RENCANA ANGGARAN

BIAYA
Oleh :

Dr. Henny Pratiwi Adi, ST, MT

• Estimasi Biaya Konstruksi
• Jenis-jenis Biaya Konstruksi
• Rencana Anggaran Biaya
• Rencana Kerja dan Syarat
• Penjadwalan Proyek
• Network Planning (Arrow Diagram)
• Network Planning (Precedence Diagram
dan Overlapping Activities)
Adalah proses yang diperlukan untuk mendapatkan suatu
keyakinan bahwa proyek yang dipengaruhi oleh keterbatasan
sumberdaya dan waktu, dapat diselesaikan dengan maksimal
sesuai dengan besarnya anggaran yang telah disetujui

PENYUSUNAN ANGGARAN BIAYA BANGUNAN

Untuk menghitung biaya-biaya yang diperlukan dari

suatu bangunan dan dengan biaya ini bangunan
tersebut dapat terwujud sesuai dengan yang
direncanakan
 ESTIMASI BIAYA

Definisi Estimasi :
Upaya untuk menilai atau memperkirakan suatu nilai melalui analisis perhitungan
dan berlandaskan pada pengalaman

Manfaat Estimasi Biaya Konstruksi

Estimasi biaya dalam proses kontruksi, pada umumnya ditujukan untuk
memperkirakan nilai pembiayaan suatu proyek bukannya biaya tepat (actual cost)
yang harus dibelanjakan.
1. Pemilik
Menggunakannya sebagai alat bantu untuk menentukan biaya investasi modal
yang harus ditanam.
2. Konsultan
Menggunakannya sebagai alat bantu untuk menetapkan kelayakan rancangan.
3. Kontraktor
Memakai estimasi untuk menyusun harga penawaran pada pelelangan.
 JENIS ESTIMASI BIAYA KONSTRUKSI
1. Estimasi kasar untuk pemilik
Estimasi ini dibutuhkan oleh pemilik untuk memutuskan akan melaksanakan ide membangun proyek atau tidak.
Biasanya dalam hal ini, pemilik dibantu dengan studi kelayakan

2. Estimasi pendahuluan oleh konsultan perencana.

Estimasi ini dilakukan setelah desain selesai dibuat oleh konsultan perencana. Estimasi ini lebih teliti daripada
estimasi yang sebelumnya, sebab sudah ada gambar dan RKS yang lengkap.

3. Estimasi detail oleh kontraktor.

Estimasi ini dibuat oleh kontraktor setelah melihat desain konsultan perencana
(bestek dan gambar bestek), estimasi dibuat lebih terperinci dan teliti karena sudah memperhitungkan segala
kemungkinan (melihat medan, mempertimbangkan metoda pelaksanaan, mempunyai stok bahan2 tertentu dsbnya)

4. Biaya sesungguhnya setelah proyek selesai.

Bagi pemilik sebetulnya fixed price yang tercantum dalam kontrak adalah yang terakhir, kecuali dalam pelaksanaan
terjadi pekerjaan tambah dan kurang. Bagi kontraktor nilai tersebut adalah penerimaan yang fixed, sedangkan
pengeluaran yang sesungguhnya (real cost) yaitu segala yang dikeluarkan untuk menyelesaikan proyek tersebut.
Besarnya real cost tsb hanya diketahui oleh kontraktor sendiri.
TANGGUNG JAWAB ESTIMASI
• Tugas dan tanggungjawab yang berkaitan dengan estimasi dapat diserahkan
kepada manajer proyek atau siapapun yang tugasnya terkait dengan manajemen
pelaksanaan atau dapat juga ditangani secara khusus oleh seorang estimator yang
ditunjuk.
• Estimator harus memiliki pengalaman dan menguasai seluk beluk praktek terutama
yg berkaitan dg metode konstruksi yg dipakai, shg mampu mengendalikan
ketepatan estimasi.

LINGKUP ESTIMASI
• Dalam menguraikan volume (kuantitas) setiap pos kegiatan, merupakan pekerjaan
yang memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang tepat.
• Seorang estimator harus menetapkan bukan hanya macam dan kuantitas material
pokok spt yang ditunjukkan dalam gambar perencanaan, tetapi mencakup pula
kebutuhan bagi pekerjaan yg bersifat sementara dan penunjang serta kebutuhan
peralatan termasuk memilih metode konstruksi.
PERSIAPAN ESTIMASI
• Bagian penting dari persiapan estimasi adalah survei lapangan oleh estimator dengan
didampingi manajer operasi shg dapat memberikan masukan berharga berkaitan
dengan pelaksanaan.

• Sering juga diperlukan peninjauan lapangan untuk yang kedua kalinya sebelum
menyelesaikan penyusunan penawaran, untuk melihat ulang karena mungkin masih
terdapat hal-hal yang belum tercatat.

• Bagian penting lainnya pada tahap persiapan adalah mengumpulkan data yang
berhubungan dengan tenaga kerja dan perekonomian di lingkungan proyek.

• Survei pekerja termasuk untuk mendapatkan informasi yang terkait dengan ketrampilan
tenaga kerja yang tersedia sehingga estimator dapat mengaitkan dengan kebutuhan
dalam pekerjaan.
 UNSUR UTAMA ESTIMASI BIAYA
1. Biaya material.
Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume dan biaya material yang digunakan untuk setiap
komponen bangunan,baik material pokok maupun penunjang.
2. Biaya Tenaga kerja
Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi.
Banyak sekali faktor berpengaruh yang harus diperhitungkan a.l: kondisi tempat kerja,ketrampilan, lama
waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan, produktivitas dan indeks biaya hidup setempat.
3. Biaya Peralatan.
Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa, mobilisasi, memasang, membongkar dan
pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Karena menyangkut pembiayaan mahal, maka untuk
memilih sesuatu peralatan harus dilihat kebutuhan sebenarnya berdasarkan kemampuannya, kapasitas,
cara operasi dan spesifikasi teknis lainnya
4. Biaya Tidak Langsung
Biaya tidak langsung dibagi dua golongan yaitu biaya umum (overhead) dan biaya proyek. Yang
dikelompokkan sebagai biaya umum meliputi: gaji personil tetap kantor pusat dan lapangan, sewa kantor,
telepon dll. Sedangkan yang dikelompokkan sebagai biaya proyek, pengeluarannya dpt dibebankan pada
proyek tetapi tidak dimasukkan pada biaya material, upah kerja atau peralatan habis pakai.
5. Keuntungan Perusahaan
Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah
pembiayaan. Nilainya dapat berkisar antara 8 % – 12 %.
 JENIS-JENIS BIAYA

1.Biaya Langsung (Direct Cost)

a. Bahan/material
b. Upah/labor/man power
c. Biaya Alat / equipment

2.Biaya Tak langsung (Indirect Cost)

a. Overhead
b. Biaya Tak terduga / contingencies
c. Keuntungan / Profit
 BIAYA LANGSUNG

• Biaya langsung / direct cost didapat dengan

mengalikan volume/kwantitas suatu pos pekerjaan
dengan harga satuan (unit cost) pekerjaan tersebut.

• Harga satuan pekerjaan tersebut terdiri dari harga

bahan, upah buruh dan biaya peralatan.
Perlu diperhatikan saat menghitung biaya langsung

1. Bahan Bangunan/ Material

• Bahan sisa/yang terbuang (waste)
• Harga loco atau franco
• Cari harga yang terbaik yang masih memenuhi syarat bestek
• Cara pembayaran kepada penjual (suplier).

2. Upah Buruh
• Untuk menghitung upah buruh dibedakan upah harian, borongan per unit volume,atau borong
keseluruhan untuk daerah2 tertentu.
• Selain tarif upah perlu diperhatikan faktor2 kemampuan dan kapasitas kerjanya.
• Perlu diketahui apakah buruh atau mandor dapat diperoleh dari daerah disekitar lokasi proyek
atau tidak. Kalau tidak berarti harus didatangkan buruh dari daerah lain.
• Undang-undang Perburuhan yang berlaku perlu diperhatikan.

3. Peralatan
• Untuk peralatan yang disewa perlu diperhatikan ongkos buruh untuk menjalankan alat, bahan
baku dan biaya reparasi kecil.
• Untuk alat yang disewa perlu diperhatikan bunga investasi, depresiasi, reparasi besar,
pemeliharaan dan ongkos mobilisasi.
 VOLUME PEKERJAAN
• Volume suatu pekerjaan, ialah menghitung jumlah banyaknya volume pekerjaan dalam satu satuan.
• Volume juga disebut sebagai kubikasi pekerjaan.
• Jadi volume (kubikasi) suatu pekerjaan, bukanlah merupakan volume (isi sesungguhnya), melainkan
jumlah volume bagian pekerjaan dalam satu kesatuan.

Contoh volume pekerjaan :

· Volume pondasi batu kali = 25 m3
· Volume atap = 140 m2
· Volume lisplank = 28 m
· Volume angker besi = 40 kg
· Volume kunci tanam = 17 buah

• Volume pondasi batu kali dihitung berdasarkan isi, yaitu panjang x luas penampang yang sama;
• Volume atap berdasarkan luas, yaitu jumlah luas bidang-bidang atap, seperti segitiga, persegi panjang,
trapesium, dan sebagainya;
• Volume lisplank dihitung berdasarkan panjang atau luas;
• Volume angker besi dihitung berdasarkan berat, yaitu jumlah panjang angker x berat/m;
• Volume kunci dihitung berdasarkan jumlah banyaknya kunci.
 ANALISA PEKERJAAN
• Kode: BOW A1
Metode untuk menghitung Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah biasa diperlukan:
analisa pekerjaan : 0,75 pekerja
0,025 mandor.
1. Analisa BOW
• Kode: BOW A2
2. Cara SNI Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah keras diperlukan:
3. Cara Binamarga 1,00 pekerja
0,033 mandor
4. Gabungan dan
Pengalaman • Kode SNI DT-91-006-2007 (B.6.1)
Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah biasa diperlukan:
0,75 pekerja
0,025 mandor.

• Kode SNI DT-91-006-2007 (B.6.4)

Untuk mengerjakan pek. 1 m3 galian tanah keras diperlukan:
1,00 pekerja
0,032 mandor.
 PERHITUNGAN ANALISA PEKERJAAN

• 1 m3 pekerjaan galian diperlukan 0,75 hari pekerja,

maka untuk menyelesaikan 20 m3 galian dibutuhkan 0,75 x 20 = 15 hari kerja untuk satu
pekerja.
Atau, 1 pekerja, selama 15 hari, menyelesaikan galian sebanyak 20 m3. Maka, 1 m3
=0,75 hari.

Jika ingin menyelesaikan pekerjaan galian tersebut dalam waktu 5 hari maka diperlukan
pekerja sebanyak 15 hari : 5 = 3 pekerja.

• 1m2 pekerjaan plesteran diperlukan 0,20 hari tukang batu,

maka untuk menyelesaikan 100 m2 plesteran dibutuhkan 0,20 x 100 = 20 hari kerja
untuk satu tukang,
Jika ingin menyelesaikan pekerjaan plesteran tersebut dalam waktu 5 hari maka
diperlukan tukang batu sebanyak 20 hari : 5 = 4 tukang batu.
Daftar kode Analisa SNI

1. SNI DT-91-0006-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan tanah.

2. SNI DT-91-0007-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan pondasi.
3. SNI DT-91-0008-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan beton.
4. SNI DT-91-0009-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan dinding.
5. SNI DT-91-0010-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan plesteran.
6. SNI DT-91-0011-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan kayu.
7. SNI DT-91-0012-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan penutup lantai
dan dinding.
8. SNI DT-91-0013-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan langit-langit.
9. SNI DT-91-0014-2007 – Tata cara perhitungan harga satuan pekerjaan besi dan
aluminium.
 ANALISA HARGA SATUAN

• Harga pasar setempat pada waktu ybs.

• Harga kontrak utk barang/ pekerjaan sejenis setempat yg

dilaksanakan dgn mempertimbangkan faktor2 kenaikan harga yg
terjadi.

• Informasi harga satuan yg dipublikasikan secara resmi oleh Biro

Pusat Statistik (BPS) dan media cetak lainnya.

• Daftar harga/ tarif barang dan jasa yg dikeluarkan oleh pabrik/

agen tunggal.

• Daftar harga standar yg dikeluarkan oleh Instansi yg berwenang

baik pusat maupun daerah