EKONOMI TEKNIK


 ASPEK EKONOMI DAN KEUANGAN

 Jumlah dana modal tetap dan modal kerja yang

dibutuhkan
 Struktur permodalan, perbandingan modal sendiri
dan pinjaman; sumber pinjaman yang diharapkan
dan persyaratannya
 Kemampuan proyek memenuhi kewajiban finansial,
mendatangkan laba dan manfaat sosial-ekonomi
lainnya
 DANA MODAL TETAP
DANA UNTUK MEMBANGUN PROYEK

biaya kegiatan pra-investasi,

biaya pengadaan tanah, gedung, mesin, peralatan,
kendaraan
biaya pengadaan modal tetap
biaya pengadaan teknologi
biaya produksi percobaan
biaya bunga pinjaman selama periode pembangunan
proyek.
biaya tak terduga.
JUMLAH DANA MODAL TETAP
PROYEK :
NO KELOMPOK BIAYA RUPIAH VALUTA ASING JUMLAH
1. Pra-investasi
a) Perijinan
b) Riset/Studi
c) Evaluasi Partner
2. Tanah
a) Pembelian
b) Penyiapan, pematangan
c) Prasarana
d) Pengosongan

3. Gedung dan Bangunan Lain

a) Bangunan
b) Instalasi air, listrik
c) Jalan, selokan, pagar
d) Sumur
Lanjutan …….. JUMLAH DANA MODAL TETAP

NO KELOMPOK BIAYA RUPIAH VALUTA ASING JUMLAH

4. Mesin dan Peralatan
a) Pembelian
b) Pemasangan
c) Instalasi Listrik
5. Kendaraan
a) Pembelian
b) Pengurusan
6. Pengadaan Teknologi
7. Bunga Pinjaman selama
pembangunan
8. Produksi Percobaan

JUMLAH DANA MODAL TETAP

DANA MODAL KERJA KERJA
DANA MODAL
DANA UNTUK MEMUTAR RODA OPERASI PROYEK

biaya bahan baku

© 1995 Corel Corp.

biaya bahan pembantu

biaya bahan setengah jadi
biaya barang jadi
piutang dagang

modal
cadangan uang tunai dll. Tes JJ
MA Bu t
Mo M F J De ild
nth sig
Acti n
vity
JUMLAH DANA MODAL KERJA NETTO
PROYEK :
NO KELOMPOK BIAYA DASAR PERHITUNGAN JUMLAH
1. Harta Lancar
a) Persediaan
- Bahan baku lokal …… bulan
- Bahan baku import
- Bahan setengah jadi
- Bahan jadi
b) Piutang Dagang
c ) Kas
Jumlah Harta Lancar
2. Hutang Lancar
a) Hutang Dagang
b) Lain-lain
Jumlah Hutang Lancar
3. Modal Kerja Netto
(1– 2)
STRUKTUR PERMODALAN
STRUKTUR PERMODALAN
PROYEK :
A. JUMLAH BIAYA PROYEK
(US$’000) (Rp juta)
a) Modal Tetap
Tanah
Bangunan
Mesin dan peralatan
Teknologi
Pra-investasi
Bunga selama periode pembangunan
Produksi percobaan
Biaya tak terduga
b) Modal Kerja Netto
Jumlah Biaya Proyek
Lanjutan ……….. STRUKTUR PERMODALAN
B. SUMBER DANA PEMBIAYAAN
( US$’000 ) ( Rp juta)
a) Modal sendiri
b) Pinjaman
Kredit jangka pendek, Bank Pemerintah
Kredit jangka panjang, Bank Pemerintah
Kredit jangka panjang, Lembaga Keuangan Asing
Jumlah Pembiayaan
 EVALUASI KEUANGAN

 Mampu memenuhi kewajiban finansial kedalam :

beban pembiayaan operasi seperti pembelian bahan
baku, bahan pembantu, pembayaran gaji/upah
karyawan dan penyediaan piutang dagang

 Mampu memenuhi kewajiban finansial keluar :

pembayaran pinjaman beserta bunganya serta dapat
mendatangkan keuntungan yang layak.
PROSEDUR PENGAMBILAN KEPUTUSAN
 1. Penentuan Alternatif

Dilakukan oleh mereka yang mengetahui

permasalahan teknis pada bidang investasi yang
direncanakan.
Contoh 1) : Akan dievaluasi 3 alternatif investasi dengan kebutuhan dana
untuk investasi awal sbb : A (Rp 20 juta), B ( Rp 30 juta ) dan C ( Rp 50 juta).
Dana yang tersedia Rp 50 juta. Alternatif B tergantung pada alternatif A;
alternatif A dan C bersifat mutually exclusive
No Alt A Alt B Alt C Keterangan

1 - - - Ok
2 √ Ok
3 √ B tergantung A
4 √ Ok
5 √ √ Ok
6 √ √ Dana tidak cukup,
Mutually exclusive
7 √ √ B tergantung A,
Dana tidak cukup
8 √ √ √ Mutually exclusive,
dana tidak cukup
 2. Penentuan Horison Perencanaan

 Horison Perencanaan merupakan periode dimana

analisa ekonomi teknik dilakukan
 Horison perencanaan tidak selalu dipengaruhi oleh
umur teknis dan umur depresiasi suatu peralatan atau
investasi
 Horison Perencanaan digunakan sebagai bingkai
waktu untuk membandingkan alternatif-alternatif yang
secara realistis menunjukkan periode waktu yang bisa
memberikan estimasi aliran kas yang cukup akurat
 Penentuan horison perencanaan tergantung pada jenis
investasi atau aset. Aset yang termasuk produk yang
perkembangan teknologinya cepat membutuhkan horison
perencanaan yang lebih pendek dibanding dengan produk
teknologi menengah yang tidak terlalu peka terhadap
perkembangan teknologi.
 Tiga situasi berkaitan dengan penentuan horison
perencanaan yaitu ; alternatif yang dibandingkan memiliki
umur teknis sama, memiliki umur teknis berbeda atau
memiliki umur teknis abadi
Membandingkan Alternatif Dengan Umur Teknis Berbeda
 3. Estimasi Aliran Kas

 Estimasi aliran kas dibuat dengan pertimbangan prediksi

kondisi yang akan datang dan berdasarkan kecenderungan
yang digambarkan oleh data masa lalu
 Aliran kas bisa digambarkan dengan diagram aliran kas.
Diagram aliran kas adalah suatu ilustrasi grafis dari
transaksi ekonomi yang digambarkan pada garis skala
waktu. Skala waktu digambarkan dengan garis horisontal,
aliran kas digambarkan dengan garis vertikal. Aliran kas
masuk digambarkan dengan panah ke atas dan aliran kas
keluar digambarkan dengan panah ke bawah.
 Diasumsikan aliran kas terjadi pada akhir periode bunga
 Diagram Aliran Kas
Aliran kas masuk
(panah ke atas )

(skala waktu (garis horisontal)

Aliran kas keluar

(panah ke bawah)

Dalam mengestimasi aliran kas, semua ongkos dan pendapatan selama

periode perencanaan termasuk nilai sisa digambarkan dengan lengkap
Contoh 2) Aliran kas

Aliran Kas Netto

PT Bulan Purnama (Rp juta)
Tahun 0 1 2 3 4 5
Program produksi/ Konstruksi 70% 90% 90% 100% 100%
penjualan
A. Aliran Kas Masuk
Hasil penjualan - 3.500 4.500 4.500 5.000 5.000
JUMLAH - 3.500 4.500 4.500 5.000 5.000
B. Arus Kas Keluar
1. Investasi awal 2.000
2. Penggantian Alat - - - - 125 -
3. Angsuran kredit 200 200 200 200 200
4. Biaya operasional 2.350 3.150 3.150 3.500 3.500
5. Pajak perseroan 275 325 325 350 350
JUMLAH 2.000 2.825 3.675 3.675 4.175 4.050
C. Selisih Kas (2.000) 675 825 825 825 950
D. Nilai Sisa Harta Tetap - - - - - 150
Contoh 2) Aliran kas

Aliran Kas Netto

PT Bulan Sabit (Rp juta)
Tahun 0 1 2 3 4 5
Program produksi/ Konstruksi 700 900 900 1000 1000
penjualan. unit unit unit unit unit
A. Aliran Kas Masuk
Hasil penjualan - 3.500 4.500 4.500 5.000 5.000
JUMLAH - 3.500 4.500 4.500 5.000 5.000
B. Arus Kas Keluar
1. Investasi awal 2.000
2. Penggantian Alat - - - - 125 -
3. Angsuran kredit - 200 200 200 200
4. Biaya operasional 2.600 3.200 3.200 3.500 3.500
5. Pajak perseroan 225 275 275 350 350
JUMLAH 2.000 2.825 3.725 3.675 4.175 4.050
C. Selisih Kas (2.000) 675 825 825 825 950
D. Nilai Sisa Harta Tetap - - - - - 150
Contoh 3) : (untuk prosedur 2 dan 3)
Estimasi aliran kas

Akhir Tahun Aliran Kas Netto

Proyek A Proyek B
0 - 200 juta -160 juta
1 50 juta 80 juta
2 70 juta 90 juta
3 80 juta 85 juta
4 85 juta 95 juta
5 95 juta
6 90 juta

KPK dari 6 dan 4 yaitu 12, aliran kas diatas ditunjukkan oleh tabel berikut :
Akhir Aliran kas Netto
Tahun
Proyek A Proyek B
0 - 200 juta -160 juta
1 50 juta 80 juta
2 70 juta 90 juta
3 80 juta 85 juta
4 85 juta 95 juta -160 juta
5 95 juta 80 juta
6 90 juta - 200 juta 90 juta
7 50 juta 85 juta
8 70 juta 95 juta -160 juta
9 80 juta 80 juta
10 85 juta 90 juta
11 95 juta 85 juta
12 90 juta 95 juta
 Nilai Uang dari Waktu
 Secara umum nilai uang senantiasa berubah (turun)
seiring dengan berjalannya waktu
 Dikenal 2 jenis bunga berkaitan dengan konsep nilai
uang dari waktu, yaitu bunga sederhana dan bunga
majemuk
 Bunga sederhana, besarnya bunga dihitung dari induk
tanpa memperhitungkan bunga yang telah
diakumulasikan pada periode sebelumnya
 Bunga majemuk, besarnya bunga pada suatu periode
dihitung berdasarkan besarnya induk ditambah dengan
besarnya bunga yang telah terakumulasi pada periode
sebelumnya
 Bunga majemuk terbagi menjadi bunga majemuk diskrit
dan bunga majemuk kontinyu.
 Pemajemukan diskrit berarti dalam satu periode (misal
setahun), banyaknya periode pembungaan (periode
pemajemukan) dalam jumlah tertentu.
 Pemajemukan kontinyu berarti dalam satu periode
(misal setahun), banyaknya periode pembungaan
(periode pemajemukan) adalah tak berhingga.
 Rasio dari bunga yang dibayarkan terhadap induk dalam
suatu periode waktu (dinyatakan dalam persentase)
disebut tingkat bunga
Notasi :
 F = Future worth (nilai mendatang), yaitu nilai ekuivalen dari satu
atau lebih aliran kas pada suatu titik relatif yang didefinisikan
sebagai waktu mendatang
 P = Present worth (nilai sekarang), yaitu nilai ekuivalen dari satu
atau lebih aliran kas pada suatu titik relatif yang didefinisikan
sebagai waktu sekarang
 A = Annual worth (nilai tahunan seragam), yaitu nilai ekuivalen dari
aliran kas pada akhir periode yang besarnya sama untuk beberapa
periode yang berurutan
 G = Gradient, yaitu suatu aliran kas dimana dari satu periode ke
periode berikutnya terjadi penambahan atau pengurangan kas yang
besarnya sama
 i = tingkat bunga efektif per periode
 n = jumlah periode pemajemukan
 Bunga Sederhana

1.000

1.000+10%x1x1.000=1.
100
P
1.000+10%x2x1.000=1.
200
P
1.000+10%x3x1.000=1.
300

F = P(1 + i x n)
 Bunga Majemuk
Diskrit
1.000

1.000+10%x1.000
=1.100
P
1.100+10%x1.100
=1.210
P
1.210+10%x1.210
=1.331

F = P (1 + i)^n
 Bunga Majemuk Diskrit

F = P (1 + i)^n
nilai (1 + i)^n dapat dilihat pada tabel F/P,i,n
Jadi F = P (F/P,i,n)
Contoh : P = 1.000, i = 0,10, n = 3
F = P (1 + i)^n ; F = 1.000 (1 + 0,10)^3 = 1.331

atau F = P (F/P,i,n) ; F = 1.000 (1,3310) = 1.331

Dengan cara yang sama diperoleh hubungan sbb:

P = F (P/F,i,n)
F = A (F/A,i,n) ; A = F (A/F,i,n)
P = A (P/A,i,n) ; A = P (A/P,i,n)
P = G (P/G,i,n) ; A = G (A/G,i,n)

Hubungan tersebut dapat digambarkan pada diagram

aliran kas sebagai berikut :
Hubungan P dengan F
Mencari F jika diketahui P

F?

0 1 2 3 4
ʃʃ …….n
P
F = P (F/P,i,n)
Mencari P jika diketahui F

0 1 2 3
ʃʃ
4..………… n
P?
P = F (P/F,i,n)
 Hubungan A dengan F
Mencari F jika diketahui A
A A A A A

0 1 2 3 ʃʃ
4………………n

F?
F = A (F/A,i,n)
Mencari A jika diketahui F

A A A A A?

0 1 2 3 4…….…
ʃʃ………n

F
A = F (A/F,i,n)
Hubungan A dengan P
Mencari P jika diketahui A

A A A A A

0 1 2 3 ʃʃ
4… ..……… ……n

P?
P = A (P/A,i,n)
Mencari A jika diketahui P

A? A? A? A? A?

0 1 2 3
ʃʃ
4… ..……. ……n

P
A = P (A/P,i,n)
Mencari A jika diketahui G

A+0G A+1G A+2G A+3G A+nG

0 1 2 3 4… ..……. ……n

A = A1 + A2
A = A1 + G (A/G,i,n)
CONTOH KASUS
1. Berapakah uang yang akan diterima lima tahun yang akan
datang, jika 3 tahun yang lalu telah ditabungkan uang sebanyak
Rp 5 juta pada tingkat bunga 10%/tahun
2. Berapakah uang yang harus ditabungkan sekarang agar 5 tahun
yang akan datang dapat diperoleh uang sebesar Rp 20 juta
pada tingkat bunga 15%/tahun
3. Berapakah uang yang harus ditabung pertahun dalam jumlah
yang sama mulai tahun depan, agar setelah 10 tahun diperoleh
uang sebanyak Rp 20 juta pada tingkat bunga 10 %/tahun
4. Berapa uang yang akan terkumpul pada akhir tahun ke 10 jika
mulai tahun depan menabung uang sebesar Rp 2 juta /tahun
selama 5 tahun berturut-turut. i = 10%
5. Berapakah uang yang akan diterima pertahun dalam jumlah
yang sama selama 5 tahun berturut-turut mulai tahun depan,
jika saat ini ditabungkan uang sebanyak Rp 10 juta pada
tingkat bunga 15%/tahun.
6. Berapa uang yang harus ditabungkan sekarang, agar mulai
tahun depan dapat diterima uang sebesar Rp 2 juta/tahun
selama 5 tahun berturut-turut pada tingkat bunga 10%/tahun
7. Seorang bapak merencanakan untuk menabung mulai tahun
depan sebesar RP 1juta dan naik Rp 200.000/tahun untuk
tahun-tahun berikutnya. Berapa banyak uang yang terkumpul
pada akhir tahun ke 10, jika i = 10%/tahun
8. Berapa lama suatu tabungan harus disimpan sehingga
nilainya menjadi 2 kalinya, bila tingkat bunga yang berlaku
10%/tahun ?
 9. Sebuah bank pekreditan rakyat menawarkan pinjaman
sebesar Rp 5 juta dengan pembayaran pengembalian
sebanyak Rp 1,55 juta/tahun sebanyak 6 kali yang dimulai
tahun depan. Berapakah tingkat bunga yang dipakai oleh
bank tersebut.
 10. Sebuah perusahaan ingin menghemat pemakaian energi
dengan memasang sebuah alat yang harganya Rp 75 juta.
Alat ini diperkirakan akan memberikan penghematan Rp 10
juta pada tahun pertama dan meningkat sebesar Rp 2,5 juta
setiap tahun. Dengan tingkat bunga 20%/tahun, tentukan
berapa lama waktu yang dibutuhkan agar penghematan yang
diberikan impas dengan harga alat tersebut
 Bunga Majemuk Kontinyu
 Pemajemukan kontinyu
Karena transaksi moneter mungkin berlangsung setiap
saat, maka pemajemukan sebenarnya berlangsung dalam
jumlah yang banyak sekali dalam setahun. Pemajemukan
kontinyu berarti dalam setahun banyaknya periode
pemajemukan adalah tak terhingga
Tingkat Bunga Efektif dan Nominal
Istilah bunga nominal dan bunga efektif mengacu pada
perbedaan antara bunga sederhana dan bunga majemuk, yaitu
apakah bunga yang dihasilkan oleh induk akan berbunga pada
periode-periode berikutnya atau hanya induknya saja yang
berbunga. Istilah ini digunakan jika periode pemajemukannya
kurang dari satu tahun
Tingkat bunga nominal tahunan : perkalian antara jumlah
periode pemajemukan pertahun dengan tingkat bunga per
periode
r=m×i
dengan : r = tingkat bunga nominal (tahunan)
i = tingkat bunga nominal (atau tingkat bunga
efektif) perperiode pemajemukan
m = jumlah pemajemukan tiap tahun
Tingkat bunga efektif : tingkat bunga tahunan termasuk
efek pemajemukan dari setiap periode yang kurang dari
satu tahun.
i eff = (1 + i)m -1 , dengan i = r/m
 4. Penentuan MARR

LAYAK ?

LAYAK ?
 TARGET
MARR
Minimum Attractive Rate of
Return

ketersediaan modal, ketersediaan kesempatan

investasi, kondisi bisnis, tingkat inflasi, ongkos
modal (cost of capital) perusahaan, peraturan
pajak, peraturan pemerintah, tingkat keberanian
menanggung resiko bagi pengambil keputusan,
tingkat resiko/ketidakpastian yang dihadapi dll
5. Membandingkan Alternatif
Contoh 4) Aliran kas

Aliran Kas Netto

PT Bulan Sabit (Rp)
Tahun 0 1 2 3 4 5
Program produksi/ Konstruksi 700 900 900 1000 1000
penjualan. unit unit unit unit unit
A. Aliran Kas Masuk
Hasil penjualan - 3.500 4.500 4.500 5.000 5.000
JUMLAH - 3.500 4.500 4.500 5.000 5.000
B. Arus Kas Keluar
1. Investasi awal 2.000
2. Penggantian Alat - - - - 125 -
3. Angsuran kredit - 200 200 200 200
4. Biaya operasional 2.600 3.200 3.200 3.500 3.500
5. Pajak perseroan 225 275 275 350 350
JUMLAH 2.000 2.825 3.725 3.675 4.175 4.050
C. Selisih Kas (2.000) 675 825 825 825 950
D. Nilai Sisa Harta Tetap - - - - - 150
Catatan : harga jual/unit Rp 5,-. Biaya operasional : tetap Rp 500,- /tahun dan
variabel Rp 3,-/unit
 Metode Nilai Sekarang (Present Worth)

 Pada metode ini semua aliran kas selama horison

perencanaan dikonversikan menjadi nilai sekarang (P).
Rencana investasi dikatakan layak ( menguntung kan)
jika pada MARR tertentu menghasilkan P(W) atau NPV
(Net Present Value) ≥ 0. Jika proyek dibandingkan
hanya berdasarkan ongkos maka pilih proyek dengan
P(W) terkecil biayanya.
 Jika MARR contoh 4 di atas adalah 15%/tahun, maka

nilai NPV (dalam jutaan rp) :

NPV = ̶ 2.000 + 675 (P/F,15%,1) + 825 (P/A,15%,3)
(P/F,15%,1) + 1.100 (P/F,15%,5)
= ̶ 2.000 + 675 (0,8696) + 825 (2,2832) (0,8696) +
1.100 (0,4972) = 771,9133
 Metode Deret Seragam (Annual Worth)
 Pada metode ini semua aliran kas selama horison
perencanaan dikonversikan kedalam deret seragam (A).
Rencana investasi dikatakan layak ( menguntung kan) jika
pada MARR tertentu menghasilkan A(W) ≥ 0. Jika proyek
dibandingkan hanya berdasarkan ongkos maka pilih proyek
dengan A(W) terkecil biayanya.
 AW = P (A/P,15%,5)
= 771,913344 (0,2983) = 230,261750
 Metode Nilai Mendatang (Future Worth)

 Pada metode ini semua aliran kas selama horison

perencanaan dikonversikan menjadi nilai mendatang (F).
Rencana investasi dikatakan layak ( menguntung kan) jika pada
MARR tertentu menghasilkan F(W) ≥ 0. Jika proyek
dibandingkan hanya berdasarkan ongkos maka pilih proyek
dengan F(W) terkecil biayanya.
 FW = P (F/P,15%,5)
= 771,913344 (2,0114) = 1.552,6265
Metode Tingkat Pengembalian (Rate of Return)

 Rate of Return (ROR) merupakan tingkat bunga ( i )

yang menyebabkan terjadinya keseimbangan antara
semua pengeluaran dan pemasukan pada suatu
periode tertentu. Jadi pada metode ini adalah
menentukan nilai i sehingga P = 0, atau F = 0 atau A =
0. Rencana investasi dikatakan layak jika i (ROR) atau
Internal Rate of Return (IRR) ≥ MARR
 Pada kasus dimana terdapat sejumlah alternatif yang
bersifat mutually exclusive, pemilihan alternatif
dilakukan dengan analisis Incremental Rate of Return
(IROR)
Berdasarkan contoh 4, cari pada i berapa % sehingga
NPV = 0. Akan dicoba untuk i = 25% dan i = 30%
NPV = ̶ 2.000 + 675 (P/F,25%,1) + 825 (P/A,25%,3)
(P/F,25%,1) + 1.100 (P/F,25%,5)
= ̶ 2.000 + 675 (0,8000) + 825 (1,9520) (0,8000) +
1.100 (0,3277) = 188,79
NPV = ̶ 2.000 + 675 (P/F,30%,1) + 825 (P/A,30%,3)
(P/F,30%,1) + 1.100 (P/F,30%,5)
= ̶ 2.000 + 675 (0,7692) + 825 (1,8161) (0,7692)
+ 1.100 (0,2693) = − 32,0811
Dengan interpolasi diperoleh i (ROR) = 29,27%
 Langkah-langkah IROR
1. Hitung ROR masing-masing alternatif
2. Bandingkan ROR masing-masing alternatif dengan MARR,
buang alternatif yang ROR < MARR
3. Urutkan alternatif dengan ROR ≥ MARR mulai dari investasi
awal yang terkecil
4. Hitung IROR mulai dari investasi terkecil dengan investasi
terkecil berikutnya
5. Bila IROR ≥ MARR, pilih alternatif yang membutuhkan biaya
investasi yang lebih besar. Sebaliknya jika IROR < MARR
pilih alternatif yng membutuhkan biaya investasi yang lebih
kecil
6. Ulangi langkah 5 hingga terpilih satu alternatif
 Metode Periode Pengembalian (Payback Period)

 Pada dasarnya payback Period adalah jumlah periode

(n) yang diperlukan untuk mengembalikan (menutup)
ongkos investasi dengan tingkat pengembalian tertentu.
Payback Period berarti menentukan nilai n sehingga P
= 0, atau F = 0 atau A = 0.
 Rencana investasi dikatakan layak jika periode
pengembalian (n) ≤ estimasi masa pakai. Kelemahan
metode ini adalah tidak mempertimbangkan aliran kas
setelah periode pengembalian
 Berdasarkan contoh 4), cari pada periode berapa tahun
sehingga NPV = 0. Untuk itu perlu prediksi nilai sisa jika
asset tersebut digunakan sebelum umur ekonomisnya. Misal
nilai sisa akhir tahun 1,2,3,4 masing-masing 850 juta, 650
juta, 450 juta dan 300 juta.
NPV(2tahun)= ̶ 2.000+675 (P/F,15%,1) + 1475 (P/F,15%,2)
= ̶ 2.000 + 675 (0,8696) + 1475 (0,7561)
= - 297,7725
NPV(3tahun)= ̶ 2.000+675 (P/F,15%,1) + 825 (P/F,15%,2)
+1275 (P/F,15%,3)
= ̶ 2.000 + 675 (0,8696) + 825 (0,7561) + 1275 (0,6575) =
49,075
Dengan interpolasi diperoleh n = 2,…. tahun
 Metode Manfaat Biaya (Benefit Cost Ratio)

Metode BC ratio umumnya digunakan untuk meng

evaluasi proyek-proyek pemerintah. Suatu proyek
dikatakan layak jika rasio antara manfaat terhadap biaya
yang dibutuhkan (B/C) ≥ 1.
B = semua manfaat setelah dikurangi dampak negatif
dinyatakan dengan nilai uang.
C = semua ongkos setelah dikurangi besarnya peng
hematan
Nilai B dan C dalam bentuk konversi ke P, F maupun A
Contoh benefit, disbenefit dan ongkos proyek jalan tol.
Benefit bagi masyarakat umum :
- Penurunan biaya operasional kendaraan
- Perjalanan menjadi singkat dan lancar
- Peningkatan keamanan lalulintas
- Kemudahan mengendarai kendaraan
- Peningkatan harga tanah disekitar jalan tol
Disbenefit bagi masyarakat umum :
- Pengurangan lahan pertanian
- Terganggunya saluran air untuk irigasi
- Peningkatan polusi udara
 Ongkos yang ditanggung oleh pemerintah
- Ongkos konstruksi
- Ongkos perawatan
- Ongkos administratif
 Pendapatan bagi pemerintah
- Pendapatan dari iuran jalan tol pemakai jalan
- Peningkatan pajak akibat meningkatnya nilai tanah
disekitar jalan tol
 Latihan1
Manajer pembelian sebuah industri rotan sedang
merencanakan untuk membeli sebuah mesin. Ada dua
penawaran yang layak untuk dipertimbangkan baik dari
segi teknis maupun finansial.
Pemasok A : menawarkan mesin seharga Rp 250 juta,
umur ekonomis 10 tahun dengan nilai sisa Rp 10 juta.
Ongkos operasional, perawatan, pajak dan asuransi
diperkirakan Rp 12 juta pada tahun pertama dan naik
Rp 1 juta pertahun pada tahun-tahun berikutnya.
Pendapatan tahunan diperkirakan Rp 75 juta/tahun
 Pemasok B : menawarkan mesin seharga Rp 100
juta, umur ekonomis 5 tahun dengan nilai sisa Rp 2
juta. Ongkos operasional, perawatan, pajak dan
asuransi diperkirakan Rp 10 juta pada tahun pertama
dan naik Rp 0,8 juta pertahun pada tahun-tahun
berikutnya. Pendapatan tahunan diperkirakan Rp 68
juta/tahun.
Lakukan analisis untuk mengetahui kelayakan
pembelian mesin tersebut jika MARR yang
digunakan 15%
 Analisis Finansial Menggunakan Excel

 Nilai Net Present Value (NPV) maupun Internal Rate of

Return (IRR) dapat diselesaikan menggunakan fungsi
finansial pada Excel. Contoh 4 di atas dapat dikerjakan
sbb :
Pada tingkat bunga sesuai IRR dapat dipastikan NPV =0
Nilai Annual Worth (AW) dan Future Worth (FW)
dapat ditentukan sbb :
 5. Analisis Suplemen
 Pada analisis yang telah dilakukan di atas, diasumsi
kan bahwa nilai-nilai parameter dari model diketahui
dengan pasti.
 Pada kenyataannya berbagai parameter seperti horison
perencanaan, MARR, aliran kas dsb masih dalam
bentuk estimasi yang mengandung ketidakpastian.
 Secara umum ada empat faktor yang menjadi sumber
ketidakpastian yaitu : kemungkinan estimasi yang tidak
akurat akibat sedikitnya informasi, tipe bisnis dan
kondisi ekonomi masa depan, tipe pabrik dan peralatan
yang digunakan serta horison perencanaan.
 Metode yang digunakan untuk menangani
ketidakpastian antara lain adalah :
1. Analisis BEP (Break Even Point)
2. Analisis sensitifitas
 Analisis BEP (Break Even Point)

Analisis BEP dapat digunakan untuk :

1. Menentukan nilai MARR dimana dua alternatif proyek
sama baiknya
oPada MARR 15%, alt A sama baiknya dengan alt B..
Alt A oPada MARR < 15 % alt A lebih baik dibanding alt B.
oPada MARR > 15 % alt B lebih baik dibanding alt A.
oAlt A layak pada MARR ≤ 19%, Alt B layak pada
Alt B MARR ≤ 25%

NPV

5% 10% 15% 20% 25%

MARR
2. Menentukan tingkat produksi dimana dua atau lebih
alternatif sama baiknya
oPada vol produksi 300 unit alt A sama baiknya dengan alt B..
oPada vol produksi > 300 unit alt A lebih baik dibanding alt B.
oPada vol produksi < 300 unit alt B lebih baik dibanding alt A.
Biaya

Alt A

Alt B

Vol produksi 100 200 300 400 500

(unit)
3. Melakukan analisis buat beli
oPada tingkat kebutuhan 300 unit alt buat sama baiknya dengan alt beli
oPada tingkat kebutuhan > 300 unit alt buat lebih baik dibanding alt beli.
oPada tingkat kebutuhan < 300 unit beli lebih baik dibanding alt buat

Biaya beli
buat

kebutuhan 100 200 300 400 500

(unit)
4. Menentukan lamanya periode (atau banyaknya unit
yang harus diproduksi) agar total pemasukan sama
dengan total pengeluaran
oPada tingkat kebutuhan 300 unit, impas (TR=TC)
oPada tingkat kebutuhan > 300 unit, untung (TR>TC)
oPada tingkat kebutuhan < 300 unit, rugi (TR<TC)

TR
Rp
TC

100 200 300 400 500

kebutuhan
atau
unit
Contoh 4
PT ABC Indonesia merencanakan untuk memproduksi
produk baru yang membutuhkan ongkos awal Rp 150 juta,
ongkos operasional dan perawatan Rp 35.000,-/jam serta
ongkos lain Rp 75 juta/tahun. Berdasarkan waktu standar
dapat diestimasikan bahwa untuk memproduksi 1000 unit
produk dibutuhkan waktu 150 jam. Diestimasikan bahwa
harga/unit produk adalah 15.000 dan investasi diasumsikan
berumur 10 tahun dengan nilai sisa Rp 0;. Jika MARR
20%, hitung berapa unit yang harus diproduksi agar
perusahaan berada pada kondisi impas.
 Titik impas diperoleh jika AC (annual cost) = AR (annual
revenue).
AC = 150 juta (A/P,20%,10) + 75 juta + 0,150 (35.000) X
= 150 juta (0,23852) + 75 juta + 5.250 X
AR = 15.000 X
110,778 juta = 9.750 X
X = 11.362 unit/tahun
Jadi perusahaan sebaiknya memproduksi sendiri hanya jika
produk yang dibutuhkan minimal 11.362 unit/tahun.
 Soal Latihan 2
Seorang ahli diserahi tugas untuk melakukan analisis buat beli 2
buah komponen yang akan digunakan untuk melakukan
inovasi pada produk yang menjadi andalan perusahaan. Data
teknis dan finansial pembuatan kedua komponen ditunjukkan
oleh tabel berikut :
KOMPONEN A KOMPONEN B
Investasi awal Rp 200.000.000,00 Rp 350.000.000
Biaya tenaga kerja/unit Rp 2.000,00 Rp 2.500,00
Biaya bahan baku/unit Rp 3.000,00 Rp 2.500,00
Biaya overhead/tahun Rp 18.000.000,00 Rp 15.000.000,00
Umur ekonomis (tahun) 5 7
Nilai sisa Rp 10.000.000,00 Rp 15.000.000,00
Jika diasumsikan tidak ada biaya lain yang terlibat
dalam proses pembelian komponen, dengan MARR
15%/tahun. Alternatif mana yang sebaiknya dipilih ?
Analisa Sensitifitas

 Analisa ini digunakan untuk mengetahui seberapa sensitif

suatu keputusan terhadap perubahan parameter yang
mempengaruhinya.
 Analisa sensitifitas dilakukan dengan mengubah nilai
suatu parameter pada suatu saat untuk dilihat bagaimana
pengaruhnya terhadap aseptabilitas suatu alternatif
investasi.
 Parameter yang biasanya berubah dan perubahannya bisa
mempengaruhi keputusan adalah biaya investasi, aliran
kas, nilai sisa, tingkat bunga, tingkat pajak dsb
 Contoh 5
Sebuah alternatif investasi diperkirakan
membutuhkan dana awal Rp 10.000.000,00 dengan
nilai sisa nol diakhir tahun ke 5. Pendapatan
tahunan diperkirakan Rp 3.000.000,00. Perusahaan
menggunakan MARR 12%/tahun. Lakukan analisis
sensitifitas dengan mengubah nilai pendapatan
tahunan pada interval ± 25% dan tentukan batas
nilai parameter yang mengakibatkan keputusan
berubah
NPV = - 10 juta + 3 juta (P/A, 12%,5)
= - 10 juta + 3 juta (3,6048) = 0,8144 juta
Jika pendapatan naik 25 %
NPV = - 10 juta + 3,75 juta (3,6048) = 3,518 juta
Jika pendapatan turun 25 %
NPV = - 10 juta + 2,25 juta (3,6048) = - 1,889 juta
Jadi sifat perubahan pendapatan sebesar 25 % adalah sensitif.
Alternatif diatas menjadi tidak layak jika pendapatan tahunan
turun sampai dibawah 2,774 juta/tahun atau turun 7,53 %
7. Memilih Alternatif Terbaik

 Berdasarkan langkah 5 dan 6 dapat ditentukan alternatif

terbaik
DEPRESIASI
 Depresiasi : penurunan nilai suatu asset karena waktu dan
pemakaian
 Penyebab depresiasi :

1. Kerusakan fisik akibat pemakaian

2. Perubahan kebutuhan produksi atau jasa
3. Adanya perkembangan teknologi
 Faktor yang mempengaruhi besarnya depresiasi:

1. Biaya investasi 2. Tanggal pemakaian awal 3. Estimasi

masa pakai 4. Nilai sisa dan 5. Metode depresiasi yang
digunakan
 Walaupun depresiasi bukan merupakan aliran kas namun
besar dan waktunya akan mempengaruhi pajak yang akan
ditanggung oleh perusahaan . Pajak adalah aliran kas,
karena pertimbangan nilai waktu dari uang kalau
memungkinkan ( berdasarkan depresiasi maksimum yang
diperbolehkan oleh undang-undang pajak) depresiasi
akan dikenakan lebih besar pada periode awal dan
semakin menurun pada periode-periode berikutnya agar
pajak yang harus dibayarkan kecil pada periode-periode
awal.
Metode-metode depresiasi

 1. Metode garis lurus (straight line method)

 2. Metode jumlah digit tahun (sum of years digit method)
 3. Metode keseimbangan menurun (declining balance method)
 4. Metode dana sinking (sinking fund method)
 5. Metode unit produksi ( production unit method)
Metode garis lurus
Metode garis lurus didasarkan pada asumsi bahwa berkurangnya
nilai suatu asset berlangsung secara linear (proporsional)
terhadap waktu atau umur suatu asset.
Dt = (P – S)/N
BVt = P – t Dt
Dt = besarnya depresiasi pada tahun ke-t
P = ongkos awal asset
S = nilai sisa asset
N = umur asset
BVt = nilai buku setelah tahun ke-t
 Contoh 6
Sebuah peralatan seharga Rp 46 juta membutuhkan biaya
pengiriman dan uji coba sebesar Rp 4 juta. Masa pakai
ekonomis 5 tahun dengan perkiraan nilai sisa Rp 5 juta.
Akhir tahun Depresiasi Nilai Buku
0 0 Rp 50 juta
1 Rp 9 juta Rp 41 juta
2 Rp 9 juta Rp 32 juta
3 Rp 9 juta Rp 23 juta
4 Rp 9 juta Rp 14 juta
5 Rp 9 juta Rp 5 juta
Metode jumlah digit tahun

Metode jumlah digit tahun merupakan salah satu metode

yang dirancang untuk membebankan depresiasi yang
lebih besar pada awal periode dan semakin mengecil
pada periode berikutnya.
Dt = (N – t + 1)/ SOYD × (P – S)
BVt = P – t(N-t/2+0,5)/SOYD × (P – S)
SOYD = sum of years digit = N(N+1)/2
Besarnya depresiasi dan nilai buku contoh 6 ditunjukkan oleh
tabel berikut :

Akhir Depresiasi Nilai buku

tahun
0 0 Rp 50 juta
1 Rp 15 juta Rp 35 juta
2 Rp 12 juta Rp 23 juta
3 Rp 9 juta Rp 14 juta
4 Rp 6 juta Rp 8 juta
5 Rp 3 juta Rp 5 juta
Metode keseimbangan menurun

Pada metode ini besarnya depresiasi pada tahun tertentu

dihitung dengan mengalikan suatu persentase tetap dari
nilai buku asset tersebut pada akhir tahun sebelumnya.
Dt = d BVt-1
BVt = BVt-1 – Dt
d = tingkat depresiasi yang ditetapkan (maks 2/N)
Dari contoh 6 jika d = 0,4 diperoleh tabel berikut :
Akhir tahun Depresiasi Nilai buku
0 0 Rp 50 juta
1 Rp 20 juta Rp 30 juta
2 Rp 12 juta Rp 18 juta
3 Rp 7,2 juta Rp 10,8 juta
4 Rp 4,32 juta Rp 6,48 juta
5 Rp 2,592 juta (1,48 Rp 3,888 juta (5 juta)
juta)
Karena nilai buku asset pada akhir umur depresiasinya lebih
kecil dari nilai yang ditetapkan maka besarnya depresiasi pada
tahun kelima perlu disesuaikan menjadi 1,48 juta
Metode sinking fund
Pada metode ini diasumsikan bahwa penurunan nilai suatu
asset semakin cepat dari suatu periode ke periode berikutnya,
sehingga ditinjau dari pajak yang harus ditanggung oleh
perusahaan metode ini tidak menguntungkan. Peningkatan ini
diakibatkan oleh penggunaan konsep nilai waktu dari uang
sehingga besarnya depresiasi akan meningkat seirama dengan
tingkat bunga yang berlaku.
Dt = ( P − S ) (A/F, i%, N)(F/P, i%, t−1)
BVt = BVt-1 – Dt
BVt = P – (P− S)(A/F ,i%, N)(F/A, i%, t)
Dari contoh 6 jika i = 15 %, maka :
D1 = (50jt – 5 juta)(A/F,15%,5)(F/P, 15%, 0)
= 45 juta (0,1483)(1) = 6,6735 juta, dengan cara yang sama
nilai D2 …. D5 ditunjukkan oleh tabel berikut :
Akhir Depresiasi Nilai buku
tahun
0 - Rp 50 juta
1 Rp 6,6735 juta Rp 43,3265 juta
2 Rp 7,6745 juta Rp 35,6520 juta
3 Rp 8,8257 juta Rp 26,8263 juta
4 Rp10,1497 juta Rp 16,6766 juta
5 Rp11,6720 juta Rp 5,0046 juta ≈ Rp 5 juta
Metode unit produksi
Apabila penyusutan suatu asset lebih ditentukan oleh intensitas
pemakaiannya dibandingkan dengan lamanya alat tersebut
dimiliki maka depresiasinya bisa didasarkan atas unit produksi
dari asset tersebut.
Dt = Ut/U × (P − S)
BVt = BVt-1 – Dt

Contoh 7 : Sebuah alat dibeli seharga 50 juta dengan perkiraan

umur ekonomis 5 tahun dan nilai sisa 5 juta. Perkiraan produk
yang dibuat selama 5 tahun berturut-turut adalah 9.000 unit,
11.000 unit, 10.000 unit, 9.500 unit, 10.500 unit
Akhir Depresiasi Nilai buku
tahun
0 - Rp 50,00 juta
1 Rp 8,10 juta Rp 41,90 juta
2 Rp 9,90 juta Rp 32,00 juta
3 Rp 9,00 juta Rp 23,00 juta
4 Rp 8,55 juta Rp 14,45 juta
5 Rp 9,45 juta Rp 5,00 juta
PENGARUH PAJAK PADA ANALISIS FINANSIAL

Beberapa definisi dalam perhitungan pajak

 Pendapatan kotor (gross income=GI) : jumlah semua
pendapatan baik yang berasal dari penjualan maupun bunga
selama satu periode akuntansi
 Pengeluaran (expenses=E) : ongkos-ongkos yang harus
ditanggung ketika terjadi transaksi bisnis, termasuk
pengeluaran bunga atas pinjaman modal dan pengeluaran-
pengeluaran lainnya
 Pendapatan terkena pajak (taxable income=TI) : jumlah
pendapatan yang akan dikenai pajak pendapatan sesuai
dengan peraturan perpajakan yang berlaku
 TI = GI – E – D
D = depresiasi
Pendapatan kapital (capital gain=CG) adalah suatu pendapatan
yang diperoleh apabila harga jual suatu asset (SP) melebihi
harga belinya (PP)
CG = SP – PP
Apabila penjualan berlangsung dalam selang yang kurang dari
satu tahun sejak saat pembelian asset maka pendapatan
tersebut dinamakan pendapatan kapital jangka pendek (short
term gain=STG), dan jika selang waktu lebih dari satu tahun
dinamakan pendapatan kapital jangka panjang ( long term
gain=LTG)
Pengaruh model depresiasi terhadap pajak

 Pemilihan model depresiasi yang tepat bisa mempengaruhi

besarnya nilai present worth pajak yang harus ditanggung oleh
perusahaan. Pengaruh ini diakibatkan karena besarnya
pendapatan terkena pajak dipengaruhi oleh besarnya
depresiasi.
TI = BTCF – D
P = (TI) T
BTCF = before tax cash flow (aliran kas sebelum pajak)
P = besarnya pajak
T = tingkat pajak
Contoh 8. Sebuah asset seharga 45 juta dengan umur ekonomis 5
tahun dan tanpa nilai sisa diakhir umur ekonomisnya. Aliran kas
sebelum pajak sebesar Rp 20 juta/tahun. Tingkat pajak 30% dan
ROR setelah pajak 10%. Besarnya pajak yang dikenakan apabila
menggunakan :
a) metode depresiasi garis lurus adalah :

Tahun BTCF Depresiasi TI Pajak

0 - 45 juta
1-5 20 juta 9 juta 11 juta 3,3 juta

PV pajak = 3,3 juta (P/A, 10%,5)

= 3,3 juta (3,7908) = 12.509.640
 b) metode depresiasi jumlah angka tahun adalah :
Tahun BTCF Depresiasi TI Pajak
0 -45juta
1 20 juta 15 juta 5 juta 1,5 juta
2 20 juta 12 juta 8 juta 2,4 juta
3 20 juta 9 juta 11 juta 3,3 juta
4 20 juta 6 juta 14 juta 4,2 juta
5 20 juta 3 juta 17 juta 5,1 juta

PV pajak = 1,5 juta (P/A, 10%, 5)+0,9 juta (P/G, 10%,5)

= 1,5 juta (3,7908)+ 0,9 juta(6,8618) = 11.861.820
23 des 2013 sa--
Aliran kas setelah pajak

 Analisa pemilihan alternatif baik dengan beberapa metode yang

telah dijelaskan diatas pada prinsipnya sama antara sebelum dan
sesudah pajak. Namun karena nilai-nilai aliran kas antara sesebelum
dan sesudah pajak berbeda maka kesimpulan dari analisis di atas
bisa berbeda.

Contoh 9. Sebuah peralatan produksi seharga Rp 80 juta diperkirakan

mempunyai umur ekonomis 5 tahun dengan nilai sisa Rp 5 juta.
Diperkirakan alat tersebut menghasilkan pendapatan tahunan (Rp
50 juta – 2 juta × n ) dan pengeluaran tahunan ( Rp 20 juta + 1 juta
× n), n adalah tahun terjadinya aliran kas
Tentukan nilai NPV, ROR sebelum dan sesudah pajak apabila tingkat
pajak efektif 30%, metode depresiasi garis lurus dan MARR setelah
pajak 10%
Tahun Pendapatan Pengeluaran BTCF Depresiasi TI Pajak ATCF
0 80 - 80 - 80
1 48 21 27 15 12 3,6 23,4
2 46 22 24 15 9 2,7 21,3
3 44 23 21 15 6 1,8 19,2
4 42 24 18 15 3 0,9 17,1
5 40 25 15 15 0 0 15
5 5 5

NPV aliran kas setelah pajak (dalam jutaan rupiah) :

NPV = − 80+(23,4 – 2,1 A/G,10%,5)P/A,10%,5+5 P/F,10%,5
= − 80 +(23,4 − 2,1 × 1,8101) 3,7908 + 5 × 0,6209=….
Tahun Pendapatan Pengeluaran BTCF Depresiasi TI Pajak ATCF
0 80 - 80 - 80
1 48 21 27 25 2 0,6 26,4
2 46 22 24 20 4 1,2 22,8
3 44 23 21 15 6 1,8 19,2
4 42 24 18 10 8 2,4 15,6
5 40 25 15 5 10 3,0 12,0
5 5 5

NPV aliran kas setelah pajak (dalam jutaan rupiah) :

NPV = − 80+(26,4 – 3,6 A/G,10%,5)P/A,10%,5+5 P/F,10%,5
= − 80 +(26,4 − 3,6 × 1,8101) 3,7908 + 5 × 0,6209=….
 ROR sebelum pajak
Misal i =12%
NPV = − 80+(27 – 3 A/G,12%,5)P/A,12%,5+5P/F,12%,5
= − 80 +(27 − 3 × 1,7746) 3,6048 + 5 × 0,5674 = …..
Misal i =15%
NPV = − 80+(27 – 3 A/G,15%,5)P/A,15%,5+10P/F,15%,5
= − 80 +(27 − 3 × 1,7228) 3,3522 + 5 × 0,4972 =…….
Dengan interpolasi NPV = 0 diperoleh pada saat i = 12,22%
Jadi ROR sebelum pajak = 12,22%
 ROR sesudah pajak
Misal i =8%
NPV = − 80+(23,1 – 2,1 A/G, 8%,5)P/A, 8%,5+5 P/F,8%,5
= − 80 +(23,1 − 2,1 × 1,8465) 3,9927 + 5 × 0,6806=….
Misal i =10%
NPV = − 80+(23,1 – 2,1 A/G,10%,5)P/A,10%,5+10P/F,10%,5
= − 80 +(23,1 − 2,1 × 1,8101) 3,7908 + 5 × 0,6209=…..
Dengan interpolasi NPV = 0 diperoleh pada saat i = 8.67%
Jadi ROR sesudah pajak = 8.67%
 Dari keempat aspek dalam studi kelayakan di atas faktor
kritisnya sangat tergantung pada kedalaman analisis yang
diinginkan. Pada rencana investasi yang berskala besar perlu
tingkat ketelitian dan kedalaman yang tinggi sehingga faktor
kritisnya juga tinggi. Pada rencana investasi berskala kecil
sebaliknya. Bagi pihak-pihak yang berkepentingan terhadap
studi kelayakan, setiap faktor kritis memiliki bobot yang
berbeda.
 Pada aspek keuangan juga perlu diperhatikan dampak proyek
terhadap ekonomi secara nasional, kesempatan kerja, transfer
teknologi, pengurangan ketergantungan terhadap negara lain
dsb
 Faktor kritis pada aspek keuangan berkaitan dengan seberapa
besar ketepatan proyeksi aliran kas, kesalahan dalam
memperkirakannya dapat mengakibatkan proyek gagal
memenuhi kewajiban keuangan dimasa yad.