Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

BAB II
KAJIAN TEORI
2.1 Perumahan
2.1.1 Pengertian
Menurut Undang-Undang No. 1 tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Permukiman, perumahan adalah kumpulan rumah sebagai bagian dari permukiman,
baik perkotaan maupun perdesaan, yang dilengkapi dengan prasarana, sarana, dan utilitas
umum sebagai hasil upaya pemenuhan rumah yang layak huni. Sedangkan
permukiman adalah bagian dari lingkungan hunian yang terdiri atas lebih dari satu satuan
perumahan yang mempunyai prasarana, sarana, utilitas umum, serta mempunyai
penunjang kegiatan fungsi lain di kawasan perkotaan atau kawasan perdesaan.
Lalu menurut Suparno Sastra M. dan Endi Marlina, (Perencanaan dan
Pengembangan Perumahan, 2006:29) perumahan diartikan sebagai kelompok rumah
yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian yang
dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, seperti misalnya penyediaan air
minum, tempat pembuangan sampah, tersediannya jaringan listrik, telepon, jalan, dll,
yang memungkinkan lingkungan perumahan berfungsi sebagaimana mestinya.
Pembangunan perumahan dan permukiman merupakan hal yang sangat diprioritaskan
oleh pemerintah, sebab dengan pembangunan ini diharapkan kebutuhan akan rumah
yang merupakan kebutuhan dasar manusia dapat terpenuhi dan pada akhirnya dapat
meningkatkan dan memeratakan kesejahteraan rakyat.
Perumahan dan permukiman merupakan salah satu kebutuhan pokok manusia
yang akan terus ada dan berkembang sesuai dengan tahapan atau siklus kehidupan
manusia. Rumah selain sebagai pelindung terhadap gangguan alam maupun cuaca
serta makhluk lainnya, juga memiliki fungsi sosial sebagai pusat pendidikan
keluarga, persemaian budaya, nilai kehidupan, penyiapan generasi muda, dan sebagai
manifestasi jati diri. Dalam kerangka hubungan ekologis antara manusia dan
lingkungan pemukimannya, maka terlihat bahwa kualitas sumber daya manusia di
masa yang akan datang sangat dipengaruhi oleh kualitas perumahan dan pemukiman
dimana manusia menempatinya. Perumahan dan permukiman merupakan salah satu
faktor strategis dalam upaya membangun manusia seutuhnya, yang memiliki kesadaran
untuk selalu menjalin hubungan antara sesama manusia, lingkungan tempat tinggal,
berperan sebagai pendukung terselenggaranya pendidikan keluarga, dan senantiasa
bertakwa kepada Tuhan Yang Maha Esa.
4

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Perbaikan mutu hidup masyarakat yang diwujudkan melalui pembangunan nasional

harus

diikuti

dan

disertai

secara

seimbang

dengan

perbaikan

mutu

perumahan.Perbaikan bukan saja dalam pengertian kuantitatif, tetapi juga kualitatif

dengan memungkinkan terselenggaranya perumahan yang sesuai dengan hakekat dan
fungsinya. Pembangunan di bidang perumahan dan permukiman yang bertumpu pada
masyarakat memberikan hak dan kesempatan seluas-luasnya bagi masyarakat untuk
berperan serta. Sejalan dengan peran serta masyarakat di dalam pembangunan
perumahan dan permukiman pemerintah mempunyai kewajiban dan tanggung jawab
untuk melakukan pembinaan dalam wujud pengaturan dan pembimbingan,
pendidikan dan pelatihan, pemberian bantuan dan kemudahan, penelitian dan
pengembangan yang meliputi berbagai aspek yang terkait antara lain tata ruang,
pertanahan, prasarana lingkungan, industri bahan dan komponen, jasa konstruksi dan
rancang bangun, pembiayaan, kelembagaan, sumber daya manusia, serta peraturan
perundang-undangan yang mendukung.
2.1.2 Jenis-Jenis Perumahan
Di bawah ini dijelaskan gambaran umum beberapa jenis perumahan:
a. Perumahan Komersial
Perumahan komersial adalah perumahan yang diselenggarakan dengan tujuan
mendapatkan keuntungan.
b. Perumahan Umum
Perumahan umum adalah perumahan yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah bagi masyarakat, terutama bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
c. Perumahan Swadaya
Perumahan swadaya adalah perumahan yang dibangun atas prakarsa dan upaya
masyarakat.Perumahan swadaya dibedakan menjadi perumahan formal dan
perumahan informal.
Perumahan formal
Berdasarkan Peraturan Menpera No: 10/PERMEN/M/2007 Tentang Pedoman
Bantuan Stimulan Prasarana, Sarana dan Utilitas Umum (PSU) Perumahan dan
Permukiman, perumahan formal adalah rumah atau perumahan yang dibangun
atau disiapkan oleh suatu institusi/lembaga yang berbadan hukum dan melalui
proses perijinan sesuai peraturan perundang-undangan. Dalam pembangunan
perumahan formal terdapat mekanisme yang jelas sehingga terdapat perencanaan
yang formal dengan pelaku utama adalah sektor publik dan swasta.Sistem dalam
penyediaan rumah formal yaitu :
5

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

1) Biasanya menyediakan rumah untuk golongan menengah dan golongan tinggi

2) Banyak terkendala oleh kemampuan developer didalam menyediakan baik
pembiayaan untuk pembangunan rumahnya (construction cost) maupun
pembiayaan kepemilikan rumahnya
Perumahan Informal
Perumahan informal yaitu pembangunan perumahan atau tempat tinggal secara
perseorangan di atas kepemilikan lahan yang tidak sesuai dengan ketentuan
peraturan perundangan-undangan.
d. Perumahan Khusus
Perumahan khusus adalah perumahan yang diselenggarakan untuk memenuhi
kebutuhan rumah untuk kebutuhan sosial, seperti perumahan transmigrasi,
pemukiman kembali korban bencana, menampung orang lansia, masyarakat miskin,
yatim piatu dan anak terlantar, termasuk juga untuk pembangunan rumah terpencarpencar yang rentan bencana.
e. Rumah Negara
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia nomor 20 tahun 1994, rumah
Negara yaitu bangunan yang dimiliki negara dan berfungsi sebagai tempat tinggal
atau hunian dan sarana pembinaan keluarga serta penunjangpelaksanaan tugas
pejabat dan/atau pegawai negeri.
f. Perumahan Dinas
Rumah dinas merupakan fasilitas yang disediakan bagi pegawai dinas tertentu yang
berkaitan dengan tugas kedinasannya.

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

2.2 Pembiayaan Pembangunan Perumahan Formal

Pembiayaan perumahan formal adalah pembiayaan terkait dengan perumahan formal
yang berupa pembiayaan yang melibatkan pemerintah dan bank-bank tertentu
(Kuswartojo).Pembangunan

perumahan

di

sektor

formal

merupakan

kegiatan

pembangunan perumahan yang dilakukan oleh lembaga berbadan usaha, yaitu

pemerintah atau swasta.Jika dari sisi pemerintah, pemerintah memberi bantuan berupa
bunga pinjaman ringan, tanah murah, dan bahan murah. Pemerintah menjaga keselarasan
pembangunan rumah dengan usaha perencanaan kota. Sebagai contoh dari peran
pemerintah dalam penyediaan perumahan adalah melalui perumnas yang mempunyai:
Sifat usaha sebagai penyedia pelayanan bagi kemanfaatan umum
Bermaksud sebagai pelaksana pembangunan perumahan rakyat
Bertujuan untuk mewujudkan lingkungan permukiman sesuai dengan rencana
pembangunan wilayah.
2.2.1 Badan Usaha
Badan usaha yang melakukan pembangunan perumahan di sektor formal antara lain:
a. Perum Perumnas
Didirikan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 1974 tanggal 18 Juli
1974 berbentuk Badan Pemerintah.Beberapa tujuan didirikannya Perum Perumnas:
Untuk melakukan pelaksanaan pembangunan perumahan rakyat
Mampu mewujudkan lingkungan permukiman sesuai dengan Rencana
Pembangunan Wilayah
Mampu menyediakan perumahan dengan harga jual lebih rendah daripada
harga pasar
Mampu memproduksi bahan bangunan sendiri, sehingga mampu memproduksi
perumahan lebih besar dengan waktu yang cepat
b. Persatuan Pengusaha REAL ESTATE INDONESIA (REI)
Didirikan pada tanggal 11 Februari 1972 dengan kegiatan usaha di bidang:
Pengembangan tanah dan bangunan
Penelitian real estate
Pengelolaan harta milik
Usaha perantara
Usaha pembiayaan real estate
c. Bank Tabungan Negara (BTN)
Memberikan pinjaman dalam bentuk fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Mengeluarkan Tabungan Uang Muka Kredit Pemilikan Rumah (TUM KPR)
d. PT. Papan Sejahtera
PT. Papan Sejahtera bertujuan untuk memberikan kredit pembelian rumah jangka
menengah dan panjang dengan maksimum 20 tahun. Kredit diberikan untuk
7

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

pembelian rumah yang tidak mewah dengan harga tcrtinggi Rp 45 juta untuk DKI
Jakarta dan Rp 30 juta untuk di luar wilayah DKI Jakarta.Peran PT. Papan
Sejahtera:
Menghimpun serta mengerahkan dana masyarakat untuk mendukung
Pembiayaan Kredit Pemilikan Rumah (KPR)
Mengeluarkan surat hutang jangka menengah dan panjang, dalam bentuk
obligasi perumahan
Menerima tabungan khusus dari calon pembeli rumah
e. Koperasi
Pengadaan perumahan melalui usaha bersama yang tidak mencari keuntungan.
Peran koperasi antara lain:
Sebagai pelaksana proyek perumahan
Koordinator bagi anggota untuk membeli rumah
Sebagai debitur BTN
Sebagai penjamin / avalist
2.2.2 Komponen Pembiayaan Perumahan
Dalam pembiayaan perumahan formal terdapat komponen-komponen, berupa:
a. Biaya pembebasan lahan
Pembebasan lahan adalah kegiatan melepaskan hubungan hukum yang semula
terdapat di pemegang hak/pennguasa atas suatu tanah dengan mekanisme transaksi
jual beli. Dalam kegiatan pembebasan lahan terdapat biaya-biaya yang harus
dikeluarkan selain harga tanah atau lahan itu sendiri. Biaya-biaya tersebut antara
lain :
1) Biaya pengecekan sertifikat tanah
Pengecekan sertifikat tanah dilakukan di Kantor Pertanahan Badan Pertanahan
Nasional (BPN) setempat. Pengecekan sertifikat tidak lain adalah memperoleh
informasi untuk memastikan sertifikat tanah yang ada adalah sertifikat asli
yang dikeluarkan oleh BPN dan terdaftar dengan baik. Biaya perolehan untuk
setiap informasi per lembar adalah Rp. 25.000,-.
2) BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
BPHTB adalah bea yang harus dibayarkan akibat diperolehnya suatu hak atas
tanah oleh seseorang. Secara umum Besar biaya yang harus dibayarkan adalah
5% dari besarnya harga jual tanah kena pajak (Nilai Perolehan Obyek Pajak
Kena Pajak). Besarnya Nilai Perolehan Obyek Pajak Kena Pajak adalah harga
jual tanah dikurangi dengan Nilai Perolehan tidak kena pajak. Nilai tidak kena

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

pajak tersebut maksimum Rp. 60.000.000,- dan ditetapkan secara regional.

Secara sederhana besarnya BPHTB = 5% x (NPOP - NPOP TKP).
3) Biaya Pembuatan Akta PPAT
Biaya ini adalah untuk pembuatan akte jual-beli. Besarnya biaya maksimum
adalah 1% (satu persen) dari harga transaksi.
b. Pematangan lahan (sertifikasi)
Pematangan lahan (sertifikasi) dilakukan setelah kegiatan pembebasan lahan selesai
dilakukan. Pematangan lahan (sertifikasi) adalah kegiatan pembuatan sertifikat hak
atas suatu tanah. Sertifikasi dilaksanakan di Kantor Pertanahan BPN. Biaya yang
harus dikeluarkan untuk tahapan sertifikasi atau pematangan lahan sebesar
Rp.25.000,-.
c. Perijinan ( legalitas, proyek)
Perizinan atau legalitas proyek dilakukan setelah hak atas tanah diperoleh secara
resmi. Dalam pembangunan perumahan formal, perizinan yang harus dilakukan
antara lain izin prinsip, izin lokasi dan izin mendirikan bangunan. Setiap tahapan
perizinan, terdapat biaya yang harus dikeluarkan.
d. Penyediaan sarana prasarana
Penyediaan sarana prasarana meliputi penyediaan jaringan air bersih, jaringan
listrik, jaringan telekomunikasi, dll.
e. Biaya kontruksi bangunan
Terdapat berbagai komponen biaya yang terdapat dalam harga penawaran, namun
tidak seluruh komponen tertulis secara formal di dalam struktur biaya penawaran,
tetapi hanya komponen keuntungan dan komponen pajak, sedangkan komponen
biaya langsung yang tertulis dalam lampiran struktur tsb merupakan hasil dari
analisa harga satuan pekerjaan dengan menyisipkan biaya komponen tak langsung.
1) Biaya Langsung
Biaya langsung merupakan biaya yang diperlukan untuk segala sesuatu yang
menjadi komponen permanen hasil akhir proyek. Dalam hal ini yaitu biaya
untuk membayar material, peralatan, upah pekerja termasuk mandor yang
digunakan langsung pada pelaksanaan konstruksi. Biaya langsung diajukan
secara formal sebagai salah satu item pembiayaan dan merupakan item utama
dari pembiayaan.Dalam masing-masing biaya langsung terdapat factor-faktor
yang mempengaruhi harga satuan material. Harga satuan upah, harga satuan

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

peralatan sebagaimana di jelaskan dalam bab Rencana Angaran Biaya

Konstruksi
2) Biaya Tak Langsung
Biaya tak langsung merupakan biaya yang diperlukan untuk keperluan
kelangsungan manajemen, pengawasan mutu dan pembayaran material serta
jasa

untuk

pengadaan

bagian

proyek

yang

tidak

akan

menjadi

produk/konstruksi permanen, namun diperlukan dalam rangka proses

pelaksanaan proyek.

10

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Bagan komponen pembiayaan perumahan

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

2.2.3 Proses dan Mekanisme Pembiayaan Perumahan Formal

a. KPR
Pembiayaan perumahan formal yang dilakukan oleh Kemenpera yaitu
penyediaan KPR. Kemenpera membagi deputy-nya menjadi 4 deputy, yang
pertama deputy pembiayaan, deputy pembiayaan menangani bantuan pemerintah
untuk KPR pro rakyat yang berbasis pada subsidi bunga cicilan selama masa tenor
maksimal 20 tahun. Dengan bantuan pemerintah maka bunga cicilan setiap
bulannya menjadi 7.25% fixed selama 20 tahun. Tingkat bunga tersebut membantu
masyrakat berpenghasilan rendah atau MBR. Produk ini mengalami banyak
penyesuaian

hingga

diterima

oleh

pihak

bank,

pengembang

dan

juga

masyarakat.Kredit Pemilikan Rumah (KPR) merupakan salah satu produk

perbankan yang paling populer untuk dijadikan sekuritisasi aset. KPR merupakan
contoh sekuritisasi paling lengkap, karena mengandung risiko gagal bayar
(default) dan risiko pelunasan dini (prepayment).
b. FLPP
FLPP atau Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan adalah adalah program
yang diluncurkan oleh Kementrian Perumahan Rakyat (kemenpera) sejak tahun
2010FLPP menggantikan subsidi bunga dan subsidi uamg muka yang telah
diluncurkan sebelumnya.FLPP ataupun program subsidi kedua-duanya bertujuan
untuk membantu masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk memiliki rumah
sendiri dan hidup sejahtera. FLPP ini memiliki kelebihan dibandingkan subsidi
karena fungsinya yang bisa menguntungkan MBR dengan memberikan
kemampuan menyicil rumah selama 20 tahun dengan tingkat bunga 7.25% tetap
selama tenor pinjaman, sedangkan program subsidi hanya berhenti paling lama
selama 6 tahun sesudah itu kembali kepada tingkat bunga komersil.
c. SMF (Secondary Mortgage Finance)
SMF adalah suatu perusahaan yang dibentuk untuk membeli suatu kredit
pemilikan rumah (KPR) daribank kreditur yang kemudian tagihan ini dikemas
dalam suatu efek hutang yang kemudian dijual kepada investor seperti misalnya
perusahaan asuransi, dana pensiun atapun investor perorangan. SMF digunakan di
beberapa negara Asia dan saat ini dikawasan Asia telah terdapat 3 buah perusahaan

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

SMF yaitu Cagamas Berhad (Malaysia), Korea Mortgage Corporation (Korea) dan
Hong Kong Mortgage Corporation (Hongkong. Dimana ketiga perusahaan tersebut
telah berhasil memberikan kontribusi dalam peningkatan daya beli perumahan
dengan menciptakan pasar sekunder pembiayaan perumahan yang dapat
memperpanjang jangka waktu kredit serta ketersediaan dana kredit.
SMF adalah sekuritisasi yang dilakukan atas kredit perumahan rakyat (KPR),
diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan No. 132/KMK/014/1998 tentang
Perusahaan

Fasilitas

Pembiayaan

Sekunder

Perumahan

yang

kemudian

disempurnakan melalui Peraturan Presiden No. 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan

Sekunder Perumahan. Tujuan dikeluarkannya peraturan presiden tersebut adalah
untuk meningkatkan kegiatan pembangunan di bidang perumahan.
Menurrut Zulkarnain Sitompul (2008),

SMF penting bagi percepatan

pembangunan perumahan mengingat dana perbankan untuk penyediaan rumah

secara kredit melalui KPR terbatas jumlahnya dan umumnya berasal dari dana
jangka pendek yaitu giro, deposito dan tabungan sedangkan KPR adalah
pembiayaan jangka panjang. Dengan demikian, apabila bank terlalu banyak
memberikan KPR akan terjadi kesenjangan antara sumber dan penggunaan dana
(mismatch). Untuk mengatasinya dibutuhkan tersedianya dana jangka panjang
melalui pendiriaan perusahaan pembiayaan sekunder perumahan. Sumber
pembiayaan sekunder perumahan di samping berasal dari modal sendiri, juga
diperoleh dari penerbitan efek beragun aset (asset back securities) dalam bentuk
surat utang dan surat partisipasi.
Dalam praktiknya, SMF melibatkan beberapa pihak yaitu:
Kreditor asal (originator), yaitu setiap bank atau lembaga keuangan yang
mempunyai aset keuangan
Penerbit (issuer), yaitu perusahaan yang melaksanakan kegiatan pembiayaan

sekunder perumahan atau SPV

Pemodal
Penata sekuritisasi
Wali Amanat
Administrator transaksi
Custodian

d. Taperum PNS

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Taperum yaitu salah satu lembaga pemerintah non kementerian khusus

untuk melayani bantuan Tabungan Perumahanan bagi Pegawai Negeri Sipil. Latar
belakang berdirinya taperum yaitu :
Sebagai upaya untuk meningkatkan kesejahteraan Pegawai Negeri Sipil untuk
memiliki rumah yang layak.
Terbatasnya kemampuan Pegawai Negeri Sipil untuk membayar uangmuka
pembelian rumah dengan fasilitas Kredit Kepemilikan Rumah atau KPR
Tabungan perumahan PNS dapat membentuk dana untuk mengatasi kendala
tersebut yang merupakan kegotong-royongan di antara Pegawai Negeri Sipil
dalam upaya peningkatan kesejahteraan antara Pegawai Negeri Sipil.
2.3 Pihak - Pihak Terkait
Dalam proses pembangunan perumahan terdapat pihak-pihak yang ikut berperan baik
secara langsung maupun tidak langsung. Pihak - pihak tersebut antara lain
a. Pemerintah Pusat, dalam hal ini adalah Kementerian Perumahan Rakyat, peran :
1) Bertanggungjawab atas penyediaan perkim dg melibatkan masyarakat
2) Melakukan pembinaan meliputi perencanaan, pengaturan, pengendalian,
pengawasan (menteri).
Pengaturan meliputi:
penyediaan tanah;
pembangunan;
pemanfaatan;
pemeliharaan; dan
pendanaan dan pembiayaan.
Pengendalian meliputi ;
rumah;
perumahan;
permukiman;
lingkungan hunian; dan
kawasan permukiman.
3) Memberi kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dan perolehan rumah
bagi MBR. Kemudahan dan/atau bantuan pembangunan dapat berupa:
subsidi perolehan rumah;
stimulan rumah swadaya;
insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang

undangan di bidang perpajakan;

keringanan biaya perizinan;
asuransi dan penjaminan; kemudahan atau bantuan dalam mendapatkan
akses kredit/pembiayaan yang dikaitkan dengan pengurangan potensi

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

resiko kredit yang dihadapi lembaga keuangan dalam menerbitkan

kredit/pembiayaan pemilikan rumah dan perbaikan rumah.

skema pembiayaan ; kemudahan atau bantuan dalam mendapatkan akses
kredit/pembiayaan, keterjangkauan pengembalian kredit/pembiayaan yang
dikaitkan dengan skema pembiayaan melalui keringanan dalam uang

muka dan/atau; suku bunga; dan/atau jangka waktu pengembalian.

penyediaan tanah;
dana murah jangka panjang ; ketersediaan dana dengan suku bunga
terjangkau

yang

sekaligus

mampu

menanggulangi ketidaksesuaian

antara jangka waktu sumber biaya berupa tabungan, giro, deposito

dengan jangka waktu pengembalian atau tenor kredit pemilikan rumah.
sertifikasi tanah; dan/atau
prasarana, sarana, dan utilitas umum.
4) Pengembangan regulasi dan kebijakan untuk menciptakan iklim yang
kondusif, serta koordinasi pelaksanaan kebijakan di tingkat Pusat dan Daerah
dalam rangka pelaksanaan Standar Pelayanan Minimal (SPM) Bidang
Perumahan dan Permukiman.
5) Peningkatan pemenuhan kebutuhan Rumah Layak Huni (RLH) yang didukung
dengan prasarana, sarana dan utilitas (PSU) serta kepastian bermukim bagi
masyarakat berpenghasilan menengah-bawah, melalui:
Pembangunan Rumah Layak Huni (RLH) melalui pasar formal maupun
secara swadaya masyarakat baik untuk pembangunan baru maupun

peningkatan kualitas;
Pembangunan rumah susun sederhana (rusuna) baik sewa maupun milik;
Penyediaan PSU perumahan dan permukiman yang memadai untuk

pengembangan kawasan dan PSU perumahan swadaya;

Penanganan lingkungan perumahan dan permukiman kumuh;
Pembangunan rumah khusus, termasuk rumah sederhana sewa dan pasca

bencana;
Pengembangan kawasan khusus, termasuk kawasan perbatasan, daerah

tertinggal dan pasca bencana;

Fasilitasi pra sertifikasi dan pendampingan pasca sertifikasi tanah bagi

MBR.
6) Pengembangan sistem pembiayaan perumahan dan permukiman bagi
Masyarakat Berpenghasilan Menengah (MBM) melalui:
Pengembangan pembiayaan perumahan melalui fasilitas likuiditas;
Pengembangan Tabungan Perumahan Nasional

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Peningkatan

pemanfaatan

sumber-sumber

pembiayaan

untuk

pembangunan perumahan dan permukiman.

7) Peningkatan pendayagunaan sumberdaya pembangunan perumahan dan
permukiman serta pengembangan dan pemanfaatan hasil-hasil penelitian dan
pengembangan teknologi maupun sumber daya dan kearifan lokal.
8) Peningkatan sinergi pusat-daerah dan pemberdayaan pemangku kepentingan
lainnya dalam pembangunan perumahan dan permukiman.
9) Pengadaan Dana Alokasi Khusus, Dana Dekonsentrasi, dan Hibah Daerah.
10) Memberikan subsidi yang merupakan kewajiban pemerintah (PSO) kepada
penyedia jasa di bidang perumahan untuk mencapai standar pelayanan
minimum tertentu yang akan dicapai. Hal tersebut diharapkan dapat
meningkatkan kesinambungan pelayanan perumahan dan akan meningkatkan
kesejahteraan masyarakat.
11) merumuskan dan menetapkan kebijakan dan strategi nasional di bidang
perumahan dan kawasan permukiman;
12) merumuskan dan menetapkan kebijakan nasional tentang pendayagunaan dan
pemanfaatan hasil rekayasa teknologi di bidang perumahan dan kawasan
permukiman;
13) merumuskan dan menetapkan kebijakan nasional tentang penyediaan Kasiba
dan Lisiba;
14) mengawasi pelaksanaan kebijakan dan strategi nasional di bidang perumahan
dan kawasan permukiman;
15) menyelenggarakan fungsi operasionalisasi dan koordinasi pelaksanaan
kebijakan nasional penyediaan rumah dan pengembangan lingkungan hunian
dan kawasan permukiman;
16) mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung
terwujudnya perumahan bagi MBR;
17) memfasilitasi penyediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat,
terutama bagi MBR;
18) memfasilitasi pelaksanaan kebijakan dan strategi pada tingkat nasional;
19) melakukan dan mendorong penelitian dan pengembangan penyelenggaraan
perumahan dan kawasan permukiman;
20) melakukan sertifikasi, kualifikasi, klasifikasi, dan registrasi keahlian kepada
orang atau badan yang menyelenggarakan pembangunan perumahan dan
kawasan permukiman; dan
21) menyelenggarakan pendidikan dan pelatihan di bidang perumahan dan
kawasan permukiman.

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

22) Membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum di kawasan perumahan dan
permukiman
23) bertanggung jawab terhadap pemeliharaan dan perbaikan prasarana, sarana,
dan utilitas umum di perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan
kawasan permukiman.
24) menetapkan kebijakan, strategi, serta pola-pola penanganan yang manusiawi,
berbudaya, berkeadilan, dan ekonomis dalam rangka Dalam upaya peningkatan
kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh.
25) Mendorong pemberdayaan lembaga keuangan bukan bank dalam pengerahan
dan pemupukan dana tabungan perumahan dan dana lainnya khusus untuk
perumahan bagi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
b. Pemerintah Daerah, berperan :
1) Menyusun

dan

melaksanakan

kebijakan

dan

strategi

pada

tingkat

kabupaten/kota di bidang perumahan dan kawasan permukiman dengan

berpedoman pada kebijakan dan strategi nasional dan provinsi;
2) Menyusun dan melaksanakan kebijakan daerah dengan berpedoman pada
strategi nasional dan provinsi tentang pendayagunaan dan pemanfaatan hasil
rekayasa teknologi di bidang perumahan dan kawasan permukiman;
3) Menyusun rencana pembangunan dan pengembangan perumahan dan kawasan
permukiman pada tingkat kabupaten/kota;
4) Menyelenggarakan fungsi operasionalisasi

dan

koordinasi

terhadap

pelaksanaan kebijakan kabupaten/kota dalam penyediaan rumah, perumahan,

permukiman, lingkungan hunian, dan kawasan permukiman;
5) Melaksanakan pemanfaatan teknologi dan rancang bangun yang ramah
lingkungan serta pemanfaatan industri bahan bangunan yang mengutamakan
sumber daya dalam negeri dan kearifan lokal yang aman bagi kesehatan;
6) Melaksanakan pengawasan dan pengendalian terhadap pelaksanaan peraturan
perundang-undangan, kebijakan, strategi, serta program di bidang perumahan
dan kawasan permukiman pada tingkat kabupaten/kota;
7) Melaksanakan kebijakan dan strategi pada tingkat kabupaten/kota;
8) Melaksanakan peraturan perundang-undangan serta kebijakan dan strategi
penyelenggaraan

perumahan

dan kawasan permukiman

pada tingkat

kabupaten/kota;
9) Melaksanakan peningkatan kualitas perumahan dan permukiman;

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

10) Melaksanakan kebijakan dan strategi daerah provinsi dalam penyelenggaraan

perumahan dan kawasan permukiman dengan berpedoman pada kebijakan
nasional;
11) Melaksanakan pengelolaan prasarana, sarana, dan utilitas umum perumahan
dan kawasan permukiman;
12) Mengawasi pelaksanaan kebijakan dan strategi nasional dan provinsi di bidang
perumahan dan kawasan permukiman pada tingkat kabupaten/kota;
13) Mengalokasikan dana dan/atau biaya pembangunan untuk mendukung
terwujudnya perumahan bagi mbr;
14) Memfasilitasi penyediaan perumahan dan permukiman bagi masyarakat,
terutama bagi mbr;
15) Menetapkan lokasi kasiba dan lisiba; dan
16) Memberikan pendampingan bagi orang perseorangan yang melakukan
pembangunan rumah swadaya.
17) Membangun prasarana, sarana, dan utilitas umum di kawasan perumahan dan
permukiman
18) Memberikan kemudahan pembangunan dan perolehan rumah melalui program
perencanaan pembangunan perumahan secara bertahap dan berkelanjutan.
Dapat berupa :
Subsidi perolehan rumah (akta perjanjian kredit atau pembiayaan untuk

perolehan rumah bagi mbr.);

Stimulan rumah swadaya;
Insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-

undangan di bidang perpajakan;

Perizinan;
Asuransi dan penjaminan;
Penyediaan tanah;
Sertifikasi tanah; dan/atau
Prasarana, sarana, dan utilitas umum.
19) Penyelenggaraan pengembangan lingkungan hunian perkotaan, pembangunan
lingkungan hunian baru perkotaan, dan pembangunan kembali lingkungan
hunian perkotaan
20) Melakukan pemberian insentif berupa:
Insentif perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang

undangan di bidang perpajakan;

Pemberian kompensasi;
Subsidi silang;
Pembangunan serta pengadaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;

dan/atau
Kemudahan prosedur perizinan.

10

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

21) Melakukan pengenaan desinsentif berupa :

Pengenaan retribusi daerah;
Pembatasan penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
Pengenaan kompensasi; dan/atau
Pengenaan sanksi berdasarkan undang-undang ini.
22) Bertanggung jawab terhadap pemeliharaan dan perbaikan prasarana, sarana,
dan utilitas umum di perumahan, permukiman, lingkungan hunian, dan
kawasan permukiman.
23) Menetapkan kebijakan, strategi, serta pola-pola penanganan yang manusiawi,
berbudaya, berkeadilan, dan ekonomis dalam rangka dalam upaya peningkatan
kualitas terhadap perumahan kumuh dan permukiman kumuh.
24) Mendorong pemberdayaan lembaga keuangan bukan bank dalam pengerahan
dan pemupukan dana tabungan perumahan dan dana lainnya khusus untuk
perumahan bagi penyelenggaraan perumahan dan kawasan permukiman.
c. Lembaga Keuangan Bank dan Non-Bank, peran :
untuk penyediaan dan mengelola pokok pinjaman dan kredit properti.
3 macam kredit yang disalurkan :

Kredit konstruksi: diberikan kontraktor untuk pembangunan perkantoran

Kredit real estate : diberikan kepada pengembang untuk membangun

kompleks perumahan kelas atas

Kredit pemilikan rumah/apartemen

d. Perusahaan Swasta, peran :

Responsibility (CSR) dan mekanisme Kerjasama Pemerintah Swasta (PublicPrivate Partnership) antara lain untuk:
Fasilitas dan stimulasi (bantuan sosial) pembangunanperumahan swadaya
Penyediaan perumahan bagi pekerja.
e. Lembaga Asing (Luar Negeri), peran :
Pemberian pinjaman dan Hibah Luar Negeri/PHLN untuk membiayai proyekproyek pembangunan perumahan dan permukiman yang strategis.
Pendanaan dalam rangka mencapai sasaran-sasaran strategis pembangunan
perumahan dan permukiman tidak hanya mengandalkan anggaran Kementerian
Perumahan Rakyat yang bersumber dari APBN, tetapi juga membutuhkan

11

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

dukungan sharing pembiayaan dari para pemangku kepentingan lainnya, antara

lain:
f. Pengembang (Developer), Peran :
1) Developer bertindak dalam mengurus perizinan
2) Developer melakukan kerjasama dengan beberapa pihak seperti kontraktor,
bank dan jasa pemasaran.
3) Developer juga bisa sebagai penyedia dana tunggal ataupun yang melakukan

usaha pencarian dana

4) Developer sebagai perencana dan pelaksana pembangunan
g. Masyarakat, Peran :
1) Berpartisipasi dalam melaksanakan pembangunan perumahan dan permukiman
secara swadaya.
2) Sebagai pengguna kredit pemilikan rumah
MATRIKS PIHAK TERKAIT DALAM PEMBIAYAAN PERUMAHAN FORMAL
No
1

Pihak
Pemerintah Pusat

Pemerintah Daerah

Keterkaitan
Penyediaan permukiman untuk rakyat
Pembinaan meliputi perencanaan, pengaturan,
pengendalian, pengawasan
Pemberi bantuan khususnya MBR
Pembuat regulasi dan kebijakan
Penyediaan RLH
Pengembangan sistem pembiayaan MBM
Hampir sama seperti pemerintah pusat, namun dalam
skala yang lebih kecil dan lebih detail
Pemberian subsidi, stimulan, insentif, asuransi,
perizinan, penyediaan lahan, pengadaan PSU, dan

Lembaga Keuangan

sertifikasi tanah
Penyedia dan pengelolan kredit dan pinjaman
Jenis kredit yang dikelola adalah kredit konstruksi,
kredit real estate, dan kredit kepemilikan

Perusahaan Swasta

5
6

Lembaga Asing
Pengembang

rumah/apartemen
Melalui CSR berperan dalam perumahan
Pengadaan PSU dan perumahan pegawai
Pemberi pinjaman dan hibah
Developer bertindak dalam mengurus perizinan

12

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

No

Pihak

Keterkaitan
Developer melakukan kerjasama dengan beberapa
pihak seperti kontraktor, bank dan jasa pemasaran
Developer juga bisa sebagai penyedia dana tunggal
ataupun yang melakukan usaha pencarian dana
Developer sebagai perencana dan pelaksana

Masayarakat

pembangunan
Berpartisipasi dalam melaksanakan pembangunan
perumahan dan permukiman secara swadaya
Merupakan konsumen dan pengguna kredit

2.4 Perusahaan Umum (Perum)

Perusahaan Umum (PERUM) Pembangunan Perumahan Nasional adalah Badan
Usaha Milik Negara sebagaimana diatur dalam Undang-undang Nomor 19 Tahun 2003,
dimana seluruh modalnya dimiliki Negara berupa kekayaan Negara yang dipisahkan dan
tidak terbagi atas saham. Struktur organisasi dalam Perum terdiri dari pembina dan
kepengurusan perusahaan. Pembina perum adalah Menteri Keuangan sedangkan
kepengurusan perusahaan terdiri dari Direktur Utama + 4 orang direksi.
Berdasarkan Undang undang terbaru maksud dan tujuan pendirian Perum adalah
menyelenggarakan usaha yang bertujuan untuk kemanfaatan umum berupa penyediaan
barang dan atau jasa yang berkualitas dengan harga yang terjangkau oleh masyarakat
yang berdasarkan prinsip pengelolaan perusahaan yang sehat. Ciri-ciri Perum antara lain:
Tujuannya melayani kepentingan umuM
Berstatus badan hukum dan dilindungi undang undang
Pada umumnya bergerak dibidang jasa jasa vital
Dapat dituntut dan menuntut sertahubungan hukumnya diatur secara perdata
Modal seluruhnya dimiliki oleh pemerintah dari kekayaan negara yang dipisahkan
Pegawainya adalah pegawai perusahaan negara yang diatur tersendiri diluar

ketentuan yang berlaku bagi pegawai negeri sipil

Laporan tahunan perusahaan yang memuat laporan untung rugi dan neraca kekayaan
disampaikan kepada pemerintah.
Salah satu contoh Perum di Indonesia adalah Perum Perumnas (Perumahan Nasional).

Perum Perumnas (Perumahan Nasional) adalah perusahaan yang didirikan dengan

Peraturan Pemerintah Nomor 29 Tahun 1974 sebagaimana telah diubah dengan Peraturan
Pemerintah Nomor 12 Tahun 1988, dilanjutkan berdirinya dan meneruskan usahausahanya sesuai ketentuan dalam Peraturan Pemerintah ini (PP no 15 tahun 2009)

13

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Pasal 6 ayat 1 Sifat usaha Perusahaan adalah menyediakan pelayanan jasa

bagi kemanfaatan umum dengan memperoleh keuntungan berdasarkan prinsip
pengurusan perusahaan
Pasal 6 ayat 2 Maksud didirikannya Perusahaan adalah: untuk
melaksanakan penataan perumahan dan permukiman bagi masyarakat; dalam hal
tertentu melaksanakan tugas-tugas tertentu yang diberikan Pemerintah dalam
rangka pemenuhan kebutuhan perumahan bagi golongan masyarakat yang
berpenghasilan rendah.
Penataan perumahan meliputi kegiatan pembangunan baru, pemugaran,
perbaikan, perluasan, pemeliharaan dan pemanfaatannya.
Penataan permukiman meliputi kegiatan pembangunan baru, perbaikan,
peremajaan, perluasan, pemeliharaan dan pemanfaatanny
Pasal 6 ayat 3
Tujuan Perusahaan adalah untuk mewujudkan perumahan dan permukiman
yang layak dan terjangkau berdasarkan rencana tata ruang yang mendukung
pengembangan wilayah secara berkelanjutan.
Dalam melakukan pembangunan perumahan formal di Indonesia, Perum Perumnas
selaku penyelenggara proyek pembangunan mempunyai prosedur atau tahapan dalam
mewujudkan kawasan perumahan formal yang sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Berikut merupakan tahapan pembangunan Perum Perumnas.
Penentuan Lokasi
Penentuan lokasi dilakukan dengan survey lokasi untuk mencari lokasi yang
dianggap tepat untuk diadakan pembangunan perumnas. Pertimbangan pemilihan
lokasi dilihat dari prospek perkembangan wilayah di masa depan. Selain itu,
kemudahan akses dan harga lahan juga ikut dipertimbangkan mengingat
pembangunan perumnas diperuntukkan bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah
(MBR).
Melihat Kesesuaian Peruntukan Lahan
Setelah lokasi didapatkan, langkah selanjutnya adalah melihat peruntukan lahan
kepada dinas terkait dalam hal ini adalah Dinas Tata Ruang Kota (DTRK) untuk
mengetahui pada lokasi tersebut apakah sudah sesuai dengan Rencana Tata Ruang
Wilayah (RTRW) dan bisa dikembangkan untuk perumahan. Pada tahap ini, juga
ditentukan Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB),
Garis Sempadan Jalan (GSJ) danGaris Sempadan Bangunan (GSB) lahan tersebut.

14

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Pengajuan Izin
Setelah lokasi yang dipilih sudah sesuai dengan peruntukan lahan yang ada, langkah
selanjutnya adalah gambar siteplan dibawa ke Pemerintah Daerah dan Dinas
Pekerjaan Umum (DPU) untuk dilegalisasikan yaitu untuk membebaskan tanah,
membangun, mengelola dan mengalihkan kepada pihak lain (untuk pengembangan
yang memerlukan izin lokasi). Tanah yang tidak membutuhkan izin lokasi dapat
langsung dibeli.
Pembuatan Serifikat

Sertifikat kepemilikan tanah sangat dibutuhkan untuk kekuatan hukum bagi setiap
orang yang memiliki tanah. Namun pada saat pembangunan awal Perumnas,
sertifikat belum dipisah-pisahkan per satuan kapling tanah yaitu masih satu sertifikat
induk (sertifikat tanah untuk keseluruhan siteplan). Baru setelah pembangunan
Perumnas selesai, sertifikat induk tersebut kemudian dipecah dan dijadikan sertifikat
per satuan kapling tanah. Sertifikat tanah tersebut diperoleh dari Badan Pertanahan
Nasional (BPN).
Permohonan IMB
Setelah sertifikat tanah sudah didapatkan, langkah selanjutnya adalah pengajuan
permohonan Izin Mendirikan Bangunan (IMB) dengan dilengkapi siteplan. IMB
sama seperti sertifikat tanah yaitu diberikan kepada setiap rumah yang sudah dilunasi
oleh konsumen/pembeli. IMB didapatkan dari Badan Pelayanan Perizinan Terpadu
(BPPT) daerah setempat.
Pendaftaran PBB, Listrik dan Air
Setelah IMB didapatkan, langkah selanjutnya adalah pihak Perum Perumnas
mendaftarkan ke Dinas Pendapatan Pengelolaan Keuangan dan Aset Daerah
(DPPKAD) untuk mendapatkan kartu PBB setiap rumah. Selain itu, setiap rumah
juga didaftarkan ke PLN untuk sambungan jaringan listriknya dan PDAM untuk
sambungan jaringan air bersihnya.
Pemasaran Perumnas
Setelah semua sertifikat tanah dan IMB sudah diterbitkan, maka pemasaran secara
resmi sudah dapat dilakukan dengan menarik tanda jadi dan uang muka. Karena
berupa KPR, pihak perum perumnas menyerahkan sertifikat tanah dan IMB ke Bank
BTN (Bank Tabungan Negara) untuk dijadikan agunan sementara. Dengan demikian
terjadi pengalihan tugas dari perum perumnas ke Bank BTN. Konsumen atau
15

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

pembeli rumah kemudian mengangsur dan melunasi pembayaran langsung ke Bank

BTN. Saat pembayaran sudah lunas, agunan akan dikembalikan kepada konsumen.
Berdasarkan teori dan latar belakang, tujuan, dan sasaran yang sudah dijelaskan
sebelumnya, maka berikut ini dapat diidentifikasi kebutuhan data dan instrumen
survey sistem pembiayaan perumahan dan kelembagaan perumnas Mojosongo.
TABEL KEBUTUHAN DATA

Mengetahui
komponen
pembiayaan
perumnas
Mojosongo

Mengetahui
proses dan
mekanisme
pembiayaan
Perumnas
Mojosongo

Mengetahui
peran pihakpihak terkait
dalam
pembiayaan
perumnas

Foto

Tabel

Deskripsi

Bentuk Data
Peta

Kebutuhan Data

Primer

Manfaat/Tujuan

Sekunder

Jenis Data

Sumber
Instansi

Metode
Pengumpulan
Data

Biaya
pembebasan
lahan
Pematangan
lahan
Perizinan
Penyediaan
sarana dan
prasarana
Biaya konstruksi
bangunan
Mekanisme
pembiayaan di
perumnas :
Kredit
Pemilikan
Rumah,
Fasilitas
Likuiditas
Pembiayaan
Perumahan,
Secondary
Mortgage
Finance,
Taperum PNS

Kantor Wawancara
Pemasa Studi
ran
Literatur
Perumn
as
DTRK
BPTPM

Kantor Wawancara
Pemasa Studi
ran
Literatur
Perumn
as
DTRK

Pemerintah
pusat
Pemerintah
daerah
Lembaga
keuangan bank

Kantor Wawancara
Pemasa Studi
ran
Literatur
Perumn
as
DTRK

16

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

Mojosongo

dan non bank

Perusahaan
swasta
Lembaga asing
Pengembang
(developer)
Masyarakat

Foto

Tabel

Deskripsi

Bentuk Data
Peta

Kebutuhan Data

Primer

Manfaat/Tujuan

Sekunder

Jenis Data

17

Sumber
Instansi

Metode
Pengumpulan
Data

Sistem Pembiayaan Perumahan Formal Sederhana

Perumnas Mojosongo

INSTRUMEN SURVEY
FORM WAWANCARA KANTOR PERUMNAS RAYON V
1. Dalam proses pengadaan lahan, berapa biaya yang diperlukan sebagai biaya
pembebasan lahan dan bagaimana proses pematangan lahan yang dilakukan?
2. Setelah proses pengadaan lahan dan proses perizinan selesai, bagaiaman proses
pembangunan rumah (konstruksi) dan berapa biaya konstruksi yang dikeluarkan
dalam Perumnas Mojosongo ini?
3. Terkait penyediaan sarana dan prasarana penunjang permukiman, bagaimana
proses penyediaan sarana dan prasarana penunjang permukiman di Perumnas
Mojosongo?
4. Bagaimana mekanisme pembiayaan di Perumnas Mojosongo ? Apabila melalui
KPR, FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan), SMF, dan Taperum PNS
bagaimana mekanisme pembiayaannya?
5. Bagaimana mekanisme kerjasama pembiayaan perumahan di Perumnas Mojosongo
dengan pihak terkait? Pihak/instansi mana apa saja yang terkait dengan
pembiayaan perumahan di Perumnas Mojosongo ini?
6. Bagaimana peran pihak-pihak yang terkait dalam pembiayaan perumnas
Mojosongo seperti pemerintah pusat, pemerintah daerah, lembaga keuangan baik
bank maupun non bank, developer, serta peran manyarakat yang berada di
Perumnas Mojosongo?
FORM WAWANCARA DINAS TATA RUANG KOTA SURAKARTA
1. Bagaimana proses pengadaan lahan untuk membangun Perumnas Mojosongo dan
bagaimana sistem perizinannya sampai dengan pembangunan dilaksanakan?
2. Bagaimana mekanisme kerjasama pembiayaan perumahan di Perumnas Mojosongo
dengan pihak terkait? Pihak/instansi mana apa saja yang terkait dengan
pembiayaan perumahan di Perumnas Mojosongo ini?
3. Bagaimana peran pihak-pihak yang terkait dalam pembiayaan perumnas
Mojosongo seperti pemerintah pusat, pemerintah daerah, lembaga keuangan baik
bank maupun non bank, developer, serta peran manyarakat yang berada di
Perumnas Mojosongo?
FORM WAWANCARA BPTPM
1. Bagaimana sistem perizinan dalam melakukan pembangunan Perumnas
Mojosongo, mulai dari pengadaan lahan sampai dengan proses konstruksi
perumahan ?
2. Terkait penyediaan sarana dan prasarana penunjang permukiman, bagaimana
proses penyediaan sarana dan prasarana penunjang permukiman di Perumnas
Mojosongo?

18