Musyarakah Mutanaqishah (MMq)

Oleh:
Agustianto Mingka
@agustiantoprof
www.agustiantocentre.com
HP 08126081708

Training of Trainers
Dosen/Pengajar Ekonomi, Keuangan dan Perbankan Syariah
Kampus IAIN Antasari Banjarmasin,
28 30 Juni 2013
HOME FINANCING FACILITY
 Artinya :Definisi Pilihan

1. Akad Syirkah antara dua pihak pada aset tertentu (baik

barang konsumsi ataupun usaha),
2. Kedua pihak sepakat, salah satu pihak membeli bagian
pihak lainnya secara bertahap (cicilan) dengan akad yang
terpisah dari akad syirkah.
3. Bersamaan dengan itu, nasabah menyewa asset tersebut
atau disewakan kepada orang lain, nisbah keuntungan
dibagi berdasarkan kontribusi porsi masing-masing
Wahbah Zuhaili dalam kitab Al-Muamalah Al-
Maliyah AlMuasirah, hal. 436-437:
 Wahbah Zuhaili dalam kitab Al-Muamalah
Al-Maliyah AlMuasirah, hal. 436-437:

"Musyarakah mutanaqishah ini dibenarkan dalam

syariah, karena sebagaimana Ijarah Muntahiyah bi-al-
Tamlik bersandar pada janji dari Bank kepada mitra
(nasabah)-nya bahwa Bank akan menjual kepada mitra
porsi kepemilikannya dalam Syirkah apabila mitra telah
membayar kepada Bank harga porsi Bank tersebut.
Di saat berlangsung, Musyarakah mutanaqishah
tersebut dipandang sebagai Syirkah Inan, karena kedua
belah pihak menyerahkan kontribusi ra'sul mal, dan
Bank mendelegasikan kepada nasabah-mitranya
untuk mengelola kegiatan usaha. Setelah selesai
Syirkah Bank menjual seluruh atau sebagian porsinya
kepada mitra, dengan ketentuan akad penjualan ini
dilakukan secara terpisah yang tidak terkait dengan akad
Syirkah. "
 Hybrid Contract pada MMq

MMq mengandung banyak akad

Syirkah Inan (musahamah)

Ijarah
(Wakalah dalam pengelolaan penyewaan)
Waad bank untuk menjual secara bertahap
Pembelian secara bertahap oleh nasabah

Pengikatan Jaminan
PROCESS FLOW
 Skema Musyarakah Mutanaqisah

Bank leases the property to

customer (with wakalah)
2
1 1
80% 20%

0% 100%
Customer pays rent for usage
property 3
Customer gradually buys
share of property from Bank 4
Syirkah
Inan = Syirkah equity / amwal
 Illustration

DANA LKS 170,000,000.00

JANGKA WAKTU 120
PERHITUNGAN SEWA
YIELD 12.75%
NILAI SEWA/BULAN 2,513,280
TOTAL HARGA SEWA 301,592,910

NILAI RUMAH YG DIBELI 189,000,000.00

NOMINAL SYIRKAH
- LKS 170,000,000.00
- NASABAH 19,000,000.00
PORSI NISBAH
- LKS 71.87%
- NASABAH 28.13%
 ILLUSTRATION

NO. SYIRKAH BAGI HASIL TANGGAL

NASABAH LKS SEWA LKS NASABAH PEMBAYARAN
NILAI % NILAI % 71.87% 28.13%
1 19,000,000 10% 170,000,000 90% 2,513,280 1,806,250 707,030 20-Sep-10
2 19,707,030 10% 169,292,970 90% 2,513,280 1,798,740 714,540 20-Oct-10
3 20,421,570 11% 168,578,430 89% 2,513,280 1,791,150 722,130 20-Nov-10
4 21,143,700 11% 167,856,300 89% 2,513,280 1,783,470 729,810 20-Dec-10
5 21,873,510 12% 167,126,490 88% 2,513,280 1,775,720 737,560 20-Jan-11
6 22,611,070 12% 166,388,930 88% 2,513,280 1,767,880 745,400 20-Feb-11
7 23,356,470 12% 165,643,530 88% 2,513,280 1,759,960 753,320 20-Mar-11
8 24,109,790 13% 164,890,210 87% 2,513,280 1,751,960 761,320 20-Apr-11
9 24,871,110 13% 164,128,890 87% 2,513,280 1,743,870 769,410 20-May-11
10 25,640,520 14% 163,359,480 86% 2,513,280 1,735,690 777,590 20-Jun-11

110 163,038,760 86% 25,961,240 14% 2,513,280 275,840 2,237,440 20-Oct-19

111 165,276,200 87% 23,723,800 13% 2,513,280 252,070 2,261,210 20-Nov-19
112 167,537,410 89% 21,462,590 11% 2,513,280 228,040 2,285,240 20-Dec-19
113 169,822,650 90% 19,177,350 10% 2,513,280 203,760 2,309,520 20-Jan-20
114 172,132,170 91% 16,867,830 9% 2,513,280 179,220 2,334,060 20-Feb-20
115 174,466,230 92% 14,533,770 8% 2,513,280 154,420 2,358,860 20-Mar-20
116 176,825,090 94% 12,174,910 6% 2,513,280 129,360 2,383,920 20-Apr-20
117 179,209,010 95% 9,790,990 5% 2,513,280 104,030 2,409,250 20-May-20
118 181,618,260 96% 7,381,740 4% 2,513,280 78,430 2,434,850 20-Jun-20
119 184,053,110 97% 4,946,890 3% 2,513,280 52,560 2,460,720 20-Jul-20
120 186,513,830 99% 2,486,170 1% 2,512,590 26,420 2,486,170 20-Aug-20
189,000,000 100% 0 0%
301,592,910 170,000,000
Solusi Akad Musyarakah Mutanaqishah
untuk
Property Indent
 MMq Indent

Untuk MMq indent digunakan Ijarah Maushufah fiz Zimmah

(IMFZ), bukan Ijarah Biasa.
IMFZ disebut juga Ijarah Forward atau Forward Lease atau
Salam fil Manafi
Pada Jual Beli Salam terjadi Bay Ain, Sedangkan pada
IMFZ terjadi Bay Manfaah (Jasa). Harga dibayarkan
duluan, sementara manfaat barang belakangan.
Sebagaimana halnya pada jual beli salam, harga (uang)
dibayarkan duluan, sedangkan barangnya ditangguhkan
dan menjadi hutang (zimmah) pihak penjual
MMq untuk Pembiayaan Take Over
 Take Over dan Sekaligus Top Up

Seorang Nasabah yang mengambil KPR ke bank

konvensional, ingin hijrah ke bank syariah sekaligus
memohon pembiayaan (Top Up) sebesar Rp 100 juta dari
Bank Syariah.
Design akadnya adalah MMq
Misalnya, Jumlah dana yang harus dibayarkan bank
syariah ke BK total Rp 320 juta, maka bank syariah
memberikan dana sebesar Rp 420 juta. Artinya, 100 juta
untuk Nasabah.
Note : pengeluaran dana sebesar Rp 420 juta merupakan
pembelian saham (hishshah) oleh bank atas porsi
(hishshah) nasabah..
 Fitur Take Over dgn MMq

Dengan dana Rp 420 juta tersebut, maka terjadilah syirkah

(musahaman/inan) antara bank dan nasabah.
Tahap kedua, nasabah menyewa rumah tersebut yang dibayarkan
setiap bulannya, setelah nasabah memberi kuasa kpd bank untuk
mengelola kegiatan ijarah rumah tersebut atau sebaliknya bank
yang memberi kuasa kpd nasabah untuk mengelolanya (sbgmana
rumusan Wahbah), agar bank terhindar dari pajak.
Hasil cicilan sewa bulanan tersebut dibagi dua antara bank dan
nasabah berdasarkan nisbah yang disepakati,
Bagian yang diterima nasabah digunakan untuk membeli secara
bertahap porsi kepemilikan bank, sedangkan sebagiannya untuk
bank, Hal ini berlangsung sampai berakhir masa ijarah.
Ketika berakhir masa ijarah, maka berakhirlah pembiayaan itu dan
semua asset milik Nasabah.
 Take Over Syariah Modal Kerja

Musyarakah
Musyarakah Mutanaqishah

Keterangan :
Keterangan :
BS membeli
Bank Syariah
porsi saham nasabah
mengeluarkan
Sebesar hutangnya
dana ke nasabah
Di BK
dalam bentuk
Selanjutnya
syirkah didasarkan
Nasabah
pada nisbah
membeli secara
bagi hasil
bertahap porsi Bank
 Skema Take Over Syariah Modal Kerja

Muhil/
Nasabah
Bank
1 Konven
2
Muhal
3 Muhal
4 (Bank Islam)

Muhal alaih

1. Nasabah berhutang kepada Bank Konven (BK) dalam bentuk Modal Usaha
(Working Capital) .Ia datang ke bank syariah (Muhal alaih) minta take over kredit
modal kerjanya di BK
2. Bank Syariah menyetujui take over tersebut dengan membayarkan hutang
nasabah di Bank Konvensional sampai Lunas
3. Dana yang dibayarkan bank syariah kepada bank konvensional itu diikat dengan
akad musyarakah antara Bank syariah dan Nasabah
4. Nasabah membayar pokok dan bagi hasil berdasarkan nisbah yang disepakati.
 Take Over Murabahah Sesama Bank
Syariah/LKS

Pada dasarnya take over sesama bank syariah tidak

dibolehkan,karena melanggar etika bisnis islami ;
sesama bank syariah adalah bersaudara.
Namun jika terpaksa harus dilakukan, karena ada hajat
atau mudharat, karena tujuan melepaskan diri dari
bahaya kesulitan, maka nasabah boleh mengajukan
pembiayaan take over. Jadi harus ada alasan logis dan
sehat yang cukup kuat, baru take over sesama bank
syariah dibenarkan.
 Take Over Sesama Bank Syariah

Qardh
Musyarakah
Bay
Mutanaqishah
IMBT

Bank A membeli
Porsi nasabah Keterangan :
Sebesar yang 1. Talangan Qardh
belum dilunasi 2. Nasabah menjual
Kemudian nasabah Rumah kpd bank
Menyewa 3. IMBT Notaril
Asset tsb
 Skema

Nasabah
Bank
Syariah
1 X
2
3

(Bank
ANDA

1. Nasabah mengambil KPRS kepada Bank Syariah X, karena alasan darurat Ia datang ke
bank syariah anda (Muhal alaih) minta take over kredit rumahnya
2. Bank anda membeli sebagian milik nasabah dengan izin Bank Syariah X sehingga asset
tersebut menjadi milik bersama (syirkah equity) antara Bank anda dan Nasabah
3. Selanjutnya nasabah menyewa rumah tersebut kpd bank syariah. Hasilnya dibagi
berdasarkan nisbah bagi hasil, sesuai kesepakatan. Bagian nasabah digunakan untuk
membeli porsi bank secara bertahap sehingga mengurangi porsi kepemilikan bank secara
bertahap
4. Ketika berakhir masa sewa, maka asset tsb otomatis menjadi milik nasabah secara penuh.
 Skema

Nasabah 2b
Bank Syariah
1
3

4
Bank ANDA
2

1. Nasabah mengambil KPR kepada Bank Syariah X. Karena alasan mendesak Ia datang ke bank
syariah anda minta take over kredit rumahnya
2. a. Bank Anda menyerahkan dana qardh. 2b. Dengan dana ini nasabah bisa melunasi kreditnya
di BS X.
3. Selanjutnya nasabah menjual rumah itu kepada Bank Anda secara di bawah tangan, dananya
digunakan untuk melunasi qardh.
4. Kemudian Bank Anda menyewakan rumah itu secara IMBT kpd nasabah, bukan dengan
murabahah, karena utk menghindari bay al-inah.
 Refinancing dgn MMq

Seorang pedagang di pasar Ukaz baru selesai membangun

rukonya dengan biaya lumayan banyak (untuk ukuran
UKM), yaitu Rp 45 juta. Akibatnya modal usahanya terkuras
signifikan dan sangat minim. Sejak awal dia sudah
berencana akan melakukan refinancing untuk mengatasi
kekurangan modal akibat pembangunan ruko sederhana itu.
Menjelang pembangunan rampung, dia mendatangi bank
syariah memohon pembiayaan ruko yang baru saja
dibangunnya itu. Padahal rukonya sudah selesai
dibangun.Bisakah bank syariah membiayai ruko tersebut
Bagaimana design akadnya ?
 Fitur MMq utk Refinancing

Bank membeli sebagian asset dalam bentuk pembelian

saham sebesar 80 % atau 70 %. (Terjadilah syirkah
equity/inan/ amwal).
Selanjutnya nasabah menyewa ruko tersebut kpd bank,
atau sebaliknya bank mendelegasikan pengelolaan sewa
itu kpd nasabah (sesuai rumusan Wahbah Zuhailiy). Hasil
sewa dibagi berdasarkan nisbah yang disepakati.
Bagian yang diterima nasabah dijadikan sbg dana
pembelian saham milik bank yang masih ada pada asset
tsb.
 Skema MMq utk Refinancing Ruko

2 Bank leases the Ruko to customer

20%

1 80%

0% 100%
4

Customer pays rent for usage property

3

Customer gradually buys share of

property from Bank 5

4. Total ujrah dibagi antara bank dan nasabah sesuai nisbah

5. Bagian nasabah digunakan untuk membeli bagian bank secara bertahap
 Refinancing 2

Sebuah bank syariah nasional sudah mengucurkan

pembiayaan sekitar Rp 350 milyard kepada 700-an
nasabahnya, dan sudah berlangsung misalkan selama 1
tahun, Masa pembiayaan sekitar 3 tahun. Kini total aktivanya
sebesar Rp 250 M. Pada kasus ini sebuah lembaga
pembiayaan syariah ingin membeli piutang murabahah
tersebut (membeli aktiva produktif bank), sebesar Rp 250
milyard, dalam bentuk pembelian saham.
Dengan pembelian saham tersebut terjadilah syirkah inan
antara bank syariah dengan lembaga pemberi biaya.
Keuntungan bisnis itu dibagi berdasarkan nisbah yang
disepakati. Semua cicilan (pokok) nasabah menjadi milik
lembaga pembiayaan, Sedangkan hasilnya dibagi sesuai
dengan nisbah yang disepakati.
 Refinancing 2

Dalam refinancing MMq ini, bank syariah tetap

bertanggung jawab atas kelancaran cicilan setiap
nasabah. Lembaga Pembiayaan Syariah tidak
menanggung resiko (tidak mau tau-menau) tentang
kemacetan nasabah-nasabahnya. Jika ada nasabah
yang macet, Bank Syariah harus menjamin untuk
membayarkan lebih dahulu cicilan nasabah yang
tertunda tersebut.
Hybrid Contracts dalam MMq
dan Dampaknya Terhadap
Pajak
Hybrid Contracts dalam MMq dan Dampaknya Terhadap Pajak

Dirjen Pajak, harus memahami bahwa skim ini adalah

Hybrid Contracts untuk Financing. Ijarah yang terdapat di
dalamnya adalah ijarah financial lease, bukan operating
lease, karena itu dalam MMq tidak boleh ada pajak ganda,
karena financial lease konvensional pada sewa beli tidak
dikenakan pajak ganda.
Azas kesamaan (musawat) antara skim konvensional dan
sytariah harus ditegakkan
Pandangan, dan kerangka pemikiran substansial dari
Dirjen Pajak harus diterapkan dalam memandang MMq,
bukan pemikiran formalistik yang kaku.
 MMq dan Isu Bay al-Inah

Akad take over dengan MMq tidak persis sama dengan

bayal-inah, karena beberapa alasan :
1. Bay al-inah adalah penggabungan jual beli secara bersyarat
(taalluq) yang secara kasat mengandung riba.
2. Sedangkan dalam MMq, tidak terjadi gabungan dua jual beli,
melainkan, gabungan jual beli, syirkahinan, sewa dan beli.
3. Praktik sale and lease back dalam MMq secara formal berbeda
dengan bay alinah, apalagi Sale and lease back sudah ada
fatwanya dari DSN No 69, 70, 71 dan 72, serta 49.
4. Prof.Dr.Fathur Rahman Djamil,MA mengunakan kaedah
AlIbratu bi umumil Lafzhi la Bi Khushusis Sabab.
Maksudnya, sale and leae bukan hanya untuk sukuk (SBSN),
tapi bisa untuk lembaga lainnya
 Hybrid Contract pada MMq

MMq mengandung 4 Akad

Syirkah Inan (Musahamah)

Ijarah
(Wakalah dalam pengelolaan penyewaan)
Pembelian secara bertahap

Jaminan (Rahn) dan Wakalah (Kuasa kpd

nasabah sbg pemegang nama dlm sertifikat
Macam Hybrid Contract dari Segi Praktik Kekinian
Perbedaan Murabahah dan
Musyarakah Mutanaqisah
 Perbedaan Murabahah dan Musyarakah Mutanaqisah

PERBEDAAN MUSY.MUNTQSH MURABAHAH

Ada 3 kontrak : Musharakah,

1. Kontrak Ijarah dan Jual Beli Konsep Murabahah

2. Hubungan antara Selalu merefleksikan harga pasar

Tidak merefleksikan harga
harga jual dan harga dan harga sewa juga ditentukan
pasar
pasar dari harga sewa pasar

Perusahan financer tidak harus

diikat oleh fixed profit rate, bisa Berdasarkan harga jual
3. Nilai return
direvisi secara periodik untuk yang fixed.
menggambarkan pasar
 Perbedaan Murabahah dan Musyarakah Mutanaqisah

PERBEDAAN MUSY.MUNTQSH MURABAHAH

Bisa di-manage dengan lebih
4. Liquidity Risk Management
baik
Diterima dan digunakan
5. Penerimaan dan
secara internasional sebagai
penggunaan
yang sesuai dengan Shariah
Tidak fleksibel karena fixed-
rate sebagai profit rate adalah
konstan sepanjang kontrak
Diterima secara dominan di
Asia Timur seperti Malaysia,
Indonesia, Brunei, dll.

Merupakan struktur
pembiayaan yang lebih
6. Kemampuan konsumen
fleksibel karena konsumen
memiliki properti
bisa memiliki properti lebih
awal
Dianggap sebagai Shariah
Compliance, konsep home
7. Opini masa kini
financing yang sesuai
dengan Shariah Islam
Tidak fleksibel karena harus
ada rebates bila ingin
melunasi lebih cepat
Dianggap sama saja
dengan utang
konvensional, dengan
kelemahan untuk early
redemption (pelunasan
awal)
 Wass. Wr.
Wb.

TERIMA
KASIH
Agustianto Mingka
@agustiantoprof
www.agustiantocentre.com
HP 08126081708

Ekonomi Syariah: Untuk Indonesia Lebih Sejahterah