Modul 2:

Sistem Pelaksanaan Proyek

(Project Delivery Systems/PDS)

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi
Fakultas Teknik Sipil dan Lingkungan ITB

ISI MODUL 2:
Sistem Pelaksanaan Proyek

Berbagai Sistem Pelaksanaan Proyek

Swakelola (owner-provided delivery)
Tradisional (design-bid-build/DBB)
Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
Rancang Bangun (design-build/DB)
Variasi DB

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Apa itu PDS?

Setiap proyek melalui suatu daur hidup
proyek. Sistem pelaksanaan seluruh tahapan
yang terkait dengan pihak-pihak yang akan
terlibat dalam setiap tahapan disebut project
delivery system (PDS) atau sistem
pelaksanaan proyek.
Yang memilih dan menetapkan PDS adalah
owner dengan pertimbangan:

Pengalaman, kebiasaan
Saran konsultan
Sumber dan kendala pembiayaan
Penggunaan sumber daya yang dimiliki
Keinginan stakeholder dari proyek
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Daur Hidup Proyek (review)

Siapa yang akan melaksanakan semua tahap ini?
Apa owner sanggup melakukannya?

Need

User
Requirements

Awareness
of need

Planning
process

Engineerin
g and
design
process

Construction
process

Use
manageme
nt process

Project
Feasibility
And scope

Project
Engineering
And design

Project
Field engineering
And construction

Facility
use and
management

Project
formulation
process

Project
Concept
formulation

Project
Scope
definition

Full Project
description

Muhamad Abduh, Ph.D.

Project
Completion and
Acceptance
For use

Disposal
process

Facility
demolition
Or conversion

Fulfillment
Of need

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Pihak-pihak yang Terlibat dalam

Proyek Konstruksi (review)
Pemilik
Peran mana yang bisa
dilakuakn oleh owner?

Perancang

Muhamad Abduh, Ph.D.

Pelaksana

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Berbagai PDS

Ada beberapa pilihan PDS untuk

owner:
Swakelola (owner-provided delivery)
Tradisional (design-bid-build/DBB)
Manajemen Konstruksi (construction
management/CM)
Rancang Bangun (design-build/DB)
Variasi DB

Sistem tradisional merupakan sistem

yang banyak dipakai baik owner
pemerintah maupun swasta.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Swakelola (owner-provided)

Swakelola dilakukan jika lingkup pekerjaan

sesuai dengan keahlian, pengalaman, dan
sumber daya yang dimiliki oleh owner.
Swakelola bisa dilakukan baik untuk
perancangan maupun pelaksanaan.
Owner dapat menambahkan sumber daya pada
bagian perancangan dari seorang ahli
perancangan.
Owner dapat pula berlaku sebagai general
contractor yang mengelola beberapa subkontraktor.
Dalam hal ini owner harus memiliki ijin praktek
dan juga sertifikat yang memadai.
Contoh: Bina Marga melakukan swakelola untuk
pekerjaan permeliharaan jalan dan jembatan.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Tradisional (DBB) 1

Merupakan PDS yang ditetapkan oleh

perundangan untuk pelaksanaan proyek
pemerintah. Namun owner swasta pun banyak
pula yang menggunakannya.
PDS ini digunakan jika owner membutuhkan baik
perancang maupun pelaksana konstruksi.
PDS ini dibutuhkan owner dalam rangka:
Pengendalian yang tinggi kepada pihak2 yang ada
Owner dari fasilitas publik dan harus akuntabel dalam
pengeluaran dana milik publik
Ditetapkan oleh peraturan: menggunakan metoda seleksi
perancang berbasis kualifikasi serta menggunakan metoda
kompetisi untuk pemilihan kontraktor
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

Tradisional (DBB) 2
Owner melihat bahwa tahapan pada PDS
tradisional yang bertahap sebagai manfaat
untuk pemastian kualitas.
Owner harus memastikan dana tersedia,
tujuan proyek, menetukan standard dan
bentuk kontrak. Dalam hal ini owner akan
melakukan tahapan planning dan
conceptual design, terkadang dibantu pula
oleh professional.
Perancang melakukan design dan juga
mempersiapkan dokumen pengadaan
untuk konstruksi.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi

Tradisional (DBB) 3

Dalam tahapan pengadaan (bid), calon kontraktor

berkompetisi mengusulkan proposal baik teknis maupun
harga. Pemilihan biasanya didasarkan pada harga terendah
yang telah memenuhi semua persyaratan yang ada. Namun,
terkadang dapat pula dilakukan pemilihan berdasarkan
sistem nilai, dimana harga penawaran adalah hanya salah
satu kriteria yang dilihat.
Owner dapat pula melakukan pemilihan kontraktor dengan
metoda perbandingan dan negosiasi.
Kontraktor kemudian melakukan pelaksanaan konstruksi
(build). Dalam tahap ini owner akan memiliki perwakilan
(representatives) baik dari sumber daya yang dimiliki maupun
dari profesional yang dikontrak oleh owner untuk mengawasi
pelaksanaan pekerjaan (pengawas).

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

10

Manajemen Konstruksi (CM)

Owner menugaskan CM untuk
membantunya membuat dokumen
pengadaan dan mengawasi
pelaksanaan konstruksi. Namun
demikian, saat ini lingkup CM dalam
membantu owner bisa melebar mulai
dari awal daur hidup proyek.
Terdapat 2 jenis CM

Agency Construction Management (ACM)

Construction Manager-at-Risk (CM-atRisk)
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

11

Agency Construction
Manager
Seorang CM berlaku sebagai agen
dari owner untuk melakukan tugasnya
sebagai owner dalam suatu proyek.
CM dapat bertugas hanya dengan
panggilan (on-call) atau selama
proyek berlangsung. CM berlaku
sebagai bagian dari internal organisasi
owner.
Layanan CM ini dapat mencakup
berbagai jenis PDS.

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

12

Construction Manager-at-Risk

CM@Risk melakukan kontrak dengan

owner dalam dua tahap:
Pada saat planning dan conceptual design,
bergabung dengan designer untuk
perancangan. Dengan demikian, CM akan
memberikan masukan kepada perancangan
mengenai jadwal, biaya dan juga
constructability.
Pada saat pelaksanaan konstruksi berlaku
sebagai general contractor.

Dapat diterapkan strategi fast track.

Banyak dipakai oleh owner swasta.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

13

Fast Tracking
Normal
Perancangan
Konstruksi

Fast Track
Perancangan
Konstruksi

Penghematan
Waktu

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

14

Rancang-Bangun (DB) 1
DB adalah sistem pelaksanaan proyek yang
memiliki hanya satu entitas yang
bertanggung jawab untuk perancangan dan
pelaksanaan konstruksi sekaligus.
Pemilihan design-builder oleh owner dapat
dilakukan dengan kompetitif maupun dengan
negosiasi.
Dengan DB maka owner hanya akan
berhubungan dengan satu entitas untuk dua
tahapan proyek dan menghindari
ketidaksepahaman antara perancang dan
pelaksana.
Dengan sistem ini, maka fast track dapat
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi
15
dilakukan.

Rancang-Bangun (DB) 2
Biasanya pemilihan design-builder dilakukan
dengan pra-kualifikasi terlebih dahulu untuk
mendapatkan daftar calon yang memenuhi
kualifikasi tertentu, seperti pengalaman,
reputasi, sumber dana, upaya lain yang
terkait kesuksesan DB.
Untuk bangunan industri seperti pabrik dan
power plant dikenal istilah yang mirip dengan
DB, yaitu Engineering, Procurement,
Construction (EPC). Dalam EPC satu entitas
bertugas untuk melakukan kegiatan
perancangan engineering, pembelian bahan
dan alat, serta melakukan pelaksanaan
konstruksi.

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

16

Variasi DB
Terdapat beragam arrangement untuk
kontrak DB yang menyediakan
berbagai fungsi lain untuk
melaksanakan proyek, seperti fungsi
pendanaan, penyewaan, operasi dan
pemeliharaan.
Beberapa ragam tersebut:

Turnkey
Variasi Turnkey
Variasi Pendanaan
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

17

Turnkey

Karakteristik Turnkey adalah sama dengan DB tapi

ditambahkan tanggung jawab operasi dan pemeliharaan
proyek kepada design-builder. Jadi ketika proyek selesai,
design-builder turns over the keys
Beberapa jenis Turnkey:
Design-Build-Operate-Transfer: waktu operasi pendek (1
tahun).
Design-Build-Operate-Maintain: dikenal dengan super
turnkey, waktu operasi dan pemeliharaan yang lama (10-15
tahun)
Design-Build-Own-Operate-Transfer: lebih luas
cakupannya dan lebih lama operasi dan pemeliharaannya.
Biasanya untuk infrastruktur seperti jalan tol dan jembatan
tol. Dapat pula dikembangkan dengan skema pendanaan
oleh pihak swasta atau developer.
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

18

Variasi Pendanaan
Kapital dari swasta dan partisipasi developer
menawarkan berbagai variasi kepada owner
swasta dalam menjalankan DB.
Seperti:

Lease-develop-operate: owner memberikan operator

swasta untuk menyewa dalam jangka panjang,
mengoperasikan, dan mengembangkan fasilitas yang
ada. Operator swasta mendapatkan dana dari pihak
lain untuk owner untuk mengembangkan fasilitas dan
owner akan menggunakan sebagian dana leasing
untuk membayar hutangnya. Operator yang akan
melakukan planning dan conceptual design.
Kemudian operator memilih design-builder untuk
mengembangkan fasilitas.
Public-private partnership (PPP): Owner adalah
pemerintah yang mengundang pihak swasta untuk
berpartisipasi dalam pengadaan infrastruktur untuk
publik.
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi
19

Infrastructure Financing
Schemes
Government

Financial
Institution
Private

Infrastructure
Facilities

PUBLIC
Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

20

Variasi Turnkey

Terkadang skema pendanaan

diperkenalkan dalam turnkey,
sehingga terdapat beberapa ragam
lain:
Finance, Design, Build, Transfer
Finance, Design, Build, Operate, Transfer
Finance, Design, Build, Own, Operate,
Transfer

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

21

Alternatif PDS
Project
Delivery
Methods

Stages
Preliminary
Studies

Project
Implement.

Design

Construction

Operation

Transfer

Design-bidaward
Design-build
Turn-key
Build-operate
Buildoperatetransfer
Sumber: Menheere & Pollalis 1996

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

22

Peran Swasta

Privatization

Public

Public
Private
Partnership

Private

Public Funds and Operator

Funded Turnkey
Joint Venture
Build Transfer Operate
Build Operate Transfer
Build Own Operate Transfer
Build Own Operate
Build Own Sell
Sumber: Menheere & Pollalis 1996

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

23

Siap-siap

QUIZ 1: 15

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

24

QUIZ

Mulai: 23:59:08

Apa itu Proyek?

Apa itu Manajemen?
Apa itu Manajemen Proyek?
Apa itu Konstruksi?
Apa itu Manajemen Konstruksi?

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

25

WAKTU HABIS

Muhamad Abduh, Ph.D.

SI-3251 Manajemen Konstruksi

26

Jawaban Quiz 1

Proyek adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan untuk

mencapai suatu tujuan dengan batasan waktu tertentu.
Manajemen adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan
mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk
mencapai tujuan.
Manajemen Proyek adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan
mengendalikan sumber daya yang dimiliki untuk
melaksanakan suatu rangkaian kegiatan dalam
mencapai tujuan dengan batas waktu tertentu.
Konstruksi adalah proses membangun suatu fasilitas
fisik.
Manajemen Konstruksi adalah kegiatan merencanakan,
mengorganisasi, mengarahkan, mengevaluasi, dan
mengendalikan sumber daya yang dimiliki berupa
(manpower, machine, materials, money, dan methods)
untuk untuk menciptakan
suatu fasilitas fisik dengan 27
Muhamad Abduh, Ph.D. SI-3251 Manajemen Konstruksi
batas waktu tertentu.