Perencanaan Proyek

1
Daur Hidup Proyek dan Daur Hidup Aset
Konstruksi (review)
Daur hidup proyek

Project Use
Planning Engineering and Construction Disposal
Need formulation process
management
process design process process
process process

User Project Project Project Facility Facility

Requirements Feasibility Engineering Field engineering use and demolition
And scope And design And construction management Or conversion

Awareness Project Project Full Project Project Fulfillment

of need Concept Scope description Completion and Of need
formulation definition Acceptance
For use

Daur hidup aset konstruksi

2
Peranan Owner
• Owner memegang peranan penting untuk tercapainya kualitas dan
sukses proyek konstruksi. Peranannya adalah:
• Mendefinisikan kebutuhan proyek
• Menetapkan tujuan proyek
• Membentuk dan memilih anggota tim proyek
• Mengkomunikasikan persyaratan bagaimana proyek dilaksanakan
• Menyakinkan dan mengelola pendanaan untuk proyek

3
Owner Swasta
• Owner swasta dapat melaksanakan proyek lebih cepat dari owner
pemerintah, namun jika owner swasta melaksanakan proyek di dalam
industri yang juga dikendalikan oleh aturan, maka owner tersebut
harus mengikutinya, seperti di indusri oil and gas, telecommunication,
power plant.
• Owner swasta lebih terpengaruh oleh faktor finansial, seperti
pendanaan, investasi, ROI, keuntungan, cash flow, dan risiko finansial.
• Kesuksesan proyek lebih ditekankan pada kesuksesan memenuhi nilai
yang diminta oleh customer dan investor.

4
Owner Pemerintah
• Owner pemerintah akan sangat concern dengan pemenuhan kebutuhan
publik dan akan sangat diperhatikan oleh publik dalam pelaksanan proyek.
Masukan dari publik harus didengar dan diakomodasi dengan baik.
• Kesuksesan proyek publik ditentukan oleh lebih banyak faktor dari proyek
swasta, seperti pemenuhan kebutuhan publik, utilitas komunitas,
peningkatan aksesibilitas, dan proteksi kepada lingkungan.
• Terkadang tujuan proyek akan terpengaruh oleh perubahan politik,
terutama jika tahapan perencanaan sangat memakan waktu. Perubahan
perundangan akan pula mempengaruhi tujuan proyek dan jalannya proyek
publik.
• Pemerintah harus memahami benevit dan risiko sebagai dampak dari
penyelanggaraan proyek
5
Tim Proyek
• Tim proyek dan anggotanya serta bagaimana tim tersebut
diorganisasikan akan memberikan dampak yang signifikan untuk
kesuksesan proyek.
• Tim proyek terdiri dari tiga fungsi utama, yaitu owner, perancang dan
pelaksana.
• Keberadaan tim proyek ini akan terkait dengan pemilihan PDS dan
tahapan proyeknya.
• Tim proyek harus berkomunikasi dengan baik dan memiliki kesamaan
tujuan dan kepentingan. Perbedanan kepentingan tetap ada antar
anggota tim proyek, namun hal ini harus diresolusi dengan baik untuk
pencapaian tujuan bersama.
6
Produk dari Tahap Perencanaan
• Produk tahap perencanaan biasanya digunakan untuk mencari dana
proyek
• Produknya adalah:
• Cost/Benefit Analysis. Hasil dari studi pengembangan alternatif dan studi
kelayakan.
• Graphical Presentation of the Project. Sketsa atau artis rendering serta layout
fasilitas awal.
• Conceptual Cost Estimate. Didasarkan pada rancangan awal.
• Internal rate of return (IRR) jika ownernya swasta

7
Studi Alternatif dan Analisa Dampak

Konseptualisasi Analisa Kondisi yang Pengembangan Pemilihan Alternatif

Ada dan Kebutuhan Alternatif

• Definisi proyek • Tetapkan • Identifikasi • Screening

• Tujuan Indikator Kekurangan • Perbandingan
• Ekspektasi • Kondisi yang ada • Respons terhadap Kualitatif
• Kendala • Kebutuhan yang tujuan • Perbandingan
akan datang • Kenali kendala Kuantitatif
• Pertimbangkan • Arrangement • Pemilihan yang
‘do nothing’ yang telah dibuat terbaik
• Analisa
kebutuhan

8
Konseptualisasi Proyek
• Tim proyek memulai dengan konseptualisasi proyek. Ini digunakan
untuk menetapkan tujuan dan kebutuhan proyek.
• Beberapa pertanyaan yang harus dijawab saat konseptualisasi proyek
adalah:
• Apa tujuan proyek dan apa semua anggota tim mengerti?
• Apa ekspektasi masing-masing anggota tim?
• Apa ada tantangan dan kendala yang unik?
• Peraturan, proses administrasi dan dokumen apa yang harus disiapkan?
• Hasilnya adalah prioritas kegiatan yang harus dilakukan oleh tim
proyek dan kebutuhan akan sumber daya, seperti konsultan
profesional.

9
Kondisi yang Ada dan Kebutuhan yang akan
Datang
• Untuk mengembangkan alternatif, maka kondisi yang ada serta
kebutuhan yang akan datang harus teridentifikasi.
• Indikator proyek harus dipilih sebagai acuan untuk perbandingan
alternatif serta penentuan dampak untuk kondisi yang ada dan saat
yang akan datang.
• Perlu ditetapkan sebagai salah satu alternatif adalah ‘do-nothing’
sebagai pembanding awal (baseline).
• Untuk masa yg akan datang, harus diperhatikan juga kemungkinan
perubahan seperti perubahan politik, perubahan peraturan,
perubahan permintaan.
10
Pengembangan Alternatif
• Kerangka dalam pengembangan alternatif antara lain guideline untuk perencanaan dan perancangan,
kebijakan, preferensi pengguna, tingkah laku publik, peraturan lingkungan, dan isu keberlanjutan
(sustainability) .
• Untuk owner pemerintah, maka masukan dari publik sangat diperlukan, sedangkan untuk owner swasta,
ditambah masukan dari penguna dan manajer yang akan mengoperasikan dan memeliharanya.
• Alternatif yang dikembangkan setidaknya mempertimbangkan:
• Kekurangan fasilitas dan kebutuhan akan fasilitas
• Respons terhadap kebutuhan dan tujuan owner
• Pengetahuan terhadap kendala yang terkait dengan kebijakan publik, peraturan tata guna lahan,
perizinan, sumber dana, dan hukum.
• Arrangement antar pihak yang akan terlibat
• Analisa awal dari alternatif, terkait dengan efisiensi fungsional, akurasi teknis, efektivitas biaya,
construcability, safety, environment, sustainability, dan estetis.
• Dibutuhkan proses brainstorming dan input dari berbagai kalangan untuk memastikan alternatif yang
dikembangkan baik.
11
Sustainable Development
• It means development that meets the needs of the present without
compromising the ability of the future generations to meet their own
needs. (Our Common Future, Brundtland Report, WECD,1987)
• It means achieving economic, social, and environmental objectives at
the same time.
• It will give us a more inclusive society in which the benefits of
increased economic prosperity are widely shared, with less pollution
and more efficient use of natural resources.
• Basis consideration for Sustainable Development is ETHICS

12
Sustainable Development (SD) Themes

13
Traditional Concept of SD

Environment
Sustainability

Economy Society

14
Modern Concept of SD
Environment

Society

Economy

15
Dimensi Sustainable Development

• Dimensi Vertikal
Efek dari pembangunan akan terasa lintas generasi
• Dimensi Horizontal
Efek dari pembangunan akan terasa lintas
komunitas

16
Pemilihan Alternatif
• Perencanaan masih dalam tahap konseptual dan tidak butuh yang detail.
• Tahap pemilihan alternatif terkadang juga membutuhkan pendetailan
hingga tingkat tertentu.
• Tahapan dalam pemilihan alternatif:
• Fatal Flaw Screening (thd tujuan owner).
• Penilaian Kualitatif dan Perbandingan Alternatif (thd jadwal, kinerja, estetik, biaya
daur hidup, rasio cost-benefit, socioeconomic, sustainability, environmental impacts)
• Penilaian Kuantitatif dan Perbandingan Alternatif (thd indikator yang kuantitatif serta
perangkingan)
• Pemilihan yang Terbaik (yang mengakomodasi tujuan owner dan kepentingan
stakeholder lain)
• Dokumentasi perlu dilakukan untuk akuntabilitas proses pemilihan,
terutama dalam proyek yang terkait dengan publik.

17
Studi Kelayakan Proyek
• Terkadang tahapan perencanaan ini dinamakan pula dengan tahap
studi kelayakan (feasibility study), yang bertujuan untuk mengukur
sejauh mana kelayakan investasi yang dikeluarkan untuk membangun
proyek.
• Untuk owner swasta hal ini digunakan untuk menilai sejauh mana
kelayakan rencana bisnisnya. Sedangkan untuk owner pemerintah,
maka studi kelayakan digunakan untuk mengukur manfaat baik yang
tangible (dapat dinilai dengan uang) maupun intangible (tidak dapat
dinilai dengan uang)

18
Cakupan studi Kelayakan
Proyek Non KPBU
• Analisis Kebutuhan
• Analisis Kelayakan Teknis
• Analisis Kelayakan Ekonomi
• Analisis Kelayakan Finansial (Jika
diperlukan)
• Kajian Lingkungan dan Sosial
Penambahan Untuk Proyek KPBU
• Analisis risiko
• Kajian struktur KPBU
• Dukungan Pemerintah
• Rencana Pelaksanaan
• VfM
19
 Khusus untuk Proyek KPBU - 1
(Permen Bappenas 2/2020)
Prastudi Kelayakan meliputi:
a. sumber pembiayaan KPBU;
b. identifikasi kerangka kontraltual,
pengaturan, dan kelembagaan;
c. rancangan KPBU dari aspek teknis;
d. usulan Dukungan Pemerintah dan
Jaminan Pemerintah yang diperlukan ;
e. identifikasi risiko dan rekomendasi
mitigasi, serta pengalokasian risiko
tersebut; dan
f. bentuk pengembalian investasi Badan
Usaha Pelaksana.
• Prastudi Kelayakan dilakukan melalui 2
(dua) tahap, meliputi:
a. penyusunan kajian awal Prastudi
Kelayakan; dan
b. penyusunan kajian akhir Prastudi
Kelayakan.
• Boleh dilakukan 1 tahap jika merupakan
proyek strategis nasional/proyek
prioritas atau proyek yang punya
contoh serupa
20
 Khusus untuk Proyek KPBU - 2
(Permen Bappenas 2/2020)
Kajian awal Prastudi Kelayakan terdiri atas:
a. kajian hukum dan kelembagaan;
b. kajian teknis;
c. kajian ekonomi dan komersial;
d. kajian lingkungan dan sosial;
e. kajian bentuk kerja sama dalam
penyediaan infrastruktur;
f. kajian risiko; dan
g. kajian kebutuhan Dukungan
Pemerintah/Jaminan Pemerintah
Kajian a-khir Prastudi Kelayakan meliputi
kajian kesiapan KPBU yang mencakup:
a. terpenuhinya seluruh persyaratan
kajian pada Prastudi Kelayakaa
termasuk hal yang perlu
ditindaklanjuti;
b. persetujuan para pemalgku
kepentingal mengenai KPBU;
c. kepastian perlu atau tidaknya
Dukungan dan/ atau Jaminan
Pemerintah; dan
d. penyesuaian data dengan kondisi
terkini dan pemutakhiran atas
kelayakan dan kesiapan KPBU
21
Tahapan Analisa Kelayakan
• Identifikasi. Penetapan tujuan dan kebutuhan.
• Seleksi Awal. Pengembangan alternatif dan pemilihan awal alternatif.
• Analisa:
• Pasar. Dalam hal ini sejauh mana permintaan (demand) akan fasilitas.
• Teknis. Terkait karakteritik teknis setiap alternatif dan sebagai acuan untuk estimasi
biaya awal.
• Finansial. Perhitungan biaya, pemasukan, serta manfaat yang akan diterima pada
masa yang akan datang. Analisa ekonomi teknik diterapkan.
• Sosial. Dampak sosial yang ditimbulkan serta rencana penanggulangan atau
minimalisasinya.
• Lingkungan. Dampak lingkungan yang ditimbulkan serta rencana penanggulangan
atau minimalisasinya.
• Evaluasi dan Keputusan

22
Kelayakan teknis
Evaluasi kelayakan teknis dilakukan terhadap beberapa indikator berikut ini :
• Teknologi
Teknologi yang diusulkan untuk pembangunan sudah layak, teknologi sudah
terbuktikan, sudah digunakan pada proyek- proyek lain yang serupa.
• Desain
Desain yang digunakan adalah adalah opsi yang sudah optimal serta efektif dari
segi biaya.
• Jadwal Pelaksanaan Proyek
Jadwal pelaksanaan proyek layak dan dapat dilaksanakan.
• Lahan Proyek
Lahan proyek yang diperlukan untuk pembangunan dan operasional proyek sudah
diperoleh.

23
Kelayakan Ekonomi
• Kelayakan Ekonomi, dilakukan untuk mengetahui seberapa
besar manfaat atau keuntungan yang diperoleh dalam suatu
proyek , meliputi semua biaya yang dikeluarkan baik tangible
maupun intangible dan membandingkannya dengan semua
manfaaat yang diperoleh baik tangible maupun intangible.
Dalam hal ini semua biaya sesuai dengan rencana dijadikan
komponen biaya dan komponen manfaat diperoleh dari tarif
atau harga barang/jasa investasi.

No. Aspek Analisis Ekonomi

1. Sudut Pandang Publik
2. Tujuan Efisiensi ekonomi
3. Kriteria NPV, BCR, EIRR
Proyek untuk masyarakat,
4. Aplikasi
dilakukan oleh Pemerintah
Komponen Biaya dan
5. langsung dan tidak langsung
Manfaat
shadow prices
6. Penetapan Harga transfer prices
tingkat bunga
24
 Sistem Analisis Kelayakan Ekonomi
Mulai
Data : Biaya investasi, suku
bunga, inflasi, benefit
Analisis NPV, EIRR & BCR
• Biaya investasi = biaya pembebasan lahan + biaya konstruksi&design
• Biaya konstruksi direncanakan dengan kenaikan sesuai laju inflasi
• Biaya pembebasan lahan tidak bisa direncanakan sesuai laju inflasi (rata-rata di
Indonesia naik 2* inflasi)
• Biaya operasi pemeliharaan meliputi biaya rutin & berkala
• Analisis benefit dihitung atas dasar with & without proyek
• Inflasi & suku bunga diambil rata-rata dalam 10 tahun terakhir

Tidak n−1
NPV≥0 r i −1
NPV =෎ bi − ci 1 + 100)
Ya
𝑖=0

Tidak EIRR≥suku EIRR adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai NPV = 0
bunga
secara ekonomi
Ya
Tidak Present Value Nett Benefits
BCR≥1
B/C Nett 
Ya Capital Cost
Tidak Layak Secara
Ekonomi Layak Secara Ekonomi
Jika sudah layak secara ekonomi harus dicek dengan analisis
sensitivitas akibat pengaruh perubahan data terhadap parameter
ekonomi 25
Selesai
 Kelayakan Finansial
• Tujuan analisis kelayakan finansial adalah untuk menentukan rencana investasi melalui
perhitungan biaya dan manfaat yang diharapkan, dengan membandingkan antara pengeluaran
dan pendapatan, seperti ketersediaan dana, biaya modal, kemampuan proyek untuk membayar
kembali dana tersebut dalam waktu yang telah ditetapkan.

No. Aspek Analisis Finansial

1. Sudut Pandang Private
2. Tujuan Pengembalian dan keuntungan investasi
3. Kriteria Pay Back Period, IRR
Proyek swasta yang sifatnya
4. Aplikasi
profit oriented
Komponen Biaya dan
5. langsung kepada proyek (return)
Manfaat
mekanisme pasar
pajak
6. Penetapan Harga
subsidi
tingkat bunga

26
 Sistem Analisis Kelayakan Finansial
Mulai

• Biaya investasi = biaya konstruksi&design, bunga

Data : Biaya investasi, suku
bunga, inflasi, revenue, pajak
Analisis Discount Rate
Analisis NPV, FIRR & PP
• Biaya konstruksi direncanakan dengan kenaikan sesuai laju inflasi
• Biaya operasi & pemeliharaan meliputi biaya rutin & berkala
• Analisis tarif dihitung atas dasar WTP & ATP dengan memperhatikan regulasi
masing-masing sektor
• Inflasi & suku bunga diambil rata-rata dalam 10 tahun terakhir
• Pajak meliputi PBB, PPn, & PPh

n−1
Tidak r i −1
NPV≥0 NPV =෎ bi − ci 1 + 100)
Ya 𝑖=0

Tidak FIRR≥discount
FIRR adalah besarnya tingkat suku bunga pada saat nilai NPV = 0
rate secara finansial

Ya
Payback period adalah suatu periode yang diperlukan untuk dapat
Tidak
PP≤Konsesesi menutup kembali pengeluaran investasi dengan menggunakan proceeds
Ya
atau aliran kas netto (net cash flows).
Tidak Layak Secara
Finansial Layak Secara Finansial
Jika sudah layak secara finansial harus dicek dengan analisis
sensitivitas akibat pengaruh perubahan data terhadap parameter
finansial 27
Selesai
Kelayakan social & lingkungan
Identifikasi Data Awal
• Jenis Dokumen Lingkungan
• Rona Lingkungan Awal
• Kesesuaian Lokasi Rencana Proyek
Hidup
Dengan Rencana Tata Ruang • Rencana Penyusunan
• Dampak Penting Dokumen LH
• Klasifikasi Proyek Penyediaan • Pelaksanaan RKL/RPL
Infrastruktur
• Rencana Pengelolaan dan
Pemantauan Lingkungan Hidup
• Pembiayaan
• Pelaksanaan Pengelolaan dan
Pemantauan Lingkungan Hidup
AMDAL / UKL/UPL

28
Produk dari Tahap Perencanaan
• Cost/Benefit Analysis. Hasil dari studi pengembangan alternatif dan
studi kelayakan.
• Graphical Presentation of the Project. Sketsa atau artis rendering
serta layout fasilitas awal.
• Cost Estimate. Didasarkan pada rancangan konseptual.

29
Gambar Desain Awal
• Biasanya untuk bangunan sudah ada gambar berikut:
• Gambar Kawasan
• Gambar Impresi Artis
• Gambar Tampak
• Maket (Model 3D)
• Gambar Layout

30
Biaya Total Proyek
• Biaya total proyek akan terdiri dari:
• Biaya Perencanaan Proyek
• Biaya Studi Kelayakan
• Biaya Desain
• Biaya Pengadaan
• Biaya Konstruksi
• Biaya Administrasi Proyek
• Biaya Pengawasan
• Biaya Pendanaan

31
Estimasi Biaya Konseptual
• Untuk biaya konstruksi biasanya digunakan data historis dan metoda
estimasi biaya konseptual.
• Untuk biaya kegiatan lain, biasanya diestimasi dengan persentase dari
biaya konstruksi atau dengan perkiraan kebutuhan sumberdaya pada
suatu waktu tertentu (man-month). Terkadang dapat pula dilakukan
dengan estimasi konseptual, seperti biaya desain yang menggunakan
Rp./m2 bangunan contoh Rp. 5.000 sd 20.000/m2.

32
Pemilihan Konsultan Professional
• Konsultan professional dibutuhkan untuk melakukan perencanaan bersama-sama owner dan
pelaksansanaan studi kelayakan.
• Request for Proposal (RFP) yang berisi TOR (terms of reference) dibuat oleh owner yang isinya antara lain:
• Latar belakang
• Kebutuhan/Permasalahan
• Tujuan
• Lingkup kerja (kegiatan & studi yang harus dilakukan)
• Sumberdaya yang dibutuhkan (SDM, alat dll)
• Waktu pelaksanaan
• Perkiraan biaya
• RFP diserahkan kepada calon konsultan yang sudah memenuhi kualifikasi (dengan metoda prakualifikasi)
untuk kemudian calon konsultan tersebut menyampaikan proposal teknis dan biaya.
• Pemilihan dapat dilakukan dengan kompetisi ataupun dengan perbandingan dan negosiasi, dengan evaluasi
berupa metoda penilaian baik teknis maupu biaya.

33
Kualifikasi vs Evaluasi Penawaran
• Kualifikasi bertujuan untuk menilai profil suatu perusahaan agar
sesuai dengan jenis proyek yang akan dilaksanakan. Dalam hal ini
kualifikasi akan menilai atribut perusahaan terkait dengan jenis
proyek tersebut. Contoh: dana, pengalaman, peralatan, SDM dll.
• Evaluasi penawaran adalah penilaian terhadap dokumen penawaran
(proposal) yang disampaikan untuk proyek yang bersangkutan.
Penilaian akan dilakukan terhadap aspek teknis dan biaya. Teknis
dalam arti bagaimana proyek akan dilaksanakan dengan kendala yang
ada. Biaya adalah total biaya yang dibutuhkan untuk pelaksanaan
proyek.

34
Pra dan Pasca Kualifikasi
• Kualifikasi dapat dilakukan dengan sistem prakualifikasi dan
pascakualifikasi.
• Pada prakualifikasi, penilaian kualifikasi dilakukan sebelum proses
penawaran. Artinya yang menyampaikan penawaran adalah sudah
pasti yang lolos kualifikasi. Metoda ini biasa digunakan untuk
pemilihan konsultan.
• Pada pascakualifikasi, penilaian kualifikasi dilakukan setelah evaluasi
penawaran. Jadi ada kemungkinan yang memasukkan penawaran
tidak lolos kualifikasi. Tetapi yang jelas, yang menang adalah harus
yang lolos kualifikasi. Metoda ini biasanya dilakukan untuk memilih
pelaksana konstruksi.

35
Catatan Tambahan:
• Untuk pengadaan konsultan professional pada proyek pemerintah,
lihat aturan dalam Perpres No. 16 tahun 2018, khususnya mengenai
pemilihan jasa konsultansi.

36