MATERI

Chapter 9
Net Present Value

and Other Investment Criteria
11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 1

Key Concepts and Skills
 Mampu menghitung payback and discounted payback dan
memahami kekurangan-kekurangannya.
 Mampu menghitung accounting rates of return dan
kelemahannya.
 Mampu menghitung internal rates of return (IRR) (standard
and modified) dan memahami kekuatan dan kelemahannya.
 Dapat menghitung net present value (NPV) dan memhami
ia sebagai the best decision criterion
 Dapat menghitung profitability index (PI) dan dapat
memahami hubungannya dengan net present value (NPV)

Chapter Outline
Net Present Value (NPV)
 The Payback Rule
 The Discounted Payback
 The Average Accounting Return (AAR)
 The Internal Rate of Return (IRR)
 The Profitability Index (PI)
 The Practice of Capital Budgeting

Good Decision Criteria
Kita perlu memahami berbagai pertanyaan yang
berhubungan dengan aturan dalam evaluasi Capital
Budgeting:
 Apakah keputusan telah disesuaikan dengan time
value of money?
 Apakah keputusan telah disesuaikan dengan tingkat
risiko ?
 Apakah keputusan telah memberikan informasi
tentang, kita telah mampu menciptakan nilai bagi
perusahaan ? we are creating value for the firm?
Net Present Value (NPV)
 NPV: perbedaan antara nilai pasar cash flow proyek
dengan Biaya Investasinya;
 Berapakah Nilai Netto (NPV) yang dihasilkan oleh suatu
investasi ?:
 Tahap 1: Estimasi expected future cash flows.
 Tahap 2: Estimasi tingkat pengembalian yang diinginkan
investor (required return) sesuai dengan tingkat dengan
tingkat risikonya;
 Tahap 3: Hitung Total PV. Cash Flow dan kurangkan dengan
Biaya Investasinya.

Net Present Value (NPV)
t CF
NPV = - CF0
t= 1 (1 + r) N
NPV = [CF1/(1+r)1 + CF2/(1+r)2 + ....+ CFn/(1+r)n ] – CF0

Project Example Information
You are reviewing a new project and have estimated the
following cash flows dan Net Income (NI):
Year 0: CF = -165,000
Net Income (NI):
Year 1: CF = 63,120; Year 1 = 13.620
Year 2: CF = 70,800; Year 2 = 3.300
Year 3: CF = 91,080; Year 3 = 29.100
Average Book Value = 72.000
Your required return for assets of this risk level is 12%.

NPV – Decision Rule
 If the NPV is positive, accept the project
 NPV positif menandakan proyek akan dapat menambah
nilai bagi perusahaan dan akan meningkatkan kekayaan
bagi pemilik
 Tujuan perusahaan adalah meningkatkan kekayaan para
pemilik.
 NPV merupakan ukuran tercapainya tujuan perusahaan.

Computing NPV for the Project
Using the formulas:
NPV = -165,000 + 63,120/(1.12) + 70,800/(1.12)2 + 91,080/(1.12)3
NPV = -165.000 +63.120 (0,8929)+70.800(0,79719)
+91.080(0,71178)
NPV = 12.627,41
Do we accept or reject the project?

Tahun Cash Flow PVIF = 12% PV. Cash Flow
0 -165.000 1,0000 -165.000

1 63.120 0,8929 56.359,85
2 70.800 0,7972 56.441,76
3 91.080 0,7118 64.830,74
NPV 12.632,35
Investasi diterima karena NPV>0

Logika NPV
 Perusahaan mengeluarkan Biaya Investasi
= $165.000
 Total PV.Cash Flow yang dihasilkan =
$177.632,35  dibayarkan kepada biaya
investasi $165.000  maka pemilik proyek
(investor) menerima sisanya (NPV) sebesar
$12.632,35
 Investasi/proyek dinyatakan layak diterima.

Payback Period
Berapa lama biaya investasi (CF0) dapat dibayar/ditutup
kembali oleh cash flow yg akan dihasilkan di masa
datang
Perhitungan
• Estimate the cash flows
• Kurangkan future cash flows terhadap initial cost hingga initial
investment dapat dibayar kembali.
Decision Rule – Terima proyek jika payback period lebih

rendah dari payback yang diharapkan;

Computing Payback for the Project
Diasumsikan biaya investasi proyek dapat dibayar
kembali selama 2 tahun.
Proyek yang paling cepat membayar biaya investasi dari

waktu yang ditargetkan, paling layak diterima.

Computing Payback for the Project
Tahun Cash Flow Cash Flow

Kumulatif
0 -165.000 -165.000
1 63.120 -101.880
2 70.800 -31.080 Cut-off Point
3 91.080 +60.000
Payback Period = 2 + 31.080/91.080 = 2 + 0,34

= 2,34 tahun  proyek ditolak
Advantages and Disadvantages of Payback
Kelemahan
Keunggulan  Mengabaikan time value of

money;
 Membutuhkan titik cut-off;
 Mudah dipahami

 Mengabaikan cash flow
Menyesuaikan cashflow
terhadap ketidakpastian di setelah titik cut-off;
masa depan.  Bias terhadap proyek jangka
 Bias terhadap likwiditas. panjang, seperti penelitian
dan pengembangan, dan
proyek baru;

 Hitung nilai sekarang dari setiap arus kas dan kemudian
Discounted
tentukan berapa lamaPayback Period untuk
waktu yang diperlukan
membayar kembali biaya investasi (CF0)
 Bandingkan dengan periode yang ditentukan
sebelumnya.
 Misalkan: Priode paling lambat pengembalian selama 2
tahun.
Decision Rule – Proyek yang paling cepat membayar biaya
investasi kurang atau sama dengan waktu yang ditargetkan,
adalah proyek yang layak untuk diterima.

Discounted Payback for the Project
Tahun Cash Flow PVIF = 12% PV.Cash Flow Cash Flow

Kumulatif
0 -165.000 1,0000 -165.000 -165.000
1 63.120 0,8929 56.359,85 -108.640,15
2 70.800 0,7972 56.441,76 -52.198,39
3 91.080 0,7118 64.830,74 12.632,35
Payback Period = 2 + 52.198,39/64.830,74 = 2 +

0,81 = 2,81 tahun  Proyek ditolak

Advantages and Disadvantages
of Discounted Payback
Advantages: Disadvantages:
 May reject positive NPV

 Includes time value of
investments
money
 Requires an arbitrary cutoff
 Easy to understand
point
 Does not accept negative
 Ignores cash flows beyond
estimated NPV investments
the cutoff point
when all future cash flows
 Biased against long-term
are positive
projects, such as R&D and
 Biased towards liquidity
new products

Internal Rate of Return (IRR)
 This is the most important alternative to NPV

 It is often used in practice and is intuitively
appealing
 It is based entirely on the estimated cash flows
and is independent of interest rates found
elsewhere

IRR – Definisi dan
Kreteria Keputusan
 IRR adalah required return (r) yang
terjadi pada NPV = 0, atau
 r yang terjadi pada saat PV.CF = Biaya
Investasi
 Aturan Keputusan: Terima proyek jika IRR
yang dihasilkan lebih besar dari required
return (r);

NPV Profile for the Project
70.000
60.000
50.000
40.000
30.000
NPV
20.000
10.000
0
-10.000 0 0,02 0,04 0,06 0,08 0,1 0,12 0,14 0,16 0,18 0,2 0,22
-20.000
Discount Rate

Menghitung IRR
dengan teknik treal & error
• Lanjutan Soal di atas:

• Pada Tingkat required return (r) =
12%, didapatkan NPV = $12.632,35
• Cari NPV berikutnya yang menghasilkan
NPV nol atau kurang dari nol (NPV
Negatif)

0 -165.000 1,0000 -165.000

1 63.120 0,8929 56.359,85
2 70.800 0,7972 56.441,76
3 91.080 0,7118 64.830,74
NPV 12.632,35
Investasi diterima karena NPV>0

NPV Proyek pada r = 18%
0 -165.000 1,0000 -165.000

1 63.120 0,8475 53.491,53
2 70.800 0,7182 50.847,46
3 91.080 0,6086 55.434,10
NPV -5.226,92

Kurva IRR
NPV
IRR  NPV = 0
12.632,35
0 12% 18% Required Return (r)
-5.226,92

Perhitungan IRR
Rumus Extrapolasi:
IRR = r1 + [NPV1/(NPV1 – NPV2)]x(r2 – r1)

IRR = 0,12 + [12.632,35/(12.632,35) – (-5.226,92)]x(0,18 – 0,12)
IRR = 16,13%

Latihan Soal 1
• Suatu proyek menghasilkan Cash Flow $800.000 per
tahun, umur proyek selama 25 tahun. Tingkat
pengembalian yang diinginkan investor sebesar 15%.
• Harga proyek yang harus anda bayar saat ini sebesar
$4,8 juta.
• Hitunglah: (1) Payback period, (2) NPV, dan (3) IRR

Jawaban soal 1
 Menghitung NPV:
 PV. Cash Flow = 800.000 x [1 –
1/(1+0,15)25]/0,15 = 800.000 (6,46415) =
5.171.319.
 NPV = PV.CF – Biaya Investasi
 NPV = 5.171.319 – 4.800.000 = 371.319

Jawaban soal 1
 Menghitung IRR:
 Ingat IRR terjadi pada saat NPV = 0
 Pada r = 15% tadi NPV = 371.319.
 Untuk membuat NPV = maka cari NPV baru dengan r yang lebih dari 15% misal
17%.
 PV.CF pada r = 17%
 PV.CF = 800.000 [1 – 1/(1,17)25]/0,17 = 800.000 (5,76623) = 4.612.987
 NPV = 4.612.987 – 4.800.00 = - 187.013  cara ini, kita menghitung IRR
dengan cara coba-coba, karena agak sulit untuk menemukan NPV=0, tetapi dg
cara coba-coba seringnya kita akan menemui NPV negative. Untuk menghitung
IRR, lihat slide ppt no.25 dan 26. Kita rancang sbb:
 NPV1 = 371.319, NPV2 = - 187.013, r1 = 15%, dan r2 = 17%. Maka
 IRR = 0,15 + [371.319/(371.319) – (- 187.013)] x (0,17 – 0,15)
 IRR = 16,33%

Jawaban soal 1
 Menghitung Payback Period.
 Proyek ini mempunyai usia 25 tahun, cash flow per tahun Rp
800.000. dan biaya investasi awal (harga proyek saat ini) Rp
4.800.000, untuk menghitung payback periode menjadi lebih
mudah.
 Payback Periode = 4.800.000/800.000 = 6 tahun
 Artinya, Proyek ini mampu mengembalikan seluruh biaya
investasinya (Rp4,8juta), selama 6 tahun.

Latihan 2
• Suatu proyek akan menghasilkan cash flow
sebesar Rp 500.000 per tahun untuk jangka
waktu yang tidak terbatas.
• Biaya investasi diketahun sebesar Rp 3,6 juta.
• Tingkat pengembalian yang diinginkan
investor sebesar 12%
• Hitunglah berapa besarnya NPV dan IRR

Latihan 3
• Suatu proyek akan menghasilkan cash flow
sebesar Rp 500.000 per tahun untuk jangka
waktu yang tidak terbatas.
• Cash flow akan mengalami pertumbuhan 10% per
tahun.
• Biaya investasi diketahun sebesar Rp 5,2 juta.
• Tingkat pengembalian yang diinginkan investor
sebesar 12%
• Hitunglah berapa besarnya NPV dan IRR ?
Kebaikan Metoda IRR
 Mengetahui return secara intuitif.
 Metoda IRR ini merupakan cara sederhana untuk
menjelaskan nilai proyek kepada seseorang yang
tidak memahami perhitungan proyek secara rinci.
 Jika nilai IRR cukup tinggi, Anda tidak perlu
lagi memperkirakan tingkat pengembalian
yang diperlukan (required rate of return).

Summary of Decisions
for the Project
Summary:
Net Present Value:Accept
Payback Period:Reject
Discounted Payback Period:Reject
Average Accounting Return:Reject
Internal Rate of Return:Accept

NPV vs IRR
 NPV dan IRR umumnya akan memberikan tingkat
keputusan yang sama (lihat proyek di atas: NPV positif
maka IRR > r)
 Pengecualian:
1. Non-convensional Cash Flow: Suatu proyek memp-
cash flow negativ lebih dari satu kali.
2. Mutually Exclusive Project: (a) 2 bh proyek atau
lebih memiliki biaya investasi secara substantial
berbeda (masalah skala), (b) Waktu terjadinya Cash
Flow berbeda.

IRR dan Nonconvensional Cash Flow
 Ketika Cash Flow berubah tanda lebih dari satu kali,
maka akan ada lebih dari satu IRR
 Apabila terjadi lebih dari satu IRR maka IRR manakah
yang akan dipilih?
 Misalkan, suatu investasi membutuhkan biaya investasi
$90.000, yang akan menghasilkan cash flow sbb:
Tahun 1: 132.000
Tahun 2: 100.000
Tahun 3: -150.000
Jika tingkat pengembalian yang diinginkan sebesar 15%,
maka apakah kita harus menerima proyek ini ?

IRR dan Cash Flow tidak biasa
Tahun Cash Flow

0 -$ 90.000
1 132.000
2 100.000
3 -150.000

NPV Profile
$4.000,00
$2.000,00
$0,00
0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55
($2.000,00)
NPV
($4.000,00)
($6.000,00)
($8.000,00)
($10.000,00)
Discount Rate

Summary of Decision Rules
 NPV positif pada required return = 15%:
 IRR sebesar 10.11% proyek ditolak
 Proyek yang mempunyai pola cash flow non-
konpensional akan mempunyai Profile NPV seperti di
atas.

IRR dan Mutually Exclusive Project
 Mutually Exclusive Project (proyek yang saling
meniadakan):
Seseorang sedang mempertimbangkan untuk membeli salah 2 asset
atau lebih yang memiliki fungsi sama, bila salah satu proyek
diterima (dibeli), maka yang lain ditolak
Contoh: Sebuah perusahaan Garmen, ingin membeli mesin jahit, di
pasar tersedia 2 jenis: Mesin jahit manual dan mesin jahit
automatic. Bila anda pilih mesin jahit automatic, maka yang
manual anda tolak. Dan sebaliknya.
 Secara Intuitif: kita dapat menggunakan aturan-aturan sbb:
 NPV – pilih proyek dengan NPV tertinggi.
 IRR – pilih proyek dengan IRR tertinggi.

Mutually Exclusive Projects
Period Proyek Proyek
A B
Kedua proyek, tidak
0 -500 - 400
dapat dipilih, karena
1 325 325 kedua proyek saling
2 325 200 meniadakan (konflik)
IRR 19,43% 22,17%
NPV 64,05 60,74
 Required Return untuk kedua proyek 10%

 Proyek manakah sebaiknya dipilih ?

NPV Profiles
$160,00
IRR proyek A = 19,43%
$140,00
IRR proyek B = 22,17%
$120,00 Cross over point = 11,8%
$100,00
$80,00
A
NPV
$60,00
B
$40,00
$20,00
$0,00
($20,00) 0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3
($40,00)
Discount Rate

Conflicts Antara NPV and IRR
 NPV secara langsung mengukur peningkatan Nilai
perusahaan.
 Setiap ada konflik antara NPV dengan metoda
keputusan lainnya, maka kita harus menggunakan
NPV
 IRR tidak baik digunakan untuk menilai:
-Non-Conventional Cash Flow: CF yg tidak biasa

-Mutually Exclusive Project: 2 proyek atau lebih
yang saling meniadakan (konflik).

Menilai Proyek Mutually Exclusive

Logika COP:
Cross Over Point (COP)
NPV1
0
R1 R2
NPV2
COP = R1 + [ NPV1/(NPV1 – NPV2)] x (R2 – R1)

COP : 0,08 + [7,17/(7,17 – (- 3,82)] x (0,14 – 0,08) = 11,9%

Dasar Keputusan
adalah NPV
NPV tertinggi
(Pryek A)

Kelemahan IRR
Pada proyek yang mempunyai cash flow negative lebih dari
satu kali, maka akan terdapat 2 IRR (multiple IRR)
$4.000,00
IRR2
$2.000,00
$0,00
0 0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55
($2.000,00)
NPV
($4.000,00)
IRR1 Proyek tidak dapat
($6.000,00)
diputuskan
($8.000,00)
($10.000,00)
Discount Rate

Modified IRR (MIRR)
 Hitung NPV seluruh cash out flow proyek dengan
menggunakan tingkat suku bunga pinjaman.
 Hitung Future Value seluruh cash inflow dengan
menggunakan tingkat suku bunga investasi.
 Cari tingkat pengembalian yang menyamakan kedua
nilai tsb.
 Manfaat: akan menghasilkan nilai tunggal (MIRR)

Cari MIRR dengan menggunakan rumus
extrapolasi:
Keputusan: MIRR > r Proyek diterima

Profitability Index (PI)
 Mengukur manfaat per unit cost, berdasarkan time value
of money.
 Kreteria keputusan: PI > 1 proyek diterima
 Jika PI = 1,1 artinya, setiap $1 biaya investasi
perusahaan akan mendapatkan nilai tambah $0,10.
 PI sangat berguna dalam situasi dimana perusahaan
menghadapi kendala modal (keterbatasan modal)
 PI = ∑PV.CF/CF0

Kebaikan dan Kelemahan
Profitability Index
Keuntungan: Kelemahan:
 Terkait erat dengan NPV,
Dapat menyebabkan keputusan
umumnya mengarah pada yang salah dalam hal
keputusan yang sama. membandingkan investasi yang
 Mudah dipahami dan mudah bersifat mutually exclusive
dikomunikasikan
 Bermanfaat dalam kondisi
perusahaan kekurangan
anggaran dana investasi

Capital Budgeting In Practice
 Kita harus mempertimbangkan beberapa kreteria ketika
akan mengambil keputusan investasi
 NPV dan IRR merupakan kreteria investasi utama yang
paling umum digunakan.
 Payback umumnya digunakan sebagai kreteria investasi
skunder.

LATIHAN SOAL NPV 1
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow Rp 5
juta per tahun, biaya investasi proyek Rp 15 juta.
Umur proyek selama 5 tahun. Tingkat
pengembalian proyek diketahui 12%
 Berapakah NPV proyek ?
 Jawab:
NPV = 5juta [1- 1/(1,012)5]/0,05 - 15 juta
= 5juta (3,60478) – 15 juta
= 18,02 juta – 15 juta = 3,02 juta

LATIHAN SOAL NPV 2
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow
Rp 5 juta per tahun dan akan berlangsung
selamanya, biaya investasi proyek Rp 15 juta.
Tingkat pengembalian proyek diketahui
12%
 Jawab:
NPV = 5 juta x[1/0,12] – 15 juta
= 5 juta (8,3333) – 15 juta = 26,67 juta
LATIHAN SOAL NPV 3
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow Rp 5
juta per tahun. Cash flow akan meningkat (tumbuh)
10% per tahun. Biaya investasi proyek Rp 15 juta.
Tingkat pengembalian proyek diketahui 12%
 Jawab:
NPV = 5juta/(0,12 – 0,10) – 15 juta
= 250 juta – 15 juta = Rp 235 juta

Soal IRR 1
 Suatu proyek akan menghasilkan cash flow Rp 5 juta per
tahun, biaya investasi proyek Rp 15 juta. Umur proyek selama
5 tahun. Tingkat pengembalian proyek diketahui 12%
 Berapakah IRR proyek ?
 Jawaban:
Pada r = 12%  NPV = 3,02 juta
Pada r = 24%  NPV = - 1,27 juta
IRR = 0,12 + [3,02/(3,02) – (-1,27)] x (0,24 – 0,12) = 20,45%
 IRR proyek > dari tingkat pengembalian yang disyaratkan
= Proyek diterima

MATERI

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

MATERI

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Chapter 9

Net Present Value

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 1

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 2

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 3

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 5

NPV = [CF1/(1+r)1 + CF2/(1+r)2 + ....+ CFn/(1+r)n ] – CF0

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 6

Average Book Value = 72.000

Your required return for assets of this risk level is 12%.

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 7

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 8

Do we accept or reject the project?

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 9

0 -165.000 1,0000 -165.000

Investasi diterima karena NPV>0

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 10

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 11

Decision Rule – Terima proyek jika payback period lebih

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 12

Proyek yang paling cepat membayar biaya investasi dari

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 13

Tahun Cash Flow Cash Flow

Payback Period = 2 + 31.080/91.080 = 2 + 0,34

Keunggulan  Mengabaikan time value of

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 15

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 16

Tahun Cash Flow PVIF = 12% PV.Cash Flow Cash Flow

Payback Period = 2 + 52.198,39/64.830,74 = 2 +

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 17

 May reject positive NPV

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 18

 This is the most important alternative to NPV

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 19

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 20

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 21

• Lanjutan Soal di atas:

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 22

0 -165.000 1,0000 -165.000

Investasi diterima karena NPV>0

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 23

0 -165.000 1,0000 -165.000

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 24

0 12% 18% Required Return (r)

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 25

IRR = r1 + [NPV1/(NPV1 – NPV2)]x(r2 – r1)

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 26

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 27

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 28

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 29

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 30

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 31

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 33

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 34

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 35

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 36

Tahun Cash Flow

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 37

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 38

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 39

11/19/2020 NPV and Other Investment Criteria 40

 Required Return untuk kedua proyek 10%