3.

3 APARTEMENT BUAH BATU PARK

3.3.1. Sejarah
Apartement ini dibangun pada tahun 2011 oleh PT.
Menara Karsa Mandiri. Bangunan yang berlokasi
di JL. terusan Buah Batu Bandung ini pada
awalnya menjadi berbagai incaran berbagai
kalangan masyarakat. Bangunan pertama yang di
kembangkan oleh PT. Menara Karsa Mandiri
adalah tower B dan memiliki penjagaan yang ketat
foto 1: www.skyscrapercity.org
mengingat apartement ini diperuntukan untuk
kalangan menengah keatas. Semakin berkembangnya daerah buah batu dan
lokasi apartement yang strategis juga selesainya pembangunan tower D dan E
membuat apartement ini menjadi incaran masyarakat yang ingin menikmati
tinggal di kawasan Buah Batu ini. Mengingat apartement ini dekat dengan lokasi
perdagangan dan pendidikan membuat pembeli apartement menyewakan
unitnya. Dengan banyaknya mahasiswa Telkom, unpad dan lain lain menghuni
apartement Buah Batu Park menjadikan apartement ini kurang terurus dan
membuat penjagaan longgar. hal ini berlanjut sampai nasib pun berbanding
terbalik pada tahun 2015. Para pembeli apartement mulai menuntut kepada pihak
pengembang yang menjadikan pengembang apartement buah batu park menjadi
pailit. Hal ini berdampak kepada banyaknya fasilitas di apartement buah batu
park yang terhambat. Bahkan pembangunan untuk tower A dan C dari tahun
pertama dikembangkan hingga saat ini tak kunjung rampung.

3.3.2. Analisis Tapak

a. Luas Lahan
Luas lahan Apartement adalah 10.425 m2 . lahan ini sebagian dipakai untuk
bangunan apartement, sebagian lagi digunakan untuk lahan parker mobil dan
motor, dan sebagian lagi adalah lahan kosong yang tak terpakai.

b. Zonasi Tapak

Zonasi Hunian terdiri dari public, servis dan privat, yang mana servis terdiri
dari listrik tegangan tinggi yang berada di belakang masjid, selain itu
penampungan sampah yang berada di bagian utara juga termasuk dari servis,
 publicnya adalah masjid dan daerah lahan kosong yang sesekali dipakai
sebagai tempat bermain anak anak di sekitar daerah apartement tersebut.
sedangkan bagian privatnya adalah hunian apartementnya.

c. Aksesibilitas ke/dari Tapak

Terdapat 2 akses untuk
memasuki kawasan
apartement. Yang pertama
melalui jalan Adhiyaksa
zmobil dan motor bahkan
pemadam kebakaran. Dan
pingtu masuk kedua berada di
area perbatasan antara rumah
warga dan
foto 2: Google Maps Apartemen, pintu masuk ini
seharusnya tidak boleh di akses oleh sembarang orang, namun karena
penjagaan di Apartemen kurang ketat sehingga warga dari luar Apartemen
dapat keluar masuk secara bebas. Pintu ini hanya bisa diakses oleh pejalan
kaki.

d. Penanganan Sirkulasi Tapak

Jalan utama Buah Batu banyak dilalui
angkutan kota. Namun, tidak ada angkutan
kota di Jalan Adhiyaksa raya (panah merah)
dan terusan Jalan Batununggal (panah merah)
yang merupakan jalan utama menuju
apartemen ini. Tidak adanya pangkalan ojek
yang bisa digunakan untuk dapat lebih cepat
dalam menuju apartemen ini, sehingga apabila
tidak memiliki kendaraan pribadi perjalanan
dapat menjadi sedikit lebih melelahkan.
foto 3: Google Maps
e. Hubungan Antarbangunan

foto 4: Google Maps

Ada beberapa ruko yang berdekatan dengan apartemen ini. Bangunan ini
berdekatan pula dengan pemukiman warga yang hanya dibatasi oleh pagar
pembatas. Selain itu, apartemen ini juga berdekatan dengan beberapa pasar
tradisional dan pasar modern yang banyak berkembang di dekat kawasan
buah batu.

f. Penanganan Parkir

foto 5: Dokumen Pribadi foto 6: Dokumen Pribadi

Lahan parkir untuk kendaraan beroda dua terletak di antara gedung B dan
gedung dan D. Sedangkan untuk parkir kendaraan beroda empat terletak di
depan bangunan apartement. Sayangnya meskipun sudah disediakan tempat
parker, banyak penghuni memakirkan mobilnya sembarang tempat. tidak
adanya basement yang berfungsi khusus sebagai tempat parkir membuat
lahan parkir menjadi tidak kondusif.
g. Gubahan Massa

foto 7: Dokumen Pribadi

Gubahan massa dari apartemen ini dari beberapa balok yang digabungkan,
masing-masing memiliki ukuran yang bervariasi dan di letakan tidak sejajar.

h. Konteks Lingkungan

foto 8: Dokumen Pribadi

Apartemen ini dikelilingi oleh kampung kota, karena masing-masing dari

warga masing memiliki hewan peliharaan seperti ayam pada awalnya Buah
Batu Park ditunjukkan sebagai tempat tinggal mahasiswa Telkom dan
UNPAD sebelum salah satu kampus yang memiliki jumlah tertinggi
penghuni apartement tersebut membangun asrama di kampusnya. Setelah
dibangun asrama tersebut, apartemen buah batu ini menjadi terlihat sepi.
Oleh sebabnya penjagaan apartement yang mulai melemah menjadikan
penduduk setempat dapat mengakses apatement ini secara bebas.

i. Konteks Urban
Apartemen ini terletak di daerah Buah Batu yang merupakan pusat kota dari
Bandung Selatan maupun Bandung Timur. Sehingga membuat apartemen ini
memiliki letak yang cukup strategis. Selain itu, apartemen ini juga terletak di
dekat pintu tol Buah Batu yang memungkinkan para penghuni dapat pergi ke
 tempat lain dengan waktu yang relative singkat, kecuali ketika terjadi macet.
Hal ini dikarenakan apartement buah batu park dekat dengan universitas,
pusat perbelanjaan, dan hiburan.
.

3.3.3. ANALISIS BANGUNAN

a. Luas Bangunan
Luas bangunan Tower B adalah 38 m x 17 m atau sebesar 646m2. Luas ini
belom ditambah dengan Tower D dan E, juga rencana untuk tower C dan A

b. Fungsi yang diwadahi dan Pengguna

Di Apartement tower B terdapat kantor
pengembang yaitu PT Menara Karsa
Mandiri Dan di lantai dasar setiap tower
terdapat kios kios yang dapat disewa
oleh penghuni apartement maupun diluar
penghuni apartement ini. Daerah yang
tadinya diperuntukan untuk tower A dan
C menjadi tempat parker untuk mobil.
Para pengguna atau Penghuni dari tower
foto 9: www.skyscrapercity.org B adalah kalangan menengah keatas. Hal
ini di tunjukan dengan ketatnya akses memasuki gedung tersebut. Sedangkan
untuk tower D dan C tidak memiliki keamanan yang ketat. Hal ini ditunjukan
dengan tidak adanya security yang berjaga di pintu masuk tower.

c. Luasan dan Jumlah Unit

Tipe 21 terdapat di Tower B, D dan E.
Tipe ini hanya memiliki 1 kamar Tidur, 1
Kamar mandi dan dapur.

foto 10: www.skyscrapercity.org

 Tipe 36 hanya terdapat pada Tower B.
tentunya tipe ini lebih mahal
dikarenakan memiliki 2 Kamar tidur, 1
ruang keluarga, Dapur, dan 1 kamar
mandi

foto 11: www.skyscrapercity.org

d. Hubungan Antarfungsi
Terdapat masjid yang disediakan oleh
Apartement Buah Batu Park ini untuk
penghuninya, namun sayangnya masjid
ini dikunci sehingga menjadi tidak
begitu berfungsi. Terlebih lagi di
belakang bangunan ini terdapat arus
tegangan tinggi yang membuat masjid
ini sedikit berbahaya
foto 12: Dokumen Pribadi

e. Sirkulasi dalam Bangunan

Koridor tampak sangat gelap karena beberapa lampu
tidak dipasang dan juga sedikit kotor. Membutuhkan
pencahayaan yang banyak mengingat cahaya hanya
mencakup setiap ujung koridor.

foto 13: Dokumen Pribadi

Sirkulasi tangga jarang diggunakan oleh pengguna

karena adanya lift. Keadaan tangga ini sendiri sangat
memprihatinkan. pasalnya, beberapa pengguna ada yang
memanfaatkan tangga sebagai tempat untuk berjemur
pakaian. Bahkan ada juga yang mencorat coret tembok
dengan kata kata yang tidak senonoh

foto 14: Dokumen Pribadi

f. Aksesibilitas ke/dari Bangunan
Akses menuju Tower D cukup sulit, hal ini dikarenakan banyaknya
kendaraan yang parker di depan tower tersebut. untuk tower B memiliki
penjagaan yang ketat. Diharuskan melapor kepada security sebelum
memasuki tower. Tower E sangat sepi dan mudah untuk diakses.

g. Zonasi Ruang Vertikal

Tower B : lt. Dasar adalah semi public. Karena terdapat kantor
menejement dan security di lantai ini. Untuk lantai 2 dan
seterusnya adalah kamar kamar penghuni yang bersifat
privat
Tower D dan E : Lt. dasar adalah public karena banyaknya kios kios di
sepanjang gedung. Untuk lantai 2 dan seterusnya adalah
kamar kamar penghui yang bersifat privat

h. Zonasi Ruang Horizontal

pada Zonasi Ruang Harizontal. Bangunan memiliki fungsi yang sama

i. Transisi dan Batas Zona Ruang

Antara ruang keluarga dan Dapur tidak ada
pemisahnya, hal ini murni dikarenaan lahan
yang sempit sehingga kedua ruangan
tersebut pun menyatu

foto 15: www.skyscrapercity.org

j. Organisasi Ruang
foto 16: Dokumen Pribadi
seperti organisasi ruang pada umumnya. Di
apartement ini pun memiliki ruang semi
public berupa ruang keluarga yang dekat
dengan pintu masuk. Bagian service yang
berupa dapur dekat dengan pintu masuk
juga berhadapan langusng dengan ruang
keluarga, sedangkan untuk kamar mandi
berada tepat dibelakang dapur. Untuk ruang
private seperti kamar tidur berada di paling
belakang.
 k. Material
Material Benton menjadi bahan untuk tangga dan
bordesk. Meskipun sudah terlihat pecah pecah.

foto 17: Dokumen Pribadi

Material Grass Block menjadi material utama yang

ditemui di tempat parker. Beberapa grass block sudah
ada yang retak bahkan patah.

foto 18: Dokumen Pribadi

Selain material grass block, terdapat juga material

paving block.

foto 19: Dokumen Pribadi

3.3.4. SISTEM UTILITAS

a. Sistem Pembuangan Sampah

foto 20: Dokumen Pribadi

Sampah diangkut setiap 2 hari sekali. Warga Apartemen biasanya membuang
sampah di lahan kosong yang ada di depan gedung B. Sampah di angkut
menggunakan angkutan motor roda tiga, oleh petugas dari Dinas Kebersihan.
b. Sistem Air Bersih
Air berasal dari air pam dan pdam

foto 21: Dokumen Pribadi

c. Sistem Pembuangan Air Kotor

foto 22: Dokumen Pribadi foto 23: Dokumen Pribadi

Sistem pembuangan air kotor mengalir ke selokan kemudian dialirkan lagi ke

sungai Cikapundung yang ada di sebelah timur gedung, disekitar gedung
terdapat beberapa menhole.

d. Sistem Pembuangan Air Kotoran

Pembuangan kotoran semua gedung di tampung di saptiktank yang berada di
sebelah sungai cikapundung.

e. Sistem Penyelamatan Kebakaran

foto 24: Dokumen Pribadi

Di samping kanan dan kiri bangunan terdapat tangga sebagai jalur evakuasi
 foto 25: Dokumen Pribadi

Setiap lantai terdapat hydrant yang berada di samping lift. Di luar gedung juga
terdapat hydrant yang berada di samping gedung

f. Sistem Penghawaan

foto 26: Dokumen Pribadi

Sistem penghawaan pada bangunan terdapat di samping kanan dan kiri

gedung. Terdapat jendala berukuran cukup besar yaitu 80cm x 120cm. Di
tangga juga terdapat bukaan tanpa jendela jadi angin dapat masuk dan keluar
gedung sehingga koridor mendapatkan udara yang cukup dan tidak terlalu
panas atau pengap.

foto 27: Dokumen Pribadi

Di setiap unit juga menggunakan penghawaan alami, dengan jendela double

berukuran 80cm x 120cm dan jendela single berukuran 40cm x 90cm
 g. Sistem Elektrikal

foto 28: Dokumen Pribadi

Apartemen Buah Batu menggunakan listrik dari PLN, jadi penghuni harus
membayar listrik ke Kantor Pusat yang ada di Apartemen kemudian
dibayarkan ke PLN sesuai waktu yang sudah disepakati. Sistem pengkabelan
ditanam di bawah tanah, listrik di salurkan ke dalam gedung dan juga
digunakan untuk lampu di parkiran dan lampu jalan di sekitar gedung.

3.3.5. SISTEM STRUKTUR

a. Apartemen Buah Batu

foto 29: Dokumen Pribadi

Sistem pengkakuan bangunan menggunakan beton bertulang dengan tebal

60cm x 60cm, jarak antar kolom yaitu 4.5m, dinding Core berada pada di
tengah bangunan yaitu pada dinding lift. Pondasi yang di gunakan yaitu
pondasi ting pancang dengan diameter 4m

b. Sistem Pengaliran Beban

 foto 30: Dokumen Pribadi

Sistem pengaliran beban pada bangunan dialirkan secara sistematis dan

terstruktur menggunakan sistem penulangan plat beton pada kolom dan lantai.
Pengaliran beban di alirkan ke kolom yang menerus hingga ke pondasi,
Karena adanya titik-titik hubungan pada rangka kaku, titik hubung bisa cukup
kaku sehingga memungkinkan kemampuan untuk memikul beban lateral pada
rangka.

c. Material Struktur

foto 31: Dokumen Pribadi

Material dinding menggunakan beton precast, batu bata, water proofing,

penulangan plat dan baja.

3.3.6. Permasalahan
Setelah melakukan kegiatan survey pada Apartement Buah Batu park, maka dapat
disimpulkan,
1. Kondisi Apartement sangat tidak nyaman. Meskipun terdapat petugas
kebersihan yang datang, tetapi masih terlihat kotor,
2. Bangunan tidak ada pemeliharaan berlanjut, terlihat dari banyaknya plafon
yang bolong, dinding yang terkelupas dan tercoret coret, lantai keramik rusak,
kamar mandi yang kotor dan beton yang rusak,
3. Sistem Kebakaran banyak yang sudah tidak layak seperti, alat alat Hydrant
yang menghilang.
 4. Banyak fasilitas yang sudah rusak seperti pipa pipa utilitas di saf tanpa
penutup, tombol lift yang rusak, kamar unit yang tidak layak huni, dan lift
yang rusak,
5. Tidak adanya balkon membuat penghuni menjemur pakaiannya di jendela
kamar yang menghadap langsung keluar,
6. Koridor sangat gelap karena kurangnya cahaya lampu,
7. Penyalahgunaan fungsi tangga sebagai tempat jemuran.
8. Lahan kosong untuk pembangunan tower C dan A yang tidak pernah
dilakukan membuat tapak apartement menjadi kurang baik
9. Tidak adanya pembatas dinding antar warga sekitar dengan apartement
sehingga warga dapat memasuki area apartement secara bebas
10. Sungai kotor menjadi pemandangan yang buruk
11. Parkir kendaraan yang tidak tertib.
12. Penjagaan Apartement yang tidak begitu ketat.

3.3.7. Rekomendasi

Berdasarkan permasalahan yang telah di jelaskan, rekomendasi design yang

dapat diberikan,

1. Menambah tempat pembuangan sampah untuk tiap gedung, Karena pintu

masuk, bagian fasad apartemen berada di sebelah barat dan tempat
penampungan sampah itu sifatnya servis, maka posisi tempat penambungan
sampah berada di samping gedung sebelah timur atau bagian belakang
apartemen yang menghadap ke sungai karena area ini tidak banyak terlihat
dan di lalui kendaraan.
2. Bahan material yang digunakan kualitasnya harus yang terbaik dengan
pengolahan bahan yang benar agar bagian-bagian seperti dinding, plafon,
lantai, dan lain sebagainya tidak cepat rusak, serta dilakukan pemeliharaan
secara rutin agar tetap bersih dan tahan lama.
3. Alat-alat pemadam kebakaran seperti APAR, hydrant, dan sprinkler yang
sudah terlihat kurang baik di ganti dengan yang baru.
4. Tiap unit di tambahkan balkon dengan ukuran panjang 2 meter dan lebar 1
meter untuk menambah estetika dan fungsi bangunan sehingga penghuni tidak
menjemur pakaian di koridor.
5. Karena pencahayaan alami hanya terdapat di tiap ujung koridor sehingga
bagian tengah tidak mendapatkan cahaya yang cukup maka rekomendasi yang
di berikan yaitu penambahan jumlah lampu untuk bagian tengah koridor.
6. Memanfaatkan lahan kosong yang berada di depan gedung B sebagai area
publik seperti taman, kolam, atau foocourt atau area untuk berolahraga.
Karena mobil-mobil parkir tidak beraturan, bisa juga dijadikan sebagai tempat
parkir khusus mobil.
7. Pembatas dinding antara rumah warga dan Apartemen di perbaiki supaya
warga dari luar apartemen tidak dapat masuk sembarangan, ini bertujuan demi
keamanan dan kenyamanan penghuni apartement