Investasi

dalam
Aktiva Tetap
BY: MUHAMMAD MASRURI
Mengapa: Mahasiswa
penting mempelajari
ini?
MASALAH APA YANG INGIN
ANDA PECAHKAN?

Investasi aktiva tetap harus dinilai apakah akan

memberikan pengaruh yang baik terhadap arus kas
perusahaan.
Keputusan untuk menerima atau menolak suatu
proposal investasi proyek harus mengacu pada
penganggaran modal perusahaan.
Investasi AL vs AT
SECARA KONSEP TIDAK ADA
PERBEDAAN

• Perbedaan terletak pada waktu dan cara

perputaran dana yang tertanam.
• Investasi AL diharapkan kembali dalam periode
jangka pendek dan secara sekaligus
• Investasi AT diharapkan kembali dalam periode
jangka panjang dan secara berangsur-angsur
melalui depresiasi.

PT. Solusi Batavia | 2020

P E R P U TA R A N
MESIN A
DA N A D I AT
M E TO D E S T R A I G H T L I N E

Dana yg tertanam
Tahun Penggunaan
C O N TO H
M E TO D E S T R A I G H T L I N E MESIN A

Dana yg tertanam
Tahun Penggunaan
Yang Menjadi Perhatian
TA H A PA N YA N G D I L A KU K A N
 GOLONGAN INVESTASI

PENGGANTIAN PENAMBAHAN JENIS PRODUK

Alasan investasi yaitu aktiva tetap sudah aus
dan usang sehingga perlu diganti dengan
yang baru jika produksi akan tetap
dilanjutkan
BARU
Adanya tuntutan pasar untuk membuat
produk baru disamping tetap menghasilkan
produk yang telah ada.

PENAMBAHAN KAPASITAS
INVESTASI LAIN-LAIN
Alasannya perusahaan perlu menambah
Investasi yang tidak termasuk dari ketiga
peralatan (misal mesin) atau pembukaan
golongan diatas misalnya memasang TV, alat
pabrik baru untuk meningkatkan volume
pendingin, kulkas dll
produksi.
 Cash Flow NET OUT FLOW OF CASH
adalah aliran uang keluar bersih yang
diperlukan untuk membiayai
investasi/proyek baru.

NET ANNUAL INFLOW OF CASH

(NET CASH PROCEED)
adalah aliran uang masuk bersih tahunan,
sebagai hasil dari investasi baru tersebut.
 Teknik Mengevaluasi Investasi (Proyek)

<2Y 25% 50jt 15% >r

Payback Return on Net Present Profitability Internal Rate

Waktu yang Investment Value Index of Return
diperlukan Membagi nilai Menghitung diskon
untuk modal Membandingkan Mendiskontokan sekarang dari arus yang membuat nilai
kembali Laba Bersih arus kas masa kas masuk dengan sekarang arus kas
dengan biaya depan ke masa nilai sekarang dari masuk = nilai
proyek sekarang arus kas keluar sekarang arus kas
keluar
 ASUMSI DASAR

1. Risiko investasi/proyek sama dengan risiko perusahaan

secara keseluruhan.
2. Manajemen menetapkan patokan dalam investasi
3. Biaya modal (cost of capital) perusahaan konstan.
4. Peluang investasi yang ada bebas satu sama lain.
5. Tingkat pinjaman dan deposito adalah sama.
6. Pasar modal adalah sempurna.
 Payback
Mengukur waktu yang diperlukan untuk memperoleh kembali
modal suatu proyek.
𝑐𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙 𝑜𝑢𝑡𝑙𝑎𝑦
𝐏𝐚𝐲𝐛𝐚𝐜𝐤 𝐏𝐞𝐫𝐢𝐨𝐝 =
𝑛𝑒𝑡 𝑐𝑎𝑠ℎ 𝑃𝑟𝑜𝑐𝑒𝑒𝑑𝑠

Kriteria Penerimaan:
- Jika payback periode lebih rendah dari patokan, maka
proyek diterima.
- Jika payback periode lebih lama dari patokan, maka proyek
diterima
 Return on Investment (ROI)
Teknik membandingkan penghasilan setelah (sebelum) pajak dengan investasi yang dilakukan.
Tingkat ROI yang diharapkan dari proyek kemudian akan dibandingkan dengan patokan yang
telah ditetapkan sebelumnya.

Contoh:
Investasi Rp 1.000.000,-
Perkiraan umur kegunaan 5 tahun
Penghasilan Tahun 1 300.000
Tahun 2 300.000
Tahun 3 300.000
Tahun 4 300.000
Tahun 5 300.000 +
Total 1.500.00
 Pendekatan ROI
Pendekatan 1: Annual Return on Investment
300.000
Penghasilan tahunan × 100 = 𝑥100% = 30%
1.000.000

Pendekatan 2: Annual return on average investment

Penghasilan 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛𝑎𝑛 300.000

𝑥100 = 𝑥100 = 60%
𝐼𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 𝑎𝑤𝑎𝑙/2 500.000

Pendekatan 3: Average return on average investment

𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑝𝑒𝑛𝑔ℎ𝑎𝑠𝑖𝑙𝑎𝑛 − 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 𝑎𝑤𝑎𝑙 (1.500.000 − 1.000.000)

× 100 = × 100 = 20%
(𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 𝑎𝑤𝑎𝑙2) × 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛 1.000.000
× 5 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
2
Pendekatan 4: Average book return on investment

𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑝𝑒𝑛𝑔ℎ𝑎𝑠𝑖𝑙𝑎𝑛 − 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑡𝑎𝑠𝑖 𝑎𝑤𝑎𝑙

× 100
𝑟𝑎𝑡𝑎 − 𝑟𝑎𝑡𝑎 𝑡𝑒𝑟𝑡𝑖𝑚𝑏𝑎𝑛𝑔 𝑖𝑛𝑣𝑒𝑠𝑎𝑡𝑎𝑠𝑎𝑖 × 𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛

(1.500.000 − 1.000.000)
= × 100 = 16,67%
(1.000.000 + 800.000 + 600.000 + 400.000 + 200.000)
× 5𝑡𝑎ℎ𝑢𝑛
5
 KELEMAHAN TEKNIK ROI

1. Tidak memperhatikan waktu (timing) terjadinya

laba yang diharapkan.
2. Tidak memperhatikan adanya time value of
money.
3. Mendasarkan pada aturan-aturan akuntansi yang
tidak mencerminkan nilai intrinsik dari aktiva.
4. Tidak ada dasar untuk menetapkan patokan
 Net Present Value (NPV)
𝑛
𝐶𝑎
NPV = ෎ 1
− 𝐶𝑂𝑜
(1 + 𝑘)
𝑡=0
Keterangan
❖ COo = nilai sekarang dari investasi
❖ Ca = arus kas masuk sesudah pajak yang diterima pada periode
❖ k = tingkat diskon yang sesuai
❖ t = periode
❖ n = umur kegunaan dari investasi
 Contoh
PT. ABC sedang mengevaluasi proyek X yang memerlukan investasi sebesar Rp10 juta dari
menghasilkan arus kas sebesar Rp4 juta selama 6 tahun. Investasi ini diperkirakan tidak
mempunyai nilai sisa pada akhir masa kegunaannya Diketahui tingkat diskon adalah 16%
Diminta: Tentukan NPV proyek X tersebut.”

Penyelesaian

Dengan menggunakan formula dan bantuan tabel nilai sekarang antas, diperoleh NPV sebagai
berikut
𝑁𝑃𝑉 = 4.000.000 − 10.000.000
𝑡 = 1 1 + 0,16 6
𝑁𝑃𝑉 = 4.000.000 × 3,684736 − 10.000.000
𝑁𝑃𝑉 = 14.739.000 − 10.000.000
𝑁𝑃𝑉 = 4.739.000
 Discount Discount Arus Kas Present Investasi NPV
Rate Factor n=6 Masuk Value Dari Proyek
Arus Kas
0 6.000 4.000.000 24.000.000 10.000.000 14.000.000

5% 5.075 4.000.000 20.300.000 10.000.000 10.300.000

10% 4.355 4.000.000 17.420.000 10.000.000 7.420.000

15% 3.785 4.000.000 15.140.000 10.000.000 5.140.000

20% 3.325 4.000.000 13.300.000 10.000.000 3.300.000

25% 2.951 4.000.000 11.804.000 10.000.000 1.804.000

30% 2.643 4.000.000 10.572.000 10.000.000 572.000

35% 2.385 4.000.000 9.540.000 10.000.000 -460.000

40% 2.167 4.000.000 8.668.000 10.000.000 -1.332.000

 Profitability Index (PI)
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑆𝑒𝑘𝑎𝑟𝑎𝑛𝑔 𝐴𝑟𝑢𝑠 𝐾𝑎𝑠 𝑀𝑎𝑠𝑢𝑘
𝑃𝐼 =
𝑁𝑖𝑙𝑎𝑖 𝑠𝑒𝑘𝑎𝑟𝑎𝑛𝑔 𝑎𝑟𝑢𝑠 𝑘𝑎𝑠 𝑘𝑒𝑙𝑢𝑎𝑟
Kriteria
Jika
➢ Pl > 1, maka proyek diterima
➢ PI = 1, maka tidak menjadi masalah apakah proyek diterima
ditolak
➢ PI < 1, maka proyek ditolak
 Contoh

(sesuai kasus sebelumnya dalam metode NPV)

Pl untuk proyek X adalah
PI = 14.739.000/10.000.000 = 1.4739
Hubungan antara NPV, PI, dan tingkat diskon yang diminta adalah sebagai berikut :

NPV PI Expected Returns

Negatif Kurang Dari Satu Kurang dari yang diminta

Nol Sama dengan 1 Sama dengan yang diminta

Positif Lebih dari 1 Lebih Dari yang diminta

Kelemahan dari PI adalah diabaikannya ukuran (size) dari proyek.

 Internal Rate of Return (IRR)
𝑛 (𝐶𝑖𝑡) 𝑛 (𝐶𝑂𝑡)
𝑅𝑢𝑚𝑢𝑠 ෍ =෍
𝑡=0 1+𝑟 𝑡 𝑡=0 1 + 𝑟 𝑡
Atau
𝑛 (𝐴𝑡)
෍ =0
𝑡=0 1+𝑟 𝑡

Dimana r adalah Internal Rate of Return

 Contoh
Bila kasus dalam teknik NPV digunkan, maka kita proleh persamaan sebagai berikut:
4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000 4.000.000
10.000.000 = 1
+ 2
+ 3
+ 4
+ 5
+
1+𝑟 1+𝑟 1+𝑟 1+𝑟 1+𝑟 1+𝑟 6
Dengan menggunakan tabel Present Value, dapat diketahul nilai-nilai sebagai berikut :

Discount Rate Discount Factors Arus Kas Masuk Present Value dari
Arus Kas
25% 2.951 4.000.000 11.806.000
30% 2.643 4.000.000 10.571.000
35% 2.385 4.000.000 9.541.000
40% 2.167 4.000.000 8.672.000
Nilai sekarang yang dicari adalah tepat Rp10.000.000,-. Pada r= 35% nilai
sekarang dari proceed lebih kecil dari Rp 10 juta, sedang pada r=30% nilai
sekarang diatas Rp10 juta. Oleh karena itu tingkat yang kita cari terletak
antara 30% dan 35%.

Discount rate Present Value

30% Rp 10.571.000
35% Rp 9.541.000
5% Rp 1.030.000
Selisih
571.000
×
5% = 2,7%
1.030.000
Sehingga r diperoleh = 30% +2,7% = 32,7%
 Perhitungan IRR untuk Proyek dengan arus kas masuk Anuitas

IRR dapat dihitung dengan bantuan tabel anuitas. Proyek tersebut

mempunyai anuitas tahun sebesar Rp6.800.000 selama 5 tahun

Waktu Arus Kas Discount factor Nilai Sekarang

Sekarang -10.000.000 x 1 -10.000.000

1-6 +4.000.000 x Tidak diketahui +10.000.000
NPV = 0
Dalam hal pola proceeds yang saat dari tahun ke tahun, maka
contoh tersebut dapat dipermudah perhitungannya dengan
cara langsung membagikan rata-rata proceed dengan outlay
investasi yang bersangkutan.

Discount factor dihitung sebagai berikut

= 4.000.000 x discount factor = 10.000.000
discount facior = 10.000.000/4.000.000 = 2,5
IRR dapat diketahui dengan melihat tabel nilai sekarang anuitas pada tahun ke-5. Faktor diskon yang paling
mendekati 2,5 tevdapat pada tingkat diskon antara 32% dan 33%. Dengan melakukan interpolasi maka IRR
dapat ditentukan (seperti proses sebelumnya).
Kriteria penilaian:
IRR > , maka proyek diterima
IRR = , maka tidak menjadi masalah apakah proyek tersebut diterima/tidak
IRR <, maka proyek ditolak
1. Hubungan antara NPV, PI, dan IRR
2. Dengan melihat pada NPV profile, dapat diambil kesimpulan bahwa NPV, IRR, dan Pl akan selalu
menghasilkan keputusan yang sama dalam evaluasi proyek jika proyek tersebut.
3. Single (hanya satu proyck yang dievaluasi)
4. Independen (diterima tidaknya proyek tersebut tidak berhubungan dengan proyek lainnya)
5. Konvensiona (arus kas keluar terjadi pada awal periode dan arus kas masuk terjadi setelah itu)
6. Sebaliknya jika proyek lebih dari satu, bersifat mutually exclhusive, dan tidak konvensional, masing-
masing seknik dapat mengambil keputusan yang berbeda-beda sehingga memungkinkan timbulnya
konflik