AKUNTANSI SEWA

PSAK 73; 30
Agenda

PSAK 30 Sewa

PSAK 73 Sewa

Ilustrasi

2
PSAK 30 SEWA
 SEWA
• Sewa adalah suatu perjanjian dimana lessor memberikan hak kepada lessee
untuk menggunakan suatu aset selama periode waktu yang disepakati.

Penyewa Pesewa
• Menggunakan • Meminjamkan

Aset spesifik
Dapat diidentifikasi
 Awal Sewa vs Awal Masa Sewa

 Awal Sewa (Inception of the lease) adalah tanggal yang lebih awal
antara tanggal perjanjian sewa dan tanggal pihak-pihak menyatakan
komitmen terhadap ketentuan-ketentuan pokok sewa. Pada tanggal
ini:
 Sewa diklasifikasikan sebagai sewa operasi atau sewa pembiayaan
 Untuk sewa pembiayaan , jumlah yang diakui pada awal masa sewa
ditentukan
 Awal Masa Sewa (commencement of the lease term) adalah tanggal
saat lessee mulai berhak untuk menggunakan aset sewaan.
 Tanggal ini merupakan tanggal pertama kali sewa diakui (yaitu pengakuan
aset, kewajiban, penghasilan atau beban sewa)
 Klasifikasi Sewa

 Lease = Sewa
 Sewa Pembiayaan (Finance Lease) adalah sewa yang
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat
yang terkait dengan kepemilikan suatu aset. Hak milik pada
akhirnya dapat dialihkan, dapat juga tidak dialihkan (par. 8)
 Sewa Operasi (Operating Lease) adalah sewa yang tidak
mengalihkan secara substansial seluruh risiko dan manfaat
yang terkait dengan kepemilikan aset (par. 8)

Klasifikasi sebagai sewa pembiayaan atau sewa

operasi didasarkan pada substansi transaksi dan
bukan pada bentuk kontraknya.
Indikator-indikator Klasifikasi (Par.10)

a) Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa
b) Lessee mempunyai opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah
dibandingkan nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan,
sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi memang akan
dilaksanakan
c) Masa sewa adalah untuk sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak
milik tidak dialihkan
d) Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan
e) Aset sewaan bersifat khusus dimana hanya lessee yang dapat
menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara material
 Indikator Tambahan (Par. 11)

• Jika lessee dapat membatalkan sewa, maka rugi lessor yang

terkait dengan pembatalan ditanggung oleh lessee
• Laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar residu dibebankan
kepada lessee
• Lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan sewa untuk
periode kedua dengan nilai rental yang secara substansial
lebih rendah dari nilai rental pasar

Indikator – indikator di atas tidak

selalu harus konklusif.
 Kasus – Klasifikasi Sewa (1)
PT XYZ menyewa mobil selama 5 tahun. Masa manfaat mobil
tersebut adalah 7 tahun. PT XYZ diberikan opsi untuk membeli
mobil tersebut pada akhir masa sewa seharga 50% dari nilai
pasar mobil ditambah 0.5% dari nilai pasar mobil pada tanggal
opsi dilaksanakan. Nilai pembayaran tersebut adalah untuk
menutup biaya penjualan mobil.
Sewa ini akan diklasifikasikan sebagai …..?

 Sewa Pembiayaan, karena terdapat opsi untuk membeli aset

tersebut pada harga yang cukup rendah dibandingkan nilai
wajar
 Kasus – Klasifikasi Sewa (2)
Pada tanggal 1 Januari 2009, PT ABC menyewakan sebuah peralatan kepada PT XYZ.
Peralatan tersebut dibeli seharga $ 20,000 (Nilai wajar peralatan). Perjanjian sewa
mengandung klausul – klausul berikut ini:
 Masa Sewa 8 tahun
 Pembayaran tahunan setiap tanggal 1/1 setiap tahunnya sebesar $ 4,500
 Masa manfaat peralatan adalah 10 tahun
 Estimasi nilai sisa pada akhir masa sewa adalah $ 3,000
Sewa ini bisa dibatalkan, dan PT XYZ akan dikenakan penalti yang tidak signifikan. PT
XYZ akan mengembalikan peralatan kepada PT ABC pada akhir masa sewa. PV dari
pembayaran sewa minimum (dihitung dengan menggunakan tingkat bunga implisit
11.65%) adalah sebesar $ 18,271
Bagaimana pengakuan sewa ini di dalam laporan keuangan entitas?
Kasus – Jawaban
• Apakah kepemilikan aset akan berpindah pada akhir
masa sewa?
PT XYZ akan mengembalikan aset pada akhir masa sewa
χ
• Apakah ada opsi untuk membeli aset pada harga yang
cukup rendah dibandingkan nilai wajar?
Tidak ada cukup informasi ?
√
• Apakah masa sewa adalah untuk sebagian besar umur
ekonomis aset?
Masa sewa adalah 8 tahun, sama dengan 80% dari masa
manfaat aset
• Apakah aset sewaan bersifat khusus?
Tidak ada cukup informasi ?
Kasus – Jawaban

√
• Apakah nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan?
PV pembayaran sewa minimum $ 18,271
FV peralatan $ 20,000
→ PV pembayaran sewa minimum = 91.4% dari FV peralatan

 Apabila lessee membatalkan sewa, apakah kerugian lessor akan

ditanggung oleh lessee? χ
PT XYZ dikenakan pinalti yang tidak signifikan
 Kasus – Jawaban

?
 Apakah laba atau rugi dari fluktuasi nilai wajar
residu akan dibebankan kepada lessee?
Tidak ada cukup informasi

• Apakah lessee memiliki kemampuan untuk melanjutkan

sewa untuk periode kedua dengan nilai rental yang
secara substansial lebih rendah dari nilai rental pasar?
Tidak ada cukup informasi
χ
PT XYZ akan mengembalikan peralatan pada akhir masa
sewa
 Kasus – Jawaban

• Kesimpulan
• Tes masa sewa dan tes masa kini hanya menunjukkan
bahwa sebagian besar manfaat akan dialihkan pada awal
masa manfaat aset.
• Sewa dapat dibatalkan dengan penalti yang tidak signifikan.
• Kurangnya informasi yang tersedia, sehingga tidak dapat
dilakukan analisa yang mendalam.
• Sewa diklasifikasikan sebagai Sewa Operasi.
 Pengakuan Awal (Par. 16)

 Aset dan kewajiban diakui sebesar nilai wajar aset sewaan

atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa minimum, jika
nilai kini lebih rendah dari nilai wajar.
 Tingkat diskonto yang digunakan adalah tingkat suku bunga
implisit dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis; jika
tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental
lessee.
 Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee ditambahkan ke
dalam jumlah yang diakui sebagai aset, termasuk biaya
sehubungan dengan aktivitas sewa tertentu, seperti negosiasi
dan pemastian pelaksanaan sewa.
 Pengukuran setelah Pengakuan Awal (Par. 21)

• Pembayaran sewa minimum harus dipisahkan antara

bagian yang merupakan beban keuangan dan bagian
yang merupakan pelunasan kewajiban.
• Beban keuangan harus dialokasikan ke setiap periode
selama masa sewa.
 Penyusutan dan Penurunan nilai
 Penyusutan (Par. 23 – 24)
 Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten
dengan aset yang dimiliki sendiri, berdasarkan PSAK 16
dan PSAK 19.
 Jika tidak terdapat kepastian yang memadai bahwa
lessee akan mendapatkan hak kepemilikan pada akhir
masa sewa, maka aset sewaan disusutkan selama
periode yang lebih pendek antara masa sewa dan umur
manfaat aset sewaan.
 Penurunan Nilai (Par. 26)
 Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan
mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan PSAK
48: Penurunan Nilai
 Penyajian dan Pengungkapan
 Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan oleh
Lessee (Par. 27):
• Jumlah neto nilai tercatat untuk setiap kelompok aset pada tanggal neraca
• Rekonsiliasi antara total pembayaran sewa minimum di masa depan pada tanggal
neraca, dengan nilai kininya untuk setiap periode berikut:
o Sampai dengan satu tahun
o Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
o Lebih dari lima tahun
 Rental kontijen yang diakui sebagai beban periode tersebut
 Total perkiraan penerimaan pembayaran minimum sewa lanjut di masa depan dari
kontrak sewa lanjut tidak dapat dibatalkan pada tanggal neraca.
 Penjelasan umum isi perjanjian sewa yang material:
o Dasar penentuan utang rental kontinjen
o Opsi perpajangan atau pembelian
o Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang
terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.
 Pengakuan dan Pengukuran

• Pembayaran sewa diakui sebagai beban dengan dasar

garis lurus selama masa sewa kecuali terdapat dasar
sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola
waktu dari manfaat aset yang dinikmati pengguna
(par. 29).
Penyajian dan Pengungkapan
 Selain harus memenuhi ketentuan PSAK 50, hal-hal berikut ini harus diungkapkan oleh
Lessee (Par. 31):
• Total pembayaran sewa minimum di masa depan dalam sewa operasi yang tidak dapat
dibatalkan untuk setiap periode berikut:
o Sampai dengan satu tahun
o Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
o Lebih dari lima tahun
• Total pembayaran sewa lanjut minimum masa depan, yang dihitung pada tanggal neraca.
• Pembayaran sewa dan sewa lanjut yang diakui sebagai beban periode berjalan, dengan
pengungkapan terpisah untuk masing-masing jumlah pembayaran minimum sewa, sewa
kontinjen dan pembayaran sewa lanjut
• Deskripsi umum perjanjian sewa lessee yang signifikan:
o Dasar penentuan utang rental kontinjen
o Persyaratan untuk memperbarui kembali perjanjian sewa atau adanya opsi pembelian
o Pembatasan-pembatasan yang ditetapkan dalam perjanjian sewa, misalnya yang
terkait dengan dividen, tambahan utang, dan sewa lanjut.
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGAKUAN AWAL
• Lessor mengakui aset berupa piutang sewa pembiayaan di neraca
sebesar jumlah yang sama dengan investasi sewa neto aset tersebut
(par 32).
• Investasi sewa neto adalah investasi sewa bruto yang didiskontokan
dengan tingkat bunga implisit dalam sewa.
• Investasi sewa bruto adalah penjumlahan agregat dari:
• Pembayaran sewa minimum yang akan diterima lessor, dan
• Nilai residu yang tidak dijamin, yang menjadi hak lessor.
• Investasi sewa neto = PV (MLP + unguaranteed residual value).
• Nilai investasi sewa neto ini biasanya sama dengan nilai wajar aktiva
pada awal sewa (inception of the lease)
• Selisih antara nilai Investasi sewa bruto dan nilai Investasi sewa neto
adalah Penghasilan pembiayaan tangguhan (unearned finance income).
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGAKUAN AWAL
• Untuk sewa pembiayaan selain yang melibatkan lessor
pabrikan atau dealer, biaya langsung awal diperhitungkan
sebagai bagian dari pengukuran awal piutang sewa
pembiayaan dan mengurangi penghasilan yang diakui
selama masa sewa (par 34).
• Tingkat bunga implisit dalam sewa ditentukan sedemikian
rupa sehingga tidak diperlukan pengungkapan yang
terpisah (par 34).
LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN

• PENGUKURAN SETELAH PENGAKUAN AWAL

• Penerimaan pembayaran dari piutang sewa diperlakukan
sebagai pembayaran pokok dan penghasilan pembiayaan
(par 33).
• Pengakuan penghasilan pembiayaan didasarkan pada suatu
pola yang mencerminkan suatu tingkat pengembalian
periodik yang konstan atas investasi bersih lessor dalam
sewa pembiayaan (par 35).
 LESSOR – SEWA PEMBIAYAAN
• PENGUNGKAPAN DALAM LAPORAN KEUANGAN
• Pengungkapan yang dipersyaratkan dalam PSAK 50
• Rekonsiliasi antara investasi sewa bruto dan nilai kini piutang
pembayaran sewa minimum pada tanggal neraca
• Klasifikasi investasi sewa bruto dan nilai kini piutang pembayaran
sewa minimum:
• Kurang dari 1 tahun
• 1 – 5 tahun
• Lebih dari 5 tahun
• Penghasilan pembiayaan tangguhan
• Nilai residu yang tidak dijamin yang diakru sebagai laba lessor
• Akumulasi penyisihan piurang tidak tertagih atas pembayaran sewa
minimum
• Rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam periode
berjalan
• Penjelasan umum isi perjanjian sewa lessor yang material.
 LESSOR – PABRIKAN/DEALER

• Lessor pabrikan atau dealer mengakui laba atau rugi

atas penjualan pada suaru periode sesuai kebijakan
entitas atas penjualan biasa.
• Biaya-biaya yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan
atau dealer sehubungan dengan negosiasi dan
pengaturan sewa diakui sebagai beban ketika laba
penjualan diakui.

25
 LESSOR – SEWA OPERASI

• Lessor menyajikan aset untuk sewa operasi di neraca sesuai sifat

aset tersebut (par 46)
• Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan
dengan garis lurus selama masa sewa, kecuali terdapat dasar
sistematis lain yang lebih mencerminkan pola waktu dimana
manfaat penggunaan aset menurun (par 47)
• Biaya Langsung Awal yg dikeluarkan oleh lessor ditambahkan ke
jumlah tercatat aset sewaan dan diakui sebagai beban selama masa
sewa dengan dasar yang sama dengan pendapatan sewa (par 49)
• Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan
kebijakan penyusutan normal untuk aset sejenis, dan dihitung
sesuai PSAK 16 dan PSAK 19 (par 50)

26
 LESSOR – SEWA OPERASI

• Hal yang dipersyaratkan dalam PSAK 50

• Jumlah agregat pembayaran sewa minimum di masa depan
dalam sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk setiap
periode berikut:
• Sampai dengan satu tahun
• Lebih dari satu tahun sampai lima tahun
• Lebih dari lima tahun
• Total rental kontinjen yang diakui sebagai penghasilan dalam
periode berjalan

27
 LESSOR – SALE & LEASE BACK

• Dicatat sebagai SEWA PEMBIAYAAN (par 56)

• Selisih lebih hasil penjualan dari nilai tercatat tidak dapat diakui segera sebagai
pendapatan oleh lessee
• Selisih tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama masa sewa
• Apabila harga jual = nilai wajar aset, maka laba atau rugi harus diakui
segera.
• Apabila harga jual < nilai wajar aset,
• Rugi tersebut dapat segera diakui, atau
• Rugi tersebut dikompensasikan dengan pembayaran sewa di masa
depan yang lebih rendah dari harga pasar, maka rugi tersebut harus
ditangguhkan dan diamortisasi secara proporsional dengan
pembayaran sewa selama periode penggunaan aset

28
LESSOR – SALE & LEASE BACK - OPERASI

• Apabila harga jual < nilai wajar aset,

• Terdapat Rugi penjualan aset sebesar Rp1milyar
• Perlu dicari informasi apakah pembayaran sewa tahunan dilakukan
pada harga pasar atau lebih rendah dari harga pasar
• Apabila Rp500juta per tahun memang sudah harga pasarnya, maka
kerugian akan langsung diakui
• Namun apabila Rp500juta tersebut lebih rendah dari harga pasar, maka
kerugian tersebut akan ditangguhkan dan diamortisasi selama 5 tahun
 LESSOR – SALE & LEASE BACK - OPERASI

• Dicatat sebagai SEWA OPERASI (par 58) cont..

• Apabila harga jual > nilai wajar, maka selisih lebih dari nilai wajar tersebut
ditangguhkan dan diamortisasi selama periode penggunaan aset.
• Apabila nilai wajar aset < nilai tercatat, maka kerugian sebesar selisih antara nilai
tercatat dan nilai wajar harus diakui segera (par 60).
PSAK 73 SEWA
PSAK 73 Sewa

• Adopsi IFRS 16 Leases.

• Menggantikan PSAK terkait dengan sewa
• Tanggal efektif 1 Januari 2020, dengan
penerapan dini diperkenankan hanya jika
menerapkan PSAK 72: Pendapatan dari
Kontrak dengan Pelanggan.
PSAK 73 SEWA

PSAK yang digantikan

• PSAK 30 Sewa
• ISAK 8 Penentuan Apakah suatu Perjanjian Mengandung suatu Sewa
• ISAK 23 Sewa Operasi – Insentif
• ISAK 24 Evaluasi Substansi Beberapa Transaski yang Melibatkan Bentuk
Legal Sewa
• ISAK 25 Hak atas Tanah

Tanggal Efektif

• 1 Januari 2020
STRUKTUR STANDAR

STANDAR
• Tujuan; Ruang Lingkup
• Pengecualian Pengakuan
• Mengidentifikasi Sewa
• Masa Sewa
• Penyewa
• Pesewa
• Transaksi Jual dan Sewa Balik

LAMPIRAN
• A. Daftar istilah, B. Pedoman Penerapan, C. Tanggal Efektif dan
Ketentuan Transisi, D. Amandemen terhadap PSAK

CONTOH ILUSTRASI

DASAR KESIMPULAN
PSAK 73 SEWA

Tujuan Standar

• menetapkan prinsip pengakuan, pengukuran, penyajian, dan pengungkapan

atas sewa dengan memperkenalkan model akuntansi tunggal khususnya
untuk penyewa.

Pokok Pengaturan

• Penyewa disyaratkan untuk mengakui aset hak-guna (right-of-use assets)

dan liabilitas sewa. Pengecualian:
• sewa jangka-pendek dan
• sewa yang aset pendasarnya (underlying assets) bernilai-rendah.
• Pesewa mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau sewa
pembiayaan dan mencatat kedua jenis sewa tersebut secara berbeda.
RUANG LINGKUP SEWA

Ruang Lingkup

• Mengatur seluruh sewa termasuk sewa aset hak-guna dalam

subsewa masuk dalam ruang lingkup PSAK 73, kecuali:
• sewa dalam rangka eksplorasi atau penambangan mineral, minyak,
gas alam, dan sumber daya serupa yang tidak dapat diperbarui;
• sewa aset biologis (PSAK 69);
• perjanjian konsesi jasa (ISAK 16);
• lisensi kekayaan intelektual (PSAK 72)
• Hak yang dimiliki oleh penyewa dalam perjanjian lisensi (PSAK 19)
untuk item seperti film, rekaman video, karya panggung,
manuskrp, hak paten dan hak cipta.
PENGECUALIAN PENGAKUAN

Penyewa dapat memilih untuk tidak menerapkan persyaratan

dalam paragraf 22–49 untuk: (par 6)
• sewa jangka-pendek; dan
• sewa yang aset pendasarnya bernilai-rendah (sebagaimana
dideskripsikan dalam paragraf PP03–PP08).

Jika paragraf 06 diterapkan untuk sewa jangka pendek, maka

penyewa mempertimbangkan sewa tersebut sebagai sewa baru
•untuk tujuan
terdapat Pernyataan
modifikasi ini, jika:
sewa; atau
• terdapat perubahan masa sewa (sebagai contoh, penyewa
mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam penentuan
masa sewanya).
PENGECUALIAN PENGAKUAN

Pemilihan sewa jangka-pendek dibuat berdasarkan kelas

aset pendasar yang terkait dengan hak guna.

Kelas aset pendasar adalah pengelompokan aset pendasar

dengan sifat dan penggunaan yang serupa dalam operasi
entitas.

Pemilihan untuk sewa yang aset pendasarnya bernilai

rendah dapat dilakukan atas dasar sewa-per-sewa
 Pengecualian

• Sewa jangka pendek

• Kurang dari 12 bulan tidak mengandung opsi beli
• Sewa aset bernilai rendah
• Aset pendasar tidak memiliki ketergantungan atau interalasi dengan aset
lain
• Rendah secara absolut (IFRS 5.000), tanpa memperhatikan materialitas
• Ketika aset baru bernilai material, maka penilaian dari aset baru
• Jika aset disubsewakan maka tidak memenuhi aset bernilai rendah
• Contoh laptop, HP, furniture

Jika menerapkan opsi pengecualian diperlakukan sebagai

sewa operasi dan menerapkan persyaratan pengungapan
39
IDENTIFIKASI SEWA

Identifikasi Sewa
• Suatu kontrak merupakan, atau mengandung, sewa jika kontrak
tersebut memberikan hak untuk mengendalikan penggunaan aset
identifikasian selama suatu jangka waktu untuk dipertukarkan
dengan imbalan (PP09-PP31).

Jangka waktu dapat dideskripsikan sebagai jumlah

penggunaan aset indetifikasian misal unit produksi.

Entitas menilai kembali kontrak jika syarat dan ketentuan

kontrak berubah
MENGIDENTIFIKASI SEWA

Aset identifikasian
• Ditetapkan secara eksplisit atau secara implisit
• Pemasok (supplier tidak memiliki hak substitusi substantive
• Bagian kapasitas aset secara fisik dapat dibedakan

Penyewa secara substantial mendapat manfaat ekonomik

dari penggunaan aset

Penyewa mengarahkan penggunaan aset

Kontrak mengandung sewa

MEMISAHKAN KOMPONEN SEWA

• untuk kontrak yang merupakan, atau mengandung,

sewa, entitas mencatat masing-masing komponen
sewa dalam kontrak sebagai sewa secara terpisah dari
komponen nonsewa dari kontrak, kecuali cara praktis.
• Pedoman cara pemisahan komponen kontrak (PP32-
PP33).
 Penyewa
• Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan tambahan komponen sewa
atau nonsewa  penyewa mengalokasi imbalan dalam kontrak ke komponen sewa
berdasarkan harga tersendiri relatif komponen sewa dan harga tersendiri agregat dari
komponen nonsewa.
• Harga tersendiri ditentukan berdasarkan harga yang akan dibebankan oleh pesewa,
atau pemasok serupa, kepada entitas, secara terpisah.
• Jika harga tersendiri yang dapat diobservasi tidak tersedia,  penyewa mengestimasi
dengan memaksimalkan penggunaan informasi yang dapat diobservasi.
• Cara praktis, penyewa dapat memilih, berdasarkan kelas aset
• pendasar, untuk tidak memisahkan komponen nonsewa dari komponen sewa, dan
memilih mencatat sebagai komponen sewa tunggal.
• Penyewa tidak menerapkan cara praktis untuk derivatif lekatan yang memenuhi
kriteria PSAK 71.
• Kecuali cara praktis dalam paragraf 15 diterapkan, penyewa mencatat komponen
nonsewa dengan menerapkan Pernyataan relevan lainnya.
 Pesewa

• Untuk kontrak yang mengandung komponen sewa dan

tambahan satu atau lebih komponen sewa atau nonsewa,
pesewa mengalokasi imbalan dalam kontrak dengan
menerapkan PSAK 72: paragraf 73–90.
 Masa Sewa
• Entitas menentukan masa sewa sebagai periode sewa yang tidak
dapat dibatalkan, dan juga:
(a) periode yang dicakup oleh opsi untuk memperpanjang
sewa jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi opsi
tersebut; dan
(b) periode yang dicakup oleh opsi untuk menghentikan sewa
jika penyewa cukup pasti untuk tidak mengeksekusi opsi
tersebut.
 Masa Sewa
• Entitas merevisi masa sewa jika terdapat perubahan dalam periode sewa yang
tidak dapat dibatalkan.
• Sebagai contoh, periode sewa yang tidak dapat dibatalkan akan berubah jika:
• penyewa mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam
penentuan masa sewa;
• penyewa tidak mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam
penentuan masa sewa;
• suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual mewajibkan penyewa
untuk mengeksekusi opsi yang sebelumnya tidak termasuk dalam
penentuan masa sewa; atau
• suatu peristiwa terjadi yang secara kontraktual membatasi penyewa untuk
mengeksekusi opsi yang sebelumnya termasuk dalam menentuan masa
sewa.
Akuntansi Penyewa

Model Akuntansi Tunggal

• Penyewa mengakui aset dan liabilitas untuk seluruh

sewa dengan masa sewa lebih dari 12 bulan, kecuali
aset pendasarnya bernilai-rendah.
• Penyewa mengakui aset hak-guna yang
merepresentasikan haknya untuk menggunakan aset
pendasar sewaan dan liabilitas sewa yang
merepresentasikan kewajibannya untuk membayar
sewa.
Akuntansi Penyewa

Pengukuran
• Penyewa mengukur aset hak-guna dengan cara yang
serupa dengan aset non-keuangan lain (seperti aset
tetap) dan liabilitas sewa dengan cara yang serupa
dengan liabilitas keuangan lainnya.
• Penyewa mengakui penyusutan aset hak-guna dan
bunga atas liabilitas sewa
• Mengklasifikasikan pembayaran kas untuk liabilitas
sewa menjadi bagian pokok dan bagian bunga dan
menyajikannya dalam laporan arus kas sesuai PSAK 2:
Laporan Arus Kas.
 Biaya Perolehan

• jumlah pengukuran awal liabilitas sewa, sebagaimana dideskripsikan

dalam paragraf 26;
• pembayaran sewa yang dilakukan pada atau sebelum tanggal
permulaan, dikurangi dengan insentif sewa yang diterima;
• biaya langsung awal yang dikeluarkan oleh penyewa; dan
• estimasi biaya yang akan dikeluarkan oleh penyewa dalam
membongkar dan memindahkan aset pendasar, merestorasi tempat di
mana aset berada atau merestorasi aset pendasar ke kondisi yang
disyaratkan oleh syarat dan ketentuan sewa, kecuali biaya-biaya
tersebut dikeluarkan untuk menghasilkan persediaan. Penyewa dikenai
kewajiban atas biaya-biaya tersebut baik pada tanggal permulaan atau
sebagai konsekuensi dari telah menggunakan aset pendasar selama
periode tertentu.
Akuntansi Penyewa

Teknik Pengukuran

• Aset dan liabilitas yang timbul dari sewa pada awalnya

diukur berdasarkan nilai kini pembayaran sewa.
• Pengukuran tersebut termasuk pembayaran sewa yang
tidak dapat dibatalkan (termasuk pembayaran terkait-
inflasi), dan juga termasuk pembayaran yang akan
dilakukan pada periode opsional jika penyewa cukup
pasti untuk mengeksekusi opsi perpanjangan sewa
atau tidak mengeksekusi opsi penghentian sewa.
Pengakuan Awal

Pengakuan dan Pengukuran Awal

• mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa
• mengukur aset hak-guna pada biaya perolehannya.
• mengukur liabilitas sewa pada nilai kini pembayaran sewa yang
belum dibayar pada tanggal permulaan.
• Pembayaran sewa didiskontokan dengan menggunakan suku
bunga implisit dalam sewa jika suku bunga tersebut dapat
ditentukan.
• Dapat menggunakan suku bunga pinjaman inkremental
penyewa jika suku bunga implisit dalam sewa tidak dapat
ditentukan (par 26)
 Pembayaran sewa
• pembayaran tetap (termasuk pembayaran tetap secara-substansi
sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf PP42), dikurangi dengan
piutang insentif sewa;
• pembayaran sewa variabel yang bergantung pada indeks atau suku
bunga yang pada awalnya diukur dengan menggunakan indeks atau
suku bunga pada tanggal permulaan (sebagaimana dideskripsikan dalam
paragraf 28);
• jumlah yang diperkirakan akan dibayarkan oleh penyewa dalam jaminan
nilai residual;
• harga eksekusi opsi beli jika penyewa cukup pasti untuk mengeksekusi
opsi tersebut (dinilai dengan mempertimbangkan faktor yang
dideskripsikan dalam paragraf PP37–PP40); dan
• pembayaran penalti karena penghentian sewa, jika masa sewa
merefleksikan penyewa mengeksekusi opsi untuk menghentikan sewa.
Akuntansi Penyewa

Pengukuran Selanjutnya

• mengukur aset hak-guna dengan menerapkan model biaya,

kecuali entitas menerapkan model pengukuran lain; dan
• mengukur liabilitas sewa untuk merefleksikan bunga atas
liabilitas sewa, sewa yang telah dibayar, dan penilaian
kembali atau modifikasi sewa atau pembayaran sewa tetap
secara-substansi revisian serta mengukur kembali liabilitas
sewa untuk merefleksikan perubahan pembayaran sewa
 Pengukuran selanjutnya aset

• Untuk menerapkan model biaya, penyewa mengukur aset

hak-guna pada biaya perolehan:
• dikurangi dengan akumulasi penyusutan dan akumulasi kerugian
penurunan nilai (PSAK 48); dan
• disesuaikan dengan pengukuran kembali liabilitas sewa yang
ditetapkan dalam paragraf 36(c)  revaluasi/fair value.
• Penyewa menerapkan persyaratan penyusutan dalam PSAK 16: Aset
Tetap dalam menyusutkan aset hak-guna, dengan mempertimbangkan
persyaratan dalam paragraf 32.
• jika biaya perolehan aset hak-guna merefleksikan penyewa akan
mengeksekusi opsi beli, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari
tanggal permulaan hingga akhir umur manfaat aset pendasar.
• Jika tidak, maka penyewa menyusutkan aset hak-guna dari tanggal
permulaan hingga tanggal yang lebih awal antara akhir umur manfaat aset
hak-guna atau akhir masa sewa.
 Pengukuran selanjutnya liabilitas sewa

• Setelah tanggal permulaan, penyewa mengukur liabilitas sewa dengan:

• meningkatkan jumlah tercatat untuk merefleksikan bunga atas
liabilitas sewa;
• mengurangi jumlah tercatat untuk merefleksikan sewa yang telah
dibayar; dan
• mengukur kembali jumlah tercatat untuk merefleksikan penilaian
kembali atau modifikasi sewa yang ditetapkan dalam paragraf 39–
46, atau untuk merefleksikan pembayaran sewa tetap secara-
substansi revisian (lihat paragraf PP42).
• Bunga atas liabilitas sewa pada masing-masing periode selama masa
sewa adalah jumlah yang menghasilkan suku bunga periodik yang
konstan atas sisa saldo liabilitas sewa.
 Penilaian kembali liabilitas sewa

• Penyewa mengakui jumlah pengukuran kembali liabilitas sewa sebagai

penyesuaian terhadap aset hak-guna. Akan tetapi, jika jumlah tercatat
aset hak-guna berkurang menjadi nol dan masih terdapat pengurangan
dalam pengukuran liabilitas sewa, maka penyewa mengakui sisa jumlah
pengukuran kembali dalam laba rugi.
• Penyewa mengukur kembali liabilitas sewa dengan mendiskontokan
pembayaran sewa revisian menggunakan tingkat diskonto revisian, jika:
• terdapat perubahan masa sewa, sebagaimana dideskripsikan dalam paragraf
20–21. Penyewa menentukan pembayaran sewa revision berdasarkan masa
sewa revisian; atau
• terdapat perubahan pada penilaian atas opsi untuk membeli aset pendasar,
dinilai dengan mempertimbangkan kejadian dan keadaan yang
dideskripsikan dalam paragraf 20–21 dalam konteks opsi beli. Penyewa
menentukan pembayaran sewa revisian untuk merefleksikan perubahan
dalam jumlah terutang dalam opsi beli.
Akuntansi Penyewa

Modifikasi Sewa

• Sewa mensyaratkan agar penyewa mencatat modifikasi sewa

sebagai sewa terpisah jika 2 kondisi terpenuhi

Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

• Sewa mencakup persyaratan pengungkapan untuk penyewa.

• Penyewa perlu menerapkan pertimbangannya dalam menentukan
informasi yang akan diungkapkan untuk mencapai tujuan dalam
menyediakan dasar bagi pengguna laporan keuangan untuk menilai
dampak sewa terhadap posisi keuangan, kinerja keuangan, dan
arus kas penyewa.
Akuntansi Pesewa

Prinsip pengakuan
• Sewa secara substansial melanjutkan persyaratan akuntansi untuk
pesewa yang telah diatur sebelumnya dalam PSAK 30: Sewa.
• Pesewa tetap mengklasifikasikan sewanya sebagai sewa operasi atau
sewa pembiayaan dan mencatat kedua sewa tersebut secara berbeda.

Penyajian dan Pengungkapan untuk Penyewa

• Sewa mensyaratkan agar aset pendasar sewa operasi disajikan dalam

laporan posisi keuangan sesuai dengan sifat aset pendasar tersebut
• Mensyaratkan pengungkapan informasi yang memberikan dasar bagi
pengguna laporan keuangan untuk menilai dampak sewa terhadap
laporan keuangan pesewa, khususnya pengungkapan tambahan bagi
pesewa tentang eksposur risiko pesewa terutama terkait risiko nilai
residual.
 TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika entitas (penjual–penyewa) mengalihkan aset kepada
entitas lain (pembeli–pesewa) dan menyewa aset tersebut
kembali dari pembeli–pesewa, maka baik penjual–penyewa
maupun pembeli–pesewa mencatat kontrak pengalihan dan
sewa
• Entitas menerapkan persyaratan penentuan kapan
kewajiban pelaksanaan dalam PSAK 72: Pendapatan dari
Kontrak dengan Pelanggan telah terpenuhi untuk
menentukan apakah pengalihan aset dicatat sebagai
penjualan aset tersebut.
 TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika pengalihan aset memenuhi PSAK 72, maka:
• penjual–penyewa mengukur aset hak-guna yang timbul dari
sewa-balik pada proporsi jumlah tercatat aset sebelumnya
yang terkait dengan hak guna yang dipertahankan oleh
penjual–penyewa.Penjual–penyewa mengakui hanya jumlah
untung atau rugi yang terkait dengan hak yang dialihkan ke
pembeli–pesewa.
• pembeli–pesewa mencatat pembelian aset dengan
menerapkan Pernyataan yang relevan, dan untuk sewa dengan
menerapkan persyaratan akuntansi pesewa dalam Pernyataan
ini.
 TRANSAKSI JUAL DAN SEWA-BALIK
• Jika nilai wajar imbalan untuk penjualan aset tidak sama dengan nilai
wajar aset, atau jika pembayaran untuk sewa tidak sama dengan harga
pasar, maka entitas melakukan penyesuaian di bawah ini untuk mengukur
hasil penjualan pada nilai wajar:
• jika di bawah harga pasar, maka dicatat sebagai pembayaran sewa dibayar di
muka; dan
• jika di atas harga pasar, maka dicatat sebagai tambahan pembiayaan yang
diberikan oleh pembeli–pesewa kepada penjual–penyewa.
• Entitas mengukur kemungkinan penyesuaian berdasarkan mana yang
lebih dapat ditentukan dari:
• selisih antara nilai wajar imbalan penjualan dan nilai wajar aset; dan
• selisih antara nilai kini pembayaran kontraktual sewa dan nilai kini
pembayaran sewa pada harga pasar.
 CONTOH 1
• PT. Anggrek melakukan kontrak sewa peralatan selama 3 tahun.
Pembayaran sewa per tahun adalah Rp20 juta; Rp 24 juta dan Rp 28
juta. Tidak ada opsi membeli dan insentif lain dalam kontrak. Bunga
implisit sebesar 4,235% sehingga nilai kini dari sewa sebesar Rp66juta.
• Jurnal yagn dibuat adalah
Aset hak guna 66 juta
Liabilitas sewa 66 juta
Beban bunga 2,796juta
Liabilitas sewa 2,796juta
Beban depresiasi 22 juta
Aset hak guna 22 juta
Liabilitas sewa 20 juta
Kas 20 juta
CONTOH 1
Tanggal Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3
Kas 20.00 24.00 28.00
Beban diakui
Beban bunga 2.80 2.07 1.13
Beban depresiasi 22.00 22.00 22.00
Total beban 24.80 24.07 23.13
Laporan Posisi Keuangan
Aset hak guna 66.00 44.00 22.00
Liabilitas sewa -66.00 -48.80 -26.87

Utang awal 66.00 48.80 26.87

Bunga 2.80 2.07 1.13
Utang akhir 68.80 50.87 28.00
Pembayaran 20.00 24.000 28.00
 Dwi Martani - 081318227080
martani@ui.ac.id atau dwimartani@yahoo.com
http://staff.blog.ui.ac.id/martani/

64