Ch 5: Net Present Value dan Aturan Investasi Lainnya

Mengapa Menggunakan Net Present Value?

Aturan investasi dasar dapat digeneralisasi untuk:
Menerima proyek jika NPV lebih besar dari nol.

Menolak proyek jika NPV adalah kurang dari nol.

Kita melihat ini sebagai aturan NPV.

Mengapa aturan NPV menghasilkan keputusan yang baik? Pertimbangkan dua strategi
berikut yang tersedia untuk manajer Angkor Corporation:
1. Gunakan $ 100 kas perusahaan untuk berinvestasi dalam proyek. $ 107 akan dibayar sebagai
dividen dalam satu tahun.
2. Membatalkan proyek dan membayar $ 100 dari kas perusahaan sebagai dividen hari ini.
Jika strategi 2 digunakan, pemegang saham mungkin menyetor dividen di bank selama
satu tahun. Dengan tingkat bunga 6 persen, strategi 2 akan menghasilkan uang tunai sebesar $
106 (= $ 100 1,06) pada akhir tahun. Pemegang saham akan lebih memilih strategi 1 karena
strategi 2 menghasilkan kurang dari $ 107 pada akhir tahun.
Titik dasar kami adalah:
Menerima proyek dengan NPV positif yang menguntungkan pemegang saham.
Bagaimana kita menafsirkan NPV yang tepat dari $ 0,94? Ini adalah peningkatan nilai
perusahaan dari proyek. Sebagai contoh, bayangkan bahwa perusahaan saat ini memiliki aset
produktif senilai $ V dan memiliki $ 100 uang tunai. Jika perusahaan membatalkan proyek, nilai
perusahaan saat ini hanya akan menjadi:
$ V + $ 100
Jika perusahaan menerima proyek, perusahaan akan menerima $ 107 dalam satu tahun tetapi
tidak akan memiliki uang tunai hari ini. Dengan demikian, nilai hari ini perusahaan tersebut akan
menjadi:

Nilai perusahaan meningkat dengan NPV proyek.

Perhatikan bahwa nilai perusahaan hanyalah jumlah dari nilai proyek yang berbeda,
divisi, atau entitas lain dalam perusahaan. Properti ini, disebut value additivity, cukup
penting. Ini menyiratkan bahwa kontribusi setiap proyek untuk nilai perusahaan hanya NPV dari
proyek.
Aturan NPV yang menggunakan tingkat diskonto yang benar.
Satu detail dilupakan. Kami berasumsi bahwa proyek itu tanpa risiko, asumsi yang agak
tidak masuk akal. Arus kas masa depan dari proyek dunia nyata selalu berisiko. Dengan kata
lain, arus kas hanya dapat diperkirakan. Bayangkan bahwa manajer Alpha mengharapkan arus
kas dari proyek menjadi $ 107 tahun depan. Artinya, arus kas bisa lebih tinggi, katakanlah $ 117,
atau lebih rendah, katakan $ 97. Dengan sedikit perubahan ini, proyek ini berisiko. Misalkan
proyek berisiko seperti pada pasar saham secara keseluruhan, di mana keuntungan yang

diharapkan tahun ini mungkin 10 persen. Kemudian 10 persen menjadi tingkat diskonto,
menyiratkan bahwa NPV proyek akan menjadi:

Karena NPV negatif, proyek harus ditolak. Ini masuk akal: Seorang pemegang saham Alpha
menerima $ 100 dividen hari ini yang berinvestasi di pasar saham, mengharapkan pengembalian
10 persen. Mengapa menerima proyek dengan risiko yang sama dengan pasar tetapi dengan
expected return hanya 7 persen?
Secara konseptual, tingkat diskonto pada sebuah proyek berisiko adalah pengembalian
yang diperkirakan pada satu aset dibandingkan dengan aset keuangan lainnya dengan risiko
sebanding. Tingkat diskonto ini sering disebut sebagai opportunity cost karena investasi
perusahaan dalam proyek menghilangkan kesempatan pemegang saham untuk berinvestasi
dividen dalam aset keuangan.
Setelah menunjukkan bahwa NPV adalah pendekatan yang masuk akal, bagaimana kita
bisa tahu apakah metode alternatif yang sebaik NPV? Tiga atribut dalam NPV:
1. NPV menggunakan arus kas. Arus kas dari proyek dapat digunakan untuk keperluan lainnya
(seperti pembayaran dividen, proyek penganggaran modal lainnya, atau pembayaran bunga
korporasi). Sebaliknya, laba adalah konsep buatan. Meskipun laba berguna untuk akuntan,
laba tidak harus digunakan dalam penganggaran modal karena laba tidak mewakili uang
tunai.
2. NPV menggunakan semua arus kas proyek. Pendekatan lain mengabaikan arus kas diluar
tanggal tertentu; Waspadalah terhadap pendekatan ini.
3. NPV mendiskontokan arus kas dengan baik. Pendekatan lain mungkin mengabaikan nilai
waktu dari uang saat menangani arus kas. Waspadalah terhadap pendekatan ini juga.
Metode Payback Period
Mendefinisikan Aturan
Salah satu alternatif yang paling populer dari NPV adalah payback. Berikut adalah cara
kerjanya: Pertimbangkan proyek dengan investasi awal - $ 50.000. Arus kas adalah $ 30.000, $
20.000, dan $ 10.000 masing-masing dalam tiga tahun pertama. Arus ini diilustrasikan
dalam Gambar 5.1.

Tanda minus di depan $ 50.000 mengingatkan kita bahwa ini adalah arus kas keluar bagi
investor, dan koma antara nomor yang berbeda menunjukkan bahwa mereka diterima-atau jika
mereka arus kas, bahwa mereka dibayar-pada waktu yang berbeda. Dalam contoh ini kita
mengasumsikan bahwa arus kas terjadi satu tahun terpisah, dengan yang pertama terjadi saat kita
memutuskan untuk mengambil investasi.

Perusahaan menerima arus kas dari $ 30.000 dan $ 20.000 dalam dua tahun pertama,
yang ditambahkan dengan $ 50.000 investasi awal. Ini berarti bahwa perusahaan telah
mengembalikan modal investasinya dalam waktu dua tahun. Dalam kasus ini dua tahun adalah
jangka waktu pengembalian investasi.
Aturan payback period untuk membuat keputusan investasi sangat sederhana. Tanggal
cutoff, mengatakan dua tahun, dipilih. Sehingga, semua proyek investasi yang memiliki periode
pengembalian dua tahun atau kurang, akan diterima, dan semua yang memberi keuntungan lebih
dari dua tahun akan ditolak.
Masalah Metode Payback
Setidaknya ada tiga masalah dengan Payback. Untuk menggambarkan dua masalah
pertama, kita mempertimbangkan tiga proyek pada Tabel 5.1. Ketiga proyek memiliki payback
period tiga tahun yang sama, sehingga mereka semua harus sama-sama menarik-benar?
Sebenarnya, mereka tidak sama-sama menarik, seperti dapat dilihat oleh perbandingan pasangan
yang berbeda dari proyek.

Soal 1: Waktu Arus Kas dalam Payback Period

Mari kita bandingkan proyek A dengan proyek B. Dalam tahun 1 sampai 3, arus kas dari
proyek A naik dari $ 20 sampai $ 50, sedangkan arus kas dari proyek B jatuh dari $ 50 sampai $
20. Karena arus kas yang besar sebesar $ 50 datang lebih awal dengan proyek B, NPV harus
lebih tinggi. Namun demikian, kita hanya melihat bahwa periode pengembalian dari dua proyek
identik. Dengan demikian, masalah dengan metode payback adalah bahwa hal itu tidak
mempertimbangkan waktu dari arus kas dalam periode payback. Contoh ini menunjukkan bahwa
metode payback lebih rendah daripada NPV karena, seperti yang kita tunjukkan sebelumnya,
metode NPV mendiskontokan arus kas dengan baik.
Soal 2: Pembayaran setelah Periode Payback
Sekarang perhatikan proyek B dan C, yang memiliki arus kas yang identik dalam periode
payback. Namun, proyek C jelas disukai karena memiliki arus kas $ 60.000 pada tahun
keempat. Dengan demikian, masalah lain dengan metode payback adalah bahwa ia mengabaikan
semua arus kas yang terjadi setelah periode payback. Karena orientasi jangka pendek dari
metode payback, beberapa proyek jangka panjang yang berharga mungkin akan ditolak. Metode
NPV tidak memiliki cacat ini karena, seperti yang kita tunjukkan sebelumnya, metode ini
menggunakan semua arus kas proyek.
Soal 3: Standar sewenang-wenang untuk Payback Period
Kita tidak perlu mengacu pada Tabel 5.1 ketika mempertimbangkan masalah ketiga
dengan metode payback. Pasar modal membantu kita memperkirakan tingkat diskonto yang
digunakan dalam metode NPV. Tingkat tanpa risiko, mungkin ditunjukkan oleh hasil pada
Treasury instrument, akan menjadi tingkat yang sesuai untuk investasi tanpa risiko. Bagaimana
menggunakan historical return di pasar modal untuk memperkirakan tingkat diskonto untuk

proyek berisiko. Namun, tidak ada panduan yang sebanding untuk memilih tanggal cutoff
payback, sehingga pilihan agak sewenang-wenang.
Perspektif Manajerial
Metode payback sering digunakan oleh perusahaan-perusahaan besar yang canggih ketika
membuat keputusan yang relatif kecil. Keputusan untuk membangun sebuah gudang kecil,
misalnya, atau untuk membayar tune-up untuk truk adalah semacam keputusan yang sering
dibuat oleh manajemen tingkat yang lebih rendah.
Metode payback juga memiliki beberapa fitur yang diinginkan untuk kontrol manajerial,
seperti kemampuan perusahaan untuk mengevaluasi kemampuan pengambilan keputusan
manajer. Dengan metode NPV, waktu yang lama dapat berlalu sebelum seseorang memutuskan
apakah keputusan itu benar. Dengan metode payback kita tahu dalam dua tahun apakah penilaian
manajer dari arus kas benar.
Perusahaan dengan peluang investasi yang baik tetapi tidak ada kas yang tersedia
dibenarkan dapat menggunakan payback. Sebagai contoh, metode payback dapat digunakan oleh
perusahaan swasta kecil dengan prospek pertumbuhan yang baik tetapi akses terbatas ke pasar
modal. Recovery uang yang cepat meningkatkan kemungkinan reinvestasi untuk perusahaanperusahaan tersebut.
The Discounted Payback Period Method
Menyadari perangkap payback, beberapa pembuat keputusan menggunakan varian yang
disebut discounted payback period. Dalam pendekatan ini, pertama-tama kita mendiskon arus
kas. Kemudian kita bertanya berapa lama waktu yang dibutuhkan untuk mengembalikan
investasi awal.
Misalnya, tingkat diskonto adalah 10 persen dan arus kas pada sebuah proyek yang diberikan
oleh:
(- $ 100, $ 50, $ 50, $ 20)
Investasi ini memiliki jangka waktu pengembalian dua tahun karena investasi dibayar kembali
pada waktu itu. Untuk menghitung discounted payback period proyek, pertama-tama kita diskon
setiap arus kas pada tingkat 10 persen. Diskonto arus kas ini adalah:
[- $ 100, $ 50 / 1.1, $ 50 / (1.1) 2, $ 20 / (1.1) 3] = (- $ 100, $ 45,45, $ 41,32, $ 15,03)
Discounted payback period dari investasi awal sesederhana payback period untuk
diskonto arus kas tersebut. Payback period untuk arus kas diskonto sedikit kurang dari tiga tahun
karena arus kas diskonto selama tiga tahun adalah $ 101,80 (= $ 45,45 + 41,32 + 15,03). Selama
arus kas dan tingkat diskonto yang positif, periode diskonto pembayaran tidak akan lebih kecil
dari periode payback karena pendiskontoan mengurangi nilai dari arus kas.
Sekilas discounted payback period mungkin tampak seperti alternatif yang menarik,
tetapi bila diperiksa lebih dekat kita melihat bahwa ia memiliki beberapa kelemahan utama yang
sama sebagai payback. Seperti payback, discounted payback pertama mengharuskan kita untuk
memilih periode cutoff yang sewenang-wenang, dan kemudian mengabaikan semua arus kas
setelah tanggal tersebut.
Internal Rate of Return
Sekarang kita sampai pada alternatif yang paling penting untuk metode NPV: Internal
Rate of Return, secara universal dikenal sebagai IRR. IRR adalah tentang sedekat apa Anda bisa
mendapatkan hasil NPV tanpa benar-benar menjadi NPV. Dasar pemikiran di balik metode IRR
adalah bahwa ia menyediakan satu nomor yang meringkas manfaat proyek. Angka itu tidak
tergantung pada tingkat bunga yang berlaku di pasar modal. Itulah mengapa disebut internal rate

of return; nomor internal atau intrinsik untuk proyek dan tidak tergantung pada apa pun kecuali
arus kas proyek.
Sebagai contoh, perhatikan proyek sederhana (- $ 100, $ 110) pada Gambar 5.2. Untuk
tingkat tertentu, nilai net present proyek ini dapat digambarkan sebagai:

di mana R adalah tingkat diskonto. Pada tingkat diskonto berapakah agar NPV dari proyek sama
dengan nol? Kita mulai dengan menggunakan tingkat diskonto yang sewenang-wenang .08, yang
menghasilkan:

Karena NPV dalam persamaan ini positif, kita sekarang mencoba tingkat diskonto yang lebih
tinggi, seperti .12. Hasil ini:

Karena NPV dalam persamaan ini negatif, kami mencoba menurunkan tingkat diskonto untuk .
10. Hasil ini:

Prosedur trial-and-error ini memberitahu kita bahwa NPV dari proyek ini adalah nol
ketika R sama dengan 10 persen. Dengan demikian, kita mengatakan bahwa 10 persen
adalah internal rate of return (IRR). Secara umum, IRR adalah Tingkat yang menyebabkan
NPV proyek menjadi nol. Implikasi dari latihan ini sangat sederhana. Perusahaan harus samasama bersedia untuk menerima atau menolak proyek jika tingkat diskonto adalah 10
persen. Perusahaan harus menerima proyek jika tingkat diskonto di bawah 10 persen. Perusahaan
harus menolak proyek jika tingkat diskonto atas 10 persen.
Aturan investasi umum sangat jelas:
Menerima proyek jika IRR lebih besar dari tingkat diskonto. Tolak proyek jika IRR lebih
kecil dari tingkat diskonto.
Kita lihat ini sebagai aturan dasar IRR. Sekarang kita dapat mencoba contoh yang
lebih rumit. (- $ 200, $ 100, $ 100, $ 100) pada Gambar 5.3.

Seperti yang kita lakukan sebelumnya, mari kita gunakan trial and error untuk menghitung
tingkat pengembalian internal. Kami mencoba 20 persen dan 30 persen, yang hasilnya berikut:

Setelah melakukan trial and error, kita menemukan bahwa NPV dari proyek ini adalah nol
ketika tingkat diskonto adalah 23,37 persen. Dengan demikian, IRR 23,37 persen. Dengan
tingkat diskonto 20 persen, NPV positif dan kami akan menerimanya. Namun, jika tingkat
diskonto 30 persen, kami akan menolaknya.
Secara aljabar, IRR tidak diketahui dalam persamaan berikut:

Gambar 5.4 menggambarkan apa arti IRR pada sebuah proyek. Angka tersebut memetakan
NPV sebagai fungsi dari tingkat diskonto. Kurva memotong sumbu horisontal di IRR 23.37
persen karena ini adalah di mana NPV sama dengan nol.
Gambar 5.4 Net Present Value (NPV) and Discount Rates for a More Complex Project

Hal ini juga harus jelas bahwa NPV positif untuk discount rates di bawah IRR dan negatif
untuk discount rates di atas IRR. Jika kita menerima proyek seperti ini ketika tingkat diskonto
kurang dari IRR, kita akan menerima proyek dengan NPV positif. Dengan demikian, aturan IRR
bertepatan persis dengan aturan NPV.

Sayangnya, aturan IRR dan aturan NPV konsisten satu sama lain hanya untuk contoh
seperti yang baru saja dibahas. Beberapa masalah dengan pendekatan IRR terjadi dalam situasi
yang lebih rumit.
Masalah dengan Pendekatan IRR
Definisi Proyek Independen dan Saling Eksklusif
Proyek independen adalah salah satu yang penerimaan atau penolakannya tidak
tergantung pada penerimaan atau penolakan terhadap proyek-proyek lain. Sebagai contoh,
bayangkan bahwa McDonald sedang mempertimbangkan menempatkan outlet hamburger di
sebuah pulau terpencil. Penerimaan atau penolakan unit ini mungkin terkait dengan penerimaan
atau penolakan restoran lainnya dalam sistem. Keterpencilan outlet tersebut memastikan bahwa
hal itu tidak akan menarik penjualan dari gerai lainnya.
Sekarang perhatikan yang lebih ekstrim, investasi yang saling eksklusif lainnya. Apa
artinya untuk dua proyek, A dan B, untuk menjadi saling eksklusif? Anda dapat menerima A atau
Anda dapat menerima B atau Anda dapat menolak keduanya, tetapi Anda tidak dapat menerima
keduanya. Misalnya, A mungkin menjadi keputusan untuk membangun sebuah rumah apartemen
di banyak sudut yang Anda miliki, dan B mungkin menjadi keputusan untuk membangun
bioskop dengan banyak sama.
Two General Problems Affecting Both Independent and Mutually Exclusive Projects
Kita mulai diskusi kita dengan proyek A, yang memiliki arus kas berikut:
(- $ 100, $ 130)
IRR untuk proyek A adalah 30 persen. Tabel 5.2 memberikan informasi yang relevan lainnya
tentang proyek. Hubungan antara NPV dan tingkat diskonto ditampilkan untuk proyek ini
pada Gambar 5.5. Seperti yang Anda lihat, NPV menurun sebagai tingkat diskonto yang naik.

Gambar 5.5 Net Present Value dan Diskon Tarif untuk Proyek A, B, dan C

Proyek A memiliki arus kas keluar pada tanggal 0 diikuti dengan arus kas masuk pada
tanggal 1. NPV negatif terkait dengan tingkat diskonto.

Proyek B memiliki arus kas masuk pada tanggal 0 diikuti dengan arus kas keluar pada
tanggal 1. NPV positif terkait dengan tingkat diskonto.
Proyek C memiliki dua perubahan tanda dalam arus kas. Memiliki arus keluar pada
tanggal 0, arus masuk pada tanggal 1, dan arus keluar pada tanggal 2.
Proyek dengan lebih dari satu perubahan tanda dapat memiliki beberapa tingkat
pengembalian.
Soal 1: Investasi atau Pembiayaan?
Sekarang mempertimbangkan proyek B, dengan arus kas dari:
($ 100 - $ 130)
Arus kas ini persis dengan kebalikan dari arus untuk proyek A. Dalam proyek B,
perusahaan pertama menerima dana dan kemudian membayar dana. Walaupun proyek ini tidak
biasa, proyek jenis ini memang ada. Sebagai contoh, perhatikan sebuah perusahaan yang
melakukan seminar di mana para peserta membayar di muka.
Pertimbangkan metode trial-and-error untuk menghitung IRR:

Seperti proyek A, internal rate of return adalah 30 persen. Namun, perhatikan bahwa NPV
negatif ketika tingkat diskonto di bawah 30 persen. Sebaliknya, NPV positif ketika tingkat
diskonto di atas 30 persen. Aturan pengambilan keputusan adalah persis kebalikan dari hasil
sebelumnya.
Aturan yang berlaku:
Menerima proyek ketika IRR kurang dari tingkat diskonto. Tolak proyek ketika IRR lebih
besar dari tingkat diskonto.
Aturan keputusan yang tidak biasa ini mengikuti dari grafik proyek B
pada Gambar 5.5. Kurva miring ke atas, menyiratkan bahwa NPV positif terkait dengan tingkat
diskonto.
Misalkan perusahaan ingin mendapatkan $ 100 segera. Hal ini dapat dilakukan dengan
(1) menerima proyek B atau (2) meminjam $ 100 dari bank. Dengan demikian, proyek ini
sebenarnya pengganti pinjaman. Bahkan, karena IRR 30 persen, mengambil proyek B setara
dengan pinjaman sebesar 30 persen. Jika perusahaan dapat meminjam dari bank, katakanlah,
hanya 25 persen, maka harus menolak proyek. Namun, jika suatu perusahaan dapat meminjam
dari bank hanya pada, katakanlah, 35 persen, maka harus menerima proyek. Dengan demikian
proyek B akan diterima jika dan hanya jika tingkat diskonto di atas IRR.
Hal ini harus sejalan dengan proyek A. Jika perusahaan memiliki uang tunai $ 100 untuk
berinvestasi, (1) menerima proyek A atau (2) meminjamkan $ 100 ke bank. Proyek ini
sebenarnya pengganti pinjaman. Bahkan, karena IRR 30 persen, mengambil proyek A sama saja
dengan pinjaman sebesar 30 persen. Perusahaan harus menerima proyek A jika suku bunga
pinjaman di bawah 30 persen. Sebaliknya, perusahaan harus menolak proyek A jika suku bunga
pinjaman di atas 30 persen.

Karena perusahaan awalnya membayar uang dengan proyek A tapi awalnya menerima
uang dengan proyek B, kita lihat proyek A sebagai proyek jenis investasi dan proyek B sebagai
proyek jenis pembiayaan. Aturan IRR bertentangan dengan proyek-proyek pembiayaan.
Soal 2: Multiple Rates of Return
Misalkan arus kas dari proyek adalah:
(- $ 100, $ 230, - $ 132)
Karena proyek ini memiliki arus kas negatif, arus kas positif, dan arus kas negatif, maka
dapat dikatakan bahwa arus kas proyek menunjukkan dua perubahan tanda, atau "berkebalikan."
Sebuah contoh yaitu proyek pertambangan. Tahap pertama dalam proyek tersebut adalah
investasi awal dalam menggali tambang. Keuntungan dari operasi tambang diterima di tahap
kedua. Tahap ketiga melibatkan investasi lebih lanjut untuk merebut kembali tanah dan
memenuhi persyaratan perundang-undangan perlindungan lingkungan. Arus kas negatif terjadi
pada tahap ini.
Proyek yang dibiayai oleh perjanjian sewa dapat menghasilkan pola yang sama dari arus
kas. Sewa sering memberikan subsidi pajak yang cukup besar, menghasilkan arus kas masuk
setelah investasi awal. Namun, subsidi ini menurun dari waktu ke waktu, sering menyebabkan
arus kas negatif dalam tahun kemudian.
Sangat mudah untuk memverifikasi bahwa proyek ini memiliki bukan hanya satu tapi dua
IRR, 10 persen dan 20 persen. Dalam kasus seperti ini, IRR tidak masuk akal. Apa IRR yang
akan kita gunakan -10 persen atau 20 persen? Karena tidak ada alasan yang baik untuk
menggunakan salah satu dari yang lain, IRR tidak dapat digunakan di sini.

Dan

Dengan demikian, kita memiliki beberapa tingkat pengembalian.

Mengapa proyek ini memiliki beberapa tingkat pengembalian? Proyek C menghasilkan
multiple internal rates of return karena kedua arus masuk dan arus keluar terjadi setelah investasi
awal. Secara umum, kebalikan ini atau perubahan tanda menghasilkan beberapa IRR.
Aturan NPV
Tentu saja, kita tidak boleh terlalu khawatir tentang multiple rates of return. Setelah
semuanya, kita bisa selalu jatuh kembali pada aturan NPV Gambar 5.5 plot NPV proyek C. (- $
100, $ 230, - $ 132) sebagai fungsi dari tingkat diskonto. Seperti terlihat pada gambar, NPV
adalah nol pada tingkat 10 persen dan 20 persen dan negatif apabila berada di luar tingkat
tersbut. Dengan demikian, aturan NPV memberitahu kita untuk menerima proyek jika tingkat
diskonto yang tepat adalah antara 10 persen dan 20 persen. Proyek ini harus ditolak jika tingkat
diskonto berada di luar kisaran ini.
Modifikasi IRR
Sebagai alternatif untuk NPV, kita sekarang memperkenalkan metode IRR yang
dimodifikasi (MIRR), yang menangani beberapa masalah IRR dengan menggabungkan arus kas
sampai hanya ada satu perubahan dalam tanda. Untuk melihat cara kerjanya, yaitu dengan

mempertimbangkan proyek C lagi. Dengan tingkat diskonto, katakanlah, 14 persen, nilai arus kas
terakhir, - $ 132, adalah:
- $ 132 / 1.14 = - $ 115,79
pada tanggal 1. Karena $ 230 sudah diterima pada saat itu, "disesuaikan" arus kas pada tanggal 1
adalah $ 114,21 (= $ 230-115,79). Dengan demikian, pendekatan MIRR menghasilkan dua arus
kas berikut:
(- $ 100, $ 114,21)
Perhatikan bahwa dengan diskon dan kemudian menggabungkan arus kas, kita hanya
mendapatkan satu perubahan tanda. IRR dapat diterapkan sekarang. IRR dari dua arus kas ini
adalah 14.21 persen, menyiratkan bahwa proyek harus diterima dengan asumsi tingkat bunga 14
persen.
Tentu saja, proyek C relatif sederhana karena hanya memiliki tiga arus kas dan dua
perubahan tanda. Namun, prosedur yang sama dapat dengan mudah diterapkan pada proyek-yang
lebih kompleks, hanya melalui discounting dan menggabungkan arus kasnya sampai hanya satu
perubahan tanda yang tetap.
The Guarantee against Multiple IRRs
Jika arus kas pertama proyek adalah negatif (karena itu adalah investasi awal) dan jika
semua arus kas sisanya positif, keunikan IRR, tidak peduli tentang berapa lama proyek tersebut
akan berlangsung. Hal ini mudah dimengerti dengan menggunakan konsep nilai waktu dari
uang. Sebagai contoh, Untuk memverifikasi bahwa proyek A pada Tabel 5.2 memiliki IRR
sebesar 30 persen karena menggunakan tingkat diskonto 30 persen:

Bagaimana kita tahu bahwa ini adalah satu-satunya IRR? Misalkan kita mencoba tingkat
diskonto yang lebih besar dari 30 persen. Dalam menghitung NPV, mengubah tingkat diskonto
tidak mengubah nilai arus kas awal - $ 100 karena arus kas tidak didiskontokan. Meningkatkan
tingkat diskonto hanya dapat menurunkan nilai sekarang dari arus kas masa depan. Dengan kata
lain, karena NPV adalah nol pada 30 persen, setiap peningkatan tarif akan mendorong NPV ke
kisaran negatif. Demikian pula, jika kita mencoba tingkat diskonto kurang dari 30 persen, NPV
proyek secara keseluruhan akan positif.
Ketentuan Umum
Bagan berikut merangkum aturan kami:

Perhatikan bahwa kriteria NPV adalah sama untuk masing-masing kasus. Dengan kata
lain, analisis NPV selalu tepat. Sebaliknya, IRR dapat digunakan hanya dalam kasus-kasus
tertentu.
Masalah Khusus untuk Proyek Saling Eksklusif
Seperti disebutkan sebelumnya, jika ada atau lebih proyek yang saling eksklusif,
perusahaan hanya dapat menerima salah satunya. Berikut penerapan pendekatan IRR untuk
proyek yang saling eksklusif. Kedua masalah cukup mirip, meskipun secara logis berbeda.
Masalah Skala
Seorang profesor memberikan pernyataan: "Mahasiswa, saya siap untuk membiarkan
salah satu dari Anda memilih antara dua bisnis yang saling eksklusif. Peluang 1Anda
memberi saya $ 1 sekarang dan saya akan memberikan $ 1,50 kembali pada akhir periode
kelas. Peluang 2Anda memberi saya $ 10 dan saya akan memberikan $ 11 kembali pada akhir
periode kelas. Anda hanya dapat memilih salah satu dari dua peluang. Dan Anda tidak dapat
memilih kesempatan baik lebih dari sekali. Saya akan memilih relawan pertama."
Yang akan Anda pilih? Jawaban yang benar adalah kesempatan 2. Untuk melihat ini, lihat
tabel berikut:

Seperti yang telah kami tekankan sebelumnya dalam teks, kita harus memilih kesempatan
dengan NPV tertinggi, yaitu pada kesempatan 2 dalam contoh. Atau, sebagai salah satu
mahasiswa profesor menjelaskan, "Saya punya $ 10 di saku saya sekarang, jadi saya bisa
memilih kesempatan baik. Pada akhir kelas, saya bisa membeli satu lagu di itunes dengan
kesempatan ke 2 dan masih memiliki investasi awal saya, aman dan sehat. Keuntungan pada
kesempatan 1 hanya bisa membayar setengah dari lagu."
Tawaran bisnis ini menggambarkan cacat dari kriteria internal rate of return. Aturan dasar
IRR menunjukkan pemilihan peluang 1 karena IRR 50 persen. IRR hanya 10 persen untuk
kesempatan 2. Masalah IRR adalah bahwa IRR mengabaikan masalah skala. Meskipun peluang 1
memiliki IRR yang lebih besar, investasinya jauh lebih kecil dibandingkan dengan kesempatan 2.
Meskipun siswa sering berpikir bahwa masalah skala yang relatif tidak penting, sebenarnya
justru sebaliknya. Tidak ada proyek dunia nyata datang dalam satu ukuran yang
jelas. Sebaliknya, perusahaan harus menentukan ukuran terbaik untuk proyek tersebut. Sebuah
perusahaan industri harus memutuskan apakah ingin gudang, katakanlah, 500.000 meter persegi
atau 600.000 meter persegi.
The Timing Problem
Pola-pola arus kas untuk kedua proyek muncul dalam Gambar 5.6. Proyek A memiliki
NPV sebesar $ 2.000 pada tingkat diskonto nol. Hal ini dihitung dengan hanya menambahkan
arus kas tanpa mendiskontokan mereka. Proyek B memiliki NPV sebesar $ 4.000 pada tingkat
nol. Namun, NPV proyek B menurun lebih cepat karena tingkat kenaikan diskonto daripada NPV
proyek A. Seperti yang telah disebutkan, hal ini terjadi karena arus kas dari B terjadi
kemudian. Kedua proyek memiliki NPV yang sama pada tingkat diskonto 10,55 persen. IRR

untuk proyek adalah tingkat di mana NPV sama dengan nol. Karena NPV B menurun lebih
cepat, B sebenarnya memiliki IRR yang lebih rendah.

Gambar 5.6 Net Present Value dan Internal Rate of Return untuk Proyek Saling Eksklusif

Kita dapat memilih proyek yang lebih baik dengan salah satu dari tiga metode yang berbeda:
1. Bandingkan NPV dari dua proyek. Gambar 5.6 dapat membantu membuat keputusan. Jika
tingkat diskonto di bawah 10,55 persen, kita harus memilih proyek B karena B memiliki
NPV yang lebih tinggi. Jika angka ini di atas 10,55 persen, kita harus memilih proyek A
karena A memiliki NPV yang lebih tinggi.
2. Bandingkan IRR tambahan untuk discount rate. Metode 1 menggunakan NPV. Cara lain
untuk menentukan bahwa B adalah proyek yang lebih baik adalah untuk mengurangi arus
kas A dari arus kas B dan kemudian menghitung IRR.
Berikut adalah arus kas inkremental:

Bagan ini menunjukkan bahwa peningkatan IRR adalah 10,55 persen. Dengan kata lain,
NPV pada tambahan investasi adalah nol ketika tingkat diskonto adalah 10,55 persen. Dengan
demikian, jika tingkat diskonto yang relevan di bawah 10,55 persen, proyek B lebih disukai. Jika
tingkat diskonto yang relevan di atas 10,55 persen, proyek A lebih disukai.
Gambar 5.6 menunjukkan bahwa NPV dari dua proyek yang sama ketika tingkat diskonto
adalah 10,55 persen. Dengan kata lain, tingkat Crossover pada gambar adalah 10,55. Arus kas
inkremental pada grafik menunjukkan bahwa peningkatan IRR juga 10,55 persen. Ini bukan
suatu kebetulan bahwa tingkat crossover dan peningkatan IRR adalah sama; kesetaraan ini harus

selalu dipegang. Incremental IRR adalah tingkat yang menyebabkan arus kas tambahan memiliki
NPV nol. Arus kas inkremental memiliki NPV nol ketika dua proyek memiliki NPV yang sama.
3. Menghitung NPV pada arus kas inkremental. Akhirnya, kita bisa menghitung NPV arus kas
inkremental. Grafik yang muncul dengan metode sebelumnya menampilkan NPV
tersebut. Kami menemukan bahwa incremental NPV positif ketika tingkat diskonto 0 persen
atau 10 persen. Incremental NPV negatif jika tingkat diskonto adalah 15 persen. Jika NPV
positif pada arus tambahan, kita harus memilih B. Jika NPV negatif, kita harus memilih A.
Singkatnya, keputusan yang sama tercapai apakah kita (1) membandingkan NPV dari dua
proyek, (2) membandingkan incremental IRR untuk tingkat diskonto yang relevan, atau (3)
memeriksa NPV dari arus kas ikncremental. Namun, seperti yang disebutkan sebelumnya, kita
seharusnya tidak membandingkan IRR proyek A dengan IRR proyek B.
Redeeming Qualities of IRR
IRR mungkin bertahan karena mengisi kebutuhan yang tidak ada pada NPV. IRR
tampaknya memahami kekurangannya. Sebagai contoh, perusahaan sering membatasi proyeksi
manajerial arus kas menjadi negatif di awal dan menjadi positif kemudian. Mungkin, saat itu,
kedua kemampuan dari pendekatan IRR untuk menangkap sebuah proyek investasi yang
kompleks dan hal inilah yang menyebabkan IRR masih diperlukan.
A Test
Untuk menguji pengetahuan Anda, pertimbangkan dua pernyataan berikut:
1. Anda harus mengetahui tingkat diskonto untuk menghitung NPV proyek, tetapi Anda
menghitung IRR tanpa mengacu pada tingkat diskonto.
2. Oleh karena itu, aturan IRR lebih mudah untuk diterapkan dibanding dari aturan NPV
karena Anda tidak menggunakan tingkat diskonto ketika menerapkan IRR.
Pernyataan pertama adalah benar. Tingkat diskonto yang dibutuhkan untuk menghitung
NPV. IRR dihitung untuk memecahkan tingkat di mana NPV adalah nol. Namun, pernyataan
kedua adalah palsu. Untuk menerapkan IRR, Anda harus membandingkan tingkat pengembalian
internal dengan tingkat diskonto. Dengan demikian tingkat diskonto diperlukan untuk
pengambilan keputusan baik menggunakan pendekatan NPV atau IRR.
Indeks Profitabilitas
Metode lain yang digunakan untuk mengevaluasi proyek disebut indeks profitabilitas.
Indeks profitabilitas dapat direpresentasikan sebagai:

Example5.4
Frofitability Index Hing Fook Inc. (HFI) applies a 12 percent discount rate two investment
opportunities

Perhitungan Indeks Profitabilitas

Indeks profitabilitas yang dihitung untuk proyek 1. Nilai sekarang arus kas setelah
investasi awal adalah:

Indeks profitabilitas diperoleh dengan membagi hasil ini dengan investasi awal sebesar $ 20:

Penerapan Indeks Profitabilitas

Bagaimana kita menggunakan indeks profitabilitas? Kami mempertimbangkan tiga
situasi:
1. Independent projects: Asumsikan bahwa HFI mempunyai dua proyek independen. Menurut
aturan NPV, kedua proyek harus diterima karena NPV positif dalam setiap kasus. Indeks
profitabilitas (PI) lebih besar dari 1 setiap kali NPV positif. Dengan demikian, Aturan
pengambilan keputusan PI adalah:

Menerima proyek independen jika PI> 1.

Tolak jika PI <1.

2. Mutually exclusive projects: Mari kita asumsikan HFI yang hanya bisa menerima satu dari
dua proyek tersebut. Analisis NPV mengatakan menerima proyek 1 karena proyek ini
memiliki NPV yang lebih besar. Karena proyek 2 memiliki PI lebih tinggi, indeks
profitabilitas mengarah ke pemilihan yang salah.
Untuk proyek yang saling eksklusif, indeks profitabilitas bermasalah dengan masalah
skala yang juga diderita pada IRR. Proyek 2 lebih kecil dari proyek 1. Karena PI adalah rasio,
mengabaikan proyek 1 yang investasinya lebih besar. Dengan demikian, seperti IRR, PI
mengabaikan perbedaan skala untuk proyek-proyek yang saling eksklusif. Namun, seperti IRR,
masalah pada pendekatan PI dapat diperbaiki dengan menggunakan analisis inkremental. Kami
menulis arus kas inkremental setelah dikurangi proyek 2 dari proyek 1 sebagai berikut:

Karena indeks profitabilitas pada arus kas inkremental lebih besar dari 1,0, kita harus
memilih proyek yang lebih besar yaitu, proyek 1. Ini adalah keputusan yang sama yang bisa kita
dapatkan dengan pendekatan NPV.
3. Capital rationing: Dua kasus pertama secara implisit diasumsikan bahwa HFI selalu bisa
menarik cukup modal untuk melakukan investasi yang menguntungkan. Sekarang perhatikan

kasus ketika perusahaan tidak memiliki modal yang cukup untuk membiayai semua proyek
NPV positif. Ini adalah kasus Capital Rationing.
Bayangkan bahwa perusahaan memiliki proyek ketiga. Proyek 3 memiliki arus kas sebagai
berikut:

Selanjutnya, bayangkan bahwa (1) proyek dari Hiram Finnegan Inc. independen, tetapi
(2) perusahaan hanya memiliki $ 20 juta untuk berinvestasi. Karena proyek 1 memiliki investasi
awal sebesar $ 20 juta, perusahaan tidak bisa memilih kedua proyek ini. Sebaliknya, karena
proyek 2 dan 3 memiliki investasi awal sebesar $ 10 juta masing-masing, kedua proyek tersebut
dapat dipilih. Dengan kata lain, kendala kas memaksa perusahaan untuk memilih salah satu
proyek 1 atau proyek 2 dan 3.
Apa yang harus perusahaan lakukan? Secara individual, proyek 2 dan 3 memiliki NPV
lebih rendah dari proyek 1. Namun, ketika NPV proyek 2 dan 3 ditambahkan bersama-sama,
jumlahnya lebih tinggi dari NPV proyek 1. Dengan demikian, proyek 2 dan 3 harus diterima.
Aturan NPV atau aturan PI yaitu dalam kasus dana terbatas, kita tidak dapat memeringkat
proyek sesuai dengan NPV mereka. Sebaliknya kita harus memeringkat mereka sesuai dengan
rasio nilai sekarang investasi awal. Ini adalah aturan PI. Kedua proyek 2 dan 3 proyek memiliki
rasio PI lebih tinggi daripada proyek 1. Dengan demikian mereka menjadi peringkat pertama
apabila modal digabungkan.
Praktik Capital Budgeting
Metode penganggaran modal mana yang harus perusahaan gunakan? Tabel 5.3 membantu
menjawab pertanyaan ini. Seperti dapat dilihat dari tabel, sekitar tiga-perempat dari Amerika
Serikat dan perusahaan-perusahaan Kanada menggunakan metode IRR dan NPV. Hal ini tidak
mengherankan, mengingat keuntungan teoritis pendekatan ini. Lebih dari setengah dari
perusahaan-perusahaan ini menggunakan metode payback, hasil yang agak mengejutkan
mengingat masalah konseptual dengan pendekatan ini. Dan sementara discount payback
merupakan perbaikan teoritis atas pengembalian berkala, penggunaannya jauh lebih
sedikit. Mungkin perusahaan tertarik dengan sifat user-friendly dari pengembalian. Selain itu,
kelemahan dari pendekatan ini, seperti yang disebutkan, mungkin relat
if mudah untuk memperbaiki.