BAB I

PENDAHULUAN

Melihat tren positif pariwisata Indonesia, hospitality industry sepertinya masih

akan terus menjadi ladang subur untuk investasi. Perhotelan dan Pariwisata memang
ibarat 2 mata uang yang tidak bisa dipisahkan. Tumbuhnya industri perhotelan tidak
lepas dari berkembangnya sektor pariwisata. Sebaliknya, pariwisata tidak akan bisa
berkembang dengan baik tanpa didukung oleh industri perhotelan.
Badan Pusat Statistik mencatat jumlah kedatangan wisatawan mancanegara ke
Indonesia terus meningkat sejak tahun 2006 lalu. Sebanyak 8,8 juta wisatawan
mancanegara telah mengunjungi Indonesia pada 2013 lalu, tumbuh 9,4% dibandingkan
tahun 2012. Tingginya kunjungan wisatawan ini mendudukkan Indonesia diperingkat
ketiga se-Asia dalam bidang pembangunan dan investasi perhotelan. Menurut data
yang dilansir STR Global, tahun 2014 ini Indonesia akan membangun sebanyak 149
hotel dengan total 23.778 kamar atau 7,7% dari total 2.063 hotel di seluruh kawasan
Asia Pasifik. Jumlah pembangunan hotel di Indonesia merupakan yang terbanyak
ketiga setelah China dan India.
Berdasarkan jumlah tamu pada hotel bintang, DKI Jakarta, Jawa Barat, dan Bali
masih menjadi magnet terkuat bagi para investor. Jawa dan Bali selama ini memang
menjadi tujuan utama para wisatawan baik untuk kepentingan rekreasi ataupun bisnis.
Untuk area luar Jawa, para investor perhotelan sepertinya layak untuk melirik potensi
Kalimantan Timur mengingat jumlah kunjungan tamu hotel yang terus bertumbuh diiringi
dengan tingkat okupansi hotel yang relatif tinggi. Hal ini cukup menarik karena diantara
10 provinsi dengan jumlah tamu hotel bintang tertinggi se Indonesia, Kalimantan Timur
memiliki tingkat okupansi paling tinggi. Fenomena ini bisa jadi mengindikasikan bahwa
persaingan hotel di Kalimantan Timur belum terlalu ketat.

Sementara itu, menjamurnya hotel terutama di daerah dengan tingkat kunjungan

wisata tinggi seperti Jakarta dan Bali mengakibatkan persaingan bisnis perhotelan
semakin ketat. Hotel hotel itu awalnya memang dibangun untuk memenuhi kebutuhan
akomodasi wisatawan. Akan tetapi, agresifitas pelaku bisnis perhotelan agaknya tidak
sinkron dengan data tingkat hunian kamar (okupansi) hotel di Indonesia. Meski terus
tumbuh, hasil surveyBadan Pusat Statistik menunjukkanokupansi hotel di Indonesia
sebenarnya belum menunjukkan kinerja yang terlalu memuaskan. Okupansi hotel
bintang pada tahun 2012 hanya menginjak angka 51,55. Sementara itu hotel non
bintang justru lebih rendah, yaitu sebesar 38,22.Hal inilah yang melatarbelakangi
banyak

kalangan

pengusaha

perhotelan

menghendaki

segera

terbitnya

izin

pembangunan hotel akhir akhir ini. Banyaknya hotel yang tidak diikuti dengan tingkat
okupansi tinggi bisa berujung pada perang tarif yang tidak wajar.

BAB II
PEMBAHASAN

Ketika hendak melakukan investasi, para pebisnis (terutama di bidang properti)

diwajibkan melakukan analisis bisnis mereka terlebih dulu, apakah menguntungkan
atau justru merugikan. Berikut ini kami akan berbagi mengenai analisa investasi bisnis
hotel.
2.1 Analisa Investasi Bisnis Hotel
Pada dasarnya, hotel masih termasuk dalam kategori bisnis properti dan sangat
cocok bagi Anda yang fokus pada aset di mana nilai properti yang baik dan terawat dari
waktu ke waktu akan selalu mengalami kenaikan. Investasi dalam bisnis hotel
merupakan jenis investasi jangka panjang, sebab ROI (Return of Investment) berkisar
pada angka 5 hingga 10 tahun bahkan lebih. Sebagai gambaran bila Anda berinvestasi
pada hotel sekitar 100 miliar, rata-rata hotel hanya mampu menghasilkan pendapatan
bersih sekitar 10 miliar per tahun, tergantung klasifikasi dan jenis hotel.
Namun, hal yang perlu diingat ialah nilai properti hotel tersebut akan terus
mengalami kenaikan. Jadi, disamping Anda mendapatkan pendapatan dari hotel, nilai
aset hotel dari waktu ke waktu juga merupakan keuntungan bagi pemiliknya.
Sebagai tambahan informasi, bank sangat fleksibel dengan investasi properti hotel
mengingat jaminannya jelas, dan liquiditasnya jauh lebih baik dibandingkan properti
jenis lain. Faktor yang menjadi acuan wisatawan dalam memilih sebuah hotel sebagai
lokasi untuk menginap sangatlah penting diketahui oleh pebisnis hotel maupun pihak
manajemen.
Sebab, hal tersebut merupakan bagian fundamental dalam kelangsungan bisnis
sebuah hotel. Wisatawan tentunya memiliki beberapa acuan khusus dalam memilih

hotel. Acuan tersebut pun berbeda-beda tergantung untuk tujuan apa mereka
berwisata. Apakah untuk liburan sekolah, hari raya, atau berbulan madu.

2.2 Kemudahan Pelaksanaan Investasi--Terutama Dalam Bidang Perhotelan

Pemerintah memberikan berbagai kemudahan dalam upaya untuk menarik minat
calon investor untuk menanamkan modalnya di bidang usaha pariwisata. Kemudahan
disusun sejak awal yaitu pengelompokan jenis usaha (UU no. 9 tahun 1990 tentang
kepariwisataan) dan ruang lingkup kegiatan usahanya, dimaksudkan untuk
mempermudah pelaksanaan operasional bagi manajemen. Pembagian tugas sesuai
dengan fungsinya diatur melalui beberapa keputusan, baik Keputusan Menteri sampai
keputusan Dirjen serta petunuk pelaksanaan operasional di lapangan. Contoh: Untuk
pembangunan dan pengusahaan hotel, telah diatur dengan SK Dirjen Pariwisata no.
14/U/II/88 tentang pelaksanaan ketentuan usaha dan penggolongan hotel yang
pelaksanaannya dapat dilihat di bawah ini:
BENTUK USAHA
1. Usaha Hotel harus berbentuk Badan Usaha dan Tunduk kepada Hukum Indonesia.
2. Hotel yang digolongan dengan tanda bintang 1 (satu) dan 2 (dua) bentuk badan
usaha dapat berupa Perseroan Terbatas (PT), Perseroan Komanditer (CV), Firma (Fa),
atau Koperasi.
3. Hotel yang digolongkan dengan tanda bintang 3 (tiga), 4 (empat), 5 (lima) bentuk
Badan Usaha harus berupa Perseroan Terbatas (PT).
PERIZINAN
1. Untuk membangun dan mengusahakan hotel harus memiliki Izin Sementara dan Izin
Tetap Usaha Hotel.
2. Izin Sementara Usaha hotel atau Izin Tetap Usaha Hotel tidak dapat
dipindahtangankan kecuali atas izin tertulis dari Direktur Jenderal Pariwisata atau
pejabat yang ditunjuk.
3. Izin Sementara Usaha Hotel berlaku untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun dan dapat
diperpanjang dengan persetujuan tertulis Kanwil DepBudPar / BKPMD.

4. Izin Tetap Usaha Hotel berlaku selama perusahaan yang bersangkutan masih
menjalankan usahanya.
5. Penyediaan jasa lainnya di lingkungan hotel yang tidak menjadi bagian dari Izin Tetap
Usaha Hotel wajib diselenggarakan atas dasar izin Usaha Tersendiri.
6. Untuk memudahkan pengawasan maka kepada perusahaan yang memiliki Izin Tetap
Usaha Hotel diberikan Tanda Izin Usaha untuk dipasang di tempat yang muda dilihat
umum.
7. Izin Sementara Usaha Hotel dan Izin Tetap Usaha Hotel diberikan oleh Kanwil
DepBudPar/BKPMD.
8. Salinan Izin sementara Usaha Hotel dan Izin tetap usaha Hotel disampaikan kepada
instansi teknis yang bersangkutan.
9. Untuk permintaan dan pemberian Izin Sementara Usaha Hotel dan Izin Tetap Usaha
Hotel serta pemberian penetapan Golongan kelas hotel tidak dikenakan pungutan.
10. Usaha hotel terbuka untuk PMA dan PMDN.
2.3 Kriteria Penting Wisatawan dalam memilih Hotel
Berikut ini kami akan berbagi mengenai 5 kriteria penting yang menjadi acuan para
wisatawan dalam memilih hotel
1. Kemudahan Akses Lokasi
Ketika membangun sebuah hotel, penentuan lokasi merupakan hal yang sangat vital.
Umumnya, para tamu akan lebih memilih hotel yang disesuaikan dengan tujuan
perjalanan mereka, beberapa kriteria hotel yang menjadi pilihan adalah sebagai berikut:
- Mudah dijangkau dengan alat transportasi yang ada.
- Dekat dengan keramaian atau pusat perbelanjaan.
- Dekat dengan objek wisata.
- Dekat dengan perkantoran.
Paling tidak hotel yang Anda bangun berlokasi di salah satu kriteria tersebut. Namun,
hal yang paling krusial adalah kemudahan untuk para traveler dalam akses ke lokasi
hotel Anda.
2. Pelayanan yang Baik

Pelayanan merupakan aspek penting dalam semua bisnis di bidang apapun.

Untuk itu, pelayanan yang baik akan menentukan sukses atau tidaknya bisnis hotel
yang Anda geluti. Percuma hotel megah, berlokasi strategis, tapi pelayanannya cacat
di mata pelanggan. Pelayanan yang baik tentu menimbulkan kesan yang baik pula di
mata pengunjung. Hal ini akan meningkatkan rank hotel Anda berdasarkan hasil review
dari para tamu yang sudah pernah menginap di hotel Anda.
3. Fasilitas Yang Memadai
Bagi para tamu yang hendak menginap, fasilitas memiliki daya tarik tersendiri.
Seperti misalnya para traveler yang gemar olahraga atau fitness, adanya fasilitas atau
tempat olahraga menjadi nilai tambah bagi mereka. Kemudian bagi traveler yang
sedang mengadakan perjalanan bisnis atau dinas, adanya fasilitas pertemuan yang
memadai, maupun konektivitas internet yang baik akan menjadi nilai tambah bagi
mereka. Keberadaan fasilitas-fasilitas hotel yang lengkap akan mendukung
kenyamanan para tamu untuk menginap di hotel Anda. Sehingga bisa saja mereka
menambah waktu menginap atau ketika mereka berkunjung kembali ke kota tersebut,
langsung menjadikan hotel Anda sebagai tempat tujuan pertama untuk menginap.
4. Kebersihan dan Keamanan Hotel
Tempat yang bersih dan keamanan yang terjamin akan membuat pengunjung
hotel menjadi lebih nyaman dan rileks. Apalagi, kebersihan merupakan hal yang sudah
menjadi cakupan dalam standar operasional hotel yang harus ditaati oleh semua
pebisnis hotel maupun pihak manajemen.
5. Harga yang Sesuai
Biasanya, harga memang akan disesuaikan dengan fasilitas yang akan
pengunjung peroleh selama menginap. Persoalannya bukan harga murah atau mahal.
Melainkan apakah harga atau tarif yang diberikan sesuai dengan ekspektasi
pengunjung hotel atau tidak. Akan lebih baik harga mahal tapi memang sebanding
dengan fasilitas yang diperoleh tamu, ketimbang harga murah tapi pengunjung tidak
memperoleh kenyamanan saat menginap di hotel tersebut.

Analisa PESTLE

Menurut Ward and Peppard (2002, p70) Analisis PEST adalah analisis terhadap
faktor lingkungan eksternal bisnis yang meliputi bidang politik, ekonomi, sosial dan
teknologi. PEST digunakan untuk menilai pasar dari suatu unit bisnis atau unit
organisasi. Arah analisis PEST adalah kerangka untuk menilai sebuah situasi, dan
menilai strategi, arah perusahaan, rencana pemasaran, atau ide. Dimana analisis ini
cukup mempengaruhi perusahaan, karena melalui analisis ini dapat diambil suatu
peluang atau ancaman baru bagi perusahaan.
Faktor-faktor dari lingkungan biasanya dianggap bersama-sama dalam tahap
awal pemikiran strategis, selain hanya menggunakan PEST, pendekatan analisis seperti
faktor legal (hukum) biasanya disertakan dengan faktor-faktor politik dan ecological /
environmental dengan faktor-faktor sosial dalam analisis PEST standar. Monitoring
yang cermat pada faktor-faktor ini dapat menyebabkan peluang bisnis yang signifikan
dan dapat mengidentifikasi potensi ancaman tepat pada waktunya sehingga dapat
mengambil tindakan untuk mengurangi dampak tersebut.
a). Political

Faktor politik seperti kebijakan pemerintah, hukum yang berlaku, dan aturan formal atau
informal dilingkungan perusahaan, contoh kebijakan pajak dan peraturan daerah.

b). Economic
Faktor ekonomi meliputi semua faktor yang mempengaruhi daya beli dari customer dan
mempengaruhi iklim berbisnis suatu perusahaan, contoh standar nilai tukar, suku bunga
dan pertumbuhan ekonomi.
c). Social
Faktor sosial meliputi semua faktor yang dapat mempengaruhi kebutuhan dari
pelanggan dan mempengaruhi ukuran dari besarnya pangsa pasar yang ada. Contoh
tingkat pendidikan masyarakat, tingkat pertumbuhan penduduk, kondisi lingkungan
sosial dan lingkungan kerja.
d). Technological
Faktor teknologi meliputi semua hal yang dapat membantu dalam menghadapi
tantangan bisnis dan mendukung efisiensi proses bisnis perusahaan.
e). Legal
Faktor legal meliputi pengaruh hukum seperti perubahan undang-undang yang ada atau
yang akan datang, contoh lainnya adalah kesehatan dan keselamatan, arahan
pekerjaan, hak asasi manusia, tata kelola perusahaan, dan tanggung jawab lingkungan.
f). Environmental
Faktor lingkungan dapat digunakan ketika melakukan perencanaan strategis
atau mencoba mempengaruhi keputusan pembeli seperti faktor lokasi geografis.
PEST analysis terkait dengan pengaruh lingkungan pada suatu bisnis. PEST
merupakan suatu cara atau alat yang bermanfaat untuk meringkas lingkungan eksternal
dalam operasi bisnis. PEST harus ditindaklanjuti dengan pertimbangan bagaimana

bisnis harus menghadapi pengaruh dari lingkungan politik, ekonomi, sosial, dan
teknologi.

Analisa PESTLE
Politik
Indonesia merupakan negara yang memiliki suasana politik yang sangat dinamis.
Indonesia berhasil bertransformasi menjadi negara yang demokratis dalam kurun waktu
hampir dua dasawarsa terakhir. Kondisi ini ditandai oleh adanya kebebasan politik serta
menguatnya ruang-ruang partisipasi publik dalam berbagai proses politik keseharian
melalui berbagai saluran politik yang ada.
Lebih jauh, proses desentralisasi yang eksesif juga mendorong menguatnya
ruang politik lokal. Tata kelola pemerintahan tidak lagi menjadi semata-mata otoritas
pemerintah pusat yang sentralistik. Ada ruang yang lebih luas bagi aktor lokal dalam
menentukan dinamika politik di ranah lokal. Ruang tersebut semakin besar seiring
diberlakukannya desentralisasi asimetris di daerah-daerah kaya sumberdaya alam
seperti Aceh dan Papua.
Singkat kata, politik Indonesia kini tidak lagi monolitik dan tidak lagi terisolasi
hanya dalam satu ruang yang sentralistik. Kecenderungan yang lebih demokratis,
polisentrik dan desentralistik ini membuat politik Indonesia menjadi dinamis dan
seringkali memberikan kejutan-kejutan baru yang sangat menarik untuk dikaji lebih
mendalam dalam studi politik.

Ekonomi
Pakar ekonomi, M Chatib Basri, menyampaikan gambaran peluang dan
tantangan ekonomi di 2016, khususnya bagi UMKM di Indonesia.Kondisi ekonomi
Indonesia tahun 2016 diprediksi lebih baik dibandingkan 2015 lalu. Walaupun dampak

ekonomi di 2015 masih dirasakan pada tahun ini. Namun, semua akan menjadi baik
apabila para pelaku ekonomi tetap bersabar, tidak melakukan PHK besar-besaran dan
menyusun strategi-strategi khusus dalam mempertahankan bisnisnya, ujarnya saat
menyampaikan materi pada acara Seminar Makro Ekonomi yang digelar oleh Yayasan
Dharma Bhakti Astra (YDBA) di Jakarta, Kamis (25/2/2016).
Seminar yang mengangkat tema Peluang dan Tantangan Ekonomi Tahun 2016"
dilaksanakan di auditorium PT Astra International Tbk, diikuti 250 pelaku usaha mikro,
kecil dan menengah (UMKM).Ketua Pengurus YDBA, FX Sri Martono, berharap UMKM
sebagai pelaku bisnis dapat mengambil keputusan yang tepat dalam mengembangkan
bisnis pada era pasar bebas ini.
Secara global ekonomi masih menunjukkan sinyal yang belum terlalu
menggembirakan. Salah satunya karena kondisi perekonomian di kawasan Eropa yang
belum membaik, sehingga memicu penurunan pangsa pasar bagi produk-produk yang
dihasilkan oleh berbagai negara seperti Indonesia, tuturnya.Kondisi ini tentu saja
menjadi tantangan bagi para UMKM agar dapat menjalankan bisnis dengan baik.
UMKM perlu memiliki keberanian dalam menerapkan rencana dan membuat
keputusan yang didukung dengan penguasaan kompetensi dan data serta informasi
yang akurat, ujar Sri Martono.

DAFTAR PUSTAKA

http://enciety.com/news-item/industri-perhotelan-dan-tren-pariwisata-di-indonesia-2/
http://hukum.unsrat.ac.id/wisata/info_depbudpar.htm
http://www.belonomi.com/2015/12/analisis-investasi-bisnis-hotel-dan.html

http://banjarmasin.tribunnews.com/2016/02/25/kondisi-ekonomi-indonesia-2016-inidiprediksi-akan-lebih-baik