Pembiayaan Berbasis Manajemen Risiko Keuangan Pada Proyek Griya Dago Asri

Indri Gunantia Yadin (2010 023 051) Obaja Kurniawan (2010 023 065)

Tesis Program Magister Manajemen Wijawiyata Manajemen Angkatan 63

PPM School of Management Jakarta 2011 Dipertahankan di depan Dewan Penguji

xiii

Program Magister Manajemen Wijawiyata Manajemen PPM School of Management, dan Diterima untuk Memenuhi Sebagian dari Syarat-syarat Guna Memperoleh Gelar Magister Manajemen pada Tanggal ________________________

Mengesahkan, PPM SCHOOL OF MANAGEMENT

Ir. Martinus Sulistio Rusli, M.B.A., Ph.D Ketua

DEWAN PENGUJI : 1. (Ketua) 2. (Anggota) 3. (Anggota)

KATA PENGANTAR
xiii

Puji syukur kepada Tuhan YME atas berkat dan rahmat-Nya kepada kami, sehingga tesis kami dapat terselesaikan dengan baik. Dalam penyusunan tesis, kami telah banyak sekali mendapat bantuan, bimbingan, dan dukungan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, Penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih kepada :
1

Bapak Ir. Andi Ilham Said, M.S.O.M, Ph.D selaku Direktur Utama PPM School of Management yang telah memberikan kesempatan kepada kami untuk menimba ilmu di PPM.

Bapak Ir. Martinus Sulistio Rusli, M.B.A, Ph.D. selaku Ketua PPM School of Management dan Bapak Dr. Ir. Alexander S.F. Liang, M. Eng., selaku Ketua Program Magister PPM School of Management, yang telah memberikan motivasi kepada kami.

Bapak Aries Heru Prasetyo, MM, RPF-I selaku supervisor kami yang telah banyak memberikan bimbingan dan dukungan kepada kami.

Bapak G.B. Indrardjo K.W. Soemasto selaku counterpart kami yang telah memberikan bantuan dan bimbingan kepada kami.

Bapak Toto, Ibu Nora, dan Bapak Bram atas bantuan dan bimbingannya kepada kami.

Papi dan mami, keluarga tercinta yang telah mendukung dari segi moril maupun materiil. Terkhusus untuk emak yang kehadirannya terus

memberikan motivasi dan semangat untuk menghadapi setiap tantangan dan hambatan dalam menapaki masa depan.

xiii

Rekan-rekan Wijawiyata Management PPM School of Management yang telah banyak membantu baik secara langsung maupun tidak langsung khususnya angkatan 63.

Para mentor kami yaitu Pak Rifani dan Pak Aries atas motivasi, saran, dan bimbingannya selama kami kuliah.

Karyawan PPM School of Management yang telah membantu pengurusan administratif selama kami kuliah, terkhusus Pak Tumino, Mbak Dhevy, Ibu Dyah, Mas Matius, Pak Nana, Mbak Alice, Mbak Sari, Mbak Shinta dan Mas Windhu.

10

Serta seluruh pihak yang telah membantu, yang tidak dapat kami sebutkan satu per satu. Kiranya Allah sang Sumber Kebaikan selalu menyertai dan memberkati jerih

payah dan kehangatan yang telah kami rasakan. Kami menyadari bahwa tesis dan masukan yang kami berikan tentunya tidak lepas dari segala kekurangan, oleh karena itu segala kritik dan saran untuk kesempurnaan laporan ini sangat diharapkan. Akhir kata, semoga tesis ini

berguna dan dapat dijadikan bahan refererensi bagi rekan mahasiswa dan pihak yang membutuhkan. Jakarta, 30 Juni 2011

Penulis

xiii

ABSTRAK

Nomor Mahasiswa

: 2010 023 051 2010 023 065

Nama Mahasiswa

: Indri Gunantia Yadin Obaja Kurniawan

Program / Angkatan Judul Tesis

: Wijawiyata Manajemen / 63 : Pembiayaan Berbasis Manajemen Risiko Keuangan Pada Proyek Griya Dago Asri

Tahun Kelulusan Abstrak

: 2011 :

PT Karsa Agung Realtindo, selaku perusahaan yang beroperasi pada bidang properti, memiliki rencana investasi perumahan sederhana yang akan launching pada bulan September 2011. Proyek perumahaan tersebut diberi nama Griya Dago Asri, yang bertempat di daerah Sawangan, Kota Depok. Di atas tanah seluas 25.754 m2 akan dibangun 182 unit rumah sederhana dengan target pasar adalah orang yang berpengasilan antara Rp. 5.000.000 s/d Rp. 17.000,000,- per bulannya. Sehubungan dengan rencana tersebut, pada saat ini perusahaan membutuhkan sumber pendanaan yang dapat memenuhi kebutuhan investasinya. Adapun jumlah investasi yang dibutuhkan adalah sebesar Rp. 6.954.202.000,-. Berdasarkan kebutuhan ini maka penulisan ini memiliki tiga tujuan yaitu pertama,menganalisis sumber pendanaan yang optimal antara hutang dan ekuitas untuk proyek Griya Dago Asri; kedua, melakukan analisis investasi untuk proyek Griya Dago Asri berdasarkan bauran pendanaan yang optimal, dalam kondisi pesimis, moderat, dan optimis; ketiga, menganalisis manajemen risiko keuangan untuk proyek Griya Dago Asri. Pendekatan yang digunakan dalam penentuan bauran pendanaan optimal adalah pendekatan biaya modal (cost of capital) yang paling minimum. Selain itu, akan digunakan pendekatan risiko kebangkrutan Altman Z-Score, risiko keuangan dalam bentuk kenaikan tingkat inflasi dan suku bunga.
xiii

Berdasarkan hasil analisis maka bauran pendanaan yang optimal untuk proyek ini adalah komposisi antara hutang 44% (35% pinjaman ke bank dan 9% hutang pemegang saham) dan ekuitas, dalam bentuk retained earnings, sebanyak 56 % dari total investasi. Berdasarkan komposisi tersebut dihasilkan cost of capital paling minimum yaitu 40,41%. Berdasarkan hasil komposisi tersebut, dilakukan analisa investasi terhadap proyek Griya Dago ASri dengan pendekatan NPV dan IRR yang menghasilkan NPV sebesar Rp. 557.498.750,- dan IRR sebesar 43.84%. Berdasarkan hal ini maka investasi pada proyek Griya Dago Asri dapat disebut layak dari sudut pandang keuangan. Selanjutnya dilakukan analisis manajemen risiko dalam bentuk analisis skenario dengan risk event kenaikan inflasi dan suku bunga. Dalam skenario pesimis, dimana angka inflasi dan suku bunga kredit merupakan angka tertinggi selama lima tahun belakangan, dihasilkan penghitungan NPV proyek menjadi minus Rp. 4.910.135.740. Sedangkan dalam skenario optimis, dimana angka inflasi dan suku bunga kredit merupakan angka terendah selama lima tahun belakangan, dihasilkan penghitungan NPV proyek sebesar Rp. 5.312.277.990 dan IRR sebesar 79,57%. Satu jenis risiko yang teridentifikasi adalah risiko kebangkrutan PT Karsa Agung. Melalui analisis Altman Z-Score, PT Karsa Agung Realtindo masih jauh di atas ambang kebangkrutan dengan nilai Altman Z-Score 5,285 (> dari 2,6). Walaupun demikian, risiko kebangkrutan berpotensi terjadi khususnya di saat kondisi perekonomian makro sedang bergejolak dan mempengaruhi daya beli masyarakat, pada saat yang sama hutang bank harus dibayar lunas tanpa ada lagi kebijakan perpanjangan masa pinjaman.

DAFTAR ISI

xiii

LEMBAR PERSETUJUAN KATA PENGANTAR ABSTRAK DAFTAR ISI DAFTAR GAMBAR DAFTAR TABEL

ii iii v vii xi xii

BAB 1 PENDAHULUAN
1 2 3 4 5

1 1 3 3 4 4 6 6 8 9 10 11

Latar Belakang Rumusan Masalah Batasan Masalah Tujuan Penelitian Sistematika Penulisan

BAB 2 TINJAUAN TEORITIS

1 2

Investasi dan Keputusan Pendanaan Analisis Kelayakan Investasi

1 2

Net Present Value Internal Rate of Return

Modal
1 2 3

Ekuitas Pinjaman Perbedaan Antara Ekuitas Dan Pinjaman

12 13 15 17 18
xiii

Struktur Modal
1

Teori Tentang Struktur Modal

Biaya Modal
1

21 24 25 26 28 31 33 33 34 36 38 41 41 43 43

Biaya Ekuitas (Cost of Equity)

1 2 3

Tingkat Suku Bunga Bebas Risiko Premi Risiko Beta

2 6

Biaya Pinjaman (Cost of Debt)

Bauran Pendanaan yang Optimal (The Optimal Financing Mix)

1

Pendekatan Cost of Capital

7 8

Risiko Manajemen Risiko

1

Tahapan-Tahapan dalam Penerapan Manajemen Risiko

Risiko Keuangan
1 2

Risiko Kebangkrutan Risiko Suku Bunga

10

Skenario Analisis

BAB 3 KERANGKA ANALISIS DAN METODOLOGI PENELITIAN

1 2 3 1

45 45 46 47

Kerangka Analisis Metode Pengumpulan Data Metode Analisis

xiii

2 3

1 2 3
1 2 3

Analisis Investasi Analisis Bauran Pendanaan Analisis Skenario dan Manajemen Risiko

47 48 50 51

BAB 4 GAMBARAN UMUM PERUSAHAAN

1 2 3 4 1

Sejarah Perusahaan

51

1 2 3 4

Struktur Organisasi Proses Bisnis Gambaran Umum Keuangan Perusahaan Proyek Griya Dago Asri
4 5 6

53 54 56 59 59 65 67 68

Gambaran Umum Proyek Struktur Organisasi Proyek Griya Dago Asri Fase Proyek dan Jadwal Penyelesaian

BAB 5 ANALISIS DAN PEMBAHASAN

1

Analisis Pembauran Pendanaan

68

xiii

Biaya Modal Minimum

70 75 79 80 84 87 91 102 102 104 104

4 5

Analisis Investasi Analisis Skenario Berbasis Manajemen Risiko Keuangan

1 2

Skenario Pesimis Skenario Optimis

6 7

Analisis Risiko Kebangkrutan Pembahasan

BAB 6 KESIMPULAN DAN SARAN 6.1 Kesimpulan 6.2 Saran 6.3 Rekomendasi

DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN

106

xiii

DAFTAR GAMBAR

Gambar 2.1 Gambar 2.2 Gambar 3.1 Gambar 4.1 Gambar 4.2 Gambar 4.3 Gambar 4.4 Gambar 4.5

Siklus Manajemen Risiko Diagram Pemetaan Risiko Kerangka Analisis Struktur Organisasi PT Karsa Agung Realtindo Proses Bisnis PT Karsa Agung Realtindo Site Plan Proyek Griya Dago Asri Proses KPR Struktur Organisasi Proyek Griya Dago Asri

39 40 45 53 54 61 62 65

xiii

DAFTAR TABEL

Tabel 2.1 Tabel 3.1 Tabel 4.1 Tabel 4.2

Kelebihan dan Kelemahan Pinjaman Jangka Panjang Langkah-langkah Analisis Proyek-proyek PT Karsa Agung Realtindo

17 46 52

Neraca PT Karsa Agung Reatindo per 31 Desember 2008, 2009, 2010, dan April 2011 56

Tabel 4.3

Laporan Laba Rugi PT Karsa Agung Reatindo per 31 Desember 2008, 2009, 2010, dan April 2011 58 60 66 67 71 72 73 74 77 78 82 84 86
xiii

Tabel 4.4 Tabel 4.5 Tabel 4.6 Tabel 5.1 Tabel 5.2 Tabel 5.3 Tabel 5.4 Tabel 5.5 Tabel 5.6 Tabel 5.7 Tabel 5.8 Tabel 5.9

Initial Investment Proyek Griya Dago Asri Tugas dan Tanggung Jawab Personil Proyek Griya Dago Asri Fase Proyek dan Jadwal Penyelesaian Beta PT Karsa Agung Realtindo Desember 2010 Cost of Equity PT Karsa Agung Realtindo Cost of Debt PT Karsa Agung Realtindo Alternatif Proporsi Pendanaan Proyek Griya Dago Asri FCFF Proyek Griya Dago Asri NPV dan IRR Griya Dago Asri FCFF pada Skenario Pesimis NPV dan IRR pada Skenario Pesimis FCFF pada Skenario Optimis

Tabel 5.10 Atlman Z-Score PT Karsa Agung Realtindo 2011 Tabel 5.11 Atlman Z-Score Pada Saat Proyek Bulan ke-0 Tabel 5.12 Perbandingan DER PT Karsa Agung Realtindo dengan Industri Tabel 5.13 Pinjaman Bank oleh PT Karsa Agung Realtindo

88 88 90 92

Tabel 5.14 Perbandingan COE PT Karsa Agung Realtindo dengan Beberapa Perusahaan Tabel 5.15 Simulasi Beta PT Karsa Agung Realtindo Tabel 5.16 Simulasi COE PT Karsa Agung Realtindo Tabel 5.17 Simulasi Initial Invesment sebelum dan sesudah KPR indent Tabel 5.18 Simulasi Alternatif Pendanaan dengan KPR indent Tabel 5.19 NPV dan IRR dengan KPR indent 94 96 96 99 101 101

xiii

xiii