DISCOUNTED CASH FLOW VALUATION

(PENILAIAN ARUS KAS YANG DI DISKONTOKAN)

Oleh : Leni Marlina Kristina Waty

Discounted cash flow valuation atau Arus kas yang di diskontokan adalah sebuah teknik
pembuatan model keuangan yang didasarkan pada sebuah asumsi mengenai prospek
pendapatan dan biaya atas suatu propeti dan usaha. Pembuatan asumsi ini berkaitan dengan
kuantitas dan kualitas waktu serta durasi arus kas yang masuk dan keluar yang didiskontokan
pada nilai saat ini.Teori ini mendasarkan kita dalam menilai suatu rencana investasi arus kas
dalam suatu periode untuk menilai sebuah rencana investasi pada konsep nilai waktu dari
uang (time value of money). Pada dasarnya nilai arus kas pada saat ini berbeda dengan aliran
kas yang akan datang di masa depan. Aliran kas yang akan diterima pada masa depan untuk
dapat di nilai pada saat ini dengan cara menggunakan faktor diskonto.Tingkat diskonto
adalah Proses penilaian aliran kas di masa depan tersebut dinamakan dengan pendiskontoan
aliran kas (discounted cash flow) faktor diskonto ini juga dapat berupa bunga.
Pendiskontoan kas tersebut dilakukan untuk menilai aliran kas di masa depan yang akan di
nilai sekarang. Pendiskontoan aliran kas ini penting ditetapkan untuk melihat suatu tingkat
diskonto atau bunga yang akan digunakan untuk menilai aliran kas yang akan datang jika di
nilai saat ini. Tingkat diskonto yang akan digunakan tersebut juga harus mencerminkan
tingkat resiko aliran kas, tingkat keuntungan dari investasi yang dilakukan dan periode waktu
aliran kas (jangka waktu suatu investasi).Dalam penilaian arus kas yang didiskontokan juga
dapat menilai arus kas tingkat anuitas dan perpetuitas.
Nilai masa depan atau Future Value (FV) merupakan suatu jumlah yang akan di capai arus
kas ketika berkembang dalam waktu tertentu atau periode tertentu bila dimajemukkan
menggunakan tingkat bunga tertentu.Dalam istilahnya jumlah yang akan diinvestasikan hari
ini untuk menghasilkan pendapatan tertentu di masa yang akan datang (masa
depan).Misalnya, saat ini kita memiliki uang sebesar $500 dan akan kita investasikan maka
uang tersebut akan bernilai lebih besar di hari atau di masa yang akan datang, hal tersebut
terjadi karena kita mendapat bunga dari yang investasikan dimasa sekarang. Dengan rumus
berikut :
FV = PV (1+r)n
PV = nilai saat ini
r = suku bunga tahunan
n = jumlah periode bunga yang dimiliki
Berdasarkan contoh terdapat dua cara untuk menghitung nilai masa depan untuk beberapa
cash flows 1) Senyawa akumulasi saldo maju satu tahun satu waktu, 2) Menghitung nilai
masa depan dari setiap uang tunai flow first dan kemudian ditambahkan. Kedua perhitungan
tersebut akan memberikan jawaban yang sama
Nilai masa sekarang atau Present Value (PV) merupakan suatu jumlah uang dari arus kas
yang terperinci dengan tingkat pengembalian tertentu. Arus kas yang didiskontokan sesuai
dengan tingkat diskonto, dimana semakin tinggi tingkat diskonto maka semakin rendah
present value dari arus kas yang akan datang.Misalnya, pada saat ini kita memiliki uang
sebesar $500 satu tahun dari sekarang lalu menginvestasikan uang tersebut untuk
mendapatkan rate of return 3% selama satu tahun kedepan. Perhitungan nilai sekarang dapat
dilakukan dengan dua cara sama halnya dengan cara perhitungan nilai masa depan yaitu:
Nilai masa kini dapat dihitung dengan rumus:
1
PV= FV ^
( 1+ r ) n
PV = nilai saat ini
FV = nilai masa depan
r = tingkat pengembalian
n = jumlah periode
Untuk menghadapi masalah nilai sekrang dan masa depan adalah sangat penting, dari
beberapa prosedur dan cara yang dapat digunakan untuk menyelesaikan permasalahan.
Kita juga dapat menilai arus kas tingkat anuitas dan perpetuitas, yang dimaksud dengan
anuitas adalah pembayaran sejumlah uang atau dana dengan jumlah yang sama dalam interval
waktu yang tetap dalam periode tertentu. Arus kas tingkat anuitas dapat dikelompokkan
menjadi beberapa bagian perhitungan yaitu: nilai masa depan dari aunitas biasa, nilai masa
depan dari anuitas jatuh tempo dan nilai sekarang dari anuitas biasa. Perpetuitas adalah nilai
seakarang dari anuitas tak terhingga. Perpetuitas adalah annuitas yang berjalan sampai jangka
waktu yang tidak terbatas atau selamanya. Perpetuitas sering kali disamakan dengan kata
keabadian yang berarti arus kas yang tidak pernah berakhir. Manfaat yang diperoleh dari
perpetuitas adalah dapat direalisasikan dalam waktu dekat, arus kas yang terjamin
(memungkinkan investasi lebih baik), risiko fluktuasi pasar modal dapat dihindari secara
efektif.
Maka kesimpulan yang dapat kita peroleh adalah nilai waktu yang dimiliki oleh uang adalah
salah satu teori dasar mengenai manajemen keuangan.Teori ini menyatakan bahwa nilai uang
yang dimiliki sekarang dapat menjadi besar dimasa mendatang.Teori ini menyokong kosep
mengenai suku Bungan dan dapat digunakan untuk membandingkan berbagai macam
investasi seperti pinjaman,obligasi,kontrak dan tabungan.Sehingga dapat menginvestasikan
uang hari ini dan mendapatkan hasil dari investasi tersebut dalam jangka panjang,seperti dari
dari bunga yang diberikan atau dari hasil bagi keuntungan.

Daftar pustaka