MANAJEMEN OPERASIONAL

ENGINEERING GEDUNG

Bogor Maintenance Sharing

By : Ramlian Syah ( Lee_ans )

All about me :
My Name is Ramlian Syah , I am 37 year’s old My xperience
Over than five years as maintenance Engineer and More
Than two Years as Maintenance Engineering Leader .
And this is my working experience
 Staff tata Usaha SMK Bhakti Taruna
 Freelance Electro Technician ( Kang Servis TV )
 Sahira Butiq Hotel’s as It Staff
 Gotrans Chemindo as Tunneling Support Engineer.
 Royal Hotel Bogor as Engineering Staff
 Pajajaran Suite Resort as Engineering Spv
 Sempur Park Hotel as Engineering Coordinator.
 Camp Hulu Cai Resort as Asst Chief Engineer.
MANAJEMEN OPERASIONAL ENGINEERING GEDUNG

TUJUAN :
Untuk memberikan suatu panduan menjalankan bagian engineering maintenance dari suatu gedun
g.

RUANG LINGKUP PENGERJAAN :

1. Jadwal Perawatan Berkala, Rencana Kerja, Daftar kebutuhan Material dan Peralatan Penunjang
kerja.
2. Surat Tugas atau Working Order.
3. Daftar Permintaan Pekerjaan ( Worked Request List ).
4. Pengawasan Peralatan dan Utilitas Gedung .
5. Maintenance Checklist.
6. Jadual Pengoprasian Pelalatan Gedung.
7. Inspeksi Bersama.
8. Rapat Koor dinasi dan Briefing.
9. Equipment Operational Manual.
10. Standard Operating Procedure ( SOP ).
11. Benchmarking.
12. Laporan … Laporan
13. Filling dan dokumentasi.
14. Training.
My Best team and My family
1. Jadwal Perawatan Berkala, Rencana Kerja, Daftar kebutuhan
Material dan Peralatan Penunjang kerja.

Setiap hari bagian administrasi engineering harus memeriksa jadwal

perawatan berkala dan menyusun rencana kerja setiap bulan beserta
material dan peralatan yang diperlukan.
Disamping hal tersebut diatas, bagian administrasi engineering juga
bertugas untuk memonitor / memeriksa daftar Surat Perintah Kerja yang
telah dikeluarkan dan memberi tanda atas pekerjaan-pekerjaan yang
belum diselesaikan..
Pada tahun-tahun pertama pengadaan suku cadang cukup yang rutin saja
(seperti filter, veebelt, fuse) karena mesin-mesin masih baru dan masih
garansi.
Sesudah tahun pertama memasuki tahun kedua pengadaan suku cadang
sudah mulai diperbanyak jenisnya, seperti:

A. Motor listrik untuk peralatan vital yang tidak mempunyai stand-by unit
B. Contractors
C. Cables for electrical, telephone, etc
D. Lightings
E. Bearing untuk elevator
F. Flexible coupling untuk pompa-pompa
G. Flexible joints.
2. Surat Tugas ( Working Order )

Setiap penugasan kepada teknisi (service & repair) harus diinstruksikan

secara tertulis dengan memakai formulir Surat Perintah Kerja / Work
Order agar teknisi betul-betul mengerti tugas yang akan dikerjakan dan
kemudian dapat disimpan di Maintenance Fille dari peralatan yang
bersangkutan. Dengan melaksanakan hal ini maka data-data operasi d
ari setiap mesin tidak hilang dan dan dapat dilihat setiap saat untuk di-
evaluasi bila terjadi kerusakan.

3. Surat Permintaan Pekerjaan ( Worked Request List )

Setiap permintaan pekerjaan harus dicatat terlebihdahulu (dalam

computer database atau log sheet) setiap hari oleh Bagian Administrasi
Engineering dan kemudian memeriksanya setiap hari untuk memonitor
progress dan memastikan tidak ada perkerjaan yang terlupakan.

4. Pengawasan Peralatan dan Utilitas Gedung

Setiap hari semua peralatan-peralatan utama harus dimonitor dengan

memeriksa dan mencatat data operasi pada formulir yang telah
disediakan sebelumnya dan pemeriksaan di lakukan minimal setiap 2 jam
sekali dengan melaporkan dengan segera secara tertulis dalam Form
“apabila terdapat kerusakan atau kejanggalan segera mengisi Laporan Ker
usakan atau “Damage Report Form” dan segera lakukan tindakan pencega
han atau perbaikan.
5. Maintenance Checklist
Demikian juga check-list untuk Perawatan mesin-mesin agar dibuatkan secara
tertulis dalam bentuk formulir.
Setelah selesai dilaksanakan, teknisi / supervisor diwajibkan menulis pada
tempat yang disediakan hal-hal yang memerlukan penanganan dengan segera
(bila ada kelainan-kelainan) dan diserahkan kepada pimpinan untuk
diperiksa dan disimpan di Maintenance File mesin yang bersangkutan.
Note:
Check List untuk perawatan harus dievaluasi dan direvisi sesuai dengan umur
dan kondisi peralatan.

6. Jadwal Pengoprasian Peralatan Gedung.

Jadwal Pengoperasian Peralatan Gedung, Harus disusun secara rinci jadwal
pengoperasian (on & off) peralatan-peralatan utama (contoh untuk menghindari
pemakaian energi listrik / maupun air yang berlebihan).

7. Inspeksi Bersama.
Inspeksi Bersama,Minimal satu kali dalam sebulan harus melakukan inspeksi
bersama ke lapangan untuk memonitor keadaan yang sebenarnya dan mencatat
hal-hal yang perlu diperbaiki atau ditindaklanjuti.
8. Rapat Koordinasi dan Briefing.
Minimal dua kali dalam sebulan harus menyelenggarakan rapat koordinasi,dan
untuk briefing minimal di laksanakan setiap hari, untuk membahas status peker
jaan-pekerjaan yang sudah selesai, belum selesai maupun pekerjaan-pekerjaan
baru (yang didapat dari inspeksi bersama )

9. Equipment Operational Manual.

Equipment Operational Manual adalah cara menjalankan dan mematikan
peralatan utama harus disediakan secara tertulis dengan bahasa yang sederhana
dan mudah dimengerti untuk dilaksanakan, terutama untuk:

 Mengoperasikan Emergency Generator secara otomatis dan manual.

 
 Prosedur yang harus dilakukan bila interlock antara PLN dan Emergency
Generator tidak bisa secara otomatis
 
 Prosedur mengoperasikan panel tegangan menengah
 
 Prosedur mengoperasikan pompa pemadam api
 
 Prosedur mengoperasikan panel utama fire alarm
 
 Prosedur mengeluarkan penumpang lift yang terperangkap
 
 Prosedur mengoperasikan lift dengan engkol dari ruang mesin
 
 Prosedur mengoperasikan peralatan A/C seperti Chilker, dll.
 
Hal hal yang harus di perhatikan berkaitan dengan pengoprasian peralatan
adalah :

1. Petunjuk  cara operasi peralatan2 utama agar ditempatkan sedekat

mungkin dengan lokasi peralatan terpasang.

2. Gambar2 skematik sistim distribusi listrik,plambing,air conditioning, mekanik,

fire service & alarm agar ditempelkan pada tembok dari ruangan dimana
peralatan-peralatan tersebut berlokasi.

3. Setiap panel listrik dan panel controll harus dilengkapi dengan gambar
diagram sehingga memudahkan pemeriksaan  bila ada kerusakan.

My Best Team and My family

10. Standard Operating Procedure .
Management harus mengeluarkan S.O.P. untuk dipergunakan sebagai petunjuk
pelaksanaan mutu pekerjaan seperti untuk:

 S.O.P. untuk plant rooms

 
 S.O.P. untuk peralatan-peralatan utama
 
 S.O.P. untuk mematikan dan menjalankan peralatan-peralatan.
 

11. Benchmarking .
Data operasionil agar didata dan dievaluasi setiap tahun untuk dijadikan bahan
acuan atau bench marking seperti:

1. Pemakaian energi listrik (KwH) per meter persegi  per bulan atau per tahun
2. Beban listrik (dalam volt-ampere) per meter persegi
3. Pemakaian energi air per meter persegi per bulan
4. Pemakaian energi listrik untuk peralatan-peralatan utama seperti chiller,
lampu, pompa dan lift
5. Maintenance Cost untuk peralatan-peralatan utama seperti chiller, lift,
pompa-pompa, dll.
6. Waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu pekrjaan sperti
mengganti lampu yang rusak, ganti oli genset, ganti seal pompa, service ac
dll.
 
 
12. Laporan - Laporan .
Laporan Bulanan
Setiap bulan harus dikeluarkan laporan rutin yang berisi antara lain:

1. Total Pemakaian energi listrik (contoh tabel Lampiran No. 7) untuk tenant
dan building facilities (common area) 
2. Total pemakaian energi air untuk tenant dan building facilities 
3. Laporan kejadian-kejadian (bila ada): 
a) Blackout PLN 
b) Machinery Breakdown 
c) Kegiatan pekerjaan perawatan dan perbaikan 
d) Rencana kerja pada bulan berikutnya 
e) Pekerjaan yang tertunda dari rencana kerja bulan sebelumnya.
 
 13. Filing dan Dokumentasi .
A. Semua data–data operasi dari mulai service, perbaikan, modifikasi, instalasi
baru harus disimpan dengan baik pada file dari peralatan yang
bersangkutan.Umpamanya.file genset no1 harus disimpan pada folder file
genset no.1.
 
B. b.Semua dokumentasi teknik seperti gambar2 pada waktu konstruksi,
dokumen spesifikasi, dokumen perencanaan, dokumen testing
commissioning data sheet,as built drawing, factory manual.operation and
maintenance manual harus disimpan dengan baik dan sewaktu waktu
dapat dilihat dengan mudah bila ada yang memerlukan. Satu set dari
operation and maintenance manual harus disediakan diruang
engineering sedangkan yang asli disimpan di central file.
 
 
12. Training .
Setiap tahun harus disusun jadwal pelatihan untuk semua tingkatan dari mulai
level bawah sampai pimpinan, adapun materi penyusunan berdasarkan pada
kebutuhan penunjang kemapuan atau penyetaraan kemampuan. 

Materi latihan harus meliputi antara lain (in-house atau keluar) seperti:

Preventive Maintenance
Kepemimpinan 
Safety 

Peningkatan pengetahuan seperti :

 
HVAC
Sistim Kelistrikan Gedung 
Sistim Mekanikal 
Sistem Plumbing
Bahasa Inggris
 
 
 

Always Keep Safe

Penutup
Hal- hal yang saya paparkan diatas mungin masih memiliki kekurangan,
dan apabila terdapat ekurangan dan kesalahan saya mohon maaf yang
sebesar besar nya karena kesempurnaan Hanya milik ALLAH Swt.
Namun terlepas dari itu semua saya hanya bisa mengajak untuk ber-
kembang dan maju bersama sama.
Terimakasi saya haturkan untuk segenap perhatian nya
Sekian danTerimakasi