Contoh Soal dan Pembahasan Internal Rate of Return (IRR)

Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya sama.

Soal 1 :
Suatu pabrik mempertimbangkan ususlan investasi
sebesar Rp. 130.000.000 tanpa nilai sisa
dapat menghasilkan arus kas per tahun
Rp. 21.000.000 selama 6 tahun.
Diasumsikan RRR sebesar 13
%, hitunglah IRR!
Dicoba dengan faktor
diskonto 10 %...
NPV = (Arus kas x Faktor
Diskonto) - Investasi Awal
NPV
(21.000.000 x 5.8979) =
130.000.000
NPV
=
Rp 659.000,00
Dicoba dengan
faktor diskonto 12
%
NPV = (Arus kas x Faktor
Diskonto) - Investasi Awal
(21.000.000 x 5,7849 ) NPV = 130.000.000
RP
NPV = -6.649.000,00
Karena NPV mendekati nol, yaitu Rp.
659.000,00 dan -Rp. 6.649.000,00...
Artinya tingkat diskonto antara 10% sampai 12%, untuk
menentukan ketepatannya dilakukan Interpolasi sbb :
Selisih
Selisih PV
Bunga
Selisih PV
dengan OI
13065900
10%
0
130659000
12335100
12%
0
130000000
2%
7308000
659000
IR
R
=
IR
R
=

10% +
(659.000/7.308.000)
x 2%
10,18%

Kesim
pulan :
Proyek investasi
sebaiknya ditolak

Karena IRR < 13 %

Aplikasi IRR, arus kas setiap tahun jumlahnya tidak sama.

Soal 2 :
Perusahan Zamanria sedang mempertimbangkan
suatu usulan proyek investasi
senilai Rp. 150.000.000, umur proyek
diperkirakan 5 tahun tanpa nilai sisa.
Arus kas yang dihasilkan :
Tahun 1 adalah Rp.
60.000.000
Tahun 2 adalah Rp.
50.000.000
Tahun 3 adalah Rp.
40.000.000
Tahun 4 adalah Rp.
35.000.000
Tahun 5 adalah Rp.
28.000.000
Jika diasumsikan RRR = 10
% berapakah IRR?
Jawab :

Dicoba dengan faktor

diskonto 16%

Net Present Value

Rp.51.
726.00
0
Rp37.1
60.000
Rp25.6
68.000
Rp19.3
30.500
Rp17.9
73.200
Rp100.
131.70
0
Rp150.
000.00
0
Rp49.8
68.300

Dicoba dengan faktor

diskonto 10%
Tahun 1 arus kas =
Rp.60.000.000 x 0,9090
Tahun 2 arus kas =
Rp.50.000.000 x 0,8264
Tahun 3 arus kas =
Rp.40.000.000 x 0,7513

545400
00
Rp41.3
20.000
Rp30.0
52.000

Tahun 1 arus kas =

Rp.60.000.000 x 0,8621
Tahun 2 arus kas =
Rp.50.000.000 x 0,7432
Tahun 3 arus kas =
Rp.40.000.000 x 0,6417
Tahun 4 arus kas =
Rp.35.000.000 x 0,5523
Tahun 5 arus kas =
Rp.28.000.000 x 0,6419
Total PV
Investasi Awal

Tahun 4 arus kas =

Rp.35.000.000 x 0,6830
Tahun 5 arus kas =
Rp.28.000.000 x 0,6209
Total PV
Investasi Awal
Net Present Value
Perhitungan
interpolasi :
Selisih
Selisih
Bunga
PV
Rp167.2
10%
02.200
Rp100.1
16%
31.700
Rp67.07
6%
0.500

Rp23.9
05.000
Rp17.3
85.200
Rp167.
202.20
0
Rp150.
000.00
0
Rp17.2
02.200

Selisih PV dengan
Investasi Awal
Rp167.202.200
Rp150.000.000
Rp17.202.200

10% + (Rp.17.202.200/Rp.
IRR= 67.070.500) x 6 %
IRR= 11,5388 %
Kesim
pulan
:
Usulan proyek investasi tersebut
sebaiknya diterima, karena IRR > 10%
IRR dan NPV

Net Present Value (NPV)

Net Present Value (NPV) nilai bersih sekarang merupakan perbandingan antara PV
kas bersih (PV of Preocess) dengan PV investasi (capital outlay) selama umur investasi.
Selisih antara nilai kedua PV tersebutlah yang kita kenal dengan Net Present Value (NPV).
Untuk menghitung NPV, terlebih dahulu kita harus tau berapa PV kas bersihnya. PV
kas bersih dapat dicari dengan jalan membuat dan menghiting dari cast flow perusahaan
selama umur investasi tertentu.
Rumusan yang biasa digunakan dalam menghitung NPV adalah sebagai berikut:

NPV

= Kas Bersih
1

Kas Bersih
2

....
.

(1+r)2

(1+r)

Kas Bersih
N

Investasi

(1+r)2

Setelah memperoleh hasil-hasil dengan:

NPV positif, maka investasi diterima, dan jika

NPV negatif, sebaiknya investasi ditolak

Apabila diasumsikan tingkat bunga pengembalian yang diinginkan (cast of capital)
adalah 20%, maka hitung NPV nya. Untuk menghitung NPV akan dibahas akan dibahas dari
kedua kasus diatas , yaitu:

Jika kas bersih per tahun sama (dalam jutaan)

NP
V

2500
(1 +
0,2)

2500
(1 +
0,2)2

2500
(1
+
0,2)3

2500

(1 +
0,2)4

2500

5000

(1 +
0,2)5

NPV = 7.475.000.000 5.000.000.000 = 2.475.000.000

Jika perhitungan dengan tabel sebagai berikut:

Tabel 1 Perhitungan NPV dengan Kas Bersih sama per tahun (dalam ribuan)
Tahun

Kas Bersih

DF (20%)

PV kas Bersih

2.500.000

0,833

2.082.500

2.500.000

0,698

1.735.000

2.500.000

0,579

1.447.500

2.500.000

0,482

1.205.000

2.500.000

0,402

1.005.000

Total PV Kas Bersih

7.475.000

Total PV Kas Bersih

Rp 7.475.000

Total PV Investsi

Rp 5.000.000

NPV

Rp 2.475.000

b Jika Kas Bersih tiap tahun berbeda seperti contoh di atas:

NP
V

1.750

1900

(1 +
0,2)

(1 +
0,2)2

2050

(1
+
0,2)3

2200

(1 +
0,2)4

(1 +
0,2)5

NPV = 6.009.600.000 5.000.000.000 = 1.008.600.000

Tabel 2 Perhitungan NPV dengan kas berbeda per tahun (ribuan)

No
.

Tahu
n

E.A.T

Penyusut
an

Kas
Bersih
(Proces
s)

Discou
nt
Factor
(DF)
20%

PV Kas
Bersih

200
4

950.00
0

800.000

1.750.0
00

0,833

1.457.7
50

200
5

1.100.0
00

800.000

1.900.0
00

0,683

1.318.6
00

200
6

1.250.0
00

800.000

2.050.0
00

0,579

1.186.9
50

200
7

1.400.0
00

800.000

2.200.0
00

0,482

1.060.4
00

200
8

1.650.0
00

800.000

2.450.0
00

0,402

984.90
0

Jumlah PV Kas Bersih

Total PV kas bersih

Rp 6.008.600.000

Total PV investasi

Rp 5.000.000.000

2450

6.008.
900

5000

NPV

Rp 1.008.600.000

Catatan:
Discount Factor (DF) dapat dihitung sebagai berikut:
Tahun 1

0,833

0,694

1 + 0,20
Tahun 2

1
(1 + 0,20)2

Dan seterusnya dapat dilihat dalam tabel 2

Interval Rate of Return (IRR)

Interval Rate of Return (IRR) merupakan alat untuk mengukur tingkat pengembalian
hasil intern. Ada 2 cara yang digunakan untuk mencari IRR.
Cara pertama untuk mencari IRR adalah dengan menggunakan rumus sebagai
berikut :
IR
R

I2

NPV2
NPV1

1)

(i2 i1)

NPV2

Di mana : I1

= tingkat bunga 1 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1)

I2

= tingkat bunga 2 (tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2)

NPV1

= net present value 1

NPV2

= net present value 2

Cari rata-rata kas bersih, yaitu sebesar 2.070 yang diperoleh dari:
1.750 juta + 1.900 juta + 2.050 juta + 2.450 juta = 2.070 juta
5

2)

Perkirakan besarnya PP, yaitu:

PP = 5.000 = 2,416
2.070

3)

Dalam tabel 2 (di lampirkan), tahun ke-5 diketahui yang terdekat dengan angka 2,416
adalah 2,436 adalah 30%

4)

Secara subjectif tiap discount kita kurangi 2% menjadi 28% sehingga NPV-nya dapat dilihat
dalam tabel berikut ini:
Tabel 3 Perhitungan NPV dengan DF 28% (dalam ribuan)
Tahun

Kas Bersih

DF (28%)

PV kas Bersih

1.750.000

0,781

1.366.750

1.900.000

0,610

1.159.000

2.050.000

0,477

977.850

2.200.000

0,373

820.600

2.450.000

0,291

712.950

Total PV Kas Bersih

5.037.150

Nilai NPV positif, yaitu = 5.037.150 5.000.000 = 37.150

Kemudian untuk Discount Factor 29%, NPV-nya dapat dilihat dalam tabel berikut:
Tabel 4 Perhitungan NPV dengan DF 29% (dalam ribuan)
Tahun

Kas Bersih

DF (28%)

PV kas Bersih

1.750.000

0,775

1.326.250

1.900.000

0,601

1.141.900

2.050.000

0,466

955.300

2.200.000

0,361

794.200

2.450.000

0,280

686.000

Total PV Kas Bersih

4.933.650

Nilai NPV sudah negatif = 4.933.650 5.000.000 = -66.350

Kemudian jika tabel tersebut digabungkan sebagi berikut:
Tabel 5 NPV dengan DF 28% dan 29%
Tahun

Kas
Bersih

Bunga 28%
DF

Bunga 29%

PV Kas Bersih

PV Kas
Bersih

1.750.00
0

0,781

1.366.750

0,775

1.356.250

1.900.00
0

0,610

1.159.000

0,601

1.141.500

2.050.00
0

0,477

977.850

0,466

955.300

2.200.00
0

0,373

820.600

0,361

794.200

2.450.00
0

0,291

712.950

0,280

686.000

Total Pv kas bersih

5.037.150

4.933.650

Total Pv investasi

5.000.000

5.000.000

NPV

C1

3
7.150

C2

(66.350)

Interpolasi

PVIFA

PVIFA

28%

5.037.150

5.037.150

Initial Invesment

5.000.000 (-)

29%

4.933.350 (-)
103.500

IR
R

DF

I2

NPV2
NPV1

NPV2

(i2 i1)

37.150

IR
R

= 2
8

37.150

1%

103.500

IRR = 28 + 0,395% = 2

8,395% dibulatkan menjadi 28,4%

Cara kedua adalah dengan menggunakan rumus sebagai berikut:

IRR = P1 - C1 x P2 - P1

Dimana :

C2 - C1

P1 = tingkat bunga 1
P2 = tingkat bunga 2
C1 = NPV 1
C2 = NPV 2

Jika perhitungan secara TRIAL and ERROR, maka IRR dapat dicari sebagai berikut:
Mencari NPV positif dan NPV negatif terlebih dahulu, sampai diperoleh dengan
menggunakan tingkat suku bunga tertentu seperti yang tertera dalam tabel 6 yaitu:
Tahun

Kas
Bersih

Bunga 28%
DF

Bunga 29%

PV Kas Bersih

DF

PV Kas
Bersih

1.750.00
0

0,781

1.366.750

0,775

1.356.250

1.900.00
0

0,610

1.159.000

0,601

1.141.500

2.050.00
0

0,477

977.850

0,466

955.300

2.200.00
0

0,373

820.600

0,361

794.200

2.450.00
0

0,291

712.950

0,280

686.000

Total Pv kas bersih

5.037.150

4.933.650

Total Pv investasi

5.000.000

5.000.000

NPV

C1

C2

(66.350)

7.150

Jika dimasukkan ke dalam rumus sebagai berikut:

P1 = 28%
P2 = 29%
C1 = 37.150
C2 = -66.350

IRR = P1 - C1 x P2 - P1
C2 - C1
IRR = 28 - 37.150 x

29 - 28
-66.350 - 37.150

IRR = 28 + 37.150 = 28,359% dibulatkan menjadi 28,4%

103.500
Kesimpulan:
Jika IRR lebih besar (>) dari bunga pinjaman, maka diterima
Jika IRR lebih kecil (<) dari bunga pinjaman, maka di tolak