HUKUM AGRARIA

I Pengertian, Ruang Lingkup dan Perkembangan Hukum Agraria

A. Pengertian Hukum Agraria.
Kata Agraria berasal dari kata agrarius, ager (latin) atau agros
(unani), Akker (!elanda) "ang artin"a tana# pertanian.
$edangkan menurut UUPA, agraria adala# sesuatu "ang meliputi
bumi, air dan keka"aan alam "ang terkandung di dalamn"a .
!a#kan di dalam pasal %& UUPA di'elaskan meliputi ruang
angkasa, "akni ruang di atas bumi, air "ang mengandung tenaga
dan unsur(unsur "ang dapat digunakan untuk usa#a(usa#a
memeli#ara dan memperkembangkan kesuburan bumi, air serta
keka"aan alam "ang terkandung di dalamn"a dan #al(#al lain
"ang bersangkutan dengan itu. Pengertian Hukum Agraria ada
beberapa pendapat antara lain )
* Menurut +.,.-. $imorangkir $H dkk dalam Kamus Hukum
terbitan ta#un *./0, adala# keseluru#an kaida#(kaida# #ukum
baik tertulis maupun tidak tertulis "ang mengatur bumi, air dan
ruang angkasa.
0 Menurut $ubekti dan -'itrosudibio R dalam Kamus Hukum
terbitan ta#un *./., ba#1a Hukum Agraria adala# keseluru#an
dari pada ketentuan(ketentuan #ukum perdata maupun Hukum
-ata 2egara ($taat re3#t) maupun pula Hukum -ata Usa#a
(Administratie re3#t) "ang mengatur #ubungan antara orang,
termasuk badan #ukum dengan bumi, air dan ruang angkasa
dalam seluru# 1ila"a# negara dan mengatur pula 1e1enang(
1e1enangn"a
1
4 Menurut !alai Pustaka dalam Kamus !esar !a#asa Indonesia
terbitan ta#un *..5, ba#1a Hukum Agraria adala# keseluru#an
kaeda# #ukum, baik "ang tertulis maupun tidak tertulis "ang
mengatur bumi, air, dan ruang angkasa.
% Menurut Arie $ Manulang, ba#1a Hukum Agraria adala#
seperangkat #ukum "ang mengatur #ak penguasan atas sumber
da"a alam (natural resour3es) "ang meliputi bumi, air dan
keka"aan alam "ang terkandung di dalamn"a, ba#kan batas
"ang ditentukan 'uga termasuk ruang angkasa.
6engan demikian dapat disimpulkan ba#1a hukum agraria
adalah ketentuan-ketentuan atau kaidah, baik yang tertulis maupun
tidak tertulis yang mengatur kewenangan dan hubungan hukum
antara orang atau badan hukum dengan bumi, air maupun ruang
angkasa
!. Ruang lingkup #ukum agraria.
ang termasuk ruang lingkup agraria, adala# bumi, air dan
keka"an alam "ang terkandung didalamn"a serta ruang angkasa )
*. !umi, sebagaimana dimaksud dalam pasal * a"at % UUPA
meliputi permukaan bumi (tana#) dan tubu# bumi "ang
terdapat di ba1a# tana# dan diba1a# air
0. Air, sebagaimana dimaksud pasal * a"at 7 dan pasal %/ UUPA
termasuk didalamn"a perairan pedalaman , seperti sungai,
danau, ra1a dan laut 1ila"a#, serta laut teritorial Indonesia
4. Keka"aan alam "ang terkandung didalam bumi dan air
sebagaimana dimasukd dalam pasal * dan 0 UUPA seperti
2
ba#an(ba#an galian8 barang tambang, ikan, mutiara dan #asil
laut lainn"a
%. Ruang angkasa , sebagaimana dimaksud dalam pasal %& UUPA
,. Perkembangan Hukum Agraria di Indoesia
Hukum tana# di Indonesia mengalami perombakan pada saat
berlakun"a UUPA pada tgl. 0% $eptember *.95, se#ingga dapat
dikatakan ba#1a pada tgl. tsb. mun3ul pemba#aruan Hukum
-ana# "ang berlaku di Indonesia.
6engan demikian akan diba#as perkembangan #ukum tana#
sebelum UUPA 2o. 7 -#. *.95 dan sesuda# berlakun"a UUPA
tersebut.
* Hukum tana# lama sebelum UUPA
$ebelum berlakun"a UUPA 2o. 7 -#. *.95, pengaturan
mengenai Hukum tana# di Indonesia tidak #an"a terdapat
dalam satu ma3am #ukum sa'a, namun dapat di'umpai dari
berbagai ma3am #ukum "akni )
a. Hukum -ana# Adat.
Hukum tana# adat merupakan #ukum tidak tertulis dan
se'ak semula berlaku dikalangan mas"arakat asli Indonesia
sebelum datangn"a bangsa(bangsa Portugis, !elanda,
Inggris dan sebagain"a
b. Hukum -ana# !arat
Hukum tana# barat mulai berlaku t#. *&%& "ang ter3antum
dalam !urgerli'k :etboek (!:) atau KUH Per., "akni
termuat dalam !uku II dengan 'udul Hak(#ak atas tana#
dan #ak 'aminan atas tana# , !uku III dengan 'udul Peri#al
3
+ual !eli dan dalam !uku I; dengan 'udul peri#al
Pembuktian dan 6aluarsa.
Hukum tana# barat diberlakukan pada saat itu, karena
ban"ak orang !elanda "ang memerlukan tana# untuk )
*) Perkebunan atau bangunan ruma# peristira#atan
(bungalo1) di luar kota dengan #ak er<pa3#t (psl. /05
!:) =
0) Ruma# tinggal atau tempat usa#a di dalam kota, lalu
menguasai tana# dengan #ak eigendom dan #ak opstaal.
3. Hukum -ana# Antar Golongan
Hukum tana# antar golongan, kaeda#(kaeda#n"a tidak
dalam bentuk peraturan perundang(undangn "ang tertulis,
tetapi berupa putusan(putusan pengadilan "ang men'adi
urisprudensi dan pendapat para a#li #ukum atau sar'ana
#ukum. 2amun, ada 'uga peraturan(pertaturan tertulis
"ang di3iptakan untuk mengatur #al(#al "ang ber#ubungan
dengan Hukum -ana# Antar Golongan.
Kaeda#(kaeda# dari Hukum Antar Golongan ini di3iptakan
dengan maksud untuk men"elesaikan #ubungan antar
golongan "ang men"angkut masala# tana# sesuai dengan
pembagian golongan penduduk Indonesia pada 1aktu itu
"ang tunduk pada #ukum "ang berbeda atas dasar
ketentuan pasal *4* I$, dimana bagi )
* Golongan >ropa# dan -imur Asing, berlaku Hukum
!arat =
0 Golongan !umiputra (Indonesia Asli) berlaku Hukum
Adat.
4
Hukum antar golongan timbul karena )
*)$i<at dualisme dalam #ukum tana# "ang berlaku semasa
pemerinta#an Hindia !elanda, dimana adan"a
#ubungan(#ubungan serta peristi1a(peristi1a #ukum
"ang ter'adi antara orang(orang Indonesia Asli dengan
bukan Indonesia asli =
0) -ana#(tana# >ropa# tidak #an"a dipun"ai ole# orang(
orang bukan Indonesia ("ang tunduk pada #ukum
barat) demikian pula pada tana#(tana# Indonesia tidak
#an"a dimiliki ole# orang(orang Indonesia Asli ("ang
tunduk ada #ukum adat). Perlu 'adi 3atatan, ba#1a
tana#(tana# #ak barat tidakla# akan beruba# statusn"a
men'adi tana# #ak golongan lain, sekalipun dipun"ai
ole# sub"ek(sub"ek "ang tunduk pada #ukum "ang
berlainan .
d. Hukum -ana# Administrasi
Hukum tana# administrasi adala# keseluru#an peraturan
"ang memberi landasan #ukum bagi penguasa atau negara
untuk melaksanakan politik pertana#ann"a dan memberi
1e1enang(1e1enang k#usus kepada penguasa untuk
melakukan tindakan(tindakan di bidang pertana#an.
Hukum tana# administrasi berlaku sebelum UUPA "akni
merupakan 3iptaan Pemerinta# Kolonial !elanda "ang
terkenal dengan Agrarsi3#e :et *&/5. $ebelumn"a berlaku
,ultuur $telsel (sistem tanam paksa) "ang 'uga merupakan
politik pertana#an "ang dilan3arkan ole# Pemerinta#
Hindia !elanda, dimana rak"at Indonesia dipaksa untuk
5
menanam tanaman "ang dilaku dipasaran >ropa#.
Perbedaann"a, ba#1a Argrais3#e :et terbuka bagi
pengusa#a asing s1asta, sedangkan 3ultuur stelsel
merupakan monooli Pemerinta# Hindia !elanda.
e. Hukum -ana# $1apra'a
Hukum tana# s1apra'a adala# keseluru#an peraturan
tentang pertana#an "ang k#usus berlaku pada daera#
s1apra'a seperti Kesultanan og"akarta, $urakarta dan
,irebon dan 6eli. Hukum -ana# $1apra'a ini pada
dasarn"a adala# #ukum tana# adat "ang di3iptakan ole#
Pemerinta# $1apra'a dan sebagian di3iptakan ole#
Pemerinta# Hindia !elanda Mis. $tbl. *.*7 ? %/% "ang
intin"a memberi 1e1enang pada penguasa s1apra'a untuk
memberikan tana#n"a dengan #ak(#ak barat. 6alam
konsiderans $tbl. *.*7(%/% ditegaskan ba#1a di atas tana#(
tana# "ang terletak dalam 1ila"a# #ukum s1apara'a dapat
didirikan #ak(#ak kebendaan "ang diatur dalam !:,
seperti #ak eigendom, #ak er<pa3#t, #ak opstal dsb.
6imungkinkan pula untuk memberi tana#(tana# s1apra'a
tersebut dengan #ak(#ak barat, terbatas pada orang(orang
"ang tunduk pada !: sa'a.
6engan adan"a 7 ma3am #ukum tana# seperti tersebut di atas,
maka dapat dikatakan ba#1a #ukum tana# di Indonesia pada
masa itu bersi<at pluralistis 2amun "ang pokok adala# Hukum
-ana# !arat dan Hukum -ana# Adat, selainn"a #an"a
sebagai pelengkap
6
0.Ma3am Hak Atas -ana# di Indonesia dan Kaeda#
Pengaturann"a 6alam $istem Hukum -ana# sebelum UUPA.
-ana# Hak Indonesia, "ang diatur menurut Hk. Adat
dalam arti luas, dimana kaeda#(kaeda#n"a sebagian besar
tidak tertulis "ang di3iptakan ole# Pemerinta# Hindia !elanda
dan Pemerinta# $1apra'a, "ang semula berlaku bagi orang(
orang Indonesia 6engan demikian tana# #ak Indonesia
berdasarkan )
*). Kaeda# tidak tertulis "ang berlaku lagi penduduk Asli
se'ak semula =
0). Kaeda# tertulis "ang di3iptakan ole# )
(a) Pemerinta# $1apra'a, misaln"a peraturan tertulis
mengenai tana# di daera# Kasultanan og"akarta,
$urakarta maupun $umatra -imur =
(b) Pemerinta# Hindia !elanda, "akni )
(*) Hak Agraris3# >igendom $tbl. *&/0(**/
Koninkli'k !esluit) dan $tbl. *&/4(4.
(@rdonantie) =
(0) Grond ;erAreemdings ;erbod (larangan
pengasingan tana#) $tbl. *&/7(*/.
Mengenai peraturan tana# s1apra'a di $umatra -imur,
seperti #aln"a BHak Grand $ultanC "akni suatu #ak "ang
diberikan kepada ka1ula s1apra'a "ang mirip dengan #ak
milik adat. Penggunaan istila# BgrantC "ang berasal dari
ba#asa Inggris ini diperkirakan karena latar belakang
#istoris dimana terdapat #ubungan kekeluargaan "ang erat
7
antara $ultan $umatra -imur dengan $ultan Mala"a "ang
dulun"a merupakan tana# 'a'a#an Inggris.
Peraturan(peraturan tertulis 3iptaan pemerinta#
$1apra'a tersebut di atas kita namakan Hukum -ana#
$1apra'a, "ang merupakan Hukum -ana# Adat tertulis.
2amun ada 'uga "ang dibuat ole# Pemerinta# Hindia
!elanda "ang mengatur agar Pemerinta# $1apra'a
memberikan tana#n"a dengan Hak !arat, berdasarkan
peraturan berbentuk Koninkli'k !esluit "ang diundangkan
dalam $tbl. *.*7(%/%. Peraturan ini dalam konsideran"a
menegaskan ba#1a tana#(tana# "ang terletak di $1apra'a
dapat dibebani #ak(#ak kebendaan "ang diatur dalam
KUH Perdata, mis. Hak eigendom, er<pa3#t dan opstal.
Kemungkinan diberikann"a #ak(#ak barat di atas tana#
s1apra'a itu #an"a terbatas pada orang(orang "ang tunduk
pada KUH Perdata. $ebagai 3onto#, di daera# $1apra'a
og"akarta sampai sekarang dapat kita 'umpai tana#(
tana# s1apra'a (seperti daera# Malioboro dan sekitarn"a)
"ang diberikan dengan #ak barat berdasarkan $tbl. *.*7(
%/% 3iptaan Pemerinta# Hindia !elanda.
:alaupun pada prinsipn"a tana#(tana# #ak
Indonesia tunduk pada #ukum adat, akan tetapi tidak
semua tana# Indonesia dibebani #ak(#ak asli "ang berasal
atau bersumber dari #ukum adat Indonesia. !uktin"a
selain apa "ang kita kenal sebagai #ak ula"at, #ak pakai,
#ak milik dalam mas"arakat tradisional, ada pula #ak
grant sultan dan grant 3ontroleur 3iptaan pemerinta#
8
s1apra'a, atau #ak agraris3# eigendom 3iptaan pemerinta#
Hindia !elanda, "aitu #ak "ang diperole# atas ketentuan
pasal 7* I$ dan leb# lan'ut diatur dalam Koninkli'k !esluit
"ang diundangkan dalam $tbl. *&/0**/ serta @rdonantie
"ang diundangkan dalam $tbl. *&/4(4&.
4. Hukum tana# baru setela# UUPA
Hukum tana# baru adala# #ukum tana# "ang diatur dalam
UUPA 2o. 7 -#. *.95 "ang berlaku se3ara uniAersal bagi
seluru# mas"arakat Indonesia
II. $>+ARAH, K@2$>P$I HUKUM -A2AH 2A$I@2AL (UUPA)
A. $e'ara# Pembentukan UUPA
*. Panitia Agraria og"a.
Pada ta#un *.%& tela# dimulai usa#a(uasa#a "ang konkrit
untuk men"usun dasar(dasar Hukum Agraria8 Hukum tana#
baru "ang akan menggantikan Hukum Agraria 1arisan
pemerinta# 'a'a#an. Usa#a tsb, dimulai dengan pembentukan
Panitia Agraria "ang berkedudukan di og"akarta sbg.
Ibukota RI pada 1aktu itu. BPanitia Agraria og"aC dibentuk
dengan Penetapan Presiden RI tanggal 0* Mei *.%& 2o.*9.
"ang diketuai ole# $arimin Reksodi#ard'o dengan tugas )
memberi pertimbangan kepada pemerinta# tentang soal(soal
"ang mengenai #ukum tana# seumumn"a, meran3ang dasar(
dasar #ukum tana# "ang memuat politik agraria negara RI,
meran3ang peruba#an, penggantian, pen3abutan peraturan
peraturan lama, baik dari sudut legislati< mapun dari sudut
9
praktik dan men"elidiki soal(soal lain "ang ber#ubungan
dengan #ukum tana#. $elan'utn"a berdasarkan surat Panitia
og"a tgl. 4(0(*.75 2o. 008PA Panitia mengusulkan )
*). 6ilepaskan"a asas domein dan pengakuan #ak ula"at =
0). 6iadakann"a peraturan "ang memungkinkan adan"a #ak
perseorangan "ang kuat, "aitu #ak milik "ang dapat
dibebani #ak tanggungan. Pemerinta# #endakn"a 'angan
memaksakan dengan peraturan perkembangan #ak
perseorangan dari "ang paling lema# sampai "ang paling
kuat, perkembangan itu #endakn"a disera#kan kepada
usa#a rak"at sendiri dan pagu"uban #ukum ke3il.
$ebalikn"a Pemerinta# memberi stimulans "ang sebesar(
besarn"a untuk memper3epat perkembangan itu =
4). $upa"a diadakan pen"elidikan da#ulu dalam peraturan(
peraturan negara(negara lain, terutama negara(negara
tetangga, sebelum menentukan apaka# orang(orang asing
dapat pula mempun"ai #ak atas tana# =
%). Perlun"a diadakan penetapan luas minimum tana# untuk
meng#indarkan pauperisme diantara petani ke3il dan
memberi tana# "ang 3ukup untuk #idup "ang patut,
sekalipun seder#ana. Untuk +a1a diusulkan 0 #a =
7). Perlun"a ada penetapan maksimum. 6iusulkan untuk +a1a
*5 #a dengan tidak memandang ma3amn"a tana#. Untuk
luar 'a1a dipandang perlu untuk mengadakan
pen"elidikan lebi# lan'ut =
9). Mengan'urkan untuk menerima skema #ak(#ak tana# "ang
diusulkan ole# $arimin R. Ada #ak milik dan tana#
10
kosong dari 2egara dan daera#(daera# ke3il serta #ak(
#ak atas tana# orang lain "ang disebut #ak(#ak magersari
/). Perlun"a diadakan registrasi tana# milik dan #ak(#ak
menumpang "ang penting
0. Panitia Agraria +akarta
Panitia Agraria +akarta dibentuk dengan Keputusan
Presiden 2o. 498*.7* tgl. *. Maret *.7* dengan ketua
$arimin Reksodi#ard'o namun diganti ole# $inggi#
Praptodi#ard'o karena "bs. diangkat men'adi gubernur di
2usatenggara. Panitia tersebut #asiln"a belum maksimal
karena Ketua8 :kl. sering diberi tugas ole# Pemerinta#.
Usulan "ang tertuang dalam ma'ala# Agraria tgl. . +uni
*.77 sbb )
*).Mengadakan batas minimum umum 0 #a. Mengenai
#ubungan pembatasan minimum tersebut dengan #ukum
adat terutama #ukum 1aris perlu diadakan tin'auan lebi#
lan'ut.
0).6itentukan pembatasan maksimum 07 #a untuk satu
keluarga =
4).ang dapat memiliki tana# untuk pertanian ke3il #an"a
penduduk 1arga 2egara Indonesia. -idak diadakan
perbedaan antara 1arga 2egara asli dan bukan asli. !adan
Hukum tidak diberi kesempatan untuk menger'akan
pertanian ke3il =
%).Untuk pertanian ke3il diterima bangunan(bangunan
#ukum, #ak milik, #ak usa#a, #ak se1a dan #ak pakai =
11
7).Hak ula"at disetu'ui untuk diatur ole# atau atas kuasa
undang(undang sesuai dengan pokok(pokok dasar 2egara.
4. Panitia $oe1a#'o
6engan Keputusan Presiden tgl. 00 Maret *.77 2o. 77 dibentuk
Kementerian Agraria dengan tugas antara lain mempersiapkan
pembentukan perundang(undangan Agraria nasional.
Mengingat Panitia +akarta tidak dapat di#arapkan akan dapat
men"usun ran3angan UUPA dalam 1aktu "ang singkat, maka
pada masa 'abatan Menteri Agraria Guna1an Panitia Agraria
+akarta dibubarkan berdasarkan Keppres tgl. *% +anuari *.79
2o. * t#. *.79. Panitia "ang baru diketa#ui ole# $oe1a#'o
$oemodilogo.
-#. *.7/ Panitia $oe1a#'o tela# ber#asil men"elesaikan
tugasn"a berupa RUUPA "ang disampaikan kepada
Pemerinta# tgl. 9 Deb. *.7& setela# itu Panitia dibubarkan.
Adapun popok(pokok penting dari RUUPA dari Panitia
tersebut )
*). 6i#apuskann"a asas domein dan diakuin"a #ak ula"at, "ang
#arus ditundukkan pada kepentingan umum (2egara) =
0). Asas domein diganti dengan #ak kekuasaan 2egara =
4). 6ualisme #ukum Agraria di#apuskan. $e3ara sadar
diadakan kesatuan #ukum "ang memuat lembaga(lembaga
dan unsur(unsur "ang baik, baik "ang terdapat dalam
Hukum Adat maupun Hukum !arat.
%). Hak(#ak atas tana# ) Hak Milik sebagai #ak "ang terkuat
"ang ber<ungsi sosial. Kemudian Hak Usa#a, Hak !angunan
dan Hak Pakai =
12
7). Hak Milik #an"a bole# dipun"ai ole# orang(orang 1arga
2egara Indonesia. !adan Hukum pada asasn"a tidak bole#
mempun"ai #ak milik =
9). Perlu diadakan penetapan batas maksimum dan minimum
luas tana# "ang bole# men'adi milik seseorang atau badan
#ukum =
/). -ana# pertanian pada asasn"a #arus diker'akan dan
diusa#akan sendiri ole# pemilikn"a =
&). Perlu diadakan penda<taran tana# dan peren3anaan
penggunaan tana#.
%. Ran3angan $oenar'o
6engan beberapa peruba#an mengenai sistematika dan
rumusan beberapa pasaln"a Ran3angan BPanitia $oe1a#'oC
tersebut dia'ukan ole# Menteri Agraria $oenar'o kepada
6e1an Menteri pada tgl *% Maret *.7& B Ran3angan
$unard'oC disetu'ui ole# 6e1an Menteri dalam sidangn"a pada
tgl. * April *.7& dan kemudian dia'ukan kepada 6PR dengan
amanat Presiden tgl. 0% April *.7& 2o. *45/8HK. 6PR
membentuk Panitia Ad Ho3 "ang diketuai ole# Mr.A.M.
-ambunan, dari UGM seksi Agraria "ang diketuai Pro<.
2otonegoro dan Ketua Ma#kama# Agung :ir'ono
Prod'odikoro "ang ban"ak memberikan memberikan ba#an
kepada Panitia Ad Ho3. $e'ak itu pembi3araan RUU UUPA
dalam sidang pleno tertunda, #ingga ak#irn"a Ran3angan
$oenard'o tersebut ditarik kembali ole# Kabinet.
7. Ran3angan $ad'ar1o
13
!er#ubung dengan berlakun"a kembali UU6 *.%7 maka
Ran3angan $oenar'o "ang masi# memakai UU6$ ditarik
kembali dengan surat Pe'abat Presiden tanggal 04 Mei *.95
2o. *7408HK8*.95.
$etela# disesuaikan dengan UU6 *.%7 dan Mani<esto Politik,
dalam bentuk "ang lebi# sempurna dan lengkap dia'ukan
RUUPA "ang baru ole# Menteri Agraria $ad'ar1o "ang
selan'utn"a disebut BRan3angan $ad'ar1oC. Ran3angan
$ad'ar1o tersebut disetu'ui ole# Kabinet Inti dalam
sidangn"a tgl. 00 +uli *.95 dan ole# Kabinet Pleno tgl. *
Agustus *.95. 6engan amanat Presiden tgl. * Agustus *.95 2o.
07&%8HK8*.95 Ran3angan tersebut dia'ukan ke 6PRGR.
Pemba#asan di 6PR GR "ang diketuai ole# H. Eainul Ari<in
dalam sidang Pleno tgl. *0 $eptember *.95 dan pada tagl. *%
$eptember tela# mendapat persetu'uan suara bulat dari
6PRGR. $elan'utn"a pada tgl 0% $eptember *.95 disa#kan
ole# Presiden $oekarno men'adi UUPA 2o. 7 -#. *.95
$elan'tun"a UUPA tersebut diundangkan dalam Lembaran
2egara -#. *.95 2o.*5% dan Pen'elasann"a dalam -amba#an
Lembaran 2egara 2o. 05%4
!. Dungsi dan tu'uan UUPA dan #ubungann"a dengan #ukum Adat,
serta konsepsi(konsepsi #ukum tana#
*. Dungsi dan -u'uan UUPA.
a. Meng#apus dualisme #ukum tana# "ang lama, dan
men3iptakan uni<ikasi serta kodi<ikasi Hukum -ana#
14
2asional "ang didasarkan pada Hukum -ana# Adat, "akni
men3abut )
*). $eluru# pasal 7* I$ "ang didalamn"a termasuk 'uga
a"at(a"at "ang merupakan Agraris3#e :et ($tbl. *&/5(
77) =
0). $emua 6omeinAerklaring dari Pemerinta# !elanda, baik
"ang umum maupun "ang k#usus =
4). Pengaturan mengenai Agraris3#e >igendom "ang
dituangkan ke dalam Koninkli'k !esluit tanggal *9 April
*&/0 2. 0. ($tbl. *&/0(**/ 'o. $tbl. *&/4(4&) =
%). !uku Kedua KUH Per, ke3uali ketentuan(ketentuan
mengenai #ipotik =
b. Mengadakan uni<ikasi #ak(#ak atas tana# dan #ak(#ak
'aminan atas tana# melelaui ketentuan konAersi .
3. Meletakkan landasan #ukum untuk pembangunan Hukum
-ana# 2asional misaln"a mengenai Landre<orm.
$edangkan tu'uan UUPA adala# )
a. Men3iptakan uni<kasi #ukum Agraria dengan 3ara )
*). Men"atakan tidak berlaku lagi peraturan(peraturan
#ukum tana# lama =
0). Men"atakan berlakun"a Hukum -ana# 2asional
berdasarkan Hukum -ana# Adat "ang tidak tertulis
sebagai ba#an pen"usunan #ukum tana# 2asional =
b. Men3iptakan uni<ikasi #ak(#ak penguasaan atas tana#
melalui konAersi )
15
*). -ana#(tana# #ak barat maupun tana# #ak Indonesia
mulai tgl 0%(.(*.95 dikonAersi men'adi #ak(#ak
menurut UUPA
0). Hak( #ak 'aminan atas tana#, "akni #ipoteek F 3rediet
Aerband diuba# men'adi #ak tanggungan atas tana#
berdasarakn UU 2o. % -#. *..9 dan UU 2o. *0 -#. *...
tentang +aminan Didusia
0. Hubungan dengan #ukum Adat
a. $e3ara <ormal, ba#1a UUPA tersebut )
*). 6ibuat di Indonesia =
0). 6alam ba#asa Indonesia =
4). !erlaku di seluru# Indonesia .
b. $e3ara Material, ba#1a UUPA tersebut )
*). Isin"a merupakan per1u'u dan dari Pan3asila
0). 6isusun dengan menggunakan #ukum adat =
+adi apabila dili#at dari segi materin"a, maka #ubungan
<ungsional tersebut dapat kita 'umpai pada )
a. Konsiderans, ba#1a perlu adan"a #ukum Agraria 2asional
berdasarkan #ukum adat tentang tana#
b. !a#1a #ukum Agraria "ang berlaku atas bumi, air dan
ruang angkasa iala# Hukum Adat (Pasal 7 UUPA)
3. Pen'elasan umum men"atakan ba#1a #ukum agraria "ang
baru didasarkan pada ketentuan #ukum adat sebagai
#ukum asli "ang disempurnakan dan disesuaikan dengan
kepentingan mas"arakat.
16
6alam pen'elasan umum terdapat istila# Hukum Adat
sebagai #ukum "ang asli, #al mana ditekankan karena Hukum
Adat sebagai #ukum "ang tidak tertulispun masi#
dipengaru#i8 dimasuki ole# unsur(unsur dari luar, misaln"a
pengaru# #ukum kolonial, s1apra'a dan sebagain"a.
$ampai sekarang masi# ada orang "ang
mempermasala#kan dan mempertan"akan #ubungan Hukum
Adat dan UUPA itu, "akni ba#1a Hukum Adat "ang manaka#
"ang dimaksudkan ole# UUPA, sebab ada pengertian Hukum
Adat dari para sar'ana antara lain )
*. ;an ;ollen HoAen ) membedakan adan"a C#ukum adat
golongan pribumiC dan #ukum adat golongan timur asingC
0. Kusumadi Pud'ose1o'o ) C#ukum adatC adala# keseluru#an
peraturan #ukum "ang tidak tertulis. Hukum Adat dalam
pengertian ini bukan merupakan lapangan #ukum
tersendiri disamping lapangan(lapangan #ukum "ang ada.
6engan dua pengertian tersebut, termasuk #ukum
manaka# Hukum Adat "ang dimaksudkan le# UUPA itu G.
Pengertian Hukum Adat menurut UUPA , bukanla#
pengertian kedua sar'ana tersebut.
Hukum Adat "ang dimaksud UUPA adala# )
a. $e3ara Dormal )
!agian dari #ukum positi< Indonesia "ang berlaku
sebagai #ukum "ang #idup dalam bentuk tidak tertulis
du kalangan orang(orang Indonesia asli "ang
mengandung 3iri(3iri nasional.
b. $e3ara Material )
17
$i<at kemas"arakatan "ang berasakan keseimbangan
dan diliputi suasana keagamaan
6engan pengertian "ang demikian, maka apa "ang disebut
Hukum Adat, tidak #arus diartikan semata(mata sebagai
rangkaian norma(norma #ukum sa'a, akan tetapi meliputi )
a. Konsepsi (a'aran, teori) =
b.Asas(asas ("ang merupakan per1u'udan dari konsepsi)
3. Lembaga(lembaga #ukum =
d. $istem (tata susunan "ang teratur)
Konsepsi dan asas(asas #ukum "ang merupakan
per1u'udan kesadaran #ukum para 1arga mas"arakat dalam
penerapann"a ditentukan ole# suasana dan keadaan
mas"arakat "ang bersangkutan, serta nilai(nilai "ang dianut
ole# para 1argan"a. :alaupun konsepsi dan asas(asasn"a
sama, akan tetapi norma(norma #ukum "ang merupakan
#asil penerapann"a bisa berbeda disuatu mas"arakat dengan
mas"arakat lainn"a . 6emikian pila dengan peruba#an(
peruba#an pada suasana, keadaan dan nilai(nilai dalam
mas"arakat "ang sama dalam pertumbu#ann"a, dapat
mengakibatkan peruba#an dalam norma(norma #ukum "ang
berlaku, sunggu#pun konsepsi dan asas(asasn"a tidak
beruba#.
Kemudian norma(norma tersebut disusun dalam suatu
sistem "ang teratur termasuk Lembaga(lembaga #ukumn"a.
$ebagai kesatuan pengertian "ang meliputi konsepsi, asas(
asas, lembaga(lembaga #ukum, sistem dari norma "ang
berlaku, maka Hukum Adat merupakan perangkat #ukum
18
"ang berbeda dengan perangkat(perangkat #ukum positi<
lainn"a, dan men'adikan Hukum Adat sebagai #ukum "ang
k#as Indonesia..
+adi kalau kita berbi3ara tentang #ubungan <ungsional antara
Hukum -ana# 2asional dengan Hukum -ana# Adat, intin"a
terletak pada 4 (dua) <ungsi pokok Hukum -ana# Adat, "aitu )
a. $ebagai sumber utama bagi pembangunan Hukum
-ana# 2asional (UUPA) =
b. $ebagai pelengkap Hukum -ana# 2asional "ang
tertulis.
Mengenai #ubungan <ungsional antara #ukum nasional dengan
#ukum adat )
*. Konsiderans dan pen'elasan UUPA "ang menun'uk pada
<ungsi #ukum adat sebagai sumber utama bagi pembangunan
Hukum -ana# 2asiona, dan pasal 7 UUPA "ang 'uga
menun'ukkan <ungsi #ukum adat sebagi sumber utama serta
sekaligus sebagai pelengkap ba#an(ba#an "ang diperlukan
bagi Hukum -ana# 2asional.
0. !entuk Hukum -ana# 2asional )
a. -ertulis
b. -idak tertulis, untuk mengisi kekosongan #ukum sebagai
pelengkap "akni)
*). Hukum tana# adat "ang suda# di saneer (Pasal 7
UUPA) =
0) Hukum kebiasaan lainn"a "ang timbul dari
kebi'aksaaan dalampelaksanaan Hukum -ana# "ang
baru berupa urisprudensi dan 6oktrin
19
Hukum Adat "ang tidak tertulis dalam melengkapi Hukum
-ana# 2asional, sangat penting peranann"a "akni )
a. urisprudensi, misaln"a Keputusan MA 2o. *048K8$ip8*./5
"ang a.l. menegaskan )
*). Pengertian 'ual beli tana# sekarang =
0). Prosedur serta pelaksanaan 'ual beli tana# dan
seterusn"a.
b. 6oktrin, "aitu pendapat atau ta<siran para a#li, misaln"a
penerapan atas pemisa#an #orisontal "ang kita 'umpai
dalam #ukum ada, dimana orang bisa memliki bangunan8
tanaman "ang ada di atasn"a, begitu pula sebalikn"a orang
bisa memiliki bangunan8 tanaman tanpa memliki tana#
dimana bangunan8 tanaman tersebut berada
4. Konsepsi(konsepsi Hukum -ana# .
$ebelum UUPA berlaku, dikenal adan"a Hukum -ana# Adat
"ang menggunakan konsepsi Hukum Adat dan pula Hukum
-ana# !arat "ang menggunakan konsepsi Hukum -ana# !arat.
sbb. )
a. Konsepsi Hukum -ana# !arat
Konsepsi Hukum -ana# !arat bertitik tolak dari konsepsi
"ang liberal inAidualistis, ba#1a tana# (bumi) di3iptakan
-u#an diperuntukan bagi kese'a#teraan mumat manusia.
Pada mulan"a tana#(tana# dimuka bumi belum ada "ang
memiliki (res nullius). @le# karena itu tana# dapat diduduki
(o33upatie) dan diman<aatkan ole# siapa sa'a "ang
memerlukann"a. 6engan menduduki atau menguasai tana#
20
tersebut, 'adila# ia selaku pemilikn"a, dan men'elma sustu
#ubungan #ukum "ang disebut Hak >igendom.
Hak >igendom menurut konsepsi liberal inAidualistis barat
adala# #ak "ang tertinggi. 6ikatakan sebagai #ak "ang paling
tertinggi, karena #ak eigendom ini mun3ul atas dasar suatu
angapan ba#1a setiap indiAidu selaku pribadi bebeas memiliki
dan melakukan apa sa'a "ang ia ke#endaki. Pun3ak dari
kebebasan indiAidu itu ter3ermin per1u'udann"a dalam Hak
>igendom, "ang kemudian dikeal sebutan C#ak asasiC seperti
"ang tertera di dalam 6eklarasi $edunia tentang Hak(Hak
Asasi Manusia ole# P!! pada ta#un *.%&. +adi sumber #ak
atas tana# menurut konsepsi Hukum -ana# !arat pada
#akekatn"a iala# Hak Asasi. Hak Asasi manusia inila#
merupakan sumber dari segala #ak(#ak perorangan atas
tana#.
6alam perkembangan selan'utn"a, penerapan konsepsi
"ang mende1akan kebebasan indiAidu tersebut tela#
memba1a akibat timbuln"a kon<lik(kon<lik sosial "ang
terelakan, misaln"a antara kelompok pendatang berkuilit
puti# dengan penduduk asli benua Amerika dan Australia.
Untuk mengendalikan #al tersebut perlu diadakan penertiban,
"akni 3ampur tangan dari penguasa berupa penguasaan
tana#(tana# "angmasi# kosong dan di'adikan milik negara.
6engan demikian la#irla# apa "ang dinamakan tana# domein
negara.
21
+adi sesuai dengan konsepsi Hukum -ana# !arat, semua
tana# dapat dibagi ke dalam 0 (dua) kelompok, "aitu ) tana#(
tana# #ak eigendom dan tana#(tana# domein negara.
Untuk memperole# #ak eigendom menurut pasal 7&% !:
dengan 3ara(3ara ) *). @kupasi (pendudukan)
0). 6aluarsa =
4). Pe1arisan
%). Peminda#an #ak
b. Konsepsi Hukum -ana# Deodal
$elain konsepsi Hukum -ana# !arat "ang liberal idiAidualistis
dalam Hukum -ana# !arat dikenal pula Hukum -ana#
Deodal, misaln"a "ang berlaku di Inggris dan negeri(negeri
'a'a#an. 6emikian 'uga perna# kita 'umpai di Indonesia
(sebelum UUPA) pada tana#(tana# s1apra'a "ang tunduk
pada Hukum -ana# $1apra'a.
Menurut konsepsi tana# <eodal, semua tana# #ak milik adala#
tana# ra'a, sedang#kan rak"at #an"a dapat diberikan Hak
Pakai atau Hak $e1a. Hak Pakai ini bisa turun(temurun "ang
#ampir sama dengan Hak Milik, tetapi tidak dapat disebut
Hak milik, karena se1aktu(1aktu dapat di3abut apabila ra'a
meng#endakin"a. Hak(#ak tersebut di Inggris atau di
$ingapura biasan"a dikenal dengan istila# ) C>state in <ee
simpleC (Hak Pakai) , dan Clease #old estateC(Hak $e1a).
Kalau di Indonesia kita kenal dengan #ak anggadu# dan
sebagain"a.
3. Konsepsi Hukum -ana# Adat8 2asional
22
$etela# kita mema#ami konsepsi liberal inAidualistis dan
konsepsi <eodal, 'elas ba#1a kedua ma3am konsepsi tersebut
tidak 3o3ok dengan struktur mas"arakat dan nilai(nilai "ang
berlaku di alam Indonesia merdeka. 6i alam demokrasi
dimana kedaulatan ada ditangan rak"at, tu'uan bangsa kita
membentuk pemerinta#an negara Republik Indonesia seperti
tertera dalam Pembukaan UU6 *.%7alinea ke % "akni untuk )
i. Mema'ukan kese'a#teraan umum=
ii. Men3erdaskan ke#idupan bangsa =
iii. Ikut melaksanakan ketertiban dunia.
6alam rangka mema'ukan kese'a#teraan umum tersebut,
maka pasal 44 a"at (4) UU6 *.%7 menegaskan, ba1a C !umi,
air, dan keka"aan alam "ang terkandung di dalamn"a
dikuasai ole# 2egara dan dipergunakan untuk sebesar(
besarn"a kemakmuran rak"at.
!erdasarkan apa "ang tela# dirumuskan dalam UU6 *.%7
sebagai pen3erminkan ke#endak segenap bangsa Indonesia,
maka lebi# lan'ut ole# UUPA dalam pasal * n"a din"atakan
ba#1a semua tana# "ang ada diseluru# 1ila"a# Republik
Indonesia adala# CHak !angsa IndonesiaC , kata adala# disini
berarti Ckepun"aanC
6ikatakan sebagai #ak bangsa Indonesia, tiada lain adala#
#ak "ang berakar dari CHak Ula"atC berdasarkan Hukum
Adat "ang diangkat pada tingkat paling atas . Hak Ula"at
inila# "ang dipakai ole# UUPA sebagai konsepsi bagi Hukum
-ana# 2asional Indonesia.
23
6alam sistem Hukum Adat, Hak Ula"at merupakan #ak
trtinggi dalam mas"arakat #ukum adat atas seluru#
ingkungan tana# "ang berada di 1ila"a# mas"arakat
#ukumn"a, Penggunaan tana# ole# 1arga mas"arakat #ukum
adat "ang dilandasi berbagai #ak penguasaan atas tana#
tersebut, selalu bersumber pada #ak bersama tersebut "ang
disebut Hak Ula"at. Pengangkatan Hak Ula"at pada tingkat
paling atas se#ingga men'adi #ak bangsa Indonesia empun"ai
pengertian, ba#1a seluru# tana# di 1ila"a# Republik
Indonesia adala# kepun"aan bangsa Indonesia. 2amun perlu
diingat ba#1a #ubungan kepun"aan dengan tana# di seluru#
Indonesia itu tidakla# sama dengan #ubungan pemilikan,
karna masi# tetap diakuin"a Hak Milik perorangan atas tana#
"ang bersumber pada #ak bersama (Pasal % UUPA). $ebagai
ber1u'udan dari si<at kemas"arakatan, #ak(#ak serorangan
atas tana# tersebut, maka dirumuskanla# si<at itudi dalam
pasal 9 UUPA ba#1a semua #ak atas tana# mempun"ai <ungsi
sosial. 6ari manaka# berasaln"a tana#(tana# tersebut G
berasal dari -u#an, 'adi sumbern"a karunia -u#an ang
Ma#a >sa. (Pasal * a"at 0 UUPA).
Hubungan antara bangsa Indonesia dengan tana#n"an
adala# #ubungan "ang bers<at abadi, dan pada tingkatan
tertinggi dikuasakan pelaksanaann"a kepada 2egara, sebagai
rorganisasi kekuasaan seluru# rak"at (Pasal * a"at 4 'o. Pasal
0 a"at * UUPA ). Pengalaman se'ara# tela# membuktikan
ba#1a sekalipun 475 ta#un kita di'a'a# !elanda, tern"ata
#ubungan antara bangsa Indonesia dengan tana#n"a tidak
24
terputus dan tidak perna# disera#kan kepada siapapun. +uga
tidak perna# disera#kan kepada 2egara, karena 2egara
#an"ala# merupakan organisasi kekuasaan seluru# bangsa
atau 1ada# dari bangsa Indonesia untuk melaksanakan apa
"ang men'adi ke#endak bangsa Indonesia itu sendiri. +adi,
negara #an"a merupakan #ak menguasasi dan bukan memiliki
tana#. Hak menguasai dari negara itu adala# tugas
ke1enangan "ang dilimpa#kan oela# bangsa Indonesia kepada
negara untuk )
a. Mengatur penguasaan dan penggunaan tana# melalui
peraturan(perundangan =
b. Meren3anakan peruntukan dan penggunaan tana#
3. Memeli#ara tana# .
Hak bangsa Indonesia atas tana# diseluru# 1ila"a# Indonesia
ini meliputi )
*. Unsur kepun"aan
$ama #aln"a dengan #ak ula"at mas"arakat #ukum adat,
unsur kepun"aan "ang terkandung didalam #ak bangsa
Indonesia ini berarti ba#1a seluru# tana# di Indonesia
adala# kepun"aan bersama seluru# rak"at Indonesia. Hak
!angsa Indonesia tersebut adala# #ak "ang
tertinggi. Pada !angsa itula# bersumber #ak(#ak
penguasaan atas tana# "ang disediakan bagi perorangan
"akni )
a. $e3ara langsung berupa #ak(#ak atas tana# primer =
b. $e3ara tidak langsung berupa )
25
*) Hak(#ak atas tana# sekunder
0) Hak 'aminan atas tana#
Unsur kepun"aan "ang terkandung di dalam #ak bangsa
termasuk bidang Hukum Perdata
0. Unsur tugas ke1enangan
$eperti #aln"a tana# #ak ula"at mas"arakat #ukum adat,
tana# bangsa Indonesia itupun #arus dikelola dengan baik )
a. 6iatur melalui peraturan perundang(undangan
tentang penguasaan dan penggunaann"a =
b. 6iren3anakan peruntukan serta penggunaann"a
melalui
(*) Peren3anaan umum ole# Pemerinta# Pusat (Pasal *%
a"at * UUPA)
(0) Peren3anaan k#usus peruntukan dan penggunaan
tana# dilimpa#kan kepada Pemerinta# 6aera#
(Pasal *% a"at 0 UUPA). 6isini Pemda tidak
ber1enang membuat peraturan tentang tana#,
1e1enangn"a #an"a terbatas pada pembuatan
planologi kota (Ren3ana -ata Guna -ana#) sesuai
dengan keadaan daera#n"a.
Ini merupakan unsur tugas ke1enangan "ang kedua
dari #ak bangsa "ang termasuk bidang #ukum publik ,
dan dalam pelaksanaan"a tugas ke1enangan tersebut
ole# bangsa Indonesia dilimpa#kan kepada 2egara
sebagai organisasi kekuasaan seluru# rak"at Indonesia.
+elas kiran"a dari pasal 0 UUPA, ba#1a pelimpa#an
tugas ke1enangan kepada 2egara itu terbatas pada
26
unsur "ang bersi<at Hukum Publik, dan tidak meliputi
unsur kepun"aan "ang bersi<at perdata. -ana# di
1ila"a# Republik Indonesia adala# tana# kepun"aan
!angsa Indonesia , tana# kepun"aan bersama rak"at
Indonesia, para 1arga negara Indonesia dan bukan
kepun"aan 2egara. !a#1a 2egara memberikan tana#
kepada rak"at "ang memerlukan dengan berbagai #ak
atas tana# "ang disediakan dalam Hukum -ana# kita,
bukan dalam kedudukann"a sebagai "ang mempun"ai
tana#, melainkan sebagai petugas !angsa Indonesia,
sebagai !adan Hak(#ak atas tana# "ang primer adala#
#ak(#ak "ang langsung bersumber pada #ak bangsa
Indonesia, "ang diberikan ole# 2egara permo#onan #ak.
$elan'utn"a perlu di'elaskan ba#1a -ana# 2egara adala#
tana#(tana# "ang dikuasai ole# 2egara, sedangkan "ang
dimaksud dengan -ana# Hak adala# semua tana#(tana#
"ang suda# dikuasai ole# seseorang dengan suatu #ak. +adi
di dalam sistem dan konsepsi Hukum -ana# di Indonesia
tidak dikenal C res nulliusC seperti dalam Hukum -ana#
!arat. Miss. dalam pasal 705 !: dikatakan ba#1a
bilamana tana# "ang tidak ada pemilikn"a , #arus
diletakkan diba1a# pengampuan !alai Harta Peninggalan
dan men'adi tana# 6omein 2egara. 6i 2egara Indonesia
apabila #ak atas tana# #apus maka tana# itu kembali
men'adi tana# #ak bangsa atau -ana# 2egara,
27
III. HAK HAK A-A$ -A2AH $>!>LUM LAHIR2A UUPA
Hak(#ak atas tana# menurut #ukum barat (KUH Perdata) ,
terdapat dalam #ak kebendaan (Hakeli'kre3#t)
A. Pengertian Hak kebendaan
Hak kebendaan adala# suatu kekuasaan mutlak "ang diberikan
kepada sub"ek #ukum ole# #ukum untuk menguasai suatu
benda se3ara langsung dalam tangan siapapun. 6engan
demikian "ang ber#ak atas benda itu mempun"ai kekuasaan
untuk menuntut benda itu dari tangan siapapun benda itu
berada.
!. Hak(#ak kebendaan
4. Menurut KUH Perdata pasal 70& terdiri atas )
*). Hak beHit
0). Hak $erAitut
0). Hak >igendom
4). Hak >r<pa3#t
%). Hak @pstal
7). Hak gadai ).
9). Hak #ipotik
0. Menurut Hukum Adat , terdiri atas )
*). Hak Agraris >igendom
0). Hak Milik
4). asan
%). Hak andarbeni
7). Hak Atas 6ru1e
28
9). Hak Atas 6ru1e 6esa
/). Hak Grant $ultan
.). Hak Landeri'en !eHirt Re3#t
*5). Hak Alti'durende >r<pa3#t
**). Hak Usa#a Atas -ana# Partikelir
*0). Hak ,onsessie Kebun !esar
*4). Hak $e1a untuk perusa#aan kebun besar
*%). ;ru3#t Gebrui3k
*7). Gebruik
*9). Grant ,ontroleur
*/). !ruikleen
*&). Ganggam !antuik
*.). Hak Anggadu#
05). !engkok
0*). Hak Lunggu#
00). Hak Gogolan (bersi<at tetap dan tidak tetap)
0%). Pekulen (bersi<at tetap dan tidak tetap)
07). $anggan
Pen'elasan 'enis('enis #ak tana# menurut Hukum !arat )
*. Hak !eHit (#ak kepun"aan) pasal 70. KUH Per.
a. Pengertian Hak !eHit
Hak beHit adala# menguasai atau mengambil man<aat atas
suatu benda "ang langsung atau tidak langsung, dengan
perantaraan orang lain "ang di ba1a# kekuatann"a untuk
bertindak seola#(ola# barang itu kepun"aann"a.
b. Peri#al memperole# #ak beHit (745 KUH Per)
29
*). $"arat(s"arat memperole# beHit )
(a). Perbuatan , baik perbuatan "ang timbul dari diri
sendiri maupun perbuatan orang lain atas nama
orang pertama .
(b).-u'uan, "akni meletakkan benda dimaksud di ba1a#
kekuasaann atau di ba1a# penga1asan.
0). ,ara memperole# #ak beHit
(a). Langsung, disertai penerusan
(b).-idak langsung , disertai pen"era#an atau
perali#an
0. Hak >igendom.(Hak milik) pasal 7/5 KUH Per.
a. Pengertian Hak >igendom
Hak eigendom adala# #ak atas suatu benda untuk
mengen"am kenikmatan seluas(luasn"a dan
mempergunakann"a se3ara tidak terbatas asal
penggunaann"a tidak bertentangan dengan undang(undang
atau peraturan(pertaturan umum "ang dikeluarkan ole#
sesuatu kekuasaan "ang memang ber#ak mengeluarkann"a,
dan tidak mengganggu #ak orang lain
b. Perole#an #ak >gendom (psl. 7&% KUH Per)
(*). Mengambil untuk dimiliki (mendaku)
(0). Penarikan milik orang lain
(4). Lampau 1aktu (kadaluarsa)
(%).:arisan, baik menurut Undang(undang maupun
-estament
(7). Pen"era#an sebagai akibat asas #ukum
4. Hak $erAitut (#ak pekarangan, pasal 9/%, 9/7 KUH Per)
30
a. Pengertian #ak serAitut
$erAitut I #ak pekarangan, adala# suatu beban "ang
diletakkan atas suatu pekarangn milik orang lain .
6engan demikian #ak pekarangan ini dapat memba1a
suatu ke1a'iban untuk mengiHinkan sesuatu atau 'uga
ke1a'iban untuk tidak berbuat sesuatu
b. Perole#an #ak serAitut )
Hak serAitut diperole# karena lampau 1aktu atau karena
diuntukkan
%. Hak @pstal (#ak guna bangunan) ? pasal /** KUH Per.
a. Pengertian #ak @pstal
Hak opstal adala# #ak kebendaan untuk memiliki
bangunan atau tanaman di atas tana# orang lain
b. -imbuln"a #ak opstal
Hak opstal timbul, karena adan"a suatu per'an'ian se1a
men"e1a, dan per'an'ian untuk memba"ar dalam #ak
opstal
7. Hak >r<pa3#t (#ak guna usa#a)
a. Pengertian #ak er<pa3#t
Hak er<pa3#t adala# suatu #ak kebendaan untuk menarik
peng#asilan seluas(luasn"a untuk 1aktu "ang lama dari
sebidang tana# milik orang lain. !agi pemegang #ak opstal
ada ke1a'iban memba"ar se'umla# uang kepada pemilik
tana#.
b. -imbuln"a #ak er<pa3#t
31
Hak er<pa3#t timbul karena adan"a suatu per'an'ian se1a
men"e1a antara pemilik dengan pemegang #ak
9. Hak gadai (Pand)
a. Pengertian Hak Gadai
Hak gadai adala# suatu #ak "ang diperole# penagi# atas
suatu benda bergerak "ang tela# disera#kan kepadan"a
sebagai 'aminan utang ole# "ang berutang, dan penagi#
ber#ak menuntut pemba"aran utang dida#ulukan daripada
utang(utang lainn"a. .
b. -er'adin"a gadai
Adan"a seseorang "ang memin'am uang kepada orang lain
dalam 1aktu tertentu dengan 'aminan barang bergerak,
sekiran"a 1aktu tela# le1at barang 'aminan bole# di'ual
/. Hak #ipotik (#ipoteek) psl. **90 KUH Per
a. Pengertian #ipotik
Hipotik adala# suatu #ak kebendaan "ang diperole# ole#
penagi# atas suatu benda tak bergerak "ang tidak dapat
dipinda#(pinda#kan letakn"a dan dianggap sebagai
'aminan atas uang "ang dipin'amkann"a kepada pemilik
barang8 benda tersebut, "ang menimbulkan #ak lain atas
penagi# untuk menagi# pemba"aran #utang itu
dida#ulukan dari pada #utang(#utang orang lain
b. -er'adin"a #ipotik
Adan"a seseorang "ang memin'am uang kepada orang lain
dalam 1aktu tertentu dengan 'aminan barang tidak
bergerak, sekiran"a 1aktu tela# le1at barang 'aminan
32
bole# di'ual Ada kemungkinan dalam #ipotik seseorang
dapat 'adi pen'amin.
Pen'elasan 'enis('enis #ak tana# menurut Hukum Adat
*. Hak Agraris >igendom
a. Pengertian Hak Agraris >gendom )
Hak atas suatu benda bagi orang pribumi untuk
mengen"am kenikmatan seluas(luasn"a ter#adap tana# dan
mempergunakann"a se3ara tidak terbatas asal
penggunaann"a tidak bertentangan dengan undang(undang
atau peraturan(pertaturan umum "ang dikeluarkan ole#
sesuatu kekuasaan "ang memang ber#ak mengeluarkann"a,
dan tidak mengganggu #ak orang lain .
b. -imbuln"a #ak agraris eigendom I$ pasal 7* 8/ ba#1a
tana# "ang ditempati orang Indonesia asli dengan #ak milik
bumiputra, atas permintaan si pemilik "ang dapat
disera#kan kepadan"a sebagai eigendom, dengan
pembatasan(pembatasan seperlun"a "ang ditetapkan
dengan ordonansi) 6alam #ak eigendom itu di'elaskan )
ke1a'iban ter#adap negara 8 desa dan #ak men'ualn"a
orang(orang bukan bumi putra.
Pembatasan(pembatasan "ang bertalian dengan #ak milik )
*).-ana# "ang diperole# dengan #ak milik agraris tidak
bole# diasingkan kepada orang bukan !umiputra,
dengan an3aman kebatalan =
0).-idak ada #ak lain "ang dapat dibebankan atas tana# itu
selain #ipotik.
33
0. Hak Milik
a. Pengertian #ak milik )
Hak milik (#et Inlands beHitsre3#t) ) dalam ba#asa
pribumi maka 3ukup disebutn"a ) sa1a# sa"a, sa1a#n"a,
ladang sa"a, ladangn"a, kepun"aan sa"a atau
kepun"aann"a.
b. -er'adin"a #ak milik )
Apabila seorang anggota mas"arakat menaru# #ubungan
perseorangan atau pekarangan atau ladang (pembukaan
tana# sebagai perbuatan #ukum). !erdasarkan atas
bes3#ikking re3#t , maka #akn"a itu disebut #ak milik,
1alaupun laman"a ia menaru# #ubungan itu praktis tak
lebi# dari satu atau dua ta#un. 6apat 'uga ter'adi karena
seseorang membeli tana# untuk kepentingann"a sendiri,
maka dapat disebut #ak mlikn"a. 6isamping itu dapat 'uga
karena 1arisan, #iba# ataupun daluarsa
4. Landeri'en !eHit Re3#t
-ana# perusa#aan ) tana# "ang penggunaann"a untuk
mengusa#akan sesuatu didapat dengan 3ara men"e1a atas
dasar persetu'uan, dimana dalam isi per'an'ian itu tidak
perlu adan"a sesuatu 'an'i.
%. ,onsessie ) I'in dari Pemerinta# untuk membuka tana# dan
men'alankan sesuatu perusa#aan di atasn"a, membuka 'alan,
menggali tambang dsb
7 Grant $ultan
Hak pakai atas tana# "ang diberikan ole# Ra'a atau $ultan (
di $umatra -imur)
34
9. !engkok
Pengertian tana# !engkok
-ana# desa "ang dipin'amkan kepada pamong desa untuk
digarap dan dipetik #asiln"a sebagai pengganti ga'i
/). Hak Lunggu#8 Apanage
Pengertian tana# #ak Lunggu# ) -ana# garapan "ang
diberikan kepada pega1ai kera'aan sesuai dengan
kedudukann"a ('abatann"a) sebagai pengganti ga'i)
&). Hak Gogolan 8 Pekulen
Pengertian Hak gogolan 8 pekulen ) -ana# desaJ"ang
diberikan kepada seorang gogol atau kuli ken3eng untuk
diker'akan guna peng#idupann"a
.) Hak dru1e8 dru1e desa di !ali sama dengan #ak milik
*5) Hak Pakai8 Hak ganggam (gebruik re3#t) #ak pakai
perseorangan atas tana#(tana#, empang(empang dan
#alaman
35
IV. PENGATURAN DAN PELAKSANAAN UUPA
A. $umber dan dasar(dasar pengaturan #ukum tana# 2asional
(UUPA)
*. $umber sumber Hukum -ana# 2asional (UUPA)
3. Undang(undang 6asar *.%7, k#ususn"a pasal 44 a"at 4 =
d. 6ekrit Presiden tgl. 7 +uli *.7. =
e. Penetapan Presiden 2o. * -#. *.95 tentang Penetapan
Mani<esto Politik Republik Indonesia tanggal */ Agustus
*.7. sebagai Garis(garis !esar dari pada Haluan 2egara
dan Amanat Presiden tanggal */ Agustus *./5
<.Usul 6e1an Pertimbangan Agung $ementara Republik
Indonesia 2o. *8Kpts8$d8II895, tentang Perombakan Hak
-ana# dan Penggunaan -ana#.
g. Pasal 7 'o 05 Undang(Undang 6asar.
*. 6asar(dasar pengaturan Hukum -ana# 2asional
a. Pertama(tama dasar kenasionalan, diletakkan dalam pasal
* a"at (*), "ang men"atakan ba#1a, C$eluru# 1ila"a#
Indonesia adala# kesatuan tana# air dari seluru# rak"at
Indonesia "ang bersatu sebagai bangsa Indonesia. 6an
pasal * a"at (0) "ang berbun"i ba#1a ) C$eluru# bumi, air
dan ruang angkasa, termasuk keka"aan alam "ang
terkandung di dalamn"a dalam 1ila"a# Republik Indonesia
sebagai karunia -u#an ang Ma#a >sa, adala# bumi, air
dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan medrupakan
36
keka"aan 2asional. 6engan demikian tana#(tana# "ang ada
di daera#(daera# dan di pulau(pulau tidakla# men'adi #ak
rak"at asli dari daera# pulau "bs. 6engan pengertian
demikian maka #ubungan bangsa Indonesia dengan bumi,
air, ruang angkasa merupakan sema3am #ak ula"at "ang
diangkat paling atas, "aitu pada tingkatan paling atas "ang
mengenai seluru# 1ila"a# 2egara.
b. CAsas domeinC "ang dipergunakan sebagai dasar daripada
perundang(undangan agraria berasal dari Pemerinta#
'a'a#an tidak kenal dalam #ukum agraria "ang baru.
UUPA berpangkal pendirian ba#1a untuk men3apai apa
"ang dimaksud dalam pasal 44 a"at (4) ,tidakla# pada
tempatn"a 2egara bertindak sebagai pemilik tana#. $esuai
dengan pangkal pendirian tersebut, memberi 1e1enang
kepada negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa
Indonesia itu, untuk pada tingkatan tertinggi )
*). Mengatur dan men"elenggarakan peruntukan,
penggunaan, persediaan dan pemeli#araann"a =
0). Menentukan dan mengatur #ak(#ak "ang dapat
dipun"ai atas bagian dari bumi, air, ruang angkasa itu =
4). Menentukan dan mengatur #ubungan #ubungan #ukum
antara orang(orang dalam perbuatan #ukum "ang
mengenai bumi, air dan ruang angkasa.
3. Mendudukan Hak ula"at dari kesatuan(kesatuan
mas"arakat #ukum "ang se1a'arn"a di dalam alam
bernegara de1asa ini.
37
!. Pelaksanaan UUPA ) peraturan dan ketentuan (pasal(pasal) "ang
di3abut) dan "ang masi# diberlakukan.
Salah satu tujuan pokok diadakannya UUPA adalah untuk
mltakkan dasa!"dasa! dalam mn#adakan ksatuan dan
ksda!hanaan di $idan# yan# mn#atu! mn#nai
p!tanahan. Di%a$utnya $!$a#ai p!atu!an olh UUPA
dan dinyatakan nya &ukum Adat s$a#ai dasa! hukum
Tanah Nasional' adalah dalam !an#ka m(ujudkan
ksatuan dan ksd!hannaan hukum t!s$ut. P!atu!an"
p!atu!an dan kputusan"kputusan yan# tidak $!laku
la#i ialah )
*. Slu!uh pasal +* IS' jadi t!masuk ayat"ayat yan#
m!upakan A#!a!is%h ,t -
.. Smua p!nyataan Domin da!i Pm!intah &india
/landa -
0. P!atu!an mn#nai &ak A#!a!is%h Ei#ndom -
1. Pasal"pasal /uku II KU& P!data Indonsia' spanjan#
yan# mn#nai $umi' ai! s!ta kkayaan alam yan#
t!kandun# di dalamnya. Tidak tu!ut di%a$ut pasal"
pasal /uku II yan# mn#nai &potk yan# masih
$!laku pada tan##al .1 Sptm$! *234.

5. P!atu!an P!alihan
6!upakan asas umum dalam p!undan#an' $ah(a jika
t!jadi p!u$ahan hukum' p!atu!an"p!atu!an hukum yan#
lama tidak $!laku la#i. Ttapi $iasanya hukum yan# $a!u
itu $lum slu!uhnya ln#kap pada ktika mulai $!laku.
38
6aka untuk mn%#ah apa yan# dinamakan 7kkoson#an
hukum8 $iasanya hukum yan# $a!u t!s$ut' slama
$lum ada p!atu!an yan# mn##antikannya' masih t!us
mm$!lakukan p!atu!an"p!atu!an yan# lama tanpa atau
dis!tai pm$atasan"pm$atasan t!tntu. T!us
mm$!lakukan p!atu!an lama dalam !9im hukum yan#
$a!u t!s$ut dilakukan dn#an mn#adakan apa yan#
dis$ut 7p!atu!an"p!atu!an p!alihan8 atau p!atu!an"
p!atu!an t!ansitoi!.
UUPA ju#a mmpunyai p!atu!an"p!atu!an yan#
dmikian itu UUPA s$a#ai p!atu!an dasa! hanya mmuat
ktntuan"ktntuan &ukum Tanah yan# $a!u dalam
pokok"pokoknya dan #a!is"#a!is $sa!nya saja. Ktntuan"
ktntuan l$ih lanjut akan diatu! dalam $!$a#ai
p!atu!an plaksanaan. Untuk mn%#ah t!jadinya
kkoson#an hukum diadakanlah p!atu!an :p!alihan
dalam pasal +3' +; dan +<' yan# mntapkan $ah(a slama
p!atu!an"p!atu!an plaksanaan yan# $!san#kutan
$lum ada' p!atu!an"p!atu!an yan# lama smnta!a
masih ttap $!laku dn#an sya!at"sya!at t!tntu.
Pasal +< m!upakan p!atu!an p!alihan yan# $!si=at
umum' sdan# pasal +3 dan +; $!si=at khusus' yakni
pasal +3 mn#nai p!atu!an"p!atu!an tntan# &ak 6ilik'
sdan#kan pasal +; mn#nai ktntuan"ktntuasn
&ypotk dan 5!dit V!$and yan# dip!lukan untuk
mln#kapi p!atu!an mn#nai &ak Tan##un#an.
39
Pasal +< mnyatakan ) 7Slama p!atu!an"p!atu!an
plaksanaan Undan#"Undan# ini $lum t!$ntuk' maka
p!atu!an"p!atu!an' $aik yan# t!tulis maupun yan# tidak
t!tulis mn#nai $umi' ai! dan kkayaan alam yan#
t!kandun# di dalamnya dan hak"hak atas tanah yan# ada
pada mulai $!lakunya undan#"undan# ini' ttap $!laku'
spanjan# tidak $!tntan#an dn#an ji(a dan ktntuan"
ktntuan dalam Undan#"Undan# ini s!ta di$!i ta=si!an
yan# ssuai dn#an itu8.
Pasal +3 m!upakan pasal p!alihan untuk hak milik.
UUPA sudah mm$!ikan mn#nai hak milik dalam pasal
.4 s>d pasal .;. Ttapi $a!u mn#nai hal"hal yan# san#at
pokok saja. 6aka dalam pasal +4 ayat ?*@ditntukan' $ah(a
ktntuan"ktntuannya l$ih lanjut akan diatu! dn#an
undan#"undan#.
Dalam pasal +3 dinyatakan $ah(a ) slama undan#"
undan# mn#nai &ak 6ilik s$a#ai t!s$ut dalam pasal
+* ayat * $lum t!$ntuk' maka yan# $!laku adalah
ktntuan"ktntuan hukum adat stmpat dan p!atu!an"
p!atu!an lainnya mn#nai hak atas tanah yan# mm$!i
((nan# s$a#aimana atau mi!ip dn#an yan# dimaksud
dalam pasal' spanjan# tidak $!tntan#an dn#an ji(a
dan ktntuan undan#"undan# ini ?UUPA@.
6nu!ut pasal .4 &ak milik adalah hak atas tanah yan#
si=atnya tu!un"tmu!un' a!tinya tidak t!$atas jan#ka (aktu
pn#uasannya dan jika pmiliknya mnin##al dunia akan
40
dilanjutkan olh ahli (a!isnya atau kpada pihak lain
mlalui jual $li' tuka!"mnuka!' hi$ah' hi$ah (asiat dll.
Slain sya!at"sya!at umum yan# dis$ut dalam pasal +<'
ada dua sya!at lainnya yan# dittapkan untuk &ak 6ilik
yaitu )
a. /lum t!$ntuknya undan#"undan# yan# akan
mn#atu! &ak 6ilik -
$. Spanjan# p!atu!an yan# lama itu tidak
$!tntan#an dn#an ji(a dan ktntuan UUPA.
Pasal +; pasal p!alihan mn#nai masih $!lakunya
ktntuan"ktntuan &ypothk dan 5!dit V!$and.
s$a#ai pln#kap hak tan##un#an . &ak Tan##un#an olh
UUPA ditntukan o$yk yan# dapat di$$aninya yaitu &ak
6ilik ?.+@' &ak Guna Usaha ?00@ dan &ak Guna /an#unan
?02@. Ktntuan"ktntuan l$ih lanjut akan ditntukan
dn#an undan#"undan#.
Pasal +; mnntukan $ah(a' slama undan#"undan#
mn#nai &ak Tan##un#an t!s$ut dalam pasal +* $lum
t!$ntuk' maka yan# $!laku adalah ktntuan"ktntuan
mn#nai &ypothk t!s$ut dalam KU& P! Indonsia
dan 5!dit V!$and t!s$ut dalam St$. *24<"+1.
41
;. HAK P>2GUA$AA2 A-A$ -A2AH M>2URU- HUKUM
-A2AH 2A$I@2AL 6A2 $I$->M K@2;>R$I HAK A-A$
-A2AH
A. Pengertian
Hak penguasaan atas tana# adala# suatu #ubungan #ukum
"ang memberi 1e1enang untuk berbuat sesuatu bagi sub"ek
#ukum (orang8 badan #ukum) ter#adap ob"ek #ukumn"a "aitu
tana#.
!. Ma3am Hak Penguasaan Atas -ana#
!erdasarkan ke1enangan, #ak penguasaan tana# menurut
UUPA dibagi men'adi )
*. Hak penguasaan atas tana# "ang mempun"ai ke1enangan
k#usus, "aitu ke1enangan "ang bersi<at publik dan perdata
sbb. )
a) Hak !angsa Indonesia (Pasal * UUPA) .
Ini menun'uk suatu #ubungan #ukum "ang bersi<at
abadi antara bangsa Indonesia dengan tana# di seluru#
Indonesia dengan sub"ekn"a bangsa Indonsia .
b).Hak menguasai ole# 2egara (Pasal 0 UUPA)
2egara sebagai organisasi tertinggi seluru# rak"at
melaksanakan tugas untuk memimpin dan mengatur
ke1enangan bangsa Indonesia (ke1enangan publik).
42
Melalui #ak menguasai negara, negara akan dapat
senantiasa mengendalikan atau mengara#kan <ungsi
bumi, air dan ruang angkasa sesuai dengan kebi'aksanaan
pemerinta#. 2egara dalam #al ini tidak men'adi
pemegang #ak, melainkan sebagai badan penguasa, "ang
mempun"ai #ak sebagai berikut )
*). Mengatur dan men"elenggarakan peruntuk(kan,
penggunaan dan pemeli#araan =
0). Menentukan dan mengatur #ak(#ak "ang dapat
dipun"ai ole# sub"ek #ukum tana# =
4). Mengatur #ubungan(#ubungan #ukum antara orang(
orang "ang melakukan perbuatan #ukum "ang
mengenai tana#.
3).Hak Ula"at pada Mas"arakat Hukum Adat (Pasal 4
UUPA)
Hubungan #ukum "ang terdapat antara mas"sarakat
#ukum adat dengan tana# lingkungann"a. Hak Ula"at
berdasarkan pasal 4 UUPA diakui dengan ketentuan )
*). $epan'ang menurut ken"ataann"a masi# ada
0). Pelaksanaann"a tidak bertentangan dengan
pembangunan nasional.
0. Hak penguasaan atas tana# "ang memberikan ke1enangan
se3ara umum, "aitu ke1enangan dibidang perdata dalam
penguasaan dan penggunaan tana# sesuai dengan 'enis('enis
#ak atas tana# "ang diberikan. sbb.
43
a. Hak atas tana# terdiri dari )
*).Hak atas tana# originer (primer), "aitu #ak atas tana#
"ang bersumber pada bangsa Indonesia dan "ang
diberikan ole# 2egara "ang 3ara memperole#n"a
dengan melalui permo#onan. Hak #ak atas tana#
tersebut "akni )
a). Hak milik =
b). Hak guna bangunan =
3). Hak guna usa#a =
d). Hak pakai =
e). Hak pengelolaan.
0). Hak atas tana# derivatif (primer), "aitu #ak atas tana#
"ang tidak langsung bersumber kepada #ak bangsa
Indonesia dan diberikan ole# pemilik tana# "ang 3ara
memperole#n"a melalui per'an'ian pemberian #ak
antara pemilik dan 3alon pemegang #ak "bs.. Hak(#ak
atas tana# tersebut "akni )
a). Hak guna bangunan =
b). Hak se1a =
3). Hak pakai =
d). Hak usa#a bagi #asil =
e). Hak gadai =
<). Hak menumpang.
, . Hak #ak atas tana# perorangan)
44
*. Hak Milik
a. Pengertian Hak Milik.
Hak Milik adala# #ak atas tana# "ang turun temurun
terkuat dan terpenu#, namun tidak berarti ba#1a #ak
milik itu merupakan #ak "ang mutlak, tidak dapat
diganggu gugat dan tidak terbatas seperti Hak
>igendom, kata terkuat dan terpenu# itu dimaksudkan
untuk membedakan dengan #a#(#ak lainn"a, "aitu
untuk menun'ukkan ba#1a diantara #ak atas tana#,
maka Hak Milik adala# #ak terkuat dan terpenu#.
Hak Milik atas tana# tersebut tidak meliputi
pemilikan keka"aan alam "ang terkandung di dalam
tubu# bumi dan "ang ada diba1a#8 di dalamn"a .
+adi pengertian Hak Milik tersebut )
*).merupakan #ak "ang terkuat, artin"a Hak milik tidak
muda# #apus dan musna# serta muda#
diperta#ankan ter#adap pi#ak lain, ole# karena itu
#arus dida<tarkan ke Kantor !adan Pertana#an
2asional (PP 2o. 0% t#. *../)
0).terpenu#, #al ini menandakan ke1enangan pemegang
#ak milik itu paling penu# namun dibatasi ole#
ketentuan pasal 9 UUPA, "akni tana# mempun"ai
<ungsi sosial.
4) turun(temurun, berarti 'angka 1aktun"a tidak
terbatas, dan dapat berali# melalui suatu peristi1a
#ukum pe1arisan.
45
b. $ub"ek Hak Milik
*).Menganut asas ke1arganegaraan dan asas
persamarataan bagi pria dan 1anita (pasal . UUPA) =
0).Asas Umum ) Perorangan (Pasal 05 a"at (*) UUPA) =
4).:arganegara Indonesia, merupakan pelaksanaan asas
kebangsaaan sebagai sala# satu dasar UUPA (Pasal
0* a"at (*) UUPA)
%).:2I tunggal (asas k#usus), UUPA memandang
seorang "ang mempun"ai 0 ke1arganegaraan (d1i
ke1arganegaraan8 bipatride) sebagai orang asing
(Pasal 0* a"at (%) UUPA), karena pada saat la#irn"a
UUPA masi# dikenal adan"a d1i ke1arganegaraan =
7).!adan(!adan Hukum tertentu (Pasal 0* a"at (0)
UUPA).
!erdasarkan PP 2o. 4& -#. *.94 ditetapkan badan(
badan #ukum "ang dapat mempun"ai #ak milik "aitu
)
a). !ank(bank Pemerinta# =
b). !adan(badan Koperasi Pertanian =
3). !adan(badan $osial =
d). !adan(badan Keagamaan.
3, Permasala#an #ukum Hak Milik
*).Larangan peminda#an Hak Milik kepada
1arganegara asing, (ke3uali !adan Hukum Indonesia
"ang ditetapkan dengan PP 2o. 4&8 *.94). dan !adan
Hukum Asing pasal 09 a"at (0) UUPA =
46
0).Peristi1a #ukum "ang men"ebabkan berali#n"a Hak
Milik kepada pi#ak(pi#ak "ang tidak ber1enang
sebagai pemegang #ak milik seperti 1arga negara
asing, masi# diakui8 diperbole#kan ole# UUPA
dengan s"arat orang asing tersebut tidak bole#
memegang Hak Milik itu untuk lebi# dari satu ta#un
dan #arus mengali#kann"a kepada pi#ak "ang
memenu#i s"arat.
Peristi1a #ukum "ang men"eabkan berak#irn"a Hak
Milik kepada :2A adala#
(a). Per3ampuran #arta karena perka1inan
3ampuran =
(b). Pe1arisan tanpa 1asiat (pe1arisan Ab
Intestato) =
(3). :2I "ang ke#ilangan status ke1arganegaraan
Indonesian"a (perali#an :2I men'adi :2A).
d. Isi Hak Milik
*).:e1enang penu# dibandingkan dengan #ak(#ak lain,
ob"ekn"a dapat berupa tana# bangunan atau tana#
pertanian. Untuk itu dapat digunakan untuk usa#a
tana# pertanian maupun untuk mendirikan
bangunan,
0).:alaupun mempun"ai 1e1enang penu#, tetapi masi#
tetapi masi# tetap ada pembatasan, "aitu tetap terikat
pada ketentuan masterplan (Re3ana Induk) atau
detail plan (Ren3ana terperin3i) dari pi#ak Pemda
47
-ingkat I, ke3uali itu untuk daera# pertanian tidak
dapat digunakan untuk real estate, begitupun
sebalikn"a.
e. Ke1enangan Pemegang Hak Milik
*). 6apat menggunakan =
0). 6apat memungut #asil
4) 6apat melakukan tindakan(tindakan #ukum lainn"a.
<. $i<at dan 3iri(3iri Hak Milik
*).-ergolong #ak "ang 1a'ib dida<tar menurut PP *5 -#.
*.9* 'o. PP 0% -#. *../ =
0).6apat berali# kepada a#li 1aris =
4) 6apat diali#kan =
%).6apat di1aka<kan =
7).-urun(temurun =
9).6apat dilepaskan =
/).6apat di'adikan induk #ak(#ak lain =
&).6apat di'adikan 'aminan utang dengan dibebani #ak
tanggungan.
g. +angka 1aktu Hak Milik.
-idak terbatas, mengingat si<atn"a turun(temurun .
#. -er'adin"a Hak Milik
Menurut pasal 00 UUPA. Hak milik dapat ter'adi
karena )
48
*). Hukum Adat, misaln"a )
(a). Pembukaan tana# bagian tana# ula"at =
(b). Aanslibbing (lida# tana#)
0).Penetapan Pemerinta#, misaln"a )
(a) Pemberian #ak baru =
(b).Peruba#an dari #ak guna bangunan men'adi #ak
milik.
4).Karena Udang(undang (melalui ketentuan konAersi
UUPA).
i. Hapusn"a Hak Milik
Hak Milik #apus apabila )
*).-ana# men'adi tana# negara, karena )
(a). Pen3abutan #ak =
(b). 6ilepaskan se3ara sukarela =
(3). 6i3abut untuk kepentingan umum =
(d). -ana#n"a diterlantarkan =
0).-ana#n"a musna#.
0. Hak Guna !angunan
a. Pengertian Hak Guna !angunan
Hak guna bangunan adala# #ak untuk mendirikan dan
mempun"ai bangunan di atas tana# "ang bukan
milikn"a sendiri dalam 'angka 1aktu tertentu (Pasal 47
a"at (*) UUPA.
Pengertian bukan milikn"a sendiri dapat berupa )
49
*). -ana# 2egara dalam #ubungan #ak "ang primer 8
originer =
0).-ana# milik pi#ak lain dalam #ubungan #ak "ang
sekunder8 deriAati< karena per'an'ian.
b. $i<at dan 3iri(3iri
*). -ermasuk golongan #ak "ang #arus da<tar menurut
PP *5 -#. *.9* 'o. PP. 2o. 0% -#. *../
0). 6apat berali# dan diali#kan =
(a).6apat berali#, ter'adi karena suatu peristi1a
#ukum, misaln"a pe1arisan tanpa 1asiat atau
per3ampuran #arta karena perka1inan 3ampuran
=
(b).6apat diali#kan, ter'adi karena sub"ek
melakukan suatu perbuatan #ukum, misaln"a
melakukan 'ual beli, peng#iba#an, penukaran,
pemberian dengan 1asiat atau perbuatan(
perbuatan lain "ang bermaksud untuk
memuda#kan #ak penguasaan atas tana#.
4).6apat dilepaskan ole# pemegangn"a se#ingga men'adi
tana# 2egara =
%).6apat di'adikan 'aminan utang dengan dibebani #ak
tanggungan
3. $ub"ek Hak Guna !angunan (HG!)
ang dapat men'adi sub"ek HG! adala# )
*).:arga 2egara Indonesia =
50
0).!adan Hukum Indonesia (Pasal 49 a"at (0) UUPA) =
4).Perusa#aan Patungan (PMA) apabila memerlukan
tana# untuk keperluan emplasemen, bangunan
pabrik dan lain(lain (Keppres 2o. 4% -#. *..0).
d. +angka 1aktu HG!
HG! diberikan maksimum selama 45 ta#un dan dapat
diperpan'ang selama 05 ta#un lagi (pasal 47 a"at (*)
UUPA)
e. -er'adin"a HG!
*).Penetapan Pemerinta# dengan permo#onan #ak
0).Per'an'ian otentik antara pemilik tana# dengan pi#ak
"ang akan memperole# HG!.
<. Hapusn"a HG!.
*).+angka 1aktun"a berak#ir =
0).6ibatalkan karena s"arat tidak terpenu#i =
4).6ilepaskan ole# pemilik se#ingga men'adi -ana#
2egara =
%).-ana#n"a musna# =
7).-ana#n"a diterlantarkan =
9).6i3abut untuk kepentingan umum..
4. Hak Guna Usa#a
a. Pengertian Hak Guna Usa#a (HGU).
51
Hak untuk mengusa#akan tana# "ang dikuasai langsung
ole# 2egara selama 'angka 1aktu tertentu guna usa#a
pertanian, perikanan dan peternakan. 6alam pengertian
perusa#aan pertanian termasuk perusa#aan perkebunan
a. $i<at dan 3iri(3iri HGU
*).-ergolong #ak "ang #arus didatar menurut PP 2o. *5
-#. *.9* 'o. PP 2o. 0% -#. *../ =
0).6apat berali# =
4) 6apat diali#kan =
%).+angka 1aktun"a terbatas =
7).6apat di'adikan 'aminan utang dengan dibebani #ak
tanggungan =
9).6apat dilepaskan ole# pemegang HGU men'adi tana#
2egara
3. $ub"ek HGU
ang dapat men'adi sub"ek HG! adala# )
*).:arga 2egara Indonesia =
0).!adan Hukum Indonesia =
4).Untuk mendorong penanaman modal asing dalam
sektor perkebunan berdasarkan Keppres 2o. 4% t#.
*..0, "ang meng#apuskan Keppres 2o. 04 t#. *.&5,
ba#1a HGU dapat langsung diberikan kepada
perusa#aan PMA "ang berbentuk perusa#aan
patungan
d. +angka 1aktu HGU
52
*).-anaman keras 47 ta#un dan dapat diperpan'ang 07
ta#un lagi =
0).-anaman muda 07 ta#un, dan dapat diperpan'ang 07
ta#un lagi.
. e. Luas tana# untuk HGU
*).Minimal 7 Ha bagi HGU baru =
0).Minimal 07 Ha bagi perusa#aan perkebunan besar.
HGU asal konAersi dapat kurang dari 7 Ha
(Ketentuan KonAersi Pasal **0 a"at (0) UUPA)
<. -er'adin"a HGU
Karena penetapan Pemerinta# (melalui permo#onan
#ak) =
g. Hapusn"a HGU
*).+angka 1aktun"a berak#ir =
0).6ibatalkan karena s"arat tidak dipenu#i =
4).6ilepaskan ole# pemegang #akn"a =
%).6i3abut untuk kepentingan umum =
7).-ana#n"a diterlantarkan =
9).-ana#n"a musna#.
%. Hak Pakai
a. Pengertian )Hak Pakai
Hak pakai (Pasal %* UUPA) adala# adala# #ak untuk
menggunakan dan8 atau memungut #asil dari tana#
53
"ang langsung dikuasai ole# negara atau tana# milik
orang lain, "ang memberi 1e1enang dan ke1a'iban
"ang ditentukan dalam surat keputusan pemberian
#akn"a (tana# negara) atau dalam per'an'ian dengan
pemilik tana#n"a "ang bukan per'an'ian se1a(men"e1a
atau per'an'ian pengola#an tana# (tana# milik orang
lain). 6ari rumusan dapat disimpulkan ba#1a Hak
pakai adala# #ak atas tana# bangunan dan tana#
pertanian.
Kata BmenggunakanC, menun'uk ba#1a tana# itu dapat
digunakan untuk bangunan (sebagai 1ada#), sedangkan
kata Bmemungut #asilC menun'uk ba#1a tana# dapat
digunakan untuk usa#a pertanian (sebagai <aktor
produksi).
b. $i<at dan 3iri(3iri
*).-ermasuk #ak "ang #arus dida<tar =
0).-idak dapat di'adikan 'aminan utang dengan dibebani
#ak tanggungan, tetapi k#usus Hak Pakai di atas
tana# negara dapat di<idu3iakan menurut .
4).6apat diali#kan
a).Hak pakai dapat diali#kan kepada pi#ak lain, akan
tetapi perali#an #ak pakai itu tidak bersi<at
mutlak, artin"a Hak Pakai itu dapat diberikan
dengan s"arat ba#1a pemegang Hak Pakai
dilarang untuk untuk mengali#kan kepada pi#ak
lain =
54
b).Hak pakai dapat diberikan dengan ketentuan atau
dengan per'an'ian ba#1a 'ika pemegang Hak
Pakai tersebut meninggal, maka Hak Pakai itu
tidak 'atu# kepada a#li 1aris pemegang Hak
Pakai akan tetapi batal dengan sendirin"a
3).Menurut pasal %4 UUPA, Hak Pakai dapat
diali#kan kepada pi#ak lain dengan iHin pe'abat
"ang ber1enang. Hak Pakai atas tana# Hak Milik
#an"a dapat diali#kan kepada pi#ak lain 'ika #al
itu dimungkinkan dalam per'an'ian "ang
bersangkutan =
d).$etela# berlakun"a PMA 2o. . -#. *.97 'o. PMA
2o. * -#. *.99 "ang menetapkan ba#1a Hak
Pakai atas tana# 2egara termasuk #ak tana# "ang
1a'ib dida<tar, maka #ak pakai bole# diali#kan
kepada pi#ak lain.
%) 6apat dilepaskan =
7).6apat diberikan dengan ,uma(,uma, dengan
pemba"aran atau pemberian 'asa berupa apapun
(pasal %* a"at (0) UPA)..
3.$ub"ek Hak Pakai
ang dapat men'adi sub"ek Hak Pakai
*).:arga 2egara Indonesia (:2I) =
0).:arga 2egara Asing (:2A) "ang berkedudukan di
Indonesia =
4).!adan Hukum Indonesia =
55
%).!adan Hukum Asing "ang mempun"ai per1akilan di
Indonesia =
7).Instansi Pemerinta#.
d.+angka 1aktu Hak Pakai
6apat diberikan selama 'angka 1aktu tertentu atau
selama tana#n"a dipergunakan untuk keperluan
tertentu
6. KonAersi Hak Atas -ana#
Mengenai konAersi diatur dalam ketentuan(ketentuan konAersi
sbb. )
Pasal I
*) Hak >igendom atas tana# "ang ada pada mulai berlakun"a
undang(undang ini se'ak saat tersebut men'adi #ak milik,
ke3uali 'ika "ang mempun"ain"a tidak memenu#i s"arat
dalam pasal 0*
0) Hak eigendom kepun"aan Pemerinta# 2egara Asing "ang
dipergunakan untuk ruma# kediaman Kepala Per1akilan
dan gedung kedutaan, se'ak mulai berlakun"a undang(
undang ini men'adi #ak pakai, "ang akan berlangsung
selama tana#n"a dipergunakan untuk keperluan tersebut di
atas.
4) Hak eigendom kepun"aan orang asing, seorang 1arga
2egara disamping ke1arganegaraan Indonesian"a
mempun"ai ke1arganegaraan asing, dan badan(badan
#ukum "ang tidak ditun'uk ole# Pemerinta# mulai
56
berlakun"a undang(undang ini men'adi #ak guna
bangunan dengan 'angka 1aktu 05 ta#un =
%) +ika #ak eigendom tersebut dalam a"at * pasal ini dibebani
dengan #ak opstal dan #ak er<pa3#t, maka #ak opstal dan
#ak er<pa3#t, se'ak mulai berlakun"a undang(undang ini
men'adi #ak guna bangunan "ang membebani #ak milik,
selama sisa 1aktu #ak opstal dan #ak er<pa3#t, tetapi
selama(laman"a 05 ta#un =
7) +ika #ak eigendom tersebut dalam a"at 4 pasal ini dibebani
dengan #ak opstal dan #ak er<pa3#t, maka #ubungan
antara "ang mempun"ai #ak eigendom dengan pemegang
#ak opstal dan #ak er<pa3#t diselesaikan menurut pedoman
"ang ditetapkan ole# Menteri Agraria =
9) Hak(#ak #ipoteek, serAitut, Aru3#tgebruik dan #ak(#ak lain
"ang membebani #ak eigendom tetap membebani #ak milik
dan #ak guna bangunan, sedangkan #ak(#ak tersebut
men'adi suatu #ak menurut undang(undang ini
Pasal II
*) Hak #ak atas tana# "ang memberi 1e1enang mirip dengan
#ak "ang dimaksud dalam pasal 05 a"at (*) "ang ada pada
mulai berlakun"a undang(undang ini "aitu ) #ak agraris3#
eigendom, milik, "asan, andarbeni, #ak atas dru1e, #ak atas
dru1e desa, pesini, grant $ultan, Landeri'enbeHitre3#t,
alti'ddurende er<pa3#t, #ak usa#a atas bekas tana#
partikelir dan #ak(#ak lain dengan nama apapun 'uga "ang
akan ditegaskan lebi# lan'ut ole# Menteri Agraria se'ak
berlakun"a undang(undang ini men'adi #ak milik, ke3uali
57
'ika "ang mempun"ain"a tidak memenu#i s"arat tersebut
dalam pasal 0* =
0) Hak #ak tersebut kepun"aan orang asing, 1arga 2egara
"ang disamping ke1arganegaraan Indonesian"a mempun"ai
ke1arganegaraan asing dan badan #ukum "ang tidak
ditun'uk ole# Pemerinta#, men'adi #ak guna bangunan
sesuai dengan peruntukan tana#n"a sebagai "ang akan
ditegaskan lebi# lan'ut ole# Menteri Agraria.
Pasal III
*) Hak er<pa3#t untuk perusa#aan kebun besar, "ang ada pada
mulai berlakun"a undang(undang ini, se'ak saat tersebut
men'adi #ak guna usa#a "ang berlangsung selama sisa
1aktu #ak er<pa3#t, tetapi selama(laman"a 05 ta#un =
0) Hak er<pa3#t untuk pertanian ke3il "ang ada pada mulai
berlakun"a undang(undang ini , diselesai kan menurut
ketentuan(ketentuan "ang akan diadakan ole# Menteri
Agraria .
Pasal I;
*) Pemegang 3on3essi dan se1a untuk perusa#aan kebun besar
dalam 'angka 1aktu satu ta#un se'ak mulai berlakun"a
undang(undang ini #arus menga'ukan permintaan kepada
Menteri Agraria agar #akn"a diuba# men'adi #ak guna
usa#a =
0) +ika sesuda# 'angka 1aktu tersebut lampau permintaan itu
tidak dia'ukan, maka 3on3essiAe dan se1a "bs berlangsung
terus selama sisa 1aktun"a, tetapi paling lama 7 ta#un dan
setela# itu berak#ir dengan sendirin"a =
58
4) +ika pemegang 3on3essie atau se1a menga'ukan permintaan
tetapi tidak bersedia menerima s"arat(s"arat "ang
ditentukan ole# Menteri Agraria atau permintaan"a ditolak,
maka 3on3essie atau se1a itu berlangsung terus selama sisa
1aktun"a, tetapi paling lama 7 ta#un dan sesuda# itu
berak#ir dengan sendirin"a =
Pasal ;
Hak opstal dan #ak er<pa3#t untuk peruma#an "ang ada pada
mulai berlakun"a undang(undang ini, se'ak saat itu men'adi
#ak gunan bangunan "ang berlangsung selama sisa 1aktu #ak
opstal dan er<pa3#t tersebut, tetapi selama(lamn"a 05 ta#un.
Pasal ;I
*) Hak(#ak atas tana# "ang memberi 1e1enang atau mirip
dengan #ak sebagaimana dimaksud pasal %* a"at (*) "ang
ada setela# berlakun"a undang(undang ini "aitu #ak
Aru3#tgebruik, gebruik, grant 3ontroleur, bruiklen,
ganggam bauntuik, anggadu#, bengkok, lunggu#, pitu1as,
dan #ak(#ak lain dengan nama apapun 'uga "ang akan
ditegaskan lebi# lan'ut ole# Menteri Agraria se'ak mulai
berlakun"a undang(undang ini men'adi #ak pakai "ang
memberi 1e1enang dan ke1a'iban sebagaimana "ang
dipun"ai ole# pemegang #akn"a pada mulai berlakun"a
undang(undang ini
Pasal ;II
*) Hak gogolan, pekulen dan sanggan "ang bersi<at tetap "ang
ada mulai berlakun"a undang(undang ini men'adi #ak milik
59
0) Hak gogolan, pekulen dan sanggan "ang tidak bersi<at tetap
men'adi #ak pakai =
4) +ika ada keragu(raguan apaka# suatu #ak gogolan, pekulen
atau sanggan bersi<at tetap atau tidak tetap, maka Menteri
agrariala# "ang memutuskan.
;I. LA26 R>D@RM 6I I26@2>$IA
A. Pengertian Landre<orm
Perkataan Landre<orm berasal dari kata BLandC "ang artin"a
tana# dan BRe<ormC "ang artin"a Bperuba#an, perombakan atau
penataan kembaliC. +adi Landre<orm itu berarti merombak
kembali struktur #ukum pertana#an lama dan membangun
struktur pertana#an baru.
Landre<orm adala# suatu asas "ang men'adi dasar dari
peruba#an(peruba#an dalam struktur pertana#an #ampir di
seluru# dunia termasuk Indonesia. Asas itu adalah bahwa Tanah
pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara aktif oleh
pemiliknya sendiri
Landre<orm bermaksud mengadakan suatu peruba#an sistem
pemilikan dan penguasaan atas tana# "ang lampau ke ara#
sistem pemilikan dan penguasaan atas tana# "ang baru "ang
disesuaikan dengan peruba#an dan perkembangan mas"arakat
"ang sedang giat melaksanakan pembangunan ekonomi sesuai
dengan 3ita(3ita Pasal 44 a"at (4) UU6 *.%7
$e3ara teknis pengertian Landre<orm mempun"ai arti se3ara
luas dan se3ara sempit.
60
Pengertian Landre<orm dalam UUPA dan UU 2o. 798Prp8*.95
adala# pengertian Ladre<orm dalam arti luas, "aitu )
*. Pelaksanaan pemba#aruan #ukum agraria, "aitu dengan
mengadakan perombakan ter#adap sendi(sendi #ukum
agraria "ang lama "ang suda# tidak sesuai dengan kondisi
dan situasi Haman modern dan menggantin"a dengan
ketentuan #ukum "ang lebi# sesuai dengan perkembangan
mas"arakat modern.=
0. Peng#apusan ter#adap segala ma3am #ak asing dan
konsepsi kolonial =
4. 6iak#irin"a kekuasaan para tuan tana# dan para <eodal
atas tana# "ang tela# ban"ak melakukan pemerasan
ter#adap rak"at melalui penguasaan tana# =
%. Perombakan mengenai pemilikan dan penguasaan atas
tana# se3ara beren3ana serta berbagai #ubungan(
#ubungan "ang berkenaan dengan penguasaan atas tana#
7. Peren3anaan persediaan, peruntukan dan penggunaan
tana# se3ara beren3ana sesuai dengan kemampuan dan
perkembangan kema'uan =
$edangkan Landre<orm dalam arti sempit merupakan
serangkaian tindakan(tindakan dalam rangka Agraria Re<orm
Indonesia, "aitu mengadakan perombakan mengenai pemilikan
dan penguasaan atas tana# serta #ubungan(#ubungan "ang
bersangkutan dengan pengusa#aan atas tana#.
Pengertian Landre<orm menurut UUPA disebut Agrarian
Re<orm, pada dasarn"a men3akup 4 masala# pokok, "aitu )
61
*. Perombakan den pembangunan kembali sistem pemilikan
dan penguasaan atas tana#. -u'uann"a "aitu melarang
adan"a BGroot Ground !eHitC "aitu pemilikan tana# "ang
melampauai batas, sebab #al "ang demikian akan
merugikan kepentingan umum, asas ini ter3antum dalam
pasal /, *5 dan */. =
0. Perombakan dan penetapan kembali sistem penggunaan
tana# atau Land use planning =
4. Peng#apusan #ukum agraria kolonial dan pembangunan
Hukum Agraria 2asional
!. -u'uan Landre<orm di Indonesia
-u'uan Landre<orm ini ban"ak pendapat dari berbagai
kalangan, namun dari berbagai pendapat itu semua bermuara
kepada usa#a untuk mempertinggi peng#asilan dan tara< #idup
para petani penggarap tana#, sebagai landasan atau pras"arat
untuk men"elenggarakan pembangunan ekonomi menu'u
mas"arakat "ang adil dan makmur berdasarkan Pan3asila,
sebagaimana ter3antum dalam Pembukaan UU6 *.%7.
$e3ara terin3i tu'uan Landre<orm di Indonesia adala# )
*. Usa#a mengadakan pembagian "ang adil atas sumber
peng#idupan rak"at tani "ang berupa tana#, dengan maksud
agar ada pembagian #asil "ang adil pula, dengan menguba#
struktur pertana#an se3ara reAolusioner, guna merealisasi kea
0. dilan sosial =
0. Untuk melaksanakan prinsip tana# untuk tani, agar tidak
ter'adi lagi tana# sebagai ob"ek spekulasi dan alat pemerasan=
62
4. Untuk memperkuat dan memperluas #ak milik atas tana# bagi
setiap 1arganegara Indonesia, baik laki(laki maupun 1anita,
"ang ber<ungsi sosial. $uatu perlindungan ter#adap priAat
beHit, "aitu #ak milik sebagai #ak "ang terkuat bersi<at
perseorangan dan turun(temurun, tetapi ber<ungsi sosial =
%. Untuk mengak#iri sstem tuan tana# dan meng#apuskan
pemilikan dan penguasaan tana# se3ara besar(besaran dengan
tak terbatas, dengan men"elenggarakan batas maksimum dan
batas minimm untuk tiap keluarga. $ebagai kepala keluarga
dapat seorang laki(laki maupun 1anita. 6engan demikian
mengikis pula sistem liberalisme dan kapitalisme atas tana#
dan memberikan perlindungan ter#adap golongan ekonomi
lema#.
7. Untuk mempertinggi produksi nasional dan mendorong
terselenggaran"a pertanian "ang intensi< se3ara gotong ro"ong
dalam bentuk koperasi dan bentuk gotong ro"ong lainn"a,
untuk men3apai kese'a#teraan "ang merata dan adil disertai
dengan sistem perkreditan "ang k#usus ditu'ukan kepada
golongan lema# .
6isamping itu ada pula "ang berpendapat ba#1a tu'uan
Landre<orm terdiri atas )
*. -u'uan sosial >konomi )
a) Memperbaiki keadaan sosial ekonomi rak"at dengan
memperkuat #ak milik serta memberi isi <ungsi sosial pada
#ak milik =
63
b) Mempertinggi produksi nasional k#ususn"a sektor
pertanian guna mempertinggi peng#asilan dan tara< #idup
rak"at =
0. -u'uan $osial Politik )
a).Mengak#iri sistem tuan tana# dan meng#apuskan
pemilikan tana# "ang luas =
b) Mengadakan pembagian "ang adil atas sumber
peng#idupan rak"at tani berupa tana# dengan maksud
agar ada pembagan "ang adil pula =
4. -u'uan $osial Psikologis )
a) Meningkatkan kegaira#an ker'a bagi para penggarap
dengan 'alan memberikan kepastian #ak mengenai
pemilikan tana# K
b) Memperbaiki #ubungan ker'a antara pemilik tana# dan
penggarapn"a.
,. Landasan Hukum Pelaksanaan Ladre<orm di Indonesia
*. Landasan Ideal ) Pan3asila
0. Landasan Konstitusional ) Pasal 44 UU6 *.%7
4. Landasan @perasional )
a). Pasal /, *5 dan 74 UUPA =
b). UU 2o. 798Prp8*.95 tentang Penetapan Luas -ana#
Pertanian =
3). UU 2o. 0 -#. *.95 'o. Inpres 2o. *4 -#. *.95 tentang
Per'an'ian !agi Hasil =
64
d). PP 2o. 00% -#. *.9* 'o. PP 2o. %* -#. *.9% mengatur
Pelaksanaan Pembagian -ana# dan Pemba"aran Ganti
Rugi =
e). PP 2o. % -#. *.// tentang Pemilikan $e3ara Absentee ole#
Para Pensiunan Pega1ai 2egeri
<). UU 2o. * -#. *7& 'o. PP 2o. *& -#. *.7& tentang
Peng#apusan -ana# Partikelir dan >igendom =
g). Peraturan Kepala !P2 2o. 4 -#. *..* tentang Pengaturan
Penguasaan -ana# @b"ek Landre<orm se3ara $1ada"a
dan lain(lain =
6. Program ?Program Landre<orm
*. Larangan menguasai tana# pertanian "ang melampaui batas
(Pasal *(9 UU 2o. 7 -#. *.95)
Pasal / UUPA menetapkan untuk tidak merugikan
kepentingan umum, maka pemilikan dan penguasaan atas
tana# "ang melampauai batas tidak diperkenankan. Pasal ini
dimaksudkan untuk men3ega# bertumpukn"a tana# ditangan
golongan orang tertentu.
@le# karena itu setiap orang atau keluarga #an"a
diperbole#kan menguasasi tana# pertanian, baik milikn"a
sendiri, kepun"aan orang lain ataupun milikn"a sendiri
bersama kepun"aan orang lain, "ang 'umla#n"a tidak
melebi#i batas maksimum, sebagaimana ditetapkan dalam
pasal * UU 2o. 798Prp8*.95)
ang dipakai sebagai dasar adala# kepadatan penduduk
seperti din"atakan dalam tabel berikut )
6aera# "ang ke( 6igolongkan $a1a# -ana#
65
padatan pendu(
dukn"a tiap0 km0
6aera# Ha Kering
Ha
5(75
7*(07*
07*(%55
%55 ke atas
-idak padat
Kurang padat
,ukup padat
$angat padat
*7
*5
/,7
7
05
*0
.
9
batasn"a adala# paling ban"ak 05 Ha.
Letak tana# itu tidak perlu disatu tempat "ang sama, tetapi
dapat pula di beberapa daera# misaln"a di dua atau lebi#
daera# tingkat II "ang berdekatan. !erdasarkan $K Menteri
Agraria tanggal 4* 6esember *.95 2@. $K ./&8Ka8*.95
ditegaskan luas tana# pertanian untuk tiap(tiap daera# tingkat
II.
+ika tana# pertanian "ang dikuasai itu merupakan tana#
sa1a# dan tana# kering, maka untuk meng#itung luas
maksimum tersebut luas tana# sa1a# ditamba# 45 L di
daera# "ang tidak padat, dan 05 L di daera# "ang padat,
dengan ketentuan ba#1a tana# pertanian "ang dikuasai
seluru#n"a tdak bole# lebi# dari 05 Ha.
Penetapan batas luas tana# maksimum ini memakai dasar
unit keluarga, iala# "ang masi# men'adi tanggungan
sepenu#n"a dari keluarga itu, dengan 'umla# anggota
keluarga ditetapkan maksimum / orang, termasuk Kepala
Keluarga. +ika 'umla# n"a melebi#i / orang, maka luas
maksimum bagi keluarga tersebut, untuk setiap anggota
keluarga "ang selebi#n"a ditamba# *5 L dari batas
66
maksimum, tetapi tidak melebi#i 75 L, sedangkan 'umla#
tana# pertanian "ang dikuasasi seluru#n"a tidak bole# lebi#
dari 05 Ha, baik sa1a# atau tana# kering maupun sa1a# dan
tana# kering.
Luas maksimum "ang ditetapkan #arus memper#atikan
keadaan daera# tk.II masing(masing dengan <aktor(<aktor sbb.
a. -ersedian"a tana#(tana# "ang masi# dapat dibagi
b. Kepadatan penduduk =
3. +enis('enis kesuburan tana#n"a (diadakan perbedaan
antara sa1a# dan tana# kering, dan apaka# ada pengairan
"ang teratur atau tidak =
d. !edarn"a usa#a tani "ang sebaik(baikn"a menurut
kemampuan satu keluarga dengan menger'akan beberapa
buru# tani .
e. -ingkat kema'uan te#nik pertanian
$uatu penge3ualian, dimana penetapan luas maksimum itu
tidak berlaku ter#adap tana# pertanian "ang dikuasai )
a. 6engan Hak Guna Usa#a =
b. 6engan #ak(#ak lainn"a "ang bersi<at sementara dan
terbatas "ang didapat dari pemerinta# #ak pakai atas #ak
negara) =
3. -ana# bengkok8 'abatan =
d. @le# badan(badan #ukum.
67
Apabila perorangan atau suatu keluarga "ang memiliki
tana# pertanian"ang besarn"a melebi#i luas maksimum diberi
suatu ke1a'iban berupa )
a. melapor =
b. meminta iHin apabila ingin meminda#kan #ak atas
tana#n"a =
3. usa#a penguasaan tidak melebi#i batas maksimum "ang
ditetapkan.
0. Larangan pemilikan tana# se3ara absentee8 guntai (Psl. 4 PP
2o. 00% -#. *.9*.
Pasal *5 UUPA menegaskan ba#1a setiap orang8 badan
#ukum "ang mempun"ai #ak atas tana# pada asasn"a
d1a'ibkan menger'akan atau mengusa#akan sendiri se3ara
akti< dengan men3ega# 3ara(3ara pemerasan. Untuk
melaksanakan asas "ang ter3antum dalam pasal *5 UUPA
tersebut diadakanla# ketentuan(ketentuan untuk
meng#apuskan tana# pertanian "ang dikuasasi se3ara
absentee8guntal.dalam pasal 4 PP 2o. 00% -#. *.9* dan PP 2o.
% #. *.//.
ang dimaksud dengan tana# absentee (guntai) adala#
tana# "ang terletak di luat Ke3amatan tempat tinggal pemilik
taa# (Pasal 4 PP 2o. 00% -#. *.9*. Ini berarti ba#1a setiap
pemilik tana# dilarang memiliki tana# pertanian "ang berada
pada ke3amatan "ang berbeda dengan ke3amatan dimana si
pemilik bertempat tingal, karena pemilikan "ang demikian
68
akan menimbulkan penggarapan "ang tidak e<isien, misaln"a
tentang pen"elengaraann"a, penga1asann"a, pengangkutan
#asiln"a, se#ingga dapat 'uga menimbulkan sistem
peng#isapan.
Penge3ualian #an"a berlaku bagi pemilik tana# "ang
bertempat tinggal berbatasan dengan ke3amatan letak tana#,
apabila 'arak antara tempat tinggal pemilik dan tan#n"a
menurut pertimbangan Panitia Landre<orm 6aera# -k.II
masi# memungkinkan untuk menger'akan tana# tersebut
se3ara e<isien..
Ketentuan tersebut 'uga mengingat prinsip Landre<orm
(Pasal *5 UUPA) "aitu ba#1a Btana# pertanian 1a'ib
diusa#akan dan diker'akan ole# si pemilik tana#C
6alam 1aktu 9 bulan , pemilik tana# "ang masi# tetap
memiliki tana# se3ara absentee8 guntai diber ke1a'iban untuk
a. Melepaskan dan meminda#kan #ak atas tana#n"a
kepada pi#ak "ang bertempat tinggal di Ke3amatan
"ang sama dengan tana# tersebut berada, atau
b. !erpinda# tempat tinggal pada satu ke3amatan "ang
sama dengan tempat dimana tana# itu berada (Pasal 4
a"at (4) PP 2o. 00% -#. *.9* 'o. Pasal 4 a"at (*) dan
Pasal 0 PP 2o. % -#. *.9%).
Penge3ualian #an"a berlaku bagi pemilik tana#, apabila )
a. Letak tana# tersebut berada berbatasan dengan
ke3amatan dimana pemilik bertempat tinggal, dan
tana#n"a menurut pertimbangan Panitia Landre<orm
69
6aera# -k.II masi# memungkinkan untuk menger'akan
tana# tersebut se3ara e<isien. (Pasal 4 a"at (0) PP 2o. 00%
-#. *.9*)
b. $ub"ek pemilik tana# )
*) !erdasarkan pasal 4 a"at (%) PP 2o. 00% -#. *.9* )
(a) Mereka "ang men'alankan tugas negara (pega1ai
negeri, pe'abat(pe'abat militer serta "ang
dipersamakan dengan mereka =
(b) Mereka "ang menunaikan ke1a'iban agama
(3) Mereka "ang mempun"ai alasan k#usus lainn"a "ang
dapat diterima =
0).!erdasarkan Pasal 0 a"at (*) PP 2o. % -#. *.// )
(a) Pensiunan pega1ai negeri, dan
(b) +anda pega1ai negeri dan 'anda pensiunan pega1ai
negeri selama tidak menika# lagi dengan seorang
"ang bukan pega1ai negeri atau pensiunan
pega1ai negeri
!agi sub"ek "ang dike3ualikan tersebut di atas, dibatasi
memiliki tana# se3ara absentee sampai batas 087 daari luas
maksimum "ang ditetapkan Pasa 0 UU 2o. 798Prp8*.95, dan
berlaku #an"a apabila pega1ai negeri itu suda# memiliki
tana# pada tanggal 0% $eptember *.9*.
6alam PP 2o. %* -# *.9%, pega1ai negeri tidak
diperbole#kan menerima #ak milik atas tana# pertanian
absentee ke3uali karena 1arisan. $etela# pega1ai negeri itu
pensiun ia di1a'ibkan pinda# ke ke3amatan letak tana# itu
atau meminda#kan #ak milik atas tana#n"a kepada orang lain
70
"ang bertempat tnggal di ke3amatan letak tana# tersebut.
Akan tetapi berdasarkan PP 2o. % -#. *.//, pega1ai negeri
dalam 1aktu 0 ta#un men'elang masa pensiun diperbole#kan
membeli tana# pertanian absentee seluas dari batas
maksimum penguasaan tana# untuk 6aera# -k. II "ang
bersangkutan.
Mengingat <aktor ob"ekti< de1asa ini umumn"a sukar bagi
pensiunan berpinda# ketempat letak tana#, maka pega1ai
negeri "angtela# pensiun tidak di1a'ibkan berpinda# ke
ke3amatan letak tana#. Ketentuan tersebut dikeluarkan atas
dasar pertimbangan ba#1a para pega1ai negeri selaku
petugas negara tidak mempun"ai kebebasan untuk
menentukan sendiri tempat tinggal. Maka 'ika tana# itu suda#
dimiliki pada saat mulai berlakun"a PP 2o. 00% -#. *.9* atau
diperole#n"a karena 1arisan, mereka bole# memiliki tana#
tersebut. $ering ter'adi kesulitan untuk memnda#kan tana#
tersebut kepada pi#ak lain, disamping karena kepemilikan
tana# itu 'ustru dimaksudkan untuk men'amin #ari tua.
6engan kondisi tersebut, maka dikeluarkanla# PP 2o. % -#.
*.// "ang menetapkan antara lain )
a Penge3ualian mengenai larangan untuk memiliki tana#
pertanian se3ara absentee "ang berlaku bagi pega1ai negeri
berlaku 'uga )
*) Pensiunan pega1ai negeri =
0) +anda pega1a negeri dan 'anda pensiunan pega1ai
negeri selama tidak menika# lagi dengan seorang bukan
pega1ai negeri.
71
b. $eorang pega1ai negeri dalam 1aktu 0 (dua) ta#un
men'elang masa pensiun diperbole#kan membeli tana#
pertanian se3ara absentee seluas 087 dari batas maksimum
untuk 6aera# -k II "bs. =
3. -ana#(tana# "ang dimiliki ole# para pensiunan pega1ai
negeri se3ara absentee, "ang suda# dikuasai oel#
Pemerinta#, tetapi belum dikeluarkan $urat Keputusan
Pembagiann"a dikembalikan kepada pemilikn"a =
d Para pensiunan Pega1ai 2egeri "ang tana#n"a tela#
dibagi(bagikan sesuai peraturan perundang(undangan
diberi prioritas utama untuk memperole# ganti kerugian
dari Pemerinta#.
4. Retribusi tana#(tana# "ang selebi#n"a dari batas maksimum,
tana# absentee, tana# bekas $1apra'a dan tana#(tana# negara
lainn"a (PP 2o. 00% -#. *.9* dan PP 2o. %* -#. *.9%)
a. -ana#(tana# "ang akan diresdistribusikan (Pasal * PP 2o.
00% -#. *.9*)
*) -ana#(tana# selebi#n"a dari batas maksimum iela#
tana#(tana#"ang merupaka kelebi#an maksimum
sebagaimana dimaksud UU 2o. 798Prp8*.95. -ana#(
tana# tersebut diambil ole# pemerinta# dengan ganti
rugi dan selan'utn"a dibagikan kepada petani(petani
"ang membutu#kan. 6engan tindakan ini di#arapkan
produksi akan bertamba# karena penggarap tana#
sekaligus men'adi pemilik tana# se#ingga akan lebi# giat
menger'akan usa#a pertaniann"a =
72
0) -ana#(tana# absentee8 guntai =
4) -ana#(tana# $1apra'a dan bekas $1apra'a
ang dimaksud dengan tana# s1apra'a dan bekas
s1apra'a "ang tela# berali# kepada negara iala# domen
s1apra'a dan tana# bekas s1apra'a "ang dengan
berlakun"a UUPA men'adi #apus dan tana#n"a berali#
kepada negara, begitu pula tana# "ang benar(benar
dimiliki ole# $1apra'a baik "ang diusa#akan dengan
3ara perse1aan, bagi #asil ataupun "ang diperuntukkan
sebagai tana# 'abatan dan sebagain"a.
-ana# s1apra'a dan bekas s1apra'a "ang tela# berali#
kepada negara tersebut diberi peruntukan sebagian
untuk kepentingan pemerinta# dan sebagian untuk
mereka "ang langsung dirugikan karena di#apuskann"a
#ak s1apra'a atas tana# itu dan sebagian untuk
dibagikan kepada rak"at "ang membutu#kann"a.
% -ana#(tana# "ang langsung dikuasai ole# negara
-ana#(tana# lain "ang dikuasai ole# negara dan
ditegaskan men'adi ob"ek landre<orm adala# )
(a) -ana#(tana# bekas partikelir.
-ana#(tana# bekas partikelir "ang akan dibagikan
tersebut adala# tana#(tana# bekas tana# partikelir
"ang merupakan tana# kongsi "ang tidak
dikembalikan kepada bekas pemilikn"asebagai ganti
rugi dan "ang berupa tana# pertanian.
(b)-ana#(tana# bekas #ak er<pa3#t "ang tela# berak#ir
'angka 1aktun"a, di#entikan atau dibatalkan =
73
(3)-ana#(tana# ke#utanan "ang disera#kan kembali
penguasaann"a ole# instansi "ang bersangkutan
kepada negara, dan lain(lain.
b. $"arat(s"arat penerima redistribusi (Pasal. & dan . PP 2o.
00% -#. *.9*)
*). Petani penggarap atau buru# tani "ang
berke1arganegaraan Indonesia =
0). !ertempat tinggal di Ke3amatan tempat letak tana#
"ang bersangkutan
4). Kuat ker'a dalam pertanian.
3. $tatus #ukum tana# "ang dibagi (Pasal *% PP. 2o. 00% -#.
*.9*).
Adala# #ak milik, dengan diberikan s"arat(s"arat sebagai
berikut )
*).Penerima restribusi 1a'ib memba"ar uang pemasukan =
0).-ana# "ang bersangkutan #arus diberi tanda batas =
4).Hakn"a #arus dida<tarkan guna memperole# serti<ikat
sebagai tanda bukti #ak =
%).Penerima redistribusi 1a'ib menger'akan8
mengusa#akan tana#n"a se3ara akti< =
7).$etela# 0 (dua) ta#un #arus di3apai kenaikkan #asil =
9).Penerima redistribusi 1a'ib men'adi anggota koperasi
pertanian =
/).6ilarang mengali#kan #ak kepada pi#ak lain selama
uang pemasukkan belum diba"ar =
74
&).Hak milik dapat di3abut tanpa ganti rugi apabila lalai
dalam memenu#i ke1a'ibann"a.
d. Pelaksanaan redistribusi (Pasal 9 dan / PP 2o. 00% -#.
*.9*.
Memberikan ganti rugi kepada bekas pemilik, dengan
ketentuan sbb.)
*).Untuk kerugian itu ditetapkan atas dasar per#itungan
perkalian #asil bersi# rata(rata selama 7 ta#un terak#ir
"ang ditetapkan tiap #ektarn"a menurut golongan
klasn"a =
0).Harga umum sebagai dasar untuk penetapan ganti rugi
'ka #arga tana# lebi# tinggi dari #arga umum =
4). Ganti rugi (dalam prosentase) )
(a).*5 L dalam bentuk simpanan di !ank =
(b)..5 L dalam bentuk $urat Hutang Landre<orm
($HL) =
(diatur ole# Perpu 2o. 7 -#. *.94 "ang kemudian
ditetapkan men'adi UU 2o. 9 -#. *.9%)
%. Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tana#
pertanian "ang digadaikan (Pasal / UU 2o. 7 -#. *.95).
ang dimaksud dengan gadai tana# menurut #ukum adat
adala# #ubungan #ukum antara seseorang dengan tana#
kepun"aan pi#ak lain, "ang tela# menerima uang gadai dari
padan"a. $elama uang tersebut belum dilunasi, tana# tetap
berada dalam penguasaan "ang memin'amkan uang
75
(pemegang gadai) dan selama itu #asil tana# seluru#n"a
men'adi #ak pemegang gadai sebagai bungan dari utang
tersebut.
Penebusan kembali tana#n"a tergantung pada kemauan
dan kemampuan pemilik tana# "ang menggadaikan. 6ili#at
ken"ataann"a, ban"ak gadai "ang berlangsung berta#un(
ta#un, ba#kan sampai pulu#an ta#un, #al ini dikarenakan
pemilik tana# belum mampu melakukan penebusan.
Gadai menurut #ukum adat mengandung unsur ekploitasi
atau pemerasan, karena #asil "ang diterima pemegang gadai
setiap ta#unn"a 'au# lebi# besar daripada bunga "ang la"ak
dari uang gadai "ang diterima ole# pemilik tana#.itu. Untuk
meng#ilangkan unsur(unsur "ang bersi<at pemerasan dari
gadai tana# "ang didasarkan pada #ukum adat itu, maka
gadai tana# diatur dalam UU 2o. 78Prp8*.95. Gadai itu
ber#ubungan dengan pelaksanaan ketentuan tentang batas
minimum. +ika tana#(tana# selebi#n"a dari batas maksimum
itu milik orang "ang bersangkutan maka tana#(tana# tersebut
dikuasai ole# 2egara, 'ika tana# selebi#n"a dari batas
maksimum itu tana# gadai, maka tana# tersebut #arus
dikembalikan kepada "ang mempun"ai tana#. 6i dalam
pengembalian tana# gadai timbul persoalan tentang
pemba"aran kembali uang gadain"a.
Uang gadai rata(rata suda# diterima kembali ole#
pemegang gadai dari #asil tana#n"a dalam 1aktu 7 ? *5 ta#un
ditamba# dengan *5 L. 6engan demikian tana# "ang suda#
digadai selama / ta#un atau lebi# #arus dikembalikan kepada
76
pemilik tana# tanpa ke1a'iban untuk memba"ar uang
tebusan. Mengenai gadai "ang berlangsung selama / ta#un,
begitu 'uga mengenai gadai baru, diadakan ketentuan ba#1a
se1aktu(1aktu pemilik tana# dapat meminta kembali
tana#n"a setiap 1aktu, setela# tanaman "ang ada selesai
dipanen dengan memba"ar uang tebusan "ang besarn"a
di#itung dengan rumus
( / M *80 )( 1aktu berlangsungn"a gadai
NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNO
uang gadai
/
!ila gadai suda# berlangsung selama / ta#un atau lebi#,
maka pemegang gadai 1a'ib mengembalikan "ag digadaikan
tanpa pemba"aran uang tebusan.Pengembalian itu dilakukan
dalam 1aktu sebulan setela# tanaman "ang ada selesai
dipanen.
Ketentuan(ketentuan mengenai gadai tana# ini tidak #an"a
mengenai tana#(tana# gadai "ang #arus dikembalikan karena
melebi#i batas maksimum, tetapi mengenai gadai pada
umumn"a. !egitu 'uga untuk gadai(gadai "ang diadakan
dalam 1aktu "ang akan datang.
Pelaksanaan selan'utn"a mengenai gadai tana# pertanian
ini diatur dalam PMPA 2o. 05 -#. *.94 tentang Pedoman
Pen"elesaian Masala# Gadai. 6alam peraturan ini ditentukan
77
ba#1a pengertian BgadaiC dalam ken"ataanna tidak #an"a
berupa uang tetapi 'uga dapat berupa benda atau 'asa "ang
dapat dinilai dengan uang.
7. Pengaturan kembali tentang per'an'ian bagi #asil (UU 2o. 0
-#. *.95)
b. $"arat penggarapan
*). @rang tani =
0). Luas tana# "ang akan digarap tidak akan lebi# dari 4
Ha =
4) -ana# garapan bisa berupa )
(a). Kepun"aan penggarap sendiri =
(b). 6iperole# penggarap se3ara men"e1a atau
(3). Melalui per'an'ian bagi #asil atau
(d). ,ara lainn"a.
b.!entuk per'an'ian
*). Per'an'ian dibuat se3ara tertulis =
0) 6i#adapan Kepala 6esa =
4). 6isaksikan ole# 0 orang saksi =
%). Memerlukan pengesa#an 3amat =
7). +angka 1aktu )
(a). Untuk sa1a# adala# 4 ta#un =
(b). Untuk tana# kering adala# 7 ta#un =
(3). +angka 1aktu dapat diperpan'ang tidak lebi# dari *
ta#un.
78
!esarn"a bagi #asil tana#, ditetapkan ole# !upati
dengan memper#atikan )
*). +enis tana# =
0). Keadaan tana# =
4). Kepadatan penduduk =
%). Eakat "ang disisi#kan sebelum dibagi =
7). Daktor(<aktor ekonomis =
9). Hukum adat setempat.
9. Peren3anaan batas minimum pemilikan tana# pertanian
serta larangan melakukan perbuatan(perbuatan "ang
mengakibatkan perpe3a#an pemilikan tana# pertanian
men'adi bagian(bagian "ang terlampau ke3il (Pasal . UU
2o. 798Prp8*.95).
!agi setiap petani sekeluarga "ang memiliki tana#
pertanian minimum 0 Ha bisa berupa sa1a#, tana# kering
atau sa1a# dan tana# kering. Penetapan luas minimum ini
bertu'uan supa"a setiap keluarga petani mempun"ai tana#
"ang 3ukup luasn"a untuk dapat #idup la"ak.
Untuk men3apai tu'uan tersebut dilaksanakan usa#a(usa#a
untuk men3apai target supa"a setiap keluarga petani
mempun"ai tana# pertanian dengan #ak milik seluas
minimum 0 Ha, misaln"a dengan 'alan )
a).Perluasan tana# pertanian (ekstensi<ikasi) dengan
pembukaan tana# se3ara besar( besaran di luar Pulau +a1a
b).Melaksanakan transmigrasi =
79
3).Usa#a Industrialisasi .
@le# karena berbagai kendala "ang mengakibatkan belum
memungkinkan di3apain"a batas minimum itu dalam 1aktu
"ang singkat, maka pelaksanaan dilakukan berangsur(angsur
(ta#ap demi ta#ap). )
Pada ta#ap pertama perlu di3ega# peme3a#an(peme3a#an
pemilikan tana# pertanian, dengan 'alan diadakann"a
pembatasan(pembatasan didalam peminda#an #ak "ang
berupa tana# pertanian "ang luasn"a kurang dari 0 Ha.
Larangan ini tidak berlaku bagi "ang mempun"ai tana#
kurang dari 0 Ha dapat di'ual sekaligus.
$uatu peristi1a #ukum berupa pembagian 1arisan tidak
dibatasi atau dilarang untuk melakukan peme3a#an pemilikan
tana# pertania, karena itu ter'adi karena #ukum. Mengenai
bagian 1arisan "ang kurang dari 0 Ha akan diatur ole# suatu
Peraturan Pemerinta# =
+ika ada 0 orang atau lebi# mempun"ai tana# pertanian
kurang dari 0 Ha, #arus mengambil alternati< )
a) Menun'uk sala# seorang untuk men'adi pemilik tana#
pertanian "ang bersangkutan, atau
b). Meminda#kan #ak tana#n"a kepada pi#ak lain.
80
;II. P>26AD-ARA2 -A2AH
A. Penda#uluan
Penda<taran tana# "ang merupakan kegiatan untuk
memperole# kepastian #ukum sebagaimana diperinta#kan ole#
pasal *. UUPA 2o. 7 -#. *.95, pelaksanaan"a diatur dalam PP
2o. *5 -#. *.9*, namun mulai tanggal & +uli *../ tela#
digantikan ole# PP 2o. 0% t#. *../ "ang tela# diundangkan
dalam Lembaran 2egara RI 2o. 7/ -#. *../ dan pen'elasann"a
dalam -amba#an 2egara RI 2o. 49.9.
*
6ibuatn"a peraturan baru mengenai penda<taran tana#,
nampakn"a ba#1a dalam pembangunan 'angka pan'ang kedua
peranan tana# bagi pemenu#an berbagai keperluan akan
meningkat, baik sebagai tempat pemukiman maupun untuk
kegiatan usa#a. $e#ubungan dengan itu akan meningkat pula
kebutu#an akan dukungan berupa 'aminan kepastian #ukum
dibidang pertana#an.
6alam ken"ataan"a penda<taran "ang diselenggarakan
berdasarka PP *5 8 *.9* tersebut selama lebi# dari 45 ta#un
belum 3ukup medmberikan #asil "ang memuaskan . 6ari
1
Prof. Boedi Harsono Hukum Agrraria Indonesia Peneri! "ama!an "akar!a#"i$id I %disi &efisi '(.
1997#($m.423
81
sekitar 77 'uta bidang tana# #ak memenu#i s"arat baru lebi#
kurang *9,4 'uta bidang "ang "ang suda# dida<tar. Hal tersebut
disebabkan karena 1ila"a# "ang terlalu luas, disamping
ketentuan #ukum untuk dasar pelaksanaann"a dirasakan belum
memberikan kemungkinan untuk terlaksanan"a penda<taran
dalam 1aktu singkat dengan #asil "ang lebi# memuaskan
0
!. Pengertian Penda<taran -ana#
!endaftaran tanah adalah rangkaian kegiatan yang dilakukan
oleh !emerintah secara terus menerus, berkesinambungan dan
teratur meliputi pengumpulan, pengolahan, pembukuan, dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam
bentuk peta dan daftar mengenai bidang-bidang tanah dan
satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian surat tanda
bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya
dan hak milik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu
yang membebaninya
"
Menurut Pro<. !oedi Harsono "ang dimaksud dengan
penda<taran tana# adala# rangkaian kegiatan "ang dilakukan
ole# Pemerinta# se3ara terus menerus, dan teratur berupa
pengumpulan keterangan atau data tertentu mengenai tana#(
tana# tertentu , pengola#an, pen"impanan, dan pen"a'iann"a
bagi kepentingan rak"at dalam rangka memberikan 'aminan
2
. Prof. Boedi Harsono Hukum Agraria Indonesia "i$id 1 iid # ($m.424
3
. Pasa$ 1 a)a! *1+ Pera!uran Pemerin!a( ,o. 24 '(. 1997.!en!ang Pendaf!aran !ana(
82
kepastian #ukum di bidang pertana#an termasuk perbitan
tanda buktin"a dan pemeli#araann"a
%
6ari pengertian tersebut di atas menurut !udi Harsono ada
kata(kata "ang perlu di'elaskan sebagai berikut
7
)
Kata(kata Bsuatu rangkaian kegiatan B menun'uk kepada
adan"a berbagai kegiatan dalam pen"elenggaraan penda<taran
tana#, "ang ber<kaitan satu dengan "ang lain, bertureutan
men'adi satu kesatuan rangkaian "ang bermuara pada
tersedian"a data "ang diperlukan dalam rangka memberikan
'aminan kepastian #ukum di bidang pertana#an. Kata Bterus
menerusC menun'uk kepada pelaksanaan kegiatan, "ang sekali
dimulai tidak akan ada ak#irn"a.
6ata "ang terkumpul dan tersedia #arus dipeli#ara, dalam
arti disesuaikan dengan peruba#an(peruba#an "ang ter'adi
kemudian, #ingga tetap sesuai dengan keadaan "ang terak#ir.
Kata BteraturC menun'ukkan, ba#1a semua kegiatan #arus
berlandaskan peraturan perundang(undangan "ang sesuai,
karena #asiln"a akan merupakan data bukti menurut #ukum,
biarpun da"a kekuatan pembuktiann"a tidak selalu sama dalam
#ukum 2egara(negara "ang men"elenggarakan penda<taran
tana#.
ang dimaksud B1ila"a#C iala# 1ila"a# kesatuan
administrasi penda<taran ,, "ang bisa meliputi seluru# 2egara.
Kata(kata Btana# tertentuC menun'ukkan kepada ob"ek
penda<taran tana#, ada kemungkinan tana# "ang dida<tar
4
Prof. Boedi Harsono o-.i! ($m. 71
5
Iid ($m 71
83
#an"a sebagian tan# "ang dipun"ai "ang ditun'uk. Urutan
kegiatan penda<taran tana# adala# BpengumpulanC datan"a,
Bpengola#anC , Bpen"impananC dan Bpen"a'iann"aC .
Penda<taran tana# untuk pertama kali adala# kegiatan
perda<taran tana# "ang dilakukan ter#adap ob"ek tana# "ang
belum dida<tar berdasarkan Peraturan Pemerinta# 2o. *5 -#.
*.9* tentang Penda<taran -ana# atau Peraturan Pemerinta#
ini.
9
=
Penda<taran tana# untuk pertama kali meliputi tiga bidang
kegiatan, "aitu
/
)
*. !idang <isik atau Bte#nik kadasteralC
0. !idang "uridis =
4. Penerbitan dokumen tanda bukti #ak.
ang dimaksud dengan data <isik adala# keterangan mengenai
letak, batas dan luas bidang tana# dan satuan ruma# susun
"ang dida<tar, termasuk keterangan mengenai adan"a
bangunan atau bagian bangunan di atasn"a =
ang dimaksud data "uridis adala# keterangan mengenai status
#ukum bidang tana# dan satuan ruma# susun "ang dida<tar,
pemegang #akn"a dan pi#ak lain serta beban(beban lain "ang
membebanin"a =
6
Pasa$ 1 a)a! *9+ Pera!uran Pemerin!a( ,o. 24 '(. 1997
7
Pasa$ 1 a)a! 9 PP no. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
84
,. Asas, -u'uan, Man<aat dan Dungsi Penda<taran -ana#
*. Asas penda<taran tana#
Penda<taran tana# berdasarkan asas seder#ana, aman,
ter'angkau, mutak#ir dan terbuka.
&
$eder#ana dimaksudkan dalam pelaksanaan penda<taran
tana#
tidak berbelit(belit, apabila pers"aratan "ang diperlukan
6engan tela# dida<tarn"a tana# maka kepemilikan tana#
suda# aman, tidak ada pi#ak lain "ang akan dapat
mengganggu. Penda<taran tana# dengan bia"a "ang dapat
ter'angkau ole# mas"arakat, tidak 'ustru membebani
mas"arakat. 6engan tela# dida<tarn"a tana# milik sesorang
maka tanda bukti kepemilikann"a suda# mutak#ir,
dibandingkan dengan tanda bukti berupa girik atau kekitir.
6alam pelaksanaan penda<taran se3ara terbuka, maksudn"a
mas"arakat dapat mengeta#ui dengan pasti prosedur dan
bia"a sesuai dengan "ang ditentukan ole# Pemerinta# .
0. -u'uan Penda<taran tana# )
a. Memberikan kepastian #ukum dan perlindungan #ukum
kepada pemegang #ak atas suatu bidang tana#, satuan
ruma# susun dan #ak(#ak lain "ang terda<tar agar
dengan muda# dapat membuktikan dirin"a sebagai
pemegang #ak "ang bersangkutan =
8
Pasa$ 2 Pera!uran Pemerin!a( ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
85
b. Untuk men"ediakan in<ormasi kepada pi#ak(pi#ak "ang
berkepentingan termasuk Pemerinta# agar dengan
muda# dapat memperole# data "ang diperlukan dalam
mengadakan perbuatan #ukum mengenai bidang(bidang
tana# dan satuan(satuan ruma# susun "ang suda#
terda<tar =
3. Untuk terselenggaran"a tertib administrasi pertana#an.
.
6engan tu'uan tersebut di atas, penda<taran tana# dapat
me1u'udkan kepastian #ukum dibidang pertana#an, "akni
untuk menimbulkan rasa mantap dan aman, "ang berarti
dapat .
*). Memberikan rasa mantap kalau ada kepastian mengenai
#ukumn"a tertulis (terkodi<ikasi), seder#ana (muda#
dimengerti ole# siapa sa'a) dan konsisten dalam
pelaksanann"a.
0). Memberikan rasa aman, ada kepastian mengenai tana#
"ang di#aki dari segi "uridis (status tana#, siapa "ang
pun"a, #ak(#ak pi#ak ketiga "ang membebani, perbuatan
#ukum "ang men"angkut penguasaan tana#) $edangkan
dari segi <isik (letak, batas dan luas tana#). 6isamping itu
adan"a perlindungan #ukum untuk men3ega# gangguan
dari penguasaan dan8atau sesama 1araga @le# karena itu,
disediakan upa"a(upa"a #ukum untuk menanggulangi
gangguan(gangguan tersebut melalui gugatan perdata,
bantuan aparatur 2egara serta tuntutan pidana.
*5

9
Pasa$ 3 PP ,o. '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
10
,). Arie /. Hu!aga$ung0 /H012I Asas#asas Hukum Agraria 3ik!a! ku$ia( 4H 5I '(. 1994 ($m. 73.
86
%. Man<aat penda<taran tana#
Man<aat pen"elenggaraan Penda<taran -ana# dapat
men'amin kepastian #ukum apabila memenu#i 4 (tiga) s"arat )
a. Peta(peta kadasteral dapat dipakai rekonstruksi di lapangan
F digambarkan batas "ang s"a# menurut #ak =
b. 6a<tar ukur membuktikan pemegang #ak terda<tar
didalamn"a
3. $etiap #ak dan perali#ann"a #arus dida<tar.
7. Dungsi Penda<taran -ana#
Pen"elenggaraan penda<taran tana# 'uga ber<ungsi
**
)
*. $ebagai s"arat konstituti< la#irn"a suatu #ak8 Hak
-anggungan =
0. Untuk keperluan pembuktian, nama pemegang #ak8 Hak
-angungan akan di3atat pada buku tana# dan serti<ikat
#ak8 Hak -anggungan =
6alam rangka 'ual beli tana#, maka <ungsi penda<taran
tana# adala# )
*).Untuk memperkuat pembuktian, karena peminda#an #ak
tersebut di3atat pada buku tana# dan serti<ikat #ak dan
di3antumkan siapa pemegang #akn"a sekarang =
0).Untuk memperluas pembuktian, karena dengan
penda<taran, 'ual belin"a dapat diketa#ui ole# umum
atau siapa sa'a "ang berkepentingan =
6. Pen"elenggaraan Penda<taran -ana#
*. Pen"elenggaraan dan pelaksanaan penda<taran tana#.
11
Iid ($m. 74
87
Penda<taran tana# diselenggarakan ole# !adan Pertana#an
2asional
*0
. $e3ara operasional penda<taran tana# sesuai pasal
ditangani ole# Kantor Pertana#an , ke3uali kegiatan(kegiatan
tertentu ditugaskan kepada pe'abat lain. $elan'utn"a dalam
pelaksanaan penda<taran tana# , Kepala Kantor Pertana#an
dibantu ole# PPA-, dan pe'abat lain "ang ditugaskan untuk
melaksanakan kegiatan(kegiatan tertentu
*4
.
$eorang pe'abat PPA- diangkat dan diber#entikan ole#
Menteri. Untuk desa(desa dalam 1ila"a# terpen3il Menteri
dapat menun'uk PPA- sementara. $elan'utn"a tentang
Peraturan 'abatan PPA- diatur dengan Peraturan tersendiri
*%
.
Hal(#al "ang dilakukan dalam pelaksanaan penda<taran tana#
adala# sebagai berikut
*7
)
*) 6alam pelaksanaan penda<taran tana# se3ara sistematik,
Kepala kantor Pertana#an dibantu ole# Panitia A'udikasi
"ang dibentuk ole# Menteri atau pe'abat "ang ditun'uk =
0) $usunan Panitia A'udikasi terdiri dari )
a). seorang Ketua Panitia, merangkap anggota "ang
di'abat ole# seorang pega1ai !adan Pertana#an
2asional =
b). beberapa orang anggota "ang terdiri )
12
Pasa$ 5 Pera!uran Pemerin!a( ,o. 24 !(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
13
Pasa$ 6 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
14
Pasa$ 7 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
15
Pasa$ 8 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(.
88
(*). $eorang pega1ai !adan Pertana#an 2asional "ang
mempun"ai kemampuan pengeta#uan di bidang
penda<taran tana# =
(0). $eorang pega1ai !adan Pertana#an 2asional
"ang mempun"ai kemampuan pengeta#uan di
bidang #ak(#ak atas tana# =
(4). Kepala 6esa8Kelura#an "ang bersangkutan dan
atau seorang Pamong 6esan8 Kelura#an "ang
ditun'ukn"a =
3). Keanggotaan Panitia A'udikasi dapat ditamba# dengan
seorang anggota "ang sangat diperlukan dalam
penilaian kepastian data "uridis mengenai bidang(
bidang tana# di 1ila"a# desa8 kelura#an "ang
bersangkutan =
d). 6alam melaksanakan tugasn"a Panitia A'udikasi
dibantu ole# satuan tugas pengukuran dan pemetaan,
satuan tugas pengumpul data "uridis dan satuan tugas
administrasi "ang tegas, susunan dan kegiatann"a
diatur ole# Menteri =
e). -ugas dan 1e1enang Ketua dan anggota Panitia
A'udikasi diatur ole# Menteri.
A'udikasi adala# kegiatan "ang dilaksanakan dalam
rangka proses penda<taran tana# untuk pertama kali,
meliputi pengumpulan dan penetapan kebenaran data <isik
89
dan data "uridis mengenai satu atau beberapa ob"ek
penda<taran tana# untuk keperluan penda<tarann"a
*9
.
0. @b"ek penda<taran tana#
@b"ek penda<taran tana# meliputi meliputi .
*/
)
a. !idang(bidang tana# "ang dipun"ai dengan #ak guna
usa#a, #ak guna bangunan dan #ak pakai =
b. -ana# #ak pengelolaan =
3. -ana# 1aka< =
d. Hak milik dan satuan ruma# susun =
e. Hak tanggungan dan
<. -ana# 2egara
6alam #al tana# 2egara sebagai ob"ek penda<taran tana#,
penda<tarann"a dilakukan dengan 3ara membukukan bidang
tan# "ang merupakan tana# 2egara dalam da<tar tana#.
0. Satuan (ilayah Tata Usaha pnda=ta!an tanah.
Satuan (ilayah Tata Usaha pnda=ta!an tanah adalah
*<
)
*). $atuan 1ila"a# tata usa#a penda<taran tana# adala# desa
atau kelura#an =
0). K#usus untukpenda<taran tana# #ak guna usa#a, #ak
pengelolaan, #ak tanggungan dan tana# 2egara satuan
16
Pasa$ 1 a)a! *8+ Pera!uan Pemerin!a( ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
17
Pasa$ 9 a)a! *1+ Pera!uran Pemerin!a( ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
18
Pasa$ 10 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
90
1ila"a# tata usa#a penda<tarann"a adala# kabupaten8
kotamad"a.
%. Pelaksanaan Penda<taran -ana#
Pelaksanaan penda<taran tana# meliputi kegiatan
penda<taran tana# untuk pertama kali dan pemeli#araan
data penda<taran tana#.
*.

$elan'utn"a kegiatan penda<taran tana# untuk pertama
kali meliputi
05

a. pengumpulan dan pengola#an data <isik =
b. pembuktian #ak dan pembukuann"a =
3. penerbitan serti<ikat =
d. pen"a'ian data <isik dan data "uridis =
e. pen"a'ian da<tar umum dan dokumen.
6isamping itu adan"a kegiatan pemeli#araan data
penda<taran tana# meliputi )
a. penda<taran perali#an dan pembebasan #ak dan
b. penda<taran peruba#an data penda<taran tana#
lainn"a.
>. Penda<taran -ana# Untuk Pertama Kali
Penda<taran -ana# untuk pertama kali, meliputi
0*
)
19
Pasa$ 11 PP ,0. 24 '( 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
20
Pasa$ 12 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
21
Pasa$ 13 35 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
91
*. Pelaksanaan penda<taran tana# untuk pertama kali
Penda<taran tana# untuk pertama kali adala# kegiatan
penda<taran tana# "ang dilakukan ter#adap ob"ek penda<taran
tana# berdasarkan PP 2o. *5 -#. *.9*
Pelaksanan penda<taran tana# untuk pertama kali
sebagaimana diatur dalam pasal *4 t#. *../ adala# )
a. Penda<taran tana# untuk pertama kali dilaksanakan melalui
penda<taran tana# se3ara sistematik dan penda<taran tana#
se3ara sporadik.
Kegiatan penda<taran tana# dapat dilakukan se3ara
sistematis sebagaimana diatur dalam pasal * a"at (*5) "akni
kegiatan penda<taran tana# untuk pertramaa kali "ang
dilakukan se3ara serentak "ang meliputi semua ob"ek
penda<taran tana# "ang belum dida<tar dalam 1ila"a# atau
bagian1ila"a# suatu desa8 kelura#an. 6isamping itu
penda<taran tana# sesuai pasal * a"at (**) dilakukan se3ara
sporadik, "akni penda<taran tana# untuk pertama kali
mengenai satu atau beberapa ob"ek penda<taran tana#
dalam 1ila"a# atau bagian 1ila"a# suatu desa8 kelura#an
se3ara indiAidual atau massal.
b. Penda<taran tana# se3ara sistematik didasarkan pada suatu
ren3ana ker'a dan dilaksanakan di 1ila"a#(1ila"a# "ang
ditetapkan ole# Menteri =
92
3. 6alam #al suatu desa8 kelura#an belum ditetapkan sebagai
1ila"a# penda<taran tana# se3ara sistematik,
penda<tarann"a dilaksanakan melalui penda<taran se3ara
sporadik
d. Penda<taran tana# se3ara sporadik dilaksanakan atas
permintaan pi#ak "ang berkepentingan.
0. Pengumpulan dan pengola#an data <isik.
Pengumpulan dan pengola#an data <isik diatur dalam pasal *% ?
0* PP 2o. 0% -#. *../ meliputi kegiatan )
a. Pengukuran dan pemetaan
Untuk peperluan pengumpulan dan pengola#an data <isik
dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan . Adapun
kegiatan pemetaan tersebut meliputi )
*). Pembuatan peta dasar penda<taran =
0). Penetapan batas bidang(bidang tana# =
4). Pengukuran dan pemetaan bidang(bidang tana# dan
pembuatan peta penda<taran =
%). Pembuatan da<tar tana#
7). Pembuatan surat ukur
b. Pembuatan peta dasar penda<taran
Kegiatan penda<taran tana# se3ara sistematik, sebagaimana
diatur dalam pasal *7 PP 2o. 0% -#. *../, dimulai dengan
93
pembuatan peta dasar penda<taran . $elan'utn"a di 1ila"a#(
1ila"a# "ang belum ditun'uk sebagai 1ila"a# penda<taran
tana# se3ara sistematik ole# !adan Pertana#an 2asional
diusa#akan tersedian"a peta dasar penda<taran untuk
keperluan penda<taran tana# se3ara sporadik. Untuk
keperluan pembuatan peta penda<taran !adan Pertana#an
2asional, men"elenggarakan pemasangan, pengukuran,
pemetaan dan pemeli#araan titik(titik dasar teknik nasional
setiap kabupaten8 kotamad"a 6aera# -k. II . Pengukuran
untuk pembuatan peta dasar penda<taran dikaitkan dengan
titik(tikik dasar teknik nasionalsebagai kerangka dasarn"a
3. Penetapan batas bidang(bidang tana#.
d. Pengukuran dan pemetaan bidang(bidang tana# dan
pembuatan peta penda<taran
e. Pembuatan surat ukur
<. Pembuatan da<tar tana#
4. Pembuktian #ak dan pembukuann"a
Pembuktian #ak dan pembukuann"a sebagaimana diatur dalam
04 ? 45 PP 2o. 0% -#. *../ meliputi
00
)
a. Pembuktian #ak baru.
Untuk pembuktian #ak baru, dengan bukti berupa )
22
Pasa$ 23 30 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
94
*). Penetapan pemberian #ak dari pe'abat "ang ber1enang
"ang memberikan #ak, dan asli akta PPA- apabila
tana# HG! dan #ak pakai atas tana# milik =
0). Hak pengelolaan dengan bukti berupa penetapan #ak
pengelolaan dari pe'abat "ang ber1enang =
4). -ana# 1aka<, dibuktikan dengan akta ikrar 1aka< =
%). HMR$ dibuktikan dengan akta pemisa#an =
7). Hak -anggungan, dibuktikan dengan APH-.
b. Pembuktian #ak lama
Untuk pembuktian lama dengan bukti berupa )
*). Hak tana# "ang berasal dari konAersi dengan alat(alat
bukti adan"a #ak tersebut berupa bukti tertulis dan
saksi(saksi dan pern"ataan "bs. Apabila alat(alat
pembuktin tidak lengkap berdasarkan ken"ataan
penguasaan <isik bidang tana# "bs. $elama 05 ta#un atau
lebi# se3ara berturut(berturut, tanpa dipermasala#kan
ole# mas"arakat #ukum adat atau desa.
0). -er#adap alat(alat bukti tersebut diadakan pengumpulan
dan penelitian data "uridis ole# Panitia A'udikasi, "ang
#asiln"a diumumkan selama 45 #ari dalam penda<taran
tana# se3ara sistematis, dan 95 #ari dalam penda<taran
tana# se3ara sporadi3, untuk memberikan kesempatan
kepada pi#ak "ang berkepentingan menga'ukan
95
keberatan. Pengumuman tersebut dilakukan di Kantor
Panitia a'udikasi dan kantor Kepala 6esa letak tana#
"bs., dalam #al penda<taran tana# se3ara se3ara
sistematis, atau di Kantor Pertana#an dan Kepala desa
letak tana# "bs., dalam penda<taran tana# se3ara
sporadik. $elain itu untuk penda<taran tana# se3ara
sporadik indiAidual, pengumunan dapat dilakukan
melalui media massa.
4). +ika dalam 'angka 1aktu pengumuman ada "ang
menga'ukan keberatan mengenai data <isik dan atau data
"uridis "ang diumumkan, ole# Ketua A'udikasi dalam
penda<taran tana# se3ara sistematik atau Kepala Kantor
Pertana#an dalam penda<taran tana# se3ara sporadik
mengusakan agar se3epatn"a keberatan "ang dia'ukan
se3ara mus"a1ara# untuk mu<akat. Apabila
mus"a1ara# ber#asil, dibuat berita a3ara pen"elesaian
dan apabila pen"elesaian mengakibatkan
peruba#an,peruba#an tersebut diadakan pada petra
bidang(bidang tana# dan atau da<tar isian "ang
bersangkutan. 2amun apabila mus"a1ara# untuk
mu<akat tidak ber#asil, Ketua A'udikasi atau Kepala
Kantor , memberita#ukan se3ara tertulis kepada pi#ak
"ang menga'ukan keberatan agar menga'ukan gugatan
mengenai data <isik dan data "uridis "ang disengketakan
ke Pengadilan.
96
$etela# 'angka 1aktu pengumuman berak#ir, data <isik
dan data "uridis "ang diumumkan ole# Panitia
A'udikasi (penda<taran se3ara sistematik) maupun
Kepala Kantor Pertana#an Penda<taran tana# se3ara
sporadik) disa#kan dengan suatu berita a3ara . 2amun
'ika sampai berak#irn"a 'angka 1aktu pengumunan
masi# ada kekurang lengkapan data <isik dan atau data
"uridis atau ada keberatan "ang belum diselesaikan
dilakukan dengan 3atatan mengenai #al(#al "ang belum
lengkap dan atau keberatan "ang belum diselesaikan.
Mengenai berita a3ara pengesa#an merupakan dasar
untuk )
a). pembukuan #ak atas tana# "ang bersangkutan
dalam buku tana# =
b). pengakuan #ak atas tana# =
3). pemberian #ak atas tana#.
3. Pembukuan #ak
$etela# pembuktian #ak selesai tanpa ada sangga#an, maka
langka# selan'utn"a adala# pembukuan #ak, "akni #ak atas
tana#, #ak pengelolaan, tana# 1aka<, #ak milik atas satuan
ruma# susun dida<tar dengan membukukann"a dalam buku
tana#, "ang memuat data "uridis dan data <isik bidang tana#
"ang bersangkutan dan sepan'ang surat ukur ada di3atat pada
surat ukur tersebut = 6engan pembukuan dalam buku tana#
serta pen3atatan pada surat ukur, merupakan bukti ba#1a
97
#ak "ang bersangkutan beserta pemegang #akn"a dan bidang
tana#n"a se3ara #ukum tela# dida<tar menurut Peraturan
Pemerinta# ini. Pembukuan dilakuakn sesuai dengan alat
bukti dan berita a3ara pengesa#an, sebagai berikut )
a. ang data <isik dan data "uridisn"a suda# lengkap dan
tidak ada dipersengkatan , dilakukan pembukuann"a
dalam buku tana# =
b. ang data <isik dan data "uridisn"a belum lengkap
dilakukan pembukuann"a dalam buku tana# dengan
3atatan mengenai #al(#al "ang belum lengkap =
3. ang data <isik dan data "uridisn"a dipersengketakan
tetapi tidak dia'ukan gugatan ked Pengadilan dilakukan
pembukuann"a dalam buku tana# dengan 3atatan
mengenai adan"a sengketa, dan kepada pi#ak "ang
bersangkutan diberita#ukan ole# Ketua a'udikasi atau
Kepala kantor Pertana#an untuk menga'ukan gugatan ke
Pengadilan, mengenai data "ang disengketakan dalam
1aktu 95 #ari dalam penda<taran tana# se3ata sistematik,
dan .5 #ari dalam penda<taran tana# se3ara sporadik
di#itung se'ak disampaikann"a pemberita#uan tersebut.
d. ang data <isikn"a dan data "uridisn"a disengketakan dan
dia'ukan ke pengadilan tetapi tidak ada perinta# dari
Pengadilan untuk status Puo dan tidak ada putusan
pen"itaan dari pengadilan, dilakukan pembukuann"a
98
dalam buku tana# dengan 3atatan mengenai adan"a
sengketa tersebut serta #al(#al "ang disengketakan =
e. ang data <isik dan data "uridisn"a disengketakan dan
dia'ukan ke pengadilan serta ada perinta# status Puo atau
putusan pen"itaan dari Pengadilan, dibukukan dalam buku
tana# dengan mengosongkan pemegang #akn"a dan #al(#al
lain "ang disengketakan serta men3atat di dalamn"a
adan"a sita atau perinta# status Puo tersebut.
-er#adap 3atatan "ang belum lengkap, dapat di#apus apabila )
*). -ela# disera#kan tamba#an alat pembuktian "ang
diperlukan, atau
0). -ela# le1at 1aktu 7 (lima) ta#un tanpa ada "ang
menga'ukan gugatan ke Pengadilan mengenai data "ang
dibukukan.
,atatan ter#adap adan"a sengketa, baru dapat di#apus apabila
)
*). -ela# diperole# pen"elesaian se3ara damai antara pi#ak(
pi#ak "ang bersengketa atau
0). 6iperole# putusan pengadilan mengenai sengketa "ang
bersangkutan tela# memperole# kekuatan #ukum tetap
atau
4). $etela# dalam 1aktu 95 #ari dalam penda<taran tana#
se3ara sistematik dan .5 #ari dalam penda<taran tana#
se3ara sporadik, se'ak disampaikan pemberita#uan tertulis
tidak dia'ukan gugatan mengenai sengketa ke pengadilan.
99
$elan'utn"a ter#adap 3atatan "ang data <isik dan data
"uridisn"a disengketakan dan dia'ukan ke pengadilan tetapi
tidak ada perinta# dari pengadilan untuk status Puo dan tidak
ada putusan pen"itaan, di#apus apabila )
*). -ela# di3apai pen"elesaian se3ara damai antara pi#ak(pi#ak
"ang bersengketa atau
0). 6iperole# putusan pengadilan mengenai sengketa "ang
bersangkutan "ang tela# memperole# kekuatan #ukum
tetap.
Peng#apusan 3atatan adan"a sengketa sita 'aminan atau
perinta# status Puo, dilakukan, apabila )
*). $etela# diperole# pen"elesaian se3ara damai antara pi#ak(
pi#ak "ang bersengketa atau
0). 6iperole# putusan pengadilan mengenai sengketa "ang
bersangkutan "ang tela# memperole# kekuatan #ukum
tetap dan pen3abutan sita 'aminan atau status Puo dari
pengadilan.
%. Penerbitan serti<ikat
Mengenai penerbitan serti<ikat tana# "ang merupakan tanda
bukti #ak atas tana# diatur dalam pasal 4* ? 40 PP 2o. 0% -#
*../.
04
Pasal 4* PP 2o. 0% -#. *../ men"atakan, ba#1a serti<ikat
diterbitkan untuk kepentingan pemegang #ak "ang
bersangkutan sesuai dengan data <isik dan data "uridis "ang
23
Ps$. 31 32 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran !ana(
100
tela# dida<tar dalam buku tana#. $erti<ikkat #an"a bole#
disera#kan kepada "ang naman"a ter3antum dalam buku tana#
"ang bersangkutan sebagai pemegang #ak atau kepada pi#ak
lain "ang dikuasakan ole#n"a. Mengenai #ak atas tana# atau
#ak milik atas tana# satuan ruma# susun kepun"aan bersama
beberapa orang atau badan #ukum diterbitkan satu serti<ikat
"ang diterimakan kepada sala# satu pemegang #ak bersama
atas penu'ukkan tertulis para pemegang bersama "ang lain.
2amun dapat 'uga diterbitkan serti<ikat seban"ak 'umla#
pemegang #ak bersama "ang bersangkutan, "ang menurut
nama serta besarn"a bagian masing(masing.
$elan'utn"a pasal 40 n"a men"atakan ba#1a serti<ikat
merupakan surat tanda bukti #ak "ang berlaku sebagai alat
pembuktian "ang kuat mengenai data <isik dan da"a "uridis
"ang termuat di dalamn"a, sepan'ang data <isik dan data "uridis
tersebut sesuai dengan data dalam surat ukur dan buku tana#
"ang bersangkutan.
6alam #al satu bidang tana# suda# diterbitkan serti<ikat
se3ara sa#, maka pi#ak lain "ang merasa mempun"ai #ak atas
tana# tersebut tidak dapat lagi menuntut pelaksanaan #ak
tersebut , apabila dalam 1aktu 7 ta#un se'ak diterbitkann"a
serti<ikat itu tela# tidak menga'ukan keberatan se3ara tertulis
kepada pemegang serti<ikat dan Kepala Kantor Pertana#an
"ang bersangkutan ataupun tidak menga'ukan gugatan ke
Pengadilan mengenai penguasaan tana# atau penerbitan
serti<ikat tersebut.
101
7. Pen"a'ian data <isik dan data uridis
6alam rangka pen"a'ian data <isik dan data "uridis , Kantor
Pertana#an men"elenggarakan tata usa#a penda<taran tana#
dalam da<tar umum "ang terdiri dari peta penda<taran, da<tar
tana#, surat ukur, buku tana# dan da<tar nama. $elan'utn"a
bagi siapa sa'a "ang berkepentingan ber#ak mengeta#ui data
<isik dan data "uridis "ang tersimpan di dalam peta
penda<taran, da<tar tana#, surat ukur dan buku tana#.
0%

9. Pen"impanan da<tar umum dan dokumen
Pen"impanan dokumen "ang merupakan alat pembuktian
"ang tela# digunakan sebagai dasar penda<taran diberi tanda
pengenal disimpan di Kantor Pertana#an, atau tempat lain "ang
ditetapkan ole# Menteri sebagai bagian "ang tidak terpisa#kan
dari da<tar umum. 6okumen tersebut #arus tetap berada di
Kantor Pertana#an tidak bole# dipinda#(pinda#kan. $ekiran"a
ada instansi lain "ang memerlukan salinan, petikan atau #arus
ada iHin tertulis dari Menteri atau Pe'abat "ang ditun'uk . Atas
perinta# Pengadilan "ang sedang mengadili suatu perkara, asli
dokumen diba1a ole# Kepala Kantor Pertana#an "ang
bersangkutan atau pe'abat "ang ditun'uk ke sidang Pengadilan
tersebut untuk diperli#atkan kepada ma'elis Hakim dan para
pi#ak "ang bersangkutan. 6okumen penda<taran tana#
disimpan dan disa'ikan dengan menggunakan peralatan
elektronik dan mi3ro<ilm. 6okumen tersebut mempun"ai
24
Pasa$ 33#34 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
102
kekuatan pembuktian sesuda# ditandatangani dan dibubu#i 3ap
dinas ole# Kantor Pertana#an "ang bersangkutan.
07

/. Pemeli#araan 6ata Penda<taran -ana#
Pemeli#araan 6ata Penda<taran tana# dilakukan apabila
ter'adi adan"a peruba#an pada data <isik dan data "uridis
ob"ek penda<taran tana# "ang tela# dida<tar. Untuk itu
pemegang #ak 1a'ib menda<tarkan peruba#an kepada Kantor
Pertana#an. Penda<taran perali#an dan Pembebanan Hak,
meliputi kegiatan )
a. Peminda#an Hak
b. Peminda#an #ak dengan lelang
3. Perali#an #ak karena pe1arisan
d. Perali#an #ak karena penggabungan atau peleburan
Perseroan atau Koperasi
e. Pembebanan #ak
<. Penolakan penda<taran perali#an dan pembebanan #ak
g. Lain(lain
Penda<taran Peruba#an data penda<taran tana# lainn"a,
melupti #al(#al )
a. Perpan'angan 'angka 1aktu #ak atas tana#
25
Pasa$ 35 PP ,o. 24r !(. 1997
103
Penda<taran perpan'angan 'angka 1aktu #ak atas tana#
dilakukan dengan men3atatn"a pada buku tana# dan
serti<ikat #ak "ang bersangkutan, berdasarkan keputusan
Pe'abat "ang ber1enang "ang memberikan perpan'angan
'angka 1aktu #ak "ang bersangkutan.
b. Peme3a#an, Pemisa#an dan penggabungan bidang tana# .
Untuk peme3a#an sebidang tana# adala# atas permintaan
pemegang #ak "ang suda# dida<tar dapat dipe3a# se3ara
sempurna men'adi beberapa bagian , "ang masing(masing
merupakan satuan bidang baru dengan status #ukum "ang
sama dengan bidang tana# semula.
Apabila ter'adi peme3a#an untuk tiap bidang dibuatkan
surat ukur, buku tana# dan serti<ikat untuk menggantikan
surat ukur, buku tana# dan serti<ikat asaln"a. Apabila
tana# tersebut dibebani #ak tanggungan, dan beban(beban
lain "ang terda<tar, peme3a#an baru dilaksanakan setela#
memperole# persetu'uan tertulis dari pemegang #ak
tanggungan (UU 2o. % -#. *..9) atau pi#ak lain "ang
ber1enag men"etu'ui peng#apusan beban "ang
bersangkutan . 6alam meme3a# tana# pertanian, 1a'ib
memper#atikan peraturan perundang(undangan "ang
berlaku.
Pemisa#an ter#adap sebidang tana# 'uga memungkinkan,
berdasarkan atas permintaan pemegang #ak "ang
bersangkutan, dari satu bidang tana# "ang suda# dida<tar
104
dapat dipisa#kan sebagian atau beberapa bagian, "ang
selan'utn"a merupakan satuan bidang baru dengan dengan
status #ukum "ang sama dengan bidang tana# semula .
6alam pelaksanaan pemisa#an untuk satuan bidang baru
"ang dipisa#kan dibuatkan surat ukur, buku tana# dan
serti<ikat sebagai satuan bidang tana# baru dan pada peta
penda<taran, da<tar tana#, surat ukur, buku tana# dan
serti<ikat bidang tana# semula dibubu#kan 3atatan
mengenai tela# diadakan pemisa#an tersebut.
$ebalikn"a untuk tana# "ang letakn"a berbatasan "ang
kesemuan"a atas nama pemilik "ang sama dapat
digabungkan men'adi satu satuan bidang baru, 'ika
semuan"a dipun"ai dengan #ak "ang sama dan bersisa
'angka 1aktu "ang sama. 2amun apabila ter'adi
penggabungan untuk satuan bidang baru tersebut
dibuatkan surat ukur, buku tana# dan serti<ikat dengan
meng#apus surat ukur, buku tana# dan serti<ikat masing(
masing.
%. Pm$a#ian hak $!sama
Pm$a#ian hak $!sama atas tanah atau hak milik
satuan !umah susun mnjadin hak masin#"masin#
pm#an# hak $!sama dida=ta! $!dasa!kan akta
yan# di$uat PPAT yan# $!(nan# mnu!ut
p!atu!an yan# $!laku yan# mm$uktikan
kspakatan anta!a pihak pm#an# hak $!sama
mn#nai pm$a#ian hak $!sama t!s$ut .
.3
26
Pasa$ 51 PP ,o. 24 !(. 1997 !en!ang -endaf!aran !ana(.
105
d. &apusnya hak atas tanah dan hak milik satuan
!umah susun
Hapusn"a #ak atas tana#, #ak pengelolaan atas satuan
ruma# susun dilakukan ole# Kepala Kantor Pertana#an
dengan membubu#kan 3atatan pada buku tana# dan
surat ukur serta memusna#kan serti<ikat #ak "ang
bersangkutan, berdasarkan )
*) 6ata dalam buku tana# "ang disimpan di Kantor
Pertana#an, 'ika mengenai #ak(#ak "ang dibatasi masa
berlakun"a =
0) $alinan surat keputusan Pe'abat "ang ber1enang,
ba#1a #ak "ang brsangkutan tela# dibatalkan atau
di3abut =
4) Akta "ang men"atakan ba#1a #ak "ang bersangkutan
tela# dilepaskan ole# pemegang #akn"a.
e. Perali#an dan #apusn"a #ak tanggungan
Penda<taran perali#an #ak tanggungan dilakukan dengan
men3atatn"a pada buku tana# serta serti<ikat #ak
tanggungan "ang bersangkutan dan pada buku tana#
serta serti<ikat #ak "ang dibebani berdasarkan surat
tanda bukti berali#n"a piutang "ang di'amin karena
3essie, subrogasi, pe1arisan atau penggabungan serta
peleburan peseroan.Penda<taran #apusn"a #ak
tanggungan dilakukan sesuai ketentuan UU 2o. % -#.
106
*..9 tentang Hak -anggungan Atas -ana# beserta !enda(
benda "ang berkaitan dengan -ana#. $elan'utn"a apabila
#ak atas tana# dibebani #ak tanggungan tela# dilelang
dalam rangka pelunasan utang, maka surat pern"ataan
dari kreditur ba#1a pi#akn"a melepaskan #ak
tanggungan atas #ak "ang dilelang tersebut untuk 'umla#
"ang melebi#i #asil lelang beserta kutipan risala# lelang
dapat di'adikan dasar untuk penda<taran #apusn"a #ak
tanggungan "ang bersangkutan.
<. Peruba#an data penda<taran tana# berdasarkan putusan
atau penetapan pengadilan
Panitera 1a'ib memberita#ukan kepada Kepala Kantor
pertana#an mengenai isi putusan Pengadilan "ang tela#
memperole# kekuatan #ukum tetap dan penetapanKetua
Pengadilan "ang mengakibatkan ter'adin"a peruba#an
pada data mengenai bidang tana# "ang suda# dida<tar
atau satuan ruma# susun untuk di3atat pada buku tana#
"ang bersangkutan dan sedapat mungkin pada
serti<ikatn"a dan da<tar(da<tar lainn"a. Pen3atat tersebut
dapat dilakukan atas permintaan "ang berkepentingan
berdasarkan salinan resmi putusan pengadilan "ang tela#
memperole# kekuatan tetap. $elan'utn"a pen3atatan
#apusn"a #ak atas tana#, #ak pengelolaan dan #ak milik
satuan ruma# susun berdasarkan putusan Pengadilan
dilakukan setela# diperole# surat keputusan mengenai
107
#ak "ang bersangkutan dari Menteri atau pe'abat "ang
ditun'uk.
g. Peruba#an nama
Penda<taran peruba#an data penda<taran tana# sebagai
akibat pemegang #ak "ang ganti nama dilakukan dengan
men3atatn"a di dalam buku tana# dan srti<ikat #ak atas
tana# atau #ak milik satuan ruma# susun"ang
bersangkutan.
&. Penerbitan $erti<ikat Pengganti
Penerbitan serti<ikat pengganti diatur dalam pasal 7/ ? 95 PP
2o. 0% t#. *../
Apabila suatu serti<ikat rusak atau #ilang, maka sert<ikat
tersebut dapat diganti, "ang prosedurn"a
0/
)
a). Atas permo#onan pemegang #ak diterbitkan serti<ikat baru
sebagai pengganti serti<ikat "ang rusak, #ilang, masi#
menggunakan blanko serti<ikat "ang tidak digunakan lagi,
atau "ang tidak disera#kan kepada pembeli lelang dalam
suatu lelang eksekusi =
b). Permo#onan serti<ikat pengganti #an"a dapat dia'ukan ole#
pi#ak "ang naman"a ter3antum sebagai pemegang #ak
dalam buku tana# "ang bersangkutan atau pi#ak lain "ang
merupakan penerima #ak berdasarkan akta PPA- atau
kutipan risala# lelang =
27
Pasa$ 57#60 PP ,o. 24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
108
Apabila penerima #ak tela# meninggal dunia,
peromo#onan serti<ikat pengganti dapat dia'ukan ole# a#li
1arisn"a dengan men"era#kan bukti sebagai a#li 1aris.
Untuk seseorang dapat memperole# penggantian seti<ikat "ang
#ilang , maka )
a). Permo#onan penggantian serti<ikat "ang #ilang #arus
disertai pern"ataan di ba1a# sumpa# dari "ang
bersangkutan di #adapan Kepala Kantor Pertana#an atau
pe'abat "ang ditun'uk mengenai #ilangn"a serti<ikat #ak
"ang bersangkutan =
b). Penerbitan serti<ikat pengganti dida#ului dengan
penguman * (satu) kali dalam sala# satu surat kabar #arian
setempat atas bia"a pemo#on
3). +ika dalam 'angka 1aktu 45 (tiga pulu#) #ari di#itung
se'ak #ari pengumuman tidak ada "ang menga'ukan
keberatan mengenai akan diterbitkann"a serti<ikat
pengganti tersebut atau ada "ang menga'ukan keberatan
tetapi menurut pertimbangan Kepala Kantor Pertana#an
keberatan tersebut tidak beralasan, diterbitkan serti<ikat
baru.
d). +ika keberatan "ang dia'ukan dianggap beralasan ole#
Kepala Kantor Pertana#an , maka ia menolak
menerbitkan serti<ikat pengganti =
109
e). Pengumuman dan penerbitan serta penolakan penerbitan
serti<ikat baru dibuatkan berita a3ara ole# Kepala Kantor
Pertana#an =
<). setela# serti<ikat pengganti selesai, disera#kan kepada
pi#ak memo#on atau orang lain "ang diberi surat kuasa.
.. !ia"a Penda<taran -ana#
!ia"a penda<taran tana# dan pembuatan serti<ikat kini
mendapat pengaturan dalam PP 2o. %9 -#. 0550 tentang -ari<
Atas +enis Penerimaan 2egara !ukan Pa'ak "ang berlaku pada
!adan Pertana#an 2asional. 6engan berlakun"a peraturan
pemerinta# tersebut segala ketentuan tentang penda<taran
tana# dan pembuatan serti<ikat dalam PM62 2o. 0 -#. *./& 'o.
PM62 2o. *0 -#. *./& dan PM62 2o. 9 t#. *./. dan Peraturan
Kepala !P2 2o. 0 -#. *..0 tidak berlaku lagi
*5.$anksi.
$aknsi sesuai pasal 90 PP 2o. 0% -#. *../ diberikan kepada
PPA- "ang dalam melaksanakan tugasn"a mengabaikan
ketentuan(ketentuan pasal(pasal 4&, 4. dan %5 serta ketentuan
dan petun'uk "ang diberikan ole# Menteri atau Pe'abat "ang
ditun'uk dikenakan tindakan administrati< berupa teguran
tertulis sampai pember#entian dari 'abatann"a sebagai PPA-,
dengan tidak meng#urangi kemungkinan dituntut ganti rugi
110
ole# pi#ak(pi#ak "ang menderita kerugian "ang diakibatkan
ole# diabaikann"a ketentuan(ketentuan dimaksud
0&
.
$elan'utn"a sanksi 'uga diberikan kepada Kepala Kantor
Pertana#an "ang diatur pasal 94 , ba#1a Kedpala Kantor
Pertana#an "ang dalam melaksanakan tugasn"a mengabaikan
ketentuan dalam PP 2o. 0% -#. *../ dan ketentuan dalam
peraturan pelaksanaann"a serta ketentuan(ketentuan lain
dalam pelaksanaan tugas kegiatan penda<taran tana#
dikenakan sanksi administrati< sesuai peraturan perundangan(
undangan "ang berlaku.
**. Ktntuan P!alihan.
6engan berlakun"a PP 2o. 0% -#. *../, PP 2o. *5 ta#un *.9*
masi# tetap berlakusepan'ang tidak bertentangan atau diuba#
atau diganti . Hak(#ak "ang dida<tar serta #al(#al lain "ang
di#asilkan dalam kegiatan penda<taran tana# berdasarkan
ketentuan PP t#. *.9* tetap sa#.
*.. Pnutup
Dn#an tlah diklua!kannya PP No. .1 Th. *22;' maka
PP No. *4 tahun *23* dinyatakan tidak $!laku la#i.
P!atu!an Pm!intah ini mulai $!laku 0 $ulan kmudia
sjak tan##al diundan#kan. Diundan#kan di Aaka!ta
tan##al < Auli *22;.' dalam LN RI Tahun *22; No. +2
28
Pasa$ 62 PP ,o.24 '(. 1997 !en!ang Pendaf!aran 'ana(
111
Lampiran ?lampiran
Dormulir penda<taran tana#
2omor ) QQQ..,
QQQQQQQ..055Q
Lampiran )
Peri#al )
Kepada t#.
$dr. Kepala Kantor Pertana#an
Kabupaten8 Kota ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
di QQQQQQ
6engan #ormat,
ang bertanda tangan di ba1a# ini )
2ama ) QQQQQQQQQQQQ..
Umur8tanggal la#ir )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ..
Peker'aan )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
2omor K-P )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
112
Alamat )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
!erdasarkan surat kuasa nomor ) QQQQQQQQQQQQQQQ
tanggal QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
6engan ini menga'ukan permo#onan )
*. Pengukuran &. Pernda<taran Hak
anggungan
0. Penda<taran pertama kali .. Penda<taran ro"a
#ak tgungan
4. Penda<taran Hak Milik *5. Penda<taran serti<ikat
pengganti
Ruma# $usun **. $urat Keterangan
Penda<taran
%. Penda<taran -ana# -ana#
7. Penda<taran Perali#an Hak *0. Penge3ekan serti<ikat
9. Penda<taran Peruba#an Hak *4. :arisan
/. Peme3a#an8 Penggabungan Hak *%. P1n3atatan Ro"a
Atas sebidang tana#
113
-erletak di )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
QQQ
6esa )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
QQQ
Ke3amatan )
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
QQQ
Kabupaten
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
QQQ
2omor Hak8 Alas Hak
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
QQQ
Untuk melengkapi permo#onan dimaksud, bersama ini kami lampirkan
)
*. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBBB
.. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBBB
0. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBBB
1. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBBB
114
+. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBBB
3. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBB..
&o!mat kami
BBBBBBB
B..
$urat Keterangan 6esa8 Kelura#an
2omor ) QQQQQQQQQQQQQ
ang bertanda tangan di ba1a# ini ) QQQQQQQQQQQselaku
Kepala 6esa8 Kelura#an QQQQQQKe3amatan ) QQQQQQ
Kebupaten8 Kotamad"a QQQQQQ menerangkan dengan ini ba#1a )
*. $ebidang tana# bekas #ak QQQberupa QQQQ 2o. QQQ8Model
> 2o. QQQQModel 6 2o. QQQQQ Gambar situasi 2o.
QQQQQ8 Kutipan dari !uku 6a<tar Hak milik 2o. QQQ $uat
Ukur 2o. QQQPersil 2o. QQQKelas QQQQ Luas
QQQQQQQ.m0
115
6engan segala sesuatu "ang berdiri di atasn"a berupa )
QQQQQQQQ.
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
QQ
-erletak di 'alan8 dusum8 kampung QQQQ R-8 R: QQQdesa 8
kelura#an QQQQQQ dan berbatasan dengan tana#(tana#
kepun"aan )
Utara ) QQQQ-imur ) QQQQ$elatan ) QQQ !arat )
QQQQQ
$unggu#(sunggu# se'ak tanggal QQQQ adala# kepun"aan
QQQQQQQ
0. Pemilik tana# tersebut adala# :arga 2egara QQQQQQQQQQ
Umur ) QQQQQQQ........... ta#un dan bertempat tinggal di
QQQQQQQQQ
4. -ana# tersebut sampai pada 1aktu keterangan ini dibuat masi# tetap
tertulis atas naman"a tidak men'adi perselisi#an dengan pi#ak lain,
baik mengenai #akn"a maupun batas(batasn"a dan belum
berserti<ikat.
%. -ana# tersebut dipergunakan untuk ) QQQQQQQQQQQ
7. Keterangan ini diberikan untuk memenu#i keterangan(keterangan
dalam PP 2o. 0% -#. *../ Pasal 0% a"at * dan 0.
QQQQ.., QQQQQQQ055 Q.
116
Kepala 6esa8 Kelura#an
QQQQQQQQQQQQ..
QQQQQQQQQQQQ
QQQQQQQQQQQQ..
2IP
QQQQQQQQQQQQ..
Gambar situasi tana#
$urat Pern"ataan
ang bertanda tangan di ba1a# ini )
2ama ) QQQQQQQQQQQQQQQ
Umur ) QQQQQQQQQQQQQQQQ
Peker'aan ) QQQQQQQQQQQQQQQ..
Alamat ) QQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQQ
6engan ini memberkan pern"ataan sebagai berikut )
*. Tanah kami yan# t!ltak di )
Aalan> dusun>kampun# ) BBBBBBBBBB RT> R,
BBBBBBBBBB..
Dsa> Klu!ahan )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
K%amatan )BBBBBBBBBB..Ka$upatn )
BBBBBBBBBBBBBBBB
Tlah diuku! olh ptu#as Kanto! P!tanahan Ka$upatn>
Kota BBBBBBBBBBdn#an mnunjukkan $atas"$atas
yan# $na!.
117
.. Apa$ila t!nyata luas hasil uku!an t!s$ut l$ih k%il da!i
luas yan# t!tulis pada ltt! 5> 6ol E> 6odl D kami
mn!ima luas da!i hasil uku!an ptu#as t!s$ut.
0. Apa$ila t!nyata luas hasil uku!an t!s$ut l$ih $sa! da!i
luas yan# t!tulis pada ltt! 5> 6odl E> 6odl D dan
$ilamana klak di kmudian ha!i kl$ihan luas t!s$ut
ada pmilik yan# s$na!nya dn#an $ukt"$ukti yan# kuat'
maka kami san##up mn#m$alkan kpada pmilik
t!s$ut.
6emikian surat pern"ataan ini dibuat dengan sebenarn"a agar dapat
dipergunakan sebagaimana mestin"a .
Mengeta#ui
$aksi(saksi pemilik tana# "ang berbatasan
*. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.
?uta!a@
.. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.
?timu!@
0. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.
?slatan @
1. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
?$a!at@
QQQQQQQ055...
6n#tahui Kami yan# 6m$!i
p!nyataan
118
Kpala Dsa> Klu!ahan BBBBB.
BBBBBBBBBBBBBBB
NP. BBBBBBBBBBBBB.
Kanto! P!tanahan Ka$upatn> Kota BBBBBBBB..
AlBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBB.
Tanda t!ima $!kas p!mohonan
Nomo! $!kas ) BBB> .44..
Tlah t!ima $!kas p!mohonan da!i )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
Nama ) BBBBBBBBBBBBBBBBBBB..
Alamat ) BBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..
/s!ta su!at"su!at kln#kapannya dn#an !in%ian $iaya
s$a#ai $!ikut )
KonC!si hak adat ? BBBBB@
119
/iaya
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
RpBBBBBBBB B
Pn#uku!an konC!si ?BBBBB.@
/iaya
pn#uku!anBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.RpBB
BBBBBB.
T!anspo!tasi
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB Rp.
BBBBBBBBB.
Su$ Total
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..Rp.
BBBBBBBBBB
Total
$iayaBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..R
pBBBBBBBBBB
Untuk itu a#a! sauda!a>sauda!i s#!a mn#am$il tanda $ukti
pnda=ta!an di lokt III dn#an mlampi!kan tanda t!ima
$!kas ini dan mm$aya! $iaya p!mohonannya
BBBBBBB..'
BBBBBBBBBBB...44 B
A.n. Kpala Kanto! P!tanahan
120
Ka$upatn>
KotaBBBBBBBB.
Kasu$si P&I
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
NIP
BBBBBBBBBBBBBB..
/kas &ak Adat
Ltt! 5 No' BB.> BB..
/!ita a%a!a
Nomo! ) BBB.>/PN> BBB .44B.
Pada ha!i BBBBBBB tan##al BBBBB$ukan
BBBBBB tahunBBBBBBB.kami yan# $!tanda tan#an
di $a(ah ini )
*. Nama ) BBBBBBBBBBBBBBB Umu! )
BBBBBBBBBBBB.
Pk!jaan ) BBBBBBBBBBBBBB.. Alamat
) BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..
121
Slaku pmilik tanah' slanjutnya dis$ut PI&AK
PERTA6A
.. Nama ) BBBBBBBBBBBBBB.. Aa$atan )
BBBBBBBBBBBBBB
Alamat )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBB. slanjutnya dis$ut PI&AK KEDUA
/ah(a pihak p!tama mn#ajukan p!mohonan
pnda=ta!an konC!si Ltt! 5 No. BBB..P!sil
BBBBBBB.. Pka!an#an> Sa(ah> T#alan Klas
BBBBB.. Luas BBBBBBB t!ltak di
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
/ah(a Pihak kdua tlah mlakukan pn#uku!a pada
tan##al BBBBBBBB.. stlah diadakan pn#olahan
data' pn##am$a!an da pn#hitun#an t!nyata luas
yan# ada adalah BBBBBBBm.
/ah(a p!$daan luas t!s$ut di atas dis$a$kan )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBB
/ah(a pihak p!tama mn!ima hasil uku!an da!i pihak
kdua dan apa$ila dikmudian ha!i ada pihak"pihak
yan# di!u#ikan t!hadap p!$daan luas t!s$ut' maka
122
pikah p!tama $!sdia dituntut dihadapan pihak yan#
$!(nan# $aik s%a!a pidana maupun p!data
6emikian !erita A3ara ini ditandatangani ole# kedua bela# pi#ak
serta disaksikan ole# pemilik tana# "ang berbetasan agar dapat
dipergunakan sebagaimana mestin"a
QQQQQQQQQ..055Q.
Pi#ak Kedua Pi#ak
Pertama
,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,, ,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,
,,,,,,,,
Saksi"saksi Pmilik Tanah yan# $!$atasan )
Nama /atas
Tanda tan#an
*. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. ?Uta!a@
?BBBBBBBBBBBB..@
.. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBB ?Timu!@
?BBBBBBBBBBBB..@
0. BBBBBBBBBBBBBBBBBBBB. ?Slatan@
?BBBBBBBBBBBBB@
1. B BBBBBBBBBBBBBBBBBBB.?/a!at@
?BBBBBBBBBBBBB@
+.
123
Mengeta#ui
A,n, Kepala Kantor Pertana#an
Kepala 6esa8 Kelura#an QQQQ..
Kabupaten8 Kota QQQQQQQQ..
Kepala $eksi Pengukuran dan Penda<taran -ana#
QQQQQQQQQQQQQQQQ.
QQQQQQQQQQQQQQQQQQQ..
2IP. QQQQQQQQQQQQQQ..
Ptikan dan da=ta! $uku tanah Ltt! 5
Dsa ) BBBBBBBBBBBBBBBBBBB. K%amatan
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB..
Nama Pmilik ) BBBBBBBB..No. BBBBBBBB
Tmpat Tin##al )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBB
124
Sa(ah Tanah K!in#
Nomo
!
p!sil
dan
hu!u=
$a#ia
n
p!sil
K
E
L
A
s
6nu!ut
da=ta!
p!in%ian
S$a$
dan
Tan##al
P!u$ah
an
Nomo
!
p!sil
dan
hu!u=
$a#ia
n
p!sil
K
E
L
A
s
6nu!ut
Da=ta!
P!in%ian
S$a$
dan
tan##al
p!u$aha
n
Luas
milik
Paja
k
Luas
milik
Pajak
&
a
6
.
R
p
D &
a
6
.
Rp
.
D
Tu!unan tlash ssuai
dn#an 7 Da=ta! Asli8
BBBBBBBB'
BBBBBBBBBBBB...44B.
125
Kpala Dsa> Klu!ahan
BBBBBBBBBBBB..

BBBBBBBBBBBBBBBBB..
NIP.
BBBBBBBBBBBB
Kanto! P!tanahan Ka$upatn> Kota BBBBBBBBBB
Al.
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBBBBB
EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEE
EEEEEEEETanda $ukti pnda=ta!an dan pm$aya!an
Nomo! Pnda=ta!an ) BBBBBBBB
126
T!ima da!i )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBB.
Uan# s$anyak )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBBBBBB.
Untuk Pm$aya!an )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBBB
BBBBBBB
No $!kas
DI. 04+ )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBB.
DI. 040 )
BBBBBBBBBBBBBBBBBBB.
Dsa L BBBBBBBBBBBBBBBBBBBB.
BBBBBBBB.'
BBBBBBBBBBB..44 ..
127
/ndaha!a(an
Pn!ima
BBBBBBBBBBBBBBBBB..
NIP.
BBBBBBBBBBBB
Tanda $ukti ini $!laku s$a#ai $ukti pn#am$ilan
$erti<ikat tana#
!A6A2 P>R-A2AHA2 2A$I@2AL
128
$ > R - I D I K A -
(-anda !ukti Hak -ana# )
Kabupaten8 Kotamad"a ) .....................
129
!A6A2 P>R-A2AHA2 2A$I@2AL
$ > R - I D I K A -
(-anda !ukti Hak -ana# )
Hak Milik
!uku -ana# Kelura#an )....................................
Hak Milik 2o. ...........
$urat Ukur 2o. .................................-a#un .............................
130
Kantor Pertana#an
Kabupaten8 Kotamad"a
..................................
!A6A2 P>R-A2AHA2 2A$I@2AL
!UKU -A2AH
PR@PI2$I ) .............................................
KA!UPA->28 K@-A ) .............................................
131
K>,AMA-A2 ) .............................................
6>$A8 K>LURAHA2 ) .............................................
Kabupaten8 Kotamad"a ) .....................
P > 2 6 A D - A R A 2 P > R - A M A
a). Hak ) ................
2o ) ..............
6esa ) ..............
<). 2ama Pemegang Hak )
..............................................................
.......

b).2ama +alan8 Persil
)
.....................................
.
....................................
3) Asal Persil
*. KonAersi

0.Pemberian #ak )

4. permintaan

g). Pembukuan
..............................,
-gl. ................................................
Kepala Kantor Pertana#an
Kabupaten8 Kotamad"a
..............................
132
%. Penggabungan )
)
--6
.......................................................
d). $urat Keputusan )
Kepala Kantor
:ila"a#
!P2 ...............
-gl. ......................
2o. ......................
................................
.
Uang pemasukan
admi
nistrasi )
Rp. ........................
Laman"a #ak
berlaku )
...............................
#).Penerbitan $ert<ikat
..............................................,
-g. .......................................
Kepala Kantor Pertana#an
Kabupaten8 Kotamad"a
......................................
....................................
e). Gambar $ituasi
-gl. ).....................
2o. ) .....................
Luas ) ...............
i). Petun'uk ) .................................................
133
G A M ! A R $ I - U A $ I
2o. ) ................8 ...........
$ebidang -ana# -erletak 6alam
Propinsi )...........................................................................
Kabupaten8Kotamad"a)........................................................
Ke3amatan ) ..........................................................
6esa8 Kelura#an )QQ. .................................................
Peta ) ..................................................................
Lembar ) ................ Kotak ) ........................
134
2o. Penda<taran ) ...........................
Keadaan -ana#
) ........................................................................................
...........................................................................................
.....
-anda(tanda batas
) ............................................................................................
...............................................................................................
...........................................................................................
....
Luas ) ........... m0
(...................................................................................................)
Penun'ukkan dan penetapan
batas ) ..............................................................................
.............................................................................
Pemo#on ) ...................................................
Petugas Ukur ) ...................................................
135
Gambar tana# dengan ukurann"a
Hal lain(
lain ) .......................................................................................................
..........
....................................................................................................
.............
6a<tar Isian 450 -gl
............................................2o. .........................................................
6a<tar Isian 45/ -gl . ..........................................
2o. ......................................................
.........................., tgl. .....................
Untuk serti<ikat
......................., tgl..................... Kepala $eksi Pengukuran dan
Penda<taran -ana#
Kepala Kantor Pertana#an Kepala Pertana#an
Kabupaten8 Kotamad"a Kabupaten8 Kotamad"a
....................................... .........................................
--6
...................................... ...........................................
136
P>2,A-A-A2 P>RALIHA2 HAK , HAK LAI2(LAI2 dan
P>2GHAPU$A22A
(P>RU!AHA2)
$ebab
peruba#an
-anggal penda<
taran
2ama "ang ber
#ak dan peme(
gang #ak
-anda tangan
Kepala Kantor
137
;II -A-A GU2A -A2AH
-ata guna tana# atau penatagunaan tana# meliputi penguasaan,
penggunaan, peman<aatan ana# "ang ber1u'ud konsolidasi
peman<aatan tana# melalui pengaturan kelembagaan "ang terkait
dengan peman<aatan tana# sebagai satu kesatuan sistem untuk
kepentingan seluru# mas"arakat se3ara adil. 6engan demikian
tana# "ang dimiliki bangsa Indonesia digunakan untuk sebesar(
besar kese'a#teraan rak"at Indonesia. 6engan demikian tana#
"ang dikuasasi ole# Pemerinta# Republik Indonesia, betul(betul
diatur penggunaann"a sedemikian rupa untuk kese'a#teraan
rak"at Indonesia "ang meliputi 1ila"a# dari $abang sampai
Merauke.
6ari seluru# tana# "ang ada, diatur penggunaann"a, ada "ang
untuk pertanian, perkebunan, ke#utanan, 'alan , keperluan
pemukiman, peternakan, industri dsb.
A. Asas dan tu'uan
$ebagaimana dimaksud dalam PP 2o. *9 ta#un 055% tentang
Penata Gunaan -ana# mempun"ai asas dan tu'uan )
*. Asas sebagaimana dimaksudkan dalam pasal 0 ba#1a penata
gunaan tana# berasaskan keterpaduan, berda"aguna dan
ber#asil guna, serasi, seimbang, berkelan'utan, keterbukaan,
persamaan, keadilan dan perlindungan #ukum
138
a) ang dimaksud dengan keterpaduan adala# ba#1a penata
gunaan tana# dilakukan untuk meng#armonisasikan
penguasaan, penggunaan dan peman<aatan tana# =
b). ang dimaksud dengan berda"a guna dan ber#asil guna
adala# ba#1a penatagunaan tana# #arus dapat
me1u'udkan peningkatan nilai tana# "ang sesuai dengan
<ungsi ruang.
3) ang dimaksud dengan serasi, selaras dan seimbang
adala# ba#1a penatagunaan tana# men'amin
ter1u'udn"a keserasian, keselarasan dan keseimbangan
antara #ak dan ke1a'iban masing(masng pemegang #ak
atas tana# se#ingga meminmalisasikan benturan
kepentingan antar penggunaan atau peman<aatan tana# =
d) ang dimaksud dengan berkelan'utan adala# ba#1a
penatagunaan tana# men'min kelestarian <ungsi tana#
demi memper#atikan kepentingan antar generasi =
e) ang dimaksud dengan keterbukaan adala# ba#1a
penatagunaan tana# dapat diketa#ui seluru# lapisan
mas"arakat =
<) ang dimaksud dengan persamaan, keadilan dan
perlindungan #ukum adala# ba#1a dalam
pen"elengaraan penatagunaan tana# tidak
mengakibatkan diskriminasi antar pemilik tana# se#ingga
ada perlindungan #ukum dalam menggunakan dan
meman<aatkan tana# .
139
0. -u'uan penata gunaan tana# sebagaimana dimaksud pasal 4
adala# )
a).Mengatur penguasaan, penggunaan dan peman<aatan tana#
bagi berbagai kebutu#an kegiatan pembangunan sesuai
dengan Ren3ana -ata Ruang :ila"a# =
b).Me1u'udkan penguasaan, penggunaan dan peman<aatan
tana# agar sesuai dengan ara#an <ungsi ka1asan dalam
Ren3ana -ata Ruang :ila"a#
3).Me1u'udkan tertib pertana#an "ang meliputi penguasaan,
penggunaan dan peman<aatan tana# termasuk pemeli#araan
tana# serta pengendalian peman<aatan tana# =
d).Men'amin kepastian #ukum untuk menguasai, menggunakan
dan meman<aatkan tana# bagi mas"arakat "ang mempun"ai
#ubungan #ukum dengan tana# sesuai dengan Ren3ana -ata
Ruang :ila"a#
!. Pokok(pokok Penatagunaan tana# .
6alam rangka peman<aatan ruang dikembangkan
penatagunaan tana# "ang disebut 'uga pola pengelolaan tata guna
tana#. Penatagunan tana# merupakan kegiatan di bidang
pertana#an di Ka1asan Lindung dan Ka1asan !udida"a .
Penatagunaan tana# diselenggarakan berdasarkan Ren3ana -ata
Ruang :ila"a# Kabupaten8 Kota.. Penatagunaan tana#
diselenggarakan sesuai dengan 'angka 1aku "ang ditetapkan
dalam Ren3ana -ata Ruang :ila"a# Kabupaten 8 Kota.
Penatagunaan tana# dilaksanakan melalui kebi'aksanaan
penatagunaan tana# dan pen"elenggaraan penatagunaan tana# .
140
Ka1asan Lindung meliputi ka1asan "ang memberikan
perlindungan ka1asan ba1a#ann"a "ang men3akup ka1asan
#utan lindung, ka1asan bergambut, ka1asan resapan air
,. Kebi'aksanaan Penatagunaan -ana#.
Kebi'aksanaan penatagunaan tana# diselenggarakan ter#adap
(psl 9)
*). !idang(bidang tana# "ang suda# ada #akn"a, baik "ang
suda# atau belum terda<tar =
0). -ana# 2egara =
4). -ana# ula"at mas"arakat #ukum adat sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang(undangan "ang berlaku.
0. Penguasaan -ana#
$ebagaimana dimaksud pasal ., penguasaan tana# meliputi )
a). Penetapan Ren3ana -ata Ruang :ila"a# tidak
mempengaru#i status #ubungan #ukum atas tana#
b) Penetapan Ren3ana -ata Ruang :ila"a# tidak
mempengaru#i status #ubungan #ukum atas tana# "ang di
atas atau di ba1a# tana#n"a dilakukan peman<aatan ruang
=
4. Penggunaan dan Peman<aatan -ana#
Penggunaan dan peman<aatan sebagaimana dimaksud dalam
pasal *4 )
141
a). Penggunaan dan peman<aatan tana# dika1asan #utan
lindung atau ka1asan budida"a #arus sesuai dengan <ungsi
ka1asan dalam Ren3ana -ata Ruang :ila"a# =
b). Penggunaan dan peman<aatan tana# di k1asan #utan
lindung tidak bole# menganggu <ungsi alam, tidak
menguba# bentang alam dan sekosistem alam =
3). Penggunaan tana# di Ka1asan !udida"a tidak bole#
diterlantarkan, #arus dipeli#ara dan di3ega# kerusakann"a
=
d). Peman<aaatn tana# di Ka1asan !udida"a tidak saling
bertentangan, tidak saling mengganggu dan memberikan
peningkatan nilai tamba# ter#adap penggunaan tana#n"a =
Ka1asan Lindung meliputi ka1asan ba1a#ann"a "ang
men3akup ka1asan ka1asan #utan lindung, ka1asan
bergambut, ka1asan resapan air, ka1asan perlindungan
setempat "ang men3akup sempadan pantai, sempadan sungai,
ka1asan sekitar danau81aduk, ka1asan sekitar mata air,
ka1asan terbuka #i'au termasuk didalamn"a #utan kota =
ka1asan suaka alam "ang men3akup ka1asan 3agar alam,
suaka margasat1a, ka1asan pelestarian alam "ang men3akup
ka1asan 3agar alam, suaka margasat1a, ka1asan pelestarian
alam "ang men3akup taman nasional, taman #utan ra"a, taman
1isata alam = ka1asan 3agar buda"a, ka1asan ra1an ben3ana
alam "ang men3akup antara lain ka1asan ra1an letusan
gunung api, gempa bumi, tana# longsor serta gelombang pasang
dan ban'ir = kHa1asan lindung lainn"a men3akup taman buru,
142
3agar bios<ir, ka1asan perlindungan plasma nut<a#, ka1asan
pengungsian sat1a dan ka1asan pantai ber#utan bakau.
Ka1asan !udida"a meliputi ka1asan #utan produksi "ang
men3akup ka1asan #utan produksi terbatas, ka1asan #utan
produksi tetap, ka1asan #utan "ang dapat dikonsAersi =
ka1asan utan rak"at = ka1asan pertanian la#an basa#, ka1asan
pertanian la#an kering = ka1asan tanaman
ta#unan8perkebunan, ka1asan peternakan,ka1asan perikanan,
ka1asan pertambangan "ang men3akup golongan ba#an
galianAital atau golongan ba#an galian "an tidak termasuk
kedua golongan tersebut = ka1asan peruntukan industri,
ka1asan pari1isata dan ka1asan pemukiman.
Pasal *& men"atakan ba#1a peman<aatan tana# dalam
ka1asan lindung dapat ditingkatkan untuk kepentingan
pendidikan, penelitian dan pengembangan ilmu pengeta#uan dan
teknlogi, dan eko1isata apabila tidak mengganggu <ungsi lindung.
6. Pen"elenggaraan Penatagunaan tana#
Pen"elenggaraan penatagunaan tana# dilakukan ter#adap
tana# )
*). !idang(bidang tana# "ang suda# ada #akn"a, baik "ang
suda# atau belum terda<tar =
0). -ana# 2egara =
4). -ana# ula"at mas"arakat #ukum adat sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang(undangan "ang berlaku
143
>. Pembinaan dan Pengendalian
*).6alam rangka pembinaan dan pengendalian
pen"elenggaraan penatagunaan tana#, pemerinta#
melaksanakan pemantauan penguasaan, penggunaan dan
peman<aatan tana# =
0). Pemantauan sebagaimana dimaksud pada a"at (*)
diselenggarakan melalui pengelolaan s"stem in<ormasi
geogra<i penatagunaan tana#.
D.$anksi "ang melanggar -ata Guna -ana# 8 Ruang
*). $anksi administrati< (pasal 94 UU-R 098055/)
a). peringatan tertulis =
b). peng#entian sementara kegiatan =
3). peng#entian sementara pela"anan umum =
d). penutupan lokasi =
e). pen3abutan iHin =
<). pembatalan iHin =
g). pembongkaran bangunan =
#). pemuli#an <ungsi ruang =
i). denda administratiAe.
0). Ketentuan Pidana (pasal 9. UU-R 098055/)
a. A"at (*). $etiap orang "ang tidak menaati R-R "ang
tela# ditetapkan dalam pasal 9* #uru< a "ang
mengakibatkan peruba#an <ungsi ruang, dipidana
dengan pidana pen'ara paling lama 4 (tiga) ta#un dan
denda paling ban"ak Rp. 755.555.555,(( (lima ratus 'uta
rupia#) =
144
b).A"at (0). +ika tindak pidana sebagaimana dimaksud a"at
(*) mengakibatkan kerugian ter#adap #arta benda atau
kerusakan barang, pelaku dipidana dengan pidana
pen'ara paling lama & (delapan) ta#un dan denda paling
ban"ak Rp. *.755.555.555,( (satu mil"ar lima ratus 'uta
rupia#).
3).A"at (4). +ika tindak pidana sebagaimana dimaksud a"at
(*) mengakibatkan kematian orang, pelaku dipidana
dengan pidana pen'ara paling lama *7 (lima belas ta#un)
dan denda paling ban"ak Rp. 7.555.555.555,(( (lima
mil"ar rupia#).
0). Ketentuan pidana Pasal /5
a). A"at (*). $etiap orang "ang meman<aatkan ruang tidak
sesuadengan i'in peman<aatan ruang dari pe'abat "ang
ber1enang sebagaimana dimaksud dalam pasal 9* #uru<
b, dipidana dengan pidana pen'ara paling lama 4 ta#un
dan denda paling ban"ak Rp. 755.555.555,( (lima ratus
'uta rupia#).
b).+ika tindak pidana sebagaimana dimaksud a"at (*)
mengakibatkan peruba#an <ungsi ruang, pelaku
dipidana dengan pidana pen'ara paling lama 7 (lima)
ta#un dan denda paling ban"ak Rp. *.555.555.555,(
(satumil"ar rupia#).
3).+ika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada a"at (*)
mengakibatkan kerugian ter#adap #arta benda atau
kerusakan barang, pelaku dipidana pen'ara paling lama
145
7(lima) ta#un dan denda paling ban"ak Rp.
*.755.555.555 (satu mil"ar lima ratus 'uta rupia#).
d).+ika tindak pidana sebagaimana dimaksud pada a"at (*)
mengakibatkan kematian orang pelaku dipidana pen'ara
paling lama *7(lima belas) ta#un dan denda paling
ban"ak Rp. 7.555.555.555 ( lima mil"ar rupia#).
4). Ketentuan pidana pasal /*
$etiap orang "ang tidak mematu#i ketentuan "ang
ditetapkan dalam pers"aratan iHin peman<aatan ruang
sebagaimana dimaksud dalam pasal 9* #uru< R dipidana
dengan pidana pen'ara paling lama 4 (tiga) ta#un dan dnda
paling ban"ak Rp. 755.555.555,((lima ratus 'uta rupia#)
%). Ketentuan pidana pasal /0
$etiap orang "ang tidak memberikan akses ter#adap
ka1asan "ang ole# peraturan perundang(undangan
din"atakan sebagai milik umum sebagaimana dimaksud
pasal 9* #uru< (d) dipidana dengan pidana pen'ara paling
lama * (satu) ta#un dan denda paling ban"ak Rp.
*55.555.555,(( (seratus 'uta rupia#)
7). Ketentuan pidana pasal /4.
a). A"at (*). $etiap pe'abat pemerinta# "ang ber1enang
menerbitkan iHin tidak sesuai dengan ren3ana tata
ruang 1ila"a# sebagaimana dimaksud dalam pasal 4/
a"at (/), dipidana dengan pidana pen'ara paling lama 7
(lima) ta#un dan denda paling ban"ak Rp.
755.555.555,(( (lima ratus 'uta rupia#).
146
b). $eklain sanksi pidana sebagaimana dimaksud a"at (*)
pelaku dapat dikenakan pidana tamba#an berupa
pember#entian dengan #ormat dari 'abatann"a.
147
;III.P>2>6IA2 -A2AH GU2A P>M!A 2GU2A2
U2-UK K>P>2-I2GA2 UMUM
A. Dungsi -ana#
*. $ebagai 1ada# (di kota)
6iperole# berdasarkan )
a. Hak(#ak primer, berupa )
*). Hak Milik (untuk peruma#an8 usa#a) =
0). Hak Guna !angunan (untuk kantor, tempat usa#a, pabrik
atau industri
4). Hak Pakai dan Hak Pengelolaan, k#usus untuk instansi
Pemerinta#
b. Hak(#ak sekunder, berupa )
*). Hak se1a =
0). Hak Pakai =
4). Hak Guna !angunan
0. $ebagai <aktor produksi (di desa)
6iperole# berdasarkan )
a. Hak(#ak primer, berupa )
*). Hak milik (untuk sa1a# atau kebun) =
0). Hak Guna Usa#a (untuk perkebunan, peternakan dan
perikanan).
4). Hak pakai =
b. Hak(#ak sekunder, berupa )
148
*). Hak $e1a =
0). Hak Pakai =
4). Hak Usa#a !agi Hasil =
%). Hak Gadai =
7). Menumpang.
$emua #ak(#ak tersebut di atas diperlukan guna memenu#i
kebutu#an manusia "aitu )
a). :isma, "aitu tempat tinggal atau bangunan =
b). Kar"a, "aitu manusia 1a'ib berusa#a untuk #idupn"a=
3). Marga, "aitu sarana per#ubungan (transportasi) =
d). $uka, "aitu tempat rekreasi =
e). Pen"empurnaan kebutu#an manusia "ang sesuai dari )
*). +asmani (ola# raga) =
0). Ro#ani (agama) =
4). Pendidikan =
%). Kese#atan =
7). Kesenian =
9). Lembaga(lembaga Ilmu Pengeta#uan =
/). Kuburan =
6engan demikian, semua #ak atas tana# di bagi #abis sesuai dengan
<ungsin"a demi kemakmuran dan kese'a#teraan umat manusia8
rak"at.
Hak(#ak atas tana# "ang diatur dalam Hukum -ana# 2asional
diperuntukkan bagi )
149
*. Keperluan perorangan =
0. Keperluan perusa#aan =
4. Keprluan k#usus.
a. Keperluan perorangan )
*. Hak(#ak atas tana# "ang diberikan kepada perorangan adala#
Hak Milik =
0. Kalau tana# untuk pertanian ada pembatasan luasn"a
menurut pasal */ UUPA, "ang pelaksanaann"a dalam UU 2o.
798Prp8*.95 tentang Landre<orm , ba#1a sa1a# maksimum 7
Ha, dan tana# kering 9 Ha. $edangkan untuk peruma#an
belum ada pembatasann"a pasal *0 UU 2o. 798Prp8*.95
b. Keperluan Perusa#aan
6itentukan #al sebalikn"a, ba#1a untuk keperluan usa#a itu idak
diberikan Hak Milik, tetapi #ak(#ak lain "aitu )
*. Hak Guna Usa#a, dengan 'angka 1aktu 47 ta#un dapat
diperpan'ang 07 ta#un
( untuk tanaman keras), sedangkan untuk tanaman muda
'angka 1aktu 05 ta#un dapat diperpan'ang 07 ta#un.
0. Hak Guna !angunan, dengan 'angka 45 ta#un dapat
diperpan'ang 05 ta#un
3. Keperluan K#usus
Hak(#ak atas tana# untuk keperluan k#usus ada berma3am(
ma3am )
150
*. Untuk Instansi Pemerinta#, misaln"a 6epartemen, +a1atan
dan lain(lain termasuk membangun Kantor Kepala 6esa
(Kelura#an), diberikan dengan Hak Pakai. Hal ini
dimaksudkan untuk keperluan membangun kantor bagi
kegiatan se#ari(#ari. Untuk pro"ek seperti Lapangan -erbang
diberikan Hak Pakai maupun Hak Pengelolaan dengan 1aktu
tidak terbatas, selama dipergunakan.
0. Untuk perusa#aan(perusa#aan "ang didirikan ole# 2egara,
misaln"a Perum, Per'an, Pesero Perusa#aan 6aera# diberikan
'uga Hak Pengelolaan $edangkan untuk Perusa#aan
Perkebunan 2egara diberikan Hak Guna Usa#a.
4. Untuk kegiatan keagamaan, #ak "ang disediakan Hak Pakai
(Pasal %. a"at (0) UUPA) dan 'angka 1aktun"a tidak terbatas.
%. Untuk Per1akilan 2egara Asing, misaln"a untuk kantor
kedutaan dan8 atau ruma# kediaman kepala per1akilan asing,
diberikan Hak Pakai se3ara ,uma(,uma dan 'angka
1aktun"apun tidak terbatas (selama diperlukan).
6alam kaitan dengan #ak(#ak atas tana# untuk keperluan k#usus
ini, perlu ditamba#kan disini badan keagamaan atau badan(badan
sosialpun bole# memiliki tana# untuk keperluan(keperluan sosial
sesuai (pasal *. a"at (*) UUPA)
6alam agama Islam, bole# memperole# tana# melalui !adan8
a"asan "ang bergerak di bidang per1aka<an tana# dimana
tana#n"a diperuntukan umum8 mas"arakat seperti ruma# ibadat ,
pesantren atau madrasa#. -ana# Hak Milik "ang dapat di1aka<kan
adala# tana# milik "ang bebas dari 3a3at(3a3atn"a, artin"a tidak
151
dalam sengketa, tidak dibebani #ak lain dan sebagain"a. Hak Milik
"ang du1aka<kan dinamakan tana# 1aka< (PP 2o. 0& -#. *.//).
!. -ata ,ara Memperole# -ana# "ang diperlukan
*. Hal(#al "ang perlu diper#atikan
a). Pro"ekn"a
aitu apa "ang diren3anakan untuk dibangun atau apa "ang
dibangun, misaln"a ruma#, pelabu#an udara dsb. 6engan
demikian masala# pro"ek ini erat sekali kaitann"a dengan
lokasi.
b). Lokasin"a
ang dimaksud dengan lokasi iala# tempat dimana pro"ek
akan dibangun. Instansi "ang menentukan lokasi pro"ek
iala# Pemerinta# 6aera# setempat "aitu )
*). Pemerinta# 6aera# -k. I
0). Pemerinta# -k. II )Kod"a8Kab).
6alam #al ini Pemda adala# mempun"ai pedoman untuk
pembangunan di daera#n"a berdasaran Ren3ana Kota "ang
tela# dibuatn"a.. Ren3ana Kota ($tadplan atau ,it"
planning) masi# perlu dilengkapi lagi dengan ren3ana "ang
lain, "aitu apa "ang disebut dengan Ren3ana -ata Guna
-ana# (R-G-) "ang tidak dapat dipisa#kan dari Ren3ana
Kota.
0. Ren3ana -ata Guna -ana# (R-G-)
a). -u'uan R-G-
152
$upa"a di daera# itu dapat dilakukan sepenu#n"a da"a guna
se#ingga tana# "ang tersedia dapat memenu#i berbagai
keperluan bangunan, baik bangunan "ang bersangkutan
dengan Pemda maupun mas"arakat pada umumn"a. 6engan
kata lain, memberi pedoman bagi Pemda untuk
melaksanakan pembangunan di daera#n"a dan pedoman ini
sekaligus 'uga #arus ditaati ole# 1arga kotan"a. Masala# ini
dapat kita kaitkan kembali dengan ke1a'iban setiap
pemegang #ak atas tana#, ba#1a disamping mempun"ai
1e1enang untuk menggunakan tana#n"a, 'uga berke1a'iban
agar orang lain dapat turut merasakan man<aatn"a (<ungsi
sosial). $e'au# mana orang tela# melaksanakan
ke1a'ibann"a, akan terli#at apaka# ia suda# memenu#i
R-G- tersebut 6i sini apabila kita #ubungkan dengan Hak
!angsa, maka pemegang #ak atas tana# "ang sub"ekn"a
perorangan terdapat unsur kebersamaan.
b). Isi R-G- meliputi
(*), Master plan (Ren3ana Induk), bersi<at umum dan
biasan"a untuk 'angka 1aktu 05 ta#un laman"a .
(0). 6etail plan (Ren3ana terperin3i), bersi<at k#usus dan
suda# terperin3i, misaln"a unutk daera# tertentu
(katakanla# BPondok Inda#C) suda# tertuang dalam
gambar dengan 'elas dengan 'alan('alann"a, saluran(
saluran airn"a, tamann"a dll.
3). $i<at R-G-
153
(*). -erbuka untuk umum, ba#1a setiap orang8 1arga kota
dapat meli#at dan mengeta#ui R-G- tersebut
(0). Konsisten, artin"a kalau suda# ditetapkan #ari ini,
tidak akanla# beruba# lagi keesokann"a. +adi ada
kepastian #ukum. @le# karna itu dibuat untuk 'angka
1aktu 05 ta#un laman"a (Master Plan).
(4) Dleksibel, misaln"a tiap 7 ta#un akan ditin'au ole#
pemerinta# daera# dan diadakan pen"esuaian melalui
Perda, karena mungkin data "ang dipakai suda# Bout
o< dateC dan tidak akurat lagi. 2amun Perda tidakla#
segera berlaku. Untuk itu terlebi# da#ulu #arus
mendapat persetu'uan dari atasann"a. ,onto# pada
6ati II #arus mendapat persetu'aun 6ati I dan
seterusn"a 6ati I #arus mendapat persetu'uan dari
Mendagri.
(%). Mengikat
Pemda dan para 1argan"a 1a'ib mentaati R-G-,
sebagai pedoman untuk melaksanakan pembangunan
di daera# "bs.
3). -ana# "ang tersedia )
*). $egi Disik, terdiri dari )
(a). Letak tana#n"a "ang men"angkut masala# "urisdiksi
peruba#an dasar =
(b) Luas tana#n"a dalam #al ini perlu diteliti ukuran
"ang tepat =
154
(3). !atas(batas tana#n"a untuk men3ega# kon<lik
dengan pemilik tana# "ang bersebela#an.
0).$egi "uridis meliputi )
(a) $tatus tana#n"a, apaka# tana# itu tana# negara atau
tana# #ak perorangan
(b). $tatus sub"ekn"a, siapaka# pemilik atau pemegang
#ak atas tana# =
(3) Hak(#ak pi#ak ketiga "ang membebanin"a =
(d) Perbuatan #ukum8 peristi1a #ukum "ang perna#
ter'adi =
(e) Apaka# ada penguasaan ilegal diatasn"a
Untuk mengeta#ui keterangan mengenai segi <isik dan
"uridis dari tana# "ang tersedia dapat digambarkan
sebagai berikut )
a) -ana# "ang suda# dida<tarkan )
*) $erti<ikat tana# "ang terdiri dari )
(a) $alinan buku tana#
(b) $urat ukur
0). $erti<ikst sementara "ang terdiri dari )
(a) $alinan buku tana#
(b) Gambar situasi
b). -ana# "ang belum dida<tarkan )
!agian tana#(tana# bekas #ak Indonesia, antara lain
bekas Hak Milik Adat, "ang dianggap sebagai tanda
155
buktin"a (sebelum UUPA) iala# Petuk Pa'ak,
sekarang P!!.
*). Pa'ak #asil bumi8 BlandrenteC (bagi #ak milik adat
di desa(desa)
0). ;erponding Indonesia (bagi #ak milik adat dikota(
kota besar)
0. Per'an'ian dengan pemilik tana#
,ara ini dilakukan apabila pi#ak "ang memerlukan tana#
#an"a ingin menggunakan tana# dalam 1aktu tertentu dan
pemegang #ak atas tana# tidak bersedia men'ual tana#n"a )
a. Per'an'ian se1a men"e1a =
b. Per'an'ian dengan Hak Pakai dan Hak Guna !angunan =
3. Per'an'ian(per'an'ian di bidang pertanian, misaln"a usa#a
bagi #asil
4. Peminda#an #ak
!entuk(bentuk peminda#an #ak )
a). +ual beli
Peminda#an #ak ter'adi pada saat itu 'uga se3ara langsung
dari pen'ual kepada pembeli.
b). -ukar menukar
Hak atas tana# tertentu ditukar dengan #ak atas tana# lain
"ang senilai (Ruilslaag)
3). Hiba#
Peminda#an #ak ter'adi seketika dan langsung sebagai
pen"isi#an sebagian dari #arta keka"aa seseorang "ang
156
diberikan se3ara 3uma(3uma semasa #idup kepada orang
"ang biasan"a mempun"ai #ubungan kekerabatan
d). Hiba# :asiat.
Peminda#an #ak tidak ter'adi se3ara langsung menurut
ke#endak terak#ir dari si pemberi 1asat, tetapi dengan
s"arat sesuda# ia meninggal baru ter'adi peminda#an
#akn"a. Itupun tidakla# sedemikian muda#, dan masi#
diperlukan perbuatan #ukum "ang lain, dimana
pelaksanaann"a melalui pelaksanaan 1asiat kepada si
penerima #iba# 1asiat tersebut. $elain itu 'uga s"arat(
s"arat sub"ek pun #arus dipenu#i. +ika sub"ek selaku 3alon
penerima #ak tidak memenu#i s"arat sub"ek #ak atas
tana# "ang akan dipinda#kan kepadan"a sebagaimana
ditentukan dalam UUPA, tentu sa'a akan batal demi
#ukum
+ual !eli -ana#
a. $ebelum UUPA
*). +ual beli tana# menurut Hukum !arat
+ual beli tana# menurut Hukum !arat, k#usus bagi
tana#(tana# #ak barat, berlaku ketentuan(ketentuan
dalam KUH Perdata )
a).Pasal *%7/ ) +ual beli merupakan per'an'ian antara
para pi#ak untuk memenu#i prestasi "ang
diper'an'ikan =
b).Pasal *%7& ) +ual beli ter'adi se'ak ada kata
sepakat =
157
3).Pasal *%7. ) +ual beli #arus diikuti dengan
perbuatan #ukum peminda#an #ak dari pen'ual
kepada pembeli "ang menurut istila# umum
dikatakan Bbalik namaC di kantor kadaster.
Kesimpulan +ual beli tana# (k#usus bagi tana#(tana#
#ak barat) sebelum berlakun"a UUPA menurut
ketentuan KUH Perdata tidakla# 3ukup #an"a
dengan adan"a per'an'ian 'ual beli itu sa'a, tetapi
#arus pula diikuti dengan pen"era#an se3ara "uridis
"ang meliputi )
a). Perbuatan #ukum peminda#an #ak, "ang
dibuktikan dengan akta balik nama =
b),Penda<taran 'ual beli tana# "ang bersangkutan,
"aitu penda<taran perbuatan #ukumn"a
0). +ual beli tana# menurut Hukum Adat
+ual beli menurut Hukum -ana#. Adat, 'ual lepas
bersi<at tunai, artin"a peminda#an #ak atas tana#
dari pen'ual kepada pembeli ter'adi serentak dan
bersamaan dengan pemba"aran dari pembeli kepada
pen'ual. $elain bersi<at tunai 'uga #arus terang "ang
artin"a #arus dilakukan di#adapan kepala Adat atau
Kepala 6esa, $ebagi bukti tela# ter'adi 'ual beli dan
selesai peminda#an #ak tersebut, dibuatla# Bsurat
'ual beli tana#C "ang ditanda(tangani ole# pi#ak
pen'ual dan pembeli dengan disaksikan ole# Kepala
6esa.
158
b. $esuda# UUPA, "akni berdasarkan #ukum tana# positi<.
*) Konsepsi
!erbeda dengan pengertian 'ual beli tana# menurut
#ukum barat,'ual beli tana# menurut Hukum -ana#
Positi< kita sekarang adala# peminda#an #ak atas tana#
untuk selama(laman"a, "ang dalam Hukum Adat
dinamakan B'ual lepasC dan bersi<at BtunaiC. Artin"a
begitu ter'adi 'ual beli,begitu pula pada saat "ang
bersamaan ter'adila# peminda#an #ak atas tana# dan
pemba"aran #arga, se#ingga se'ak saat itu putus pula
#ubungan antara pemilik "ang lama dengan tana#n"a
untuk selama(laman"a.
Peminda#an #ak ini berarti peminda#an penguasaan
se3ara "uridis dan se3ara <isik sekaligus. 2amun demikian
ada kalan"a peminda#an #ak tersebut baru se3ara "urisid
sa'a, karena se3ara <isik tana# masi# ada diba1a#
penguasaan orang lain (dalam pen"e1aan "ang 1aktun"a
belum berak#ir) , se#inga pen"era#an se3ara <isik
men"usul kemudian
0) -ata ,arann"a ) Pen'ual(:akil) dan Pembeli (:akil) serta
saksi(saksi meng#adap PPA-, kemudian PPA- membuat
Akta +ual !eli. $elan'utn"a dida<tarkan ke Kantor
Pertana#an Kabupaten8 Kod"a ($eksi Penda<taran -ana#).
Untuk "ang suda# ada serti<ikatn"a Kantor Pertana#an
men3atat pada buku tana# mengenai 'ual beli tersebut.
159
Untuk "ang belum ada serti<ikatn"a, dibuatkan dulu !uku
-ana# Hak Milik dan $erti<ikat Hak Milik atas nama
Pen'ual, kemudian men3atat 'ual belin"a pada buku tana#
#ak milik atas nama Pembeli
4). $a#n"a 'ual beli tana#.
6itegaskan ole# urisprudensi )
Keputusan Ma#kama# Agung 2o. *048K8$IP8*./5, ba#1a
pasal *. PP 2o. *5 t#. *.9* berlaku k#usus bagi
peminda#an #ak pada kadaster, sedangkan #akim menilai
sa# atau tidakn"a suatu perbuatan materiil "ang
merupakan 'ual beli tidak #an"a terikat pada pasal *.
tersebut.
$a#n"a 'ual beli ditentukan ole# s"arat materiil dari
perbuatan 'ual beli "ang bersangkutan, bukan ole# pasal *.
PP 2o. *5. t#. *.9*. $edangkan "ang merupakan s"arat
materiil )
a. Pen'ual =
b. Pembeli
3. -ana# "bs. bole# diper'ual(belikan =
d. -ana# tidak dalam sengketa
%. Pelepasan #ak atas tana#
a. Pengertian
Pelepasan #ak atas tana# adala# suatu perbuatan #ukum
berupa melepaskan #ubungan #ukum "ang semula terdapat
pada pemegang #ak dan tana#n"a melalui mus"a1ara#
untuk men3apai kata sepakat dengan 3ara memberikan
160
ganti rugi kepada pemegang #akn"a, #inga tana# "ang
bersangkutan statusn"a men'adi tana# negara.
b. :aktu pelepasan
*). Pelepasan #ak atas tana# dilakukan bilamana sub"ek
"ang memerlukan tana# tidak memenu#i s"arat untuk
men'adi pemegang #ak atas tana# "ang diperlukan,
se#ingga tidak dapat diperole# dengan 'ual beli dan
pemegang #ak atas ana# bersedia untuk melepaskan
#ak atas tana#n"a =
0). A3ara pelepasan #ak 1a'ib dilakukan dengan surat
pern"ataan pelepasan #ak "ang ditandatangani ple#
pi#ak pemegang #ak diketa#ui pe'abat "ang
ber1enang. Pada dasarn"a pelepasan #ak tersebut
dilakukan ole# pemegang #ak atas tana# dengan
sukarela.
4). !erdasakan Perpres 2o. 49 -#. 0557 'o. Perpres 2o. 97
t#. 0559 pasal 9 pengadaan tana# bagi pelaksanaan
pembangunan untuk kepentingan umum, dilaksanakan
dengan bantuan Panitia Pengadaan -ana# "ang
dibentuk di setiap Kabupaten8 Kotamad"a dengan
Keputusan !upati atau :alikota, untuk -k. Propinsi
ole# Gubernur.!egitu 'uga apabila men"angkut dua
1ila"a# kabupaten8kota atau lebi# dengan $K.
Gubernur. $edangkan untuk 1ila"a# propinsi Panitia
Pengadaan -ana# dilakukan ole# Mendagri dengan
unsur pemerinta# dan pemerinta# daera# terkait.
161
%). $edangkan untuk pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum "ang memerlukan tana# "ang
luasn"a tidak lebi# dari * Ha, dapat dilakukan
langsung ole# instansi "ang memerlukan tana# dengan
para pemegang #ak atas tana#, dengan 3ara 'ual beli
atau tukar menukar atau 3ara lain "ang disepakati
bersama ole# kedua bela# pi#ak. (Pasal 05 Per Pres
4980557)
$usunan Panitia Pengadaan -ana# sbb. )
Ketua ) !upati8 :alikotamad"a merangkap
anggota =
:akil Ketua ) Kepala Kantor Pertana#an Kab8Kod"a
merangkap angg =
$ekretaris I ) Asisten $ek1ilda !idang Ketata(pra'aan8
Kepala !agian -ata Pra'a, bukan
anggota.
$ekretaris II ) Kepala seksi Hak(#ak atas tana#, bukan
anggota
Anggota ) *. Kepala Kantor Pela"anan P!!
Kabupaten8 Kotamad"a
0. Kepala 6inas Peker'aan Umum -k.
II
4. Kepala 6inas Peranian dan
-anaman Pangan 6ati II =
%. ,amat setempat
7. Lura#8 Kepala 6esa setempat
162
,. -ata 3ara pengadaan tana# bagi pelaksanaan pembangunan untuk
kepentingan umum.
*. Instansi Pemerinta# "ang memerlukan tana# menga'ukan
permo#onan iHin lokasi kepada !upati8 :alikotamad"a
melalui Kepala Kantor Pertana#an setempat disertai
ketrangan(keterangan tentang )
a. Lokasi tana# "ang diperlukan =
b. Luas dan gambar kasar sketsa tana# "ang diperlukan =
3. Ren3ana penggunaan tana# =
d. Uraian ren3ana pro"ek "ang akan dibangun disertai
keterangan mengenai aspek pembia"aan dan laman"a
pelaksanaan pembangunan.
0. $etela# menerima permo#onan dimaksud Kepala Kantor
Pertana#an mengadakan konsultasi dengan Kepala !appeda
-ingkat II, Asisten $ek1ilda -k. II !idang Ketatapra'aan dan
Instansi terkait untuk melakukan penelitian mengenai
kesesuaian peruntukan tana# "ang dimo#on dengan Ren3ana
Umum -ata Ruang (RU-R) atau peren3anaan ruang 1ila"a#
atau kota "ang tela# ada.
4.Apabila ren3ana penggunaan tana#n"a sesuda# sesuai dengan
RU-R atau Peren3anaan ruang 1ila"a# atau kota "ang tela#
ada, !upati8 :alikota mad"a
Memberikan iHin lokasi dan membentuk Panitia Pengadaan
-ana#.
163
%.Panitia pengadaan tana# sesuai pasal / Perpres 498 0557 'o.
Perpres 2o. 97 -#. 0559 bertugas melakukan tugas kegiatan
sbb. )
a. Mengadakan penelitian dan inAentarisasi atas tana#,
bangunan, tanaman dan benda(benda lain "ang ada
kaitann"a dengan tana# "ang #akn"a akan dilepaskan atau
disera#kan =
b. Mengadakan penelitian mengenai status #ukum tana# "ang
#akn"a akan dilepaskan atau disera#kan, dan dokumen
"ang mendukungn"a =
3. Menaksir dan mengusulkan besarn"a ganti rugi atas tana#
"ang #akn"a akan dlepaskan atau disera#kan =
d. Memberikan pen'elasan atau pen"ulu#an =kepada
mas"arakat "ang terkena ren3ana pembangunandan8 atau
pemegang #ak atas tana# mengenai ren3ana dan tu'uan
pengadaan tana# tersebut dalam bentuk konsultasi publik,
baik melalui tatap muka, media 3etak maupun media
elektronik agar dapat diketa#ui ole# selur# mas"arakat
"ang terkena ren3ana pembangunan dan8 atau pemegang
#ak atas tana# =
e. Mengadakan mus"a1ara# dengan para pemegang #ak atas
tana# dan instansi Pemerinta# dan8 atau pemerinta#
daera# "ang memerlukan tana# dalam rangka menetapkan
bentuk dan. Atau besarn"a ganti rugi =
<.. Men"aksikan pelaksanaan pen"era#an ganti rugi kepada
para pemegang #ak atas tana#, bangunan, tanaman, dan
benda(benda lain "ang ada di atas tana# =
164
g. Membuat berita a3ara pelepasan atau pen"era#an #ak atas
tana#,
#. Mengadministrasikan dan mendokumentasikan semua
berkas pengadaan tana# dan men"era#kan kepada pi#ak
"ang berkompeten.
!ersamaan dengan pemberian ganti kerugian tersebut
dilakukan pelepasan #ak atas tana# beserta bangunan dan
tanaman "ang terdapat di atasn"a. $urat pern"ataan pelepasan
#ak atas tana# ditanda(tangani ole# pemegang #ak atas tana#
dan Kepala Kantor Pertana#an disaksikan ole# sekurang(
kurangn"a 0 orang Anggota Panitia Pengadaan -ana#
6. Pen3abutan Hak Atas -ana#
a. Pengertian
Pen3abutan #ak "aitu pengambilan tan# kepun"aan pI#ak lain
ole# Pemerinta# se3ara paksa untuk keperluan pen"elengaraan
kepentingan umum dengan pemberan ganti rugi "ang la"ak
kepada "ang mempun"ai tana#. Pen3abutan #ak adala#
perbuatan #ukum sepi#ak "ang dilakukan ole# pemerinta#
b. $"arat(s"arat melaksanakan pen3abutan #ak
*). -ana# "ang diperlukan benar(benar untuk kepentingan
umum =
0). Merupakan upa"a terak#ir untuk menguatasai tana# "ang
diperlkan dan #an"a digunakandalam keadaan memaksa =
4). Harus ada ganti kerugian "ang la"ak =
165
%). Harus dilaksanakan berdasarkan keputusan Presiden =
7). !esar ganti kerugian tidak memuaskan #arus banding ke
Pengadilan -inggi.
3. +aminan bagi pemegang #ak
*). +animan pemberian ganti rugi "ang la"ak dan bila tidak
memuaskan dapat banding ke Pengadilan -inggi.
0) +aminan ganti rugi #arus dilakukan se3ara tunai dan
diba"arkan langsung kepada "ang ber#ak =
4). +aminan penampungan bagi mereka "ang belum pinda# =
%). ang ber#ak atas ganti kerugian bukan #an"a mereka "ang
#akn"a di3abut, tetapi 'ika adaorang(orang "ang
menggarap tana# atau menempati ruma# "ang
bersangkutan =
7). +ika tana# "ang di3abut #akn"a itu kemudian tidak
dipergunakan sesuai dengan ren3ana peruntukann"a, maka
mereka "ang semula ber#ak atas tana#n"a diberi prioritas
untuk mendapatkann"a kembali.
d. -ata 3ara pen3abutan #ak
*). A3ara biasa, tana# baru dapat dikuasai setela# dilakukan
pemba"aran ganti rugi dan dikeluarkann"a surat
keputusan pen3abutan #ak dari Presiden =
0). A3ara k#usus, penguasaan dan penggunaan tana# dapat
segera dilakukan atas dasar iHin Mendagri tanpa menunggu
keputusan pen3abutan #ak dari Presiden.
166
IO. $>2GK>-A P>R-A2AHA2 6A2 $I$->M P>RA6IL A22A

A. Pengertian sengketa atas tana# =
$engketa
*. $esuatu "ang men"ebabkan perbedaan pendapat8
pertengakaran =
0. Pertikaian, perselisi#an =
$engketa tana# berarti karena adan"a )
*. Perbedaan pendapat tentang kepemilikan tana#,
0. Perselisi#an dalam pemberian ganti kerugian dalam
pembebasan tana# =

$engketa #ukum atas tana# bermula dari pengaduan sesuatu
pi#ak (orang8badan #ukum) "ang berisi keberatan(keberatan
dan tuntutan #ak atas tana# ter#adap status tana#, prioritas
maupun kepemilikann"a dengan #arapan akan memperole#
pen"elesaian se3ara administrasi sesuai dengan ketentuan
peraturan "ang berlaku.
!. Ruang Lingkup $engketa -ana#
$i<at permasala#an dari suatu sengketa tana# se3ara umum
ada beberapa ma3am )
*). Masala# "ang men"angkut prioritas untuk dapat
ditetapkan sebagai pemegang #ak "ang sa# atas tana#
"ang berstatus #ak, atau atas tana# "ang belum ada
#akn"a =
167
0). !anta#an ter#adap suatu alas #ak8 bukti perole#an "ang
digunakan sebagai dasar pemberian #ak (perdata) =
4) Kekeliruan pemberian #ak "ang disebabkan penerapan
peraturan "ang kurang8 tidak benar =
%) $engketa lain "ang mengandung aspek(aspek sosial
praktis.
$engketa tana#, apabila ditin'au dari persti1a #ukum, akibat
adan"a )
a). Perbuatan #ukum bersegi dua "akni adan"a per'an'ian
antara pi#ak pen'ual dengan pemilik tana#
b) Perbuatan "ang bertentangan dengan aHas #ukum, "akni
perbuatan melanggar #ukum, "ang dilakukan ole#
seseorang ter#adap pemilik tana#
2amun dapat 'uga adan"a )
a) Kekeliruan pi#ak penguasa dalam mengambil keputusan
pemberian #ak atas tana# dan sekaligus pemberian
serti<ikatn"a.
b) Penggantian kerugian "ang tidak sesuai8 tidak memadai.
Adan"a tana# "ang tela# dibeli seseorang dan tela# diba"ar,
namun tana#n"a tidak ada, atau tela# dikuasasi ole# orang
lain, se#ingga menimbulkan perselisi#an "ang pen"elesaian
n"a sampai ke Pengadilan.
$engketa atas tana# ter'adi karena adan"a dua
kepentingan antara pemilik tana# "ang sama(sama mengaku
168
memiliki tana# tersebut, karena di'ual, ditukar atau di'adikan
#ak tanggungan dan sebagain"a. $engketa pertana#an 'uga
ter'adi dalam pemberian ganti rugi tana# "ang dibebaskan
ole# pemerinta# guna pembangunan untuk kepentingan
umum, seperti #aln"a untuk pembuatan 1aduk, 'alan, pasar,
pelabu#an laut maupun udara, terminal bus dll.
d. Mek#anisme Pen"elesaian sengketa =
Mek#anisme penanganan sengketa tana# laHimn"a
diselengarakan dengan pola sebagai berikut .
*. Pengaduan
6alam pengaduan ini biasan"a berisi #al(#al dan peristi1a(
peristi1a "ang menggambarkan ba#1a pengadu adala# "ang
ber#ak atas tana# sengketa dengan melampirkan bukti(bukti
dan mo#on pen"elesaian, disertai #arapan agar ter#adap
tana# tersebut dapat di3ega# mutasin"a, se#ingga tidak
merugikan dirin"a =
0. Penelitian
6ari pengaduan tersebut, apabila tern"ata terdapat dugaan
kuat, ba#1a pengaduan tersebut dapat diproses, maka
selan'utn"a diselesaikan melalui ta#ap tentang kemungkinan
dilakukan pen3ega#an mutatis mutandis men"atakan tana#
tersebut dalam keadaan sengketa.
4. Pen3ega#an mutasi
Pada ta#ap pen3ega#an mutasi dimaksudkan meng#entikan
untuk sementara segala bentuk peruba#an, dengan tu'uan )
a).Untuk kepentingan penelitian dalam pen"elesaian sengketa =
169
b). Untuk kepentingan pemo#on sendiri.
%. Mus"a1ara#
Langka#(langka# pendekatan ter#adap para pi#ak "ang
bersengketa sering ber#asil didalam usa#a pen"elesaian
sengketa dengan 'alan mus"a1ara#. $ebagai mediator dalam
mus"a1ara# ini adala# dari pi#ak 6ir'en Agraria sekarang ini
!adan Pertana#an 2asional
7. Melalui Pengadilan
Apabila usa#a(usa#a mus"a1ara# mengalami 'alan buntu,
maka 'alan terak#ir menga'ukan pen"elesaian sengketa
pertana#an tersebut ke Pengadilan
e. Putusan Pengadilan
*. Ma3am(ma3am putusan Pengadilan.
a. Putusan Peradilan Pidana, berdasarkan pasal *.* KUHAP )
*). Membebaskan terdak1a, apabila menurut #asil
pemeriksaan kesala#an terdak1a menurut #ukum dan
ke"akinan tidak terbukti
0). Pelepasan terdak1a dari segala tuntutan, 'ika tern"ata
kesala#an terdak1a menurut #ukum dan ke"akinan
3ukup terbukti, tetapi tern"ata ba#1a "ang tela#
dilakukan ole# terdak1a itu bukan merupakan tindak
pidana, termasuk 'uga dalam #al 'ika ada kekeliruan
dalam surat tudu#an, 'uga putusan #akim 'ika "bs.
-ermasuk orang(orang "ang dituangkan dalam %%
KUHP, %&, %. dan 7* KUHP =
170
4). Meng#ukum terdak1a, 'ika baik kesala#an terdak1a
pada perbuatan "ang tela# ia lakukan, maupun
perbuatan itu adala# sesuatu tindak pidana, menurut
#ukum dan ke"akinan 3ukup dibuktikan apabila
terbukti bersala# berdasarkan alat(alat bukti "ang ada
b. Putusan Pengadilan Perdata HIR )
*) Keputusan "ang de3laratoir "aitu keputusan Hakim
"ang bersi<at men"atakan ada tidakn"a sesuatu keadaan
#ukum tertentu. Misaln"a,
C Men"atakan sebagai #ukum ba#1a si A adala# a#li
1aris dari almar#um E C atau C si A adala# pemilik dari
tana# ini C
0) Keputusan "ang 3ondemnatoir "aitu keputusan Hakim
"ang si<atn"a men'atu#kan #ukuman. Misaln"a C
Meng#ukum tergugat untuk memba"ar pengganti
kerugian sebesar sekian rupia# C
4) Keputusan 3onstituti< "aitu keputusan "ang bersi<at
meng#apuskan, memutus atau menguba# suatu keadaan
#ukum tertentu, atau di'adikan #ukum "ang baru.
Misaln"a ) $uatu perka1inan din"atakan batalC atau C
$erti<ikat tana# din"atakan batalC
0. Putusan Pengadilan .
a. 6alam #al ter'adi adan"a pen'ualan tana#, penukaran
maupun di bebani #ak tanggungan ataupun dise1akan,
maka bagi "ang dirugikan dapat menga'ukan gugatan ke
171
Pengadilan 2egeri berdasarkan alasan(alasan sebagai "ang
ter3antum dalam KUHP.sbb )
Pasal 4&7 KUHP "ang berbun"i ) 6engan #ukuman pen'ara
selama(laman"a % ta#un "akni
S a"at *e ) !arang siapa dengan maksud #endak
menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan
mela1an #ak, men'ual, menukar atau men'adikan
tanggungan utang sesuatu #ak rak"at dalam memakai
tana# pemerinta# atau tana# partikelir, atau sesuatu
ruma#, tanaman atau bibit ditana# tempat orang
men'alankan #ak rak"at memakai tana# itu, sedang
diketa#uin"a ba#1a orang lain "ang ber#ak atau turut
ber#ak atas barang itu =
S a"at 0e) !arang siapa dengan maksud "ang serupa
men'ual, menukar atau men'adikan tanggungan utang
suatu #ak rak"at dalam memakai tana# pemerinta# atau
tana# partikelir atau sebua# ruma#, pembuatan
tanaman atau bibit ditana# orang lain tempat
men'alankan #ak rak"at dalam memakai tana# itu
sedang tana# dan barang itu memang suda# di'adikan
tanggungan utang, tetapi ia tidak memberita#ukan #al
itu kepada pi#ak "ang lain
S a"at 4e !arang siapa dengan maksud "ang serupa
men'adikan tanggungan utang sesuatu #ak rak"at dalam
memakai tana# pemerinta# atau tana# partikelir dengan
men"embun"ikan kepada pi#ak "ang lain, ba#1a tana#
tempat orang men'alankan #ak itu suda# digadaikan =
172
S a"at %e !arang siapada dengan maksud "ang serupa
menggadaikan atau men"e1akan sebidang tana#
tempatorang men'alankan #ak rak"at memakai tana#
itu, sedang diketa#uin"a, ba#1a orang lain "ang ber#ak
atau turut ber#ak atas tana# itu =
S a"at 7e !arang siapa dengan maksud "ang serupa
men'ual atau menukarkan sebidang tana# tempat orang
men'alankan #ak rak"at memakai tana# itu "ang tela#
digadaikan, tetapi tidak memberita#ukan kepada pi#ak
lain, ba#1a tana# itu tela# digadaikan =
S a"at 9e !arang siapa dengan maksud "ang serupa
men"e1akan sebidang tana# tempat orang men'alankan
#ak rak"at memakai tana# itu untuk sesuatu masa,
sedang diketa#uin"a ba#1a tana# itu untuk masa itu
'uga tela# dise1akan kepada orang lain .
$eperti #aln"a 3onto# kasus Meru"a $elatan, "akni
6'u#ri bin Geni, a#"a bin Geni dan M. atim -ugono,
tiga orang makelar tana# "ang bergelar mandor "ang
men'ual tana# seluas %% #a kepada sebua# perusa#aan
deAeloper P- Portanigra pada ta#un *./0 , 'ual beli
#an"a dengan girik. 2amun pada ta#un *./& ketika P-
Portanigra mau mengurus serti<ikat ke !P2 tern"ata
ketiga mandor tela# men'ual kembali tana#(tana#
tersebut kepada perusa#aan lain. Pada ta#un itu 'uga
Porta 2igra menggugat ketiga mandor tersebut, dan
ketiga mandor tersebut diAonis bersala# karena tela#
melakukan penggelapan dan melakukan 1anprestasi.
173
b Apabila perselisi#an karena ganti rugi "ang kurang
memadai gugatan dia'ukan ke Pengadilan 2egeri
,onto# ) pembebasan tana# untuk pembuatan ban'ir kanal
timur, 'alan tol, lapindo brantas, dan lain(lain
3. 6alam #al adan"a kekeliruan prosedur dalam pemberian
#ak atas tana# gugatan ditu'ukan ke Pengadilan -ata
Usa#a 2egara
,onto# )
*).Pembatalan serti<ikat tana# ole# Pengadilan -ata Usa#a
2egara atas kekeliruan pemberian serti<ikat tana# ole#
!adan Pertana#an 2asional (!P2) , dan pemberian
ganti rugi. ,onto# )
(a) Pembatalan serti<ikat -ana# G@R Pan3asila di
$uraba"a
(b) Pembatalan serti<ikat Hak Milik -ana# di Kod"a
$emarang
0).+ual beli tana# dengan surat kuasa mutlak Cbatal demi
#ukumC sbb.
Putusan kasasi Ma#kama# Agung atas kasus 'ual beli
tana# dengan surat kuasa mutlak di ,akranegara)
Mengadili ) Membatalkan Putusan Pengadilan -inggi 2usa
-enggara !arat di Mataram dan Putusan Pengadilan
2egeri Mataram
Mengadili sendiri )
6ari Konpensi )
*).Mengabulkan gugatan Penggugat sebagian =
174
0).Men"atakan Penggugat ber#utang kepada tergugat I
dan II sebesar sekian rupia# dan tana# terperkara,
men'adi agunan #utang tersebut.
4).Men"atakan batal demi #ukum Akte 2otaris 2o
sekian tanggal sekian tentang per'an'ian 'ual beli
antara penggugat dan tergugat I dan II
%) Men"atakan batal dan tidak s"a# perali#an serti<ikat
"ang ter'adi antara Penggugat dengan -ergugat II
dan III =
7) Men"atakan tidak berkekuatan mengikat balik nama
"ang dilakukan -ergugat atas tana# terperkara =
9) Meng#ukum tergugat III untuk mengembalikan
serti<ikat kepada tergugat I sebagai 'aminan #utang
Penggugat kepada -ergugat I
/) Menolak gugatan Pengugat selebi#n"a.

O. 6>LIK P>R-A2AHA2 6I I26@2>$IA 6A2 $I$->M
P>RA6ILA22A
A. Pengertian delik pertana#an
6alam pelaksanaan pengadaan tana# untuk kepentingan
pemerinta#, baik untuk pembangunan gedung kantor, gedung
tempat pendidikan, gedung ruma# sakit, untuk keperluan
pembuatan pasar, pelabu#an, terminal, 'alan dan lain(lain
175
dilakukan ole# pe'abat dengan dana dari AP!2 ataupun
AP!6.
6alam pelaksanaan pengadaan tana# berdasarkan Perpres
2o. 7% -#. 05*5 tentang Pengadaan !arang dan +asa
Pemerinta# #arus )
*. Melalui tender8 lelang
0. Men3ari #arga "ang menguntungkan
2amun sering ter'adi sebalikn"a "akni )
*. -anpa melalui tender8 lelang =
0. Harga 'au# di atas #arga pasaran
karena adan"a kolusi antara kedua bela# pi#ak.
Korupsi ) melakukan suatu tindak pidana memperka"a diri
"ang se3ara langsung atau tidak langsung merugikan
keuangan8 perekonomian 2egara (kamus #ukum ? Pro<.
$ubekti, $H F R. -'itro $oedibio ? Pradn"aparamita +akarta(
-#. *./% #lm. /4).
Korupsi ) pen"ele1engan atau penggelapan (uang 2egara atau
perusa#aan dsb) untuk kepentingan pribadi atau orang lain
( kamus ba#asa Indonesia ? 6ep. Pendidikan dan Kebuda"aan
!alai Pustaka -#. *.&& ? #lm. %90)
-indak Pidana Korupsi ) $etiap orang "ang se3ara mela1an
#ukum melakukan perbuatan memperka"a diri sendiri atau
orang lain atau suatu korporasi "ang dapat merugikan
keuangan 2egara atau perekonomian 2egara (UU 2o. 4* -#.
*...)
176
!agi pe'abat "ang melaksanakan pengadaan barang tidak
sesuai dengan ketentuan dalam Keppres maupun peraturan
perundangan "ang berlaku dan ada indikasi merugikan
keuangan negara, kepadan"a dapat dikenakan sanksi karena
melakukan tindak pidana korupsi "ang dian3am berdasarkan
Undang(undang Pemberantasan -indak Pidana Korupsi "akni
UU 2o. 4* -#. *... 'o. UU 2o. 05 -#. 055* maupun KUHP.
!. Ketentuan dalam KUHP
*. Pasal %04 KUHP ) Pega1ai 2egeri "ang dengan maksud
menguntungkan diri sendiri atau orang lain dengan
mela1an #ak, memaksa seseorang dengan se1enang(
1enang memakai kekuasaann"a, supa"a memberikan,
melakukan sesuatu pemba"aran, memotong sebagian
dalam melakukan pemba"aran, atau menger'akan sesuatu
apa, di#ukum pen'ara selama(laman"a enam ta#un
0. Pasal %0% KUHP ) Pega1ai 2egeri "ang dengan
maksud akan menguntungkan dirin"a sendiri atau orang
lain dengan mela1an #ak, serta dengan se1enang(1enang
memakai kekuasaann"a menggunakan tana# Pemerinta#
"ang dikuasai dengan #ak !umiputra, di#ukum pen'ara
selama(laman"a enam ta#un.
,. Ketentuan dalam Peraturan Perundang(undangan
Undang(undsang 2o. 05 -#. 055* 'o. UU 2o. 4* -#. *... tentang
Pemberantasan -indak Pidana Korupsi
177
a. Pasal 0 a"at (*) UU 2o. 4* -#. *... ) $etiap orang "ang
se3ara mela1an #ukum melakukan perbuatan memperka"a
diri sendiri atau orang lain atau suatu korporasi dapat
merugikan keuangan negara atau perekonomian negara,
dipidana dengan pidana pen'ara seumur #idup atau pidana
pen'ara paling singkat % (empat) ta#un dan paling lama 05
ta#un dan denda paling sedikit Rp. 055.555.555,55 (dua
ratus 'uta rupia#) dan paling ban"ak *. 555.555.555,55 (satu
mil"ar rupia#) =
b. Pasal 4 sda $etiap orang "ang se3ara mela1an #ukum
melakukan perbuatan memperka"a diri sendiri atau orang
lain atau suatu korporasi, men"ala# gunakan ke1enangan,
kesempatan atau sarana "ang ada padan"a karena 'abatan
atau kedudukan "ang dapat merugikan keuangan negara
atau perekonomian negara, dipidana dengan pidana
pen'ara seumur #idup atau pidana pen'ara paling singkat *
(satu) ta#un dan paling lama 05 ta#un dan denda paling
sedikit Rp. 75.555.555,55 (lima pulu# 'uta rupia#) dan
paling ban"ak *. 555.555.555,55 (satu mil"ar rupia#) =
a. Pasal *0 men"atakan ) 6ipidana dengan pidana pen'ara
seumur #idup atau pidana pen'ara paling singkat % ta#un
dan paling lama 05 ta#un dan pidana denda paling sedikit
Rp. 055.555.555,55 dan paling ban"ak Rp. *.555.555.555,(
Pega1ai negeri atau pen"elenggara negara "ang menerima
#adia# atau 'an'i, pada#al diketa#ui atau patut diduga
ba#1a #adia# atau 'an'i tersebut diberikan untuk
menggerakan agar melakukan sesuatu dalam 'abatann"a.
178
6. Mekanisme dan Pelaksanaan Peradilann"a
Pen"elesaian tindak pidana korupsi diselesaikan melalui
pengadilan )
*. Pengadilan 2egeri sesuai ke1enangann"a berdasarkan UU 2o.
0 -#. *.&9 tentang Peradilan Umum
0. Komisi Pemberantasan -indak Pidana Korupsi sesuai
<ungsin"a berdasarkan UU 2o. 45 -#. 0550 tentang Komisi
Pemberantasan Korupsi (KPK)
A3ara peradilan berdasarkan ) Kitab Undang(undang Hukum
A3ara Pidana ( KUHAP) 2o. & -#. *.&*
179
OI. -A2AH $>!AGAI +AMI2A2 KR>6I-
A. Pengertian .
*. Pengertian +aminan ) tanggungan atas pin'aman "ang
diterima atau borg. Misaln"a Ia memin'am uang kepada
bank dengan 'aminan sebua# ruma# dan sebidang tana#
milikn"a = garansi misaln"a ia membeli teleAisi dengan
garansi * (satu) ta#un = 'an'i misaln"a seorang untuk
menanggung utang atau ke1a'inan pi#ak lain apabila utang
tidak terba"ar
0. Pengertian -ana# $ebagai +aminan Kredit. !a#1a sala#
satu #ak atas tana# "ang dapat dinilai dengan uang dan
mempun"ai nilai ekonomis serta dapat diperali#kan adala#
#ak atas tana#. Untuk men'amin pelunasan dari debitur
maka #ak atas tana# itula# "ang digunakan sebagai
'aminan. $ebagai 'aminan kredit tana# mempun"ai
kelebi#an antara lain adala# #argan"a "ang tidak perna#
turun.
!. Maksud dan -u'uan +aminan Kredit.
*. Maksud +aminan Kredit )
a. Untuk meng#indari ter'adin"a 1anprestasi ole# pi#ak
debitur =
b. Untuk meng#indari resiko rugi "ang akan dialami ole#
pi#ak kreditur =
0. -u'uan8 Kegunaan +aminan Kredit )
a. Untuk memberikan #ak dan kekuasaan kepada kreditur
untuk mendapatkan pelunasan dengan benda 'aminan
180
bilamana debitur melakukan 1anprestasi atau 3idera
'an'i =
b. Memberi dorongan kepada debitur agar ) betul(betul
men'alankan usa#an"a "ang dibia"ai dengan kredir itu,
karena bila #al tersebut diabaikan, maka resikon"a #ak
atas tana# "ang di'aminkan akan #ilang = serta betul(
betul memenu#i ketentuan(ketentuan "ang ter3antum
dalam per'an'ian kredit.
,. Pengaturan Hak +aminan Atas -ana# dalam UUPA .
UUPA tela# menggariskan suatu ketentuan ba#1a #ak
tanggungan "ang dapat dibebankan pada Hak Milik, Hak Guna
!angunan dan Hak Guna Usa#a (pasal 07, 44 dan 4.). Prinsip(
prinsip "ang terkandung dalam pasal(pasal tersebut )
a. Hak 'aminan atas tana# di 2egara Indonesia diberi nama
BHak -anggunganC, "aitu suatu bentuk lembaga 'aminan
baru untuk menggantikan berbagai lembaga 'aminan "ang
ada menurut ketentuan "ang berlaku =
b. Hak tanggungan ini #an"a dapat dibebankan pada Hak
Milik, HGU dan HG! =
3. Hak -anggungan ini akan diatur dengan suatu undang(
pundang tersendiri =
$ebebelum keluarn"a Undang(undang mengenai #ak
tanggungan peraturan "ang berlaku berkaitan dengan #ipotik8
,rediet Aerband antara lain )
a. KUH Perdata !uku II !ab OOI Pasal **90 ? *040
b. UUPA 2o. 7 -# . *.95 =
3. PP 2o ) *5 -#. *.9* 'o. PP 0% -#. *../ =
181
d. PMA 2o. *7 -#. *.9* 'o. PMA 2o. 08 *.95 tentang
Penda<taran Hipotik =
6. Hipotik 8 ,redit ;erband
*. $ub"ek Hipotik
a. Pemberi Hipotik ) mereka "ang ber#ak sebagai pemegang
#ak atas tana# "ang dapat dibebani #ipotik =
b. Pemegang Hipotik ) pada prinsipn"a setiap kreditur bisa
sebagai pemegang #ipotik
0. ,rediet ;erband (,;) )
a. Pemberi ,rediet ;erband ) mereka "ang ber#ak sebagai
pemegang #ak atas tana#
b. Pemegang ,rediet ;erband ) berdasarkan Keppres 2o. *%
-#. *./4 ditetapkan ) !ank !2I= !!6 = !RI = !62 dan
!ank >Tim
4. Prosedur Pembebanan Hipotik8 ,;)
a. Per'an'ian kredit dengan !ank adan"a kesanggupan
untuk memberikan 'aminan berupa #ipotik8 ,; "amg
merupakan per'an'ian pokok (obligatoir) =
b. Per'an'ian pemberian #ipotik8,; "ang merupakan
per'an'ian tamba#an (assesoir) "ang dibuat dengan akte
PPA- =
3. Penda<taran #ipotik8,; ke Kantor Pertana#an
Kabupaten8 Kotamad"a =
6engan tela# dida<tarkann"a maka la#irla# buku tana#
dan sebagai tanda buktin"a dibuatla# serti<ikat #ipotik8
,;. Mulai saat itu kreditur mempun"ai kedudukan
istime1a "akni ) droit de pre<eren3e "aitu #ak menda#ului
182
dari kreditur lain "ang bukan pemegang #ipotik dan droit
de suit, "aitu tana# "ang tela# 'adi 'aminan tetap dapat
dilelang untuk melunasi utangn"a 1alaupun suda# berali#
kepada pi#ak lain.
%.-ingkatan Hipotik
$ebidang tana# dapat dibebani dengan beberapa #ipotik atau
dapat di'adikan 'aminan untuk beberapa kreditur, se#ingga
dikenal tingkatan #ipotik dan pemegang #ipotik I, II, III
dst.n"a
9. Perali#an Hipotik8 ,;
$ebagai suatu #ak atas #arta keka"aan #ipotik8,; dapat
diperali#kan. Perali#an #ak ini tidak bole# se3ara mandiri
tanpa memperali#kan piutangn"a =
/. Perali#an Hak -ana#n"a
Perali#an #ak dapat dilakukan atas sei'in dari preditur.
&. $urat Kuasa Memasang Hipotik8,;
$urat Kuasa Memasang Hipotik kepada Kreditur #arus dibuat
se3ara otentik, sedang untuk ,; dapat di ba1a# tangan =
.. >sekusi Hipotik 8,;)
Apabila debitur 1anprestasi, maka kreditur ber#ak
melakukan eksekusi atas tana# "ang di'adikan 'aminan.
.. Hapusn"a Hipotik
a. Karena #apusn"a perikatan pokok =
b. Karena pelepasan #ipotik ole# si berpiutang =
3. Karena #apusn"a #ak atas tana#n"a =
183
D. Pengaturan 'aminan kredit dalam UU 2o. % -#. *..9
Pelaksanaan 'aminan kredit berdasarkan UU 2o. % -#. *..9
tentang Hak -anggungan, sebetuln"a tidak ada perbedaan "ang
berarti dibandingkan dengan #ipotik, "akni ).
*. Per'an'ian pemberian #ipotik ole# PPA- diruba#8 diganti
men'adi Akte Pemberian Hak -anggungan (APH-) =
0. Kantor Pertana#an Kabupaten8Kotamad"a diruba#8 diganti
men'adi Kantor Pertana#an 2asional Kabupaten8 Kotamad"a
4. Pen3atatan APH- pada Kantor Pertana#an ditentukan selama
satu minggu
%. Kantor Pertana#an 2asional mengeluarkan Akte Hak
-anggungan
7. Prosedur dalam UU, sampai adan"a peng#apusan Akte Hak
-anggungan "akni apabila pemba"aran kredit suda# selesai
tanpa adan"a 1anprestasi, akte #ak tanggungan di#apus dari
3atatan dalam buku tana# pada Kantor Pertana#an 2asional
184
OII. Aspek Hukum Ruma# $usun di Indonesia.
A. Pndahuluan
Pengadaan ruma# susun dilakukan karena semakin
meningkatn"a 'umla# penduduk diperkotaan, sedangkan
la#an "ang tersedia semakin sempit. 6engan pembangunan
ruma# susun berdasarkan konsep 3ondiminium (pemilikan
bersama) dapat mengatasi tempat tinggal para 1argan"a,
karena ruma# susun "ang dibangun se3ara Aertikal dan
#oriHontal.
6engan pembangunan ruma# susun "ang se3ara Aertikal
dan #oriHontal tersebut akan ter3apai peningkatan da"a guna
dan #asil guna tana#, dan dapat memberikan <asilitas
peruma#an bagi mas"arakat ekonomi lema#. 6engan la#an
"ang terbatas terutama dikota(kota besar seperti +akarta
sebagai ibukota, kota(kota propinsi ba#kan mungkin ibukota
kabupaten8 kotamad"a, dengan membangun peruma#an
se3ara Aertikal dan #oriHontal dapat mengatasi peruma#an
penduduk "ang relati< padat ba#kan mungkin sangat padat.
Pembangunan ruma# susun berdasarkan UU 2o. *9 -#
*.&7 tentang UUR$ , "ang dilengkapi dengan PP 2o. % -#.
*.&& tentang Ruma# $usun , Peraturan Kepala !PH2 2o. 0
-#. *.&. tentang !entuk dan -ata ,ara Pengisian serta
Penda<taran Akte Pemisa#an Ruma# $usun dan Peraturan
Kepala !PH2 -entang !entuk dan -ata ,ara Pembuatan
!uku -ana# serta Penerbitan Hak Milik atas $atuan uma#
$usun . UU 2o. 05 -#. 05** tentang RU$U2 (peru#a#an)
*. Pn#!tian Rumah Susun
185
6nu!ut pasal * an#ka * UURS ) Rumah susun adalah
$an#unan #dun# $!tin#kat' yan# di$an#un dalam satu
lin#kun#an' yan# t!$a#i dalam $a#ian"$a#ian yan#
dist!uktu!kan s%a!a =un#sional dalam a!ah C!tikal dan
ho!isontal dan m!upakan satuan"satuan yan# masin#"
masin# dapat dimiliki dan di#unakan s%a!a t!pisah
t!utama' t!utama untuk tmpat hunian yan# diln#kapi
dn#an $a#ian $!sama' $nda $!sama dan tanah
$!sama .
.2
7/a#ian $!sama8 adalah $a#ian"$a#ian da!i !umah
susun yan# dimiliki $!sama s%a!a tidak t!pisah olh
smua pmilik satuan !umah susun ?SRS@ dan
dip!unukkan pmakaian $!sama' sp!ti li=t' tan##a'
lo!on#' pondasi' kolom' $alok' dindin#' lantai' atap'
talan# ai!' slasa!' salu!an"salu!an' pipa"pipa' ja!in#an
list!i' #as' dan tlkommunikasi s!ta !uan# untuk
umum.
7Tanah $!sama8 adalah s$idan# tanah t!tntu di atas
mana $an#unan !umah susun $!di!i' yan# sudah pasti
status haknya' $atas"$atas dan luasnya> Tanah t!s$ut
$ukan milik pa!a pmilik SRS yan# ada dilantai dasa!'
mlainkan milik $!sama.
7/nda $!sama8 adalah $nda"$nda dan $an#unan"
$an#unan yan# $ukan m!upakan $a#ian da!i $an#unan
#dun# !umah susun yan# $!san#kutan' ttapi di atas
29
Pasa$ a a)a! *1+ 5ndang#undang ,o. 16 '(. 1985 !en!ang &uma( /usun
186
7tanah $!sama8 dan dip!untukan $a#i pmakaian
$!sama' sp!ti $an#unan tmpat i$adah' lapan#an
pa!ki!' tanaman' tmpat $!main dan lain"lainnya.
/nda"$nda dan $an#unan"$an#unan t!s$ut ju#a
m!upakan milik $!sama yan# tidak t!pisahkan da!i
smua pmilik SRS.
Satuan Rumah Susun ha!us mmpunyai sa!ana
pn#hu$un# k jalan umum' tanpa mn##an##u dan
tidak $olh mlalui satuan !umah susun milik o!an#
lain.
04

.. Landasan dan Tujuan Pm$an#unan Rumah Susun .
a. Landasan Pembangunan Ruma# $usun
Pembngunan ruma# susun berlandaskan pada asas
kese'a#teraan keadilan dan pemerataan, serta keserasian
dan keseimbangan dalam perike#idupan
4*
. Asas
kese'a#teraan umum dipergunakan sebagai landasan
pembangunan ruma# susun dengan maksud untuk
me1u'udkan kese'a#teraan la#ir bat#in bagi seluru#
rak"at Indonesia serta adil dan merata berdasarkan
Pan3asila dan Undang(Undang 6asar *.%7, melalui
pemenu#an kebutu#an akan peruma#an sebagai kebutu#an
dasar bagi setiap 1arga 2egara Indonesia dan keluargan"a.
$elan'utn"a mengenai asas keadilan dan pemerataan
30
Pen6e$asan -asa$ 1 a)a! *2+ 55 ,o. 16 '(. 1985 !en!ang ruma( susun
31
Pasa$ 255 ,o. 16 '(. 1985 !en!ang &uma( /usun
187
memberikan landasan agar pembangunan ruma# susun
dapat dinikmati se3ara merata dan tiap(tiap 1arga 2egara
dapat menikmati #asil(#asil pembangunan peruma#an
"ang la"ak. $edangkan asas keserasian dan keseimbangan
dalam peri ke#idupan me1a'ibkan adan"a keserasian dan
keseimbangan antara kepentingan(kepentingan dalam
peman<aatan ruma# susun, untuk men3ega# timbuln"a
kesen'angan(kesen'angan sosial.
40
b. -u'uan Pembangunan Ruma# $usun
Pembangunan Ruma# $usun, bertu'uan tu'uan untuk
44
)
*@. mmnuhi k$utuhan p!umahan yan# layak $a#i
!akyat' t!utama #olon#an masya!akat yan#
$!pn#hasilan !ndah' yan# mnjamin
kdpastian hukum dalam pman=atannya -
$@. mnin#katkan daya #una dan hasil #una tanah di
da!ah p!kotaan dn#an mmp!hatikan
klsta!ian sum$! daya alam dan mn%iptakan
lin#kun#an pmukiman yan# ln#kap' s!asi dan
sim$an# -
ang dimaksudkan dengan peruma#an "ang la"ak adala#
peruma#an "ang memenu#i s"arat(s"arat teknik,
kese#atan, keamanan, keselamatan, dan norma(norma
sosial buda"a.
32
Pen6e$asan Pasa$ 2 55 ,o. 16 '(. 1985 !en!ang &uman /usun
33
Pasa$ 3 55 ,o.16 !(. 1985 !en!ang &uma( /usun
188
Mengenai peningkatan da"a guna dan #asil guna tana# di
daera# perkotan #arus sesuai dengan tata ruang kota dan
tata daera# serta tata guna tana# demi keserasian dan
keseimbangan. $elan'utn"a pembangunan ruma# susun
untuk kepentingan bukan #unian, #arus mendukung
ber<ungsin"a pemukiman dan dapat memberikan
kemuda#an(kemuda#an bagi ke#idupan mas"arakat.
0. Pn#atu!an dan Pm$inaan Rumah Susun
Pn#atu!an dan Pm$inaan Rumah Susun' $!upa )
A!ah k$ijaksanan ' ((nan# dan tan##un# ja(a$'
!umah susun untuk hunian dan $ukan hunian
01
.
A!ah k$ijaksanaan mnntukan' tntan# pn#atu!an
k$ijakan pm$inaan !unah susun dia!ahkan untuk
dapat mnin#katkan usaha pm$an#unan p!umahan
dan pmukiman yan# =un#sional $a#i kpnt#in#an
!=akyat $anyak ' untuk )
a. mendukung konsepsi tata ruang "ang dikaitkan dengan
pengembangan pembangunan daera# perkotaan kea ra#
Aertikal dan untuk merema'akan daera#(daera# kumu# =
b. meningkatkan optimasi sumber da"a tana# perkotaan
3 mendorong pemukiman "ang berkepadatan tinggi.
Landasan pengaturan dan pembinaan ruma# susun adala#
berupa )
a. K$ijaksanan umum
34
Pasa$ 2#7 PP ,o. 4 '(. 1988 !en!ang &uma( /usun
189
$. K$ijaksanaan thnis dan k$ijaksanaan op!asional
yan# lj$$ .>.
FFoC#%-lpp"=-di#a!iskan olh masin#"masin# Instansi
yan# $!(nan#.
Mengenai kebi'aksanaan umum, "akni pen"usunan ren3ana
'angka pan'ang dan 'angka pendek pembangunan ruma# susun
dilaksanakan ole# Pemerinta# 6aera# "ang bersangkutan
berdasarkan kebi'aksanaan dan Pedoman Pemerinta# Pusat.
$edangkan terkait dengan kebi'aksanaan teknis dan
kebi'aksanaan operasional, adala# pengaturan dan pembinaan
ruma# susun meliputi ketentuan(ketentuan mengenai
pers"aratan teknis dan administrati< pembangunan ruma#
susun, iHin la"ak #uni, pemilikan satuan ruma# susun,
peng#unian, pengelolaan dan tata 3ara penga1asann"a.
Pm$an#unan !umah susun pn#m$an#annya
adalah m!upakan ((nan# dan tan##un# ja(a$
Pm!intah Pusat. Untuk mnjalankan tu#as t!s$ut
dilakukan olh 6nt!i yan# ditunjuk. Sdan#kan
pm$inaan yan# $ka!akt!isik lo%al dan $!=hu$un#an
dn#an tata kota ddan tata da!ah mnjadi ((na# dan
tan##un# ja(a$ Pmda ssuai UU No. 0. Th. .441
!. Pembangunan Ruma# $usun
*. Plaksana pm$an#unan !umah susun.
Ruma# susun dibangun sesuai dengan tingkat keperluan dan
kemampuan mas"arakat terutama bagi "ang berpeng#asilan
190
renda#. Pembangunan ruma# susun dapat
diselenggarakan ole# !adan Usa#a Milik 2egara atau
6aera#, Koperasi dan !adan Usa#a Milik $1asta "ang
bergerak dalam bidang itu, serta $1ada"a Mas"arakat
47

.. Status tanah untuk pm$an#unan !umah susun .
Pm$an#unan !umah susun hanya dapat di$an#un di
atas tanah hak milik ' hak #una $an#unan dan hak pakai
atas tanah N#a!a atau hak pn#lolaan . Dalam hal
pnyln##a!akan pm$an#unan !umah susun di atas
tanah hak pn#lolaan (aji$ mnylsaikan status hak
#una $an#unan' s$lum mnjual satuan !umah susun
?sa!usun@ y$s. Pnyln##a!aan pma$an#unan (aji$
mmisahkan !umah susun atas satuan dan $a#ian
$!sama dalam $ntuk #am$a! dan u!aian yan#
disahkan olh instansi yan# $!(nan#.
0. P!sya!atan Thnis dan Administ!ati= Pm$an#unan
Rumah Susun .
$e3ara umum ba#1a pers"aratan teknis "akni di dalam
peren3anaan #arus dapat dengan 'elas ditentukan dan
dipisa#kan masing(masing satuan ruma# susun serta nilai
perbandingan proporsionaln"a. 2amun 'uga memper#atikan
pers"aratan teknis bangunan "akni pers"aratan mengenai
struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kese#atan,
ken"amanan, dan lain(lain "ang ber#ubungan dengan
ran3ang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan
<asilitas lingkungan, "ang diatur dengan peraturan
35
PAsa$ 5 55 ,o. 16 '(. 1986 !en!ang &uma( /usun
191
perundang(undangan serta disesuaikan dengan kebutu#an
dan perkembangan.
Slanjutnya yan# dimaksud dn#an nilai
p!$andin#an p!opo!sional adalah an#ka yan#
mnunjukkan p!$andin#an anta!a satuan !umah
susun t!hadap hak"hak atas $a#ian $!sama' $nda
$!sama' dan tanah $!sama dihitun# $!dasakan luas
atau nilai satuan !umah susun yan# $!san#kutan
t!hadap jumlah luas $an#unan atau nilai !umah susun
s%a!a kslu!uhan pada (aktu pnyln##a!aan
pm$an#unan untuk p!tama kali mmp!hitun#kan
$iaya pm$an#unannya s%a!a kslu!uhan untuk
mnntukan ha!#a jualnya.
6n#nai !n%ana yan# mnunjukkan satuan
!umah susun' ha!us $!isi !n%ana tapak $s!ta
dnah dan poton#an yan# mnunjukkan dn#an jlas
$atasan s%a!a C!ti%al dan ho!i9ontal da!i satuan
!umah susun yan# dimaksud. Slanjutnya pmilikan
$!sama ha!us di#am$a!kan s%a!a jlas dan mudah
dimn#!ti olh smua pihak dan ditunjukkan dn#an
#am$a! dan u!aian t!tulis yan# t!p!in%i.
6isamping pers"aratan se3ara umum, dalam
pembangunan ruma# susun 'uga #arus memenu#i
pers"aratan teknis dan administrati< "ang diatur dalam
Peraturan Pemerinta#.
49
36
Pasa$ 8 #34 PP ,o. 4 '(. 1988 !en!ang &uma( /usun
192
Mengenai pers"aratan teknis, meliputi )
a. Ruan# .
Smua !uan# yan# dip!#unakan untuk k#iatan
sha!i"ha!i ha!us mmpunyai hu$un#an lan#sun#
maupun tidak lan#sun# dn#an uda!a lua! dan
pn%ahayaaan lan#sun# maupun tidak lan#sun#
s%a!a alami dalam jumlah yan# %ukup' ssuai
dn#an p!sya!atan yan# $!laku. Slanjutnya dalam
hal hu$un#an lan#sun# maupun tidak lan#sun#
dn#an uda!a lua! dan pn%ahayaan lan#sun#
maupun tidak lan#sun# s%a!a alami' tidak
mn%ukupi atau tidak mmun#kinkan ha!us
diusahakan adanya p!tuka!an uda!a dan
pn%ahayaan $uatan yan# dapat $k!ja t!us
mn!us slama !uan#an t!s$ut dip!#unakan'
ssuai dn#an p!sya!atan yan# $!laku.?pasal **@
$. St!uktu!' Komponn dan /ahan /an#unan.
Rumah susun ha!us di!n%anakan dan di$an#un
dn#an st!uktu!' komponn dan pn##unaan $ahan
$an#unan yan# mmnuhi p!sya!atan konst!uksi
ssuai dn#an standa! yan# $!laku.
6n#nai st!uktu!' komponn dan pn##unaan
$an#unan !umah susun ha!us dip!hitun#kan kuat
dan tahan t!hadap )
*@. /$an mati -
193
.@. /$an $!#!ak -
0@. Gmpa' hujan' an#in' $anji! -
1@. K$aka!an dalam (aktu yan# dip!hitun#kan
%ukup untuk usaha pn#amanan dan
pnylamatan -
+@. Daya dukun# tanah -
3@. Kmun#kinan adanya $$an tam$ahan' $aik da!i
a!ah C!tikal maupun ho!i9ontal -
;@. Gan##uan> p!usak lainnya' ssuai dn#an
ktntuan yan# $!laku.
3. Kelengkapan ruma# susun
Ruma# susun #arus dilengkapi dengan )
*). +aringan air bersi# "ang memenu#i pers"aratan
mengenai perpipaan dan perlengkapann"a termasuk
meter air, pengatur tekanan air, dan tangki air dalam
bangunan =
0). +aringan listrik "ang memenu#i pers"aratan mengenai
kabel dan perlengkapann"a, termasuk meter listrik
dan pembatas arus, serta pengamanan ter#adap
kemungkinan timbuln"a #al(#al "ang
memba#a"akan =
4). +aringan gas "ang memenu#i pers"aratan beserta
perlengkapann"a termasuk meter gas, pengatur arus,
194
serta pengaman ter#adap kemungkinan timbuln"a
#al(#al "ang memba#a"akan =
%). $aluran pembuangan air #u'an "ang memenu#i
pen"aratan kualitas, kuantitas dan pemasangan =
7). $aluran pembuangan air limba# "ang memenu#i
pers"aratan kualitas, kuantitas dan pemasangan =
9). $aluran dan8 atau tempat pembuangan sampa# "ang
memenu#i pers"aratan ter#adap kebersi#an,
kese#atan dan kemuda#an =
/). -empat untuk kemungkinan pemasangan 'aringan
telepon dan alat komunikasi lainn"a =
&). Alat transportasi "ang berupa tangga, li<t atau
eskalator sesuai dengan tingkat keperluan dan
pers"aratan "ang berlaku =
.). Pintu dan tangga dar<urat kebakaran =
*5). -empat 'emuran =
**). Alat pemadam kebakaran =
*0). Penangkal petir =
*4). Alat8 s"stem alarm =
*%). Pintu kedap asap pada 'arak('arak tertentu =
*7). Generator listrik disediakan untuk ruma# susun "ang
menggunakan li<t. (pasal *%)
!agaian(bagian dari kelengkapan seperti tersebut di atas
"ang merupakan #ak bersama #arus ditempatkan
didinding dan dilindungi untuk men'amin <ungsin"a
sebagai bagian bersama dan muda# dikelola.
195
d. Satuan !umah susun ?sa!usun@.
$atuan ruma# susun (sarusun) #arus mempun"ai ukuran
standar "ang dapat dipertanggung('a1abkan dan
memenu#i pers"aratan se#ubungan dengan <ungsi dan
penggunaann"a serta #arus disusun dan dikoordinasikan
untuk dapat me1u'udkan suatu keadaan "ang dapat
menun'ang kese'a#teraan dan kelan3aran bagi peng#uni
dalam men'alankan kegiatan se#ari(#ari untuk #ubungan
kedalam atau keluar (psl. *9 )
e. !agian bersama dan benda bersama
!agian bersama "ang berupa ruang untuk umum,
ruang tangga, li<t, selasar #arus mempun"ai ukuran "ang
mempun"ai pers"aratan dan diatur serta dikoordinasikan
untuk dapat memberikan kemuda#an bagi peng#uni
dalam melakukan kegiatan se#ari(#ari baik dalam
#ubungan sesama peng#uni, maupun dengan pi#ak(pi#ak
lain, dengan memper#atikan keserasian, keseimbangan
dan keterpaduan. (pasal 05)
$elan'utn"a benda bersama tersebut #arus
mempun"ai dimensi, lokasi, kualitas, kapasitas "ang
memenu#i pers"aratan dan diatur serta dikoordinasikan
untuk dapat memberikan keserasian lingkungan guna
men'amin keamanan dan kenikmatan para peng#uni
maupun pi#ak(pi#ak lain, dengan memper#atikan
keselarasan, keseimbangan dan keterpaduan (pasal 0*)
<. Lokasi pembangunan ruma# susun.
196
*). 6alam pembangunan ruma# susun #arus dibangun di
lokasi "ang sesuai dengan peruntukan dan keserasian
lingkungan dengan memper#atikan ren3ana tata
ruang dan tata guna tana# "ang ada.
0). 6ibangun pada lokasi "ang memungkinkan
ber<ungsin"a dengan baik saluran(saluran
pembuangan dalam lingkungan ke s"stem 'aringan
pembuangan air #u'an dan 'aringan air limba# kota.
4). Mengenai lokasi pembangunan ruma# susun #arus
muda# di3apai angkutan "ang diperlukan, baik
langsung maupun tidak langsung pada 1aktu
pembangunan maupun peng#unian serta
perkembangan di masa mendatang, dengan
memper#atikan kemanan, ketertiban dan gangguan
pada lokasi sekitarn"a.
%). Lokasi ruma# susun #arus di'angkau ole# pela"anan
'aringan air bersi# dan listrik =
7). Apabila lokasi tersebut belum dapat di'angkau ole#
pela"anan 'aringan air bersi# dan listrik,
pen"elenggara pembangunan 1a'ib men"ediakan
se3ara tersendiri sarana air bersi# dan listrik sesuai
dengan tingkat keperluann"a, dan dikelola
berdasarkan peraturan perundang(undangan "ang
berlaku.
g. Kepadatan dan -ata Letak !angunan
197
6alam pembangunan ruma# susun, #endakn"a
memper#atikan kepadatan bangunan dalam lingkungan,
"akni #arus memper#itungkan dapat di3apain"a optimasi
da"a guna dan #asil guna tana# sesuai dengan <ungsin"a,
dengan memper#atikan keserasian dan keselamatan
lingkungan sekitarn"a, berdasarkan peraturan perundang(
undangan "ang berlaku (pasal 04). @le# karenan"a tata
letak bangunan #arus menun'ang kelan3aran kegiatan
se#ari(#ari dengan mempertimbangkan keserasian,
keseimbangan dan keterpaduan. 6isamping iitu 'uga tata
letak bangunan #arus memper#atikan penetapan batas
pemilikan tana# bersama, segi(segi kese#atan,
pen3a#a"aan, pertukaran udara, serta pen3ega#an dan
pengamanan ter#adap ba#a"a "ang mengan3am
keselamatan peng#uni, bangunan, dan lingkungann"a
berdasarkan peraturan perundang(undangan "ang
berlaku. (pasal 0%).
#. Prasarana Lingkungan
Lingkungan ruma# susun #arus dilengkapi dengan
prasarana lingkungan "ang ber<ungsi sebagai peng#ubung
untuk keperluan kegiatan se#ari(#ari bagi peng#uni, baik
ke dalam maupun ke luar dengan pen"ediaan 'alan
setapak, 'alan kendaraan, dan tempat parkir. 6alam
pen"ediaan prasarana lingkungan, #arus
mempertimbangkan kemuda#an dan keserasian #ubungan
dalam kegiatan se#ari(#ari dan pengamanan bila ter'adi
198
#al(#al "ang memba#a"akan, serta struktur, ukuran, dan
kekuatan "ang 3ukup sesuai dengan <ungsi dan
penggunaan 'alan tersebut (psl.07)
6i dalam lingkungan ruma# susun #arus pula dilengkapi
dengan prasarana lingkungan dan utilitas umum "ang
si<atn"a menun'ang <ungsi lainn"a "ang meliputi )
*). +aringan distribusi air bersi#, gas, dan listrik dengan
segala kelengkapann"a termasuk kemungkinan
diperlukann"a tangki(tangki air, pompa air, tangki
gas dan gardu(gardu listrik =
0). $aluran pembuangan air #u'an "ang meng#ubungkan
pembuangan air #u'an dari ruma# susun ke s"stem
'aringan pembuangan air =
4). $aluran pembuangan air limba# dan8 atau tangki
septi3 "ang meng#ubungkan pembuangan air limba#
dari ruma# susun ke s"stem 'aringan air limba# kota,
atau penampungan air limba# tersebut ke dalam
tangki septi3 dalam lingkungan.
%). -empat pembuangan sampa# "ang <ungsin"a adala#
sebagai tempat pengumpulan sampa# dari ruma#
susun untuk selan'utn"a dibuang ke tempat
pembuangan sampa# kota, dengan memper#atikan
<aktor(<aktor kemuda#an pengangkutan, kese#atan,
kebersi#an dan keinda#an =
7). Kran(kran air untuk pen3ega#an dan pengamanan
ter#adap ba#a"a kebakaran "ang dapat men'angkau
199
semua tempat dalam lingkungan dengan kapasitas air
"ang 3ukup untuk pemadam kebakaran =
9). -emapt par<kir kendaraan dan8 atau pen"impanan
barang "ang diper#itungkan ter#adap kebutu#an
peng#uni dalam melaksanakan kegiatan(kegiatann"a
sesuai dengan <ungsin"a =
/). +aringan telepon dan alat komunikasi lain sesuai
dengan tingkat keperluann"a. (pasal 09).
i. Gasilitas lin#kun#an
6alam ruma# susun dan lingkungann"a #arus disediakan
ruangan(ruangan dan8 atau bangunan untuk tempat
berkumpul, melakukan kegiatan mas"arakat, tempat
bermain bagi anak(anak, dan kontak lainn"a, sesuai
dengan standar "ang berlaku.(pasal 0/) $elain #al tersebut
di atas, #arus disediakan pula ruangan dan8 bangunan
untuk pela"anan kebutu#an se#ari(#ari sesuai dengan
standar "ang berlaku (pasal 0&).
Pers"aratan administrati<
*). Ruma# susun dan lingkungann"a #arus dibangun dan
dilaksanakan berdasarkan periHinan "ang diberikan
ole# Pemerina# 6aera# sesuai dengan
peruntukann"a. Pers"aratan mengenai periHinan
usa#a dari perusa#aan pembangunan peruma#an,
iHin lokasi, dan8atau iHin peruntukann"a, periHinan
mendirikan bangunan (IM!) =
200
0). PeriHinan dia'ukan ole# pen"elenggara pembangunan
kepada Pemerinta# 6aera# dengan melampirkan
pers"aratan(pers"aratan sebagai berikut )
a). serti<ikat #ak atas tana# =
b). <at1a peruntukan tana# =
3). ren3ana tapak =
d). gambar ren3ana arsitektur "ang memuat dena#
potongan beserta pertelaann"a "ang
menun'ukkan dengan 'elas se3ara Aertikal dan
#oriHontal dari satuan ruma# susun =
e). gambar ren3ana struktur beserta
per#itungann"a =
<). gambar ren3ana "ang menun'ukkan dengan 'elas
bagian bersama, benda bersama dan tana#
bersama =
g). gambar ren3ana 'aringan dan instalasi beserta
perlengkapann"a.
$etela# memperole# iHin, pen"elenggara
pembangunan 1a'ib meminta pengesa#an dari
Pemerinta# 6aera# atas pertelaaan "ang
menun'ukkan batas "ang 'elas dari masing(masing
satuan ruma# susun, bagian bersama, benda
bersama, dan tana# bersama beserta uraian nilai
perbandingan proporsionaln"a (pasal 4*)=
6alam #al ter'adi peruba#an ren3ana
peruntukan dan peman<aatan ruma# susun, #arus
mendapat iHin dari Pemerinta# 6aera# sesuai dengan
201
pers"aratan "ang ditentukan dan tela# memperole#
pengesa#an atas peruba#an dimaksud serta
pertelaann"a dan uraian nilai perbandingan
proposionaln"a. Untuk peruba#an ren3ana
peruntukan dan peman<aatan suatu bangunan
gedung bertingkat men'adi ruma# susun, #arus
mendapat iHin dari Pemerinta# 6aera# = $edangkan
apabila peruba#an ter'adi pada saat pelaksanaan
pembangunan, pen"elenggara pembangunan 1a'ib
meminta iHin dan pengesa#an ter#adap peruba#an
"ang dimintakan kepada instansi "ang ber1enang.
2amun dalam #al ter'adi peruba#an struktur
bangunan dan instalasi ter#adap ruma# susun "ang
tela# dibangun, pemilik 1a'ib meminta iHin dan
pengesa#an mengenai peruba#an tersebut kepada
intansi "ang ber1enang.
,. IHin La"ak Huni
*. Pnyln##a!a pm$an#unan !umah susun (aji$
mn#ajukan p!mohonan i9in layak huni stlah
mnylsaikan pm$an#unannya ssuai dn#an
p!i9inan yan# tlah di$!ikan dn#an mny!ahkan
#am$a!"#am$a! dan ktntuan tknis yan#
t!p!in%i. /!dasa!kan p!mohonan t!s$ut
Pmda mm$!ikan i9in layak huni stlah diadakan
pm!iksaan t!hadap !umah susun yan# tlah
slsai di$an#un $!dasa!kan p!sya!atan dan
202
ktntuan p!i9inan yan# tlah dit!$itkan.
Slanjutnya pnyln##a!a (aji$ mny!ahkan
dokumn"dokumn p!i9inan $s!ta #am$a!"
#am$a! dan ktntuan"ktntuan thnis yan#
t!p!in%i kpada p!himpunan pn#huniyan# tlah
di$ntuk $s!ta )
a. Tata %a!a pman=aatan > pn##unaan'
pmliha!aan' p!$aikan dan kmun#kinan"
kmun#kinan dapat diadakannya p!u$ahan pada
!umah susun maupun lin#kun#annya -
$. U!aian dan %atatan sin#kat yan# $!si=at hal"hal
khusus yan# p!lu diktahui olh pa!a pn#huni'
pmilik' pn#lola' dan pihak"pihak lain yan#
$kpntin#an ?pasal 0+ PP @
6alam #al iHin la"ak #uni tidak diberikan, pen"elenggara
pembangunan ruma# susun dapat menga'ukan keberatan
kepada Gubernur Kepala 6aera# -k.I "ang akan
memberikan keputusan mengikat. (pasal 49 PP).
Mengenai tata 3ara periHinan diatur dalalam peraturan
6aera#, "ang berlaku setela# mendapat pengesa#an dari
pe'abat "ang ber1enang.
E. Kpmilikan Satuan Rumah Susun
Satuan !umah susun dapat dimiliki olh p!so!an#an
atau $adan hukum yan# mmnuhi sya!at s$a#ai
pm#an# hak atas tanah. &ak milik atas satuan !umah
susun adalah hak milik atas satuan yan# $!si=at
203
p!so!an#an dan t!pisah. &ak milik atas satuan !umah
susun mliputi ju#a hak atas $a#ian $!sama' $nda
$!sama dan tanah $!sama yan# ksmuanya
m!upakan satu ksatuan yan# tidak t!pisahkan
dn#an satuan yan# $!san#kutan. &ak atas $a#ian
$!sama' $nda $!sama dan hak atas tanah $!sama
didasa!kan atas luas atau nilai satuan !umah susun
yan# $!san#kutan t!s$ut dip!olh pmiliknya yan#
p!tama. ?pasal < UURS@
/atas : $atas kpmilikan satuan !umah susun s$a#ai
$!ikut )
*. &ak milik atas satuan !umah susun mliputi hak
pmilikan p!so!an#an yan# di#unakan s%a!a
t!pisah' hak $!sama atas $a#ian"$a#ian $an#unan'
hak $!sama atas $nda' hak $!sama atas tanah'
smuanya m!upakan satu ksatuan hak yan# s%a!a
=un#sional tidak t!pisahkan -
.. &ak pmilikan p!so!an#an' m!upakan !uan#an
dalam $ntuk #omt!i% ti#a dimnsi yan# tidak
slalu di$atasi olh dindin# -
0. Dalam hal !uan#an di$atasi dindin#' p!mukaan
$a#ian dalam da!i dindin# pmisah' p!mukaan
$a#ian $a(ah da!i lan#it"lan#it st!uktu!' p!mukaan
$a#ian atas da!i lantai t!st!uktu!' m!upakan $atas
pmilikannya -
204
1. Dalam hal !uan#an s$a#ian tidak di$atasi dindin#'
$atas p!mukaan dindin# $a#ian lua! yan#
$!hu$un#an lan#sun# dn#an uda!a lua! yan#
dita!ik s%a!a C!tikal m!upakan kpmilikannya -
+. Dalam hal !uan#an kslu!uhannya tidak di$atasi
dindin#' #a!is $atas yan# ditntukan dan dita!ik
s%a!a C!tikal yan# pn##unaannya ssuai dn#an
p!untukannya' m!upakan $atas kpmilikannya -
?pasal 1* PP@
$ebagai tanda bukti #ak milik atas satuan ruma# susun
diterbitkan serti<ikat Hak milik $atuan ruma# susun
(HM$R$)
$erti<ikat #ak milik atas atas satuan ruma# susun terdiri atas )
a. $alinan buku tana# dan surat ukur atas Hak -ana#
!ersama =
b. Gambar dena# tingkat ruma# susun "bs., "ang
menun'ukkan satuan ruma# susun "ang dimiliki =
3. Pertelaan mengenai besarn"a bagian #ak atas bagian
bersama, benda bersama dan tana# bersama "bs.
-er#adap #ak milik satuan ruma# susun dapat berali#
dengan 3ara pe1arisan atau dengan 3ara peminda#an #ak .
$elan'utn"a untuk pengali#kan dilakukan dengan akta PPA-
dan dida<tarkan pada Kantor Pertana#an Kabupaten8
Kotamad"a (pasal *5 UUR$).
6alam peminda#an #ak milik atas satuan ruma# susun, dan
penda<taran perali#ann"a dilakukan dengan men"ampaikan )
a. Akta PPAT atau /!ita A%ata Llan# -
205
$. S!ti=ikat hak milik atas satuan !umah susun yan#
$!san#kutan -
%. An##a!an Dasa! !umah Tan##a himpunan pn#huni H
d. Su!at"su!at lainnya yan# dip!lukan untuk
pmindahan hak.
6alam #al pe1arisan #ak milik atas satuan ruma# susun,
penda<taran per<ali#an #akn"a dilakukan dengan
men"ampaikan )
a. S!ti=ikat hak milik atas satuan !umah susun -
$. Su!at kt!an#an kmatian p(a!is -
%. Su!at (asiat atau su!at kt!an#an (a!is ssuai
dn#an kt!an#anhukum yan# $!laku
d. /ukti k(a!#an#a!aan ahli (a!is -
. An##a!an dasa! dan An##a!an Rumah Tan##a
p!himpunan pn#huni -
=. Su!at"su!at lainnya yan# dip!lukan untuk p(a!isan
?pasal 1. PP@.
Pemerinta# memberikan kemuda#an bagi golongan
mas"arakat berpeng#asilan renda# untuk memperole# dan
memiliki satuan ruma# susun . Untuk memperole# satuan
ruma# susun bagi golongan berpeng#asilan renda# diatur
dengan Peraturan pemerinta# (pasal ** UUR$). Hal tersebut
'uga dipertegas lagi dalam pasal 74 PP 2o. % -#. *..&, "akni
kepada golongan mas"arakat "ang beng#asilan renda# "ang
berke#endak untuk memiliki ruma# susun seder#ana dapat
dibrikan kemuda#an baik langsung maupun tidak langsung.
206
Mengenai pelaksanaann"a diatur lebi# lan'ut ole# Menteri
"ang bertanggung 'a1ab di bidang pembangunan peruma#an
dan Menteri lain "ang terkait serta Pemerinta# 6aera# "ang
bersangkutan sesuaui dengan tugas masing(masing.
G. Pm$$anan dn#an &ipotik ?ska!an# &ak Tan##un#an@
dan Gidusia.
Ruma# susun berikut tana# tempat bangunan itu berdiri serta
benda(benda lainn"a "ang merupakan satu(kesatuan dengan
tana# tersebut dapat di'adikan 'aminan #utang dengan )
a. Di$$ani hipotik ?hak tan##un#an@' jika tanahnya hak
milik atau hak #una $an#unan . &ak Tan##un#an
diatu! dalam UU No. 1 Th. *223 tntan# &ak
tan##un#an -
$. Di$$ani Gidusia' jika tanahnya tanah hak pakai atas
tanah N#a!a . Gidusia diatu! dalam UU No. 1. Th.
*222 tntan# Aaminan Gidusia.
Hipotik (#ak tanggungan) atau <idusia dapat 'uga dibebankan
atas tana# beserta ruma# susun "ang akan dibangun sebagai
'aminan pelunasan kredit untuk membia"ai pembangunan
ruma# susun "ang tela# diren3anakan di atas tana# "ang
bersangkutan dan "ang pembebanan kreditn"a dilakukan
se3ara berta#ap sesuai dengan pelaksanaan pembangunan
ruma# susun tersebut. (Pasal *0 UUR$)
6engan demikian, maka #ak milik atas satuan ruma# susun
dapat di'adikan 'aminan #utang dengan )
207
a). dibebani #ipotik (#ak tanggungan), 'ika tana#n"a #ak milik
atau #ak guna bangunan =
b). dibebani <idusia, 'ika tana#n"a tana# #ak pakai atas tana#
2egara = (pasal *4 UUR$)
Pemberian #ipotik (#ak tanggungan) dilakukan dengan akta
PPA-, dan 1a'ib dida<tarkan ke Kantor Pertana#an
kabupaten8 Kod"a untuk di3atat pada buku tana# dan
serti<ikat tana# "ang bersangkutan. Untuk penda<taran
#ipotik (tanggungan) ke Kantor Pertana#an, sesuai pasal %4
PP, dilampirkan )
a. S!ti=ikat hak milik atas satuan !umah susun yan#
$!san#kutan -
$. Akta pm$$anan hipotik ?hak tan##un#an@ -
%. Su!at"su!at lainnya yan# dip!lukan untuk
pm$$anan
6alam akte #ipotik (akta #ak tanggungan) dapat
di3antumkan 'an'i('an'i "ang berlaku 'uga bagi pi#ak ketiga.
$ebagai tanda bukti adan"a #ipotik (#ak tanggungan)
diterbitkan serti<ikat #ipotik (serti<kat #ak tanggungan), "ang
terdiri dari salinan buku tana# #ipotik (#ak tanggungan) dan
salinan akta PPA-. -anggal buku tana# #ipotik (#ak
tanggungan) adala# tanggal "ang ditetapkan / (tu'u#) #ari
setela# penerimaan se3ara lengkap surat(surat "ang
diperlukan bagi penda<tarann"a ole# Kantor Pertana#an
Kabupaten8 Kotamad"a "ang bersangkutan, atau 'ika #ari ke
tu'u# itu 'atu# #ari libur, maka buku tana# "ang
bersangkutan diberi bertanggal #ari ker'a berikutn"a.
208
$erti<ikat #ipotik (#ak tanggungan) mempun"ai kekuatan
eksekutorial dan dapat dilaksanakan sebagai putusan
pengadilan, (pasal *% UUR$). $elan'utn"a serti<ikat #ipotik
(#ak tanggungan) "ang bersangkutan dapat disera#kan
kepada kreditur atas persetu'uan "ang ber#ak (pasal %% PP)
Pemberian <idusia dilakukan dengan akta PPA- dan 1a'ib
dida<tarkan pada Kantor Pertana#an Kabupaten8 Kotamad"a
untuk di3atat pada buku tana# dan serti<ikat #ak "ang
bersangkutan (pasal *7 UUR$). 2amun setela# keluarn"a
Undang(Undang +aminan Didusia maka penda<taran Akta
Didusia adala# ke Kantor Penda<taran Didusia sesuai pasal *0
a"at (*) Undang(Undang +aminan Didusian (UU+D) 2o. %0 -#.
*...
6alam #al ter'adi pembebanan atas satuan ruma# susun,
penda<taran #ipotik (#ak tanggungan) atau <idusia dilakukan
dengan men"ampaikan (pasal %4 PP))
a. S!ti=ikat hak milik atas satuan !umah susun yan#
$!san#kutan -
$. Akta pm$$anan =idusia -
%. Su!at"su!at lainnya yan# dip!lukan untuk
pm$$anan
Stlah mn!ima $!kas"$!kas pnda=ta!an ' Kanto!
P!tanahan Ka$upatn> Kotamadya' mm$ukukan dan
mn%atat p!alihan hak t!s$ut dalam /uku Tanah dan
pada s!i=ikat hak milik atas satuan !umah susun yan#
$!san#kutan untuk di$!ikan s!ti=ikat kpada yan#
$!hak.
209
6alam pemberian #ipotik (#ak tanggungan) atau <idusia dapat
diper'an'ikan ba#1a pelunasan #utang "ang di'amin dengan
#ipotika (#ak tanggungan) atau <idusia itu dapat dilakukan
se3ara angsuran sesuai dengan ta#ap pen'ualan satuan ruma#
susun, "ang besarn"a sebanding dengan nilai satuan "ang
ter'ual. 6alam #al pemba"aran dilakukan pelunasan, maka
satuan ruma# susun "ang #argan"a tela# dilunasi tersebut
bebas dari #ipotik (#ak tanggungan) atau <idusia "ang semula
membebanin"a. (pasl *9 UUR$)
Atas kesepakatan pemberi dan pemegang #ipotik (#ak
tanggungan) atau <idusia eksekusi #ipotik (#ak tanggungan)
atau <idusia "ang bersangkutan dapat dilaksanakan di ba1a#
tangan 'ika dengan 3ara demikian akan dapat diperole# #arga
tertinggi "ang menguntungkan semua pi#ak. Mengenai
pelaksanaan pen'ualan, baru dapat dilakukan setela# le1at
satu bulan se'ak diberita#ukan se3ara tertulis kepada pi#ak(
pi#ak "ang berkepentingan dan diumumkan dalam dua surat
kabar "ang beredar di daera# "ang bersangkutan, dan8 atau
media masa 3etak setempat , tanpa ada pi#ak "ang
men"atakan keberatan. (pasal */ UUR$
G. P!u$ahan dan Pn#hapusan &ak Kpmilikan
Pm$an#unan $$!apa !umah susun yan#
di!n%anakan pada s$idan# tanah dn#an systm
pmilikan p!so!an#an dan hak $!sama' dan tlah
mndapat i9in dapat dilaksanakan s%a!a $!tahap
spanjan# tidak mn#u$ah nilai p!$andin#an
210
p!opo!sionalnya. ?pasal 13 PP@ . Namun dalam hal t!jadi
p!u$ahan !n%ana dalam pm$an#unan untuk tahap
$!ikutnya' yan# mn#aki$atkan knaikan nilai
p!$andin#an p!opo!sionalnya' p!u$ahan t!s$ut olh
pnyln##a!a pm$an#unan ha!us di$!itahukan
kpada p!himpunan pn#huni' dan dalam t!s$ut
diadakan p!hitun#an km$ali. Slanjutnya dn#an
adanya p!u$ahan t!s$ut mn#aki$atkan pnu!unan
nilai p!$andin#an p!opo!sionalnya' p!u$ahan t!s$ut
olh pnyln##a!a pm$an#unan ha!us dimintakan
p!stujuan kpada p!himpunan pn#huni ' dan dalam
hal t!s$ut diadakan p!hitun#an km$ali' T!hadap
p!u$ahan t!s$ut ha!us disahkan km$ali olh
Pm!intah Da!ah dan dida=ta!kan km$ali k Kanto!
P!tanahan Ka$> Kodya. Apa$ila p!himpunan
pn#huni tidak mm$!ikan p!stujuan' pnyln##a!a
pm$an#unan dapat mn#ajukan k$!atan"k$!atan
kpada Pmda dan dalam jan#ka (aktu 04 ha!i Pmda
mm$!ikan kputusan t!akhi! dan mn#ikat. Apa$ila
p!u$ahan tidak jadi dilaksanakan pnyln##a!a
pm$an#unan (aji$ mmp!hitun#kan km$ali nilai
p!$andin#an p!opo!sionalnya s$a#aimana smula'
dan dimintakan pn#sahan s!ta dida=ta!kan km$ali
?pasal 1; PP@
Apa$ila t!jadi !n%ana p!u$ahan =isik !umah susun
yan# mn#aki$atkan p!u$ahan nilai p!$andin#an
211
p!opo!sional ha!us mndapat p!stujuan da!i
p!himpunan pn#huni. Slanjutnya p!stujuan
p!himpunan pn#huni dip!#unakan s$a#ai dasa! di
dalam mm$uat akta p!u$ahan pmisahan. Akta
p!u$ahan pmisahan mmuat p!u$ahan"p!u$ahan
dalam p!tlaaan yan# mn#andun# p!u$ahan nilai
p!$andin#an p!opo!sional. Akta p!u$ahan pmisahan
ha!us dida=ta!kan pada kanto! P!tanahan Ka$upatn
atau Kotamadya untuk dijadikan dasa! dalam
mn#adakan p!u$ahan dalam $uku tanah dan
s!ti=ikat"s!ti=ikat hak milik satuan !umah susun yan#
$!san#kutan ?psl 1< PP@.
Dalam hal t!jadi p!u$ahan atas satuan !umah susun
yan# dimiliki olh p!so!an#an s%a!a t!pisah
p!u$ahan t!s$ut tidak $olh mnim$ulkan k!u#ian
$a#i pmilik lainnya . P!u$ahan t!s$ut ha!us
di$!itahunan kpada p!himpunan pn#huni dan
dilakukan ssuai dn#an ktntuan"ktntuan yan#
dittapkan olh p!himpuan pn#huni s!ta p!sya!atan
tknis pm$an#unan lainnya yan# $!laku. ?pasal 12
PP@.
&ak milik satuan !umah susun hapus ka!na )
*@. &ak atas tanahnya hapus mnu!ut p!atu!an
p!undan#"undan#an yan# $!laku -
.@. Tanah dan $an#unannya musnah -
212
0@. T!pnuhinya sya!at $atal -
1@. Plpasan hak s%a!a suka!la ?pasal +4 PP@.
Apa$ila hak milik atas satuan !umah susun hapus'
ka!na tanah dan $an#unanya musnah' dan
t!pnuhinya sya!at $atal' stiap pmilik hak atas
satuan !umah susun $!hak mmp!olh $a#ian atas
milik $!sama t!hadap $a#ian $!sama' $nda $!sama
dan tanah $!sama ssuai dn#an nilai p!$andin#an
p!opo!sionalnya dn#an mlihat knyataan yan# ada.
?pasal +*@ .
S$lum &ak Guna /an#unan atau &ak Pakai atas
N#a!a yan# di atasnya $!di!i !umah susun haknya
$!akhi!' pa!a pmilik mlalui p!himpunan pn#huni
mn#ajukan p!mohonan p!panjan#an atau
pm$aha!uan hak atas tanah t!s$ut ssuai dn#an
p!undan#an yan# $!laku. ?pasal +.@.
&. Pn#hunian dan Pn#lolan Satuan Rumah Susun
*. Pn#hunian Rumah Susun
Satuan !umah susun yan# tlah di$an#un $a!u dapat
dijual untuk dihuni stlah mndapat i9in klayakan
untuk dihuni da!i Pm!intah Da!ah yan#
$!san#kutan ?pasal *<@
213
Peng#uni ruma# susun, 1a'ib membentuk Per#impunan
Peng#uni untuk mengurus kepentingan bersama para
pemilik 8 peng#uni ruma# susun .-er#adap per#impunan
peng#uni tersebut dapat diberi kedudukan sebagai badan
#ukum. Per#impunan peng#uni tersebut mempun"ai
ke1a'iban untuk mengurus kepentingan bersama para
pemilik dan peng#uni "ang bersangkutan dengan pemilikan
dan peng#uniann"a. $elan'utn"a untuk dapat men'alankan
tugas tersebut per#impunan peng#uni dapat membentuk
atau menun'uk badan pengelola "ang bertugas untuk
men"elenggarakan pengelolaan "ang meliputi penga1asan
penggunaan bagian bersama, benda bersama, tana#
bersama, dan pemeli#aan serta perbaikann"a (pasal *.)
Para peng#uni dalam lingkungan ruma# susun baik untuk
#unian maupun bukan untuk #unian, 1a'ib membentuk
per#impunan peng#uni untuk mengatur dan mengurus
kepentingan bersama "ang bersangkutan sebagai
pemilikan, peng#unian dan pengelolaan"a. Pembentukan
per#impunan peng#uni dilakukan dengan pembuatan Akta
"ang dis"a#kan ole# !upati atau :alikotamad"aKepala
6ati II dan untuk 6aera# K#usus Ibukota +akarta ole#
Gubernur Kepala 6aera# -k.I. Per#impunan peng#uni
dapat me1akili para peng#uni dalam melakukan perbuatan
#ukum baik ke dalam maupun keluar Pengadilan (pasal 7%
PP).
Anggota per#impunan peng#uni adala# sub"ek #ukum
"ang memiliki atau memakai, atau men"e1a, atau men"e1a
214
beli atau "ang meman<aatkan satuan ruma# susun
bersangkutan "ang berkedudukan sebagai peng#uni .
$elan'utn"a dalam #al per#impunan peng#uni
memutuskan sesuatu "ang men"angkut pemilikan ruma#
susun dan pengelolaan ruma# susun, setiap pemilik #ak
atas tana# satuan ruma# susun mempun"ai suara "ang
sama dengan nilai perbandingan proporsional. 6alam #al
per#impunan peng#uni memutuskan "ang men"angkut
kepentingan peng#unian ruma# susun, setiap pemilik #ak
atas satuan ruma# susun di1akili ole# satu suara.(pasal 77
PP).
Per#impunan peng#uni mempun"ai <ungsi )
*). Membina ter3iptan"a ke#idupan lingkungan "ang se#at,
tertib dan aman =
0). Mengatur dan membina kepentingan peng#uni =
4). Mengelola ruma# susun dan lingkungann"a =
%). Menun'uk atau membentuk dan menga1asi badan
pengelola dalam pengelolaan ruma# susun dan
lingkungann"a =
7). Men"elenggarakan pembukuan dan administrasi
keuangan se3ara terpisa# sebagai keka"aan
per#impunan peng#uni =
9). Menetapkan sanksi ter#adap pelanggaran "ang tela#
ditetapkan dalam Anggaran 6asar dan Anggaran
Ruma# -angga.(pasal 7. PP) .
-ata tertib peng#unian ruma# susun disusun berdasarkan )
215
*). Undang(undang Ruma# $usun beserta peraturan
pelaksanaann"a =
0). Peraturan perundang(undangn lain "ang terkait =
4). Kepentingan pengelolaan ruma# susun sesuai ketentuan(
ketentuan te#nis =
%). Kepentingan peng#uni se#ubungan dengan 'aminan
#ak, kebutu#an(kebutu#an k#usus, keamanan, dan
kebebasan sesuai dengan peraturan perundangan "ang
berlaku (pasal 95)
Hak dan ke1a'iban serta larangan bagi peng#uni )
*). $etiap peng#uni ber#ak )
a). meman<aatkan ruma# susun dan lingkungann"a
termasuk bagian bersama, benda bersama, dan
tana# bersama se3ara aman dan tertib =
b). mendapatkan perlindungan sesuai dengan
Anggaran 6asar dan Anggaran Ruma# -angga=
3). memili# dan dipili# men'adi Anggota Penggurus
per#impunan Peng#uni.
0). $etiap peng#uni berke1a'iban )
a). mematu#i dan melaksanakan peraturan tata trertib
dalam ruma# susun dan lingkungann"a sesuai
dengan Anggaran 6asar dan Anggaran Ruma#
-angga =
b). memba"ar iuran pengelolaan dan premi asuransi
kebakaran =
216
3). memeli#ara ruma# susun dan lingkungann"a
termasuk bagian bersama, benda bersama dan
tana# bersama =
4). $etiap peng#uni dilarang )
a). melakukan perbuatan "ang memba#a"akan
keamanan, ketertiban, dan keselamatan ter#adap
peng#uni lain, dan lingkungann"a =
b). menguba# bentuk dan8 atau menamba# bangunan
di luar satuan ruma# susun "ang dimiliki tanpa
mendapat persetu'uan per#impunan peng#uni.
(pasal 9* PP)
0. Pengelolaan ruma# susun
Pengeloaan ruma# susun meliputi kegiatan(kegiatan
operasional "ang berupa pemeli#araan, perbaikan dan
pembangunan prasarana lingkungan, serta <asilitas so3ial,
bagian bersama, benda bersama dan tana# bersama (pasal
90 PP). Apabila pengelolaan ter#adap ruma# susun
tersebut dilakukan ole# peng#uni atau pemilik, #arus
sesuai dengan Anggaran 6asar dan Anggaran Ruma#
-angga "ang ditetapkan ole# Per#impunan Peng#uni
(pasal 94 PP). 2amun pengelolaan ter#adap ruma# susun
dan lingkungann"a dapat dilaksanakan ole# suatu badan
pengelola "ang ditun'uk atau dibentuk ole# per#impunan
peng#uni (pasal 9% PP). !adan Pengelola "ang dibentuk
sendiri ole# per#impunan peng#uni #arus dilengkapi
dengan unit organisasi, personil, dan peralatan "ang
mampu untuk mengelola ruma# susun (pasal 97 PP).
217
$elan'utn"a badan pengelola "ang ditun'uk ole#
per#impunan peng#uni #arus mempun"ai badan #ukum
dan pro<essional. (pasal 99 PP). Pen"elenggara
pembangunan "ang membangun ruma# susun 1a'ib
mengelola ruma# susun "ang bersangkutan dalam 'angka
1aktu sekurang(kurangn"a tiga bulan dan paling lama
satu ta#un se'ak terbentukn"a per#impunan peng#uni atas
bia"a pen"elenggara pembangunan (pasal 9/ PP).
-ugas badan pengelola.
!adan pengelola mempun"ai tugas )
a. 6laksanakan pm!iksaan' pmliha!aan'
k$!sihan dan p!$aikan !umah susun dan
lin#kun#annya pada $a#ian $!sama' $nda
$!sama dan tanah $!sama -
$. 6n#a(asi k!ti$an dan kamanan pn#huni
s!ta pn##unaan $a#ian $!sama' $nda
$!sama dan tanah $!sama ssuai dn#an
p!untukannya -
%. S%a!a $!kala mm$!ikan lapo!an kpada
p!himpunan pn#huni dis!tai p!masalahan dan
usulan pm%ahannya ?pasal 3< PP@ -
Mengenai pembia"aan pengelolaan bagian bersama dan
tana# bersama dibebankan kepada peng#uni atau pemilik
se3ara proporsional melalui per#impunan peng#uni (pasal
9. PP). Untuk mengantisipasi kerugian dari kebakaran
Peng#impunan Peng#uni #arus mengansuransikan ruma#
susun ter#adap kebakaran (pasl /5).
218
4.Anggaran 6asar dan Anggaran Ruma# -angga
Anggaran 6asar dan Anggaran Ruma# -angga per#impunan
peng#uni disusun ole# peng#uni "ang pertama dipili#, dan
disa#kan ole# rapat umum per#impunan peng#ui. A6(AR-
tersebut memuat susunan organisasi, <ungsi, tugas pokok, #ak
dan ke1a'iban anggota serta tata tertib peng#unian.
I. Pn#a(asan
Untuk plaksanaan pn#a(asan t!hadap pm$an#unan
Rumah Susun dilakukan olh Pmda.
Tata %a!a pn#a(asan dilaksanakan pn#atu!an dan
pm$inaan dalam pm$an#unan dan pn#m$an#an
!umah susun t!hadap p!sya!atan tknis' yan# diatu!
olh 6nt!i Pk!jaan Umum ?pasal ;1 PP@. Tata %a!a
pn#a(asan plaksanaan pn#atu!an dan pm$inaan
dalam pm$an#unan dan pn#m$an#an !umah susun
t!hadap )
a. P!sya!atan administ!ati= yan# $!kaitan dn#an
p!i9inan pm$an#unan' p!i9inan layak huni'
pm$uatan akta pmisahan' pn!$itan s!ti=ikat hak
milik atas satuan !umah susun' pm$$anan hipotik
?hak tan##un#an@ dan =idusia' s!ta s#ala kdiatan
yan# $!kaitan dn#an pnda=ta!an tanah -
$. Pn#hunian dan pn#lolaan !umah susun diatu!
olh 6nda#!i. ?pasal ;+ PP@.
219
Mengenai tata 3ara penga1asan pelaksanaan ter#adap
pembeian kemuda#an di bidang perkreditan dan perpa'akan
diatur ole# Menteri Keuangan (pasal /9 PP)=
Pelaksanaan penga1asan dilaksanakan ole# Pemda
berdasarkan berdasarkan petun'uk dan pedoman "ang
dikeluarkan Menteri Keuangan . 6alam pelaksanaan
penga1asan Pemda diberi 1e1enang untuk melakukan
tindakan penertiban ter#adap pelaksanaan Peraturan ini
sesuai dengan peraturan perundangan "ang berlaku.
A. Ktntuan Pidana
Ketentuan Pidana tertuang dalam pasal 0* UU 2o. *9 -#. *.&7
)
a. !arang siapa dengan senga'a melanggar ketentuan dalam
pasal 9, pasal */ a"at (0) dan pasal *& a"at (*) dian3am
dengan pidana pen'ara selama(laman"a *5 (sepulu#)
ta#un atau denda setinggi(tinggin"a Rp. *55.555.555,(
(seratur 'uta rupia#
a. !arang siapa karena kelalaiann"a men"ebabkan
pelanggaran ter#adap pasal(pasal tersebut di atas
dian3am dengan pidana kurungan selama(lama satu
ta#un atau denda setinggi(tinggin"a Rp. *.555.555,( (satu
'uta rupia#)
220
OIII. Pengertian, Dungsi dan $e'ara# Per1aka<an .
A. Pengertian :aka<.
Kata B:aka<C atau B:a3<C berasal dari ba#asa Arab B:aPa<aC
"ang berarti mena#an atau Bber#entiCatau Bdiam di tempat B
atau tetap berdiri. Kata al :aPa< dalam ba#asa Arab
mengandung pengertian ) Mena#an, mena#an #ata untuk
di1aka<kan, tidak dipinda#(milikkan. $edangkan menurut a#li
DiP# berbeda(beda dalam mende<inisikann"a sebagai berikut )
a. Abu Hani<a# )
:aka< adala# mena#an suatu benda "ang menurut #ukum,
tetap milik si 1aki< dalam rangka mempergunakan man<aat
untuk keba'ikan. !erdasarkan de<inisi itu maka pemilikan
#arta benda 1aka< tidak lepas dari si 1aki<, ba#kan ia
dibenarkan menarik kembali dan ia bole# men'ualn"a. +ika si
1aki< 1a<at, #arta tersebut men'adi #arta 1arisan a#li
1arisn"a. +adi "ang timbul dari 1aka< #an"ala#
Bmen"umbangkan man<aatC @le# karena itu maH#ab Hambali
mende<inisikan 1aka< adala# B-idak melakukan suatu
tindakan atas suatu benda "ang berstatus tetap sebagai #ak
221
milik, dengan men"eda#kan man<aatn"a kepada suatu pi#ak
untuk keba'ikan.
b. MaH#ab Maliki )
:aka< itu tidak melepaskan #arta "ang di1aka<kan dari
kepemilikan 1aki<, namun 1aka< tersebut men3ega#
melakukan tindakan "ang dapat melepaskan kepemilikann"a
atas #arta tersebut kepada "ang lain, dan 1aki< berke1a'iban
men"edeka#kan man<aatn"a serta tidak bole# menarik
kembali 1aka<n"a. Perbuatan si 1aki< men'adikan man<aat
#artan"a untuk dipergunakan ole# musta#iP (penerima
1aka<) 1alaupun "ang dimilikin"a itu berbentuk upa#, atau
men'adikan #asiln"a untuk dapat digunakan seperti
me1aka<kan uang. :aka< dilakukan dengan mengu3apkan
la<adH 1aka< untuk masa tertentu sesuai dengan keinginan
pemilik. 6engan kata lain, pemilik #arta mena#an benda itu
dari pengunaanse3ara pemilikan, tetapi membole#kan
peman<aatan #asiln"a untuk tu'uan kebaikan, "aitu
pemberian man<aat benda se3ara 1a'ar sedang benda itu tetap
men'adi milik si 1aki<.Per1aka<an itu berlaku untuk suatu
masa tertentu, dan ole# karenan"a tidak bole# dis"aratkan
sebagai 1aka< kekal.
3. MaH#ab $"a<iUi dan A#mad bin Hambal
:aka< adala# melepaskan #arta "ang di1aka<kan dari
kepemilkan 1aki<, setela# sempurna prosedur per1aka<an.
:aki< tidak bole# melakukan apa sa'a ter#adap #arta "ang
di1aka<kan, 'ika 1aki< 1a<at #arta "ang di1aka<kan tidak
dapat di1arisi ole# para para a#li 1arisn"a. :aki<
222
men"alurkan #arta #arta "ang di1aka<kann"a kepada mauPu<
Kalai# ("ang diberi 1aka<) sebagai sedeka# "ang mengikat,
dimana 1aki< idak dapat melarang pen"aluran sumbangan"a
tersebut. Apabila 1aki< melarangn"a, maka Vad#i ber#ak
memaksan"a agar memberikann"a kepada mauPu< Kalai#.
@le# karena itu maH#ab $"a<iUi mende<inisikan 1aka< adala#
B-idak melakukan suatu tindakan atas suatu benda, "ang
bestatus sebagai milik Alla# $:-, dengan men"edeka#kan
man<aatn"a kepada suatu keba'ikan (sosial)C
d. +um#ur Ulama .
+um#ur Ulama termasuk Imam Abu usu< dan Mu#ammad
bin Hasan As $"a#bani, ulama $"a<iUi"a# dan ula Hambali"a#
mende<inisikan ba#1a :aka< adala# BMena#an #ak orang
"ang ber1aka< ter#adap #artan"a "ang tela# di1aka<kan
dengan tetapn"a benda itu, untuk diman<aatkan bagi
kepentingan umum dan kebaikan dalam rangka mendekatkan
diri kepada Alla# $:-. Hrta "ang di1aka<kan tidak lagi
men'adi milik 1aki<. $tatus #arta tersebut men'adi berali#
men'adi milik Alla# $:-."ang dipergunakan untuk
kepentingan mas"arakat.
e. Peraturan Pemerinta# 2o. 0& -#. *.//.
:aka< adala# perbuatan #ukum seseorang atau badan #ukum
"ang memisa#kan sebagian dari #arta keka"aann"a "ang
berupa tana# milik dan melembagakann"a untuk selama(
laman"a untuk kepentingan peribadatan atau keperluan
umum lainn"a sesuai dengan a'aran agama Islam.
<. Kompilasi Hukum Islam (Inpres 2o. * -#. *..*).
223
:aka< adala# perbuatan kukum seseorang atau sekelompok
orang atau badan #ukum "ang memisa#kan sebagian dari
benda milikn"a dan melembagakann"a untuk selama(laman"a
guna kepentingan ibada# atau keperluan umum lainn"a sesuai
dengan a'aran Islam.
g. UU 2o. %* -#. 055%
Menurut pasal * din"atakan ba#1a 1aka< adala# perbuatan
#ukum 1aki< untuk memisa#kan dan8 atau men"erakan
sebagian #arta milikn"a untuk diman<aatkan selaman"a atau
untuk 'angka 1aktu tertentu sesuai dengan kepentingann"a
guna keperluan ibada# dan8 atau kese'a#teraan umum
menurut s"aria#.
!. -u'uan dan Dung<si :aka<
a. -u'uan :aka<
:aka< bertu'uan meman<aatkan #arta benda 1aka< sesuai
dengan <ungsin"a
b. Dungsi :aka<
:aka< ber<ungsi me1u'udkan potensi dan man<aat ekonomi
#arta benda 1aka< untuk kepentingan ibada# dan untuk
mema'ukan kese'a#teraan umum.
,. $e'ara# Per1aka<an
*. Masa Rasululla#
6alam se'ara# Islam, :aka< dikenal se'ak masa Rasululla#
$A:, karena 1aka< dis"ariatkan setela# 2abi $A: #i'ra# ke
Madina#, pada ta#un kedua Hi'ri"a#. Ada dua pendapat
224
berkembang di kalangan a#li "urisprudensi Islam entang siapa
"ang pertama kali melaksanakan $"ariat :aka< . Menururt
sebagian pendapat ulama mengatakan ba#1a "ang pertama
kali melaksanakan $"ariat 1aka< tana# milik adala# 2abi
$A: untuk dibangun mas'id . Pendapat ini berdasarkan
#adits "ang diri1a"atkan ole# Umar bin $"aba# dari Amir bin
$aUad bin MuUad, ia berkata B Kami bertan"a tetang mula(
mula 1aka< dalam Islam , orang Mu#a'irin mengatakan
adala# 1aka< Umar, sedangkan orang Ansor mengatakan
adala# :aka< Rasululla# $A:. As" $"aukani).
Rasululla# $A: pada ta#un ketiga Hi'ri"a# perna#
me1aka<kan tu'u# kebun kurma di Madina# diantaran"a
iala# kebon AUra<, $#a<iUa#, 6alal dan !arPa#. Menurut
pendapat sebagian ulama mengatakan ba#1a "ang pertama
kali melaksanakan s"ariat 1aka< adala# Umar bn K#atab.
Pendapat ini berdasarkan #adits "ang dri1a"atkan Ibnu
Umar RA ia berkata )
B!a#1a sa#abat Umar RA memberole# sebidang tana# di
K#aibar, kemudia Umar RA meng#adap Rasululla# $A:,
untuk meminta petun'uk . Umar berkata, #ai Rasulula#, sa"a
mendapat sebidang tana# di K#aibar, sa"a belum
mendapatkan #arta sebaik itu, maka apaka# "ang engkau
perinta#kan kepadakuGC Rasululla# $A: bersabda B!ila
engkau suka, kau ta#an (pokokn"a) tana# itu, dan engkau
sedeka#kan (#asiln"a).C Kemudian Umar menseda#kan
(tana#n"a untuk dikelola) tidak d'ual, tidak di#iba#kan dan
tidak di1ariskan. Ibnu Umar berkata B Umar
225
men"edeka#kann"a (#asil pengelolaan tana#) kepada orang(
orang <akir, kaum kerabat, #amba sa#a"a, sabililla#, ibnu
sabil dan tamu. 6an tidak dilarang bagi "ang mengelola
(naH#ir) 1aka< makan dari #asiln"a dengan 3ara "ang baik
(sepantasn"a) atau memberi makan orang lain dengan tidak
bermaksud menumpuk #arta (H.R Muslim)
Kemudian s"ariat 1aka< "ang tela# dilakukan ole# Umar
bin K#atab disusul ole# Abu -#al#a# "ang me1aka<kan
kebun kesa"angann"a, kebun B!aira#aC. $elan'utn"a disusul
ole# sa#abat 2abi lainn"a, seperti Abu !akar "ang
me1aka<kan tana#n"a di Mekka# "ang diperuntukkan kepada
anak keturunann"a "ang datang ke Mekka#. Utsman
men"edeka#kan #artan"a di K#aibar. Ali bin Abi -#alib
me1aka<kan tana#n"a "ang subur . MuUadH bin +abal
me1aka<kan ruma#n"a, "ang populer dengan nama B6ar el
Ans#arC. Kemudian pelaksanaan 1aka< disusul ole# Anas bin
Malik, Abdulla# bin Umar, Eubair bin A11am dan K Ais"a#
istri Rasululla#.
0. Masa 6inasti(6inasti Islam.
Praktek 1aka< men'adi luas lagi pada masa dinasti
Uma""a# dan dinasti Abbasi"a#, semua orang berdu"un(
du"un melaksanakan 1aka< dan 1aka< tidak #an"a untuk
orang(orang <akir dan miskin sa'a, tetapi 1aka< men'adi
modal untuk membangun lembaga pendidikan, membangun
perpustakaan dan memba"ar ga'i para sta<n"a, ga'i para guru
dan beasis1a untuk para sis1a dan ma#asis1an"a.
226
Antusianisme mas"arakat kepada pelaksanaan 1aka< tela#
menarik per#atian negara untuk mengatur pengelolaan 1aka<
sebagai sektor untuk membangun solidaritas sosial dan
ekonomi mas"arakat.
:aka< pada mulan"a merupakan keinginan seseorang "ang
ingin berbuat baik dengan keka"aan "ang dimilikin"a dan
dikelola se3ara indiAidu tanpa adaaturan "ang pasti. 2amun
setela# mas"arakat Islam merasakan betapa man<aatn"a
lembaga 1aka<, maka timbulla# keinginan untuk mengatur
per1aka<an dengan baik. Kemudian dibentuk lembaga "ang
mengatur 1aka< untuk mengelola, memeli#ara dan
menggunakan #arta 1aka<, baik se3ara umum seperti mas'id
atau se3ara indiAidu atau keluarga.
Pada masa dinasti Uma""a# "ang men'adi #akim Mesir
adala# -auba# bin G#ar al Had#ram" pada masa k#ali<a#
His"am bin abd. Malik. Ia sangat per#atian dan tertarik
dengan pengembangan 1aka< se#ingga terbrntuk lembaga
1aka< tersendiri sebagaimana lembaga lainn"a di ba1a#
penga1asan #akim. Lembaga 1aka< inila# "ang pertama kali
dilakukan dalam administrasi 1aka< di Mesir, ba#kan
diseluru# 2egara Islam. Pada masa itu 'uga #akim -auba#
mendirikan lembaga 1aka< di !asra#. $e'ak saat itula#
pengelolaan lembaga 1aka< di ba1a# 6epartemen Ke#akiman
"ang dikelola dengan baik dan #asiln"a disalurkan kepada
"ang ber#ak dan "ang membutu#kan.
Pada masa dinasti Abasi"a# terdapat lembaga 1aka< "ang
disebut dengan B$adr al :uPuu<C "ang mengurus
227
administrasi dan memili# sta< pengelola lembaga 1aka<.
demikian perkembangan 1aka< pada masa dinasti Uma""a#
dan dinasti Abasi"a# "ang man<aatn"a dapat dirasakan ole#
mas"araat, se#ingga lembaga 1aka< berkembang seara#
dengan pengaturan administrasin"a.
Pada masa dinasti A""ubi"a# di Mesir perkembangan
1aka< 3ukup menggembirakan, dimana #ampir semua tana#(
tana# pertanian men'adi #arta 1aka< dan semuan"a dikelola
ole# negara dan men'adi milik egara (baitul mal). Ketika
$#ala#uddin al A""ub" memerinta# Mesir, maka ia
bermaksud me1aka<kan tana#(tana# milik negara disera#kan
kepada "a"asan keagamaan dan "a"asan sosial sebagaimana
"ang dilakukan ole# dinasti Dat#imi""a# sebelumn"a,
meskipun se3ara <iP# Islam#ukum me1aka<kan #arta baitul
mal masir berbeda pendapat para ulama. Pertama kali orang
"ang me1aka<kan tns# milik negara (baitul mal) kepada
"a"asan keagamaan dan sosial adala# Ra'a 2uruddin As"
$"a#id dengan ketegasan <at1a "ang dikeluarkan ole# seorang
ulama pada masa itu iala# Ibnu KIs#run dan didukung ole#
para ulama lainn"a ba#1a me1aka<kan #arta milik negara
#ukumn"a bole# ('a1aH), dengan argumentasi (dalil)
memeli#ara dan men'aga keka"aan negara. $ebab #arta "ang
dimiliki negarapada dasarn"a tidak bole# di1aka<kan.
$#ala#uddin al A""ub" ban"ak me1aka<kan la#an milik
negara untuk kegiatan pendidikan, seperti me1aka<kan
beberapa desa (Par"a#) untuk pengembangan madrasan
maH#ab As $"a<iUi"a#, madrasa# Al Maliki"a# dan madrasa#
228
maH#ab Al Hana<i"a# dengan dana melalui modelme1aka<kan
kebun dan la#an pertanian , seperti pembangunan adrasa#
maH#ab As $"a<iUi"a# di samping kuburan Imam $"a<iUi
dengan 3ara me1aka<ka kebun pertanian dan pulau Al Dil.
6alam mense'a#terakan ulama dan kepentingan maH#ab
$unni, $#ala#uddin al A""ub" menerpkan kebi'akan (**/&
M87/0 H) ba#1a bagi orang Kristen "ang datang dari
Iskandar untuk berdagang 1a'ib memba"ar bea 3ukai.
Hasiln"a dikumpulkan dan di1aka<kan kepada para a#li
"urisprudensi dan keturunann"a. :aka< tela# men'adi sarana
bagi dinasti al A""ubi"a# untuk kepentingan politikn"a dan
misi alirann"a iala# maH#ab $unni dan memperta#ankan
kekuasaann"a. Harta milik 2egara (baitul mal) men'adi modal
untuk di1aka<kan demi pengembangan maH#ab $unni dan
mengusur maH#ab $"iUa# "ang diba1a ole# dinasti
sebelumn"a, iala# dinasti Dat#imi"a#.
Perkembangan 1aka< pada dinasti Mamluk sangat pesat
dan beraneka ragam, se#inga apapun "ang dapat diambil
man<aatn"a bole# di1aka<kan. Akan tetapi paling ban"ak
di1aka<kan pada masa itu adala# tana# pertanian dan
bangunan, seperti gedung perkantoran, penginapan, dan
tempat bela'ar. Pada masa Mamluk terdapat 1aka< #amba
sa#a"a "ang di1aka<kan untuk mera1at lembaga(lembaga
agama. $eperti me1aka<kan budan untuk memeli#ara mas'id
dan madrasa#. Hal ini dilakukan pertama kali ole# penguasa
dinasti Utsmani ketika menaklukan Mesir, $ulaeman !as"a
"ang e1aka<kan budakn"a untuk mera1at mas'id.
229
Man<aat 1aka< pada dinasti Mamluk digunakan
sebagaimana tu'uan 1aka<, seperti 1aka< keluarga untuk
kepentingan keluarga, 1aka< umum untuk kepentingan sosial,
membangun tempat untuk memandikan ma"at dan untuk
membantu orang(orang <akir dan miskin. ang lebi#
memba1a s"iUar Islam adala# 1aka< untuk sarana di
Haramain, iala# Mekka# dan Madina#, seperti kain KaUba#
(kis1atul kaUba#). $ebagaimana "ang dilakukan ole# Ra'a
$#ale# bin al 2asir "ang membeli desa !isus lalu di1aka<kan
untuk embia"ai kis1a# KaUba# setiap ta#unn"a da mengganti
kain kuburan Rasululla#$A: dan mimbarn"a setiap lima
ta#un sekali
Perkembangan berikutn"a "ang dirasa man<aat 1aka< tela#
men'aditulang punggung dalam roda ekonomi pada masa
dinasti Mamluk mendapat er#atian k#usus pada masa itu
meski tidak dketa#ui se3ara pasti a1al mula disa#kann"a
undang(undang 1aka<. 2amun menurut berita dan berkas
"ang ter#impun ba#1a perundang(undangan 1aka< pada
dinasti Mamluk dimulai Ra'a al 6Ha#ir !ibers al !andaP
(*095(*0//M8 97&(9/9 H) dimana dengan undang(undang
tersebut Ra'a al 6Ha#ir memili# #akim dari masing(masing
empat maH#ab $unni. Pada orde al 6Ha#ir !ibers er1aka<an
dapat dbagi men'adi tiga kategori. Pendapatan negara dari
#asil 1aka< "ang diberikan ole# penguasa kepada orang(orang
"ang dianggap ber'asa, 1aka< untuk membantu Haramain
(<asilitas Mekka# dan Madina#) dan kepentingan mas"arakat
umum.
230
$e'ak abad *7 (liama belas), Kera'aan -uri Utsmani dapat
memperluas 1ila"a# kekuasaann"a, se#inga -urki dapat
menguasai sebagian besar 1ila"a# negara Arab. Kekuasaan
politik "ang drai# ole# dinasti Utsmani se3ara otomatis
mempermuda# untuk menerapkan $"ariUat Islam diantaran"a
adala# peraturan tentang per1aka<an. 6iantara undang(
undang "ang diekluarkan pada masa dinasti Utsmani iala#
peraturan tentang pembukuan pelaksanaan 1aka<, "ang
dikeluarkan tangal *. +umadil Ak#ir *0&5 Hi'ri"a#. Undang(
undang tersebut mengatur tentang pen3atatan(pen3atatan
1aka<, serti<ikasi 1aka<,3ara pengelolaan 1aka<, upa"a
men3apai tu'uan 1aka< dan melembagakan 1aka< dalam
upa"a realisasi 1aka< dari sisi administrasi dan perundang(
undangan.
Pada ta#un *0&/ H dikeluaran undang(undang "ang
men'elaskan tentang kedudukan tana#(tana# kekuasaan -urki
Utsmani dan tana#(tana# produkti< "ang berstatus 1aka<.
6ari mplementasi undang(undang tersebut di negara(negara
Arab mas# ban"ak tana# "ang berstatus 1aka< dan
dipraktekkan sampai sekarang ini.
$e'ak masa Rasulula#, masa kek#ali<a#a dan masa dinasto
Islam sampai sekarang 1aka< masi# dilaksanakan dari 1aktu
ke 1aktu di seluru# negeri muslim, termasuk di Indonesia. Hal
ini terli#at dari ken"ataan ba#1a lembaga 1aka< "ang berasal
dari agama Islam ini tela# diterima (diresepsi) men'adi #ukum
adat bangsa Indonesia sendiri.
231
4. Per1aka<an di Indonesia
Per1aka<an di Indonesia sebetuln"a suda# dikenal
semen'ak Haman sebelum kemerdekaan Republik Indonesia,
pada saat itu orang( orang Indonesia "ang beragama Islam
'au# sebelum kemerdekaan tela# melaksanakan per1aka<an.
Hal tersebut memungkinkan karena pada saat itu di
Indonesia suda# ban"ak berdiri kera'aan(kera'aan Islam
seperti 6emak dan $amudra Pasai dll. Menurut Mr. Kusuma
Atmad'a, lembaga 1aka< suda# dikenal dalam mas"arakat
Indonesia 'au# sebelumdatangn"a Agama Islam, misaln"a
$uku !adui di !anten $elatan mengenal BHuma $erangC "aitu
ladang(ladang "ang #asiln"a pada tiap(tiap ta#un
dipergunakan untuk kepentingan bersama. !egitu 'uga di
Pulau !ali dikenal suatu lembaga 1aka< sema3am dengan
lembaga 1aka<, "aitu tana# atau benda lain (per#iasan untuk
pesta) "ang men'adi milik de1a(de1a "ang tinggal disana.
Masala# per1aka<an pada saat itu tela# di atur dalam
#ukum Ada" "ang si<atn"a tidak tertulis "ang sumbern"a dari
Hukum Islam. 2amun disamping itu ole# Pemerinta# Kolonial
da#ulu tela# dikeluarkan pula berbagai peraturan "ang
mengatur tentang persoalan 1aka< antara lain )
*. $urat >daran $ekretaris GoAernemen pertama tanggal 4*
+anuari *.57 nomor %47 "ang termuat dalam !i'blad *.57
nomor 9*.9, tentang -oeHi3#t op den bou1 Aan
Mu#ammad !edebuHen. Isi dari surat edaran tersebut tdak
se3ara k#usus mengatur tentang 1aka<, namun Pemerinta#
232
tidak meng#alang(#alangi orang(orang Islammemenu#i
keperluan agaman"a =
0. $urat >daran dari $ekretaris GoAernemen tanggal *% +uni
*.4* nomor *49*8A "ang dimuat dalam !i'blad *.4* nomor
*07Ga "ang intin"a memuat agar !'glad ta#un *.57 nomor
*9.9 diper#atikan dengan baik. 6alam pelaksanaann"a
!upati memberi perinta# supa"a tana# 1aka< "ang
diHinkann"a dimasukkan dalam da<tar dan dipeli#ara ole#
Pengadilan Agama.
4. $urat >dara $ekretaris GoAernemen tanggal 0% 6esember
*.4% nomor 45&&A "ang dimuat dalam !'blad ta#un *.4%
nomor *44.5 mempertegas edaran sebelumn"a, "ang
kemudian dipertegas lagi dengan edaran tanggal 0/ Mei
*.47 nomor *0/48A "ang termuat dalam !i'blad *.47 omor
*4%&5.
$elan'utn"a setela# kemerdekaan Republik Indonesia,
ba#1a segala peraturan per1aka<an "ang tela# dikeluarkan
pada masa pen'a'a#an masi# tetap berlaku se'ak Proklamasi
Kemerdekaan sesuai pasal II aturan perali#an UU6 *.%7,
"akni Bsegala badan negara dan segala peraturan "ang ada
masi# langsung berlaku, selama belum diadakan "ang baru
menurut Undang(undang 6asar iniC
2amun se3ara berta#ap untuk melaksanakan per1aka<an
tela# dikeluarkan beberapa petun'uk tentang per1aka<an dari
6epartemen Agama Republik Indonesia tanggal 00 6esember
*.74 tenang Petun'uk mengenai :aka<, dan selan'utn"a
per1aka<an men'adi 1e1enang !agian 6 (Ibada# $osial)
233
+a1atan Urusan Agama. $elan'utn"a untuk lebi#
memuda#kan pelaksanaan per1aka<an tela# dikeluarkan
$urat >daran 2o. 7868*.79 tgl. & @ktober *.7& tentang
Prosedur Per1aka<an -ana#.
Mengenai per1aka<an tana# tersebut nampakn"a 'uga
mendapat per#atian k#usus dari Pemerinta#, #al ini dapat
dili#at pada pasal %. a"at (*) UU 2o. 7 -#. *.95 "ang berbun"i
) Hak milik atas tana# badan(badan keagamaan dan sosial
sepan'ang dipergunakan untuk usa#a dalam bidang
keagamaan dan sosial diakui dan dilindungi. !adan(badan
tersebut di'amin pula akan memperole# tana# "ang 3ukup
untuk bangunan dan usa#an"a dalam bidang keagamaan.
$elan'utn"a dalam a"at (4) din"atakan ba#1a per1aka<an
tana# milik dilndungi dan diatur dengan Peraturan
Pemerinta#. $elang */ ta#un kemudian dikeluarkanla#
Peraturan Pemerinta# 2o. 0& -#. *.// "ang dis"a#kan di
+akarta tgl. */ Mei *.// dan dimuat dalam Lembaran 2egara
RI 2o. 4& -#. *.// dan -amba#an Lembaran 2egara RI 2o.
4*5/.
$etela# berlakun"a Peraturan Pemerinta# 2o. 0& -#. *.//,
maka pelaksanaan per1aka<an suda# mempun"ai pedoman
"ang 'elas, dan dengan tela# dikeluarkann"a peraturan
pemerinta# tersebut maka sesuai dengan pasal */ a"at (*) dan
(0) semua peraturan perundang(undangan tentang
per1aka<an sebelumn"a din"atakan tidak berlaku lagi. Untuk
kelan3aran pelaksaaan per1aka<an tela# pula dikeluarkan
berbagai Keputusan Menteri, Instruksi Menteri maupun
234
>daran 6ir'en !imas Islam dan Pen"elenggaraan Ha'i pada
saat itu.
2ampakn"a peraturan per1aka<an "ang tertuang dalam
PP 2o. 0& -#. *.// dikuatkan lagi dengan Inpres 2o. * -#.
*..* tentang Kompilasi Hukum Islam."ang isin"a mengenai
Perka1inan, Ke1arisan dan Per1aka<an. $ebagai kelan'utan
dari Inpres tersebut dikeluarkanla# $K Menteri Agama 2o.
*7% -#. *..* tentang pelaksanaan Inpres 2o. * -#. *..* tgl.
*5(9(*..4 untuk men"ebarluaskan Kompilasi Hukum Islam
tersebut.
Mengenai ketentuan per1aka<an tersebut saat ini tela#
dikeluarkan UU 2o. %* -#. 055% tentang :aka< "ang
dis"a#kan tgl. 0/ @ktober 055% dan tela# diundangkan melalui
Lembaran 2egara RI ta#un 055% nomor *7.. sekaligus
pen'elasann"a "ang dimuat dalam -amba#an Lembaran
2egara RI nomor %%7.. 6alam Undang(undang tersebut
mengenai barang 1aka< tela# dikembangkan, ba#1a barang
1aka< terdiri dari barang tidak bergerak dan barang
bergerak, termasuk 'uga Hak Keka"aan Intelektual,
selan'utn"a dibentuk pula adan"a !adan :aka< Indonesia
merupakan badan independen untuk mengembangkan
per1aka<an di Indonesia. $elan'utn"a tela# pula dikeluarkan
Peraturan Pemerinta# 2o. %0 -#. *..9 tentang Pelaksanan UU
2o. %* -#. 055% tentang :aka<. "ang ditetapkan di +akarta tgl.
*7 6esember 0559 dan dituangkan dalam Lembaran 2egara
RI -#. 0559 2o.*57.
6. 6asar Hukum :aka<
235
6alil "ang men'adi dasar dis"ariatkann"a ibada# 1aka<
bersumber dari )
a) Al VurUan
b) Hadits.
*. Al VurUan, antara lain disebutkan )
a. $urat al Ha' a"at // "ang berbun"i )
:o_m@_ g ao\@_ aoq
amnm amm q
ao:m :_g :cg ooc
Artin"a ) Hai orang(orang "ang beriman, rukuWla#
kamu, su'udla# kamu, semba#la# -u#anmu dan
perbuatla# keba'ikan, supa"a kamu mendapat
kemenangan.
. $urat Ali Imran a"at .0 "ang berbun"i )
ocg aogoc gg :o ao\ __ oo@_
@_m ao\ o_
oc g o @
Artin"a ) Kamu sekali(kali tidak sampai kepada
keba'ikan ("ang sempurna), sebelum kamu
mena<ka#kan se#a#agian #arta "ang kamu 3intai. 6an
apa sa'a "ang kamu na<ka#kan maka sesunggu#n"a
Alla# mengeta#uin"a.
3. $urat Al !aPara# a"at 09* "ang berbun"i )
236
c_ @g @oo\_ oc g o_m : g
cg:_ v:o
@__m :: \: c vcam_ v:o q
gm
_ o:_g g@o q gm m @

Artin"a ) Perumpamaan (na<ka# "ang dikeluarkan ole#)

orang(orang "ang mena<ka#kan #artan"a di 'alan Alla#
X*99Y
adala# serupa dengan sebutir beni# "ang menumbu#kan
tu'u# bulir, pada tiap(tiap bulir seratus bi'i. Alla# melipat
gandakan (gan'aran) bagi siapa "ang 6ia ke#endaki. 6an
Alla# Ma#a Luas (karunia(2"a) lagi Ma#a Mengeta#ui.
X*99Y. Pengertian menafkahkan harta di jalan Allah meliputi
belan'a untuk kepentingan 'i#ad, pembangunan perguruan,
ruma# sakit, usa#a pen"elidikan ilmia# dan lain(lain.
0. Hadits 8 $unna# Rasululla#
a. 6ari Abu Huraira# ra, sesunggu#n"a Rasululla# $A:
bersabda BApabila anak Adam manusia) meninggal
dunia, maka putusla# amaln"a, ke3uali tiga perkara )
sadaPa# 'ari"a#, ilmu "ang berman<aat dan anak "ang
s#ale# "ang mendoakan orang tuan"a (HR Muslim).
Pena<sran s#adaPa# 'aria"a# dalam #adits tersebut
adala# Hadists tersebut dikemukakan dalam bab 1aka<,
237
karena para ulama mena<sirkan s#adaPa# 'ari"a#
dengan 1aka< (Imam Mu#ammad Ismail al K#alani).
b. K#adits "ang lebi# tegas lagi menggambarkan
dian'urkannn"a 1aka< "aitu perinta# 2abi kepada Umar
untuk me1aka<kan tana#n"a "ang ada di K#aibar ) B6ari
Ibnu Umar ra berkata ba#1a sa#abat Umar RA
memperole# sebidang tana# di K#aibar, kemudia Umar RA
meng#adap Rasululla# $A:, untuk meminta petun'uk .
Umar berkata, #ai Rasulula#, sa"a mendapat sebidang
tana# di K#aibar, sa"a belum mendapatkan #arta sebaik
itu, maka apaka# "ang engkau perinta#kan kepadakuGC
Rasululla# $A: bersabda B!ila engkau suka, kau ta#an
(pokokn"a) tana# itu, dan engkau sedeka#kan (#asiln"a).C
Kemudian Umar menseda#kan (tana#n"a untuk dikelola)
tidak d'ual, tidak di#iba#kan dan tidak di1ariskan. Ibnu
Umar berkata B Umar men"edeka#kann"a (#asil
pengelolaan tana#) kepada orang(orang <akir, kaum
kerabat, #amba sa#a"a, sabililla#, ibnu sabil dan tamu. 6an
tidak dilarang bagi "ang mengelola (naH#ir) 1aka< makan
dari #asiln"a dengan 3ara "ang baik (sepantasn"a) atau
memberi makan orang lain dengan tidak bermaksud
menumpuk #arta (H.R Muslim)
3 6alam sebua# #adits "ang lain disebutkan ) 6ari Ibnu
Umar, ia berkata B Umar mengatakan kepada 2abi
Mu#ammad $A: sa"a mempun"ai seratus dir#am di
K#aibar. $a"a belum perna# mendapat #arta "ang
238
paling sa"a kagumi seperti itu. -etapi sa"a ingin
men"edeka#kann"a. 2ami mengatakan kepada Umar )
a#anla# ('angan 'ual, #iba#kan dan 1ariskan) asaln"a
(modal pokok) dan 'adikan bua#n"a sedeka# untuk
sabililla#C (H.R. !uk#ari dan Muslim)
>. Ma3am(ma3am 1aka<
!ila ditin'au dari segi peruntukkan 1aka< itu, maka 1aka< dapat
dibagi men'adi dua ma3am "aitu )
*. :aka< A#li
0. :aka< k#airi
a. :aka< a#li.
:aka< a#li adala# 1aka< "ang ditu'ukan kepada orang(orang
tertentu, seorang atau lebi#, keluarga si 1aki< atau bukan .
:aka< seperti ini 'uga disebut 1aka< 6Hurri.
Apabila ada seorang "ang me1aka<kan sebidang tana#
untuk anakn"a lalu kepada 3u3un"a, 1aka<n"a sa# dan "ang
ber#ak mengambil man<aatn"a adala# mereka "ang ditun'uk
dalam pernataan 1aka<. :aka< a#li8dHurri kadang(kadang
'uga disebut 1aka< Kalal aulad, "aitu 1aka< diperuntukkan
untuk kepentingan dan 'aminan sosial dalam lingkungan
keluarga (<amili), lingkungan kerabat sendiri .
:aka< untuk keluarga ini se3ara #ukum Islam dibenarkan
berdasarkan Hadits 2abi "ang diri1a"atkan ole# !uk#ari dan
239
Muslim dari Anas bin Malik tentang adan"a 1aka< keluarga
Abu -#al#a# kepada kaum keraban"a 6iu'ung Hadits
tersebut din"atakan sebagai berikut ) Aku tela# mendengar
u3apanmu tentang #al tersebut. $a"a berendapat sebakn"a
kamu memberkann"a kepada keluarga terdekat. Maka Abu
-#al#a# membagikann"a untuk para keluarga dan anak(anak
pamann"a.
6alam satu segi 1aka< a#li (dHurri) ini baik sekali, karena
1aki< akan mendapat dua kebaikan dari amal ibada#
1aka<n"a, 'uga kebaikkan dari silatura#mi er#adap keluarga
"ang diberikan #arta 1aka<. Akan tetapi disisi lain 1aka< a#li
ini sering menimbulkan masala#, seperti bagaimana kalau
anak 3u3u "ang ditun'uk suda# tidak ada lagi (puna#). $iapa
"ang ber#ak mengambil man<aat #arta 1aka< G Atau
sebalikn"a, bagaimana 'ika anak 3u3u "ang men'adi tu'uan
1aka< itu berkembang sedemikian rupa, se#ingga men"ulitkan
bagaimana 3ara meratakan pembagian #asil #arta 1aki< G.
Untuk mengantisipasi puna#n"a anak 3u3u (keluarga
penerima #arta 1aka<) agar #arta 1aka< kelak tetap bisa
diman<aatkan dengan bak dan berstatus #ukum "ang 'elas,
maka sebaikn"a dalam ikrar 1aka< a#li ini disebutkan ba#1a
1aka< ini untuk anak, 3u3u, kemudian <akir miskin. $e#ingga
bila suatu ketika a#li kerabat (penerima 1aka<) tidak ada lagi
(puna#), maka 1aka< itu bisa langsung diberikan kepada <akir
miskin. 2amun untuk kasus anak 3u3u "ang menerima 1aka<
tern"ata berkembang sedemikian ban"ak kemungkinan akan
menemukan kesulitan pembagiann"a se3ara adil dan merata.
240
Pada pekermbangan selan'utn"a, 1aka< a#li untuk saat ini
dianggap kurang dapat memberikan man<aat untuk
kese'a#teraan umum, karena sering menimbulkan kekaburan
dalam pengelolaan dan peman<aatan 1aka< ole# keluarga "ang
disera#i #arta 1aka<. 6ibeberapa negara tertentu seperti
Mesir, -urki, Maroko dan Al'aHair, 1aka< untuk keluarga
(a#li) tela# di#apuskan, karena pertimbangan dari berbagai
segi, tana#(tana# dalam bentuk ini dinilai kurang produkti<.
Untuk itu dalam pandangan KH A#mad !as"ir, MA ba#1a
keberadaan tana# 'enis 1aka< ini suda# sela"akn"a ditin'au
kembali untuk di#apuskan.
b :aka< K#airi
:aka< k#airi adala# 1aka< "ang se3ara tegas untuk
kepentingan agama (keagamaan) atau kemas"arakatan
(keba'kan umum. $eperti 1aka< "ang diberikan untuk
keperluan pembangunan mas'id, sekola#, 'embatan, ruma#
sakit, panti asu#an anak "atim dan lain sebagain"a.
+enis 1aka< ini seperti "ang d'elaskan dalam Hadits 2abi
Mu#ammad $A: "ang men3eritakan tentang 1aka< sa#abat
Umar bi K#attab. !eliau memberikan #asil kebunn"a kepada
<akir miskin, ibnu sabil, sabililla#, para tamu dan #amba
sa#a"a "ang berusa#a menebus dirin"a.. aka< ini ditu'ukan
kepada umum dengan tidak terbatas penggunaann"a "ang
men3akup semua aspek untuk kepentingan dan kese'a#teraan
241
ummat manusia pada umumn"a. Kepentingan umum tersebut
bisa untuk 'aminan sosial, pendidikan, kese#atan, perta#anan
keamanan dan lain(lain.
6alam tin'auan penggunaann"a, 1aka< 'enis ini 'au# lebi#
ban"ak man<aatn"a dibandingkan dengan 1aka< 'enis 1aka<
a#li, karena tidak terbatasn"a pi#ak(pi#ak "ang ingin
mengambil man<aat. +enis 1aka< inila# "ang sesunggu#n"a
paling sesuai dengan tu'uan per1aka<an ini se3ara umum.
6alam 'enis 1aka< ini 'uga, si 1aki< dapat mengambil man<aat
dari #arta "ang di1aka<kan itu, seperti 1aka< mas'id maka si
1aki< bole# mengambil air dari sumur tersebut sebagaimana
perna# dilakukan ole# 2abi dan $a#abat Utsman bin a<<an.
$e3ara substansin"a, 1aka< inila# "ang merupakan sala#
satu segi dari 3ara membelan'akan (meman<aatkan) #arta di
'alan Alla# $:-. -entun"a kalau dili#at dari man<aat
kegunaann"a merupakan sala# satu sarana pembangunanm
baik di bidang keagmaan, k#ususn"a peribadatan,
perekonomian, kebuda"aan, kese#atan, keamanan dan
sebagain"a. 6engan demikian, benda 1aka< tersebut benar(
benar terasa man<aatn"a untuk kepentingan kemanusiaan,
tidak #an"a untuk keluarga atau kerabat "ang terbatas.
OI;. $"arat dan rukun 1aka<.
Menurut DiP#, :aka< din"atakan s"a# apabila tela# terpenu#i
rukun dan s"arat 1aka< ada % "akni )
242
*. :aki< (orang "ang me1aka<kan tana#) =
0.. Mauku< bi# (barang atau #arta "ang di1aka<kan) =
4. MauPu< KAlai# (pi#ak "ang diberi 1aka<8 peruntukkan 1aka<) =
%. $#ig#at (pern"ataan8 ikrar 1aki< sebagai suatu ke#endak
untuk me1aka<kan #arta bendan"a).
A. $"arat 1aki< .
@rang "ang me1aka<kan (1aki< dis"aratkan memiliki
ke3akapan #ukum atau kamalul a#li"a# (legal 3ompetent)
dalam membelan'akan #artan"a Ke3akapan bertindak disini
meliputi empat kriteria "akni )
a. Merdeka
:aka< "ang dilakukan ole# seorang budak (#amba sa#a"a),
tidak sa# karena 1aka< adala# pengguguran #ak mlik
dengan 3ara memberikan #ak milik itu kepada orag lain.
$edangkan #amba sa#a"a tidak mempun"ai #ak milik,
dirin"a dan apa "ang dimiliki adala# kepun"aan tuann"a.
2amun demikian Abu Ea#ra# mengatakan ba#1a para
<uPa#a sepakat budak itu bole# me1aka<kan #artan"a bila
ada i'in dari tuann"a, karena ia sebagai 1akil darin"a.
!a#kan AdH 6Ha#iri menetapkan ba#1a budak dapat
memilki sesuatu "ang diperole# dengan 'alan 1aris atau
tabarru. !ila ia dapat memiliki sesuatu berarti ia dapat
pula membelan'akan milikn"a itu @le# karena itu ia bole#
me1aka<kan, 1alaupun #an"a sebagai tabarru sa'a.
243
b. !erakal
:aka< "ang dilakukan ole# orang gila tidak sa# #ukumn"a,
sebab ia tidak berakal, tidak muma""iH dan tidak 3akap
melakukan akad serta tindakan lainn"a. 6emikian 'uga
1aka< orang lema# mental (idiot), beruba# akal karena
<aktor usia, sakit atau ke3elakaan, #ukumn"a tidak sa#
karena akaln"a tidak sempurna dan tidak 3akap untuk
menggugurkan #ak milikn"a.
3. 6e1asa (balig#)
:aka< "ang dilakukan ole# anak "ang belum de1asa
(balig#) #ukumn"a tidak sa# karena ia dipandang tidak
3akap melakukan akad dan tidak 3akap pula untuk
menggugurkan #ak milikn"a.
d. -idak berada diba1a# pengampuan (boros8lalai).
@rang "ang berada di ba1a# pengampuan dipandang tidak
3akap untuk berbuat kebaikkan (tabarru), maka 1aka<
"ang dilakukan #ukumn"a tidak sa#. Karena tu'uan dari
pengampuan iala# untuk men'aga #arta supa"a tidak #abis
dibelan'akan untuk sesuatu "ang tidak benar, dan untuk
men'aga dirin"a agar tidak men'adi beban orang lain
!. $"arat MauPu< !i# (Harta "ang di1aka<kan)
6alam pemba#asan ini terbagi men'adi 0 (dua) bagian )
*. $"arat sa#n"a #arta 1aka< .
Harta "ang akan di1aka<kan #arus memenu#i s"arat
sebagai berikut )
244
a. Harta "ang akan di1aka<kan #arus mutaPa11am.
Pengertian #arta "ang mutaPa11am (al mal al
mutaPa11am), menurut MaH#ab Hana<i iala# segala
sesuatu "ang dapat disimpan dan #alal digunakan dalam
keadaan normal (bukan dalam keadaan darurat).
Karena itu maH#ab ini memandang tidak sa#
me1aka<kan )
*).$esuatu "ang bukan #arta, seperti me1aka<kan
man<aat dari ruma# se1aan untuk ditempati =
0).Harta "ang tidak mutaPa11am, seperti alat(alat
musik "ang tidak #alal digunakan atau buku(buku
anti Islam, karena dapat merusak Islam itu sendiri,
b. 6iketa#ui dengan "akin ketika di1aka<kan
Harta "ang akan di1aka<kan #arus diketa#ui dengan
"akin (Kainun maUlumun), se#ingga tidak akan
menimbulkan persengketaan. Karena itu tidak sa#
me1aka<kan "ang tidak 'elas seperti satu dari dua
ruma#. Pern"ataan 1aka< "ang berbun"i B$a"a
me1aka<kan sebagian dari tana# sa"a kepada orang(
orang ka<ir di kampung sa"aC, begitu 'uga tidak sa#
pern"ataan B$a"a me1aka<kan sebagian buku sa"a
kepada para pela'arC, Kata sebagian dalam pern"ataan
ini membuat #arta "ang di1aka<kan tidak 'elas dan
akan menimbulkan persengketaan. Latar belakang
s"arat ini karena #ak "ang diberi 1aka< terkait dengan
#arta "ang di1aka<kan kepadan"a. $eandain"a #arta
"ang di1aka<kan kepadan"a tidak 'elas, tentu akan
245
menimbulkan sengketa. $elan'utn"a sengketa ini akan
meng#ambat pemenu#an #akn"a. Para <aki# tidak
mens"aratkan agar benda tdak bergerak "ang
di1aka<kan #arus di'elaskan batas(batasn"a dan
luasn"a, 'ika batas(batasn"a dan luasn"a dketa#ui
dengan 'elas. +adi se3ara <iPi# suda# sa# pern"ataan
sebagai berikut ) B$a"a 1aka<kan tana# sa"a "ang
terletak di ...... B sementara itu 1aki< tidak mempun"ai
tana# lain selain tempat itu.
3. Milik 1aki<
Hendakla# #arta "ang di1aka<kan milik penu# dan
mengikat bagi 1aki< ketika ia me1aka<kann"a. Untuk
itu tidak sa# me1aka<kan sesuatu "ang bukan milk
1aki<, karena 1aka< mengandung kemungkinan
menggugurkan milik atau sumbangan . Keduan"a #an"a
dapat ter1u'ud pada benda "ang dimiliki. !erdasarkan
s"arat ini, maka ban"ak 1aka< "ang tidak sa#
diantaran"a )
*).A me1asiatkan pemberian ruma# kepada !.
Kemudian ! me1aka<kan kepada ,, sementara A
masi# #idup. :aka< ini tidak sa#, karena s"arat
kepemilikan pada 1asiat iala# setela# "ang ber1asiat
meningal.
0). A meng#iba#kan sesuatu barang kepada !.
Kemudian ! sebelum meneriman"a me1aka<kan
kepada ,. :aka< ini 'uga tidak sa# karena s"arat
246
kepemilikan pada #iba# iala# setela# penerima #iba#
menerima #arta "ang diberikan kepadan"a.
4).A membeli barang tidak bergerak dari !. Lalu !
me1aka<kann"a kepada ,. $etela# itu terbukti
barang itu milik A. :aka< ini tidak sa#, karena pada
#akekatn"a barang tersebut bukan milik !
%).A memiliki sebidang tana# tetapi tidak mampu
memba"ar pa'akn"a. Akibatn"a pemerina#
men"itan"a. -ana# ini bukan milik pemerinta#
sepenu#n"a, karena itu apabila pemerinta#
me1aka<kann"a, maka se3ara #ukum tidak sa#.
d. -erpisa# bukan milik bersama.
Milik bersma ada kalan"a dapat dibagi, 'uga ada
kalan"a tidak dapat dibagi.
Hukum me1aka<kan benda milik bersama (mus"aU)
tidak sa# misaln"a )
*). A me1aka<kan sebagian dari mus"aU (milik bersama)
untuk di'adikan mas'id atau pemakaman tidak sa#
dan tidak menimbulkan akibat #ukum, ke3uali
apabila bagian "ang di1aka<kan tersebut dipisa#kan
dan dietapkan batas(batasn"a.
0). A me1aka<kan kepada pi#ak "ang ber1a'ib sebagian
dari mus"aU (milik bersama) "ang terdapat pada
#arta "ang dapat dibagi
2amun 3onto# lain si A me1aka<kan sebagian dari
mus"aU "ang terdapat pada #arta tidak dapat dibagi
247
bukan untuk di'adikan mas'id atau pemakaman,
#ukumn"a sa#.
4. $"arat MauPu< BAlai# (penerima 1aka<)
ang dimaksud dengan mauPu< Balai# adala# tu'uan 1aka<
(peruntukan 1aka<). :aka< #arus diman<aatkan dalam batas(
batas "ang sesuai dan diperbole#kan $"ariat Islam, karena
pada dasarn"a 1aka< merupakan amal "ang mendekatkan diri
manusia kepada -u#an . @le# karena itu mauPu< Kalai# ("ang
diberi 1aka<) #arusla# pi#ak keba'ikan. Para <aPi< sepakat
berpendapat ba#1a 1aka< kepada pi#ak keba'ikan itula#
"ang membuat 1aka< sebagai ibada# "ang mendekatkan diri
manusia kepada -u#ann"a.
2amu terdapat perbedaan pendapat antara antara para
<aPi# mengenai 'enis ibadat ini, apabila ibadat menurut
pandangan Islam atauka# menurut ke"akinan 1aki< atau
keduan"a, "aitu menurut pandangan Islam dan ke"akinan
1aki<.
* MaH#ab Hana<i mens"aratkan agar mauPu< Kalai#
ditu'ukan untuk ibada# menurut pandangan Islam dan
menurut ke"akinan 1aki<. +ika tidak ter1u'ud sala#
satun"a, maka 1aka< tidak s"a#. Karena itu )
*). $a# 1aka< orang Islam kepada semua s"iUar(s"iUar Islam
dan pi#ak keba'ikan, seperti orang(orang miskin, ruma#
sakit, tempat penampungan dan sekola#. Adapun 1aka<
selain s"iUars"iUar Islam dan pi#ak(pi#ak keba'ikan
#ukumn"a tidak sa#, seperti klub 'udi.
248
0) $a# 1aka< non muslim kepada pi#ak keba'ikan umum
seperti tempat ibadat dalam pandangan slam seperti
pembanunan mas'id, bia"a mas'id, bantuan kepada
'amaa# #a'i dan lain(lain. $e#ingga kepada selain pi#ak
keba'ikanumum dan tempat ibadt dalam pandangan
agaman"a sa'a seperti pembangunan gere'a, bia"a
pengurusan gere'a #ukumn"a tidak sa#. $esuai a"at
"ang artin"a ) Pa#ala sedeka# 'ari"a# terus mengalir
selain muslim tidak ada pa#alan"a.
0. MaH#ab Maliki mens"aratkan agar mauPu< Kalai# untuk
ibadat menurut pandangan 1aki<. $a# 1aka< muslim untuk
semua s"iUar Islam dan badan(badan ssial umum, dan tidak
sa#1aka< non muslim kepada mas'id dan s"iar(s"iar Islam.
4 MaH#ab $"a<iUi dan Hambali mens"aratkan agar mauPu<
Kalai# adala# ibadat menurut pandangan Islam sa'a, tanpa
memandang ke"akinan 1aki<. @le# karena itu sa# 1aka<
muslim dan non muslim kepada badan(badan sosial seperti
penampungan, tempat peristira#atan, badan keba'ikan
dalam Islam seperti as'id. -idak sa# 1aka< muslim dan non
muslim kepada badan(badan sosial "ang tidak se'alan
dengan Islam seperti gere'a.
%. $"arat $#ig#at (Ikrar 1aka<)
*. Pengertian s#ig#at 1aka< iala# segala u3apan, tulisan atau
s"arat dari orang "ang bertekad untuk men"atakan
ke#endak dan men'elaskan apa "ang diingatn"a. $e#ingga
249
s#ig#at 1aka< 3kup dengan i'ab sa'a dari 1aki< tanpa
memerlukan Pobul dari mauPu< Kalai#.
0. $tatus s#ig#at, se3ara umum adala# sala# satu rukun
1aka<. :aka< tidak sa# tanpa s#ig#at. $etiap s#ig#at
mengandung i'ab dan mungkin mengandung Pabul pula.
4. 6asar s#ig#at , perlun"a s#ig#at karena 1aka< adala#
melepaskan #ak milik dari benda dan man<aat dari
man<aat sa'a dan memilikkan kepada "ang lain. Maksud
melepaskan dan memlikkan adala# urusan #ati , se#ingga
tida ada "ang dapat men"elai isi #ati orang lain se3ara 'elas
ke3uali melalui pern"ataann"a sendiri. I'ab 1aki< tersebut
mengngkapkan dengan 'elas keinginan 1aki< memberi
1aka< "ang dapat berupa kata(kata atau tulisan kalau tidak
mampu mengungkapkan dengan kata(kata ba#kan is"arat
apabila tidak bisa menulis atau bi3ara.
6engan demikian dalam mengu3apkan s#ig#at #arus 'elas
OI;. Pelaksanaan Per1aka<an di Indonesia
A. :aki< dan kedudukan #arta bendan"a
250
6alam pelaksanaan per1aka<an sala# satu s"arat #arus
adan"a 1aki< "aitu orang "ang me1aka<kan benda "ang
dimilikin"a, "ang dengan sadar dia me1aka<kan atas tanggung
'a1ab moral ba#1a sebagian #arta "ang dimilkin"a adala# milik
orang lain, "ang #arus disalurkann"a. 6alam pandangan Al
Madudi "ang dikutip ole# Imam $u#adi , ba#1a pemilikan #arta
dalam Islam itu #arus diserta tanggung 'a1ab moral. -anggung
'a1ab moral artin"a segala sesuatu (#arta benda) "ang dimiliki
ole# seseorang atau sebua# lembaga se3ara moral #arus di"akini
se3ara teologis ba#1a ada sebagian dari #arta tersebut milik
orang lain, aitu untuk kese'a#teraan sesama "ang se3ara ekonomi
kurang atau tidak mampu, seperti <akir mkisn, atim piatu,
manula anak(anak terlantar dan <asilitas sosial
Asas keseimbangan dalam ke#idupan atau keselarasan dalam
#idup merupakan asas #ukum "ang uniAersal. Asas tersebut
diambil dari tu'uan per1aka<an "aitu untuk beribada# atau
pengabdian kepada Alla# $:- sebagai 1a#ana komunikasi dan
keseimbangan spirit antara manusia (ma#luk) dengan All#
(K#aliP).
-itik keseimbangan tersebut pada gilirann"a akan
menmbulkan keserasian dengan #ati nuranin"a untuk
me1u'udkan ketentraman dalam #idup. Asas keseimbangan tela#
men'adi asas pembangunan, baik didunia maupun diak#irat,
"aitu antara spirit materi indiAidu dengan mas"arakat ban"ak
Asas pemilikan #arta benda adala# tidak mutlak, tetapi
dibatasi dengan ketentuan(ketentuan "ang merupakan tangung
'a1ab moral akibat dari kepeilikan tersebut. Pengaturan manusia
251
ber#ubung dengan #arta benda merupakan #al "ang esensiil
dalam #ukum dan ke#idupan manusia. Pemilikan #arta benda
men"angkut bidang #ukum, sedang pen3arian dan peman<aatan
#arta benda men"angkut bidang ekonomi dan keduan"a bertalan
erat "ang tidak bisa dipisa#kan.
Pemilikan #arta benda mengandung prinsip atau konsepsi
ba#1a semua benda #akikatn"a milik Alla#. Kepemilikan dalam
a'aran Islam disebut 'uga amana# (keper3a"aan), "ang
mengandung arti, ba#1a "ang dimilii #arus dipergunakan sesuai
dengan ketentuan "ang diatur ole# Alla#. Konsep tersebut sesuai
Dirman Alla# dalam surat Al Maida# a"at *05 "ang berbun"i )
g _ o:_g _;m @_m om onm _@
_c
Artin"a ) Kepun"aan Alla#(la# kera'aan langit dan bumi dan apa
"ang ada di dalamn"a= dan 6ia Ma#a Kuasa atas segala sesuatu.
$e'alan dengan konsep kepemilikan #arta dalam Islam, maka
#arta "ang tela# di1aka<kan ole# 1aki< memiliki akibat #ukum,
"aitu ditarik dari lalu lintas peredaran #ukum "ang seterusn"a
men'adi milik Alla#, "ang dikeelola ole# 2aH#ir, baik perorangan
atau lembaga, sedangkan man<aat bendan"a digunakan untuk
kepentingan umum.
$ebagai konsep sosial "ang memiliki dimensi ibada#, 1aka<
'uga disebut s#adaPa# 'ari"a#, dimana pa#ala "ang didapat ole#
1aki< (orang "ang me1aka<kan #artan"a) akan selalu mengalir
selama #arta tersebut masi# ada dan berman<aat. Untuk itu #arta
"ang tela# di1aka<kan, maka se'ak itu #arta tersebut terlepas
dari kemilikan 1aki< dan keman<aatann"a men'adi #ak(#ak
252
penerima 1aka<. 6engan demikian #arta 1aka< tersebut men'adi
amanat Alla# kepada orang atau badan #ukum ("ang berstatus
sebagai 2aH#ir) untuk mengurus dan mengelolan"a.
Apabila seseorang me1aka<kan sebidang tana# untuk
pemeli#araan lembaga atau balai pengobatan "ang dikelola ole#
suatu "a"asan misaln"a, maka se'ak diikrarkan sebagai #arta
1aka<, tana# tersebut terlepas dari #ak milik si 1aki<, pinda#
men'adi #ak Alla# dan merupakan amanat pada lembaga atau
"a"asan "ang men'adi tu'uan 1aka<. $elan'utn"a "a"asan
tersebut memiliki tanggung 'a1ab penu# untuk mengelola dan
memberda"akann"a se3ara maksimal demi kese'a#teraan
masarakat banak
!. 2aH#ir, tugas dan ke1a'ibann"a
2aH#ir adala# pi#ak "ang menerima #arta benda 1aka< dari
:aki< untuk dikelola dan dkembangkan sesuai dengan
peruntukan"a. Posisi 2aH#ir sebagai pi#ak "ang bertugas untuk
memeli#ara dan mengurusi #arta 1aka< mempun"ai kedudukan
"ang penting dalam per1aka<an. $edemikian pentingn"a
kedudukan 2aH#ir dalam per1aka<an, se#ingga ber<ungsi
tidakn"a 1aka< bagi mauPu< Kalai# bergantung kepada 2aH#ir.
Meskipun demikian tidak berarti ba#1a 2aH#ir mempun"ai
kekuasaan mutlak ter#adap #arta "ang diaman#kan kepadan"a
Pada umum"a para ulama sela# bersepakat ba#1a kekuasaan
2aH#ir 1aka< #an"a terbatas pada pengelolaan 1aka< agar dapat
diman<aatkan sesuai dengan tu'ua 1aka< "ang dke#endaki le#
1aki<. Asa< A.A D"Hee berpendapat sebagaimana dikutip ole# 6r.
253
Us1atun Hasana#, ba#1a ke1a'iban 2aH#ir adala# menger'akan
sesuatu "ang la"ak untuk men'aga dan mengelola #arta. $ebagai
penga1as #arta 1aka<, 2aH#ir dapat mempeker'akan beberapa
1akil atau pembantu untuk men"elenggarakan urusan(urusan
"ang berkenaan dengan tugas dan ke1a'ibann"a. 2aH#ir sebagai
penga1as dan pemeli#ara 1aka< berke1a'iban melaporan
pelaksanaan tugas kepada !adan :aka< Indonesia (!:I).
$ebagai imbalan atas pelaksanaan tugan"a, 2aH#ir dapat
menerima imbalan "ang besarn"a tidak bole# melebi#i *5 L
(pasal *0) tidak bole# men'ual, menggadaikan atau men"e1akan
#arta 1aka< terke3uali sei'in Menteri Agama .
6engan demikian keberadaan #arta 1aka< "ang ada ditangan
2aH#ir dapat dikelola dan diberda"akan se3ara maksimal untuk
kepentingan kese'a#teraan mas"arakat ban"ak "ang bisa
dipertanggung('a1abkan se3ara moral dan #ukum Alla# $:-.
2aH#ir meliputi )
*. Perorangan , ditun'uk
0. @rganisasi
4. !adan Hukum
,. Harta benda 1aka<, Akta Ikrar :aka< dan PPAI:
*. +enis Harta !enda :aka<.
+enis #arta benda 1aka< dalam UU 2o. %* -#. 055% terdiri
dari ) benda tidak bergerak, benda bergerak selain uang dan
benda bergerak berupa uang
a. !enda tidak bergerak dimaksud adala# )
254
* Hak atas tana# sesuai dengan ketentuan perundang(
undangan baik "ang suda# maupun "ang belum
terda<tar =
0 !angunan atau bagian bangunan "ang berdiri di atas
tana# =
4 -anaman benda lain "ang berkaitan dengan tana# =
% Hak milik atas satuan ruma# susun sesuai dengan
ketentuan perundang(undangan =
7 !enda tidak bergerak lain sesuai dengan ketenuan
prinsip s"aria# dan peraturan perundang(undangan.
$edangkan untuk #ak atas tana# "ang dapat di1aka<kan
terdiri dari )
*) Hak milik atas tana#, baik "ang suda# atau belum
dida<tarkan =
0) Hak atas tana# bersama dari satuan ruma# susun sesuai
dengan ketentuan perundang(undangan =
4) Hak guna bangunan, #ak guna usa#a atau #ak pakai
"ang berada di atas tana# negara =
%) Hak guna bangunan atau #ak pakai "ang berada di atas
tana# #ak pengelolaan atau #ak milik pribadi "ang
#arus mendapat iHin tertulis dari pemegang #ak
pengelolaan atau #ak milik.
b. !enda bergerak selain uang dapat di'abarkan sebagi
berikut )
255
* !enda digolongkan sebgai benda bergerak karena
si<atn"a "ang dapat dipinda#kan atau karena ketetapan
undang(undang =
0 !enda bergerak terbagi dalam benda bergerak "ang
dapat di#abiskan karena pemakaian =
4 !enda bergerak "ang dapat di#abiskan karena
pemakaian tidak dapat di1aka<kan, ke3uali air dan
ba#an bakar min"ak "ang persedian"a berkelan'utan. =
% !enda bergerak "ang tidak dapat di#abiskan karena
pemakaian dapat di1aka<kan dengan memper#atiak
ketentuan prinsip s"ariUa#.
!enda bergerak karena si<atn"a "ang dapat di1aka<kan
meliputi )
*) kapal =
0) pesa1at terbang =
4) kendaraan bermotor =
%) mesin dan peralatan industri "ang tidak tertan3ap pada
bangunan =
7) logam dan batu mulia, dan8 atau
9) benda lainn"a "ang tergolong sebagai benda bergerak
karena si<atn"a dan memiliki man<aat 'angka pan'ang
!enda bergerak selain uang karena peraturan perundang(
undangan "ang dapat di1aka<kan sepan'ang tidak
bertentangan dengan prinsip(prinsip s"ariUa# sebagai
berikut )
*) surat ber#arga "ang berupa )
256
a). $a#am =
b). $urat Utang 2egara =
3). @bligasi pada umumn"a, dan8 atau
d). $urat ber#arga lainn"a "ang dapat dinilai dengan
uang.
0) Hak Atas Keka"aan Intelektual "ang berupa )
a). Hak 3ipta =
b). Hak merk =
3). Hak patent =
d). Hak desain industri
e). Hak ra#asia dagang =
<). Hak sirkuit terpadu =
g). Hak perlindungan Aarietas tanaman dan8 atau
#). Hak lainn"a .
4) Hak atas benda bergerak lainn"a "ang berupa )
a). Hak se1a, #ak pakai dan #ak pakai #asil atas benda
bergerak =
b). Perikatan, tuntutan atas 'umla# uang "ang dapat
ditagi# atas benda bergerak.
:aka< benda bergerak berupa uang "ang merupakan
terobosan dalam Undang(undang 2o. %* -#. 055% tentang
:aka< dapat di'abarkan sbb.
*). :aka< uang "ang dapat di1aka<kan adala# mata uang
rupia# =
257
0). 6alam #al uang "ang akan di1aka<kan masi# dalam
mata uang asing, maka #arus dikonAersi terlebi# da#ulu
ke dalam rupia#.
4).:aki< "ang akan me1aka<kan uangn"a di1a'ibkan
untuk )
a).#adir di Lembaga Keuangan $"ariUa# Penerima
:aka< Uang (LK$(P:U) untuk men"atakan
ke#endak 1aka< uangn"a =
b).men'elaskan kepemilikan dan asal(usul uang "ang
akan di1aka<kan =
3).men"etorkan se3ara tunai se'umla# uang ke LK$(
P:U =
d).mengisi <ormulir pern"ataan ke#endak :aki< "ang
ber<ungsi sebagai ikrar 1aka<.
%).6al #al :aki< tidak dapat #adir, maka :aki< dapat
menun'uk 1akil atau kuasan"a.
7).:aki< dapat men"atakan ikrar 1aka< benda bergerak
berupa uang kepada 2aH#ir di#adapan PPAI: "ang
selan'utn"a 2aH#ir men"era#kan akta ikrar 1aka<
tersebut kepada LK$(P:U
0. Akte Ikrar :aka< ) Adala# akte "ang berisi pern"ataan
"ang diu3apkan ole# 1aki< di depan PPAI: dengan
disaksikan 0 orang saksi.
4. PPAI: adala# Pe'abat Pembuat Akte Ikrar :akar
"akni Kepala Kantor Urusan Agama "ang ditunu'k
sebagai PPAI:
6. Peruba#an status #arta benda 1aka< )
258
Harta benda 1aka< "ang tela# di1aka<kan menurut pasal %5 UU 2o.
%* -#. 055% dilarang )
a. 6i'adikan 'aminan
b. 6isita =
3. 6i#iba#kan
d. 6i'ual
e. 6i1ariskan
<. 6itukar
g. 6iali#kan dalam bentuk pengali#an #ak lainn"a
Larangan tersebut di atas dike3ualikan dalam #al #arta benda
1aka< digunakan untuk kepentingan umum sesuai dengan R-R:
namun #arus ada i'in tertulis dari Menteri Agama atas persetu'uan
!:I (pasal %* UU 2o. %* -#. 055%)
>.Pen"elesaian $engketa
*. Pen"elesaian sengketa dengan 3ara mus"a1ara# untuk men3apai
mu<akat =
0. Apabila tidak ber#asil, melalui mediasi, arbitrase dan pengadilan
D.Ketentuan Pidana dan sanksi administrati<
*. $etiap orang "ang dengan senga'a men'aminkan,
meng#iba#kan,men'ual, me1ariskan, mengali#kan dalam bentuk
pengali#an #ak lainn"a tanpa iHin, dipidana dengan pidana
pen'ara paling lama 7 ta#un dan8atau pidana denda paling
ban"ak Rp. 755.555.555,(
259
0. $etiap orang "ang dengan senga'a menguba# peruntukan #arta
benda 1aka< dipidana pen'ara paling lama % ta#un dan8atau
denda paling ban"ak Rp. %55.555.555,(
4. $etiap orang "ang dengan senga'a menggunakan atau mengambil
<asilitas atas #asil pengelolaan atau pengembangan #arta benda
1aka< melebi#i 'umla# "ang ditentukan, dipidana paling lama 4
ta#un dan8atau denda paling ban"ak Rp. 455.555.555,(
$anksi administrati< diberikan kepada LK$ dan PPAI: karena
tidak dida<tarkann"a #arta benda 1aka< . $anksi tersebut diberikan
berupa )
*). -eguran se3ara tertulis =
0). Peng#entian sementara atau pen3abutan iHin kegiatan di bidang
1aka< bagi LK$ =
4). Peng#entian sementara dari 'abatan PPAI:
Re<erensi $umber Perkulia#an Hukum Agraria
*. Pro<, !udi Harsono, $H ) Hukum Agraria Indonesia ? Penerbit +ambatan
+akarta >disi ReAisi -#. *../
0. Pro<. 6R. A.P. Parlindungan, $H ) $erba $erbi Hukum Agraria, Penerbit Alumni
!andung, -#. *.&% =
4. $umarsono, $H ) Himpunan Peraturan Landre<orm, Penerbit a"asan 6ana
Landre<orm 6epartemen Agraria, 3etakan ke dua -#. *.97 =
%. 2". Arie $. Hutagalung, $H. MH ) Asas(asas Hukum Agraria =
7. Pro<. 6r. Mr. $udarto Gautama ) -a<siran Undang(Undang Pokok Agraria,
Penerbit ,itra Adit"a !#akti !andung -#. *..5 =
9. M. $oeto'o ) UUPA dan Pelaksanaan Landre<orm , Penerbit $ta< Penguasa
Perang -ertinggi +akarta -#. *.9* =
/. Himpunan Peraturan Perundang(undangan ) Penerbit Pro"ek Pembinaan Eakat
dan :aka< 6irektorat Urusan Agama Islam 6epartemen Agama, 3etakan kelima
-#. *.&%8*.&7
&. Rusmadi Murad, $H ) Pen"elesaian $engketa Hukum atas -ana# , Penerbit
Alumni !andung -#. *..* 3etakan pertama =
260
.. E.A. $angad'i, $H, MH ) Kompetensi !adan Peradilan Umum dan Peradilan
-ata Usa#a 2egara dalam Gugatan Pembatalan $erti<ikat -ana#, Penerbit P-
Adit"a !akti !andung 3etakan pertama -#. 0554 =
*5. D!. E##i Sudjana ) P!atu!an P!tanahan .440".441 " Du!at /aha#ia Aaka!ta Th.
.443
**. GiIih ,aka= ) Pn!$it Di!kto!at Pm$!dayaan ,aka= Di!kto!at And!al
/imas Islam Dp. A#ama' Th. .443
*0. UU No. *3 Th. *2<+ ) Undan# :Undan# tntan# Rusun' Pn!$it Visi 6dia
Aaka!ta' %takan p!tama Th. .44; -
*4. UU No. 1 Th. *223 ) Undan# Undan# tntan# &ak Tan##un#an' Pn!$it Tim
S!ikandi Su!a$aya %takan p!tama Th. .443 -
*%. UU No. 1* Th. .441 ) Undan# Undan# tntan# ,aka=' pn!$it Di!kto!at
And!al /imas Islam Dpa!tmn A#ama Th. .44; -
*7. UU No. .4 Th. .44* tntan# P!u$ahan atas Undan#"undan# No. 0* Th. *222
tntan# Pm$!antasan Tindak Pidana Ko!upsi -
*9. Inp!s No. * Th. *22* ) tntan# Kompilasi &ukum Islam ?K&I@ -
*/.PP 2o. 0% -#. *../ (Penda<taran -ana#) =
*&. UU 2o. 09 -#. 055/ ) Undang(Undang tentang Penataan Ruang Penerbit Asa
Mandiri, +akarta 3etakan pertama -#. 055/ =
Materi Pokok Perkulia#an
Uraian Materi
*. Pengertian dan Perkembangan Hukum Agraria di Indonesia
a. Pengertian, ruang lingkup dan landasan Hukum Agraria
b. Perkembangan, s"stem dan kondisi Hukum Agraria di Indonesia sebelum
la#irn"a Hukum -ana# 2asional (UUPA)
.. Sja!ah' Konspsi &ukum Tanah Nasional ?UUPA@
a. $e'aran pembentukan UUPA dan pembangunan #ukum tana# nasional
b. Dungsi dan tu'uan UUPA, dan #ubungann"a dengan #ukum adat =
3. Konspesi( konsepsi #ukum tana#
0. Land!=o!m di Indonsia
a. Pn#!tian land!=o!m dan Land us -
b. Dasa! hukumLand!=o!m -
3. P!insip"p!insip Land!=o!m -
d. P!o#!am Land!=o!m.
1. Pn#atu!an dan Plaksanaan UUPA.
a. $umber dan dasar(dasar pengaturan #ukum tana# 2asional (UUPA)
b. Pelaksanaan UUPA ) peraturan dan ketentuan (pasal(pasal) "ang di3abut)
dan "ang masi# diberlakukan =
3. Peraturan Perali#an
+. &ak"hak Atas Tanah dalam UUPA dan Sistm KonC!si &ak"hak p!o!an#an
atas tanah .
a. Hak(#ak atas tana# "ang bersi<at originer (primer) dan "ang bersi<at
dereAati< (sekunder)
b. Aspek(aspek konAersi #ak(#ak atas tana# ) tu'uan, ter'adin"a dan
pelaksanaann"a
261
3. KonAersi #ak(#ak atas tana# barat dan tana#(tana# di Indonesia
9. Penda<taran -ana#
a. Pengertian, tu'uan dan <ungsi penda<taran tana# =
b. 6asar #ukum dan ob"ek penda<taran tana# =
3. Instansi pen"elenggara dan 1ila"a# tata usa#a penda<taran tana# =
d. Pelaksanaan, tata 3ara penda<taran tana# dan sistem publikasin"a =
e. -ata 3ara Perserti<ikatan tana#.
/. -ata Guna -ana#
a. Pengertian, Asas dan -u'uan Penatagunaan -ana#
b. Kebi'aksanaan Penatagunaan -ana#
3. Pen"elenggaraan Penatagunaan -ana#
d. $anksi bagi "ang melanggar .
&. $istem Pen"ediaan dan Pembebasan -ana# Guna Pembangunan untuk
Kepentingan Umum.
a. Gun#si Tanah -
b. Pn#!tian dan tata %a!a p!mohonan hak yan# dip!lukan )
%.Pm$$asan tanah' pmindahan' plpasan dan pn%a$utan hak atas tanah
2.Tanah s$a#ai jaminan k!dit .
3. Maksud dan tu'uan #ak 'aminan atas tana# =
d. Pengaturan dan dasar #ukum =
e. Pengertian dan 3iri(3iri #ak tanggungan =
<. Pelaksanaan dan peng#apusan #ak tanggungan.
.. $engketa pertana#an dan sistem peradilann"a
a. Pengertian dan ruang lingkup =
b. Kompetensi !adan Peradilan Umum =
3. Kompetensi !adan Peradilan -ata Usa#a 2egara =
d. Mekanisme dan tata 3ara pen"elesaian sengketa =
*5. 6elik(delik di bidang pertana#an dan sistem peradilann"a.
a. Pengertian delik pertana#an =
b. Ketentuan dalam KUHP =
3. Ketentaunm dalam Peraturan Perundang(undangan
d. Mekanisme dan pelaksanaan peradilann"a =
**. Aspek Hukum Ruma# $usun di Indonesia
a. Pengertian Ruma# $usun, $atuan Ruma# $usun dan Hak
Milik $atuan Ruma# $usun
b. Masala# Hukum dan Pengaturann"a =
3. $istem Pembangunan dan sisstim pen'ualann"a =
d. Hak dan Ke1a'iban Pemilik Ruma# $usun =
*.. Pn#!tian' Gun#si dan Sja!ah P!(aka=an
a. Pengertian,Dungsi tu'uan dan dasar #ukum 1aka< =
b. $e'ara# per1aka< an =
3..Ma3am(ma3am 1aka< =
*4. Pelaksanaan per1aka<an di Indonesia
a. $"arat dan rukun 1aka< =
b. :aki< dan kedu(dukan #arta bendan"a =
3. 2adHir, tugas dan ke1a'iban, larangan dan tanggung 'a1abn"a =
d. Pelaksanaan dan pen"elesaian sengketa per1aka< an =
262
e. Sanksi dalam p! (aka=an
263