Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)

RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

SUB DIV 6.8. BUILDING AUTOMATION SYSTEM (BAS)

6.8.1. PERSYARATAN KEMAMPUAN SISTEM

1. Umum
Building Automation Sistem (BAS) adalah suatu alat yang berupa sistem yang dapat
memantau, mengendalikan, merecord semua fungsi instalasi listrik dan mekanik
yang ada dalam gedung agar bisa beroperasi dengan efektif dan hemat energi dan
bertujuan hemat biaya operasi dan juga dapat memperpanjang umur dari peralatan.
Sistem harus berbentuk module agar dimungkinkan untuk dapat dilakukan
pengembangan tanpa harus membuang peralatan (yang sudah ada).
Sistem harus dapat memberikan laporan terjadinya kelainan pada peralatan yang
mencakup nama peralatan, letak peralatan, waktu terjadinya dan bentuk kesalahan.
Laporan kesalahan ini harus tercetak pada alarm printer dan juga terekam sebagai
kumpulan data logging pada hard disk.
Sistem harus dapat melaporkan peralatan-peralatan yang telah tiba saat perawatan
berkalanya (preventive maintenance).
Sistem harus dapat memantau jaringan komunikasi antara peralatan-peralatan
dalam BAS itu sendiri.
Apabila terjadi gangguan pada sistem BAS, maka secara mudah peralatan harus
dapat dioperasikan secara manual.
Secara umum kemampuan sistem yang diminta mencakup :
 Memonitor, mengontrol dan merecord peralatan instalasi listrik penerangan, daya
dan komunikasi.
 Memonitor, mengontrol dan merecord peralatan VAC, Plumbing dan Sanitasi.
 Memonitor, mengontrol dan merecord peralatan trafic dan transportasi dalam
gedung dan dalam kawasan bandara.
 Program pengaturan pemakaian energi untuk menghemat pembayaran rekening
listrik.
 Program pencatatan jangka waktu operasi beberapa peralatan utama untuk
agenda maintenance atau penggantian parts.

6.8.2. PERINCIAN PENGATURAN SYSTEM

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 1

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

1. VRF CONDENSING UNIT

 Menghubungkan system control CU VRF hingga dapat di monitor oleh system
BAS.

2. FCU
 Menjadwalkan on/off nya FCU.
 Memantau keadaan on/off dan memberikan alarm bila terjadi kelainan dari
jadwal.
 Mematikan FCU bila BAS menerima signal kebakaran dari MCFA.
 Memantau keadaan temperature udara.
 Mengatur on/off nya value sesuai dengan kebutuhan pendingin air CU.
 Memantau posisi off set (set point).
 Menentukan set point dari ruang control.
 Merekam dan memberikan alarm masa kerja untuk keperluan maintenance.

3. SYSTEM PENERANGAN
 Menjadwalkan (scheduling)on/offnya penerangan.
 Memantau keadaan on/offnya penerangan (MCB penerangan).
 Memberikan alarm (Fault Feed Back Alarm) bila terjadi kelainan dari jadwal
yang telah ditentukan.

4. TRANSFORMATOR
 Memantau dan memberikan alarm keadaan on/off.
 Memantau dan memberikan alarm temperature transformator.

5. PANEL TEGANGAN RENDAH

 Memantau dan memberikan alarm keadaan trip dari circuit breaker.
 Memantau dan memberikan alarm pemakaian arus (Ampere).
 Memantau dan memberikan alarm tegangan listrik (voltage).

6. GENERATOR SET
1. Memantau dan memberikan alarm temperature air pendingin.
2. Memantau dan memberikan alarm pemakaian arus (Ampere).
3. Memantau dan memberikan alarm tegangan listrik (Voltage).
4. Memantau dan memberikan alarm factor daya (cos phi).
5. Memantau dan memberikan alarm frequency listrik (Hz).
6. Merekam besarnya arus, tegangan, factor daya dan
frequency secara berkala tiap jam (Historical Record).

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 2

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

7. Memantau pemakaian daya (KWH) berjalam dan daya bulan lalu.

8. Merekam dan memberikan alarm masa kerja(Run Time
Totalization).
9. Memantau dan memberikan alarm tegangan battery.
10. Memberikan alarm batas minimum dalam tangki utama (storage Tank).

7. ELEVATOR / ESCALATOR
 Memantau keadaan on / off peralatan dan memberikan alarm perubahan
keadaan COS.
 Memantau dan memberikan keadaan trip dari power.

8. POMPA DEEP WELL

 Memantau keadaan on / off.
 Memberikan alarm trip.
 Memantau daya aliran air dan memberikan alarm terjadinya gangguan aliran
air pada saat pompa dalam keadaan on.
 Merekam masa kerja pompa.

9. POMPA DISTRIBUSI DAN POMPA TRANSFER

 Menjadwalkan kerja pompa-pompa.
 Mengatur pembagian kerja secara bergilir (sequencing) antara pompa utama
dengan pompa cadangan (bila ada).
 Memantau adanya aliran dan memberikan alarm bila terjadi gangguan aliran
pada saat pompa dalam keadaan on.
 Merekam masa kerja pompa.

10. TANKI AIR

Memantau dan memberikan alarm bila permukaan air pada batas
maksimum.
 Memantau dan memberikan alarm bila permukaan air pada batas minimum.

11. SUMPIT & SUM PUMP

 Memberikan alarm trip supply listik ke pompa.
 Memantau keadaan on / off nya pompa.
 Merekam masa kerja pompa.
12. POMPA KEBAKARAN
 Memantau dan memberikan alarm trip supply listrik.

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 3

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

 Memantau keadaan on / off dan memberikan alarm terjadinya perubahan COS.

13. INTAKE / EXHAUST FAN DINDING (WALL MOUNTED)

Menjadwalkan on / off.
Memantau keadaan on / off dan memberikan alarm bila terjadi kelainan dari
jadwal.

14. CENTRIFUGAL INTAKE / EXHAUST FAN

 Menjadwalkan on / off dan memberikan alarm bila terjadi kelainan dari jadwal.
 Memantau dan memberikan alarm aliran udara.

15. MASTER CONTROL FIRE ALARM (MCFA)

Memantau adanya zone yang aktif.

16. PABX
1. Memantau dan memberikan alarm trip supply listrik.
2. Memantau dan memberikan alarm tegangan battery.

17. PINTU TANGGA DARURAT

Memantau terbuka dan tertutupnya pintu.
Memberikan alarm bila pintu terbuka diluar jadwal yang telah ditentukan.

18. SEWAGE TREATMENT PLANT

 Memantau keadaan on / off peralatan-peralatan.
 Merekam masa kerja peralatan.

6.8.3. LINGKUP PEKERJAAN INSTALASI SYSTEM

1. Pengadaan dan pemasangan perangkat keras (hardware) dan perangkat

lunak (software dan programming) yang diperlukan untuk beroperasinya
sistem.
2. Pengadaan dan pemasangan kabel input dari sensor/transducer dengan
menggunakan AWG # 18 twisted shielded pair atau sesuai dengan spesifikasi
peralatan.
3. Pengadaan dan Pemasangan kabel driver /output ke actuator /peralatan yang
digerakkan dengan menggunakan kabel NYA 1,5 mm2 atau sesuai dengan
spesifikasi peralatan.

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 4

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

4. Pengadaan dan Pemasangan Kabel komunikasi dengan menggunakan AWG

#18 twisted shielded pair atau Sesuai dengan spesifikasi peralatan.Seluruh
kabel harus dimasukkan kedalam pipa PVC dengan ruang bebas sekurang-
kurangnya 40%
5. Pembuatan program dan perubahan-perubahan yang kemungkinan terjadi
harus dapat dilaksanakan oleh tenaga ahli yang bertempat tinggal di Jakarta.
6. Kontraktor harus mensurvey panel-panel dan mesin-mesin yang sudah
terpasang pada lelang tahap 1 dan tahap 2.
7. Kontraktor melengkapi relay-relay pada panel dan meisn-mesin terpasang
pada lelang tahap 1 dan tahap 2, supaya sistem BAS bisa bekerja dengan
baik.
8. Gambar Kerja/ Shop Drawings
Setiap pelaksanaan dan atau sebelum pemasangan instalasi atau pengadaan
material, Penyedia Jasa/Pemborong wajib mengajukan pada MK/Perencana
untuk disetujui gambar kerja/shop drawings paling lambat 14 (empat belas)
hari kerja terhitung sejak dikeluarkannya SPK.
9. Instruksi Pemakaian, Operasi Peralatan dan Cara-cara Pemeliharaan
Peralatan. Penyedia Jasa/Pemborong wajib menyerahkan kepadá Pemilik, 1
(satu) bulan sebelum serah terima, sebanyak 4 (empat belas) set
instalasi/manual untuk menjalankan menggunakan/mengoperasikan dan
pemeliharaan/maintenance seluruh peralatan. Juga termasuk Penyedia
Jasa/Pemborong harus mendidik orang-orang yang ditunjuk oleh Pemilik
untuk menjadi operator, untuk menjalankan dan pemeliharaan alat-alat
tersebut.
Seluruh ongkos-ongkos kegiatan tersebut adalah menjadi tanggungan
Penyedia Jasa/Pemborong dan sudah diperhitungkan dalam penawarannya.
10. T r a i n i n g
Penyedia Jasa/Pemborong wajib mendidik operator atau orang-orang yang
ditunjuk oleh Pemilik untuk menjalankan, mengoperasikan pengujian dan
maintenance seperlunya terhadap instalasi. Seluruh biaya-biaya kegiatan
tersebut adalah menjadi tanggungan Penyedia Jasa/Pemborong ini. ( lihat
Persyaratan Umum ).

11. Masa Jaminan

Seluruh pekerjaan instalasi Building Automation System (BAS) harus dijamin
akan bekerja dengan sempurna dan semua peralatan yang termasuk dalam

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 5

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

lingkup pekerjaan BAS harus diberi pemeliharaan cuma-cuma selama 12

(dua belas) bulan setelah penyerahan tersebut selesai, garansi selama ± 1
(satu) tahun.
Setelah masa pemeliharaan cuma-cuma selesai, Penyedia Jasa/Pemborong
dapat saja mengajukan usulan untuk mengadakan kontrak pemeliharaan
kepada Pemilik kecuali apabila ditentukan lain.

6.8.4. KETENTUAN TEKNIS PERALATAN

1. Peralatan Building Automation System terdiri dari unit-unit berikut :

 Central Data Console meliputi central unit, operator terminal, report printer,
colour display unit dan colour printer di ruang kontrol.
 Remote Control Panel di dalam RCU ini terdapat processor card.
 Processor card ini terdiri dari bagian microprocessor, rangkaian memory dan
rangkaian komunikasi. Selain itu processor card ini juga dilengkapi dengan real
time clock lithium battery yang dapat memback-up agar clock yang ada pada
memory dapat bertahan selama 5 bulan (tanpa power input).
 Processor card dipasang pada connector yang ada pada back plane dan
dirancang untuk kapasitas maximum 100 points data base dengan + 200 line
program.
 Sensor, relay, contactor dan kabel/conduit.
2. Spesifikasi Teknis Hardware
Processor : Intel Pentium seri IV 3.06 GHz ( tehnologi terakhir )
2.1 Central Unit
Platform : Intel Xeon Dual Core
Clock Speed : 2.4 GHz
Frontside bus : 1066 MHz
Cache : 4 MB
Hardisk : 2 x 146 GB Hotplug SAS
Form Factor : 1U
Optical Disk : DVD Rom
Ethernet Port : Dual Port Gigabit NIC 10/100/1000
Power Supply :1
Memory : 2 GB can be upgrade up to 8 GB
serial Port :1X

2.2 Operator Terminal (Maintenance Management System)

Screen size : 17 inch LCD

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 6

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

Diagonal : 24 lines with 80 characters

Personal Computer : Branded
2.3 Printer
Speed : Minimal 300 character /cps
Black/white : Dot Matrik
Product : Branded
2.4 Colour Display Unit (Operator Work Station)
Screen size : 21 inch
Display Capacity : 48 lines each 80 characters with 8 foreground
background colour.
Picture Capacity : 640 dynamic pictures, stored in centre.
2.5 Colour Printer
Colour : 7 colour prints on nominal paper
Resolution : Minimal 640 points/line.
2.6 Remote Control Unit (RCU)
Remote control unit adalah suatu panel pengumpul data dimana data yang dibaca
oleh masing-masing sensor ditampung dan diolah pada panel ini, untuk selanjutnya
dikirim ke CPU dan sebaliknya data/perintah dari operator dikirim oleh CPU
kemudian diterima oleh panel ini untuk selanjutnya dikirim ke kontrol unit tertentu.
 Type : Intelligent DDC (Local Operation)
Capacity : Min. 176 kbyte (ERROM/RAM)
Battery buffer for RAM : daya
Dilengkapi dengan Ethernet Card
2.7 Input/ Output Module
Dapat menampung minimum 600 points yang dapat dikembangkan hingga 800
points DI/ DO/ AI/ AO secara keseluruhan sesuai dengan list of point.
1. Digital Input
Minimum Input Isolation : 300 VCD
Max. continous Input Voltage : 24 VDC
Minimum Output Voltage : 5 VDC
Contact : Dry contact closure
Response : 16 mSec to swith on
16 mSec to switch on
2. Digital Output
Single pole changeover : 5A at 250 VAC (Resitive) Relays, rating

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 7

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

Maximum Switching : 10 VA resistive atau 100 VDC tanpa rusak

pada 0,5 A
Minimum/solution : 300 VDC
3. Analog Input
Input Range : 4 – 20 mA
Maximum common mode-
Input Voltage : 0 – 10 VDC
Maximum Loop Impedance : 100 ohm

4. Analog Output
Output signal : 4 – 20 MA/0-10 VDC
2.8 Sensor-Sensor
Elektronik, elektrik maupun mekanik
Built Up
Mampu mendeteksi sinyal-sinyal analog atau digital sesuai kepentingannya
Tahan korosi
Pemasangan tidak harus mempergunakan special tool.

6.8.5. PERSYARATAN TEKNIS PEMASANGAN

 Kabel instalasi untuk sinyal input/output digital harus menggunakan kabel NYM 2
x 1,5 mm 2.
 Kabel instalasi untuk sinyal input/output analog harus menggunakan kabel
twisted shield AWG 18 kecuali untuk pengukuran humidity.

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 8

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

 Untuk pengukuran humidity digunakan kabel coaxial 2C-2V atau setara.

 Kabel instalasi dari DDC ke peralatan utama BCMS via kabel jaringan UTP Cat
5E, 4 pairs.
 Kabel yang digunakan harus sesuai dengan rekomendasi pabrik.
 Seluruh kabel harus dimasukkan dalam pipa conduit PVC high impact dengan
ukuran yang sesuai dengan jumlah kabel di dalamnya, dimana ruang dalam pipa
harus disisakan 40 % untuk ventilasi.
 Terminal strip di dalam junction box harus mempergunakan type pressure type
terminal, tanpa sekrup dan tanpa solder. Merk : KRONE atau setara.
 Input terminal dari I/O module harus dilindungi dari tegangan kejut (petir) dengan
menggunakan line arrester.
 Semua pipa instalasi di plafond, di langit-langit dan di Shaft harus diberi marker
setiap jarak 10 m dengan warna merah (fire alarm), hitam (tata suara/pas), biru
(telepon), hijau (data), kuning (security), coklat (bcms), oranye (fids) dan ungu
(master clock).

6.8.6. MASA JAMINAN DAN PEMELIHARAAN

A. Penyedia Jasa/Pemborong instalasi Building Automation System ini harus yang
sudah berpengalaman dan memegang keagenan paling sedikit 5 (lima) tahun dan
berhasil dengan baik.
B. Representative/agen harus mempunyai tenaga ahli tetap dan peralatan serta
workshop yang bisa menjamin pekerjaannya instalasi dengan benar dan back up
service yang mantap.
C. Representative/agen harus menjamin tersedianya suku cadang untuk masa
operasi minimal 3 (tiga) tahun.
D. Representative/agen harus memberikan training, minimal kepada 2 (dua)
orang engineer dan 3 (tiga) orang teknisi menengah.
E. Masa pemeliharaan berlaku selama 6 (enam) bulan.

6.8.7. REFEREENSI PRODUK

 Peralatan, bahan dan material yang dipergunakan harus memenuhi spesifikasi
teknis. Penyedia Jasa/Pemborong dimungkinkan untuk mengajukan Alternatif
lain yang setaraf dan Penyedia Jasa/Pemborong baru dapat Menggantinya bila
sudah ada persetujuan resmi dan tertulis dari Pemilik/Perencana/Manajemen
Konstruksi (MK).

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 9

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

 Referensi produk yang dapat dipakai adalah sebagai berikut : lihat tabel
peralatan dan material.

DAFTAR MATERIAL

NO. URAIAN MERK

1 - Main Machine Interface Delta Controls, Yamatake, SAIA,

Honeywell

2 - Controller Delta Controls, Yamatake, SAIA,

Honeywell
3 - Sensor – sensor
Delta Controls, Carlo Gavaci,
Yamatake
4 - Computer + converter
HP, Acer, Dell
5 - Tranducer
Delta Controls, RCON, Carlo Gavaci,
Yamatake
6 - Kabel
Belden ex USA, Sinar
Supreme, Kabelindo, Kabelmetal

6.8.8. PENGUKURAN DAN PEMBAYARAN

1. Pengukuran untuk pembayaran

Kuantitas yang diukur untuk pemasangan instalasi pekerjaan sistem BAS haruslah
dalam jumlah actual sesuai dengan kuantitas yang tertera dalam gambar yang
diterima dan disetujui oleh Konsultan Pengawas / Managemen Konstruksi.

2. Dasar Pembayaran
Untuk pembayaran dilakukan sesuai dengan progress material / kuantitas terpasang
terpasang dengan harga satuan dalam kontrak yang telah terpasang dan telah ditest

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 10

 Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS)
RKS DIVISI 6 LISTRIK Pembangunan Masjid Raya Provinsi Jawa Barat Tahap 3

beban dan berfungsi. Kecuali dianggap harus bertahap maka pembayaran dapat
dibuat dalam tahapan berikut ini :

Pengadaan material utama on site (MOS) disarankan pembayaran dilakukan 50%.

Setelah material trepasang dilapangan (disertai dengan berita acara yang disetujui
konsultan pengawas / Mk/ Owner) maka dapat dilakukan pembayaran sebesar 30%.

Test commissioning sampai dengan system berfungsi, maka pembayaran dilakukan

15%.

Setelah masa pemeliharaan berakhir maka dilakukan serah terima ke 2, sisa

pembayaran yaitu sebesar 5%.

NOMOR MATA SATUAN

URAIAN
PEMBAYARAN PENGUKURAN
DIVISI 6.8. PEKERJAAN BUILDING AUTOMATION
SYSTEM (BAS)
a.
CENTRAL PORTION
Lot
- PC, i7, 2GB RAM 1 TB HDD
Monitor 22 inch
Switch Hub
Software
Unit
- Alarm Printer
Unit
- UPS 1 kVA (Backup time 30 minutes)
b.
DOC CONTROLLER
Unit
- General Controller
Unit
- DI-8 Module
Unit
- DO-8 Module

c. SENSOR & FILED EQUIPMENT

Unit
- Room Temperature
Unit
- Oil Level Switch
Unit
- Water Level Switch
d.
LOCAL PORTION
Lot
- Control Panel for Server
Lot
- Control Panel for Controller

Lot
- Installation :
PVC Conduit 20 mm
ITC Cable 2x0.6 mm for Digital Point
NYAF Cable 2x0.75 mm for Analog Point
Twisted Shielded UTP Cat 6 for Transmission
Cable
NYM 3x1.5 mm for Power Cable
Lot
- Prelemineris

PT YODYA KARYA (PERSERO) WILAYAH III BAS- 11