Ekonomi Lahan Perkotaan

Universitas Trisakti

Dosen :
Ir. Priyendiswara A.B, MCom.

Jakarta 2019
 SATUAN ACARA PERKULIAHAN
MG WAKTU MATERI KULIAH
1 22 Februari 2019 Penjelasan Rencana Pembelajaran dan tugas, Pembagian Kelompok

2 1 Maret 2019 Definisi Ekonomi Lahan Kota

3 8 Maret 2019 Indikator Makro ekonomi yang berkaitan dengan ekonomi lahan

4 15 Maret 2019 Prinsip dasar ekonomi lahan

5 22 Maret 2019 Struktur Kota dan kaitannya dengan ekonomi lahan kota
6 29 Maret 2019 Teori Perkotaan terkait dengan Ekonomi Kota
7 5 April 2018 Pengertian Nilai, Biaya dan Harga

8 12 April 2018 UTS

9 19 April 2019 (Libur) Diganti dengan Presentasi pada 17 Mei 2019, siang hari
10 26 April 2019 Struktur Pasar dan Mekanisme Harga

11 3 Mei 2019 Jenis-jenis Studi Lahan

12 10 Mei 2019 Presentasi Tugas
13 17 Mei 2019 (pagi) Presentasi Tugas

14 17 Mei 2019 (siang) Presentasi Tugas

15 24 Mei 2019 (pagi) Presentasi Tugas

16 24 Mei 2019 (siang) Presentasi Tugas

PERMINTAAN TUGAS PERMINGGU
MG WAKTU MATERI TUGAS YANG DIKUMPULKAN
1 1 Maret 2019 Penjelasan Tugas dan Pembagian Kelompok dan Lokasi obyek studi

2 8 Maret 2019 Kelompok sudah menyediakan Peta Lokasi dan Foto Obyek studi

3 15 Maret 2019 Kelompok sudah mengundu Peraturan Tata Kota terkait dengan obyek studi

4 22 Maret 2019 Kelompok sudah mendapatkan harga tanah berdasarkan NJOP, Broker dan Pasar
5 29 Maret 2019 Kelompok sudah mendapatkan harga tanah berdasarkan NJOP, Broker dan Pasar

6 5 April 2019 Kelompok sudah membuat tabulasi harga NJOP, Broker dan Pasar serta foto obyek
studi
7 12 April 2019 UTS
8 19 April 2018 (Libur) Kelompok sudah mengkompilasi data-data kependudukan yg terkait dgn Harga Lahan

9 26 April 2019 Kelompok sudah mengkompilasi data-data kependudukan yg terkait dgn Harga Lahan

10 3 Mei 2019 Kelompok sudah mengidentifikasi lebar jalan, mencari teori yang terkait dgn. Ekonomi
lahan kota
11 10 Mei 2019 Presentasi Awal

12 17 Mei 2019 (pagi) Presentasi Tugas (Data-data dan Analisis)

13 17 Mei 2019 (sore) Presentasi Tugas (Data-data dan Analisis)

14 24 Mei 2019 (pagi) Presentasi Tugas (Revisi Presentasi)

15 24 Mei 2019 (sore) Presentasi Tugas (Revisi Presentasi)

16 UAS (jadwal sesuai FATL) Penyerahan Laporan Akhir

 Pembagian Kelompok dan Nilai Tugas EKOLAN PWK - FATL Trisakti
Kel Wilayah Nama Nilai Total
Nilai
/Lokasi M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9

1. Aulya
I Jakarta 2. Astri
3. Rifandy
Pusat 4. Faza
5. Retno Dewi
6. Muhammad Irham
7. Akmarina
8. Djecky
1. Chandra
II Jakarta 2. Mohammad Erick
3. Felia
Barat 4. Restri Ayu
5. Retno W.
6. Sartika Devi
7. Dhiya P
8. Teasputri K
1. Shamira Nathania
III Jakarta 2. Alya D.
3. Mifthahul Jannah
Selatan 4. Ayunda P.
5. Putri L.
6. Kevin W.
7. Danly S
8. Joice
9. Saemo
1. Citra Cantika
IV Jakarta 2. Efsa T.
Timur 3. Khairunisa S.
4. Cut Felycia
5. Pradita R.
6. Talita Islami
7. Mohammad Aditya
8. Andri K.
1. Ajeng N.
V Jakarta 2. Fathya
3. Harry Akbar Luhulima
Utara 4. Muhamad Akbar
5. Nadya Kintan
6. Nadya Fatrah
7. Windy S.
8. Yano
 Tugas Ekonomi Lahan Perkotaan
Pendahuluan :
Tugas ini diperuntukan bagi mahasiswa yang sedang mengikuti matakuliah ekonomi
lahan perkotaan. Pada tugas ini mahasiswa diminta untuk memantau harga tanah per m2
pada suatu lingkungan dan sekaligus melihat tata guna lahan menurut RTRW 2020
dan membandingkannya dengan kenyataan lapangan pada saat.
Adapun harga tanah yang dipantau yaitu nilai lahan berdasarkan harga pasar NJOP dan
nilai broker property.

Tujuan :
- Membandingkan harga tanah berdasarkan nilai NJOP, Pasar dan Broker tanah
- Melihat hubungan antara tataguna lahan dan harga tanah
- Melihat hubungan antara nilai lahan terhadap status kepemilikan dan fungsinya
- Melihat prosentase penggunaan lahan pada setiap wilayah (Utara, Selatan, Barat, Timur)
• Permintaan Tugas :
1. Menentukan batas area pengamatan dengan menggunakan Peta skala 1: 5000
2. Merekam data visual dari bangunan disepanjang jalan atau lingkungan yang akan diamati (foto)
3. Membuat Tabel perbandingan harga tanah antara nilai NJOP, harga Pasar dan Broker.
4. Membuat Tabel perbandingan antara data eksisting peruntukan lahan dengan
RTRW 2020 beserta harga tanah berdasarkan harga pasar
5. Menganalisis hasil kompilasi data yang telah ditampilkan dalam tabel
6. Menyusun laporan dengan menggunakan kertas ukuran A4, font 12, Arial, spasi 11/2

• Jadwal Kerja :
- Pengumpulan data ke Dinas Perpajakan (NJOP), Dinas Tata Kota (RTRW 2030), survei lapangan
mengenai harga tanah per m2 dan merekam fungsi lahan dengan kamera (1 bulan)
- Mengkompilasi data dengan membuat tabel-tabel seperti pada permintaan tugas (3 minggu)
- Menyusun laporan (2 minggu)
- Tugas dikumpulkan pada saat UAS
 Definisi Ekonomi Tanah
&
PengertianEkonomi Lahan Perkotaan
 Definisi Ekonomi Tanah
• Gambar 1
Pelaksanaan Pembangunan
Real Estat:
-Tahap gagasan
Teori dan Prinsip- Ekonomi Tanah
-Studi kelayakan
Prinsip Ekonomi (Real Estate
-Pembiayaan
Umum Economics)
-Investasi
-Pelaksanaan
-Operasional

Keputusan akhir
Analisa investasi
Pajak, tata guna tanah, pengawasan lingkungan
• Gambar 2
Analisa pasar real estat
Analisa lingkungan dan wilayah
Ekonomi real estat dan ekonomi nasional
Peraturan pemerintah dalam bidang ekonomi
Prinsip-prinsip dasar ekonomi
 Definisi Ekonomi Lahan Kota

Ekonomi Lahan Kota :

• Bagian dari Ekonomi Umum

• Ekonomi lahan kota berurusan dengan pola dan proses pemanfaatan
lahan,serta benda buatan manusia yang dibangun diatasnya, artinya dinilai
oleh masyarakat
• Penentuan penggunaan lahan kota merupakan suatu proses pasar,
penggunaan setiap kavling merupakan persaingan ekonomi di antara
berbagai alternatif penggunaan, sehingga proses pertumbuhan kota
merupakan proses ekonomi dan pola penggunaan lahan
• Merupakan produk atau hasil dari pasar lahan kota.

Sumber : Kamus Tata Ruang, Direktorat Jenderal Cipta Karya, Departemen Pekerjaan
Umum, Hal.20
Bagian dari Ekonomi Umum
1. Prinsip Dasar Ekonomi Umum:
– Studi mengenai bagaimana manusia mengadaptasikan
sumber alam untuk memenuhi kebutuhannya
– Ilmu sosial yang mempelajari distribusi produksi, konsumsi
barang, dan pelayanan.

2. Ilmu Ekonomi adalah ilmu yang mencakup masalah:

– Tingkah laku manusia, karena itu ilmu ekonomi adalah
ilmu yang tidak pasti dan mengandung penilaian (Value
Judgement)
– Pemanfaatan sumber-sumber, karena pertimbangan-
pertimbangan yang berdasarkan permintaan dan
penawaran yang efisien dan wajar.
 Ekonomi Makro
Aliran Benda dan Pendapatan Dalam Satu Ekonomi

(1) Tenaga kerja, modal, tanah, dan keahlian

keusahawanan

(2) Gaji dan upah, sewa, bunga, untung

PERUSAHAAN RUMAH TANGGA

(3) Pengeluaran

(4) Barang-barang dan jasa

 Gambar 4
Upah dan gaji, sewa, bunga, dan untung

PERUSAHAAN RUMAH TANGGA

Konsumsi
tabungan
investasi

PENANAM MODAL BADAN KEUANGAN

The Circular Flow

A circular flow diagram of a local economu is shown in previous figure. This highly simplified model divides the
local economy into two conceptual categories: households and business.
III. Interindustry
Household income transactions

I. The local resource market

Households Business

II. The local consumer market

Business receipts

IV. Rest of the world (other cities)

 1998 was the worst year economically for sea in recent history
GDP (growth in
%) 8,0 Inflation Rate Rupiah / USD
4,6 8600
29,7% 7300
-18,4 -1,4
INDONESIA

1996 1997 1998 forec 1999 forec

1st quarter 1998 13.01.1998 13.01.1999

GDP (growth in
%) 8,6 Inflation Rate Ringgit / USD
7,8
3,8
4,33
-5,8 -0,9
MALAYSIA

5,5%

1996 1997 1998 forec 1999 forec

1st quarter 1998 13.01.1998 13.01.1999
Source: GDP: Goldman Sachs (Asia) / from: Far Eastern Economic Review 21.01.99
Exchange Rates: The Economist 16.01.99
Inflation Rate: Consumer price index A, average three month change, year to year / from : Far Eastern Economic Review 21.01.99
 1998 was the worst year economically for sea in recent history
GDP (growth in
%) Inflation Rate Singapore $ / USD

6,9 7,8
1,74
1,69
SINGAPORE

-1,2%
0,2 1,1

1996 1997 1998 forec 1999 forec

1st quarter 1998 13.01.1998 13.01.1999

GDP (growth in
%) 8,6 Inflation Rate Pesos / USD
5,2
42,5
10,4%
PHILIPPHINES

38,8

-0,9
-1,2

1996 1997 1998 forec 1999 forec

1st quarter 1998 13.01.1998 13.01.1999
Source: GDP: Goldman Sachs (Asia) / from: Far Eastern Economic Review 21.01.99
Exchange Rates: The Economist 16.01.99
Inflation Rate: Consumer price index A, average three month change, year to year / from : Far Eastern Economic Review 21.01.99
 Peta Frekuensi Penerbangan Internasional
DOMINANT LINKAGES IN THE GLOBAL AIRLINE NETWORK

Dominant World City Major World City Secondary World City

Number of outward and return, non stop flights per week

Regional Connecting Route

Source: Keeling, 1995, p. 122
240 120 60 30 15
 Peta Jumlah Penduduk Kota Kota di Dunia

Source: United Nations, 1991 (after Rimmer, 1994). Map considered by Dr. Mark Wang, Dept. of Geography, Melbourne Univ.
 Posisi daya tarik Investasi Indonesia di Asia
HIGH
CHINA
JAPAN
INDIA

INDONESIA

SIZE & LONG SOUTH KOREA

TERM TAIWAN
POTENTIAL
MALAYSIA

PHILIPPINES
VIETNAM
THAILAND HONGKONG

SINGAPORE
HIGH
EASE OF ENTRY & SHORT TERM
ATTRACTIVENESS
First Wave

Second Wave

Third Wave

Fourth Wave
Ekonomi lahan kota berurusan dengan
pola dan proses pemanfaatan
lahan,serta benda buatan manusia yang
dibangun diatasnya, artinya dinilai
oleh masyarakat
 Tabel Perbandingan Penggunaan Lahan Eksisting dengan RTRW 2005
Kecamatan Tanah Abang
Kotamadya Jakarta Pusat

Jenis Peruntukan Eksisting Rencana Penyimpangan

No.
Lahan (%) (%) (%)
1 Perumahan 30,85 24,74 6,11
2 Komersial 20,44 22,82 -2,38
3 Pemerintahan 6,01 4,94 1,07
4 Industri 0,08 0,00 0,08
5 Taman 16,10 22,47 -6,37
6 Fasum 5,01 4,55 0,46
7 Marga 21,51 20,48 1,03
Total 100 100
Sumber : Studio Perencanaan Kota; Peninjauan Kembali RTRW Kecamatan Tanah Abang
Tahun 2005

Survei Perbandingan Penggunaan Lahan

Rencana dan Eksisting
 Tabel Perbandingan Harga antara Nilai NJOP, Pasar dan Broker Tanah
Di Kelurahan Pluit dan Kelurahan Penjaringan
Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara

Harga NJOP Harga Pasar Harga Broker

Jenis Penggunaan
No. Nama Jalan (dalam ribuan (dalam Ribuan Tanah (dalam
Lahan
/m2) /m2) Ribuan /m2)

1 Jl. Pluit Karang Elok 8 Perumahan 3100 3600 3700

2 Jl. Pluit Permai Dalam 1 Perumahan 3100 3500 3600

3 Jl. Pluit Kencana 4 Perumahan 3100 3300 3500

4 Jl. Pluit Karang Barat Bangunan Umum 3100 3200 3250
5 Jl. Pluit Karang Barat Bangunan Umum 5095 5200 5400
Industri dan
6 Jl. Jembatan Tiga 4605 4800 4950
Pergudangan
Jl. Pluit Karang Karya Industri dan
7 2925 3100 3300
Timur Pergudangan
Sumber : Ekonomi Lahan Perkotaan; Identifikasi Harga dan Nilai Lahan di Kelurahan Penjaringan dan Kelurahan
Pluit, Kotamadya Jakarta Utara

Survei Perbandingan Harga Tanah per m2

di Kecamatan Penjaringan, Jakarta Utara
 Tabel Perbandingan Harga antara Nilai NJOP & Pasar
Kecamatan Semanggi, Jakarta Selatan

No. Nama Bangunan

Jenis Penggunaan Harga NJOP Harga Pasar Nilai
Lahan (Rp /m2) (Rp /m2) Properti
1 Plaza Semanggi KKT/KPD 19.545.000 15.293.540 298.912.250.000

2 RS Jakarta SKS 14.095.000 13.325.000 118.206.075.000

3 Crowne Plaza Hotel KKT/KPD 18.375.000 18.374.677 120.299.085.000

4 Apartment Lippo KKT/KPD 16.115.000 11.700.000 96.876.000.000

5 Sampoerna Office Bldg KKT/KPD 19.545.000 11.733.971 512.786.300.000

6 Gedung Jamsostek KKT 16.155.000 9.450.000 36182350000

7 Kartika Chandra KKT 16.155.000 8.550.000 191.998.800.000

Sumber : PT. Jakarta Konsultindo

Survei Perbandingan Harga Tanah per m2

di Kecamatan Semanggi, Jakarta Selatan
 Tabel Jenis Penerimaan yang Berasal dari Pajak
Kecamatan Tanah Abang
Kotamadya Jakarta Pusat
Besar Penarikan Persentase
No. Jenis Penerimaan Pajak
( Rupiah ) (%)
1. Pajak Hotel 17.863.500 3,61
2. Pajak Restoran 69.726.627 14,10
3. Pajak Hiburan 844.000 0,17
4. Pajak
Pajak Reklame
Pengambilan dan Pemanfaatan
318.463.400 64,38
5. Air Bawah Tanah 14.383.013 2,91
6. Retribusi Pelayanan Persampahan 42.856.000 8,66
7. Retribusi Penggantian Biaya Cetak Peta 144.000 0,03
Retribusi Jasa Usaha Tempat Rekreasi
8. dan Olah Raga 990.000 0,20
9. Retribusi IMB 23.363.000 4,72
10. Rupa-Rupa Pendapatan 6.054.000 1,22
Total Penerimaan 494.687.540 100
Sumber : Studio Perencanaan Kota; Peninjauan Kembali RTRW Kecamatan Tanah Abang Tahun 2005

Survei Jenis Penerimaan Pajak

Penentuan penggunaan lahan kota merupakan
suatu proses pasar,
penggunaan setiap kavling merupakan
persaingan ekonomi di
antara
berbagai
alternatif penggunaan, sehingga proses
pertumbuhan kota merupakan
proses ekonomi dan pola penggunaan lahan
Sebaran Pusat Belanja di Jakarta Tahun 1960 - 1970
Sebaran Pusat Belanja di Jakarta Tahun 1980 - 1990
Sebaran Pusat Belanja di Jakarta Tahun 1990 - 2000
Sebaran Pusat Belanja di Jakarta Tahun 2000 - Now
Sebaran Pusat Belanja di Jakarta
 STRUKTUR TATA RUANG & PUSAT KEGIATAN
DAN SEGREGASI SPASIAL PUSAT PERTUMBUHAN
PUSAT KEGIATAN UTAMA PEMBENTUK RUANG
A SENTRA PRIMER BARU TIMUR (KLENDER)
B SENTRA PRIMER BARU BARAT (PURI INDAH)

C C PUSAT NIAGA TERPADU PANTURA

D SENTRA PRIMER GLODOK
G E SENTRA PRIMER TANAH ABANG & WADUK MELATI
D
H F PUSAT NIAGA TERPADU KUNINGAN SUDIRMAN DAN
N
CASABLANCA
O G PUSAT NIAGA TERPADU MANGGA DUA
B PUSAT NIAGA TERPADU BANDAR BARU KEMAYORAN
E H

A I KAWASAN JATINEGARA
M
F
I J KAWASAN BLOK M
J
k KAWASAN LEBAK BULUS
l
l KAWASAN PONDOK INDAH
k
M KAWASAN SENAYAN

N KAWASAN KELAPA GADING

O KAWASAN GROGOL-TANJUNG DUREN

KAWASAN EKONOMI PROSPEKTIF JALAN TOL

KAWASAN PERUMAHAN JALAN TOL DENGAN ARTERI

KAWASAN HIJAU JALAN ARTERI

 AGLOMERASI PEMBANGUNAN APARTEMEN
DI JAKARTA
PUSAT KEGIATAN UTAMA PEMBENTUK RUANG
A SENTRA PRIMER TANAH ABANG & WADUK MELATI
I
PUSAT NIAGA TERPADU KUNINGAN SUDIRMAN DAN
B
CASABLANCA
C PUSAT NIAGA TERPADU BANDAR BARU KEMAYORAN
G KAWASAN KELAPA GADING
D D
C
D E KAWASAN GROGOL-TANJUNG DUREN

E F KAWASAN LEBAK BULUS – TB SIMATUPANG

A G KAWASAN PONDOK INDAH

H KAWASAN SENAYAN
H
B
I KAWASAN PANTAI MUTIARA

KAWASAN EKONOMI PROSPEKTIF JALAN TOL

KAWASAN PERUMAHAN JALAN TOL DENGAN ARTERI

KAWASAN HIJAU JALAN ARTERI

RUANG KANTOR

RIBBON DEVELOPMENT Jl Sudirman-Thamrin-Gatot S-Rasuna Said

Jl MT Haryono - Cawang
Jl S Parman - Grogol

Jl Warung Buncit

MOVING TO SOUTH TB Simatupang : Pondok Indah – Lt Agung

INNER CITY SUB CENTER CBD Sudirman, Mega Kuningan, Kt. Kasablanka

CBD Satrio, Imperium, Taman Rasuna, Kaw.

Kemayoran
RUMAH SUSUN untuk MIDDLE – UP CLASS

UTARA Pantai Mutiara : REGATTA

Ancol – Kemayoran : Mediterania, Spring Hills

PUSAT Sudirman – Thamrin, Epicentrum

Kelapa Gading

BARAT Tanjung Duren - Grogol

SELATAN Pondok Indah, Rasuna Said, Senayan,

Kemang Village, SCBD

TIMUR Cawang, Pulo Mas

Merupakan produk atau hasil
dari pasar lahan kota.
 3500

3000

2500

2000
1500

1000

500

0
1965-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2005

luas total dalam ribu m2

Sumber : Laboratorium Jurusan Planologi Untar 2004

Supply &Pertumbuhan Shopping Mall di Jakarta

 Existing Supply Apartment

30000
25000
20000
Units

15000
10000
5000
0
Rental Non Service Rental Service Strata Title Apartment
Apartment Apartment

Type

Future Supply Apartments

30000

Units 20000

10000

0
2005 2006 2007

Units 9688 25583 7902

Year

Sumber : Laboratorium Jurusan Planologi Untar 2004

Supply Apartment
CBD PLUIT
CBD Tanjung Duren
Pondok Indah Mall
Waduk Melati
Prinsip-prinsip dasar Ekonomi Makro
yang berkaitan dengan Ekonomi lahan
 Ekonomi Tanah (Real Estate Economics) pada Tingkat
Perekonomian Nasional
• The Economics of Real Estate at the National Level

Business
Demographic Population Growth in
Organization
Patters Growth Economy
patterns

Households Firms

Capital
Employment

Income Revenues

Savings Profits

Expenditure for real estate Expenditure for real estate

goods and services goods and services

Retail Transient Distribution Offer

Housing Manufacturing
Commercial Commercial Space
Space
• Gambar berikut ini memperlihatkan aliran dana yang ditanamkan pada investasi
properti (real estate) yaitu berupa uang simpanan rumah tangga-rumah tangga
(household) yang disebarkan melalui dana cair (equity), tabungan (deposit),
setifikat penyewaan rumah (bonds), dan saham (shares / units).

Flow of funds into Property Investments

SAVINGS ON HOUSEHOLD

DEPOSITS BONDS SHARES / UNITS

FINANCIAL COMPANIES AND INVESTMENT

INTERMEDIARIES INTERMEDIARIES

Including their retained earnings

MORTGAGES
EQUITY
PROPERTY INVESTMENTS
 Siklus Bisnis dan Siklus Properti
1. Siklus konstruksi (construction cycle)
2. Siklus peminjaman uang (mortgage money cycles)
3. Siklus kota dan daerah perkotaan (urban area and city cycles)
4. Siklus pemukiman (neighborhood cycles)
5. Siklus properti yang khusus (property specific cycles)
6. Siklus musiman (seasonal cycles)
7. Siklus hidup properti, kepemilikan (property, ownership, and
investor cycles)
8. Siklus populer (pupularity cycles)
9. Siklus perubahan sosia (social change cycles)
Siklus Usaha Properti (Property Business Cycle)

TOP

RISING DECLINING RISING

BOTTOM
 Pure Cycle Cycles within Cycles

Economic Activity Peak Recess

Economic Activity
ion Revival

Through

Time Time
(a) (b)

Additions to Supply and Rising Top Declining Bottom Rising

Demand
 The Business Cycle
TOP OF THE BOOM

Rising Real Estate Values

12
Easier money 1
11 Rising interest rates

Rising overseas 10 2 Falling shares prices

reserves

Falling commodity
Rising commodity
9 3 prices
prices

Falling overseas
Rising shares prices 8 4 reserves

Falling interest rate

7 5 Tighter money
6

Falling Real Estate Values

DEPTH OF THE RECESSION By John S. Bach, PhD University

of North Texas Various Sources
 The Real Estate Cycle
BOOM MARKET
Excess funding Over building

Increasing construction 12 Rent concessions

Saturated market
Funding available

Increasing rents 9 3 Tightened funding

RECOVERY Less construction

Stabilizing rents 6 Reduced funding

Increasing absorption RECESSION

Minimal Construction
Source: Advertisement by
London & Dallas in “World
Property”, RICS Journals,
London, December, 1989, p.2
 Impact of Economics Events on Real Estate: Paradox Supplants Tradition

Economic
More hiring and more production Events More hiring and more production

New construction stimulates Supply of services, products,

further economic expansion space, exceeds demand
More hiring and Economic expands absent new
capital availbility Spending and new purchases construction stimulus / multiplier
Excalating demand
prompt more building slow: growing inventory
and prices of New construction supluses
services , Expanding economic activity
stimulates
products, space, expectation of Rent
money higher rents and increases
princes staff
Expanding
economic Strong demand Absorbtion of new
stimulates new space slows; Expanding economic
activity
construction vacancies increase activity, higher production
and more employment
Reduced demand for services, Economic of
Rents and occupancy
products, space, money Paradox
increases Demand
Continued softening demand, Lower prices and costs; rebounds,
rents, and occupancy reduced business services,
inventories products,
Vacancies increase and rent Proceeds from money
declines continue morgaging refinancing Rents increase
stimulate spending
Increased space demand,
lower vacancy
Employment stagnant via
Mortgage refinancing jobless recovery
Real Estate
Consequences Minimal new Occupancy improves
construction slightly, rents move up
slowly

In economiy of paradox, Real Estate consequences (---) diverge from traditional patterns of linkage to economic events.
Note: This depiction of real estate consequences of economic events reflects general relationship and does not reflect or lag turning effects.
Source: The Roulag Group
 Stages in the land uses life cycle

100% LEGEND
CAPITALS = Property Values & 100%
70% Private sector events Pollution, prices, and “LAND FEVER”
Lower case = Public sector events property tax increase
RESALES SUBURBAN AND
sharply public SMALL TOWN (MIXED
transportation EXPANSION USES)
INTENSIVE NON 50%
Freeway and highway RESIDENTIAL INCOMPATIBLE USE
20% Quality increases
rapid expansion
(NEGLECT) Crime rate rise

Annual Rate Value Decline

INTENSIVE RESIDENTIAL
Annual Rate Value Return

SECOND HOME MARKETS (BOARDED UP) Public facilities services decline

Strong employment and ABSENTEE HOMEOWNERS (VANDALISM) High unemployment rates
rising family incomes
10% “FILL IN” OF AREAS NEAR CENTER CITY (ABANDONMENT)
“BUSINESS BOOM” No public improvements
20%
(HOME OWNER FLIGHT)
“Population Boom”
(COMMERCIAL INDUSTRIAL FLIGHT) Increased public subsidies
MULTIPLE INDUSTRIAL USES
Modern sewer and sewerage (NO NEW CONSTRUCTION 0
Public investments in
disposal facilities OR REHABILITION)
schools, etc.
OFFICE BUILDING, WHOLESALING
Public utilities, water (SOME FIX UP
REHABILITATION) New streets, lighting, parks
SHOPPING CENTERS, COMMERCIAL
Sharp population increases
5%
(PUBLIC WORKS NEW BUSINESS)
RESIDENTIAL SUBDIVIDING
0 AGRICULTURAL LAND

(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9)

Stability Growth Takeoff Leveling Stagnation Decline Decay Slowing Change

Source: Fred E. Case, Investing in Real Estate (Englewood Cliffs, NJ., Prentice Hall, 1978) p.57
Prinsip Dasar Ekonomi Tanah
 Pengertian Properti (Real Estate)
• Properti didefinisikan sebagai “is something that is owned” atau dapat diartikan
sebagai sesuatu yang dimiliki.
• Properti dibedakan menjadi “real property” dan “personal property”.
• Real atau realty didefinisikan sebagai tanah. Realtors didefinisikan sebagai pihak-
pihak yang melakukan kegiatan di bidang tanah.
• Real property, didefinisikan sebagai “The interest, benefits, and rights interest in
ownership of physical Real Estate” yang berarti segala kepentingan keuntungan
dan hak atas kepemilikan tanah dan bangunan.
• Real Estat didefinisikan sebagai “Land and its attachment” yang berarti tanah
dengan segala perlengkapan yang melekat di atasnya.
• Jenis-jenis pengembangan properti:
- Perumahan (landed housing) - Apartemen (hghrise residential building)
- Perkantoran (office) - Pertokoan (Retail)
- Rekreasi (recreation) - Kawasan industri (Industrial Estate)
- Perhotelan dan pariwisata (hotel and resort)
- Pertanian dan peternakan (agribusiness and farming)
 Manfaat Ekonomi Tanah
• Membantu untuk mengetahui penyebab-penyebab terjadinya fluktuasi
dalam kegiatan usaha real estat dan perubahan-perubahan yang terjadi
akibat fluktuasi tersebut mempengaruhi pasar setempat (local real estate
market)

BAGAIMANA MENGETAHUI ADANYA FLUKTUASI DAN PERUBAHAN-

PERUBAHAN YANG TERJADI DALAM KEGIATAN USAHA REAL ESTAT?

Perlu diingat bahwa:

• Setiap keputusan yang diambil oleh seorang investor konsultan real estat
termasuk ‘penilai’ terhadap sebidang lahan akan mempengaruhi ‘nilai
tanah’ yang berada pada wilayah atau lingkungan dimana obyek atau
tanah tersebut berada.
• Keputusan yang diambil akan mempengaruhi kota dan lingkugan di masa
yang akan datang.
 Real vs. Personal Property
Real Estate
Land and anything permanenty attached to it
Real
Property Fixture
Item that was once personal property but since converted to real estate by permanently
attaching it to the real estate; may not be removed by tenant or by the seller.

Personal Property
Movable items not attached to real estate; items severed from real estate
Personal
Property Trade Fixture
Item of personal property attached to real estate that is owned by a tenant and is used in a
business; legally removable by tenant.

Fixtures
Real property is by definition immovable, so personal property that has been affixed to the land or to a building so
that it becomes immovable, is by definition real property. The law construes this addition to be a part of the real
property known as fixture. Courts apply five tests to determine whether an article is a fixture or personal property:
(1) method of attachment; (2) agreement between the parties; (3) relationship between of the article to the real
property; (4) intention of the parties, and (5) a adaption of the article to the real property. To help you remember
the tests, the first letters of the five tests spell the name MARIA.
 Land/Real Estate

Air rights

Surface rights

Subsurface rights

Land Real Estate

Earth’s surface to center of earth and upward to infinity, Land plus permanent man-made additions
including trees and water.

Artificial attachments, called improvements are normally those things that have been placed on the land by people,
improvements may be embedden in the land, such as walls, footings, in ground swimming pools, and water or gas lines;
placed or resting upon the land, such as building slabs, driveways, streets, and patios; erected on the land, such as
buildings and towers or any other mand made additions to property.
Real Estate, therefore is defined as the earth’s surface extending downward to the center of the earth and upward to the
space, including all things permanently attached to it by nature or by people (see figure 1.2)
In practice, the term real estate is most often used to describe that commodity with which real estate as a business and
real estate broker and salesperson are concerned. It is sometimes referred to as realy.
 Air rights

Surface rights

Subsurface rights

Land Real Estate

Earth’s surface to center of earth and upward to infinity, Land plus permanent man-made additions
including trees and water.

Ruang angkasa digunakan bersama-sama

Private airspace untuk solar energy, angin, dan udara

Surface space: ruang permukaan, permukaan tanah, air, tumbuh-

tumbuhan dan segala pengembangan di atasnya

Sub surface space: ruang di bawah permukaan: air, mineral, gas, batu-
bara, tenaga panas bumi, dan sumber lainnya.
 Physical Rights of Real Estate

Fly-over right

Air rights

Earth’s crust Surface right

Mineral, water, oil, and gas

rights

Center of earth
 Definisi Real Estate dan Real Property
Wade E Gaddy et al
• REAL ESTATE:
The earth’s surface extending downward to the center of the
earth and upward into space, including all things permanently
attached to it by nature of by people.

• REAL PROPERTY:
The earth’s surface extending downward to the center of the
earth and upward into space, including all things permanently
attached to it by nature or man, as well as the interests,
benefits, and rights inherent in its ownership.
 Konsep-konsep Dasar dalam
Pengembangan Real Estat

• Konsep fisik dan biologi

• Konsep ekonomi
• Konsep hukum
• Konsep sosial budaya
 Konsep Fisik dan Biologi
• Tiap unit Real Estat mempunyai 3 (tiga) dimensi
ruang:
1. Permukaan tanah
2. Ruang di bawahnya (pusat bumi)
3. Ruang di atasnya

• Karakter fisik Real Estat, sebagai berikut:

1. Immobility (keadaan tidak bergerak)
2. Durability (daya tahan)
3. Heterogenity (beraneka ragam)
 Konsep Ekonomi
• Real estat adalah barang komoditi yang terkait
dengan keinginan dan kebutuhan
• Sebagai barang komoditi Real Estat
mempunyai value (nilai) yang berhubungan
dengan:
a. Demand (kebutuhan)
b. Utility (penggunaan)
c. Scarcity (keterbatasan)
d. Transferability
 Konsep Hukum
Kepemilikan (ownership) dari kegiatan Real Estat mencakup kumpulan dari
beberapa hak yang mempunyai kekuatan dan hak istimewa yang dilindungi
oleh pemerintah.
Hak-hak tersebut antara lain:
-Hak kepemilikan
-Hak menempati
-Hak penggunaannya
-Hak istimewa
-Hak agunannya
-Hak keuntungannya
-Hak pewarisannya
-Hak penambangan dan pengeborannya
-Hak penjualannya
-Hak menyewakannya.
 Konsep Sosial Budaya
• Dalam pengembangan suatu Real Estat akan
menimbulkan pengaruh terhadap
lingkungannya baik sudut fisiknya maupun
tingkah laku manusianya.
• Masalah sosial dan budaya dapat berpengaruh
pada sistim transaksi penjualan dan penilaian
properti.
 Struktur
Teori Kota danWilayah
Pola Pertumbuhan kaitannya
Perkotaan dan Lokasi
dengan ekonomi lahan kota
dikaitkan dengan ekonomi lahan
The Concentric Zone
Theory
Zone 1 Central Business District
Zone 2 Transitional Zone
Zone 3 Low Income Housing
Zone 4 High Income Housing
Zone 5 Commuter Zone
The Axial Theory
Zone 1 Central Business District
Zone 2 Transitional Zone Main roads
Zone 3 Low Income Housing
Zone 4 High Income Housing
Railway station
Zone 5 Commuter Zone

The SectorTheory
Zone 1 Central Business District
Zone 2 Manufacturing and warehousing
Zone 3 Low Income Housing
Zone 4 Middle Income Housing
Zone 5 High Income Housing
The Multiple
Nuclei Theory
Zone 1 Central Business District
Zone 2 Wholesale and light manufacturing
Zone 3 Low Income Housing
Zone 4 Middle Income Housing
Zone 5 High Income Housing
Zone 6 Heavy Manufacturing
Zone 7 Outlying Business District
Zone 8 Residential Suburb
Zone 9 Industrial Suburb
Pengertian Nilai, Biaya dan
Teori sewa & nilai Tanah Harga
 Pengertian Biaya, Harga, dan Nilai
• BIAYA adalah sejumlah uang yang harus disediakan untuk memproduksi
atau menciptakan barang dan jasa.
• HARGA adalah sejumlah uang yang disetujui pembeli untuk dibayarkan
dan disetujui penjual untuk diterima di saat tertentu dan melalui
mekanisme pasar yang wajar.
• NILAI adalah sejumlah yang setara dengan milik (property) yang dapat
memberikan keuntungan dari kepemilikan tersebut.
• NILAI PASAR adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian, yang
dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu aset,
antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat
menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang penawarannya
dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan (SPI 0.5.39.1)
Pengertian Biaya, Harga, dan Nilai (lanjutan)

Capital
Gain

Profit

Nilai
(Value)
Harga
Biaya (Prices)
(Cost)

KONDISI NORMAL
Ringkasan Proses Penilaian (a summary of the appraisal process)

Step 1. DEFINE THE PROBLEM

a. Real estate identification b. Property interest c. Date of valuation
d. Purpose of appraisals e. Definition of value

Step 2. PROPOSAL
a. Data requirements b. Data sources c. Personal requirements
d. Time schedule e. Fee proposal

Step 3. DATA COLLECTION

c. Specific Data
a. General Data b. Specific Data
on cost,
1. Location on the subject
income,
2. Economic property
and sales

Step 4. APPROACHES TO VALUE

a. Cost b. Market Comparison c. Income

Step 5. RECONCILIATION

Final
Estimate
of Value
Struktur Pasar dan Mekanisme Harga
 Teori Nilai terhadap Permintaan dan
Penawaran

• Teori prilaku konsumen (the theory of consumers

behaviour) yang mempengaruhi permintaan
terhadap komoditi
• Teori penawaran produksi (the theory of supply of
production) yang menjelaskan bagaimana
penentuan harga yang didasarkan pada kondisi
penawaran (supply)
 Perilaku Konsumen
• Teori ini menjelaskan bagaimana harga ditentukan
oleh adanya permintaan.
• Permintaan itu sendiri muncul sebagai akibat
adanya kompteisi dalam menghadapi tuntutan
keinginan (wants) dan kepuasan (satisfaction)
dengan mengabaikan beberapa kondisi khusus.
• Umumnya transaksi yang terjadi pada kondisi harga
rendah.
 Teori Penawaran (the theory of supply)

• Teori penawaran mempertimbangkan produksi komoditas.

• Teori ini mencoba menerangkan bagaimana harga ditentukan oleh jumlah
penawaran dan besarnya biaya setiap faktor produksi atas produksi.
• Ada dua konsep atau teori yang berhubungan dengan produksi atas investasi
properti:
– Penerapan the natural law of diminishing marginal returns terhadap nilai
marginal dan biaya
– Opportunity Cost

Capitalised Value:
Hubungan antara ‘pendapatan pertahun (annual income) dan pengembangan
pertahun (annual revenue). Namun untuk penilaian terhadap komoditas jenis
properti, ada hal-hal lain yang perlu dipertimbangkan, khususnya nilai yang
bersifat intrinsik. (intrinsic value)
 Principle of Hypothetical Willing Seller, Willing
Buyer

• Prinsip ini muncul karena disadari oleh pengadilan hukum dan para penilai adanya
hal yang tidak sempurna (imperfection) dalam pasar properti. Sehingga
ditetapkanlah kriteria untuk menentukan nilai pasar yang dianggap wajar yang
didasarkan atas prinsip tersebut di atas.
• Ada pun maksud dari kriteria tersebut adalah agar hal-hal yang tidak rasional dan
bersifat obyektif tidak dicampuri dengan hal-hal yang bersifat pribadi.
• Definisi dari nilai properti, sebagai berikut:
Bahwa nilai modal dari suatu lahan adalah sejumlah hak milik yang terkandung di
dalam lahan tersebut, dan apabila lahan tersebut dibebani sebagai jaminan atas
hipoteik atau beban lain, maka nilainya dapat ditentukan pada saat penilaian
ketika lahan tersebut hendak dijual pada kondisi dan hal yang rasional
sebagaimana yang diharapkan oleh pihak penjual yang dapat diandalkan.
• Umumnya intrepretasi dari definisi tersebut di atas yaitu
sejumlah harga yang disetujui antara seorang pembeli dan
seorang penjual didasarkan pada perhitungan secara bisnis
dan bukan berdasarkan atas transaksi penjualan yang
dipaksakan.
• Sehingga, hasil yang diperoleh dapat dijadikan standar nilai
pasar dengan asumsi bahwa kedua belah pihak nengenal baik
dunia usaha properti.
• Sebaiknya menghindari hal-hal yang dapat menyebabkan
munculnya harga yang berlebihan seperti pemborosan dan
kebutuhan yang sifatnya mendesak. Selain itu, masalah supply
dan demand adalah faktor-faktor yang juga harus
dipertimbangkan di dalam menentukan nilai dan dengan
kondisi transaksi seperti tersebut di atas.
 Imperfect Market Conditions
• Pasar properti dikategorikan sebagai jenis komoditas yang memiliki pasar
tidak sempurna.
• Teori ekonomi makro mengenai nilai yang berhubungan dengan pasar
pada umumnya dikembangkan berdasarkan jenis komoditas barang
(goods) dan pelayanan (services).
• Tanah selalu dipandang sebagai jenis komoditas yang memiliki kasus
tersendiri dan tidak mudah untuk mengikuti analisis kondisi ekonomi
secara umum, karena suatu pasar yang sempurna akan mengasumsikan
jenis komditias yang dianalisis adalah homegen, sedangkan properti
sifatnya hetrogen (ingat konsep fisik dalam azas-azas real estat)
 Warranted Value (Nilai Penyesuaian)

• Nilai penyesuaian merupakan nilai yang umum

digunakan dalam praktek penilaian properti.
Nilai penyesuaian ini tidak berbeda jauh
dengan nilai pada konsep willing seller,
willing buyer. Hanya konsep nilai penyesuaian
ini lebih mempertimbangkan nilai yang
berjangka panjang dengan titik pandang dari
pihak penanam modal (investor) atau
peminjam.
 Perfect Competition (persaingan sempurna)

• Untuk kondisi seperti ini dalam pasar properti

akan menuntu adanya sejumlah penjual yang
memiliki potensi dan pengaruh yang sama
kuat.
• Namun satu hal yang perlu diketahui bahwa
sifat masing-masing tanah adalah unik
(unique), karena lokasi, bentuk, dan
ukurannya berbeda, sehingga membutuhkan
analisis khusus.
 Monopoly
• Kebalikan dari persaingan sempurna
• Penjual biasanya memiliki hak mengontrol yang
eksklusif khususnya terhadap penentuan harga dan
pengadaan pasokan.
• Letak kekuatan monopoli untuk jenis komoditas
properti yaitu pada jumlah permintaan. Semakin unik
lokasi suatu lahan, maka sifat monopoli akan
semakin kuat pada lahan tersebut.
 Oligopoly
• Istilah oligopoli digunakan untuk menggambarkan keadaan
pasar yang terdiri dari beberapa penjual. Ciri-ciri khas yaitu
beberapa perusahaan yang bersaing dapat mempengaruhi
harga pasar. Keadaan seperti ini seringkali terjadi di dalam
bisnis real estat yaitu ketika beberapa jenis properti yang
hampir serupa ditawarkan pada waktu yang bersamaan.
• Bilamana perusahaan-perusahaan properti tersebut memilih
untuk saling mendukung satu sama lain dalam hal penentuan
tingkat penawaran harga, maka mereka cenderung bersikap
monopoli. Bilamana mereka terlibat di dalam persaingan pasar,
maka harga pasar cenderung menjadi lebih rendah.
 Bilateral Monopoly
• Istilah ini digunakan untuk menggambarkan keadaan
pasar dengan kondisi satu penjual satu pembeli,
yaitu suatu cara penjualan yang bersifat monopoli
terhadap suatu pihak terbatas yang bersikap
monopoli.
• Harga akan berada pada dua kutub monopoli dan
monopsoni. Keadaan ini seringkali terjadi pada suatu
pasar properti dengan kelas tertentu.
 Geopoli
• Properti yang berada dalam kondisi pasar yang bersifat geopoli tidak dapat
memberikan nilai, karena nilainya tergantung dari daya beli pasar.
• Istilah ini berasal dari “geo = earth”, ‘polo = sell”. Dari istilah ini jelas
terlihat bahwa kondisi pasar seperti ini hanya khusus didapati pada jenis
komoditi properti, dimana lokasi sangat berperan.
• Nilai tambah pada suatu properti umumnya hanya tergantung pada
keadaan alam, yaitu pemberian dari Yang Maha Kuasa atau atas ciptaan
manusia atau juga dipengaruhi perkembangan ekonomi kota.
• Sikap seorang geopolis akan sangat bertolak belakang dengan monopolis.
Geopolis hanya memperoleh pendapatan sekali saja terhadap properti
yang dimiliki, sementara seorang monopolis dapat terus berproduksi.
 Monopolist Competition
• E.H. Chamberlain dari Harvard memikirkan mengenai istilah
ini, mengapa? Karena hampir setiap perusahaan
diperhadapkan pada suatu tingkat persaingan.
• Istilah ini dimaksudkan untuk menggambarkan gabungan dari
unsur monopoli dan kompetisi
• Umumnya pasar properti berciri atau memiliki persaingan
monopoli, sehingga pemiliknya secara teknis dapat dikatakan
sebagai monopolis walaupun dalam praktek pemasarannya
bersaing. Khususnya untuk jenis properti yang pasokannya
sangat terbatas dengan permintaan yang tinggi, akan memiliki
kualitas monopoli hampir sempurna.
 Ceiling and Floor Price Theory
• Teori ini dikemukakan oleh Ralph Turvey untuk bisnis Real Estate
• The Ceiling Price merupakan harga tertinggi yang dapat diupayakan oleh
seorang pembeli. Dalam teorinya, harga ini ditentukan oleh nilai waktu
sekarang (NPV) untuk perkiraan keuntungan di masa yang akan datang.
Bilangan diskonto yang digunakan bervariasi dan merupakan jenis
investasi yang dapat dibanding-bandingkan.
• The Floor Price adalah harga terendah yang dimiliki oleh seorang investor
yang didasarkan atas nilai waktu sekarang (NPV) atau biaya yang
ditetapkan terhadap suatu properti. Sementara harga jualnya tergantung
pada the floor and the ceiling prices. Umumnya transaksi terjadi bilamana
harga tertinggi (the ceiling prices) sama dengan atau melebihi harga
terendah (the floor prices)
 Agriamplic Market Conditions
• Kata ini berasal dari “agri = field / estate” dan “amplior =
superior / high degree / more”.
• Suatu keadaan pasar yang menggambarkan peristiwa yang
langka dan jarang terjadi yaitu suatu kondisi pasar dimana
pemebli tertarik pada jenis properti dengan penampilan yang
unik dan berkharisma
• Dalam kondisi properti sedang mengalami boom, beberapa
pembeli mungkin akan dipengaruhi oleh emosi bahkan
kelihatannya tidak menggunakan akal sehat dalam melakukan
transaksi.
• Kondisi seperti ini dapat menciptakan harga baru yang
cenderung menjadi norma baru dalam penentuan nilai.
 Duopoli
• Suatu keadaan pasar yang khas yang dimungkinkan
terjadi bilamana ada dua penjual yang bersaing. Hal
ini terjadi karena transaksi yang berlaku tergantung
pada kekuatan pasar, khususnya permintaan dan
keadaan terpaksa dari penjual untuk melakukan
transaksi. Sehingga, kadang-kadang pembeli
menemukan pilihan mereka terbatas, khususnya
pilihan terhadap lahan atau bangunan untuk tujuan
tertentu,
 Monopsony
Istilah monopsoni digunakan oleh Joan Robinson dari
Cambridge yaitu satu pembeli dan banyak penjual. Kondisi
pasar seperti ini dapat terjadi pada jenis komoditi properti,
dimana seorang pembeli yang mencari sebidang tanah untuk
tujuan khusus, mungkin akan mendapatkan bahwa ada
beberapa orang yang sedang menawarkan lahan yang hampir
serupa, dengan catatan tidak ada pembeli lainnya. Si calon
tunggal pembeli tersebut dapat saja menawar dengan harga
serendah mungkin kepada penjual yang menawarkan harga
tertinggi. Hal ini dimungkinkan karena posisi pembeli tersebut
yang monopsoni.
Jenis –jenis studi lahan
 Berbagai Studi mengenai Ekonomi Tanah

• APPRAISAL (PENILAIAN)
• COST BENEFIT STUDY
• ECONOMIC BASE STUDY
• FEASIBILITY STUDY
• HIGHEST AND BEST USE STUDY
• LAND USE STUDY
• LAND UTILIZATION STUDY
• MARKET STUDY
• MARKETABILITY STUDY
• REUSE APPRAISAL
 Characteristics

calculation of rate-

Allocation of costs
recommendations
assumed in study

parcel or property
Considerations of

Focus on specific
Consideration of

absorption rates

different groups
supply-demand

and benefits to
Use of general

non pecuniary
Programmatic
contents and
multiple uses

calculation of
development

estimation of
of return on
use of pre-

investment
Nature of
viewpoint

analysis

concept
existing

factors
value
private owner or
Appraisal yes not always not always yes yes not always no not always no yes
investor
general public or
Cost-benefit
government yes no yes yes no yes no yes yes not always
study
agency
Economic could be any general
yes not always not always not always not always not always not always no usually not not always
study viewpoint terms
Economic community as a
no NA NA NA no not always not always no NA no
base study whole
Feasibility private owner or
yes usually not yes yes no yes not always no no yes
study developer
Highest and
private owner of
Best use yes yes no yes no yes not always no no yes
investor
study
Land use detached observer
no yes no no no not always not always not always no no
study or general public
Land
utilization private investor yes yes not always not always no no not always no no yes
study
private owner or
Market study detached yes not always not always no no not always not always no no not always
observed
Marketability private owner of
yes usually not yes no no yes not always no no yes
study developer
Reuse private owner or
yes no yes yes yes yes yes no no yes
appraisal deve
• Appraisal:
Appraisal atau penilaian adalah suatu perkiraan nilai, umumnya yang dinilai
adalah nilai pasar properti. Setiap jenis properti penilaiannya bersifat spesifik
karena hasil penilaian yang diperoleh dalam bentuk angka (kuantitatif), karena
itu dibutuhkan analisis yang cukup terperinci. Ada laporan penilaian yang
menampilkan studi pasar cukup terperinci tetap ada juga yang tidak tergantung
dari jenis propertinya.

Umumnya penilaian suatu kejadian yang belum dikembangkan. Selain itu konsep
highest and best used juga sudah disertakan dalam laporan penilaian, selama
lahan yang dinilai belum jelas peruntukkannya.

Demikian juga perkiraan daya serap pasar (absorption rates) dapat ditampilkan
dalam laporan penilaian, bilamana properti yang sedang dinilai besar dan luas,
dimana masalah waktu sangat berperan.
• Cost Benefit Study
Studi mengenai cost benefit ini umumnya digunakan untuk pihak
pemerintah khususnya dalam hal gagasan pengembangan kota, seperti
pembuatan jalan tol, kanal untuk kapal, sistem irigasi, dan sebagainya.
Biasanya, menghitung biaya semua hal yang dianggap bermanfaat
termasuk hal yang bersifat sosial di dalam suatu usulan yang akan
dikembangkan. Kemudian menghitung rasio biaya yang harus melebih 1
yaitu angka yang dianggap pantas atau layak untuk dilaksanakan.
Kadang-kadang cost benefit study ini juga mempertimbangkan dampak
sekunder yang muncul sebagai akibat dari adanya pengembangan yang
diusulkan tersebut terhadap pemakai. Bilamana pengembangan yang
diusulkan akan berdampak kepada banyak pihak, maka biaya dan
manfaat yang dipertimbangkan juga harus melibatkan semua pihak.
• Economic Study
Studi ini meliputi analisis yang mencakup variabel ekonomi,
sehingga dapat juga dikatakan bahwa semua studi yang
dibicarakan pada pembahasan ini sebenarnya dapat dikatakan
sebagai economic study (studi ekonomi). Itu sebabnya, bila
seorang penilai hendak menggunakan istilah ini di dalam
laporan penilaiannya atau di dalam kontraknya, ia harus
mendefinisikan istilah tersebut secara spesifik dan
menyesuaikannya dengan situasi yang ada.
• Economic Base Study
Studi ini dirancang untuk menganalisis semua kegiatan ekonomi pada
suatu bangsa, wilayah atau daerah metropolitan. Studi ini seringkali
digunakan oleh para perencana kota untuk membentuk kerangka kerja
suatu rencana pengembangan komunitas yang bersifat komprehensif.
Ada beberapa pendekatan yang dipakai untuk melakukan studi ini.

Demikian juga studi ini tidak terpusat pada suatu jenis properti atau
kawasan industri, studi semacam ini sering dibuat berdasarkan sudut
pandang masyarakat pada umumnya atau seorang pengamat. Demikian
juga studi ini tidak membicarakan besaran serta manfaat dari berbagai
program yang dibahas, bilama studi tidak membahas hal-hal kebijakan
yang bersifat spesifik.
• Feasibility Study
Studi kelayakan atau feasibility study adalah analisis yang bertujuan untuk mengetahui
apakah suatu proyek atau program dapat sukses atau berhasil dilaksanakan. Masing-
masing lahan memiliki studi kelayakan yang sifatnya spesifik. Ketepatan hasil analisis
tergantung pada keberhasilan menyelesaikan pengembangan yang diusulkan.
Pada umumnya penilai menganggap suatu analisa berhasil bila analisa tersebut
menyatakan suatu pengembalian yang cukup terhadap modal yang di investasikan untuk
menarik investor (penanam modal) swasta mewujudkan pengembangan tersebut. Studi ini
hampir selalu menampilkan perhitungan atas kemungkinan pengembalian investasi
terhadap lahan yang akan dikembangkan.

Studi ini secara tidak langsung juga menyatakan keharusan untuk menampilkan studi
pemasaran (marketability study) sebagai bagian dari studi kelayakan dengan tujuan
mengetahui jenis pengembangan yang bagaimana yang layak untuk dikembangkan atas
suatu lahan dan pengembalian seperti apa yang diharapkan dari jenis pengembangan
tersebut. Hal ini dikarenakan suatu proyek dapat saja dipasarkan tetapi sebenarnya tidak
layak (feasible)
• Highest and Best Use Study
Sifat dari studi ini yaitu untuk mencari dan mendapatkan jenis properti yang dapat
dikembangkan di atas sebidang tanah yang agar dapat memberikan pengembalian investasi
yang maksimum dengan batasan seperti peraturan peruntukan lahan dan peraturan terkait
lainnya.

Studi ini juga mengamati bidang tanah yang sifatnya sangat khas. Dalam teorinya, analis
akan mengamati kira-kira jenis properti apa saja yang dapat dikembangkan di atas suatu
bidang tanah dan melakukan analisis pengembalian investasinya. kemudian menentukan
jenis pengembangan yang paling tepat dan menyisihkan alternatif pengembangan yang lain
dengan berbagai alasan, misalnya tidak menunjang lingkungan sekitar, luas lahan tidak
cukup, pencapaian kurang baik, dan sebagainya. Pengembangan yang paling tepat ini akan
diamati lebih intensif melalui antara lain studi pasar dan pemasaran.

Karena banyaknya jenis pengembangan yang harus dipertimbangkan, studi highest and
best use sering dikerjakan sambil lalu saja, sebenarnya studi ini seharusnya menampilkan
analisa keuangan (financial analysis) yang membahas kemungkinan-kemungkinan return
rate investasi dari berbagai alternatif pengembangan. Umumnya studi ini dibuat
berdasarkan pandangan para investor dan mengabaikan hal-hal yang sifatnya tidak
menguntungkan.
• Land Utilization Study
Studi ini merupakan jenis studi highest and best use yang sifatnya
khusus, karena dibuat berdasarkan permintaan dari pihak Dinas Tata
Kota bagian Peremajaan Kota. Studi ini meliputi hampir semua hal yang
tercakup dalam studi highest and best use kecuali 2 hal, yaitu kelayakan
secara hukum dan ekonomi. Hal ini karena dianggap kedua hal tersebut
tidak berhubungan dengan pengembangan yang akan dilaksanakan di
atas suatu lahan yang tidak menuntuk pertimbangan masalah pasar.
Demikian juga masalah alternatif perhitungan pengembalian ivnestasi
yang terperinci, karena peruntukan lahan dan alternatif pengembangan
umumnya sudah ditentukan. Yang diperhitungkan adalah hasil
pengembalian tersebut.
• Market Study
Umumnya setiap jenis analisis pasar real estat adalah merupakan suatu studi
pasar (market study). Studi ini biasanya menyangkut lebih dari satu jenis properti
pada wilayah tertentu. Penentuan batasan wilayah pengamatan tergantung dari
jenis properti yang sedang diamati. Selain itu, properti yang walaupun berbeda
pada suatu wilayah yang diamati tetapi tidak kompetitif sifatnya, dapat saja tidak
diperhitungkan dalam melakukan analisis tersebut.

Umumnya setiap studi pasar ini menyangkut dua hal, pertama adalah
menentukan demand (permintaan) pada suatu lahan pada saat sekarang dan
yang akan datang. Kedua adalah menentukan supply (pasokan) fasilitas yang
kompetitif sifatnya pada saat sekarang dan akan datang. Umumnya analisis ini
tidak melakukan perhitungan pengembalian atas investasi. Studi ini kadang-
kadang mencakup analisis daya serap lahan (land absorption analysis). Bahkan
studi ini dapat mencakup rekomendasi mengenai bagaimana memasarkan
pengembangan yang sudah ada di atas suatu lahan tertentu.
• Marketability Study
Studi ini mengenai penentuan target market suatu jenis properti. Studi
seperti ini menganalisa kemungkinan adanya permintaan dan pasokan
pada saat sekarang dan akan datang. Jadi dapat dikatakan studi ini juga
melibatkan market study.

Hasil dari analisis ini terdiri dari tiga hal, pertama berupa berbagai jenis
harga properti yang dijual atau disewakan, kedua adalah jumlah unit
atau besaran ruang terjual atau tersewa per tahun pada waktu tertentu.
Ketiga, mengenai kondisi khusus dari jenis properti, misalnya masalah
keuangannya, teknik penjualannya, atau penyedia jenis fasilitas hiburan
yang dapat mempercepat penjualan atau sewa. Studi ini lebih kompleks
daripada studi pasar, tetapi lebih ringan bobotnya daripada feasibiilty
study.
• Reuse Appraisal
Merupakan kegiatan yang sifatnya menilai
kembali sebidang lahan, dimana penilaian
yang dilakukan berdasarkan jenis properti
yang akan dibangun baru di atas lahan
tersebut setelah meruntuhkan bangunan yang
sudah pernah ada di atas lahan tersebut.
 Faktor-faktor penentu nilai (values)

• Ketidakpastian masalah politik

Teror, perang, risiko pengambilalihan pemerintahan, penyogokan pemerintah setempat,
perubahan tatanan pemerintah, perubahan kabinet
• Ketidakpastian moneter
Risiko devaluasi, risiko inflasi, risiko perubahan pajak, investasi di masa yang akan datang,
risiko kebangkitan (revival), risiko bentuk kepemilikan, batasan-batasan modal negara, risiko
penyitaan, risiko pertukaran mata uang.
• Ketidakpastian lingkungan
Kualitas hidup, risiko lingkungan, iklim dan sikap berbisnis, gempa bumi, kejahatan
• Ketidakpastian bisnis
Jenis-jenis risiko, hubungan dengan negara-negara lain, tren dalam dunia ekonomi, supply
(demand modal dan pekerja)
• Siklus real estat yang tidak pasti
Risiko pasar secara makro, risiko pasar secara mikro, risiko mutu informasi, risiko supply and
demand, risiko alternatif investasi, risiko pendanaan, risiko modal
• Tingkatan jenis-jenis pasar dan proyek di setiap negara
• Keputusan investasi, lokasi, dan jenis properti