BIAYA KONSTRUKSI

BIAYA/COST

• Biaya adalah jumlah uang yang harus dikeluarkan untuk memproduksi sesuatu (cost of production) atau
harga yang harus dibayar untuk mendapatkan sesuatu (supply price) (Alfred Mashall dalam bukunya
yang berjudul Principles of Economics
• Life cycle cost adalah pengeluaran/biaya mulai ide, perancangan sampai pemanfaatan. Di bidang
konstruksi terdiri atas biaya studi, biaya desain, biaya konstruksi dan biaya operasi & pemeliharaan.
• Dalam biaya konstruksi ada biaya langsung, biaya tak langsung / overhead.
• Biaya langsung adalah biaya yang terkait langsung dengan pembangunan proyek yaitu biaya material dan
ongkos tenaga kerja langsung
• Biaya tak langsung / overhead adalah biaya – biaya tambahan yang diperlukan untuk pembangunan
proyek diantaranya biaya kantor, asuransi dll
 ELEMEN-ELEMEN BIAYA

• Biaya investasi. Komponen biaya ini dapat terdiri atas biaya pengadaan lahan, biaya pembangunan konstruksi,
biaya mobilisasi dan peralatan pendukung, biaya bangunan sementaara, biaya pengadaan peralatan kantor
dan meaubelair, dan biaya desain & perizinan.
• Biaya operasional. Komponen biaya ini dapat terdiri atas biaya listrik , air & fasilitas pendukung lainnya, biaya
tenaga kerja dan gaji staf, serta biaya umum dan operasional kantor.
• Biaya pemeliharaan. Komponen biaya pemeliharaan meliputi pemeliharaan rutin, berkala & rehabilitasi
• Pembayaran bunga dan pokok pinjaman.
• Biaya penyusutan aset fisik (bangunan dll).
• Pajak perusahaan (Pajak Bumi dan Bangunan, Pajak Pertambahan nilai dan Pajak Penghasilan).
CEK BIAYA APA SAJA YANG DIPERLUKAN
UNTUK INVESTASI PROYEK DI BAWAH INI
BIAYA TOTAL PROYEK

• Biaya total proyek akan terdiri dari:

• Biaya Perencanaan Proyek
• Biaya Studi Kelayakan
• Biaya Desain
• Biaya Pengadaan
• Biaya Pembebasan Lahan
• Biaya Konstruksi
• Biaya Administrasi Proyek
• Biaya Pengawasan
• Biaya Pendanaan
 BIAYA PEMBEBASAN LAHAN
Berdasarkan UU No.2/2012 dan Perpres 71/2012, alokasi dana untuk penyelenggaraan pengadaan tanah terdiri dari
biaya ganti kerugian, biaya operasional, dan biaya pendukung untuk kegiatan :
• perencanaan;
• persiapan;
• pelaksanaan;
• penyerahan hasil;
• administrasi dan pengelolaan; dan
• sosialisasi.
 CONTOH RENCANA BIAYA
TAHUN
KETERANGAN
2016 2017 2018
BIAYA (M.Rp)
- Pembebasan Lahan
- Biaya Konstruksi Seksi I Rp 2.052,50
-Biaya Konstruksi Seksi II Rp 3.759,14
-Biaya Konstruksi Seksi III Rp 526,72
-Biaya Konstruksi Seksi IV Rp 1.170,57
-Biaya Konstruksi Seksi V 1.999
-Biaya Konstruksi Seksi VI
-Biaya Desain & Supervisi (5% Biaya
Konstruksi) Rp 316,92 Rp 58,53 99,9585

Kontigensi Rp 633,84 Rp 117,06 199,917

Total Investasi Rp 7.289,11 Rp 1.346,16 2.299
PPn Rp 728,91 Rp 134,62 Rp 229,90
Rp 8.018,02 Rp 1.480,77 Rp 2.528,95
PBB&PPh Rp - Rp 12,04 Rp 14,22
Total + Pajak Rp 8.018,02 Rp 1.492,81 Rp 2.543,17
IDC Rp 296,13 Rp 351,27
Suku Bunga
-Biaya operasi &Pemeliharaan rutin
- Biaya Pemeliharaan berkala 3 tahun
- Biaya Pemeliharaan berkala 5 tahun
- Biaya Pemeliharaan berkala 10 tahun
Total Cost Rp 8.018,02 Rp 1.788,94 Rp 2.894,44
8018,018305 1626,313515 Rp 2.392,10
BIAYA KONSTRUKSI
ESTIMASI BIAYA KONSEPTUAL

• Untuk biaya konstruksi biasanya digunakan data historis dan metoda estimasi biaya
konseptual.
• Untuk biaya kegiatan lain, biasanya diestimasi dengan persentase dari biaya konstruksi atau
dengan perkiraan kebutuhan sumberdaya pada suatu waktu tertentu (man-month).
Terkadang dapat pula dilakukan dengan estimasi konseptual, seperti biaya desain yang
menggunakan Rp./m2 bangunan contoh Rp. 5.000 sd 20.000/m2.
METODA COST CAPACITY FACTOR

• Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual

• C2 = C1(Q2 / Q1)x
Dimana:
C1 = Harga fasilitas yang diketahui
C2 = Harga fasilitas yang baru
Q1 = Kapasitas fasilitas yang diketahui
Q2 = Kapasitas fasilitas yang baru
Nilai x tergantung kepada jenis fasilitas atau peralatan dan kapasitasnya:
• 0.6 untuk peralatan
• 0.7 untuk pabrik
• 0.8 untuk gudang
CONTOH PENGGUNAAN

• Pada Januari 1980 sebuah gudang berkapasitas 500 m3 dibangun

dengan biaya 425 juta rupiah. Jika pada Januari 1986, akan
dibangun gudang serupa dengan kapasitas 2,5 kalinya, berapakah
estimasi biayanya? Diketahui: I1980=1895, I1986 =2440.
• Jawab:
• C2 = C1*(I2/I1)*(Q2/Q1)x
METODA LOCATION FACTOR

• Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual

• Setiap lokasi akan memberikan index harga tersendiri
• C2 = C1 . L 2 / L 1
Dimana:
C1 = Harga yang diketahui di lokasi 1

C2 = Harga yang dicari di lokasi 2

L1 = Index harga pada lokasi 1

L2 = Index harga pada lokasi 2

CONTOH LOCATION FACTORS
 COST/BIAYA KONSTRUKSI
• Biaya proyek/biaya konstruksi meliputi biaya langsung & tak langsung
• Biaya langsung meliputi biaya persiapan & biaya konstruksi
• Biaya tak langsung meliputi biaya administrasi, biaya jasa konsultansi & biaya tak terduga (contingency), Biaya
SMKK
KOMPONEN ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI
Estimasi Biaya

Biaya Tak
Biaya Langsung
Langsung

Pekerja Material Pajak Kondisi Umum Resiko Overhead

Alat Sub-kontrak

Keuntungan Contingency

(Taken from: Skill & Knowledge of Cost Engineering, AACE, Inc., 1992, p.I – 5)
 LANGKAH-LANGKAH ESTIMASI DETAIL

• Break down the project into cost centers. Cost center adalah sub-elemen proyek yang akan mengeluarkan
biaya. Biaya yang dikeluarkan sehubungan dengan penggunaan sumber daya seperti material, tenaga
kerja, peralatan dll, baik yang berbentuk fisik (direct) maupun non-fisik (indirect).
• Biasanya digunakan teknik seperti WBS
• Estimasi kuantitas yang diperlukan untuk setiap cost center. Untuk yang fisik biasa dilakukan quantity
take-off (QTO). Untuk non-fisik dihitung dengan menggunakan parameter yang cocok, seperti resiko
dengan % jaminan dll.
• Kuantitas yang dihitung kemudian diberi harga sesuai dengan data yang diperoleh, misalnya dari data
historis, supplier, katalog dll.
• Jika dibutuhkan data produktivitas maka lakukan analisa sumberdaya
• Hitung harga total untuk setiap cost center dengan mengalikan kuantitas dan harga satuannya.
BIAYA SMKK (PERMEN PU PR 10/2021)

a. Penyiapan RKK, RKPPL, dan RMLLP;

b. sosialisasi, promosi, dan pelatihan;
c. alat pelindung kerja dan alat pelindung diri;
d. asuransi dan perizinan;
e. personel Keselamatan Konstruksi;
f. fasilitas sarana, prasarana, dan alat kesehatan;
g. rambu dan perlengkapan lalu lintas yang diperlukan atau manajemen lalu lintas);
h. konsultasi dengan ahli terkait Keselamatan Konstruksi; dan
i. kegiatan dan peralatan terkait dengan pengendalian Risiko Keselamatan
Konstruksi, termasuk biaya pengujian/pemeriksaan lingkungan.
ANALISA HARGA SATUAN

• Untuk menghitung biaya pelaksanaan proyek yang merupakan gabungan dari biaya tenaga
kerja, biaya bahan, biaya peralatan, dan biaya lainnya, digunankan harga satuan (unit price)
• Unit yang digunakan sesuai dengan pekerjaannya, misalkan pekerjaan beton => harga
satuannya = Rp. /m3
CONTOH AHS PEKERJAAN BETON 1:2:3
Komponen Satuan Volume Harga Total
Biaya Satuan
Batu pecah m3 0.83

Pasir m3 0.54

Semen Zak 3.4

Pekerja Orang-hari 6

Mandor Orang-hari 0.3

Tukang Batu Orang-hari 1

Kepala Tukang Orang-hari 0.1

Harga Satuan Pekrjaan Beton 1:2:3 per m3 X

CONTOH RAB
Jenis Pekerjaan Satuan Volume Harga Satuan Total
Pekerjaan Tanah
- Galian m3 1.000 2.500 2.500.000
- Timbunan m3 500 1.000 500.000
- Pemadatan m3 500 1.000 500.000
Subtotal 1 3.500.000
Pekerjaan Beton X
- Beton m3 100 400.000 40.000.000
- Plesteran m3 500 5.000 2.500.000
- Halusan m2 500 3.000 1.500.000
Subtotal 2 44.000.000
Total 1 47.500.000
Overhead dan Keuntungan 10% 4.500.000
Total 2 52.250.000
Pajak Pertambahan Nilai 10% 5.250.000
Total 57.425.000