Mata Kuliah : Perencanaan Real Estate

Semester :6
Dosen Pengampuh : 1. Andi Idham A.P, S.T, M.Si
2. Andi Asmuliany, S.T., M.Si.

TUGAS BESAR
PERENCANAAN REAL ESTATE

Di Susun Oleh :

Nirwanda K 60800120043
Muhammad Alifka Achmad 60800120045
Muh. Azhar 60800120070
Andi Muh. Baso Bila 60800120084
Reynaldy Pratama 60800120096
Muh. Zhein Amirullah 60800118048

JURUSAN TEKNIK PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS SAINS DAN TEKNOLOGI
UNIVERSITAS ISLAM NEGERI ALAUDDIN MAKASSAR
2023
 1. Gambaran Umum Lokasi
Kota Makassar juga berada pada urutan kelima kota terbesar setelah Jakarta, Surabaya,
Bandung dan Medan. Tidak heran bila pembangunan fisik berupa sarana dan prasarana juga
semakin pesat. Seiring dengan melejitnya pembangunan, maka pengembangan properti real
estate juga tak terelakkan kemajuannya.Dimulai dari pusat perkotaan hingga daerah pinggiran
kota sangat mudah dijumpai lokasi perumahan.Makassar sejak beberapa tahun terakhir telah
menjelma menjadi salah satu kota metropolitan di Indonesia. Oleh karena itu, kota dituntut untuk
terus siap maupun tanggap dalam menghadapi persoalan tersebut, bahkan selangkah lebih maju
akan memposisikan dirinya sebagai salah satu smart city.
Pembangunan Kawasan Real Estate rencanya akan di bangun pada Kawasan Jl. Metro
Tanjung Bunga yang berada pada wilayah adminsitrasi Kelurahan Tanjung Merdeka, Kecamatan
Tamalate. pembangunan kompleks perumahan dalam skala besar yang seragam bentuknya,
luasannya, dan gaya arsitekturnya.
Secara geografis Kelurahan Tanjung Merdeka terletak 5°11'17.25"LS - 119°24'26.64"BT dan
berada di Kecamatan Tamalate yang berbatasan dengan Kabupaten Gowa di sebelah timur, Selat
Makassar di sebelah barat, Kelurahan Maccini Sombala di sebelah utara, dan
KelurahanBarombong di sebelah selatan. Jarak ibu kota kecamatan ke Kelurahan Tanjung
Merdeka ±2 KM. Luas wilayah Kelurahan Tanjung Mardeka adalah 459.24 Ha yang terbagi
menjadi 8 RW dan 31 RT.

Gambar 1 Peta Admin Kelurahan Tanjung Merdeka

 Gambar 2 Peta Delineasi Tapak Real Estate

2. Analisis Makro
a. Analisa Pertumbuhan Kota
Perubahan pemanfataan ruang telah membawa pengaruh terhadap pengalihan
lahan
pertanian untuk digunakan sebagai kawasan pemukiman, jasa, rekreasi, perdagangan
dan area komersil di Kelurahan Tanjung Merdeka. Menjadi penyebab terjadinya
pergeseran aktivitas ekonomi masyarakat yang dicirikan dengan pergeseran mata
pencarian dari agraris ke non agraris. Dapat dilihat bahwa kelurahan Tanjung
Merdeka pada awalnya daerah pinggiran kota yang penduduk atau komunitas lokal
bermata pencarian utama sebagai petani. Namun sejak terdampak arus globalisasi,
akselerasi pembangunan di Kelurahan Tanjung Merdeka juga merubah fisik spasial
dari lahan pertanian mayoritas ke lahan terbangun. Hal tersebut dibuktikan dari
besaran konversi lahan pertanian menjadi lahan permukiman selama belasan tahun
terakhir, yakni sejak tahun 2007 hingga tahun 2023. Proses perkembangan kawasan
Metro Tanjung Bunga mengondisikan perubahan wilayah transisi dari wajah
kedesaan menjadi wajah kekotaan.
b. Analisa Aksebilitas Dan Transportasi
Analisa Aksesibilitas dan Transportasi menyangkut tentang kemudahan untuk
menjangkau Lokasi Real Estate. Lokasi Real Estate sendiri dapat dijangkau dengan
menggunakan Transportasi Umum dan Darat dengan mudah. Hal ini didukung
dengan kondisi Kawasan real estate yang dilalui jalur Bus Trans Mamminasata.
 Gambar 3 jalan Metro Tanjung Bunga

c. Analisa Trend Pola Tata Guna Lahan Tanah

Perubahan alih fungsi lahan pertanian produktif ke arah industrial perkotaan
secara massif di Kelurahan Tanjung Merdeka menyebabkan terjadinya aglomerasi
perkotaan, perubahan formasi sosial yang menyebabkan perubahan proses interaksi
dan adaptasi sosial, dan ketimpangan pendapatan antara komunitas lokal dan
komunitas pendatang yang melakukan pembangunan baru dalam proses pemanfaatan
ruang. perubahan penggunaan lahan yang terjadi di Kelurahan Tanjung Merdeka
selama sepuluh tahun terakhir pada periode 2007-2023. Jenis penggunaan lahan yang
mengalami perubahan signifikan pada pengurangan luasannya adalah lahan pertanian
sawah, tambak, dan lahan kosong yang tergantikan dengan aktivitas permukiman,
perdagangan, dan jasa. Perubahan pemanfataan ruang menjadikan nilai investasi
lahan yang terus meningkat, lokasi yang strategis serta berdekatan dengan pusat
bisnis, fasilitas yang tersedia dan akses yang mudah menjadi kawasan yang
mengembangkan konsep kota didalam kota diminati banyak orang.
d. Analisa Pemanfaatan Lingkungan
Kawasan Tanjung Merdeka adalah daerah pesisir relatif datar, harga lahannya
masih rendah, dan dapat dicapai dari darat dan laut sebelum, sehingga perubahan
lingkungan pantai akibat kegiatan pembangunan akan berpengaruh terhadap sosial
ekonomi masyarakat sekitar baik langsung maupun tidak langsung. Selain itu,
perubahan garis pantai yang diakibatkan oleh faktor antropogenik yang
merupakan proses geomorfologi akibat dariaktivitas manusia, gangguan yang
disengaja yang bersifat protektif terhadap garis pantai dan reklamasi pantai.
Sebelum terjadi perubahan pemanfaatan ruang tahun 2003, dalam RDTR BWK E
Kota Makassar tahun 1997 fungsi yang ditetapkan pada wilayah Tanjung Bunga
adalah sebagai kawasan pertanian dan tambak. Namun setelah perubahan terjadi
perubahan pemanfaatan ruang masyarakat yang berprofesi sebagai petani karena
 sudah tak memiliki lagi lahan garapan, lantas memilih menjadi buruh bangunan yang
di gaji perhari ataupun perminggu.

Gambar 4 Peta Tata Guna Lahan Kelurahan Tanjung Merdeka

e. Analisa Potensi Ekonomi Lingkungan

Adanya kolaborasi antara pemerintah dan pemilik modal dalam penguasaan lahan
mendorong akselerasi pembangunan kawasan Metro Tanjung Bunga. Perkembangan
fisik spasial sentrifugal pada kawasan Metro Tanjung Bunga, erat kaitannya dengan
perubahan kehidupan penduduk pendatang dan komunitas lokal baik secara sosial,
ekonomi, dan budaya. Ketersediaan lahan perkotaan yang semakin terbatas dan
semakin kuatnya penguasaan lahan oleh kapitalisme, mengondisikan perubahan fisik
spasial kota yang bersifat revolusioner. Dengan demikian di asumsikan bahwa lahan
perkotaan memiliki nilai ekonomi strategis.

3. Analisa Mikro
a. Analisa Pertumbuhan Infrastuktur, Sarana dan Prasarana
Kondisi aksebilitas yang berada di jalan utama, jalan lingkungan baik, terdapat
jalan alternatif, kualitas jalan baik serta Di sepanjang jalan Metro Tanjung Bunga dari
arah pusat Kota Makassar ke arah Barombong telah berkembang kegiatan jasa,
pertokoan perkantoran, permukiman dan rekreasi ditandai dengan berkembang nya
fungsi-fungsi baru, antara lain; Celebes Convension Center, Theme Trans Studio,
Mall GTC, Kantor PT. GMTD, wisata pantai Akkarena, pusat pertokoan dan
 perumahan elit. Tidak heran bila pembangunan fisik berupa sarana dan prasarana juga
semakin pesat. Seiring dengan melejitnya pembangunan, maka pengembangan
properti real estate juga tak terelakkan kemajuannya.

Gambar 5 Sarana Transportasi

Gambar 6 Sarana Komersil

b. Analisa Faktor Pengaruh Nilai Lokasi

Lokasi memegang peranan penting dalam melakukan usaha. Lokasi yang
strategis, mudah dijangkau, aman dan tersedianya tempat parkir yang luas menjadi
salah satu faktor penting dan sangat menentukan keberhasilan suatu usaha tersebut di
masa yang akan datang. Dilihat dari segi lokasi perencanaan pembangunan real estate
kami sudah memenuhi kriteria Nilai lokasi tersebut.
c. Analisa Faktor Keamanan Lingkungan
Salah satu permasalahan keamanan dari perumahan adalah tindakan kriminal
seperti perampokan. Untuk menjamin area kawasan perumahan ini tetap aman dan
nyaman, maka perumahan dirancang menggunakan sistem satu gerbang (one gate
 system). Sistem ini mampu meminimalisir terjadinya tindakan criminal seperti
perampokan, karena dapat meminimalisir orang asing yang masuk dalam perumahan.
Selain itu, penempatan pos pengamanan pada area komersial, gerbang dan di tengah
perumahan dapat meningkatkan keamanan lingkungan.

4. Perhitungan Kebutuhan Lahan Dan Bangunan

Perhitungan Kebutuhan Lahan dan Bangunan menggunakan ketentuan Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) 60% dan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) 40%. Secara
matematis dapat dihitung sebagai berikut.
KDB 60%, KLB 40%
Luas Tapak : 13 Hektar ( 130.000 m2 )
KDB : 130.000 m2 x 60 %
= 78.000 m2
Jumlah Unit Rumah Ideal = 78.000 m2 / 100 m2
= 780 unit rumah
Asumsi Jumlah Penduduk = 780 x 5
= 3.900 orang
Berdasarkan SNI 03-1733-2004 Tata cara perencanaan lingkungan perumahan di
perkotaan, , dengan jumlah penduduk 3.900 orang memerlukan fasilitas sebagai berikut.
1. Balai Pertemuan Warga
2. Pos Hansip
3. Gardu Listrik
4. Telepon Umum
5. Parkir Umum
6. Taman Kanak – Kanak
7. Sekolah Dsar
8. Taman Bacaan
9. Posyandu
10. Balai Kesehatan Warga
11. Masjid
12. Toko / Warung
13. Taman / Tempat Olahraga

Balai pertemuan yang disediakan tidak hanya melayani kegiatan administrasi /

kepemerintahan setempat, namun sekaligus sebagai penyediaan kebutuhan bagi
sarana kebudayaan dan rekreasi dan dipakai secara saling berintegrasi. Parkir umum
yang disediakan akan diintegrasikan dengan kebutuhan balai pertemuan warga.
Tempat sampah yang disediakan berupa bak sampah kecil, merupakan tempat
pembuangan sementara sampah-sampah dari rumah yang diangkut gerobak sampah,
dengan ketentuan sebagai berikut;
1. Kapasitas bak sampah kecil minimal 6 m3
2. Kapasitas gerobak sampah 2 m3
 3. Sampah diangkut 3 x 1 minggu
Adapun jaringan jalan, Jalan perumahan yang baik harus dapat memberikan rasa
aman dan nyaman bagi pergerakan pejalan kaki, pengendara sepeda dan pengendara
kendaraan bermotor. Selain itu harus didukung pula oleh ketersediaan prasarana
pendukung jalan, seperti perkerasan jalan, trotoar, drainase, lansekap, rambu lalu
lintas, parkir dan lain-lain. Pada Lokasi Real Estate, direncanakan akan menggunakan
hirarki Jalan Lokal Sekunder I dan Jalan Lokal Sekunder II dengan ketentuan sebagai
berikut.
Tabel.1 Klasifikasi jalan di Lokasi Real Estate

Sumber : SNI 03-1733-2004 Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan

Gambar 7 Kebutuhan ruang dan lahan Jalan Lokasi Real Estate

5. Perencanaan Kawaasan
1. Perenacaan Grand Idea
Lokasi Tapak Real Estate mengusung konsep Townhouse. Townhouse biasanya
didefinisikan sebagai kawasan hunian dengan jumlah unit terbatas di pusat kota.
Beberapa fasilitas pendukung yang diberikan kepada penghuni townhouse sangat
eksklusif, seperti kolam renang dan pusat kebugaran. Townhouse merupakan
pengembangan hunian di tengah kota dan dibangun secara rutin, namun dalam jumlah
terbatas. Townhouse umumnya memiliki sistem satu gerbang atau one gate system.
 Townhouse juga memiliki berbagai fasilitas yang dapat digunakan bersama dengan
penghuni kompleks. Konsep Hunian Townhouse memiliki beberapa kelebihan,
seperti lokasi yang strategis, lingkungan yang tertata rapi, dan fasilitas yang lengkap.
2. Tahap Penentua Pola Zoning
Penentuan Pola Zoning berguna untuk menentukan area-area properti dan
fasilitas-fasilitas yang ingin ditetapkan pada posisi posisi tertentu pada lahan yang
dimiliki, semuanya dengan pemikiranpemikiran dan evaluasi yang berulang-ulang
baik dengan meninjau sisi komersial, sisi keindahan, sisi kenyamanan, sisi strategis,
dan hubungannya dengan area-area sekitar.
Pola zoning pada Lokasi Real Estate memprioritaskan Ruang Terbuka Hijau. Pola
Zoning Lokasi Real Estate lebih jelasnya divisualisasikan melalui gambar berikut.

Gambar 8 Peta Zoning Kawasan Real Estate

3. Tahap Penentuan Konsep Jaringan Jalan

Konsep jaringan jalan yang akan digunakan pada Lokasi Real Estate adalah
Konsep Jaringan Jalan Grid. Jaringan Jalan Grid merupakan bentuk jaringan jalan
pada sebagian besar kota yang mempunyai jaringan jalan yang telah direncanakan.
Jaringan ini terutama cocok untuk situasi di mana pola perjalanan sangat terpencar
dan untuk layanan transportasi yang sama pada semua area. Jaringan angkutan kota
yang berpola grid bercirikan jalur utama yang relatif lurus, ruterute paralel bertemu
dengan interval yang tetartur dan bersilangan dengan kelompok rute-rute lainnya
yang mempunyai karakteristik serupa. Pola demikian pada umumnya hanya dapat
terjadi pada wilayah dengan geografi yang datar atau topografi yang rintangannya
 sedikit. Selain itu, Konsep Jaringan Jalan Grid akan menghasilkan pola kavling yang
praktis dan efisien.

Gambar 9 Konsep Jaringan Jalan Grid

6. Membuat Site Plan

Gambar 10 Rumah 8 x 15 Gambar 11. Rumah 12 x 6

Gambar 12. Ruko 5 x 15

Gambar 13 Site Plan Tapak Real Estate