4.1.

Kondisi Makro Ekonomi Indonesia

Indonesia merupakan salah satu negara berkembang yang diminati investor untuk
melakukan bisnis properti. Kota Jakarta sebagai ibu kota negara yang mendominasi hampir
seluruh fungsi kota yaitu kota perdagangan dan jasa, kota pemerintahan dan ibu kota
negara, merupakan salah satu lokasi yang sangat diminati investor, dimana, di kota ini
menampung berbagai macam aktivitas yang sangat lah tinggi setiap harinya. Untuk dapat
mempermudah dan memperlancar aktivitasnya masing-masing,setiap orang berlomba-
lomba untuk tinggal sedekat mungkin dengan pusat kegiatan dan di lokasi yang strategis.
Lahan di jakarta dengan sifat scarcity-nya membuat para developer dan investor
membangun hunian bertingkat untuk memenuhi permintaan pasar. Diterimanya pasar
hunian vertikal (apartemen) di tengah kota selain karena kebutuhan akan papan, kesan
prestige yang diciptakan ketika tinggal di apartement, dan juga tingginya nilai investasi
inilah yang membuat permintaan akan apartement terus berkembang di jakarta.

Ada banyak faktor yang mempengaruhi berkembangnya produk properti apartement,
namun faktor-faktor utama yang berpengaruh dan dapat diteliti secara kuantitatif adalah
Indikator Makro Ekonomi suatu negara. Contoh dari indikator makro ekonomi adalah
pertumbuhan ekonomi, PDRB, inflasi dan deflasi, nilai kurs, pengangguran, UMR, dan lain-
lain. Pengaruh dari indikator ekonomi inilah yang harus dianalisis sehingga diketahui
perkembangan produk properti yang ada dalam pasar. Perkembangan dan pertumbuhan itu
harus dilaporkan dalam sebuah laporan market overview. Market overview bertujuan untuk
mengidentifikasi hubungan beberapa indikator makro ekonomi terhadap grafik
pertumbuhan dan perkembangan supply dan demand produk properti yang ada di pasar
Jakarta.

Oleh karena itulah, para peneliti bertujuan untuk membuat sebuah laporan Apartment
Market Overview Jakarta 2013 sehingga bisa terlihat pertumbuhan dan perkembangan
produk properti apartemen di Jakarta dan diharapkan laporan ini bisa menjadi acuan untuk
developer atau investor dalam mengembangkan atau mengelola produk properti
apartement di Jakarta.
Kondisi perekonomian suatu daerah akan mempengaruhi properti yang ada di daerah
tersebut, begitu halnya dengan pasar apartemen yang ada di Jakarta, dipengaruhi oleh
kondisi makro ekonomi, dibawah ini adalah beberapa faktor makro ekonomi yang dapat
berpotensi mempengaruhi pasar apatemen di Jakarta, yang kemudian akan dilakukan
analisis korelasi dengan kondisi supply dan demand apartemen di Jakarta
a. Suku bunga bank
Suku bunga adalah pembayaran bunga tahunan dari suatu pinjaman, dalam bentuk
persentase dari pinjaman yang diperoleh dari jumlah bunga yang diterima tiap tahun dibagi
dengan jumlah pinjaman.

Sumber : www.bi.go.id

Sepanjang tahun 2013, BI tercatat telah menaikkan suku bunga acuan sebanyak empat
kali. Pertama, pada 13 Juni 2013, tingkat suku bunga 5,75 persen didongkrak menjadi 6,00
persen. Kemudian, pada 11 Juli 2013, BI kembali menaikkan suku bunga ke posisi 6,50
persen. Bank Indonesia sempat berusaha menahan suku bunga di angka 6,50 persen pada
15 Agustus 2013. Namun, merosotnya nilai tukar rupiah dan IHSG membuat mereka
kembali meningkatkan suku bunga acuan menjadi 7,00 persen
1
.


1
http://ekbis.sindonews.com/read/2013/09/12/33/782331/suku-bunga-7-25-terakhir-terlihat-mei-2009
0.00
2.00
4.00
6.00
8.00
10.00
12.00
14.00
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Tingkat Suku Bunga
b. Kurs Rupiah
Kurs (Exchange Rate) adalah pertukaran antara dua mata uang yang berbeda, yaitu
merupakan perbandingan nilai atau harga antara kedua mata uang tersebut. Perbandingan
nilai inilah sering disebut dengan kurs (exchange rate).

Sumber : www.bi.go.id

Pada tahun 2005 kenaikan harga BBM pertama kali dilakukan pada 1 Maret 2005 dari
Rp1.810/liter menjadi Rp2.400/liter. Tujuh bulan kemudian pada 1 Oktober 2005,
pemerintah kembali menaikkan harga BBM sebesar 87,5%dari Rp2.400/liter menjadi
Rp4.500 per liter. Saat itu pada 30 Desember 2005, maka Bank Indonesia menaikan suku
bunga acuan dari bulan Juli-Desember dari 8,50% ke level 12,25%. Saat itu inflasi impor
juga meningkat seiring pergerakan kurs Rupiah terhadap US Dollar yang melemah dari
Rp9.090 ke level Rp9.803,92 pada akhir 2005
2

Penyebab merosotnya nilai tukar rupiah, faktor eksternal : - Pasar khawatir bank sentral
Amerika pada 23 September 2013 memutus langkah pertama kebijakan pemangkasan
stimulus, yang menyebabkan aliran modal masuk ke Amerika dan stock market di berbagai
negara jatuh, - Pasar khawatir akan ditutupnya pasar Merrill Lynch oleh Amerika, yang bisa
mendorong stock dan capital market, - Lesunya bursa regional dan anjloknya sejumlah
mata uang regional terhadap dolar AS. Sementara faktor internal : Sentimen negatif pasar

2
http://www.tempo.co/read/news/2013/08/21/087505926/Beragam-Penyebab-Rupiah-Terjun-Bebas
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Nilai Tukar Rupiah
terhadap pengumuman Bank Indonesia bahwa defisit transaksi triwulan II meningkat dari
US$ 5,8 miliar atau 2,6 persen terhadap produk domestik bruto (PDB) menjadi US$ 9,8
miliar atau 4,4 persen.

c. Tingkat Inflasi
Inflasi merupakan suatu nilai dimana tingkat harga barang dan jasa secara umum
mengalami kenaikan. Inflasi adalah salah satu peristiwa moneter yang menunjukkan suatu
kecenderungan akan naiknya harga-harga barang secara umum, yang berarti terjadinya
penurunan nilai uang.

Sumber : Sumber : www.bi.go.id

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki tingkat inflasi yang relatif tidak stabil. Saat
dunia mengalami krisis global pada tahun 2009, ternyata tingkat inflasi di Indonesia malah
menurun yang berarti kondisi ekonomi Indonesia saat itu masih terkontrol saat itu. Menurut
Kompas Pada tahun 2010 inflasi sempat meningkat lagi yang kemungkinan besar
diakibatkan naiknya harga BBM atau dampak dari krisis 2009 yang baru terasa
3
.

d. PMA

3
www.regional.kompas.com Kompas artikel berjudul BBM Naik, Inflasi Bisa Bertambah 2,25%
0
5
10
15
20
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Tingkat Inflasi
Pengertian penanaman modal dalam undang undang ini hanyalah meliputi penanaman
modal asing secara langsung yang dilakukan menurut atau berdasarkan ketentuan
ketentuan undang undang ini dan yang digunakan untuk menjalankan perusahaan di
Indonesia, dalam artian bahwa pemilik modal secara langsung menanggung risiko dari
penanaman modal tersebut.

Sumber : Knight Frank
Salah satu penyebab menurunnya PMA ini, menurut Chatib Basri (Kepala Badan Koordinasi
Penanaman Modal (BKPM)) adalah perlambatan ekonomi global serta turunnya harga-harga
komoditas ekspor utama Indonesia di pasar dunia. Akibatnya, keuntungan perusahaan PMA
di Tanah Air turun yang menyebabkan ekspansi investasi mereka juga melambat
4
.

e. PMDN
PMDN adalah kegiatan menanam modal untuk melakukan usaha di wilayah Negara Republik
Indonesia yang dilakukan oleh penanam modal dalam negeri dengan menggunakan modal
dalam negeri, sedangkan yang dimaksud dengan penanam modal dalam negeri adalah
perseorangan WNI, badan usaha Indonesia, Negara RI, atau daerah yang melakukan
penanaman modal di wilayah Negara RI.

4
http://jaringnews.com/ekonomi/investasi/45435/bkpm-akui-penanaman-modal-asing-mulai-melambat
0
5
10
15
20
25
30
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PMA (Milliard USD)

Sumber : Knight Frank

Ditengah perlambatan investasi asing, Penanaman Modal Dalam Negeri (PMDN) masing
menunjukkan pertumbuhan yang kuat. Realisasi investasi PMDN triwulan kedua 2013
mencapai Rp33,1 triliun, naik dari Rp27,5 triliun pada triwulan pertama atau naik sebesar
20,36 persen. Investor dalam negeri biasanya selalu berada di belakang PMA dalam
melakukan investasi. Ini juga terjadi pada investasi portofolio. Investor asing selalu lebih
dulu masuk, baru diikuti oleh investor domestik
5
.

f. Pertumbuhan Ekonomi
Pertumbuhan ekonomi (Economic Growth) adalah perkembangan kegiatan dalam
perekonomian yang menyebabkan barang dan jasa yang diproduksikan dalam masyarakat
bertambah dan kemakmuran masyarakat meningkat.

5
ibid
0
20
40
60
80
100
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PMDN (triliun rupiah)

Sumber : Laporan Ekonomi Triwulan BPS)

Indonesia sebagai negara berkembang memiliki pertumbuhan ekonomi yang relatif
meningkat, kecuali pada tahun 2009 krisis global dimana pertumbuhan ekonomi
mengalami penurunan sangat drastis yaitu menjadi 4% pada semester pertama dan 4.4%
pada akhir tahun 2009, bandingkan dengan akhir tahun 2008 yang mencapai 6%. Namun
setelah tahun 2009 pertumbuhan ekonomi Indonesia meningkat tajam menjadi lebih baik
dibandingkan tahun 2008
6
.
Kemajuan sektor properti sangat ditentukan oleh perekonomian. Ibarat sebuah Kereta Api,
perekonomian merupakan Lokomotif dan sektor properti adalah gerbongnya. Jika
lokomotifnya mengalami pelambatan maka gerbongnyapun akan mengalami kondisi yang
sama. Ada juga pandangan yang menganggap bahwa sektor properti bisa berdiri sendiri
tanpa dipengaruhi secara langsung kondisi perekonomian.
Dari hasil riset Property Riset Institute (PRI) Jakarta. Di kawasan CBD Jakarta tercatat
sebanyak 53 apartemen. Pada tahun 2009 mendatang akan terdapat tambahan yang
berasal dari selesainya pembangunan Oakwood Premier Cozmo, Cityloft, Sahid Sudirman,
Pacifiic Place, Thamrin Residences, Mediterania Marina Tower C, Marbella Kemang Tower A,
dan Mediterania Garden Residence Tower 2. Hingga akhir tahun 2009 diperkirakan akan
terdapat tambahan pasokan baru dengan jumlah sekitar 13,000 unit yang berasal dari 17
proyek. Secara keseluruhan produk properti tersebut dapat diserap pasar diatas 80%.

6
www.investor.co.id artikel tentang Pertumbuhan Ekonomi Indonesia Terbaik Ke-2 Setelah Cina
0
1
2
3
4
5
6
7
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Pertumbuhan Ekonomi
Secara garis besar kondisi bisnis properti di tahun 2009 dibayang-bayangi krisis dan faktor
eksternal yang sulit diprediksi. Namun demikian yang perlu menjadi perhatian untuk
menghadapi krisis ini adalah dengan memahami kondisi pasar secara tepat. Walaupun
hukum pasar selalu akan berlaku yaitu suatu produk akan berawal dan berakhir di pasar.
Artinya akan ada produk yang tumbang oleh pasar dan akan muncul market leader disaat
kondisi krisis terjadi
7
.

g. Produk Domestik Bruto
PDB adalah ukuran terluas dari ekonomi suatu negara, dan hal ini mewakili total nilai pasar
dari semua barang dan jasa yang diproduksi di suatu negara selama tahun tertentu. Setiap
perubahan yang signifikan dalam PDB, naik atau turun, biasanya memiliki dampak yang
signifikan terhadap arah pasar saham.

Sumber: bi.go.id dan finance.yahoo.com)

Pada tabel di atas terlihat bahwa PDB di Indonesia meningkat drastis dari tahun ke tahun.
Hal ini berarti produktivitas dalam negeri cenderung meningkat. Terkecuali pada tahun
2008-2009 terlihat kenaikan tidak terlalu drastis (tahun 2008: 450 Miliar USD pada
semester I, dan 471 Miliar USD pada semester II; tahun 2009 : 517 Miliar USD pada
semester I dan 540 Miliar USD pada semester II). Hal ini berarti pengaruh krisis global tidak

7
http://riset-properti.blogspot.com/2009_01_01_archive.html
0
200
400
600
800
1000
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
PDB (milyard USD)
dapat dipungkiri lagi pada masa itu, walaupun secara keseluruhan tidak berdampak sebesar
di Eropa dan Amerika
8
.
Supply apartemen berbicara mengenai jumlah unit yang disediakan oleh setiap
pengembang untuk melakukan korelasi hubungan antara makro ekonomi dengan supply,
maka dalam penelitian ini supply apartemen dihitung dalam kurun waktu tertentu
(tahunan), sehingga dapat dilihat nanti pertumbuhan supply apartemen di Jakarta.

4.2. Kondisi Makro Regional Jakarta
A. Kondisi Ekonomi
Secara total, perekonomian DKI Jakarta pada triwulan III/2013 yang diukur berdasarkan
PDRB atas dasar harga konstan 2000 menunjukkan pertumbuhan sebesar 1,96 persen
dibandingkan nilai triwulan II/2013 (q to q). Dari sisi lapangan usaha, pertumbuhan
tersebut didorong oleh semua sektor ekonomi, kecuali sektor pertambangan-penggalian,
dengan pertumbuhan terbesar dicapai oleh sektor pengangkutan dan komunikasi (2,97
persen). Dari sisi pengeluaran, pertumbuhan tersebut disebabkan oleh naiknya
komponen konsumsi pemerintah (4,68 persen) dan komponen PMTB (3,06 persen).

Sementara PDRB triwulan III/2013 dibandingkan dengan PDRB triwulan III/2012 (y on y)
mengalami pertumbuhan sebesar 6,19 persen. Dari sisi lapangan usaha hampir semua
sektor mengalami pertumbuhan positif, kecuali sektor pertambangan-penggalian.
Pertumbuhan tertinggi dicapai oleh sektor pengangkutan dan komunikasi yakni 10,88
persen, kemudian disusul oleh sektor jasa-jasa sebesar 7,93 persen dan sektor
perdagangan-hotel-restoran sebesar 6,59 persen. Dari sisi pengeluaran pertumbuhan
tertinggi dicapai oleh komponen konsumsi pemerintah (9,48 persen) diikuti komponen
konsumsi rumahtangga (5,97 persen).
Secara kumulatif, PDRB DKI Jakarta sampai dengan triwulan III/2013 (Januari-September
2013) tumbuh sebesar 6,35 persen dibandingkan dengan periode yang sama tahun 2012.

Besaran PDRB DKI Jakarta atas dasar harga berlaku pada triwulan III/2013 mencapai Rp
324,03 triliun, sedangkan atas dasar harga konstan 2000 mencapai Rp 120,74 triliun. Dari

8
http://kek.ekon.go.id Sekretariat Dewan Nasional artikel tentang Ekonomi Indonesia 2004 2009
sisi lapangan usaha, peranan tiga sektor utama yakni sektor keuangan-real estat-jasa
perusahaan, sektor perdagangan-hotel-restoran, serta sektor industri pengolahan terhadap
struktur perekonomian DKI Jakarta pada triwulan III/2013 sekitar 63,96 persen. Sementara
dari sisi pengeluaran, sebagian besar PDRB Provinsi DKI Jakarta digunakan untuk konsumsi
rumahtangga sebesar 57,71 persen, ekspor sebesar 53,59 persen, dan pembentukan modal
tetap bruto sebesar 37,69 persen.

B. Inflasi
Bulan Oktober 2013, harga-harga di DKI Jakarta mengalami deflasi 0,03 persen. Laju
inflasiTahun 2013 mencapai 7,01 persen dan laju inflasi tahun ke tahun DKI Jakarta 7,76
persen.Deflasi yang terjadi pada bulan Oktober disebabkan turunnya harga-harga pada
kelompok sandang dan bahan makanan. Dua kelompok mengalami penurunan indeks yaitu
kelompok sandang 0,77 persen; dan kelompok bahan makanan 0,64 persen. Empat
kelompokmengalami kenaikan indeks yaitu kelompok kesehatan 0,48 persen; kelompok
perumahan, air, listrik, gas & bahan bakar 0,29 persen; kelompok transpor,
komunikasi dan jasa keuangan 0,21 persen; dan kelompok makanan jadi, minuman, rokok
& tembakau 0,19persen. Sedangkan satu kelompok lainnya tidak mengalami perubahan
indeks yaitu kelompokpendidikan, rekreasi dan olah raga. Jakarta menempati urutan ke 2
terendah dari seluruh kota yang mengalami deflasi.

C. Supply & Demand Apartemen

Supply Apartemen Series Timeline (unit/ year)
Pembangunan apartemen di Jakarta mengalami fluktuasi setiap tahun, hal ini ditandai
dengan naik turunya jumlah supply dalam unit seperti tabel dibawah ini :
No Tahun Supply
(unit)
1 2004 1.812
2 2005 2.554
3 2006 6.656
4 2007 3.046
5 2008 1.890
6 2009 4.768
7 2010 3.444
8 2011 17.926
9 2012 27.195
10 2013 (Sem 1) 21.548
TOTAL 90.839
Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta

Rata-rata pertumbuhan apartemen di Jakarta dalam 10 tahun terakhir adalah 76.14%,
dimana pertumbuhan yang tinggi terjadi pada tahun 2011 dengan tingkat pertumbuhan
>400% dikarenakan adanya penyediaan unit-unit apartemen murah seperti Kalibata City
yang langsung disediakan 12.500 unit dan pertumbuhan itu terus bertambah dalam 3
tahun terakhir, sehingga dapat terlihat grafik supply apartemen di Jakarta seperti dibawah
ini :

0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
U
n
i
t

Supply Apartemen di Jakarta

Dari grafik diatas maka dapat terlihat dalam 3 tahun terakhir ini 2011 2013 (semester 1)
jumlah supply unit apartemen di Jakarta berkembang cepat mencapai lebih dari 20.000
yang disediakan.

Supply Apartment per Region in Jakarta
Sampai dengan tahun 2013 penyediaan apartemen di Jakarta berbeda pada setiap daerah
yang dibagi berdasarkan wilayah administratif Provisi DKI Jakarta, dibawah ini adalah
banyaknya supply dalam bentuk unit dalam wilayah administrasi diatas :

No Wilayah Supply
(unit)
Persentase
1 Jakarta Pusat 21.152 16.3 %
2 Jakarta Selatan 56.470 43.6 %
3 Jakarta Barat 24.330 18.7 %
4 Jakarta Utara 22.210 17.1 %
5 Jakarta Timur 5.318 4.1 %
TOTAL 129.480 100 %
Sumber : Olahan Kelompok Database Apartemen di Jakarta
Dari data diatas, maka dapat terlihat diagram supply apartemen di Jakarta berdasarkan
wilayah administratif seperti dibawah ini :

Dapat dilihat dari grafik diatas, bahwa penyediaan unit apartemen yang paling dominan
adalah di Jakarta Selatan, dimana sebagian wilayahnya merupakan wilayah CBD Jakarta
dan terdapat beberapa prime area seperti Kuningan, Casablanca, Rasuna, Kalibata yang
terdapat banyak pengembangan-pengembangan produk properti berupa apartemen.

Kelas Supply Apartemen di Jakarta
Kelas apartemen yang berada di Jakarta dibagi dalam dua kelas middle dan high, hal ini
didasarkan pada beberapa faktor seperti : lokasi, harga sewa/ jual, dan sevice charge,
sehingga setelah dilakukan pengolahan data dari database yang dimiliki diperoleh hasil
seperti dibawah ini :







16%
44%
19%
17%
4%
Supply Apartemen per Region
Pusat
Selatan
Barat
Utara
Timur

Region
High
Class
north 9,9%
west 5,8%
south 51,2%
central 30,2%
east 2,9%
total 100%
Sumber :
Olahan Kelompok.203


10%
6%
51%
30%
3%
High Class Apartment Proportion in Jakarta
north
west
south
central
east
Region
Middle
Class
north 17,5%
west 20,9%
south 35,5%
central 19,4%
east 6,6%
total 100%

Apartemen yang dikembangkan di Jakarta memiliki potensi yang besar, sehingga dalam
beberapa tahun kedapan ada rencana proyek- proyek baru yang akan dikembangkan

Rencana Proyek Pembangunan Apartemen per Wilayah
Dalam 2 tahun kedepan terdapat banyak supply baru yang akan menambah pasar
apartemen di Jakarta, proyek-proyek yang dikembangan ini merupakan proyek yang terus
memenuhi kebutuhan akan tempat tinggal di tengah kota,
Dibawah ini terdapat beberapa proyek Apartemen baru (new supply) dalam 1 tahun
kedepan :

Tahun Nama Apartemen Lokasi Area Unit Keterangan
2014 The Grove Rasuna Said CBD 438
Under
Construction
2014
St Moritz (The New
Ambassador Suite
Tower)
Puri Indah WJ 200
Under
Construction
2014
Regatta Tokyo, Acapulco, Pantai
NJ 276
Under
17%
21%
36%
19%
7%
Middle Class Apartment Proportion in
Jakarta
north
west
south
central
east
Sydney Tower Mutiara Construction
2014 La Venue - South Tower Pasar Minggu SJ 341
Under
Construction
2014
Casablanca East
Residence (2 Towers) +
Tower Dallas
Pahlawan
Revolusi
EJ 1904
Under
Construction
2014 The Grove Suite Rasuna Said CBD 151
Under
Construction
2014
Kemang Village (The
Intercontinental)
Antasari SJ 400
Under
Construction
2014
Kemang Village (The
Infinity)
Antasari SJ 175
Under
Construction
2014 The Aspen at Admiralty Fatmawati SJ 860
Under
Construction
2014
Pakubuwono Terrace
(Tower 2)
Kebayoran
Lama
SJ 720
Under
Construction
2014
The Pakubuwono
Signature
Pakubuwono SJ 188
Under
Construction
2014
Sherwood Apartment
(Richmond)
Kelapa
Gading
NJ 125
Under
Construction
2014
Sherwood Apartment
(Wellington)
Kelapa
Gading
NJ 100
Under
Construction
2014
Sherwood Apartment
(Regent)
Kelapa
Gading
NJ 100
Under
Construction
2014 The H Residence MT Haryono EJ 383
Under
Construction
2014
Pluit Seaview (Tower
Maldives)
Pluit NJ 940
Under
Construction
2014 Sudirman Suites Sudirman CBD 380
Under
Construction
2014 Senopati Penthouse Senopati SJ 63
Under
Construction
2014 Sky Terrace Lagoon Kalideres WJ 525
Under
Construction
2014
LA City Apartment
(Tower A)
Lenteng
Agung
SJ 980
Under
Construction
2014 Sky Garden Setiabudi SJ 426
Under
Construction
2014
La Maison Barito (Tower
1)
Barito SJ 80
Under
Construction
2014
Botanica Apartment (3
Towers)
Simprug SJ 626
Under
Construction
2014 The Hive @Tamansari DI Panjaitan EJ 422
Under
Construction
2014 Signature Park Grande MT Haryono EJ 1100
Under
Construction
2014
The Bellevue at Pondok
Indah
Pondok Indah SJ 60
Under
Construction
2014 Metro Park Residence Kebon Jeruk WJ 1200
Under
Construction
2014 Gading Greenhill
Pegangsaan
Dua
NJ 700
Under
Construction
2014 Elpis Residence
Gunung
Sahari
CJ 791
Under
Construction
2014
Capitol Park Apartment
(Tower T)
Salemba CJ 727
Under
Construction
2014
Capitol Park Apartment
(Tower U)
Salemba CJ 976
Under
Construction
2014
Northern Ancol
Residence
Ancol NJ 800
Under
Construction
2014
The Mansion at Dukuh
Golf Residence (Aurora
Tower)
Kemayoran CJ 522
Under
Construction
2014
The Mansion at Dukuh
Golf Residence
(BellaVista Tower)
Kemayoran CJ 612
Under
Construction
2014
Green Bay Pluit (Bay
View)
Pluit NJ 3096
Under
Construction
Sumber : Colliers International Market Report 2013 dan Olahan Data Base Apartemen di
Jakarta







Dari data new supply apartemen di Jakarta maka didapatkan proporsi seperti dibawah ini :


Dari diagram diatas, maka proporsi terbesar pembangunan apartemen baru di Jakarta
adalah di Jakarta Utara dimana akan ada pembangunan Green Bay Pluit dengan total unit
3096 unit apartemen, sementara wilayah lain di Jakarta tetap berpotensi untuk
dikembangkan proyek-proyek apartemen baru.
Demand dari Apartemen yang ada di Jakarta dapat dilihat dari Occupancy Rate,

Series Cummulative Occupancy Rate Apartment
Untuk mengetahui data time series cummulative occupancy rate, maka dalam penelitian
market overview ini kami melakukan berbagai pertimbangan dari beberapa research
yang dilakukan oleh beberapa konsultan properti seperti : Knight Frank, Colliers, BI,
Jones Lang Lasalle, dari semua occupancy rate series diatas maka diambil rata-rata
occupancy rate Apartemen di Jakarta, sehingga membentuk grafik seperti dibawah ini :
4%
17%
23%
9%
29%
18%
New Supply Apartemen di Jakarta
CBD
Jakarta Pusat
Jakarta Selatan
Jakarta Barat
Jakarta Utara
Jakarta Timur

Sumber : diolah kelompok dari berbagai research properti (Colliers, Knight Frank, Jones
Lang Lassale, data BI)
Dari data cummulative occupancy rate diatas, dapat dilihat bahwa occupancy rate
apartement di Jakarta tinggi dengan perubahan per tahun yang tidak terlalu kontras,
dimana tingkat hunian apartemen di Jakarta rata-rata berada di atas angka 75%, hal ini
memberikan indikasi bahwa masyarakat perkotaan di Jakarta memiliki ketertarikan yang
tinggi untuk menempati apartemen.
Tingkat hunian yang tertinggi berada pada tahun 2011 yakni 89%, dan yang terendah
berada pada tahun 2004 yakni 72.2%, dan rata-rata occupancy rate apartemen yang
berada di Jakarta adalah 81.2%.







0.00
20.00
40.00
60.00
80.00
100.00
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Cummulative Occupancy Rate
Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi supply apartemen, akan dibuktikan
dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah ini adalah grafik perbandingan
antara Makro Ekonomi dengan Supply

I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Suku Bunga (%) 1.00 1.01 1.12 1.44 1.73 1.50 1.23 1.12 1.11 1.25 1.06 0.89 0.89 0.89 0.91 0.88 0.79 0.78 0.80
Kurs BI (Rp/$) 1.00 1.05 1.08 1.15 1.05 1.05 1.04 1.06 1.06 1.16 1.27 1.11 1.05 1.03 1.00 1.01 1.05 1.10 1.12
Inflasi (%) 1.00 1.65 2.78 3.04 1.17 1.03 1.17 1.96 1.97 0.48 0.49 1.11 1.24 0.99 0.67 0.81 0.75 0.97 0.97
Pertumbuhan Ekonomi (%) 1.00 1.10 1.08 1.18 1.20 1.08 1.24 1.24 1.20 1.18 0.86 0.78 1.12 1.22 1.27 1.27 1.25 1.24 1.14
PDRB (milliard USD) 1.00 1.23 1.36 1.42 1.49 1.75 1.90 2.02 2.16 2.26 2.49 2.60 3.07 3.36 3.79 3.94 4.00 4.10 4.06
PMA (milliard USD) 1.00 1.07 1.30 1.30 1.50 1.59 0.99 0.99 1.42 1.42 1.03 1.03 1.55 1.57 1.86 1.93 1.14 1.43 2.63
PMDN (Triliun Rupiah) 1.00 1.05 1.10 1.36 1.44 1.77 1.55 1.14 0.91 1.10 1.68 1.80 2.70 2.92 3.39 3.43 1.80 1.90 2.92
Cummulative Supply 1.00 1.00 1.22 1.22 2.51 2.51 3.08 3.08 1.21 1.21 2.65 2.65 1.90 1.90 9.85 9.85 15.9515.9521.67
0.00
5.00
10.00
15.00
20.00
25.00
A
x
i
s

T
i
t
l
e

Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap
Cummulative Supply
Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan penyediaan Apartemen
dilakukan dengan menggunakan SPSS, dimana setiap angka faktor makro ekonomi dengan
cummulative supply apartemen, dan hasil yang didapatkan adalah sebagai berikut ini :
Correlations

Suku
Bunga
Kurs
BI Inflasi
Pert.
Ekonom
i PDRB PMA PMDN Supply
Suku
Bunga
Pearson
Correlation
1 .104 .316 .031 -.696
**
-.185 -.475
*
-.543
*

Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .449 .040 .016
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Kurs BI Pearson
Correlation
.104 1 -.003 -.483
*
-.044 -.119 -.251 -.028
Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .626 .299 .910
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Inflasi Pearson
Correlation
.316 -.003 1 .064 -.525
*
-.211 -.444 -.361
Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .385 .057 .129
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Pert.
Ekonomi
Pearson
Correlation
.031 -.483
*
.064 1 .320 .334 .253 .323
Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .162 .297 .177
N 19 19 19 19 19 19 19 19
PDRB Pearson
Correlation
-.696
**
-.044 -.525
*
.320 1 .571
*
.784
**
.800
**

Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .011 .000 .000
N 19 19 19 19 19 19 19 19
PMA Pearson
Correlation
-.185 -.119 -.211 .334 .571
*
1 .703
**
.600
**

Sig. (2-tailed) .449 .626 .385 .162 .011 .001 .007
N 19 19 19 19 19 19 19 19
PMDN Pearson
Correlation
-.475
*
-.251 -.444 .253 .784
**
.703
**
1 .521
*

Sig. (2-tailed) .040 .299 .057 .297 .000 .001 .022
N 19 19 19 19 19 19 19 19
Supply Pearson
Correlation
-.543
*
-.028 -.361 .323 .800
**
.600
**
.521
*
1
Sig. (2-tailed) .016 .910 .129 .177 .000 .007 .022
N 19 19 19 19 19 19 19 19
**. Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).
*. Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed).

Dari tabel diatas, maka dapat dilihat bahwa yang memiliki hubungan positif adalah PDB,
Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki strong positive correlation
(hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi hampir tidak memiliki hubungan atau
hubungan tidak kuat. Hal ini menggambarkan bahwa nilai PDRB memiliki hubungan
dengan supply apartemen dan itu dibuktikan dari 7-10 produk nasional berasal dari aspek
konstruksi. PMDN dan PMA memiliki hubungan positif hal ini dapat dibuktikan bahwa
pembangunan apartemen pun menggunakan modal dari dalam dan luar negeri sehingga
apabila supply meningkat maka itu berasal dari modal dalam dan luar negeri
Sementara yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga, hal ini menandakan
pembangunan apartemen bergantung dari suku bunga bank, dimana bank yang
memberikan pinjaman untuk keperluan pembangunan (konstruksi), sehingga apabila suku
bunga meningkat maka membuat supply cenderung berkurang, namun apabila suku
bunga menurun maka supply akan meningkat, hal ini berarti kedua aspek ini memiliki
hubungan negatif.

Adanya faktor makro ekonomi yang mempengaruhi demand apartemen, akan
dibuktikan dengan analisis korelasi antar kedua hal tersebut, dibawah ini adalah grafik
perbandingan antara Makro Ekonomi dengan Demand

Analisis hubungan/ korelasi antara Faktor Makro Ekonomi dengan demand Apartemen
dalam hal ini adalah Occupancy Rate yang merupakan indikator untuk mengukur tingkat
permintaan pasar untuk unit apartemen dilakukan dengan menggunakan SPSS, dimana
setiap angka faktor makro ekonomi dengan cummulative supply apartemen, dan hasil yang
didapatkan adalah sebagai berikut ini
I II I II I II I II I II I II I II I II I II I
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Suku Bunga (%) 1.00 1.01 1.12 1.44 1.73 1.50 1.23 1.12 1.11 1.25 1.06 0.89 0.89 0.89 0.91 0.88 0.79 0.78 0.80
Kurs BI (Rp/$) 1.00 1.05 1.08 1.15 1.05 1.05 1.04 1.06 1.06 1.16 1.27 1.11 1.05 1.03 1.00 1.01 1.05 1.10 1.12
Inflasi (%) 1.00 1.65 2.78 3.04 1.17 1.03 1.17 1.96 1.97 0.48 0.49 1.11 1.24 0.99 0.67 0.81 0.75 0.97 0.97
Pertumbuhan Ekonomi (%) 1.00 1.10 1.08 1.18 1.20 1.08 1.24 1.24 1.20 1.18 0.86 0.78 1.12 1.22 1.27 1.27 1.25 1.24 1.14
PDRB (milliard USD) 1.00 1.23 1.36 1.42 1.49 1.75 1.90 2.02 2.16 2.26 2.49 2.60 3.07 3.36 3.79 3.94 4.00 4.10 4.06
Cummulative Occ Rate 1.00 1.04 1.06 1.09 1.09 1.12 1.23 1.13 1.10 1.02 1.08 1.07 1.11 1.20 1.23 1.23 1.24 1.22 1.14
0.00
0.50
1.00
1.50
2.00
2.50
3.00
3.50
4.00
4.50
A
x
i
s

T
i
t
l
e

Perbandingan Tren Indikator Makro Ekonomi terhadap
Cummulative Demand


Suku
Bunga
Kurs
BI Inflasi
Pert.
ekonom
i PDRB demand
Suku Bunga Pearson
Correlation
1 .104 .316 .031 -.696
**
-.362
Sig. (2-tailed) .670 .188 .899 .001 .127
N 19 19 19 19 19 19
Kurs BI Pearson
Correlation
.104 1 -.003 -.483
*
-.044 -.340
Sig. (2-tailed) .670 .990 .036 .860 .154
N 19 19 19 19 19 19
Inflasi Pearson
Correlation
.316 -.003 1 .064 -.525
*
-.280
Sig. (2-tailed) .188 .990 .796 .021 .245
N 19 19 19 19 19 19
Pert.
ekonomi
Pearson
Correlation
.031 -.483
*
.064 1 .320 .611
**

Sig. (2-tailed) .899 .036 .796 .181 .005
N 19 19 19 19 19 19
PDRB Pearson
Correlation
-
.696
**

-.044 -.525
*
.320 1 .736
**


Sig. (2-tailed) .001 .860 .021 .181 .000
N 19 19 19 19 19 19
Demand Pearson
Correlation
-.362 -.340 -.280 .611
**
.736
**
1
Sig. (2-tailed) .127 .154 .245 .005 .000
N 19 19 19 19 19 19

Dari tabel diatas maka dapat dilihat bahwa faktor makro ekonomi yang sangat
mempengaruhi demand apartemen adalah pertumbuhan ekonomi, PDRB, suku bunga dan
kurs BI,Dari ke enam faktor tersebut diatas, yang memiliki hubungan positif adalah
pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa apabila tingkat ekonomi
suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka segala transaksi ekonomi di daerah
tersebut akan berjalan dengan baik, penghunian di apartemen pun merupakan salah satu
transaksi ekonomi yang memberikan kontribusi kepada negara, maka hal ini dapat
dikatakan memiliki hubungan positif.
Sementara faktor yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs BI, dapat
dijelaskan bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki hubungan dengan demand
apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga pembeli/ penyewa apartemen dapat
menentukan keputusan untuk mengambil suatu unit apartemen karena suku bunga bank
yang menentukan besarnya cicilan dalam hal ini KPA untuk apartemen yang diinginkan,
sementara untuk kurs BI rupiah terhadap dollar diindikasikan memiliki hubungan negatif
karena apabila nilai tukar rupiah terhadap dolar meningkat maka tingkat hunian apartemen
akan menurun karena ada banyak bangunan apartemen yang menggunakan dolar sebagai
patokan harga sewa maupun jual.



D. Prospek Properti dari Segi Ekonomi
1. Indikator makro ekonomi yang mempengaruhi supply dan demand apartemen
adalah suku bunga bank, kurs rupiah, tingkat inflasi, PMA, PMDN, pertumbuhan
ekonomi, dan PDRB. Untuk supply semua faktor diatas mempengaruhi sementara
untuk segi demand PMA dan PMDN tidak mempengaruhi karena itu merupakan
penanaman modal yang lebih banyak digunakan untuk segi konstruksi.
2. Perkembangan pasar properti khususnya apartemen di Jakarta mengalami
peningkatan yang besar pada tiga tahun terakhir, hal ini didukung oleh kondisi
perekonomian Indonesia yang baik.
3. Dari segi supply, apartemen yang ada di Jakarta didominasi berada pada daerah
Jakarta Selatan, dimana hal ini disebabkan oleh faktor lokasi Jakarta Selatan yang
mendukung kegiatan perkantoran yang berada di SCBD, Gatot Subroto, Sudirman
Thamrin, Rasuna Said, Kuningan.
4. Dari segi new supply, dapat dilihat bahwa potential area yang dapat dikembangkan
produk apartemen adalah Jakarta Utara, sementara di Jakarta Selatan pun tetap
menjadi lokasi pembangunan produk baru. Sementara untuk Jakarta Timur yang
jumlah apartemennya sampai tahun 2013 sangat sedikit dibandingkan yang lain
mengalami peningkatan hingga memiliki proporsi 18% dari semua new supply
apartemen di Jakarta.
5. Dari segi demand, permintaan apartemen mengalami fluktuasi selama 10 tahun
terakhir, hal ini dapat dilihat dari tingkat hunian (occupancy rate) apartemen yang
ada di Jakarta, sementara itu kondisi demand apartemen dapat disimpulkan baik
karena berada diatas 70%
6. Hubungan faktor makro ekonomi dengan supply adalah memiliki hubungan positif
adalah PDB, Pertumbuhan Ekonomi, PMA dan PMDN dimana PDRB memiliki strong
positive correlation (hubungan kuat) sementara pertumbuhan ekonomi hampir tidak
memiliki hubungan atau hubungan tidak kuat
7. Hubungan faktor makro ekonomi dengan demand yang memiliki hubungan positif
adalah pertumbuhan ekonomi dan PDRB hal ini dapat dijelaskan bahwa apabila
tingkat ekonomi suatu daerah sedang dalam kondisi yang baik maka segala
transaksi ekonomi di daerah tersebut akan berjalan dengan baik, Sementara faktor
yang memiliki hubungan negatif adalah suku bunga dan kurs BI, dapat dijelaskan
bahwa kedua faktor makro ekonomi tersebut memiliki hubungan dengan demand
apartemen di Jakarta karena dari tingkat suku bunga pembeli/ penyewa apartemen
dapat menentukan keputusan untuk mengambil suatu unit apartemen karena suku
bunga bank yang menentukan besarnya cicilan

4.3 Perkembangan Wisata Jakarta



A. Wisatawan Mancanegara (Wisman) yang ke Jakarta
Berikut merupakan table wisata mancanega yang dating ke Jakarta


Dapat dilihat bahwa wisata mancanegara mengalami peningkatan dari tahun 2009 sampai
2013 dan puncak jumlah wisata mancanegara yang datang ke Jakarta adalah pada tahun
2013. Tingkat kedatangan wisatawan mancanegara terendah adalah pada semester
pertama tahun 2009.


4.4 Perkembangan Ruko,Komersial & Kantor
Berikut merupakan gambar yang menunjukan komersial, kantor dan ruko yang terdapat di
sekitar tapak apartemen windsor
0
200 000
400 000
600 000
800 000
1 000 000
1 200 000
I II I II I II I II I II I
2008 2009 2010 2011 2012 2013
Jakarta
Jakarta



The Windsor Apartemen