PROYEK PEMBANGUNAN

HOTEL DAFAM MAMBO INTERNASIONAL SEMARANG

Nama Proyek

: Proyek Pembangunan Hotel Dafam Mambo

Internasional Semarang

Lokasi Proyek

: Jalan Imam Bonjol 188 Semarang

Waktu Pengerjaan

: Desember 2009 September 2010

Pemilik Proyek

: PT DAFAM GROUP

Konsultan Perencana

: PT Pensil Desain

Kontraktor Pelaksana 1

: PT Frankie Pile Indonesia

Kontraktor Pelaksana 2

: PT Karya Konstrindo

Tujuan Proyek
1. Membangun hotel yang terdiri dari 9 lantai
2. Mengembangkan potensi kota Semarang sebagai ibukota propinsi Jawa Tengah
List User Requirement
1. Bangunan terdiri dari Basement (gudang, kantor security, parkir mobil dan motor, dan
ruang kelistrikan, ruang pompa, ruang administrasi), lantai dasar (gudang, dapur,
restoran, ruang resepsionis, toko rental, lobby, ruang meeting), lantai mezzanine
(ruang meeting dan ruang officer), lantai 1-5 (kamar-kamar hotel), dan lantai top
(ruang fitness dan ruang officer)
2. Bangunan ini menggunakan struktur beton bertulang
3. Mempunyai luas tanah sebesar 1964,64 m2, luas bangunan hotel sebesar 6853,09 m2,
dan luas lantai dasar sebesar 1158,29 m2
4. Biaya yang dikeluarkan dalam proyek pembangunan ini menghabiskan dana sebesar
5.
6.
7.
8.

22.400.000.000,00 (dua puluh dua miliar empat)

Pekerjaan selesai sesuai rencana
Managemen konstruksi yang sesuai dengan time schedule
Pekerjaan proyek sesuai dengan ISO
Pekerjaan yang safety

Tahap Perencanaan
Perencanaan merupakan suatu kegiatan penting sebelum dilaksanakannya suatu
proyek. Setelah dilakukannya pengumpulan data teknis maupun non teknis melalui survei di

lapangan dan penelitian-penelitian di laboratorium, maka dimulailah proses perencanaan,

yaitu mulai dari pengumpulan data-data proyek, mengurus surat-surat ijin dari pemerintah,
membantu peraturan dan syarat-syarat yang bias disebut dengan dokumen tender, membuat
perencanaan lengkap bangunan sesuai keinginan pemilik proyek, seperti gambar-gambar
struktur dan arsitektur, perhitungan konstruksi, perhitungan taksiran Rencana Anggaran Biaya
(RAB) dan Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS)
Proyek Pembangunan Hotel Dafam Mambo Internasional ini didesain oleh PT. Pensil
Desain yang kemudian dikerjakan oleh pihak kontraktor prlaksana 1 yaitu PT. Frankie Pile
dan kontraktor pelaksana 2 yaitu PT. Karya Kontrindo dengan konsultan pengawas adalah
PT. Pensil Desain. Sebelum melakukan pekerjaan di lapangan pemilik proyek menunjuk
bangian konsultan perencana untuk membuat gambar rencana termasuk perhitungannya.
Kemudian dari hasil pelelangan proyek, diadakan kontrak kerja dengan kontraktor pelaksana
pembangunan, setelah itu pemilik proyek menunjuk kontraktor perencana untuk memilih
kontraktor pengawas yang bertanggung jawab mengawasi kerja kontraktor pelaksana.
Pertanggung jawaban ini diwujudkan dalam bentuk laporan mingguan dan laporan harian
pelaksanaan di lapangan.
Kepemimpinan dan pengorganisasian
Dalam mencapai suatu tujuan proyek yang telah disepakati dan untuk memperoleh
hasil kerja yang maksimal dan efisien maka dibutuhkan pengelolaan proyek yang didalamnya
terdapat kerja sama dengan baik dan tergabung dalam kesatuan sesuai garis hubungan kerja.
Kerjasama berbagai aspek tersebut diwujudkan dengan adanya pembagian tugas dan
wewenang.
Ada empat unsur pengelola proyek pembangunan Hotel Dafam Mambo Internasional
yaitu Pemilik proyek, Konsultan perencana, Konsultan pengawas, dan Kontraktor pelaksana,
Keempat unsur ini merupakan suatu mitra kerja yang bekerjasama untuk melaksanakan
pembangunan proyek hingga selesai, sesuai rencana, tepat waktu, biaya dan mutu yang telah
ditetapkan.

Berikut ini adalah fungsi dan tugas dari beberapa posisi penting dalam pengelolaan sebuah
proyek :
1. Pemilik Proyek atau Pemberi Tugas (owner)

Pemilik proyek atau pemberi tugas adalah pihak yang mempuinyai modal atau
gagasan untuk membangun. Keinginan tersebut disampaikan kepada konsultan
perencana untuk kemudian diwujudkan dalam bentuk gambar rencana, termasuk di
dalamnya perhitungan yang menyangkut pembangunan proyek tersebut.
Selanjutnya pemilik proyek tersebut menunjuk kontraktor pelaksana untuk
melaksanakan pekerjaan pembangunan tersebut dengan berdasarkan pada gambar
rencana dan perhitungan yang telah dibuat oleh konsultan perencana. Tugas
wewenang dan tanggung jawab dari pemilik adalah sebagai berikut :
A. Menyediakan dana untuk merealisasikan pembangunan proyek
B. Mengangkat dan menunjuk bagian perencana, bagian pelasaksana dan bagian
pengawas
C. Menandatangani kontrak kerja dan perjanjian-perjanjian yang ada
D. Mengambil keputusan terakhir yang mengikat mengenai pembangunan proyek
setelah berkonsultasi dengan konsultan perencana/pengawas
E. Mengurus segala perijinan yang diperlukan untuk pelaksanaan pembangunan
seperti Ijin Mendirikan Bangunan (IMB). Ijin melaksanakan pekerjaan dari
kepolisian
F. Menyetujui atau menolak perubahan pekerjaan tambahan atau pekerjaan
kurang yang diajukan oleh konsultan perencana
G. Menyetujui atau menolak hasil pekerjaan
2. Konsultan Perencana dan Konsultan Pengawas
Konsultan perencana adalah pihak yang diberi tugas oleh pemilik proyek untuk
merencanakan bangunan sesuai dengan keinginan pemilik proyek. Tugas wewenang
dan tanggung jawab dari konsultan perencana adalah sebagai berikut :
A. Mengumpulkan data-data proyek dan hal-hal lain yang menyangkut proyek
B. Membantu pemilik proyek mengurus surat-surat ijin dari pemerintah dan
menyiapkan segala sesuatu yang diperlukan untuk pembangunan proyek
C. Membantu peraturan dan syarat-syarat yang biasa disebut dengan dokumen
tender
D. Membuat perencanaan lengkap dari bangunan yang akan dibuat sesuai dengan
keinginan pemilik proyek. Adapun perencanaan meliputi :
1. Gambar-gambar struktur dan arsitektur
2. Perhitungan konstruksi
3. Perhitungan taksiran Rencana Anggaran Biaya
4. Rencana kerja dan syarat-syarat
E. Pada pelaksanaan pembangunan konsultan bertindak sebagai wakil dari
pemilik proyek
F. Melakukan pengawasan pelaksanaan konstruksi secara berkala apakah sesuai
dengan rencana

G. Membuat gambar revisi, jika karena suatu hal diadakan perubahan pada
gambar rencana
H. Bertanggung jawab kepada pemilik proyek, yang dalam hal ini diwakili oleh
pimpinan proyek akan segala rancangan struktur maupun arsitektur yang akan
dilaksanakan.
Konsultan pengawas adalah pihak yang ditunjuk oleh pemilik proyek (owner)
untuk melaksanakan pekerjaan pengawasan. Konsultan pengawas dapat berupa
badan usaha atau perorangan. Konsultan pengawas dalam suatu proyek
mempunyai tugas dan wewenang sebagai berikut:
A. Menyelenggarakan administrasi umum mengenai pelaksanaan kontrak kerja
B. Melakukan pengawasan secara rutin dalam perjalanan pelaksanaan proyek
C. Menerbitkan laporan prestasi pekerjaan proyek
D. Konsultan pengawas memberikan saran atau pertimbangan kepada pemilik
proyek maupun kontraktor dalam proyek pelaksanaan pekerjaan
E. Memperingatkan atau menegur pihak pelaksana pekerjaan jika terjadi
penyimpangan terhadap kontrak kerja
F. Menghentikan pelaksanaan pekerjaan jika pelaksana proyek tidak tidak
memperhatikan peringatan yang diberikan
G. Memberikan tanggapan atas usul pihak pelaksana proyek
H. Konsultan pengawas berhak memeriksa gambar shopdrawing pelaksana
proyek
I. Melakukan perubahan dengan menerbitkan berita acara perubahan (site
Instruction).
3. Kontraktor pelaksana pembangunan adalah seseorang yang ditunjuk langsung oleh
pemilik proyek untuk melaksanakan suatu pekerjaan menurut biaya yang telah
tersedia dan melakukan pekerjaan sesuai dengan persetujuan dan syarat-syarat yang
telah disepakati untuk kemudian menyerahkan pekerjaan bila sudah selesai. Tugas,
wewenang dan tanggung jawab pelaksana pembangunan adalah sebagai berikut :
A. Melaksanakan pekerjaan dengan berdasarkan syarat-syarat yang telah dibuat
dalam bestek
B. Menaati segala peraturan yang berhungan dengan pelaksanaan pekerjaan baik
berupa keputusan dan peraturan peraturan pemerintahan
C. Melaporkan pelaksanan pekerjaan dalam bentuk laporan pekerjaan harian,
mingguan, dan bulanan
D. Mengkonsultasikan mengenai gambar-gambar atau hal-hal lain yang mungkin
tidak cocok dengan kondisi lapangan kepada pengawas untuk mencari alternative
pemecahannya
E. Bertanggung jawab kepada pemilik proyek dalam bentuk bangunan fisik.

Pada Proyek Pembangunan hotel Dafam Mambo Internasional yang bekerja sebagai
konsultan perencana dan konsultan pengawas adalah PT Pensil Desain. Berikut
pengorganisasian team kerja Pensil Desain :
Pimpinan

: Ir. T. G. Keng S. Tanzil

Staff Ahli

: Yossa S Himantoro, ST
: Ir. Oentojo

(Arsitektur)

(Sipil)

: Aditya Nugroho, BA (ME)

Staff Arsitektur

: Astuning Hariri, ST
: Hilman Widiana PG, ST
: Ima Mugi, ST

Staff Interior

: Rima, ST

Staff Gambar 2D

: Yana Rusdiana
: Usman Hardiansyah

Staff Sipil

: Dedie Dwi Suryanto, ST

Staff Mekanikan dan Elektrikal

: Tiana Kurniawan

Staff Estimasi dan Administrasi

: Eka Diah Astuti, Amd

: Reni Simarmata, Amd
: Vera Tresnawati, Amd
: Yuni Astuti, Amd

Staff Pelaksana

: Yanto, ST
: Firman, ST
: Iwan, ST
: Yudi
: Mendy
: Anwar

Berikut nama-nama sesuai jabatan masing-masing dalam kontraktor pelaksana pembangunan

struktur yaitu PT. Frankie Pile dan PT. Karya Konstrindo ini :
Pengendalian

Pengendalian adalah usaha yang dilakukan untuk menyakinkan bahwa organisasi

bergerak dalam arah tujuan yang benar. Apabila salah satu bagian dari organisasi bergerak
pada arah yang salah, maka harus segera dicari penyebabnya dan kemudian mengarahkannya
kembali ke tujuan yang benar. Pengendalian merupakan salah satu bentuk pengawasan secara
teknis maupun administrative terhadap seluruh pelaksanaan kegiatan yang ada di proyek agar
diperoleh hasil yang optimal baik segi waktu, biaya, maupun mutu. Pihak yang melakukan
pengendalian dalam suatu proyek yaitu Konsultan pengawas dan Kontraktor Pelaksana. Pada
Proyek Pembangunan Hotel Dafam Mambo International sebagai konsultan perencana dan
konsultan pengawas adalah PT Pensil Desain.
a. Pengendalian Waktu
Sebagai dasar pengendalian waktu pelaksanaan pekerjaan, disusun kurva S dan
time schedule. Time schedule adalah suatu pembagian waktu terperinci yang
disediakan untuk masing masing bagian pekerjaan, mulai dari bagian bagian
pekerjaan pemulaan sampai dengan bagian bagian pekerjaan akhir, yang bertujuan

agar seluruh pekerjaan dapat diselesaikan sesuai dengan jangka waktu yang telah
direncanakan dan pelaksanaan pekerjaan dapat berjalan lancar.
Time schedule berbentuk suatu diagram yang memuat tentang macam pekerjaan
yang ada serta bobot volume masing masing pekerjaan sudah ditentukan waktu
yang diperlukan untuk menyelesaikan pekerjaan dengan cara estimasi dalam
menetapkan jumlah waktu yang dibutuhkan untuk jenis pekerjaan didasarkan pada
jumlah tenaga kerja yang ada dan volume pekerjaan. Jadi time schedule merupkan
analisis terhadap waktu yang dibutuhkan dalam menyelesaikan suatu pekerjaan
proyek dengan memanfaatkan waktu, tenaga kerja dan biaya seefisien mungkin.
Sering kali terjadi waktu yang digunakan untuk menyelesaikan pekerjaan
melampaui

batas

waktu

yang

telah

direncakan,

sehingga

mengalami

keterlambatan pekerjaan. Pemecahannya yaitu mengubah time schedule atau

rescheduling sehingga keterlambatan dapat segera diatasi. Pada Proyek Hotel
Dafam Mambo International ini kurva S dibuat oleh kontraktor pelaksana secara
mingguan sehingga pengendalian waktu berdasarkan kurva S terlihat pada laporan
minguan.
b. Pengendalian Kualitas dan Kuantitas
Salah satu cara yang dilakukan untuk pengendalian kualitas dan kuantitas
pekerjaan adalah melalui evaluasi laporan laporan pekerjaan yang dibuat dan
melalui pengecekan langsung di lapangan pada saat pelaksanaan. Untuk
mengendalikan kualitas agar sesuai dengan yang diharapkan dapat dilakuan
melalui pengujian pengujian material yang dilakukan di laboratorium maupun di
lapangan. Sedangkan untuk pengendalian kuantitas dapat dilakukan pengecekan
jumlah tulangan yang dipasang sebelum dilakukan pengecoran, contoh lain
pengecekan volume pengecoran apakah sudah sesuai dengan volume cor yang
direncanakan. Tes kualitas yang dilakukan adalah tes mutu beton, test ini
dilakukan degna pengawasan dari direksi lapangan, agar dapat dievaluasi apakah
pekerjaan beton yang sudah dilakukan sesuai dengan spesifikasi yang disyaratkan
atau tidak dan perlu tidaknya dilakukan perubahan komposisi adukan. Test yang
dilakukan dalam proyek ini adalah slump test dan tes kekuatan sesuai peraturan
yang ada dalam P.B.I 71. Bila dari hasil tes yang dilakukan didapati bahwa mutu
beton yang dihasilkan tidak memenuhi mutu yang disyaratkan maka beton segera
dibongkar dan dilakukan pengecoran ulang untuk mendapat mutu yang
disyaratkan.
c. Pengendalian Biaya

Dalam pelaksaan proyek ini usaha pengendalian dilakukan dengan mencatat

semua pengeluaran pengeluaran proyek agar tidak terdapat pengeluaran
pengeluaran yang menyimpang dari anggaran yang telah dibuat. Pengeluaran
biaya untuk kebutuhan material juga dikontrol dan diperiksa agar dapat terhindar
dari pengeluaran pengeluaran yang tidak perlu. Untuk menekan biaya proyek
dibuat suatu system kerja dimana setiap komponen yang terkait dapat memberi
hasil yang optimal. Tujuan dari pengendalian biaya yaitu agar pengaturan dana
dapat lebih efisien dan sebagai bahan pertimbangan untuk pengambilan keputusan
atas alternative penyelesaian teknis yang berkaitan dengan biaya. Pada Proyek
Dafam Mambo International ini pengendalian biaya sepenuhnya diserahkan
kepada pihak kontraktor pelaksana.