ESTIMASI BIAYA

Modul ke: PROYEK

09
Cara Penyusunan Cashflow Proyek Berdasarkan Kurva - S

Fakultas
FAKULTAS TEKNIK
PERENCANAAN DAN
DESAIN
Program Studi
TEKNIK SIPIL
www.mercubuana.ac.id

Ir. Ernanda Dharmapribadi, MM

Latar Belakang

Masalah likuiditas sering terjadi pada Pemberi Tugas.

Pada kondisi ini, Pemberi Tugas gagal memenuhi janji
pembayaran tepat pada waktunya. Walaupun dalam
kontrak terdapat klausul sangsi, namun karena toleransi
kontraktor tidak memanfaatkannya

Bermula pada kegagalan bayar ini, menyebabkan

problem yg meluas, mulai dari keterlambatan pekerjaan,
penalty dari pihak ketiga, sampai pada kerancuan dalam
hal penyelesaian perselisihan

Salah satu cara untuk mengatasi hal tersebut dalam

pengelolaan keuangan maka dilakukan pengendalian
cashflow (arus kas)
Pengertian Cashflow
Sistem pembayaran oleh owner seringkali kurang dicermati
oleh kontraktor. Banyak perusahaan konstruksi mengalami
masalah likuidasi karena tidak memperhatikan cashflow.

Cashflow proyek adalah merupakan daftar yang mencakup

prakiraan (Forecast) dari penerimaan dan pengeluaran
proyek secara tunai (cash) yang akan terjadi dalam kurun
waktu tertentu, agar dapat mengetahui kelebihan ataupun
kekurangan dana dari waktu ke waktu

Penentuan sistem pembayaran yang tepat dapat

memberikan keuntungan maksimum bagi kontraktor. Hal
ini dapat dianalisa berdasar schedule proyek, network
diagram dan analisa cashflow dengan beberapa alternatif
pembayaran
Tujuan Pengendalian Cashflow

Mengetahui jumlah pinjaman yang diperlukan untuk

penyelesaian proyek
Mengetahui jadwal pinjaman yang diperlukan (jumlah dan
waktu)
Mengetahui jadwal pengembalian pinjaman (jumlah dan
waktu)
Mengetahui jumlah bunga pinjaman yang harus
ditanggung oleh proyek (berpengaruh pada Cost
Estimate)
Dapat menekan sekecil mungkin jumlah bunga yang
harus ditanggung
Mengetahui modal sendiri yang harus disediakan
Data untuk Cashflow

a. Perjanjian pelaksanaan pekerjaan yang menunjukkan

nilai kontrak dan cara pembayarannya
b. Jadwal penerimaan (Progress Schedule)
c. Jadwal pengeluaran
- Jadwal kebutuhan tenaga (Manpower Schedule)
- Jadwal pengadaan bahan (Material Schedule)
- Jadwal Penggunaan Peralatan (Equipment Schedule)
d. Kas Awal
e. Jadwal pinjaman
f. Jadwal pengembalian pinjaman dan pembayaran
bunganya
g. Prakiraan pembayaran kepada subkontrak
Prinsip Pembuatan Cashflow

Penerimaan yang diperhitungkan bukan berupa piutang, tapi

diperoleh dari pembayaran termin
Pengeluaran digunakan untuk memenuhi kebutuhan biaya
langsung dan tak langsung. Hutang tidak diperhitungkan sebagai
pengeluaran
Cashflow dibuat dengan berorientasi pada balance yang positif
atau kondisi liquiditas yang surplus , bukan defisit
Tujuan utama adalah sasaran liquiditas tercapai dan menjadi
surplus. Liquiditas adalah terpenuhinya dana pada saat
dibutuhkan.
Kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan pada
awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini harus dikembalikan
dari penerimaan
Finansial / Pembiayaan

Finansial disini adalah keputusan tentang keuangan untuk

mengatasi dan menyesuaikan kondisi untuk mengatasi
defisit pada cashflow

Bila kondisi sesudah kas awal defisit, maka harus diatasi

dengan memasukkan dana pinjaman dan bila kondisi kas
sesudah kas awal surplus cukup besar dapat digunakan
untuk mengangsur pinjaman, untuk tujuan menekan
bunga pinjaman.
Finansial

Dengan demikian pada kelompok financial terdiri dari

uang masuk dan uang keluar, oleh karena itu total
financial dapat positif dan dapat juga negatif, tergantung
perimbangan antara uang yang masuk dan yang keluar
pada kelompok financial pada tiap bulan.

Kas awal adalah sejumlah uang yang harus disediakan

pada awal kegiatan proyek, yang nantinya uang ini
harus dikembalikan dari penerimaan
Finansial

Kas akhir adalah kondisi kas pada akhir bulan dimana

merupakan penjumlahan dari kas sesudah kas awal
dan total finansial.

Aliran kas akhir berasal dari pengembalian modal

kerja, penjualan dan aktiva tetap.
Financial

Retensi biasanya sebesar 5% dari nilai kontrak,

ditahan sampai proyek serah terima kedua Sebagai
dana cadangan bila kontraktor wanprestasi, digunakan
untuk memperbaiki pekerjaan yang belum sempurna

Overdraft adalah selisih antara pengeluaran pada

suatu proyek dengan pembayaran dari pemberi tugas,
sehingga merupakan kebutuhan dari kontraktor untuk
menyediakan dana terlebih dahulu sebelum termin cair
Cashflow Sederhana
Pada Kurva S ditampilkan milestone pencairan pembayaran
Terlihat bagian2 yang surplus maupun defisit
Digunakan untuk perbandingan alternatif pembayaran
Contoh Kasus

Suatu kontraktor PT. XYZ memperoleh kontrak proyek pembangunan

jalan senilai Rp. 10 milyar (termasuk PPN 10 %) , didalam kontrak diatur
cara pembayaran sesuai tabel di bawah. Schedule proyek selama 10
bulan dengan progress rencana juga tercantum dalam tabel di bawah

Termin Prestasi Dibayar Bulan ke Prestasi Pekerjaan

3 20 %
I 20 % 15 % 5 50 %
II 50 % 30 % 7 80 %
III 80 % 30 % 10 100 %
IV 100 % 20 %
V Selesai masa 5%
pemeliharaan

Bagian keuangan proyek memerlukan waktu satu bulan untuk proses

pencairan termin sejak prestasi termin tercapai (termin I yang yang sdh
dapat dicapai bulan ke 3 , baru dapat diterima pada bulan ke 4)
Kesimpulan
Jadwal pengeluaran biaya langsung tercantum pada tabel
di bawah ini :

Bulan ke Pengeluaran
1 Rp. 400.000.000 ,-
2 Rp. 550.000.000 ,-
3 Rp. 600.000.000 ,-
4 Rp. 600.000.000 ,-
5 Rp. 1.050.000.000 ,-
6 Rp. 900.000.000 ,-
7 Rp. 900.000.000 ,-
8 Rp. 900.000.000 ,-
9 Rp. 550.000.000 ,-
10 Rp. 400.000.000 ,-
11 Rp. 50.000.000 ,-
Contoh Kasus

Masa pemeliharaan ditetapkan satu bulan atau bulan ke 11 ,

sehingga retensi sebesar 5 % dapat dicairkan pada bulan ke 12

Biaya tidak langsung atau biaya tetap akan dibayar Rp. 100 ,-
juta tiap bulan (dari awal sampai dengan bulan ke 11)

Kas awal sebesar Rp. 100 Juta, bunga pinjaman 2% per bulan

Buat rencana cashflow

Format cashflow dan Jawaban
No Uraian Jadual Tahun ................

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1 Penerimaan - - - 1.363,5 - 2727 - 2727 - - 1818 454,5

2 Pengeluaran 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 -
400 550 600 600 1050 900 900 900 550 400 50

3 Selisih (500) (650) (700) 663,5 (1150) 1727 (1000) 1727 (650) (500) 1668 454,5

4 Kas Awal 100 100 440 210 333,5 153,5 1330,5 290,5 977,5 307,5 287,5 425,5

5 Saldo sblm (400) (550) (260) 873,5 (816,5) 1880,5 330,5 2017,5 327,5 (192,5) 1955,5 880
finansial

6 Finansial

a. Pinjaman 500 1000 500 - 1000 - - - - 500 - -

b. Pengembalian - - - (500) - (500) - (1000) - - (1500) -

c. Bunga - (10) (30) (40) (30) (50) (40) (40) (20) (20) (30) -

Total 6 500 990 470 (540) 970 (550) (40) (1040) (20) 480 (1530) -

7 Kas Akhir 100 440 210 333,5 153,5 1330,5 290,5 977,5 307,5 287,5 425,5 880

8 Posisi Pinjaman 500 1500 2000 1500 2500 2000 2000 1000 1000 1500 - -
Kesimpulan

1. Kegiatan Pengendalian pada Cash Flow adalah penting

sekali, karena bila rencana penerimaan dan atau
pengeluaran berbeda realisasinya, maka cash flow harus
direvisi total

2. Bila kondisi keuangan tidak mencukupi untuk menunjang

kegiatan proyek, maka dapat ditempuh cara pinjaman ke
bank atau memperlunak cara pembayaran dengan
menambah uang muka

3. Pengendalian cashflow berguna untuk menyeimbangkan

antara penerimaan, pengeluaran dan dana pinjaman
yang harus disediakan
Daftar Pustaka

Iman Soeharto, Manajemen Proyek, dari konseptual sampai

operasional, Penerbit Erlangga, 1997

Asianto, Construction Project Cost Management, Penerbit Pradnya

Paramita, 2003

Eugene L. Grant, Dasar dasar Ekonomi Teknik, Penerbit Rineka Cipta,

1996

Hira N. Ahuja, Project Management, Techniques in Planning and

Controlling Construction Projects, John Wiley & Sons, Inc, 1994

Sidney M. Levy, Project Management in Construction, McGraw-Hill, Inc,

1987

David I. Cleland, Project Management, Strategic Design and

Implementation, McGraw-Hill, Inc, 1994
Terima Kasih