Chapter 9

Net Present Value

and Other Investment Criteria

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 1

 Key Concepts and Skills
 Mampu menghitung payback and discounted payback dan
memahami kekurangan-kekurangannya.
 Mampu menghitung accounting rates of return dan
kelemahannya.
 Mampu menghitung internal rates of return (IRR) (standard
and modified) dan memahami kekuatan dan kelemahannya.
 Dapat menghitung net present value (NPV) dan memhami
ia sebagai the best decision criterion
 Dapat menghitung profitability index (PI) dan dapat
memahami hubungannya dengan net present value (NPV)

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 2

 Chapter Outline
Net Present Value (NPV)
 The Payback Rule
 The Discounted Payback
The Internal Rate of Return (IRR)
 The Profitability Index (PI)
 The Practice of Capital Budgeting

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 3

 Good Decision Criteria
Kita perlu memahami berbagai pertanyaan yang
berhubungan dengan aturan dalam evaluasi Capital
Budgeting:
 Apakah keputusan telah disesuaikan dengan time
value of money?
 Apakah keputusan telah disesuaikan dengan tingkat
risiko ?
 Apakah keputusan telah memberikan informasi
tentang, kita telah mampu menciptakan nilai bagi
perusahaan ? we are creating value for the firm?
06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 4
 Net Present Value (NPV)
 NPV: perbedaan antara nilai pasar cash flow proyek
dengan Biaya Investasinya;
 Berapakah Nilai Netto (NPV) yang dihasilkan oleh suatu
investasi ?:
 Tahap 1: Estimasi expected future cash flows.
 Tahap 2: Estimasi tingkat pengembalian yang diinginkan
investor (required return) sesuai dengan tingkat dengan
tingkat risikonya;
 Tahap 3: Hitung Total PV. Cash Flow dan kurangkan dengan
Biaya Investasinya.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 5

 Net Present Value (NPV)

t CF
NPV = - CF0
t= 1 (1 + r) N

NPV = [CF1/(1+r)1 + CF2/(1+r)2 + ....+ CFn/(1+r)n ] – CF0

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 6

 Project Example Information
You are reviewing a new project and have estimated the
following cash flows dan Net Income (NI):
Year 0: CF = -165,000
Year 1: CF = 63,120;
Year 2: CF = 70,800;
Year 3: CF = 91,080;

Your required return for assets of this risk level is 12%.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 7

 NPV – Decision Rule
 If the NPV is positive, accept the project
 NPV positif menandakan proyek akan dapat menambah
nilai bagi perusahaan dan akan meningkatkan kekayaan
bagi pemilik
 Tujuan perusahaan adalah meningkatkan kekayaan para
pemilik.
 NPV merupakan ukuran tercapainya tujuan perusahaan.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 8

 Computing NPV for the Project
Using the formulas:
NPV = -165,000 + 63,120/(1.12) + 70,800/(1.12)2 + 91,080/(1.12)3
NPV = -165.000 +63.120 (0,8929)+70.800(0,79719)
+91.080(0,71178)

NPV = 12.627,41

Do we accept or reject the project?

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 9

 Computing NPV for the Project
Tahun Cash Flow PVIF = 12% PV. Cash Flow

0 -165.000 1,0000 -165.000

1 63.120 0,8929 56.359,85
2 70.800 0,7972 56.441,76
3 91.080 0,7118 64.830,74
NPV 12.632,35

Investasi diterima karena NPV>0

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 10

 Logika NPV
 Perusahaan mengeluarkan Biaya Investasi
= $165.000
 Total PV.Cash Flow yang dihasilkan =
$177.632,35  dibayarkan kepada biaya
investasi $165.000  maka pemilik proyek
(investor) menerima sisanya (NPV) sebesar
$12.632,35
 Investasi/proyek dinyatakan layak diterima.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 11

 Payback Period
Berapa lama biaya investasi (CF0) dapat dibayar/ditutup
kembali oleh cash flow yg akan dihasilkan di masa
datang
Computation
• Estimate the cash flows
• Kurangkan future cash flows terhadap initial cost hingga initial
investment dapat dibayar kembali.

Decision Rule – Terima proyek jika payback period lebih

rendah dari payback yang diharapkan;

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 12

 Computing Payback for the Project
Diasumsikan biaya investasi proyek dapat dibayar
kembali selama 2 tahun.
Year 1: 165,000 – 63,120 = 101,880 still to recover
Year 2: 101,880 – 70,800 = 31,080 still to recover
Year 3: 31,080 – 91,080 = -60,000 project pays back in year 3

Do we accept or reject the project?

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 13

 Computing Payback for the Project

Tahun Cash Flow Cash Flow

Kumulatif
0 -165.000 -165.000
1 63.120 -101.880
2 70.800 -31.080 Cut-off Point
3 91.080 +60.000

Payback Period = 2 + 31.080/91.080 = 2 + 0,34

= 2,34 tahun.
06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 14
Advantages and Disadvantages of Payback

Disadvantages:

 Ignores the time value of

Advantages money
 Requires an arbitrary cutoff

point
Easy to understand
 Adjusts for uncertainty of
 Ignores cash flows beyond
later cash flows the cutoff date
 Biased toward liquidity  Biased against long-term
projects, such as research and
development, and new
projects

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 15

 Discounted Payback Period
 Compute the present value of each cash flow and then
determine how long it takes to pay back on a discounted
basis
 Compare to a specified required period

Decision Rule - Accept the project if it pays back on a

discounted basis within the specified time

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 16

 Computing Discounted Payback
for the Project
 Assume we will accept the project if it pays back on a
discounted basis in 2 years.

 Compute the PV for each cash flow and determine the payback
period using discounted cash flows
Year 1: 165,000 – 63,120/1.121 = 108,643
Year 2: 108,643 – 70,800/1.122 = 52,202
Year 3: 52,202 – 91,080/1.123 = -12,627 project pays back in year 3

 Do we accept or reject the project?

 Proyek ditolak, karena Payback yang dihasilkan lebih besar dari
payback yang ditargetkan

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 17

 Discounted Payback for the Project

Tahun Cash Flow PVIF = 12% PV.Cash Flow Cash Flow

Kumulatif
0 -165.000 1,0000 -165.000 -165.000
1 63.120 0,8929 56.359,85 -108.640,15
2 70.800 0,7972 56.441,76 -52.198,39
3 91.080 0,7118 64.830,74 12.632,35

Payback Period = 2 + 52.198,39/64.830,74 = 2 +

0,81 = 2,81 tahun  Proyek ditolak

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 18

 Advantages and Disadvantages
of Discounted Payback

Advantages: Disadvantages:

 May reject positive NPV

 Includes time value of
investments
money
 Requires an arbitrary cutoff
 Easy to understand
point
 Does not accept negative
 Ignores cash flows beyond
estimated NPV investments
the cutoff point
when all future cash flows
 Biased against long-term
are positive
projects, such as R&D and
 Biased towards liquidity
new products

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 19

 Discounted Payback Period
 Compute the present value of each cash flow and then
determine how long it takes to pay back on a discounted
basis
 Compare to a specified required period
 Decision Rule - Accept the project if it pays back on a
discounted basis within the specified time

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 20

 Average Accounting Return
 There are many different definitions for average
accounting return
 The one used in the book is:
 Average net income / average book value
 Note that the average book value depends on how the asset
is depreciated.
 Need to have a target cutoff rate
 Decision Rule: Accept the project if the AAR is greater
than a preset rate

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 21

 Internal Rate of Return (IRR)

 Teknik alternatif selain NPV;

 Bila menggunakan cara manual, kita akan
menggunakan cara trail & Error (coba-coba);
 Teknik IRR sepenuhnya didasarkan pada
perkiraan arus kas dan tidak tergantung dari suku
bunga pinjaman atau tingkat suku bunga lainnya.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 22

 IRR – Definisi dan
aturan keputusan
 IRR adalah required return (r) yang
membuat NPV = 0, atau
 r yang terjadi pada saat PV.CF = Biaya
Investasi
 Decision Rule: Terima proyek jika IRR
yang dihasilkan lebih besar dari required
return (r);

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 23

 Computing IRR for the Project
 If you do not have a financial calculator, then this
becomes a trial and error process
 Calculator:
 Enter the cash flows as you did with NPV
 Press IRR and then CPT
 IRR = 16.13% > 12% required return
 Do we accept or reject the project?

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 24

 NPV Profile for the Project
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
NPV

20.000
10.000
0
-10.000 0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 0,2 0,22

-20.000
Discount Rate

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 25

 Menghitung IRR
dengan teknik treal & error

• Lanjutan Soal di atas:

• Pada Tingkat required return (r) = 12%,
didapatkan NPV = $12.632,35
• Cari NPV berikutnya yang menghasilkan
NPV nol atau kurang dari nol

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 26

 Computing NPV for the Project
Tahun Cash Flow PVIF = 12% PV. Cash Flow

0 -165.000 1,0000 -165.000

1 63.120 0,8929 56.359,85
2 70.800 0,7972 56.441,76
3 91.080 0,7118 64.830,74
NPV 12.632,35

Investasi diterima karena NPV>0

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 27

 NPV Proyek pada r = 18%
Tahun Cash Flow PVIF = 18% PV. Cash Flow

0 -165.000 1,0000 -165.000

1 63.120 0,8475 53.491,53
2 70.800 0,7182 50.847,46
3 91.080 0,6086 55.434,10
NPV -5.226,92

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 28

 Kurva IRR

NPV

IRR  NPV = 0
12.632,35

0 12% 18% Required Return (r)

-5.226,92

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 29

 Perhitungan IRR
Rumus Extrapolasi:

IRR = r1 + [NPV1/(NPV1 – NPV2)]x(r2 – r1)

IRR = 0,12 + [12.632,35/(12.632,35) – (-5.226,92)]x(0,18 – 0,12)

IRR = 16,13%

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 30

 Advantages of IRR
 Mengetahui return secara intuitif.
 Metoda IRR ini merupakan cara sederhana untuk
menjelaskan nilai proyek kepada seseorang yang
tidak memahami perhitungan proyek secara rinci.
 Jika nilai IRR cukup tinggi, Anda tidak perlu
lagi memperkirakan tingkat pengembalian
yang diperlukan (required rate of return).

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 31

 Summary of Decisions
for the Project
Summary:
Net Present Value:Accept
Payback Period:Reject
Discounted Payback Period:Reject
Average Accounting Return:Reject
Internal Rate of Return:Accept

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 32

 NPV vs IRR
 NPV dan IRR umumnya akan memberikan tingkat
keputusan yang sama (lihat proyek di atas: NPV positif
maka IRR > r)
 Pengecualian:

1. Non-convensional Cash Flow: ditandai oleh adanya

perubahan cash flow lebih dari satu kali.
2. Mutually Exclusive Project: (a) Initial Investment
secara substantial berbeda (masalah skala), (b) Waktu
terjadinya Cash Flow berbeda.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 33

 IRR dan Nonconvensional Cash Flow
 Ketika Cash Flow berubah tanda lebih dari satu kali,
maka akan ada lebih dari satu IRR
 Apabila terjadi lebih dari satu IRR maka IRR manakah
yang akan dipilih?
 Misalkan, suatu investasi membutuhkan biaya investasi
$90.000, yang akan menghasilkan cash flow sbb:
Tahun 1: 132.000
Tahun 2: 100.000
Tahun 3: -150.000
Jika tingkat pengembalian yang diinginkan sebesar 15%,
maka apakah kita harus menerima proyek ini ?

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 34

IRR dan Nonconvensional Cash Flow

Tahun Cash Flow

0 -$ 90.000
1 132.000
2 100.000
3 -150.000

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 35

 NPV Profile

$4.000,00

$2.000,00

$0,00
0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55
($2.000,00)
NPV

($4.000,00)

($6.000,00)

($8.000,00)

($10.000,00)
Discount Rate

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 36

 Summary of Decision Rules
 The NPV is positive at a required return of 15%, so you
should Accept
 If you use the financial calculator, you would get an IRR
of 10.11% which would tell you to Reject
 Anda perlu menyadari bahwa ada Arus Kas Non-
konvensional dan melihat Profile NPV.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 37

 IRR dan Mutually Exclusive Project
 Mutually Exclusive Project (proyek yang saling
meniadakan):
Dua proyek atau lebih yang memiliki fungsi sama, bila salah satu proyek
diterima, maka yang lain ditolak
Contoh: Anda mempertimbangkan utk membeli mesin jahit, di pasar
tersedia 2 jenis: Mesin jahit manual dan mesin jahit automatic. Bila
anda pilih mesin jahit automatic, maka yang manual anda tolak

 Secara Intuitif: kita dapat menggunakan aturan-aturan

sbb:
 NPV – pilih proyek dengan NPV tertinggi.
 IRR – pilih proyek dengan IRR tertinggi.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 38

 Example With Mutually
Exclusive Projects
Period Proyek Proyek
A B
0 -500 - 400
1 325 325
2 325 200
IRR 19,43% 22,17%
NPV 64,05 60,74

 Required Return untuk kedua proyek 10%

 Proyek manakah sebaiknya dipilih ?

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 39

 NPV Profiles
$160,00
IRR proyek A = 19,43%
$140,00 IRR proyek B = 22,17%
$120,00 Cross over point = 11,8%
$100,00
$80,00
A
NPV

$60,00
B
$40,00
$20,00
$0,00
($20,00) 0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3
($40,00)
Discount Rate

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 40

 Conflicts Antara NPV and IRR
 NPV secara langsung mengukur peningkatan Nilai
perusahaan.
 Setiap ada konflik antara NPV dengan metoda
keputusan lainnya, maka kita harus menggunakan
NPV
 IRR tidak baik digunakan untuk menilai:

-Non-Conventional Cash Flow

-Mutually Exclusive Project

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 41

 Modified IRR (MIRR)
 Hitung NPV seluruh cash out flow proyek dengan
menggunakan tingkat suku bunga pinjaman.
 Hitung Future Value seluruh cash inflow dengan
menggunakan tingkat suku bunga investasi.
 Cari tingkat pengembalian yang menyamakan kedua
nilai tsb.
 Manfaat: akan menghasilkan nilai tunggal (MIRR)

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 42

 Profitability Index (PI)
 Mengukur manfaat per unit cost, berdasarkan time value
of money.
 Kreteria keputusan: PI > 1 proyek diterima
 Jika PI = 1,1 artinya, setiap $1 biaya investasi
perusahaan akan mendapatkan nilai tambah $0,10.
 PI sangat berguna dalam situasi dimana perusahaan
menghadapi kendala modal (keterbatasan modal)
 PI = ∑PV.CF/CF0

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 43

 Advantages and Disadvantages
of Profitability Index

Keuntungan: Kelemahan:
 Terkait erat dengan NPV,
Dapat menyebabkan keputusan
umumnya mengarah pada yang salah dalam hal
keputusan yang sama. membandingkan investasi yang
 Mudah dipahami dan mudah bersifat mutually exclusive
dikomunikasikan
 Bermanfaat dalam kondisi
perusahaan kekurangan
anggaran dana investasi

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 44

 Capital Budgeting In Practice
 Kita harus mempertimbangkan beberapa kreteria ketika
akan mengambil keputusan investasi
 NPV dan IRR merupakan kreteria investasi utama yang
paling umum digunakan.
 Payback juga umum digunakan sebagai kreteria investasi
skunder.

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 45

 LATIHAN SOAL NPV 1
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow Rp 5
juta per tahun, biaya investasi proyek Rp 15 juta.
Umur proyek selama 5 tahun. Tingkat
pengembalian proyek diketahui 12%
 Berapakah NPV proyek ?
 Jawab:
NPV = 5juta [1- 1/(1,012)5]/0,05 - 15 juta
= 5juta (3,60478) – 15 juta
= 18,02 juta – 15 juta = 3,02 juta

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 46

 LATIHAN SOAL NPV 2
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow
Rp 5 juta per tahun dan akan berlangsung
selamanya, biaya investasi proyek Rp 15 juta.
Tingkat pengembalian proyek diketahui
12%
 Berapakah NPV proyek ?
 Jawab:
NPV = 5 juta x[1/0,12] – 15 juta
= 5 juta (8,3333) – 15 juta = 26,67 juta
06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 47
 LATIHAN SOAL NPV 3
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow Rp 5
juta per tahun. Cash flow akan meningkat (tumbuh)
10% per tahun. Biaya investasi proyek Rp 15 juta.
Tingkat pengembalian proyek diketahui 12%
 Berapakah NPV proyek ?
 Jawab:
NPV = 5juta/(0,12 – 0,10) – 15 juta
= 250 juta – 15 juta = Rp 235 juta

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 48

 Soal IRR 1
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow Rp 5 juta per
tahun, biaya investasi proyek Rp 15 juta. Umur proyek selama
5 tahun. Tingkat pengembalian proyek diketahui 12%
 Berapakah IRR proyek ?
 Jawaban:
Pada r = 12%  NPV = 3,02 juta
Pada r = 24%  NPV = - 1,27 juta
IRR = 0,12 + [3,02/(3,02) – (-1,27)] x (0,24 – 0,12) = 20,45%
 IRR proyek > dari tingkat pengembalian yang disyaratkan
= Proyek diterima

06/07/2020 NPV and Other Investment Criteria 49