Bab 9

Net Present
Value & Kriteria
Investasi Lainnya

Akhmad Budianto
NRP :6032231240

hak cipta © 2012 oleh McGrawBukit Pendidikan (Asia). Semua hak

Kunci Konsep dan Keterampilan
• Mampu menghitung payback dan discounted
payback dan memahami kekurangannya
• Memahami akuntansi tarif pengembalian dan
kekurangannya
• Mampu menghitung intern tarif dari
pengembalian (standar dan diubah) dan
memahami kekuatan dan kelemahannya
• Mampu menghitung Net Present Value dan
memahami mengapa dia adalah kriteria
keputusan terbaik
• Mampu menghitung indeks profitabilitas dan
memahami hubungannya dengan Net Present
Value
Outline

• Net Present Value

• Aturan Payback
• Aturan Discounted Payback
• Average Accounting Return
• Internal Rate of Return
• Indeks Profitabilitas
• Praktek Modal Penganggaran
Keputusan Kriteria Yang Baik
• Kita membutuhkan pertanyaan berikut ketika
mengevaluasi aturan keputusan penganggaran
modal :
 Apakah aturan keputusan menyesuaikan
value for money ?
 Apakah aturan keputusan menyesuaikan
resiko ?
 Apakah aturan keputusan menyediakan
informasi pada apakah menciptakan nilai
untuk perusahaan ?
Net Present Value
• Perbedaan antara nilai pasar suatu proyek dan
biayanya
• Berapa banyak nilai yang tercipta dari
melakukan investasi?
– Langkah Pertama adalah memperkirakan
cashflow mendatang yang diharapkan
– Langkah kedua adalah memperkirakan
tingkat pengembalian yang diperlukan
untuk proyek dengan tingkat risiko ini.
– Langkah ketiga adalah mencari nilai
sekarang dari arus kas dan mengurangi
investasi awal.
Contoh Informasi Proyek

• Anda sedang meninjau proyek baru dan

memperkirakan arus kas berikut :
– Tahun 0: CF = -165.000
– Tahun 1: CF = 63.120; NI = 13.620
– Tahun 2: CF = 70.800; NI = 3.300
– Tahun 3: CF = 91.080; NI = 29.100
– Nilai Buku Rata-rata = 72.000
• Pengembalian yang Anda perlukan untuk aset
dengan tingkat risiko ini adalah 12%.
NPV – Aturan Keputusan

• Jika NPV positif, proyek tersebut diterima

• NPV yang positif berarti proyek tersebut
diharapkan dapat menambah nilai bagi
perusahaan dan oleh karena itu akan
meningkatkan kekayaan pemiliknya.
• Karena tujuan kami adalah meningkatkan
kekayaan pemilik, NPV adalah ukuran
langsung seberapa baik proyek ini akan
mencapai tujuan kami.
Komputasi NPV untuk Proyek

• Menggunakan rumus :
– NPV = -165.000 + 63.120/(1.12) +

70.800/(1.12)2 + 91.080/(1,12)3 =12.627.41

• Menggunakan Kalkulator:
– CF0 = -165.000; C01 = 63.120; F01 = 1; C02

=70.800; F02 = 1; C03 = 91.080; F03 = 1;

NPV; I = 12; CPT NPV =12.627.41
• Apakah kami menerima atau menolak proyek
tersebut?
Tes Kriteria Keputusan – NPV

• Apakah aturan NPV memperhitungkan nilai

waktu dari uang?
• Apakah aturan NPV memperhitungkan risiko
arus kas?
• Apakah aturan NPV memberikan indikasi
mengenai peningkatan nilai ? Haruskah kita
mempertimbangkan aturan NPV sebagai aturan
pengambilan keputusan utama?
Menghitung NPV dengan Spreadsheet

• Spreadsheet adalah cara terbaik untuk

menghitung NPV, terutama ketika Anda juga harus
menghitung arus kas.
• Menggunakan itu NPV fungsi
– Komponen pertama adalah
pengembalian wajib yang dimasukkan
sebagai decimal
– Komponen kedua adalah kisaran arus
kas yang dimulai pada tahun ke-1
– Kurangi investasi awal setelah
menghitung NPV
Periode Payback

• Berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk

mendapatkan kembali biaya awal dalam arti
nominal?
• Perhitungan
– Perkirakan arus kas
– Kurangi arus kas masa depan dari biaya awal
hingga investasi awal diperoleh kembali
• Aturan Keputusan – Terima jika periode
pengembalian kurang dari batas yang telah
ditentukan
Menghitung Payback Suatu Proyek
• Asumsikan kita akan menerima proyek tersebut
jika proyek tersebut terbayar kembali dalam
waktu dua tahun.
– Tahun 1: 165.000 – 63.120 = 101.880 masih dalam
tahap pemulihan
– Tahun 2: 101.880 – 70.800 = 31.080 masih dalam
tahap pemulihan
– Tahun 3: 31.080 – 91.080 = -60.000 proyek terbayar di
tahun
Apakah kami menerima atau menolak proyek
tersebut?
Test Keputusan Kriteria –Payback

• Apakah aturan pengembalian

memperhitungkan nilai waktu dari uang?
• Apakah aturan pengembalian
memperhitungkan risiko arus kas?
• Apakah aturan pengembalian memberikan
indikasi mengenai peningkatan nilai?
• Haruskah kita mempertimbangkan aturan
pengembalian modal untuk aturan keputusan
utama kita?
Keuntungan Dan Kekurangan
dari Payback

• Keuntungan • Kekurangan
– Mengabaikan nilai waktu
 Mudah dipahami
dari uang
Menyesuaikan
– Membutuhkan titik
ketidakpastian arus potong yang sewenang-
kas selanjutnya wenang
 Bias terhadap – Mengabaikan arus kas
likuiditas setelah tanggal cutoff
– Bias terhadap proyek-
proyek jangka panjang,
seperti penelitian dan
pengembangan, dan
proyek-proyek baru
Periode Payback Terdiskon

• Hitung nilai sekarang dari setiap arus kas dan

kemudian tentukan berapa lama waktu yang
dibutuhkan untuk membayar kembali dengan
dasar diskonto
• Bandingkan dengan periode tertentu yang
diperlukan
• Aturan Pengambilan Keputusan - Terima
proyek jika pembayarannya kembali
berdasarkan potongan harga dalam waktu
yang ditentukan
Perhitungan Diskon
Payback untuk Proyek
• Asumsikan kita akan menerima proyek tersebut
jika proyek tersebut membayar kembali dengan
potongan harga dalam 2 tahun.
• Hitung PV untuk setiap arus kas dan tentukan
periode pengembalian menggunakan arus kas
yang didiskontokan
– Tahun 1 : 165.000 – 63.120/1.121 = 108.643
– Tahun 2: 108.643 – 70.800/1.122 = 52.202
– Tahun 3: 52,202 – 91,080/1,123 = -12,627
proyek terbayar pada tahun 3

Apakah kami menerima atau menolak proyek

tersebut?
Uji Kriteria Keputusan –
Payback Terdiskon
• Apakah aturan pengembalian yang didiskontokan
memperhitungkan nilai waktu dari uang?
• Apakah aturan pengembalian yang didiskontokan
memperhitungkan risiko arus kas?
• Apakah aturan pengembalian yang didiskontokan
memberikan indikasi tentang kenaikan nilai?
• Haruskah kita mempertimbangkan aturan
pengembalian yang didiskon sebagai aturan
keputusan utama kita?
Keuntungan Dan Kekurangan
Payback Terdiskon
• Keuntungan • Kekurangan
– Termasuk nilai waktu – Mungkin menolak
dari uang investasi NPV positif
– Mudah dimengerti – Membutuhkan titik potong
– Tidak menerima yang sewenang-wenang
estimasi investasi NPV – Mengabaikan arus kas di
negatif ketika seluruh luar titik batas
arus kas masa depan – Bias terhadap proyek
positif jangka panjang, seperti
– Bias terhadap likuiditas penelitian dan
pengembangan dan
produk baru
Average Accounting Return
• Ada banyak definisi berbeda untuk Average
Accounting Return
• Yang digunakan dalam buku ini adalah :
 Rata-rata laba bersih/rata-rata nilai buku
 Perhatikan bahwa nilai buku rata-rata
bergantung pada bagaimana aset tersebut
disusutkan.
 Perlu memiliki target tingkat batas
• Aturan Keputusan : Terima proyek jika AAR
lebih besar dari tingkat yang telah
ditentukan
Komputasi AAR untuk Proyek

• Asumsikan kita memerlukan Average

Accounting Return sebesar 25%
• Pendapatan Bersih Rata-rata :
– (13.620 + 3.300 + 29.100) / 3 = 15.340

AAR = 15.340 / 72.000 = 0.213 = 21,3%

• Apakah kami menerima atau menolak
proyek tersebut?
Uji Kriteria Keputusan - AAR

• Apakah aturan AAR memperhitungkan nilai

waktu uang?
• Apakah aturan AAR memperhitungkan risiko
arus kas?
• Apakah aturan AAR memberikan indikasi
kenaikan nilai?
• Haruskah kita mempertimbangkan aturan AAR
sebagai aturan pengambilan keputusan utama ?
Keuntungan Dan Kekurangan dari AAR

• Keuntungan • Kekurangan
– Mudah untuk dihitung – Bukan tingkat
pengembalian yang
– Informasi yang
sebenarnya; nilai waktu
dibutuhkan biasanya uang diabaikan
akan tersedia – Menggunakan tingkat
batas acuan yang
sewenang-wenang
– Berdasarkan akuntansi
laba bersih dan nilai
buku, bukan arus kas
dan nilai pasar
Internal Rate of Return

• Ini adalah alternatif yang paling penting untuk

NPV
• Ini sering digunakan dalam praktik dan secara
intuitif menarik
• Hal ini sepenuhnya didasarkan pada perkiraan
arus kas dan tidak bergantung pada suku bunga
yang ditemukan di tempat lain
IRR – Definisi dan Aturan Keputusan

• Definisi : IRR adalah return yang menjadikan

NPV = 0
• Aturan Pengambilan Keputusan : Terima proyek
jika IRR lebih besar dari pengembalian yang
disyaratkan
Komputasi IRR untuk Proyek
• Jika Anda tidak memiliki kalkulator keuangan,
maka ini menjadi proses trial and error
• Kalkulator
– Masukkan arus kas seperti yang Anda lakukan
dengan NPV
– Tekan IRR lalu CPT
– IRR = 16,13% > 12% pengembalian yang
dibutuhkan
– Apakah kami menerima atau menolak
proyek tersebut?
NPV Profil untuk Proyek

IRR =16,13%
Uji Keputusan Kriteria – IRR

• Apakah aturan IRR memperhitungkan nilai

waktu uang?
• Apakah aturan IRR memperhitungkan risiko arus
kas?
• Apakah aturan IRR memberikan indikasi
kenaikan nilai?
• Haruskah kita mempertimbangkan aturan IRR
sebagai kriteria keputusan utama kita?
Keuntungan dari IRR

• Mengetahui keuntungan secara intuitif menarik

• Ini adalah cara sederhana untuk
mengomunikasikan nilai suatu proyek kepada
seseorang yang tidak mengetahui semua detail
estimasinya
• Jika IRR cukup tinggi, Anda mungkin tidak perlu
memperkirakan imbal hasil yang diperlukan,
yang seringkali merupakan tugas yang sulit
Menghitung IRR dengan
Spreadsheet
• Anda memulai dengan arus kas yang sama
seperti yang Anda lakukan untuk NPV
• Anda menggunakan fungsi IRR :
Pertama-tama Anda memasukkan rentang arus
kas Anda, dimulai dengan arus kas awal
Anda dapat memasukkan tebakan, tapi itu tidak
perlu
Format defaultnya adalah persen utuh –
biasanya Anda ingin menambah angka desimal
menjadi setidaknya dua
Ringkasan dari Keputusan untuk
Proyek
Ringkasan

Net Present Value Diterima

Payback Period Ditolak

Discounted Payback Period Ditolak

Average Accounting Return Ditolak

Internal Rate of Return Diterima

NPV vs IRR
• NPV dan IRR umumnya akan memberi kita
keputusan yang sama
• Pengecualian
 Arus kas nonkonvensional – tanda arus kas
berubah lebih dari sekali
 Proyek yang saling eksklusif
• Investasi awal sangat berbeda (masalah
skala)
• Waktu arus kas sangat berbeda
IRR and Nonconventional
Cash Flows
• Ketika arus kas berubah tanda lebih dari satu
kali, terdapat lebih dari satu IRR
• Ketika Anda menyelesaikan IRR, Anda
sedang menyelesaikan akar persamaan, dan
ketika Anda memotong sumbu x lebih dari
satu kali, akan ada lebih dari satu
pengembalian yang menyelesaikan
persamaan tersebut.
• Jika Anda memiliki lebih dari satu IRR,
manakah yang Anda gunakan untuk
mengambil keputusan?
Contoh Lain –
Nonconventional Cash Flows
• Misalkan suatu investasi pada awalnya bernilai
$90.000 dan akan menghasilkan arus kas
berikut :
– Tahun 1: 132.000
– Tahun 2: 100.000
– Tahun 3: -150.000
• Pengembalian yang dibutuhkan adalah 15%.
• Haruskah kita menerima atau menolak proyek
tersebut?
NPV Profil
IRR = 10,11% Dan 42,66%
Ringkasan Aturan Keputusan

• NPVnya positif dengan pengembalian yang

diminta sebesar 15%, jadi Anda harus
Menerima
• Jika Anda menggunakan kalkulator keuangan,
Anda akan mendapatkan IRR sebesar 10,11%
yang akan meminta Anda untuk Menolak
• Anda perlu menyadari bahwa ada arus kas non-
konvensional dan melihat profil NPV
IRR dan Proyek Saling Eksklusif
• Proyek yang saling eksklusif
 Jika Anda memilih salah satu, Anda tidak dapat
memilih yang lain
 Contoh : Anda dapat memilih untuk mengikuti
sekolah pascasarjana di Harvard atau
Stanford, namun tidak keduanya
• Secara intuitif, Anda akan menggunakan aturan
keputusan berikut :
 NPV – pilih proyek dengan NPV lebih tinggi
 IRR – pilih proyek dengan IRR lebih tinggi
Contoh Dengan Proyek Saling
Eksklusif
Periode ProyekA ProyekB
Pengembalian yang
diperlukan untuk
0 -500 -400
kedua proyek adalah
1 325 325 10%.
2 325 200
Proyek mana yang
IRR 19.43 % 22.17 % harus Anda terima
dan mengapa?
NPV 64.05 60,74
NPV Profil

IR untuk A =19,43%
IRR untuk B =22,17%
Persimpangan Titik =11,8%
Konflik Antara NPV dan IRR

• NPV secara langsung mengukur peningkatan

nilai bagi Perusahaan
• Setiap kali ada konflik antara NPV dan aturan
pengambilan keputusan lainnya, Anda harus
selalu menggunakan NPV
• IRR tidak dapat diandalkan dalam situasi
berikut :
 Arus kas nonkonvensional
 Proyek yang saling eksklusif
Modified IRR

• Hitung Net Present Value dari seluruh arus kas

keluar menggunakan suku bunga pinjaman.
• Hitung nilai bersih masa depan dari semua arus
kas masuk menggunakan tingkat investasi.
• Temukan tingkat pengembalian yang
menyamakan nilai-nilai ini.
• Manfaat: jawaban tunggal dan tarif spesifik
untuk pinjaman dan investasi kembali
Indeks Profitabilitas

• Mengukur manfaat per unit biaya, berdasarkan

nilai waktu dari uang
• Indeks profitabilitas 1,1 menyiratkan bahwa
untuk setiap $1 investasi, kita menciptakan nilai
tambahan sebesar $0,10
• Langkah ini bisa sangat berguna dalam situasi
di mana kita mempunyai modal terbatas
Keuntungan Dan Kekurangan
dari Indeks Profitabilitas

•Keuntungan • Kekurangan
– Terkait erat dengan
Dapat
NPV, umumnya
mengarah pada menyebabkan
keputusan yang identic keputusan yang
– Mudah dipahami dan salah dalam
dikomunikasikan perbandingan
– Mungkin berguna investasi yang
ketika dana investasi
saling eksklusif
yang tersedia terbatas
Praktik Penganggaran Modal

• Kita harus mempertimbangkan beberapa

kriteria investasi ketika mengambil keputusan
• NPV dan IRR adalah kriteria investasi utama
yang paling umum digunakan
• Payback adalah kriteria investasi sekunder
yang umum digunakan
Ringkasan – DCF Kriteria
Net Present Value
• Perbedaan antara nilai pasar dan biaya
• Ambil proyek jika NPVnya positif
• Tidak memiliki masalah serius
• Kriteria keputusan yang disukai
Internal rate of return
• Tingkat diskonto yang membuat NPV = 0
• Ambil proyek jika IRR lebih besar dari return yang disyaratkan
• Keputusan yang sama seperti NPV dengan arus kas konvensional
• IRR tidak dapat diandalkan dengan arus kas nonkonvensional atau proyek yang
saling eksklusif
Indeks Profitabilitas
• Benefit-cost ratio
• Ambil investasi jika PI > 1
• Tidak dapat digunakan untuk menentukan peringkat proyek yang saling eksklusif
• Dapat digunakan untuk menentukan peringkat proyek dengan adanya penjatahan
modal
Ringkasan – Kriteria Payback
Periode Payback
– Lamanya waktu hingga investasi awal pulih.
– Ambil proyek tersebut jika terbayar kembali dalam jangka
waktu tertentu
– Tidak memperhitungkan nilai waktu dari uang, dan
terdapat batas waktu yang sewenang-wenang
Periode Discounted Payback
– Lamanya waktu hingga investasi awal diperoleh kembali
dengan dasar diskonto
– Ambil proyek tersebut jika terbayar kembali dalam
jangka waktu tertentu
– Ada batas waktu yang sewenang-wenang
Ringkasan – Kriteria AAR

• Average Accounting Return

– Ukuran laba akuntansi relatif terhadap nilai
buku
– Mirip dengan ukuran pengembalian asset
– Ambil investasi jika AAR melebihi tingkat
pengembalian tertentu
– Masalah serius dan tidak boleh digunakan
Mini Case
Seth Bullock, the owner of Bullock Gold Mining, is evaluating a new gold mine in South Dakota. Dan
Dority, the company’s geologist, has just finished his analysis of the mine site. He has estimated that the
mine would be productive for eight years, after which the gold would be completely mined.
Dan has taken an estimate of the gold deposits to Alma Garrett, the company’s fi nancial offi cer. Alma
has been asked by Seth to perform an analysis of the new mine and present her recommendation on
whether the company should open the new mine. Alma has used the estimates provided by Dan to
determine he revenues that could be expected from the mine. She has also projected the expense of
opening the mine and the annual operating expenses. If the company opens the mine, it will cost $450
million today, and it will have a cash outfl ow of $95 million nine years from today in costs associated
with closing the mine and reclaiming the area surrounding it. The expected cash fl ows each year from
the mine are shown in the table. Bullock Mining has a 12 percent required return on all of its gold mines.

QUESTIONS
1. Construct a spreadsheet to calculate the payback period,
internal rate of return, modified internal rate of return, and net
present value of the proposed mine.
2. Based on your analysis, should the company open the mine?
3. Bonus question: Most spreadsheets do not have a built-in
formula to calculate the payback period. Write a VBA script
that calculates the payback period for a project.
Pembahasan Mini Case ( 1 )
1. NPV B. Payback Periode (PP) =

PP 1 = 450,000,000 – 63,000,000 = 387,000,000

PP 2 = 387,000,000 – 85,000,000 = 302,000,000
PP 3 = 302,000,000 – 120,000,000 = 182,000,000
PP 4 = 182,000,000 – 145,000,000 = 37,000,000
PP 5 = 37,000,000 – 175,000,000 = – 138,000,000

Berdasarkan data diatas, pada tahun ke- 5

menunjukkan hasil negatif. Artinya, terlihat bahwa
perusahaan sudah mendapatkan pemasukan.

Diperoleh total nilai NPV sebesar $

59.692.380,80. Nilai NPV bernilai
positif. Artinya, jika perusahaan membuka
tambang tersebut, maka perusahaan
tidak mengalami kerugian.
Pembahasan Mini Case ( 2 )
Dari hasil perhitungan diatas maka dapat
disimpulkan bahwa perusahaan
membuka tambang apabila diperoleh data sebagai
berikut :
1. Nilai NPV (Net Present Value) sebesar $
59.692.380,80 (bernilai positif) yang berarti
perusahaan tidak mengalami kerugian dan
mengalami keuntungan sebesar $
59.692.380,80.
2. Berdasarkan nilai payback period terlihat
bahwa perusahaan sudah mendapatkan
pemasukkan pada tahun ke 5 atau memiliki
tingkat pengembalian yang lebih cepat dari
limit tahun ke 8. Yang berarti perusahaan
tidak akan mengalami kerugian
3. Nilai IRR (Tingkat pengembalian internal)
dengan menggunakan nilai K baru sebesar
15,6671454% dapat menghasilkan nilai NPV =
0 sehingga keputusan yang diambil
perusahaan untuk membuka tambang adalah
aman dan tidak menimbulkan kerugian.
TERIMA KASIH

9-50