PENILAIAN SEWA

BARANG MILIK NEGARA/DAERAH

Direktorat Penilaian, DJKN

Jakarta, Desember 2020
 Ketentuan Pemanfaatan BMN/D

BMN BMD
PP nomor 28 tahun 2020 PP Nomor 28 Tahun 2020
tentang Perubahan PP tentang Perubahan PP
nomor 27 tahun 2014 nomor 27 tahun 2014
tentang Pengelolaan BMN/D tentang Pengelolaan BMN/D

Permendagri 19 tahun 2016

PMK 115 Tahun 2020
tentang Pedoman
tentang pemanfaatan BMN
pengelolaan BMD

2
 LINGKUP BMN/D

Jenis belanja:
- - Belanja barang (52)
- - Belanja modal (53)
- - Belanja hibah (56)
ASAL PEROLEHAN - - Bantuan sosial (57)
- - Belanja Lain-lain (58)
APBN
➢Hibah/sumbangan
➢Perjanjian/kontrak Perolehan
Lain yang
➢Peraturan perundang-
sah
undangan
➢Putusan pengadilan
 KEWENANGAN DAN TANGGUNG JAWAB
PRESIDEN:
PEMEGANG KEKUASAAN
PENGELOLAAN KEUANGAN
NEGARA

DIKUASAKAN DISERAHKAN

GUB/BUPT/WALKOTA
MENTERI KEUANGAN MENTERI/PIMP.LBG PEMEGANG KEKUASAAN
PENGELOLA BARANG PENGGUNA BARANG PENGELOLAAN BMD

KEPALA KANTOR SEKRETARIS DAERAH KEPALA SKPD

KUASA PENGGUNA BMN PENGELOLA BMD PENGGUNA BMD

Slide 4
 Slide 5

SIKLUS PENGELOLAAN BMN/D

o Perencanaan Kebutuhan
o Penganggaran
– Sewa
– Pinjam Pakai
– Kerja Sama
REGULER: Pemanfaatan
INSIDENTIL:
PENGAMANAN & PEMELIHARAAN – Bangun Guna Serah/

Pendaftaran
PEMANFAATAN Bangun Serah Guna
PEMBINAAN, PENGAWASAN & – KSP
PENGENDALIAN PENILAIAN – KSPI
– KETUPI
PENATAUSAHAAN

o oPenjualan
PENJUALAN
PEMUSNAHAN PEMINDAHTANGANAN o oHibah
HIBAH
o oTukar Menukar
TUKAR MENUKAR
PENGHAPUSAN o oPenyertaan
PMN Modal

PP nomor 28/2020 tentang Perubahan PP nomor

27/2014 tentang Pengelolaan BMN/D

Skema pemanfaatan BMN saat ini yang diatur dalam PMK 115/PMK.06/2020.
Sewa
Pemanfaatan BMN oleh Pihak Lain
dalam jangka waktu tertentu dan
menerima imbalan uang tunai
KSPI
Kerja sama antara pemerintah dan
badan usaha untuk kegiatan
penyediaan infrastruktur.
Pinjam Pakai
Penyerahan penggunaan BMN dari
Pemerintah Pusat ke Pemerintah
Daerah atau Pemerintah Desa tanpa
menerima imbalan
SKEMA PEMANFAATAN BMN
KSP
Pendayagunaan BMN oleh Pihak Lain
dalam jangka waktu tertentu dalam
rangka peningkatan PNBP
SKEMA BGS/BSG
Pemanfaatan BMN berupa tanah
PEMANFAATAN oleh Pihak Lain dengan mendirikan
BMN/D bangunan dan/atau sarana,
kemudian didayagunakan oleh
Pihak Lain tersebut
KETUPI
Optimalisasi BMN untuk meningkatkan
fungsi BMN guna mendapatkan
pendanaan untuk pembiayaan
infrastruktur lain.
6
 GAMBARAN UMUM BENTUK PEMANFAATAN

PRINSIP PEMANFAATAN BMN

▪ Dapat dilakukan sepanjang tidak mengganggu MITRA OBJEK JANGKA WAKTU
pelaksanaan tugas dan fungsi Perorangan, BUMN/D, Max. 5 tahun, dapat
Tanah dan/atau
▪ Tidak mengubah status kepemilikan BMN Sewa badan usaha lain, unit
bangunan, selain T/B
diperpanjang*
penunjang pemerintah
▪ Dilakukan terhadap BMN yang telah mendapat
penetapan status Penggunaan Max. 5 tahun, dapat
Pinjam Pemerintah Daerah, Tanah dan/atau
diperpanjang
▪ Pemeliharaan dan pengamanan BMN menjadi Pakai Pemerintah Desa bangunan, selain TB
tanggung jawab mitra Pemanfaatan
▪ Penerimaan negara disetorkan seluruhnya ke Kas BUMN/D, Swasta kecuali Tanah dan/atau
Max. 30 tahun, dapat
Negara, kecuali ditentukan lain oleh Undang- KSP perorangan bangunan, selain TB
diperpanjang*
Undang
▪ BMN yang menjadi objek Pemanfaatan BMN BUMN/D, Swasta kecuali Max. 30 tahun, tidak
dilarang dijaminkan atau digadaikan
BGS/ Tanah
perorangan, badan dapat diperpanjang
BSG hukum lain
▪ Penilaian dalam rangka Pemanfaatan BMN
dilakukan oleh Penilai Pemerintah atau Penilai Max. 50 tahun, dapat
Publik PT, BUMN/D, Badan Tanah dan/atau
KSPI hukum asing, koperasi bangunan, selain TB
diperpanjang
▪ Pengelola Barang dapat memberikan bantuan dan
dukungan dalam rangka penyiapan Pemanfaatan
Tanah dan/atau Max. 50 tahun, dapat
BMN PT, BUMN/D, Badan
KETUPI bangunan, beserta diperpanjang
hukum asing, koperasi
▪ Pemanfaatan dapat dilakukan dalam rangka fasilitasnya
penyediaan infrastruktur.

*Kecuali untuk KSP dan Sewa untuk infrastruktur

dapat dilakukan selama max. 50 tahun

7
 KETENTUAN UMUM SEWA

Tujuan Sewa
Memperoleh fasilitas yang dapat
Optimalisasi pemanfaatan BMN/D yang
digunakan untuk menunjang tugas
Mencegah pengggunaan BMN secara
belum/tidak digunakan ilegal
pemerintahan

Manfaat Sewa
Sewa dapat dilakukan jika memberikan manfaat ekonomi bagi pemerintah dan masyarakat

Penerusan Sewa

Sewa dapat diteruskan kepada pihak lain dengan persetujuan dari Pengelola Barang atau Pengguna Barang

Selama masa sewa, objek penilaian dapat diubah bentuknya dengan ketentuan
1. Tidak merubah kontruksi dasar bangunan objek sewa
8
2. Perubahan diatur dalam perjanjian sewa
3. pada saat berakhirnya perjanjian, objek sewa dikembalikan dalam keadaan baik dan layak fungsi
 KETENTUAN SEWA

Jangka Waktu
Lebih dari 5 tahun (infrastruktur,
5 Tahun
Karakter Bisnis)

Nilai Pokok Sewa

Penilai Pemerintah Penilai Publik

Faktor Penyesuai
Pihak yang menyewa (kooperasi, sosial
Nilai Keekonomian (Infrastruktur)
dll)
9
 SEWA BMN

KETENTUAN UMUM P E N G AT U R A N T E K N I S

Objek Sewa dapat ditawarkan melalui media pemasaran

Penyewaan BMN dilakukan sepanjang
memberikan manfaat ekonomi bagi Pemerintah
dan/atau masyarakat; Tarif pokok Sewa dapat berupa daftar tarif pokok Sewa yang
ditetapkan pada awal tahun oleh Pengelola Barang.
Penyewa dapat melakukan penerusan Sewa
kepada Pihak Lain dengan persetujuan Besaran Sewa dapat digunakan sebagai nilai limit terendah
Pengelola Barang/Pengguna Barang pada lelang hak menikmati

Selama masa Sewa, objek Sewa dapat diubah Pembayaran uang Sewa dilakukan sekaligus secara tunai
bentuknya, dengan ketentuan: tidak merubah sebelum ditandatanganinya perjanjian.
konstruksi dasar

Penyewaan BMN dituangkan dalam perjanjian

10
 PENGUSULAN
KELENGKAPAN PENGAJUAN :

Surat permohonan persetujuan sewa dari Pengguna Barang atau Pejabat

yang mendapat pendelegasian wewenang dengan lampiran :
1. Data usulan sewa
2. Data BMN yang diusulkan untuk disewakan
3. Data calon penyewa
4. Surat Pernyataan dari Pengguna Barang

DATA USULAN SEWA :

❑ dasar pertimbangan dilakukan Sewa;
❑ usulan jangka waktu penyewaan, termasuk periodesitas sewa
❑ surat usulan sewa dari calon penyewa kepada Pengguna Barang.
❑ Usulan besaran sewa
 PENGUSULAN
DATA BMN YANG DIUSULKAN UNTUK DISEWAKAN:

A. foto atau gambar BMN, berupa:

i. gambar lokasi dan/atau site plan tanah dan/atau
bangunan yang akan disewakan;
ii. foto bangunan dan bagian bangunan yang akan
disewakan; dan/atau
iii. foto BMN selain tanah dan/atau bangunan yang akan
disewakan.

B. kuantitas BMN, berupa:

i. luas tanah dan/atau bangunan keseluruhan dan yang
akan disewakan; atau
ii. jumlah atau kapasitas BMN selain tanah dan/atau
bangunan.
 PENGUSULAN
DATA BMN YANG DIUSULKAN UNTUK DISEWAKAN :

C. nilai BMN yang akan disewakan, berupa:

i. nilai tanah dan/atau bangunan keseluruhan dan yang akan
disewakan;
ii. nilai BMN selain tanah dan/atau bangunan yang akan disewakan.
D. dokumen terkait BMN yang akan disewakan, berupa fotokopi
Penetapan Status Penggunaan (PSP).
E. Dalam hal yang disewakan berupa ruang di atas/di bawah permukaan
tanah BMN, maka data yang dilengkapi berupa :
- Gambar rancangan bangunan/jaringan yang akan dibangun;
- Kajian pendukung penyewaan ruang di atas/di bawah lokasi BMN
 PENGUSULAN
DATA CALON PENYEWA :

a) nama;
b) alamat;
c) bentuk kelembagaan;
d) jenis kegiatan usaha;
e) Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP); dan
f) fotokopi Surat Izin Usaha/Tanda Izin Usaha atau yang
sejenis untuk calon penyewa yang berbentuk badan
usaha..
Dalam hal usulan Sewa yang diajukan oleh Pengguna Barang
bukan berdasarkan Permohonan dari calon penyewa, maka
usulan Sewa kepada Pengelola Barang tidak perlu disertai
data calon penyewa.
 PENGUSULAN
SURAT PERNYATAAN :

A. Pernyataan dari Pengguna Barang berisi :

1. BMN yang akan disewakan tidak sedang digunakan
dalam rangka penyelenggaraan tugas dan fungsi
Kementerian/Lembaga;
2. penyewaan BMN tidak akan mengganggu
pelaksanaan tugas dan fungsi Kementerian/ Lembaga;

B. Pernyataan dari calon penyewa

Pernyataan kesediaan dari calon penyewa untuk
menjaga dan memelihara BMN serta mengikuti
ketentuan yang berlaku selama jangka waktu Sewa
Sewa BMN/D

16
Sewa BMN/D

17
Sewa BMN/D

18
 PENILAIAN BMN/D
Penilaian
❖ PP nomor 28 TAHUN 2020 (ditetapkan 9 Juni 2020):

Proses kegiatan untuk memberikan suatu opini nilai atas suatu

objek penilaian berupa Barang Milik Negara/Daerah pada saat
tertentu

Penilai
pihak yang melakukan penilaian secara independen
berdasarkan kompetensi yang dimilikinya

19
Ruang Lingkup

Tanah Kosong 1. Ruang Kantor (office space)

Tanah 2. Ruang Usaha (commercial retail
Tanah
space)
dan/atau
3. Ruang Pertemuan
Bangunan Tanah Koridor 4. Ruang ATM
5. Ruang Penginapan
Sebagian 6. Ruang pada Menara
Tanah dan Telekomunikasi
Bangunan 7. Papan Reklame (Billboard)
8. Bangunan atau ruangan lainnya
Penilaian atas
Sewa BMN
1. Tanah dan Bangunan Kantor
Keseluruhan
2. Tanah dan Bangunan Usaha
Tanah dan
3. Tanah dan Gedung Pertemuan
Bangunan
4. Tanah dan Bangunan ATM
5. Tanah dan Gedung Penginapan
Mobil, Motor, 6. Tanah dan Menara
Kendaraan Telekomunikasi
Alat Berat
7. Tanah dan Papan Reklame
Selain Tanah
Mesin dan Peralatan Pabrik (Billboard)
dan/atau
Mesin 8. Tanah dan bangunan lainnya
Bangunan
Peralatan
Fixture dan Furniture
Meja, Kursi,
rak, Sofa, sice
 Tahapan Penilaian Sewa BMN/D

SURVEI
LAPANGAN / PENENTUAN SIMPULAN PENYUSUNAN
PENGUMPULAN ANALISIS PENDEKATAN LAPORAN
DATA AWAL PENGUMPULAN DATA PENILAIAN
NILAI PENILAIAN
DATA
Pendekatan Penilaian Sewa BMN

Pendekatan
Pasar

Penilaian
Sewa
BMN
Pendekatan
Pendapatan
Tahapan Pendekatan Pasar

Membandingkan objek
Besarnya persentase atau
penilaian dengan objek
Mengumpulkan data dan jumlah dalam satuan mata
pembanding dengan
informasi yang diperlukan uang dari proses
menggunakan faktor
terkait objek penilaian penyesuaian dijumlahkan
pembanding yang sesuai
dengan objek pembanding untuk memperoleh jumlah
dan melakukan
penyesuaian
penyesuaian

Jumlah penyesuaian
Indikasi nilai digunakan
digunakan untuk
untuk mendapatkan nilai
menentukan besarnya
wajar atas sewa dengan
indikasi nilai sewa objek
menggunakan pembobotan
penilaian
 Pendekatan Pendapatan

METODE KAPITALISASI
PENDAPATAN (INCOME
CAPITALIZATION) METODE GROSS
INCOME MULTIPLIER
METODE DISKONTO
(GIM)
ARUS KAS
(DISCOUNTED CASH
FLOW)
Dengan cara
mengalikan nilai wajar
objek penilaian dengan Dengan cara membagi
tingkat kapitalisasi Nilai wajar objek
tertentu penilaian dengan Dengan mendasarkan pada
indeks gross income jumlah nilai kini (present
multiplier value) dari arus kas yang
mampu dihasilkan selama
periode sewa dengan
tingkat diskonto tertentu
Permasalahan Penilaian Sewa

Nilai Pasar/wajar sewa

hasil penilaian tidak
terserap di pasar

Data pembanding sewa

tidak mudah diperoleh
(menara telekomunikasi,
papan reklame)

Karakteristik Objek sewa

yang khusus/spesifik

Mitigasi resiko
pemeriksaan dari aparat
pemeriksa
Terima Kasih