurun (Decline) – periode pada masa permintaan dan
kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan
factor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat
dari kualitas bangunan, fasilitas dan sarananya,
keterbatasan lahan dan lingkungan sekitar yang tidak
mengikuti perkembangan wilayah yang telah maju

4. Revitalisasi (tumbuh kembali) – periode tumbuh kembali,

dibangun kembali, dimorderenisir dan permintaan naik.
 Hal yg Berpengaruh Thd Nilai
Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat
penting dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar.
Terdapat 4 (empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai,
terdiri dari;

 kekuatan sosial,
 kekuatan ekonomi,
 kebijakan pemerintah dan
 lingkungan.
 PENGARUH SOSIAL :

- Kepadatan Penduduk
- Kategori pekerja dan skilnya
- Tingkat umur penghuni
- Ukuran rumah tinggal
- Status pekerja (termasuk tenaga kerja pengangguran
- Tingkat kejadian kriminalitas
- Tingkat kebersihan
- Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, tempat
rekreasi, pusat budaya dan pelayanan umum
 PENGARUH SOSIAL :
Contoh:
-Pembangunan suatu kompleks Perguruan tinggi di suatu kawasan akan
mempengaruhi nilai properti sekitarnya dengan adanya bangunan
penunjang baik untuk kegiatan bisnis pondokan/asrama, ataupun
perubahan lahan pertanian di sekitar komplek pendidikan tersebut.
-Rencana pembangunan jalan toll atau jalan raya, Bandara, Pelabuhan
Laut atau pembuangan tempat sampah sangat berpengaruh terhadap nilai
properti ;
-Rencana pembangunan kawasan Industri akan berpengaruh terhadap
perumahan disekitarnya yang mengakibatkan nilai perumahan menjadi
turun, tetapi harga tanah sekitar kawasan industri cenderung naik karena
perkembangan kawasan untuk industri pendukung ;
 PENGARUH EKONOMI :
- Tingkat pendapatan masyarakat sekitar Yang
- Pendapatan perkapita mempengaruhi
- Pemerataan pendapatan bagi penghuni tingkat permintan
- Tingkat suku bunga (demand)

- Jumlah pembangunan dan konstruksi Yang

- Jumlah tanah yang tersedia mempengaruhi
- Biaya perijinan tingkat penawaran
- Pajak (supply)

Demand tinggi, supply rendah  Harga menjadi naik

Demand rendah, supply tinggi  Harga menjadi turun
 PENGARUH KEBIJAKAN
PEMERINTAH :
- Pajak properti
- Peraturan pemerintah untuk penggunaan tanah (zoning)
- Kualitas pelayanan publik seperti pemadam kebakaran,
rumah sakit, sekolah dan kantor pemerintahan yang
berhubungan dengan pelayanan
- Ketentuan dan peraturan menyangkut lingkungan
PENGARUH KEBIJAKAN
PEMERINTAH :
 PENGARUH LINGKUNGAN :
- Pola penggunaan lahan
- Lokasi
- Aksesibilitas
- Pola dan lebar jalan
- Kepadatan dan struktur ruang terbuka
- Perawatan dan pemeliharaan properti
- Akses terhadap transportasi publik ke taman, fasilitas
rekreasi, tempat bekerja, atau ke rumah ibadah
- Kemungkinan terjadinya banjir
- Pembuangan limbah
 Analisis Pasar Properti
Keempat faktor sosial, ekonomi, politik dan lingkungan adalah
faktor-faktor yang mempengaruhi pasar properti. Sehingga
dengan dilakukannya analisis bisa dilakukan analisis pasar
properti. Perlunya analisis pasar properti dalam penilaian:
-Sebagai dasar untuk menggambarkan trend pasar properti
dengan menganalisa dari supply dan demand atas properti
tersebut
-Sebagai dasar untuk memforecast permintaan untuk jenis
properti tertentu pada pasar yang spesifik
-Penentuan Highest and Best Use dari properti
Terima Kasih