Modul 7:

Biaya Proyek dan Analisa Arus Kas

Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3151 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB
ISI MODUL 7:
Biaya Proyek dan Analisa Arus Kas

 Biaya Total Proyek

 Estimasi Biaya
 Kegunaan Cash Flow
 Cash In dan Cash Out
 Flexibilitas Pendanaan
 Earning, Receipt, Expense, dan Disbursement

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 2

 Daur Hidup Proyek (review)
Biaya Proyek dan
Analisa Arus Kas Proyek

Project Engineering Use

Planning Construction Disposal
Need formulation and design
process
management
process process
process process process

User Project Project Project Facility Facility

Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion

Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment

of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 3

Biaya Total Proyek
 Biaya total proyek akan terdiri dari:
◦ Biaya Perencanaan Proyek
◦ Biaya Studi Kelayakan
◦ Biaya Desain
◦ Biaya Pengadaan
◦ Biaya Konstruksi
◦ Biaya Administrasi Proyek
◦ Biaya Pengawasan
◦ Biaya Pendanaan

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 4

Estimasi Biaya Konstruksi
 Estimasi biaya konstruksi sangat
fundamental dalam industri konstruksi
 Estimasi adalah pendekatan atau perkiraan
biaya yang diharapkan terjadi dari suatu
pelaksanaan proyek konstruksi
 Estimasi menjadi alat untuk membantu
pengambilan keputusan

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 5

Kategori Estimasi
 Estimasi Order of magnitude. Digunakan untuk
studi kelayakan, memilih antar alternatif dan menentukan
ekonomi dari suatu proyek pada tahap awal
(Konseptual)
 Estimasi Anggaran. Digunakan untuk penganggaran
dan persetujuan pendanaan, serta sebagai dasar
pengendalian biaya dasar
 Estimasi Definitif. Estimasi detail di mana informasi
yang digunakan melingkupi gambar, spesifikasi, dan harga
usulan dari sub-kontraktor dan supplier

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 6

 Akurasi Jenis Estimasi
Pre-Fund Authorization Post Fund Authorization
Conceive Develop Execute
+50%

Expected +20%
Percent +15%
Most Probable Cost
Variance 0% 10-15% 80%+
Without
Contingency -5% Amount of
-15% Information
-30% Available

Order of Magnitute Budget Definitive

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 7

Informasi yang Diperlukan
 Gambar
 Spesifikasi
 Basis data produktivitas
 Basis data harga
 Basis data proyek yang telah dilaksanakan
 Harga dari suppliers dan subkontraktor
 Kebijakan dan strategi perusahaan
 Kondisi pasar dan pesaing

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 8

Metoda Estimasi Biaya Konseptual
 Cost Indices
 Cost Capacity Factor
 Location Factor
 Equipment Factored
 Parameter (Elemental)

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 9

Metoda Cost Indices
 Biasa digunakan pada tahap estimasi
konseptual
 C2 = C1 . I2 / I1
Dimana:
C1 = Harga yang diketahui pada saat t1
C2 = Harga yang dicari pada saat t2
I1 = Index harga pada t1
I2 = Index harga pada t2

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 10

ENR* Building Cost Index

*ENR=Engineering News Record

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 11

ENR Construction Cost Index

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 12

Metoda Cost Capacity Factor
 Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual
 C2 = C1(Q2 / Q1)x
Dimana:
C1 = Harga fasilitas yang diketahui
C2 = Harga fasilitas yang baru
Q1 = Kapasitas fasilitas yang diketahui
Q2 = Kapasitas fasilitas yang baru
Nilai x tergantung kepada jenis fasilitas atau peralatan dan
kapasitasnya:
 0.6 untuk peralatan
 0.7 untuk pabrik
 0.8 untuk gudang

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 13

Contoh Penggunaan
 Pada Januari 1980 sebuah gudang berkapasitas
500 m3 dibangun dengan biaya 425 juta rupiah.
Jika pada Januari 1986, akan dibangun gudang
serupa dengan kapasitas 2,5 kalinya, berapakah
estimasi biayanya? Diketahui: I1980=1895, I1986
=2440.
 Jawab:
◦ C2 = C1*(I2/I1)*(Q2/Q1)x

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 14

Metoda Equipment Factored
 Biasa digunakan pada tahap estimasi budget
untuk peralatan permanen
 Faktor yang ditetapkan memperhitungkan biaya
instalasi dan suku cadang suatu modul imajiner
 Modul imajiner mencakup pondasi, timbunan,
platform, tangga dll.
 Ini dilakukan karena informasi yang ada masih
terbatas

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 15

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 16
Metoda Equipment Factored
(lanjutan)

 EFC =  ni Ci fi
Dimana:
i = jenis peralatan
n = jumlah
C = harga peralatan
f = equipment factor
EFC = Equipment Factored Costs

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 17

Contoh Equipment Factors

Equipment Factor
Electric Motors 8.5
Heat Exchangers 4.8
Centrifugal Pump and Motor 7.0
Tower Columns 4.0
Furnaces 2.0
Centrifugal Compressor and Driver 2.0
Blowers and Fans 2.5

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 18

 Metoda Location Factor

 Biasa digunakan pada tahap estimasi

konseptual
 Setiap lokasi akan memberikan index harga
tersendiri
 C2 = C1 . L2 / L1
Dimana:
C1 = Harga yang diketahui di lokasi 1
C2 = Harga yang dicari di lokasi 2
L1 = Index harga pada lokasi 1
L2 = Index harga pada lokasi 2

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 19

Contoh Location Factors

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 20

Metoda Parameter (Elemental)
 Metoda ini banyak macamnya dan populer
digunakan pada tahap estimasi budget
 Biaya sebuah proyek dihubungkan dengan
beberapa parameter, seperti:
◦ Luas lantai
◦ Luas atap
◦ Luas muka dinding dll.
 Metoda ini memerlukan gambar skematik

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 21

Contoh Metoda Parameter

Muh
ama
d
Abd
uh,
Ph.
SI-3151 Manajemen Konstruksi 22 D.
Estimasi Biaya Detail
 Biasa juga disebut estimasi biaya definitif.
 Dibuat oleh perancang (EE) dan dijadikan
sebagai acuan estimasi bagi pemilik (OE).
 Kontraktor melakukan hal yang sama untuk
membuat penawaran.
 Kaitannya dengan jenis kontrak pelaksanaan
konstruksi:
◦ Untuk kontrak Lump Sum:
 Definisi lingkup proyek sudah harus selesai dan jelas
 Jika tidak, maka kemungkinan perselisihan akan tinggi
◦ Untuk kontrak Unit Price:
 Perlu dilakukan detailed estimates meski pembayaran
berdasarkan pada kuantitas

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 23

Komponen Estimasi Biaya

Estimasi Biaya

Biaya Tak
Biaya Langsung
Langsung

Pekerja Material Pajak Kondisi Umum Resiko Overhead

Alat Sub-kontrak

Keuntungan Contingency

(Taken from: Skill & Knowledge of Cost Engineering, AACE, Inc., 1992, p.I – 5)

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 24

Langkah-langkah Estimasi Detail
 Break down the project into cost centers.
Cost center adalah sub-elemen proyek
yang akan mengeluarkan biaya. Biaya yang
dikeluarkan sehubungan dengan
penggunaan sumber daya seperti material,
tenaga kerja, peralatan dll, baik yang
berbentuk fisik (direct) maupun non-fisik
(indirect).
 Biasanya digunakan teknik seperti WBS
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 25
Langkah … (lanjutan)
 Estimasi kuantitas yang diperlukan untuk
setiap cost center. Untuk yang fisik biasa
dilakukan quantity take-off (QTO). Untuk
non-fisik dihitung dengan menggunakan
parameter yang cocok, seperti resiko
dengan % jaminan dll.
 Kuantitas yang dihitung kemudian diberi
harga sesuai dengan data yang diperoleh,
misalnya dari data historis, supplier,
katalog dll.

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 26

Langkah … (lanjutan)
 Jika dibutuhkan data produktivitas maka
lakukan analisa sumberdaya
 Hitung harga total untuk setiap cost center
dengan mengalikan kuantitas dan harga
satuannya.

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 27

Metoda Estimasi Detail
 Unit Pricing
 Resource Enumeration
 Assembly-Based Estimating

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 28

Metoda Unit Pricing

 Jika kegiatan yang akan diestimasi termasuk

dalam kategori standard, maka estimasi
dapat dilakukan dengan unit price (Rp /unit).
 Data didapat dari data historis, suppliers,
referensi standard dll.
 Cara ini sudah tersedia dalam referensi
estimasi standard nasional (mis. Dari SNI
ABK, BIC, Buku Jurnal dll.)

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 29

Masalah dengan Unit Pricing
 Data berasal dari rata-rata beberapa
pekerjaan (tidak spesifik)
 Tergantung kepada waktu
 Produktivitas aktual tidak terlihat
 Perlu updating data yang tepat waktu

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 30

Metoda Resource Enumeration
 Sama dengan metoda unit pricing, tetapi karena kadang
ada kegiatan yang unik yang ada pada suatu proyek maka
harga satuan standar tidak tersedia, maka perlu
dilakukan metoda ini untuk mendapatkannya
 Produktivitas suatu tim kerja harus diestimasi dengan
berdasarkan pada data historis atau intuisi
 Kelebihan: estimator dapat menetapkan tim kerja yang
akan dipekerjakan dengan upah yang aktual
 Biasa dikenal dengan analisa harga satuan (AHS)
pekerjaan

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 31

Tahapan Resource Enumeration
 Asumsikan tim kerja yang terdiri dari
sejumlah tenaga kerja dan peralatan yang
dibutuhkan
 Berdasarkan tim kerja ini, estimasi
produksi per jam yang dapat tim kerja ini
lakukan dengan teknologi yang dipilih
(produktivitas). Produktivitas didapat dari
data historis atau trial/penelitian atau
engineering judgement

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 32

Metoda Assembly-Based
 Pada metoda ini, suatu paket pekerjaan
(assembly) yang sering ditemui dalam
pekerjaan konstruksi dijadikan kelompok
yang diestimasi dengan kuantitas dan
parameter harga yang terdefinisi
 Biasanya sistem ini sudah menggunakan
komputer untuk automatisasi perhitungan
kuantitas

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 33

 Metoda
Assembly-Based

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 34

Prosedur Esimasi Detail Yang Biasa
dilakukan di Indonesia
Daftar WBS
Dokumen Proyek Satuan Satuan Satuan
Kegiatan/
& Kondisi Lapangan Bahan Alat Upah
Pekerjaan

Perhitungan biaya satuan kegitan/

Volume pekerjaan
Kegiatan/
Pekerjaan Perhitungan koefisien satuan
QTO kegitan/pekerjaan biaya

AHS
Perhitungan biaya total tiap-tiap
kegitan/pekerjaan

Perhitungan biaya total seluruh

kegitan/pekerjaan

Perhitungan biaya lain seperti pajak,

Asuransi dsb

ESTIMASI BIAYA
PEKERJAAN PROYEK RAB

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 35

Analisa Harga Satuan
 Untuk menghitung biaya pelaksanaan
proyek yang merupakan gabungan dari
biaya tenaga kerja, biaya bahan, biaya
peralatan, dan biaya lainnya, digunankan
harga satuan (unit price)
 Unit yang digunakan sesuai dengan
pekerjaannya, misalkan pekerjaan beton
=> harga satuannya = Rp. /m3

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 36

Contoh AHS Pekerjaan Beton 1:2:3

Komponen Satuan Volume Harga Total

Biaya Satuan
Batu pecah m3 0.83

Pasir m3 0.54

Semen Zak 3.4

Pekerja Orang-hari 6

Mandor Orang-hari 0.3

Tukang Batu Orang-hari 1

Kepala Tukang Orang-hari 0.1

Harga Satuan Pekrjaan Beton 1:2:3 per m3 X

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 37

 Contoh RAB
Jenis Pekerjaan Satuan Volume Harga Satuan Total
Pekerjaan Tanah
- Galian m3 1.000 2.500 2.500.000
- Timbunan m3 500 1.000 500.000
- Pemadatan m3 500 1.000 500.000
Subtotal 1 3.500.000
Pekerjaan Beton X
- Beton m3 100 400.000 40.000.000
- Plesteran m3 500 5.000 2.500.000
- Halusan m2 500 3.000 1.500.000
Subtotal 2 44.000.000
Total 1 47.500.000
Overhead dan Keuntungan 10% 4.500.000
Total 2 52.250.000
Pajak Pertambahan Nilai 10% 5.250.000
Total 57.425.000
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 38
Kegunaan Cash Flow
 Perkiraan Cash flow diperlukan untuk
menentukan apakah tersedia dana atau
tidak untuk mengeksekusi rencana, atau
dalam kata lain diperlukan untuk
melakukan analisa kelayakan finansial suatu
proyek

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 39

Cash In dan Cash Out
 Cash In:
◦ Uang masuk, misal: pembayaran dari Owner
 Cash Out:
◦ Uang keluar, misal: pembayaran kepada sub-kontraktor,
supplier dan pengeluaran lainnya
 Cash flow adalah perbandingan antara cash in
dan cash out pada suatu waktu. Jika bernilai
positif berarti bahwa pada saat tersebut
kontraktor menerima lebih dari pengeluaran.
Negatif jika sebaliknya.

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 40

 Fleksibilitas Pendanaan

EARLY START
EARLY START OUTFLOW
OUTFLOW

LATE START
LATE START OUTFLOW
OUTFLOW

FUND
FUND AVAILABILITY
AVAILABILITY

$
$

TIME TIME

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 41

Earning, Receipt, Expense, dan
Disbursement
 Earning didefinisikan sebagai total nilai kerja yang
telah dilaksanakan oleh kontraktor termasuk
keuntungan
 Receipt adalah uang yang diterima oleh
kontraktor
 Expense adalah biaya dari kontraktor
 Disbursement adalah expenses yang telah
dibayarkan

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 42

Earning dan Receipt
14

13

12
EARNINGS
11

10

8
(THOUSAND $)

3 RECEIPTS
(PROGRESS PAYMENTS)
2

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 43

Expense dan Disbursement
15

14

13

12
EXPENSES
11

10

9
(THOUSAND $)

8 COMMITMENTS

3 AMOUNT PAYABLE
2 DISBURSEMENTS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 44

Earning dan Expenditure
16

15

14

13

12
EARNINGS
11

10

9
(THOUSAND $)

EXPENDITURES
8

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 45

Disbursement and Receipt
16

15

14

13

12

11

10
(THOUSAND $)

6
RECEIPTS
5
(PROGRESS PAYMENTS)
4

3 DISBURSEMENTS

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
WEEKS

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 46

Praktek di Kontraktor
 Biasanya kontraktor akan melakukan
penundaan pembayaran (disbursement) dan
mempercepat penerimaan (receipt) agar
terdapat cash flow yang positif untuk dapat
menjalan proyek lebih lanjut.
 Jika hal ini tidak bisa dilakukan maka
kontraktor harus memiliki cash dari sumber
lain (meminjam).
 Untuk itu maka perlu dilakukan perhitungan
overdraft (perbedaan antara cash in dan cash
out yang negatif)
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 47
Cash Flow Pemilik
 Karena pemilik
berharap untuk

MONEY ON HAND AT ANY PARTICULAR TIME

6000

mendapatkan
nilai uang yang 5000

dimiliki, maka 4000

pemilik harus
meminimalkan 3000

keberadaan
uang di tangan 2000

1000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15

TIME (IN WEEKS)

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 48

 Cash flow Multi-Proyek (1/2)
+
4000
W EEK S
2000
4 8 12 16 20
$ (a)

2000
4000

6000
-
+
4000
W EEK S
2000
4 8 12 16 20
$ (b)

2000
4000

6000
-

+
4000
W EEK S
2000
4 8 12 16 20
$ (c )

2000
4000
6000
-

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 49

Cash flow Multi-Proyek (2/2)
+
6000

4000 OTHER IN COME

2000
4 8 WEEKS 12 16 20
$ (d)
2000
-

+
2000
4 8 WEEKS 12 16 20
$ (e)

2000
4000 OVERHEAD

6000 (a+b+c-d+e)

4000
2000
4 8 WEEKS 12 16 20
$ (f)
2000
4000
6000
8000
10000 (a+b+c)

12000

-
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 50
 Contoh Kasus
Biaya langsung suatu proyek terlihat pada tabel di bawah ini. Dengan asumsi Rp
5.000.000,- per bulan biaya tak langsung, 10% retainage, dan pembanyaran tertunda
satu bulan, maka:
a. Hitung cash flow proyek untuk markup 10%
b. Tentukan puncak kebutuhan finansial
c. Gambarkan diagram dari profil overdraftnya

Bulan 1 2 3 4 5
1. Survei 20 jt
2. Mobilisasi 12 jt
3. Galian 30 jt 60 jt
4. Pemasangan Pipa 30 jt
5. Beton 5 jt 5 jt
6. Timbunan 5 jt
7. Demobilisasi 5 jt
8. Persiapan Valves 10 jt
9. Pemasangan Valve 10 jt
10. Test 15 jt

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 51

Cash Flow Contoh Kasus
Kegiatan 1 2 3 4 5 6 7
1. Survei 20
2. Mobilisasi 12
3. Galian 30 60
4. Pemasangan Pipa 30
5. Beton 5 5
6. Timbunan 5
7. Demobilisasi 5
8. Persiapan Valves 10
9. Pemasangan Valve 10
10. Test 15

Direct Cost 20 42 60 55 30
Indirect Cost 5 5 5 5 5
Total 25 47 65 60 35
Mark Up 10% 2.5 4.7 6.5 6 3.5
Total Billed 27.5 51.7 71.5 66 38.5
Retainage 2.75 5.17 7.15 6.6 3.85
Payment 0 0 24.75 46.53 64.35 59.4 60.17
Total Cost to Date 25 72 137 197 232 232 232
Total Paid to Date 0 0 24.75 71.28 135.63 195.03 255.2
Overdraft 25 72 112.25 125.72 96.37 36.97 -23.2
Interest 1% 0.25 0.72 1.1225 1.2572 0.9637 0.3697
Total Financed 25.25 72.97 114.093 128.1 98.5909 38.3034 -22.83

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 52

 Overdraft = Payment - Cost
300
250 255.2 255.2 Profit
232 232 232
200 197 195.03 195.03

150
Juta Rupiah

137 135.63 135.63

100
72 71.28 71.28
50
25 24.75 24.75 21.87 22.83
0 0 0 0
0 1 (25.25) 2 3 4 5 (39.19) 6 (38.30) 7 8
-50 (48.22)
(67.56) (63.75)
(72.97)
-100 (114.09)
(98.59)
(128.10)
-150
Bulan Maximum Overdraft

Overdraft Cost Payment

Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3151 Manajemen Konstruksi 53