Metode Penilaian Investasi

Metode untuk menyusun “ranking” usul-usul

investasi antara lain:
1. Metode Accounting Rate of Return (ARR)
2. Metode Payback Period (PB)
3. Metode Net Present Value (NPV)
4. Metode Internal Rate of Return (IRR)
5. Metode Profitability Index (PI)

1
1. Metode Accounting Rate of Return
adalah metode penilaian investasi yang mengukur seberapa
besar tingkat keuntungan dari investasi.

Rata-rata EAT
ARR =
Rata-rata Investasi

Rata-rata EAT = ∑ EAT selama umur Investasi / Umur Investasi

Rata-rata Investasi =(Investasi + nilai residu)/2
Kriteria Penilaian Usulan Investasi:
Apabila ARR > keuntungan yang diisyaratkan maka investasi
menguntungkan dan layak dilakukan.
Apabila ARR < keuntungan yang diisyaratkan maka investasi
tidak layak.

2
1. Metode Accounting Rate of Return
Metode ARR ini sederhana dan mudah, karena untuk menghitung
cukup melihat laporan rugi-laba yang ada.
Kelemahan metode ini adalah mengabaikan time value of money,
dan tidak memperhitungkan aliran kas (cash flow).
Contoh: sebuah investasi membutuhkan dana Rp 400 juta, umur
ekonomis 3 tahun dan nilai residu Rp 100 juta. Selama usia in-
vestasi mendapat EAT selama 3 tahun masing-masing Rp 60 juta
tahun 1, Rp 80 juta tahun 2, dan tahun 3 Rp 90 juta. Tingkat keun-
tungan yang diisyaratkan sebesar 22%.
(60.000.000 + 80.000.000 + 90.000.000) : 3
Maka ARR = = 33%
(400.000.000+100.000.000) : 2
ARR > tingkat keuntungan yang diisyaratkan maka investasi ini
layak. (33% > 22% investasi layak )

3
2. Metode Payback Period
Metode ini digunakan untuk mengukur lamanya dana investasi
yang ditanamkan kembali seperti semula.
Payback Period adalah suatu periode yang diperlukan untuk
menutup kembali pengeluaran investasi dengan mengguna-
kan aliran kas yang diterima.
Apabila masa payback period < target kembalinya investasi
maka investasi layak, sedangkan apabila
lebih lama periode pengembaliannya , maka investasi tidak
layak.
Untuk menghitung payback period laba yang digunakan adalah
laba tunai atau cash flow . Apabila cash flow nya sama tiap
tahun :
Investasi
Payback Period = x 1 tahun
cashflow

4
2. Metode Payback Period
Contoh : suatu proyek membutuhkan investasi sebesar Rp 500
juta, setiap tahunnya menghasilkan cashflow sebesar Rp 200
juta, umur proyek 4 tahun.
500.000.000
Payback Period = x 1 tahun = 2,5 tahun
200.000.000
Apabila cashflownya tidak sama setiap tahunnya, maka harus
dicari dari tahun ketahun. (2,5 th < 4 tahun  investasi layak)

Contoh: sebuah proyek senilai Rp. 500 juta, menghasilkan

cashflow selama 4 tahun, masing-masing Rp 150 juta, Rp 200
juta, Rp 250 juta, dan Rp 300 juta.

5
2. Metode Payback Period
Payback Period:
Investasi Rp 500.000.000
Cashflow tahun 1 150.000.000
350.000.000
Cashflow tahun 2 200.000.000
150.000.000
Cashflow tahun 3 250.000.000
150.000.000
Payback Period = 2 tahun + x 1 tahun = 2,7 tahun
250.000.000
Kelemahan metode ini adalah mengabaikan time value of money
dan mengabaikan penerimaan-penerimaan investasi setelah
payback period tercapai. (2,6 th < 4 tahun investasi layak)

NURHAYATI F.E UNEJ 6

3. Metode Net Present Value (NPV)
Metode ARR dan Payback Period mengabaikan time value of
money. Konsep time value of money diperlukan, karena
cashflow yang digunakan untuk menutup investasi tersebut
diterima dimasa mendatang dan dana untuk investasi dike-
luarkan pada saat sekarang.
NPV adalah salah satu metode yang memperhatikan time value
of money.
NPV adalah selisih antara nilai sekarang dari cashflow dengan
nilai sekarang dari investasi. Pada NPV kita mencari nilai
sekarang bersih dengan tingkat discount rate tertentu.
Untuk menghitung NPV :
1. Menghitung PV dari penerimaan atau cashflow dengan ting-
kat discount rate tertentu.(discount rate= interest rate used
to compute present values of future cash flows).
2. Kemudian bandingkan dengan PV dari investasi.

NURHAYATI F.E UNEJ 7

3. Metode Net Present Value (NPV)

Apabila PV cashflow lebih besar dari PV investasi berarti NPV

positif, artinya proyek layak, sebaliknya apabila PV cashflow
lebih kecil dari PV investasi maka NPV negatif, dan investasi
dipandang tidak layak.
Contoh:
Proyek senilai Rp 600 juta, menghasilkan cashflow selama 4
tahun, masing-masing Rp 150 juta, Rp 200 juta, Rp 250 juta
dan Rp 300 juta. Bila keuntungan yang diinginkan 15%, maka
NPVnya dihitung sebagai berikut:

NURHAYATI F.E UNEJ 8

3. Metode Net Present Value (NPV)
Tahun Cashflow Discount Present Value of
Factor Cashflow
R= 15%
1 150.000.000 0,869565 130.434.750
2 200.000.000 0,756144 151.228.800
3 250.000.000 0,657516 164.379.000
4 300.000.000 0,571753 171.525.900
Total Present Value of Cashflow 617.568.450
Present Value of Investment (I0) 600.000.000
Net Present Value 17. 568.450

Dari perhitungan tersebut diperoleh hasil NPV positif Rp

17.568.450, ini berarti proyek layak.

NURHAYATI F.E UNEJ 9

 4. Metode Internal Rate of Return
Pada metode internal Rate of Return (IRR), kita mencari dis-
count rate yang dapat menyamakan antara present value dari
aliran kas dengan present value dari Investasi.
IRR adalah tingkat discount rate yang dapat menyamakan PV
of cashflow dengan PV of Investment. IRR dicari dengan
menggunakan data NPV yang mempunyai dua kutub, positif
dan negatif, kemudian dibuat interpolasi, atau dengan rumus
sebagai berikut:
NPV rr
IRR = rr + x (rt – rr)
TPV rr – TPV rt

rr = tingkat discount rate (r) lebih rendah; rt = tingkat discount rate (r) lebih
tinggi; TPV = total Present Value; NPV = Net Present Value.

24 Mei 201 10
4. Metode Internal Rate of Return
Dari contoh perhitungan diperoleh NPV positif
Rp17. 568.450,- dengan tingkat discout rate 15%, maka
selanjutnya dicari NPV yang negatif dengan menaikkan
tingkat discout rate, misalnya 20%, NPVnya :
Tahun Cashflow Discount Factor Present Value
R= 20% of Cashflow
1 150.000.000 0,833333 124.999.950
2 200.000.000 0,694444 138.888.800
3 250.000.000 0,578704 144.676.000
4 300.000.000 0,482253 144.675.900
Total Present Value of Cashflow 553.240.650
Present Value of Investment 600.000.000
Net Present Value (46.759.350)

24 Mei 2017 11
4. Metode Internal Rate of Return
Interpolasi :
Selisih discount rate Selisih PV
20% Rp 553.240.650
15% Rp 617.568.450
5% Rp 64.327.800
17.568.450
IRR = 15% + x 5%
64.327.800
= 16,365 %
IRR ini kemudian kita bandingkan dengan tingkat keuntungan
yang di-isyaratkan. Apabila IRR lebih besar dari tingkat keun-
keuntungan yang diisyaratkan maka proyek/investasi tersebut
layak, sebaliknya bila IRR lebih kecil dari tingkat keuntungan
yang diisyaratkan maka proyek tsb kurang layak.
Jadi proyek tersebut layak krn IRR>tingkat keuntungan yang
diisyaratkan (16,365% >15 %).
24 Mei 2017 12
5. Metode Profitability Index (PI)
Metode PI lebih sering digunakan untuk meranking beberapa proyek/ investasi
yang akan dipilih dari beberapa alternatif proyek/investasi yang ada. Bila PI
> 1 maka proyek/investasi layak dijalankan. Untuk memilih proyek/investasi
dari beberapa alternatif proyek/investasi maka yang diutamakan adalah
yang mempunyai PI paling besar.
Metode PI ini menghitung perbandingan antara present value dari penerimaan
dengan present value dari investasi.

PV of Cashflow
PI =
Investasi

Dari contoh maka kita bisa menghitung PI sebagai berikut:

Rp 617.568.450
PI = = 1,03
Rp 600.000.000

13
CONTOH SOAL
PT ABC merencanakan sebuah proyek/investasi diperkirakan
akan membutuhkan dana Rp 750 juta. Dana tersebut sebesar
Rp 100 juta merupakan modal kerja, dan sisanya modal tetap
dengan nilai residu diperkirakan sebesar Rp 150 juta, serta
memiliki umur ekonomis 5 tahun.
Proyeksi penjualan selama umur ekonomis diperkirakan sebagai
berikut:
Tahun 1 Rp 400.000.000
Tahun 2 Rp 450.000.000
Tahun 3 Rp 500.000.000
Tahun 4 Rp 550.000.000
Tahun 5 Rp 600.000.000
Struktur biaya pada proyek ini adalah biaya variabel 40%, dan
biaya tetap tunai selain penyusutan sebesar Rp 20.000.000
per tahun. Pajak yang diperhitungkan 30% dan return yang
diharapkan 18%.

14
Cashflow dari contoh soal tersebut dapat kita cari seperti berikut:
Perhitungan laba setelah pajak dan cashflow (ribuan rupiah):

KETERANGAN Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

PENJUALAN 400.000 450.000 500.000 550.000 600.000
Biaya Variabel 160.000 180.000 200.000 220.000 240.000
Biaya Tetap non Penyusutan 20.000 20.000 20.000 20.000 20.000
Biaya Tetap Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000
TOTAL BIAYA 280.000 300.000 320.000 340.000 360.000

Laba Sebelum Pajak (EBT) 120.000 150.000 180.000 210.000 240.000

Pajak 30% 36.000 45.000 54.000 63.000 72.000
Laba Setelah Pajak (EAT) 84.000 105.000 126.000 147.000 168.000
Penyusutan 100.000 100.000 100.000 100.000 100.000*
Nilai Residu - - - - 150.000
Modal Kerja - - - - 100.000
cashflow 184.000 205.000 226.000 247.000 518.000

15
 750.000 – 100.000 – 150.000
* Penyusutan =
5
500.000
= = 100.000/tahun
5

24 Mei 2017 16
EAT dan cashflow telah dihitung, maka analisisnya :
1. Accounting Rate of Return (ARR)
(84.000 + 105.000 + 126.000 + 147.000 + 168.000) : 5
ARR = = 28%
(750.000 + !50.000) : 2
Karena tingkat keuntungan yang diisyaratkan sebesar 18%, maka menurut
metode ARR proyek investasi ini layak, karena ARR=28% > dibanding dengan
return yang diharapkan =18%.
2. Payback Period
Investasi 750.000
Cashflow tahun 1 184.000
566.000
Cashflow tahun 2 205.000
361.000
Cashflow tahun 3 226.000
135.000
Cashflow tahun 4 247.000
Payback period = 3 tahun + 135.000/247.000 x 1 tahun = 3,55 tahun

17
Apabila target pengembalian Investasi 4 tahun maka investasi ini
layak sebab payback periodnya lebih kecil dibandingkan dengan
target kembalian investasi.
3. Net Present Value
Tahun Cashflow Discount Present Value of
Factor Cashflow
R= 18 %
1 184.000.000 0,847458 155.932.272
2 205.000.000 0,718184 147.227.720
3 226.000.000 0,608631 137.550.606
4 247.000.000 0,515789 127.399.883
5 518.000.000 0,437109 226.422.462
Total Present Value of Cashflow 794.532.943
Present Value of Investment 750.000.000
Net Present Value 44.532.943

24 Mei 2017 18
NPV yang diperoleh dengan tingkat keuntungan yang diharapkan sebesar
18%, ternyata diperoleh NPV sebesar Rp 44.532.943,-,artinya NPV positif,
maka proyek investasi ini layak untuk dilaksanakan.
4. Internal Rate of Return (IRR)

Tahun Cashflow Discount Factor Present

R= 24 % Value of
Cashflow
1 184.000.000 0,806452 148.387.168
2 205.000.000 0,650364 133.324.620
3 226.000.000 0,524487 118.534.062
4 247.000.000 0,422974 104.474.578
5 518.000.000 0,341108 176.693.944
Total Present Value of Cashflow 681.414.372
Present Value of Investment 750.000.000
Net Present Value -68.585.628

19
Dari perhitungan diperoleh:
a. rr= 18% , rt = 24%
b. TPVrr = Rp 794.532.943,- , TPVrt = Rp 681.414.372,-
c. NPV rt = Rp 44.532.943
44.532.943
IRR = 18% + x (24% - 18%)
794.532.943 – 681.414.372
= 20,35%.

5. Profitability Index (PI)

794.532.943
PI = = 1,06
750.000.000

20
 Selesai
Terima kasih

NURHAYATI F.E UNEJ 21