Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB

PERANCANGAN KEMBALI KAWASAN PERUMAHAN KAMPUNG PULO

DI TEPI SUNGAI CILIWUNG PROVINSI DKI JAKARTA
(1)

Gabriel Efod Virant Pangkerego , Denny Zulkaidi

2)

(1)

Program Studi Perencanaan Wilayah dan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan
Kebijakan (SAPPK), ITB. (2)Kelompok Keilmuan Perencanaan dan Perancangan Kota, Sekolah Arsitektur,
Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB.

Abstrak
Kawasan perumahan kumuh dan liar yang berada di tepi sungai perkotaan memberikan
dampak negatif bagi penduduk yang bertempat tinggal di kawasan tersebut, lingkungan
alami sungai, dan bagi kota itu secara umum. Hal ini juga terjadi di kawasan
perumahan Kampung Pulo yang terletak di tepi Sungai Ciliwung, Provinsi DKI Jakarta.
Persoalan banjir dan kualitas hidup penduduk yang rendah
sebagai
implikasi
perkembangan perumahan kumuh ini dapat diselesaikan dengan melakukan
perencanaan dan perancangan kembali dengan mempertimbangkan prinsip
perancangan normatif kawasan perumahan tepi sungai (normatif), potensi dan
persoalan lingkungan fsik dan lingkungan sosial setempat (supply), serta preferensi
penduduk terhadap kebutuhan hunian (demand). Penelitian ini akan merumuskan
prinsip dan konsep perancangan kawasan perumahan Kampung Pulo, yang
disimulasikan dalam bentuk ilustrasi perancangan berupa kawasan perumahan vertikal
(rumah susun) setinggi 10 lantai dengan 8 lantai hunian yang telah memenuhi
ketentuan yang berlaku, bersifat adaptif di kawasan rawan banjir, serta dapat
menyelesaikan persoalan praktis di wilayah penelitian.
Kata-kunci : bantaran sungai, perancangan kembali, perumahan kumuh, perumahan tepi
sungai, prinsip perancangan kawasan perumahan

Pengant
ar
Tingginya tingkat urbanisasi di Jakarta
telah
mempengaruhi
perkembangan
kawasan perumahan kumuh dan liar di
ibukota. Berdasarkan data BPS DKI Jakarta
pada Kusumawardhani (2011), luasan
kawasan kumuh di DKI Jakarta pada tahun
2011
adalah
sebesar
8.000
Ha.
Perumahan kumuh dan liar di Jakarta
menempati
berbagai
kawasan
yang
cukup strategis, termasuk di bantaran
Sungai Ciliwung, sungai sepanjang 119
km yang memiliki hulu di wilayah Puncak,
Bogor dan melintasi bagian-bagian kota
yang
penting secara sosial, ekonomi,
dan politik di Jakarta (Triana dan Karim,
Kompas, 2009). Selain menyebabkan
rendahnya
kualitas
hidup
penduduk

setempat, perkembangan hunian kumuh

di bantaran Sungai Ciliwung juga

Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V3N1 | 18

memicu penyempitan dan pendangkalan

sungai sehingga mengurangi kapasitas
Sungai Ciliwung dan mengakibatkan banjir
yang seringkali melanda ibukota Jakarta.
Salah satu kawasan perumahan kumuh
dan liar yang terletak di tepi dan bantaran
Sungai
Ciliwung
adalah
kawasan
perumahan Kampung Pulo,
Kelurahan
Kampung Melayu, Kecamatan Jatinegara,
Provinsi DKI Jakarta. Kawasan perumahan
dengan tingkat kepadatan penduduk
1.097,99
jiwa/ha
ini
terletak
berseberangan
dengan
Kawasan
Jatinegara,
pusat
kegiatan sekunder bidang perdagangan
dan jasa DKI Jakarta. Sekalipun memiliki
lokasi yang strategis, namun Kampung
Pulo memiliki berbagai persoalan kawasan
perumahan seperti buruknya kondisi
prasarana, sarana, dan utilitas (PSU)

19 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V3N1

Gabriel Efod Virant Pangkerego

umum serta seringkali dilanda banjir

kiriman akibat luapan Sungai Ciliwung.
Menurut Triana dan Karim (2009), dalam
menangani persoalan perumahan kumuh
di tepi sungai, pembangunan secara fsik
akan
sia-sia
apabila
tidak
diiringi
perubahan perilaku penduduk, termasuk
pemerintah
dengan
kebijakannya,
penduduk
di
sepanjang
tepi sungai,
dan
masyarakat
umum
dengan
sampahnya. Untuk menangani persoalan
tersebut, berbagai upaya dilakukan oleh
pemerintah, seperti Program Perbaikan
1
Kampung ,
Program
Penataan
Permukiman Kumuh di Bantaran Sungai
2
Ciliwung , diajukannya konsep Kampung
Deret, serta telah dilaksanakan tahap
awal dari normalisasi Sungai Ciliwung
termasuk perhitungan dampak pelebaran
sungai di wilayah penelitian. Namun
melihat kompleksitas persoalan yang ada
di wilayah penelitian, diperlukan suatu
penataan ulang (peremajaan) lingkungan
hunian melalui perancangan kembali
kawasan perumahan agar persoalan
tersebut dapat diurai satu persatu dan
diselesaikan secara utuh.
Berdasarkan
uraian
di
atas,
maka
persoalan yang dihadapi pada penelitian
ini adalah belum adanya
prinsip dan
konsep perancangan kawasan perumahan
Kampung Pulo yang mempertimbangkan
karakteristik
lingkungan
fsik
dan
lingkungan
sosial
penduduk,
serta
preferensi penduduk setempat. Penelitian
ini bertujuan untuk menyusun prinsip dan
konsep
perancangan
kawasan
perumahan
Kampung Pulo yang
mempertimbangkan prinsip perancangan
normatif kawasan perumahan tepi sungai
karakteristik lingkungan fsik tepi Sungai
Ciliwung, karakeristik lingkungan sosial
penduduk, serta preferensi penduduk
setempat.
Metod
e
Penelitian ini termasuk jenis penelitian
eksploratif (exploratory research) yang
bertujuan untuk menggali pemahaman

terhadap objek penelitian secara lebih

mendalam dan mencari kemungkinan
untuk melakukan penelitian yang lebih
spesifik.
Metode penelitian
yang

digunakan dalam penelitian

Perancangan Kembali Kawasan Perumahan Kampung Pulo di Tepi Sungai Ciliwung Provinsi DKI

iniJakarta adalah
perpaduan
metode
kualitatif
dan
kuantitatif
(mixedmethod) dengan pendekatan penelitian
yang digunakan adalah pendekatan
normatif
dan
pendekatan
supplydemand oriented. Pendekatan normatif
menggunakan metode kualitatif untuk
merumuskan
prinsip
perancangan
normatif kawasan perumahan tepi
sungai. Pendekatan supply-demand
oriented
menggunakan
metode
kuantitatif yang dilengkapi informasi
kualiatatif, yaitu (a) mempertimbangkan
karakteristik
lingkungan
fisik,
karakteristik lingkungan sosial, dan
persepsi untuk mengidentifikasi potensi
dan persoalan lingkungan
kawasan
perumahan
Kampung Pulo sebagai
supply,
dan
(b)
mengidentifikasi
preferensi
penduduk
terhadap
kebutuhan hunian sebagai demand.
Metode
Data

Pengumpulan

Penelitian menggunakan beberapa jenis

metode pengumpulan data, antara lain:
studi literatur dan arsip,
penyebaran
kuesioner, wawancara, serta observasi.
pembobotan

Dalam melakukan penyebaran kuesioner,

dilakukan metode penarikan sampel
menggunakan
teknik
sampel
acak
sederhana
menggunakan
tingkat
kepercayaan 95% dan kesalahan populasi
9,55%,
sehingga
diperoleh
sampel
sebanyak 99,09 KK dari total penduduk
sebanyak
2.940
KK.
Wawancara
dilakukan kepada tiga responden, yaitu
Bpk. Suganda (Sekretaris
Kelurahan
Kampung Melayu),
Bpk. Kamaluddin
(Ketua RW 02), dan Bpk. Faisal (Ketua RW
03). Survei primer dilaksanakan selama
tiga hari pada tanggal 31 Juli - 2
Agustus 2013.
Metode Analisis
Data
Metode
kualitatif
digunakan
untuk
mengidentifkasi dan merumuskan prinsip
perancangan
normatif
kawasan
perumahan tepi sungai melalui analisis
deskriptif kualitatif dan analisis isi. Metode
kuantitatif
digunakan
untuk
mengidentifkasi potensi dan persoalan
lingkungan serta preferensi penduduk
melalui analisis statistik kuantitatif. Secara
khusus untuk mengidentifkasi preferensi
penduduk dalam
lingkup perancangan, dilakukan

hasil survei untuk dipilih nilai tinggi dan

sedang sebagai bahan pertimbangan
perancangan, sedangkan untuk preferensi
penduduk dalam lingkup perencanaan,
digunakan teknik perhitungan estimasi
interval proporsi besar untuk mengetahui
interval persentase penduduk yang akan
diakomodasi. Dalam
mengidentifkasi
potensi dan persoalan lingkungan fisik di
wilayah penelitian, digunakan analisis
tapak dengan tanggapan berupa design
response. Dalam merumuskan prinsip,
konsep, dan ilustrasi perancangan kawasan
perumahan Kampung Pulo, selain analisis
deskriptif kualitatif, juga digunakan analisis
sintesis
kualitatif
dan
simulasi
perancangan
berdasarkan
keluaran
sasaran-sasaran sebelumnya.
Prinsip
Perancangan
Kawasan
Perumahan
Tepi
Sungai

Normatif

Salah satu alternatif perencanaan dan

perancangan kembali guna meremajakan
kawasan perumahan kumuh dan liar
adalah dengan model hunian bertingkat
berbentuk rumah susun. Berdasarkan UU
No.
20/2011,
rumah
susun
diselenggarakan
dengan
tujuan: (1)
menjamin hunian yang layak huni
dan

terjangkau, (2) meningkatkan efsiensi dan

efektivitas
pemanfaatan
ruang,
(3)
mengantisipasi perkembangan perumahan
kumuh, (4) mengarahkan pengembangan
kawasan
perkotaan,
(5)
memenuhi
kebutuhan sosial dan ekonomi, (6)
memberdayakan
para
pemangku
kepentingan,
dan
(7)
memberikan
kepastian hukum penghunian. Dalam
konteks kawasan perumahan tepi sungai,
penyediaan rumah susun ini harus
mempertimbangkan
juga
pengelolaan
lingkungan sungai dan kawasan rawan
banjir
dengan
menyediakan
ruang
penyangga selebar 3 m di pinggir sungai
bertanggul perkotaan (PP No. 38/2011),
serta penerapan prinsip mitigasi bencana
banjir untuk mengurangi risiko bencana
bagi penduduk. Berdasarkan penelitian
Han dkk. dalam Design Studies on
Flood-Proof House (2002),
teknik
mitigasi banjir yang dapat diterapkan
dalam perancangan bangunan antara lain
adalah: meningkatkan area terendah lebih
tinggi dari ketinggian
muka
banjir
(elevation), mengontrol genangan air di
dalam bangunan dengan menempatkan
lantai hunian di atas ketinggian muka
banjir
(wet
flood-proofng),
memindahkan bangunan ke lokasi yang
lebih tinggi (relokasi), menjaga dalam
bangunan agar

Tabel 1. Prinsip Perancangan Normatif Kawasan Perumahan Tepi Sungai

Elemen

Prinsip
- Menerapkan tema tertentu Perancangan
dengan menempatkan pinggir sungai
Zonasi
(waters edge)
dan
sebagai perhatian utama.
penataan
- Menempatkan bangunan hunian dan fasilitas lingkungan secara
kompone
berkelompok (cluster)
- Menyediakan akses dan sirkulasi yang mudah dicapai oleh publik di
dalam maupun dari luar kawasan, terpadu, dan memudahkan dalam
berbagai kondisi.
Sirkulasi
- Menyediakan jalur evakuasi yang dapat digunakan saat terjadi bencana
dan
atau keadaaan darurat, khususnya saat terjadi banjir.
aksesibilita
- Menyediakan jalur sirkulasi di sepanjang pinggir sungai.
s
- Menyediakan area parkir di tiap cluster secara berkelompok yang
Ruang
- Menyediakan ruang terbuka dan penghijauan yang mencukupi di
terbuka
pusat/sub pusat
dan se
g npgen
ngga dan
(bufm
ee
r)ndi
janut
g uh
aliaran
ungga
. .
dan
PSUpenghija
lingkunguan
an - ka
Mewnasan
yediakan
PSbUagai
umuru
manya
leya
ngkap
cuse
kup
pian
keb
n psen
huini

Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V3N1 | 19

- Menempatkan ruang hunian di atas ketinggian muka banjir.

- Menerapkan konsep atap hijau (roof garden) pada bangunan.
- Menyediakan akses bangunan hunian secara horisontal maupun
Banguna
vertikal yang memudahkan penghuni dalam berbagai kondisi dan
n
karakteristik penghuninya.
hunian
- Menata orientasi bangunan secara membujur mengikuti lintasan
matahari
dan menempatkannya
cukup jauh dari
sumber
Sumber: Permen PU No.
06/PRT/M/2007;
Permen PU No. 05/PRT/M/2007;
Pergub
DKI Jakarta No. 27/2009;
Chiara dan
Koppelman, 1978; Wrenn, 1983; Untermann dan Small, 1984; Torre, 1989; Han dkk., 2002; Puslitbangkim PU
dan JICA, 2007; Watson dan Adams, 2011.

20 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V3N1

tidak
tergenang
air
banjir
dengan
menghalangi banjir/melapisi
bangunan
(dry food-proofng), mendirikan tanggul,
serta melakukan pembongkaran
dan
membangun ulang bangunan yang rusak
akibat banjir.
Berdasarkan hasil analisis isi, kriteria
perancangan dalam perancangan kawasan
perumahan tepi sungai, adalah (1) aspek
keserasian
lingkungan,
(2)
aspek
keselamatan (safety) dan
keamanan
(security), (3) aspek kesehatan, (4) aspek
kemudahan, dan (5) aspek
kenyamanan. Mengacu pada kriteria
tersebut,
disusunlah prinsip perancangan normatif
kawasan perumahan tepi sungai yang
dapat dilihat pada Tabel 1.
Potensi
dan
Persoalan
Lingkungan
Kawasan Perumahan Kampung
Pulo
Secara administratif, Kampung Pulo
terdiri dari dua RW yaitu RW 02 dan RW
03, Kelurahan Kampung Melayu,
Kecamatan Jatinegara, Kota Administrasi
Jakarta Timur, DKI Jakarta. Terletak di
sebelah utara Sekolah Santa Maria
Fatima, berseberangan dengan Pasar
Jatinegara, dan dekat dengan Terminal
Bus Kampung Melayu, membuat kawasan
ini mudah dijangkau. Namun untuk masuk
ke dalam kawasan hanya tersedia 5 gang
selebar 1-1,5 m sebagai akses utama
kawasan.
Pada kondisi saat ini, Kampung Pulo
memiliki
peruntukan
lahan
dominan
sebagai kawasan perumahan (7,81 Ha).
Kawasan ini memiliki kontur yang relatif
datar dengan ketinggian 11 m dpl. Letak
geografis yang sebagian besar dikelilingi
Sungai Ciliwung (sepanjang 1.255,80 m
atau 74,03% dari total panjang batas
kawasan), serta ketinggian tanah yang
cenderung
lebih
rendah
dibanding
kawasan di sekitarnya, menyebabkan
kawasan ini rawan dilanda banjir akibat
luapan Sungai Ciliwung. Hal ini diperparah
dengan banyaknya hunian penduduk di
bantaran
sungai
sehingga
semakin

Pasar
Jatinegar
a
Dipo KA
Bukit
Duri

Kawasan
Perumaha
n Bukit
Duri

Sekolah
Santa
Maria
Fatima

Jalan

Jatinegar
a
Barat
Sunga
i
Ciliwun
g

mempersempit dan mencemari sungai

tersebut.

Gambar 1. Kawasan Perumahan Kampung

Pulo

Berdasarkan karakteristik lingkungan dan

persepsi penduduk yang diperoleh dari
hasil survei, dilakukan identifikasi potensi
dan persoalan lingkungan fisik dan
lingkungan sosial kawasan perumahan
Kampung Pulo yang mengacu pada tujuan
perencanaan dan perancangan kawasan
perumahan
tepi
sungai.
Persoalan
lingkungan
fsik
di
kawasan
ini,
adalah:

kawasan perumahan yang kumuh dan

tidak tertata dengan baik dengan
kepadatan bangunan tinggi (jarak
antar bangunan
1,5 m) dan kepadatan penduduk
sangat
tinggi
(1.097,99
jiwa/Ha);
banjir akibat luapan Sungai Ciliwung
meliputi banjir yang intens terjadi
akibat kiriman daru hulu sungai dan
banjir kala ulang lima tahunan;
interaksi yang tidak baik antara
penduduk setempat dengan ekosistem
Sungai Ciliwung dengan hunian di
bantaran sungai dan pola hidup yang
mencemari sungai;

aksesibilitas
kawasan
yang
rendah
diindikasikan dengan terbatasnya akses
masuk, sempitnya jalur sirkulasi, dan
tidak
tersedianya
lahan
parkir
kendaraan roda empat;

ruang terbuka dan penghijauan yang

tidak mencukupi dalam mendukung
aktivitas penduduk dan kelestarian
lingkungan hidup, termasuk tidak
adanya ruang penyangga (bufer) di
pinggir sungai; serta

PSU umum yang kurang secara

kuantitas
dan/atau kualitasnya, disertai kurang
memahaminya
penduduk
terhadap
pentingnya kelengkapan PSU umum
dalam
menunjang
aktivitas
dan
kelestarian
lingkungan
hunian
penduduk.
Potensi
adalah:

lingkungan

fsik,

lokasi kawasan yang strategis, dekat

dengan pusat
kegiatan
sekunder
bidang perdagangan dan jasa Provinsi
DKI Jakarta yaitu Kawasan Jatinegara;
sebagian besar batas wilayah adalah
Sungai Ciliwung memberi potensi
pemanfaatan
pemandangan
alami
sungai;
pola
hidup
penduduk
sudah
menerapkan
bentuk
adaptasi
di
kawasan rawan banjir memudahkan
penerapan mitigasi banjir dalam pola
hidup penduduk;
rencana
normalisasi
bantaran
Sungai Ciliwung akan mengembalikan
kondisi alami sungai dan penurunan
ketinggian muka banjir; serta
rencana peruntukan lahan mayoritas
sebagai kawasan perumahan pada LRK
Provinsi DKI Jakarta mempermudah
perencanaan dan perancangan kembali
kawasan perumahan.

Persoalan lingkungan sosial di wilayah

penelitian adalah minimnya kepastian
hukum penduduk terhadap hak milik atau
hak sewa lahan dan bangunan.
Persoalan
adalah:

lingkungan

sosial,

kepemilikan lahan milik Negara (bukan

milik perseorangan, swasta, atau
badan hukum lainnya) memudahkan
persyaratan administratif pemerintah

untuk melakukan perencanaan dan

perancangan
kembali
kawasan
perumahan tersebut;
terdapat pusat perdagangan bambu
yang disebut
Transaksi
Getek
saat
kondisi Sungai Ciliwung masih
alami
dapat
menjadi
potensi
pemanfaatan sungai;

pola hidup sosial masyarakat yang

menjaga kelestarian budaya
Islami
dan terdapatnya historis berupa tiga
makam keramat guru agama Islam
dapat menjadi tema perancangan dan
daya tarik wisata religi; serta
interaksi
antar
penduduk
dan
partisipasi sosial-masyarakat yang baik
dapat menjadi potensi pengelolaan
kawasan perumahan.

Gambar
2.
Persoalan
Potensi
Pemandangan Alami Sungai
Kampung Pulo

Banjir
Ciliwung

dan
di

Preferensi Penduduk Kampung Pulo

terhadap Kebutuhan Hunian
Preferensi
penduduk
Kampung
Pulo
terhadap kebutuhan hunian meliputi
preferensi dalam lingkup perencanaan dan
preferensi dalam lingkup perancangan
kawasan perumahan. Preferensi penduduk
dalam lingkup perancangan yang dipilih
sebagai pertimbangan dalam perancangan
kembali kawasan perumahan Kampung
Pulo, adalah:

memanfaatkan
Sungai
Ciliwung
dan tepiannya sebagai objek wisata
dan penghijauan;
menempatkan
ruang
hunian
di
atas ketinggian muka banjir serta
memiliki fungsi non hunian sebagai
tempat berdagang;
menyediakan
lokasi
penampungan
yang relatif dekat/terjangkau, sistem
komunikasi/ informasi dan peringatan
banjir, serta dilakukannya rehabilitasi
Sungai Ciliwung;

menyediakan
sarana
lingkungan
meliputi
lapangan olahraga, taman, gedung
serbaguna/balai warga, masjid/musala,
dan perangkat keamanan lingkungan;

menyediakan
prasarana
dan
utilitas
lingkungan meliputi jaringan air bersih,
persampahan, MCK, drainase, jalan
yang terang dan terlihat;

Gambar 3. Program Ruang Kawasan Perumahan Kampung Pulo

menyediakan akses kawasan meliputi

akses darat ke Jalan Jatinegara Barat,
akses darat ke Bukit Duri, dan akses
transportasi sungai; serta
menata
pembagian
zona
antara
hunian
dan
lokasi
aktivitas
penduduk,
menyediakan ruang
terbuka
dan
penghijauan
yang
terkelola, sarana pendukung interaksi
sosial, dan kawasan perumahan yang
memiliki nilai keindahan (estetika)
untuk
meningkatkan
kenyamanan
penghuni.

Preferensi
penduduk
dalam
lingkup
perencanaan kawasan perumahan yaitu
persentase penduduk yang tetap ingin
menempati Kampung Pulo dan akan
diakomodasi melalui penelitian ini adalah
sebesar minimal 80% sesuai hasil survei
hingga mendekati batas atas 89,80% dari
total KK di wilayah penelitian sesuai hasil
perhitungan estimasi interval proporsi.
Intensitas Bangunan dan Program
Ruang
Penelitian ini menggunakan beberapa
asumsi di antaranya
adalah:
(1)
mengakomodasi semua penduduk yang
memiliki preferensi tetap ingin bertempat
tinggal di Kampung Pulo, serta (2)
ketinggian
muka
banjir
berkurang
sebesar 3,27 m
sebagai
akibat
dilaksanakannya
normalisasi Sungai
3
Ciliwung
menjadi selebar 35 m,
pembangunan sudetan ke Banjir Kanal
4
Timur , dan berbagai rekayasa teknis
penanganan
banjir
Sungai
Ciliwung.

Dengan asumsi tersebut, banjir yang

intens terjadi (kondisi eksisting 3 m)
diperkirakan tidak terjadi lagi sedangkan
banjir kala ulang lima tahunan (kondisi
eksisting 7 m)
memiliki
ketinggian
muka banjir menjadi

setinggi 4 m.Berdasarkan hasil analisis

intensitas
bangunan
dengan
menyediakan 3 tipe bangunan rumah
susun (tipe 18, 27, dan 32) yang
jumlahnya disesuaikan dengan proporsi
luas hunian pada kondisi eksisting,
diketahui bahwa bangunan rusun dengan
ketinggian 4 lantai hunian tidak dapat
direalisasikan
pada
penelitian
ini.
Berdasarkan hasil perhitungan, alternatif
2
ini melebihi 6.998,19 m luas lahan dari
ketentuan luas tapak bangunan maksimal.
Apabila merealisasikan rusun dengan 4
lantai hunian, maka perlu dilakukan
relokasi sejumlah penduduk yang tidak
dapat diakomodasi sekalipun tetap ingin
menempati kawasan tersebut. Dalam
penelitian
ini,
ditentukan
bahwa
bangunan
rusun
setinggi
10
lantai
(8 lantai
hunian)
yang
direncanakan dan akan dirancang karena
dapat menampung 89,25% penduduk
(2.624 KK) dengan luas tapak bangunan
2
sebesar
11.616
m
(70,80%
dari
ketentuan
luas
tapak
bangunan
maksimal), dua lantai dasar yang memiliki
fungsi non hunian sebagai antisipasi
bencana banjir.
Berdasarkan prinsip perancangan normatif
kawasan
perumahan
tepi
sungai,
identifkasi
potensi
dan
persoalan
lingkungan,
identifikasi
preferensi
penduduk, serta perhitungan intensitas
dan kapasitas bangunan rusun di atas,
disusunlah
program
ruang
kawasan
perumahan Kampung Pulo yang akan
diterapkan dalam perancangan di wilayah
penelitian. Program ruang yang disusun
dikelompokkan
menurut sifat publik,
privat,
dan
servis.
Berikut
adalah
perhitungan kesesuaian program ruang
dengan ketentuan intensitas bangunan
dan pembagiannya berdasarkan sifat
program ruang.

Tabel 2. Perhitungan Kesesuaian Program

Ruang dengan Ketentuan Intensitas Bangunan
Variabel

Ketentuan
maks.
Luas lantai 157.501,58 m2
( KLB = 2.4)
maks.
Luas lahan
rusun
50%
maks.
Luas tapak
rusun
25%
Luas lahan
maks.
bangunan
30%
PSU umum
Luas
min.
ruang
20%
terbuka

Rencana
120.288 m2
35,40%
17,70%
10,40%
54,20%

Prinsip dan Konsep Perancangan

Kawasan
Perumahan
Kampung
Pulo
Visi perancangan kawasan perumahan
Kampung Pulo adalah Perumahan Tepi
Sungai yang Lestari dan Manusiawi.

Lestari dalam visi ini berarti kawasan

perumahan
ini
selaras
dengan
lingkungan
alaminya,
sedangkan
manusiawi berarti kawasan perumahan
ini
mengedepankan
aspek
sosial
penduduknya. Maka, maksud dari visi ini
adalah berusaha mewujudkan
kawasan
perumahan Kampung Pulo yang ramah,
baik bagi penghuni dengan lingkungan
sosialnya, maupun bagi lingkungan alami
di tepi Sungai Ciliwung, serta adaptif di
lingkungan rawan banjir.
Untuk mencapai visi tersebut disusunlah
tujuan perancangan yaitu mewujudkan
kawasan perumahan Kampung Pulo yang
layak huni bagi penduduk setempat
dengan
melestarikan
pola
hidup
masyarakat yang religius dan menjaga
kelestarian lingkungan alam tepi Sungai
Ciliwung, dengan sasaran melingkupi: (1)
kelengkapan PSU umum, (2) sifat adaptif di
lingkungan rawan banjir, (3) kemudahan
akses dan sirkulasi, (4), kecukupan RTH,
dan (5) masjid sebagai pusat/sub pusat
kawasan.
Sebagai pedoman perancangan di wilayah
penelitian,
dirumuskanlah
prinsip

perancangan
kawasan
perumahan
Kampung Pulo, yaitu sebagai berikut.

1.

Menyediakan
akses
masuk/keluar
(entrance/exit)
di
berbagai arah untuk meningkatkan
aksesibilitas kawasan.
2. Menyediakan jalur kendaraan dan
jalur pejalan di seluruh bagian kawasan
untuk mempermudah sirkulasi di dalam
maupun ke luar kawasan.
3. Menata jalur sirkulasi di sepanjang
pinggir sungai.
4. Menempatkan bangunan hunan dan
fasilitas lingkungan ke dalam cluster
berdasarkan skala rukun warga (RW).
5. Menghubungkan
pusat
dan
sub
pusat kawasan dari tiap cluster.
6. Menempatkan lantai hunian di atas
ketinggian muka banjir kala ulang lima
tahunan.
7.
Menyediakan ruang terbuka dan
penghijauan
yang
memadai
di
pusat/sub pusat kawasan dan sebagai
penyangga
(bufer)
di sepanjang
pinggir sungai.
8. Menerapkan konsep atap hijau (roof
garden)
pada bangunan hunian.
9. Menyediakan
akses
dan
lokasi
evakuasi bencana di tiap cluster dan ke
luar kawasan.
10. Terdapat jembatan di atas ketinggian
muka banjir yang terhubung dengan
bangunan hunian dan lokasi evakuasi
bencana banjir.

Gambar 4. Konsep Perancangan Kawasan

Perumahan
Kampung Pulo

Gambar 5. Ilustrasi Perspektif Mata Burung

Kawasan

Gambar 6. Ilustrasi Tampak Atas Kawasan

Gambar 7. Ilustrasi Akses dari Jalan Jatinegara

Barat

Gambar 8. Ilustrasi Jembatan Evakuasi Banjir

Berdasarkan prinsip-prinsip perancangan

di atas disusunlah konsep perancangan
kawasan perumahan Kampung
Pulo
yang disimulasikan dalam bentuk ilustrasi
perancangan.
Konsep
perancangan
kawasan
perumahan
Kampung Pulo
dapat dilihat pada Gambar 4.
Kawasan
dirancang
secara
terbuka
dengan akses dari berbagai arah. Akses
utama dari Jalan Jatinegara Barat dengan
dua jalan kendaraan dan satu jalur pejalan
sebagai axis kawasan menuju masjid yang
merupakan landmark kawasan. Untuk
meningkatkan aksesibilitas kawasan dari
daerah Bukit Duri, disediakan jembatan
yang dapat dilalui kendaraan. Sirkulasi
darat dalam kawasan dapat menjangkau
setiap cluster sehingga dapat menjamin
kemudahan dan keselamatan penghuni
dalam berbagai kondisi. Selain itu, adanya
2
unit penyeberangan getek
akan
dipertahankan
dengan
menempatkannya
di dekat pusat
kawasan.
Terdapat 4 cluster yang masing-masing
terdiri dari satu RW dengan pusat kegiatan
tiap cluster adalah pusat/sub pusat
kawasan. Pusat/sub pusat kawasan terdiri
atas masjid, kantor sekretariat RW dan
balai
warga,
balai
kesehatan
dan
posyandu, PAUD, lapangan, dan taman.
Masjid dan lapangan di pusat memiliki luas
lebih besar karena merupakan landmark
yang menjadi pengejawantahan tema
religius.

diperkirakan pada kondisi banjir kala

ulang lima tahunan tidak akan tergenang
air banjir.
penghuni pada kondisi banjir. Lokasi
evakuasi banjir ditempatkan pada sub
pusat kawasan yang dekat dengan Jalan
Jatinegara Barat dan memiliki
kontur
lebih
tinggi
sehingga

Gambar 9. Ilustrasi Bangunan Rumah

Susun

Bangunan rusun terdiri dari 10 lantai,

dengan 8 lantai teratas sebagai hunian
dan dua lantai dasar yang bersifat
terbuka. Lantai 1 difungsikan sebagai
parkir motor dan tempat penyimpanan
gerobak, sedangkan lantai 2 difungsikan
sebagai musala dan tempat berdagang
masyarakat. Rancangan bangunan rumah
susun
yang
demikian
merupakan
penerapan konsep wet food-proofing
sebagai teknik mitigasi bencana banjir
dalam perancangan bangunan. Pada
kondisi
normal,
penghuni
dapat
memanfaatkan
lantai
dasar
sesuai
fungsinya, sedangkan pada kondisi banjir
lantai dasar dapat digenangi banjir
sementara aktivitas
penghuni dapat
dilakukan di lantai hunian pada lantai 310.
Untuk menunjang sirkulasi penghuni di
dalam bangunan rusun, disediakan pula 2
unit tangga dan 2 unit elevator di tiap
gedung. Pada kondisi banjir,
disediakan
fasilitas
evakuasi
banjir berupa
jembatan
evakuasi
banjir
yang
terhubung dengan tiap bangunan rusun
dan lokasi evakuasi banjir. Jembatan
evakuasi banjir dengan bentuk skywalk
memiliki lebar 3 m dan tinggi kolong
jembatan 5,5 m, sehingga menjamin
keselamatan dan kemudahan sirkulasi

RTH yang pada kondisi eksisting tidak

mencukupi kebutuhan penduduk, akan
disediakan di setiap cluster, berupa
lapangan multifungsi dan taman. Sesuai
amanat Pergub Provinsi DKI Jakarta No.
27/2009, setiap bangunan
rusun
menerapkan
konsep
roof garden
dalam bentuk pot-pot tanaman untuk
meningkatkan intensitas ruang terbuka
dengan
memanfaatkan
atap
tiap
bangunan. RTH juga disediakan
di
sepanjang pinggir sungai dalam bentuk
penghijauan
selebar
3
m
sebagai
penyangga di sempadan sungai.
Selain
itu, peninggalan historis setempat yang
ada di wilayah penelitian, diintegrasikan
dengan taman sehingga menambah
kenyamanan peziarah dan dapat menjadi
potensi kawasan untuk dimanfaatkan
sebagai wisata religi.
Kesimpul
an
Persoalan praktis di Kampung Pulo dapat
diselesaikan dengan menerapkan prinsip
dan
konsep
perancangan
kawasan
perumahan tepi sungai. Dalam konteks
penempatan kembali di kawasan rawan
banjir,
peremajaan
kawasan
dapat
dilaksanakan
dengan
beberapa
prasayarat penanganan yaitu : (1)
melaksanakan rekayasa teknis seperti
pembangunan waduk, sudetan, , dan
normalisasi
Sungai
Ciliwung
untuk
mengembalikan kapasitas alami sunga,
serta (2) menyediakan bangunan rusun
dengan kapasitas sejumlah penduduk
yang ingin bertahan yaitu
80%-89,80%
dari
total
penduduk
untuk
mengurangi risiko penduduk di
lingkungan rawan bencana banjir. Untuk
itu, perancangan bangunan rusun dengan
tinggi lebih dari 4 lantai, yang dalam
penelitian ini setinggi 10 lantai dengan
8 lantai hunian dapat menyelesaikan
persoalan tersebut, karena
terjaminnya: (a) aksesibilitas kawasan,
(b) PSU umum, (c) RTH yang memadai,
serta (d) fasilitas evakuasi bencana
banjir sehingga kawasan perumahan ini
dapat adaptif di lingkungan rawan banjir.

Penelitian ini mengakomodasi preferensi

penduduk
sehingga
dapat
menggambarkan
keinginan
penduduk
terhadap kebutuhan huniannya,
yang
disesuaikan dengan potensi

dan persoalan lingkungan di wilayah

penelitian, serta berbagai ketentuan
normatif yang mengikat
dalam
perancangan.
Dengan memperhatikan
berbagai aspek dan pendekatan yang
digunakan, penelitian ini dapat menjadi
salah
satu
alternatif
penanganan
dan peremajaan kawasan perumahan
kumuh dan liar di Kampung Pulo. Sebagai
catatan penelitian, penelitian ini belum
memperhatikan aspek pembiayaan,
aspek
kelayakan
teknis,
perhitungan matematis dari dampak
pelebaran sungai terkait pengurangan
ketingian muka banjir, serta belum
mempertimbangkan aspek pendekatan
komunitas
dalam
upaya
penempatan kembali penduduk. Oleh
sebab itu, pada penelitian lanjutan
dapat dilakukan identifkasi
pembiayaan, identifkasi dampak
normalisasi Sungai Ciliwung terhadap
penurunan muka banjir, serta
pengorganisasian komunitas dalam
penempatan kembali penduduk.
Daftar Pustaka
Puslitbangkim

PU

dan

JICA.

(2007).

Pedoman
Perencanaan
dan
Perancangan Arsitektur Rumah Susun
Sederhana. Puslitbangkim PU dan Japan
International Cooperation Agency (JICA).
Chiara, J. De dan L. E. Koppelman. (1978).
Standar
Perencanaan
Tapak.
Terjemahan: Januar Hakim. Jakarta:
Penerbit Erlangga.
Djakapermana, Ruchyat Deni. (2008).

Rencana
Tata
Ruang
Kawasan
Jabodetabekpunjur:
Upaya
Menyeimbangkan
Pertumbuhan
Ekonomi
dengan
Kelestarian
Lingkungan Hidup. Artikel pada Bulletin
Tata Ruang Ed. Juli-Agustus 2008.
Han, D. dkk. (2002). Design Studies on

FloodProof House. Bristol:

Civil
Engineering
Bristol.

University

Kusumawardhani,

Department

of

of

Citra.

(2011).

Karakteristik
Fisik
Permukiman
Kumuh di Perkotaan Berdasarkan
Topological Penataan, Studi Kasus
Menteng Atas dan Kampung Melayu.
Skripsi.
Depok:
Program
Studi
Arsitektur, Fakultas Teknik Universitas
Indonesia.
Tim Ekspedisi
(2009).

Ciliwung

Kompas.

Ekspedisi Ciliwung: Laporan Jurnalistik

Kompas

- Mata Air, Air Mata. Jakarta: Penerbit

Buku
Kompa
s.
Torre,
L.

Catatan Kaki
1

A.
(1989). Waterfront
Development. New York: Van Nostrand
Reinhold.
Untermann, R. dan R. Small.
(1984). Perencanaan Tapak Untuk
Perumahan - Jilid II. Alih Bahasa: Ir.
Aris K. Onggodiputro. Bandung:
Penerbit PT. Intermedia.
Waluyadi, H., R.Jayadi, dan D. Legono.
2007. Kajian Penanganan Banjir Kali

Ciliwung DKI Jakarta

Aspek
Hidro-Ekonomi
pada Ruas Cawang
Manggarai). Artikel pada

Ditinjau dari
(Studi Kasus
- Pintu Air

Forum Teknik
Sipil No. XVII/3 September 2007.
Watson, D. dan M. Adams. (2011).

Design for Flooding: Architecture,

Landscape, and Urban Design for
Resilience to Flooding and Climate
Change. Hoboken: John Wiley & Sons,
Inc.

Wrenn, Douglas M., J.A. Casazza, dan

J.E. Smart. (1983). Urban Waterfront
Development. Washington, D.C.: The
Urban Land Institute.
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum
Nomor
6/PRT/M/2007
tentang
Pedoman

Umum
Rencana Tata Bangunan dan
Lingkungan. Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum Nomor
5/PRT/M/2007
tentang

Teknis
Pembangunan
Sederhana
Bertingkat
Tinggi.

Rumah

Pedoman
Susun

Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor

163
Tahun
2012
tentang
Penguasaan

Perencanaan/Peruntukan Tanah bagi

Pelaksanaan
Pembangunan
untuk
Kepentingan Umum Rencana Trace Kali
Ciliwung dari Pintu Air ManggaraiKampung Melayu.

Peraturan Gubernur DKI Jakarta Nomor

27
Tahun 2009 tentang Pembangunan

Rumah
Susun
Sederhana.

Perda Provinsi DKI Jakarta No. 2/2013.

Pemerintah Siap Menata Permukiman Kumuh

di Bantaran Sungai Ciliwung, Siaran Pers No.
08/Humas Kesra/I/2012.
3
4

Pergub Provinsi DKI Jakarta No. 163/2012.

Waluyadi, Jayadi, dan Legono. (2007). Kajian

Penanganan Banjir kali Ciliwung DKI Jakarta
Ditinjau dari Aspek Hidro-Ekonoomi (Studi
Kasus pada Ruas Cawang Pintu Air
Manggarai).