MANAJEMEN PROPERTI

BAGIAN I
Tinjauan atas Real Properti

BAB 1

Pengantar Manajemen Properti

BAB 2

Organisasi Manajemen Properti

BAB 3

Praktek Manajemen Properti

BAB 4

Manajemen Persewaan Properti

BAB 5

Agen Properti

The day Man decided that it was profitable for him to give authority to another to
take possession and occupy one of his dwellings, he realised that there was a need
for some sort of action to ensure that the occupier complied with all the provisions
permitting his occupancy. That form of action was management and the activity has
since then taken its place an important activity in sustaining the value of operational
property assets
(John M. Hutcheson)

BAB 1

PENGANTAR MANAJEMEN PROPERTI

ehadiran dan keberadaan manajemen properti diperlukan oleh

perorangan ataupun badan hukum, baik sektor privat maupun sektor
publik yang memiliki dan/atau menggunakan properti dalam jumlah
kecil maupun besar, baik dalam hal kuantitas maupun nilai uangnya. Jasa
manajemen properti dapat diberikan untuk lingkup kerja yang luas maupun
terbatas sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan pemiliknya. 1
Dalam bab pertama ini yang merupakan pengantar dari manajemen
properti, diharapkan pembaca akan mengerti dan memahami :
Definisi umum dari manajemen properti;
Tujuan mengelola properti baik sebagai investasi maupun sebagai
wujud dari pelaksanaan aspek lingkungan;
Kegiatan pokok dalam manajemen properti, mulai dari persiapan
kontrak manajemen sampai kepada penyediaan manajemen sistem
informasi (Management Information System) properti;
Ruang lingkup manajemen properti baik sebagai suatu investasi,
kepentingan bisnis, pajak dan asuransi maupun untuk kepentingan
lainnya;
Perlunya manajemen sistem informasi yang konkrit baik dari sisi
rincian manajemen properti dan sistem keuangan yang tepat dan
benar.
Dalam era globalisasi, kebutuhan manajemen properti ini sudah
menjadi bagian yang tidak terpisahkan dengan keberhasilan suatu
bisnis/usaha suatu perusahaan terutama sejak tren kerjasama dengan pihak
luar (outsourcing) di sektor privat. Dua alasan utama adalah masalah
efisiensi dan konsentrasi pada core business mereka. Bahkan dalam
perkembangannya sekarang mulai dikenal istilah manajemen fasilitas
(facilities management) sebagai saudara kandung dari manajemen properti.
Dalam manajemen ini terdapat penyediaan pelayanan fasilitas yang lebih
menyeluruh untuk mendukung keberhasilan aktivitas suatu usaha, seperti

Property Management dan Poperty Agency, Buku I, (Kerja sama Departemen

Perdagangan dan Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia/GAPPI, 1993).

pembayaran rekening listrik, rekening air, mencarikan rumah untuk

karyawan, dan lain sebagainya2.
Begitupula dengan kebutuhan akan pembangunan/pengadaan
properti di sektor publik berkembang begitu pesat. Perkembangan pesat
tadi disebabkan oleh meningkatnya kebutuhan akan pembangunan/
pengadaan aset di seluruh organisasi sektor publik guna memenuhi
tujuannya, yaitu pemberian pelayanan (service delivery) kepada masyarakat
publik secara efektif dan efisien serta mendukung pelaksanaan dari good
corporate governance. Jadi, tugas dan fungsi manajemen properti itu
bukanlah pekerjaan yang sedemikian sederhana, tetapi suatu pekerjaan
yang memerlukan keahlian khusus dan pengalaman yang luas.
Dengan adanya perkembangan ini sangat dirasakan kebutuhan
menghadirkan manajer terampil yang profesional dalam bidang properti
secara berhasil guna dan berdaya guna untuk mencapai tujuan
pembangunan properti. Manajer properti adalah seseorang yang memiliki
kualitas multidisiplin yang sebagian besar orang tidak memilikinya. Aktivitas
manajemen properti ini berkisar dari sesuatu yang paling sederhana hingga
pembuatan keputusan yang kompleks, proses pembelian atau menjual
properti untuk memaksimumkan keuntungannya (returns).
Oleh karena itu, diperlukan kemampuan dan kemauan yang tinggi
untuk melaksanakan tugas manajemen properti maupun aset dalam konteks
yang lebih luas agar tujuan tersebut dapat tercapai. Kemampuan yang baik
perlu didukung dengan pengetahuan (knowledge) tentang manajemen
properti (dan aset), pengalaman yang terasah di lapangan dan juga
wawasan yang menyeluruh yang berkaitan dengan masalah properti maupun
aset yang begitu kompleks.

1.1 Pengenalan dan Definisi ___________________________

A. Definisi Manajemen
Manajemen dapat diartikan sebagai suatu gabungan dari bidangbidang kebijakan dan administrasi serta orang-orang yang mengadakan
pengawasan dan mengambil keputusan yang perlu untuk melaksanakan

Geliat Bisnis Manajemen Properti Jor-joran Bisnis dengan Margin Kecil, Copyright
Sinar Harapan 2003.

tujuan bisnis pemilik dan mencapai stabilitas serta pertumbuhan3.

Sementara definisi manajemen juga disampaikan oleh beberapa pakar
diantaranya yaitu4:

Mary Parker Follet

The art of getting things done through people. Pemahaman
definisi ini menekankan akan arti pentingnya mengalokasikan dan
memberdayakan sumber daya manusia dalam mencapai tujuan.

James Stoner
Suatu proses yang meliputi : perencanaan, pengorganisasian,
pengkoordinasian, pengarahan, dan pengawasan terhadap manusia dan
sumber daya untuk mencapai tujuan tertentu dari organisasi.

Manajemen

Perencanaan

Pengorganisasian

Pengkoordinasian

Pengarahan

Pengawasan

Tujuan Organisasi

Gambar 1.1 Elemen Dasar Manajemen

Keterangan :
@ Perencanaan (planning)

Involves early thought and forecasting and anticipating changes in

the future. Keberhasilan sesuatu organisasi sangat bergantung pada

saat proses perencanaan awal dalam menterjemahkan suatu tujuan

yang hendak dicapai. Kesalahan dalam menentukan proses suatu
perencanaan bisa berakibat fatal. Oleh karena itu diperlukan suatu
proses manajemen perencanaan yang matang dan menyeluruh.
3

John Downes, Jordan Elliot Goodman, Edisi Ketiga, Kamus Istilah Keuangan dan
Investasi, PT. Elex Media Komputindo, Kelompok Gramedia Jakarta, 1999
4

Doli D Siregar, Pemahaman Bisnis Properti sebagai Titik Tolak Profesionalisme

dalam Manajemen Properti, Satyatama Graha Tara, 1999

@ Pengorganisasian (organizing)
Involves bringing together human and material resources
which includes labour, capital, land, building materials, equipment
and information. Pemanfaatan dan penyusunan secara optimal dari
seluruh aset yang dimiliki merupakan bentuk upaya untuk bisa lebih
mengefisiensikan dan mengefektifkan organisasi untuk dapat
memperoleh hasil yang optimal.
@ Pengkoordinasian (coordinating)
Establishing some form of rank or order between human
resources to human resources and between human resources to
material resources. Koordinasi ini dimaksudkan agar tidak terjadi
hambatan-hambatan maupun misscommunication antara semua pihak
yang terlibat baik dalam hubungan vertical maupun horizontal (topdown).
@ Pengarahan (leading)
Giving orders directly or indirectly to subordinate. Suatu
organisasi sangat memerlukan suatu arahan yang jelas dan tegas,
baik yang disampaikan secara langsung maupun tidak langsung dari
atasan kepada bawahan melalui forum formal maupun informal
(sesuai dengan hierarki struktur organisasi). Ketidak jelasan dalam
hal masalah ini bisa menimbulkan kesalahan dalam mentafsirkan
suatu perintah/tugas yang diberikan oleh atasan kepada bawahannya.
@ Pengontrolan (controlling)
To investigate and evaluate and make sure the order is
carried through so that the aim is achieve. Tahap yang sangat
memegang peranan pada bagian akhir adalah pengawasan secara
menyeluruh atas keseluruah aktifitas organisasi. Dan segera
menyelesaikan setiap permasalahan ataupun kendala yang ada dan
selanjutnya memberikan masukan (input) sebagai feedback atas
kebijakan-kebijakan yang ada dalam suatu organisasi untuk
selanjutnya bisa dilakukan penyempurnaan-penyempurnaan.

Arthur G. Bedeian
Procces of achieving desired result through efficient utilization
of human and material resources. Menurut Arthur justru mendefinisikan
manajemen sebagai keseluruhan dari suatu proses yang melibatkan
efisensi dalam memanfaatkan baik sumberdaya manusia maupun sumber
daya material yang dimiliki oleh suatu organisasi.

Dari beberapa definisi manajemen di atas semuanya memiliki

kesamaan bahwa pada intinya untuk mencapai tujuan suatu usaha
memerlukan suatu proses yang menyeluruh dalam mengurus (management)
dan memadukan sumber daya manusia dengan sumberdaya material yang
dimiliki oleh suatu organisasi
B. Definisi Properti
Dalam ilmu penilaian, properti diartikan sebagai harta kekayaan.
Menurut Real estat Handbook, Properti didefinisikan sebagai : the rights
that one individual has in lands or goods to the exclusion of all others;
rights gained from the ownership of wealth5.
Pemahaman arti properti ini sendiri menjadi sangat luas, namun pada
dasarnya merupakan suatu hak yang dimiliki oleh seseorang atas properti
tersebut.
Sedangkan untuk Real estat didefinisikan sebagai: in law, land and

everything more or less attached to it. Ownership below to the center of the
earth and above to the heavens. In business, the activities concerned with
ownership and use transfers of the physical property6. Tentunya definisi ini

berbeda dengan apa yang berlaku di Indonesia bahwa apa yang ada di dalam
bumi dan di atas bumi tidak dapat dimiliki oleh perseorangan karena hukum
pertanahan di Indonesia menganut azas horizontal.
Secara umum Real estat dapat digolongkan sebagai berikut :
a. Sektor Perkebunan, Pertambangan dan Perhutanan (Rubber Estate, Oil
Palm Estate, forestry, coal mining, etc).
b. Sektor Perumahan (Housing Estate, Multy Residential, Real estat
Complex, etc).
c. Sektor Komersial (Shopping Centre, Office Building, Apartment, Hotel, ,
Trade Center, etc).
d. Sektor Industri (Industrial Estate, Industrial Park, heavy, medium and
weight industrial, Etc).
Real Property adalah The interest, benefits and rights inherent in
ownership of physical real estat . Sedangkan Estate sebagai The present
interest in real property.

Jack C. Harris., Jack P. Friedman, Real Estate Handbook, 4th Ed. Barrons
Educational Series,Inc. New York . 1997
6

Ibid

Tanah, Bangunan &

Pengembangan Lainnya
(other improvements)

Real
Properti
BERWUJUd
(TANGIBLE)

Personal
Properti

PROPERTI

Properti
Komersial

Properti Non
Komersial
TAK
BERWUJUD
(INTANGIBLE)

SURAT
BERHARGA

- Machine & Equipment

- Fixtures & Furniture
- Moveable
- Operational Equipment
- Jewelry

- Goodwill
- Hak Patent
- Franchises
- Merek Dagang
(Trade Mark)
- Hak Cipta
(Copyright)
- Proprietary Processes
- Saham
- Investasi
- Deposito
- Piutang Dagang

Sumber: Modul DPT III Khusus Keahlian Pajak, Penilai, BPLK Depkeu, 1991

Gambar 1.2 Skema Penggolongan Properti

C. Definisi Manajemen Properti

Secara umum Manajemen Properti dapat diterjemahkan sebagai :
@ Pengelolaan harta kekayaan. Dalam hal ini ruang lingkupnya
dipersempit terbatas untuk barang berwujud (tangible assets).
@ Suatu cabang usaha real estat yang meliputi penyewaan,
pengawasan, penagihan sewa, perawatan dan pengelolaan real estat
untuk pihak lain.

Menurut Real Estate Handbook, Manajemen Properti didefinisikan

sebagai :
The operation of property as a business, including rental, rent
collection, maintenance, etc. The following tasks are often
required in the ownership of property such as accounting and
reporting, leasing, maintenance and repair, paying taxes, provision
of utilities and insurance, remodeling, rent rate setting and
collection, acquisition and disposition, development and
rehabilitation feasibility, financing and income tac accounting7.

Definisi ini menunjukkan bahwa ruang lingkup pekerjaan manajemen

properti sangat luas dan diperlukan keberadaannya untuk kelangsungan
properti maupun bisnis itu sendiri.
Sedangkan menurut beberapa
didefinisikan sebagai berikut8:

pakar,

manajemen

properti

Scarret

To seek to control property interest having regard to the short and long
term objectives of the property owner and particularly to the purpose for
which the interest is held. Properti Manajemen berfungsi untuk

mewujudkan tujuan jangka pendek maupun jangka panjang yang

dikehendaki oleh pemilik. Untuk itu keberadaan properti manajemen ini
untuk memastikan apakah kebijakan-kebijakan (policy making) yang
dibuat sudah sesuai dan sudah dilaksanakan sehingga keberadaan dan
kelangsungan dari properti tetap bisa dipertahankan.
Peter Tan Peng Khon

Strategic ideas formulated and scope of services established to manage

properties to meet the objectives of the owner. Properti manajer dalam hal

ini bertugas memformulasikan suatu kebijakan dalam bentuk

perencanaan makro (strategic plan) maupun perencanaan mikro
(tactical plan) untuk memastikan keinginan investor bisa terwujud.
Michael Thorncorf
Ketentuan dan pengawasan mengenai suatu properti dengan
tujuan memperoleh keuntungan secara optimal tidak selalu didasarkan
semata-mata pada nilai uang, tetapi mencangkup juga persyaratan
kepentingan masyarakat, status, kewibawaan, peta politik, dengan
berbagai ragam kepentingan atau hasrat keinginan suatu golongan.
7

Ibid
Doli D Siregar, Pemahaman Bisnis Properti sebagai Titik Tolak Profesionalisme
dalam Manajemen Properti, Satyatama Graha Tara, 1999
8

 Douglas Street
Manajemen properti bertujuan untuk mengawasi suatu properti
untuk tujuan jangka pendek atau jangka panjang bagi pemilik properti
terutama dalam kaitan kepemilikan properti tersebut; yaitu
melaksanakan aktifitas sewa-menyewa, mengadakan negoisasi harga
sewa dan menilai kembali harga sewa (rent review) ruang tersebut serta
perpanjangan sewa-menyewanya dikemudian hari pada saat jangka
waktu sewanya sudah habis, meneliti pemeliharaan gedung secara fisik
dan ketentuan sangsi hukum dalam kontrak sewa-menyewa, melibatkan
pada kegiatan perluasan (upgrading) maupun kemungkinan terjadinya
suatu merger, peka dan jeli melihat peluang untuk pengembangan
secara potensial serta secara hukum mewakili pemilik serta memenuhi
kewajiban sosialnya terhadap masyarakat.
Dari definisi-definisi di atas dapat disimpulkan bahwa tugas dan
fungsi manajemen properti bukanlah pekerjaan yang sedemikian sederhana,
tetapi merupakan suatu pekerjaan yang memerlukan keahlian khusus dan
pengalaman yang luas.

1.2

Tujuan Manajemen Properti _______________________

Walaupun ruang lingkup properti manajemen sangat luas, namun

secara umum dilihat dari tujuannya manajemen properti dapat
diklasifikasikan menjadi 2 (dua) , yaitu:
a. Mengelola properti sebagai investasi / bisnis. Ini merupakan tugas yang
memerlukan keahlian khusus karena mengelola properti sebagai investasi
sangat terkait dengan faktor-faktor eksternal seperti peraturan
pemerintah, faktor persaingan, permintaan dan penawaran, selera
konsumen dan lain sebagainya. Tujuan utamanya adalah memaksimalkan
pendapatan dan modal dari investor.
b. Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga
tercapai hasil optimal secara efektif dan efisien. Tujuannya adalah
untuk menghambat laju penyusutan ataupun terjadinya kerusakan pada
properti maupun lingkungan sekitarnya.
Oleh karena itu, tujuan akhir yang akan dicapai dalam manajemen
properti ini ialah mencakup sistem organisasi yang efektif serta pembinaan,
koordinasi dan pengawasan para tenaga terampil untuk meningkatkan
pendapatan dari properti tersebut dan bersamaan dengan itu pula
menjamin serta melindungi properti dan peralatannya dari kerusakan serta
limbah dengan cara pemeliharaan yang baik dan benar. Dengan demikian
9

kedepan prospek manajemen properti ini akan terus berkembang sesuai

dengan permintaan pasar yang akan terus meningkat baik disektor privat
maupun sektor publik.

1.3

Kegiatan Manajemen Properti _____________________

Beberapa kegiatan atau aktivitas

meliputi:

dalam

manajemen

properti

a. Mempersiapkan dan membuat kontrak manajemen (Management

Contract). Seluruh kontrak harus dibuat dengan jelas dan memuat
seluruh isi perjanjian yang harus ada di dalamnya sehingga tidak
menimbulkan potensi konflik di kemudian hari. Misalnya kapan mulai dan
berakhirnya suatu kontrak, apa yang menjadi kewajiban dan hak masingmasing pihak, sangsi dan lain sebagainya.
b. Menyusun rencana manajemen dan pengambil alihan tugas
manajemen dari sebuah properti (Taking Over Management). Rencana
disusun harus secara detail meliputi rencana dalam jangka pendek,
menengah maupun jangka panjang serta kapan properti manajemen
mulai dilibatkan, apakah pada saat awal sebelum pembangunan (pre
construction), pada saat pembangunan (under construction), maupun
pada saat bangunan telah siap untuk dihuni dan dioperasikan
(operational building).
c. Memelihara dan mengelola bangunan (Maintenance and Building
Management). Dalam kaitannya dengan masalah biaya pemeliharan
bangunan /Life Cycle Costing (LCC) perlu perencanaan dan aplikasi yang
tepat sasaran. Karena lalainya pelaksanaan dari tugas ini, kerusakan
kecil pada bangunan akan mengakibatkan kerugian yang jauh lebih
besar. Selain itu pengelolaan bangunan secara menyeluruh termasuk
faktor keamanan dan kenyamanan bangunan bagi pengguna perlu
diutamakan.
d. Melakukan pemasaran dan negosiasi harga sewa (Marketing and Lease
Negotiation). Aktifitas ini sangat menentukan keberhasilan suatu
properti yang dikelola sebagai suatu investasi. Dengan kemampuan yang
dimiliki oleh seorang properti manajer diharapkan dapat memaksimalkan
tingkat hunian (occupancy rate) dan meminimalisasi tingkat kekosongan
(vacancy rate).
e. Mengatur sistem penagihan dan pengelolaan uang sewa (Lease
Management & Rental System). Data base harus jelas dan up to date

10

untuk meminimalisasi tunggakan sewa (collection loss) yang berisi

informasi rinci tentang penyewa sehubungan dengan kemampuan mereka
dalam membayar uang sewa. Analisis besaran sewa (rent analysis),
tinjauan kenaikan sewa (rent review) maupun service charge yang
dikenakan kepada pengguna harus dilakukan dengan sangat hati-hati.
Properti manajemen yang melakukan hal ini dengan ceroboh
mengakibatkan banyak konsumen yang pindah dikarenakan besarnya
beban sewa yang ditanggung oleh mereka.
f. Manajemen sistem administrasi dan keuangan (Financial Management
and Administration System). Sistem ini sangat diperlukan untuk
memonitor seluruh aktifitas yang berkaitan dengan keuangan dan
administrasi. Sehingga dapat menghindarkan adanya kemungkinan
kebocoran-kebocoran keuangan yang dapat terjadi diakibatkan lemahnya
sistem manajemen keuangan.
g. Manajemen sistem informasi (Management Information System). Saat
ini sudah eranya komputerisasi. Di negara-negara maju sudah banyak
bangunan pintar (intelligent building) yang pengoperasiannya
menggunakan sistem informasi yang akurat dan cepat karena
menggunakan informasi teknologi yang memadai sesuai dengan
kemajuan jaman. Hal ini akan sangat membantu dan memudahkan
manajemen properti dalam mengoptimalkan properti yang dikelolanya.

1.4

Ruang Lingkup Manajemen Properti _________________

Ruang lingkup manajemen properti cukup luas, namun secara umum

dapat dibedakan menjadi 3 kelompok yaitu mengelola properti sebagai
suatu investasi, mengelola properti sebagai suatu bisnis/usaha, dan
mengelola properti kaitannya dengan pajak dan asuransi.
A. Mengelola Properti sebagai suatu Investasi
Sebagai sebuah investasi, aspek manajemen properti menjadi salah
satu perangkat yang akan menjamin keberhasilan investasi properti. Setelah
dilaksanakan tahap rencana investasi, maka dilanjutkan dengan tahap
pengelolaan atau manajemen operasional yang berupaya menjalankan
prediksi dan strategi yang telah digariskan dalam tahap rencana investasi.
Selama menjalankan tersebut, tahap evaluasi untuk menyempurnaan
pengelolaan properti juga terus dilaksanakan. Sehingga dalam rangkaian
proses investasi properti, setiap tahapan akan memberikan kontribusi
masing-masing demi keberhasilan investasi secara keseluruhan.
11

Manajemen properti secara umum dapat juga didefinisikan to

maintain and increase the investment income from the property investment and
to secure timely capital gains. Dengan demikian aktivitas manajemen
properti harus dilihat dari sudut pandang investasi yang akan difokuskan
pada pemahaman aspek pasar sebagai kunci kesuksesan.

Untuk mengukur suatu investasi bagi seorang manajer properti adalah

melalui proses penilaian (valuation). Manajer properti harus memastikan
bahwa nilai dari properti yang dikelolanya tidak mengalami penurunan dan
bahkan sebaliknya nilainya terus bisa naik. Nilai sebuah properti dapat
diformulasikan sebagai berikut :
Nilai = Pendapatan operasional bersih setahun (NOI) x (1/i)
Keterangan :
NOI = pendapatan kotor setahun biaya operasional setahun
i
= tingkat kapitalisasi dari properti tersebut
Tolok ukur atau performance investasi dapat diukur dengan
menggunakan besaran dari tingkat hasil yang akan diperoleh (yield).
Semakin tinggi yield dari suatu investasi, maka semakin tinggi risiko dan
tingkat pengembalian (risk & retun) yang akan diperoleh. Yield dapat
diformulasikan sebagai berikut :
Yield (%) = (Pendapatan operasional bersih setahun /Nilai) x 100%
Dengan demikian salah satu keberhasilan dari suatu manajemen
properti dapat terlihat dari kemampuan mereka memberikan kontribusi
dalam meningkatkan penghasilan bersih dari properti tersebut. Oleh karena
itu, seorang manajer properti di dalam programnya untuk menjaga nilai
atau menaikkan nilai dari bangunannya harus mempertimbangkan biaya
operasional disamping pendapatannya.
Dalam investasi properti, ada beberapa indikator yang menjadi acuan
untuk melakukan penilaian dan evaluasi serta strategi investasi yang
dilaksanakan. Adapun indikator tersebut adalah :
a. Total investasi. Besaran investasi ini sangat berpengaruh terhadap
besarnya ruang lingkup pekerjaan yang akan dilaksaksanakan. Sehingga
strategi yang dibutuhkan akan berbeda-beda sesuai dengan besaran
investasi yang ditanamkan.

12

b. Total rentable area. Dalam suatu bangunan harus dihitung luas dari
lantai bangunan yang bisa disewakan apabila sewa didasarkan atas sewa
permeterpersegi bangunan. Luas bangunan yang digunakan sebagai
fasilitas bangunan antar pengguna/penyewa tidak termasuk dalam
kategori yang disewakan.
c. Prediksi harga sewa atau harga jual. Besaran ini juga sangat beragam
dan harus dilakukan survey lapangan properti sejenis yang digunakan
sebagai data pembanding. Apabila bangunan terdiri dari beberapa lantai
dan lokasi yang beragam, maka penentuan sewanya juga berbeda
dengan mempertimbangkan faktor-faktor yang berpengaruh terhadap
nilai.
d. Prediksi tingkat hunian atau tingkat penjualan. Penelitian pasar
(market research) maupun daya serap pasar (captive market) berperan
dalam menentukan tingkat hunian maupun tingkat penjualan. Analisis ini
digunakan untuk menentukan stategi dalam memaksimalkan tingkat
hunian maupun tingkat penjualan.
e. Biaya operasional dan biaya lainnya. Seluruh biaya yang diperlukan
yang berkaitan dengan operasional properti dan aktifitas usaha , baik
yang biaya tetap (fix cost) maupun yang biaya tidak tetap (variable cost)
perlu dikaji dalam rangka efektivitas dan efisiensi. Dan indikator ini juga
memerlukan suatu strategi yang mendasar dan menyentuh semua aspek.
Indikator-indikator tersebut, secara keseluruhan akan menjadi
prediksi pendapatan dan pengeluaran selama umur investasi yang
direncanakan. Manajemen properti ikut berperan menentukan keberhasilan
investasi sepanjang umur properti. Tugas atau peran tersebut dilaksanakan
dengan menetapkan strategi, tugas kerja dan evaluasi peran tersebut yang
mampu menjamin pendapatan yang paling baik (maksimal) dengan
menjamin pengeluaran yang paling optimal.
Sehingga diharapkan, investasi yang dilaksanakan tersebut memiliki
kinerja yang baik. Hal ini biasanya ditunjukkan oleh :
a. Tingkat hasil pengembalian intern atau internal rate of return (IRR).
Yaitu suatu tingkat diskonto dimana nilai sekarang dari arus kas suatu
investasi di masa datang sama dengan biaya dari investasi. Angka ini
ditemukan dengan proses mencoba dan mencoba lagi (trial and error),
jika nilai bersih sekarang dari arus kas keluar (biaya dari investasi) dan
arus kas masuk (laba atas investasi) sama dengan nol, maka tarif
diskonto yang digunakan adalah IRR. Apabila IRR lebih besar dari
13

pengembalian yang dipersyaratkan-dinamakan tingkat batas dalam

penganggaran modal-investasi itu dapat diterima.
b. Nilai Besih Sekarang / Net Present Value (NPV). Yaitu metode yang
digunakan dalam mengkaji investasi dengan cara mana nilai bersih
sekarang, dari semua arus kas keluar (seperti biaya investasi) serta arus
kas masuk (pendapatan), dihitung dengan menggunakan suatu tarif
diskonto tertentu. Biasanya tarif diskonto ini adalah tingkat pendapatan
yang dipersyaratkan. Suatu investasi dapat diterima bila NPV-nya positif.
Dalam penganggaran modal, tarif diskonto yang digunakan dinamakan
tingkat batas dan biasanya sama dengan biaya modal tambahan.
c. Periode Pengembalian (Payback Period). Yaitu dalam penganggaran
modal : lamanya waktu yang diperlukan untuk memperoleh kembali
biaya dari suatu investasi modal. Periode pengembalian adalah rasio dari
investasi modal. Periode pengembalian adalah rasio dari investasi awal
(pengeluaran kas) terhadap arus kas masuk tahunan untuk periode
pengembalian.
Kekurangan terpenting dari metode pengembalian
adalah bahwa metodel tidak memperhitungkan arus kas sesudah periode
pengembalian, sehingga bukan merupakan ukuran dari profitabilitas
suatu proyek investasi. Oleh sebab itu, para analis umumnya
mengutamakan metode arus kas yang didiskonto (discounted cash flow)
untuk penganggaran modal yaitu IRR dan NPV.
d. Indikator penilaian investasi lainnya yang memperlihatkan kinerja
tersebut. Indikator-indikator tersebut seharusnya terus dipantau,
dievaluasi dan ditingkatkan melalui evaluasi kinerja manajemen properti
yang dijalankan.
B. Mengelola Properti Sebagai Suatu Bisnis/Usaha
Tujuan dari kegiatan ini adalah optimalisasi dari arus kas sekaligus
memelihara dan meningkatkan nilai properti tersebut. Kegiatan manajemen
properti sebagai suatu bisnis atau usaha juga tidak dapat dipisahkan dalam
kaitannya mengelola properti sebagai suatu investasi sebab keduanya saling
terkait dan memiliki hubungan yang erat. Dalam hal ini kegiatan
manajemen properti meliputi :
a. Memasarkan ruangan untuk memperoleh penyewa dengan harga sewa
yang terbaik. Berbagai media promosi dapat digunakan untuk bisa
menarik minat dari penyewa termasuk pertimbangan dalam memberikan
diskon kepada penyewa.

14

b. Menagih sewa dan biaya pelayanan (service charge). Menentukan

sistem penagihan sewa yang efektif dikaitkan dengan situasi dan kondisi
dari penyewa serta jenis pelayanan yang optimal kepada penyewa
sehingga mereka merasa nyaman menjalankan aktifitas bisnisnya dan
tidak terganggu oleh masalah-masalah sepele, seperti listrik yang sering
padam, kebersihan yang tidak terjaga, keamanan yang tidak berfungsi
dan sebagainya.
c. Memelihara properti. Termasuk pekerjaan yang dilakukan secara
berkala ataupun insidentil maupun jangka menengah seperti pengecatan
dan jangka panjang seperti penggantian bagian-bagian yang mengalami
kerusakan dan tidak dapat diperbaiki lagi.
d. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala. Hal ini
harus diatur dengan memperhatikan skala perioritas dalam pengeluaran.
Serta menekan biaya-biaya yang dapat dihemat dan memberikan laporan
yang terkini secara berkala.
e. Memonitor nilai properti. Sesuai dengan tujuan utama dari manajemen
properti adalah meningkatkan pendapatan serta mempertahankan nilai
properti. Hal ini harus senantiasa di monitor perkembangannya
mengingat banyaknya faktor persaingan yang bisa menimbulkan turunnya
pendapatan suatu properti.
f. Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap. Melengkapi
properti dengan sarana dan fasilitas yang mendukung seperti area untuk
orang yang merokok, tempat bermain untuk anak-anak di pusat-pusat
perbelanjaan dan lain-lain.
g. Memahami pentingnya suatu komunikasi dan informasi. Selalu
mengikuti perkembangan informasi terkini sesuai dengan perkembangan
bisnis yang dijalankan. Mengamati kebijakan-kebijakan yang dikeluarkan
oleh pemerintah untuk antisipasi kedepan. Mengingat sering ditemuin
pusat-pusat perbelanjaan yang akhirnya tutup atau ditinggalkan oleh
penyewa dan konsumen yang disebabkan karena adanya faktor-faktor
persaingan properti sejenis yang baru dibangun maupun perubahan dari
kebijakan pemerintah setempat.
C. Mengelola Properti Kaitannya dengan Pajak dan Asuransi
Ruang lingkup lain dari kegiatan manajemen properti ini mencakup
kegiatan yang berhubungan dengan pajak dan asuransi. Beberapa aktifitas
yang dapat dilakukan oleh keberadaan manajemen properti yaitu :
15

a. Meneliti kewajaran penetapan pajak dari nilai objek pajak. Hal ini
dimaksudkan untuk dapat memberikan analisis terhadap nilai properti
yang digunakan sebagai dasar penetapan pajaknya. Walaupun dalam hal
ini Direktorat Jenderal Pajak memiliki ketentuan dan peraturan
tersendiri sebagai dasar penilaiannya dengan menggunakan Nilai Jual
Objek Pajak (NJOP) tanah dan bangunan yang mereka tetapkan.
b. Meneliti aspek legalitas yang berhubungan dengan kepemilikan atau
penguasaan properti. Seperti dalam hal masa berlakunya sertifikat
tanah seperti Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) ataupun
Hak Pengelolaan. Dan mengusahakan perpanjangan hak-hak tersebut
yang akan berakhir masa berlakunya.
c. Monitor peraturan berkaitan dengan pajak. Memahami seluruh
peraturan-peraturan yang berkaitan dengan pajak properti, maupun
pajak-pajak lainnya yang terkait dengan ruang lingkup pekerjaan
manajemen properti dan selalu mengikuti perkembangannya mengingat
peraturan di bidang perpajakan sangat dinamis.
d. Keringanan pajak. Membantu untuk mengajukan permohonan keberatan
ataupun pengurangan terhadap besarnya pajak terhutang yang
dikenakan oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
setempat apabila dipandang perlu.
e. Asuransi kebakaran. Melindungi pemilik properti terhadap berbagai
risiko, seperti kebakaran, kehilangan ataupun kerusakan lainnya.
Mengingat properti itu bisa mengalami hal-hal yang tidak diinginkan
seperti terjadinya kebakaran karena akibat hubungan arus pendek.
f. Polis asuransi dan penutupan asuransi. Menyimpan dengan baik polis
asuransi dan memastikan menggunakan jasa asuransi yang tepat
sehingga tidak mengalami masalah bila akan melakukan klaim pencairan
asuransi dan mengurus penutupan asuransi atau perpanjangannya bila
diperlukan.

1.5

Sistem dalam Manajemen Properti _________________

Untuk melaksanakan tujuan, aktifitas dan ruanglingkup manajemen

properti di atas, diperlukan sistem manajemen properti yang meliputi
pelaksanaan rincian manajemen properti secara tepat, pengelolaan
keuangan yang benar dan menghimpun serta menganalisis data-data penting
lainnya:
16

A. Melaksanakan Rincian Manajemen Properti Secara Tepat

Tujuan dan rincian manajemen ini adalah menyajikan informasi agar
tanggung jawab yang akan diserahkan dapat dilaksanakan secara tepat dan
cepat. Sistem ini hendaknya juga mampu dilaksanakan agar informasi yang
fundamental dapat dengan cepat disesuaikan dengan seringnya terjadi
perubahan-perubahan, misalnya dalam penilaian kembali harga sewa,
menyelesaikan kontrak sewa menyewa atau perubahan pada fisik bangunan.
Pendataan dari manajemen properti ini harus dilengkapi data properti
sebagai berikut :
a. Penyusunan data properti. Dalam penyusunan data dari setiap properti
harus dicatat secara rinci mengenai kontrak sewa menyewa yang telah
dilaksanakan dan dilengkapi dengan data-data seperti :
@ Nama dan alamat klien. Nama dan alamat lengkap klien harus
dipastikan kebenarannya. Untuk menghindari terjadinya pemalsuan
alamat.
@ Kepemilikan. Statusnya harus jelas apakah sebatas sebagai penyewa,
leasing atau pembeli / pemilik.
@ Persyaratan kontrak. Syarat-syarat dalam kontrak harus tertuang
dengan jelas dengan menggunakan bahasa yang disepakati antara
pemilik dengan penyewa.
@ Harga sewa dan setiap tanggal pembayaran. Dinyatakan dalam
satuan mata uang yang berlaku dan sesuai dengan kesepatan bisa
dalam bentuk rupiah atau mata uang asing. Tanggal pembayaran
harus jelas dan sangsi yang dikenakan apabila terjadi keterlambatan
dalam pembayaran sewa.
@ Rincian penggunaan. Penggunaan bangunan harus sesuai dengan
kontrak yang disepakati dan setiap perubahannya harus dilaporkan
kepada pengelola properti.
@ Luas lantai. Dengan menggunakan satuan m2 luas lantai yang
disewakan.
@ Penilaian kontrak sewa. Akan dilakukan peninjauan ulang terhadap
kontrak sewa pada jangka waktu yang disepakati. Hal ini bisa
mengakibatkan turunnya atau naiknya harga sewa yang harus dibayar
oleh penyewa
@ Data-data pajak properti. Seperti Surat Pemberitahuan Pajak
Terhutang (SPPT), fotocopy data-data pendukung seperti: sertifikat
tanah, IMB, gambar denah bangunan.
@ Tanggal berakhirnya kontrak sewa menyewa. Jangka waktu
toleransi pengosongan apabila berakhirnya kontrak sewa atau
kemungkinan adanya perpanjangan sewa.

17

@ Perjanjian pemilik dan penyewa. Hal-hal yang tertuang secara

khusus yang diinginkan oleh pemilik terhadap penyewa ataupun
sebaliknya perlu dibuat perjanjiannya.
@ Data mengenai asuransi properti. Besarnya premi asuransi yang
harus dibayar, jenis asuransi yang diikuti, jangka waktu berakhirnya
asuransi.
b. Informasi tambahan. Dalam aspek ini tercakup data-data rincian singkat
mengenai :
@ Batasan pengelolaan. Sejauh mana yang menjadi batas tanggung
jawab dan kewajiban dalam melakukan pengelolaan properti.
@ Menyewakan kepada pihak ketiga. Perlu dibuat kebijakan yang
mengatur masalah ini sehingga tidak terjadi masalah dalam
ketentuan kontraknya dengan pemilik dan penyewa dan juga dengan
pihak ketiga.
@ Perubahan-perubahan yang diijinkan. Setiap perubahan yang akan
dilakukan oleh penyewa harus mendapatkan ijin terlebih dahulu dari
pengelola, seperti penyewa yang akan melakukan perubahan design
tata ruang sesuai dengan kebutuhannya.
@ Sertifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Memastikan jangka waktu
berlakunya IMB dan memastikan sesuai dengan peruntukannnya.
@ Hal-hal lainnya yang telah memperoleh suatu kesepakatan pemilik.
Seperti kemungkinan bila terjadi kerusakan atau kehilangan yang
disebabkan oleh penyewa.
c. Catatan kontrak dan penilaian harga sewa pasaran. Termasuk di
dalamnya :
@ Ada tidaknya pelanggaran kontrak. Sejauh mana pelaksanaan dari
kesepakatan kontrak yang telah dibuat dan sangsi-sangsi yang
diberlakukan apabila terjadi pelanggaran kontrak
@ Tinjauan sewa sesuai dengan yang berlaku di pasar. Penilaian ini
dimaksudkan untuk mensiasati faktor persaingan yang terjadi untuk
properti yang sejenis.
d. Recana pemeliharaan dan penggantian. Di dalamnya meliputi beberapa
aktivitas sebagai berikut :
@ Jadual rutin pemeliharaan (day to day maintenance) untuk jangka
pendek. Tindakan yang harus dilakukan apabila terjadi sesuatu
musibah, misalnya pintu tangga darurat tidak boleh terkunci selama

18

ada aktivitas dalam gedung, tabung-tabung kebakaran harus bisa

difungsikan dengan baik. Toilet harus selalu terjaga kebersihannya.
@ Untuk jangka menengah dan jangka panjang perlu adanya perbaikan
atau penggantian bagian-bagian yang mengalami kerusakan fisik atau
keusangan fungsi maupun ekonomis.
B. Pengelolaan Sistem Keuangan yang Benar
Kegiatan ini akan dilaksanakan oleh akuntan atau bagian keuangan.
Namun demikian seorang properti manajer harus mengetahui sistem yang
dipergunakan. Prinsip dasar sistem akunting harus mampu mendata :
@ Pembayaran dari faktur yang berkaitan dengan biaya pengeluaran
properti.
@ Penagihan tunggakan sewa dari penyewa dan biaya-biaya lainnya
yang harus dibayar oleh penyewa, dan
@ Langkah persiapan dan piutang klien mengenai uang yang harus
dikembalikan.
@
@
@
@
@

Dalam kaitan ini, data-data yang harus diperhatikan meliputi :

Rincian mengenai penyewa serta kontraknya. Baik data-data yang
bersifat kuantitas maupun kualitas dari penyewa.
Faktur-faktur. Memastikan faktur-faktur yang ada adalah wajar dan
sesuai kebenarannya.
Kuitansi. Setiap kuitansi harus didata dan disimpan dengan baik
sebagai arsip (file) jika suatu saat diperlukan.
Data Piutang. Besaran piutang dan kapan pelunasan dari masingmasing piutang tersebut.
Rincian keuangan para klien. Perlu diberikan catatan-catatan khusus
terhadap klien yang mengalami masalah keuangan misalnya sering
menunggak pembayaran sewa dari tanggal yang sudah ditetapkan.

19

KONTRAK SEWA

AKUNTING
(ACCOUNTING)

Catatan Properti

Jadwal
Pemeliharaan

Jadwal
Kontrak &
Penilaian
Kembali
Jadwal
Kegiatan

Kuitansi
Penerimaan

Faktur
Buku Pembayaran
Tunai
Dana Faktur

Berkas
Manajemen

Dana yang
dapat ditagih

Permintaan
Sewa

Kartu
Penyewa

Buku
Kuitansi
Penerimaan

Keuangan
Klien

Sumber: Modul Manajemen Properti, STIAMI Jakarta, 2002

Gambar 1.3 Sistem Pengelolaan Keuangan

C. Menghimpun dan Menganalisis Data Penting Lainnya

Data-data lainnya yang sangat penting bagi suatu pengelolaan
manajemen properti yang benar meliputi :
a. Data mengenai asuransi properti (informasi ini berkaitan dengan) :
@ Penentuan dari nilai yang akan diasuransikan. Dalam hal ini dapat
menggunakan jasa penilai independent untuk menentukan besarnya
pertanggungan properti yang akan diasuransikan selain ada penaksir
nilai dari pihak asuransi.
@ Rincian persyaratan dalam polis asuransi. Secara seksama
memastikan persyaratan-persyaratannya sudah terpenuhi
sesuai
dengan ketentuan-ketentuan yang ada dalam polis asuransi tersebut.
20

@ Pembayaran premi. Besar dan jatuh tempoh setiap pembayaran

premi yang menjadi kewajibannya.
@ Pembayaran kembali biaya asuransi dari penyewa. Apabila terjadi
klaim dari klien tentang asuransi yang harus diterimanya bila terjadi
suatu musibah, memastikan kepada siapa harus menuntutnya dan
kepada siapa yang berhak menerima asuransi tersebut.
b. Data-data inspeksi properti meliputi :
@ Tanggal pemeriksaan. Setiap pemeriksaan yang dilakukan harus
dicatat sebagai monitoring inspeksi selanjutnya.
@ Tujuan dan hasil pemeriksaan. Melakukan pencatatan secara rinci
hasil pemeriksaan lapangan.
c. Kondisi dan potensi pengembangan properti meliputi :
@ Spesifikasi konstruksi. Meliputi jenis konstruksi, rincian material dan
fasilitas bangunan.
@ Tata letak bangunan. Apakah sudah sesuai dengan konsep estetika
dan memenuhi standar design yang diharapkan sesuai dengan
penggunaan properti tersebut.
@ Perencanaan tambahan yang diperlukan. Untuk potensi
pengembangan di masa yang akan datang diperlukan analisis data
yang mendukung rencana tersebut, seperti trend pendapatan yang
meningkat dan terbatasnya penawaran yang ada.
d. Photo-photo :
Photo-photo ini harus senantiasa yang terakhir terutama setelah adanya
perubahan-perubahan.
e. Bestek (Building Plan) dan pemeliharaan :
Setiap manajer harus memiliki denah bangunan perlantai dari properti
yang dikelolanya. Denah tersebut menjelaskan setiap perubahanperubahan yang memperoleh persetujuan. Untuk jenis fasilitas bangunan
lainnya seperti pendingin udara (AC), gambar instalasi mengenai tata
cara pemeliharaan dan spesifikasinya harus senantiasa disimpan.
Sehingga jika diperlukan setiap saat bisa dilakukan perbaikan ataupun
penggantian dengan mempelajari secara seksama apa yang ada dalam
bestek tersebut. Bahkan di negara-negara maju sekarang setiap gedung
memiliki building plan dalam bentuk komputerisasi yang memuat
informasi begitu rinci menyangkut keseluruhan gedung/bangunan.

21

f. Persetujuan mengenai data perencanaan :

Dalam aspek ini meliputi rincian mengenai persetujuan data-data
perencanaan yang telah diperoleh.
g. Data alamat :
Daftar yang berisi alamat dan nomor telpon dari klien, pengacara klien,
penyewa, pengelola dan kontraktor serta pemasok / relasi untuk setiap
properti harus didata dan diperbaharui apabila ada perubahan.
h. Kontrak manajemen :
Salinan dari setiap kontrak manajemen atau surat pengangkatan klien
dengan rincian tugas yang harus dilaksanakan harus disimpan dengan
baik.
i. Kontrak pemeliharaan :
Hal ini berkaitan dengan para pemasok pelayanan atau pemeliharaan
untuk fasilitas bangunan seperti lift, AC dan fasilitas bangunan lainnya.
j. Kontrak kerja karyawan :
Kontrak ini berhubungan dengan kegiatan administrasi umum untuk
korespondensi mengenai properti yang akan dikelola.

RINGKASAN_________________________________________
Kehadiran dan keberadaan manajemen properti diperlukan oleh
perorangan ataupun badan hukum, baik sektor privat maupun sektor publik
yang memiliki dan/atau menggunakan properti dalam jumlah kecil maupun
besar, baik dalam hal kuantitas maupun nilai uangnya. Jasa manajemen
properti dapat diberikan untuk lingkup kerja yang luas maupun terbatas
sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan pemiliknya.
Secara umum, dilihat dari tujuannya manajemen properti dapat
diklasifikasikan menjadi 2 (dua) , yaitu:
Mengelola properti sebagai investasi / bisnis;
Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan properti sehingga
tercapai hasil optimal secara efektif dan efisien.
Dengan maraknya bisnis manajemen properti yang memberikan
prospek yang semakin cerah, maka ruang lingkup manajemen properti dapat
diklasifikasikan menjadi:
Mengelola properti sebagai suatu investasi;
Mengelola properti sebagai suatu bisnis / usaha; dan
Mengelola properti kaitannya dengan pajak dan asuransi.
22

Sedangkan untuk penyediaan sistem dalam manajemen properti yang

merupakan suatu bagian yang sangat vital dalam mencapai suatu tujuan dari
manajemen properti antara lain meliputi aktivitas sebagai berikut:
Melaksanakan rincian manajemen properti secara tepat;
Pengelolaan sistem keuangan yang benar;
Menghimpun dan menganalisis data penting lainnya.
SOAL-SOAL LATIHAN
1.
2.
3.
4.
5.

Apakah Manajemen Properti itu penting? Jelaskan pendapat Anda!

Jelaskan definisi Manajemen Properti!
Uraikan ruang lingkup dari Manajemen Properti!
Apa yang menjadi tujuan dari Manajemen Properti?
Uraikan secara singkat sistem dalam Manajemen Properti!

23

BAB 2

ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI

papun bentuk organisasi manajemen properti yang diterapkan,

manajer properti memiliki peranan yang penting dalam hubungan
antara pemilik dan penyewa bangunan. Oleh karena itu dalam
manajemen properti diperlukan pengetahuan dan kemampuan
khusus, karena :
a. Investasi dalam real estat adalah berbeda dengan bentuk investasi
lainnya. Investasi dalam real estat memiliki karakteristik yang unik
sesuai dengan sifat-sifat yang dimiliki oleh properti.
b. Real estat adalah investasi yang dapat dinaikkan nilainya oleh pemilik
dengan menggali potensi yang dapat dihasilkan dari kepemilikan atau
penguasaan atas suatu properti.
Dalam bab kedua ini yang memaparkan organisasi manajemen
properti, diharapkan pembaca akan mengerti dan memahami :
Kaitan manajemen properti dengan suatu investasi properti;
Strategi organisasi manajemen properti yang lebih modern dan
kompetitif;
Mengenal tujuan suatu organisasi, baik jangka pendek, menengah
maupun jangka panjang;
Persaingan dan prospek manajemen properti seiring dengan semakin
pesatnya pembangunan;
Implementasi properti dalam membuat manajemen strategi;
Bentuk-bentuk organisasi dalam manajemen properti dan keputusan
menggunakan internal atau external manajemen properti;
Konsep dasar properti sebagai aset dan restrukturisasi aset;
Mewujudkan profesionalisme dalam manajemen properti.

2.1. Kaitan Manajemen Properti & Investasi Properti_______

Dalam praktek manajemen properti terlebih dahulu perlu dipahami
bagaimana praktek investasi yang berlaku dalam properti. Untuk itu perlu
dipahami motivasi dan tujuan investor serta analisis-analisis yang diperlukan
dalam investasi properti tersebut sehingga pada akhirnya pelaksanaan dari
24

manajemen properti seiring dengan pencapaian obyektif yang ditentukan

dari awal antara pemilik dan manajer properti.
A. Identifikasi Tujuan Investor
Langkah pertama yang dilakukan adalah dengan mengidentifikasikan
tujuan investor. Terdapat beberapa alasan/motif yang berbeda ketika
investor berinvestasi, misalnya tujuan seorang investor adalah investasi
jangka panjang dengan unsur inflation hedge dan cash flow, maka properti
merupakan wahana yang tepat. Investor dalam studi kasus ini memutuskan
berapa return yang dikehendaki (required rate of return). Seorang manajer
properti dapat melakukan analisis apakah keinginan dari investor tersebut
bisa dicapai atau tidak apabila mereka ditunjuk sebagai pengelola dari
properti tersebut.
B. Analisis Investasi
Langkah kedua adalah analisis investasi yang diantaranya meliputi
analisis pasar, aspek legal, dan aspek sosial-politik, yaitu :
a. Analisis Pasar. Dua kategori utama risiko dalam investasi properti adalah
risiko pasar dan risiko inflasi. Analisis pasar diperlukan untuk membantu
investor dalam mengidentifikasikan faktor-faktor yang mempengaruhi
dua jenis risiko tersebut. Dari analisis pasar dapat diperoleh informasi
yang akan dipergunakan sebagai dasar/asumsi untuk memperkirakan
tingkat sewaan, tingkat kekosongan, dan perkiraan nilai properti di masa
yang akan datang.
b. Analisis Aspek Legal. Aspek lain yang harus dipertimbangkan adalah
terkait aspek legal. Risiko perubahan peraturan menyangkut
kemungkinan perubahan kebijakan yang akan menyebabkan penurunan
nilai properti seperti masalah perpajakan, perubahan zoning, dan
pembangunan sarana publik di area dimana letak properti yang menjadi
target investasi.
c. Analisis Aspek Sosial-Politik. Hal lain yang cukup penting untuk
dianalisis adalah masalah lingkungan sosial-politik. Sejauh mana
lingkungan sosial-politik suatu wilayah menjamin keamanan atas
investasi properti harus diteliti sebaik mungkin. Selanjutnya dari sisi
properti yang menjadi target investasi perlu diteliti dampaknya bagi
lingkungan dan masyarakat sekitar. Beberapa dampak terkadang positif

25

namun dapat pula negatif, dimana hal ini akan secara langsung atau
tidak langsung mempengaruhi return dan risiko investasi properti.
C. Perkiraan Aliran Kas (Cash Flow)
Langkah ketiga adalah memperkirakan cash flow selama kepemilikan
(holding period). Secara umum cash inflow properti bersumber dari hasil
sewa tahunan dan penjualan properti pada akhir periode investasi. Investor
perlu menetapkan asumsi-asumsi seperti besarnya biaya operasional,
pendanaan, kebijakan penjualan properti pada akhir holding period dan
sebagainya sebelum memutuskan berinvestasi pada properti. Dengan kata
lain untuk memformulasikan perkiraan cash flow, investor harus membuat
asumsi-asumsi yang berkaitan selama investasi dengan memperhatikan
beberapa analisis berikut :
a. Analisis pendanaan. Analisis yang dilakukan selanjutnya dalam rangka
memformulasikan perkiraan cash flow adalah keputusan pendanaan
apakah dengan modal sendiri atau pinjaman.
b. Analisis pembayaran pinjaman. Oleh karena sebagian pendanaan
mempergunakan dana pinjaman maka perlu dipertimbangkan distribusi
pembayaran bunga dan pokok kepada pihak kreditor setiap tahun selama
holding period.
c. Keputusan penjualan di akhir periode. Pada akhir periode investasi,
diputuskan untuk menjual properti. Investor harus dapat memperkirakan
faktor-faktor yang kiranya dapat mempengaruhi nilai properti sampai
akhir periode investasi.
d. Analisis Depresiasi. Hal terakhir yang perlu dianalisis dalam rangka
perkiraan cash flow adalah perkiraan depresiasi yang harus ditetapkan.
Dari uraian-uraian diatas, selanjutnya dibuatkan resume atas seluruh
asumsi-asumsi yang telah ditetapkan untuk investasi properti ini. Disamping
itu sebagaimana dalam analisis investasi pada umumnya, perlu dibuatkan
beberapa skenario yang mungkin akan dihadapi dalam investasi properti ini.
Dalam hal ini ditentukan tiga skenario, yaitu (1) the most likely, (2)
optimistic, dan (3) pessimistic. Untuk itu seorang properti manajer harus
benar-benar memahami seluk beluk investasi properti dan senantiasai
mempunyai ide-ide segar yang inovatif dan kreatif sesuai dengan tuntutan
organisasi manajemen di abad 21.

26

2.2. Strategi Organisasi Manajemen Properti Abad 219______

Dalam era globalisasi dan semakin tingginya tingkat persaingan, maka
dipandang perlu mempunyai satu komitmen untuk menjadi :be a leader or
the winner of change. Fungsi utama dari seorang properti manajer properti
adalah untuk mencapai sasaran/tujuan yang telah dicanangkan oleh
pemilik properti yaitu untuk mendatangkan pendapatan (income) bagi
pemilik dan mempertahankan serta meningkatkan nilai properti investasi.
Dengan kata lain, manajer mencoba untuk mendatangkan
kemungkinan yang terbaik berupa pendapatan bersih bagi pemilik atas
sebuah investasi properti selama masa pemanfaatannya. Untuk menjadi
seorang manajer properti yang efektif dibutuhkan kemampuan dan
pengetahuan mendasar dari sekedar mengumpulkan sewa, menjual ruang
dan mengikat kontrak sewa menyewa. Dalam kenyataan, pekerjaan dan
tugas manajer properti sangat dibutuhkan dan jauh lebih rumit dari seperti
yang dibayangkan.
Manajemen properti, merupakan salah satu dari area spesialisasi
dalam industri real estat yang mengalami perkembangan sangat pesat,
sedang tumbuh dan berkembang menjadi ilmu manajerial. Dewasa ini,
manajer properti dituntut untuk memiliki keahlian manajerial yang dinamis,
yaitu pengetahuan, kemampuan berkomunikasi dan keahlian teknis. Dan
mereka juga dituntut untuk memiliki kelenturan dan bertindak sebagai
analis pasar, eksekutif periklanan, salesman, akuntan, diplomat dan
bahkan seorang ahli perawatan bangunan. Oleh karena itu keahlian dalam
komunikasi sangat dibutuhkan untuk berkomunikasi secara efektif dengan
pemilik, penyewa, pegawai, kontraktor, tamu dan lain-lain.
Dalam menghadapi abad 21 (a century of excellence), setiap
organisasi baik publik (pemerintah) maupun privat (termasuk bisnis
properti) merupakan bagian dari suatu lingkungan global yang saling
berinteraksi (interdependency) untuk mencapai win-win solution/
collaborative advantages. Karakteristik yang menonjol dalam lingkungan
global adalah persaingan menjadi semakin transparan dan dinamis
(transparent and dynamics competition to create collaborative
advantages). Untuk menghadapi persaingan global yang penuh dengan
dinamika perubahan tersebut aktivitas penting yang harus dipertimbangkan
oleh setiap organisasi adalah kelincahan (agility), kelenturan (flexibility)
dalam memberikan pelayanan yang berfokus pada kepuasan, loyalitas, dan
9

Wakhid Slamaet Ciptono, Organisasi Bisnis Properti Indonesia Abad 21, The Agile Property
Business, UGM 1999.

27

kepercayaan masyarakat global secara kontinyu, berkesinambungan dan

inovatif.
Dalam menghadapi dinamika dan diversitas perubahan global ini,
sedikitnya ada dua strategi organisasi (grand strategy) yaitu :
A. Organisasi yang Menjadi Pihak Pemenang
Yaitu suatu strategi organisasi yang memenangkan atau memimpin
perubahan (be a leader or the winner of change). Organisasi yang mampu
menerapkan strategi ini adalah organiasi yang berada pada tahapan
kedewasaan (maturity or trial and success stage) dalam proses
pembelajaran (trial and error) dan pemberdayaan organisasi (learning and
empowerment organization). Organisasi ini memiliki 5 (lima) karakteristik
sebagai berikut :
Strategi mengelola perubahan : sebagai strategi yang signifikan,
penting dan memiliki perspektif jangka panjang. Organisasi ini
mampu mengkonsolidasikan dirinya bahwa mengelola organisasi abad
21 pada hakikatnya adalah mengelola perubahan. Setiap komponen
dari stakeholders organisasi telah menyadari sepenuhnya bahwa :
there is no permanent, except change (Heraclitus). Untuk ini
organisasi selalu menjadikan perubahan sebagai salahsatu
sumberdayanya, perubahan menjadi lebih baik Continuous Process
and People Improvement (CP2I).
Strategi organisasi cepat tanggap - OCT (Fast-Response or Speedy
Organization/ FRO to market niche): OCT adalah organisasi yang
mampu mengantisipasi adanya perubahan secara proaktif dan inovatif
(strategi jemput bola).
Strategi sinkronisasi visi dan aksi : organisasi yang mampu
menyelaraskan visi dan aksi untuk mengintegrasikan semua aktivitas
organisasi sehingga tujuan kepuasan semua pelanggan (total
customer satisfaction) bisa tercapai, titik temu antara persyaratan
konsumen global (voice of the customer) dan kemampuan organisasi
secara kolektif memenuhi persyaratan konsumen tersebut (voice of
the company).
Strategi keunggulan organisasi kecil dan investasi intelektual :
organisasi yang didukung oleh manajemen birokrasi yang cepat dan
responsif serta struktur organisasi horizontal (flat or horizontal

28

structures). A good bureaucracy is a philosophy of If the organization

can make easy why the organization makes it difficult.

Organisasi ini juga didukung oleh staf (sumberdaya manusia) yang

berdaya saing pengetahuan (knowledge based competition or
intelectual capital); memiliki kemampuan kerjasama tim
(sinergisme) yang solid (TEAM philosophy : Together Everyone
Achieves More), kemapanan, leadership, managership dan
entrepreneurship. Hal ini akan menimbulkan rasa memiliki (sense of
belonging) dalam tubuh organisasi, meningkatkan daya saing
produktivitas organisasi secara simultan, daya saing efisensi dan
keektifan dan sekaligus menghijrahkan organisasi dari trial and error
ke trial and success.
Strategi manajemen sederhana dan profesional : organisasi
sederhana adalah organisasi yang mampu meminimalkan atau
mengeliminasi
kompleksitas
dan
ketidakefisienan
(sampah)
organisasi.
A simple (good) management is the art of making difficult things simple,
not simple things difficult.

Organisasi yang sederhana ini juga didukung budaya profesional yaitu

budaya
perbaikan
dan
inovasi
mutu
organisasi
secara
berkesinambungan (timely innovation and continuous quality
improvement) guna membangun dan mengembangkan kompetensi
untuk organisasi.
B. Organisasi yang Menjadi Pihak Pecundang
Stategi organisasi yang menjadi korban (dikalahkan) oleh perubahan
(be a victim / the loser of change). Organisasi ini biasanya belum didukung
oleh manajemen pembelajaran dan pemberdayaan yang baik dan benar.
Tahapan trial and error yang didukung penerapan budaya kambing hitam
untuk melimpahkan setiap kesalahan (error) dari proses ujicoba (trial)
kepada pihak yang paling lemah pada akhirnya menumbuhkan budaya tidak
saling memiliki (non sense of belonging) atau budaya Asal Bos Senang (ABS).
Organisasi ini memiliki 5 (lima) karakteristik strategi yaitu :
Strategi lambat mengikuti (nonreaktif) perubahan. Seringkali
perubahan justru dianggap sebagai proses yang menghambat
kemajuan dan adanya keengganan untuk merubah pola lama yang
selama ini dijalankannya.
29

 Strategi organisasi lambat tanggap (menunggu bola). Seringkali hal ini

merugikan apalagi saat ini sudah eranya kemajuan teknologi dan
informasi yang menuntut sesuatu dilakukan secara cepat dan
responsif dan tidak hanya bisa mengharapkan segala sesuatunya
terjadi secara kebetulan.
Strategi bertumpu hanya pada aksi, tanpa visi. Tanpa visi yang jelas
sesungguhnya suatu organisasi itu bergerak seperti tanpa arah dan
roh. Target dan tujuan yang hendak dicapai akan mengambang dan
tidak tentu rimbanya.
Strategi organisasi besar dan investasi material (vertical / wedding
cake structures). Struktur organisasi yang membengkak justru tidak
efisen dan berbiaya tinggi. Tidak bisa memanfaatkan sumberdaya
yang dimiliki oleh suatu organisasi secara lebih optimal.
Strategi manajemen kompleks dan tradisional. Hal ini terlalu
berbelit-belit dan bersifat birokratis. Sehingga proses penyelesaian
suatu urusan menjadi lambat dan seringkali tidak berhasil dengan
baik.

2.3. Kunci Sukses Organisasi __________________________

Untuk mewujudkan organisasi manajemen properti yang profesional
di Indonesia perlu mempertimbangkan 10 (sepuluh) kunci kesuksesan dari
Tom Peters10 yaitu :
a. Seek niche markets (captive markets). Ini menjadi penting mengingat
pangsa pasar di Indonesia cukup besar. Namun perlu diingat bahwa
terhadap karakteristik pasar tersebut perlu dilakukan market research
yang obyektif dan sesuai dengan kondisi di lapangan. Karena dalam
investasi properti ada budaya latah dimana saat properti sedang
booming hampir semua tertarik untuk investasi di properti. Krisis
moneter yang terjadi pada tahun akhir tahun 1997 dan berakhir pada
awal tahun 2001 dan terus membaik sampai saat ini merupakan satu
pembelajaran yang menarik bahwa pasar properti pada satu masa akan
mencapai titik jenuhnya.
b. Create flat organizations (horizontal organizations). Budaya vertical
yang selalu mengandalkan garis perintah dari atas ke bawah kerap
menjadi kendala apabila terjadi hambatan. Contohnya apabila salah satu
10

Ibid

30

kepala yang menangani satu divisi mengalami musibah sehingga tidak

masuk kantor, tidak ada teman yang bisa menggantikan kedudukannya
karena tidak dibudakan satu organisasi yang ramping dan horizontal
dimana diharapkan mereka dapat menguasai pekerjaan divisi lainnya
sehingga apabila terjadi sesuatu bisa saling menggantikan.
c. Be a quality fanatic ( a big question philisophy : TQM or CP2I).
Memang menjadi pertanyaan yang menarik saat diperdebatkan antara
Total Quality Management (TQM) atau Continuous Process and People
Improvement (CP2I) yang sebaiknya diutamakan terlebih dahulu dalam
mewujudkan suatu organisasi yang profesional. Dua-duanya saling
melengkapi dan penting. TQM tanpa didukung oleh sumberdaya manusia
yang handal dan terus meningkatkan wawasan dan kemampuannya tidak
akan mencapai hasil yang optimal. Untuk itu antara keduanya saling
mengisi satu sama lainnya.
d. Be fast, flexible and time competitive. Harus dengan cepat, fleksibel
(tidak kaku) dan pemanfaatan waktu yang optimal dalam kaitannya
dengan semakin berat dan besarnya faktor persaingan. Dalam hal ini
juga akan berlaku seleksi alam dimana organisasi yang mampu bertahan
dalam segala situasi adalah organisasi yang selalu merespon perubahan
dengan memanfaatkan setiap hambatan menjadi peluang.
e. Redefine every property product via service-added. Manajemen
properti adalah salah satu organisasi yang bertujuan untuk memberikan
pelayanan yang maksimal kepada pengguna jasanya. Untuk itu harus
memberikan pelayanan tambahan. Saat ini berkembang developer yang
bekerjasama dengan manajemen properti yang mengembangkan
apartemen dengan menyediakan fasilitas seperti hotel berbintang. Dan
ini merupakan daya tarik tambahan bagi mereka yang berminat untuk
membeli apartemen.
f. Become an internationalist. Apalagi pada era globalisasi dimana pada
satu saat nanti diharapkan kesiapan suatu organisasi untuk bersaing
dengan luar negeri. Untuk itu diperlukan persiapan sejak awal untuk bisa
bersaing dan diterima di dunia internasional.
g. Be a technology pioneer (high-tech and high-touch positioning).
Menjadi suatu organisasi yang mengedepankan kemajuan informasi dan
teknologi sehingga bisa memanfaatkannya secara optimal untuk
kemajuan suatu organisasi.

31

h. Create smaller units. Dengan menggunakan sumber daya manusia yang

handal dapat membentuk suatu organisasi yang ramping sesuai dengan
fungsi dan tugasnya. Selain faktor efektivitas dan efisiensi, kelebihan
dari organisasi yang ramping ini adalah menjadi lebih responsif dalam
menyikapi setiap perubahan dan tuntutan yang diinginkan oleh pengguna
jasa suatu organisasi termasuk manajemen properti.
i. Add value through knowledgeable people. Aset terbesar yang dimiliki
oleh suatu organisasi itu sebenarnya adalah sumberdaya manusia. Untuk
itu jangan segan-segan untuk senantiasa berinvestasi dalam ilmu dan
organisasi yang mempekerjakan orang-orang yang memiliki dedikasi yang
tinggi dalam menambah pengetahuan dan pengalaman akan menjadi
organisasi yang tangguh dan disegani.
j. Adopt an ethics of constant improvement. Menjadikan perbaikan dan
pengembangan diri yang konstan dan terus menerus menjadi suatu etika
dan budaya dalam suatu organisasi untuk terus bisa menggapai tujuan
dari suatu organisasi.

2.4. Tujuan Organisasi _______________________________

Tujuan organisasi dapat berupa Profit making (dimiliki oleh
organisasi sektor privat), mendistribusikan fungsi sosial (to provide social
need/non-profit making), survival maupun National interest.

Total Biaya
Pendapatan/
Biaya

Titik profit
Maksimum

Total Pendapatan

Output

Sumber : Modul Serial Kuliah Manajemen Properti MEP, UGM

Gambar 2.1 Kurva Keuntungan Maksimum

Tujuan organisasi dalam hal ini adalah untuk memperoleh

keuntungan maksimum. Organisasi akan mencoba berusaha sedapat mungkin
untuk mencapai produksi pada tingkat B, dimana akan memberikan

32

keuntungan maksimum. Jika tidak

mempertahankan pada kisaran A dan C.

diperoleh,

organisasi

akan

Total Biaya
Pendapatan/
Biaya

Total Pendapatan

Pasien/
Rumah sakit
W

Rugi = Total Biaya Total Pendapatan

Sumber : Modul Serial Kuliah Manajemen Properti MEP, UGM

Gambar 2.2 Kurva Non Profit

Beberapa organisasi ada yang bertujuan untuk tidak memperoleh

keuntungan. Organisasi ini beroperasi pada tingkat kerugian atau pada
tingkat dimana dapat menutupi biaya. Organisasi ini biasanya bersifat
melayani publik seperti kesehatan, transportasi massal, pendidikan dan
lain-lain. Sebagai contoh, sebuah rumah sakit akan mencoba
mempertahankan pada kondisi A, meskipun pada tingkat ini rumah sakit
mengalami kerugian.

Harga

P1
P2
S

S
D

Sumber : Modul Serial Kuliah Manajemen Properti MEP, UGM

Gambar 2.3 Kurva Survival

33

Untuk organisasi yang bertujuan survival dapat dijelaskan sebagai

berikut : Pada tingkat harga lebih rendah dari P2, contoh: biaya operasi
penambangan timah menjadi lebih tinggi dari pada penerimaan dari
penjualan timah. Mereka akan terus melanjutkan tingkat operasi meskipun
akan mengalami kerugian. Beberapa lama akan bertahan? Hal ini tergantung
kepada pemulihan kondisi pasar timah sendiri. Jika harga timah jatuh dalam
jangka waktu lama, bisnis timah akan hancur.

2.5. Prospek Manajemen Properti ______________________

Seperti telah disinggung dalam awal bab pembahasan bahwa tren
outsourcing yang sejak tahun 1997 terjadi di banyak perusahaan besar
berskala internasional, kini juga merambah Indonesia. Salah satu sektor
usaha yang banyak menggunakan outsourcing tersebut adalah bisnis
properti. Bahkan bisnis ini bernilai trilyunan rupiah pertahunnya. Efisiensi
dan fokus pada bisnis inti mereka (core business), dua alasan inilah yang
melatarbelakangi mengapa banyak pemilik properti atau perusahaan kini
getol melakukan outsourcing pengelolaan properti kepada para spesialis
yakni perusahaan manajemen properti (management property firm).
Kota Jakarta dengan hutan belantara gedung-gedung tinggi
berserakan di berbagai kawasan, sudah barang tentu merupakan pasar
(market) yang cukup menggiurkan bagi para perusahaan manajemen
properti. Tak heran dalam kurun waktu beberapa tahun terakhir banyak
pendatang baru atau new comer yang masuk ke bisnis ini.
Meski demikian, pemain lama juga semakin eksis dan menancapkan
kukunya semakin dalam di bisnis ini. Sebut saja tiga nama yang tidak asing
di telinga kita yakni Colliers International Indonesia (berganti nama dari
sebelumnya Colliers Jardine Indonesia), Procon Indah (berpisah dari Jones
Lang), dan PT Bakrie Swasakti Utama (BSU). Dua perusahaan pertama
berafiliasi dengan asing, dan satunya lagi adalah perusahaan lokal. Pemainpemain lokal lain juga menyemarakkan persaingan di bisnis manajemen
properti, antara lain PT Lippo Land, PT Sedaya Propertindo, PT Menara
Jakarta, dan PT Pakuwon Jati. Dengan demikian dapat disimpulkan prospek
manajemen properti di Indonesia cukup cerah dan menjanjikan11.
Keberhasilan manajemen properti ini harus didukung oleh sumber daya
manusia yang memadai dan juga sarana dan prasarana yang mendukung.
Buku ini dimaksudkan untuk menambah wacana bagi para pembacanya

Geliat Bisnis Manajemen Properti Jor-joran Bisnis dengan Margin Kecil, Copyright
Sinar Harapan 2003.
11

34

terutama yang secara langsung maupun tidak langsung tertarik atau

berkecimpung dalam lingkup pekerjaan ini.

2.6. Implementasi Manajemen Properti _________________

Berkaitan dengan masalah implementasi dan praktek manajemen
properti di Indonesia hal-hal penting yang perlu diperhatikan yaitu :
a. Tugas-tugas di dalam manajemen properti. Tugas-tugas ini seperti yang
pernah disinggung dalam pembahasan terdahulu meliputi : membangun
tujuan, obyektifitas dan kebijaksanaan, serta mengimplementasikan
strategi-strategi untuk mencapai tujuan dan obyektifitas tersebut.
b. Kaitan manajemen properti dengan bidang lainnya. Antara lain
meliputi : Pembangunan Properti (Property Development), Manajemen
Fasilitas (Facilities Management), Manajemen Proyek (Project
Management), Manajemen Portofolio Properti (Property Portfolio
Management), Manajemen Sumber Daya Manusia (Human Resource
Management) dan Manajemen Investasi (Investment Management).
c. Strategi, operational dan konseptual manajemen properti. Strategi
manajemen proprerti sebagaimana dijabarkan dalam Gambar 2.4
dimulakan dari objektif hingga pembuatan kebijakan dan ini merupakan
satu rangkaian siklus yang berulang.
d. Peranan/tugas manajer properti. Peranan utama dari manajemen
properti adalah sebagai pengendali dan pengelola investasi, yang secara
ringkas diklasifikasikan sebagai berikut :
@ Mengawasi kepentingan kepemilikan properti yang berkaitan dengan
tujuan jangka pendek dan jangka panjang.
@ Negoisasi penyewaan, mengambil prakarsa, meninjau harga sewa dan
pembaharuan perjanjian sewa.
@ Mengatur perawatan fisik dan pelaksanaan perjanjian sewa beli
dengan pihak-pihak terkait.
@ Memperimbangkan bagi up grading dan penggabungan berbagai
kepentingan sejauh ada kemungkinan.
@ Mengetahui kesempatan-kesempatan pengembangan potensi di masa
yang akan datang.
@ Memenuhi kewajiban-kewajiban dari aspek hukum dan sosial dari
pemiliknya.

35

e. Tugas pokok properti manajemen.

manajemen adalah sebagai berikut :

Tugas

pokok

dari

properti

@ Pengembangan Bisnis. Dalam situasi persaingan yang semakin ketat,

pengaruh globalisasi, dan kelangkaan sumberdaya, pengembangan
bisnis merupakan suatu hal yang perlu dilakukan secara profesional
sehingga segala aspek dapat diantisipasi lebih cermat dan lebih
akurat. Pada bidang properti tentunya adalah mengembangkan
properti yang diharapkan memberikan hasil paling menguntungkan
dengan sumber daya yang ada. Dan aspek yang perlu diantisipasi
dalam hal ini adalah lokasi, tipe properti dan pangsa pasar sasaran.
@ Penjualan/Pengelolaan Sewa. Hal ini dimaksudkan sebagai upaya
pengelolaan agar diperoleh hasil optimum dengan situasi dan kondisi
yang ada. Dari data yang dapat dikumpulkan, baik data trend dan
kondisi pasar maupun data perihal pesaing, manajemen lalu
menetapkan suatu strategi agar mampu bersaing dan berhasil. Untuk
itu, manajemen tentunya dituntut kreatifitas dalam membuat kiatkiat bersaing. Dengan demikian, properti yang dikelola diharapkan
dapat bersaing secara kompetitif di pasar.

36

Penetapan
Kebijakan
(Policy Making)

Tujuan Jangka Pendek &

Menengah

Umpan Balik
(Feedback)

a. Penjualan/sewa ruang, negosiasi

sewa dan perpanjangannya,
memperhatikan pemeliharaan
fisik, meliputi perbaikan dan
penggantian
b. Penagihan sewa dan menjaga
keterlambatan pembayaran dan
melaksanakan ketentuan hukum
dalam perjanjian sewa

Pengawasan
(Monitoring)

STRATEGI
MANAJEMEN
PROPERTI

Hasil Keluaran
(Outcomes)

Tujuan (Objectives)

Perumusan Kebijakan
(Policy Interpretation)

Tujuan Jangka Panjang

Aktivasi Program
(Programs
Activation)

Menata (up grading) properti,

kepentingan merjer, melihat
perkembangan potensial dan
kemungkinan terjadinya suatu
akuisisi dari properti yang terletak
bersebelahan.

Formulasi Program
(Programs Formulation)

Pelaksanaan Program
(Programs Implementation)

Sumber: Modul Diklat Penilai Internal BBPK, Jakarta 2003

Gambar 2. 4 Strategi Manajemen Properti

37

@ Manajemen Operasional. Aspek ini tidak kalah pentingnya dengan

aspek-aspek yang telah disebutkan di atas karena hal ini sangat
menentukan keberhasilan pengelolaan suatu properti. Manajemen
operasional meliputi manajemen anggaran, manajemen akuntansi,
keuangan, perawatan, kebersihan, keamanan, sumberdaya manusia
dan manajemen informasi. Kesemua tugas tersebut menuntut syarat
pemahaman manajemen properti terhadap kondisi pasar properti,
terutama yang memiliki dampak langsung kepada bisnisnya.

2.7. Bentuk Organisasi Manajemen Properti ______________

Dikenal 2 (dua) bentuk organisasi manajemen properti yaitu internal
(in house) dan eksternal manajemen properti.
A. Eksternal Manajemen Properti
@ Penunjukan perusahaan real estat atau konsultan properti sebagai
pengelola. Perusahaan ini disewa oleh pemilik properti, dan atas
pelayanannya maka konsultan tersebut memperoleh fee dari pemilik
properti.
@ Hubungan antara perusahaan manajemen properti dengan pemilik
properti adalah hubungan perusahaan dengan client.

ABC & Co.

Chartered Surveyors
Valuers, Estate Agents, Auctioneers, Property Managers

Valuation
Dept.

Property
Management
Department

Project
Management
Department

Estate
Agency &
Auction
Department

General
Administration
& Finance Dept.

Sumber: Modul Diklat Penilai Internal BBPK, Jakarta 2003

Gambar 2.5 Struktur Organisasi External Manajemen Properti

38

B. Internal (In House) Manajemen Properti

@ Pada umumnya diterapkan oleh badan dan perusahaan yang cukup
besar.
@ Pada bangunan tinggi (high rise building) dan shopping complex
(retail). Hubungan antara manajer properti dan organisasi (pemilik
bangunan) adalah hanya hubungan pekerja dan pemberi kerja.

PROPERTY OWNER

Property Management Department

PROPERTY MANAGER
Overall Porfolio Management
Implementing Management Policy
Feasibility Studies

Marketing

Administration
And Manpower

Accounts

Operations

Project
Management

Marketing
Executive

Administration
Execcutive

Accounts
Clerk

Building
Supervisor

Project
Manager

OTHER PERSONNEL

Building Assistants
Chargeman
Wireman
Plumber
Handyman

Gardener
Security Officer
Security Guards
Car Park Attendants
Lift Attendants

Sumber: Modul Diklat Penilai Internal BBPK, Jakarta 2003

Gambar 2.6 Struktur Organisasi Internal Manajemen Properti

39

2.8. Properti Sebagai Aset & Strategi Restrukturisasi Aset ___

Properti selain sebagai ajang investasi, juga merupakan aset.
Pengertian aset menurut kamus Barron yang berjudul Dictionary of real
estate terms diartikan sebagai sesuatu yang memiliki nilai. Pengertian
tersebut bila dikaitkan dengan properti maka dijabarkan melalui beberapa
aspek, antara lain:
Memiliki nilai ekonomi yang terkait dengan nilai pemanfaatan
tertinggi dan terbaik (highest and best use).
Menghasilkan pendapatan dari pengoperasian properti.
Memiliki fisik, fungsi dan hak penguasaan yang baik.
Economical life time yang cukup panjang.
Dikaitkan dengan properti sebagai aset, maka tugas manajemen
properti adalah bagaimana manajemen mampu mempertahankan,
meningkatkan dan menjamin kontinuitas daripada nilai properti
sebagaimana telah disebutkan diatas.
Sejalan dengan perkembangan bisnis, maka penguasaan properti
sebagai aset perusahaan maupun pribadi semakin meningkat. Dalam jangka
panjang, penguasaan tersebutsudah beralih dari penguasaan yang mampu
memberikan manfaat menjadi penguasaan yang menjadi beban. Beban ini
muncul sebagai akibat biaya penguasaan (holding cost) yang semakin
meningkat. Ada beberapa beban penguasaan seperti beban pajak,
kewajiban pembayaran hutang, dll. Kondisi ini akan semakin berat bila
dalam penguasaan tersebut tidak didukung oleh upaya manajemen aset
yang mampu mengoptimalkan penguasaan tersebut sehingga mampu
memberikan pendapatan dan keuntungan bagi pemilik.
Berdasarkan pengamatan, di dunia perbankan ternyata juga
mengalami hal yang sama. Perbankan dengan bisnis intinya memberikan
layanan jasa keuangan kurang memiliki respon yang baik berkaitan dengan
pengelolaan dan pemanfaatan aset yang optimal. Sedangkan akumulasi
penguasaan aset semakin lama semakin bertambah sejalan dengan
banyaknya kolateral yang dikuasai bank akibat debitur yang tidak mampu
mengembalikan hutangnya. Kondisi ini semakin parah disebabkan bank
sendiri mengalami hambatan untuk melakukan bisnis yang berkaitan dengan
aset yang dimiliki.
Sedangkan aset itu, perlu ada upaya nyata berupa strategi
restrukturisasi aset yang menjadi satu kesatuan dalam strategi bisnis setiap

40

perusahaan. Proses restrukturisasi aset sebenarnya terdiri dari 3 aktivitas

utama, yaitu :
A. Inventarisasi Aset
Kegiatan ini merupakan kegiatan yang meliputi identifikasi,
pendataan, pencatatan dan penyimpanan informasi berkaitan dengan aset.
Bila aset berupa benda tak bergerak maka informasi tersebut meliputi data
fisik, legal penguasaan, lokasi penggunaan, dll.Sedangkan bila berupa benda
bergerak, maka informasi meliputi jumlah, kualitas, fungsi dan aspek
lainnya. Berdasarkan inventarisasi ini, selain semua informasi dikompilasi ke
dalam satu database yang menjadi satu kesatuan dalam sistem informasi
manajemen aset (SIMA), juga diketahui aset yang memiliki masalah.
Permasalahan yang berkaitan dengan aset antara laian berupa :
status legal penguasaan aset.
kelengkapan dan kecocokan data administrasi.
optimalisasi penggunaan asetyang terkait dengan nilai aset.
Bila permasalahan tersebut berkaitan dengan status penguasaan aset,
maka dapat dilakukan analisis hukum yang memberikan opini ataupun
rekomendasi yang mampu memperkuat hak penguasaan aset. Sedangkan
permasalahan tentang optimalisasi penggunaan aset, dapat menjadi
masukan dan bahan untuk dilakukan analisis optimalisasi.
B. Penilaian Aset
Penilaian aset merupakan satu tahapan penting dalam rangka
restrukturisasi aset. Penilaian ini dapat dilakukan untuk benda tak bergerak
maupun bergerak. Fungsi dan manfaat dari penilaian aset antara lain :

mengetahui nilai kekayaan yang dimiliki.

mengetahui nilai eksisting dan nilai potensial aset.
menjadi acuan dalam optimalisasi pemanfaatan aset.
menjadi acuan untuk revaluasi guna memperkuat permodalan.

Berdasarkan hasil penilaian aset ini dapat diketahui tingkat optimalisasi

penggunaan aset dengan hasil atau manfaat yang diperoleh dalam
kegiatan bisnis secara keseluruhan.

41

C. Analisis Optimalisasi Aset

Tahap analisis optimalisasi aset merupakan tahap akhir
restrukturisasi aset sebelum dilakukan implementasi hasil rekomendasi.
Analisis optimalisasi aset ini lebih terfokus kepada analisis aset berupa
benda tak bergerak berupa tanah dan bangunan. Tahap ini melakukan
identifikasi penggunaan eksisting dan melakukan analisis optimalisasi dilihat
dari :
Aspek pasar.
Aspek investasi.
Analisis aspek pasar memberikan arahan tentang produk pemanfaatan
aset (tanah + bangunan) yang paling marketable sesuai dengan kondisi pasar
masa kini dan yang akan datang. Hasil analisis pasar ini kemudian dianalisis
lebih lanjutdengan menggunakan analisis kinerja investasi, yang ditunjukkan
dengan
nilai IRR, NPV, payback period dan idikator lainnya yang
mencerminkan kinerja investasi yang terbaik.Untuk memperoleh kinerja
investasi yang terbaik, dapat dilakukan dengan melakukan analisis modeling
sesuai dengan asumsi yang telah ditetapkan terlebih dahulu. Untuk
mempermudah analisis, dapat pula dipergunakan berbagai tehnik yang telah
berkembang seperti MRA ataupun Monte Carlo Analisis. Hasil kedua analisis
ini kemudian dibandingkan dengan hasil evaluasi kondisi eksisting
pemanfaatan aset yang ada. Sehingga dapat diketahui apakah pemanfaatan
aset sudah optimal atau belum.
Aset yang telah memiliki pemanfaatan yang optimal, dapat langsung
dikompilasi dalam database aset. Sedangkan untuk aset yang belum
optimal, perlu dipisahkan antara aset yang memungkinkan untuk
dioptimalisasi dengan aset yang sudah tidak memungkinkan untuk
dioptimalisasikan. Aset yang tidak mungkin dioptimalisasi dapat disebabkan
oleh kendala peraturan, nilai tanah yang tidak sebanding dengan potensi
pemanfaatan maupun aspek lainnya. Sehigga rekomendasi yang
memungkinkan adalah melepas hak penguasaan aset kepada pihak lain.
Sedangkan untuk aset yang memungkinkan untuk dioptimalisasikan dapat
dianalisis sesuai tahapan analisis optimalisasi di atas dan hasilnya menjadi
rekomendasi untuk diimplementasikan.
Analisis ini selain memberikan manfaat antara lain :
Efisiensi penggunaan aset, khususnya dalam rangka mendapatkan
nilai return on asset (ROA) yang tinggi dan optimal untuk mendukung
operasi bisnis.

42

 Mengoptimalkan
potensi ekonomi
aset,
sehingga
meningkatkan profitabilitas kepemilikan aset.
Menjadi arahan dalam menetapkan strategi bisnis.

mampu

Melihat proses dan manfaat restrukturisasi aset tersebut, maka sudah

saatnya bahwa pemikiran ini menjadi salah satu pertimbangan dalam
pengembangan strategi bisnis di semua sektor usaha.

2.9. Profesionalisme dalam Praktek Manajemen Properti ___

Seperti telah dijelaskan terdahulu, perkembangan globalisasi pasar,
tuntutan tugas manajemen properti serta perkembangan strategi bisnis yang
memasukkan aspek strategi restrukturisasi aset merupakan perkembanganperkembangan yang secepat mungkin diantisipasi oleh berbagai unsur dalam
rangkaian bisnis properti. Di lain pihak, salah satu tuntutan dari globalisasi
dan pemulihan ekonomi nasional dari krisis yang berkepanjangan adalah
sikap profesionalisme dalam berbagai hal, termasuk di dalamnya upaya
optimalisasi pengelolaan properti. Sikap profesionalisme tersebut harus
didukung dengan kemampuan keahlian (skill) yang tinggi dan perilaku
(attitude) yang menunjang.
Berkaitan dengan upaya manajemen properti yang baik, sikap
profesionalisme dalam pengelolaan properti sudah menjadi persyaratan
utama. Hal ini ditunjukkan dengan :
Transparasi dan kejelasan kebijakan dan program serta mekanisme
kerja, sehingga memudahkan kendali dan adaptasi sesuai dengan
perubahan kondisi pasar.
Keahlian dan kemampuan dalam mengelola harta kekayan yang
ditunjukkan dengan strategi pengelolaan pemanfaatan teknologi
informasi, dan kemampuan mengoptimalkan pemanfaatan dan
potensi aset, yang didukung oleh penguasaan pasar, investasi
properti, aspek legal, dan aspek lainnya yang terkait dengna properti
bersangkutan.
Kejelasan fungsi dan program kerja dalam rangka proses pengelolaan
aset yang tertuang dalam blue print strategi pengelolaan, mulai dari
inventarisasi dan perencanaan, pengelolaan dan pemanfaatan serta
pengawasan dan pengendalian, yang dapat diimplementasikan secara
baik oleh semua lini dalam struktur manajemen properti.

43

Bidang Teknik
(engineering)
Penilaian
(valuation)

Analis Ekononomi
(Economic Analyst)
PROFESI
DALAM
MANAJEMEN
PROPERTI

Hukum
(legal)

Analis Properti
(Property Analyst)
Analis Investasi
(Investment Analyst)

Manajemen
(management)
Gambar 2.7. Keahlian dalam Bidang Manajemen Properti

RINGKASAN
Apapun bentuk manajemen properti yang diterapkan, manajer
properti memiliki peranan yang penting dalam hubungan antara pemilik dan
penyewa bangunan. Oleh karena itu dalam manajemen properti diperlukan
pengetahuan dan kemampuan khusus, karena :
@ Investasi dalam real estat adalah berbeda dengan bentuk investasi
lainnya.
@ Real estat adalah investasi yang dapat dinaikkan nilainya oleh
pemilik dengan menggali potensi yang dapat dihasilkan dari
kepemilikan atau penguasaan atas suatu properti.
Dikenal 2 (dua) bentuk organisasi manajemen properti yaitu internal
(in house) dan eksternal manajemen properti.
Properti selain sebagai ajang investasi, juga merupakan aset.
Dikaitkan dengan properti sebagai aset, maka tugas manajemen properti
adalah bagaimana manajemen mampu mempertahankan, meningkatkan dan
menjamin kontinuitas terhadap nilai properti sebagaimana telah disebutkan
di atas.

44

SOAL-SOAL LATIHAN
1. Bagaimana prospek manajemen properti di masa mendatang? jelaskan
pendapat anda!
2. Apa saja yang perlu diperhatikan berkaitan dengan implementasi dan
praktek manajemen properti di Indonesia? Jelaskan!
3. Uraikan peran/tugas manajer properti!
4. Apa saja bentuk organisasi manajemen properti? Jelaskan!
5. Bagaimana tugas manajer properti jika properti sebagai aset?

45

BAB 3

PRAKTEK MANAJEMEN PROPERTI

raktek manajemen properti di Indonesia saat ini begitu beragam

sesuai dengan kebutuhan dan perkembangan informasi dan
teknologi, khususnya yang berkaitan dengan properti. Keberadaan
gedung-gedung pintar (building intelligent) semakin marak mewarnai
pembangunan sektor komersial properti saat ini. Hal ini juga menuntut
adanya praktek manajemen properti yang semakin profesional dan harus
disiapkan secara matang dan terencana mulai dari tahap awal hingga akhir.
Dalam bagian ini akan diuraikan mengenai beberapa hal yang berhubungan
dengan rencana dan sarana yang mendukung aktivitas manajemen properti.
Dalam bab ketiga ini yang merupakan inti dari pelaksanaan
manajemen properti, diharapkan pembaca akan mengerti dan memahami :
Cara mempersiapkan kontrak manajemen untuk menentukan strategi
harga, struktur biaya maupun syarat dan kondisi yang diperlukan
dalam perjanjian;
Menyusun secara rinci rencana pelaksanaan manajemen properti
hingga pada tahap pengambilalihan tugas manajemen;
Implementasi pemeliharaan bangunan dalam rangka penentuan
standar kebijakan maupun klasifikasi pekerjaannya dalam wujud
strategi jangka pendek, menengah dan panjang;
Menentukan strategi pemasaran dan negosiasi sewa yang merupakan
bagian penting keberhasilan dari kelangsungan properti yang
dikelolanya;
Membuat
kebijakan
dalam
administrasi
keuangan
yang
menitikberatkan pada kebutuhan akan sistem dalam manajemen
keuangan.
Pentingnya manajemen hunian yang tepat terutama untuk komersial
properti termasuk dalam mencari penyewa yang potensial;
Penerapan informasi dan teknologi sesuai dengan perkembangan
terakhir untuk memudahkan pelaksanaan manajemen properti secara
keseluruhan dengan menggunakan sistem komputerisasi yang
terintegrasi untuk menekan biaya operasional manajemen properti
jika dilakukan secara manual.

46

3.1 Mempersiapkan Kontrak Manajemen _________________

Tahap ini meliputi strategi penentuan harga. Struktur biaya serta
kondisi dan batasan dari perjanjian kontrak. Pada tahap ini, penentuan
harga dari kontrak manajemen sebuah properti perlu memperhatikan
faktor-faktor sebagai berikut:
a. Organisasi
Jumlah pegawai (staffing). Semakin banyak jumlah pegawai (orang)
yang terlibat dalam pelaksanaannya, maka jumlah besaran
kontraknya akan menjadi semakin besar karena membutuhkan biaya
yang kebih besar untuk menggaji para karyawan yang terlibat di
dalamnya sesuai dengan keahlian masing-masing.
Luas kantor (office space). Disesuaikan dengan keperluan, untuk
kantor pengelola suatu properti tidak perlu terlalu luas karena hanya
berfungsi sebagai pusat aktivitas pengelolaan properti yang
menjalankan tugasnya untuk memberikan pelayanan yang terbaik
kepada para pelanggannya.
Perangkat dan perlengkapan. Semakin banyak dan rumit peralatan
dan perlengkapan yang diperlukan, maka besaran kontrak juga akan
menjadi semakin besar. Untuk perangkat dan perlengkapan ini tidak
selalu harus dimiliki tetap bisa juga dengan menyewanya dari tempat
lain jika dianggap lebih ekonomis.
Biaya operasional. Biaya ini meliputi biaya tetap (fixed cost) maupun
tidak tetap (variable cost) disesuaikan dengan keperluan yang ada.
b. Karakteristik dari Properti
Ruang lingkup pekerjaaan. Cakupan dari ruang lingkup kerja
manajemen properti sangat bergantung pada karakteristik dari
properti yang dijalankan. Apakah properti yang bertujuan komersial,
non komersial atau sebatas survival memberikan besaran ruang
lingkup pekerjaan yang berbeda-beda.
Lokasi. Untuk lokasi yang berbeda-beda juga memerlukan
penanganan yang berbeda pula, hal ini berkaitan dengan kiat
pemasaran (marketing) yang harus dilakukan oleh manajer properti.
Tipe dari properti. Tipe properti ini juga membedakan besaran
kontrak yang dibuat mengingat hal ini berkaitan erat dengan potensi
penghasilan yang akan didapatkannya. Misalnya untuk komersial
47

properti seperti pusat pertokoan, apartemen, perkantoran, dan lainlain, peran keberadaan manajemen properti pada jenis properti ini
sangat vital.
Manajemen & permasalahannya. Perlu dipertimbangkan dan dikaji
seluruh potensi masalah yang dihadapi dalam masalah manajemen
properti ini dari segala aspek dan mencari solusi terbaik untuk
mengatasinya.
c. Tingkat pelayanan (level of service)
Kriteria/persyaratan dari Pemilik. Butir-butir perjanjian yang
menyebutkan seluruh kewajiban yang harus dilakukan oleh manajer
properti sesuai dengan keinginan dari pemilik properti harus
disepakati terlebih dahulu sejak pembuatan kontrak. Hal ini untuk
menentukan secara tegas sejauh mana tingkat pelayanan yang akan
diberikan dan sanksi-sanksi yang harus diberikan apabila standar
pelayanan tersebut tidak sesuai dengan kesepakatan. Hal ini
berpengaruh terhadap besaran kontrak yang akan diterima oleh
manajer properti.
Besaran dari pengeluaran. Konsekuensi terhadap besar kecilnya
tingkat pelayanan yang harus disediakan oleh manajer properti juga
berdampak terhadap besaran pengeluaran yang harus dijalankan oleh
pengelola properti tersebut.
Tingkat otomatisasi bangunan. Sistim komputerisasi yang dikenal
dengan istilah Building Automation System (BAS) memang
memerlukan investasi awal yang cukup besar namun dalam
pelaksanaannya akan dapat mengurangi biaya operasional.
Keberadaan BAS ini juga akan dapat memberikan tingkat pelayanan
yang lebih baik kepada para pelanggan atau pengguna jasa
manajemen properti.
d. Masa Kontrak
Kriteria. Kapan bermula dan berakhirnya masa kontrak, bagaimana
jika akan diadakan pemutusan kontrak sebelum masa kontrak habis
atau perpanjangan kontrak, semua kriteria ini harus dibuat dan
disepakati antara pemilik dan manajer properti.
Permintaan khusus untuk renovasi maupun upgrading. Untuk dapat
mempertahankan nilai dari bangunan pada jangka waktu tertentu
serta untuk keperluan meningkatkan pendapatan dari properti yang

48

dikelolanya. Maka jika dipandang perlu dapat dilakukan renovasi atau

bahkan pemekaran bangunan (upgrading) terhadap properti tersebut.
e. Faktor Internal
Faktor Ekonomis. Dengan berpatokan pada prinsip ekonomi bahwa
akan memberikan pendapatan yang maksimal terhadap pemilik
properti dengan menggunakan biaya pengeluaran yang paling minimal
sesuai dengan upaya untuk memberdayakan dan mengoptimalkan
faktor-faktor internal yang dimiliki.
f. Faktor Eksternal
Kompetisi. Seringkali yang terjadi adalah properti yang gagal
berkompetisi di pasar sehingga tidak jarang yang akhirnya gulung
tikar dan tutup. Bermunculannya properti sejenis dengan fasilitas
yang lebih baik serta bangunan yang lebih besar kerap menjadi
pemicu properti-properti yang terdahulu itu menjadi kalah bersaing
dan berakibat ditinggalkan oleh para pelanggannya. Terutama jenis
properti perkantoran dan pusat pertokoan (shopping complex)
maupun toko-toko eceran (retail).
Kondisi Pasar. Kondisi pasar yang tidak kondusif juga bisa menjadi
faktor eksternal yang harus diwaspadai oleh para pengelola properti.
Semakin banyaknya pasokan properti yang disediakan oleh para
pengembang (developer) namun jika tidak bisa diserap dengan baik
oleh pasar akan berakibat kelebihan pasokan (over supply).Untuk itu
juga harus diimbangi dengan pertumbuhan iklim ekonomi yang
membaik walaupun pada kenyataannya nanti akan kembali terjadi
penurunan sesuai dengan siklus properti. Dimana pada saatnya akan
mencapai titik jenuh dan kembali akan menurun hingga pada titik
keseimbangan pasar dan akan naik kembali pada saat ekonomi
kembali mulai membaik.

3.2 Operasional Manajemen Properti____________________

A. Perencanaan Manajemen (Management Plan)
Analisis regional, lingkungan, properti, analisis pasar, alternatif,
usulan pembiayaan, penilaian dan sebagainya. Dengan demikian
perencanaan manajemen ini digunakan sebagai landasan untuk pijakan
aspek fisik, fiskal, dan operasional dari sebuah properti. Perencanaan
manajemen ini harus dilakukan dengan tepat dan benar-benar matang
ditinjau dari berbagai sudut pandang.

49

B. Pengambilalihan Tugas Manajemen

Pada proses pengambilalihan properti perlu disiapkan rencana
manajemen yang menyeluruh dan tidak boleh ada aspek yang tertinggal
ataupun mengganggu jalannya proses peralihan tersebut, dimana di dalam
proses pengalihan tugas manajemen itu juga harus diperhatikan :
a. Pihak yang terlibat :
Pemilik. Sebagai pihak pertama yang mempercayakan propertinya
kepada pihak pengelola properti.
Penyewa. Merupakan pihak ketiga yang akan menggunakan properti
dan mendapat pelayanan dari pihak pengelola properti.
Pegawai. Mereka yang terlibat dalam menjalankan aktivitas yang
harus dijalankan untuk mewujudkan tujuan yang hendak dicapai
dengan adanya pengelola properti.
Kontraktor/Suppliers. Pihak yang membangun properti ataupun pihak
penyedia yang berkaitan dengan keberadaan properti tersebut.
Badan Profesi yang terkait (Lawyer, Marketing, Advertising, dan lainlain).
b. Beberapa batasan yang harus diperhatikan dalam pengalihan :
Kontinuitas dalam pelayanan. Harus tetap berjalan sebagaimana
biasanya dan tidak sampai menghentikan usaha mereka.
Berlangsung mulus. Tidak berbelit-belit dan tidak memerlukan
penyelesaian waktu yang cukup lama.
Jaminan pada penyewa. Memberikan rasa nyaman kepada para
penyewa untuk melangsungkan aktivitasnya. Hak dan kewajiban para
penyewa harus mendapatkan perhatian yang mencukupi karena
mereka adalah pengguna yang harus dilayani secara maksimal.
c. Merumuskan tujuan dari properti manajemen :
Apresiasi modal. Modal yang ditanamkan tidak boleh sia-sia dan
diharapkan dapat meningkatkan nilai modal yang telah diinvestasikan
oleh pemiliknya.
Memelihara kelangsungan bangunan. Tidak boleh menimbulkan halhal yang dapat merusak bangunan dan menjaga kelangsungan
bangunan untuk jangka panjang.
Efisiensi pelayanan. Pelayanan yang efisen dan efektif kepada para
pengguna sehingga tidak banyak menimbulkan protes ataupun
complain dari pelanggan.
Keselamatan dan keamanan. Potensi terhadap kejadian-kejadian
yang bisa membahayakan atau merugikan pengguna harus
diminimalisir.
50

 Menekan biaya pemeliharaan dan manajemen. Penghematan

terhadap biaya operasional perlu diperhatikan agar pengelolaan
properti itu benar-benar efektif dan sesuai dengan tujuannya.
Pengembangan/memberi nilai tambah bagi lingkungan dan penghuni/
penyewa.

3.3 Pemeliharaan Bangunan____________________________

a. Setiap gedung mempunyai daur hidup (Building Life Cycle) sehingga
pemeliharaan gedung sangat diperlukan untuk :
Memperpanjang umur dan kegunaan dari gedung. Kerusakan yang
tidak mendapat perbaikan dengan cepat akan merambat pada
kerusakan lainnya dan menimbulkan biaya yang lebih besar.
Mempertahankan nilai kegunaan dari gedung tersebut. Perawatan ini
akan dapat menghambat laju penyusutan (depresiasi) secara pisik
sehingga dapat memperpanjang kegunaan dan menambah nilai dari
bangunan tersebut
Pemeliharaan gedung perlu terencana secara baik dan penentuan
untuk penggunan tenaga ahli dari perusahaan sendiri atau dari
kontraktor pemeliharaan gedung.
b. Penentuan standar pemeliharaan bangunan. Diperlukan untuk aspek
pengelolaan gedung selain itu juga tingkatan dan rincian pekerjaan
pemeliharaan perlu dijabarkan dengan jelas dan digunakan sebagai
patokan dasar rencana biaya pemeliharaan properti.
c. Pekerjaan pemeliharaan dikategorikan :
Pencegahan (preventive). Seperti penyediaan fasilitas pemadam
kebakaran berupa smoke detector, hydrant, fire alarm, pemasangan
alat untuk anti rayap dan lain-lain
Perbaikan (corrective). Apabila terjadi kerusakan pada bagian
bangunan harus segera dilakukan perbaikan untuk mencegak
kerusakan lainnya yang lebih meluas, misalnya terjadi kebocoran pipa
air, plafon yang terkena rembesan air, dan sebagainya.
Rutin (costudial). Pekerjaan rutin yang merupakan pekerjaan harian
seperti kebersihan ruangan, toilet, pengecatan secara periodik dan
lain-lain.
Keadaan darurat (emergency). Apabila terjadi kerusakan yang
mendadak pada bangunan yang diakibatkan oleh kejadian-kejadian
yang tak terduga seperti terkena gempa, terjadi kebakaran akibat
adanya arus hubungan pendek dan sebagainya.
51

d. Tujuan pemeliharaan bangunan :

Pemeliharaan untuk integritas fisik mempertahankan umur bangunan
dikaitkan dengan nilai ekonomi bangunan (umur produktif) seperti :
pedestrian, jalan mobil dan parkir, tapak (site) bangunan, serambi,
tangga, atap, jendela, interior maupun exterior bangunan.
Pemeliharaan penampilan fungsi bangunan seperti : sistim pendingin
ruangan (AC), sistem ventilasi, sistem pemipaan (plumbing),
elevator, lift, escalator, pembersihan tapak, laundry, gudang, kolam
renang dan fasilitas bangunan lainnya.
Pemeliharaan untuk visual bangunan. Hal ini berkaitan dengan daya
tarik properti tersebut terhadap pengguna ataupun pengunjung.
Desain bangunan yang menarik dan tidak ketinggalan jaman akan
sangat berpengaruh terhadap tingkat hunian dari bangunan tersebut.

3.4 Pemasaran dan Negosiasi Harga Sewa ________________

Berhasilnya sebuah properti sangat bergantung pada keberhasilan
dalam mendapatkan penyewa secara proporsional (tenant mix) karena
pemilihan penyewa yang tepat akan menjamin keinginan pemakai jasa
gedung untuk memenuhi kenyamanan semaksimal mungkin (khususnya bagi
shopping centre).
Keterlibatan masing-masing pihak:
@ Pemilik (Owner): mengharapkan keuntungan yang maksimal dari
investasi.
@ Penyewa (Tenant) : mengharapkan pelayanan maksimal untuk harga
sewa yang diberikan.
@ Manajer Properti (Property Manager): bertindak sebagai mediator,
memelihara suasana yang harmonis bagi semua pihak.
A. Penyewa Campuran (Tenant Mix)
Seni untuk menggabungkan dan mengatur komposisi dari penyewa
ruang khususnya bagi pusat perbelanjaan dan perkantoran amat penting
bagi suksesnya properti tersebut. Tenant Mix dapat dipelajari dari daftar
Penyewa dan dampak yang terjadi untuk penentuan nilai sewa.
Klasifikasi untuk Tenant Mix pada bangunan komersial (contoh pusat
perbelanjaan) perlu memperhatikan faktor-faktor berikut dan ini juga
berkaitan dengan besarnya penentuan sewa yang harus mereka bayar.
Faktor-faktor tersebut antara lain yaitu :
52

 Lokasi. Dalam banyak hal lokasi menjadi penentu utama bagi

kesuksesan calon penyewa. Untuk lokasi-lokasi yang paling strategis
tentunya akan dikenakan sewa yang paling mahal. Penentuan lokasi
ini dilihat dari pencapaian bagi para pengguna ataupun pengunjung
(dalam hal pusat perbelanjaan).
Lingkungan persekitaran (Neighborhood). Kombinasi pengalokasian
penyewa ini juga harus seimbang, terutama jika bangunan terdiri dari
beberapa lantai. Pengelola bangunan harus jeli dalam menempatkan
penyewa sesuai dengan kategori aktivitas yang dijalankan oleh
mereka. Misalnya untuk penyewa yang menjual makanan dan
minuman (food court) ditempatkan di lantai dasar atau lantai yang
paling tinggi, begitupula dengan sarana tempat bermain anak-anak
ataupun gedung bioskop tidak diletakkan dilantai dasar dengan
asumsi agar pengunjung berkeliling terlebih dahulu untuk berbelanja
atau hanya sekedar melihat-lihat tempat-tempat lainnya.
Sistem sirkulasi bangunan. Diusahakan agar semua tempat dalam
bangunan itu bisa dengan mudah dicapai oleh pengunjung sehingga
tidak banyak menimbulkan kekosongan dalam bangunan tersebut.
Faktor-faktor lain yang perlu diperhatikan seperti : penampilan
interior maupun eksterior penyewa, lobby, koridor, pelayanan
terhadap penyewa dan lain-lain.
Tenant Mix pada bangunan pusat pembelanjaan tergantung pada
komposisi penyewa utama (anchor tenant) ditambah beberapa penyewa
lainnya (satellite tenant) . Pusat-pusat aktivitas dan orientasi dalam
bangunan serta sistem sirkulasi.
Kriteria Tenant Mix Yang Baik :
Keseimbangan dari variasi penyewa dari pusat ke pusat aktivitas.
Kompetisi, pembeli mempunyai pilihan yang cukup banyak.
Penempatan sirkulasi diusahakan agar menghasilkan lokasi utama
bagi penyewa. Daya tarik aktivitas terutama strategi penempatan
Anchor Tenant.
B. Pendekatan Sistem Manajemen Properti pada Bangunan & Kawasan12
Konsep terhadap pendekatan sistem manajemen properti terhadap
bangunan dan kawasan ini menjadi penting dengan melibatkan pendekatan
12

Materi Manajemen Properti MEP, UGM, 2000

53

sistim tata ruang, sistim sirkulasi bangunan, maupun sistim utilitas

bangunan dikaitkan dengan bentuk bangunan linier (memanjang) dan
konsentris (memusat).

Pendekatan Tata Ruang

1:

2:

3:

Pendekatan
Sistem
Tata
Ruang

Pendekatan
Sistem
Sirkulasi
Bangunan

Pendekatan
Sistem
Utilitas
Bangunan

Bentuk umum tata

ruang dibagi menjadi
dua, yaitu bentuk
linier (memanjang)
contoh: hotel,
sekolah,
pertokoan
dan konsentris
(memusat), contoh
hotel, perkantoran
apartemen,
high-rise building

Gambar 3.1 Pendekatan Tata Ruang terhadap Kawasan

Perwujudan Bentuk Pada

Kawasan
Linier
(Contoh kawasan
pertokoan
dan industri)
Konsentris
(Contoh kawasan
mix-use, CBD,
kantor, hotel
dan apartemen)

Kombinasi
(Contoh kawasan
mix-use,
pertokoan dan
hotel)

Gambar 3.2 Perwujudan Bentuk Bangunan terhadap Kawasan

54

Terdapat 3 bentuk bangunan yaitu linier, konsentris dan kombinasi

antara linier dan konsentris. Saat ini pola pembangunan properti lebih
banyak kepada mix-use dengan maksud memberikan kemudahan bagi para
penggunanya seperti komplek pertokoan yang dipadukan dengan hotel,
apartemen dan pertokoan.

Ruang sewa non

permanen
(movable/knocked
own structure)

Ruang sewa perkantoran

Ruang sewa pertokoan
Ruang sewa perhotelan

RUANG SEWA
Ruang sewa
permanen
(structurally fixed)
Long term lease

Ruang sewa
koridor

Gambar 3.3 Penentuan Ruang Sewa

Dalam menentukan ruang sewa, harus diperhatikan ruang sewa yang

permanen maupun yang non permanen serta ruang sewa untuk keperluan
lainnya seperti untuk koridor (penggunaan secara bersama-sama atau
terpisah), sewa untuk perkantoran, pertokoan, perhotelan dan lain-lain. Di
bawah ini sistem pendistribusian ruang servis dan ruang sirkulasi sehingga
dapat memberikan pemerataan fungsi ruang pendukung terhadap penyewa.

Toilet pria dan wanita

Ruang AHU (Air
Handling Unit)- AC

RUANG
SERVIS

Shaft : sampah

Janitor (Gudang)
Ruang Control-Security

Ruang Panel Listrik

Gambar 3.4 Distribusi Ruang Servis

55

Sirkulasi Horisontal

Lift
Escalator
Tangga darurat

Koridor
Selasar
Hall
Ramp (untuk
orang cacat

RUANG
SIRKULASI

Sirkulasi Vertikal

Gambar 3.5 Distribusi Ruang Sirkulasi

Musholla
Ruang pegawai
(manajemen gedung) :
Kantor
security
Locker

RUANG
PPENUNJANG

Ruang parkir :
Basemen
Pelataran tapak
Bangunan tersendiri

Gambar 3.6 Distribusi Ruang Penunjang

56

Penempatan ruang servis pada umumnya dikelompokkan tersendiri,

terpisah dari ruang sewa, begitupula dengan ruang penunjang, sehingga
dapat terbentuk 4 (empat) kelompok area (zona) yang membagi properti
menjadi 4 zona umum yaitu :

Area
Area
Area
Area

Sewa
.. %
penunjang
.. %
servis
.. %
sirkulasi
.. %
(+) Ruang struktur = 100 %

Area sewa tentunya merupakan area dengan luas prosentase

terbesar. Penghitungan luas area ini merupakan area kotor bangunan.
Ruang servis/core terdapat di semua lantai sehingga core merupakan
penunjang fungsi setiap ruang sewa (perlantai bangunan). Sedangkan untuk
ruang servis atas pada umumnya terdapat rel gondola (membersihkan
bagian luar bangunan), antenna/pemancar, tangki air dan kompressor AC.
C. Pengelolaan Penyewa dan Sistem Sewa
Pengawasan/pengendalian terhadap penyewa amat penting terutama
untuk membina hubungan yang baik antara pemilik dan penyewa. Setiap
penyewa perlu dilengkapi dengan sistem pendataan atau administrasi yang
pasti/valid. Jenis sistem sewa terdiri dari sistem sewa yang tetap (fixed
rental system) dan sitem presentase, tetapi pada umumnya digunakan
sistem kombinasi, misalnya harga sewa minimum ditambah sewa
berdasarkan pada presentase dari pendapatan kotor.

3.5 Bentuk Pelaksanaan Manajemen Properti______________

Terdapat
beberapa bentuk pelaksanaan manajemen properti,
diantaranya yaitu manajemen hunian , manajemen administrasi keuangan,
manajemen penyewaan dan manajemen sistim informasi. Bentuk-bentuk ini
disesuaikan dengan jenis propertinya, misalnya untuk manajemen
pertokoan, perkantoran, industri, apartemen dan lain sebagainya.
A. Manajemen Hunian
Suatu kemampuan manajer dalam mengelola penghuni dalam
memadukannya dengan sarana dan prasarana yang ada dan juga terhadap
bangunan dan kawasan sekitarnya. Seperti dalam pembahasan sebelumnya
57

bahwa manajemen hunian ini tidak bisa terlepas dari berbagai

pertimbangan dan sangat terkait dengan jenis dan karakteristik properti
yang dikelolanya.
a. Mencangkup beberapa langkah yaitu :
Menentukan pilihan penghuni. Reputasi dari penghuni turut berperan
menarik penyewa lainnya. Untuk penyewa yang memiliki reputasi
yang bagus dapat diberikan diskon dalam pembayaran sewanya. Dan
sebaliknya untuk yang memiliki track record yang tidak baik
sebaiknya kontraknya tidak diperpanjang jika sudah habis tempoh
sewanya.
Menentukan
berbagai
kepentingan
penghuni.
Beragamnya
kepentingan dari penghuni perlu diakomodir dengan menggunakan
konsep skala prioritas namun tanpa membedakan kualitas pelayanan
kepada penghuni.
Perkembangan mengenai tata cara manajemen hunian. Selalu
mengikuti arah dan perkembangan yang terjadi di pasar, mengingat
ketatnya tingkat kompetisi atau persaingan yang ada.
b. Pertimbangan Manajer Properti
pengajuan sewa, antara lain:

dalam

persetujuan

permohonan/

Kemampuan calon penghuni untuk membayar sewa. Untuk

bebeberapa pusat perbelanjaan yang sangat terkenal di ibukota,
sewa permeter perseginya sudah mencapai di atas Rp 1.000.000.000,seperti plaza Indonesia dan Plaza Senayan. Sudah tentu potensi
kemampuan dari penyewa untuk tidak menunda atau menunggak
pembayaran sewa harus diminimalisir dengan melakukan seleksi atas
kemampuan calon penyewa antara lain dengan adanya perjanjian
dengan adanya jaminan yang diberikan oleh penyewa atau sanksi
apabila terjadi kelambatan dalam membayar sewa.
Kemampuan memelihara ruangan sebaik-baiknya. Harus meminta ijin
terlebih dahulu kepada pengelola bangunan apabila penyewa akan
melakukan perubahan design interior maupun eksterior bangunan dan
mampu menjaga ruangan yang disewanya dengan baik.
Kemampuan untuk menciptakan dan menjalin hubungan baik dengan
penghuni lainnya. Komunikasi harus terjalin diantara semua penghuni
atau penyewa dan dalam moment tertentu dapat dilakukan
58

pertemuan secara periodik yang diprakarsai oleh pengelola

bangunan. Termasuk membahas kendala ataupun masalah-masalah
yang dihadapi oleh penyewa sehubungan dengan keberadaan mereka
dalam properti tersebut.
Kegiatan yang akan dilaksanakan adalah sesuai dengan properti dan
kegiatan usaha lainnya. Tidak diperkenankan melakukan aktivitas
yang bertentangan dengan usaha yang dijalankan yang dapat
mengganggu kenyamanan penghuni lainnya.
Adapun faktor-faktor lainnya yang dapat dipertimbangkan seperti :
adanya potensi yang berkelanjutan dari penyewa, etika dan reputasi
yang baik, kebutuhan pelayanan penghuni yang maksimal,
kemungkinan adanya kebutuhan perluasan di masa yang akan datang
serta perlindungan terhadap hak asasi manusia dan tanggung jawab
sosial.
c. Keragaman penghuni sangat penting untuk keberhasilan hunian gedung
tersebut dan kegiatan usahanya. Beberapa faktor yang menyebabkan
kegagalan dalam kegiatan usaha yaitu :
Penyediaan manajemen yang buruk terhadap para penghuni seperti
lambannya respon dari pengelola properti terhadap keluhan dari
penghuni seperti adanya kebocoran pipa, air yang tidak lancar
keluar, AC yang tidak terasa dingin, lampu sering padam dan lain
sebagainya.
Penghuni menempati lokasi keragaman yang buruk. Faktor ini
mengakibatkan penghuni akan mencari alternatif tempat lainnya
untuk menjalankan usahanya. Penyediaan fasilitas yang tidak atau
kurang merata dapat menimbulkan ketidak puasan bagi penghuni
lainnya.
Faktor-faktor kegagalan lainnya seperti : penghuni yang menempati
areal yang terlalu luas sehingga tidak mampu mengoptimalkan
ruangan yang disewanya, adanya faktor persaingan yang langsung
dari penghuni lainnya apalagi jika sudah sampai menimbulkan
persaingan yang tidak sehat perlu segera dicarikan solusinya oleh
pengelola bangunan, jadi peran seorang manajer properti juga dapat
menjadi mediator bagi para penghuni lainnya.

59

B. Manajemen Keuangan & Administrasi

Diperlukan untuk efisiensi dan ketepatan, melalui sistem dan
prosedur administrasi / pembukuan yang baik untuk pengendalian biaya,
pajak, analisis management dan persyaratan hukum. Administrasi yang
diperlukan seperti : pengumpulan harga sewa, pengeluaran dari properti,
pemeliharaan pembayaran gaji karyawan, maupun biaya umum lainnya.
Pengumpulan data tersebut dimaksudkan untuk menjembatani antara data
dengan laporan keuangan. Laporan keuangan ini digunakan untuk model
analisis dan keuangan.
C. Manajemen Sistem Informasi
Diperlukan untuk melakukan prediksi (forecasting), pembanding dan
pertimbangan untuk tindak lanjut/instruksi terhadap suatu keadaan/situasi.
Untuk membangun Management Information System (MIS) digunakan
perangkat komputer.
a. Sistem Informasi Properti. Suatu sistem informasi merupakan suatu
sarana untuk mengambil keputusan dalam bidang hukum, administrasi
dan ekonomi serta merupakan bantuan untuk perencanaan dan
pembangunan, yang disatu pihak terdiri dari basis data yang mencangkup
data dari properti yang berkaitan dan di lain pihak prosedur dan teknik
pengumpulan, penyesuaian, pengolahan dan distribusi data secara
sistematis. Data properti yang baik adalah suatu sistem informasi yang
dapat dengan mudah ditemukan dan dicari kembali untuk memungkinkan
pengambilan keputusan yang memberikan hasil yang optimal.
b. Basis Data (Database). Banyak istilah yang dipergunakan, seperti MIS,
data base atau bank data yang maksudnya adalah perlunya suatu
pengelolaan informasi yang baik dengan mengadakan tenaga manusia
atau peralatan elektronik agar manajemen memperoleh data yang tepat,
luas dan catatan-catatan yang sesuai dengan perkembangan
sebagaimana dimaklumi, investasi dalam real estat yang dimaksudkan
untuk memenuhi berbagai kepentingan dan untuk mendapatkan nilai.
Oleh karena itu diperlukan data baik untuk properti tersebut maupun
data pasar. Maksud dari data base adalah menyimpan data tersebut dan
memudahkan untuk mencarinya kembali guna keperluan analisis dan
memberikan saran-saran yang bersifat pertimbangan. Dalam bentuk
diagram maksud dan tujuannya, sistem informasi tersebut dapat
digambarkan sebagai berikut :

60

Informasi Properti

Hasil Sewa

Arus Uang Tunai

Tahunan

Sistem Informasi

Perawatan dan
Pengelolaan

Keputusan
Inventasi

Riset Pasar

Nilai Modal

Nilai
Pengembalian
Equiti

Gambar 3.7 Maksud dan Tujuan Sistem Informasi

1. Pandangan Secara Mikro

a. Pandangan secara mikro yang perlu diperhatikan antara lain :
@ Kepentingan pemilik.
@ Keterangan tentang pemilikan tanah.
@ Perjanjian-perjanjian sewa.
@ Perincian ukuran, konstruksi lokasi, topografi.
@ Penggunaan tanah.
@ Peruntukan tanah menurut tata kota atau perundang-undangan yang
berlaku.
b. Dalam hal pemilik mempunyai tanah atau bangunan yang disewakan,
maka dokumen sewa sangat penting karena menggunakan hak dan
kewajiban pihak-pihak yang bersangkutan dan pertanggungjawaban serta
kewajiban finansial mereka. Data base tentang sewa menyewa dapat
disusun untuk memberikan informasi tentang :
@ Daftar perbandingan tempat-tempat yang disewakan serta
persyaratannya.
@ Daftar tunggakan sewa yang belum dibayar, memberitahukan klien
atau pengacara untuk mengambil tindakan.
@ Daftar peninjauan sewa untuk memprakarsai adanya negosiasi dan
pembaharuan perpanjangan sewa beli dan dokumentasi kemudian.
@ Daftar imbalan jasa yang diberikan biaya reparasi/perawatan dan
asuransi.

61

@ Rencana perbaikan dan perawatan, meliputi perbaikan, modernisasi

dan/atau mengganti kerusakan bilamana diperlukan.
@ Sistem laporan untuk menunjukkan daftar penghasilan dan
pengeluaran dan semua pembayaran, pengiriman uang dan transaksi
lainnya, termasuk keuangan yang dikuasai.
2. Pandangan Umum Secara Makro
a. Disamping secara mikro di atas, maka perlu pula dicatat secara makro
yang lebih luas data yang berorientasi pada pengguna, misalnya :
@ Data pasar.
@ Mencatat situasi permintaan dan persediaan.
@ Kecenderungan pembangunan.
@ Penggunaan tanah digunakan dan direncanakan.
@ Fasilitas umum dan perubahannya.
b. Database pasar primer disusun untuk menghubungkan semua catatan
harga properti berdasarkan :
@ Identifikasi tanah dan bangunan dengan rincian lokasi, ciri-ciri, dan
fasilitas.
@ Catatan nilai jual, bukti sewa dan berbagai macam nilai-nilai atas
properti tersebut.
@ Indeks biaya, struktur gedung, perbaikan dan jasa lainnya.
c. Disamping itu sebagai tambahan, dokumentasi harus pula diikuti
hubungan langsung antara permintaan dan persediaan. Permintaan itu
dikatakan sebagai fungsi dari kependudukan, penghasilan pekerjaan,
harga-harga relatif, perpajakan, bunga, persyaratan pembayaran
pertama dan harapan-harapan di kemudian hari.
d. Informasi statistik diperlukan untuk analisis makro, seperti :
@ Kependudukan standar pertumbuhan demografi, ukuran keluarga dan
susunannya, struktur umur dan ciri-ciri kultural sosial.
@ Penghasilan distribusi dikalangan kelompok umur, dasar ekonomi,
kegiatan komersial, pola penghasilan dan pengeluaran.
@ Kesempatan-kesempatan kerja dan pertumbuhannya, tingkatan,
kecenderungan dan perubahan dalam kependudukan serta rasio
pekerjaan.
e. Dilihat pula dari segi persediaan yang merupakan fungsi dari harapan
permintaan, persediaan yang terencana, persaingan dalam lingkungan,
tersedianya tenaga kerja, tanah dan modal. Data yang diperlukan dilihat
dari segi persediaan adalah :
62

@ Jumlah persediaan unit-unit yang ada dan diusulkan dengan

menunjuk pada kualitas dan luas berbagai cabang pasar.
@ Pembangunan yang sedang berlangsung, diinventarisasi menurut jenis
dan konstruksinya, tingkat jual dan sewa, standard kenaikan dan
fasilitas yang diyawarkan.
@ Identifikasi sikap konsumen dan permintaan dalam istilah jenis, harga
dan kualitas.
f. Selanjutnya mengenai situasi ekonomi lokal dan regional mungkin
diperlukan pula catatan-catatan mengenai :
@ Hubungan transportasi dan komunikasi, yang ada dan yang
direncanakan.
@ Pola pembangunan dan prospek pertumbuhan termasuk usul
perencanaan sekarang dan pengawasan.
@ Alternatif-alternatif kemungkinan investasi.
RINGKASAN
Dalam hal yang menyangkut properti tidak ada pusat pasar tempat
terjadi jual beli, karena seseorang sangat tergantung pada market
intelligence dan bukan hanya pada informasi yang ada. Oleh karena itu
diperlukan sejumlah data yang dianalisa. Harus dijaga, diperiksa benar
tidaknya, bahkan mungkin pula ada data berbagai lembaga yang tidak
mempunyai hubungan antara satu dengan yang lainnya.
Data dapat diperoleh dari sumber-sumber pertama atau sekunder dan
perlu disadari bahwa ada data yang sudah kadaluwarsa dan data yang dapat
dipakai sebagai estimasi yang paling baik. Tidak disangkal pula bahwa untuk
membuat kebijakan yang baik diperlukan data yang dapat dipercaya dan
akurat. Dewasa ini properti manajemen dituntut untuk bekerja secara
profesional dalam memberikan pendapat tentang suatu kasus maupun dalam
membuat perhitungan-perhitungan untuk membuat keputusan. Dalam
hubungan investasi seseorang dapat memilih apakah melakukan investasi
dalam properti atau memasuki pasar modal. Tentunya setiap investasi
mengandung resiko.
Investor di dalam properti tidak mencapai sasaran itu yang mungkin
timbul karena faktor-faktor internal dan eksternal dengan pengelolaan yang
baik, kualitas design dan konstruksi, maka properti dapat dipertahankan
nilainya, tetapi dengan sendirinya tidak banyak yang dapat dilakukan
tentang situasi ekonomi secara menyeluruh. Namun andaikata tersedia
data-data dan analisa pasar serta identifikasi yang dilakukan dapat ditinjau
kembali, untuk diambil langkah-langkah yang menguntungkan. Dan bentuk
63

sistem penyusunan properti yang terpadu di dalam suatu Portfolio

Management.
Dilihat sebagai industri, maka real estat itu merupakan salah satu
sektor penting dalam ekonomi nasional. Kenyataannya industri ini adalah
indikator yang terkemuka dan sangat berpengaruh pada konsumen dan
investor. Oleh karena itu penerimaan investasi di sektor real estat akan
mempengaruhi pertumbuhan ekonomi.
Tahap mempersiapkan kontrak manajemen sangat menentukan dalam
strategi penentuan harga kontrak dan selanjutnya menentukan pula besaran
sewa yang akan dikenakan terhadap para penyewa. Sedangkan untuk
operasional manajemen properti meliputi dua aktivitas utama yaitu
perencanaan manajemen (management plan) dan pengambilalihan tugas
manajemen.
Pemeliharaan bangunan (building maintenance) merupakan bagian
dari aktivitas manajemen properti yang ditujukan untuk mempertahankan
manfaat dan nilai dari bangunan. Selain itu dalam praktek manajemen
properti ini faktor pemasaran dan negosiasi harga sewa diperlukan dalam
kaitannya memadukan penyewa campuran (tenant mix) dengan
memperhatikan pendekatan sistem manajemen properti pada bangunan &
kawasan.
Bentuk pelaksanaan manajemen properti meliputi manajemen
hunian, manajemen keuangan dan administrasi serta manajemen sistem
informasi. Secara umum praktek dari manajemen properti ini dapat dilihat
pada gambar 3.8 di bawah ini.
SOAL-SOAL LATIHAN
1. Apa saja yang dipertimbangkan dalam mempersiapkan kontrak
manajemen?
2. Apa fungsi dari rencana manajemen terkait dengan properti?
3. Bagaimana bentuk pengelolaan penyewa dan sistem sewa?
4. Sebutkan langkah-langkah yang dilakukan dalam manajemen hunian!
5. Perlukah disusun sistem informasi properti? Jelaskan pendapat Anda!

64

KONTRAK MANAJEMEN

3.6 Hubungan (Linkage)

PEMELIHARAAN BANGUNAN
PENGALIHAN
DAN MANAJEMENNYA
MANAJEMEN
_____________________________

Strategi harga
Struktur biaya
Pertimbangan
Karakteristik umur bangunan
Syarat dan kondisi dalam
dalam
ada
Faktorpusat
yang mempengaruhi
Dalam hal yang menyangkut properti, tidak
pasar tempat
perjanjian
pengalihan
pemeliharaan
terjadi jual beli karena seseorang sangat tergantung pada market
Rencana
Standar dan kebijakan
intelligence dan bukan hanya pada informasi yang ada. Oleh karena itu
manajemen
pemeliharaan
diperlukan sejumlah data yang
dianalisis. Harus
dijaga, pekerjaan
diperiksa
benar
Analisis
Klasifikasi
pemeliharaan
tidaknya, bahkan mungkin pula alternatif
ada data berbagai lembaga yang tidak

mempunyai hubungan antara satu dengan yang lainnya.

Data dapat diperoleh dari sumber-sumber pertama atau sekunder dan

perlu disadari bahwa ada data yang sudah kadaluwarsa dan data yang dapat
dipakai sebagai estimasi yang paling baik. Tidak disangkal pula bahwa untuk
membuat kebijakan yang baik diperlukan data yang dapat dipercaya dan
akurat. Dewasa ini properti MANAJEMEN
manajemen dituntut untuk bekerja secara
profesional dalam memberikan PROPERTI
pendapat tentang suatu kasus maupun dalam
membuat perhitungan-perhitungan untuk membuat keputusan. Dalam
hubungan investasi seseorang dapat memilih apakah melakukan investasi
dalam properti atau memasuki pasar modal. Tentunya setiap investasi
mengandung risiko.
Investor di DAN
dalam properti tidak mencapaiMANAJEMEN
sasaran itu yang
mungkin
ADMINISTRASI
PEMASARAN
timbul
karena faktor-faktor
internal dan eksternal denganKEUANGAN
pengelolaan yang
NEGOSIASI
SEWA
baik, kualitas desain dan konstruksi, maka properti dapat dipertahankan
nilainya,
tetapi strategi
dengan sendirinya tidak banyak
yang dapat
dilakukan
Faktor penentu
Kebutuhan
akan sistem
Penggunaan
manajemen
pemasaran
tentang
situasi ekonomi secara menyeluruh.
Namun
andaikata
tersedia
Teknik negosiasi
dilakukan
Laporan keuangan
data-data
dan analisis pasar serta identifikasi yang
dapat ditinjau
kembali, untuk diambil langkah-langkah yang menguntungkan. Dan bentuk
sistem penyusunan properti yang terpadu di dalam suatu Portfolio
Management.
SISTEM INFORMASI

Dilihat sebagai
industri, maka real estat itu merupakan
salah satu
MANAJEMEN
MANAJEMEN
PENYEWAAN
sektorDAN
penting
dalam
ekonomi nasional. Kenyataannya industri ini adalah
SISTEM
RENTAL
indikator yang terkemuka dan sangat berpengaruh
pada konsumen
Keuntungan
dan risiko MIS dan
investor.
Oleh
karena
itu
penerimaan
investasi
di
sektor
real
estat akan

Pemantapan
Peninjauan kembali harga sewa

Evaluasi
dan
seleksi
Sistem
mempengaruhi
Sewa tetap vs pertumbuhan
sewa persentase ekonomi.
komputer

Gambar 3.8 Skema Praktek Manajemen Properti

65

BAB 4

MANAJEMEN PERSEWAAN PROPERTI)

ubungan antara pemilik real estat terhadap manajer properti

diformalkan melalui manajemen kontrak. Manajer properti biasanya
bertanggung jawab atas penyewaan ruang, meskipun peran ini
bervariasi sesuai dengan kondisi kontrak. Seorang manajer dapat saja
menjadi agen tunggal untuk bangunan, dimana dalam bentuk lain dapat
bekerja sama dengan leasing-broker independen. Dan juga manajer properti
hanya bertanggung jawab atas pemeliharaaan bangunan. Bahkan manajermanajer tersebut dimana tidak mengambil peran aktif dalam sewamenyewa diminta jasa konsultasi-nya oleh penyewa. Pengetahuan akan
biaya dan keperluan dalam pengoperasian dan pemeliharaaan real estat
akan memiliki dampak langsung terhdap kondisi kontrak sewa. Meskipun
jasa ahli hukum untuk pihak-pihak terkait dalam sewa-menyewa hanya
berkisar tentang hukum dan detail teknis, manajer properti harus mengenal
cukup hak penyewa dan klausa sewa-menyewa dasar untuk
merekomendasikan suatu kondisi sewa-menyewa yang paling tepat untuk
sebuah situasi yang khusus. Pemilik properti akan merasa menerima
pelayanan jasa terbaik dari manajer properti yang dapat bekerjasama
secara intelektual dengan ahli hukum dan leasing broker.
Sejarah mencatat, kontrak sewa-menyewa dibuat oleh ahli hukum
yang disewa untuk mewakili pemilik properti dan manajer properti,
sehingga tidak mengherankan jika kontrak kebanyakan berpihak pada
pemberi sewa (lessor). Karakter dari tipe kontrak dewasa ini telah berubah
mengarah pada kepentingan dua belah pihak. Penerapannya berbeda-beda
antar negara mengikut pada hukum yang berlaku. Seperti apa yang berlaku
di Amerika dan Inggris berbeda dengan sistim sewa menyewa di Indonesia
terutama berkaitan dengan masalah hukum properti yang berlaku dimasingmasing negara. Contohnya dikenal jangka waktu sewa terbatas (leasehold)
dan jangka waktu sewa kekal (freehold) yaitu sewa yang mempunyai jangka
waktu minimal 99 tahun.

Kyle, Robert C, Property management, Real Estate Education, chapter 5,6 & 7

66

4.1 Karakter Kontrak Sewa____________________________

A. Hak Penyewa (Leasehold Estate)
Hak atas sewa (penyewa) timbul ketika pemilik atau manajer
properti (bertindak sebagai wakil dari pemilik) menyerahkan kepada
penyewa hak untuk menghuni dan menggunakan properti si pemilik untuk
periode waktu tertentu. Di beberapa negara atau daerah hak penyewa ini
dipertimbangkan sebagai personal properti oleh beberapa penyewa dan
dapat dijual, diperdagangkan, atau diturunkan. Ada juga yang merupakan
real properti. Hak atas sewa ini meskipun dapat dijual, diperdagangkan atau
diturunkan, namun tidak memiliki sertifikat (Indonesia).
B. Bentuk Sewa dengan Jangka Waktu Terbatas (Leasehold Estate)
1. Estate for Years/Lease for a stated period:
Paling banyak digunakan oleh manajer properti dalam menyewakan
ruang perumahan, komersial dan industri.
Hak penyewa terbatas dalam kurun waktu tertentu(dapat sebulan,
setahun atau lebih sesuai dengan perjanjian.
Jika masa kontrak berakhir, estate for years akan berakhir tanpa
pemberitahuan. Dan penyewa harus menyerahkan kepemilikannya
atas properti kepada si pemilik.
Sebuah estate for years tidak berakhir ketika si pemilik maupun
penyewa meninggal dunia. Semua hak dan kewajiban dilimpahkan
kepada pihak lain.
2. Estate from Period to Period:
Merupakan hak penyewa yang diserahkan oleh si pemilik ketika real
estat disewakan untuk kurun waktu tertentu dimana secara otomatis
diperbaharui untuk kurun waktu yang sama.
Contoh umum: tahun ke tahun, bulan ke bulan bahkan hari ke hari.
Untuk mengakhiri estate from period to period, salah satu pihak
harus memberikan pemberitahuan terlebih dahulu.
Tipe hak ini tidak berakhir ketika si pemilik maupun penyewa
meninggal dunia.
Sebuah estate from period to period dapat saja dibuat dalam bentuk
perjanjian, atau pada umumnya dengan operasional hukum.
3. Tenancy at Will :
Tenancy at will memberikan penyewa sebuah hak atas kepemilikan
dengan persetujuan si pemilik untuk kurun waktu yang tak terbatas.

67

 Tipe hak ini dapat dibuat dalam bentuk perjanjian atau operasional
hukum seperti pada estate from period to period.
Tidak seperti pada estate for years dan estate from period to period,
estate at will berakhir jika salah satu pihak meningggal dunia.
4. Tenancy at Sufferance :
Terjadi jika si penyewa memperoleh hak kepemilikan atas real estat
secara sah
(hukum) tetapi kemudian diharuskan meninggalkan
properti tersebut setelah berakhirnya masa hak menyewa.
Contoh: Si penyewa yang gagal untuk mengembalikan kepemilikan
atas real estat pada tanggal yang telah ditentukan dalam perjanjian.
Kondisi ini menimbulkan biaya ekstra bagi manajer properti, karena
ia harus memberikan perhatian khusus pada penyewa tipe ini.
C. Tipe Sewa
Ada tiga bentuk dasar sewa:
1. Sewa kotor (gross lease)
Penyewa membayar sejumlah uang sewa secara tetap (fixed rate)
dan si pemilik membayar biaya operasional properti.
2. Sewa bersih (net lease)
Penyewa membayar semua atau beberapa bagian biaya
operasional yang biasanya telah ditentukan oleh si pemilik, seperti
pajak, asuransi, utilitas dan pemeliharaan, dan juga sejumlah tarif sewa
tetap.
3. Persentase sewa (percentage lease)
Penyewa membayar sewa dari persentasi pemasukan atau
pendapatan hasil usaha.

4.2 Dokumen Kontrak Sewa ___________________________

a. Karena sebuah sewa-menyewa merupakan sebuah kontrak, persyaratan
umum untuk sebuah dokumen sewa yang sah (valid) mirip atau sama
dengan segala bentuk dokumen kontrak yang sah. Kedua belah pihak
harus memiliki kapasitas hukum untuk memasuki perjanjian dan harus
mencapai kesepakatan yang menguntungkan (win-win solution).
Dokumen harus jelas tanggal pembuatannya dan harus memiliki
pertimbangan yang berlaku dan sah atas pembayaran.
b. Elemen dasar dari sebuah sewa meliputi berikut ini:
Nama yang lengkap dan sah dari kedua belah pihak.
68

Deskripsi dari properti.

Jangka waktu sewa.
Jumlah uang sewa.
Waktu dan metode pembayaran.
Penggunaan bangunan dan / atau lahan.
Hak dan kewajiban dua belah pihak.
Tanda tangan persetujuan dua belah pihak.

A. Deskripsi Properti
Jika properti disewakan termasuk lahan, yang mungkin menjadi kasus
ketika menyewakan ruang komersial atau industri, perjanjian sewamenyewa sebaiknya mengikutsertakan deskripsi hukum atas properti.
Sebuah dokumen kontrak sewa atas ruang pada sebuah bangunan tertentu
seperti perkantoran atau apartemen (rumah susun), harus secara
tepat/akurat menggambarkan batas-batas dari ruang tersebut. Dan juga
untuk properti lahan harus memiliki deskripsi hukum yang tepat atau akurat
atas lahan tersebut.
Nomer rumah tinggal (landed house) atau rumah susun (apartemen)
dan alamat bangunan adalah identifikasi yang cukup jelas dalam perjanjian
sewa-menyewa rumah tinggal atau rumah susun. Untuk ruang komersial,
denah lantai (lay-out) dimana menunjukkan area yang disewakan harus
dimuat dalam perjanjian.
Perjanjian kontrak sewa harus memuat gambaran mengenai real
estat atau ruang dan pernyataan dari hak penyewa seperti: penggunaan
tangga, lift, hall, koridor, maupun parkir. Daftar personal property atau
furniture dan deskripsi yang jelas mengenai kondisi personal property
tersebut harus dimuat dalam perjanjian (bisa sebagai lampiran). Ruangruang pendukung yang termasuk dalam sewa seperti gudang, garasi, dan
sebagainya harus diidentifikasikan secara jelas.
Dokumen sewa seharusnya menggambarkan secara detil segala
macam perubahan atau perbaikan fisik yang akan dikerjakan oleh pemilik
demi kepentingan penyewa, hal ini sering terjadi pada properti komersial
dan industri. Dokumen tersebut harus merinci perbaikan apa yang akan
dilakukan, bagaimana pembagian atas beban biaya dan bagaimana
pekerjaan tersebut akan dilakukan. Dalam sewa-menyewa ruang
perkantoran, pemilik dapat saja melakukan pekerjaan renovasi seperti
perbaikan atau pemasangan dinding partisi, pintu, pemasangan instalansi
listrik, komputer, dsb. Gambar lay-out (blueprint) dan contoh bahan
bangunan biasanya melengkapi spesifikasi pekerjaan tersebut. Karena
69

informasi membuat perjanjian sewa-menyewa menjadi tebal dan kompleks

untuk diperbaharui, beberapa manajer menggambarkan segala perubahan
tersebut dalam dokumen terpisah namun merupakan satu kesatuan sebagai
dokumen kontrak sewa.
B. Jangka Waktu Sewa
Dokumen sewa-menyewa harus jelas memuat tangga sewa mulai
sampai tangggal sewa berakhir, dan sekaligus pernyataan tentang total
waktu sewa. Beberapa perjanjian sewa-menyewaberisi pilihan (option)
untuk pembaharuan jangka waktu sewa, yaitu sebuah klausa yang
memberikan hak untuk memperpanjang sewa untuk tambahan jangka waktu
dan spesifikasi tertentu. Untuk memanfaatkan pilihan ini, penyewa
umumnya memberikan pemberitahuan pendahuluan. Klausa pemilihan ini
menyatakan tanggal dimana penyewa harus memberikan pemberitahuan
pendahuluan. Klausa pemilihan ini menyatakan tanggal dimana penyewa
harus memberikan pemberitahuan, bentuk pemberitahuan, bagaimana dan
kepada siapa pemberitahuan tersebut harus disampaikan, kondisi
pembaharuan dan biaya kompensasi.
Oleh karena pilihan pembaharuan cenderung berorientasi kepada
penyewa, pemilik sering cenderung menaikkan tarif sewa baru jika pilihan
tersebut digunakan oleh penyewa. Sebagi contoh: sebuah pilihan untuk
memperbaharui dapat saja memiliki tarif sewa baru yang lebih tinggi sesuai
dengan kenaikan Indeks harga Konsumen atau Inflasi untuk jangka waktu
tertentu. Ada juga bentuk lain dari pilihan pembaharuan sewa ini yaitu
penyewa secara otomatis akan memperpanjang masa sewa sesuai dengan
kondisi sewa yang telah disepakati (bisa naik, turun atau sama) kecuali ada
pemberitahuan sebelumnya dari pihak penyewa sebelum masa sewa
berakhir
Beberapa perjanjian sewa-menyewa memuat klausa dimana
memungkinkan penyewa untuk membatalkan perjanjian sebelum masa sewa
berakhir dan penyewa tersebut akan dikenakan biaya pembatalan (penalty).
Beberapa perjanjian sewa, khususnya untuk properti industri dimana
penyewa membangun sendiri fisik bangunan tersebut, penyewa memiliki
pilihan untuk membeli properti tersebut pada saat masa sewa berakhir
sesuai dengan perjanjian.

70

C. Penyesuaian Tarif Sewa

Tarif sewa dapat meningkat dengan beberapa metode. Salah satunya
adalah klausa step-up, terdapat baik pada gross maupun net leases. Tarif
sewa dengan klausa step-up disebut dengan graduated atau escalation
leases yaitu kenaikan tarif sewa pada jangka waktu tertentu. Jangka waktu
sewa yang panjang untuk misalnya: sebuah apartemen dapat saja
memerlukan pembayaran bulanan Rp 15.000.000,- untuk dua tahun
pertama, Rp 20.000.000,- selama tahun ketiga dan Rp 25.000.000,- untuk
dua tahun terakhir. Klausa step-up sering digunakan pada ruang-ruang sewa
komersial untuk membantu permulaan usaha penyewa.
Secara alamiah, percentage lease menunjukkan kenaikan tarif sewa
seiring dengan kenaikan pendapatan kotor atau bersih dari si penyewa.
Karena pendapatan dari usaha penyewa tidak dapat secara efektif
diadaptasikan terhadap pola peresentasi pembayaran sewa, kenaikan atau
penurunan tarif sewa sering tergantung pada kondisi indeks ekonomi
tertentu. Untuk alasan ini, sewa seperti ini disebut dengan index leases.
Index yang digunakan dalam menetapkan klausa eskalasi harus dapat
dipercaya dan dipublikasikan secara teratur dan berkesinambungan oleh
lembaga independen yang memiliki reputasi.
Frekuensi dan jumlah penyesuaian tergantung dari negosiasi antara
kedua belah pihak (penyewa dan pemberi sewa) terhadap perjanjian sewa.
Sebagai contoh: tarif sewa minimum adalah Rp 5.000.000,- ditambah
dengan 1 (satu) persen kenaikan sebagai antisipasi atas kenaikan inflasi atau
Indeks Harga Konsumen. Misal kenaikannya adalah 5 persen, maka tarif
sewa yang akan datang adalah Rp. 5.250.000,Jika biaya operasional digunakan sebagai dasar atas klausa eskalasi,
penyewa biasanya bertanggung jawab hanya atas biaya sebagai kelebihan
jumlah yang dinegosiasikan per meter persegi. Tipe tarif sewa seperti ini
sering dijumpai pada sewa-menyewa ruang perkantoran dan disebut sebagai
expense stop. Jika semua biaya operasional dari sebuah bangunan dijumlah
total dan dibebankan secara rata-rata kepada semua penyewa, maka
perhitungan seperti ini disebut dengan pass-through.
Metode lain dari penyesuaian tingkat sewa ditemukan dalam
reappraisal lease. Jangka waktu sewa tertentu, misalnya lima tahun, pada
akhir jangka waktu sewa terdapat pilihan (option), bahwa kedua belah
pihak (penyewa dan pemberi sewa) setuju untuk menerima tarif sewa pasar
(market rent) yang ditentukan oleh penilai independen.

71

D. Pajak dan Asuransi

Seiring dengan bertambahnya jumlah perjanjian sewa-menyewa
dewasa ini, maka dokumen kontrak sewa memuat bagian tentang pajak.
Klausa ini memuat tentang pembayaran pajak oleh penyewa. Dan juga
asuransi sebagai antisipasi atas segala macam masalah yang mungkin timbul
secara mendadak. Hal ini merupakan area yang harus diperhatikan oleh
kedua belah pihak dalam negosiasi sewa.
E. Penggunaan Real Estat
Pemilik properti mungkin membatasi penggunaan real estat yang
disewakan secara ketat dengan memuat pembatasan tersebut di dalam
dokumen kontrak. Sebagi contoh untuk properti tipe tipe rumah tinggal
(biasanya rumah susun atau kondominium), pemilik membatasi jumlah
penghuni atau membatasi aktivitas penghuni yang dapat mengganggu
penghuni yang lainnya, misal aktivitas yang menimbulkan kebisingan dan
kerusakan bangunan.
Sebagian besar perjanjian sewa-menyewa untuk bangunan dengan
penghuni relatif besar (multiple-occupancy building) memiliki bagian dari
kontrak yang disebut dengan Peraturan Bangunan (Building Rules).
Peraturan ini biasanya dibuat sebagai bagian dari keseluruhan dokumen
kontrak sewa dan memuat peraturan harian (daily) penggunaan bangunan,
seperti penggunaan ruang bersama, ruang parkir dan jam penggunaan
bangunan. Peraturan ini dirancang untuk melindungi kondisi, reputasi dan
keselamatan properti serta mempromosikan keutuhan serta kekompakan
diantara penghuni.
F. Assignment and Subletting Provision
Dokumen kontrak sewa harus memuat klausa mengenai hak dari
penyewa untuk menyewakan kembali sebagian atau keseluruhan dari ruang
sewa. Assignment adalah transfer atau pengalihan hak sisa dari penyewa
kepada penyewa lain (melanjutkan masa sewa yang tersisa), sementara
subletting adalah pengalihan sebagian dari hak penyewa. Perjanjian sewamenyewa pada umumnya memperbolehkan penyewa untuk assigning atau
subletting ruang yang sedang disewa tanpa persetujuan dari pemilik
terlebih dahulu.

72

G. Kerusakan dan Kebakaran

Peraturan pemerintah tentang bangunan dan perjanjian sewamenyewa tentang kerugian akibat kebakaran, kerusakan dan restorasi
(pemulihan) bangunan sangat bervariasi. Ketika sedang membuat draft
dokumen sewa, manajer properti harus selalu ingat mengenai tipe dan
jumlah asuransi yang ada pada properti, siapa yang akan membayar
premium dan siapa yang akan menerima ganti rugi.
Sewa-menyewa untuk lahan pertanian/perkebunan atau lahan kosong
dimana penyewa telah membangun fisik bangunan diatasnya pada umumnya
mengasuransikan bangunan-nya jika terjadi kerusakan. Jika terjadi
kerusakan atau kehancuran bangunan pada umumnya penyewa masih
memiliki hak untuk memanfaatkan lahan dibawahnya sesuai dengan batasbatas yang telah ditentukan.
H. Kewajiban Penyewa
Penyewa secara hukum sesuai dengan peraturan penggunaan
bangunan harus mampu dan dapat menjaga ruang yang disewa secara aman
dan sesuai dengan standard kesehatan. Kondisi dalam dokumen kontrak
sewa seharusnya juga memuat mengenai tata cara penggunaaan dan
pemanfaatan sistem utilitas, kabel, dsb dan juga sistem utilitas diluar ruang
sewa sebagai area bersama seperti (lift/elevator), tangga, eskalator dan
fasilitas lain. Penyewa juga tidak boleh melakukan perubahan fisik terhadap
bangunan dan lahan yang ada.
Penambahan fisik pada bangunan yang dilakukan oleh penyewa
diklasifikasikan sebagai elemen fisik tambahan (fixtures) dan menjadi
bagian dari bangunan atau lahan. Namun, penyewa komersial maupun
industri diberikan hak untuk memasang elemen fisik yang dapat dipindahkan
atau elemen fisik sebagai bagian dari bisnis. Ini merupakan personal
property dari penyewa dan mungkin dipindahkan sebelum atau pada saat
masa perjanjian sewa-menyewa berakhir.
Pernyataan klausa harus jelas dimana memungkinkan penyewa untuk
memindahkan elemen-elemen fisik adalah sangat penting. Beberapa bentuk
dokumen kontrak sewa memuat bahwa properti harus direstorasi (bentuk
semula) pada saat penyewa menerima atau menandatangani persetujuan
sewa atas kondisi ruang sewa. Ada juga dokumen kontrak lain yang mengacu
pada kondisi ruang sewa pada saat awal permulaan penyewaan. Hal ini
perlu diperhatikan terutama bagi si pemilik real estat jika jangka waktu
sewa terus diperpanjang. Oleh sebab itu, pemilik harus tegas dan jelas
73

tentang setiap perubahan dokumen kontrak sewa menyangkut tentang

penambahan elemen fisik bangunan.
Perjanjian sewa-menyewa sebaiknya memuat juga daftar atas
sejumlah jaminan atau deposit, sesuai dengan kondisi kapan dan bagaimana
penggunaan jaminan tersebut. Jaminan dapat berupa uang tunai, surat
berharga atau benda fisik lainnya. Penggunaan deposit oleh pemilik properti
akibat dari tindakan penyewa yang menimbulkan kerusakan harus sesuai
dengan proporsi kerusakan.
I. Kewajiban Pemilik
a. Disclosure and Billing. Pada saat dan sebelum aktivitas penggunaan
ruang sewa oleh penyewa, pemilik harus memberikan pemberitahuan
tertulis nama dan alamat dari manajer properti dan/atau orang yang
berhak menerima pemberitahuan hukum atas nama pemilik. Perjanjian
sewa harus memuat bahwa tagihan sewa dan pemberitahuan lainnya
dapat dikirim kepada penyewa dengan mudah (surat atau langsung ke
penyewa)
b. Kenyamanan dan ketenangan. Pemilik atau manajer properti
memberikan kepada penyewa jaminan atas ketenangan sebagai salah
satu keuntungan yang diberikan oleh pemilik. Karena penyewa diberikan
hak istimewa dan kepemilikan atas ruang sewa, kondisi perjanjian sewa
harus membatasi hal-hal yang mana pemilik atau properti manajer
diperbolehkan untuk bertindak. Perjanjian sewa-menyewa pada
umumnya memperbolehkan pemilik untuk memasuki area sewa dalam
keadaan darurat, untuk perbaikan yang diperlukan dan untuk
menunjukkan ruang sewa tersebut kepada penyewa prospektif di dekat
akhir masa sewa.
Manajer yang berurusan dengan properti komersial dan industri harus
menerima hak untuk memasuki dan memeriksa bangunan dan lahan
setiap saat. Hal ini merupakan satu-satunya jalan agar tidak ada
penyalahgunaan maupun pengrusakan ruang sewa. Selam proses
pemeriksaan terhadap ruang sewa, manajer properti dapat mengetahui
perkembangan bisnis penyewa, apakah bisnis tersebut akan berkembang
atau tidak.
c. Pemeliharaan. Pemilik tidak wajib melakukan perbaikan kecuali
termuat dalam perjanjian atau diminta oleh pemerintah setempat.
Namun, umumnya dalam sewa-menyewa ruang rumah tinggal atau
komersial, dan bahkan beberapa ruang industri, pemilik bertanggung
74

jawab atas perbaikan yang digunakan untuk menjaga agar bangunan atau
lahan tetap berfungsi. Melaui manajer properti, pemilik dapat terus
mengikuti perkembangan aktivitas penggunaan ruang bersama,
pembuangan sampah, pembersihan kaca cendela dan servis-servis
lainnya.
J. Komplain Penyewa
a. Komplain terhadap perjanjian sewa-menyewa. Jika manajer properti
gagal untuk memenuhi segala macam kewajiban yang tertuang di dalam
dokumen kontrak sewa, penyewa dapat menuntut atau mengakhiri sewa
dengan memberiakan pemberitahuan kepada pemilik. Jika tindakan
perbaikan tidak dilakukan dalam jangka waktu tertentu, penyewa dapat
menuntut atas kerugian jika tidak dapat mengadu ke lembaga hukum.
b. Kegagalan atas Penggunaan Bangunan atau Lahan. Pemilik harus
mampu memberikan hak kepemilikan atas area ruang sewa secara aktual
kepada penyewa. Jika hal tersebut tidak terpenuhi, maka pennyewa
tidak harus membayar sewa. Bukan hal yang lumrah jika seorang
manajer properti tidak mampu memberikan hak kepemilikan sepenuhnya
karena penyewa sebelumnya belum mengosongkan ruang sewa atau
kerusakan yang terjadi belum diperbaiki oleh penyewa.
c. Kegagalan atas Penyediaan Pelayanan Utama. Contoh dari kegagalan
atas penyediaan pelayanan utama:
1. Kegagalan untuk menyediakan air.
2. Kegagalan untuk menyediakan listrik.
3. Kegagalan untuk memperbaiki bagian-bagian lain di luar area sewa.
K. Komplain Pemilik
a. Komplain terhadap perjanjian sewa-menyewa. Perjanjian sewamenyewa pada umumnya pemilik dapat saja mengirimkan
pemberitahuan tertulis kepada penyewa dalam jangka waktu tertentu,
menyatakan kondisi kontrak dan meminta agar penyewa tetap mematuhi
apa yang tertuang di dalam dokumen kontrak sewa.
Jika penyewa sesuai perjanjian tidak mampu memperbaiki
kerusakan yang ada di area sewa-nya, pemilik dapat memasuki area
sewa tersebut dan melakukan perbaikan dan kemudian biaya perbaikan
tersebut dapat dibebankan kepada penyewa. Perjanjian sewa-menyewa
harus memuat jika pemilik memilih untuk mengakhiri masa sewa, maka
tagihan akan segera keluar pada saat itu.
75

b. Cidera janji. Dalam hal penyewa membuat cidera janji maka pemilik
dapat melakukan atau memberikan sangksi-sangksi yang sudah
disepakati sejah awal.
c. Bangkrut. Jika penyewa mengalami kebangkrutan pemilik dapat
melakukan tuntutan atas kewajiban-kewajiban yang belum dipenuhi oleh
penyewa dengan melakukan negosiasi terhadap harta milik para
pemegang sahamnya. Hal ini juga perlu dibuat kesepakatan awal antara
pemilik dan penyewa.
Perusahaan jasa pelayanan real estat memiliki format khusus untuk
dokumen kontrak. Keuntungan menggunakan standard dokumen sewa
adalah manajer properti dapat menjadi lebih terbiasa terhadap bagianbagian dokumen kontrak beserta aspek hukumnya. Kerugiannya adalah
manajer properti harus sering merevisi dan memperbaharui format/bentuk
dari dokumen tersebut.

4.3 Fungsi Perjanjian Persewaan ______________________

a. Sebagai suatu perjanjian antara yang menyewakan (Lessor) dan penyewa
(Lessee) yang menyatakan hak-hak dan kewajiban dari kedua belah pihak
atas suatu Objek Persewaan selama jangka waktu sewa.
b. Sebagai perjanjian antara yang menyewakan dengan penyewa mengenai
beberapa hal yaitu:
@ Siapa yang disebut yang menyewakan dan penyewa.
@ Bentuk dan letak dari objek.
@ Luas ruang.
@ Nilai sewa.
@ Biaya service charge.
@ Jangka waktu sewa.
@ Tanggal peninjauan sewa.
@ Tanggal berakhirnya sewa.
@ Penentuan jam kerja normal.
@ Besar deposito jaminan.
@ Jumlah saluran telepon.
@ Tempat parkir reserve dan lain-lain.
c. Sebagai perjanjian yang menyatakan peraturan dan syarat-syarat dalam
jangka sewa.
d. Sebagai perjanjian untuk menyelesaikan apabila terjadi penunggakkan
dan ingkar kewajiban.

76

4.4 Bentuk Umum Perjanjian Sewa ___________________

Hal penting yang harus dicantumkan
persewaan adalah sebagai berikut :

pada

suatu

perjanjian

a. Nama dan alamat tetap. Data nama dan alamat tetap yang menyewakan
dan penyewa secara jelas dan benar.
b. Letak dan deskripsi bangunan. Pengertian dari kata bangunan yang
disewakan.
c. Obyek ruang yang disewakan. Hal ini mencakup cara pengukuran luas
lantai, daftar standar material finishing dari ruang kantor yang
disewakan yang disediakan oleh pihak yang menyewakan.
d. Jangka waktu sewa. Menyatakan tanggal permulaan sewa dan tanggal
berakhirnya sewa. Dalam perjanjian persewaan ini harus dinyatakan
bahwa penyewa tidak dapat memutuskan perjanjian ini selama jangka
waktu sewa masih berlaku dan yang menyewakan dapat memutuskan
perjanjian dalam hal terjadi ingkar kewajiban oleh penyewa.
e. Nilai sewa dan biaya lainnya. Nilai sewa dan biaya pelayanan (service
charge) dari beberapa pajak yang terkait dengan properti seperti Pajak
Pertambahan Nilai (PPN), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan
(BPHTB) dan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB). Besar dan cara
pembayaran uang sewa yang telah disetujui kedua belah pihak yang
berkepentingan serta bentuk dari pelayanan dasar yang akan diberikan
oleh yang menyewakan kepada penyewa selama jangka waktu sewa.
Penyewa selama jangka waktu sewa akan membayar PPN sesuai tarif
yang ditetapkan oleh pemerintah atas biaya sewa dan biaya pelayanan.
f. Deposito jaminan (Security Deposit) :
@ Besarnya deposito jaminan yang akan diberikan oleh penyewa.
@ Hal-hal yang akan dilaksanakan apabila terjadinya ingkar kewajiban
oleh pihak penyewa atas depositi jaminan.
@ Cara dan waktu pengembalian dari sisa deposito jaminan tersebut
setelah berakhirnya jangka waktu sewa.
g. Tunggakan sewa (Arrears in payment). Selang waktu yang diberikan
oleh pihak yang menyewakan kepada penyewa untuk membayar uang
sewa dan biaya pelayanan yang telah disetujui bersama beserta sanksisanksi yang dilakukan oleh yang menyewakan terhadap penyewa apabila
terjadi penunggakan pembayaran.
77

h. Keperluan-keperluan dan pelayanan. Bentuk keperluan dan pelayanan

yang akan disediakan yang menyewakan selama beroperasinya
bangunan, pada jam kerja normal serta di luar jam kerja normal jika
diperlukan, yang biasanya dibayar oleh penyewa dalam bentuk biaya
pelayanan. Pelayanan-pelayanan tersebut antara lain meliputi :
@ Aliran listrik/penerangan dan alat pendingin.
@ Lift-lift.
@ Tambahan daya listrik dan pelayanan.
@ Air.
@ Perbaikan-perbaikan.
Dalam bagian ini harus dinyatakan mengenai tindakan-tindakan apa
saja, yang akan dilakukan oleh yang menyewakan kepada penyewa apabila
penyewa tidak membayar biaya pelayanan yang telah diberikan oleh yang
menyewakan.
i. Perikatan dari penyewa (covenants of the lessee) yang meliputi :
@ Surat ijin penempatan (occupation permit).
@ Assignment.
@ Ijin Usaha (Operating Licence).
@ Penggunaan obyek persewaan.
@ Pelelangan (Auction).
@ Bentuk dan macam dari barang-barang berbahaya yang tidak
diperbolehkan untuk disimpan atau ditimbun, digunakan atau
diijinkan dan dibiarkan penggunaannya di dalam obyek persewaan
atau fasilitas-fasilitas umum.
@ Gangguan.
@ Hak untuk menikmati ketenangan.
@ Yield up.
@ Right to exhibit and right to enter.
@ Mendekorasi kembali (redecorate).
@ Tambahan dan perubahan-perubahan.
@ Dinding-dinding penyekat (partitions).
@ Papan nama dan iklan (sign & advertising device).
@ Perawatan perlengkapan dan peralatan.
@ Pembayaran untuk pekerjaan-pekerjaan.
@ Perangkat mesin berat.
@ Memasuki (access).
@ Penjaminan (indemnification).
@ Insurance become void.
@ Asuransi penyewa (lessees insurance).
@ Penjaminan dan pembebasan (indemnities and release).
@ Perubahan-perubahan pada bangunan.
78

@ Penyelesaian bangunan.
j. Perikatan dari yang menyewakan (convenants of the lessor) :
@ Penyerahan (delivery).
@ Asuransi.
@ Kenyamanan bagi penyewa (the lessee to enjoy the premises).
k. Kerusakan bangunan :
@ Pemberitahuan adanya kesalahan (notice of defaults).
@ Kerusakan obyek persewaan (destruction of the demises premises).
@ Kerusakan bangunan (destruction of the building).
@ Penguasaan, perbaikan dan pemulihan.
l. Hal yang terjadi dalam keadaan luar biasa (special circumstances).
Apabila terjadi keadaan yang luar biasa, maka apa yang harus dilakukan
oleh yang menyewakan.
m. Definisi ingkar kewajiban (event of default) dan konsekuensinya,
meliputi :
@ Ingkar kewajiban membayar (payment defaults).
@ Pelanggaran (breach).
@ Ketentuan-ketentuan lain tentang ingkar kewajiban (other provisions
defaults).
n. Peraturan lainnya, meliputi :
@ Perlindungan terhadap bangunan dan perawatannya.
@ Peraturan-peraturan umum yang dibutuhkan untuk menjaga
ketertiban dan keterangan, antara lain :
1. Penyewa tidak diperbolehkan membawa binatang peliharaan dan
minuman ke dalam bangunan tanpa persetujuan tertulis dari yang
menyewakan.
2. Penyewa dilarang menempatkan barang atau benda apapun di
atas atau disekitar obyek persewaan yang melampaui batas berat
maksimum yang diijinkan.
3. Penyewa dilarang memuat atau mengijinkan diperbuatnya suara
gaduh/bising yang tidak pantas dan berlebihan di dalam obyek
persewaan yang dapat menyebabkan gangguan terhadap penyewapenyewa atau orang lain.
@ Cara penggunaan tempat parkir.
@ Kepadatan populasi (jumlah pekerja) yang diijinkan.

79

RINGKASAN
Hubungan antara pemilik real estat terhadap manajer properti
diformalkan melalui manajemen kontrak. Manajer properti biasanya
bertanggung jawab atas penyewaan ruang, meskipun peran ini bervariasi
sesuai dengan kondisi kontrak. Sejarah mencatat, kontrak sewa-menyewa
dibuat oleh ahli hukum yang disewa untuk mewakili pemilik properti dan
manajer properti, sehingga tidak mengherankan jika kontrak kebanyakan
berpihak pada pemberi sewa (lessor). Karakter dari tipe kontrak dewasa ini
telah berubah mengarah pada kepentingan dua belah pihak.
Hak atas sewa (penyewa) timbul ketika pemilik atau manajer
properti (bertindak sebagai wakil dari pemilik) menyerahkan kepada
penyewa hak untuk menghuni dan menggunakan properti si pemilik untuk
periode waktu tertentu.
Ada tiga bentuk/tipe dasar sewa:
Gross lease. Penyewa membayar sejumlah uang sewa secara tetap
(fixed rate) dan si pemilik membayar biaya operasional properti.
Net lease. Penyewa membayar semua atau beberapa bagian biaya
operasional yang biasanya telah ditentukan oleh si pemilik, seperti
pajak, asuransi, utilitas dan pemeliharaan, dan juga sejumlah tarif
sewa tetap.
Percentage lease.Penyewa membayar sewa dari persentasi
pemasukan atau pendapatan hasil usaha.
SOAL-SOAL LATIHAN
1. Bagaimanakah cara memformalkan hubungan antara pemilik properti
dengan manajer properti? Jelaskan!
2. Jelaskan tiga bnetuk/tipe dasar sewa!
3. Apa saja yang perlu dituangkan dalam dokumen kontrak sewa?
4. Apa yang dimaksud dengan klausa step-up? Kapan diterapkan? Jelaskan!
5. Apa yang dimaksud dengan assignment dan subletting?

80

BAB 5

AGEN PROPERTI
Dengan

adanya gerak maju pembangunan serta ilmu pengetahuan

dan teknologi yang sangat pesat dewasa ini telah mempengaruhi bidang
usaha Penilaian yang berdampak positif khususnya dibidang properti. Dalam
perkembangannya, sebagian besar usaha dibidang property agency masih
didominasi oleh perusahaan asing, sedangkan oleh sebagian masyarakat
usaha ini sebenarnya telah digeluti sejak dahulu namun dengan cara yang
tradisional yang disebut dengan perantara atau broker.
Dari definisi, fungsi, proses, dan pembuatan laporan penilaian suatu
perusahaan penilai, maka tampak sangat jelas relevansinya dengan usaha
property broker jika properti dimaksud akan dilakukan transaksi jual/beli
atau sewa. Jika hasil penilaian properti dipergunakan untuk melengkapi
suatu properti yang akan dilakukan transaksi, maka hasil yang akan dicapai
oleh semua pihak merupakan sesuatu yang objektif. Disinilah keterkaitan
yang sangat erat antara usaha penilai dengan property broker.
Pembahasan tentang agen properti ini erat sekali kaitannya dengan
pasar poperti. Oleh karena properti bersifat tidak bergerak dan
menghasilkan jasa yang tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka
dianggap penting untuk memahami kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang
mempengaruhi nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisis, serta
evaluasi fakta dan kecenderungan terdapat dalam pasar pasar properti yang
mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan adalah bagian dari analisis
pasar dan lingkungan. Ini merupakan suatu langkah dalam topik kerangka
kerja penilai. Sebelum melakukan analisis kecenderungan pasar dan
pengaruhnya terhadap nilai, seorang penilai perlu terlebih dahulu
memahami apa yang dimaksud dengan pasar dan bagaimana pasar tersebut
berfungsi.
Telah diketahui bahwa dasar keputusan dalam ekonomi tanah
perkotaan adalah alokasi ruang perkotaan untuk berbagai alternatif
penggunaan yang ada. Ketegasan tentang alokasi ini didasarkan pada
kesimpulan atau indikasi dari analisis penggunaan yang paling
menguntungkan.
81

Penggunaan adalah satu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar,

nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal.
Penggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaya masyarakat serta
layak adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatankekuatan pasar yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun
terhadap pembuat keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar inilah (khususnya,
tetapi bukan hanya permintaan dan pemawaran) yang menentukan nilai.
Kekuatan tersebut antara lain dengan menetapkan penggunaan. Penilai
mengukur dan memperkirakan besarnya nilai, antara lain dengan
memperkirakan karakter dan dampak kekuatan-kekuatan pasar.

5.1 Pasar Properti ___________________________________

A. Karakteristik Pasar Properti
Meskipun terdapat banyak pasar yang berbeda untuk tempat
pertukaran hak-hak atas properti, seperti diterangkan diatas, namun ada
beberapa kemiripan tertentu antara semua pasar properti yang pada
dasarnya berakar dari karakteristik-karakteristik properti itu sendiri.
Karakteristik pasar properti antara lain :
a. Produk yang berbeda. Karena immobilitas serta karakteristiknya yang
berbeda, properti merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang
yang persis sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk
dipertukarkan. Hak-hak yang berbeda atas properti serupa yang
ditawarkan mungkin saja ada dan dipertukarkan. Kerumitan yang yang
berhubungan dengan hukum akan selalu ada, bahkan dalam transaksi
properti yang paling sederhana sekalipun, keadaan-keadaan khusus yang
berhubungan dengan bidang hukum yang menyertai setiap transaksi
membuat masing-masing transaksi menjadi suatu kasus yang khusus.
Keadaan-keadaan ini juga memiliki efek operasional yang membuat
transaksi properti sebagai pekerjaan yang berlarut-larut dan memakan
waktu.
b. Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen
pasar. Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang
diberi pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka dapat
mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun persyaratan
pinjaman. Karenanya, negoisasi antara pihak-pihak yang berkepentingan
merupakan suatu peraturan, sehingga harga cenderung menjadi tidak
pasti.
82

Harga dan syarat-syarat terjadinya transaksi sangat kuat dipengaruhi

oleh persepsi subjektif dan keinginan-keinginan yang bersifat individual
dari masing-masing peserta. Kekuatan dan tekanan dalam tawar
menawar yang sifatnya relatif pada masing-masing peserta, akan
mempengaruhi harga transaksi.
c. Daya saing ditentukan secara subjektif. Karena keunikan dari masingmasing properti dan hak-hak atas properti tersebut, maka daya saing
dari properti lainnya merupakan sesuatu yang ditentukan secara
subjektif oleh masing-masing peserta pasar. Hal ini hanya dapat diukur
secara kira-kira lewat pengamatan atas tindak-tanduk mereka setelah
melihat kenyataan-kenyataan yang ada tentang properti yang dimaksud.
d. Relatif kurang informasi. Banyak informasi yang sukar atau tidak
mungkin diperoleh dan kemungkinan besar hal-hal tersebut diperlakukan
secara rahasia (confidential). Harga-harga penjualan tidak dipublikasikan
dan dilaporkan secara luas seperti halnya harga-harga saham.
e. Perilaku yang tidak rasional. Karena pembeli dan penjual bereaksi
terhadap tekanan-tekanan tertentu yang mendesak, maka cenderung
bertindak atas dasar pertimbangan yang subyektif sifatnya. Oleh karena
itu tidaklah selalu benar bahwa mereka bertindak dengan tujuan
memaksimalkan keberadaan ekonomi mereka.
f. Terlokalisir. Karena lokasi properti bersifat tetap dan tidak dapat
berpindah tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti tertentu
atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan geografis
yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi. Sebagai
contoh properti perumahan, dimana kawasan tempat berbagai pilihan
unit properti saling bersaing satu sama lainnya ditentukan oleh beberapa
pertimbangan, seperti misalnya berapa lama waktu yang diperlukan
untuk pergi ke tempat kerja, kemudahan mencapai sarana perbelanjaan
dan rekreasi, reputasi sarana pendidikan di daerah tersebut dan sarana
serta fasilitas lain yang tersedia di kawasan tersebut.
g. Permintaan yang mudah berubah, dan tidak seimbang. Sebagai contoh
permintaan terhadap properti perumahan khususnya, merupakan fungsi
dari :

Populasi. Jumlah dan besar kecilnya rumah tangga, jumlah bersih inmigrasi, karakteristik sosial dan ekonomi, distribusi usia. Hal-hal

83

tersebut dapat berubah dalam satu kawasan lokasi tanpa dapat

diramalkan terlebih dahulu, terutama sebagai akibat dari berbagai
faktor yang tidak ada hubungannya dengan properti atau perumahan
itu sendiri.

Pekerjaan dan penghasilan. Daya beli membuat permintaan menjadi

efektif di pasar.

h. Penawaran yang tidak elastis (relatif lamban atau tidak responsif).

Penawaran, tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga.
Kuantitas dari properti serta jasa yang ditawarkan oleh suatu
properti berubah secara perlahan-lahan. Jumlah tersebut cenderung
bersifat sensitif terhadap perubahan dalam permintaan ataupun
harga yang bersifat sementara.
i. Batasan dan pengendalian oleh pemerintah. Kegiatan di bidang
properti sangat kuat diatur dan dipengaruhi oleh pemerintah, seperti
dokumentasi untuk keseluruhan hukum yang disyaratkan untuk setiap
transaksi, penggunaan atas tanah, perpajakan dll.
j. Properti merupakan obyek dari lingkungan sekitar. Properti tidak
dapat dipindahkan ke lingkungan pasar yang lebih baik dan
menguntungkan, dan karenanya bersifat jauh lebih sensitif terhadap
kekuatan-kekuatan pasar yang tidak nyata dan dipengaruhi oleh
kekuatan-kekuatan tersebut.
B. Siklus Pasar Properti
Secara sederhana siklus dapat dikatakan sebagai akibat alamiah dari
ketidak mantapan pasar dan ketidak mampuan para pemain pasar untuk
menjaga kestabilan pasokan dan permintaan. Dalam kurun waktu yang lama
hal ini tidak menimbulkan masalah, tetapi pada suatu saat dimana pasar
lepas kendali dan dalam waktu singkat terjadi pemanasan yang berlebihan
sehingga kejatuhan pasar tidak dapat dielakkan, kita perlu berpikir lebih
mendalam tentang siklus tersebut.
Walaupun kita menyadari bahwa tidak ada satu siklus tertentu yang
mewakili aktivitas properti, tetapi dipengaruhi oleh siklus-siklus ekonomi
lainnya menurut posisinya masing-masing. Kita perlu mengidentifikasikan
beberapa perilaku unsur ekonomi penting dalam bidang properti (real estat)
untuk dapat mengidentifikasikan kecenderungan pasar, diantaranya adalah :
Siklus inflasi.

84

Siklus makro real estat jangka panjang.

Siklus makro real estat jangka pendek.
Siklus pendanaan dari bank/lembaga keuangan.
Siklus pembangunan daerah.
Siklus usia hak kepemilikan dan inventasi.
Siklus popularitas dan selera.
Siklus permintaan.
Siklus pasokan.
Siklus penyewaan properti.

Dipandang dari sisi perekonomian nasional, siklus properti juga

mempunyai arti yang lebih penting. Seperti Indonesia, sangat bergantung
pada dana luar negeri untuk membiayai proyek-proyek properti berskala
besar. Pada saat terjadi property boom, jumlah pinjaman luar negerinya
tumbuh pesat. Apabila kemudian terjadi penurunan situasi pasar secara
tajam, persoalan pinjaman luar negeri dapat mengakibatkan jatuhnya nilai
mata uang rupiah. Dalam kondisi demikian sangat mungkin terjadi
kegagalan proyek walaupun pemiliknya mampu mengatasi persoalan
turunnya permintaan lokal. Situasi demikian tidak hanya menimbulkan
akibat yang parah pada pasar properti dan pendanaan dari bank namun
dapat merambat keseluruh sendi-sendi perekonomian nasional.
C. Unsur Penyebab Siklus Pasar Properti
Apa yang menyebabkan adanya siklus pada pasar properti? Jawabnya:
terlalu optimisme tanpa didasari informasi yang cukup. Pada dasarnya
karakteristik siklus memiliki pola standar yang sederhana yaitu :
a. Siklus dimulai pada keadaan pasokan dan permintaan yang seimbang.
b. Permintaan naik sejalan dengan perkembangan ekonomi, hal ini
memberikan peluang bagi tumbuhnya pembangunan.
c. Tahap awal ditandai dengan rendahnya tingkat persaingan kenaikkan
harga yang cepat sehingga menghasilkan tingkat pengembalian investasi
diatas rata-rata.
d. Tertarik oleh besarnya permintaan dan tingkat pengembalian yang baik,
pemasok meningkatkan pasokannya dan ditambah lagi dengan munculnya
pemasok-pemasok baru, hal ini menyebabkan meningkatnya persaingan
dan dengan cepat mengimbangi permintaan.

85

e. Sebagai akibat dari lamanya pengurusan ijin, persetujuan pinjaman bank

dan masa pembangunan banyak pengembang yang terlambat masuk ke
pasar sehingga tidak dapat lagi diserap oleh permintaan.
f. Permintaan yang tinggi menyebabkan pengembang mengabaikan kualitas
bangunannya untuk mengejar keuntungan yang lebih besar, demikian
pula pengembang yang tidak mempunyai pengalaman ikut-ikutan terjun
kepasar tanpa memikirkan program jangka panjangnya. Kondisi demikian
mengakibatkan
munculnya
perang
harga,
turunya
kualitas
pengembangan serta menekan keuntungaan pengembang. Hal ini akan
menimbulkan keluhan-keluhan dari para pembeli dan pada akhirnya
menghilangkan kepercayaan masyarakat luas.
g. Melihat pertumbuhan yang baik, Bank dan lembaga keuangan berlombalomba memberikan pinjaman kepada para pengembang sehingga
kehilangan azas kehati-hatian, jumah pinjaman menjadi lebih penting
dari kualitas pinjaman.
h. Kesulitan penjualan menyebabkan beban bunga yang makin besar
sehingga terpaksa para pengembang menurunkan harga jualnya sehingga
kehilangan faktor keuntungan, beberapa pengembang bahkan tidak
sanggup lagi untuk mengembalikan pinjamannya.
i. Kekuatiran mulai dirasakan oleh pemberi pinjaman dan mulai membatasi
pinjamannya, hal ini merugikan baik pihak pengembang maupun
pembeli. Banyak pengembang yang tidak dapat lagi melanjutkan
proyeknya sehingga terpaksa dilikuidasi atau diambil alih secara paksa.
j. Berbagai pihak menarik diri dari pasar sehingga pasar properti jatuh. Hal
ini terus berlanjut sampai dengan munculnya kembali kepercayaan
masyarakat dan permintaan kembali ketingkat normal.
k. Kemudian siklus dimulai dari awal lagi .

5.2 Property Broker _________________________________

Pada saat ini, semua orang terutama yang bergerak dalam dunia
usaha apapun dituntut untuk melakukan kegiatannya secara lebih
profesional. Dalam bidang properti misalnya, masyarakat mulai
menggunakan jasa property broker yang dapat membantu mengatasi
permasalahannya. Permasalahan ini antara lain meliputi :
Pemilihan lokasi.
Proses pembelian dan penjualan properti.
Tukar menukar properti.
Sewa menyewa properti.
Akuisisi properti.
86

Dengan demikian manfaat yang didapat dari jasa agen pemasaran ini
antara lain:

Menghemat waktu yang berkepentingan untuk mengurusi transaksi

penjualan, take over, joint operational dan lain-lain yang memang perlu
waktu yang tidak sedikit dalam penelitian dan persiapan agar hal dapat
diterima pihak yang terlibat yaitu penjual, pembeli dan perbankan.

Memberikan jaminan transaksi yang

pembeli/investor maupun penjual.

Menseleksi pembeli/penjual yang serius

Menghemat waktu dengan harapan pengembalian uang yang lebih cepat

karena cepatnya transaksi penjualan/take over dan lain-lain.

Pengecekan ulang seluruh surat-surat kepemilikan dan keadaan fisik

yang sebenarnya agar siap untuk dipindahkan kepemilikannya/
marketable.

Memberikan informasi pemanfaatan yang terbaik (highest & best use)

atas properti tersebut berupa laporan dan proposal studi kelayakan.

Dapat dipakai sasaran pemasaran yang lebih luas.

Dapat secara kontinyu (berkesinambungan) pemberian laporan

perkembangan dan kapasitas eksistensi kepengurusan atas proses.

Dapat mengerti dan memenuhi kode etik profesi dan pembatasannya

kepada pihak-pihak yang terkait.

Kegiatan jasa perantara secara legal dapat dipertanggungjawabkan atas

pemungutan komisi atau biaya.

aman

untuk

investasi

bagi

Yang harus dilakukan oleh masyarakat adalah menghubungi property

broker dalam bidang properti yang dapat diandalkan, menyampaikan segala
informasi dan permasalahannya, lalu merundingkan kesepakatan anatara
property broker dengan pemakai jasa tersebut. Selanjutnnya property
broker akan bertindak atas nama dan mewakili dalam pelaksanaan tugas
tersebut. Kegiatan usaha ini bertujuan mempertemukan penjual dan
pembeli, atau penyewa dengan yang menyewakan, serta menyelesaikan
transaksi antara kedua pihak tersebut. Yang disebut dengan property broker
adalah seseorang atau pihak yang melakukan kegiatan usaha melakukan
negosiasi dalam penjualan, pembelian, pertukaran, sewa menyewa dan atau
mengusahakan penyediaan dana properti tersebut dan untuk itu
memperoleh imbalan jasa. Imbalan jasa ini lazim disebut komisi.

87

Pada setiap kegiatan property agency biasanya terdapat 3 (tiga)

pihak yang terlibat, yaitu :

Principal.Principal atau pemakai jasa adalah orang atau pihak yang

menggunakan jasa agen dan dengan demikian diwakili oleh agen
tersebut.

Broker.Agen adalah orang atau pihak yang bertindak atas nama principal
karena memperoleh kepercayaan dan wewenang.

Pihak ketiga. Pihak ketiga adalah orang atau pihak yang dihubungi oleh
agen dan diharapkan dapat menjalin transaksi dengan principal.

5.3 Hubungan Antara Principal & Broker ________________

Tugas dan tujuan pokok broker adalah mewujudkan transaksi.
Transaksi disini dapat berarti transaksi jual-beli, sewa-menyewa atau tukarmenukar properti. Untuk mewujudkan transaksi tersebut, agen harus
memiliki kepercayaan dan wewenang untuk bertindak mewakili principal.
Kepercayaan dan wewenang ini biasanya dituangkan dalam suatu perjanjian
tertulis, dimana sekaligus dicantumkan hak broker atas imbalan untuk jasa
yang diberikannya.
Perjanjian ini dikenal dengan sebutan Listing Agreement, dimana
memuat antara lain :
Hak, kewajiban dan tanggung jawab masing-masing pihak.

Masa berlaku perjanjian dan tanggung jawab masing-masing pihak.

Lingkup penugasan itu sendiri.

Biasanya lingkup tugas ini tidak termasuk hak menyetujui tawaran pihak
ketiga dan atau penandatanganan atau alih kepemilikan properti.
a. Kewajiban Pemakai Jasa. Sebagai orang atau pihak yang menggunakan
jasa seorang broker, pemakai jasa mempunyai kewajiban membayar
imbalan atas jasa pelaksanaan tugas tersebut sesuai dengan perjanjian
yang telah disepakati. Selain itu pemakai jasa juga berkewajiban
memberikan informasi yang sejelas jelasnya tentang properti yang
dimiliki atau dikehendaki, sedangkan negosiasi dalam menjual,
menyewakan atau membeli atas nama pemakai jasa merupakan tugas
broker.

88

b. Kewajiban Broker. Seperti telah dikemukakan sebelumnya, bahwa

broker adalah orang atau pihak yang disewa oleh principal, dan oleh
karenanya akan bertindak atas nama atau mewakili principal. Sebagai
orang atau pihak yang diberi wewenang dan dibayar oleh principal,
broker memiliki kewajiban dan bertanggung jawab terhadap principal.
Kewajiban-kewajiban tersebut antara lain :

Bertindak hati-hati. Broker properti diharapkan rajin, teliti dan

selalu bertindak dengan itikad baik mewakili principal.

Taat. Broker juga diharapkan mentaati setiap petunjuk yang

diberikan kepadanya oleh principal, tetapi sudah tentu sebatas pada
hubungan principal dan broker.

Tanggung jawab. Broker harus bertanggung jawab atas semua urusan

keuangan atau properti yang dipercayakan kepadanya oleh principal.

Loyalitas. Broker tidak dibenarkan memperoleh imbalan jasa atau

komisi lain kecuali yang telah ditentukan di dalam perjanjian antara
broker dan principal yang telah setujui sebelumnya. Broker tidak
dibenarkan mewakili pihak penjual dan pihak pembeli sekaligus,
tanpa sepengetahuan kedua pihak tersebut.

Komunikasi. Broker harus menyampaikan informasi atau berita

kepada principal tentang segala hal yang menyangkut tugas-tugas
yang dipercayakan kepadanya serta hal-hal lain yang dapat
mempengaruhi kegiatan dan pelaksanaan tugas tersebut.

Masa berlaku dari listing agreement ditentukan bersama oleh kedua

belah pihak sedangkan berakhirnya perjanjian tersebut dapat diakibatkan
oleh dua penyebab :
a. Oleh tindakan salah satu pihak atau kedua pihak bersama-sama.
b. Oleh hukum yang berlaku.
Tindakan salah satu pihak atau kedua pihak bersama-sama yang bisa
mengakibatkan berakhirnya perjanjian antara lain :
a. Memang atas kesepakatan kedua pihak untuk mengakhiri.
b. Pekerjaan sudah terlaksana dengan baik oleh broker.
c. Masa berlaku memang sudah habis.
d. Pencabutan wewenang oleh principal.
e. Pengunduran diri oleh broker.

89

Sedangkan hukum yang berlaku dapat pula mengakhiri perjanjian

tersebut antara lain apabila :
a. Terjadi bencana atau musibah atas properti yang dipercayakan pada
broker.
b. Salah satu pihak meninggal.
c. Salah satu pihak bertindak normal.
d. Terjadi pailit pada salah satu pihak.
Namun demikian dalam keadaan normal, biasanya perjanjian berakhir
bila perkerjaan telah dilaksanakan dengan baik dan broker telah
menerima imbalan jasa yang diberikannya sesuai dengan perjanjian yang
dimaksud.
Apabila dikehendaki, perpanjangan dari perjanjian dapat dilakukan atas
kesepakatan kedua belah pihak.

5.4 Peranan Agency (Broker) dalam Pemasaran __________

Broker harus selalu berperan serta secara kontinyu untuk kesuksesan
pemasaran properti. Peran penting dari seseorang broker adalah :
a. Sebagai negosiator (perunding). Fungsi dan peranan utama dari seorang
broker adalah sebagai perunding, oleh karena setiap broker dituntut
memiliki kemampuan dalam negosisasi tersebut adalah mengarahkan
pihak ketiga dengan cara yang profesional untuk menentukan keputusan
tentang pemilikan suatu properti.
Sebagai perunding, dengan sendirinya broker juga diharapkan memiliki
pengetahuan yang cukup tentang properti dan peraturan-peraturan yang
berlaku. Tingkat kemampuan/ketrampilan dasar yang harus dimiliki dan
harus diingat oleh seorang broker, yaitu :

Tidak menawarkan properti yang belum pernah dilihatnya.

Dapat melakukan analisis terhadap properti.

Siap menjawab semua pernyataan tentang properti.

Berbicara dengan calon pihak ketiga dengan bahasa yang mudah

dimengerti, dan tidak menganggap pihak lain lebih rendah darinya.

Berusaha bersikap baik dan ramah terhadap calon pihak ketiga.

Menyakinkan calon pihak ketiga bahwa transaksi yang ditawarkan

kepadanya akan menguntungkan.

90

Memberi kesempatan bertanya kepada calon pihak ketiga, hindarkan

argumentasi.

Usahakan agar pihak ketiga melihat properti secepat mungkin.

Pusatkan perhatian pada beberapa properti saja, dari pada langsung

menangani banyak properti sekaligus tetapi tidak dengan perhatian
penuh.

Calon pihak ketiga adalah orang sibuk, usahakan menggunakan waktu

mereka sesingkat mungkin.

Tidak menganggap remeh orang lain, atau hal sekecil apapun.

Percaya diri yang berlebihan akan menghasilkan kegagalan.

Tidak pernah menolak penawaran.

b. Sebagai manager. Seorang broker juga dituntut berperan sebagai

manajer dan harus sanggup mengatur waktu.

Mengelola dan memelihara kantor

Mengurus organisasi dan personalianya

Membuat keputusan berdasarkan pertimbangan yang bijaksana pada

saat yang tepat.

Dengan melihat peran broker sebagai negosiator maupun manajer,

maka secara umum fungsi dari broker meliputi :

Prospecting, dimana broker itu berfungsi mencari prospek/calon

pelanggan baru yang tepat.

Communicating/Promoting, broker itu berfungsi mengkomunikasikan

dan mempromosikan produk atau jasa dari perusahaan/organisasinya.

Selling, dengan ketrampilan menjual yang dimilikinya broker

diharapkan dapat mengadakan pendekatan, presentasi, menjawab
pertanyaan dari proyek dan kemudian memperoleh order/pesanan
(closing).

Servicing dan consulting, broker mempunyai fungsi membantu

pelanggan dan memberi nasehat dalam memecahkan persoalan yang
dihadapinya, misalnya mengenai teknis produk, pengaturan
pembayaran, pengiriman dan lain sebagainya.

91

Information gathering, broker diharapkan dapat melakukan riset

pasar atau melakukan semacam kajian khusus untuk memperoleh
informasi mengenai pasar.

Allocating, broker harus dapat menilai bonafiditas prospeknya,

sehingga dapat mengalokasikan usaha dan produk perusahaan pada
prospek yang tepat.

5.5 Pendekatan Broker dalam Penjualan _________________

a. Orientasi broker dalam menjual :

Broker yang aktif menjual ke sebanyak mungkin pelanggan dan

melalui pendekatan harga.
Broker yang menjual dengan pendekatan kualitas produk.
Broker yang menjual dengan memberikan rangsangan kepada
pelanggan serta promosi yang agresif (hard-selling).
Broker yang menjual dengan usaha mengenal ciri-ciri pelanggan
terlebih dahulu dan kemudian mencari pendekatan yang sesuai.

b. Kegiatan pemasaran dalam menjual meliputi :

Menentukan kepada siapa produk/jasa harus dijual.
Menentukan macam produk yang sepatutnya ditawarkan kepada
pelanggan tertentu.
Menawarkan tingkat harga dan kebijakan sesuai dengan ciri
pelanggannya sejauh itu mungkin dilakukan menurut kebijakan
perusahaan.
Mempromosikan produk-produk yang ditawarkan dengan pendekatan
yang sesuai.
Membina hubungan baik dengan berbagai pihak yang berperan dalam
kegiatan broker.
Menciptakan citra yang positif terhadap diri sendiri serta
organisasi/perusahaannya.

5.6 Manajemen Pemasaran ____________________________

Keberhasilan suatu organisasi dalam pemasaran pada umumnya
tergantung dari seberapa jauh organisasi tersebut dapat memenuhi
kebutuhan dan keinginan dari pasar. Dengan kata lain, keberhasilan dalam
pemasaran tergantung dari sejauh mana organisasi dapat memuaskan
konsumen.

92

a. Aktivitas manajemen pemasaran sebaiknya mengikuti langkah-langkah

berikut :

Mengenali ciri-ciri pasar yang akan dilayani.

Mengidentifikasi kebutuhan dan keinginan konsumen.
Menciptakan produk/jasa yang dapat memenuhi kebutuhan dan
keinginan pasar.
Menciptakan, mengembangkan dan memelihara permintaan
produk/jasa.

b. Elemen-Elemen Pemasaran. Bentuk nyata dari kegiatan pemasaran

mencakup keputusan tentang :

Produk, yaitu tipe produk yang ditawarkan, bentuk fisik, desain,

kualitas, pelayanan yang menyertainya.

Harga, yaitu tingkat harga, kebijakan harga, sistem pembayaran.

Promosi, yaitu tingkat iklan, promosi penjualan, kegiatan tenaga

penjualan, public relation.

Distribusi, yaitu saluran distribusi yang digunakan, penyebaran

produk, distribusi fisik.

Proses, menyangkut pembuatan produk dan fasilitas pendukung.

Hubungan baik, khususnya dengan pihak-pihak yang berperan besar

dalam pemasaran (misalnya khalayak, pemerintah, lembaga
keuangan).

Image, citra positif di mata masyarakat luas.

c. Paradigma Baru Relationship Marketing. Pemasar sangat menekankan

pentingnya hubungan baik jangka panjang dengan konsumen dan
infrastruktur pemasaran dan secara terstruktur organisasional, kesadaran
tersebut diwujudkan dalam bentuk langkah-langkah berupa hubungan
dan komitmen yang menyeluruh. Dengan demikian, marketing is
everything and everything is marketing.
Relationship marketing dapat dipandang sebagai koreksi yang cukup
mendasar atas pemikiran dan praktek pemasaran yang telah ada
sebelumnya terutama terhadap praktek pemasaran yang lebih
menekankan asas transaksi (one time transaction marketing). Jika
konsep market based transaction menekankan kepada bagaimana
pemasar dapat menciptakan penjualan berikutnya, maka konsep

93

relationship marketing menaruh perhatian pada penjualan yang telah

terjadi dan yang berkelanjutan (on going relationships).
Pemasaran yang menganut sistem transaction marketing memandang
proses pemasaran telah berakhir ketika transaksi jual beli telah terjadi,
dimana barang berpindah kepemilikan dari penjual ke pembeli.
Selanjutnya pemasar mengarahkan perhatian kepada bagaimana
menciptakan transaksi berikutnya. Sedangkan pemasar yang menganut
relationship marketing memberikan perhatian terhadap transaksi yang
sedang berlangsung dan memanfaatkannya sebagai dasar untuk
hubungan pemasaran yang berkelanjutan dimasa depan. Dengan
demikian, proses pemasaran tidak berakhir dengan transaksi jual beli.
Untuk menjaga hubungan yang berkelanjutan di masa depan dengan
pasar, pemasar harus dapat memberikan nilai lebih dari apa yang
dikorbankan konsumen guna memberi kepuasan konsumen.

5.7 Prospek Agen Properti dalam Bisnis Properti ________

Pada umumnya kegiatan usaha property agency berhubungan dengan
pasar properti, terutama pasar bebas. Sedangkan sebagaimana pasar pada
umumnya, pasar ini pun berhubungan erat dengan ekonomi, baik ekonomi
mikro maupun ekonomi makro. Prinsip ekonomi, begitu juga sosial bukanlah
ilmu eksak seratus persen. Misalnya prinsip ekonomi yang menyatakan
bahwa bila terdapat banyak peminat terhadap suatu properti, kemungkinan
harga properti tersebut akan naik. Disini tidak dijelaskan berapa banyak dan
berapa harga properti dengan adanya tendensi kenaikannya. Dengan
menggunakan rinsip ekonomi, seorang agen properti harus memperhatikan
perilaku penjual dan pembeli, meneliti alasan yang memotivasi penjualan
dan pembelian serta memperkirakan batas-batas harga yang ada dalam
jangkauan pembeli maupun yang dikehendaki penjual.
Pasar properti terbagi dalam 3 (tiga) subpasar masing-masing :

Penyewaan

Investasi (jual-beli)

Pengembangan

Para agen diharapkan akan lebih aktif bergerak atau aktif di ketiga
sub pasar tersebut, sedangkan proporsinya tergantung pada keadaan pasar.
Menurut pengamatan, properti di perkotaan lebih menarik banyak perhatian
para agen terutama hunian, perkantoran atau ruang usaha yang memang
bila dipandang dari sudut investasi telah mencangkup ketiga hal yang
diharapkan yaitu: pendapatan, apresiasi dan nilai tambah.
94

Dengan diberlakukannya Undang-Undang Perpajakan baru serta

faktor-faktor politik, sosial dan ekonomi, secara keseluruhan mempengaruhi
pasar bebas properti. Prospek kegiatan properti hunian dan ruang usaha
(ruko/rukan) untuk kota besar dapat dikatakan optimis hal ini dapat
ditunjukkan dengan banyak tumbuh perusahaan-perusahaan properti agen
baik perusahaan lokal maupun franchises asing. Dan hal ini menjadi sebuah
tantangan karena akan menambah semarak pasar properti dan persaingan
antar agen, sehingga agen itu sendiri dituntut untuk lebih profesional dalam
menjalankan tugasnya. Selain itu juga tuntutan dari masyarakat terhadap
permintaan properti hunian, sedangkan pada umumnya mereka sangat sibuk
dan cenderung menyerahkan permasalahan ini kepada agen properti.

5.8

Proses Pembelian & Penjualan Properti ______________

A. Proses Pembelian Properti

a. Pendahuluan. Keputusan untuk membeli dapat dikategorikan sebagai
suatu keputusan untuk investasi. Suatu keputusan untuk membeli akan
melibatkan keinginan dari si pembeli untuk melepaskan keuntungan dari
uang yang dia miliki pada saat sekarang, dalam hal ini sebesar harga
pembelian, dengan harapan produk pembelian tersebut (dapat berupa
properti) akan menghasilkan arus pendapatan (income flows) dan
keuntungan dari modal yang ditanamkan (capital profit) yang lebih besar
bagi si pembeli.
Dalam hal pembelian properti sebagai suatu investasi secara langsung,
pengembalian uang hasil investasi tersebut hanya dapat diperoleh dalam
periode:
1. Arus pendapatan (income flow). Arus pendapatan diperoleh selama
periode pemilikan properti. Dalam hal penyewaan properti tersebut,
arus pendapatan diperoleh dalam bentuk pembayaran uang sewa
yang diterima. Dalam hal pembelian properti untuk dihuni, arus
pendapatan diperoleh dalam bentuk non-payment of rent.
2. Keuntungan
dari modal yang ditanmkan (capital profit).
Keuntungan dari modal yang ditanamkan diperoleh dalam bentuk
peningkatan harga dari nilai aset yang dimilki. Laba dalam bentuk
peningkatan harga hanya dapat diperoleh pada saat penjuala properti
tersebut, dengan memperhitungkan situasi pasar dan pajak serta
biaya-biaya tak terduga yang dibutuhkan untuk menjual properti
tersebut.
95

Investasi dalam bidang properti tidak hanya berhubungan dengan

aspek-aspek visual dari penampilan fisik dan aspek-aspek permanen
dari bangunan seperti batu bata dan adukannya, aspek-aspek
nonvisual dan penting lainnya dari suatu investasi dalam bidang
properti berhubungan dengan hal-hal berikut ini:
o Aspek-aspek hukum (legal interest). Hal ini dapat berupa
batasan-batasan yang dibebankan pada hak-hak kepemilikian,
misalnya tidak boleh mentransfer kepemilikan tanpa persetujuan
tertulis. Dalam hal penyewaan, hal ini menunjuk pada perjanjian
penyewaan.
o Batasan hukum, misalnya peraturan tentang tata kota. Dalam hal
dimana seorang pemilik atau investor bertindak sebagai yang
menyewakan,
investor
tersebut
tidak
hanya
harus
mempertimbangkan penyewa-penyewanya yang merupakan
pemberi kontribusi terbesar, tetapi juga situasi pasar untuk jenis
properti tersebut.
Dalam kasus seperti ini seorang investor harus dapat:
Mengantisipasi keinginan penyewa yang berpotensi terhadap
akomodasai yang ditawarkan, dan juga
Waspada terhadap perubahan-perubahan dalam keinginan si
penyewa, prospek dan kebutuhan-kebutuhan dari sektor
properti tersebut yang kemungkinan akan menjadi faktorfaktor yang diperhitungtkan pembeli pada saat seorang
investor memutuskan untuk menjual properti tersebut.
b. Tipe dari investasi dalam bidang properti yang dilakukan secara
langsung. Investasi dalam bidang properti yang dilakukan secara
langsung berkenaan dengan adanya keinginan untuk membeli, dimana
pembeli akan menjadi pemilik langsung atau yang menyewakan dari
tanah atau bangunan. Pembelian suatu properti dihubungkan dengan
masalah keuntungan yang bisa diperoleh dalam jangka panjang. Tujuan
dari pembelian suatu properti dapat berupa pembelian untu dipakai
sendiri atau untuk tujuan penyewaan.
Keuntungan dari hasil investasi di bidang properti dapat meningkat dan
dapat juga menurun berhubung bidang properti selalu terpengaruh oleh
keadaan pasar. Jenis-jenis properti yang tersedia untuk investasi dapat
berupa:
Kantor.
96

Pertokoan.
Perindustrian dan perdagangan.
Perumahan.
Perkebunan, dan
Properti-properti khusus.

c. Pertimbangan-pertimbangan dasar untuk suatu investasi di bidang

properti. Ada banyak pertimbangan-pertimbangan dasar yang harus
diperhitungkan oleh seorang investor ketika memutuskan untuk
memperoleh suatu properti. Faktor-faktor tersebut dapat berupa faktorfaktor fisik, pengaruh lokal, pemgaruh nasional tergantung pada jenis
propertinya dan bahkan juga pengtaruh-pengaruh internasional.
Beberapa faktor-faktor yang harus dipertimbangkan dalam suatu
keputusan untuk investasi dalam bidang properti berhubungan dengan
hal-hal berikut:
1. Sifat-sifat dari aspek-aspek hukum yang diperoleh. Batasan-batasan
mengenai hak-hak kepemilikan dalam hubungannya dengan jangka
waktu, pemindahan tangan,hak-hak pemilik dan sebagainya.
2. Syarat-syarat peminjam. Perikatan, batasan-batasan, pemberian
penalti apabila terjadi ingkar kewajiban, dan sebagainya.
3. Prospek dari properti tersebut. Lokasi dan lingkungan sekitarnya,
rencana pembangunan di masa yang akan datang dan rencana
pembangunan
daerah,
misalnya:
rencana
jalan,
rencana
pengembangan dan sebagainya.
4. Kemungkinan tingkat pengembalian dan peningkatan harga dari
properti tersebut. Hal ini berhubungan dengan situasi pasar,
besarnya uang sewa dsb.
5. Besarnya permintaan di masa depan, baik untuk menyewakan
maupun untuk menjual investasi di masa depan. Hal ini dipengaruhi
oleh keinginan penyewa baik di saat sekarang maupun di masa depan
dan tren serta kebutuhan pada sektor tersebut di pasar investasi
properti.
6. Periode investasi. Diperoleh dengan memperhitungkan perubahan
mode, teknologi, dan demografi (karakter populasi) dan transportasi.
7. Tren ekonomi, baik secara lokal maupun nasional.
8. Tingkat persaingan sekarang maupun masa depan. Dengan
memperhitungkan tingkat penawaran saat sekarang maupun masa
depan untuk jenis properti yang serupa, jenis-jenis properti yang
sudah berjalan dengan baik, dan jenis-jenis properti yang menjadi
saingan.

97

9. Peraturan perundang-undangan. Mencakup persyaratan undangundang, pembuatan sertifikat baru, dan pajak-pajak properti (pajak
penghasilan dan pajak penjualan properti tersebut di masa
mendatang).
d. Sumber informasi mengenai bisnis investasi di bidang properti.
Sumber-sumber informasi dimana kita bisa mendapatkan informasi
mengenai bisnis investasi di bidang properti dapat diperoleh dari:
Orang-orang yang terlibatsecara langsung dalam bidang penjualan,
pembelian, penyewaan, dan konsultasi di bidang properti, misalnya
agen perumahan (estate agent) dan penilai (valuer).
Orang-orang yang terlibat dalam industri properti, misalnya
pengacara (lawyer), arsitek, dan pegawai bank.
Surat kabar.
Majalah ataupun jurnal dalam bidang properti.
Pelelangan.
B. Proses pemilikan properti
a. Ruang lingkup. Keputusan untuk memperoleh suatu properti meliputi
ruang lingkup sebagai berikut:
Identifikasi prospek dari properti. Hal ini berhubungan dengan
masalah penghunian, penyewaan, perombakan, modrnisasi, dan
sebagainya.
Pertimbangan mengenai tingkat pengembalian yang dapat
dihasilkan dari pembelian properti. Pengembalian tersebut dapat
berupa uang sewa atau pengembalian dalam bentuk modal dengan
memperhitungkan harga permintaan and prosepek di masa depan.
Syarat-syarat kontrak. Perjanjian pembelian dan penjualan seperti
deposit, jangka waktu pembayaran, biaya pembelian, dan
sebagainya.
Pencatatan. Pencatatan hasil penjualan dan pembelian dan
pemindahan secara hukum dari properti tersebut.
b. Tahap pemilikan properti. Tahap-tahap dalam pemilikan suatu properti
dapat diidentifikasi sebagai berikut:
Tahap sebelum dilakukan kontrak dan pada saat dilakukan kontrak.
Tahap setelah dilakukan kontrak.
Tahap pencatatan surat-surat kepemilikan.
1. Tahap sebelum dilakukan kontrak. Pada tahap ini terjadi keinginan
untuk memiliki atau menginvestasi dalam suatu properti. Suatu

98

penyelidikan pendahuluan mengenai jenis investasi yang berpotensi

harus dilakukan.
a) Penyelidikan Pendahuluan. Penyelidikan pendahuluan meliputi:
1) Mengidentifikasi syarat-syarat yang diperluka untuk membeli
suatu properti, dengan memperhatikan:
Batasan dan syarat-syarat dalam suatu proses pemilikan
properti;
Jenis properti yang terkait;
Pembeli lokal dan asing, baik perorangan maupun
kelompok;
Syarat-syarat dan jenis pendanaan yang memungkinkan.
2) Situasi pasar dari properti secara umum dengan
memperhatikan:
Prospek dari properti tersebut di pasaran dengan
memperhitungkan indikasi investasi seperti populasi,
tingkat bunga, program-program pembangunan, tren dalam
mode dan keinginan menyewa, besarnya pendapatan per
kapita, dan sebagainya;
Memperhatikan gejala-gejala yang terjadi di pasar lokal,
nasional maupun internasional.
3) Identifikasi properti yang tepat dan berpotensi, dengan
memperhatikan:
Jenis dan pemakai, lokasi, kepemilikan, pengaruh baik dari
lokal maupun nasional;
Semua peketrjaan fisik yang harus dilakukan setelah
perolehan properti.
4) Penilaian awal mengenai nilai dari properti tersebut, dengan
menganalisis
pendapatan, nilai
modal
dan
tingkat
pengembalian yang dapat diperoleh,
b) Penyelidikan secara detail. Setelah penyelidikan pendahuluan
dilakukan dan suatu properti dianggap dapat diterima, hal ini
akan diikuti dengan penyelidikan secara detail mengenai properti
tersebut. Tindakan-tindakan yang akan dilakukan meliputi:
1) Penyelidikan fisik terhadap properti, meliputi:
Kondisi bangunan;
Untuk mengidentifikasi dan mempertimbangkan masalah
struktur, akomodasi dan desain.
Kemungkinan untuk pengembangan, modernisasi, dan
pembaharuan yang dapat dilakukan setelah properti
tersebut diperoleh;

99

Hal ini dapat dilakukan dengan berkonsultasi dengan

seorang arsitek.
Penyelidikan struktur terhadap komponen bangunan.
Kenyamanan pemakai, renovasi dan pengembangannya
yang sesuai dengan peraturan yang berlaku.
2) Pertimbangan mengenai potensi dan permintaan pasar untuk
properti tersebut, yang mencakup:
Tipe dan tingkat permintaan dari penyewa;
Tingkat kenyaman properti untuk disewakan;
Besarnya uang sewa; dan
Kondisi pasar untuk properti tersebut.
3) Masalah pengelolaan properti setelah diperoleh meliputi:
Masalah penarikan uang sewa;
Pemberian jasa dan biaya pelayanan;
Jenis asuransi dan pinjaman;
Perbaikan-perbaikan yang diperlukan setelah perolehan
properti;
Pemeliharaan yang diperlukan dan biayanya;
Pengelolaan penyewaan berhubungan dengan jangka waktu
sewa;
Pembayaran pajak dan kewajiban lainnya.
4) Masalah pendanaan, meliputi:
Bentuk dan sumber dana;
Persyaratan peminjaman;
5) Masalah pajak properti, meliputi:
Pajak penghasilan;
Pajak atas hasil penerimaan dan pengeluaran.
6) Masalah hukum dasn pelaksanaannya, meliputi:
Masalah hukum untuk investasi seperti kepemilikan;
Masalah perencanaan secara hukum; Standar perencanaan
sehubungan dengan renovasi dan pertambahan.
Permasalahan persyaratan hukum; Ijin yang dibutuhkan
apabila dilakukan penambahan dan pengembangan ruangan
beserta cara pelaksanaannya.
Perangkat pemadam kebakaran, peralatan kesehatan, dan
peraturan tata kota untuk bangunan tersebut
7) Penafsiran nilai dan evaluasi, meliputi:
100

Tingakat pengembalian dari investasi pada saat sekarag.

Pembayaran uang sewa dan nilai pasar uang sewa.
Masalah uang sewa dan kondisinya.
Penghasilan bersih saat sekarang. Dalam hal ini didapatkan
dari pembayaran uang sewa dikurangi pengeluaran.
Status keuangan penyewa.
Tingkat kepercayaan dan kredibilitas dari penyewa.

2. Tahap pembuatan kontrak. Tahap pembuatan kontrak terjadi

setelah keputusan untuk menginvestasi terjadi, hal-hal yang harus
dipertimbangkan meliputi:
a) Fungsi penting dari suatu kontrak. Kontrak merupakan suatu
perjanjian hukum yang mengikat kedua belah pihak secara hukum
dan oleh karenanya dibenarkan oleh hukum. Hal-hal yang harus
tercantum dalam suatu perjanjian penjual atau pembelian adalah
sebagai berikut:
1) Perjanjian.
2) Pertimbangan-pertimbangan.
3) Keinginan untuk membuat suatu hubungan secara hukum
antara dua belah pihak.
4) Kepastian. Pada suatu perjanjian harus mencantumkan topik
yang pasti dan tidak mengandung persyaratan yang kabur
mengenai suatu masalah.
5) Kedudukan tiap belah pihak.
b) Isi dari perjanjian penjualan dan pembelian. Isi perjanjian
penjualan dan pembelian akan meliputi rekomendasi mengenai
syarat-syarat untuk perjanjian penjualan dan pembelian dan
memeriksa syarat-syarat yang diajukan. Syarat-syarat tersebut
meliputi:
1) Pihak-pihak yang terlibat dan kedudukannya. Dalam hal ini
harus diterangkan dengan jelas siapa yang membeli dan siapa
yang menjual.
2) Deskripsi properti. Harus didefinisikan secara jelas termasuk
lokasi, alamat, luas dan sertifikat tanah dan bangunan.
3) Kewajiban pembeli dan penjual sesuai dengan kontrak.
Pembeli - harus membayar sejumlah uang yang sudah disetujui
pada tanggal yang sudah ditetapkan. Penjual menyerahkan
properti dalam keadaan baik dan dalam keadaan kosong.
4) Harga pembelian, deposit, dan cara pembayarannya. Pada
umumnya, besarnya deposit samadengan 10% dari harga
pembelian dan sisanya dibayar akan dibayar pada waktu yang
101

sudah ditetapkan. Deposit merupakan suatu garansi bahwa

kontrak akan dilakukan dan hal ini sangat bergantung pada
keinginan dari kedua belah pihak dan tidak hanya tergantung
dari kata-kata yang tercantum dikontrak saja.
5) Pada saat terjadi ingkar kewajiban. Misalnya mengenai
tindakan-tindakan yang akan diambil apabila pembeli dalam
keadaan default kompensasi yang diperoleh penjual pada
saat terjadi ingkar kewajiban.
6) Penyerahan sesuai dengan waktu dan bebas dari segala
halangan dan dalam keadaan kosong.
7) Masalah mengenai siapa yang memegang uang hasil penjualan.
Apakah dari pihak pengacara dari pembeli atau agen
perumahan.
c) Jaminan yang diperlukan oleh penjual dan pembeli. Jaminan
yang diperlukan oleh penjual meliputi:
1) Jaminan bahwa pembeli (prospective purchaser) akan
menyimpan uang deposit sejumlah tertentu.
2) Jaminan bahwa penjual akan menerima uang deposit tersebut
(setelah dikurangi oleh uang jasa agen penjual) apabila
pembeli mengundurkan diri dengan alasan apapun.
3) Apabila penjual bisa memberikan sertifikat kepemilikan yang
sah, benar dan tidak terlibat dalam sengketa kepada pembeli
harus ada jaminan bahwa pembeli akan menanggung semua
biaya yang dibutuhkan untuk pemindahan kepemilikan dari
properti yang dijual, misalnya: biaya balik nama dan biaya
pengacara.
4) Jaminan bahwa pembeli akan membayar dalam jangka waktu
yang sudah ditetapkan.
Jaminan yang diperlukan oleh pembeli akan meliputi:
1) Jaminan bahwa pembeli akan menerima kembali uang
depositnya apabila penjual tidak bisa memberikan sertifikat
tanah yang asli, jelas dan tidak dalam sengketa kepada
pembeli atau apabila penjual membatalkan penjualan
propertinya atau apabila menjual propertinya ke pihak lain.
2) Jaminan bahwa pembeli akan menerima properti dalam
keadaan baik sesuai dengan yang dijanjikan.
3) Jaminan bahwa pembeli akan menerima komensasi apabila
properti tidak diserahkan pada waktunya.
4) Jaminan bahwa pajak-pajak yang berkenan dengan properti
ynang dijual sudah dibayar oleh penjual.

102

d) Negosiasi dan perjanjian akhir dengan penjual untuk

menyelesaikan semua persoalan penting. Setelah semua
masalah penjualan dan pembelian disetujui oleh semua pihak,
kontrak akan menjadi bukti dalam perjanjian penjualan dan
pembelian.
e) Instruksi kepada pengacara untuk melakukan pemindahan
kepemilikan. Hal ini akan melibatkan hal-hal sebagai berikut:
1) Asuransi, yaitu pemindahan polis perjanjian;
2) Pemindahan manajemen, meliputi masalah catatan, garansi,
kewajiban, dan pemindahan pegawai;
3) Pemberitahuan kepada penyewa-penyewa sehubungan dengan
adanya pemilik baru;
4) Penanganan syarat-syarat penyewaan baru;
5) Perbaikan dan penggantian apabila diperlukan sebelum
dilakukan transfer.
3. Tahap Setelah Pelaksanaan Kontrak
a) Membuat suatu Private Gaveat. Notaris dari pembeli
berkewajiban untuk membuat suatu Private gaveat setelah
suatu kontrak akta pengikatan jual beli dibuat. Tujuannya adalah
untuk memberikan garansi dalam hal pembeli menunda pembelian
dan juga mencegah penjual langsung menjual tanahnya setelah
dibeli oleh pembeli tanpa ijin dari pembeli.
b) Pendaftaran sertifikat. Dalam pendaftaran, seorang pembeli
akan mendapatkan suatu sertifikat resmi untuk properti yang dia
beli dan pada saat yang sama, mendapatkan suatu sertifikat yang
sah. Dalam pendaftaran tersebut nama pembeli akan tercantum
dalam sertifikat sebagai pemilik yang tercatat resmi.
Suatu kontrak dinyatakan selesai apabila si pembeli secara resmi
sudah tercatat sebagai pemilik dari properti yang dia beli. Pada
umumnya, ketika pihak penjual dan pembeli telah memenuhi
kewajiban mereka sesuai dengan yang tercantum dalam
perjanjian jual beli yang telah disetujui, waktu tersebut
merupakan saat yang baik untuk dilakukan penyelesaian kontrak.
C. Proses Penjualan Properti
Proses penjualan properti akan melibatkan proses-proses berikut ini:

103

a. Proses penunjukan agen (broker). Dalam hal ini akan melibatkan

masalah penentuan harga yang diinginkan penjual. Agen penjual
berkewajiban untuk memberikan masukan dan memprosesnya sesuai
dengan harga yang diinginkan.
b. Proses pemilihan cara penjualan properti:
Penjualan secara tender. Terjadi apabila properti tersebut
mempunyai karakter tertentuyang membuat harga penjualan sukar
ditentukan sehingga ditawarkan secara terbuka.
Penjualan secara lelang. Hal ini bisa terjadi apabila penjual
membutuhkan uang dalam waktu yang dekat dan ingin menjual
propertinya secara cepat.
Penjualan secara pribadi. Properti tersebut mempunyai karakter
tertentu yang menjadikan harga penjualan dapat dengan mudah
ditentukan dan banyak permintaan untuk membeli properti tersebut.
c. Proses penentuan cara penjualan. Penjual menentukan
menyerahkan pelaksanaannya kepada agen yang ditunjuk.

dan

d. Proses Negosiasi. Menyangkut masalah negosiasi dengan pembeli yang

berpotensi sesuai dengan syarat dan harga yang sudah ditentukan. Pada
proses ini, ada kemungkinan bahwa pembeli memberikan uang muka.
e. Perjanjian Pendahuluan. Perjanjian pendahuluan akan dilakukan
setelah pengacara dari pembeli melakukan penyelidikan hukum atas
properti yang ditawarkan.
Penyelidikan hukum meliputi:
Masalah-masalah yang berkenaan dengan properti tersebut batasanbatasan dan masa berlaku dari sertifikat-sertifikat untuk properti
tersebut.
Jangka sewa dan peraturan-peraturan penyewaan (apabila ada
penyewa) berhubungan dengan perikatan penyewa.
Perencanaan, yakni apakah sesuai atau tidak dengan ketentuan
perencanaan yang diijinkan.
Hal-hal lain sehubungan dengan peraturan-peraturan yang berlaku,
misalnya untuk masalah pemugaran, sistem pemadam kebakaran, dan
sebagainya.
f. Perjanjian Akhir. Dibuat setelah terjadi negosiasi akhir antara kedua
belah pihak. Pada proses ini kedua belah pihak sudah menyetujui
besarnya harga jual properti dan syarat-syarat penjualan.

104

g. Penyelesaian Akhir. Pada tahap ini pengacara dari pihak pembeli

akan membuat caveat dan pengacara dari pihak penjual akan
memproses masalah pemindahan pemilikan dan sertifikat.
RINGKASAN
Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk
memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan
harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan
bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif
penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta
menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. Pasar properti dapat
berupa pasar penjualan, pasar sewa, dan pasar hipotek. Singkatnya, pasar
properti adalah sebuah pasar dimana hak-hak atas properti yang dianggap
bersaing oleh para calon pembeli, dipertukarkan.
Walaupun kita menyadari bahwa tidak ada satu siklus tertentu yang
mewakili aktivitas properti, tetapi dipengaruhi oleh siklus-siklus ekonomi
lainnya menurut posisinya masing-masing. Kita perlu mengidentifikasikan
beberapa perilaku unsur ekonomi penting dalam bidang properti (real estat)
untuk dapat mengidentifikasikan kecenderungan pasar
Pada saat ini, semua orang terutama yang bergerak dalam dunia
usaha apapun dituntut untuk melakukan kegiatannya secara lebih
profesional. Dalam bidang properti misalnya, masyarakat mulai
menggunakan jasa property broker yang dapat membantu mengatasi
permasalahannya. Permasalahan ini antara lain meliputi :
Pemilihan lokasi.
Proses pembelian dan penjualan properti.
Tukar menukar properti.
Sewa menyewa properti.
Akuisisi properti.
Pada setiap kegiatan property agency biasanya terdapat 3 (tiga)
pihak yang terlibat, yaitu :

Principal.Principal atau pemakai jasa adalah orang atau pihak yang

menggunakan jasa agen dan dengan demikian diwakili oleh agen
tersebut.

Broker.Agen adalah orang atau pihak yang bertindak atas nama principal
karena memperoleh kepercayaan dan wewenang.

105

Pihak ketiga. Pihak ketiga adalah orang atau pihak yang dihubungi oleh
agen dan diharapkan dapat menjalin transaksi dengan principal.

Broker dalam pemasaran properti memiliki peran penting sebagai

negosiator dan manajer.
SOAL-SOAL LATIHAN
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Apa yang dimaksud dengan pasar properti?

Bagaimanakah karakteristik dari pasar properti?
Apa sajakah bentuk pasar properti? Jelaskan!
Apa fungsi pasar properti? Jelaskan!
Apa yang dimaksud dengan siklus pasar properti? Jelaskan!
Permasalahan apa yang dapat dipecahkan dengan bantuan property
agency?
7. Manfaat apa yang dapat diperoleh dari jasa agen pemasaran properti?
8. Apa peranan agency (broker) dala pemasaran properti?
9. Apa saja fungsi broker secara umum?
10. Apa yang dimaksud dengan relationship marketing? Jelaskan!

106