PTS-218 Manajemen Proyek

Dasar-dasar Kelayakan Proyek

Program Studi Teknik Sipil

Fakultas Teknik
Universitas Syiah Kuala
 Daur Hidup Proyek (review)
Project Engineering Use
Need Planning Construction Disposal
formulation and design process
management
process process
process process process

User Project Project Project Facility Facility

Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion

Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment

of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use
Peranan Owner
 Owner memegang peranan penting untuk tercapainya kualitas dan
sukses proyek konstruksi. Peranannya adalah:
◦ Mendefinisikan kebutuhan proyek
◦ Menetapkan tujuan proyek
◦ Membentuk dan memilih anggota tim proyek
◦ Mengkomunikasikan persyaratan bagaiman proyek dilaksanakan
◦ Menyakinkan dan mengelola pendanaan untuk proyek
Owner Swasta
 Owner swasta dapat melaksanakan proyek lebih cepat dari owner
pemerintah, namun jika owner swasta melaksanakan proyek di
dalam industri yang juga dikendalikan oleh aturan, maka owner
tersebut harus mengikutinya, seperti di indusri oil and gas,
telecommunication, power plant.
 Owner swasta lebih terpengaruh oleh faktor ekonomis, seperti
pendanaan, investasi, ROI, keuntungan, cash flow, dan resiko
ekonomi.
 Kesuksesan proyek lebih ditekankan pada kesuksesan memenuhi
nilai yang diminta oleh customer dan investor.
Owner Pemerintah
 Owner pemerintah akan sangat concern dengan pemenuhan kebutuhan
publik dan akan sangat diperhatikan oleh publik dalam pelaksanan proyek.
Masukan dari publik harus didengar dan diakomodasi dengan baik.
 Kesuksesan proyek publik ditentukan oleh lebih banyak faktor dari proyek
swasta, seperti pemenuhan kebutuhan publik, utilitas komunitas,
peningkatan aksesibilitas, dan proteksi kepada lingkungan.
 Terkadang tujuan proyek akan terpengaruh oleh perubahan politik,
terutama jika tahapan perencanaan sangat memakan waktu. Perubahan
perundangan akan pula mempengaruhi tujuan proyek dan jalannya
proyek publik.
Tim Proyek
 Tim proyek dan anggotanya serta bagaimana tim tersebut
diorganisasikan akan memberikan dampak yang signifikan untuk
kesuksesan proyek.
 Tim proyek terdiri dari tiga fungsi utama, yaitu owner, perancang dan
pelaksana.
 Keberadaan tim proyek ini akan terkait dengan pemilihan Project
Delivery System dan tahapan proyeknya.
 Tim proyek harus berkomunikasi dengan baik dan memiliki
kesamaan tujuan dan kepentingan. Perbedanan kepentingan tetap
ada antar anggota tim proyek, namun hal ini harus diresolusi dengan
baik untuk pencapaian tujuan bersama.
Studi Kelayakan Proyek
• Kajian kelayakan proyek bertujuan untuk mendapatkan
penilaian yang lebih konkrit, obyektif dan akurat walaupun
sepintas terkesan proyek sangat prospektif.
• Kajian tersebut akan sangat membantu top management
organisasi dan atau calon investor dalam pengambilan
keputusan.
• Untuk owner swasta hal ini digunakan untuk menilai sejauh mana
kelayakan rencana bisnisnya.
• Sedangkan untuk owner pemerintah, maka studi kelayakan digunakan
untuk mengukur manfaat baik yang tangible (dapat dinilai dengan
uang) maupun intangible (tidak dapat dinilai dengan uang)
Tahapan Kajian Kelayakan Proyek
Menentukan tujuan dan pemantauan peluang
• Proses investasi proyek dimulai dari dirasakannya peluang
yang kemudian dengan memperhatikan tujuan atas adanya
peluang tersebut baik buat pengguna dan juga internal
perusahaan untuk pengembangan usaha.
• Pada tahap ini akan diperoleh banyak alternatif program dan
proyek. Hasil pada tahap ini adalah daftar berbagai alternatif
proyek pada tiap tujuan organisasi.
Tahapan Kajian Kelayakan Proyek
Melakukan kajian pendahuluan
• Tahap ini adalah tahap seleksi awal atas berbagai peluang proyek.
• Apabila penentuan tujuan telah dilakukan dan informasi peluang telah didapatkan, maka
proses kajian dapat dimulai dari pre-feasibility study (Pre-FS) atau kajian pendahuluan.
• Pada tahap ini dilakukan kajian secara garis besar yang meliputi kajian atas pasar, teknis,
ekonomi, dan finansial.
• Kajian ini bersifat umum dan tidak rinci dan dengan data-data umum atau sekunder yang
mudah didapat serta dengan banyak asumsi.
• Pada tahap ini, apabila dinilai layak namun perlu kajian lebih mendalam terutama atas
pertimbangan risiko pada proyek berukuran besar hingga megaproject, maka proses
dilanjutkan hingga studi kelayakan atau Feasibility Study (FS).
• Sedangkan jika dianggap tidak layak, maka rencana proyek tersebut dihentikan.
Tahapan Kajian Kelayakan Proyek
Membuat kerangka acuan
• Terdiri atas formulasi gagasan dan menentukan lingkup kerja.
• Langkah ini memfokuskan diri untuk mengembangkan rencana pada
beberapa proyek yang dianggap potensial.
Melakukan studi kelayakan atau Feasibility Study (FS)
• Tahap ini adalah tahap seleksi kedua atas peluang yang telah terseleksi
pada tahap ke-2.
• Langkah ini pada dasarnya sama dengan langkah kedua namun lebih rinci
dan dengan data yang lebih lengkap serta dengan sebanyak mungkin
konfirmasi atas asumsi yang telah ditentukan sebelumnya.
• Lingkup kajian terdiri atas pasar, teknis, jadwal dan biaya, finansial dan
ekonomi, serta AMDAL.
Tahapan Kajian Kelayakan Proyek

• Umumnya proses pre-FS dapat dilakukan secara in-house oleh

perusahaan atau organisasi karena prosesnya yang relatif lebih
mudah atau sederhana dengan menggunakan data sekunder
yang mudah didapat.
• Sedangkan proses FS seringkali dilakukan dengan jasa konsultan
yang memiliki kemampuan lebih baik dan detil serta dukungan
data historis yang komprehensif dan personil yang kompeten.
• FS sendiri terdiri atas 3 tahap
Jenis Kajian Kelayakan
Proyek
• Proses kajian kelayakan ini tidaklah
mudah terutama yang paling vital untuk
bisnis adalah kelayakan pasar, teknis,
finansial, dan sosial-ekonomi.
• Terdapat banyak variabel masukan yang
cukup kompleks yang berupa peramalan
(forecasting) terhadap kondisi saat ini.
• Variabel masukan dapat berupa kelompok
biaya maupun pendapatan terutama saat
menghitung nilai profitabilitas (IRR, NPV,
IP, Payback Period, dan ROI).
Sistematika Studi Kelayakan
• Perumusan gagasan
• Kajian aspek pasar
• Penentuan masa operasi
• Penentuan lingkup proyek
• Menentukan jadwal proyek
• Penentuan biaya pertama dan biaya proyek
• Kajian finansial dan ekonomi
• Kajian pendanaan proyek
• Kajian lingkungan
• Kesimpulan
Kelayakan Pasar
Kelayakan Pasar
• Kelayakan pasar merupakan aspek paling menentukan atas keseluruhan
aspek kelayakan.
• Pada dasarnya kelayakan pasar bertujuan untuk mendapatkan gambaran
mengenai bagaimana kondisi pasar dimasa yang akan datang termasuk
bagaimana penyerapan pasar atas proyek yang akan dibangun.
• Sehingga tingkat akurasi mengenai gambaran pasar dimasa yang akan
datang sangatlah penting dimana diperlukan pemahaman karakteristik
pasar saat ini yang komprehensif.
Contoh Kelayakan Pasar
• Proyek kereta api Transrapid Shanghai yang dianggap sukses
dalam hal teknologi. Kereta api ini dapat berjalan dengan
kecepatan maksimum 430 km/jam dari Bandara Internasional
Pudong ke pusat bisnis Shanghai dalam waktu kurang dari
delapan menit.
Contoh Kelayakan Pasar
• Namun proyek ini mengalami permasalahan serius dalam hal pasar dan finansial dimana
secara aktual hanya dapat membawa penumpang sebanyak 500 – 600 orang per hari.
• Padahal kereta api ini mampu membawa penumpang sebanyak 453 orang sekali jalan.
• Penyebab utama adalah harga karcis yang melebihi kemampuan kebanyakan orang
Cina.
• Ditambah dengan tenggat waktu yang sangat terbatas, pengurangan lingkup proyek
dimana pindah ke stasiun yang jauh dari pusat keramaian kota, dan penyebab lainnya
membuat proyek ini mengalami kegagalan secara finansial.
Tahap Proses Riset Kelayakan Pasar

• Proses riset kelayakan pasar cukup rumit, dimulai dari pemetaan situasi eksisting yang
bertujuan untuk mengetahui dan memahami situasi terkini atas kondisi pasar berupa sifat
pasar, perilaku calon pemakai, dan lingkungan pasar itu sendiri.
• Kemudian dilanjutkan dengan proses perencanaan program riset yang utamanya
bertujuan untuk mengetahui kondisi permintaan dan penawaran saat ini, besaran
permintaan akan datang, target harga, risiko dan pengaruhnya terhadap pasar.
• Untuk melakukan riset tersebut dilakukan proses pengumpulan datadari berbagai
sumber.
• Tahap terakhir adalah pelaksanaan proses riset sesuai dengan rencana dan sediaan data
yang telah dikumpulkan.
Hasil penting atas studi kelayakan pasar

• Besaran sediaan pasar

• Kecenderungan perkembangan pasar berdasarkan waktu
• Harga yang dapat diterima calon pengguna berdasarkan kurva
elastisitas penawaran
• Pengaruh harga pada volume pasar
• Strategi penting mendukung pasar
Kelayakan Teknis
Kelayakan Teknis
• Tujuan dari analisis kelayakan teknis adalah untuk memastikan
apakah proyek memenuhi prinsip teknis dan mengetahui
parameter-parameter penting teknis yang menjadi batasan
alternatif dalam pengambilan keputusan investasi proyek.
• Kelayakan teknis memberi pengaruh pada analisis kelayakan
lainnya terutama pada kelayakan pasar, kelayakan finansial,
dan kelayakan konstruksi.
Pengaruh kelayakan teknik terhadap aspek
kelayakan lain
Pengaruh kelayakan teknis pada pasar (kelayakan pasar)
• Salah satu contoh pengaruh kelayakan teknis pada pasar adalah alternatif
pemilihan jalur kereta api cepat dan titik perhentian yang feasible hasil
analisis teknis, memiliki tingkat penyerapan pasar yang berbeda.
• Hal ini karena tiap jalur dan titik perhentian memiliki pasar yang berbeda-
beda.
• Kondisi ini seperti yang terjadi pada proyek High Speed Train Jakarta –
Bandung.
Pengaruh kelayakan teknik terhadap aspek
kelayakan lain
Pengaruh kelayakan teknis pada pasar (kelayakan pasar)
Pengaruh kelayakan teknik terhadap aspek kelayakan
lain
Pengaruh kelayakan teknis pada biaya investasi (kelayakan finansial)
• Salah satu contoh pengaruh kelayakan teknis pada biaya investasi adalah seperti pada
proyek dermaga New Priok Kalibaru.
• Pemilihan jenis struktur akan sangat signifikan dampaknya pada kelayakan finansial
dan project finance.
• Diperlukan optimasi design untuk menghasilkan biaya investasi yang terkecil atas
beberapa alternatif design yang feasible secara teknis maupun konstruksi.
• Alternatif pemilihan jenis konstruksi yang mungkin pada proyek dermaga seperti
penentuan jenis tiang pancang (baja, beton, komposit) dan upperstructure (slab on pile,
girder, prestresses structure) akan mempengaruhi biaya investasi.
• Tiap sistem struktur tertentu dibatasi oleh persyaratan teknik tertentu dan menghasilkan
biaya investasi tertentu pula.
• Contoh lain pada proyek High Speed Train (HST) yang melebarkan track yang semula
4,60 m menjadi 5,00 m untuk mencapai kecepatan lebih tinggi yaitu 300 km/jam, maka
akan menaikkan biaya investasi.
Pengaruh kelayakan teknik terhadap aspek
kelayakan lain
Pengaruh kelayakan teknis pada biaya investasi (kelayakan finansial)
Pengaruh kelayakan teknik terhadap aspek
kelayakan lain
Pengaruh kelayakan teknis pada tingkat kesulitan atau risiko konstruksi (kelayakan
konstruksi)
• Salah satu contoh pengaruh kelayakan teknis pada tingkat kesulitan atau risiko konstruksi
adalah seperti pemilihan jenis infrastruktur jembatan Selat Sunda berupa terowongan
bawah laut atau jembatan bentang sangat panjang akan mempengaruhi tingkat kesulitan
dan risiko konstruksi.
• Hal ini karena konstruksi terowongan akan memiliki risiko gempa yang tinggi disamping
tingkat kesulitan akibat adanya palung laut.
• Sedangkan untuk jembatan bentang sangat panjang hingga 3.0 km memiliki tingkat
kesulitan sangat tinggi dan masih sangat langka di dunia untuk
dijadikan benchmarking konstruksi pelaksanaan.
Pengaruh kelayakan teknik terhadap aspek
kelayakan lain
Pengaruh kelayakan teknis pada tingkat kesulitan atau risiko
konstruksi (kelayakan konstruksi)
Pertimbangan dalam kelayakan teknis
• Letak geografis proyek – Letak geografis proyek memiliki peran
strategis dan merupakan salah satu faktor kritis keberhasilan dalam
investasi proyek
• Proses produksi, instalasi, dan bangunan penunjang – Proses
produksi, instalasi, dan bangunan penunjang sangat dipengaruhi
oleh kemajuan teknologi dan ilmu pengetahuan yang berdampak
pada tersedianya berbagai alternatif pilihan teknologi proses dengan
segala kelebihan dan kekurangan atau risikonya.
• Kapasitas instalasi – Kapasitas produksi berarti batas kemampuan
instalasi produksi untuk menghasilkan produk atau barang atau
manfaat. Perlu dipahami bahwa semakin besar kapasitas produksi
akan semakin kecil biaya produksi, demikian sebaliknya.
Kajian Kelayakan Teknis Letak Geografis

• Letak geografis proyek memiliki peran strategis dan merupakan salah satu
faktor kritis keberhasilan dalam investasi proyek.
• Pertimbangan letak geografis melingkupi area, kondisi site, dan fasilitas
serta faktor pendukung terkait letak geografis.
• Tabel berikut menyajikan suatu resume rekomendasi atas kajian lokasi
geografis pada elemen area yang terdiri atas faktor sumberdaya proyek,
risiko alam, pasar potensial, dan tata ruang, serta program pemerintah.
 Rekomendasi Analisis dan Pertimbangan
Aspek Lokasi Area

• Pemilihan area dan

lokasi site proyek merupakan hal
yang strategis terhadap hampir
semua aspek kelayakan.
• Kegagalan proyek yang
diakibatkan oleh kesalahan
penentuan site proyek umumnya
bersifat sangat fatal.
• Oleh karena itu
pemilihan site untuk lokasi proyek
harus dikaji secara komprehensif
dengan memperhatikan aspek-
aspek yang dianggap kritis.
 Rekomendasi Analisis dan Pertimbangan
Aspek Kondisi Site
Kondisi site memiliki pengaruh
yang besar terhadap aspek teknis
terutama yang terkait dengan
kondisi tanah, kelayakan
pelaksanaan proyek terutama
terkait masalah sikap masyarakat
dan dampaknya terhadap
lingkungan hidup, dan kelayakan
finansial akibat biaya yang timbul
akibat perbedaan lokasi dan
permasalahan site.
 Rekomendasi Analisis dan Pertimbangan
Aspek Fasilitas dan Faktor Penunjang
• Sarana dan faktor
penunjang akan
berpengaruh pada
kelancaran
pelaksanaan dan
operasional proyek
investasi.
• Semakin baik sarana
dan faktor penunjang,
maka akan
mendukung
keberhasilan proyek
investasi.
Kelayakan Finansial
Kelayakan Finansial

• Kelayakan finansial atau Financial feasibility study (FS) merupakan analisis yang menjadi
perhatian bagi investor dalam mengambil keputusan pelaksanaan proyek.
• Walaupun idealnya harus melakukan analisis kelayakan selanjutnya seperti kelayakan
lingkungan, dan kelayakan pendanaan, namun kelayakan finansial sama halnya dengan
kelayakan pasar, akan menjadi hold point atas keputusan “Go” or “Not Go” suatu proposal
investasi proyek.
• Hal ini beralasan mengingat tindakan investasi pada dasarnya berasal dari tujuan utama
suatu usaha yaitu meningkatkan kekayaan dan keuntungan perusahaan.
• Ketidak-akuratan dalam melakukan analisis ini akan berdampak serius bagi
kelangsungan proyek atau kerugian perusahaan sehingga menyimpang dari tujuan usaha
atau bisnis.
Kelayakan Finansial
• Sedemikian analisis ini haruslah dilakukan dengan cermat dan teliti.
• Setiap detil asumsi seringkali memerlukan kajian khusus dalam rangka
mendapatkan suatu asumsi atas suatu variabel hitung.
• Keseluruhan tuntutan di atas menyebabkan proses analisis ini membutuhkan
waktu yang relatif lama.
• Perhitungan biaya modal (Cost of Capital) pada fase analisis kelayakan
(Feasibility Study) akan memiliki tingkat akurasi yang tertentu yang terkait
dengan tingkat definitifnya proyek.
• Mengacu pada AACE No. 18R-97, tingkat akurasi perhitungan biaya pada
rentang akurasi terbaik adalah -15% hingga +20%.
• Terlihat peluang pembengkakan biaya masih cukup tinggi hingga 20%.
• Rentang akurasi akan semakin membaik apabila proyek lebih definitif saat
dilakukan perhitungan.
• Sehingga penting untuk mendetailkan disain proyek yang bersifat pareto untuk
mendapatkan tingkat akurasi yang lebih baik.
Klasifikasi Estimasi Biaya Kapital Berdasarkan AACE
No. 18R-97
Indikator Kelayakan Finansial
• Kriteria pemilihan terbagi atas dua kelompok, yaitu kelompok yang tidak memperhitungkan nilai
waktu dari uang (payback period, Return on Investment) dan kelompok yang memperhitungkan nilai
uang (NPV, IRR, IP, dan BCR).
• Kelompok pertama lebih cocok dilakukan pada proyek sederhana dengan waktu pendek
sedemikian dampak waktu atas uang tidak terlalu besar.
• Sedangkan kelompok kedua lebih cocok untuk proyek skala menengah hingga besar dimana
pengaruh waktu atas uang cukup signifikan.
• Parameter NPV lebih diperhatikan untuk tujuan peningkatan aset perusahaan.
• Dalam menentukan kelayakan finansial, seringkali dijumpai hasil analisis paramater finansial yang
berbeda arti.
• Sebagai contoh adalah nilai NPV atau IRR yang positif dan cukup besar, namun durasi payback
period sangat lama.
• Situasi ini membuat perlunya metode penilaian secara merit atas semua parameter keuangan yang
dihitung.
Tahap Analisis
Kelayakan Finansial
Model Arus Kas
Investasi Proyek
• A – B : Investasi yang
dibutuhkan untuk merencanakan
proyek.
• B – C : Biaya besar investasi
atas biaya pembangunan proyek.
• C – D : Masa mulai ada
pemasukan atas pendapatan
hingga mencapai titik impas .
• D–
E : Masa cashflow mengalami
surplus. Periode proyek
mendapatkan keuntungan atas
investasi.
• E – F : Masa surplus menurun
secara tahunan akibat
peningkatan biaya produksi dan
penurunan volume.
Kelayakan Sosial Ekonomi
Kelayakan Sosial Ekonomi

• Kelayakan sosial ekonomi umumnya digunakan untuk mengkaji tingkat

manfaat proyek investasi terhadap masyarakat atau negara secara
menyeluruh yang dapat mencakup aspek selain finansial.
• Kelayakan ini sering digunakan pada proyek pemerintah.
• Sedemikian analisis ini tidak hanya dibatasi pada komponen yang ada
pada analisis kelayakan finansial biasa seperti biaya awal, biaya operasi,
pendapatan, dan lain-lain.
• Analisis ini, menitikberatkan pada aspek sosial ekonomi secara
menyeluruh.
• Contoh penggunaan analisis ini pada proyek-proyek pemerintah seperti
bendungan, irigasi, jalan, jembatan pelabuhan, lingkungan hidup, dan lain-
lain.
Kelayakan Sosial Ekonomi
Langkah-langkah yang diperlukan dalam melakukan analisis ini direkomendasikan oleh S.
Curry dan J. Weiss serta UNIDO sebagai berikut :
• Membuat aliran sumberdaya dengan harga pasar – Langkah ini digunakan untuk
evaluasi pada proyek dari aspek modal keseluruhan (total capital point of view).
• Membuat aliran sumberdaya dengan menggunakan harga semu – Langkah ini
dilakukan dengan menggunakan faktor konversi (conversion factor). Langkah ini
digunakan untuk mengevaluasi proyek dari aspek efisiensinya.
• Menilai manfaat proyek – Manfaat proyek dinilai atas kontribusinya terhadap tabungan
dan pemerataan pendapatan. Ini digunakan untuk evaluasi dari sudut sosial ekonomi.
Ketentuan Kelayakan Sosial Ekonomi
• Kelayakan sosial ekonomi ditentukan berdasarkan hasil analisis yang
menggunakan formula dasar menghitung BCR, yaitu :

• Hasil analisis kelayakan sosial ekonomi dianggap menarik apabila manfaat

(benefit) lebih besar dari biaya atau suatu proyek dinilai layak apabila nilai
BCR bernilai positif (BCR > 1).
• Sebaliknya, apabila nilai BCR kurang dari 1 (BCR < 1) maka proyek ditolak.
Contoh Pada Proyek Jalan dan
Jembatan
• Pada perhitungan BCR, harus ditetapkan deskripsi manfaat yang akan diperoleh dengan adanya
proyek tersebut.
• Sebagai contoh yang cukup jelas pada proyek investasi jalan dan jembatan, KemenPUPR telah
memberikan pedoman mengenai perhitungan nilai manfaat proyek investasi tersebut, yaitu :
• Penghematan biaya operasi kendaraan (BOK) – Dimaksudkan untuk mengevaluasi peningkatan
pekerjaan proyek pembangunan jalan dan jembatan menurut kriteria ekonomi, sehingga diketahui
bahwa biaya yang dialokasikan dapat memberikan tingkat manfaat yang tinggi. Manfaat
langsungnya adalah penghematan biaya perjalanan, yaitu selisih biaya perjalanan total dengan
proyek dan tanpa proyek. Biaya perjalanan terdiri atas biaya operasi kendaraan (BOK) dan nilai
waktu. BOK diturunkan dari hasil prediksi lalu lintas berupa total jumlah kendaraan-km harian
dengan kecepatan rata-rata serta unit BOK untuk masing-masing kecepatan. Perhitungan BOK
dapat mengacu pada pedoman yang dikeluarkan oleh KemenPUPR.
Contoh Pada Proyek Jalan dan Jembatan

• Penghematan nilai waktu perjalanan – diperoleh dari selisih perhitungan

waktu tempuh untuk kondisi dengan proyek dan tanpa proyek. Nilai waktu
yang digunakan dapat ditetapkan dari hasil studi nilai waktu yang
menggunakan metode produktifitas, stated preference atau revealed
preference. Perkiraan waktu tempuh perjalanan (travel time) pada tahun
dasar untuk berbagai jenis kendaraan diperoleh melalui survey lapangan
dengan menggunakan pedoman yang ada.
Contoh Pada Proyek Jalan dan
Jembatan
• Penghematan biaya kecelakaan – Perhitungan diperoleh dari selisih
perhitungan biaya kecelakaan pada kondisi dengan proyek dan tanpa proyek
yang dapat menggunakan pedoman perhitungan biaya kecelakaan yang telah
dikeluarkan oleh Departemen Pekerjaan Umum. Besaran biaya kecelakaan
dihitung berdasarkan jumlah kecelakaan dari satuan kecelakaan yang
diklasifikasi dalam kecelakaan dengan konban mati, kecelakaan dengan korban
luka berat, kecelakaan dengan korban luka ringan, dan kecelakaan dengan
kerugian materi.
• Reduksi perhitungan total penghematan biaya – Dengan memperhatikan
kurva permintaan (demand curve), total manfaat untuk lalu lintas normal dihitung
penuh, sedangkan untuk lalulintas terbangkit diperhitungkan sebesar ½ x selisih
biaya x volume lalulintas terbangkit
Contoh Pada Proyek Jalan dan
Jembatan
• Pengembangan ekonomi (producer surplus dan consumer surplus) – Mengkaji adanya pusat
pertumbuhan pada suatu lokasi yang dapat memicu tumbuhnya bangkitan pergerakan, sehingga
pengembangan jaringan jalan sebagai sarana perhubungan sangat dibutuhkan bagi perkembangan
suatu daerah. Kajian ini meliputi kajian terhadap tingkat aksesibilitas yang dapat diukur dari besar-
kecilnya aliran pergerakan penduduk antar wilayah, dan Keberadaan sistem transportasi yang
ditunjang oleh kelengkapan prasaran dan sarana perhubungan, baik regional maupun lokal.
• Penghematan dalam pemeliharaan jalan (maintenance benefit) – Pembangunan suatu
infrastruktur baru atau peningkatan terhadap infrastruktur yang ada dapat memberikan kontribusi
keuntungan berupa penghematan biaya pemeliharaan infrastruktur pada keseluruhan jaringan. Hal
ini terjadi karena adanya perpindahan pengguna infrastruktur lama kepada infrastruktur baru atau
infrastruktur ynag ditingkatkan, sehingga beban infrastruktur lama menurun. Selain itu biaya
pemeliharaan dari jalan hasil pembangunan adalah relatif lebih murah.
Pendanaan Proyek
Pengertian dan Tujuan
• Proyek investasi seperti proyek konstruksi umumnya membutuhkan biaya yang besar yang sering
tidak dapat dipenuhi dari kas internal perusahaan atau organisasi, sehingga membutuhkan
pendanaan dari luar yang cukup besar.
• Keterlibatan pihak pemberi dana menimbulkan implikasi kompleksitas pada proses pendanaan.
• Hal ini karena pemberi pinjaman menginginkan dana dapat dikucurkan sesuai kebutuhan dan
dikembalikan pada waktu yang sesuai perjanjian, serta dikelola secara baik sesuai perjanjian.
• Konsekuensinya diperlukan proposal yang komprehensif dan kontrak perjanjian yang relatif ketat.
• Di sisi lain, pihak penerima pinjaman menginginkan pengembalian yang ringan, fleksibel terhadap
perubahan akibat risiko, bunga bank yang menarik, agar tidak memberatkan cash flow dan tidak
menurunkan profitabilitas proyek.
• Pada proyek yang berukuran besar hingga megaproject, pihak pemberi dana umumnya terdiri atas
beberapa pihak secara sendiri maupun konsorsium pemberi dana.
• Di samping sharing atas kebutuhan dana, juga sharing risiko yang dianggap besar atas pinjaman
dana disamping keuntungan.
• Keterlibatan banyak pihak semakin membuat kompleksitas pendanaan semakin tinggi yang
membutuhkan pengelolaan yang khusus.
Sumber Pendanaan
• Modal Sendiri (Equity Capital) – Modal yang didapat dari internal
perusahaan. Terdapat dua cara atau sumber yaitu dengan menerbitkan
saham (right issue) dan laba keuntungan usaha yang ditahan (retained
earning).
• Modal dari Luar – Modal yang didapatkan dari kreditor berupa pinjaman
(loan). Pinjaman ini memiliki tempo pengembalian dan grace period yang
variatif sesuai kebutuhan. Untuk memperkecil risiko, pihak kreditor sering
meminta jaminan (security). Konsekuensi pinjaman adalah fee biaya
administrasi dan bunga bank yang besarannya relatif terhadap pasar uang
dan risiko premium atas proyek investasi tersebut.
Model Pendanaan Proyek
Bentuk Kerja Sama Khusus
Pendanaan Proyek
• Built, Operate, and Transfer (BOT) – Suatu kerjasama antara kontraktor dengan perusahaan lain
dalam suatu konsorsium yang mengusahakan pendanaan proyek, pelaksanaan proyek, dan
mengoperasikan proyek. Konsorsium ini mendapatkan imbal hasil atas pengoperasian proyek
dalam waktu tertentu untuk pengembalian dana. Setelah pada waktu tertentu, bangunan ini
diserahkan kepada pemilik tanah.
• Build Own Operate (BOO) – Merupakan pemberian konsesi, dimana investor memiliki hak
mendapatkan pengembalian investasi dan keuntungan yang wajar. Sehingga investor dapat
menarik biaya dengan persetujuan pemerintah dari pemakai jasa infrastruktur yang dibangunnya
(Noor, 2007). Dalam hal ini pihak swasta mendanai, membangun, dan mengoperasikan suatu
fasilitas, dengan memperoleh insentif untuk melakukan investasi lebih lanjut namun pihak
pemerintah mengatur harga dan kualitas layanan. Model ini banyak dipakai untuk menyediakan
fasilitas baru yang dapat diantisipasi agar permintaan pasar akan selalu ada.
• Build Develop Operate (BDO) – Swasta menyewa/membeli fasilitas dari pemerintah, melakukan
ekspansi, modernisasi kemudian mengoperasikannya berdasarkan kontrak. Pihak Swasta berharap
dengan melakukan investasi akan mendapat pengembalian investasi dan keuntungan yang wajar
(Supriyatna, 2010).
Kelayakan Lingkungan
Kelayakan Lingkungan
• Semakin meningkatnya kesadaran atas kelangsungan lingkungan hidup, dewasa ini telah
banyak negara yang mensyaratkan bangunan yang ramah lingkungan.
• Di Indonesia, hal ini jelas tertera pada PP No. 29 Tahun 1986 pasal 6 yang menetapkan
bahwa AMDAL (Analisis Mengenai Dampak Lingkungan) merupakan komponen studi
kelayakan dari rencana kegiatan investasi proyek.
• Sehingga AMDAL menjadi bagian wajib dalam melakukan studi kelayakan proyek
setelahnya.
• Dalam pelaksanaan pembangunan dan pengoperasian proyek konstruksi, pada dasarnya
menghasilkan dampak pada lingkungan hidup.
• Dampak tersebut dapat berupa dampak secara kimia, biologi, dan fisika
 Kelayakan Lingkungan
Proyek pembangunan
bendungan Three George
Dam merupakan salah satu
proyek dengan dampak yang
besar terhadap lingkungan
hidup karena harus
menenggelamkan area
sekitar yang sangat luas.
Kelayakan Lingkungan
• Terdapat beberapa masalah lingkungan serius atas pelaksanaan
bendungan ini.
• Terbentuknya reservoar yang sangat luas di sepanjang sungai Yangtze,
akan menenggelamkan 13 kota, 140 kota kecil, dan 1300 desa serta 1300
situs sejarah.
• Hampir 2 juta orang harus dipindahkan karenanya.
• Kelangsungan hidup spesies-spesies air yang berhabitat di Sungai
Yangtze, lahan pertanian yang subur dan hutan di sekitar sungai tak luput
menjadi masalah lingkungan yang serius.
• Masalah lain adalah sedimentasi 700 juta ton per tahun dan peningkatan
risiko bencana tanah longsor menyumbang seriusnya masalah lingkungan
pada mega proyek ini.
AMDAL
• AMDAL merupakan hasil studi mengenai dampak kegiatan investasi yang
diperkirakan akan mempunyai dampak penting terhadap lingkungan hidup.
• ANDAL merupakan kajian yang detil dan cermat mengenai dampak
penting kegiatan investasi yang direncanakan dimana dampak penting
yang dimaksud berupa perubahan lingkungan yang amat mendasar yang
diakibatkan oleh kegiatan.
• Sehingga hanya kegiatan investasi yang berpotensi ada perubahan
lingkungan yang mendasar saja yang perlu ANDAL.
• Proyek dapat dimulai apabila RPL dan RKL telah disetujui.
Dokumen AMDAL
• PIL (Penyajian Informasi Lingkungan) – Merupakan dokumen yang
dibuat oleh pengusul proyek yang berfungsi sebagai saringan apakah
proyek memerlukan ANDAL atau tidak. PIL dibuat oleh pemrakarsa yang
sesuai dengan pedoman yang telah ditetapkan. PIL kemudian akan dikaji
oleh komisi khusus yang dibentuk oleh instansi terkait dengan tiga
kategori hasil, yaitu :
• Proyek dinilai memiliki dampak lingkungan yang penting. Atas hasil penilaian ini,
maka proyek harus membuat dokumen ANDAL (Analisis Dampak Lingkungan)
• Proyek dinilai tidak memiliki dampak lingkungan yang penting. Atas hasil penilaian ini,
langkah selanjutnya adalah membuat dokumen RPL dan RKL.
• Proyek tidak dapat dinilai dengan baik akibat kurang baik dan kurang lengkapnya
dokumen PIL. Atas kondisi ini, maka dokumen PIL dikembalikan untuk diperbaiki.
Dokumen AMDAL
• KA (Kerangka Acuan) – Dokumen berupa TOR (Term of Reference) apabila hasil
penilaian dokumen PIL menunjukkan bahwa proyek perlu membuat ANDAL sesuai
dengan pedoman yang ditetapkan bagi analisis dampak lingkungan.
• ANDAL (Analisis Dampak Lingkungan) – Dibuat oleh pengusul proyek sesuai
pedoman yang telah ditetapkan yang diajukan kepada instansi terkait untuk ditelaah
apakah ANDAL telah sesuai dan dapat diterima untuk diteruskan untuk membuat
dokumen RPL dan RKL atau ANDAL tidak sesuai untuk diperbaiki atau ANDAL ditolak
karena belum ada cara mengatasi dampak negatif.
• RPL (Rencana Pemantauan Lingkungan) – Dokumen terkait rencana untuk
pemantauan lingkungan yang dibuat setelah ANDAL disetujui atau setelah dokumen PIL
disetujui jika tidak diperlukan ANDAL. Pemantauan lingkungan merupakan suatu proses
pengukuran, pencatatan, menganalisis dan pelaporan yang terus-menerus mengenai
dampak lingkungan.
• RKL (Rencana Pengelolaan Lingkungan) – Dokumen terkait rencana untuk
penanganan dampak besar dan penting terhadap lingkungan hidup yang ditimbulkan
akibat dari rencana usaha dan atau kegiatan yang dibuat setelah ANDAL disetujui atau
setelah dokumen PIL disetujui jika tidak diperlukan ANDAL.
Pendugaan Dampak Lingkungan

• Bagian penting dalam AMDAL adalah pendugaan dampak lingkungan.

• Hal ini dikarenakan begitu kompleksnya aspek yang harus ditinjau dan
beragamnya masalah yang mungkin muncul.
• Proses ini dilakukan oleh tiga pihak, yaitu Pemrakarsa, Masyarakat,
Instansi yang berwenang.
• Proses pendugaan dampak berupa :
1.Pendugaan keadaan lingkungan sebelum adanya proyek.
2.Pendugaan keadaan lingkungna setelah adanya proyek (Masa pembangunan dan
masa operasi).
3.Dampak yang ingin diduga berupa perbedaan atau selisih dugaan saat sebelum dan
setelah adanya proyek.
Rencana Pengelolaan Lingkungan
• AMDAL, RPL, dan RKL merupakan dokumen yang saling berhubungan dimana terdapat
kesinambungan atas proses kajian, kesimpulan masalah, dan rencana pemantauan serta
rencana pengelolaan.
• Rencana pengelolaan lingkungan meliputi :
1. Faktor lingkungan yang diduga akan terkena dampak.
2. Sumber dampak yaitu komponen atau elemen kegiatan proyek yang akan menjadi
sumber pemberi dampak.
3. Tindakan-tindakan yang direncanakan untuk dilakukan yang dapat berupa tindakan
pencegahan dan penanggulangan dampak negatif.
4. Pemilihan alternatif berupa alternatif jenis produksi yang berdampak paling minimal
bagi lingkungan.
5. Biaya yang diperlukan baik untuk pencegahan maupun penanggulangan.
6. Pihak atau organisasi yang bertanggung jawab dan yang terkait yaitu yang
mengawasi pelaksanaan RKL.
Kegiatan dan Pencemaran Lingkungan
 Orang-orang yang berhenti belajar akan
menjadi pemilik masa lalu.
Orang-orang yang masih terus belajar, akan
menjadi pemilik masa depan

Terima Kasih