Modul 4:

Estimasi Biaya Konseptual

Muhamad Abduh, Ph.D.
SI-3251 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB

ISI MODUL 4:
Esimasi Biaya Konseptual

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Daur Hidup Proyek (review)

Estimasi Biaya Konseptual pada saat Planning Process

Need

User
Requirements

Awareness
of need

Planning
process

Engineerin
g and
design
process

Construction
process

Use
manageme
nt process

Project
Feasibility
And scope

Project
Engineering
And design

Project
Field engineering
And construction

Facility
use and
management

Project
formulation
process

Project
Concept
formulation

Project
Scope
definition

Full Project
description

Muhamad Abduh, Ph.D.

Project
Completion and
Acceptance
For use

Disposal
process

Facility
demolition
Or conversion

Fulfillment
Of need

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Latar Belakang
Estimasi Biaya sangat fundamental
dalam industri konstruksi
Estimasi adalah pendekatan atau
perkiraan biaya yang diharapkan
terjadi dari suatu pelaksanaan proyek
konstruksi
Estimasi menjadi alat untuk
membantu pengambilan keputusan

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Daur Hidup Proyek dan

Keputusan (Review)
Level of
Influence

Cumulative
Total Cost
100%

100%
Increasing Expenditures
50%

50%
Decreasing
Influence

0%

0%

Planning
Design
Construction
O&M

Time
Kebutuhan akan Estimasi Biaya Konseptual
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Kategori Estimasi

Estimasi Order of magnitude. Digunakan untuk

studi kelayakan, memilih antar alternatif dan
menentukan ekonomi dari suatu proyek pada
tahap awal (Konseptual)
Estimasi Anggaran. Digunakan untuk
penganggaran dan persetujuan pendanaan, serta
sebagai dasar pengendalian biaya dasar
Estimasi Definitif. Estimasi detail di mana
informasi yang digunakan melingkupi gambar,
spesifikasi, dan harga usulan dari sub-kontraktor
dan supplier

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Akurasi Jenis Estimasi

Pre-Fund Authorization
Conceive

Post Fund Authorization

Develop

Execute

+50%

Expected
Percent
Most Probable Cost
Variance 0%
Without
Contingency

+20%

+15%

10-15%

80%+
-5%

-15%
-30%

Order of Magnitute

Budget

Muhamad Abduh, Ph.D.

Amount of
Information
Available

Definitive

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Informasi yang Diperlukan

Gambar
Spesifikasi
Basis data produktivitas
Basis data harga
Basis data proyek yang telah dilaksanakan
Harga dari suppliers dan subkontraktor
Kebijakan dan strategi perusahaan
Kondisi pasar dan pesaing

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Metoda Estimasi Biaya

Konseptual
Cost Indices
Cost Capacity Factor
Location Factor
Equipment Factored
Parameter (Elemental)

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Metoda Cost Indices

Biasa digunakan pada tahap estimasi
konseptual
C2 = C1 . I2 / I1

Dimana:
C1 = Harga yang diketahui pada saat t1
C2 = Harga yang dicari pada saat t2
I1 = Index harga pada t1
I2 = Index harga pada t2

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

10

ENR* Building Cost Index

*ENR=Engineering News Record

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

11

ENR Construction Cost Index

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

12

ENR Input Type

Skilled
Labor
60%

Common
Labor
76%

Structural
Steel
20%

Structural
Steel
14%

Lumber
2 x 4s
14%

Lumber
2 x 4s
8%

Portland
Cement
3%

Portland
Cement
2%

Building Cost Component

Muhamad Abduh, Ph.D.

Construction Cost Component

SI-3251 Manajemen Konstruksi

13

Komponen Dominan Bangunan Gedung

Sederhana Jawa Barat
No

Komponen

Satuan

Bobot

Kuantitas
Tertimbang (q)

Kayu balok*

m3

20,82 %

0,1205

Semen

zak

8,75 %

2,1834

Besi Beton U24

Kg

5,66 %

9,1250

Keramik Lantai 30x30 putih polos

m2

4,40 %

1,0100

Batu bata

Buah

4,01 %

88,4409

Kayu papan*

m3

3,91 %

0,0274

Genteng

Buah

2,95 %

39,1362

Pasir Pasang

m3

2,75 %

0,2989

Kepala Tukang

Hari

2,56 %

0,6476

10

Tukang

Hari

14,52 %

4,5259

11

Pekerja

Hari

11,42 %

4,5604

TOTAL

81,75 %

*Kualitas kayu yang dipakai adalah kayu borneo super

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

14

Indeks Biaya (Jawa Barat)

IB 2
B2 B1
IB1
Dimana:
B1 = biaya periode 1
B2 = biaya periode 2
IL1 = indeks biaya
periode 1
IL2 = indeks biaya
periode 2

Base Year 2002 = 100

Tahun

IB Jurnal

IB BIC

1995

33,70

1996

37,33

1997

40,31

1998

45,52

1999

62,65

2000

69,58

2001

99,72

2002

100,00

100,00

2003

117,07

108,59

2004

129,93

111,80

2005

135,15

143,33

IB Jurnal, sumber: Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan dan Konstruksi. Terbit 2-3 kali dalam satu tahun.
IB BIC, sumber: Analisa Harga Satuan dari Building Information Centre (BIC) propinsi Jawa Barat. Terbit 1
kali dalam satu tahun

Metoda Cost Capacity Factor

Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual

C2 = C1(Q2 / Q1)x
Dimana:
C1 = Harga fasilitas yang diketahui
C2 = Harga fasilitas yang baru
Q1 = Kapasitas fasilitas yang diketahui
Q2 = Kapasitas fasilitas yang baru
Nilai x tergantung kepada jenis fasilitas atau peralatan dan
kapasitasnya:
0.6 untuk peralatan
0.7 untuk pabrik
0.8 untuk gudang

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

16

Contoh Penggunaan
Pada Januari 1980 sebuah gudang
berkapasitas 500 m3 dibangun dengan
biaya 425 juta rupiah. Jika pada Januari
1986, akan dibangun gudang serupa
dengan kapasitas 2,5 kalinya, berapakah
estimasi biayanya? Diketahui: I1980=1895,
I1986 =2440.
Jawab:

C2 = C1*(I2/I1)*(Q2/Q1)x

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

17

Faktor Kapasitas (Jawa

Barat)
Fungsi Bangunan

Satuan

Perkantoran

m2

Pendidikan Dasar
(SD)

m2

Pendidikan Tinggi
(PT)

m2

Perkantoran

pegawai

Pendidikan Dasar
(SD)

murid

Pendidikan Tinggi
(PT)

mahasisw
a

Faktor
Kapasitas
Biaya, fk

1,3595
0,8913
1,0037
1,0656
1,0399
0,9133

Rentang
Kapasitas

123 3280
115 - 1064
837 - 8790
10 - 1000
56 - 397

246 - 4341

K2

B2 B1
K1

fk

Dimana:
B1 = biaya dari
fasilitas/ kapasitas yang
diketahui
B2 = biaya dari
fasilitas/kapasitas yang
baru
K2 = ukuran
fasilitas/kapasitas yang
baru,
K1 = ukuran
fasilitas/kapasitas yang
diketahui, dan
fk = faktor kapasitas
biaya yang tergantung
tipe dari industri/proyek

Metoda Equipment Factored

Biasa digunakan pada tahap estimasi
budget untuk peralatan permanen
Faktor yang ditetapkan memperhitungkan
biaya instalasi dan suku cadang suatu
modul imajiner
Modul imajiner mencakup pondasi,
timbunan, platform, tangga dll.
Ini dilakukan karena informasi yang ada
masih terbatas

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

19

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

20

Metoda Equipment Factored

(lanjutan)

EFC = ni Ci fi
Dimana:
i = jenis peralatan
n = jumlah
C = harga peralatan
f = equipment factor
EFC = Equipment Factored Costs
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

21

Contoh Equipment Factors

Equipment
Electric Motors
Heat Exchangers
Centrifugal Pump and Motor
Tower Columns
Furnaces
Centrifugal Compressor and Driver
Blowers and Fans

Muhamad Abduh, Ph.D.

Factor
8.5
4.8
7.0
4.0
2.0
2.0
2.5

SI-3251 Manajemen Konstruksi

22

Metoda Location Factor

Biasa digunakan pada tahap estimasi
konseptual
Setiap lokasi akan memberikan index
harga tersendiri
C2 = C1 . L2 / L1

Dimana:
C1 = Harga yang diketahui di lokasi 1
C2 = Harga yang dicari di lokasi 2
L1 = Index harga pada lokasi 1
L2 = Index harga pada lokasi 2
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

23

Contoh Location Factors

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

24

Indeks Lokasi (Jawa Barat)

Base Location: Bandung, Base Year: 2005 (100)
Lokasi

IL Jurnal

IL BIC

100

100

Bekasi

99,26

93,26

Bogor

96,97

97,59

Sukabumi

93,84

95,27

Cirebon

94,72

95,57

Bandung

IL2
B2 B1
IL1
Dimana:
B1 = biaya dari
lokasi 1
B2 = biaya dari
lokasi 2
IL1 = indeks lokasi 1
IL2 = indeks lokasi 2

Metoda Parameter
(Elemental)
Metoda ini banyak macamnya dan populer
digunakan pada tahap estimasi budget
Biaya sebuah proyek dihubungkan dengan
beberapa parameter, seperti:

Luas lantai
Luas atap
Luas muka dinding dll.

Metoda ini memerlukan gambar skematik

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

26

Contoh Metoda Parameter

SI-3251 Manajemen
Konstruksi

27

Mu
ha
ma
d
Abd
uh,
Ph.
D.

Estimasi Parameter (Jabar)

RFG =0.6

Luas
Lantai

RFG =0.7

RFG =0.8

JL = 1

JL = 2

JL = 1

JL = 2

JL = 1

JL = 2

Biaya (Rp)

Biaya (Rp)

Biaya (Rp)

Biaya (Rp)

Biaya (Rp)

Biaya (Rp)

1000

869,481,000

914,225,000

793,662,000

834,504,000

729,044,000

766,561,000

1050

930,965,000

976,537,000

849,784,000

891,382,000

780,597,000

818,808,000

1100

995,356,000

1,041,814,000

908,560,000

950,967,000

834,587,000

873,541,000

1150

1,062,750,000

1,110,149,000

970,077,000

1,013,343,000

891,096,000

930,839,000

1200

1,133,247,000

1,181,641,000

1,034,427,000

1,078,601,000

950,207,000

990,784,000

1250

1,206,952,000

1,256,390,000

1,101,705,000

1,146,832,000

1,012,007,000

1,053,459,000

1300

1,283,970,000

1,334,500,000

1,172,007,000

1,218,131,000

1,076,585,000

1,118,954,000

1350

1,364,410,000

1,416,080,000

1,245,432,000

1,292,596,000

1,144,032,000

1,187,356,000

1400

1,448,382,000

1,501,238,000

1,322,082,000

1,370,329,000

1,214,441,000

1,258,760,000

1450

1,536,003,000

1,590,090,000

1,402,062,000

1,451,433,000

1,287,910,000

1,333,260,000

1500

1,627,389,000

1,682,751,000

1,485,479,000

1,536,014,000

1,364,535,000

1,410,955,000

1550

1,722,660,000

1,779,343,000

1,572,443,000

1,624,183,000

1,444,419,000

1,491,946,000

1600

1,821,942,000

1,879,988,000

1,663,067,000

1,716,051,000

1,527,664,000

1,576,335,00

Parameter yang digunakan adalah luas lantai gedung (m2), jumlah lantai (1 sd 2), dan RFG
atau Rasio Fungsi Gedung, yang merupakan perbandigan antara luas lantai gedung fungsional
dengan luas total gedung.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

28

EBK On-Line (Home)

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

29

EBK On-Line (Aplikasi

Estimasi)

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

30

Contoh Kasus 1
Jika diketahui data biaya jembatan yang ada di Jepang tahun 1998.

Akashi Kaikyo Bridge

Onaruto Bridge
Shimotsui-Seto Bridge
Hitsuishijima Bridge
Iwakurojima Bridge
Yoshima Bridge & Other
Kita Bisan-Seto Bridge
Minami Bisan-Seto Bridge
Tatara Bridge
Kurushima Bridges 1
Kurushima Bridges 2
Kurushima Bridges 3

Biaya
(100 Juta Yen)

Type

5.000
1.100
1.042
482
482
3.562
1.168
1.264
900
665
1.049
1.087

S
S
S
CS
CS
TG
S
S
CS
S
S
S

Panjang
(m)

Lebar
(m)

Center
span (m)

3.991
1.629
1.447
792
792

35,5
34
30
27,5
27,5
28
35
35
30,6
27
27
27

1991
876
940
420
420
45
990
1100
890
600
1020
1030

5.941

1.611
1.723
1.480
960
1.515
1.570

Seandainya akan dibangun suatu rangkaian jembatan yang melintasi suatu

selat di Indonesia pada tahun 2006 dengan konfigurasi berikut:
Type
S
CS
TG

Jumlah
3
2
1

Panjang (m)
2.500
1.250
4.500

Lebar (m)
30
30
30

Center Span (m)

1.500
800
50

Lakukan estimasi biaya (dalam rupiah) secara konseptual rangkaian jembatan

yang akan dibangun tersebut dengan menggunakan data yang ada dan jika
diketahui tingkat inflasi Yen Jepang per tahun adalah 0,1%, dan perkiraan
nilai kurs 1 Yen = 75 Rupiah pada tahun 2006.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

31

Contoh Kasus 2
Suatu developer/kontraktor spesialis apartemen di kota Jakarta mempunyai data
proyek yang telah dikerjakan sebagai berikut:
Apartemen
Kuning Mas
Kenanga Indah
Kemang Nan Asri
Bumi Ketapang
Palm Indah

Jumlah
Kamar
250
315
286
176
126

Tingkat

Luas Total
(m2)

Tahun

8
10
7
7
8

53.750
67.725
42.900
30.800
28.350

2000
2001
2002
2002
2003

Nilai
Kontrak
(Rp Juta)
161.250
253.968
175.890
123.200
141.750

Tahun 2006 yang akan datang, developer tersebut ditunjuk untuk mengembangkan
sebuah apartemen di kota Cimahi dengan tinggi 6 lantai, luas total 14.820 m2, dengan
jumlah kamar 78 buah. Dari hasil survey yang dilakukan pada akhir bulan Desember
2005 di dua kota yaitu: Jakarta dan Bandung, didapatkan data harga beberapa item
seperti pada tabel berikut:
Item

Satuan

Semen
Baja Struktur
Tukang
Tukang Ahli
Kayu Borneo
Bata Merah

Zak
kg
orang-hari
orang-hari
m3
buah

Harga Satuan (Rp)

Jakarta
Bandung
27.500
28.500
3.000
3.500
28.500
25.000
35.000
30.000
1.100.000
1.200.000
175
130

Lakukan estimasi biaya secara konseptual untuk penentuan besarnya biaya

pengembangan apartemen di Cimahi tersebut. Buat asumsi yang diperlukan dan
nyatakan pada awal perhitungan.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

32

Pustaka lebih lanjut

Badan Pusat Statistik: Indeks Harga Konsumen (IHK), Indeks Kemahalan

Konstruksi (IKK), consumer price index (CPI), wholesale price index (WPI).
Papers:

Muhamad Abduh, Budi Kurniawan, "Pengembangan Indeks Lokasi untuk Estimasi Biaya
Konseptual Konstruksi Bangunan Gedun," Seminar Nasional Peran Teknologi Teknik Sipil
dalam Pembangunan Nasional 9 Desember 2006, Universitas Muhammadiyah Malang.
Ima Fatima, Muhamad Abduh, Rochhardjanto, Sistem Estimasi Biaya Konseptual on-line
untuk Konstruksi Bangunan Gedung, Prosiding ICIC 1st, 1st Indonesian Construction
Industry Conference, Hotel Sultan, Jakarta, 8 9 November 2006.
Ayar Faati Amelia, Muhamad Abduh, "Model Faktor Kapasitas Biaya untuk Estimasi Biaya
Konseptual Konstruksi Bangunan Gedung," International Civil Engineering Conference
"Towards Sustainable Civil Engineering Practice" Universitas Kristen Petra, Surabaya,
August 25-26, 2006.
Donny Riswan, Muhamad Abduh, "Pengembangan Model Estimasi Biaya Parameter Pada
Proyek Pembangunan Gedung Negara," International Civil Engineering Conference
"Towards Sustainable Civil Engineering Practice" Universitas Kristen Petra, Surabaya,
August 25-26, 2006.
Dwiretno Wijiastuti, Muhamad Abduh, Development of Indonesian Building Cost Index,
Prosiding the 10th East-Asia Pacific Conference on Structural Engineering and
Construction, Bangkok, Thailand, Agustus 2006.
Ima Fatima, Muhamad Abduh, Rochhardjanto, Budi Primantoro, Donny Riswan, Ayar Faati
Amelia, Dwiretno Wijiastuti, Pengembangan Model Estimasi Biaya Konseptual (EBK)
Konstruksi Bangunan Gedung, Prosiding seminar Peringatan 25 Tahun Pendidikan MRK
di Indonesia, 18-19 Agustus 2005, Aula Barat ITB

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

33