Machine Translated by Google

Bab 74
Hotel dan Resor

negara-negara lain (baik untuk bisnis maupun rekreasi) meningkat

Pada tahun
lebih dari 2007,
48.000pasar hotel
properti ASdengan
hotel, mencakup lebih
hampir 4,5 banyak lagi
juta kamar.1 secara dramatis, sebuah tren yang akan terus berlanjut seiring

Pasar hotel terus berubah, dengan properti yang direnovasi, dengan bertambahnya kelas menengah global.

berganti afiliasi, atau diubah posisinya untuk menarik sumber Pasar hotel tersegmentasi berdasarkan harga, lokasi, fasilitas, dan

permintaan yang lebih luas, sementara properti lainnya dipasang, layanan yang tersedia. Produk khusus berlimpah. Resor dapat
ditutup, dibongkar, atau diubah untuk kegunaan lain. Properti baru melayani satu pendorong permintaan—
dikembangkan untuk mengikuti generator permintaan atau menangkap dekat dengan pantai yang indah, spa, lapangan golf kapal juara,

pertumbuhan selama ekspansi ekonomi dan ketika modal tersedia bagi lereng ski, taman nasional terdekat, atau kawasan eksklusif yang asri.

pengembang. Baru-baru ini, gedung perkantoran telah diakuisisi, dijual, Biasanya, pengembang resor akan melengkapi atraksi tunggal

dan dipasang sebagai proyek serba guna yang mungkin mencakup dengan berbagai peluang rekreasi, seperti resor tepi pantai dengan

penggunaan perkantoran, perumahan, dan hotel. Afiliasi suatu properti, lapangan golf, tenis, fasilitas, dan jalur menunggang kuda sendiri.

atau “bendera” (nama merek yang beroperasi), dapat mengubah Beberapa wisatawan ingin dimanjakan, sementara yang lain ingin

segmen pasar penginapan yang menariknya. Semua kejadian ini setan berjalan-jalan dan menemukan pengalaman lokal yang autentik.
Selain itu, loyalitas merek juga merupakan faktor yang semakin penting
karena wisatawan memilih untuk menginap di tempat yang dapat
mereka peroleh atau gunakan imbalannya

menekankan pentingnya analisis pasar yang akurat.

Sangat mudah untuk melebih-lebihkan permintaan hotel di AS.
Orang Amerika suka bepergian; mereka melakukan lebih dari 2 miliar berbagai program loyalitas wisatawan yang sering bepergian.

orang perjalanan sejauh 50 mil atau lebih pada tahun 2007 dan Layanan reservasi online, situs web jaringan hotel, agregator

hanya di bawah 2 miliar orang bahkan selama resesi tahun 2008. kamar diskon, dan kelompok promosi pariwisata telah melampaui

Namun penting untuk diingat bahwa lebih dari separuh perjalanan tidak agen perjalanan sebagai sumber pemesanan kamar hotel, dengan

menghasilkan menginap semalam. Dan dari mereka yang melakukan pemesanan online tumbuh dua digit dari tahun 1998 hingga 2007

hal tersebut, hanya 53 persen wisatawan yang menginap pada tahun dan sebesar 9 persen pada tahun 2008. Firma riset industri perjalanan

2005 menggunakan hotel atau penginapan bed and breakfast; 34 PhoCusWright (www.phocuswright.

persen tinggal bersama teman atau kerabat, dan sisanya berkemah,

bepergian ke rumah kedua, atau ditampung.2 com) menunjukkan dalam Ikhtisar Perjalanan Online AS
bahwa pemesanan melalui Internet mencakup 35,5 persen reservasi
Ketika kondisi perekonomian mendukung, jumlah pengunjung yang perjalanan pada tahun 2008, naik dari 31,9 persen pada dua tahun

datang ke Amerika Serikat sebesar sebelumnya.

Hotel dan Resor 199

Machine Translated by Google
Hotel sebagai Real Estat
Hotel berbeda dari jenis properti investasi lainnya dalam
beberapa hal:
n Properti ini adalah satu-satunya jenis properti yang disewakan
pada malam hari, bukan sewa tahunan, atau beberapa
tahun dalam kasus bangunan ritel, perkantoran, dan
industri.
n Bagi banyak hotel dan resor, bisnis bersifat musiman; tingkat
hunian dan tarif kamar yang dapat dicapai berfluktuasi dari
bulan ke bulan.
n Penurunan perekonomian yang tiba-tiba akan berdampak
negatif pada tingkat hunian hotel jauh sebelum dampaknya
terlihat pada pasar apartemen atau ruang perkantoran.
n Acara khusus, seperti musim kejuaraan tim olahraga, dapat
berdampak besar terhadap tingkat hunian hotel dan
penjualan makanan.
n Hotel memiliki berbagai sumber pendapatan—tidak hanya
penjualan kamar tetapi juga penyewaan ruang pertemuan
dan jamuan makan, restoran, garasi parkir, dan toko
yang disewakan. Menurut PKF Consulting, yang
berspesialisasi dalam layanan konsultasi hotel, penjualan
kamar pada umumnya untuk hotel dengan layanan lengkap
hanya menyumbang 68 persen pendapatan hotel pada
tahun 2007; Operasional makanan dan minuman (restoran,
lounge, dan katering) menyumbang 26 persen, dan operasi
lainnya menghasilkan 6 persen sisanya.3 Sebaliknya,
apartemen, gedung perkantoran dan industri, serta pusat
perbelanjaan memperoleh sebagian besar pendapatannya
dari penyewaan ruang. Pembayaran kembali dari penyewa
untuk utilitas atau pajak real estat bukanlah usaha yang
menghasilkan keuntungan. n Perusahaan perhotelan
memberikan branding properti, reputasi, sumber daya
pemasaran, dan keahlian operasi kepada masing-
masing properti dengan biaya tertentu. Waralaba yang
didukung oleh investor tunggal atau ganda dapat memberi
merek pada sebuah hotel, namun pengelolaan hotel
tersebut harus disetujui oleh merek hotel tersebut.
n Hotel bersifat padat karya. Hotel yang sukses
perusahaan pengelola fokus pada pengendalian biaya
tetap dan variabel, serta program untuk mempertahankan
atau meningkatkan okupansi, tarif harian rata-rata (ADR),
dan kategori penghasil pendapatan lainnya.
Karena kompleksitas industri ini, studi pasar hotel sering
kali dilakukan oleh analis yang berspesialisasi dalam industri
perhotelan dan perjalanan.
200 Analisis Pasar Real Estat
Analis pasar sering kali dipanggil untuk melakukan inspeksi
lokasi; menyiapkan proyeksi permintaan; memperkirakan
pendapatan operasional dari kamar, makanan dan minuman,
dan sumber lainnya; dan merinci biaya operasional. Analis
hotel juga memahami biaya operasional tetap dan variabel,
yang mencakup staf, operasional, pemasaran, asuransi, dan
pajak; mereka juga fokus pada peningkatan modal di masa
depan.
Jenis Produk
Pengembangan hotel mengikuti jalur yang diambil oleh jenis
real estate komersial lainnya di Amerika Serikat. Pada paruh
pertama abad ke-20, sebagian besar pembangunan hotel
terjadi di kawasan pusat kota di mana bisnis terkonsentrasi
dan di mana pusat konvensi menghasilkan permintaan ribuan
kamar bermalam. Segmen ini terus menawarkan peluang
pengembangan ketika ikatan lama dihancurkan atau diubah
untuk penggunaan lain, dan seiring dengan meningkatnya
pariwisata, permintaan komersial meningkat dan pusat
konvensi berkembang.
Ketika sistem jalan raya meluas dan urbanisasi di pinggiran
kota menyebar, permintaan kamar hotel mengikuti perpindahan
lapangan kerja dan populasi—
dan terus melakukannya. Berbagai macam produk, mulai dari
hotel murah hingga hotel dengan layanan lengkap, dapat
ditemukan di persimpangan utama di sepanjang sistem jalan
raya antar negara bagian. Tempat hiburan baru dan mal outlet
juga menarik proyek hotel dengan layanan terbatas ke daerah
pinggiran kota; fasilitas konvensi dan pameran di pinggiran kota
merupakan sumber permintaan lainnya. Pembangunan hotel
di sekitar bandara telah menjamur, melayani pengunjung
bisnis yang datang dalam waktu singkat dan wisatawan lain
yang transit. Memasukkan hotel ke dalam kawasan bisnis
besar adalah hal yang lumrah. Pusat kesehatan dan universitas
sering kali bekerja sama dengan pengembang hotel untuk
menyediakan kamar yang nyaman bagi pengunjung dan staf
pengajar jangka pendek.
Tabel 7-1 menunjukkan distribusi properti hotel di Amerika
Serikat berdasarkan jumlah kamar pada akhir tahun 2007.
Rata-rata hotel hanya memiliki 93 kamar, dan sebagian besar
(56,6 persen) memiliki kurang dari 75 kamar. Hotel konvensi,
konferensi, dan bisnis besar—yang memiliki lebih dari 300
kamar—
menyumbang kurang dari 4 persen dari seluruh properti tetapi
20 persen dari total inventaris kamar.4
Bagian berikut menjelaskan hotel besar
kategori. Penting bagi analis pasar untuk memahami bahwa
sebagian besar hotel menarik bagi berbagai segmen
konsumen; yang dapat dipilih oleh pelancong bisnis
Machine Translated by Google

Tabel 7-1
Hotel AS berdasarkan Ukuran, 2007

Angka Rata-Rata
Berdasarkan Ukuran Properti Membagikan (%) Jumlah Kamar Membagikan (%) Kamar
Di bawah 75 kamar 27.210 56.6 1.159.166 25.9 43
75–149 15.089 31.4 1.595.436 35.6 106
150–299 4.166 8.7 832.957 18.6 200
300–500 1.089 2.3 404.963 9.0 372
Lebih dari 500 kamar 508 1.1 483.669 10.8 952

Semua properti 48.062 100,0 4.476.191 100,0 93

Sumber: Penelitian Perjalanan Smith; Asosiasi Hotel dan Penginapan Amerika.

penginapan yang lebih mewah berdasarkan lokasi pertemuan,

pola lalu lintas, atau program loyalitas frequent traveler dan
memilih jenis hotel yang berbeda saat bepergian bersama keluarga.
Mengklasifikasikan Hotel berdasarkan Layanan yang Ditawarkan
Hotel dapat diklasifikasikan sebagai layanan penuh atau
layanan terbatas. Hotel dengan layanan lengkap menawarkan
berbagai layanan, termasuk parkir valet, bantuan bagasi, layanan
pramutamu, toko suvenir, pusat kebugaran, pusat bisnis, restoran
tiga kali makan, dan layanan kamar. Tergantung pada harganya,
Mengklasifikasikan Hotel Berdasarkan Fisik dan
Karakteristik Fungsional
Hotel konvensi memiliki minimal 400 kamar
dan fasilitas pertemuan dan perjamuan yang besar (tetapi dapat
dibagi). Properti semacam itu seringkali terhubung secara fisik
atau berdekatan dengan pusat konvensi. Mereka biasanya
mencakup beberapa tempat makan dengan gaya dan kisaran
harga yang berbeda-beda. Banyak juga yang memiliki pusat
bisnis dan sejumlah besar ruang ritel.
Lobi yang besar diperlukan untuk menangani fungsi check-in
dan check-out yang terjadi dalam periode terkonsentrasi di

mereka mungkin juga menawarkan spa. Banyak hotel dengan
layanan lengkap menawarkan ruang pertemuan dan perjamuan
yang luas, meskipun hal tersebut bukan merupakan persyaratan
untuk kategori ini.
Hotel dengan layanan terbatas mencakup beragam jenis
properti dan titik harga. Mereka biasanya tidak menawarkan
parkir valet, bantuan bagasi, atau layanan pramutamu tetapi
mungkin menyediakan pusat kebugaran terpadu, pusat
bisnis, dan akses Internet berkecepatan tinggi gratis. Beberapa
merek dengan layanan terbatas memiliki ruang pertemuan
(biasanya kurang dari 4.000 kaki persegi) dan restoran tiga kali
makan di lokasi.
PKF Consulting mengacu pada jenis properti layanan terbatas
ini sebagai “layanan pilihan.” Merek dengan fasilitas tersebut
antara lain Courtyard by Marriott, Hilton Garden, dan Hyatt
Place.
Merek hotel dengan layanan terbatas lainnya memiliki ruang
pertemuan yang sangat sedikit dan tidak ada restoran; namun,
mereka biasanya menawarkan sarapan prasmanan gratis.
Restoran kasual biasanya terletak di dekatnya.
Merek dalam subkategori ini antara lain Holiday Inn Express,
Hampton Inns, dan Comfort Inns.
awal dan akhir setiap konvensi. Biasanya 10 persen kamar
tamu adalah suite. Para tamu dapat menggunakan ruang tamu
suite sebagai ruang perhotelan, atau hotel dapat melengkapinya
sebagai ruang pertemuan untuk kelompok kecil.
Banyak hotel konvensi telah menyediakan lantai pramutamu
untuk pelanggan berharga atau bagi mereka yang membayar tarif
lebih tinggi untuk layanan pramutamu. Dengan akses terkendali,
lantai pramutamu menawarkan area check-in terpisah, lounge,
fasilitas tambahan di kamar, serta makanan ringan, minuman,
dan layanan gratis. Lantai pramutamu juga semakin umum
ditemukan di properti kelas atas yang tidak berlokasi di dekat
pusat konvensi. Tamu yang sering menjadi anggota program
loyalitas jaringan hotel mendapatkan hak istimewa untuk
ditempatkan di lantai pramutamu.
Pusat konferensi memenuhi pedoman Asosiasi Pusat
Konferensi Internasional (IACC). Banyak di antaranya yang
diberi merek, namun ada pula yang dimiliki dan dikelola secara
pribadi. Properti semacam itu cenderung berlokasi di pinggiran
kota atau pinggiran kota, dan mereka menawarkannya terus menerus

Hotel dan Resor 201

Machine Translated by Google
situs atau fasilitas rekreasi terdekat seperti lapangan golf, lapangan
tenis, dan spa. Mereka digunakan untuk pelatihan perusahaan kelas
atas dan pertemuan penjualan, serta fungsi asosiasi perdagangan dan
profesional. Meskipun banyak hotel memasarkan dirinya sebagai
pusat konferensi, hanya properti konferensi khusus yang dirancang untuk
memberikan suasana bebas gangguan. Pusat konferensi biasanya
memiliki 200 atau lebih ruang tamu dan sejumlah besar ruang pertemuan
khusus dan menawarkan perlengkapan audiovisual lengkap, layanan
pendukung, dan katering sehingga tidak perlu meninggalkan properti.
Menurut penelitian yang dilakukan oleh PKF Consulting untuk
IACC, peserta konferensi berjumlah 70,2 persen dari seluruh kamar
yang ditempati di fasilitas anggota IACC, dengan wisatawan yang
berlibur berjumlah 13,7 persen, pelancong bisnis perorangan sebesar
10,5 persen, dan tamu sementara untuk sisanya. . Dunia usaha
merupakan sumber permintaan terbesar, diikuti oleh institusi akademis.
Pelatihan dan pendidikan berkelanjutan merupakan alasan yang
paling sering disebutkan dalam penggunaan hotel konferensi (51,9
persen), diikuti oleh sesi perencanaan manajemen (25,6 persen),
pertemuan profesional dan teknis (9,2 persen), dan pertemuan penjualan
(8,2 persen).5
Unit tamu di properti all-suite terdiri dari satu atau lebih kamar tidur
dengan ruang tamu terpisah. Kamarnya jauh lebih besar dari kamar
hotel pada umumnya. Suite biasanya memiliki kulkas mini dan dapur
kecil; di fasilitas yang dirancang untuk masa tinggal jangka panjang,
suite mungkin dilengkapi dengan dapur lengkap. Properti semua suite
biasanya menawarkan sarapan panas gratis yang dimasak sesuai
pesanan dan jam koktail gratis, dan termasuk ruang olahraga dan pusat
bisnis. Ruang pertemuan dan perjamuan sangat bervariasi. Properti
layanan lengkap jenis ini termasuk Embassy Suites, DoubleTree Guest
Suites, Marriott Suites, Sheraton Suites, dan Radisson Suites.
Hotel dengan masa menginap yang diperpanjang cenderung semuanya atau sebagian besar berupa suite
dan sering kali mencakup dapur kecil atau bahkan dapur berukuran
penuh. Beberapa menawarkan sarapan gratis dan makan malam
prasmanan terbatas, namun mereka biasanya tidak mengoperasikan
restoran apa pun. Banyak yang menawarkan resepsi malam yang
menampilkan hidangan pembuka dan koktail. Pusat bisnis dan pusat
kebugaran sering kali disediakan, terutama di properti dengan rating
lebih tinggi. Ruang pertemuan biasanya terbatas. Merek umum dalam
kategori ini meliputi Homewood Suites, Residence Inn, dan StayBridge
Suites.
202 Analisis Pasar Real Estat
Hotel masa menginap jangka panjang ini dikembangkan untuk
memenuhi kebutuhan pelancong bisnis yang bekerja di suatu area
selama lebih dari seminggu; hal ini juga menarik bagi personel
perusahaan yang baru saja direlokasi. Banyak wisatawan, khususnya
keluarga dengan anak-anak, juga menganggap fasilitas ini diinginkan.
Hotel all-suite dan properti masa menginap jangka panjang dapat
ditemukan di lingkungan perkotaan dan pinggiran kota dan berkisar
dari bangunan dua lantai hingga gedung bertingkat. Versi bertingkat
rendah sangat mirip dengan kompleks apartemen.
Hotel butik atau hotel khusus berukuran kecil, intim,
perkotaan, kelas atas, dan trendi; penekanan besar diberikan pada
desain interior dan dekorasi ruangan yang tidak biasa.
Sebagian besar memiliki bar dan restoran bergaya, yang dapat
disewakan kepada operator makanan dan minuman. Meskipun sebagian
besar hotel butik bersifat independen, sejumlah jaringan butik telah
berkembang, termasuk W Hotels, Kimpton Hotels, Hotel Indigo, dan
Morgan's Hotels.
Penginapan bed-and-breakfast yang dioperasikan oleh
pengusaha perorangan juga menarik bagi pasar khusus, namun
penginapan tersebut memiliki kamar yang lebih sedikit dan tidak
menawarkan layanan yang lengkap. Mereka menarik bagi wisatawan
yang berlibur karena karakter dan suasana bersejarahnya.
Resor sering kali diberi merek, tetapi banyak juga yang bersifat pribadi
dioperasikan. Hotel ini serupa dengan hotel berlayanan lengkap,
namun biasanya terletak di kawasan yang indah dan menyediakan
atau dekat dengan aktivitas yang menarik wisatawan. Resor umumnya
menawarkan menu layanan spa dan kegiatan rekreasi yang beragam.
Biasanya resor memiliki ruang pertemuan yang luas dan bersaing untuk
bisnis kelompok. Seperti hotel konvensional, hotel ini sering kali
menyediakan ballroom dan ruang pertemuan yang dapat dengan mudah
diubah untuk mengakomodasi sejumlah kegunaan berbeda.
Mengklasifikasikan Hotel berdasarkan Lokasi
Cara lain untuk mengklasifikasikan properti hotel adalah berdasarkan
lokasi. Properti perkotaan atau pusat kota terletak di kawasan pusat
bisnis atau lingkungan padat penduduk di wilayah metropolitan besar.
Hotel larangan pinggiran kota biasanya ditemukan di atau dekat
persimpangan di sepanjang rute jalan raya atau jalur utama di pinggiran
kota metropolitan. Contohnya adalah subpasar White Plains di luar Kota
New York, kawasan Oak Brook di pinggiran kota Chicago, atau La
Jolla, di utara San Diego. Perlindungan di fasilitas ini dapat berorientasi
pada perusahaan atau rekreasi. Seperti yang ditunjukkan Gambar 7-1,
segmen pinggiran kota sejauh ini merupakan lokasi hotel terbesar,
mencakup sepertiga dari seluruh lokasi hotel.
Machine Translated by Google
Gambar 7-1
Kamar Hotel AS berdasarkan Lokasi, 2007
Sumber: Penelitian Perjalanan Smith; Asosiasi Hotel dan Penginapan Amerika.
properti dan 36 persen dari seluruh kamar hotel di Amerika
Serikat pada tahun 2007.
Fasilitas yang berorientasi jalan raya di daerah pedesaan
cenderung bersifat ekonomi, anggaran, harga menengah,
atau pengoperasian layanan terbatas. Mereka melayani
pelancong bisnis dan rekreasi yang sensitif terhadap harga.
Hotel di sepanjang jalan raya mungkin merupakan perhentian
bisnis mereka, kelompok yang dilayani secara umum lebih
perantara dalam perjalanan jauh atau dekat dengan tujuan akhir pengemudi.
Hotel yang berorientasi bandara melayani pengunjung
bisnis yang ingin keluar masuk kota dengan cepat. Beberapa
terletak di area bandara itu sendiri.
Hotel-hotel ini terutama digunakan untuk pertemuan bisnis,
namun terdapat permintaan sekunder dari wisatawan yang
transit, terutama di bandara yang menangani penerbangan
internasional.
Properti liburan/ resor berlokasi di destinasi wisata.
Permintaan terutama dihasilkan oleh pengunjung rekreasi,
namun resor semakin populer sebagai tempat untuk konvensi
dan konferensi, pertemuan penjualan perusahaan, dan retret
eksekutif. Mereka bersaing dengan hotel konvensi dan pusat
konferensi untuk segmen bisnis pertemuan ini.
Hotel resor mungkin memiliki lapangan golf, olahraga air, ski,
atau fasilitas spa. Hotel resor juga telah dibangun bersamaan
dengan taman hiburan,
taman air, kasino, dan atraksi lainnya. Biasanya mencakup
berbagai restoran, ruang pertemuan, dan ruang perjamuan.
Tergantung pada iklim kawasan resor, permintaan
penginapan mungkin dipengaruhi oleh musim, dengan periode
puncak dan periode di luar jam sibuk yang berbeda. Periode
puncak umumnya menghasilkan tarif kamar maksimum dan
tingkat hunian yang tinggi. Periode di luar jam sibuk ditandai
dengan tarif kamar yang lebih rendah dan tingkat hunian yang berkurang.
Di wilayah pasar tertentu, periode peralihan yang ditandai
dengan permintaan moderat disebut sebagai musim “bahu”.
Mengklasifikasikan Hotel berdasarkan Harga
Hotel mewah , yang terletak di wilayah metropolitan besar atau
resor kelas atas, sering dikunjungi oleh pengunjung yang
bersedia membayar harga premium untuk akomodasi. Mereka
biasanya memiliki kurang dari 300 kamar dan melayani
pelancong korporat, delegasi konvensi, dan individu kaya,
termasuk pengunjung luar negeri. Hotel-hotel semacam itu
dibedakan berdasarkan perabotan, fasilitas, dan layanan pribadi
tingkat tinggi. Banyak properti mewah memiliki restoran dan
toko mewah. Meskipun hotel mewah dapat mengakomodasi
beberapa pertemuan dan jamuan makan, mereka tidak
menargetkan kelompok besar. Contoh jaringan mewah termasuk
Ritz-Carlton dan Four Seasons.
Hotel komersial kelas atas adalah properti dengan layanan
lengkap yang menargetkan pelancong bisnis individu selama
seminggu dan pelancong liburan di akhir pekan.
Meskipun pertemuan mungkin mewakili bagian penting dari
kecil dibandingkan kelompok yang menggunakan hotel
konvensi. Dibandingkan dengan hotel konvensi, sebagian
besar hotel komersial menyediakan ruang publik yang lebih
sedikit dan gerai makanan dan minuman yang lebih sedikit.
Jaringan seperti Hilton, Marriott, dan Sheraton semuanya
mengoperasikan hotel jenis ini baik di perkotaan maupun
pinggiran kota, serta properti besar yang melayani konvensi.
Properti harga menengah mencakup sebagian besar
jaringan layanan terbatas. Mereka tidak menyediakan layanan
pribadi yang sama seperti properti mewah atau kelas atas, dan
mereka memiliki fasilitas belanja, makan, olahraga, serta
fasilitas pertemuan dan perjamuan yang terbatas. Wisatawan
bisnis dan rekreasi yang menginginkan akomodasi nyaman
di lokasi yang nyaman namun tidak ingin membayar untuk
layanan dan fasilitas yang tidak mereka gunakan adalah target
pasar untuk rantai harga menengah.
Hotel dan Resor 203
Machine Translated by Google
Hotel hemat atau ekonomi menawarkan sedikit hal selain
kamar. Properti tersebut biasanya tidak memiliki pusat bisnis
atau ruang pertemuan, dan fasilitas kebugarannya sangat terbatas.
Mereka tidak mengoperasikan restoran tetapi mungkin menyajikan
sarapan kontinental gratis di area umum kecil. Hotel hemat sering
kali berlokasi dekat dengan pusat perbelanjaan atau tempat makan
dan minum yang berdiri sendiri. Jenis properti ini bersaing hampir
secara eksklusif berdasarkan harga.
Hotel hemat melayani pelancong bisnis yang sadar biaya, keluarga
berlibur yang sensitif terhadap harga, dan pengemudi jarak jauh.
Hotel-hotel pertama dibangun di sepanjang jalan raya di luar
wilayah metropolitan, namun sekarang sering terlihat di daerah
pinggiran kota, dekat bandara, dan bahkan di beberapa pusat kota.
Kamar-kamar di hotel beranggaran rendah biasanya diakses melalui
koridor luar atau langsung dari tempat parkir, meskipun properti
modern memiliki koridor dalam yang aman.
Jaringan ekonomi yang umum mencakup Motel 6, Super 8, Red
Roof, dan Microtel.
Tabel 7-2 berisi daftar jaringan hotel besar di AS berdasarkan
tingkat layanan dan titik harga. Perusahaan perhotelan besar selalu
mencari cara baru untuk melayani pelanggannya; sebagai hasilnya,
konsep-konsep baru sering diumumkan dan diujicobakan. Contoh
merek hotel baru (tidak ditampilkan pada tabel 7-2) termasuk
NYLO (digambarkan sebagai properti “butik loteng”), Indigo dari
InterContinental, Aloft and Element dari Starwood, Denizen dari
Hilton, dan Edisi Marriott. Pada paruh pertama tahun 2009, hanya
dua dari merek ini yang memiliki lebih dari 25 lokasi. Resesi baru-
baru ini dan
kurangnya pendanaan yang tersedia telah memperlambat rencana
perluasan merek-merek ini. Beberapa jaringan jaringan
mengembangkan merek mereka dengan mengakuisisi dan
menandai ulang hotel-hotel yang sudah ada di lokasi-lokasi yang
sudah mapan, bukan membangun dari awal.
Jenis Properti Hotel dan
Resor Lainnya
Ada sejumlah jenis penginapan lain yang menyerupai hotel dalam
beberapa hal, namun dalam hal lain lebih mirip properti tempat
tinggal.
Pembagian waktu
Bagi keluarga berpendapatan menengah yang tidak mampu
membeli rumah kedua, memiliki timeshare (dan perbankan atau
berdagang dalam sistem multiproperti) adalah cara untuk menikmati
destinasi berbeda di seluruh dunia dengan biaya yang relatif
rendah. Sistem timeshare tradisional, di mana pembeli membeli
pada minggu tertentu
204 Analisis Pasar Real Estat
unit tertentu di properti tertentu, sebagian besar telah digantikan oleh
sistem yang lebih fleksibel, di mana pemilik membeli poin yang
dapat digunakan selama beberapa minggu di berbagai lokasi.
Perusahaan manajemen hotel yang sudah lama berdiri, seperti
Wyndham, Marriott, Hilton, Hyatt, dan Disney, mengembangkan dan
memasarkan resor timeshare. Dari sudut pandang manajemen,
timeshare beroperasi seperti hotel resor, hanya saja pengunjung
datang untuk jangka waktu paling sedikit seminggu. Bagaimana
selamanya, membeli timeshare bukanlah membeli real estat;
pembeli tidak menerima akta.
Menurut penelitian yang disiapkan oleh Ernst & Young untuk
American Resort Development Association, terdapat 1.641 resor
timeshare tradisional AS pada akhir tahun 2007, menawarkan lebih
dari 180.000 unit. Rata-rata resor timeshare memiliki 110 unit.
Diperkirakan 4,7 juta rumah tangga memiliki satu atau lebih saham
berjangka, yang merupakan 4 persen dari seluruh rumah tangga
Amerika. Jumlah total sahamnya adalah 6,5 juta, dan banyak
rumah tangga yang memiliki lebih dari satu saham. Lebih dari
550.000 lembar saham terjual pada tahun 2007, dengan harga rata-
rata $19.216. Volume penjualan dan harga per minggu terus
meningkat antara tahun 2003 dan 2007, namun kemudian turun
selama krisis ekonomi. Seperti halnya akomodasi pengunjung
lainnya, kinerja sangat terkait dengan kesehatan perekonomian
nasional; pembeli luar negeri juga menghasilkan permintaan.
Sejauh ini jumlah resor terbesar terdapat di Florida; California
berada di urutan kedua. Meskipun resor tepi pantai adalah yang
paling populer (mencakup 24 persen dari seluruh properti), banyak
pilihan yang memungkinkan pengalaman liburan yang bervariasi
—properti tepi danau atau sungai, resor ski, komunitas golf,
kasino, dan lingkungan perkotaan.6
Hampir 70 persen pembelinya adalah pemilik baru (likuiditas
penjualan kembali selalu menjadi kelemahan industri ini).
Timeshares sudah mapan di seluruh dunia. Amerika Serikat dan
Karibia menyumbang 50 persen penjualan di seluruh dunia, namun
timeshares ada di lebih dari 70 negara.7
Kepemilikan Fraksional
Model yang relatif baru adalah resor kepemilikan fraksional. Pembeli
memiliki sepertiga atau seperempat bagian dari unit tersebut dan
dapat menggunakan properti tersebut untuk minggu atau bulan yang
ditentukan. Semua pembeli di unit berbagi biaya asosiasi. Bagi
mereka yang menginginkan manfaat dari kepemilikan akta atas
properti liburan, kepemilikan pecahan menawarkan kesempatan
untuk membeli bagian rumah kedua tanpa biaya kepemilikan penuh
untuk properti yang hanya akan digunakan paruh waktu.
Machine Translated by Google

Tabel 7-2
Jaringan Hotel Amerika Utara berdasarkan Jenis

Kemewahan Kelas atas Skala Menengah Skala Menengah Ekonomi/ Diperpanjang

Pelayanan penuh Pelayanan penuh Pilih Layanan Layanan terbatas Anggaran Tinggal

Fairmont Crowne Plaza Barat Terbaik Penginapan Amerika Penginapan Nilai Terbaik Amerika Suite Kayu Lilin

Empat musim Delta Bunyi keras AmeriSuite Penginapan Hari Perpanjangan Masa Tinggal di Amerika

Antar benua Pohon ganda Halaman oleh Marriott Penginapan Baymont Penginapan Econo Suite Hawthorn

JW Marriott Suite Kedutaan Empat Poin oleh Sheraton Penginapan Kenyamanan

Howard Johnson Ekspres Suite Wisma

Loews Hilton Penginapan Hilton Garden Penginapan & Suite Pedesaan Penginapan Ksatria Suite Homewood

Milenium Hyatt Penginapan liburan Penginapan Drury Penginapan Mikrotel Penginapan Tempat Tinggal

Sofitel Marriot Howard Johnson Plaza Penginapan Fairfield Motel 6 Suite Staybridge

Ritz Carlton Omni Tempat Hyatt Penginapan Hampton Penginapan Atap Merah Suite TownePlace

W Radison Penginapan Berkualitas Liburan Inn Ekspres Penginapan Rodeway

Renaisans Penginapan Ramada La Quinta Super 8

Sheraton Ramada Terbatas penginapan perjalanan

Barat Penginapan Tidur

Wyndham Suite SpringHill

Sayap oleh Wyndham

Sumber: JD Power dan Rekan.

Hotel Kondominium keuntungan dari akta kepemilikan real estat. Namun,

Hotel kondominium adalah produk hibrida yang
menggabungkan layanan dan fasilitas hotel dalam
struktur kepemilikan kondominium mini. Pembeli membeli
kamar atau suite bukan dengan bunga pecahan. Membangun
Ini dikelola oleh operator hotel nasional atau regional
yang menempatkan unit di kolam sewa untuk dipesan
sebagai kamar hotel ketika pemiliknya tidak
menggunakannya. Pendapatan sewa unit dibagi antara
pemilik dan manajemen hotel, dan perusahaan
pengelola biasanya mengenakan biaya untuk memasarkan
dan memelihara unit tersebut. Perusahaan manajemen
menyimpan pendapatan dari operasional restoran atau
penyewaan toko ritel. Seperti halnya properti kondominium
perumahan, pembeli memiliki akta dan dapat memperoleh
hipotek. Pemilik unit juga membayar biaya asosiasi
kepemilikan rumah bulanan. Hotel kondominium dapat
ditemukan di kawasan perkotaan dan resor. Pinjaman
ini menarik bagi pengembang karena simpanan dan
kontrak yang ditandatangani mengurangi kebutuhan
ekuitas untuk pinjaman konstruksi. Tambahan uang tunai
masuk pada saat bangunan selesai dibangun dan siap
dihuni; hotel konvensional membutuhkan waktu lebih
lama untuk menghasilkan uang.
Bagi konsumen, kondominium hotel dan
resor kepemilikan fraksional keduanya menawarkan iklan tersebut
penjualan bisa terhenti ketika pembiayaan hipotek untuk
rumah kedua sulit diperoleh dengan tingkat bunga yang
wajar. Komplikasi juga dapat terjadi jika pembeli gagal
melakukan pembayaran hipotek; unit yang diambil alih
biasanya ditarik dari program sewa, sehingga mengurangi
potensi pendapatan bagi operator hotel.
Selain itu, pemilik hotel kondominium mungkin tidak ingin
menyumbangkan dana tambahan untuk merenovasi unit
sesuai spesifikasi operator hotel atau berpartisipasi
dalam program perbaikan properti.
Mempersiapkan Studi Pasar
Studi pasar hotel mengharuskan analis untuk memeriksa
enam aspek properti dan pasar:
n akses dan kedekatan lokasi terhadap pembangkit
permintaan seperti tempat wisata, fasilitas konvensi,
bandara, kantor pusat perusahaan, atau universitas;
n jumlah dan
jenis usaha dalam wilayah pasar dan apakah usaha
tersebut menawarkan sumber permintaan ruang yang
terus meningkat;
n sumber dan kekuatan segmen permintaan (pelancong
bisnis, pengunjung konvensi dan pertemuan, wisatawan);

Hotel dan Resor 205

Machine Translated by Google
n daya tarik properti kompetitif
sehubungan dengan lokasi, akses, fasilitas, dan
manajemen;
n prospek perjalanan; dan n kondisi
dan tren lokal yang unik.
Dalam beberapa hal, analisis hotel serupa dengan
analisis yang dilakukan untuk tipe properti lainnya. Seperti
studi-studi tersebut, analisis pasar hotel mencakup
gambaran umum kondisi perekonomian wilayah metropolitan
dan evaluasi kesesuaian lokasi. Namun, terdapat beberapa
perbedaan penting:
n Karakteristik demografi rumah tangga di wilayah sekitar
tidak terlalu penting dalam analisis pasar hotel; Namun,
jumlah tenaga kerja, wilayah sekitar, dan moda
transportasi merupakan faktor penting dalam
mengevaluasi suatu wilayah. Hal ini cukup untuk
menunjukkan kepada investor hotel bahwa kawasan
sekitar stabil, aman, dan menghasilkan permintaan
untuk mendukung sebuah hotel.
n Penting untuk mencatat bisnis lokal tertentu, fasilitas
konvensi, tempat wisata, rumah sakit, universitas, dan
“daya tarik” lainnya yang membawa wisatawan ke
kawasan perdagangan hotel.
n Untuk sebuah resor, iklim, ciri-ciri alam, dan fasilitas
rekreasi merupakan daya tariknya, namun perjalanan
udara yang dapat diandalkan dan nyaman (ke lokasi
yang seringkali terpencil) juga penting.
n Mungkin hanya ada sedikit properti yang benar-benar
kompetitif dalam hal ukuran, usia, fasilitas, dan segmen
pasar sasaran. Penting untuk memiliki informasi yang
akurat mengenai fasilitas, amenitas, dan kinerja
operasional.
n Dalam kasus sebuah resor atau pusat konferensi,
pesaing yang paling penting bisa saja berada sangat
jauh.
Mengevaluasi Situs
Hotel di pusat kota semakin menjadi elemen
pengembangan serba guna yang mungkin mencakup
kondominium, ruang perkantoran, dan pusat ritel.
Meskipun hotel bisnis di pusat kota biasanya memiliki
restoran sendiri, mereka juga suka berada di dekat tempat
makan terkenal lainnya—tempat yang menarik bagi klien
atau pelanggan. Untuk properti yang melayani konvensi,
kedekatan dengan pusat konvensi jelas sangat penting.
Banyak hotel konvensi mendapatkan keuntungan dari
koneksi langsung melalui jalan setapak yang tertutup,
namun hal ini tidak selalu memungkinkan.
206 Analisis Pasar Real Estat
Properti berorientasi bisnis yang berdiri sendiri ingin
berada dekat dengan gedung perkantoran yang ramai,
tempat parkir yang luas, dan tempat perbelanjaan dan
hiburan terbaik di pusat kota.
Hotel pinggiran kota, seperti pusat perbelanjaan,
mencari lokasi yang dekat dengan generator lalu lintas
(kantor pusat perusahaan, kawasan perkantoran, tempat
wisata). Lokasi harus mudah dijangkau, terlihat jelas dari
jalan raya terdekat, dan cukup besar untuk menyediakan
tempat parkir yang memadai bagi staf serta tamu yang
bermalam. Kedekatan dengan restoran dan toko juga diinginkan.
Seperti hotel-hotel di pusat kota, hotel-hotel di pinggiran
kota semakin menjadi bagian dari pengembangan serba guna.
Penentuan Wilayah Pasar Kompetitif
Untuk sebagian besar jenis pengembangan real estat, area
pasar untuk penawaran dan permintaan sama atau
tumpang tindih. Namun, untuk pengembangan hotel,
kedua wilayah pasar tersebut sangat berbeda, dengan
variasi geografi yang cukup besar. Misalnya:
n Pasokan kompetitif untuk hotel konvensi adalah inventaris
hotel dengan kisaran harga dan lokasi yang serupa
dibandingkan dengan pusat konvensi setempat—
mungkin berjarak sepuluh menit berjalan kaki atau naik
taksi singkat. Namun permintaan utama untuk kamar di
penginapan dekat pusat konvensi berasal dari peserta
pertemuan dan vendor dari seluruh negeri; banyak
pertemuan juga menarik afiliasi dari luar negeri, yang
merupakan salah satu alasan mengapa konvensi besar
diadakan di kota-kota utama yang mudah diakses dari
bandara di dalam dan luar negeri.
n Hotel resor pantai yang khas dengan daya tarik regional
akan bersaing dengan hotel-hotel yang memiliki harga
dan kualitas yang sama di sepanjang garis pantai yang sama.
Pelanggan mungkin berasal dari kawasan metropolitan
terdekat atau beberapa negara bagian di sekitarnya.
Namun properti kelas dunia di pulau Karibia, misalnya,
akan menarik pelanggan dari seluruh Amerika Serikat,
Amerika Latin, dan Eropa. Banyak resor terkemuka di
Asia menarik pelanggan global.
Untuk menentukan batas wilayah pasar,
analis perlu mengidentifikasi empat hal: lokasi hotel yang
kompetitif; kemungkinan besar sumber bisnis utama dari
penginapan yang diusulkan; kedekatan dan cakupan
pembangkit permintaan tersebut; dan tren pola perjalanan
pengunjung liburan, komersial, dan konvensi ke wilayah
metropolitan serta sejauh mana setiap segmen permintaan
tertarik ke wilayah setempat. Untuk hotel bisnis, a
Machine Translated by Google
Proximity Hotel, di Greensboro, North Carolina, adalah hotel pertama yang memperoleh sertifikasi LEED Platinum.
Tandai File
sebagian besar tamu akan mengunjungi kantor pusat perusahaan
atau kantor regional terdekat, gedung perkantoran multi-penyewa,
fasilitas manufaktur, atau lembaga pemerintah. Untuk hotel
resor, pembangkit permintaan akan berada di dekat taman
hiburan, lereng ski, pantai atau danau, lapangan golf, fasilitas
olahraga, dan sejenisnya. Pengunjung yang senang menghasilkan
jumlah malam kamar terbesar di resor, namun fasilitas ini juga
bersaing untuk pertemuan bisnis, yang bisa sangat
menguntungkan.
Menganalisis Permintaan
Permintaan kamar dipengaruhi oleh tren perekonomian lokal,
regional, dan nasional baik di sektor rumah tangga maupun
dunia usaha. Pertumbuhan lapangan kerja dan peningkatan
pendapatan mempengaruhi kepercayaan konsumen, yang
pada gilirannya mempengaruhi permintaan perjalanan
wisata. Kebijakan perjalanan bisnis direvisi secara berkala
seiring dengan naik dan turunnya profitabilitas. Kesediaan para
manajer untuk mengijinkan perjalanan staf untuk menghadiri
pertemuan dan konvensi sangat sensitif terhadap permasalahan ekonomi
(jumlah wisatawan, lama tinggal, kelompok tipikal
kondisi ini, karena perjalanan seperti ini sering dianggap sebagai
biaya overhead atau manfaat yang dibatasi ketika perekonomian
sedang lemah. Pola hunian historis dan perubahan tarif kamar
di pasar hotel tertentu dapat menjadi gambaran yang baik
tentang bagaimana permintaan berubah sebagai respons
terhadap perubahan ekonomi.
Wawancara, percakapan telepon, dan survei penting untuk
menangani berbagai sumber permintaan. Tugas-tugas ini
akan bervariasi tergantung pada jenis properti hotel yang
dianalisis.
Kontak dapat dilakukan dengan berbagai orang:
n staf di biro konvensi lokal dan pariwisata
agen promosi, dan biro pariwisata negara;
n perencana pertemuan di asosiasi perdagangan dan profesional,
lembaga pemerintah besar, dan asosiasi nirlaba, buruh,
dan sipil; Dan
n manajer perjalanan perusahaan.
Wawancara ini dirancang untuk mengidentifikasi sumber
permintaan perjalanan dan karakteristik permintaan tersebut
Hotel dan Resor 207
Machine Translated by Google
ukuran, musim wisatawan dan gerbang konvensi, dll.).
Perhatikan bahwa lembaga konvensi dan pemasaran
pengunjung terkadang melebih-lebihkan statistik wisatawan.
Selain itu, mereka sering kali tidak mempunyai program
penelitian yang dapat mengukur pola perjalanan secara
memadai.
Untuk lebih memahami segmen rekreasi, analis pasar
dapat mempertimbangkan untuk melakukan survei terhadap
operator tur grosir, agen perjalanan, dan perencana acara
yang berspesialisasi dalam perjalanan kelompok, korporat,
atau insentif di kota-kota pengumpan. Tujuan dari survei ini
adalah untuk lebih memahami kebutuhan penginapan, persepsi
daerah tersebut, frekuensi kunjungan ke daerah tersebut,
alasan utama untuk berkunjung, ukuran kelompok pada
umumnya, dan rencana perjalanan musiman. Penting untuk
memahami bagaimana pengunjung yakin melihat lokasi
tersebut: Objek wisata apa yang akan menghasilkan
penginapan semalam? Fasilitas apa yang mereka cari di penginapan yang sering
Poin harga apa yang khas?
Dari wawancara ini, peneliti akan mendapatkan pandangan
konsumen tentang bagaimana ikatan yang ada dapat
melayani pasar. Peneliti harus mengetahui di mana
karyawan, pelanggan, dan pemasok tinggal; mengapa mereka
memilih satu hotel dibandingkan hotel lainnya;
seberapa sering mereka memerlukan fasilitas pertemuan;
dan apa ukuran dan sifat pertemuan mereka. Jika memungkinkan,
peneliti harus mendiskusikan hotel yang diusulkan untuk
mengukur kemungkinan orang yang diwawancarai akan
menggunakannya. Pengguna korporat atau asosiasi memiliki
preferensi lokasi yang bervariasi ketika memesan kamar untuk
pelancong bisnis individu atau acara kelompok.
Selain itu, analis juga ingin mengkaji tren aktivitas
pariwisata sebagaimana tercermin dalam penjualan tiket atau
jumlah pengunjung di tempat-tempat wisata utama, seperti
museum, acara olahraga, dan taman hiburan di area pasar.
Melakukan wawancara telepon dengan staf di tempat-tempat
tersebut akan membantu dalam menentukan apakah tempat-
tempat tersebut menarik pengunjung dari luar kota, dan jika
demikian, apakah pengunjung tersebut menginap.
Informasi latar belakang tambahan mencakup statistik
kedatangan dan keberangkatan bandara, melihat tingkat
pertumbuhan dan musim. Saat mengevaluasi potensi hotel di
kawasan bandara, analis harus menentukan jumlah penerbang
yang berganti pesawat. Data kedatangan maskapai
penerbangan harus disesuaikan untuk mencerminkan singgah
atau transfer yang biasanya tidak mengakibatkan menginap
semalam.
Indikator pertumbuhan lainnya harus ditentukan.
Formasi bisnis baru dan relokasi, mempekerjakan
208 Analisis Pasar Real Estat
pertumbuhan ekonomi, serapan ruang perkantoran dan
industri, pertumbuhan populasi, dan izin mendirikan bangunan
komersial dapat menjadi faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan
dalam melihat pertumbuhan permintaan. Karena pengumpulan
informasi permintaan dapat memakan banyak tenaga kerja,
analis harus fokus pada data ekonomi yang paling relevan
dengan properti yang bersangkutan. Tidak semua tren perlu
diperiksa untuk setiap studi pasar. Misalnya, studi untuk hotel
dengan layanan terbatas yang terletak sepuluh mil dari pusat
konvensi tidak memerlukan informasi rinci tentang tren
pemesanan konvensi atau kondisi laut. Sebuah studi untuk
properti yang dibangun berdekatan dengan pusat medis
memerlukan informasi mengenai menginap semalam oleh
anggota keluarga pasien dan pengunjung bisnis; rincian
kedatangan dan keberangkatan bandara tidak diperlukan.
Tren kinerja inventaris hotel dari waktu ke waktu, baik di
wilayah metropolitan maupun di wilayah pasar kompetitif lokal,
sangat merekadalam
membantu kunjungi?
mengukur apakah permintaan
meningkat. Data ini dapat dibeli dari konsultan seperti PKF
Consulting atau Smith Travel Research. Penting untuk
melihat perubahan permintaan kamar dalam tiga hingga lima
tahun terakhir. Peningkatan tingkat hunian dan pendapatan
kamar per kamar yang tersedia (RevPAR) merupakan indikasi
baik bahwa permintaan meningkat—terutama di wilayah di
mana pasokan baru telah ditambahkan.
Permintaan dapat berubah karena perkembangan
transportasi, teknologi, atau kebiasaan konsumen. Klaster hotel
yang berkembang pesat di persimpangan jalan raya utama
mungkin kehilangan dominasinya ketika persimpangan baru
dibangun dan kamar-kamar kompetitif baru ditambahkan.
Hotel-hotel yang berdekatan dengan pusat konvensi yang
sudah ada akan menjadi kurang diminati ketika pusat konvensi
baru dibangun, meskipun pusat konvensi yang baru hanya
berjarak beberapa blok jauhnya. Subpasar hotel yang lebih tua
dapat mengalami kebangkitan. Miami Beach adalah contoh
tujuan wisata yang berkembang pesat yang mengalami
penurunan panjang dan kemudian bangkit kembali ketika
arsitektur bersejarah South Beach menjadi sebuah
daya tarik baru bagi pariwisata. Hotel-hotel tua dipulihkan
dan yang baru ditambahkan. Pusat kota Las Vegas, yang
pernah dianggap kumuh dan tidak diinginkan bagi wisatawan
kelas atas, juga telah mengalami investasi ulang.
Untuk properti anggaran dan ekonomi, permintaan
analisis akan menjadi lebih terbatas. Penghitungan lalu lintas
membantu dalam menentukan potensi menarik wisatawan
yang akan singgah semalam dalam perjalanan ke tempat lain.
Untuk jenis produk ini, analisis berdasarkan jumlah lalu lintas
dan kinerja properti serupa di area tersebut biasanya sudah
cukup. Biasanya rantai besar
Machine Translated by Google
Tabel 7-3
Karakteristik Penghuni Ruang Bisnis dan Rekreasi, 2007
Ciri Bisnis
Jumlah penghuni kamar Satu orang dewasa
Pendapatan rumah tangga rata-rata ($) (55%) 89.600
Bagian penghuni
Bepergian dengan mobil (%)
— 78
Melakukan reservasi terlebih dahulu (%) 91
Menginap hanya satu malam (%) 33
Tarif kamar rata-rata per malam ($) 119
Sumber: Asosiasi Hotel dan Penginapan Amerika.
Catatan: — = Tidak tersedia.
merancang aturan praktis untuk memperkirakan jumlah minimum
kendaraan per hari yang diperlukan untuk outlet hotel baru. Mereka
juga mempertimbangkan apakah penggunaan di sekitar merupakan
fasilitas yang diinginkan untuk hotel yang diusulkan.
Properti dengan layanan terbatas yang tidak memiliki sumber dayanya
sendiri akan lebih berhasil jika berlokasi di dekat tempat usaha layanan
makanan atau pusat perbelanjaan yang berdiri sendiri.
Segmen Permintaan
Menurut Asosiasi Hotel dan Penginapan Amerika (AHLA), perjalanan
bisnis menyumbang 44 persen dari permintaan kamar malam hotel
di Amerika Serikat pada tahun 2007, dengan 56 persen dari permintaan
tersebut dihasilkan oleh wisatawan yang berlibur. Perjalanan rekreasi
merupakan pangsa pasar yang semakin meningkat karena
semakin banyak bisnis yang ditransaksikan melalui email dan
konferensi video.
Segmen permintaan didefinisikan dalam istilah
tujuan perjalanan, musim, lama menginap, sensitivitas harga, sifat
fasilitas dan kemudahan yang dibutuhkan, dan jumlah kamar yang
dibutuhkan. Jadi, mengukur permintaan adalah proses yang
kompleks:
n Beberapa wisatawan yang berlibur sensitif terhadap harga; yang
lainnya tidak. Mereka mungkin bepergian sendiri, atau sebagai
bagian dari tur kelompok. Mereka mungkin menginap di beberapa
hotel dalam satu perjalanan, terutama jika mereka bepergian
dengan mobil.
n Wisatawan termasuk lajang, pasangan, dan keluarga
berbohong dengan anak-anak. Persyaratan ruang mereka berbeda.
n Pelancong bisnis mungkin menghubungi pihak yang berwenang
tomer atau pergi ke pertemuan penjualan. Dia mungkin
Santai
Dua orang dewasa (53%)
78.800
86
42
109
ingin dekat dengan tempat tujuan, dekat pintu masuk tainment,
atau dekat dengan bandara.
n Wisatawan perempuan mempunyai pangsa pasar perjalanan
bisnis yang semakin meningkat, dan preferensi hotel mereka
sering kali berbeda dengan preferensi laki-laki di negara-negara tersebut.
umur dan pekerjaan yang sama.
n Perjalanan internasional ke Amerika Serikat telah dilakukan
telah berkembang dalam beberapa tahun terakhir. Ketika dolar
melemah terhadap mata uang seperti euro atau yen, pengunjung
bersemangat untuk datang ke Amerika Serikat, tidak hanya untuk
mengunjungi tempat-tempat wisata tetapi juga untuk berbelanja.
Resesi ekonomi dunia yang dimulai pada tahun 2008 telah
menyebabkan penurunan kunjungan internasional.
Karakteristik pelaku bisnis dan wisatawan cukup berbeda, seperti
terlihat pada Tabel 7-3.
Beberapa segmen permintaan utama dijelaskan pada bagian berikut.
Pasar Komersial atau Bisnis Segmen pasar
komersial, yang terdiri dari individu dan kelompok pelancong bisnis
domestik dan internasional, biasanya mewakili sumber permintaan
utama untuk hotel kelas atas di pusat kota dan pinggiran kota dan
sumber kecil untuk resor.
Pelancong bisnis mencakup eksekutif dan manajer di semua
tingkatan, perwakilan penjualan, dan calon karyawan yang akan
menghadiri wawancara kerja. Instansi pemerintah dan organisasi
nirlaba juga memiliki personel yang melakukan perjalanan, namun
jumlah dana yang dapat mereka keluarkan untuk akomodasi terbatas.
Sebagian besar perjalanan bisnis domestik hanya berdurasi
satu atau dua malam, dari Senin hingga
Hotel dan Resor 209
Machine Translated by Google
Kamis malam. Namun, pelancong bisnis dapat memperpanjang
masa tinggal mereka selama akhir pekan di lokasi kota atau resor
yang memiliki fasilitas.
Kriteria penting dalam pemilihan penginapan bisnis adalah
lokasi. Pertimbangan lokasi utama mencakup kedekatan dengan pusat
kegiatan bisnis dan kemudahan akses dari dan ke bandara.
Meskipun 66 persen pelancong bisnis adalah laki-laki, perempuan
merupakan pangsa pasar yang semakin besar. Mereka ingin
memastikan bahwa akomodasi mereka aman, dan layanan penuh
perhatian juga penting. Musiman dan sensitivitas harga merupakan
faktor yang kurang signifikan dalam memprediksi permintaan
perjalanan bisnis dibandingkan sektor rekreasi.
Pasar perjalanan bisnis memiliki beberapa subsegmen
persyaratan permintaan:
n Wisatawan perorangan korporat dan komersial.
Segmen permintaan ini terdiri dari mereka yang tujuan
bepergiannya semata-mata berkaitan dengan pekerjaan atau
bisnisnya. Mereka memesan pengaturan hotel mereka sendiri
melalui departemen perjalanan perusahaan atau agen perjalanan,
atau sendiri melalui telepon atau Internet. Majikan mereka mungkin
sudah atau belum menegosiasikan tarif pilihan dengan jaringan
hotel besar. Jika nyaman—dan tunduk pada kebijakan perusahaan
mereka—pelancong bisnis individu dapat memilih hotel
berdasarkan kapal anggota dalam program loyalitas frequent
traveler.
n Grup perusahaan. Segmen ini dibedakan dengan segmen
korporasi perorangan berdasarkan pemesanan kamar secara
blok. Tujuan khusus perjalanan kemungkinan besar adalah
pertemuan atau sesi pelatihan yang disponsori perusahaan
di hotel atau di lokasi terdekat. Karena sifat pelanggan dan
sumber bisnis, tarif kamar untuk segmen ini dinegosiasikan
dan menentukan jumlah kamar yang dipesan dan waktu
ketersediaan kamar.
n Kelompok konvensi dan asosiasi. Konvensi dan pertemuan
asosiasi dapat dihadiri ribuan orang, banyak di antaranya
melakukan perjalanan sebagai kelompok perusahaan atau
memesan ruang secara blok melalui organisasi sponsor. Tren
dominan dalam pengoperasian hotel resor adalah peralihan ke
bisnis konferensi sebagai kontributor utama hunian resor.
Meskipun sejumlah hotel resor bergantung sepenuhnya pada
kunjungan wisatawan independen, sebagian besar telah
melakukan upaya besar untuk menjadikan konferensi dan
pertemuan bisnis sebagai kebutuhan ekonomi.
210 Analisis Pasar Real Estat
n Permintaan kontrak. Maskapai penerbangan membuat kontrak
dengan hotel untuk penginapan kru dan perumahan darurat bagi
pelancong yang terdampar. Mereka biasanya memesan satu
blok kamar untuk tujuan ini dan menegosiasikan tarif yang sangat rendah.
Bisnis dengan karyawan yang melakukan perjalanan untuk
melakukan pekerjaan beranggaran rendah juga sering
menegosiasikan tarif kontrak dengan hotel, yang biasanya
didiskon besar-besaran. Kru konstruksi, pekerja bantuan
bencana, dan supir truk adalah tipikal tamu kontrak.
n Personil pemerintah dan militer. Pemerintah
pekerja dan anggota militer melakukan perjalanan dengan
tunjangan per diem yang sederhana. Mereka tertarik pada
perusahaan yang menawarkan diskon khusus kepada
personel pemerintah dan militer.
n Masa inap yang diperpanjang. Seperti disebutkan sebelumnya,
hotel dapat berfungsi sebagai tempat tinggal sementara bagi
para eksekutif, karyawan perusahaan, atau pihak lain yang
telah pindah ke suatu daerah dan membutuhkan penginapan
hingga mereka dapat membuat pengaturan tempat tinggal
permanen. Fasilitas masa tinggal yang diperpanjang juga
menampung konsultan, auditor, peserta pelatihan, atau pekerja
lain yang ditugaskan untuk proyek yang berlangsung beberapa
minggu atau bulan. Keluarga sering kali mendampingi pekerja
yang pindah. Kamar dapat disewa per minggu atau bulan
dengan harga yang lebih menarik dibandingkan untuk penginapan
jangka pendek. Sejumlah jaringan hotel, seperti Marriott's
Residence Inn, Hilton's Homewood Suites, dan Hyatt's
Summerfield Suites berspesialisasi dalam pasar ini, dengan
suite yang mencakup ruang tamu, dapur kecil lengkap, dan
fasilitas seperti apartemen.
Jaringan ini juga menyewakan kamar kepada pengunjung
bisnis atau rekreasi, tergantung ketersediaan.
Wisatawan dan Pelancong Rekreasi
Segmen permintaan ini mencakup sebagian besar wisatawan
kesenangan dan kelompok keluarga. Durasi menginap sangat
bervariasi, mulai dari persinggahan satu malam, sehari perjalanan
dari rumah, hingga liburan yang berlangsung selama seminggu
atau lebih di resor yang berjarak ribuan mil dari rumah. Segmen
pasar meliputi pasar wisatawan independen bebas (FIT), pasar
kelompok, dan keseluruhan
pasar penjualan:
n pasar FIT. Segmen pasar FIT terdiri dari wisatawan tujuan dan
wisatawan sementara lainnya. Wisatawan tujuan mewakili
pengunjung yang telah memilih tujuan liburan dan mengatur
akomodasinya baik secara langsung dengan hotel, online, atau
melalui agen perjalanan. Karena individu memesan akomodasi
mereka sendiri-
Machine Translated by Google
tions, sedikit atau tidak ada diskon yang tersedia selain
yang ditawarkan kepada anggota klub loyalitas.
Berbagai peluang melihat-lihat serta fasilitas dan
fasilitas rekreasi di lokasi menarik segmen FIT. Selain
itu, lokasi yang strategis di dekat pusat rekreasi dan
hiburan seperti taman hiburan, lapangan golf kelas
dunia, area ski salju, tempat olahraga air, tempat
berbelanja, museum, situs bersejarah, dan fasilitas
olahraga penonton dapat menjadi penting dalam
pemasaran yang efektif untuk segmen ini. Musim puncak
dan akhir pekan menyebabkan permintaan FIT yang
signifikan. Pasar FIT mencakup banyak segmen
demografis, termasuk lajang, pasangan, dan keluarga—
semuanya dalam kisaran harga yang bervariasi.
n Pasar kelompok. Pasar kelompok untuk wisatawan
rekreasi mencakup orang-orang yang menghadiri
pernikahan dan acara sosial dan keluarga lainnya.
Penyelenggara acara memesan blok kamar dengan harga diskon. dan membuat proyek tersebut tidak terlalu rentan terhadap
n Pasar grosir. Segmen pasar grosir meluas ke wisatawan
yang membeli paket diskon yang mencakup kombinasi
hotel, tiket pesawat, makanan dan minuman, persewaan
mobil, tur, dan diskon di gerai ritel. Operator tur biasanya
menegosiasikan tarif kamar dengan berbagai properti
setiap tahun. Negosiasi menentukan jumlah kamar yang
dipesan dan waktu ketersediaan kamar. Oleh karena itu,
tarif yang dibayarkan bisa jauh lebih rendah dibandingkan
wisatawan di segmen permintaan lainnya.
Paket diskon populer karena jaminan bahwa seluruh
kebutuhan wisatawan akan terpenuhi tanpa biaya tak
terduga.
Beberapa konsumen membeli paket diskon berdasarkan
hubungan harga/nilai, sementara konsumen lainnya
menyukai kenyamanan hanya membayar sekali untuk
semua kebutuhan liburan mereka. Seperti pasar FIT
segmen, segmen pasar penjualan grosir mencari
ketersediaan berbagai fasilitas di lokasi ditambah
dengan lokasi yang strategis dekat pusat rekreasi, budaya,
dan hiburan.
n Paket perjalanan dijual secara online. Situs perjalanan
online seperti Expedia, Travelocity, dan Orbitz, serta
spesialis “menit terakhir” atau “diskon besar”, berupaya
mengidentifikasi penerbangan, kamar, dan mobil
sewaan yang tersedia. Situs Web lain, seperti Hotels.com,
mengkhususkan diri dalam penginapan, menawarkan
kamar di properti jaringan dan independen. (Tidak semua
properti di setiap jaringan membuat kelebihan kamar
mereka tersedia di situs ini.) Karena jaringan hotel melihatnya
porsi pemesanan langsung mereka tergerus oleh para
pemberi diskon online, kini banyak yang menjamin bahwa
tarif yang tersedia di situs Web mereka akan sebanding
atau lebih rendah daripada yang ditawarkan oleh
agregator online.
n Tamu liburan akhir pekan. Pusat kota dan pinggiran kota
larangan hotel yang melayani tamu korporat pada hari kerja
memelopori konsep liburan untuk mendukung tingkat
hunian akhir pekan yang menurun. Praktik ini telah
diadopsi oleh banyak hotel non-resor. Biasanya para
tamu ditawari paket paket yang mencakup kamar,
beberapa makanan, semacam hiburan, dan fasilitas
lainnya. Tarif sering kali didiskon secara signifikan. Oleh
karena itu, banyak resor menawarkan tarif lebih rendah
pada hari kerja dibandingkan pada akhir pekan.
Sebuah hotel mungkin melayani lebih dari satu segmen
pasar, sehingga berpotensi meningkatkan tingkat huniannya
penurunan pasar. Namun perluasan target pasar mungkin
akan menyebabkan meningkatnya persaingan dengan hotel lain.
Hal ini mungkin juga melemahkan daya tarik produk
terhadap segmen pasar yang semula ditargetkan. Beberapa
contoh ceruk crossover termasuk hotel taman hiburan, seperti
di Disney World, yang menggabungkan hiburan keluarga
dengan bisnis konferensi, dan hotel kasino Las Vegas, yang
menggabungkan permainan dan pertunjukan berorientasi
dewasa dengan aktivitas berorientasi keluarga.
Hotel komersial sering kali menangani kelebihan tamu
yang tidak dapat ditampung di hotel konvensi.
Sebaliknya, hotel konvensi dapat menarik pengunjung
rekreasi selama bulan-bulan musim panas atau hari libur
Natal, ketika hanya sedikit konvensi yang diadakan.
Tabel 7-4 memberikan contoh bagaimana Greater
Organisasi Pemasaran Pariwisata Philadelphia
(www.gophila.com) menganalisis perubahan permintaan
kamar di Center City (pusat kota) berdasarkan sumber
bisnis pada tahun 2007 dan 2008. Tabel tersebut menunjukkan
bahwa sumber permintaan kamar terbesar di Center City—pengunjung bisnis—
menurun selama periode ini, sementara permintaan dari
segmen kesenangan individu dan kelompok tumbuh seiring
dengan peningkatan jumlah kamar malam. Studi pasar perlu
mengidentifikasi tren tersebut dan mendiskusikan
implikasinya terhadap pembangunan dan investasi.
Fluktuasi Permintaan
Tingkat hunian kamar tahunan sangat bervariasi dari bulan
ke bulan menurut wilayah, musim, dan jenis produk. Dari
semua karakteristik permintaan, bersifat musiman
Hotel dan Resor 211
Machine Translated by Google

Tabel 7-4

Perubahan Permintaan Kamar berdasarkan Sumber, Pusat Kota Philadelphia, 2007 hingga 2008

Kamar yang Dihuni Bagian tahun 2008

Sumber Permintaan 2007 (000s) 2008 (000s) 685 Mengubah (%) Tuntutan (%)
Pengunjung rekreasi individu 705 2.9 27.2

Waktu luang kelompokb 268 285 6.3 11.0

Bisnis sementarac 930 889 –4.4 34.3

Konvensi dan bisnis kelompokd 796 713 –10.4 27.5

Total Permintaan Hotel 2.679 2.592 –3.2

Sumber: Konsultasi PKF; Perusahaan Pemasaran Pariwisata Greater Philadelphia (www.gophila.com).

A. Orang yang bepergian sendiri atau dalam kelompok yang berjumlah kurang
dari sepuluh orang. B. Sepuluh orang atau lebih bepergian bersama untuk tujuan
rekreasi. C. Pelancong bisnis perorangan, termasuk awak pemerintah dan maskapai
penerbangan. D. Kelompok yang terdiri dari sepuluh orang atau lebih yang bepergian untuk pertemuan bisnis, baik di pusat konvensi atau hotel.

fluktuasi permintaan adalah hal yang paling sering diabaikan. menunjukkan tingkat hunian kamar tertinggi (80,5 persen), dan Minggu
malam adalah hari paling lambat dalam seminggu (hanya 54,1 persen
Perjalanan bisnis relatif konstan sepanjang tahun, sedangkan pada tahun 2008). Keterisian pada hari kerja mencapai puncaknya pada

volume perjalanan wisata berubah seiring musim, dan mencapai hari Selasa dan Rabu.8

puncaknya pada kuartal musim panas ketika banyak keluarga berlibur.

Mengukur Pertumbuhan Permintaan

Di Amerika Serikat secara keseluruhan, bulan Agustus adalah bulan Mengetahui sumber permintaan dan pola musimannya di pasar tertentu

dengan permintaan hotel tertinggi. Bulan Juni biasanya berada di urutan adalah sebuah permulaan. Namun analis harus mengevaluasi potensi

kedua, disusul bulan Oktober, bulan yang populer untuk pertemuan hotel baru berdasarkan pertumbuhan aktivitas ekonomi, termasuk pembangkit

dan konvensi. Permintaan kamar hotel mencapai titik terendah pada bulan aktivitas bisnis baru, pengembangan komersial dan industri, pengembangan

Desember, ketika perjalanan bisnis menurun selama musim liburan. atraksi wisata dan rekreasi baru, serta pembangunan baru dan perluasan
pusat konvensi dan bandara.

Puncak dan pasang surut tingkat hunian lokal mungkin sangat berbeda
dengan tingkat hunian nasional.
Profil musiman untuk wilayah geografis tertentu Analis yang berspesialisasi dalam industri penginapan tetap mendapat

cenderung berhubungan dengan cuaca. Misalnya, musim badai tebu informasi tentang tren partisipasi aktivitas rekreasi (seperti golf atau ski);

membawa tingkat hunian terendah di Karibia. Fluktuasi permintaan kunjungan ke berbagai jenis museum, taman hiburan, dan tempat olah
musiman di beberapa destinasi resor begitu ekstrim sehingga beberapa hotel raga; dan sejauh mana aktivitas ini menghasilkan pengalaman menginap di
tetap buka hanya sebagian dalam setahun. Namun resor yang murni hotel. Terkait destinasi, minat terhadap wisata “ramah lingkungan”, liburan

musiman sudah menjadi langka saat ini. kuliner, destinasi eksotik, dan wisata petualangan semakin meningkat.

Resor-resor yang paling sukses telah melakukan transisi dari operasi

musiman ke operasi sepanjang tahun dengan mengidentifikasi segmen Operator hotel juga harus mengikuti perubahan

pasar yang dapat tertarik pada saat musim sepi. Misalnya, resor ski telah di bidang teknologi (misalnya, kebutuhan stasiun docking untuk perangkat

menambahkan fasilitas rekreasi seperti lapangan golf, spa, dan acara komunikasi pribadi dan berkurangnya permintaan akan layanan pusat

seperti festival film untuk menarik wisatawan musim panas. Yang lain bisnis).
menjalankan bisnis pertemuan kelompok ketika ski sedang tidak Fitur-fitur baru sering kali diperkenalkan terlebih dahulu di properti kelas

musimnya. atas, namun akhirnya diterapkan pada akomodasi yang lebih sederhana.
Untuk

Di pasar yang bergantung pada pengunjung bisnis, permintaan juga Misalnya, pada pertengahan tahun 2000-an, banyak properti berfokus untuk

dapat berfluktuasi setiap hari dalam seminggu. memanjakan tamunya dengan perlengkapan tidur baru yang lebih

Contohnya di Philadelphia (lihat tabel 7-4), dimana permintaan wisatawan mewah, sebuah tren yang kini mulai merembet ke jaringan hotel dengan
meningkat, pada Sabtu malam harga menengah dan layanan terbatas.

212 Analisis Pasar Real Estat

Machine Translated by Google
Persaingan yang Ada
Analisis inventarisasi pasokan penginapan kompetitif yang
ada di wilayah pasar membantu memprediksi kemungkinan
keberhasilan fasilitas penginapan baru.
Untuk setiap fasilitas yang ada dan yang diusulkan yang—
karena lokasi, ukuran, dan titik harganya—akan bersaing
dengan hotel subjek, analis harus menghitung jumlah
kamar, lokasi, afiliasi (rantai atau independen), orientasi
(delegasi konvensi, pelancong bisnis, wisatawan, dll.) ,
fasilitas, rata-rata tarif kamar harian, rata-rata hunian tahunan,
serta kekuatan dan kelemahan kompetitif.
Hotel memiliki empat indikator utama kinerja pasar:
n Tingkat
Hunian: Persentase kamar yang tersedia sebenarnya terjual.
n Tarif Harian Rata-rata: Ukuran rata-rata
tarif yang dibayarkan untuk kamar yang terjual, dihitung dengan membagi
pendapatan kamar dengan kamar yang terjual.
n Pendapatan per Kamar yang Tersedia: Total pendapatan
kamar tamu dibagi dengan jumlah total kamar yang
tersedia. RevPAR berbeda dari ADR karena RevPAR
dipengaruhi oleh jumlah kamar kosong yang tersedia,
sedangkan ADR hanya menunjukkan rata-rata tingkat
kamar yang sebenarnya terjual.
Hunian × ADR = RevPAR.
n Pendapatan per Kamar yang Dihuni (RevPOR): Digunakan
di segmen pusat konferensi di pasar hotel, RevPOR
mencerminkan pentingnya pendapatan dari penjualan
makanan dan minuman, penyewaan peralatan, dan elemen
lain dari kontrak konferensi dalam menentukan kinerja
properti pertambangan.
Wawancara dengan manajer hotel dapat menjadi sangat
penting dalam memahami bagaimana masing-masing hotel
bersaing dalam pasarnya. Wawancara harus mencakup
pertanyaan mengenai kekuatan dan kelemahan properti
mereka dan properti yang dijalankan oleh pesaing. Meskipun
manajer properti mungkin kurang jujur ketika membahas
kelemahan mereka, mereka tidak segan-segan mendiskusikan
kelemahan pesaing mereka. Data penting lainnya yang harus
dikumpulkan mencakup informasi tentang renovasi terkini dan
rencana perubahan apa pun pada properti yang mungkin
mengubah posisi kompetitif properti di masa depan. Setiap
perwakilan properti harus ditanyai hotel mana yang dia anggap
sebagai pesaing. Rangkaian kompetitif yang awalnya dipilih
oleh peneliti harus bertahan setelah berdiskusi dengan
perwakilan properti. Seorang peneliti mungkin menemukan
bahwa properti yang dianggap kompetitif ternyata tidak
dianggap kompetitif
oleh manajer hotel lainnya. Atau wawancara mungkin
mengungkap hotel kompetitif yang pada awalnya tampaknya
tidak bersaing dengan proyek tersebut.
Analis juga harus memverifikasi informasi yang
terkandung dalam data sekunder dengan mewawancarai
sumber-sumber yang mempunyai pengetahuan luas, jika
memungkinkan. Hal ini juga berguna untuk memastikan
kinerja properti yang diantisipasi untuk tahun berjalan. Tingkat
keterbukaan akan bervariasi dari satu properti ke properti
lainnya. Secara umum, semakin profesional suatu manajemen,
semakin nyaman pula berbagi informasi.
Bagi banyak pasar hotel terbesar di seluruh dunia, informasi
kuantitatif mengenai ukuran hotel, tarif kamar, tingkat hunian,
dan RevPAR untuk masing-masing properti dapat dibeli dari
sumber seperti PKF Consulting atau Smith Travel Research.
Sumber-sumber ini juga mengumpulkan informasi untuk
semua properti di subpasar tertentu. Dalam beberapa kasus,
data dapat diurutkan untuk berbagai jenis hotel—berdasarkan
ukuran atau harga.
Seperti halnya jenis properti lainnya, penting untuk memeriksa
informasi hotel yang diperoleh dari sumber sekunder untuk
memastikan bahwa inventarisnya lengkap dan terkini.
Di wilayah metropolitan kecil atau daerah pedesaan di
mana data yang dibeli tidak tersedia, informasi serupa dapat
diperoleh dari asosiasi hotel negara bagian atau lokal.
Namun, rata-rata subpasar mungkin tidak tersedia; analis
pasar perlu mewawancarai manajer di properti yang dianggap
paling kompetitif berdasarkan lokasi, titik harga, dan layanan
yang ditawarkan. Peneliti harus menanyakan apakah manajer
akan berbagi informasi operasional, termasuk informasi tingkat
hunian dan tarif kamar rata-rata selama setidaknya beberapa
tahun terakhir (hingga lima tahun jika memungkinkan).
Tabel 7-5 memberikan contoh bagaimana data pasokan
harus disajikan, sekali lagi dengan menggunakan wilayah
Philadel phia. Tabel tersebut menunjukkan informasi agregat
untuk kota secara keseluruhan, dua subpasar, dan empat
wilayah pinggiran kota. Hal ini menunjukkan bahwa properti
di Pusat Kota mencapai rata-rata tarif kamar harian tertinggi
namun okupansinya sedikit lebih tinggi di area Bandara/Stadion.
Untuk mendapatkan rata-rata seluruh pasar Philadelphia,
kinerja di masing-masing subpasar diberi bobot berdasarkan
jumlah ruangan di setiap area (tidak ditampilkan dalam
tabel).
Pasokan Masa Depan
Penambahan pasokan yang signifikan dapat dengan cepat
mengubah kinerja pasar, sehingga analis juga memerlukannya
Hotel dan Resor 213
Machine Translated by Google
Tabel 7-5
Indikator Kinerja Hotel Greater Philadelphia, 2008
Tingkat Penghunian (%)
Kota Filadelfia 70,3
Subpasar Pusat Kota 71.0
Subpasar Bandara/Stadion 71.5
Kabupaten Bucks 61.5
Kabupaten Chester 63.5
Kabupaten Delaware 66.4
Kabupaten Montgomery 60.0
Total, Philadelphia Besar 65.8
Sumber: Penelitian Perjalanan Smith; Perusahaan Pemasaran Pariwisata Greater Philadelphia (www.gophila.com).
untuk mencari informasi tentang properti yang sedang dibangun atau
dalam rencana.
Setelah pasar penginapan saat ini dipahami dengan jelas, analis
perlu melihat ke masa depan. Apakah ada perubahan yang terjadi di
pasar yang akan menguntungkan atau merugikan prospek proyek?
Wawancara kompetitif mungkin telah mengungkapkan informasi tentang
perkembangan yang direncanakan atau dikabarkan.
Peneliti harus mencoba menentukan kemungkinan pembangunan yang
dikabarkan benar-benar dibangun, karena tidak semua pembangunan
yang direncanakan akan benar-benar dibangun. Properti dengan
layanan lengkap dan pusat kota pada khususnya jauh lebih sulit untuk
diwujudkan dibandingkan properti pinggiran kota dengan layanan
terbatas. Faktor penting dalam menilai kemungkinan sebuah hotel
direncanakan adalah sponsor proyek tersebut. Jika sponsornya
adalah pengembang hotel berpengalaman dengan rekam jejak yang
terbukti, penyelesaian proyek lebih besar kemungkinannya
dibandingkan jika sponsornya adalah individu atau organisasi yang tidak
memiliki pengalaman mengembangkan hotel. Analis perlu menentukan
apakah ada izin mendirikan bangunan untuk properti baru.
Peneliti perlu memahami sejauh mana
sepanjang proyek tersebut sedang dalam proses pengembangan.
Sebagian besar sponsor properti menyatakan bahwa proyek mereka
akan segera terwujud, padahal hal tersebut sering kali masih jauh dari
kepastian. Apakah mereka pemilik situs tersebut atau hanya punya
pilihan? Apakah mereka sudah menyiapkan studi pasar? Seberapa jauh
mereka dalam proses desain? Apakah mereka mempunyai komitmen
pendanaan? Dari siapa? Pembiayaan permanen dan konstruksi? Apakah
ekuitas mereka sudah siap?
Seringkali sponsor mengklaim bahwa suatu proyek dibiayai
214 Analisis Pasar Real Estat
Rata-rata Tarif Kamar ($) RevPAR ($)
158.33 111.33
172,55 122.44
111.10 79.40
99.10 60,93
120.29 76.20
96.30 63,99
117,75 70.61
133.48 87.83
dan siap berangkat; mereka “hanya” perlu mengatur investornya.
Banyak proyek gagal pada tahap ini.
Jika ditentukan bahwa suatu proyek kemungkinan besar akan
dibangun dalam jangka waktu yang akan mempengaruhi proyek yang
diusulkan, peneliti harus mengevaluasi kemungkinan daya saing
properti baru tersebut dengan subjek yang diusulkan. Apakah konsep,
fasilitas, dan lokasinya akan serupa? Sejauh hal tersebut berbeda dari
subjeknya, daya saingnya mungkin berkurang secara signifikan.
Hotel merupakan pemanfaatan lahan yang menarik dari sudut
pandang pejabat kota. Banyak negara bagian dan daerah memungut
pajak penjualan kamar, yang dapat menjadi sumber pendapatan yang
signifikan selain pajak real estate. Hotel juga menarik pengunjung
yang mendukung toko dan restoran lokal. Keinginan untuk mendapatkan
pendapatan pajak non-perumahan dapat mengakibatkan disetujuinya
rencana hotel baru tanpa mempertimbangkan apakah permintaan
cukup untuk mendukung hotel tersebut. Pembangunan yang berlebihan
pada properti dengan anggaran rendah dan layanan terbatas dapat
dengan mudah terjadi di sepanjang koridor jalan raya atau di pusat
bisnis sub-perkotaan di mana sub-pasar melintasi batas-batas kota.
Seperti yang terlihat dalam studi kasus untuk usulan hotel di
pusat kota di Austin, Texas, parameter permintaan dan penawaran
tidak saling eksklusif. Di daerah yang pasokannya terbatas, permintaan
nyata atas kamar hotel mungkin hilang karena kurangnya kamar yang
sesuai. Permintaan di subpasar tertentu dapat dikategorikan dalam
salah satu dari tiga cara berikut:
n Permintaan yang ditunjukkan: permintaan yang mungkin ada
diukur berdasarkan tingkat hunian yang ada di hotel-hotel pesaing;
Machine Translated by Google

Tabel 7-6
Penetrasi dan Hasil untuk Hotel 300 Kamar

Rata-rata Kamar Harian Hunian Rata-rata Setiap Hari Pertunjukan

Tersedia Sibuk Kecepatan (%) Tarif Kamar ($) RevPAR ($) Subyek (%)
Tahun Subjek Pasar Subjek Pasar 1.500 Subyek Pasar Subyek Pasar Subyek Pasar Penetrasi Menghasilkan

2007 300 945 165 63 55 120 97 75,60 53,35 87.3 70.6

2008 1.500 300 995 168 66 56 123 97 81,59 54,32 84.4 66.6
2009a 1.500 300 920 155 61 52 120 95 73,60 49,08 84.2 66.7
2010a 1.500 300 940 160 63 53 119 95 74,57 50,67 85.1 67.9
2011a 1.500 300 980 169 65 56 121 97 79,05 54,64 86.2 69.1
2012a 1.700 300 1.090 172 64 57 124 98 79,51 56,19 89.4 70.7
2013a 1.700 300 1.120 178 66 59 126 102 83,01 60,52 90.1 72.9

A. Diproyeksikan.

n Permintaan yang tidak terakomodasi: permintaan yang dicari n daya tarik bangunan dan lingkungan sekitarnya;
ruangan dalam pasar kompetitif namun harus menggunakan
properti di luar kawasan karena keterbatasan kapasitas; Dan n visibilitas dan kemudahan akses;
n penghitungan lalu lintas;
n Permintaan yang diciptakan: permintaan yang saat ini tidak
n ukuran dan perabotan kamar tamu;
mencari akomodasi di pasar kompetitif namun dapat dibujuk
n fasilitas dan fasilitas tamu (seperti kolam renang, gym,
untuk melakukan hal tersebut melalui kapasitas tambahan,
ruang makan, dan ruang pertemuan);
upaya pemasaran afiliasi baru, fasilitas unik, dan lain-lain.
n tarif kamar rata-rata; Dan

Hasil akhir dari proses analisis pasar adalah identifikasi
peluang—yaitu, permintaan pasar yang saat ini kurang terlayani—
atau konsep baru yang diyakini dapat berhasil oleh analis
berpengalaman.
Memproyeksikan Kinerja
Setelah proyek-proyek kompetitif dianalisis, kinerja properti subjek
harus diproyeksikan. Metode yang paling umum digunakan adalah
analisis fair-share, dimana persentase perolehan pasar
diperkirakan untuk subjek berdasarkan jumlah kamar di subjek
dibagi dengan jumlah total kamar di pasar. Pangsa pasar yang
diproyeksikan harus dipengaruhi oleh faktor kualitatif, seperti
lokasi, kualitas, dan reputasi operator. Lokasi subjek dan hotel
yang diusulkan (atau hotel yang sedang dievaluasi untuk akuisisi
atau reposisi) harus dievaluasi relatif terhadap pesaingnya
sehubungan dengan banyak faktor:
n manajemen, operasi, dan layanan (sejauh informasi ini
tersedia).
Atas dasar perbandingan dan keakraban ini
dengan segmen permintaan pasar yang ditargetkan, analis
harus dapat memperkirakan rata-rata tarif kamar harian yang
dapat dicapai. Faktor-faktor seperti hunian tunggal dan ganda serta
diskon harus dipertimbangkan. Dengan menggunakan faktor
musiman setempat yang diketahui, proyeksi tingkat hunian
bulanan dapat dibuat berdasarkan jumlah hari dalam sebulan
dan kemudian diringkas sebagai tingkat hunian tahunan. Analis
juga mungkin diminta memperkirakan pendapatan non-ruangan,
seperti penjualan jamuan makan atau operasional restoran.
Dalam menilai potensi hotel yang ada untuk dipertimbangkan
untuk dijual atau dibeli, dua pengukuran utama adalah penetrasi
dan hasil. Penetrasi hotel adalah pangsa permintaan (kamar yang
ditempati) dibandingkan dengan pasokan (kamar yang tersedia).

Tabel 7-6 memberikan contoh analisis penetrasi dan hasil untuk

hotel dengan 300 kamar yang sedang dipertimbangkan untuk
dibeli. Ini menyajikan gambaran kinerja pasar kompetitif dan
n afiliasi waralaba (“bendera”); properti subjek saat ini dan yang diproyeksikan. Di dalam
n kedekatan dengan pembangkit permintaan;

Hotel dan Resor 215

Machine Translated by Google

2007, misalnya, pangsa permintaan hotel adalah 17,5 persen (165

Informasi Tersedia dari Orlando–
945), dan pangsa pasokannya adalah 20,0 persen (300 1,500). Dengan
demikian, penetrasinya sebesar 87,3 persen (17,5 20,0). Orange County, Florida, Konvensi dan
Biro Pengunjung
Hasil hotel dalam analisis ini adalah pendapatan per kamar yang
tersedia (RevPAR) dibagi dengan RevPAR pasar. Hal ini mencerminkan
n Jumlah pengunjung, AS dan internasional, konvensi/pertemuan
kinerja relatif properti dalam hal tingkat hunian dan tarif kamar. Seperti
ing dan waktu luang, selama sepuluh tahun terakhir
dijelaskan di atas, RevPAR diperoleh dengan mengalikan rata-rata
n Sumber pengunjung domestik (Florida dan wilayah lain) dan
tarif kamar harian dengan persentase hunian. Pada tahun 2007, hasil untuk
pengunjung internasional
properti subjek adalah 70,6 persen ($53,35 $75,60) berdasarkan RevPAR
n Prakiraan pengunjung dua tahun
sebesar $53,35 ($97 × 0,55) dan RevPAR pasar sebesar $75,60 ($120 ×
n Lalu lintas bandara berdasarkan bulan, tiga tahun terakhir
0,63).
n Penumpang kapal pesiar singgah di dekat Port Canaveral, tiga
tahun terakhir

Kinerja masa depan diproyeksikan berdasarkan perubahan kondisi n Acara dan kehadiran di pusat konvensi

ekonomi secara umum, penambahan pasokan kompetitif di masa depan, n Jumlah kunjungan taman hiburan utama dan perubahan tahunannya
dan kemungkinan peningkatan posisi kompetitif properti setelah akuisisi,
n Tingkat hunian hotel di seluruh wilayah metropolitan, delapan
dengan mempertimbangkan rencana perbaikan apa pun. Contoh pada tahun terakhir
tabel 7-6 memproyeksikan penurunan RevPAR pada tahun 2009 akibat
n Tingkat hunian subpasar
penurunan terkait resesi dalam perjalanan bisnis dan rekreasi.
n Rata-rata tarif kamar harian di wilayah metropolitan, delapan tahun
Meskipun ada rencana perbaikan pada hotel tersebut, tingkat hunian
terakhir
dan tarif kamar belum akan pulih hingga tahun 2010. Kinerja akan
n Permintaan kamar-malam dan perubahan tahunan, lewat jam delapan
terus meningkat, namun pembukaan properti baru dengan 200 kamar
bertahun-tahun

pada tahun 2012 akan memperlambat pertumbuhan RevPAR di seluruh

n Persediaan kamar di wilayah metropolitan dan perubahan tahunan,
pasar. Tabel tersebut menunjukkan bahwa properti yang diteliti akan
perkiraan delapan tahun terakhir dan tahun berjalan, untuk hotel
mampu meningkatkan tingkat huniannya dan menaikkan tarif meskipun
tradisional dan kondominium
pasokan kamar yang kompetitif semakin meningkat. Baik penetrasi
n Pasokan timeshare dan perubahan tahunan, sepuluh tahun terakhir
pasar maupun tingkat hasil panennya akan jauh lebih baik pada tahun
2012 dibandingkan tahun 2009, hal ini menunjukkan bahwa rencana
akuisisi dan renovasi memiliki potensi untuk menghasilkan keuntungan.

dan lokal), dan berbagai asosiasi perdagangan. Kotak fitur di pasar

Orlando menunjukkan luas dan dalamnya data yang tersedia dari biro

konvensi dan pengunjung lokal, namun cakupan informasi yang disediakan

tidak terduplikasi di sebagian besar pasar. Perusahaan konsultan swasta
yang mengkhususkan diri dalam analisis pasar perjalanan dan studi

Sumber data pariwisata juga berguna sebagai sumber tren industri. Beberapa
perusahaan juga menjual data lokal untuk pasar yang lebih besar.
Asosiasi perdagangan yang melayani industri perjalanan dan penginapan
Contohnya termasuk Global Insight (www.globalinsight.com) dan DK
adalah sumber statistik nasional terbaik mengenai tren perjalanan
Shifflet & Associates (www.dksa.com).
domestik AS. AHLA memberikan ringkasan informasi mengenai
karakteristik wisatawan bisnis dan rekreasi; afiliasi negara bagian
mereka juga dapat membantu. Kantor Industri Perjalanan dan
Data mengenai pasokan dan permintaan hotel juga dapat dipantau
Pariwisata Departemen Perdagangan AS melacak perjalanan asing ke
Amerika Serikat, dan Organisasi Pariwisata Dunia PBB (www. secara nasional dan untuk masing-masing wilayah metropolitan dengan
membeli laporan dari PKF Hospitality Research atau Smith Travel
Research. Tren tahunan PKF dalam Industri Perhotelan mencakup

unwto.org) menerbitkan data tahunan tentang perjalanan global dan statistik hotel untuk pasar-pasar utama. Smith Travel Research

pengeluaran pengunjung. menerbitkan Lodging Outlook, ringkasan pasar bulanan.

Tren perjalanan di pasar lokal dapat ditinjau dengan menggunakan

data dari kamar dagang setempat, lembaga pariwisata dan pembangunan Informasi mengenai pasokan baru dapat diperoleh dari
ekonomi (baik pemerintah negara bagian maupun negara). biro atau perencanaan konvensi dan pengunjung lokal

216 Analisis Pasar Real Estat

Machine Translated by Google
dan lembaga pembangunan ekonomi. Itu juga dapat
dibeli dari vendor data; Metrik Lodging Econo adalah
salah satu sumbernya, dan Torto Wheaton Research
memantau proyek bersama dengan Smith Travel
Research dan FW Dodge.
Ikhtisar Studi Kasus
Studi kasus berikut ini mengilustrasikan bagaimana
sebuah hotel yang diusulkan di pusat kota Austin akan
berhasil bersaing di pasar yang kurang terlayani. Karena
Austin telah berkembang menjadi lokasi konvensi
nasional, pusat bisnis dan pemerintahan, serta
magnet bagi pariwisata, pertumbuhan di sektor
perhotelan melambat. Hotel ini akan memenuhi permintaan
yang kuat dan terus meningkat dari masing-masing
sektor. Studi pasar mengidentifikasi sumber data dan
menjelaskan “permintaan yang ditolak.”
Catatan
1. Asosiasi Hotel dan Penginapan Amerika (AHLA),
Profil Industri Penginapan edisi 2008, www.ahla.com.
2. Asosiasi Industri Perjalanan AS, Travelscope: 2005.
3. Konsultasi PKF dan Penelitian Perhotelan PKF,
Trends in the Hotel Industry, edisi USA, 2007.
4. AHLA, Profil Industri Penginapan : 2008.
5. Dave Arnold, “Trends in the Conference Center Industry,”
diterbitkan oleh PKF Hospitality Research, www.pkfc.com.
6. ARDA International Foundation, State of the Vacation
Timeshare Industry: Studi Amerika Serikat, Edisi 2008, ringkasan,
www.arda.org.
7. “Timeshares Karibia Meningkat,” Urban Land,
Agustus 2005, hal. 46.
8. Penelitian Perjalanan Smith; www.gophila.com.
Hotel dan Resor 217
Machine Translated by Google

Kasus Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Belajar
7.1 John Keeling

Proyek
Sebuah jaringan hotel besar telah mengusulkan untuk membangun
hotel baru dengan 350 kamar dan layanan lengkap di pusat kota
Austin, Texas. Hotel ini akan memiliki ruang pertemuan seluas 15.000
kaki persegi, termasuk ballroom seluas 7.200 kaki persegi. Hotel ini
akan menawarkan spa dan pusat kebugaran seluas 2.500 kaki persegi,
kolam renang dengan bar tepi kolam, dan restoran mewah. Hotel ini
akan menyediakan layanan dan fasilitas khas properti empat
berlian, sebagaimana ditentukan oleh American Automobile Association.
Area pasar untuk hotel yang diusulkan adalah Austin
Consolidated Metropolitan Statistical Area (CMSA).
Austin CMSA mencakup lima kabupaten: Bastrop, Caldwell,
Hayes, Travis, dan Williamson. Terletak di tepi Texas Hill
Country seluas 32.000 mil persegi, Austin adalah ibu kota
Texas dan kota terbesar ke-27 di negara ini. Kawasan ini secara
ekonomi digerakkan oleh kompleks Texas State Capitol,
Universitas Texas, dan industri teknologi (dengan kampus-
kampus utama untuk Dell Com puters, Samsung, Advanced
Micro Devices, National Instruments, IBM, Sematech, dan
lainnya), serta Negara Bukit yang indah.
Metode
Tujuh langkah yang diikuti ketika melakukan riset pasar
untuk proyek hotel:
n Tentukan produk yang akan dievaluasi.
n Identifikasi properti yang akan dimasukkan dalam analisis
kompetitif dan evaluasi kekuatan dan kelemahannya
dibandingkan dengan fasilitas yang diusulkan.
n Kumpulkan informasi tentang properti kompetitif dengan
mewawancarai manajer dan pemilik properti dan dengan
mengakses database yang tersedia.
n Mengevaluasi kekuatan dan kelemahan fasilitas dan lokasi
hotel yang diusulkan.
n Menilai kekuatan perekonomian daerah dan kemungkinannya
kemungkinan perubahan permintaan hotel dari pola historis.
n Memperkirakan kinerja pasar hotel di masa depan.
n Berdasarkan kekuatan dan kelemahan hotel dibandingkan
dengan pesaingnya, perkirakan kemampuannya untuk
menembus berbagai segmen pasar dan tingkat hunian yang
dihasilkan serta tarif kamar rata-rata.

Pasokan dan Permintaan Kamar yang Kompetitif

Dari tahun 2000 hingga 2003, kota Austin, yang mengalami
Lebih dari 190 hotel terdapat di wilayah metropolitan Austin,
pertumbuhan yang belum pernah terjadi sebelumnya selama
menawarkan lebih dari 25,400 kamar tamu. Pengembangan
tahun 1990an, mengalami stagnasi perekonomian, PHK, dan
yang diusulkan adalah hotel afiliasi jaringan dengan 350 kamar,
pengurangan lapangan kerja. Kemerosotan dalam industri
layanan lengkap, yang berlokasi di pusat kota Austin. Properti
teknologi; serangan teroris 11 September 2001; dan resesi
hotel telah diidentifikasi yang kemungkinan besar merupakan
ekonomi nasional memperlambat pertumbuhan ekonomi. Namun,
pesaing karena mereka memiliki karakteristik lokasi, ukuran,
perekonomian wilayah tersebut mulai pulih dengan cepat sebagai
dan kualitas yang serupa. Banyak informasi tentang properti
respons terhadap kebangkitan industri teknologi, pemulihan
hotel dapat dikumpulkan dari publikasi yang tersedia.
ekonomi nasional, dan upaya yang dilakukan oleh kota, yang
Di antara publikasi yang lebih bermanfaat adalah sebagai
dibuktikan dengan pertumbuhan aktivitas perkantoran, berikut: n direktori berbagai jaringan hotel;
perumahan, ritel, dan konvensi di pusat kota Austin.
n Panduan Perjalanan Mobil
Sejak pembukaan Austin Convention Center pada tahun
(www.mobiltravelguide.howstuffworks.com);
1997 hingga perluasannya pada tahun 2002, Austin telah
n Buku Tur Asosiasi Otomotif Amerika
berkembang menjadi pasar konvensi negara bagian, regional,
(www.aaa.com);
dan nasional. Biro Konvensi dan Pengunjung Aus tin (CVB)
n Indeks Hotel & Perjalanan
telah berhasil meningkatkan aktivitas pemesanannya karena
(www.hoteltravelindex.travelweekly.com);
popularitas Austin sebagai kota tujuan. Selain itu, Hilton dengan
800 kamar yang dibuka pada bulan Desember 2003 n Perencana Perjalanan Bisnis OAG (www.oag.com);
menyediakan hotel pusat konvensi yang menarik, yang penting n Panduan Resmi Fasilitas Pertemuan (www.omfg.com);
dalam menarik kelompok besar. Menurut CVB, tahun n publikasi oleh kamar dagang lokal, hotel
2008 merupakan tahun rekor kegiatan konvensi. asosiasi, atau CVB; Dan

218 Analisis Pasar Real Estat

Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Tabel 7.1-1
Properti Hotel Kompetitif

Nomor Tahun Rekaman Persegi Gunung persegi. kaki

Kamar Dibuka Jumlah Rapat Ruang dansa per Kamar

Set Kompetitif Utama
Hotel Driskill 189 1886/1999 14.837 5.634 79
Omni Pusat Kota 375 1986 20.747 4.059 55
Empat Musim Austin 291 1987 14.457 7.029 50
Pusat Konvensi Hilton Landmark 800 2003 55.525 27.452 69
Total 1.655
Set Kompetitif Sekunder
Antarbenua Stephen F. Austin 189 1924 5.706 3.600 30
Radisson Suites Austin 413 1967 9.600 5.400 23
Hyatt Kabupaten Austin 448 1982 19.378 10.290 43
Suite Kedutaan di Pusat Kota 261 1985 2.380 1.026 9
Suite Tamu DoubleTree 189 1987 5.642 2.166 30
Sheraton Pusat Kota 365 1988 17.252 9.600 47
Total 1.865
Total Set Kompetitif 3.520

A. Total ruang pertemuan adalah luas seluruh ruang pertemuan dan ballroom, tidak termasuk ruang pra-fungsi.

n Situs Web Internet untuk berbagai jaringan atau individu akhir tahun 2003. Tarif kamar telah menunjukkan pertumbuhan yang
properti. kuat, hampir dua kali lipat tingkat inflasi. Pemulihan pasar setelah

Untuk hotel yang diusulkan ini, properti kompetitif dijelaskan pada
tabel 7.1-1.
Untungnya bagi mereka yang melakukan riset pasar hotel,
database nasional yang sangat baik menyediakan data yang akurat
penurunan permintaan pada tahun 2001 sebagai akibat dari ledakan
dot-com dan serangan teroris 11 September dimulai pada tahun 2005.
Kamar-kamar Hilton telah diserap dengan cepat. Permintaan berhenti
tumbuh pada tahun 2006, 2007, dan paruh pertama tahun 2008.

dan tepat waktu tentang sebagian besar pasar di Amerika Serikat. Tampaknya pasar telah mencapai kapasitasnya dan permintaan

Dengan biaya tertentu, laporan “Tren Sejarah Standar” STR Global tambahan tidak dapat diakomodasi dalam rangkaian kompetitif

(STR; www.strglobal.com) memberikan riwayat enam tahun mengenai namun harus mencari akomodasi di luar rangkaian primer. Permintaan

jumlah hunian agregat dan tarif kamar rata-rata berdasarkan bulan dan yang dimoderasi dan tidak dapat diterima ini—“permintaan yang
hari dalam seminggu, serta tahun berjalan (YTD) informasi untuk area berpaling”—penting karena adanya penambahan kamar hotel baru di
pasar yang ditunjuk. Tentu saja, tidak semua properti di setiap pasar pasar

dilacak oleh STR. Hotel-hotel yang dikelola secara profesional dan
berafiliasi dengan jaringan cenderung diikutsertakan, sedangkan hotel-
hotel kecil yang dioperasikan oleh pemilik cenderung tidak berpartisipasi.
Untuk studi kasus ini, setiap hotel dalam rangkaian kompetisi adalah
peserta. Ringkasan data dari laporan STR untuk set kompetitif disajikan
pada tabel 7.1-2.
Sejumlah fakta langsung terlihat dari hal ini
angka. Pertama, meskipun pasokan untuk rangkaian properti kompetitif
sekunder tetap statis, Hotel Hilton dengan 800 kamar ditambahkan ke
rangkaian properti kompetitif utama di
akan memberikan peluang untuk mendapatkan kembali permintaan yang
hilang ini, seperti yang ditunjukkan dengan penambahan Hilton.
Meskipun laporan STR sangat baik dalam memberikan gambaran
statistik dan konteks historis yang baik, laporan tersebut tidak cukup
untuk mendapatkan wawasan yang berguna mengenai dinamika pasar.
Untuk mendapatkan informasi ini, diperlukan kerja lapangan di lapangan.
Penting untuk melakukan wawancara dengan manajer hotel dan direktur
pemasaran untuk mendapatkan gambaran pasar secara kualitatif
dan kuantitatif.
Dari wawancara ini, analis harus mempelajari apa yang dimaksud dengan

Hotel dan Resor 219

Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Tabel 7.1-2
Ringkasan Tren Sejarah di Area Pasar Pusat Kota Austin

Tahunan YTD YTD YTD

2003 Perubahan 2007 (%)a 07 Juni 08 Juni Mengubah (%)
Kompetisi Utama
Tingkat hunian (%) 66.5 77.4 79.9 77.9

Tarif kamar ($) 161.21 196.67 5.1 198.18 210.09 6.0

Memasok 336.895 604.075 15.7 302.220 302.220 0,0

Tuntutan 224.035 467.554 20.2 241.474 235.429 -2.5

Kompetisi Sekunder
Tingkat hunian (%) 70.4 70.0 73.9 75.3

Tarif kamar ($) 119.02 156.41 7.1 159.15 165.13 3.8

Memasok 694.230 697.150 0,1 348.575 348.575 0,0

Tuntutan 485.267 488.005 0,1 257.946 262.826 1.9

Persaingan Total
Tingkat hunian (%) 68.8 73.4 76.7 76.6

Tarif kamar ($) 132.42 176.45 7.4 178.28 186.73 4.7

Memasok 1.031.125 1.301.225 709.302 6.0 650.795 650.795 0,0

Tuntutan 955.559 7.7 499.419 498.255 -0,2

Sumber: STR Global.

A. Tingkat pertumbuhan majemuk.

Susunan bisnis pesaing adalah: berapa persentase yang
berasal dari pelancong bisnis individu, pelancong rekreasi,
konvensi, grup in-house (grup yang menggunakan fasilitas
pertemuan hotel dan tidak memerlukan pusat konvensi), dan
sumber permintaan khusus apa pun seperti maskapai
penerbangan, fasilitas medis, kontrak, dan pemerintah. Tabel
7.1-3 memberikan rincian segmentasi pasar tahun 2007 untuk
rangkaian properti kompetitif. Menggabungkan informasi
segmentasi pasar yang dikumpulkan selama wawancara dengan
statistik dari STR menghasilkan analisis yang dijelaskan pada
tabel 7.1-4.
Analisis ini mengungkapkan beberapa informasi tambahan.
Tampaknya pasar mencapai tingkat hunian yang stabil sekitar
74 persen pada tahun 2005. Peningkatan permintaan terbesar
terjadi pada tahun 2003 dan 2004 sebagai akibat dari pembukaan
800 kamar Hilton. Hal ini tidak biasa, terutama di pasar dengan
tingkat okupansi tinggi seperti Austin, pembangunan hotel baru
memberikan dampak positif pada permintaan kamar hotel.
Selama tiga tahun terakhir, tingkat persaingan mencapai 75
hingga 77 persen dan tingkat hunian tahunan rata-rata pasar
keseluruhan adalah 73 hingga 74 persen. Karena okupansi tidak
merata sepanjang minggu atau bulan,
pada beberapa hari sepanjang tahun, set kompetisi terjual habis
dan tidak dapat menerima tamu lagi. Hal ini berlaku ketika ada,
misalnya, pertandingan sepak bola Universitas Texas, festival
musik South by Southwest, dan acara besar lainnya. Tamu
yang ingin menginap di hotel kompetitif di pusat kota akan
menginap di hotel Austin lainnya atau bahkan di komunitas
sekitar Austin. Dengan dibangunnya sebuah hotel baru,
permintaan yang berpaling tersebut kini dipenuhi oleh kamar-
kamar hotel baru tersebut sehingga, dari sudut pandang
persaingan, permintaan meningkat karena adanya kamar-kamar
baru.
Selain itu, meskipun Austin memiliki pusat konvensi baru, hal
ini terhambat oleh kurangnya hotel konvensi.
Misalnya, asosiasi negara bagian Texas yang menerapkan
praktik perpindahan dari satu kota ke kota lain di Texas telah
melakukan rotasi selama tiga tahun dari Dallas ke Houston, San
Antonio, dan sebaliknya. Austin tidak memiliki hotel kantor pusat
untuk menangani semuanya kecuali bisnis asosiasi terkecil.
Dengan penambahan 800 kamar Hilton, asosiasi negara
bagian sekarang dapat melakukan rotasi empat tahun,
menambahkan Austin ke tiga lokasi awal. Hilton yang besar juga
akan menghadirkan konvensi-konvensi besar yang setia kepada Hilton ke Austin. D

220 Analisis Pasar Real Estat

Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Tabel 7.1-3
Segmentasi Pasar Hotel yang Kompetitif (%)

Wisatawan Bisnis Perorangan Kelompok/Konvensi Kenyamanan/ Pemerintah

Hotel Driskill 34 34 Wisatawan 29 3
Omni Pusat Kota 31 50 15 4
Empat musim 25 41 34 0
Hotel Hilton 25 61 11 3
Antar benua 51 16 31 2
Suite Radisson 32 55 10 3

Kabupaten Hyatt 21 44 35 0

Suite Kedutaan 30 24 38 8
Suite Tamu DoubleTree 35 50 5 10
Sheraton Pusat Kota 25 40 25 10

Rata-rata Pasara 28.5 45.4 22.1 4.0

A. Rata-rata tertimbang.

Tabel 7.1-4
Ringkasan Perkiraan Kondisi Pasar Kompetitif

Tahunan
2003 2004 2005 2006 2007 Perubahan (%)a
Kamar tersedia 1.031.125 1.301.225 1.301.225 1.301.225 1.301.225 6.0

Permintaan malam kamar

Pelancong bisnis individu 202.718 222.585 240.614 256.735 272.641 7.7

Kelompok 318.618 464.077 506.249 464.790 433.450 8.0

Santai 153.209 169.449 186.903 201.668 211.041 8.3
Pemerintah 34.756 36.111 37.411 38.781 38.427 2.5
jumlah permintaan 709.302 892.222 971.177 961.974 955.559 7.7

Tingkat hunian pasar (%) 68.8 68.6 74.6 73.9 73.4

Tarif harian rata-rata $132,42 $129,27 $142,36 $163,68 $176,45 7.4

A. Tingkat pertumbuhan majemuk.

sebuah hotel konvensi besar dapat bertindak sebagai pembangkit
permintaan, terutama jika hotel tersebut merupakan hotel pertama di
pasar.
Karena beberapa permintaan tidak dapat diakomodasi selama ini
Dalam periode yang tidak ada penambahan baru, tingkat hunian kamar
saja akan mengecilkan jumlah permintaan sebenarnya yang tersedia
mampu. Jumlah permintaan baru yang nyata selama periode penambahan
pasokan hotel cenderung melebih-lebihkan permintaan sebenarnya
karena permintaan yang tidak lagi datang kembali diperoleh. Pada tahun
2006 dan 2007, permintaan seluruh segmen terus meningkat kecuali
“kelompok,” yang menunjukkan sedikit pelunakan. Analisis ini
mengkonfirmasi pengamatan sebelumnya bahwa pasar berada pada kapasitasnya.
Musiman pasar juga dapat ditentukan
dari data STR. Sangat sedikit perubahan musim yang terjadi di pasar
ini, hal ini biasa terjadi di kawasan komersial seperti pusat kota Austin.
Desember dan Januari adalah bulan-bulan yang “lebih lembut”.
Meskipun banyak pasar komersial mengalami musim pada bulan-
bulan musim panas, aktivitas musim panas Austin didukung oleh
banyaknya kunjungan rekreasi musim panas.
Ketika analisis yang sama dilakukan pada sektor pariwisata

Hotel dan Resor 221

Machine Translated by Google
Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008
pasar seperti Scottsdale atau Aspen, hal ini menunjukkan perbedaan
dramatis dalam tingkat hunian antara periode di musim dan di luar
musim.
Jenis musiman yang khas di Austin adalah musiman tahun genap
dan tahun ganjil. Menurut konstitusi Texas, badan legislatif negara bagian
hanya dapat bertemu pada tahun-tahun ganjil, kecuali jika sidang
khusus diadakan oleh gubernur. Namun karena pasar beroperasi
hampir pada kapasitasnya, pengaruh sidang legislatif terhadap tingkat
hunian tidak terlalu terasa.
Penambahan Pasokan di Masa Depan
Ada banyak minat dalam pengembangan hotel di pusat kota Austin.
Selama wawancara, analis menemukan bahwa proyek-proyek yang
diusulkan berikut ini kemungkinan merupakan tambahan terhadap
rangkaian hotel kompetitif:
n W Hotel dengan 252 kamar sedang dibangun di Blok 21, yang sedang
dikembangkan sebagai usaha swasta/publik melalui proses
permintaan proposal yang diprakarsai oleh kota Austin. Terletak di
2nd Street, tepat di belakang Balai Kota Austin yang baru kira-kira
tiga blok di sebelah barat lokasi subjek, proyek ini diharapkan
mencakup tempat Austin City Limits yang berkapasitas 1.000 kursi ,
Museum Anak Austin, 200 unit kondominium, dan usulan Hotel
W. Kemungkinan selesai pada bulan Juli 2010.
n White Lodging Services Corporation merencanakan proyek senilai
$250 juta dengan Hotel Marriott dengan 1.000 kamar di blok yang
dibatasi oleh Congress Avenue, Brazos Street, 2nd Street, dan 3rd
Street—hanya dua blok dari pusat konvensi. Hotel ini akan memiliki
ruang pertemuan seluas 95.000 kaki persegi. Dijadwalkan dibuka
pada Juli 2011.
n Seaholm Plaza Hotel dengan 186 kamar direncanakan sebagai bagian
dari proyek serba guna pembangunan kembali Pembangkit Listrik
Seaholm. Situs ini terletak di sisi utara Jalan Cesar Chavez
berdekatan dengan pantai utara Town Lake di wilayah barat daya
pusat kota. Pengembangan ini akan mencakup perkantoran dan
gedung ritel seluas 79.000 kaki persegi; bangunan asli Pembangkit
Listrik Seaholm, yang akan menampung ritel, kantor, dan ruang
pertemuan; dan hotel 22 lantai serta menara kondominium yang
mengelilingi alun-alun umum. Hotel ini diperkirakan dibuka pada Juli
2011.
Beberapa proyek hotel tambahan tidak dimasukkan sebagai
tambahan pasokan:
222 Analisis Pasar Real Estat
n University of Texas akan segera membuka 300 ruangan
hotel pusat konferensi di kampusnya di Martin Luther King Boulevard
dan Lavaca Street. Fasilitas ini telah dirancang untuk melayani
kebutuhan pendidikan eksekutif di University of Texas. Fasilitas ini
akan memiliki ruang pertemuan seluas 70.000 kaki persegi,
amfiteater berkapasitas 250 kursi, tiga ruang kelas, dan 12 ruang
pertemuan tambahan ketika selesai dibangun pada bulan Agustus
2008. Karena orientasinya ke universitas, properti ini tidak akan
bersaing untuk mendapatkan permintaan di kawasan pusat kota. .
n Hotel Van Zandt dengan 300 kamar adalah Hotel butik Kimpton yang
direncanakan untuk dikembangkan di kawasan paling tenggara
pusat kota Austin, dekat I-35 dan Austin Convention Center. Namun,
proyek ini tertunda dan belum mendapatkan pendanaan. Tidak
ada batas waktu yang ditetapkan.
n Hotel Museum 21c sedang direncanakan di jalan Cesar Chavez dan
Sungai Merah. Proyek ini akan mencakup 243 kamar tamu dan
200 unit kondominium di menara 44 lantai. Fasilitas tersebut juga
akan mencakup museum seni kontemporer. Rencana masih bersifat
awal.
Sumber Permintaan dan Proyeksi Pertumbuhan
Penting juga untuk mempelajari siapa yang menggunakan kamar hotel
dan bagaimana kemungkinan pertumbuhan setiap segmen permintaan di
masa depan. Untuk melakukan hal ini, seseorang dapat memeriksa
tren pasar masa lalu, khususnya selama beberapa tahun terakhir.
Tinjauan ini berguna di pasar di mana perkembangan baru dapat
terjadi dengan sedikit kendala. Dalam kasus pusat kota Austin, terdapat
hambatan signifikan terhadap pembangunan baru. Dengan pasar yang
beroperasi secara efektif sesuai kapasitasnya, tingkat pertumbuhan
historis telah dipengaruhi secara positif oleh pembukaan Hilton; dengan
demikian, kinerja historis saja mungkin mengecilkan pertumbuhan
permintaan di masa depan pada tahun-tahun ketika tidak ada hotel baru yang ditambahkan.
Dalam studi ini, rangkaian kompetisi primer menangkap jumlah
permintaan kelompok yang lebih besar karena kedekatan rangkaian
kompetitif tersebut dengan pusat konvensi serta kuantitas dan
kualitas ruang pertemuannya. Permintaan kelompok dihasilkan oleh
permintaan pertemuan perusahaan, aktivitas konvensi seluruh kota,
dan permintaan SMERF (sosial, militer, pendidikan, agama, dan
persaudaraan) di akhir pekan. Permintaan pelancong bisnis individu
(IBT) dikaitkan dengan mereka yang memiliki bisnis di pusat kota atau
yang lebih memilih untuk tinggal di kota meskipun mereka memiliki
bisnis di wilayah Austin dan sekitarnya. Permintaan rekreasi didorong
oleh pengunjung ke tempat tinggal lokal.
Machine Translated by Google
Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008
penyok, peserta acara lokal termasuk acara olahraga Universitas
Texas, dan pengunjung kawasan Texas Hill Country yang populer.
Permintaan IBT
Karena kuatnya perekonomian Austin dan pertumbuhan bisnis Austin,
segmen IBT diperkirakan akan terus mengalami pertumbuhan kuat
selama periode proyeksi. Wawancara dengan operator hotel lokal
mengungkapkan bahwa pasar telah mengalami peningkatan yang
sangat besar dalam permintaan perjalanan bisnis, pertemuan kelompok,
dan konvensi selama tahun 2006 dan 2007. Ketika hotel-hotel pesaing
mencapai kapasitasnya pada tahun 2008, laju pertumbuhan akan
melambat. Namun, dengan banyaknya kamar hotel yang ditambahkan
ke pasar selama tahun 2010 dan 2011, permintaan akan meningkat
lebih cepat seiring dengan penambahan upaya pemasaran lokal dan
nasional ke pasar. Permintaan IBT diperkirakan meningkat sebesar 3
persen hingga tahun 2010. Kemudian, permintaan IBT diperkirakan
meningkat sebesar 4 persen pada tahun 2011, 5 persen pada tahun
2012, dan 4 persen pada tahun 2013 sebagai respons terhadap
penambahan pasokan baru. Permintaan IBT akan tumbuh sebesar 3
persen per tahun setelahnya.
Permintaan Kelompok
CVB Austin menunjukkan bahwa tahun 2006 merupakan tahun rekor
kehadiran di konvensi. Permintaan kelompok diperkirakan akan
melambat pada tahun 2009 seiring dengan tercapainya kapasitas
hotel pesaing. Namun, penambahan hotel baru pada tahun 2010 dan
2011, yang semuanya memiliki ruang pertemuan yang memadai,
akan meningkatkan pertumbuhan permintaan kelompok secara
signifikan. Permintaan kelompok saat ini diperkirakan tumbuh sebesar
3 persen pada tahun 2009, 4 persen pada tahun 2010, 8 persen pada
tahun 2011, 6 persen pada tahun 2012, 4 persen pada tahun 2013
dan 2014, dan 3 persen setiap tahun setelahnya.
Permintaan Kenyamanan
Pusat kota Austin telah menjadi tujuan pengunjung yang mencari
restoran dan tempat hiburan, terutama di sepanjang 6th Street yang
terkenal. Banyaknya kompleks olahraga yang terletak di kampus
Universitas Texas juga menghasilkan permintaan untuk menginap di
kamar di pusat kota. Strategi Pengembangan Ritel Aliansi Pusat Kota
Austin yang baru saja selesai memperkirakan bahwa kawasan pusat
kota, yang saat ini memiliki ruang ritel sekitar 400,000 kaki persegi,
dapat mendukung hingga 900,000 kaki persegi. Rencananya
mencakup pengembangan koridor ritel yang akan
membentang dari 2nd Street District di sepanjang Congress Ave nue
hingga 6th Street. Selain itu, lebih dari 2.000 unit hunian baru
direncanakan untuk kawasan pusat kota selama beberapa tahun ke
depan. Dengan berkembangnya koridor ritel dan komunitas perumahan,
pengunjung ke kawasan pusat kota Aus Tin akan meningkat. Permintaan
rekreasi diperkirakan meningkat sebesar 3 persen pada tahun 2009.
Kemudian, permintaan rekreasi akan meningkat seiring dengan
penambahan pasokan baru sebesar 4 persen dari tahun 2010 hingga
2012, yang diikuti dengan kenaikan sebesar 3 persen setelahnya.
Permintaan Pemerintah
Sebagai ibu kota Texas, Austin adalah lokasi kantor pusat banyak
lembaga negara bagian dan rumah bagi badan legislatif negara bagian
dan kompleks gedung DPR. Dikombinasikan dengan aktivitas pemerintah
lokal dan federal, segmen permintaan pemerintah merupakan bagian
kecil namun penting dari pasar hotel di pusat kota. Segmen pasar
pemerintah sebagian besar sensitif terhadap harga, sehingga hanya
menyumbang 4 persen dari permintaan yang diperoleh oleh hotel-hotel
pesaing. Badan legislatif negara bagian bertemu setiap dua tahun sekali
pada tahun ganjil.
Oleh karena itu, permintaan pemerintah diperkirakan meningkat sebesar
2 persen pada tahun genap dan 3 persen pada tahun ganjil
sepanjang periode proyeksi.
Evaluasi terhadap indikator ekonomi di pasar Austin menunjukkan
bahwa pertumbuhan pada setiap segmen pasar akan terjadi seperti
terlihat pada tabel 7.1-5. Tingkat pertumbuhan historis selama tahun
2004 hingga 2007 ditunjukkan untuk menempatkan proyeksi tersebut
sesuai dengan konteksnya. Kamar-kamar baru yang ditambahkan ke
pasar di hotel W, Marriott, dan Seaholm Plaza, serta properti dengan
350 kamar, akan mengakomodasi permintaan IBT yang ditolak selama
periode puncak. Rangkaian kompetitif ini diperkirakan dapat memenuhi
sekitar 22.500 kamar per malam dari permintaan IBT yang berasal dari
tahun 2010 hingga 2013, seiring dengan bertambahnya hotel-hotel
baru ke dalam pasar.
Selain itu, kegiatan pertemuan kelompok dan konvensi baru diharapkan
dapat ditambahkan ke pasar pusat kota Austin sebagai tanggapan
terhadap penambahan jaringan hotel baru. CVB mengindikasikan bahwa
penambahan hotel-hotel ini akan memungkinkan
Austin akan mulai mencapai kapasitas maksimum pusat konvensi, yang
sebelumnya tidak mungkin dilakukan. Penambahan hotel dengan afiliasi
merek yang berbeda, program frequent traveller, peningkatan upaya
pemasaran, dan sistem reservasi nasional biasanya menghasilkan
peningkatan jumlah permintaan yang tertarik ke pasar. Marriott dan
properti subjek akan memiliki staf pemasaran untuk menjual
Hotel dan Resor 223
Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

bisnis kelompok yang mungkin dapat diakomodasi di luar rangkaian Karena dampak dari kedua hotel yang akan dibuka pada bulan Juli 2011 tidak

properti kompetitif—atau bahkan di luar Austin. Oleh karena itu, rangkaian akan sepenuhnya terasa hingga tahun 2012, maka pangsa pasar wajar dari

hotel yang kompetitif akan memenuhi permintaan yang sebelumnya tidak hotel yang bersangkutan turun menjadi 6,6 persen pada tahun 2012.

tersedia di pasar Austin. Rangkaian kompetitif ini diperkirakan dapat Perkiraan penetrasi pasar didasarkan pada atribut hotel relatif

memenuhi sekitar 52.500 kamar per malam dari permintaan kelompok terhadap pasar kompetitif. Penetrasi properti yang signifikan dalam

yang berasal dari tahun 2010 hingga 2013, seiring dengan
bertambahnya hotel-hotel baru ke dalam pasar. (Lihat tabel 7.1-6.)
Memperkirakan Kinerja untuk Subjek
Setelah kemungkinan kinerja properti kompetitif ditentukan, langkah
selanjutnya adalah memperkirakan kinerja hotel yang diteliti. Proyeksi ini
biasanya dicapai melalui analisis pembagian yang adil. Pangsa pasar
yang adil adalah persentase permintaan yang dialokasikan pada
properti tertentu berdasarkan rasio kamar tamu yang tersedia terhadap
jumlah total kamar di pasar kompetitif. Dalam hal ini, pangsa pasar wajar
properti subjek pada tahun 2011 dihitung sebagai berikut:
Ukuran properti subjek 350 kamar
Jumlah kamar dalam set kompetitif 4.761 kamar
Pangsa pasar yang adil 350 4.761 = 7,4%
kelompok kompetitif juga dipertimbangkan, begitu pula potensi perubahan
yang disebabkan oleh perubahan atribut properti atau strategi pemasaran.
Tingkat penetrasi yang lebih dari 100 persen menunjukkan bahwa suatu
properti memperoleh lebih dari pangsa pasar yang wajar, sedangkan
tingkat yang lebih rendah menunjukkan bahwa properti tersebut
kehilangan pangsa pasar yang adil dibandingkan pesaingnya. Secara
umum, daya tarik suatu properti terhadap berbagai segmen pasar akan
menentukan bagaimana properti tersebut akan menembus setiap
segmen tersebut. Properti yang memiliki program frequent traveller
yang kuat cenderung menembus segmen IBT pada tingkat yang lebih
tinggi dibandingkan properti lainnya. Properti yang memiliki ruang
pertemuan dalam jumlah besar cenderung menembus segmen
kelompok pada tingkat yang lebih tinggi dibandingkan dengan properti
yang memiliki ruang pertemuan lebih sedikit. Pasokan yang kompetitif
telah menembus sebagian besar permintaan kamar pada tingkat yang ditunjukkan pada Tab
Hotel yang diusulkan diharapkan memiliki kualitas yang serupa
mirip dengan Hilton atau Hyatt tetapi memiliki fasilitas dan fitur yang
mirip dengan Omni dan Intercontinental. Hotel

Tabel 7.1-6
Penawaran dan Permintaan Pasar

2007 2008 2009 2010

Segmen pasar Perubahan Permintaan (%) Permintaan Mengubah (%) Tuntutan Mengubah (%) Tuntutan

Individu
Bisnis perjalanan
Ditunjukkan 272.641 1.0 275.367 3.0 283.628 3.0 292.137
Berasal dari 5.000
Kelompok/Konvensi
Ditunjukkan 433.450 1.0 437.785 3.0 450.918 4.0 468.955
Berasal dari 10.000
Kenyamanan/Wisatawan

Ditunjukkan 211.041 1.0 213.151 3.0 219.546 4.0 228.328

Berasal dari

Pemerintah
Ditunjukkan 38.427 1.0 38.811 3.0 39.976 2.0 40.775
Berasal dari

Total 955.559 1.0 965.115 3.0 994.068 5.1 1.045.195

Kamar tersedia 1.301.225 1.301.225 1.301.225 1.364.225
Tingkat hunian pasar (%) 73.4 74.2 76.4 76.6

224 Analisis Pasar Real Estat

Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Tabel 7.1-5
Pertumbuhan Permintaan (%)

Individu
Kelompok Wisatawan Bisnis/Konvensi 9.8 Kenyamanan/ Pemerintah Keseluruhan

2004 45.7 Wisatawan 10.6 3.9 25.8

2005 8.1 9.1 10.3 3.6 8.8
2006 6.7 –8.2 7.9 3.7 –0.9
2007 6.2 –6.7 4.6 –0.9 –0.7

2008 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0

2009 3.0 3.0 3.0 3.0 3.0
2010 3.0 4.0 4.0 2.0 5.1
2011 4.0 8.0 4.0 3.0 8.7
2012 6.0 6.0 4.0 2.0 7.2
2013 4.0 4.0 3.0 3.0 4.6
2014 3.0 4.0 3.0 3.0 3.5
2015–2022 3.0 3.0 3.0 2.6 3.0

2011 2012 2013 2014

Mengubah (%) Tuntutan Mengubah (%) Tuntutan Mengubah (%) Tuntutan Mengubah (%) Tuntutan

4.0 309.023 6.0 338.164 4.0 356.891 3.0 370.172

10.000 5.000 2.500

8.0 517.271 6.0 569.507 4.0 607.888 4.0 640.003

20.000 15.000 7.500

4.0 237.461 4.0 246.959 3.0 254.368 3.0 261.999

3.0 41.998 2.0 42.838 3.0 44.123 3.0 45.447

8.7 1.135.753 7.2 1.217.469 4.6 1.273.270 3.5 1.317.622

1.754.410 1.970.855 1.970.855 1.970.855
64.7 61.8 64.6 66.9

Hotel dan Resor 225

Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Tabel 7.1-7
Tingkat Penetrasi Pasokan Kompetitifa

Individu
Kelompok Wisatawan Bisnis/Konvensi Kenyamanan/Wisatawan Pemerintah Keseluruhan

Hotel Driskill 70–75 80–85 70–75 40–45 90–95

Omni Pusat Kota 95–100 140–145 45–50 100–105 100–105
Empat Musim Austin 80–85 100–105 165–170 0 100–105
Bangunan Terkenal Hilton
Pusat Konvensi 70–75 175–180 45–50 70–75 105–110
Antarbenua
Stephen F. Austin 170–175 15–20 140–145 50–55 95–100
Radisson Suite Austin 100–105 90–95 100–105 70–75 95–100

Hyatt Kabupaten Austin 55–60 165–170 85–90 0 100–105

Suite Kedutaan di Pusat Kota 140–145 35–40 125–130 180–185 110–115

Suite Tamu DoubleTree 115–120 85–90 70–75 250–255 105–110
Sheraton Pusat Kota 90–95 80–85 140–145 240–245 100–105

A. Penetrasi adalah persentase permintaan pangsa wajar setiap properti berdasarkan ukuran dan daya tariknya terhadap setiap segmen permintaan.

Tabel 7.1-8
Perkiraan Kinerja Properti

Pangsa Pasar yang Adil Penetrasi Pasar

Pasar
Segmen Pasar Tahun Tuntutan Pangsa (%) Permintaan Pangsa (%) Permintaan Tingkat hunian (%)
IBT 2011 319.023 7,4 23.608 39.758 98,0 23.136

Kelompok/Konvensi 537.271 7.4 17.572 95.0 37.770

Kenyamanan/Wisatawan 237.461 7.4 3.108 90.0 15.815
Pemerintah 41.998 7.4 84.046 75.0 2.331
Total 1.135.753 7.4 22.649 94.1 79.052 62
IBT 2012 343.164 6.6 38.577 104.0 23.555
Kelompok/Konvensi 584.507 6.6 16.299 105.0 40.506
Kenyamanan/Wisatawan 246.959 6.6 2.827 95.0 15.484
Pemerintah 42.838 6.6 75.0 2.120
Total 1.217.469 6.6 80.353 101.6 81.666 64
IBT 2013 359.391 6.6 23.720 108.0 25.617
Kelompok/Konvensi 615.388 6.6 40.616 110.0 44.677
Kenyamanan/Wisatawan 254.368 6.6 16.788 98.0 16.453
Pemerintah 44.123 6.6 2.912 75.0 2.184
Total 1.273.270 6.6 84.036 105.8 88.931 70
IBT 2014 370.172 6.6 24.431 108.0 26.386
Kelompok/Konvensi 640.003 6.6 42.240 110.0 46.464
Kenyamanan/Wisatawan 261.999 6.6 17.292 100,0 17.292
Pemerintah 45.447 6.6 3.000 75.0 2.250
Total 1.317.622 6.6 86.963 106.2 92.392 72

226 Analisis Pasar Real Estat

Machine Translated by Google

Hotel Baru: Pusat Kota Austin, Texas, 2008

Tabel 7.1-9
Perkiraan Pendapatan Kamar Berdasarkan Segmen Pasar, Proyeksi Tahun 2013

Segmen pasar Kamar Terhuni Tarif Kamar ($) Pendapatan Kamar ($)
IBT 26.386 220 5.804.896
Kelompok/Konvensi 46.464 185 8.595.884
Kenyamanan/Wisatawan 17.292 245 4.236.526
Pemerintah 2.250 160 359.942
Total 92.392 18.997.248
Rata-rata 206

Tingkat hunian rata-rata (%) 72

akan berafiliasi dengan merek nasional yang dinilai sangat menarik bagi Langkah terakhir adalah menyiapkan estimasi arus kas properti
segmen IBT. Diperkirakan bahwa hotel ini akan mencapai jumlah untuk menentukan apakah terdapat pendapatan bersih yang cukup
permintaan yang sedikit lebih besar dari segmen IBT, mulai dari untuk mendukung struktur permodalan yang diantisipasi.
98 persen pada tahun 2011 dan mencapai puncaknya pada 108 Untuk melakukan langkah ini, analis akan menggunakan laporan

persen pada tahun 2013. Hotel ini akan memiliki ruang pertemuan keuangan properti yang sebanding atau membeli laporan khusus

setara dengan 43 kaki persegi per tamu ruang. Hal ini akan mengenai perbandingan keuangan dari perusahaan seperti PKF

mendukung upaya pusat konvensi namun akan sangat menarik bagi Consulting (Benchmarker®, di www.pkfc.com) atau STR Global (Host®,

kelompok perusahaan kecil yang memerlukan perhatian tingkat tinggi. www. strglobal.com).

Oleh karena itu, hotel yang diusulkan diperkirakan akan menembus Metode penentuan antisipasi kinerja hotel ini adalah yang paling
banyak digunakan; namun, hal ini tidak berlaku di semua keadaan.
segmen grup sebesar 95 persen pada tahun 2011 dan mencapai
Ini bekerja dengan baik ketika properti subjek akan bersaing dengan
puncaknya sebesar 110 persen pada tahun 2013. Mengingat lokasinya
sejumlah ikatan lain yang tepat. Dalam kasus seperti ini, hubungan
yang dekat dengan tempat hiburan dan perbelanjaan di pusat kota, hotel
antara ikatan yang tepat dapat dilihat dan tingkat penetrasi yang
ini diharapkan dapat menembus pasar rekreasi pada tingkat 90. persen
sesuai dapat diterapkan. Namun, metode ini gagal jika properti
dari pangsa wajarnya pada tahun 2011 dan mencapai puncaknya pada
pesaing hanya sedikit atau tidak ada sama sekali, seperti yang sering
100 persen pada tahun 2014. Karena sensitivitas harga dari permintaan
terjadi pada destinasi resor, pusat konferensi eksekutif, dan hotel
pemerintah, hotel ini akan menembus segmen ini hanya pada tingkat
konvensi besar. Di Hawaii, Phoenix, dan Palm Springs, dimana
75 persen. Tingkat penetrasi hotel secara keseluruhan adalah 94
terdapat banyak resor, model penetrasi akan berguna. Namun, hal ini
persen pada tahun 2011, meningkat menjadi 106 persen pada tahun
tidak akan berhasil di pasar yang hanya memiliki sedikit atau tidak
2013. Tingkat hunian properti yang dihasilkan ditunjukkan pada tabel
ada properti yang sebanding dan kompetitif. Metodologi untuk
7.1-8.
mengevaluasi proyek-proyek tersebut berada di luar cakupan studi
Setelah kemungkinan hunian untuk properti yang disurvei telah
kasus ini.
tercapai, langkah berikutnya adalah menerapkan tarif kamar yang
dapat dicapai yang diperoleh dari riset pasar.

ke berbagai segmen pasar, untuk memperkirakan pendapatan kamar

tahunan. Dengan mengambil tahun stabil, yaitu 2013, perhitungannya
akan seperti ditunjukkan pada tabel 7.1-9.

Hotel dan Resor 227