PENILAIAN ARUS KAS TERDISKONTO (DISCOUNTED CASH FLOW)

Teori ini mendasarkan diri pada konsep nilai waktu dari uang (time value of money)
Aliran kas yang akan diterima pada masa depan dapat dinilai sekarang menggunakan faktor
diskonto. Penilaian Discounted Cash Flow (DCF) merupakan teknik pembuatan model keuangan
yang didasarkan pada asumsi mengenai prospek pendapatan dan biaya atas suatu investasi.
Pembuatan asumsi tersebut berkaitan dengan kuantitas, kualitas, variabilitas, waktu serta durasi
arus kas masuk dan arus kas keluar yang didiskontokan ke nilai saat ini. Analisis DCF yang
dilakukan dengan data serta tingkat diskonto yang tepat dapat menggambarkan proyeksi
pendapatan.
Dalam menilai sebuah rencana investasi, estimasi arus kas dalam suatu periode dan nilai
dari bisnis pada akhir periode diproyeksikan dan didiskontokan. Aplikasi analisis DCF yang
paling sering digunakan adalah Nilai Saat ini (Present Value), Nilai Saat ini Bersih (Net Present
Value) dan Tingkat Pengembalian Internal (Internal Rate of Return) dari arus kas. Sementara
tingkat diskonto adalah tingkat pengembalian yang digunakan untuk mengkonversi jumlah arus
kas yang dikeluarkan atau diterima di masa yang akan datang menjadi nilai masa kini. Secara
teori, tingkat diskonto harus merefleksikan opportunity cost dari modal, yaitu tingkat
pengembalian modal yang dapat diperoleh atau dihasilkan apabila ditempatkan untuk
penggunaan lain dengan resiko yang sama. Hal-hal terkait arus kas terdiskonto sebagaimana
berikut :
1. Arus Kas Ganda Nilai Mendatang (multiple cash flow future value) : arus
kas yang terdiri dari lebih satu periode. Arus kas ini berguna untuk mengetahui
nilai investasi di masa mendatang.
2. Arus Kas Berganda Nilai Sekarang (Multiple Cash Flow Present Value) :
untuk mengetahui nilai kas yang kita miliki beberapa tahun lalu dengan nilai
investasi yang kita miliki saat ini..
3. Keputusan atas dasar Arus Kas Terdiskonto : Jika nilai saat ini dari investasi
tersebut negatif (nilai saat ini dari pengeluaran dana lebih besar dari nilai saat ini
dari dana yang diterima) maka investasi tersebut tidak layak diambil, begitupun
sebaliknya (jika positif)

4. Anuitas dan Perpetuitas. Anuitas merupakan rangkaian terbatas dari

pembayaran dalam nilai yang sama yang terjadi pada selang waktu yang tetap.
Sedangkan perpetuitas merupakan rangkaian tidak terbatas dari pembayaran
dalam nilai yang sama. Rumus dasar yang digunakan sebagai berikut :
a. Perpetuitas : PV = C / r
b. Anuitas Biasa (pembayaran pada akhir periode) :
PV = C x [ 1- (1+r)^-t)]/r
FV = C x [(1+r)^t 1]/r
Jumlah pembayaran (angsuran) untuk anuitas biasa C= PV / [ 1- (1+r)^t)]/r
Dimana :
C = pembayaran yang nilainya sama (equal payment)
r = tingkat diskonto (discount rate)
t = banyaknya periode
c. Anuitas untuk Nilai Mendatang (Future Value) :
FV = C x [ ((1+r)^t 1)/ r]
d. Annuity Due : FV = C x [ ((1+r)^t 1)/ r](1+r)
e. Anuitas Bertumbuh (Growing Anuity)
PV = C / (r g) x [ 1 ((1+g)/(1+r))^t]
f. Perpetuitas Bertumbuh
Merupakan suatu aliran arus kas yang bertumbuh terus sampai waktu tak
terhingga.
PV = C / (r-g)