MANAJEMEN PROPERTI

BAGIAN I
Tinj auan atas Real Propert i

BAB 1 Pengant ar Manaj emen Properti

BAB 2 Organisasi Manaj emen Properti

BAB 3 Prakt ek Manaj emen Properti

BAB 4 Manaj emen Persewaan Propert i

BAB 5 Agen Propert i

The day Man decided that it was profitable for him to give authority to another to
take possession and occupy one of his dwellings, he realised that there was a need
for some sort of action to ensure that the occupier complied with all the provisions
permitting his occupancy. That form of action was management and the activity has
since then taken its place an important activity in sustaining the value of operational
property assets

( John M. Hutcheson)
 BAB 1

PENGANTAR MANAJEMEN PROPERTI

ehadiran dan keberadaan manaj emen propert i diperlukan oleh

K perorangan at aupun badan hukum, baik sekt or privat maupun sekt or

publik yang memiliki dan/ at au menggunakan pr opert i dalam j umlah
kecil maupun besar, baik dalam hal kuant it as maupun nilai uangnya. Jasa
manaj emen proper t i dapat diber ikan unt uk lingkup kerj a yang luas maupun
1
t erbat as sesuai dengan kebut uhan dan kemampuan pemiliknya.

Dalam bab pert ama ini yang mer upakan pengant ar dari manaj emen
propert i, dihar apkan pembaca akan mengert i dan memahami :
Definisi umum dar i manaj emen propert i;
Tuj uan mengelola proper t i baik sebagai invest asi maupun sebagai
wuj ud dari pelaksanaan aspek lingkungan;
Kegiat an pokok dalam manaj emen proper t i, mulai dari persiapan
kont rak manaj emen sampai kepada penyediaan manaj emen sist em
inf or masi ( Management Inf or mat ion Syst em ) propert i;
Ruang lingkup manaj emen pr oper t i baik sebagai suat u invest asi,
kepent ingan bisnis, paj ak dan asuransi maupun unt uk kepent ingan
lainnya;
Perlunya manaj emen sist em informasi yang konkr it baik dar i sisi
r incian manaj emen proper t i dan sist em keuangan yang t epat dan
benar.

Dalam era globalisasi, kebut uhan manaj emen pr opert i ini sudah
menj adi bagian yang t idak t er pisahkan dengan keberhasilan suat u
bisnis/ usaha suat u perusahaan t erut ama sej ak t ren kerj asama dengan pihak
luar (out sourcing) di sekt or privat . Dua alasan ut ama adalah masalah
efisiensi dan konsent rasi pada cor e business mereka. Bahkan dalam
perkembangannya sekarang mulai dikenal ist ilah manaj emen fasilit as
( f aci l it i es management ) sebagai saudara kandung dari manaj emen pr oper t i.
Dalam manaj emen ini t erdapat penyediaan pelayanan f asilit as yang lebih
menyelur uh unt uk mendukung keberhasilan akt ivit as suat u usaha, sepert i

1
Proper t y Management dan Popert y Agency, Buku I, (Kerj a sama Depart emen
Perdagangan dan Gabungan Perusahaan Penilai Indonesia/ GAPPI, 1993).

2
pembayaran rekening list rik, rekening air , mencarikan rumah unt uk
kar yawan, dan lain sebagainya2.

Begit upula dengan kebut uhan akan pembangunan/ pengadaan

propert i di sekt or publik berkembang begit u pesat . Perkembangan pesat
t adi disebabkan oleh meningkat nya kebut uhan akan pembangunan/
pengadaan aset di seluruh organisasi sekt or publik guna memenuhi
t uj uannya, yait u pember ian pelayanan ( ser vice del iver y) kepada masyarakat
publik secara efekt if dan ef isien ser t a mendukung pelaksanaan dari good
cor por at e gover nance. Jadi, t ugas dan f ungsi manaj emen pr opert i it u
bukanlah peker j aan yang sedemikian sederhana, t et api suat u pekerj aan
yang memerlukan keahlian khusus dan pengalaman yang luas.

Dengan adanya perkembangan ini sangat dirasakan kebut uhan

menghadirkan manaj er t erampil yang pr ofesional dalam bidang propert i
secara berhasil guna dan berdaya guna unt uk mencapai t uj uan
pembangunan propert i. Manaj er pr opert i adalah seseorang yang memiliki
kualit as mult idisiplin yang sebagian besar orang t idak memilikinya. Akt ivit as
manaj emen pr oper t i ini ber kisar dari sesuat u yang paling seder hana hingga
pembuat an keput usan yang kompleks, proses pembelian at au menj ual
propert i unt uk memaksimumkan keunt ungannya ( r et ur ns).

Oleh karena it u, diperlukan kemampuan dan kemauan yang t inggi

unt uk melaksanakan t ugas manaj emen proper t i maupun aset dalam kont eks
yang lebih luas agar t uj uan t ersebut dapat t ercapai. Kemampuan yang baik
perlu didukung dengan penget ahuan ( knowl edge ) t ent ang manaj emen
propert i (dan aset ), pengalaman yang t erasah di lapangan dan j uga
wawasan yang menyeluruh yang berkait an dengan masalah proper t i maupun
aset yang begit u kompleks.

1. 1 Pengenalan dan Definisi ________________________ ___

A. Definisi Manaj emen

Manaj emen dapat diart ikan sebagai suat u gabungan dari bidang-
bidang kebij akan dan administ rasi ser t a orang-orang yang mengadakan
pengawasan dan mengambil keput usan yang perlu unt uk melaksanakan

2
Gel iat Bisni s Manaj emen Pr oper t i Jor -j or an Bisni s dengan Margin Kecil , Copyright
© Sinar Harapan 2003.

3
 3
t uj uan bisnis pemilik dan mencapai st abilit as ser t a pert umbuhan .
Sement ara definisi manaj emen j uga disampaikan oleh beber apa pakar
4
diant aranya yait u :

• Mary Parker Follet

The art of get t ing t hi ngs done t hr ough peopl e. Pemahaman
definisi ini menekankan akan ar t i pent ingnya mengalokasikan dan
member dayakan sumber daya manusia dalam mencapai t uj uan.

• James Stoner
Suat u pr oses yang meliput i : perencanaan, pengorganisasian,
pengkoor dinasian, pengarahan, dan pengawasan t erhadap manusia dan
sumber daya unt uk mencapai t uj uan t ert ent u dar i organisasi.

Manaj emen

Perencanaan Pengorganisasian Pengkoordinasian Pengarahan Pengawasan

Tujuan Organisasi

Gambar 1.1 Elemen Dasar Manaj emen

Ket erangan :

@ Perencanaan ( planning)
Invol ves ear ly t hought and f or ecast ing and ant icipat ing changes in
t he f ut ure. Keberhasilan sesuat u organisasi sangat bergant ung pada
saat proses perencanaan awal dalam ment er j emahkan suat u t uj uan
yang hendak dicapai. Kesalahan dalam menent ukan proses suat u
perencanaan bisa berakibat fat al. Oleh karena it u diper lukan suat u
proses manaj emen perencanaan yang mat ang dan menyeluruh.

3
John Downes, Jordan Elliot Goodman, Edisi Ket iga, Kamus Ist i l ah Keuangan dan
Invest asi , PT. Elex Media Komput indo, Kelompok Gramedia Jakart a, 1999
4
Doli D Siregar, Pemahaman Bi sni s Pr opert i sebagai Tit ik Tol ak Prof esi onal isme
dalam Manaj emen Pr oper t i , Sat yat ama Graha Tara, 1999

4
 @ Pengorganisasian (or ganizing)
Invol ves br i nging t oget her human and mat er ial r esources
which i ncl udes l abour , capi t al , land, buil di ng mat er ial s, equipment
and inf or mat i on. Pemanf aat an dan penyusunan secara opt imal dar i
seluruh aset yang dimiliki merupakan bent uk upaya unt uk bisa lebih
mengef isiensikan dan mengef ekt if kan or ganisasi unt uk dapat
memper oleh hasil yang opt imal.

@ Pengkoordinasian (coor dinat ing)

Est abl ishing some f or m of r ank or or der bet ween human
r esour ces t o human r esources and bet ween human r esour ces t o
mat er ial r esour ces. Koordinasi ini dimaksudkan agar t idak t er j adi
hambat an-hambat an maupun misscommunicat ion ant ara semua pihak
yang t erlibat baik dalam hubungan ver t ical maupun hor i zont al (t op-
down ).

@ Pengarahan (leading)
Givi ng or der s di r ect l y or indi r ect l y t o subor di nat e. Suat u
organisasi sangat memerlukan suat u ar ahan yang j elas dan t egas,
baik yang disampaikan secara langsung maupun t idak langsung dar i
at asan kepada bawahan melalui for um f ormal maupun inf or mal
(sesuai dengan hierarki st rukt ur organisasi). Ket idak j elasan dalam
hal masalah ini bisa menimbulkan kesalahan dalam ment afsirkan
suat u per int ah/ t ugas yang diberikan oleh at asan kepada bawahannya.

@ Pengontrolan (cont rolling)

To i nvest i gat e and eval uat e and make sur e t he or der i s
car r i ed t hr ough so t hat t he ai m is achieve” . Tahap yang sangat
memegang peranan pada bagian akhir adalah pengawasan secara
menyelur uh at as keseluruah akt ifit as organisasi. Dan segera
menyelesaikan set iap permasalahan at aupun kendala yang ada dan
selanj ut nya member ikan masukan ( i nput ) sebagai f eedback at as
kebij akan-kebij akan yang ada dalam suat u organisasi unt uk
selanj ut nya bisa dilakukan penyempur naan-penyempurnaan.

• Arthur G. Bedeian
Pr occes of achi eving desi r ed r esult t hr ough ef f icient ut il izat i on
of human and mat er ial r esources. Menur ut Art hur j ust ru mendef inisikan
manaj emen sebagai keselur uhan dari suat u proses yang melibat kan
efisensi dalam memanfaat kan baik sumber daya manusia maupun sumber
daya mat er ial yang dimiliki oleh suat u organisasi.

5
 Dari beberapa definisi manaj emen di at as semuanya memiliki
kesamaan bahwa pada int inya unt uk mencapai t uj uan suat u usaha
memerlukan suat u pr oses yang menyeluruh dalam mengurus ( management )
dan memadukan sumber daya manusia dengan sumberdaya mat erial yang
dimiliki oleh suat u organisasi

B. Definisi Propert i

Dalam ilmu penilaian, proper t i diart ikan sebagai har t a kekayaan .

Menurut Real est at Handbook , Proper t i didefinisikan sebagai : t he r ight s
t hat one i ndivi dual has i n l ands or goods t o t he excl usi on of al l ot her s;
r i ght s gained f r om t he owner shi p of wealt h5.

Pemahaman ar t i propert i ini sendiri menj adi sangat luas, namun pada
dasarnya merupakan suat u hak yang dimiliki oleh seseorang at as propert i
t ersebut .

Sedangkan unt uk Real est at didefinisikan sebagai: i n law, land and

everyt hing mor e or less at t ached t o it . Ownershi p bel ow t o t he cent er of t he
ear t h and above t o t he heavens. In busi ness, t he act ivit ies concer ned wi t h
owner shi p and use t r ansf er s of t he physi cal pr oper t y6. Tent unya definisi ini
berbeda dengan apa yang ber laku di Indonesia bahwa apa yang ada di dalam
bumi dan di at as bumi t idak dapat dimiliki oleh perseor angan karena hukum
pert anahan di Indonesia menganut azas hor i zont a l.

Secara umum Real est at dapat digolongkan sebagai berikut :

a. Sekt or Perkebunan, Per t ambangan dan Perhut anan (Rubber Est at e, Oi l
Pal m Est at e, f or est r y, coal mining, et c) .
b. Sekt or Per umahan ( Housing Est at e, Mul t y Resident i al , Real est at
Compl ex, et c) .
c. Sekt or Komersial (Shopping Cent r e, Of f ice Bui l di ng, Apar t ment , Hot el , ,
Tr ade Cent er , et c) .
d. Sekt or Indust r i (Indust r ial Est at e, Indust r ial Par k, heavy, medium and
weight i ndust r ial , Et c) .

Real Pr oper t y adalah The int er est , benef i t s and r ight s i nher ent in
owner shi p of physical r eal est at . Sedangkan Est at e sebagai The pr esent
i nt er est in r eal pr opert y.

5
Jack C. Harris., Jack P. Friedman, Real Est at e Handbook , 4t h Ed. Barr on’ s
Educat ional Ser ies, Inc. New York . 1997
6
Ibi d

6
 Real Tanah, Bangunan &
Properti Pengembangan Lainnya
(other improvements)
BERWUJUd
(TANGIBLE)
- Machine & Equipment
- Fixtures & Furniture
Personal - Moveable
PROPERTI Properti - Operational Equipment
- Jewelry

Properti Properti Non

Komersial Komersial - Goodwill
- Hak Patent
TAK - Franchises
BERWUJUD - Merek Dagang
(INTANGIBLE) (Trade Mark)
- Hak Cipta
(Copyright)
- Proprietary Processes

- Saham
SURAT - Investasi
BERHARGA - Deposito
- Piutang Dagang

Sumber: Modul DPT III Khusus Keahlian Paj ak, Penilai, BPLK Depkeu, 1991
Gambar 1.2 Skema Penggolongan Propert i

C. Definisi Manaj emen Properti

Secara umum Manaj emen Pr opert i dapat dit er j emahkan sebagai :

@ Pengelolaan hart a kekayaan. Dalam hal ini ruang lingkupnya
dipersempit t erbat as unt uk bar ang berwuj ud ( t angi bl e asset s).
@ Suat u cabang usaha real est at yang meliput i penyewaan,
pengawasan, penagihan sewa, perawat an dan pengelolaan real est at
unt uk pihak lain.

7
 Menurut Real Est at e Handbook , Manaj emen Pr oper t i didefinisikan
sebagai :

The operat ion of proper t y as a business, i ncluding r ent al , r ent

col lect ion, maint enance, et c. The f ol l owi ng t asks ar e of t en
r equired in t he owner ship of pr opert y such as account ing and
r eport ing, l easing, maint enance and r epair , payi ng t axes, provi si on
of ut i li t ies and insurance, r emodel ing, r ent rat e set t ing and
col lect ion, acqui si t ion and disposi t ion, development and
r ehabi l it at i on f easi bi li t y, f inancing and income t ac account ing7.

Definisi ini menunj ukkan bahwa ruang lingkup peker j aan manaj emen
propert i sangat luas dan diper lukan keberadaannya unt uk kelangsungan
propert i maupun bisnis it u sendir i.

Sedangkan menurut beberapa pakar , manaj emen propert i

didefinisikan sebagai ber ikut 8:

• Scarret
To seek t o cont rol pr oper t y int er est having r egard t o t he shor t and long
t er m obj ect ives of t he pr oper t y owner and par t icular l y t o t he purpose f or
which t he i nt er est i s held. Pr opert i Manaj emen ber fungsi unt uk
mewuj udkan t uj uan j angka pendek maupun j angka panj ang yang
dikehendaki oleh pemilik. Unt uk it u keberadaan pr oper t i manaj emen ini
unt uk memast ikan apakah kebij akan-kebij akan ( pol icy making) yang
dibuat sudah sesuai dan sudah dilaksanakan sehingga keberadaan dan
kelangsungan dari propert i t et ap bisa dipert ahankan.

• Peter Tan Peng Khon

St r at egic i deas f or mulat ed and scope of ser vices est abl ished t o manage
proper t ies t o meet t he obj ect ives of t he owner. Pr opert i manaj er dalam hal
ini bert ugas memformulasikan suat u kebij akan dalam bent uk
perencanaan makro ( st r at egic plan) maupun perencanaan mikro
( t act ical pl an) unt uk memast ikan keinginan invest or bisa t erwuj ud.

• Michael Thorncorf
Ket ent uan dan pengawasan mengenai suat u proper t i dengan
t uj uan memperoleh keunt ungan secara opt imal t idak selalu didasarkan
semat a-mat a pada nilai uang, t et api mencangkup j uga persyarat an
kepent ingan masyarakat , st at us, kewibawaan, pet a polit ik, dengan
berbagai ragam kepent ingan at au hasrat keinginan suat u golongan.
7
Ibi d
8
Doli D Siregar, Pemahaman Bi sni s Pr opert i sebagai Tit ik Tol ak Prof esi onal isme
dalam Manaj emen Pr oper t i , Sat yat ama Graha Tara, 1999

8
• Douglas St reet
Manaj emen pr opert i bert uj uan unt uk mengawasi suat u propert i
unt uk t uj uan j angka pendek at au j angka panj ang bagi pemilik propert i
t erut ama dalam kait an kepemilikan propert i t ersebut ; yait u
melaksanakan akt ifit as sewa-menyewa, mengadakan negoisasi harga
sewa dan menilai kembali harga sewa ( r ent review ) ruang t ersebut ser t a
perpanj angan sewa-menyewanya dikemudian hari pada saat j angka
wakt u sewanya sudah habis, menelit i pemelihar aan gedung secara fisik
dan ket ent uan sangsi hukum dalam kont rak sewa-menyewa, melibat kan
pada kegiat an per luasan ( upgr ading) maupun kemungkinan t er j adinya
suat u merger, peka dan j eli melihat peluang unt uk pengembangan
secara pot ensial sert a secara hukum mewakili pemilik sert a memenuhi
kewaj iban sosialnya t erhadap masyarakat .

Dari definisi-definisi di at as dapat disimpulkan bahwa t ugas dan

f ungsi manaj emen pr opert i bukanlah pekerj aan yang sedemikian seder hana,
t et api merupakan suat u peker j aan yang memer lukan keahlian khusus dan
pengalaman yang luas.

1. 2 Tuj uan Manaj emen Propert i _______________________

Walaupun ruang lingkup propert i manaj emen sangat luas, namun

secara umum dilihat dari t uj uannya manaj emen propert i dapat
diklasifikasikan menj adi 2 (dua) , yait u:

a. Mengelola properti sebagai investasi / bisnis. Ini merupakan t ugas yang

memerlukan keahlian khusus karena mengelola pr oper t i sebagai invest asi
sangat t erkait dengan f akt or-fakt or ekst ernal sepert i perat ur an
pemer int ah, f akt or persaingan, permint aan dan penawaran, selera
konsumen dan lain sebagainya. Tuj uan ut amanya adalah memaksimalkan
pendapat an dan modal dari invest or .

b. Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan propert i sehingga

t ercapai hasil opt imal secara efektif dan efisien. Tuj uannya adalah
unt uk menghambat laj u penyusut an at aupun t er j adinya kerusakan pada
propert i maupun lingkungan sekit arnya.

Oleh karena it u, t uj uan akhir yang akan dicapai dalam manaj emen
propert i ini ialah mencakup sist em organisasi yang efekt if sert a pembinaan,
koor dinasi dan pengawasan para t enaga t erampil unt uk meningkat kan
pendapat an dari proper t i t ersebut dan bersamaan dengan it u pula
menj amin sert a melindungi propert i dan peralat annya dar i kerusakan ser t a
limbah dengan cara pemeliharaan yang baik dan benar. Dengan demikian

9
kedepan prospek manaj emen propert i ini akan t erus berkembang sesuai
dengan per mint aan pasar yang akan t erus meningkat baik disekt or pr ivat
maupun sekt or publik.

1. 3 Kegiatan Manaj emen Properti _____________ ________

Beberapa kegiat an at au akt ivit as dalam manaj emen propert i

meliput i:

a. Mempersiapkan dan membuat kontrak manaj emen ( Management

Cont ract ). Seluruh kont rak harus dibuat dengan j elas dan memuat
seluruh isi per j anj ian yang har us ada di dalamnya sehingga t idak
menimbulkan pot ensi konf lik di kemudian hari. Misalnya kapan mulai dan
berakhirnya suat u kont rak, apa yang menj adi kewaj iban dan hak masing-
masing pihak, sangsi dan lain sebagainya.

b. Menyusun rencana manajemen dan pengambil alihan tugas

manaj emen dari sebuah properti ( T aking Over Management ). Rencana
disusun harus secara det ail meliput i r encana dalam j angka pendek,
menengah maupun j angka panj ang ser t a kapan pr opert i manaj emen
mulai dilibat kan, apakah pada saat awal sebelum pembangunan ( pr e
const r uct ion ), pada saat pembangunan ( under const r uct ion ), maupun
pada saat bangunan t elah siap unt uk dihuni dan dioperasikan
( oper at i onal bui l ding).
c. Memelihara dan mengelola bangunan ( Maint enance and Building
Management ). Dalam kait annya dengan masalah biaya pemelihar an
bangunan / Li f e Cycl e Cost ing (LCC) per lu per encanaan dan aplikasi yang
t epat sasaran. Karena lalainya pelaksanaan dari t ugas ini, kerusakan
kecil pada bangunan akan mengakibat kan ker ugian yang j auh lebih
besar. Selain it u pengelolaan bangunan secara menyeluruh t ermasuk
f akt or keamanan dan kenyamanan bangunan bagi pengguna per lu
diut amakan.

d. Melakukan pemasaran dan negosiasi harga sewa ( Market ing and Lease
Negot iat ion). Akt if it as ini sangat menent ukan keberhasilan suat u
propert i yang dikelola sebagai suat u invest asi. Dengan kemampuan yang
dimiliki oleh seorang proper t i manaj er diharapkan dapat memaksimalkan
t ingkat hunian ( occupancy rat e) dan meminimalisasi t ingkat kekosongan
( vacancy rat e).

e. Mengat ur sistem penagihan dan pengelolaan uang sewa ( Lease

Management & Rental System). Dat a base harus j elas dan up t o dat e

10
 unt uk meminimalisasi t unggakan sewa ( col l ect i on l oss) yang ber isi
inf or masi r inci t ent ang penyewa sehubungan dengan kemampuan mer eka
dalam membayar uang sewa. Analisis besaran sewa ( r ent anal ysi s),
t inj auan kenaikan sewa ( r ent r evi ew ) maupun ser vice char ge yang
dikenakan kepada pengguna harus dilakukan dengan sangat hat i-hat i.
Propert i manaj emen yang melakukan hal ini dengan ceroboh
mengakibat kan banyak konsumen yang pindah dikarenakan besarnya
beban sewa yang dit anggung oleh mereka.

f . Manaj emen sist em administrasi dan keuangan ( Financial Management

and Administ rat ion Syst em). Sist em ini sangat diperlukan unt uk
memonit or selur uh akt if it as yang berkait an dengan keuangan dan
administ rasi. Sehingga dapat menghindarkan adanya kemungkinan
kebocoran-kebocoran keuangan yang dapat t erj adi diakibat kan lemahnya
sist em manaj emen keuangan.

g. Manaj emen sistem informasi ( Management Informat ion Syst em). Saat
ini sudah eranya komputerisasi. Di negara-negara maj u sudah banyak
bangunan pint ar ( i nt el l igent bui l ding) yang pengoperasiannya
menggunakan sist em inf or masi yang akurat dan cepat karena
menggunakan informasi t eknologi yang memadai sesuai dengan
kemaj uan j aman. Hal ini akan sangat membant u dan memudahkan
manaj emen pr opert i dalam mengopt imalkan propert i yang dikelolanya.

1. 4 Ruang Lingkup Manaj emen Properti _________________

Ruang lingkup manaj emen pr oper t i cukup luas, namun secara umum
dapat dibedakan menj adi 3 kelompok yait u mengelola proper t i sebagai
suat u invest asi, mengelola pr oper t i sebagai suat u bisnis/ usaha, dan
mengelola pr oper t i kait annya dengan paj ak dan asuransi.

A. Mengelola Properti sebagai suat u Invest asi

Sebagai sebuah invest asi, aspek manaj emen proper t i menj adi salah
sat u perangkat yang akan menj amin keberhasilan invest asi proper t i. Set elah
dilaksanakan t ahap rencana invest asi, maka dilanj ut kan dengan t ahap
pengelolaan at au manaj emen operasional yang berupaya menj alankan
prediksi dan st rat egi yang t elah digariskan dalam t ahap rencana invest asi.
Selama menj alankan t ersebut , t ahap evaluasi unt uk menyempurnaan
pengelolaan propert i j uga t erus dilaksanakan. Sehingga dalam rangkaian
proses invest asi proper t i, set iap t ahapan akan member ikan kont ribusi
masing-masing demi keberhasilan invest asi secara keseluruhan.

11
 Manaj emen proper t i secara umum dapat j uga didef inisikan “ t o
maint ain and increase t he invest ment income f r om t he proper t y i nvest ment and
t o secure t i mel y capit al gains” . Dengan demikian akt ivit as manaj emen
propert i harus dilihat dari sudut pandang invest asi yang akan difokuskan
pada pemahaman aspek pasar sebagai kunci kesuksesan.

Unt uk mengukur suat u invest asi bagi seorang manaj er pr oper t i adalah
melalui proses penilaian ( val uat i on) . Manaj er pr opert i harus memast ikan
bahwa nilai dari pr opert i yang dikelolanya t idak mengalami penurunan dan
bahkan sebaliknya nilainya t erus bisa naik. Nilai sebuah proper t i dapat
dif or mulasikan sebagai berikut :

Ni l ai = Pendapat an oper asional bersih set ahun (NOI) x (1/ i )

Ket erangan :
NOI = pendapat an kot or set ahun – biaya operasional set ahun
i = t ingkat kapit alisasi dar i pr opert i t ersebut

Tolok ukur at au perf ormance invest asi dapat diukur dengan

menggunakan besaran dar i t ingkat hasil yang akan diperoleh (yiel d) .
Semakin t inggi yi el d dari suat u invest asi, maka semakin t inggi risiko dan
t ingkat pengembalian ( r i sk & r et un ) yang akan diper oleh. Yi el d dapat
dif or mulasikan sebagai berikut :

Yiel d (%) = (Pendapat an operasional ber sih set ahun / Nil ai ) x 100%

Dengan demikian salah sat u keberhasilan dar i suat u manaj emen

propert i dapat t er lihat dari kemampuan mereka member ikan kont ribusi
dalam meningkat kan penghasilan bersih dar i pr opert i t er sebut . Oleh kar ena
it u, seorang manaj er proper t i di dalam progr amnya unt uk menj aga nilai
at au menaikkan nilai dari bangunannya harus mempert imbangkan biaya
oper asional disamping pendapat annya.

Dalam invest asi proper t i, ada beberapa indikat or yang menj adi acuan
unt uk melakukan penilaian dan evaluasi sert a st rat egi invest asi yang
dilaksanakan. Adapun indikat or t ersebut adalah :

a. Total investasi . Besaran invest asi ini sangat berpengaruh t erhadap

besarnya ruang lingkup pekerj aan yang akan dilaksaksanakan. Sehingga
st r at egi yang dibut uhkan akan berbeda-beda sesuai dengan besaran
invest asi yang dit anamkan.

12
b. Total rent able area . Dalam suat u bangunan harus dihit ung luas dar i
lant ai bangunan yang bisa disewakan apabila sewa didasarkan at as sewa
permet er per segi bangunan. Luas bangunan yang digunakan sebagai
f asilit as bangunan ant ar pengguna/ penyewa t idak t ermasuk dalam
kat egor i yang disewakan.

c. Prediksi harga sewa atau harga jual . Besaran ini j uga sangat beragam
dan harus dilakukan survey lapangan propert i sej enis yang digunakan
sebagai dat a pembanding. Apabila bangunan t erdir i dar i beberapa lant ai
dan lokasi yang beragam, maka penent uan sewanya j uga berbeda
dengan mempert imbangkan fakt or -f akt or yang berpengaruh t erhadap
nilai.

d. Prediksi t ingkat hunian atau tingkat penj ualan. Penelit ian pasar
( mar ket r esearch ) maupun daya serap pasar ( capt ive mar ket ) ber peran
dalam menent ukan t ingkat hunian maupun t ingkat penj ualan. Analisis ini
digunakan unt uk menent ukan st at egi dalam memaksimalkan t ingkat
hunian maupun t ingkat penj ualan.

e. Biaya operasional dan biaya lainnya. Seluruh biaya yang diper lukan
yang berkait an dengan operasional pr opert i dan akt ifit as usaha , baik
yang biaya t et ap ( f i x cost ) maupun yang biaya t idak t et ap ( var iabl e cost )
perlu dikaj i dalam rangka efekt ivit as dan efisiensi. Dan indikat or ini j uga
memerlukan suat u st rat egi yang mendasar dan menyent uh semua aspek.

Indikat or-indikat or t ersebut , secara keselur uhan akan menj adi

prediksi pendapat an dan pengeluaran selama umur invest asi yang
dir encanakan. Manaj emen pr opert i ikut berperan menent ukan keber hasilan
invest asi sepanj ang umur proper t i. Tugas at au per an t ersebut dilaksanakan
dengan menet apkan st rat egi, t ugas ker j a dan evaluasi peran t ersebut yang
mampu menj amin pendapat an yang paling baik (maksimal) dengan
menj amin pengeluaran yang paling opt imal.

Sehingga diharapkan, invest asi yang dilaksanakan t ersebut memiliki

kinerj a yang baik. Hal ini biasanya dit unj ukkan oleh :

a. Tingkat hasil pengembalian intern atau internal rat e of r et urn (IRR).

Yait u suat u t ingkat diskont o dimana nilai sekarang dari arus kas suat u
invest asi di masa dat ang sama dengan biaya dar i invest asi. Angka ini
dit emukan dengan proses mencoba dan mencoba lagi ( t r i al and er r or ),
j ika nilai bersih sekarang dar i arus kas keluar (biaya dar i invest asi) dan
arus kas masuk (laba at as invest asi) sama dengan nol, maka t arif
diskont o yang digunakan adalah IRR. Apabila IRR lebih besar dar i

13
 pengembalian yang dipersyarat kan-dinamakan t ingkat bat as dalam
penganggaran modal-invest asi it u dapat dit erima.

b. Nilai Besih Sekarang / Net Present Value (NPV). Yait u met ode yang
digunakan dalam mengkaj i invest asi dengan cara mana nilai bersih
sekarang, dari semua arus kas keluar (seper t i biaya invest asi) ser t a ar us
kas masuk (pendapat an), dihit ung dengan menggunakan suat u t arif
diskont o t ert ent u. Biasanya t ar if diskont o ini adalah t ingkat pendapat an
yang dipersyarat kan. Suat u invest asi dapat dit erima bila NPV-nya posit if .
Dalam penganggaran modal, t arif diskont o yang digunakan dinamakan
t ingkat bat as dan biasanya sama dengan biaya modal t ambahan.

c. Periode Pengembalian (Payback Period). Yait u dalam penganggar an

modal : lamanya wakt u yang diper lukan unt uk memper oleh kembali
biaya dar i suat u invest asi modal. Periode pengembalian adalah rasio dar i
invest asi modal. Periode pengembalian adalah rasio dari invest asi awal
(pengeluaran kas) t erhadap arus kas masuk t ahunan unt uk periode
pengembalian. Kekurangan t er pent ing dari met ode pengembalian
adalah bahwa met odel t idak memper hit ungkan arus kas sesudah periode
pengembalian, sehingga bukan mer upakan ukur an dar i prof it abilit as
suat u pr oyek invest asi. Oleh sebab it u, para analis umumnya
mengut amakan met ode arus kas yang didiskont o ( discount ed cash f l ow )
unt uk penganggaran modal yait u IRR dan NPV.

d. Indikator penilaian invest asi lainnya yang memperlihatkan kinerja

t ersebut. Indikat or-indikat or t ersebut seharusnya t er us dipant au,
dievaluasi dan dit ingkat kan melalui evaluasi kinerj a manaj emen propert i
yang dij alankan.

B. Mengelola Properti Sebagai Suatu Bisnis/ Usaha

Tuj uan dar i kegiat an ini adalah opt imalisasi dar i arus kas sekaligus
memelihara dan meningkat kan nilai propert i t ersebut . Kegiat an manaj emen
propert i sebagai suat u bisnis at au usaha j uga t idak dapat dipisahkan dalam
kait annya mengelola proper t i sebagai suat u invest asi sebab keduanya saling
t erkait dan memiliki hubungan yang erat . Dalam hal ini kegiat an
manaj emen pr opert i meliput i :

a. Memasarkan ruangan unt uk memperoleh penyewa dengan harga sewa

yang terbaik. Ber bagai media promosi dapat digunakan unt uk bisa
menar ik minat dari penyewa t er masuk per t imbangan dalam memberikan
diskon kepada penyewa.

14
b. Menagih sewa dan biaya pelayanan ( service charge ). Menent ukan
sist em penagihan sewa yang ef ekt if dikait kan dengan sit uasi dan kondisi
dari penyewa sert a j enis pelayanan yang opt imal kepada penyewa
sehingga mereka merasa nyaman menj alankan akt if it as bisnisnya dan
t idak t erganggu oleh masalah-masalah sepele, seper t i list r ik yang sering
padam, kebersihan yang t idak t erj aga, keamanan yang t idak berfungsi
dan sebagainya.

c. Memelihara properti. Termasuk peker j aan yang dilakukan secara

berkala at aupun insident il maupun j angka menengah seper t i pengecat an
dan j angka panj ang sepert i penggant ian bagian-bagian yang mengalami
kerusakan dan t idak dapat diperbaiki lagi.

d. Mengelola keuangan dan memberikan laporan secara berkala. Hal ini

harus diat ur dengan memperhat ikan skala per iorit as dalam pengeluaran.
Ser t a menekan biaya-biaya yang dapat dihemat dan member ikan laporan
yang t erkini secara berkala.

e. Memonitor nilai properti. Sesuai dengan t uj uan ut ama dari manaj emen
propert i adalah meningkat kan pendapat an ser t a mempert ahankan nilai
propert i. Hal ini harus senant iasa di monit or perkembangannya
mengingat banyaknya f akt or persaingan yang bisa menimbulkan t urunnya
pendapat an suat u propert i.

f . Melakukan pengadaan sarana dan fasilitas pelengkap . Melengkapi

propert i dengan sar ana dan f asilit as yang mendukung sepert i area unt uk
orang yang mer okok, t empat bermain unt uk anak-anak di pusat -pusat
perbelanj aan dan lain-lain.

g. Memahami pentingnya suat u komunikasi dan informasi . Selalu

mengikut i perkembangan informasi t erkini sesuai dengan perkembangan
bisnis yang dij alankan. Mengamat i kebij akan-kebij akan yang dikeluar kan
oleh pemerint ah unt uk ant isipasi kedepan. Mengingat sering dit emuin
pusat -pusat per belanj aan yang akhirnya t ut up at au dit inggalkan oleh
penyewa dan konsumen yang disebabkan karena adanya f akt or -f akt or
persaingan proper t i sej enis yang baru dibangun maupun perubahan dar i
kebij akan pemerint ah set empat .

C. Mengelola Properti Kait annya dengan Paj ak dan Asuransi

Ruang lingkup lain dar i kegiat an manaj emen pr opert i ini mencakup
kegiat an yang berhubungan dengan paj ak dan asuransi. Beberapa akt if it as
yang dapat dilakukan oleh keberadaan manaj emen proper t i yait u :

15
a. Menelit i kewaj aran penet apan pajak dari nilai objek pajak . Hal ini
dimaksudkan unt uk dapat member ikan analisis t er hadap nilai propert i
yang digunakan sebagai dasar penet apan paj aknya. Walaupun dalam hal
ini Direkt orat Jenderal Paj ak memiliki ket ent uan dan perat ur an
t ersendiri sebagai dasar penilaiannya dengan menggunakan Nilai Jual
Obj ek Paj ak (NJOP) t anah dan bangunan yang mereka t et apkan.

b. Menelit i aspek legalit as yang berhubungan dengan kepemilikan atau

penguasaan propert i. Sepert i dalam hal masa berlakunya sert if ikat
t anah sepert i Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Guna Usaha (HGU) at aupun
Hak Pengelolaan. Dan mengusahakan perpanj angan hak-hak t er sebut
yang akan berakhir masa berlakunya.

c. Monitor peraturan berkaitan dengan paj ak. Memahami seluruh

perat uran-perat uran yang berkait an dengan paj ak proper t i, maupun
paj ak-paj ak lainnya yang t erkait dengan ruang lingkup pekerj aan
manaj emen proper t i dan selalu mengikut i perkembangannya mengingat
perat uran di bidang perpaj akan sangat dinamis.

d. Keringanan paj ak . Membant u unt uk mengaj ukan permohonan keberat an

at aupun pengurangan t erhadap besar nya paj ak t erhut ang yang
dikenakan oleh Kant or Pelayanan Paj ak Bumi dan Bangunan (PBB)
set empat apabila dipandang perlu.

e. Asuransi kebakaran. Melindungi pemilik propert i t erhadap ber bagai

r isiko, sepert i kebakaran, kehilangan at aupun kerusakan lainnya.
Mengingat proper t i it u bisa mengalami hal-hal yang t idak diinginkan
sepert i t erj adinya kebakaran karena akibat hubungan ar us pendek.

f . Polis asuransi dan penutupan asuransi . Menyimpan dengan baik polis

asur ansi dan memast ikan menggunakan j asa asuransi yang t epat
sehingga t idak mengalami masalah bila akan melakukan klaim pencairan
asur ansi dan mengurus penut upan asuransi at au per panj angannya bila
diperlukan.

1. 5 Sistem dalam Manaj emen Properti ________________ _

Unt uk melaksanakan t uj uan, akt ifit as dan ruanglingkup manaj emen

propert i di at as, diper lukan sist em manaj emen pr oper t i yang meliput i
pelaksanaan rincian manaj emen pr opert i secara t epat , pengelolaan
keuangan yang benar dan menghimpun ser t a menganalisis dat a-dat a pent ing
lainnya:

16
A. Melaksanakan Rincian Manaj emen Properti Secara Tepat

Tuj uan dan r incian manaj emen ini adalah menyaj ikan inf ormasi agar
t anggung j awab yang akan diserahkan dapat dilaksanakan secar a t epat dan
cepat . Sist em ini hendaknya j uga mampu dilaksanakan agar inf ormasi yang
f undament al dapat dengan cepat disesuaikan dengan seringnya t er j adi
perubahan-perubahan, misalnya dalam penilaian kembali harga sewa,
menyelesaikan kont rak sewa menyewa at au perubahan pada fisik bangunan.
Pendat aan dari manaj emen pr opert i ini harus dilengkapi dat a propert i
sebagai ber ikut :
a. Penyusunan data propert i. Dalam penyusunan dat a dari set iap propert i
harus dicat at secara r inci mengenai kont rak sewa menyewa yang t elah
dilaksanakan dan dilengkapi dengan dat a-dat a sepert i :

@ Nama dan alamat klien. Nama dan alamat lengkap klien har us
dipast ikan kebenar annya. Unt uk menghindar i t er j adinya pemalsuan
alamat .
@ Kepemilikan. St at usnya harus j elas apakah sebat as sebagai penyewa,
l easi ng at au pembeli / pemilik.
@ Persyarat an kontrak . Syarat -syarat dalam kont rak har us t ert uang
dengan j elas dengan menggunakan bahasa yang disepakat i ant ara
pemilik dengan penyewa.
@ Harga sewa dan set iap t anggal pembayaran. Dinyat akan dalam
sat uan mat a uang yang berlaku dan sesuai dengan kesepat an bisa
dalam bent uk rupiah at au mat a uang asing. Tanggal pembayaran
harus j elas dan sangsi yang dikenakan apabila t erj adi ket erlambat an
dalam pembayaran sewa.
@ Rincian penggunaan. Penggunaan bangunan harus sesuai dengan
kont rak yang disepakat i dan set iap perubahannya harus dilaporkan
kepada pengelola proper t i.
@ Luas lantai . Dengan menggunakan sat uan m 2 luas lant ai yang
disewakan.
@ Penilaian kontrak sewa . Akan dilakukan peninj auan ulang t erhadap
kont rak sewa pada j angka wakt u yang disepakat i. Hal ini bisa
mengakibat kan t urunnya at au naiknya harga sewa yang harus dibayar
oleh penyewa
@ Data-data pajak propert i . Sepert i Surat Pemberit ahuan Paj ak
Terhut ang (SPPT), fot ocopy dat a-dat a pendukung sepert i: sert if ikat
t anah, IMB, gambar denah bangunan.
@ Tanggal berakhirnya kont rak sewa menyewa. Jangka wakt u
t oleransi pengosongan apabila berakhirnya kont rak sewa at au
kemungkinan adanya per panj angan sewa.

17
 @ Perj anj ian pemilik dan penyewa . Hal-hal yang t er t uang secara
khusus yang diinginkan oleh pemilik t erhadap penyewa at aupun
sebaliknya per lu dibuat perj anj iannya.
@ Data mengenai asuransi properti . Besarnya premi asuransi yang
harus dibayar, j enis asuransi yang diikut i, j angka wakt u berakhirnya
asur ansi.

b. Informasi tambahan. Dalam aspek ini t ercakup dat a-dat a r incian singkat
mengenai :

@ Batasan pengelolaan. Sej auh mana yang menj adi bat as t anggung
j awab dan kewaj iban dalam melakukan pengelolaan pr oper t i.
@ Menyewakan kepada pihak ket iga. Per lu dibuat kebij akan yang
mengat ur masalah ini sehingga t idak t er j adi masalah dalam
ket ent uan kont raknya dengan pemilik dan penyewa dan j uga dengan
pihak ket iga.
@ Perubahan-perubahan yang diijinkan. Set iap perubahan yang akan
dilakukan oleh penyewa harus mendapat kan ij in t er lebih dahulu dar i
pengelola, sepert i penyewa yang akan melakukan perubahan desi gn
t at a ruang sesuai dengan kebut uhannya.
@ Sert ifikat Ijin Mendirikan Bangunan (IMB) . Memast ikan j angka wakt u
berlakunya IMB dan memast ikan sesuai dengan perunt ukannnya.
@ Hal-hal lainnya yang t elah memperoleh suatu kesepakatan pemilik .
Sepert i kemungkinan bila t er j adi kerusakan at au kehilangan yang
disebabkan oleh penyewa.

c. Catatan kont rak dan penilaian harga sewa pasaran. Termasuk di

dalamnya :

@ Ada t idaknya pelanggaran kontrak . Sej auh mana pelaksanaan dar i

kesepakat an kont r ak yang t elah dibuat dan sangsi-sangsi yang
diberlakukan apabila t er j adi pelanggaran kont rak
@ Tinj auan sewa sesuai dengan yang berlaku di pasar . Penilaian ini
dimaksudkan unt uk mensiasat i fakt or persaingan yang t er j adi unt uk
propert i yang sej enis.

d. Recana pemeliharaan dan penggantian. Di dalamnya meliput i beberapa

akt ivit as sebagai berikut :

@ Jadual rut in pemeliharaan ( day t o day maint enance ) unt uk j angka

pendek. Tindakan yang harus dilakukan apabila t erj adi sesuat u
musibah, misalnya pint u t angga darurat t idak boleh t erkunci selama

18
 ada akt ivit as dalam gedung, t abung-t abung kebakaran har us bisa
dif ungsikan dengan baik. Toilet harus selalu t erj aga kebersihannya.
@ Unt uk j angka menengah dan j angka panj ang per lu adanya perbaikan
at au penggant ian bagian-bagian yang mengalami ker usakan f isik at au
keusangan fungsi maupun ekonomis.

B. Pengelolaan Sistem Keuangan yang Benar

Kegiat an ini akan dilaksanakan oleh akunt an at au bagian keuangan.

Namun demikian seorang propert i manaj er harus menget ahui sist em yang
dipergunakan. Prinsip dasar sist em akunt ing harus mampu mendat a :

@ Pembayaran dari fakt ur yang berkait an dengan biaya pengeluaran

propert i.
@ Penagihan t unggakan sewa dar i penyewa dan biaya-biaya lainnya
yang harus dibayar oleh penyewa, dan
@ Langkah persiapan dan piut ang klien mengenai uang yang har us
dikembalikan.

Dalam kait an ini, dat a-dat a yang harus diperhat ikan meliput i :
@ Rincian mengenai penyewa sert a kont raknya. Baik dat a-dat a yang
bersifat kuant it as maupun kualit as dari penyewa.
@ Fakt ur -f akt ur. Memast ikan fakt ur-fakt ur yang ada adalah waj ar dan
sesuai kebenar annya.
@ Kuit ansi. Set iap kuit ansi harus didat a dan disimpan dengan baik
sebagai arsip (file) j ika suat u saat diper lukan.
@ Dat a Piut ang. Besaran piut ang dan kapan pelunasan dari masing-
masing piut ang t ersebut .
@ Rincian keuangan para klien. Perlu diberikan cat at an-cat at an khusus
t erhadap klien yang mengalami masalah keuangan misalnya sering
menunggak pembayaran sewa dari t anggal yang sudah dit et apkan.

19
 KONTRAK SEWA

Catatan Properti AKUNTING

(ACCOUNTING)

Kuitansi
Jadwal Jadwal Faktur
Penerimaan
Pemeliharaan Kontrak &
Penilaian Buku Pembayaran
Kembali Tunai

Jadwal
Kegiatan Dana Faktur Buku
Berkas
Manajemen Kuitansi
Penerimaan
Dana yang
dapat ditagih
Keuangan
Klien
Permintaan Kartu
Sewa Penyewa

Sumber: Modul Manaj emen Propert i, STIAMI Jakart a, 2002

Gambar 1.3 Sist em Pengelolaan Keuangan

C. Menghimpun dan Menganalisis Data Penting Lainnya

Dat a-dat a lainnya yang sangat pent ing bagi suat u pengelolaan
manaj emen pr opert i yang benar meliput i :

a. Data mengenai asuransi propert i (inf ormasi ini berkait an dengan) :

@ Penentuan dari nilai yang akan diasuransikan . Dalam hal ini dapat
menggunakan j asa penilai i ndependent unt uk menent ukan besar nya
pert anggungan pr opert i yang akan diasuransikan selain ada penaksir
nilai dar i pihak asuransi.
@ Rincian persyaratan dalam polis asuransi . Secara seksama
memast ikan persyarat an-per syarat annya sudah t erpenuhi sesuai
dengan ket ent uan-ket ent uan yang ada dalam polis asuransi t ersebut .

20
 @ Pembayaran premi. Besar dan j at uh t empoh set iap pembayaran
premi yang menj adi kewaj ibannya.
@ Pembayaran kembali biaya asuransi dari penyewa . Apabila t er j adi
klaim dar i klien t ent ang asuransi yang harus dit erimanya bila t er j adi
suat u musibah, memast ikan kepada siapa harus menunt ut nya dan
kepada siapa yang berhak mener ima asuransi t ersebut .

b. Data-data inspeksi propert i meliput i :

@ Tanggal pemeriksaan. Set iap pemer iksaan yang dilakukan harus
dicat at sebagai monit oring inspeksi selanj ut nya.
@ Tujuan dan hasil pemeriksaan. Melakukan pencat at an secara r inci
hasil pemeriksaan lapangan.

c. Kondisi dan potensi pengembangan properti meliput i :

@ Spesifikasi konstruksi . Meliput i j enis konst ruksi, rincian mat er ial dan
f asilit as bangunan.
@ Tata letak bangunan. Apakah sudah sesuai dengan konsep est et ika
dan memenuhi st andar design yang diharapkan sesuai dengan
penggunaan pr oper t i t er sebut .
@ Perencanaan t ambahan yang diperlukan. Unt uk pot ensi
pengembangan di masa yang akan dat ang diperlukan analisis dat a
yang mendukung rencana t ersebut , seper t i t r end pendapat an yang
meningkat dan t erbat asnya penawaran yang ada.

d. Photo-photo :
Phot o-phot o ini harus senant iasa yang t erakhir t erut ama set elah adanya
perubahan-perubahan.

e. Best ek ( Building Plan) dan pemeliharaan :

Set iap manaj er harus memiliki denah bangunan perlant ai dari propert i
yang dikelolanya. Denah t ersebut menj elaskan set iap perubahan-
perubahan yang memper oleh per set uj uan. Unt uk j enis f asilit as bangunan
lainnya sepert i pendingin udara (AC), gambar inst alasi mengenai t at a
car a pemeliharaan dan spesifikasinya harus senant iasa disimpan.
Sehingga j ika diper lukan set iap saat bisa dilakukan per baikan at aupun
penggant ian dengan mempelaj ari secara seksama apa yang ada dalam
best ek t ersebut . Bahkan di negara-negara maj u sekarang set iap gedung
memiliki buil di ng pl an dalam bent uk komput er isasi yang memuat
inf or masi begit u r inci menyangkut keseluruhan gedung/ bangunan.

21
f . Persetujuan mengenai data perencanaan :
Dalam aspek ini meliput i rincian mengenai perset uj uan dat a-dat a
perencanaan yang t elah diper oleh.

g. Data alamat :
Daft ar yang ber isi alamat dan nomor t elpon dari klien, pengacara klien,
penyewa, pengelola dan kont rakt or ser t a pemasok / relasi unt uk set iap
propert i harus didat a dan diper baharui apabila ada perubahan.

h. Kont rak manajemen :

Salinan dar i set iap kont rak manaj emen at au surat pengangkat an klien
dengan r incian t ugas yang harus dilaksanakan harus disimpan dengan
baik.

i. Kont rak pemeliharaan :

Hal ini berkait an dengan para pemasok pelayanan at au pemeliharaan
unt uk fasilit as bangunan sepert i lif t , AC dan fasilit as bangunan lainnya.

j . Kont rak kerj a karyawan :

Kont rak ini ber hubungan dengan kegiat an administ rasi umum unt uk
kor espondensi mengenai propert i yang akan dikelola.

RINGKASAN_________________________________________

Kehadiran dan keberadaan manaj emen propert i diperlukan oleh

perorangan at aupun badan hukum, baik sekt or privat maupun sekt or publik
yang memiliki dan/ at au menggunakan pr oper t i dalam j umlah kecil maupun
besar, baik dalam hal kuant it as maupun nilai uangnya. Jasa manaj emen
propert i dapat diber ikan unt uk lingkup kerj a yang luas maupun t erbat as
sesuai dengan kebut uhan dan kemampuan pemiliknya.

Secara umum, dilihat dar i t uj uannya manaj emen proper t i dapat

diklasifikasikan menj adi 2 (dua) , yait u:
Mengelola pr opert i sebagai invest asi / bisnis;
Mengelola dan melaksanakan aspek fisik lingkungan propert i sehingga
t ercapai hasil opt imal secara efekt if dan ef isien.

Dengan mar aknya bisnis manaj emen propert i yang memberikan

prospek yang semakin cerah, maka r uang lingkup manaj emen propert i dapat
diklasifikasikan menj adi:
Mengelola pr opert i sebagai suat u invest asi;
Mengelola pr opert i sebagai suat u bisnis / usaha; dan
Mengelola pr opert i kait annya dengan paj ak dan asuransi.

22
 Sedangkan unt uk penyediaan sist em dalam manaj emen proper t i yang
merupakan suat u bagian yang sangat vit al dalam mencapai suat u t uj uan dar i
manaj emen pr opert i ant ara lain meliput i akt ivit as sebagai berikut :
Melaksanakan rincian manaj emen pr oper t i secar a t epat ;
Pengelolaan sist em keuangan yang benar ;
Menghimpun dan menganalisis dat a pent ing lainnya.

SOAL-SOAL LATIHAN

1. Apakah Manaj emen Propert i it u pent ing? Jelaskan pendapat Anda!

2. Jelaskan def inisi Manaj emen Proper t i!
3. Uraikan ruang lingkup dari Manaj emen Pr opert i!
4. Apa yang menj adi t uj uan dari Manaj emen Propert i?
5. Uraikan secara singkat sist em dalam Manaj emen Pr opert i!

23
 BAB 2

ORGANISASI MANAJEMEN PROPERTI

papun bent uk organisasi manaj emen pr opert i yang dit erapkan,

A manaj er propert i memiliki per anan yang pent ing dalam hubungan
ant ara pemilik dan penyewa bangunan. Oleh kar ena it u dalam
manaj emen pr opert i diper lukan penget ahuan dan kemampuan
khusus, karena :

a. Invest asi dalam real est at adalah ber beda dengan bent uk invest asi
lainnya. Invest asi dalam real est at memiliki karakt erist ik yang unik
sesuai dengan sifat -sifat yang dimiliki oleh proper t i.
b. Real est at adalah invest asi yang dapat dinaikkan nilainya oleh pemilik
dengan menggali pot ensi yang dapat dihasilkan dari kepemilikan at au
penguasaan at as suat u propert i.

Dalam bab kedua ini yang memaparkan organisasi manaj emen

propert i, dihar apkan pembaca akan mengert i dan memahami :
Kait an manaj emen pr opert i dengan suat u invest asi proper t i;
St r at egi organisasi manaj emen pr oper t i yang lebih modern dan
kompet it if;
Mengenal t uj uan suat u organisasi, baik j angka pendek, menengah
maupun j angka panj ang;
Persaingan dan prospek manaj emen pr opert i seiring dengan semakin
pesat nya pembangunan;
Implement asi pr opert i dalam membuat manaj emen st rat egi;
Bent uk-bent uk organisasi dalam manaj emen pr opert i dan keput usan
menggunakan int ernal at au ext ernal manaj emen pr oper t i;
Konsep dasar pr opert i sebagai aset dan rest rukt ur isasi aset ;
Mewuj udkan profesionalisme dalam manaj emen propert i.

2. 1. Kait an Manaj emen Properti & Investasi Properti_______

Dalam pr akt ek manaj emen propert i t erlebih dahulu per lu dipahami

bagaimana prakt ek invest asi yang berlaku dalam pr oper t i. Unt uk it u per lu
dipahami mot ivasi dan t uj uan invest or sert a analisis-analisis yang diper lukan
dalam invest asi proper t i t ersebut sehingga pada akhirnya pelaksanaan dar i

24
manaj emen proper t i seiring dengan pencapaian obyekt if yang dit ent ukan
dari awal ant ara pemilik dan manaj er propert i.

A. Identifikasi Tujuan Investor

Langkah pert ama yang dilakukan adalah dengan mengident ifikasikan

t uj uan invest or . Terdapat beberapa alasan/ mot if yang berbeda ket ika
invest or ber invest asi, misalnya t uj uan seorang invest or adalah invest asi
j angka panj ang dengan unsur i nf lat ion hedge dan cash f l ow , maka propert i
merupakan wahana yang t epat . Invest or dalam st udi kasus ini memut uskan
berapa ret ur n yang dikehendaki ( r equi r ed rat e of r et ur n ). Seorang manaj er
propert i dapat melakukan analisis apakah keinginan dar i invest or t ersebut
bisa dicapai at au t idak apabila mereka dit unj uk sebagai pengelola dar i
propert i t ersebut .

B. Analisis Invest asi

Langkah kedua adalah analisis invest asi yang diant aranya meliput i
analisis pasar, aspek legal, dan aspek sosial-polit ik, yait u :

a. Analisis Pasar . Dua kat egor i ut ama risiko dalam invest asi proper t i adalah
r isiko pasar dan r isiko inflasi. Analisis pasar diperlukan unt uk membant u
invest or dalam mengident ifikasikan fakt or -f akt or yang mempengaruhi
dua j enis r isiko t ersebut . Dari analisis pasar dapat diperoleh informasi
yang akan dipergunakan sebagai dasar/ asumsi unt uk memper kirakan
t ingkat sewaan, t ingkat kekosongan, dan perkiraan nilai propert i di masa
yang akan dat ang.

b. Analisis Aspek Legal. Aspek lain yang harus dipert imbangkan adalah
t erkait aspek legal. Risiko perubahan perat uran menyangkut
kemungkinan perubahan kebij akan yang akan menyebabkan penurunan
nilai pr oper t i seper t i masalah per paj akan, perubahan zoning, dan
pembangunan sarana publik di area dimana let ak pr opert i yang menj adi
t arget invest asi.

c. Analisis Aspek Sosial-Politik . Hal lain yang cukup pent ing unt uk
dianalisis adalah masalah lingkungan sosial-polit ik. Sej auh mana
lingkungan sosial-polit ik suat u wilayah menj amin keamanan at as
invest asi propert i harus dit elit i sebaik mungkin. Selanj ut nya dari sisi
propert i yang menj adi t arget invest asi perlu dit elit i dampaknya bagi
lingkungan dan masyarakat sekit ar. Beberapa dampak t erkadang posit if

25
 namun dapat pula negat if, dimana hal ini akan secara langsung at au
t idak langsung mempengaruhi r et urn dan r isiko invest asi propert i.

C. Perkiraan Aliran Kas (Cash Flow)

Langkah ket iga adalah memperkirakan cash f l ow selama kepemilikan

( hol di ng per iod ). Secara umum cash i nf l ow pr oper t i bersumber dari hasil
sewa t ahunan dan penj ualan propert i pada akhir periode invest asi. Invest or
perlu menet apkan asumsi-asumsi sepert i besarnya biaya operasional,
pendanaan, kebij akan penj ualan proper t i pada akhir hol ding per i od dan
sebagainya sebelum memut uskan berinvest asi pada pr opert i. Dengan kat a
lain unt uk memformulasikan perkiraan cash f l ow , invest or harus membuat
asumsi-asumsi yang berkait an selama invest asi dengan memperhat ikan
beberapa analisis ber ikut :

a. Analisis pendanaan. Analisis yang dilakukan selanj ut nya dalam rangka

memformulasikan perkiraan cash f l ow adalah keput usan pendanaan
apakah dengan modal sendiri at au pinj aman.

b. Analisis pembayaran pinjaman. Oleh karena sebagian pendanaan

mempergunakan dana pinj aman maka perlu diper t imbangkan dist ribusi
pembayaran bunga dan pokok kepada pihak kredit or set iap t ahun selama
hol ding per iod .

c. Keput usan penjualan di akhir periode . Pada akhir periode invest asi,
diput uskan unt uk menj ual propert i. Invest or harus dapat memperkirakan
f akt or -f akt or yang kiranya dapat mempengaruhi nilai propert i sampai
akhir periode invest asi.

d. Analisis Depresiasi . Hal t er akhir yang perlu dianalisis dalam rangka

perkir aan cash f l ow adalah perkiraan depresiasi yang harus dit et apkan.

Dari uraian-uraian diat as, selanj ut nya dibuat kan resume at as selur uh
asumsi-asumsi yang t elah dit et apkan unt uk invest asi propert i ini. Disamping
it u sebagaimana dalam analisis invest asi pada umumnya, perlu dibuat kan
beberapa skenar io yang mungkin akan dihadapi dalam invest asi proper t i ini.
Dalam hal ini dit ent ukan t iga skenario, yait u (1) t he most l ikel y , (2)
opt imi st ic, dan (3) pessimist ic. Unt uk it u seorang pr oper t i manaj er harus
benar-benar memahami seluk beluk invest asi propert i dan senant iasai
mempunyai ide-ide segar yang inovat if dan kreat if sesuai dengan t unt ut an
organisasi manaj emen di abad 21.

26
2. 2. Strategi Organisasi Manaj emen Properti Abad 21 9______

Dalam era globalisasi dan semakin t ingginya t ingkat persaingan, maka

dipandang per lu mempunyai sat u komit men unt uk menj adi : be a l eader or
t he wi nner of change. Fungsi ut ama dari seor ang pr opert i manaj er propert i
adalah unt uk mencapai sasaran/ t uj uan yang t elah dicanangkan oleh
pemilik propert i yait u unt uk mendat angkan pendapat an ( income) bagi
pemilik dan mempert ahankan sert a meningkat kan nilai pr opert i invest asi.

Dengan kat a lain, manaj er mencoba unt uk mendat angkan

kemungkinan yang t erbaik berupa pendapat an bersih bagi pemilik at as
sebuah invest asi proper t i selama masa pemanfaat annya. Unt uk menj adi
seorang manaj er propert i yang efekt if dibut uhkan kemampuan dan
penget ahuan mendasar dar i sekedar mengumpulkan sewa, menj ual ruang
dan mengikat kont rak sewa menyewa. Dalam kenyat aan, pekerj aan dan
t ugas manaj er propert i sangat dibut uhkan dan j auh lebih rumit dar i sepert i
yang dibayangkan.

Manaj emen proper t i, merupakan salah sat u dar i area spesialisasi

dalam indust r i real est at yang mengalami perkembangan sangat pesat ,
sedang t umbuh dan berkembang menj adi ilmu manaj er ial. Dewasa ini,
manaj er pr opert i dit unt ut unt uk memiliki keahlian manaj er ial yang dinamis,
yait u penget ahuan, kemampuan berkomunikasi dan keahlian t eknis. Dan
mereka j uga dit unt ut unt uk memiliki kelent uran dan ber t indak sebagai
analis pasar , eksekut if per iklanan, sal esman , akunt an, diplomat dan
bahkan seorang ahli perawat an bangunan. Oleh karena it u keahlian dalam
komunikasi sangat dibut uhkan unt uk berkomunikasi secara efekt if dengan
pemilik, penyewa, pegawai, kont rakt or , t amu dan lain-lain.

Dalam menghadapi abad 21 ( a cent ur y of excel l ence), set iap

organisasi baik publik (pemerint ah) maupun pr ivat (t er masuk bisnis
propert i) merupakan bagian dari suat u lingkungan global yang saling
berint eraksi ( i nt erdependency) unt uk mencapai wi n-win sol ut i on/
col labor at i ve advant ages. Karakt er ist ik yang menonj ol dalam lingkungan
global adalah persaingan menj adi semakin t ransparan dan dinamis
( t r anspar ent and dynamics compet it ion t o cr eat e col labor at i ve
advant ages). Unt uk menghadapi persaingan global yang penuh dengan
dinamika per ubahan t er sebut akt ivit as pent ing yang harus dipert imbangkan
oleh set iap organisasi adalah kelincahan ( agil it y), kelent ur an ( f l exibi l it y)
dalam memberikan pelayanan yang berf okus pada kepuasan, loyalit as, dan

9
Wakhid Slamaet Ciptono, Organisasi Bisnis Properti Indonesia Abad 21, The Agile Property
Business, UGM 1999.

27
kepercayaan masyar akat global secara kont inyu, berkesinambungan dan
inovat if .

Dalam menghadapi dinamika dan diver sit as perubahan global ini,

sedikit nya ada dua st rat egi organisasi ( gr and st r at egy) yait u :

A. Organisasi yang Menjadi Pihak Pemenang

Yait u suat u st rat egi organisasi yang memenangkan at au memimpin

perubahan ( be a l eader or t he wi nner of change). Organisasi yang mampu
menerapkan st rat egi ini adalah organiasi yang berada pada t ahapan
kedewasaan ( mat ur it y or t r ial and success st age) dalam proses
pembelaj aran ( t r ial and er r or ) dan pemberdayaan organisasi ( l ear ni ng and
empower ment or ganizat ion ). Organisasi ini memiliki 5 (lima) karakt er ist ik
sebagai ber ikut :

Strategi mengelola perubahan : sebagai st r at egi yang signifikan,

pent ing dan memiliki perspekt if j angka panj ang. Organisasi ini
mampu mengkonsolidasikan dir inya bahwa mengelola organisasi abad
21 pada hakikat nya adalah mengelola perubahan. Set iap komponen
dari st akeholders or ganisasi t elah menyadar i sepenuhnya bahwa :
t here is no permanent , except change (Heraclit us) . Unt uk ini
organisasi selalu menj adikan perubahan sebagai salahsat u
sumberdayanya, perubahan menj adi lebih baik – Cont inuous Pr ocess
and Peopl e Impr ovement (CP2I).

Strategi organisasi cepat tanggap - OCT ( Fast -Response or Speedy

Or ganizat ion/ FRO t o mar ket niche ): OCT adalah organisasi yang
mampu mengant isipasi adanya perubahan secar a pr oakt if dan inovat if
(st rat egi j emput bola).

Strategi sinkronisasi visi dan aksi : or ganisasi yang mampu

menyelar askan visi dan aksi unt uk mengint egrasikan semua akt ivit as
organisasi sehingga t uj uan kepuasan semua pelanggan ( t ot al
cust omer sat i sf act i on) bisa t ercapai, t it ik t emu ant ara persyarat an
konsumen gl obal ( voice of t he cust omer ) dan kemampuan organisasi
secara kolekt if memenuhi persyar at an konsumen t er sebut ( voice of
t he company).

Strategi keunggulan organisasi kecil dan investasi int elektual :

organisasi yang didukung oleh manaj emen birokrasi yang cepat dan
r esponsif sert a st r ukt ur organisasi hor izont al ( f lat or hor izont al

28
 st r uct ur es). A good bur eaucracy is a phil osophy of “ If t he organi zat i on
can make easy why t he organi zat i on makes it di f f i cul t ” .

Organisasi ini j uga didukung oleh st af (sumber daya manusia) yang

berdaya saing penget ahuan ( knowl edge based compet it ion or
i nt el ect ual capit al ); memiliki kemampuan ker j asama t im
(sinergisme) yang sol id (TEAM phi l osophy : T ogether Everyone
Achieves Mor e) , kemapanan, l eader shi p , manager shi p dan
ent r epr eneurshi p . Hal ini akan menimbulkan rasa memiliki ( sense of
bel ongi ng) dalam t ubuh organisasi, meningkat kan daya saing
produkt ivit as organisasi secara simult an, daya saing ef isensi dan
keekt ifan dan sekaligus menghij rahkan organisasi dari t r i al and err or
ke t r ial and success.

Strategi manajemen sederhana dan profesional : organisasi

sederhana adalah or ganisasi yang mampu meminimalkan at au
mengeliminasi kompleksit as dan ket idakefisienan (sampah)
organisasi.

A simple (good) management i s t he ar t of making dif f i cult t hings si mpl e,

not simple t hings dif f icul t .

Organisasi yang sederhana ini j uga didukung budaya profesional yait u

budaya perbaikan dan inovasi mut u organisasi secara
berkesinambungan (t imely i nnovat ion and cont i nuous qual i t y
i mpr ovement ) guna membangun dan mengembangkan kompet ensi
unt uk organisasi.

B. Organisasi yang Menjadi Pihak Pecundang

St at egi organisasi yang menj adi kor ban (dikalahkan) oleh per ubahan
( be a vi ct im / t he l oser of change). Organisasi ini biasanya belum didukung
oleh manaj emen pembelaj ar an dan pember dayaan yang baik dan benar.
Tahapan t r ial and er r or yang didukung penerapan budaya kambing hit am
unt uk melimpahkan set iap kesalahan ( er r or ) dari pr oses uj icoba ( t r ial )
kepada pihak yang paling lemah pada akhirnya menumbuhkan budaya t idak
saling memiliki ( non sense of bel onging) at au budaya Asal Bos Senang (ABS).
Organisasi ini memiliki 5 (lima) karakt erist ik st r at egi yait u :

St r at egi lambat mengikut i (nonreakt if ) perubahan. Seringkali

perubahan j ust ru dianggap sebagai proses yang menghambat
kemaj uan dan adanya keengganan unt uk mer ubah pola lama yang
selama ini dij alankannya.

29
 St r at egi organisasi lambat t anggap (menunggu bola). Ser ingkali hal ini
merugikan apalagi saat ini sudah eranya kemaj uan t eknologi dan
inf or masi yang menunt ut sesuat u dilakukan secara cepat dan
r esponsif dan t idak hanya bisa mengharapkan segala sesuat unya
t er j adi secara kebet ulan.

St r at egi bert umpu hanya pada aksi, t anpa visi. Tanpa visi yang j elas
sesungguhnya suat u organisasi it u bergerak seper t i t anpa ar ah dan
r oh. Target dan t uj uan yang hendak dicapai akan mengambang dan
t idak t ent u r imbanya.

St r at egi organisasi besar dan invest asi mat er ial ( vert ical / weddi ng
cake st r uct ures). St r ukt ur or ganisasi yang membengkak j ust r u t idak
efisen dan berbiaya t inggi. Tidak bisa memanfaat kan sumberdaya
yang dimiliki oleh suat u organisasi secara lebih opt imal.

St r at egi manaj emen kompleks dan t radisional. Hal ini t er lalu

berbelit -belit dan bersifat bir okrat is. Sehingga proses penyelesaian
suat u urusan menj adi lambat dan ser ingkali t idak berhasil dengan
baik.

2. 3. Kunci Sukses Organisasi __________________________

Unt uk mewuj udkan organisasi manaj emen pr opert i yang pr of esional

di Indonesia perlu memper t imbangkan 10 (sepuluh) kunci kesuksesan dar i
Tom Peters1 0 yait u :

a. Seek niche market s (capt ive market s). Ini menj adi pent ing mengingat
pangsa pasar di Indonesia cukup besar . Namun perlu diingat bahwa
t erhadap karakt erist ik pasar t ersebut per lu dilakukan market r esear ch
yang obyekt if dan sesuai dengan kondisi di lapangan. Karena dalam
invest asi pr opert i ada budaya lat ah dimana saat proper t i sedang
boomi ng hampir semua t er t ar ik unt uk invest asi di pr opert i. Krisis
monet er yang t er j adi pada t ahun akhir t ahun 1997 dan berakhir pada
awal t ahun 2001 dan t erus membaik sampai saat ini merupakan sat u
pembelaj aran yang menar ik bahwa pasar proper t i pada sat u masa akan
mencapai t it ik j enuhnya.

b. Creat e flat organizat ions (horizont al or ganizat ions). Budaya vert ical
yang selalu mengandalkan garis perint ah dari at as ke bawah kerap
menj adi kendala apabila t er j adi hambat an. Cont ohnya apabila salah sat u

10
Ibid

30
 kepala yang menangani sat u divisi mengalami musibah sehingga t idak
masuk kant or, t idak ada t eman yang bisa menggant ikan kedudukannya
karena t idak dibudakan sat u organisasi yang ramping dan hor izont al
dimana diharapkan mereka dapat menguasai pekerj aan divisi lainnya
sehingga apabila t erj adi sesuat u bisa saling menggant ikan.

c. Be a qualit y f anat ic ( a big quest ion philisophy : T QM or CP2I).

Memang menj adi pert anyaan yang menar ik saat diper debat kan ant ara
Tot al Qual it y Management (TQM) at au Cont inuous Process and Peopl e
Impr ovement (CP2I) yang sebaiknya diut amakan t erlebih dahulu dalam
mewuj udkan suat u organisasi yang prof esional. Dua-duanya saling
melengkapi dan pent ing. TQM t anpa didukung oleh sumber daya manusia
yang handal dan t erus meningkat kan wawasan dan kemampuannya t idak
akan mencapai hasil yang opt imal. Unt uk it u ant ara keduanya saling
mengisi sat u sama lainnya.

d. Be f ast , flexible and t ime compet it ive . Harus dengan cepat , fleksibel
(t idak kaku) dan pemanfaat an wakt u yang opt imal dalam kait annya
dengan semakin berat dan besarnya fakt or persaingan. Dalam hal ini
j uga akan berlaku seleksi alam dimana organisasi yang mampu ber t ahan
dalam segala sit uasi adalah organisasi yang selalu merespon perubahan
dengan memanf aat kan set iap hambat an menj adi peluang.

e. Redef ine every propert y product via service-added. Manaj emen

propert i adalah salah sat u organisasi yang bert uj uan unt uk memberikan
pelayanan yang maksimal kepada pengguna j asanya. Unt uk it u harus
member ikan pelayanan t ambahan. Saat ini berkembang devel oper yang
bekerj asama dengan manaj emen pr opert i yang mengembangkan
apar t emen dengan menyediakan f asilit as sepert i hot el berbint ang. Dan
ini merupakan daya t ar ik t ambahan bagi mereka yang berminat unt uk
membeli apart emen.

f . Become an internat ionalist . Apalagi pada era globalisasi dimana pada

sat u saat nant i dihar apkan kesiapan suat u organisasi unt uk bersaing
dengan luar neger i. Unt uk it u diperlukan persiapan sej ak awal unt uk bisa
bersaing dan dit er ima di dunia int er nasional.

g. Be a t echnology pioneer (high-tech and high-t ouch posit ioning) .

Menj adi suat u organisasi yang mengedepankan kemaj uan informasi dan
t eknologi sehingga bisa memanfaat kannya secara opt imal unt uk
kemaj uan suat u organisasi.

31
h. Creat e smaller unit s. Dengan menggunakan sumber daya manusia yang
handal dapat membent uk suat u organisasi yang ramping sesuai dengan
f ungsi dan t ugasnya. Selain fakt or efekt ivit as dan efisiensi, kelebihan
dari organisasi yang ramping ini adalah menj adi lebih responsif dalam
menyikapi set iap perubahan dan t unt ut an yang diinginkan oleh pengguna
j asa suat u or ganisasi t ermasuk manaj emen propert i.

i . Add value thr ough knowledgeable people. Aset t erbesar yang dimiliki
oleh suat u organisasi it u sebenarnya adalah sumberdaya manusia. Unt uk
it u j angan segan-segan unt uk senant iasa berinvest asi dalam ilmu dan
organisasi yang mempeker j akan orang-orang yang memiliki dedikasi yang
t inggi dalam menambah penget ahuan dan pengalaman akan menj adi
organisasi yang t angguh dan disegani.

j . Adopt an et hics of const ant improvement . Menj adikan perbaikan dan

pengembangan diri yang konst an dan t erus menerus menj adi suat u et ika
dan budaya dalam suat u organisasi unt uk t erus bisa menggapai t uj uan
dari suat u organisasi.

2. 4. Tuj uan Organisasi ______ _________________________

Tuj uan or ganisasi dapat berupa Pr of it making (dimiliki oleh

organisasi sekt or privat ), mendist ribusikan fungsi sosial (t o pr ovi de soci al
need/ non-pr of it making), sur vi val maupun Nat i onal int er est .

Total Biaya
Pendapatan/ Titik profit
Biaya Maksimum Total Pendapatan

Output
A B C

Sumber : Modul Serial Kuliah Manaj emen Propert i MEP, UGM

Gambar 2. 1 Kurva Keunt ungan Maksimum

Tuj uan organisasi dalam hal ini adalah unt uk memperoleh

keunt ungan maksimum. Organisasi akan mencoba berusaha sedapat mungkin
unt uk mencapai pr oduksi pada t ingkat B, dimana akan member ikan

32
keunt ungan maksimum. Jika t idak diperoleh, organisasi akan
memper t ahankan pada kisar an A dan C.

Total Biaya

Pendapatan/
Biaya Total Pendapatan

Pasien/
Rumah sakit
W A
Rugi = Total Biaya – Total Pendapatan

Sumber : Modul Serial Kuliah Manaj emen Propert i MEP, UGM

Gambar 2. 2 Kurva Non Pr of i t

Beberapa organisasi ada yang ber t uj uan unt uk t idak memperoleh

keunt ungan. Organisasi ini ber operasi pada t ingkat kerugian at au pada
t ingkat dimana dapat menut upi biaya. Organisasi ini biasanya bersif at
melayani publik sepert i kesehat an, t ransport asi massal, pendidikan dan
lain-lain. Sebagai cont oh, sebuah rumah sakit akan mencoba
mempert ahankan pada kondisi A, meskipun pada t ingkat ini rumah sakit
mengalami kerugian.

Harga
D S S

P1

P2

S S
D

Sumber : Modul Serial Kuliah Manaj emen Propert i MEP, UGM

Gambar 2. 3 Kurva Sur vival

33
 Unt uk organisasi yang bert uj uan sur vival dapat dij elaskan sebagai
berikut : Pada t ingkat harga lebih rendah dari P2, cont oh: biaya operasi
penambangan t imah menj adi lebih t inggi dari pada penerimaan dar i
penj ualan t imah. Mereka akan t erus melanj ut kan t ingkat operasi meskipun
akan mengalami kerugian. Beberapa lama akan ber t ahan? Hal ini t ergant ung
kepada pemulihan kondisi pasar t imah sendiri. Jika harga t imah j at uh dalam
j angka wakt u lama, bisnis t imah akan hancur.

2. 5. Prospek Manaj emen Propert i ______________________

Sepert i t elah disinggung dalam awal bab pembahasan bahwa t ren

out sour ci ng yang sej ak t ahun 1997 t erj adi di banyak perusahaan besar
berskala int ernasional, kini j uga merambah Indonesia. Salah sat u sekt or
usaha yang banyak menggunakan out sour cing t ersebut adalah bisnis
propert i. Bahkan bisnis ini ber nilai t rilyunan rupiah pert ahunnya. Efisiensi
dan fokus pada bisnis int i mereka ( cor e busi ness), dua alasan inilah yang
melat ar belakangi mengapa banyak pemilik pr opert i at au perusahaan kini
get ol melakukan out sour ci ng pengelolaan propert i kepada para spesialis
yakni per usahaan manaj emen propert i ( management pr opert y f i r m ).

Kot a Jakart a dengan ” hut an belant ara” gedung-gedung t inggi

berser akan di berbagai kawasan, sudah barang t ent u mer upakan pasar
( mar ket ) yang cukup menggiurkan bagi para perusahaan manaj emen
propert i. Tak heran dalam kurun wakt u beberapa t ahun t erakhir banyak
pendat ang baru at au new comer yang masuk ke bisnis ini.

Meski demikian, pemain lama j uga semakin eksis dan menancapkan

kukunya semakin dalam di bisnis ini. Sebut saj a t iga nama yang t idak asing
di t elinga kit a yakni Col l iers Int er nat ional Indonesia (bergant i nama dar i
sebelumnya Col l i er s Jar di ne Indonesia), Procon Indah (berpisah dar i Jones
Lang), dan PT Bakr ie Swasakt i Ut ama (BSU). Dua perusahaan pert ama
berafiliasi dengan asing, dan sat unya lagi adalah perusahaan lokal. Pemain-
pemain lokal lain j uga menyemarakkan per saingan di bisnis manaj emen
propert i, ant ara lain PT Li ppo Land, PT Sedaya Pr opert indo, PT Menara
Jakart a, dan PT Pakuwon Jat i . Dengan demikian dapat disimpulkan prospek
11
manaj emen propert i di Indonesia cukup cerah dan menj anj ikan .
Keberhasilan manaj emen pr opert i ini harus didukung oleh sumber daya
manusia yang memadai dan j uga sarana dan prasarana yang mendukung.
Buku ini dimaksudkan unt uk menambah wacana bagi para pembacanya

11
Gel iat Bi sni s Manaj emen Pr opert i Jor -j oran Bisni s dengan Margin Kecil , Copyright
© Sinar Harapan 2003.

34
t erut ama yang secara langsung maupun t idak langsung t er t arik at au
berkecimpung dalam lingkup pekerj aan ini.

2. 6. Implement asi Manaj emen Properti _________________

Berkait an dengan masalah implement asi dan prakt ek manaj emen

propert i di Indonesia hal-hal pent ing yang perlu diperhat ikan yait u :

a. Tugas-t ugas di dalam manajemen properti. Tugas-t ugas ini seper t i yang
pernah disinggung dalam pembahasan t er dahulu meliput i : membangun
t uj uan, obyekt ifit as dan kebij aksanaan, sert a mengimplement asikan
st r at egi-st rat egi unt uk mencapai t uj uan dan obyekt if it as t ersebut .

b. Kaitan manaj emen properti dengan bidang lainnya. Ant ara lain
meliput i : Pembangunan Proper t i ( Pr oper t y Devel opment ), Manaj emen
Fasilit as (Faci l it ies Management ), Manaj emen Pr oyek ( Pr oj ect
Management ), Manaj emen Port of olio Propert i ( Pr opert y Por t f ol io
Management ), Manaj emen Sumber Daya Manusia ( Human Resour ce
Management ) dan Manaj emen Invest asi ( Invest ment Management ).

c. Strategi, operational dan konseptual manaj emen propert i. St rat egi

manaj emen pr oprert i sebagaimana dij abarkan dalam Gambar 2.4
dimulakan dar i obj ekt if hingga pembuat an kebij akan dan ini merupakan
sat u rangkaian siklus yang berulang.

d. Peranan/ tugas manaj er properti. Peranan ut ama dar i manaj emen

propert i adalah sebagai pengendali dan pengelola invest asi, yang secara
r ingkas diklasif ikasikan sebagai ber ikut :

@ Mengawasi kepent ingan kepemilikan pr oper t i yang berkait an dengan

t uj uan j angka pendek dan j angka panj ang.
@ Negoisasi penyewaan, mengambil pr akarsa, meninj au harga sewa dan
pembaharuan per j anj ian sewa.
@ Mengat ur perawat an fisik dan pelaksanaan per j anj ian sewa beli
dengan pihak-pihak t erkait .
@ Memper imbangkan bagi up gr adi ng dan penggabungan ber bagai
kepent ingan sej auh ada kemungkinan.
@ Menget ahui kesempat an-kesempat an pengembangan pot ensi di masa
yang akan dat ang.
@ Memenuhi kewaj iban-kewaj iban dari aspek hukum dan sosial dar i
pemiliknya.

35
e. Tugas pokok propert i manajemen . Tugas pokok dari propert i
manaj emen adalah sebagai ber ikut :

@ Pengembangan Bisnis. Dalam sit uasi persaingan yang semakin ket at ,

pengaruh globalisasi, dan kelangkaan sumberdaya, pengembangan
bisnis merupakan suat u hal yang per lu dilakukan secara prof esional
sehingga segala aspek dapat diant isipasi lebih cermat dan lebih
akurat . Pada bidang pr opert i t ent unya adalah mengembangkan
propert i yang diharapkan memberikan hasil paling mengunt ungkan
dengan sumber daya yang ada. Dan aspek yang perlu diant isipasi
dalam hal ini adalah lokasi, t ipe pr opert i dan pangsa pasar sasaran.

@ Penjualan/ Pengelolaan Sewa. Hal ini dimaksudkan sebagai upaya

pengelolaan agar diperoleh hasil opt imum dengan sit uasi dan kondisi
yang ada. Dar i dat a yang dapat dikumpulkan, baik dat a t r end dan
kondisi pasar maupun dat a per ihal pesaing, manaj emen lalu
menet apkan suat u st rat egi agar mampu bersaing dan ber hasil. Unt uk
it u, manaj emen t ent unya dit unt ut kreat if it as dalam membuat kiat -
kiat bersaing. Dengan demikian, propert i yang dikelola diharapkan
dapat bersaing secara kompet it if di pasar .

36
 Penetapan
Kebijakan
(Policy Making)

Tujuan Jangka Pendek &

Umpan Balik Menengah
(Feedback)
a. Penjualan/ sewa ruang, negosiasi
sewa dan perpanjangannya,
Tujuan (Objectives)
memperhatikan pemeliharaan
fisik, meliputi perbaikan dan
penggantian
Pengawasan b. Penagihan sewa dan menjaga
(Monitoring) keterlambatan pembayaran dan
melaksanakan ketentuan hukum
dalam perjanjian sewa
Perumusan Kebijakan
(Policy Interpretation)
Hasil Keluaran
STRATEGI
(Outcomes) MANAJEMEN
PROPERTI

Tujuan Jangka Panjang

Aktivasi Program Formulasi Program
Menata (up grading) properti, (Programs Formulation)
(Programs
kepentingan merjer, melihat
Activation) perkembangan potensial dan
kemungkinan terjadinya suatu
akuisisi dari properti yang terletak
bersebelaha n.

Pelaksanaan Program
(Programs Implementation)

Sumber: Modul Diklat Penilai Int ernal BBPK, Jakart a 2003

Gambar 2. 4 St rat egi Manaj emen Propert i

37
 @ Manaj emen Operasional. Aspek ini t idak kalah pent ingnya dengan
aspek-aspek yang t elah disebut kan di at as karena hal ini sangat
menent ukan keber hasilan pengelolaan suat u propert i. Manaj emen
oper asional meliput i manaj emen anggaran, manaj emen akunt ansi,
keuangan, perawat an, kebersihan, keamanan, sumber daya manusia
dan manaj emen inf ormasi. Kesemua t ugas t ersebut menunt ut syarat
pemahaman manaj emen proper t i t erhadap kondisi pasar pr oper t i,
t erut ama yang memiliki dampak langsung kepada bisnisnya.

2. 7. Bentuk Organisasi Manaj emen Propert i ______________

Dikenal 2 (dua) bent uk organisasi manaj emen pr opert i yait u int ernal
( i n house) dan ekst ernal manaj emen propert i.

A. Ekst ernal Manaj emen Propert i

@ Penunj ukan per usahaan real est at at au konsult an proper t i sebagai

pengelola. Perusahaan ini disewa oleh pemilik pr opert i, dan at as
pelayanannya maka konsult an t ersebut memperoleh f ee dar i pemilik
propert i.
@ Hubungan ant ara perusahaan manaj emen propert i dengan pemilik
propert i adalah hubungan perusahaan dengan cl ient .

ABC & Co.

Chartered Surveyors
Valuers, Estate Agents, Auctioneers, Property Managers

Valuation Property Project Estate General

Dept. Management Management Agency & Administration
Department Department Auction & Finance Dept.
Department

Sumber: Modul Diklat Penilai Int ernal BBPK, Jakart a 2003

Gambar 2. 5 St rukt ur Organisasi Ext er nal Manaj emen Propert i

38
B. Int ernal ( In House) Manaj emen Properti

@ Pada umumnya dit er apkan oleh badan dan perusahaan yang cukup
besar.
@ Pada bangunan t inggi ( high r i se bui l ding) dan shopping compl ex
(r et ai l ). Hubungan ant ara manaj er propert i dan or ganisasi (pemilik
bangunan) adalah hanya hubungan pekerj a dan pemberi ker j a.

PROPERTY OWNER

Property Management Department

PROPERTY MANAGER
§ Overall Porfolio Management
§ Implementing Management Policy
§ Feasibility Studies

Marketing Administration Accounts Operations Project

And Manpower Management

Marketing Administration Accounts Building Project

Executive Execcutive Clerk Supervisor Manager

OTHER PERSONNEL

Building Assistants Gardener

Chargeman Security Officer
Wireman Security Guards
Plumber Car Park Attendants
Handyman Lift Attendants

Sumber: Modul Diklat Penilai Int ernal BBPK, Jakart a 2003

Gambar 2.6 St rukt ur Organisasi Int er nal Manaj emen Propert i

39
2. 8. Properti Sebagai Aset & Strat egi Rest rukt urisasi Aset ___

Propert i selain sebagai aj ang invest asi, j uga merupakan aset .

Pengert ian aset menurut kamus Bar r on yang ber j udul Di ct i onary of r eal
est at e t erms diar t ikan sebagai “ sesuat u yang memiliki nilai” . Pengert ian
t ersebut bila dikait kan dengan pr opert i maka dij abarkan melalui beber apa
aspek, ant ara lain:

Memiliki nilai ekonomi yang t erkait dengan nilai pemanf aat an

t ert inggi dan t er baik ( hi ghest and best use).
Menghasilkan pendapat an dar i pengoperasian pr oper t i.
Memiliki f isik, fungsi dan hak penguasaan yang baik.
Economical l if e t i me yang cukup panj ang.

Dikait kan dengan proper t i sebagai aset , maka t ugas manaj emen
propert i adalah bagaimana manaj emen mampu mempert ahankan,
meningkat kan dan menj amin kont inuit as dar ipada nilai propert i
sebagaimana t elah disebut kan diat as.

Sej alan dengan perkembangan bisnis, maka penguasaan propert i

sebagai aset perusahaan maupun pr ibadi semakin meningkat . Dalam j angka
panj ang, penguasaan t ersebut sudah beralih dari penguasaan yang mampu
member ikan manfaat menj adi penguasaan yang menj adi beban. Beban ini
muncul sebagai akibat biaya penguasaan (hol ding cost ) yang semakin
meningkat . Ada beberapa beban penguasaan sepert i beban paj ak,
kewaj iban pembayar an hut ang, dll. Kondisi ini akan semakin ber at bila
dalam penguasaan t ersebut t idak didukung oleh upaya manaj emen aset
yang mampu mengopt imalkan penguasaan t ersebut sehingga mampu
member ikan pendapat an dan keunt ungan bagi pemilik.

Berdasarkan pengamat an, di dunia perbankan t ernyat a j uga

mengalami hal yang sama. Per bankan dengan bisnis int inya memberikan
layanan j asa keuangan kurang memiliki respon yang baik berkait an dengan
pengelolaan dan pemanf aat an aset yang opt imal. Sedangkan akumulasi
penguasaan aset semakin lama semakin bert ambah sej alan dengan
banyaknya kolat eral yang dikuasai bank akibat debit ur yang t idak mampu
mengembalikan hut angnya. Kondisi ini semakin parah disebabkan bank
sendir i mengalami hambat an unt uk melakukan bisnis yang berkait an dengan
aset yang dimiliki.

Sedangkan aset it u, per lu ada upaya nyat a berupa st r at egi

r est r ukt ur i sasi aset yang menj adi sat u kesat uan dalam st rat egi bisnis set iap

40
perusahaan. Proses rest rukt urisasi aset sebenarnya t er dir i dar i 3 akt ivit as
ut ama, yait u :

A. Inventarisasi Aset

Kegiat an ini merupakan kegiat an yang meliput i ident if ikasi,

pendat aan, pencat at an dan penyimpanan infor masi berkait an dengan aset .
Bila aset berupa benda t ak berger ak maka inf ormasi t ersebut meliput i dat a
f isik, legal penguasaan, lokasi penggunaan, dll .Sedangkan bila berupa benda
berger ak, maka inf ormasi meliput i j umlah, kualit as, fungsi dan aspek
lainnya. Berdasarkan invent ar isasi ini, selain semua informasi dikompilasi ke
dalam sat u dat abase yang menj adi sat u kesat uan dalam sist em informasi
manaj emen aset (SIMA), j uga diket ahui aset yang memiliki masalah.
Permasalahan yang berkait an dengan aset ant ara laian berupa :

st at us legal penguasaan aset .

kelengkapan dan kecocokan dat a administ rasi.
opt imalisasi penggunaan aset yang t erkait dengan nilai aset .

Bila permasalahan t ersebut berkait an dengan st at us penguasaan aset ,

maka dapat dilakukan analisis hukum yang member ikan opini at aupun
r ekomendasi yang mampu memperkuat hak penguasaan aset . Sedangkan
permasalahan t ent ang opt imalisasi penggunaan aset , dapat menj adi
masukan dan bahan unt uk dilakukan analisis opt imalisasi.

B. Penilaian Aset

Penilaian aset merupakan sat u t ahapan pent ing dalam rangka

r est rukt urisasi aset . Penilaian ini dapat dilakukan unt uk benda t ak bergerak
maupun bergerak. Fungsi dan manfaat dari penilaian aset ant ara lain :

menget ahui nilai kekayaan yang dimiliki.

menget ahui nilai eksist ing dan nilai pot ensial aset .
menj adi acuan dalam opt imalisasi pemanfaat an aset .
menj adi acuan unt uk r evaluasi guna memperkuat per modalan.

Berdasarkan hasil penilaian aset ini dapat diket ahui t ingkat opt imalisasi
penggunaan aset dengan hasil at au manfaat yang diperoleh dalam
kegiat an bisnis secara keseluruhan.

41
C. Analisis Optimalisasi Aset

Tahap analisis opt imalisasi aset mer upakan t ahap akhir

r est rukt urisasi aset sebelum dilakukan implement asi hasil rekomendasi.
Analisis opt imalisasi aset ini lebih t erf okus kepada analisis aset berupa
benda t ak bergerak berupa t anah dan bangunan. Tahap ini melakukan
ident ifikasi penggunaan eksist ing dan melakukan analisis opt imalisasi dilihat
dari :

Aspek pasar.
Aspek invest asi.

Analisis aspek pasar memberikan arahan t ent ang pr oduk pemanf aat an
aset (t anah + bangunan) yang paling market able sesuai dengan kondisi pasar
masa kini dan yang akan dat ang. Hasil analisis pasar ini kemudian dianalisis
lebih lanj ut dengan menggunakan analisis kinerj a invest asi, yang dit unj ukkan
dengan nilai IRR, NPV, payback per iod dan idikat or lainnya yang
mencerminkan kiner j a invest asi yang t erbaik.Unt uk memperoleh kiner j a
invest asi yang t er baik, dapat dilakukan dengan melakukan analisis model ing
sesuai dengan asumsi yang t elah dit et apkan t er lebih dahulu. Unt uk
mempermudah analisis, dapat pula dipergunakan ber bagai t ehnik yang t elah
berkembang sepert i MRA at aupun Mont e Carlo Analisis. Hasil kedua analisis
ini kemudian dibandingkan dengan hasil evaluasi kondisi eksist ing
pemanf aat an aset yang ada. Sehingga dapat diket ahui apakah pemanf aat an
aset sudah opt imal at au belum.

Aset yang t elah memiliki pemanfaat an yang opt imal, dapat langsung
dikompilasi dalam dat abase aset . Sedangkan unt uk aset yang belum
opt imal, per lu dipisahkan ant ara aset yang memungkinkan unt uk
diopt imalisasi dengan aset yang sudah t idak memungkinkan unt uk
diopt imalisasikan. Aset yang t idak mungkin diopt imalisasi dapat disebabkan
oleh kendala per at uran, nilai t anah yang t idak sebanding dengan pot ensi
pemanf aat an maupun aspek lainnya. Sehigga rekomendasi yang
memungkinkan adalah melepas hak penguasaan aset kepada pihak lain.
Sedangkan unt uk aset yang memungkinkan unt uk diopt imalisasikan dapat
dianalisis sesuai t ahapan analisis opt imalisasi di at as dan hasilnya menj adi
r ekomendasi unt uk diimplement asikan.

Analisis ini selain member ikan manf aat ant ara lain :
Efisiensi penggunaan aset , khususnya dalam rangka mendapat kan
nilai ret urn on asset (ROA) yang t inggi dan opt imal unt uk mendukung
oper asi bisnis.

42
 Mengopt imalkan pot ensi ekonomi aset , sehingga mampu
meningkat kan profit abilit as kepemilikan aset .
Menj adi arahan dalam menet apkan st rat egi bisnis.

Melihat proses dan manf aat rest rukt urisasi aset t ersebut , maka sudah
saat nya bahwa pemikiran ini menj adi salah sat u pert imbangan dalam
pengembangan st rat egi bisnis di semua sekt or usaha.

2. 9. Profesionalisme dalam Prakt ek Manaj emen Properti ___

Sepert i t elah dij elaskan t erdahulu, perkembangan globalisasi pasar,

t unt ut an t ugas manaj emen pr oper t i ser t a perkembangan st rat egi bisnis yang
memasukkan aspek st r at egi rest rukt urisasi aset merupakan per kembangan-
perkembangan yang secepat mungkin diant isipasi oleh berbagai unsur dalam
r angkaian bisnis propert i. Di lain pihak, salah sat u t unt ut an dar i globalisasi
dan pemulihan ekonomi nasional dari kr isis yang berkepanj angan adalah
sikap profesionalisme dalam berbagai hal, t ermasuk di dalamnya upaya
opt imalisasi pengelolaan propert i. Sikap pr of esionalisme t er sebut harus
didukung dengan kemampuan keahlian ( ski l l ) yang t inggi dan perilaku
( at t it ude) yang menunj ang.

Berkait an dengan upaya manaj emen propert i yang baik, sikap

prof esionalisme dalam pengelolaan propert i sudah menj adi persyarat an
ut ama. Hal ini dit unj ukkan dengan :

Transparasi dan kej elasan kebij akan dan program sert a mekanisme
ker j a, sehingga memudahkan kendali dan adapt asi sesuai dengan
perubahan kondisi pasar .
Keahlian dan kemampuan dalam mengelola hart a kekayan yang
dit unj ukkan dengan st rat egi pengelolaan pemanfaat an t eknologi
inf or masi, dan kemampuan mengopt imalkan pemanfaat an dan
pot ensi aset , yang didukung oleh penguasaan pasar, invest asi
propert i, aspek legal, dan aspek lainnya yang t er kait dengna propert i
bersangkut an.
Kej elasan f ungsi dan program kerj a dalam rangka pr oses pengelolaan
aset yang t ert uang dalam blue print st rat egi pengelolaan, mulai dar i
invent arisasi dan perencanaan, pengelolaan dan pemanfaat an ser t a
pengawasan dan pengendalian, yang dapat diimplement asikan secara
baik oleh semua lini dalam st rukt ur manaj emen proper t i.

43
 Bidang Teknik Analis Ekononomi
(engineer ing) (Economic Analyst)

PROFESI
Penilaian DALAM Analis Properti
(valuation) MANAJEMEN (Property Analyst)
PROPERTI

Hukum Analis Investasi

(legal) (Investment Analyst)
Manajemen
(management)

Gambar 2.7. Keahlian dalam Bidang Manaj emen Propert i

RINGKASAN

Apapun bent uk manaj emen propert i yang dit er apkan, manaj er

propert i memiliki per anan yang pent ing dalam hubungan ant ar a pemilik dan
penyewa bangunan. Oleh kar ena it u dalam manaj emen pr opert i diper lukan
penget ahuan dan kemampuan khusus, karena :

@ Invest asi dalam real est at adalah ber beda dengan bent uk invest asi
lainnya.
@ Real est at adalah invest asi yang dapat dinaikkan nilainya oleh
pemilik dengan menggali pot ensi yang dapat dihasilkan dar i
kepemilikan at au penguasaan at as suat u pr oper t i.

Dikenal 2 (dua) bent uk organisasi manaj emen pr opert i yait u int ernal
( i n house) dan ekst ernal manaj emen propert i.

Propert i selain sebagai aj ang invest asi, j uga merupakan aset .

Dikait kan dengan pr opert i sebagai aset , maka t ugas manaj emen propert i
adalah bagaimana manaj emen mampu mempert ahankan, meningkat kan dan
menj amin kont inuit as t erhadap nilai pr opert i sebagaimana t elah disebut kan
di at as.

44
SOAL-SOAL LATIHAN

1. Bagaimana prospek manaj emen pr opert i di masa mendat ang? j elaskan

pendapat anda!
2. Apa saj a yang per lu diperhat ikan berkait an dengan implement asi dan
prakt ek manaj emen pr opert i di Indonesia? Jelaskan!
3. Uraikan peran/ t ugas manaj er propert i!
4. Apa saj a bent uk organisasi manaj emen pr oper t i? Jelaskan!
5. Bagaimana t ugas manaj er proper t i j ika proper t i sebagai aset ?

45
 BAB 3

PRAKTEK MANAJEMEN PROPERTI

r akt ek manaj emen proper t i di Indonesia saat ini begit u beragam

P sesuai dengan kebut uhan dan perkembangan informasi dan

t eknologi, khususnya yang berkait an dengan proper t i. Keberadaan
gedung-gedung pint ar ( buil di ng i nt el l igent ) semakin marak mewarnai
pembangunan sekt or komersial propert i saat ini. Hal ini j uga menunt ut
adanya prakt ek manaj emen proper t i yang semakin prof esional dan harus
disiapkan secara mat ang dan t erencana mulai dari t ahap awal hingga akhir.
Dalam bagian ini akan diuraikan mengenai beberapa hal yang berhubungan
dengan rencana dan sarana yang mendukung akt ivit as manaj emen propert i.

Dalam bab ket iga ini yang merupakan int i dari pelaksanaan
manaj emen pr opert i, diharapkan pembaca akan menger t i dan memahami :
Cara mempersiapkan kont rak manaj emen unt uk menent ukan st rat egi
harga, st rukt ur biaya maupun syarat dan kondisi yang diper lukan
dalam perj anj ian;
Menyusun secar a rinci rencana pelaksanaan manaj emen propert i
hingga pada t ahap pengambilalihan t ugas manaj emen;
Implement asi pemeliharaan bangunan dalam r angka penent uan
st andar kebij akan maupun klasifikasi pekerj aannya dalam wuj ud
st r at egi j angka pendek, menengah dan panj ang;
Menent ukan st rat egi pemasaran dan negosiasi sewa yang merupakan
bagian pent ing keberhasilan dari kelangsungan proper t i yang
dikelolanya;
Membuat kebij akan dalam administ rasi keuangan yang
menit ikberat kan pada kebut uhan akan sist em dalam manaj emen
keuangan.
Pent ingnya manaj emen hunian yang t epat t erut ama unt uk komersial
propert i t ermasuk dalam mencar i penyewa yang pot ensial;
Penerapan inf ormasi dan t eknologi sesuai dengan perkembangan
t erakhir unt uk memudahkan pelaksanaan manaj emen proper t i secara
keseluruhan dengan menggunakan sist em komput erisasi yang
t er int egrasi unt uk menekan biaya operasional manaj emen propert i
j ika dilakukan secara manual.

46
3. 1 Mempersiapkan Kontrak Manaj emen _________________

Tahap ini meliput i st rat egi penent uan harga. St rukt ur biaya ser t a
kondisi dan bat asan dari perj anj ian kont rak. Pada t ahap ini, penent uan
harga dari kont rak manaj emen sebuah pr oper t i perlu memperhat ikan
f akt or -f akt or sebagai berikut :

a. Organisasi
Jumlah pegawai (st affing). Semakin banyak j umlah pegawai (orang)
yang t erlibat dalam pelaksanaannya, maka j umlah besaran
kont raknya akan menj adi semakin besar karena membut uhkan biaya
yang kebih besar unt uk menggaj i para karyawan yang t erlibat di
dalamnya sesuai dengan keahlian masing-masing.

Luas kantor (off ice space). Disesuaikan dengan keper luan, unt uk
kant or pengelola suat u pr opert i t idak perlu t erlalu luas karena hanya
berfungsi sebagai pusat akt ivit as pengelolaan proper t i yang
menj alankan t ugasnya unt uk member ikan pelayanan yang t erbaik
kepada par a pelanggannya.

Perangkat dan perlengkapan. Semakin banyak dan rumit peralat an

dan per lengkapan yang diper lukan, maka besaran kont rak j uga akan
menj adi semakin besar. Unt uk perangkat dan perlengkapan ini t idak
selalu harus dimiliki t et ap bisa j uga dengan menyewanya dar i t empat
lain j ika dianggap lebih ekonomis.

Biaya operasional. Biaya ini meliput i biaya t et ap ( f ixed cost ) maupun

t idak t et ap ( var i abl e cost ) disesuaikan dengan keper luan yang ada.

b. Karakterist ik dari Properti

Ruang lingkup pekerj aaan. Cakupan dari ruang lingkup ker j a
manaj emen propert i sangat bergant ung pada karakt erist ik dar i
propert i yang dij alankan. Apakah proper t i yang bert uj uan komer sial,
non komersial at au sebat as sur vi val member ikan besaran ruang
lingkup pekerj aan yang berbeda-beda.

Lokasi. Unt uk lokasi yang berbeda-beda j uga memer lukan

penanganan yang berbeda pula, hal ini ber kait an dengan kiat
pemasaran ( mar ket ing) yang harus dilakukan oleh manaj er pr oper t i.

Tipe dari propert i. Tipe proper t i ini j uga membedakan besaran

kont rak yang dibuat mengingat hal ini berkait an erat dengan pot ensi
penghasilan yang akan didapat kannya. Misalnya unt uk komersial

47
 propert i seper t i pusat pert okoan, apar t emen, perkant oran, dan lain-
lain, peran keberadaan manaj emen pr oper t i pada j enis proper t i ini
sangat vit al.

Manaj emen & permasalahannya. Perlu dipert imbangkan dan dikaj i

seluruh pot ensi masalah yang dihadapi dalam masalah manaj emen
propert i ini dari segala aspek dan mencar i solusi t erbaik unt uk
mengat asinya.

c. Tingkat pelayanan (level of service)

Kriteria/ persyaratan dari Pemilik. But ir-but ir per j anj ian yang
menyebut kan seluruh kewaj iban yang har us dilakukan oleh manaj er
propert i sesuai dengan keinginan dari pemilik proper t i harus
disepakat i t er lebih dahulu sej ak pembuat an kont rak. Hal ini unt uk
menent ukan secara t egas sej auh mana t ingkat pelayanan yang akan
diberikan dan sanksi-sanksi yang har us diber ikan apabila st andar
pelayanan t ersebut t idak sesuai dengan kesepakat an. Hal ini
berpengaruh t erhadap besaran kont rak yang akan dit erima oleh
manaj er pr opert i.

Besaran dari pengeluaran. Konsekuensi t erhadap besar kecilnya

t ingkat pelayanan yang harus disediakan oleh manaj er proper t i j uga
berdampak t erhadap besaran pengeluaran yang harus dij alankan oleh
pengelola propert i t ersebut .

Tingkat otomatisasi bangunan. Sist im komput er isasi yang dikenal

dengan ist ilah Buil di ng Aut omat ion Syst em (BAS) memang
memerlukan invest asi awal yang cukup besar namun dalam
pelaksanaannya akan dapat mengurangi biaya operasional.
Keberadaan BAS ini j uga akan dapat memberikan t ingkat pelayanan
yang lebih baik kepada para pelanggan at au pengguna j asa
manaj emen pr opert i.

d. Masa Kontrak
Kriteria. Kapan bermula dan berakhirnya masa kont rak, bagaimana
j ika akan diadakan pemut usan kont r ak sebelum masa kont rak habis
at au per panj angan kont rak, semua krit er ia ini har us dibuat dan
disepakat i ant ar a pemilik dan manaj er pr oper t i.

Permintaan khusus untuk renovasi maupun upgrading. Unt uk dapat

memper t ahankan nilai dar i bangunan pada j angka wakt u t ert ent u
ser t a unt uk keperluan meningkat kan pendapat an dar i propert i yang

48
 dikelolanya. Maka j ika dipandang perlu dapat dilakukan renovasi at au
bahkan pemekaran bangunan ( upgr ading) t erhadap proper t i t ersebut .

e. Faktor Internal
Faktor Ekonomis. Dengan ber pat okan pada prinsip ekonomi bahwa
akan member ikan pendapat an yang maksimal t er hadap pemilik
propert i dengan menggunakan biaya pengeluaran yang paling minimal
sesuai dengan upaya unt uk memberdayakan dan mengopt imalkan
f akt or -f akt or int ernal yang dimiliki.

f. Faktor Eksternal
Kompet isi. Ser ingkali yang t erj adi adalah proper t i yang gagal
berkompet isi di pasar sehingga t idak j ar ang yang akhirnya gulung
t ikar dan t ut up. Bermunculannya pr oper t i sej enis dengan f asilit as
yang lebih baik sert a bangunan yang lebih besar kerap menj adi
pemicu propert i-pr opert i yang t erdahulu it u menj adi kalah bersaing
dan berakibat dit inggalkan oleh para pelanggannya. Terut ama j enis
propert i perkant or an dan pusat pert okoan (shopping compl ex )
maupun t oko-t oko eceran ( r et ail ) .

Kondisi Pasar. Kondisi pasar yang t idak kondusif j uga bisa menj adi
f akt or ekst ernal yang harus diwaspadai oleh para pengelola pr opert i.
Semakin banyaknya pasokan proper t i yang disediakan oleh para
pengembang ( devel oper ) namun j ika t idak bisa diserap dengan baik
oleh pasar akan berakibat kelebihan pasokan ( over suppl y).Unt uk it u
j uga harus diimbangi dengan pert umbuhan iklim ekonomi yang
membaik walaupun pada kenyat aannya nant i akan kembali t er j adi
penurunan sesuai dengan siklus proper t i. Dimana pada saat nya akan
mencapai t it ik j enuh dan kembali akan menurun hingga pada t it ik
keseimbangan pasar dan akan naik kembali pada saat ekonomi
kembali mulai membaik.

3. 2 Operasional Manaj emen Propert i____________________

A. Perencanaan Manajemen ( Management Plan)

Analisis regional, lingkungan, pr opert i, analisis pasar, alt ernat if,

usulan pembiayaan, penilaian dan sebagainya. Dengan demikian
perencanaan manaj emen ini digunakan sebagai landasan unt uk pij akan
aspek f isik, f iskal, dan operasional dar i sebuah propert i. Perencanaan
manaj emen ini harus dilakukan dengan t epat dan benar -benar mat ang
dit inj au dari ber bagai sudut pandang.

49
B. Pengambilalihan Tugas Manajemen

Pada proses pengambilalihan propert i perlu disiapkan rencana

manaj emen yang menyeluruh dan t idak boleh ada aspek yang t er t inggal
at aupun mengganggu j alannya proses peralihan t ersebut , dimana di dalam
proses pengalihan t ugas manaj emen it u j uga harus diper hat ikan :

a. Pihak yang t er libat :

Pemilik. Sebagai pihak pert ama yang mempercayakan propert inya
kepada pihak pengelola pr oper t i.
Penyewa. Merupakan pihak ket iga yang akan menggunakan propert i
dan mendapat pelayanan dari pihak pengelol a propert i.
Pegawai. Mereka yang t er libat dalam menj alankan akt ivit as yang
harus dij alankan unt uk mewuj udkan t uj uan yang hendak dicapai
dengan adanya pengelola proper t i.
Kont rakt or/ Suppl i ers. Pihak yang membangun propert i at aupun pihak
penyedia yang berkait an dengan keberadaan propert i t ersebut .
Badan Prof esi yang t erkait ( Lawyer , Market ing, Advert i si ng, dan lain-
lain).

b. Beberapa bat asan yang harus diperhat ikan dalam pengalihan :

Kont inuit as dalam pelayanan. Harus t et ap berj alan sebagaimana
biasanya dan t idak sampai menghent ikan usaha mereka.
Berlangsung mulus. Tidak ber belit -belit dan t idak memer lukan
penyelesaian wakt u yang cukup lama.
Jaminan pada penyewa. Memberikan rasa nyaman kepada para
penyewa unt uk melangsungkan akt ivit asnya. Hak dan kewaj iban para
penyewa harus mendapat kan perhat ian yang mencukupi karena
mereka adalah pengguna yang harus dilayani secara maksimal.

c. Merumuskan t uj uan dari proper t i manaj emen :

Apresiasi modal. Modal yang dit anamkan t idak boleh sia-sia dan
diharapkan dapat meningkat kan nilai modal yang t elah diinvest asikan
oleh pemiliknya.
Memelihara kelangsungan bangunan. Tidak boleh menimbulkan hal-
hal yang dapat merusak bangunan dan menj aga kelangsungan
bangunan unt uk j angka panj ang.
Efisiensi pelayanan. Pelayanan yang ef isen dan efekt if kepada para
pengguna sehingga t idak banyak menimbulkan prot es at aupun
compl ai n dar i pelanggan.
Keselamat an dan keamanan. Pot ensi t er hadap kej adian-kej adian
yang bisa membahayakan at au mer ugikan pengguna harus
diminimalisir .

50
 Menekan biaya pemeliharaan dan manaj emen. Penghemat an
t erhadap biaya operasional perlu diperhat ikan agar pengelolaan
propert i it u benar -benar efekt if dan sesuai dengan t uj uannya.
Pengembangan/ member i nilai t ambah bagi lingkungan dan penghuni/
penyewa.

3. 3 Pemeliharaan Bangunan ____ ________________________

a. Set iap gedung mempunyai daur hidup ( Buil di ng Lif e Cycl e) sehingga
pemeliharaan gedung sangat diper lukan unt uk :

Memper panj ang umur dan kegunaan dar i gedung. Kerusakan yang
t idak mendapat perbaikan dengan cepat akan merambat pada
kerusakan lainnya dan menimbulkan biaya yang lebih besar.
Memper t ahankan nilai kegunaan dari gedung t ersebut . Per awat an ini
akan dapat menghambat laj u penyusut an (depresiasi) secara pisik
sehingga dapat memper panj ang kegunaan dan menambah nilai dar i
bangunan t er sebut

Pemeliharaan gedung perlu t erencana secara baik dan penent uan

unt uk penggunan t enaga ahli dar i perusahaan sendiri at au dar i
kont rakt or pemeliharaan gedung.

b. Penent uan st andar pemeliharaan bangunan. Diperlukan unt uk aspek

pengelolaan gedung selain it u j uga t ingkat an dan r incian pekerj aan
pemeliharaan perlu dij abarkan dengan j elas dan digunakan sebagai
pat okan dasar rencana biaya pemeliharaan propert i.

c. Pekerj aan pemeliharaan dikat egor ikan :

Pencegahan ( pr event i ve). Seper t i penyediaan f asilit as pemadam
kebakaran ber upa smoke det ect or , hydrant , f i r e alar m , pemasangan
alat unt uk ant i r ayap dan lain-lain
Perbaikan ( cor r ect ive ). Apabila t erj adi kerusakan pada bagian
bangunan harus segera dilakukan perbaikan unt uk mencegak
kerusakan lainnya yang lebih meluas, misalnya t erj adi kebocoran pipa
air , plaf on yang t erkena rembesan air , dan sebagainya.
Rut in ( cost udial ). Peker j aan rut in yang merupakan pekerj aan harian
sepert i kebersihan ruangan, t oilet , pengecat an secar a periodik dan
lain-lain.
Keadaan darurat ( emer gency ). Apabila t er j adi ker usakan yang
mendadak pada bangunan yang diakibat kan oleh kej adian-kej adian
yang t ak t er duga seper t i t erkena gempa, t erj adi kebakaran akibat
adanya ar us hubungan pendek dan sebagainya.

51
d. Tuj uan pemeliharaan bangunan :
Pemeliharaan unt uk int egrit as fisik memper t ahankan umur bangunan
dikait kan dengan nilai ekonomi bangunan (umur produkt if ) sepert i :
pedest r ian, j alan mobil dan par kir, t apak ( si t e ) bangunan, serambi,
t angga, at ap, j endela, int er ior maupun ext erior bangunan.

Pemeliharaan penampilan f ungsi bangunan seper t i : sist im pendingin

r uangan (AC), sist em vent ilasi, sist em pemipaan ( pl umbi ng),
el evat or , l i f t , escal at or , pembersihan t apak, laundr y, gudang, kolam
r enang dan f asilit as bangunan lainnya.

Pemeliharaan unt uk visual bangunan. Hal ini berkait an dengan daya

t ar ik proper t i t ersebut t erhadap pengguna at aupun pengunj ung.
Desain bangunan yang menarik dan t idak ket inggalan j aman akan
sangat berpengaruh t erhadap t ingkat hunian dari bangunan t ersebut .

3. 4 Pemasaran dan Negosiasi Harga Sewa ________________

Berhasilnya sebuah pr oper t i sangat bergant ung pada keberhasilan

dalam mendapat kan penyewa secara pr oporsional ( t enant mix ) kar ena
pemilihan penyewa yang t epat akan menj amin keinginan pemakai j asa
gedung unt uk memenuhi kenyamanan semaksimal mungkin (khususnya bagi
shopping cent r e).

Ket erlibat an masing-masing pihak:

@ Pemilik (Owner ): mengharapkan keunt ungan yang maksimal dar i
invest asi.
@ Penyewa (Tenant ) : menghar apkan pelayanan maksimal unt uk harga
sewa yang diber ikan.
@ Manaj er Pr oper t i (Pr oper t y Manager ): bert indak sebagai mediat or ,
memelihara suasana yang har monis bagi semua pihak.

A. Penyewa Campuran ( Tenant Mix )

Seni unt uk menggabungkan dan mengat ur komposisi dar i penyewa

r uang khususnya bagi pusat perbelanj aan dan perkant oran amat pent ing
bagi suksesnya pr oper t i t ersebut . Tenant Mi x dapat dipelaj ari dari daft ar
Penyewa dan dampak yang t erj adi unt uk penent uan nilai sewa.

Klasifikasi unt uk Tenant Mix pada bangunan komersial (cont oh pusat

perbelanj aan) perlu memperhat ikan fakt or-fakt or ber ikut dan ini j uga
berkait an dengan besarnya penent uan sewa yang har us mereka bayar .
Fakt or -f akt or t ersebut ant ara lain yait u :

52
 Lokasi. Dalam banyak hal lokasi menj adi penent u ut ama bagi
kesuksesan calon penyewa. Unt uk lokasi-lokasi yang paling st rat egis
t ent unya akan dikenakan sewa yang paling mahal. Penent uan lokasi
ini dilihat dar i pencapaian bagi para pengguna at aupun pengunj ung
(dalam hal pusat perbelanj aan).

Lingkungan persekit aran (Nei ghbor hood). Kombinasi pengalokasian

penyewa ini j uga har us seimbang, t erut ama j ika bangunan t erdir i dar i
beberapa lant ai. Pengelola bangunan harus j eli dalam menempat kan
penyewa sesuai dengan kat egor i akt ivit as yang dij alankan oleh
mereka. Misalnya unt uk penyewa yang menj ual makanan dan
minuman ( f ood cour t ) dit empat kan di lant ai dasar at au lant ai yang
paling t inggi, begit upula dengan sarana t empat bermain anak-anak
at aupun gedung bioskop t idak dilet akkan dilant ai dasar dengan
asumsi agar pengunj ung berkeliling t er lebih dahulu unt uk berbelanj a
at au hanya sekedar melihat -lihat t empat -t empat lainnya.

Sist em sirkulasi bangunan. Diusahakan agar semua t empat dalam

bangunan it u bisa dengan mudah dicapai oleh pengunj ung sehingga
t idak banyak menimbulkan kekosongan dalam bangunan t ersebut .
Fakt or -f akt or lain yang per lu diperhat ikan sepert i : penampilan
int er ior maupun ekst erior penyewa, l obby, kor idor, pelayanan
t erhadap penyewa dan lain-lain.

Tenant Mi x pada bangunan pusat pembelanj aan t ergant ung pada

komposisi penyewa ut ama (anchor t enant ) dit ambah beberapa penyewa
lainnya (sat el l i t e t enant ) . Pusat -pusat akt ivit as dan orient asi dalam
bangunan ser t a sist em sirkulasi.

Krit eria Tenant Mix Yang Baik :

Keseimbangan dar i var iasi penyewa dar i pusat ke pusat akt ivit as.
Kompet isi, pembeli mempunyai pilihan yang cukup banyak.
Penempat an sirkulasi diusahakan agar menghasilkan lokasi ut ama
bagi penyewa. Daya t arik akt ivit as t er ut ama st rat egi penempat an
“ Anchor Tenant ” .

12
B. Pendekat an Sist em Manaj emen Propert i pada Bangunan & Kawasan

Konsep t er hadap pendekat an sist em manaj emen propert i t erhadap

bangunan dan kawasan ini menj adi pent ing dengan melibat kan pendekat an

12
Mat eri Manaj emen Propert i MEP, UGM, 2000

53
sist im t at a ruang, sist im sirkulasi bangunan, maupun sist im ut ilit as
bangunan dikait kan dengan bent uk bangunan linier (memanj ang) dan
konsent ris (memusat ).

Pendekatan Tata Ruang

Bent uk um um t at a
3: r uang dibagi m enj adi
1: 2: dua, yait u bent uk
li nier (m emanj ang)
Pendekat an Pendekat an Pendekat an cont oh: hot el,
sekolah,
Sist em Sist em Sist em
pert okoan
Ut ilit as dan konsent r is
Tat a Sirkulasi
Bangunan (m em usat ), cont oh
Ruang Bangunan hotel, perkantoran
apartemen,
high-rise building

Gambar 3. 1 Pendekat an Tat a Ruang t erhadap Kawasan

Perwujudan Bentuk Pada

Kawasan

Linier
(Cont oh kawasan
pert okoan
dan indust ri)

Konsent ris Kombinasi

(Cont oh kawasan (Cont oh kawasan
mix-use, CBD, mix-use,
kant or , hot el pert okoan dan
dan apart emen) hot el)

Gambar 3.2 Perwuj udan Bent uk Bangunan t erhadap Kawasan

54
 Terdapat 3 bent uk bangunan yait u linier, konsent r is dan kombinasi
ant ara linier dan konsent r is. Saat ini pola pembangunan pr opert i lebih
banyak kepada mix-use dengan maksud member ikan kemudahan bagi para
penggunanya seper t i komplek per t okoan yang dipadukan dengan hot el,
apar t emen dan pert okoan.

Ruang sewa perkantoran

Ruang sewa pertokoan
Ruang sewa non
Ruang sewa perhotelan
permanen
( movable/ knocked
own st ructure )

RUANG SEWA
Ruang sewa
permanen
Ruang sewa
( st ructurally fixed)
koridor
Long t erm lease

Gambar 3.3 Penent uan Ruang Sewa

Dalam menent ukan ruang sewa, harus diperhat ikan ruang sewa yang
permanen maupun yang non permanen ser t a r uang sewa unt uk keperluan
lainnya seper t i unt uk kor idor (penggunaan secara bersama-sama at au
t erpisah), sewa unt uk per kant or an, pert okoan, perhot elan dan lain-lain. Di
bawah ini sist em pendist r ibusian ruang servis dan ruang sir kulasi sehingga
dapat member ikan pemerat aan f ungsi ruang pendukung t erhadap penyewa.

Toilet pria dan wanit a

Ruang AHU (Air
Handling Unit )- AC
RUANG
Shaft : sampah
SERVIS

Janit or (Gudang)

Ruang Panel List rik

Ruang Control-Security
Gambar 3.4 Dist ribusi Ruang Servis

55
 Sirkulasi Horisontal

Kor idor
Selasar
Hal l
RUANG Ramp (unt uk
Lift SIRKULASI orang cacat
Escalator
Tangga darurat

Sirkulasi Vertikal

Gambar 3. 5 Dist ribusi Ruang Sirkulasi

Musholla

Ruang pegawai
(manaj emen gedung) :
Kant or
securit y
Locker RUANG
PPENUNJANG

Ruang parkir :
Basemen
Pelat aran t apak
Bangunan t ersendiri

Gambar 3. 6 Dist ribusi Ruang Penunj ang

56
 Penempat an ruang ser vis pada umumnya dikelompokkan t ersendiri,
t erpisah dar i ruang sewa, begit upula dengan ruang penunj ang, sehingga
dapat t er bent uk 4 (empat ) kelompok area (zona) yang membagi propert i
menj adi 4 zona umum yait u :

Area Sewa ……….. %

Area penunj ang ……….. %
Area ser vis ………. . %
Area sir kulasi ……….. %
(+) Ruang st r ukt ur = 100 %

Area sewa t ent unya merupakan area dengan luas pr osent ase
t erbesar. Penghit ungan luas area ini merupakan area kot or bangunan.

Ruang servis/ core t erdapat di semua lant ai sehingga cor e merupakan

penunj ang fungsi set iap ruang sewa (per lant ai bangunan). Sedangkan unt uk
r uang servis at as pada umumnya t erdapat rel gondola (membersihkan
bagian luar bangunan), ant enna/ pemancar , t angki air dan kompressor AC.

C. Pengelolaan Penyewa dan Sist em Sewa

Pengawasan/ pengendalian t erhadap penyewa amat pent ing t erut ama

unt uk membina hubungan yang baik ant ar a pemilik dan penyewa. Set iap
penyewa per lu dilengkapi dengan sist em pendat aan at au administ rasi yang
past i/ valid. Jenis sist em sewa t erdir i dar i sist em sewa yang t et ap ( f i xed
r ent al syst em ) dan sit em present ase, t et api pada umumnya digunakan
sist em kombinasi, misalnya harga sewa minimum dit ambah sewa
berdasarkan pada present ase dar i pendapat an kot or.

3. 5 Bent uk Pelaksanaan Manaj emen Properti______________

Terdapat beberapa bent uk pelaksanaan manaj emen pr oper t i,

diant aranya yait u manaj emen hunian , manaj emen administ rasi keuangan,
manaj emen penyewaan dan manaj emen sist im infor masi. Bent uk-bent uk ini
disesuaikan dengan j enis pr opert inya, misalnya unt uk manaj emen
pert okoan, perkant oran, indust ri, apart emen dan lain sebagainya.

A. Manaj emen Hunian

Suat u kemampuan manaj er dalam mengelola penghuni dalam

memadukannya dengan sarana dan prasar ana yang ada dan j uga t erhadap
bangunan dan kawasan sekit arnya. Sepert i dalam pembahasan sebelumnya

57
bahwa manaj emen hunian ini t idak bisa t erlepas dar i ber bagai
pert imbangan dan sangat t erkait dengan j enis dan karakt er ist ik propert i
yang dikelolanya.

a. Mencangkup beberapa langkah yait u :

Menent ukan pilihan penghuni. Reput asi dari penghuni t urut berperan
menar ik penyewa lainnya. Unt uk penyewa yang memiliki r eput asi
yang bagus dapat diberikan diskon dalam pembayaran sewanya. Dan
sebaliknya unt uk yang memiliki t rack r ecor d yang t idak baik
sebaiknya kont raknya t idak diper panj ang j ika sudah habis t empoh
sewanya.

Menent ukan berbagai kepent ingan penghuni. Beragamnya

kepent ingan dari penghuni perlu diakomodir dengan menggunakan
konsep skala priorit as namun t anpa membedakan kualit as pelayanan
kepada penghuni.

Perkembangan mengenai t at a car a manaj emen hunian. Selalu

mengikut i arah dan perkembangan yang t erj adi di pasar , mengingat
ket at nya t ingkat kompet isi at au persaingan yang ada.

b. Pert imbangan Manaj er Proper t i dalam perset uj uan per mohonan/

pengaj uan sewa, ant ara lain:

Kemampuan calon penghuni unt uk membayar sewa. Unt uk

bebeberapa pusat perbelanj aan yang sangat t erkenal di ibukot a,
sewa permet er perseginya sudah mencapai di at as Rp 1.000.000.000, -
sepert i plaza Indonesia dan Plaza Senayan. Sudah t ent u pot ensi
kemampuan dari penyewa unt uk t idak menunda at au menunggak
pembayaran sewa harus diminimalisir dengan melakukan seleksi at as
kemampuan calon penyewa ant ara lain dengan adanya per j anj ian
dengan adanya j aminan yang diberikan oleh penyewa at au sanksi
apabila t er j adi kelambat an dalam membayar sewa.

Kemampuan memelihara ruangan sebaik-baiknya. Harus memint a ij in

t er lebih dahulu kepada pengelola bangunan apabila penyewa akan
melakukan per ubahan design int er ior maupun ekst er ior bangunan dan
mampu menj aga ruangan yang disewanya dengan baik.

Kemampuan unt uk mencipt akan dan menj alin hubungan baik dengan
penghuni lainnya. Komunikasi harus t er j alin diant ara semua penghuni
at au penyewa dan dalam moment t ert ent u dapat dilakukan

58
 pert emuan secara periodik yang diprakarsai oleh pengelola
bangunan. Termasuk membahas kendala at aupun masalah-masalah
yang dihadapi oleh penyewa sehubungan dengan keberadaan mereka
dalam propert i t ersebut .

Kegiat an yang akan dilaksanakan adalah sesuai dengan pr opert i dan

kegiat an usaha lainnya. Tidak diperkenankan melakukan akt ivit as
yang ber t ent angan dengan usaha yang dij alankan yang dapat
mengganggu kenyamanan penghuni lainnya.

Adapun fakt or -f akt or lainnya yang dapat dipert imbangkan seper t i :

adanya pot ensi yang berkelanj ut an dar i penyewa, et ika dan reput asi
yang baik, kebut uhan pelayanan penghuni yang maksimal,
kemungkinan adanya kebut uhan per luasan di masa yang akan dat ang
ser t a per lindungan t erhadap hak asasi manusia dan t anggung j awab
sosial.

c. Keragaman penghuni sangat pent ing unt uk keberhasilan hunian gedung

t ersebut dan kegiat an usahanya. Beberapa fakt or yang menyebabkan
kegagalan dalam kegiat an usaha yait u :

Penyediaan manaj emen yang buruk t erhadap para penghuni sepert i

lambannya r espon dari pengelola propert i t erhadap keluhan dar i
penghuni seper t i adanya kebocor an pipa, air yang t idak lancar
keluar , AC yang t idak t erasa dingin, lampu ser ing padam dan lain
sebagainya.

Penghuni menempat i lokasi keragaman yang buruk. Fakt or ini

mengakibat kan penghuni akan mencar i alt ernat if t empat lainnya
unt uk menj alankan usahanya. Penyediaan fasilit as yang t idak at au
kurang merat a dapat menimbulkan ket idak puasan bagi penghuni
lainnya.

Fakt or -f akt or kegagalan lainnya sepert i : penghuni yang menempat i

areal yang t er lalu luas sehingga t idak mampu mengopt imalkan
r uangan yang disewanya, adanya fakt or persaingan yang langsung
dari penghuni lainnya apalagi j ika sudah sampai menimbulkan
persaingan yang t idak sehat per lu seger a dicarikan solusinya oleh
pengelola bangunan, j adi peran seorang manaj er propert i j uga dapat
menj adi mediat or bagi para penghuni lainnya.

59
B. Manaj emen Keuangan & Administrasi

Diperlukan unt uk efisiensi dan ket epat an, melalui sist em dan
prosedur administ r asi / pembukuan yang baik unt uk pengendalian biaya,
paj ak, analisis management dan persyarat an hukum. Administ rasi yang
diperlukan sepert i : pengumpulan harga sewa, pengeluar an dar i pr opert i,
pemeliharaan pembayaran gaj i kar yawan, maupun biaya umum lainnya.

Pengumpulan dat a t ersebut dimaksudkan unt uk menj embat ani ant ara dat a
dengan laporan keuangan. Laporan keuangan ini digunakan unt uk model
analisis dan keuangan.

C. Manaj emen Sist em Informasi

Diperlukan unt uk melakukan prediksi ( f or ecast ing), pembanding dan

pert imbangan unt uk t indak lanj ut / inst r uksi t erhadap suat u keadaan/ sit uasi.
Unt uk membangun Management Inf or mat i on Syst em (MIS) digunakan
perangkat komput er.

a. Sistem Informasi Properti . Suat u sist em inf or masi merupakan suat u

sarana unt uk mengambil keput usan dalam bidang hukum, administ rasi
dan ekonomi ser t a merupakan bant uan unt uk perencanaan dan
pembangunan, yang disat u pihak t erdiri dari basis dat a yang mencangkup
dat a dari propert i yang ber kait an dan di lain pihak prosedur dan t eknik
pengumpulan, penyesuaian, pengolahan dan dist ribusi dat a secara
sist emat is. Dat a propert i yang baik adalah suat u sist em inf ormasi yang
dapat dengan mudah dit emukan dan dicari kembali unt uk memungkinkan
pengambilan keput usan yang memberikan hasil yang opt imal.

b. Basis Dat a ( Dat abase). Banyak ist ilah yang dipergunakan, sepert i MIS,
dat a base at au bank dat a yang maksudnya adalah per lunya suat u
pengelolaan inf or masi yang baik dengan mengadakan t enaga manusia
at au peralat an elekt r onik agar manaj emen memperoleh dat a yang t epat ,
luas dan cat at an-cat at an yang sesuai dengan perkembangan
sebagaimana dimaklumi, invest asi dalam real est at yang dimaksudkan
unt uk memenuhi berbagai kepent ingan dan unt uk mendapat kan nilai.
Oleh karena it u diper lukan dat a baik unt uk propert i t ersebut maupun
dat a pasar. Maksud dari dat a base adalah menyimpan dat a t ersebut dan
memudahkan unt uk mencarinya kembali guna keperluan analisis dan
member ikan saran-saran yang bersifat pert imbangan. Dalam bent uk
diagram maksud dan t uj uannya, sist em informasi t ersebut dapat
digambarkan sebagai ber ikut :

60
 Inf ormasi Propert i Hasil Sewa Arus Uang Tunai
Tahunan

Perawat an dan Keput usan

Sist em Inf or masi Invent asi
Pengelolaan

Riset Pasar Nilai Modal Nilai

Pengembalian
Equit i

Gambar 3. 7 Maksud dan Tuj uan Sist em Inf ormasi

1. Pandangan Secara Mikro

a. Pandangan secara mikr o yang perlu diperhat ikan ant ara lain :
@ Kepent ingan pemilik.
@ Ket erangan t ent ang pemilikan t anah.
@ Perj anj ian-per j anj ian sewa.
@ Perincian ukuran, konst ruksi lokasi, t opograf i.
@ Penggunaan t anah.
@ Perunt ukan t anah menurut t at a kot a at au perundang-undangan yang
berlaku.

b. Dalam hal pemilik mempunyai t anah at au bangunan yang disewakan,

maka dokumen sewa sangat pent ing karena menggunakan hak dan
kewaj iban pihak-pihak yang bersangkut an dan pert anggungj awaban sert a
kewaj iban finansial mereka. Dat a base t ent ang sewa menyewa dapat
disusun unt uk member ikan informasi t ent ang :

@ Daft ar per bandingan t empat -t empat yang disewakan ser t a

persyarat annya.
@ Daft ar t unggakan sewa yang belum dibayar, memberit ahukan klien
at au pengacara unt uk mengambil t indakan.
@ Daft ar peninj auan sewa unt uk memprakarsai adanya negosiasi dan
pembaharuan per panj angan sewa beli dan dokument asi kemudian.
@ Daft ar imbalan j asa yang diberikan biaya r eparasi/ perawat an dan
asur ansi.

61
 @ Rencana per baikan dan per awat an, meliput i per baikan, moder nisasi
dan/ at au menggant i ker usakan bilamana diper lukan.
@ Sist em laporan unt uk menunj ukkan daf t ar penghasilan dan
pengeluaran dan semua pembayar an, pengiriman uang dan t ransaksi
lainnya, t ermasuk keuangan yang dikuasai.

2. Pandangan Umum Secara Makro

a. Disamping secara mikr o di at as, maka perlu pula dicat at secara makro
yang lebih luas dat a yang ber or ient asi pada pengguna, misalnya :
@ Dat a pasar.
@ Mencat at sit uasi permint aan dan persediaan.
@ Kecenderungan pembangunan.
@ Penggunaan t anah digunakan dan direncanakan.
@ Fasilit as umum dan perubahannya.

b. Dat abase pasar pr imer disusun unt uk menghubungkan semua cat at an

harga proper t i berdasarkan :
@ Ident ifikasi t anah dan bangunan dengan r incian lokasi, cir i-ciri, dan
f asilit as.
@ Cat at an nilai j ual, bukt i sewa dan berbagai macam nilai-nilai at as
propert i t ersebut .
@ Indeks biaya, st rukt ur gedung, per baikan dan j asa lainnya.

c. Disamping it u sebagai t ambahan, dokument asi harus pula diikut i

hubungan langsung ant ara per mint aan dan persediaan. Permint aan it u
dikat akan sebagai f ungsi dari kependudukan, penghasilan peker j aan,
harga-harga relat if, perpaj akan, bunga, persyarat an pembayaran
pert ama dan harapan-harapan di kemudian hari.

d. Inf ormasi st at ist ik diperlukan unt uk analisis makr o, sepert i :

@ Kependudukan st andar pert umbuhan demografi, ukuran keluarga dan
susunannya, st rukt ur umur dan cir i-cir i kult ural sosial.
@ Penghasilan dist r ibusi dikalangan kelompok umur, dasar ekonomi,
kegiat an komersial, pola penghasilan dan pengeluaran.
@ Kesempat an-kesempat an kerj a dan pert umbuhannya, t ingkat an,
kecender ungan dan perubahan dalam kependudukan sert a rasio
pekerj aan.

e. Dilihat pula dar i segi persediaan yang merupakan fungsi dari harapan
permint aan, persediaan yang t erencana, per saingan dalam lingkungan,
t ersedianya t enaga ker j a, t anah dan modal. Dat a yang diperlukan dilihat
dari segi persediaan adalah :

62
 @ Jumlah per sediaan unit -unit yang ada dan diusulkan dengan
menunj uk pada kualit as dan luas berbagai cabang pasar.
@ Pembangunan yang sedang berlangsung, diinvent ar isasi menurut j enis
dan konst ruksinya, t ingkat j ual dan sewa, st andard kenaikan dan
f asilit as yang diyawarkan.
@ Ident ifikasi sikap konsumen dan permint aan dalam ist ilah j enis, harga
dan kualit as.

f . Selanj ut nya mengenai sit uasi ekonomi lokal dan regional mungkin
diperlukan pula cat at an-cat at an mengenai :
@ Hubungan t ransport asi dan komunikasi, yang ada dan yang
dir encanakan.
@ Pola pembangunan dan pr ospek pert umbuhan t ermasuk usul
perencanaan sekarang dan pengawasan.
@ Alt ernat if -alt ernat if kemungkinan invest asi.

RINGKASAN

Dalam hal yang menyangkut propert i t idak ada pusat pasar t empat
t er j adi j ual beli, karena seseorang sangat t ergant ung pada market
i nt el l i gence dan bukan hanya pada inf ormasi yang ada. Oleh karena it u
diperlukan sej umlah dat a yang dianalisa. Harus dij aga, diperiksa benar
t idaknya, bahkan mungkin pula ada dat a berbagai lembaga yang t idak
mempunyai hubungan ant ara sat u dengan yang lainnya.

Dat a dapat diperoleh dari sumber-sumber pert ama at au sekunder dan

perlu disadar i bahwa ada dat a yang sudah kadaluwarsa dan dat a yang dapat
dipakai sebagai est imasi yang paling baik. Tidak disangkal pula bahwa unt uk
membuat kebij akan yang baik diper lukan dat a yang dapat dipercaya dan
akurat . Dewasa ini proper t i manaj emen dit unt ut unt uk bekerj a secara
prof esional dalam memberikan pendapat t ent ang suat u kasus maupun dalam
membuat perhit ungan-perhit ungan unt uk membuat keput usan. Dalam
hubungan invest asi seseorang dapat memilih apakah melakukan invest asi
dalam pr opert i at au memasuki pasar modal. Tent unya set iap invest asi
mengandung resiko.

Invest or di dalam propert i t idak mencapai sasaran it u yang mungkin

t imbul karena fakt or -f akt or int ernal dan ekst ernal dengan pengelolaan yang
baik, kualit as design dan konst ruksi, maka pr oper t i dapat dipert ahankan
nilainya, t et api dengan sendir inya t idak banyak yang dapat dilakukan
t ent ang sit uasi ekonomi secara menyeluruh. Namun andaikat a t ersedia
dat a-dat a dan analisa pasar sert a ident if ikasi yang dilakukan dapat dit inj au
kembali, unt uk diambil langkah-langkah yang mengunt ungkan. Dan bent uk

63
sist em penyusunan propert i yang t erpadu di dalam suat u Por t f ol io
Management .

Dilihat sebagai indust ri, maka real est at it u merupakan salah sat u
sekt or pent ing dalam ekonomi nasional. Kenyat aannya indust r i ini adalah
indikat or yang t er kemuka dan sangat berpengar uh pada konsumen dan
invest or . Oleh karena it u penerimaan invest asi di sekt or real est at akan
mempengaruhi pert umbuhan ekonomi.

Tahap mempersiapkan kont rak manaj emen sangat menent ukan dalam
st r at egi penent uan har ga kont rak dan selanj ut nya menent ukan pula besaran
sewa yang akan dikenakan t erhadap para penyewa. Sedangkan unt uk
oper asional manaj emen pr opert i meliput i dua akt ivit as ut ama yait u
perencanaan manaj emen ( management pl an ) dan pengambilalihan t ugas
manaj emen.

Pemeliharaan bangunan ( bui l di ng mai nt enance) merupakan bagian

dari akt ivit as manaj emen pr opert i yang dit uj ukan unt uk memper t ahankan
manfaat dan nilai dari bangunan. Selain it u dalam pr akt ek manaj emen
propert i ini fakt or pemasaran dan negosiasi harga sewa diperlukan dalam
kait annya memadukan penyewa campuran ( t enant mix ) dengan
memperhat ikan pendekat an sist em manaj emen proper t i pada bangunan &
kawasan.

Bent uk pelaksanaan manaj emen propert i meliput i manaj emen

hunian, manaj emen keuangan dan administ rasi sert a manaj emen sist em
inf or masi. Secar a umum prakt ek dari manaj emen proper t i ini dapat dilihat
pada gambar 3.8 di bawah ini.

SOAL-SOAL LATIHAN

1. Apa saj a yang dipert imbangkan dalam mempersiapkan kont rak

manaj emen?
2. Apa fungsi dar i rencana manaj emen t erkait dengan propert i?
3. Bagaimana bent uk pengelolaan penyewa dan sist em sewa?
4. Sebut kan langkah-langkah yang dilakukan dalam manaj emen hunian!
5. Perlukah disusun sist em informasi pr oper t i? Jelaskan pendapat Anda!

64
 KONTRAK MANAJE ME N PE NGALIHAN PE ME LIHARAAN BANGUNAN
3. 6 Hubungan ( Linkage) ___ __________________________
MANAJE ME N DAN MANAJE ME NNYA
Strategi harga
Struktur biaya Pertimbangan Karakteristik umur bangunan
Syarat dan kondisi dalam dalam Faktor yang mempengaruhi
Dalam hal yang menyangkut proper t i, t idak ada pusat pasar t empat
perjanjian pengalihan pemeliharaan
t er j adi j ual beli karena seseorang sangat t ergant ung pada market
Rencana Standar dan kebijakan
i nt el l i gence dan bukan hanya pada inf ormasi yang ada. Oleh karena it u
manajemen pemeliharaan
diperlukan sej umlah dat a yang Analisis
dianalisis. Harus Klasifikasi
dij aga, pekerjaan
diperiksa benar
pemeliharaan
t idaknya, bahkan mungkin pula alternatif
ada dat a berbagai lembaga yang t idak
mempunyai hubungan ant ara sat u dengan yang lainnya.

Dat a dapat diperoleh dari sumber-sumber pert ama at au sekunder dan

perlu disadar i bahwa ada dat a yang sudah kadaluwarsa dan dat a yang dapat
dipakai sebagai est imasi yang paling baik. Tidak disangkal pula bahwa unt uk
membuat kebij akan yang baik diper lukan dat a yang dapat dipercaya dan
akurat . Dewasa ini proper t i MANAJEMEN
manaj emen dit unt ut unt uk bekerj a secara
prof esional dalam memberikan PROPERTI
pendapat t ent ang suat u kasus maupun dalam
membuat perhit ungan-perhit ungan unt uk membuat keput usan. Dalam
hubungan invest asi seseorang dapat memilih apakah melakukan invest asi
dalam pr opert i at au memasuki pasar modal. Tent unya set iap invest asi
mengandung r isiko.

PEInvest or di DAN
MASARAN dalam propert i t idak mencapaiMANAJE
sasaranME
it uN yang mungkin
ADMINISTRASI
t imbul
NEkarena
GOSIASIfakt
SEor-f
WAakt or int ernal dan ekst ernal denganKEpengelolaan
UANGAN yang
baik, kualit as desain dan konst ruksi, maka pr opert i dapat diper t ahankan
nilainya, t et api strategi
Faktor penentu dengan sendir inya t idak banyak Kebutuhan
yang dapat dilakukan
akan sistem
pemasaran
t ent ang sit uasi ekonomi secara menyeluruh. Namun Penggunaan manajemen
andaikat a t ersedia
Teknika negosiasi
dat a-dat Laporan keuangan
dan analisis pasar sert a ident if ikasi yang dilakukan dapat dit inj au
kembali, unt uk diambil langkah-langkah yang mengunt ungkan. Dan bent uk
sist em penyusunan propert i yang t erpadu di dalam suat u Por t f ol io
Management .
SISTE M INF ORMASI
Dilihat
MANAJE MEsebagai
N PE NYE indust
WAAN ri, maka real est at it u merupakan
MANAJE ME salah
N sat u
sekt or DAN
pentSISTE
ing dalam ekonomi nasional. Kenyat aannya indust r i ini adalah
M RE NTAL
indikat or yang t er kemuka dan sangat berpengar uh pada konsumen
Keuntungan dan risiko MIS dan
investPeninjauan
or . Olehkembali
karena it u
harga sewapenerimaan invest asi di sekt or
Pemantapan real est at akan
mempengaruhi
Sewa tetap vs pert
sewa umbuhan
persentase ekonomi. Evaluasi dan seleksi Sistem
komputer

Gambar 3. 8 Skema Prakt ek Manaj emen Pr opert i

65
 BAB 4

MANAJEMEN PERSEWAAN PROPERTI ∗)

ubungan ant ar a pemilik real est at t erhadap manaj er propert i

H dif ormalkan melalui manaj emen kont rak. Manaj er pr opert i biasanya
bert anggung j awab at as penyewaan ruang, meskipun peran ini
bervar iasi sesuai dengan kondisi kont rak. Seorang manaj er dapat saj a
menj adi agen t unggal unt uk bangunan, dimana dalam bent uk lain dapat
bekerj a sama dengan l easing-br oker independen. Dan j uga manaj er propert i
hanya bert anggung j awab at as pemeliharaaan bangunan. Bahkan manaj er-
manaj er t ersebut dimana t idak mengambil peran akt if dalam sewa-
menyewa dimint a j asa konsult asi-nya oleh penyewa. Penget ahuan akan
biaya dan keperluan dalam pengoper asian dan pemeliharaaan real est at
akan memiliki dampak langsung t erhdap kondisi kont rak sewa. Meskipun
j asa ahli hukum unt uk pihak-pihak t erkait dalam sewa-menyewa hanya
berkisar t ent ang hukum dan det ail t eknis, manaj er propert i harus mengenal
cukup hak penyewa dan klausa sewa-menyewa dasar unt uk
merekomendasikan suat u kondisi sewa-menyewa yang paling t epat unt uk
sebuah sit uasi yang khusus. Pemilik propert i akan merasa mener ima
pelayanan j asa t erbaik dari manaj er pr opert i yang dapat beker j asama
secara int elekt ual dengan ahli hukum dan leasing broker .

Sej arah mencat at , kont rak sewa-menyewa dibuat oleh ahli hukum
yang disewa unt uk mewakili pemilik propert i dan manaj er pr oper t i,
sehingga t idak mengherankan j ika kont rak kebanyakan ber pihak pada
pember i sewa ( l essor ). Karakt er dari t ipe kont rak dewasa ini t elah berubah
mengarah pada kepent ingan dua belah pihak. Penerapannya ber beda-beda
ant ar negara mengikut pada hukum yang berlaku. Sepert i apa yang berlaku
di Amer ika dan Inggr is berbeda dengan sist im sewa menyewa di Indonesia
t erut ama berkait an dengan masalah hukum propert i yang berlaku dimasing-
masing negara. Cont ohnya dikenal j angka wakt u sewa t erbat as ( l easehol d )
dan j angka wakt u sewa kekal ( f r eehol d ) yait u sewa yang mempunyai j angka
wakt u minimal 99 t ahun.

∗)
Kyle, Robert C, Propert y management , Real Est at e Educat ion, chapt er 5, 6 & 7

66
4. 1 Karakter Kontrak Sewa___________ _________________

A. Hak Penyewa ( Leasehold Est at e)

Hak at as sewa (penyewa) t imbul ket ika pemilik at au manaj er

propert i (bert indak sebagai wakil dari pemilik) menyerahkan kepada
penyewa hak unt uk menghuni dan menggunakan propert i si pemilik unt uk
periode wakt u t ert ent u. Di beber apa negara at au daerah hak penyewa ini
dipert imbangkan sebagai personal propert i oleh beberapa penyewa dan
dapat dij ual, diper dagangkan, at au dit urunkan. Ada j uga yang merupakan
r eal proper t i. Hak at as sewa ini meskipun dapat dij ual, diper dagangkan at au
dit urunkan, namun t idak memiliki ser t if ikat (Indonesia).

B. Bentuk Sewa dengan Jangka Waktu Terbat as ( Leasehold Est at e)

1. Est at e for Year s/ Lease for a st at ed period:

Paling banyak digunakan oleh manaj er propert i dalam menyewakan
r uang perumahan, komersial dan indust ri.
Hak penyewa t er bat as dalam kurun wakt u t ert ent u(dapat sebulan,
set ahun at au lebih sesuai dengan perj anj ian.
Jika masa kont rak berakhir, est at e for years akan ber akhir t anpa
pember it ahuan. Dan penyewa harus menyerahkan kepemilikannya
at as proper t i kepada si pemilik.
Sebuah est at e for year s t idak berakhir ket ika si pemilik maupun
penyewa meninggal dunia. Semua hak dan kewaj iban dilimpahkan
kepada pihak lain.

2. Est at e from Period t o Period:

Merupakan hak penyewa yang diserahkan oleh si pemilik ket ika real
est at disewakan unt uk kurun wakt u t er t ent u dimana secara ot omat is
diperbaharui unt uk kur un wakt u yang sama.
Cont oh umum: t ahun ke t ahun, bulan ke bulan bahkan har i ke hari.
Unt uk mengakhir i est at e f rom per iod t o per iod, salah sat u pihak
harus member ikan pemberit ahuan t er lebih dahulu.
Tipe hak ini t idak berakhir ket ika si pemilik maupun penyewa
meninggal dunia.
Sebuah est at e f rom period t o period dapat saj a dibuat dalam bent uk
perj anj ian, at au pada umumnya dengan operasional hukum.

3. T enancy at Will :
Tenancy at wi l l memberikan penyewa sebuah hak at as kepemilikan
dengan perset uj uan si pemilik unt uk kurun wakt u yang t ak t erbat as.

67
 Tipe hak ini dapat dibuat dalam bent uk perj anj ian at au operasional
hukum seper t i pada est at e f r om per iod t o per iod.
Tidak seper t i pada est at e for year s dan est at e f r om per iod t o per iod ,
est at e at wil l berakhir j ika salah sat u pihak meningggal dunia.

4. T enancy at Sufferance :
Terj adi j ika si penyewa memper oleh hak kepemilikan at as r eal est at
secara sah (hukum) t et api kemudian diharuskan meninggalkan
propert i t ersebut set elah berakhirnya masa hak menyewa.
Cont oh: Si penyewa yang gagal unt uk mengembalikan kepemilikan
at as real est at pada t anggal yang t elah dit ent ukan dalam per j anj ian.
Kondisi ini menimbulkan biaya ekst ra bagi manaj er propert i, karena
ia harus memberikan perhat ian khusus pada penyewa t ipe ini.

C. Tipe Sewa

Ada t iga bent uk dasar sewa:

1. Sewa kotor (gross lease)
Penyewa membayar sej umlah uang sewa secara t et ap ( f ixed r at e)
dan si pemilik membayar biaya operasional propert i.

2. Sewa bersih (net lease)

Penyewa membayar semua at au beber apa bagian biaya
oper asional yang biasanya t elah dit ent ukan oleh si pemilik, sepert i
paj ak, asuransi, ut ilit as dan pemeliharaan, dan j uga sej umlah t ar if sewa
t et ap.

3. Persent ase sewa (percentage lease)

Penyewa membayar sewa dari persent asi pemasukan at au
pendapat an hasil usaha.

4. 2 Dokumen Kont rak Sewa ___________________________

a. Karena sebuah sewa-menyewa mer upakan sebuah kont rak, persyarat an

umum unt uk sebuah dokumen sewa yang sah ( val i d ) mir ip at au sama
dengan segala bent uk dokumen kont rak yang sah. Kedua belah pihak
harus memiliki kapasit as hukum unt uk “ memasuki” perj anj ian dan harus
mencapai kesepakat an yang mengunt ungkan ( win-wi n sol ut i on ).
Dokumen harus j elas t anggal pembuat annya dan harus memiliki
pert imbangan yang ber laku dan sah at as pembayaran.

b. Elemen dasar dari sebuah sewa meliput i berikut ini:

Nama yang lengkap dan sah dar i kedua belah pihak.

68
 Deskripsi dar i propert i.
Jangka wakt u sewa.
Jumlah uang sewa.
Wakt u dan met ode pembayar an.
Penggunaan bangunan dan / at au lahan.
Hak dan kewaj iban dua belah pihak.
Tanda t angan per set uj uan dua belah pihak.

A. Deskripsi Propert i

Jika proper t i disewakan t ermasuk lahan, yang mungkin menj adi kasus
ket ika menyewakan ruang komersial at au indust ri, perj anj ian sewa-
menyewa sebaiknya mengikut sert akan deskr ipsi hukum at as pr oper t i.
Sebuah dokumen kont rak sewa at as ruang pada sebuah bangunan t er t ent u
sepert i perkant oran at au apart emen (rumah susun), harus secara
t epat / akur at menggambarkan bat as-bat as dar i ruang t ersebut . Dan j uga
unt uk proper t i lahan harus memiliki deskripsi hukum yang t epat at au akurat
at as lahan t ersebut .

Nomer rumah t inggal ( l anded house) at au rumah susun (apar t emen)

dan alamat bangunan adalah ident if ikasi yang cukup j elas dalam per j anj ian
sewa-menyewa rumah t inggal at au rumah susun. Unt uk ruang komersial,
denah lant ai ( l ay-out ) dimana menunj ukkan area yang disewakan harus
dimuat dalam per j anj ian.

Perj anj ian kont rak sewa harus memuat gambar an mengenai real
est at at au ruang dan pernyat aan dar i hak penyewa seper t i: penggunaan
t angga, l if t , hal l , kor idor, maupun parkir. Daft ar per sonal pr opert y at au
f ur nit ur e dan deskr ipsi yang j elas mengenai kondisi per sonal pr oper t y
t ersebut harus dimuat dalam perj anj ian (bisa sebagai lampir an). Ruang-
r uang pendukung yang t ermasuk dalam sewa sepert i gudang, garasi, dan
sebagainya harus diident if ikasikan secara j elas.

Dokumen sewa seharusnya menggambarkan secara det il segala

macam perubahan at au perbaikan fisik yang akan diker j akan oleh pemilik
demi kepent ingan penyewa, hal ini sering t erj adi pada proper t i komer sial
dan indust ri. Dokumen t ersebut harus merinci perbaikan apa yang akan
dilakukan, bagaimana pembagian at as beban biaya dan bagaimana
pekerj aan t ersebut akan dilakukan. Dalam sewa-menyewa ruang
perkant or an, pemilik dapat saj a melakukan pekerj aan renovasi sepert i
perbaikan at au pemasangan dinding part isi, pint u, pemasangan inst alansi
list rik, komput er , dsb. Gambar lay-out (bl uepr int ) dan cont oh bahan
bangunan biasanya melengkapi spesifikasi peker j aan t ersebut . Karena

69
inf or masi membuat perj anj ian sewa-menyewa menj adi t ebal dan kompleks
unt uk diperbahar ui, beberapa manaj er menggambarkan segala perubahan
t ersebut dalam dokumen t erpisah namun merupakan sat u kesat uan sebagai
dokumen kont rak sewa.

B. Jangka Wakt u Sewa

Dokumen sewa-menyewa harus j elas memuat t angga sewa mulai

sampai t angggal sewa berakhir , dan sekaligus pernyat aan t ent ang t ot al
wakt u sewa. Beberapa per j anj ian sewa-menyewaber isi pilihan (opt ion)
unt uk pembahar uan j angka wakt u sewa, yait u sebuah klausa yang
member ikan hak unt uk memperpanj ang sewa unt uk t ambahan j angka wakt u
dan spesif ikasi t ert ent u. Unt uk memanfaat kan pilihan ini, penyewa
umumnya memberikan pemberit ahuan pendahuluan. Klausa pemilihan ini
menyat akan t anggal dimana penyewa har us member ikan pember it ahuan
pendahuluan. Klausa pemilihan ini menyat akan t anggal dimana penyewa
harus member ikan pemberit ahuan, bent uk pemberit ahuan, bagaimana dan
kepada siapa pemberit ahuan t ersebut harus disampaikan, kondisi
pembaharuan dan biaya kompensasi.

Oleh karena pilihan pembaharuan cenderung ber or ient asi kepada

penyewa, pemilik sering cender ung menaikkan t ar if sewa baru j ika pilihan
t ersebut digunakan oleh penyewa. Sebagi cont oh: sebuah pilihan unt uk
memper baharui dapat saj a memiliki t arif sewa baru yang lebih t inggi sesuai
dengan kenaikan Indeks harga Konsumen at au Inflasi unt uk j angka wakt u
t ert ent u. Ada j uga bent uk lain dari pilihan pembaharuan sewa ini yait u
penyewa secara ot omat is akan memper panj ang masa sewa sesuai dengan
kondisi sewa yang t elah disepakat i (bisa naik, t urun at au sama) kecuali ada
pember it ahuan sebelumnya dari pihak penyewa sebelum masa sewa
berakhir

Beberapa perj anj ian sewa-menyewa memuat klausa dimana

memungkinkan penyewa unt uk membat alkan perj anj ian sebelum masa sewa
berakhir dan penyewa t ersebut akan dikenakan biaya pembat alan (penalt y).
Beberapa per j anj ian sewa, khususnya unt uk propert i indust ri dimana
penyewa membangun sendir i fisik bangunan t ersebut , penyewa memiliki
pilihan unt uk membeli propert i t ersebut pada saat masa sewa berakhir
sesuai dengan per j anj ian.

70
C. Penyesuaian Tarif Sewa

Tarif sewa dapat meningkat dengan beberapa met ode. Salah sat unya
adalah klausa st ep-up, t erdapat baik pada gross maupun net leases. Tarif
sewa dengan klausa st ep-up disebut dengan graduat ed at au escalat ion
leases yait u kenaikan t arif sewa pada j angka wakt u t er t ent u. Jangka wakt u
sewa yang panj ang unt uk misalnya: sebuah apar t emen dapat saj a
memerlukan pembayaran bulanan Rp 15. 000.000, - unt uk dua t ahun
pert ama, Rp 20.000.000,- selama t ahun ket iga dan Rp 25.000.000, - unt uk
dua t ahun t erakhir. Klausa st ep-up sering digunakan pada ruang-ruang sewa
komersial unt uk membant u per mulaan usaha penyewa.

Secara alamiah, percent age l ease menunj ukkan kenaikan t ar if sewa

seiring dengan kenaikan pendapat an kot or at au bersih dari si penyewa.
Karena pendapat an dar i usaha penyewa t idak dapat secara efekt if
diadapt asikan t er hadap pola peresent asi pembayaran sewa, kenaikan at au
penurunan t arif sewa ser ing t ergant ung pada kondisi indeks ekonomi
t ert ent u. Unt uk alasan ini, sewa sepert i ini disebut dengan index leases.
Index yang digunakan dalam menet apkan klausa eskalasi harus dapat
dipercaya dan dipublikasikan secara t erat ur dan berkesinambungan oleh
lembaga independen yang memiliki reput asi.

Frekuensi dan j umlah penyesuaian t ergant ung dari negosiasi ant ara
kedua belah pihak (penyewa dan pemberi sewa) t erhadap per j anj ian sewa.
Sebagai cont oh: t ar if sewa minimum adalah Rp 5. 000. 000,- dit ambah
dengan 1 (sat u) persen kenaikan sebagai ant isipasi at as kenaikan inf lasi at au
Indeks Harga Konsumen. Misal kenaikannya adalah 5 persen, maka t arif
sewa yang akan dat ang adalah Rp. 5.250.000,-

Jika biaya operasional digunakan sebagai dasar at as klausa eskalasi,

penyewa biasanya bert anggung j awab hanya at as biaya sebagai “ kelebihan”
j umlah yang dinegosiasikan per met er persegi. Tipe t ar if sewa sepert i ini
ser ing dij umpai pada sewa-menyewa ruang perkant oran dan disebut sebagai
expense st op. Jika semua biaya operasional dari sebuah bangunan dij umlah
t ot al dan dibebankan secara rat a-rat a kepada semua penyewa, maka
perhit ungan seper t i ini disebut dengan pass-t hr ough.

Met ode lain dari penyesuaian t ingkat sewa dit emukan dalam
r eappraisal lease. Jangka wakt u sewa t ert ent u, misalnya lima t ahun, pada
akhir j angka wakt u sewa t erdapat pilihan (opt ion), bahwa kedua belah
pihak (penyewa dan pemberi sewa) set uj u unt uk mener ima t arif sewa pasar
( mar ket r ent ) yang dit ent ukan oleh penilai independen.

71
D. Pajak dan Asuransi

Seiring dengan ber t ambahnya j umlah per j anj ian sewa-menyewa

dewasa ini, maka dokumen kont r ak sewa memuat bagian t ent ang paj ak.
Klausa ini memuat t ent ang pembayaran paj ak oleh penyewa. Dan j uga
asur ansi sebagai ant isipasi at as segala macam masalah yang mungkin t imbul
secara mendadak. Hal ini merupakan area yang harus diperhat ikan oleh
kedua belah pihak dalam negosiasi sewa.

E. Penggunaan Real Est at

Pemilik pr opert i mungkin membat asi penggunaan real est at yang

disewakan secara ket at dengan memuat pembat asan t ersebut di dalam
dokumen kont rak. Sebagi cont oh unt uk propert i t ipe t ipe rumah t inggal
(biasanya rumah susun at au kondominium), pemilik membat asi j umlah
penghuni at au membat asi akt ivit as penghuni yang dapat mengganggu
penghuni yang lainnya, misal akt ivit as yang menimbulkan kebisingan dan
kerusakan bangunan.

Sebagian besar perj anj ian sewa-menyewa unt uk bangunan dengan

penghuni r elat if besar ( mult ipl e-occupancy buil di ng) memiliki bagian dar i
kont rak yang disebut dengan Perat uran Bangunan ( Bui l ding Rul es).
Perat uran ini biasanya dibuat sebagai bagian dari keselur uhan dokumen
kont rak sewa dan memuat perat uran harian ( dai l y) penggunaan bangunan,
sepert i penggunaan r uang bersama, ruang parkir dan j am penggunaan
bangunan. Per at uran ini dirancang unt uk melindungi kondisi, reput asi dan
keselamat an pr opert i sert a mempromosikan keut uhan ser t a kekompakan
diant ara penghuni.

F. Assignment and Sublet t ing Provision

Dokumen kont rak sewa harus memuat klausa mengenai hak dar i
penyewa unt uk menyewakan kembali sebagian at au keseluruhan dar i ruang
sewa. Assignment adalah t ransfer at au pengalihan hak sisa dar i penyewa
kepada penyewa lain (melanj ut kan masa sewa yang t ersisa), sement ara
subl et t ing adalah pengalihan sebagian dar i hak penyewa. Per j anj ian sewa-
menyewa pada umumnya memperbolehkan penyewa unt uk assigning at au
subl et t ing ruang yang sedang disewa t anpa perset uj uan dari pemilik
t er lebih dahulu.

72
G. Kerusakan dan Kebakaran

Perat uran pemer int ah t ent ang bangunan dan perj anj ian sewa-
menyewa t ent ang kerugian akibat kebakar an, kerusakan dan rest orasi
(pemulihan) bangunan sangat bervariasi. Ket ika sedang membuat draf t
dokumen sewa, manaj er pr opert i harus selalu ingat mengenai t ipe dan
j umlah asuransi yang ada pada propert i, siapa yang akan membayar
premium dan siapa yang akan mener ima gant i rugi.

Sewa-menyewa unt uk lahan pert anian/ perkebunan at au lahan kosong

dimana penyewa t elah membangun fisik bangunan diat asnya pada umumnya
mengasur ansikan bangunan-nya j ika t er j adi kerusakan. Jika t er j adi
kerusakan at au kehancuran bangunan pada umumnya penyewa masih
memiliki hak unt uk memanfaat kan lahan dibawahnya sesuai dengan bat as-
bat as yang t elah dit ent ukan.

H. Kewaj iban Penyewa

Penyewa secar a hukum sesuai dengan perat uran penggunaan

bangunan harus mampu dan dapat menj aga ruang yang disewa secara aman
dan sesuai dengan st andar d kesehat an. Kondisi dalam dokumen kont rak
sewa seharusnya j uga memuat mengenai t at a cara penggunaaan dan
pemanf aat an sist em ut ilit as, kabel, dsb dan j uga sist em ut ilit as diluar ruang
sewa sebagai area bersama sepert i (lif t / elevat or ), t angga, eskalat or dan
f asilit as lain. Penyewa j uga t idak boleh melakukan perubahan fisik t erhadap
bangunan dan lahan yang ada.

Penambahan fisik pada bangunan yang dilakukan oleh penyewa

diklasifikasikan sebagai elemen fisik t ambahan (fixt ures) dan menj adi
bagian dar i bangunan at au lahan. Namun, penyewa komersial maupun
indust ri diberikan hak unt uk memasang elemen fisik yang dapat dipindahkan
at au elemen f isik sebagai bagian dar i bisnis. Ini merupakan personal
propert y dar i penyewa dan mungkin dipindahkan sebelum at au pada saat
masa perj anj ian sewa-menyewa ber akhir .

Pernyat aan klausa harus j elas dimana memungkinkan penyewa unt uk

memindahkan elemen-elemen fisik adalah sangat pent ing. Beberapa bent uk
dokumen kont rak sewa memuat bahwa propert i harus direst orasi (bent uk
semula) pada saat penyewa menerima at au menandat angani perset uj uan
sewa at as kondisi ruang sewa. Ada j uga dokumen kont rak lain yang mengacu
pada kondisi ruang sewa pada saat awal permulaan penyewaan. Hal ini
perlu diperhat ikan t erut ama bagi si pemili k real est at j ika j angka wakt u
sewa t erus diperpanj ang. Oleh sebab it u, pemilik harus t egas dan j elas

73
t ent ang set iap perubahan dokumen kont rak sewa menyangkut t ent ang
penambahan elemen fisik bangunan.

Perj anj ian sewa-menyewa sebaiknya memuat j uga daf t ar at as

sej umlah j aminan at au deposit , sesuai dengan kondisi kapan dan bagaimana
penggunaan j aminan t ersebut . Jaminan dapat berupa uang t unai, surat
berharga at au benda fisik lainnya. Penggunaan deposit oleh pemilik propert i
akibat dari t indakan penyewa yang menimbulkan kerusakan harus sesuai
dengan propor si kerusakan.

I. Kewaj iban Pemilik

a. Disclosur e and Billing. Pada saat dan sebelum akt ivit as penggunaan
r uang sewa oleh penyewa, pemilik harus member ikan pemberit ahuan
t ert ulis nama dan alamat dar i manaj er propert i dan/ at au orang yang
berhak mener ima pember it ahuan hukum at as nama pemilik. Per j anj ian
sewa harus memuat bahwa t agihan sewa dan pemberit ahuan lainnya
dapat dikir im kepada penyewa dengan mudah (surat at au langsung ke
penyewa)

b. Kenyamanan dan ketenangan. Pemilik at au manaj er propert i

member ikan kepada penyewa j aminan at as ket enangan sebagai salah
sat u keunt ungan yang diber ikan oleh pemilik. Karena penyewa diberikan
hak ist imewa dan kepemilikan at as ruang sewa, kondisi perj anj ian sewa
harus membat asi hal-hal yang mana pemilik at au propert i manaj er
diperbolehkan unt uk ber t indak. Per j anj ian sewa-menyewa pada
umumnya memperbolehkan pemilik unt uk memasuki ar ea sewa dalam
keadaan darurat , unt uk per baikan yang diperlukan dan unt uk
menunj ukkan ruang sewa t ersebut kepada penyewa pr ospekt if di dekat
akhir masa sewa.

Manaj er yang berurusan dengan pr oper t i komersial dan indust r i harus

mener ima hak unt uk memasuki dan memeriksa bangunan dan lahan
set iap saat . Hal ini merupakan sat u-sat unya j alan agar t idak ada
penyalahgunaan maupun pengrusakan ruang sewa. Selam proses
pemer iksaan t er hadap ruang sewa, manaj er pr opert i dapat menget ahui
perkembangan bisnis penyewa, apakah bisnis t ersebut akan berkembang
at au t idak.

c. Pemeliharaan. Pemilik t idak waj ib melakukan perbaikan kecuali

t ermuat dalam perj anj ian at au dimint a oleh pemer int ah set empat .
Namun, umumnya dalam sewa-menyewa r uang rumah t inggal at au
komersial, dan bahkan beberapa r uang indust r i, pemilik ber t anggung

74
 j awab at as per baikan yang digunakan unt uk menj aga agar bangunan at au
lahan t et ap berf ungsi. Melaui manaj er propert i, pemilik dapat t er us
mengikut i perkembangan akt ivit as penggunaan ruang bersama,
pembuangan sampah, pembersihan kaca cendela dan servis-servis
lainnya.

J. Komplain Penyewa

a. Komplain terhadap perjanjian sewa-menyewa. Jika manaj er propert i

gagal unt uk memenuhi segala macam kewaj iban yang t er t uang di dalam
dokumen kont rak sewa, penyewa dapat menunt ut at au mengakhiri sewa
dengan memberiakan pember it ahuan kepada pemilik. Jika t indakan
perbaikan t idak dilakukan dalam j angka wakt u t er t ent u, penyewa dapat
menunt ut at as kerugian j ika t idak dapat mengadu ke lembaga hukum.

b. Kegagalan at as Penggunaan Bangunan at au Lahan . Pemilik harus

mampu member ikan hak kepemilikan at as area ruang sewa secara akt ual
kepada penyewa. Jika hal t ersebut t idak t erpenuhi, maka pennyewa
t idak harus membayar sewa. Bukan hal yang lumrah j ika seorang
manaj er pr opert i t idak mampu member ikan hak kepemilikan sepenuhnya
karena penyewa sebelumnya belum mengosongkan ruang sewa at au
kerusakan yang t erj adi belum diperbaiki oleh penyewa.

c. Kegagalan atas Penyediaan Pelayanan Utama. Cont oh dari kegagalan

at as penyediaan pelayanan ut ama:
1. Kegagalan unt uk menyediakan air.
2. Kegagalan unt uk menyediakan list r ik.
3. Kegagalan unt uk memperbaiki bagian-bagian lain di luar area sewa.

K. Komplain Pemilik

a. Komplain t erhadap perj anj ian sewa-menyewa. Perj anj ian sewa-
menyewa pada umumnya pemilik dapat saj a mengirimkan
pember it ahuan t ert ulis kepada penyewa dalam j angka wakt u t ert ent u,
menyat akan kondisi kont rak dan memint a agar penyewa t et ap memat uhi
apa yang t er t uang di dalam dokumen kont rak sewa.

Jika penyewa sesuai per j anj ian t idak mampu memperbaiki

kerusakan yang ada di area sewa-nya, pemilik dapat memasuki area
sewa t ersebut dan melakukan per baikan dan kemudian biaya perbaikan
t ersebut dapat dibebankan kepada penyewa. Perj anj ian sewa-menyewa
harus memuat j ika pemilik memilih unt uk mengakhiri masa sewa, maka
t agihan akan segera keluar pada saat it u.

75
b. Cidera janji . Dalam hal penyewa membuat cidera j anj i maka pemilik
dapat melakukan at au member ikan sangksi-sangksi yang sudah
disepakat i sej ah awal.

c. Bangkrut . Jika penyewa mengalami kebangkrut an pemilik dapat

melakukan t unt ut an at as kewaj iban-kewaj iban yang belum dipenuhi oleh
penyewa dengan melakukan negosiasi t erhadap har t a milik para
pemegang sahamnya. Hal ini j uga perlu dibuat kesepakat an awal ant ara
pemilik dan penyewa.

Perusahaan j asa pelayanan r eal est at memiliki f ormat khusus unt uk

dokumen kont rak. Keunt ungan menggunakan st andar d dokumen sewa
adalah manaj er pr opert i dapat menj adi lebih t er biasa t erhadap bagian-
bagian dokumen kont rak beser t a aspek hukumnya. Kerugiannya adalah
manaj er pr opert i harus ser ing merevisi dan memperbaharui f or mat / bent uk
dari dokumen t ersebut .

4. 3 Fungsi Perj anj ian Persewaan ____________________ __

a. Sebagai suat u per j anj ian ant ara yang menyewakan ( Lessor ) dan penyewa
( Lessee) yang menyat akan hak-hak dan kewaj iban dari kedua belah pihak
at as suat u Obj ek Persewaan selama j angka wakt u sewa.
b. Sebagai perj anj ian ant ara yang menyewakan dengan penyewa mengenai
beberapa hal yait u:
@ Siapa yang disebut yang menyewakan dan penyewa.
@ Bent uk dan let ak dar i obj ek.
@ Luas ruang.
@ Nilai sewa.
@ Biaya servi ce char ge.
@ Jangka wakt u sewa.
@ Tanggal peninj auan sewa.
@ Tanggal berakhirnya sewa.
@ Penent uan j am kerj a nor mal.
@ Besar deposit o j aminan.
@ Jumlah saluran t elepon.
@ Tempat parkir r eserve dan lain-lain.
c. Sebagai perj anj ian yang menyat akan per at uran dan syarat -syarat dalam
j angka sewa.
d. Sebagai perj anj ian unt uk menyelesaikan apabila t er j adi penunggakkan
dan ingkar kewaj iban.

76
4. 4 Bent uk Umum Perj anj ian Sewa ___________________

Hal pent ing yang harus dicant umkan pada suat u per j anj ian
persewaan adalah sebagai berikut :

a. Nama dan alamat t etap. Dat a nama dan alamat t et ap yang menyewakan
dan penyewa secara j elas dan benar .

b. Letak dan deskripsi bangunan. Pengert ian dari kat a bangunan yang
disewakan.

c. Obyek ruang yang disewakan. Hal ini mencakup cara pengukuran luas
lant ai, daft ar st andar mat erial finishing dari ruang kant or yang
disewakan yang disediakan oleh pihak yang menyewakan.

d. Jangka waktu sewa. Menyat akan t anggal permulaan sewa dan t anggal
berakhirnya sewa. Dalam per j anj ian persewaan ini harus dinyat akan
bahwa penyewa t idak dapat memut uskan perj anj ian ini selama j angka
wakt u sewa masih berlaku dan yang menyewakan dapat memut uskan
perj anj ian dalam hal t er j adi ingkar kewaj iban oleh penyewa.

e. Nilai sewa dan biaya lainnya. Nilai sewa dan biaya pelayanan ( ser vice
char ge) dari beberapa paj ak yang t erkait dengan pr oper t i sepert i Paj ak
Pert ambahan Nilai (PPN), Bea Perolehan Hak at as Tanah dan Bangunan
(BPHTB) dan Paj ak Bumi dan Bangunan (PBB). Besar dan cara
pembayaran uang sewa yang t elah diset uj ui kedua belah pihak yang
berkepent ingan sert a bent uk dari pelayanan dasar yang akan diberikan
oleh yang menyewakan kepada penyewa selama j angka wakt u sewa.
Penyewa selama j angka wakt u sewa akan membayar PPN sesuai t arif
yang dit et apkan oleh pemer int ah at as biaya sewa dan biaya pelayanan.

f. Deposito jaminan ( Securit y Deposit ) :

@ Besarnya deposit o j aminan yang akan diber ikan oleh penyewa.
@ Hal-hal yang akan dilaksanakan apabila t er j adinya ingkar kewaj iban
oleh pihak penyewa at as deposit i j aminan.
@ Cara dan wakt u pengembalian dar i sisa deposit o j aminan t er sebut
set elah berakhirnya j angka wakt u sewa.

g. Tunggakan sewa (Arrear s in payment ). Selang wakt u yang diber ikan

oleh pihak yang menyewakan kepada penyewa unt uk membayar uang
sewa dan biaya pelayanan yang t elah diset uj ui bersama besert a sanksi-
sanksi yang dilakukan oleh yang menyewakan t erhadap penyewa apabila
t er j adi penunggakan pembayaran.

77
h. Keperluan-keperluan dan pelayanan. Bent uk keperluan dan pelayanan
yang akan disediakan yang menyewakan selama ber operasinya
bangunan, pada j am kerj a normal ser t a di luar j am kerj a nor mal j ika
diperlukan, yang biasanya dibayar oleh penyewa dalam bent uk biaya
pelayanan. Pelayanan-pelayanan t ersebut ant ara lain meliput i :
@ Aliran list rik/ penerangan dan alat pendingin.
@ Lif t -lif t .
@ Tambahan daya list rik dan pelayanan.
@ Air .
@ Perbaikan-perbaikan.
Dalam bagian ini har us dinyat akan mengenai t indakan-t indakan apa
saj a, yang akan dilakukan oleh yang menyewakan kepada penyewa apabila
penyewa t idak membayar biaya pelayanan yang t elah diber ikan oleh yang
menyewakan.

i. Perikat an dari penyewa ( covenant s of t he lessee) yang meliput i :

@ Surat ij in penempat an ( occupat ion per mit ).
@ Assignment .
@ Ij in Usaha ( Oper at i ng Licence).
@ Penggunaan obyek persewaan.
@ Pelelangan ( Auct i on).
@ Bent uk dan macam dari barang-barang berbahaya yang t idak
diperbolehkan unt uk disimpan at au dit imbun, digunakan at au
diij inkan dan dibiarkan penggunaannya di dalam obyek persewaan
at au fasilit as-f asilit as umum.
@ Gangguan.
@ Hak unt uk menikmat i ket enangan.
@ Yiel d up.
@ Right t o exhi bi t and r ight t o ent er .
@ Mendekorasi kembali ( r edecorat e).
@ Tambahan dan perubahan-perubahan.
@ Dinding-dinding penyekat ( part it ions).
@ Papan nama dan iklan ( sign & advert i si ng devi ce).
@ Perawat an per lengkapan dan peralat an.
@ Pembayaran unt uk peker j aan-pekerj aan.
@ Perangkat mesin berat .
@ Memasuki ( access).
@ Penj aminan ( i ndemni f icat ion).
@ Insur ance become voi d.
@ Asur ansi penyewa ( l essee’ s insur ance).
@ Penj aminan dan pembebasan ( i ndemnit ies and r el ease).
@ Perubahan-perubahan pada bangunan.

78
 @ Penyelesaian bangunan.

j . Perikat an dari yang menyewakan (convenants of the lessor) :

@ Penyerahan ( del ivery ).
@ Asur ansi.
@ Kenyamanan bagi penyewa ( t he l essee t o enj oy t he pr emi ses).

k. Kerusakan bangunan :
@ Pember it ahuan adanya kesalahan ( not ice of def aul t s).
@ Kerusakan obyek persewaan ( dest r uct ion of t he demises pr emises).
@ Kerusakan bangunan ( dest r uct i on of t he bui l di ng).
@ Penguasaan, per baikan dan pemulihan.

l. Hal yang t erj adi dalam keadaan luar biasa ( special cir cumst ances).
Apabila t er j adi keadaan yang luar biasa, maka apa yang harus dilakukan
oleh yang menyewakan.

m. Definisi ingkar kewajiban ( event of default ) dan konsekuensinya,

meliput i :
@ Ingkar kewaj iban membayar ( payment def ault s).
@ Pelanggar an ( br each) .
@ Ket ent uan-ket ent uan lain t ent ang ingkar kewaj iban ( ot her pr ovisions
def aul t s).

n. Peraturan lainnya, meliput i :

@ Perlindungan t erhadap bangunan dan perawat annya.
@ Perat uran-perat uran umum yang dibut uhkan unt uk menj aga
ket ert iban dan ket erangan, ant ara lain :
1. Penyewa t idak diper bolehkan membawa binat ang peliharaan dan
minuman ke dalam bangunan t anpa perset uj uan t ert ulis dari yang
menyewakan.
2. Penyewa dilarang menempat kan bar ang at au benda apapun di
at as at au disekit ar obyek persewaan yang melampaui bat as berat
maksimum yang diij inkan.
3. Penyewa dilarang memuat at au mengij inkan diperbuat nya suara
gaduh/ bising yang t idak pant as dan berlebihan di dalam obyek
persewaan yang dapat menyebabkan gangguan t erhadap penyewa-
penyewa at au orang lain.
@ Cara penggunaan t empat parkir .
@ Kepadat an populasi (j umlah peker j a) yang diij inkan.

79
RINGKASAN

Hubungan ant ara pemilik r eal est at t erhadap manaj er propert i

dif or malkan melalui manaj emen kont r ak. Manaj er proper t i biasanya
bert anggung j awab at as penyewaan ruang, meskipun peran ini bervariasi
sesuai dengan kondisi kont rak. Sej arah mencat at , kont rak sewa-menyewa
dibuat oleh ahli hukum yang disewa unt uk mewakili pemilik pr opert i dan
manaj er pr oper t i, sehingga t idak mengherankan j ika kont r ak kebanyakan
berpihak pada pember i sewa ( l essor ). Karakt er dar i t ipe kont rak dewasa ini
t elah berubah mengarah pada kepent ingan dua belah pihak.

Hak at as sewa (penyewa) t imbul ket ika pemilik at au manaj er

propert i (bert indak sebagai wakil dari pemilik) menyerahkan kepada
penyewa hak unt uk menghuni dan menggunakan propert i si pemilik unt uk
periode wakt u t er t ent u.

Ada t iga bent uk/ t ipe dasar sewa:

Gross lease. Penyewa membayar sej umlah uang sewa secara t et ap
( f i xed r at e) dan si pemilik membayar biaya operasional pr oper t i.
Net lease. Penyewa membayar semua at au beberapa bagian biaya
oper asional yang biasanya t elah dit ent ukan oleh si pemilik, sepert i
paj ak, asuransi, ut ilit as dan pemeliharaan, dan j uga sej umlah t arif
sewa t et ap.
Percent age lease. Penyewa membayar sewa dar i persent asi
pemasukan at au pendapat an hasil usaha.

SOAL-SOAL LATIHAN

1. Bagaimanakah cara memformalkan hubungan ant ara pemilik propert i

dengan manaj er propert i? Jelaskan!
2. Jelaskan t iga bnet uk/ t ipe dasar sewa!
3. Apa saj a yang per lu dit uangkan dalam dokumen kont rak sewa?
4. Apa yang dimaksud dengan klausa st ep-up ? Kapan dit erapkan? Jelaskan!
5. Apa yang dimaksud dengan assignment dan subl et t ing?

80
 BAB 5

AGEN PROPERTI

Dengan adanya ger ak maj u pembangunan sert a ilmu penget ahuan

dan t eknologi yang sangat pesat dewasa ini t elah mempengaruhi bidang
usaha Penilaian yang berdampak posit if khususnya dibidang pr opert i. Dalam
perkembangannya, sebagian besar usaha dibidang proper t y agency masih
didominasi oleh perusahaan asing, sedangkan oleh sebagian masyarakat
usaha ini sebenarnya t elah digelut i sej ak dahulu namun dengan car a yang
t radisional yang disebut dengan perant ara at au broker .

Dari def inisi, f ungsi, proses, dan pembuat an laporan penilaian suat u
perusahaan penilai, maka t ampak sangat j elas relevansinya dengan usaha
pr opert y br oker j ika pr opert i dimaksud akan dilakukan t r ansaksi j ual/ beli
at au sewa. Jika hasil penilaian pr oper t i dipergunakan unt uk melengkapi
suat u proper t i yang akan dilakukan t r ansaksi, maka hasil yang akan dicapai
oleh semua pihak merupakan sesuat u yang obj ekt if. Disinilah ket erkait an
yang sangat erat ant ara usaha penilai dengan pr oper t y br oker .

Pembahasan t ent ang agen pr oper t i ini erat sekali kait annya dengan
pasar popert i. Oleh karena pr opert i bersifat t idak bergerak dan
menghasilkan j asa yang t ersedia pada suat u lokasi yang t et ap, maka
dianggap pent ing unt uk memahami kekuat an-kekuat an ekst ernal pasar yang
mempengaruhi nilai dari proper t i t ersebut . Ident ifikasi, analisis, ser t a
evaluasi f akt a dan kecenderungan t er dapat dalam pasar pasar proper t i yang
mempengaruhi nilai pr oper t i yang bersangkut an adalah bagian dar i analisis
pasar dan lingkungan. Ini mer upakan suat u langkah dalam t opik kerangka
ker j a penilai. Sebelum melakukan analisis kecenderungan pasar dan
pengaruhnya t erhadap nilai, seorang penilai perlu t er lebih dahulu
memahami apa yang dimaksud dengan pasar dan bagaimana pasar t ersebut
berfungsi.

Telah diket ahui bahwa dasar keput usan dalam ekonomi t anah
perkot aan adalah alokasi ruang perkot aan unt uk ber bagai alt ernat if
penggunaan yang ada. Ket egasan t ent ang alokasi ini didasarkan pada
kesimpulan at au indikasi dar i analisis penggunaan yang paling
mengunt ungkan.

81
 Penggunaan adalah sat u fakt or penent u nilai yang bersifat mendasar,
nilai pasar cenderung diukur berdasar kan penggunaan yang opt imal.
Penggunaan dianggap legal, dapat dit er ima oleh budaya masyarakat ser t a
layak adalah sebagian besar mer upakan hasil int eraksi dar i kekuat an-
kekuat an pasar yang bersifat ekst ernal t erhadap pr opert i it u sendiri maupun
t erhadap pembuat keput usan. Kekuat an-kekuat an pasar inilah (khususnya,
t et api bukan hanya permint aan dan pemawaran) yang menent ukan nilai.
Kekuat an t ersebut ant ara lain dengan menet apkan penggunaan. Penilai
mengukur dan memperkirakan besarnya nilai, ant ara lain dengan
memperkirakan karakt er dan dampak kekuat an-kekuat an pasar .

5. 1 Pasar Properti ___________________________________

A. Karakterist ik Pasar Propert i

Meskipun t erdapat banyak pasar yang berbeda unt uk t empat

pert ukaran hak-hak at as proper t i, sepert i dit erangkan diat as, namun ada
beberapa kemiripan t ert ent u ant ara semua pasar pr opert i yang pada
dasarnya berakar dari karakt er ist ik-karakt er ist ik pr opert i it u sendiri.
Karakt erist ik pasar pr oper t i ant ara lain :

a. Produk yang berbeda. Karena immobilit as sert a karakt erist iknya yang
berbeda, proper t i merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang
yang persis sama dan karenanya sat u sama lain t idaklah set ara unt uk
dipert ukarkan. Hak-hak yang berbeda at as proper t i serupa yang
dit awarkan mungkin saj a ada dan diper t ukar kan. Kerumit an yang yang
berhubungan dengan hukum akan selalu ada, bahkan dalam t ransaksi
propert i yang paling sederhana sekalipun, keadaan-keadaan khusus yang
berhubungan dengan bidang hukum yang menyer t ai set iap t r ansaksi
membuat masing-masing t ransaksi menj adi suat u kasus yang khusus.
Keadaan-keadaan ini j uga memiliki ef ek oper asional yang membuat
t ransaksi proper t i sebagai pekerj aan yang ber larut -larut dan memakan
wakt u.

b. Sedikit pembeli dan penj ual untuk tiap-t iap transaksi atau segmen
pasar . Pembeli dan penj ual, pemilik dan penyewa, peminj am dan yang
diberi pinj aman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka dapat
mempengaruhi harga at au persyarat an sewa at aupun persyarat an
pinj aman. Karenanya, negoisasi ant ar a pihak-pihak yang berkepent ingan
merupakan suat u perat uran, sehingga harga cenderung menj adi t idak
past i.

82
 Harga dan syarat -syarat t er j adinya t ransaksi sangat kuat dipengaruhi
oleh persepsi subj ekt if dan keinginan-keinginan yang bersifat individual
dari masing-masing peser t a. Kekuat an dan t ekanan dalam t awar
menawar yang sif at nya r elat if pada masing-masing pesert a, akan
mempengaruhi harga t ransaksi.

c. Daya saing ditentukan secara subj ekt if . Kar ena keunikan dari masing-
masing proper t i dan hak-hak at as proper t i t ersebut , maka daya saing
dari pr oper t i lainnya merupakan sesuat u yang dit ent ukan secara
subj ekt if oleh masing-masing peser t a pasar . Hal ini hanya dapat diukur
secara kira-kir a lewat pengamat an at as t indak-t anduk mer eka set elah
melihat kenyat aan-kenyat aan yang ada t ent ang proper t i yang dimaksud.

d. Relatif kurang informasi . Banyak inf ormasi yang sukar at au t idak

mungkin diper oleh dan kemungkinan besar hal-hal t ersebut diperlakukan
secara rahasia (confident ial). Harga-harga penj ualan t idak dipublikasikan
dan dilaporkan secara luas sepert i halnya harga-harga saham.

e. Perilaku yang tidak rasional. Kar ena pembeli dan penj ual bereaksi
t erhadap t ekanan-t ekanan t er t ent u yang mendesak, maka cender ung
bert indak at as dasar per t imbangan yang subyekt if sifat nya. Oleh karena
it u t idaklah selalu benar bahwa mereka ber t indak dengan t uj uan
memaksimalkan keberadaan ekonomi mereka.

f . Terlokalisir. Karena lokasi propert i ber sifat t et ap dan t idak dapat

berpindah t empat , pasar yang dapat dipakai unt uk sat u pr opert i t er t ent u
at au j enis propert i cender ung dibat asi dalam sat u kawasan geografis
yang relat if sempit dan dit ent ukan oleh karakt erist ik lokasi. Sebagai
cont oh propert i perumahan, dimana kawasan t empat berbagai pilihan
unit proper t i saling bersaing sat u sama lainnya dit ent ukan oleh beberapa
pert imbangan, seper t i misalnya berapa lama wakt u yang diper lukan
unt uk per gi ke t empat kerj a, kemudahan mencapai sarana perbelanj aan
dan rekreasi, reput asi sar ana pendidikan di daerah t ersebut dan sarana
ser t a f asilit as lain yang t ersedia di kawasan t ersebut .

g. Permintaan yang mudah berubah, dan tidak seimbang. Sebagai cont oh

permint aan t erhadap pr opert i perumahan khususnya, merupakan f ungsi
dari :
§ Populasi. Jumlah dan besar kecilnya rumah t angga, j umlah bersih in-
migr asi, karakt er ist ik sosial dan ekonomi, dist ribusi usia. Hal-hal

83
 t ersebut dapat berubah dalam sat u kawasan lokasi t anpa dapat
dir amalkan t erlebih dahulu, t erut ama sebagai akibat dar i ber bagai
f akt or yang t idak ada hubungannya dengan propert i at au perumahan
it u sendir i.
§ Pekerjaan dan penghasilan . Daya beli membuat permint aan menj adi
efekt if di pasar.

h. Penawaran yang tidak elastis (relatif lamban at au tidak responsif).

Penawaran, t idak secar a khusus ber sifat responsif t erhadap harga.
Kuant it as dar i propert i ser t a j asa yang dit awarkan oleh suat u
propert i berubah secara perlahan-lahan. Jumlah t ersebut cenderung
bersifat sensit if t erhadap perubahan dalam permint aan at aupun
harga yang ber sifat sement ara.

i. Batasan dan pengendalian oleh pemerintah. Kegiat an di bidang

propert i sangat kuat diat ur dan dipengaruhi oleh pemer int ah, sepert i
dokument asi unt uk keseluruhan hukum yang disyarat kan unt uk set iap
t ransaksi, penggunaan at as t anah, per paj akan dll.

j . Propert i merupakan obyek dari lingkungan sekitar. Pr opert i t idak

dapat dipindahkan ke lingkungan pasar yang lebih baik dan
mengunt ungkan, dan karenanya bersifat j auh lebih sensit if t erhadap
kekuat an-kekuat an pasar yang t idak nyat a dan dipengar uhi oleh
kekuat an-kekuat an t er sebut .

B. Siklus Pasar Properti

Secara sederhana siklus dapat dikat akan sebagai akibat alamiah dar i
ket idak mant apan pasar dan ket idak mampuan para pemain pasar unt uk
menj aga kest abilan pasokan dan permint aan. Dalam kur un wakt u yang lama
hal ini t idak menimbulkan masalah, t et api pada suat u saat dimana pasar
lepas kendali dan dalam wakt u singkat t erj adi pemanasan yang ber lebihan
sehingga kej at uhan pasar t idak dapat dielakkan, kit a per lu ber pikir lebih
mendalam t ent ang siklus t ersebut .

Walaupun kit a menyadari bahwa t idak ada sat u siklus t ert ent u yang
mewakili akt ivit as pr opert i, t et api dipengaruhi oleh siklus-siklus ekonomi
lainnya menurut posisinya masing-masing. Kit a perlu mengident ifikasikan
beberapa perilaku unsur ekonomi pent ing dalam bidang proper t i (real est at )
unt uk dapat mengident if ikasikan kecenderungan pasar , diant ar anya adalah :
• Siklus inflasi.

84
• Siklus makr o real est at j angka panj ang.
• Siklus makr o real est at j angka pendek.
• Siklus pendanaan dar i bank/ lembaga keuangan.
• Siklus pembangunan daerah.
• Siklus usia hak kepemilikan dan invent asi.
• Siklus popularit as dan selera.
• Siklus per mint aan.
• Siklus pasokan.
• Siklus penyewaan proper t i.

Dipandang dari sisi perekonomian nasional, siklus propert i j uga

mempunyai ar t i yang lebih pent ing. Sepert i Indonesia, sangat bergant ung
pada dana luar neger i unt uk membiayai proyek-pr oyek pr opert i berskala
besar. Pada saat t er j adi pr oper t y boom, j umlah pinj aman luar neger inya
t umbuh pesat . Apabila kemudian t erj adi penur unan sit uasi pasar secara
t aj am, persoalan pinj aman luar negeri dapat mengakibat kan j at uhnya nilai
mat a uang r upiah. Dalam kondisi demikian sangat mungkin t er j adi
kegagalan pr oyek walaupun pemiliknya mampu mengat asi persoalan
t urunnya permint aan lokal. Sit uasi demikian t idak hanya menimbulkan
akibat yang parah pada pasar pr oper t i dan pendanaan dari bank namun
dapat merambat keseluruh sendi-sendi perekonomian nasional.

C. Unsur Penyebab Siklus Pasar Properti

Apa yang menyebabkan adanya siklus pada pasar proper t i? Jawabnya:

t er lalu opt imisme t anpa didasar i inf ormasi yang cukup. Pada dasarnya
karakt erist ik siklus memiliki pola st andar yang sederhana yait u :
a. Siklus dimulai pada keadaan pasokan dan permint aan yang seimbang.
b. Permint aan naik sej alan dengan perkembangan ekonomi, hal ini
member ikan peluang bagi t umbuhnya pembangunan.
c. Tahap awal dit andai dengan rendahnya t ingkat per saingan kenaikkan
harga yang cepat sehingga menghasilkan t ingkat pengembalian invest asi
diat as rat a-rat a.
d. Tert ar ik oleh besarnya permint aan dan t ingkat pengembalian yang baik,
pemasok meningkat kan pasokannya dan dit ambah lagi dengan munculnya
pemasok-pemasok bar u, hal ini menyebabkan meningkat nya persaingan
dan dengan cepat mengimbangi permint aan.

85
e. Sebagai akibat dari lamanya pengurusan ij in, perset uj uan pinj aman bank
dan masa pembangunan banyak pengembang yang t erlambat masuk ke
pasar sehingga t idak dapat lagi diserap oleh permint aan.
f . Permint aan yang t inggi menyebabkan pengembang mengabaikan kualit as
bangunannya unt uk mengej ar keunt ungan yang lebih besar, demikian
pula pengembang yang t idak mempunyai pengalaman ikut -ikut an t erj un
kepasar t anpa memikirkan program j angka panj angnya. Kondisi demikian
mengakibat kan munculnya perang harga, t urunya kualit as
pengembangan sert a menekan keunt ungaan pengembang. Hal ini akan
menimbulkan keluhan-keluhan dar i par a pembeli dan pada akhir nya
menghilangkan keper cayaan masyarakat luas.
g. Melihat per t umbuhan yang baik, Bank dan lembaga keuangan ber lomba-
lomba member ikan pinj aman kepada para pengembang sehingga
kehilangan azas kehat i-hat ian, j umah pinj aman menj adi lebih pent ing
dari kualit as pinj aman.
h. Kesulit an penj ualan menyebabkan beban bunga yang makin besar
sehingga t erpaksa para pengembang menurunkan harga j ualnya sehingga
kehilangan fakt or keunt ungan, beberapa pengembang bahkan t idak
sanggup lagi unt uk mengembalikan pinj amannya.
i. Kekuat iran mulai dirasakan oleh pemberi pinj aman dan mulai membat asi
pinj amannya, hal ini merugikan baik pihak pengembang maupun
pembeli. Banyak pengembang yang t idak dapat lagi melanj ut kan
proyeknya sehingga t er paksa dilikuidasi at au diambil alih secar a paksa.
j . Berbagai pihak menarik diri dar i pasar sehingga pasar pr oper t i j at uh. Hal
ini t erus berlanj ut sampai dengan munculnya kembali keper cayaan
masyarakat dan per mint aan kembali ket ingkat normal.
k. Kemudian siklus dimulai dar i awal lagi .

5. 2 Propert y Broker _________________________________

Pada saat ini, semua orang t erut ama yang bergerak dalam dunia
usaha apapun dit unt ut unt uk melakukan kegiat annya secara lebih
prof esional. Dalam bidang propert i misalnya, masyarakat mulai
menggunakan j asa pr oper t y br oker yang dapat membant u mengat asi
permasalahannya. Permasalahan ini ant ara lain meliput i :
• Pemilihan lokasi.
• Proses pembelian dan penj ualan proper t i.
• Tukar menukar pr opert i.
• Sewa menyewa propert i.
• Akuisisi proper t i.

86
 Dengan demikian manf aat yang didapat dari j asa agen pemasaran ini
ant ara lain:
• Menghemat wakt u yang berkepent ingan unt uk mengurusi t ransaksi
penj ualan, t ake over , j oint operat ional dan lain-lain yang memang per lu
wakt u yang t idak sedikit dalam penelit ian dan per siapan agar hal dapat
dit er ima pihak yang t erlibat yait u penj ual, pembeli dan per bankan.
• Member ikan j aminan t ransaksi yang aman unt uk invest asi bagi
pembeli/ invest or maupun penj ual.
• Menseleksi pembeli/ penj ual yang serius
• Menghemat wakt u dengan harapan pengembalian uang yang lebih cepat
karena cepat nya t ransaksi penj ualan/ t ake over dan lain-lain.
• Pengecekan ulang seluruh surat -surat kepemilikan dan keadaan fisik
yang sebenarnya agar siap unt uk dipindahkan kepemilikannya/
market abl e .
• Member ikan inf or masi pemanf aat an yang t er baik ( hi ghest & best use)
at as proper t i t ersebut berupa laporan dan proposal st udi kelayakan.
• Dapat dipakai sasar an pemasaran yang lebih luas.
• Dapat secara kont inyu (berkesinambungan) pemberian lapor an
perkembangan dan kapasit as eksist ensi kepengurusan at as pr oses.
• Dapat menger t i dan memenuhi kode et ik profesi dan pembat asannya
kepada pihak-pihak yang t erkait .
• Kegiat an j asa perant ara secara legal dapat dipert anggungj awabkan at as
pemungut an komisi at au biaya.

Yang harus dilakukan oleh masyarakat adalah menghubungi pr oper t y

br oker dalam bidang proper t i yang dapat diandalkan, menyampaikan segala
inf or masi dan permasalahannya, lalu merundingkan kesepakat an anat ara
pr opert y br oker dengan pemakai j asa t ersebut . Selanj ut nnya pr oper t y
br oker akan bert indak at as nama dan mewakili dalam pelaksanaan t ugas
t ersebut . Kegiat an usaha ini bert uj uan memper t emukan penj ual dan
pembeli, at au penyewa dengan yang menyewakan, sert a menyelesaikan
t ransaksi ant ara kedua pihak t ersebut . Yang disebut dengan pr opert y br oker
adalah seseorang at au pihak yang melakukan kegiat an usaha melakukan
negosiasi dalam penj ualan, pembelian, per t ukaran, sewa menyewa dan at au
mengusahakan penyediaan dana propert i t ersebut dan unt uk it u
memper oleh imbalan j asa. Imbalan j asa ini l azim disebut komisi.

87
 Pada set iap kegiat an pr opert y agency biasanya t erdapat 3 (t iga)
pihak yang t er libat , yait u :
• Principal . Principal at au pemakai j asa adalah orang at au pihak yang
menggunakan j asa agen dan dengan demikian diwakili oleh agen
t ersebut .
• Broker . Agen adalah orang at au pihak yang bert indak at as nama pr incipal
karena memperoleh keper cayaan dan wewenang.
• Pihak ketiga . Pihak ket iga adalah orang at au pihak yang dihubungi oleh
agen dan diharapkan dapat menj alin t ransaksi dengan pr i ncipal .

5. 3 Hubungan Antara Pr incipal & Broker ________________

Tugas dan t uj uan pokok br oker adalah mewuj udkan t ransaksi.

Transaksi disini dapat berar t i t ransaksi j ual-beli, sewa-menyewa at au t ukar -
menukar pr opert i. Unt uk mewuj udkan t ransaksi t ersebut , agen harus
memiliki kepercayaan dan wewenang unt uk ber t indak mewakili pr i nci pal .
Kepercayaan dan wewenang ini biasanya dit uangkan dalam suat u per j anj ian
t ert ulis, dimana sekaligus dicant umkan hak br oker at as imbalan unt uk j asa
yang diberikannya.

Perj anj ian ini dikenal dengan sebut an List i ng Agr eement , dimana
memuat ant ara lain :
• Hak, kewaj iban dan t anggung j awab masing-masing pihak.
• Masa berlaku perj anj ian dan t anggung j awab masing-masing pihak.
• Lingkup penugasan it u sendiri.
Biasanya lingkup t ugas ini t idak t ermasuk hak menyet uj ui t awaran pihak
ket iga dan at au penandat anganan at au alih kepemilikan propert i.

a. Kewaj iban Pemakai Jasa. Sebagai or ang at au pihak yang menggunakan

j asa seorang b r oker , pemakai j asa mempunyai kewaj iban membayar
imbalan at as j asa pelaksanaan t ugas t ersebut sesuai dengan per j anj ian
yang t elah disepakat i. Selain it u pemakai j asa j uga berkewaj iban
member ikan informasi yang sej elas j elasnya t ent ang propert i yang
dimiliki at au dikehendaki, sedangkan negosiasi dalam menj ual,
menyewakan at au membeli at as nama pemakai j asa merupakan t ugas
br oker .

88
b. Kewaj iban Br oker . Sepert i t elah dikemukakan sebelumnya, bahwa
br oker adalah orang at au pihak yang disewa oleh pr inci pal , dan oleh
karenanya akan bert indak at as nama at au mewakili pr i ncipal . Sebagai
orang at au pihak yang diberi wewenang dan dibayar oleh pr i nci pal ,
br oker memiliki kewaj iban dan ber t anggung j awab t er hadap pr inci pal .
Kewaj iban-kewaj iban t ersebut ant ara lain :
• Bert indak hati-hat i. Br oker pr oper t i diharapkan raj in, t elit i dan
selalu ber t indak dengan it ikad baik mewakili pr i nci pal .
• Taat . Br oker j uga diharapkan ment aat i set iap pet unj uk yang
diberikan kepadanya oleh pr i nci pal , t et api sudah t ent u sebat as pada
hubungan pr inci pal dan b r oker .
• Tanggung j awab. Br oker harus bert anggung j awab at as semua urusan
keuangan at au propert i yang dipercayakan kepadanya oleh pr incipal .
• Loyalitas. Br oker t idak dibenarkan memperoleh imbalan j asa at au
komisi lain kecuali yang t elah dit ent ukan di dalam perj anj ian ant ara
br oker dan pr incipal yang t elah set uj ui sebelumnya. Br oker t idak
dibenarkan mewakili pihak penj ual dan pihak pembeli sekaligus,
t anpa sepenget ahuan kedua pihak t ersebut .
• Komunikasi. Br oker harus menyampaikan inf or masi at au berit a
kepada pr i nci pal t ent ang segala hal yang menyangkut t ugas-t ugas
yang dipercayakan kepadanya ser t a hal-hal lain yang dapat
mempengaruhi kegiat an dan pelaksanaan t ugas t ersebut .

Masa berlaku dari l ist i ng agr eement dit ent ukan bersama oleh kedua
belah pihak sedangkan berakhirnya perj anj ian t ersebut dapat diakibat kan
oleh dua penyebab :
a. Oleh t indakan salah sat u pihak at au kedua pihak bersama-sama.
b. Oleh hukum yang ber laku.
Tindakan salah sat u pihak at au kedua pihak bersama-sama yang bisa
mengakibat kan berakhirnya per j anj ian ant ara lain :
a. Memang at as kesepakat an kedua pihak unt uk mengakhir i.
b. Pekerj aan sudah t erlaksana dengan baik oleh br oker .
c. Masa berlaku memang sudah habis.
d. Pencabut an wewenang oleh pr i nci pal .
e. Pengunduran dir i oleh br oker .

89
 Sedangkan hukum yang berlaku dapat pula mengakhir i per j anj ian
t ersebut ant ara lain apabila :
a. Terj adi bencana at au musibah at as propert i yang diper cayakan pada
b r oker .
b. Salah sat u pihak meninggal.
c. Salah sat u pihak bert indak normal.
d. Terj adi pailit pada salah sat u pihak.
Namun demikian dalam keadaan nor mal, biasanya perj anj ian berakhir
bila perkerj aan t elah dilaksanakan dengan baik dan br oker t elah
mener ima imbalan j asa yang diber ikannya sesuai dengan per j anj ian yang
dimaksud.
Apabila dikehendaki, perpanj angan dar i per j anj ian dapat dilakukan at as
kesepakat an kedua belah pihak.

5. 4 Peranan Agency (Broker) dalam Pemasaran __________

Br oker harus selalu berperan ser t a secar a kont inyu unt uk kesuksesan
pemasaran proper t i. Peran pent ing dari seseor ang br oker adalah :

a. Sebagai negosiator (perunding). Fungsi dan peranan ut ama dar i seor ang
br oker adalah sebagai perunding, oleh karena set iap br oker dit unt ut
memiliki kemampuan dalam negosisasi t ersebut adalah mengarahkan
pihak ket iga dengan cara yang profesional unt uk menent ukan keput usan
t ent ang pemilikan suat u proper t i.
Sebagai perunding, dengan sendir inya br oker j uga diharapkan memiliki
penget ahuan yang cukup t ent ang pr opert i dan perat uran-perat uran yang
berlaku. Tingkat kemampuan/ ket rampilan dasar yang harus dimiliki dan
harus diingat oleh seorang br oker , yait u :
• Tidak menawarkan pr oper t i yang belum pernah dilihat nya.
• Dapat melakukan analisis t erhadap pr opert i.
• Siap menj awab semua pernyat aan t ent ang proper t i.
• Berbicara dengan calon pihak ket iga dengan bahasa yang mudah
dimenger t i, dan t idak menganggap pihak lain lebih rendah darinya.
• Berusaha bersikap baik dan ramah t er hadap calon pihak ket iga.
• Menyakinkan calon pihak ket iga bahwa t ransaksi yang dit awar kan
kepadanya akan mengunt ungkan.

90
 • Member i kesempat an bert anya kepada calon pihak ket iga, hindarkan
argument asi.
• Usahakan agar pihak ket iga melihat proper t i secepat mungkin.
• Pusat kan per hat ian pada beberapa proper t i saj a, dar i pada langsung
menangani banyak propert i sekaligus t et api t idak dengan perhat ian
penuh.
• Calon pihak ket iga adalah orang sibuk, usahakan menggunakan wakt u
mereka sesingkat mungkin.
• Tidak menganggap remeh orang lain, at au hal sekecil apapun.
Percaya dir i yang ber lebihan akan menghasilkan kegagalan.
• Tidak per nah menolak penawaran.

b. Sebagai manager . Seorang br oker j uga dit unt ut berperan sebagai

manaj er dan harus sanggup mengat ur wakt u.
• Mengelola dan memelihara kant or
• Mengurus organisasi dan personalianya
• Membuat keput usan berdasarkan per t imbangan yang bij aksana pada
saat yang t epat .

Dengan melihat peran br oker sebagai negosiat or maupun manaj er ,

maka secar a umum fungsi dar i br oker meliput i :
• Pr ospect ing, dimana broker it u berf ungsi mencari pr ospek/ calon
pelanggan baru yang t epat .
• Communicat i ng/ Pr omot ing, br oker it u ber fungsi mengkomunikasikan
dan mempr omosikan produk at au j asa dari perusahaan/ organisasinya.
• Sel l i ng, dengan ket rampilan menj ual yang dimilikinya br oker
diharapkan dapat mengadakan pendekat an, pr esent asi, menj awab
pert anyaan dari pr oyek dan kemudian memper oleh order/ pesanan
( cl osing).
• Ser vicing dan consul t ing, br oker mempunyai fungsi membant u
pelanggan dan memberi nasehat dalam memecahkan per soalan yang
dihadapinya, misalnya mengenai t eknis produk, pengat uran
pembayaran, pengiriman dan lain sebagainya.

91
 • Inf or mat i on gat her i ng, br oker diharapkan dapat melakukan r iset
pasar at au melakukan semacam kaj ian khusus unt uk memperoleh
inf or masi mengenai pasar.
• Al l ocat ing, br oker har us dapat menilai bonafidit as prospeknya,
sehingga dapat mengalokasikan usaha dan produk per usahaan pada
prospek yang t epat .

5. 5 Pendekatan Broker dalam Penj ualan ______________ ___

a. Orientasi broker dalam menjual :

• Br oker yang akt if menj ual ke sebanyak mungkin pelanggan dan
melalui pendekat an harga.
• Br oker yang menj ual dengan pendekat an kualit as produk.
• Br oker yang menj ual dengan memberikan rangsangan kepada
pelanggan sert a promosi yang agresif ( har d-sel l i ng).
• Br oker yang menj ual dengan usaha mengenal ciri-cir i pelanggan
t er lebih dahulu dan kemudian mencar i pendekat an yang sesuai.

b. Kegiat an pemasaran dalam menjual meliputi :

• Menent ukan kepada siapa produk/ j asa harus dij ual.
• Menent ukan macam pr oduk yang sepat ut nya dit awarkan kepada
pelanggan t ert ent u.
• Menawarkan t ingkat harga dan kebij akan sesuai dengan cir i
pelanggannya sej auh it u mungkin dilakukan menurut kebij akan
perusahaan.
• Mempromosikan produk-produk yang dit awarkan dengan pendekat an
yang sesuai.
• Membina hubungan baik dengan ber bagai pihak yang berperan dalam
kegiat an br oker.
• Mencipt akan cit ra yang posit if t er hadap dir i sendiri ser t a
organisasi/ perusahaannya.

5. 6 Manaj emen Pemasaran ____________________________

Keberhasilan suat u organisasi dalam pemasaran pada umumnya

t ergant ung dar i seber apa j auh organisasi t ersebut dapat memenuhi
kebut uhan dan keinginan dar i pasar . Dengan kat a lain, keber hasilan dalam
pemasaran t ergant ung dari sej auh mana or ganisasi dapat memuaskan
konsumen.

92
a. Aktivitas manaj emen pemasaran sebaiknya mengikuti langkah-langkah
berikut :
• Mengenali ciri-ciri pasar yang akan dilayani.
• Mengident ifikasi kebut uhan dan keinginan konsumen.
• Mencipt akan produk/ j asa yang dapat memenuhi kebut uhan dan
keinginan pasar.
• Mencipt akan, mengembangkan dan memelihara permint aan
produk/ j asa.

b. Elemen-Elemen Pemasaran. Bent uk nyat a dari kegiat an pemasar an

mencakup keput usan t ent ang :
• Produk, yait u t ipe produk yang dit awarkan, bent uk fisik, desain,
kualit as, pelayanan yang menyer t ainya.
• Harga, yait u t ingkat harga, kebij akan harga, sist em pembayaran.
• Promosi, yait u t ingkat iklan, promosi penj ualan, kegiat an t enaga
penj ualan, publ ic r el at ion.
• Dist r ibusi, yait u saluran dist r ibusi yang digunakan, penyebaran
produk, dist r ibusi fisik.
• Proses, menyangkut pembuat an pr oduk dan fasilit as pendukung.
• Hubungan baik, khususnya dengan pihak-pihak yang ber peran besar
dalam pemasaran (misalnya khalayak, pemer int ah, lembaga
keuangan).
• Image, cit r a posit if di mat a masyarakat luas.

c. Paradigma Baru Relat ionship Market ing. Pemasar sangat menekankan

pent ingnya hubungan baik j angka panj ang dengan konsumen dan
inf rast rukt ur pemasaran dan secar a t erst rukt ur organisasional, kesadaran
t ersebut diwuj udkan dalam bent uk langkah-langkah berupa hubungan
dan komit men yang menyeluruh. Dengan demikian, market ing i s
ever yt hing and everyt hi ng i s mar ket ing.

Rel at i onshi p mar ket ing dapat dipandang sebagai koreksi yang cukup
mendasar at as pemikiran dan prakt ek pemasaran yang t elah ada
sebelumnya t erut ama t erhadap prakt ek pemasar an yang lebih
menekankan asas t ransaksi ( one t i me t r ansact ion mar ket ing). Jika
konsep mar ket based t r ansact i on menekankan kepada bagaimana
pemasar dapat mencipt akan penj ualan berikut nya, maka konsep

93
 r el at i onshi p market ing menaruh per hat ian pada penj ualan yang t elah
t er j adi dan yang berkelanj ut an ( on going r el at ionshi ps).

Pemasaran yang menganut sist em t ransact i on mar ket i ng memandang

proses pemasaran t elah berakhir ket ika t r ansaksi j ual beli t elah t erj adi,
dimana barang ber pindah kepemilikan dar i penj ual ke pembeli.
Selanj ut nya pemasar mengarahkan per hat ian kepada bagaimana
mencipt akan t ransaksi berikut nya. Sedangkan pemasar yang menganut
r el at i onshi p mar ket ing memberikan perhat ian t erhadap t ransaksi yang
sedang ber langsung dan memanf aat kannya sebagai dasar unt uk
hubungan pemasaran yang ber kelanj ut an dimasa depan. Dengan
demikian, proses pemasaran t idak ber akhir dengan t ransaksi j ual beli.
Unt uk menj aga hubungan yang berkelanj ut an di masa depan dengan
pasar, pemasar harus dapat memberikan nilai lebih dar i apa yang
dikorbankan konsumen guna memberi kepuasan konsumen.

5. 7 Prospek Agen Properti dalam Bisnis Propert i ________

Pada umumnya kegiat an usaha pr opert y agency berhubungan dengan

pasar proper t i, t erut ama pasar bebas. Sedangkan sebagaimana pasar pada
umumnya, pasar ini pun berhubungan erat dengan ekonomi, baik ekonomi
mikr o maupun ekonomi makr o. Prinsip ekonomi, begit u j uga sosial bukanlah
ilmu eksak serat us persen. Misalnya prinsip ekonomi yang menyat akan
bahwa bila t erdapat banyak peminat t erhadap suat u pr opert i, kemungkinan
harga proper t i t er sebut akan naik. Disini t idak dij elaskan ber apa banyak dan
berapa harga pr oper t i dengan adanya t endensi kenaikannya. Dengan
menggunakan rinsip ekonomi, seorang agen pr opert i har us memperhat ikan
perilaku penj ual dan pembeli, menelit i alasan yang memot ivasi penj ualan
dan pembelian ser t a memperkirakan bat as-bat as harga yang ada dalam
j angkauan pembeli maupun yang dikehendaki penj ual.

Pasar pr oper t i t er bagi dalam 3 (t iga) subpasar masing-masing :

• Penyewaan
• Invest asi (j ual-beli)
• Pengembangan
Para agen dihar apkan akan lebih akt if bergerak at au akt if di ket iga
sub pasar t ersebut , sedangkan proporsinya t ergant ung pada keadaan pasar.
Menurut pengamat an, proper t i di perkot aan lebih menarik banyak perhat ian
para agen t erut ama hunian, perkant oran at au ruang usaha yang memang
bila dipandang dari sudut invest asi t elah mencangkup ket iga hal yang
diharapkan yait u: pendapat an, apresiasi dan nilai t ambah.

94
 Dengan diber lakukannya Undang-Undang Perpaj akan baru ser t a
f akt or -f akt or polit ik, sosial dan ekonomi, secara keseluruhan mempengaruhi
pasar bebas propert i. Prospek kegiat an propert i hunian dan ruang usaha
(ruko/ rukan) unt uk kot a besar dapat dikat akan opt imis hal ini dapat
dit unj ukkan dengan banyak t umbuh perusahaan-perusahaan pr oper t i agen
baik perusahaan lokal maupun f r anchises asing. Dan hal ini menj adi sebuah
t ant angan kar ena akan menambah semarak pasar pr opert i dan persaingan
ant ar agen, sehingga agen it u sendir i dit unt ut unt uk lebih pr ofesional dalam
menj alankan t ugasnya. Selain it u j uga t unt ut an dari masyarakat t erhadap
permint aan pr opert i hunian, sedangkan pada umumnya mereka sangat sibuk
dan cender ung menyerahkan permasalahan ini kepada agen propert i.

5. 8 Proses Pembelian & Penj ualan Properti ______________

A. Proses Pembelian Properti

a. Pendahuluan. Keput usan unt uk membeli dapat dikat egorikan sebagai

suat u keput usan unt uk invest asi. Suat u keput usan unt uk membeli akan
melibat kan keinginan dari si pembeli unt uk melepaskan keunt ungan dar i
uang yang dia miliki pada saat sekarang, dalam hal ini sebesar harga
pembelian, dengan harapan produk pembelian t ersebut (dapat berupa
propert i) akan menghasilkan arus pendapat an ( income f l ows) dan
keunt ungan dari modal yang dit anamkan (capi t al prof i t ) yang lebih besar
bagi si pembeli.

Dalam hal pembelian proper t i sebagai suat u invest asi secara langsung,
pengembalian uang hasil invest asi t ersebut hanya dapat diperoleh dalam
periode:

1. Arus pendapatan ( income flow ). Arus pendapat an diper oleh selama

periode pemilikan pr opert i. Dalam hal penyewaan propert i t ersebut ,
arus pendapat an diperoleh dalam bent uk pembayaran uang sewa
yang dit er ima. Dalam hal pembelian pr opert i unt uk dihuni, arus
pendapat an diper oleh dalam bent uk ‘ non-payment of r ent ’ .

2. Keunt ungan dari modal yang dit anmkan ( capit al pr ofit ).

Keunt ungan dar i modal yang dit anamkan diperoleh dalam bent uk
peningkat an harga dar i nilai aset yang dimilki. Laba dalam bent uk
peningkat an harga hanya dapat diperoleh pada saat penj uala propert i
t ersebut , dengan memperhit ungkan sit uasi pasar dan paj ak ser t a
biaya-biaya t ak t erduga yang dibut uhkan unt uk menj ual propert i
t ersebut .

95
 Invest asi dalam bidang pr opert i t idak hanya berhubungan dengan
aspek-aspek visual dar i penampilan f isik dan aspek-aspek permanen
dari bangunan sepert i ‘ bat u bat a dan adukannya’ , aspek-aspek
nonvisual dan pent ing lainnya dari suat u invest asi dalam bidang
propert i berhubungan dengan hal-hal ber ikut ini:

o Aspek-aspek hukum ( legal interest ). Hal ini dapat ber upa

bat asan-bat asan yang dibebankan pada hak-hak kepemilikian,
misalnya t idak boleh ment ransfer kepemilikan t anpa perset uj uan
t ert ulis. Dalam hal penyewaan, hal ini menunj uk pada per j anj ian
penyewaan.

o Batasan hukum, misalnya perat uran t ent ang t at a kot a. Dalam hal
dimana seor ang pemilik at au invest or bert indak sebagai yang
menyewakan, invest or t ersebut t idak hanya har us
memper t imbangkan penyewa-penyewanya yang mer upakan
pember i kont r ibusi t er besar , t et api j uga sit uasi pasar unt uk j enis
propert i t ersebut .

Dalam kasus sepert i ini seorang invest or harus dapat :

Mengant isipasi keinginan penyewa yang berpot ensi t erhadap
akomodasai yang dit awarkan, dan j uga
Waspada t erhadap perubahan-perubahan dalam keinginan si
penyewa, prospek dan kebut uhan-kebut uhan dar i sekt or
propert i t ersebut yang kemungkinan akan menj adi fakt or-
f akt or yang diperhit ungt kan pembeli pada saat seorang
invest or memut uskan unt uk menj ual propert i t ersebut .

b. Tipe dari investasi dalam bidang propert i yang dilakukan secara

langsung. Invest asi dalam bidang pr opert i yang dilakukan secara
langsung berkenaan dengan adanya keinginan unt uk membeli, dimana
pembeli akan menj adi pemilik langsung at au ‘ yang menyewakan’ dar i
t anah at au bangunan. Pembelian suat u proper t i dihubungkan dengan
masalah keunt ungan yang bisa diperoleh dalam j angka panj ang. Tuj uan
dari pembelian suat u propert i dapat berupa pembelian unt u dipakai
sendir i at au unt uk t uj uan penyewaan.

Keunt ungan dar i hasil invest asi di bidang proper t i dapat meningkat dan
dapat j uga menurun berhubung bidang propert i selalu t erpengaruh oleh
keadaan pasar . Jenis-j enis proper t i yang t ersedia unt uk invest asi dapat
berupa:
• Kant or.

96
 • Pert okoan.
• Perindust rian dan per dagangan.
• Perumahan.
• Perkebunan, dan
• Propert i-pr opert i khusus.

c. Pert imbangan-pert imbangan dasar unt uk suatu investasi di bidang

propert i. Ada banyak per t imbangan-per t imbangan dasar yang har us
diperhit ungkan oleh seor ang invest or ket ika memut uskan unt uk
memper oleh suat u pr opert i. Fakt or-fakt or t er sebut dapat berupa fakt or-
f akt or f isik, pengaruh lokal, pemgaruh nasional t ergant ung pada j enis
propert inya dan bahkan j uga pengt aruh-pengaruh int ernasional.

Beberapa fakt or -f akt or yang har us diper t imbangkan dalam suat u

keput usan unt uk invest asi dalam bidang proper t i berhubungan dengan
hal-hal ber ikut :

1. Sifat -sifat dari aspek-aspek hukum yang diperoleh. Bat asan-bat asan
mengenai hak-hak kepemilikan dalam hubungannya dengan j angka
wakt u, pemindahan t angan,hak-hak pemilik dan sebagainya.
2. Syarat-syarat peminj am . Perikat an, bat asan-bat asan, pemberian
penalt i apabila t erj adi “ ingkar kewaj iban” , dan sebagainya.
3. Prospek dari propert i tersebut . Lokasi dan lingkungan sekit arnya,
r encana pembangunan di masa yang akan dat ang dan r encana
pembangunan daerah, misalnya: rencana j alan, rencana
pengembangan dan sebagainya.
4. Kemungkinan t ingkat pengembalian dan peningkatan harga dari
propert i tersebut . Hal ini berhubungan dengan sit uasi pasar ,
besarnya uang sewa dsb.
5. Besarnya permint aan di masa depan , baik unt uk menyewakan
maupun unt uk menj ual invest asi di masa depan. Hal ini dipengaruhi
oleh keinginan penyewa baik di saat sekarang maupun di masa depan
dan t ren sert a kebut uhan pada sekt or t ersebut di pasar invest asi
propert i.
6. Periode investasi. Diper oleh dengan memperhit ungkan per ubahan
mode, t eknologi, dan demograf i (karakt er populasi) dan t ransport asi.
7. Tren ekonomi, baik secar a lokal maupun nasional.
8. Tingkat persaingan sekarang maupun masa depan. Dengan
memperhit ungkan t ingkat penawar an saat sekarang maupun masa
depan unt uk j enis propert i yang serupa, j enis-j enis pr oper t i yang
sudah berj alan dengan baik, dan j enis-j enis propert i yang menj adi
saingan.

97
 9. Peraturan perundang-undangan. Mencakup persyarat an undang-
undang, pembuat an sert if ikat baru, dan paj ak-paj ak proper t i (paj ak
penghasilan dan paj ak penj ualan proper t i t er sebut di masa
mendat ang).

d. Sumber informasi mengenai bisnis investasi di bidang properti.

Sumber-sumber informasi dimana kit a bisa mendapat kan informasi
mengenai bisnis invest asi di bidang pr opert i dapat diper oleh dar i:
• Orang-orang yang t erlibat secara langsung dalam bidang penj ualan,
pembelian, penyewaan, dan konsult asi di bidang proper t i, misalnya
agen perumahan ( est at e agent ) dan penilai ( val uer ).
• Orang-orang yang t er libat dalam indust ri propert i, misalnya
pengacara ( l awyer ), arsit ek, dan pegawai bank.
• Surat kabar .
• Maj alah at aupun j urnal dalam bidang proper t i.
• Pelelangan.

B. Proses pemilikan propert i

a. Ruang lingkup. Keput usan unt uk memperoleh suat u pr opert i meliput i

r uang lingkup sebagai berikut :
• Identifikasi prospek dari propert i. Hal ini berhubungan dengan
masalah penghunian, penyewaan, per ombakan, modr nisasi, dan
sebagainya.
• Pert imbangan mengenai tingkat pengembalian yang dapat
dihasilkan dari pembelian properti. Pengembalian t ersebut dapat
berupa uang sewa at au pengembalian dalam bent uk modal dengan
memperhit ungkan harga permint aan and prosepek di masa depan.
• Syarat-syarat kontrak . Per j anj ian pembelian dan penj ualan sepert i
deposit , j angka wakt u pembayaran, biaya pembelian, dan
sebagainya.
• Pencatat an. Pencat at an hasil penj ualan dan pembelian dan
pemindahan secara hukum dari propert i t ersebut .

b. Tahap pemilikan propert i. Tahap-t ahap dalam pemilikan suat u propert i

dapat diident if ikasi sebagai ber ikut :
• Tahap sebelum dilakukan kont rak dan pada saat dilakukan kont rak.
• Tahap set elah dilakukan kont rak.
• Tahap pencat at an surat -surat kepemilikan.

1. Tahap sebelum dilakukan kontrak. Pada t ahap ini t erj adi keinginan
unt uk memiliki at au menginvest asi dalam suat u pr opert i. Suat u

98
penyelidikan pendahuluan mengenai j enis invest asi yang ber pot ensi
harus dilakukan.

a) Penyelidikan Pendahuluan. Penyelidikan pendahuluan meliput i:

1) Mengident ifikasi syarat -syarat yang diperluka unt uk membeli
suat u pr opert i, dengan memperhat ikan:
Bat asan dan syarat -syarat dalam suat u proses pemilikan
propert i;
Jenis pr opert i yang t erkait ;
Pembeli lokal dan asing, baik perorangan maupun
kelompok;
Syar at -syar at dan j enis pendanaan yang memungkinkan.
2) Sit uasi pasar dari pr opert i secara umum dengan
memperhat ikan:
Prospek dari propert i t ersebut di pasaran dengan
memperhit ungkan indikasi invest asi sepert i populasi,
t ingkat bunga, program-program pembangunan, t ren dalam
mode dan keinginan menyewa, besarnya pendapat an per
kapit a, dan sebagainya;
Memperhat ikan gej ala-gej ala yang t er j adi di pasar lokal,
nasional maupun int ernasional.
3) Ident ifikasi proper t i yang t epat dan ber pot ensi, dengan
memperhat ikan:
Jenis dan pemakai, lokasi, kepemilikan, pengaruh baik dar i
lokal maupun nasional;
Semua peket rj aan fisik yang harus dilakukan set elah
perolehan propert i.
4) Penilaian awal mengenai nilai dari propert i t ersebut , dengan
menganalisis pendapat an, nilai modal dan t ingkat
pengembalian yang dapat diper oleh,

b) Penyelidikan secara det ail. Set elah penyelidikan pendahuluan

dilakukan dan suat u pr opert i dianggap dapat dit erima, hal ini
akan diikut i dengan penyelidikan secar a det ail mengenai propert i
t ersebut . Tindakan-t indakan yang akan dilakukan meliput i:
1) Penyelidikan f isik t er hadap pr opert i, meliput i:
Kondisi bangunan;
Unt uk mengident if ikasi dan mempert imbangkan masalah
st r ukt ur , akomodasi dan desain.
Kemungkinan unt uk pengembangan, modernisasi, dan
pembaharuan yang dapat dilakukan set elah propert i
t ersebut diper oleh;

99
 Hal ini dapat dilakukan dengan berkonsult asi dengan
seorang arsit ek.
Penyelidikan st rukt ur t erhadap komponen bangunan.
Kenyamanan pemakai, r enovasi dan pengembangannya
yang sesuai dengan perat uran yang berlaku.

2) Pert imbangan mengenai pot ensi dan permint aan pasar unt uk
propert i t ersebut , yang mencakup:
Tipe dan t ingkat permint aan dari penyewa;
Tingkat kenyaman pr opert i unt uk disewakan;
Besarnya uang sewa; dan
Kondisi pasar unt uk propert i t ersebut .

3) Masalah pengelolaan proper t i set elah diper oleh meliput i:

Masalah penar ikan uang sewa;
Pember ian j asa dan biaya pelayanan;
Jenis asuransi dan pinj aman;
Perbaikan-perbaikan yang diperlukan set elah perolehan
propert i;
Pemeliharaan yang diper lukan dan biayanya;
Pengelolaan penyewaan berhubungan dengan j angka wakt u
sewa;
Pembayaran paj ak dan kewaj iban lainnya.

4) Masalah pendanaan, meliput i:

Bent uk dan sumber dana;
Persyarat an peminj aman;

5) Masalah paj ak proper t i, meliput i:

Paj ak penghasilan;
Paj ak at as hasil penerimaan dan pengeluar an.

6) Masalah hukum dasn pelaksanaannya, meliput i:

Masalah hukum unt uk invest asi sepert i kepemilikan;
Masalah perencanaan secara hukum; St andar perencanaan
sehubungan dengan renovasi dan pert ambahan.
Permasalahan persyar at an hukum; Ij in yang dibut uhkan
apabila dilakukan penambahan dan pengembangan r uangan
besert a cara pelaksanaannya.
Perangkat pemadam kebakaran, peralat an kesehat an, dan
perat ur an t at a kot a unt uk bangunan t ersebut

7) Penafsiran nilai dan evaluasi, meliput i:

100
 Tingakat pengembalian dari invest asi pada saat sekarag.
Pembayaran uang sewa dan nilai pasar uang sewa.
Masalah uang sewa dan kondisinya.
Penghasilan bersih saat sekarang. Dalam hal ini didapat kan
dari pembayaran uang sewa dikurangi pengeluaran.
St at us keuangan penyewa.
Tingkat kepercayaan dan kredibilit as dari penyewa.

2. Tahap pembuatan kontrak. Tahap pembuat an kont rak t er j adi

set elah keput usan unt uk menginvest asi t erj adi, hal-hal yang har us
dipert imbangkan meliput i:

a) Fungsi pent ing dari suatu kontrak . Kont rak merupakan suat u
perj anj ian hukum yang mengikat kedua belah pihak secara hukum
dan oleh karenanya dibenarkan oleh hukum. Hal-hal yang harus
t ercant um dalam suat u per j anj ian penj ual at au pembelian adalah
sebagai ber ikut :
1) Perj anj ian.
2) Pert imbangan-per t imbangan.
3) Keinginan unt uk membuat suat u hubungan secara hukum
ant ara dua belah pihak.
4) Kepast ian. Pada suat u perj anj ian harus mencant umkan t opik
yang past i dan t idak mengandung persyarat an yang kabur
mengenai suat u masalah.
5) Kedudukan t iap belah pihak.

b) Isi dari perjanjian penjualan dan pembelian. Isi per j anj ian
penj ualan dan pembelian akan meliput i rekomendasi mengenai
syarat -syarat unt uk perj anj ian penj ualan dan pembelian dan
memeriksa syar at -syar at yang diaj ukan. Syar at -syar at t ersebut
meliput i:
1) Pihak-pihak yang t erlibat dan kedudukannya. Dalam hal ini
harus dit erangkan dengan j elas siapa yang membeli dan siapa
yang menj ual.
2) Deskripsi propert i. Harus didefinisikan secar a j elas t ermasuk
lokasi, alamat , luas dan sert if ikat t anah dan bangunan.
3) Kewaj iban pembeli dan penj ual sesuai dengan kont rak.
Pembeli - harus membayar sej umlah uang yang sudah diset uj ui
pada t anggal yang sudah dit et apkan. Penj ual – menyerahkan
propert i dalam keadaan baik dan dalam keadaan kosong.
4) Harga pembelian, deposit , dan car a pembayarannya. Pada
umumnya, besarnya deposit samadengan 10% dari harga
pembelian dan sisanya dibayar akan dibayar pada wakt u yang

101
 sudah dit et apkan. Deposit merupakan suat u garansi bahwa
kont rak akan dilakukan dan hal ini sangat bergant ung pada
keinginan dari kedua belah pihak dan t idak hanya t ergant ung
dari kat a-kat a yang t er cant um dikont rak saj a.
5) Pada saat t er j adi ingkar kewaj iban. Misalnya mengenai
t indakan-t indakan yang akan diambil apabila pembeli dalam
keadaan “ def ault ” kompensasi yang diperoleh penj ual pada
saat t er j adi ingkar kewaj iban.
6) Penyerahan sesuai dengan wakt u dan bebas dar i segala
halangan dan dalam keadaan kosong.
7) Masalah mengenai siapa yang memegang uang hasil penj ualan.
Apakah dar i pihak pengacara dari pembeli at au agen
perumahan.

c) Jaminan yang diperlukan oleh penjual dan pembeli . Jaminan

yang diperlukan oleh penj ual meliput i:
1) Jaminan bahwa pembeli ( pr ospect i ve purchaser ) akan
menyimpan uang deposit sej umlah t er t ent u.
2) Jaminan bahwa penj ual akan menerima uang deposit t ersebut
(set elah dikurangi oleh uang j asa agen penj ual) apabila
pembeli mengundurkan diri dengan alasan apapun.
3) Apabila penj ual bisa memberikan sert ifikat kepemilikan yang
sah, benar dan t idak t erlibat dalam sengket a kepada pembeli
harus ada j aminan bahwa pembeli akan menanggung semua
biaya yang dibut uhkan unt uk pemindahan kepemilikan dar i
propert i yang dij ual, misalnya: biaya balik nama dan biaya
pengacara.
4) Jaminan bahwa pembeli akan membayar dalam j angka wakt u
yang sudah dit et apkan.

Jaminan yang diper lukan oleh pembeli akan meliput i:

1) Jaminan bahwa pembeli akan mener ima kembali uang
deposit nya apabila penj ual t idak bisa memberikan sert if ikat
t anah yang asli, j elas dan t idak dalam sengket a kepada
pembeli at au apabila penj ual membat alkan penj ualan
propert inya at au apabila menj ual pr opert inya ke pihak lain.
2) Jaminan bahwa pembeli akan mener ima pr opert i dalam
keadaan baik sesuai dengan yang dij anj ikan.
3) Jaminan bahwa pembeli akan mener ima komensasi apabila
propert i t idak diser ahkan pada wakt unya.
4) Jaminan bahwa paj ak-paj ak yang berkenan dengan propert i
ynang dij ual sudah dibayar oleh penj ual.

102
 d) Negosiasi dan perj anj ian akhir dengan penj ual untuk
menyelesaikan semua persoalan penting. Set elah semua
masalah penj ualan dan pembelian diset uj ui oleh semua pihak,
kont rak akan menj adi bukt i dalam per j anj ian penj ualan dan
pembelian.

e) Instruksi kepada pengacara untuk melakukan pemindahan

kepemilikan. Hal ini akan melibat kan hal-hal sebagai berikut :
1) Asur ansi, yait u pemindahan polis perj anj ian;
2) Pemindahan manaj emen, meliput i masalah cat at an, garansi,
kewaj iban, dan pemindahan pegawai;
3) Pember it ahuan kepada penyewa-penyewa sehubungan dengan
adanya pemilik baru;
4) Penanganan syarat -syarat penyewaan baru;
5) Perbaikan dan penggant ian apabila diperlukan sebelum
dilakukan t ransfer .

3. Tahap Set elah Pelaksanaan Kont rak

a) Membuat suat u ‘ Pr ivat e Gaveat ’ . Not ar is dari pembeli

berkewaj iban unt uk membuat suat u ‘ Pr ivat e gaveat ’ set elah
suat u kont rak akt a pengikat an j ual beli dibuat . Tuj uannya adalah
unt uk member ikan garansi dalam hal pembeli menunda pembelian
dan j uga mencegah penj ual langsung menj ual t anahnya set elah
dibeli oleh pembeli t anpa ij in dari pembeli.

b) Pendaft aran sertifikat . Dalam pendaf t aran, seorang pembeli

akan mendapat kan suat u ser t if ikat resmi unt uk propert i yang dia
beli dan pada saat yang sama, mendapat kan suat u sert ifikat yang
sah. Dalam pendaf t aran t ersebut nama pembeli akan t ercant um
dalam sert ifikat sebagai pemilik yang t er cat at r esmi.
Suat u kont rak dinyat akan selesai apabila si pembeli secara resmi
sudah t ercat at sebagai pemilik dar i pr opert i yang dia beli. Pada
umumnya, ket ika pihak penj ual dan pembeli t elah memenuhi
kewaj iban mereka sesuai dengan yang t ercant um dalam
perj anj ian j ual beli yang t elah diset uj ui, wakt u t ersebut
merupakan saat yang baik unt uk dilakukan penyelesaian kont rak.

C. Proses Penjualan Propert i

Proses penj ualan pr oper t i akan melibat kan proses-proses ber ikut ini:

103
a. Proses penunjukan agen ( broker ). Dalam hal ini akan melibat kan
masalah penent uan harga yang diinginkan penj ual. Agen penj ual
berkewaj iban unt uk memberikan masukan dan memprosesnya sesuai
dengan harga yang diinginkan.

b. Proses pemilihan cara penj ualan properti:

Penjualan secara tender . Terj adi apabila pr oper t i t ersebut
mempunyai karakt er t ert ent uyang membuat harga penj ualan sukar
dit ent ukan sehingga dit awarkan secar a t er buka.
Penjualan secara lelang. Hal ini bisa t er j adi apabila penj ual
membut uhkan uang dalam wakt u yang dekat dan ingin menj ual
propert inya secara cepat .
Penjualan secara pribadi . Pr oper t i t ersebut mempunyai kar akt er
t ert ent u yang menj adikan harga penj ualan dapat dengan mudah
dit ent ukan dan banyak permint aan unt uk membeli proper t i t ersebut .

c. Proses penentuan cara penjualan. Penj ual menent ukan dan

menyerahkan pelaksanaannya kepada agen yang dit unj uk.

d. Proses Negosiasi . Menyangkut masalah negosiasi dengan pembeli yang

berpot ensi sesuai dengan syarat dan harga yang sudah dit ent ukan. Pada
proses ini, ada kemungkinan bahwa pembeli member ikan uang muka.

e. Perj anj ian Pendahuluan . Per j anj ian pendahuluan akan dilakukan
set elah pengacar a dari pembeli melakukan penyelidikan hukum at as
propert i yang dit awarkan.
Penyelidikan hukum meliput i:
Masalah-masalah yang berkenaan dengan proper t i t ersebut bat asan-
bat asan dan masa berlaku dar i sert if ikat -sert if ikat unt uk propert i
t ersebut .
Jangka sewa dan perat uran-perat ur an penyewaan (apabila ada
penyewa) berhubungan dengan perikat an penyewa.
Perencanaan, yakni apakah sesuai at au t idak dengan ket ent uan
perencanaan yang diij inkan.
Hal-hal lain sehubungan dengan perat uran-perat uran yang berlaku,
misalnya unt uk masalah pemugaran, sist em pemadam kebakaran, dan
sebagainya.

f. Perj anj ian Akhir. Dibuat set elah t erj adi negosiasi akhir ant ara kedua
belah pihak. Pada proses ini kedua belah pihak sudah menyet uj ui
besarnya harga j ual propert i dan syarat -syar at penj ualan.

104
 g. Penyelesaian Akhir. Pada t ahap ini pengacar a dari pihak pembeli
akan membuat “ caveat ” dan pengacara dari pihak penj ual akan
memproses masalah pemindahan pemilikan dan sert ifikat .

RINGKASAN

Pasar proper t i adalah suat u akt ivit as komersial yang dir ancang unt uk
memudahkan per t ukaran hak-hak at as t anah dan bangunan, menet apkan
harga unt uk pert ukaran-per t ukaran yang sifat nya saling mengunt ungkan
bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang unt uk berbagai alt ernat if
penggunaan, menent ukan pola penggunaan t anah dan ruang, ser t a
menyesuaikan penawaran t erhadap permint aan. Pasar pr oper t i dapat
berupa pasar penj ualan, pasar sewa, dan pasar hipot ek. Singkat nya, pasar
propert i adalah sebuah pasar dimana hak-hak at as propert i yang dianggap
bersaing oleh para calon pembeli, dipert ukarkan.

Walaupun kit a menyadari bahwa t idak ada sat u siklus t ert ent u yang
mewakili akt ivit as pr opert i, t et api dipengaruhi oleh siklus-siklus ekonomi
lainnya menurut posisinya masing-masing. Kit a perlu mengident ifikasikan
beberapa perilaku unsur ekonomi pent ing dalam bidang proper t i (real est at )
unt uk dapat mengident if ikasikan kecenderungan pasar

Pada saat ini, semua orang t erut ama yang bergerak dalam dunia
usaha apapun dit unt ut unt uk melakukan kegiat annya secara lebih
prof esional. Dalam bidang propert i misalnya, masyarakat mulai
menggunakan j asa pr oper t y br oker yang dapat membant u mengat asi
permasalahannya. Permasalahan ini ant ara lain meliput i :
• Pemilihan lokasi.
• Proses pembelian dan penj ualan proper t i.
• Tukar menukar pr opert i.
• Sewa menyewa propert i.
• Akuisisi proper t i.

Pada set iap kegiat an pr opert y agency biasanya t erdapat 3 (t iga)

pihak yang t er libat , yait u :
• Principal . Principal at au pemakai j asa adalah orang at au pihak yang
menggunakan j asa agen dan dengan demikian diwakili oleh agen
t ersebut .
• Broker . Agen adalah orang at au pihak yang bert indak at as nama pr incipal
karena memperoleh keper cayaan dan wewenang.

105
• Pihak ketiga . Pihak ket iga adalah orang at au pihak yang dihubungi oleh
agen dan diharapkan dapat menj alin t ransaksi dengan principal.

Br oker dalam pemasaran pr opert i memiliki peran pent ing sebagai

negosiat or dan manaj er.

SOAL-SOAL LATIHAN

1. Apa yang dimaksud dengan pasar propert i?

2. Bagaimanakah kar akt erist ik dar i pasar pr opert i?
3. Apa saj akah bent uk pasar proper t i? Jelaskan!
4. Apa fungsi pasar propert i? Jelaskan!
5. Apa yang dimaksud dengan siklus pasar proper t i? Jelaskan!
6. Permasalahan apa yang dapat dipecahkan dengan bant uan pr oper t y
agency?
7. Manf aat apa yang dapat diperoleh dar i j asa agen pemasaran pr opert i?
8. Apa peranan agency ( br oker ) dala pemasaran pr oper t i?
9. Apa saj a fungsi br oker secara umum?
10. Apa yang dimaksud dengan rel at i onship mar ket ing? Jelaskan!

106