BAB 1

PENDAHULUAN
1.1. LATAR BELAKANG

Sejak bertahun-tahun lalu kota Jakarta telah menjadi kota pusat berbagai
kegiatan yang kemudian system ini disebut sebagai sentraliasasi kegiatan yang
mungkin bermaksud untuk menjadikan kota Jakarta sebagai hirarki semua kota di
Indonesia. Kegitan-kegiatan yang dimaksud tadi adalah seperti kegiatan
politik,pemerintahan, keamanan, social, ekonomi, perindustrian dan lain-lain.
Dengan dijadikannya kota Jakarta sebagai pusat kota semua kegiatan berarti
membuka peluang untuk mengadu nasib atau mencari pekerjaan. Hal inilah yang
telah membuat perpindahan penduduk dari luar kota Jakarta baik itu merupakan
warga Negara Indonesia maupun dari luar negeri ke dalam kota Jakarta dan hal
ini telah berlangsung lama.

Disatu sisi adanya perpindahan pendudk ke kota Jakarta dapat memberikan

sumbangan bagi kemajuan kota Jakarta sendiri.namun disisi lain migrasi yang
mengakibatkan pertumbuhan penduduk ternyata dapat memberikan suatu
permasalahan yang cukup signifikan untuk dipertimbangkan. Permasalahan
tersebut adalah populasi penduduk karena pertambahan penduduk. Dengan
tingkat pertambahan penduduk yang cukup tinggi yaitu sekitar 1,5 % /tahun
dengan jumlah penduduk kota Jakarta sebesar 9,8 juta jiwa (BPS), maka
dibutuhkan suatu upaya penyediaan fasilitas umum yang salah satunya adalah
perumahan. Pada awalnya permasalahan ini mungkin belum terlalu menjadi
suatu permasalahan yang seius namun dengan seiring pertumbuhan penduduk
yang tidak dibarengi oleh pertambahan fasilitas akan menjadi suatu
permasalahan.

Adanya pembangunan apartemen dapat juga memperbaiki perekonomian

Indonesia karena dalam dalam suatu pembangunan apartemen dapat merekrut
banyak pekerja yang berarti dapat mempekerjakan pengengfuran yang cukup
banyak jumlahnya. Dengan banyaknya masyarakat yang dipekerjakan berarti
memberikan penghidupan yang lebih baik dan layak sehingga dapat mengurangi
tingkat kemiskinan di Indonesia.
Melihat dari permasalahan-permasalahan diatas maka dapat dijadikan suatu
peluang bisnis property untuk membangun apatemen yang diperuntukan bagi
masyarakat golongan menengah atas sebagai bentuk investasi, yang dapat
menjawab animo sebagian masyarakat, kebutuhan pasar akan hunian berprestise
tinggi sebagai salah satu bentuk life style dipusat kota yang dapat mengurangi
tingkat kemcetan, menjawab dan mengurang backlog kebutuhan hunian.
 Apartemen yang akan dibangun tersebut akan dipasarkan dengan cara jual agar
nilai uang yang dibayarkan pembeli ke pengembang apartemen tersebut dapat
digunakan kembali sebagai modal pembangunan proyek property lainnya seperti
apartemen. Namun pemasaran tersebut tidaklah menutup kemungkinan untuk
disewakan berdasarkan minat pasar oleh pengembang maupun oleh
pemilik/pembeli unit apartemen jual tersebut. Dengan adanya pembangunan
apartemen maka diharapkan dapat meningkatkan kesejahteraan rakyat dengan
mempekerjakan pengangguran dalam pembangunan proyek apartemen tersebut
sehingga selain karena factor bisnis dan permintaan, pembanunan apartemen
ininjuga dapatmenyumbangkan dampak positif ke masyarakat banyak.

1.2. TUJUAN DAN SASARAN

Tujuan dari pembahasan ini adalah untuk menggali, mengugkapkan dan
merumuskan permasalahan-permasalahan yang berkaitan dengan masalah
perumahan sebagai wadah tempat hunian khususnya bagi masyarakat menengah
keatas yangberdomisili di Jakarta baik warga Negara Indonesia (WNI) maupun
warga Negara asing (WNA) dan mengenai bisnis property apartemen di Jakarta
tersebut .

1.3. PERMASALAHAN
Permasalahan yang di angkat dalam menyelesaikan tugas ini adalah :
1. Pelayanan air bersih
2. Pelayanan air kotor
3. Pelayanan sampah
4. Pelayanan listrik
5. Menganalisis sarana dan prasarana

1.4. BATASAN MASALAH

Sejumlah permasalahan yang dihadapi dalam Tugas ini akan
dibatasi ruang lingkup pembahasannya, yaitu:
1. Objek yang ditinjau adalaha Apartemen Green Bay Pluit adalah
apartemen Kondomium Tower J, K, L dan Tower M
2. Jumlah unit sarana dan prasarana
3. Luas tiap type unit
4. Fasilitas dan sarana prasarana
 BAB 2
KAJIAN PUSTAKA
2.1. Kajian Umum Apartemen

2.1. Pengertian Apartemen

Apartemen merupakan bangunan yang disewakan baik pada kelompok atau
sebuah keluarga maupun perorangan. Berbeda dengan ketika kita membeli rumah
maka kita akan mendapatkan SHM (surat hak milik), maka ketika kita menyewa
apartemen kita akan mendapatkan sertifikat HGB (hak guna bangunan) dimana
status kepemilikan dibagi menjadi tiga yaitu HGB murni, HGB hak milik, dan HGB
diatas HPL. Status kepemilikan yang paling aman adalah HGB hak milik yaitu
apartemen dibangun diatas tanah kepemilikan developer. Status kepemilikan yang
paling aman kedua adalah HGB murni yaitu apartemen dibangun di atas tanah
negara sehingga jika negara meminta kembali atas tanahnya maka penghuni akan
mendapatkan ganti rugi. Status kepemilikan yang tergolong kurang aman yaitu HGB
di atas HPL (hak pengelolaan lahan) yang artinya adanya perjanjian kerjasama
antara developer dengan pemilik tanah sehingga ketika masa perjanjian antara
developer dengan pemilik tanah habis maka hak bangunan dan tanah menjadi hak
pemilik tanah.

2.2. Klasifikasi Apartemen

2.2.1. Berdasarkan Tipe Pengelolaan (Akmal, 2007)

a) Serviced Apartment
Apartemen yang dikelola secara menyeluruh oleh menajemen tertentu.
Biasanya menyerupai cara pengelolaan sebuah hotel, yaitu penghuni
mendapatkan pelayanan menyerupai hotel bintang lima misalnya unit
berperabotan lengkap, housekeeping, layanan kamar laundry, business center.
 b) Aparetemen Milik Sendiri
Apartemen yang dijual dan dapat dibeli oleh pihak individu. Mirip
dengan apartemen sewa, apartemen ini juga tetap memiliki pengelola yang
mengurus fasilitas umum penghuninya.

c) Apartmen Sewa
Apartemen yang disewa oleh individu tanpa penyelayanan khusus.
Meskipun demikian, tetap ada menejemen apartemen yang mengatur segala
sesuatu berdasarkan kebutuhan bersama seperti sampah, pemeliharaan
bangunan, lift, koridor, dan fasilitas umum lainnya.

2.2.2. Berdasarkan Katagori Jenis (Akmal, 2007)

a) High-Rise Apartments
Bangunan apartemen yang terdiri lebih dari sepuluh lantai. Dilengkapi
area parker bawah tanah, system keamanan dan servis penuh. Struktur
apartemen lebih kompleks sehingga desain apartemen cenderung standard.
Jenis ini banyak di bangun di pusat kota.

b) Mid-Rise Apartments
Bangunan apartemen yang terdiri dari enam sampai dengan sepuluh
lantai. Jenis apartemen ini lebih sering di bangun di kota satelit.
c) Walked-Up Apartments
Apartemen yang terdiri atas tiga sampai dengan lima lantai.
Apartemen ini kadang-kadang memiliki lift, tetapi bisa juga tidak. Jenis
apartemen ini disukai oleh keluarga yang lebih besar (keluarga inti ditambah
orang tua). Gedung apartemen hanya terdiri atas 2 (dua) atau 3 (tiga) unit
apartemen.
 d) Walked-Up Apartments

Bangunan apartemen 2 (dua) sampai 4 (empat) lantai. Apartemen memiliki

halaman dan taman disekitar bangunan. Apartmen ini sangat cocok untuk keluarga inti
yang memiliki anak kecil karena anak-anak dapat mudah mencapai ke taman.
 BAB 3
METODE

3.1. METODOLOGI
LATAR BELAKANG

RUMUSAN MASALAH

PENGUMPULAN DATA

SURVEY

ANALISA

HASIL ANALISA

KESIMPULAN
 3.2. DOKUMENTASI

TROTOAR TEMPAT PARKIR

AKSES JALAN

DROP OFF
MULTYFUNCTION ROOM
ACCES CARD

TAMAN BERMAIN TAMAN BERMAIN

SWIMMING POOL

LOUNGE AREA MAL TAMAN SARANA OLAHRAGA

3.1. Lokasi Objek Studid Kasus

Apartemen Konodminium Green Bay Pluit terletak di Jl. Pluit Karang Ayu
Barat No.B1, RW.2, Pluit, Kec. Penjaringan, Kota Jkt Utara, Daerah Khusus Ibukota
Jakarta , Inonesia

JAKARTA UTARA

sumber : Dokumentasi Survey

 BAB IV
PEMBAHASAN

4.1. Deskripisi Umun Objek Studi Kasus

Apartemen Green Bay Pluit adalah apartemen superblock yang di

Kemabngkan oleh Agung Podomoro Land dibangun di pinggir laut
dengan luas sekitar 12.5 hektar, terletak di Pluit, Jakarta Utara, Indonesia
yang memiliki Mal, 16 Menara dan Kondominum .

Apartemen Sea View memiliki empat menara, dinamai J, K, L dan

M. Bay View Apartment memiliki 4 menara E, F, G dan H. Coast View
Apartment memiliki 4 menara yang dikenal sebagai A, B, C, dan D. Pluit
Sea View Apartment juga memiliki empat nama menara yaitu Bahama,
Belize, Ibiza dan Maladewa.

Apartemen ini dikelola oleh PT. Prima Buana Internusa yang

merupakan anggota pengemembang property Agung Podomoro Land
yang berdiri pada tanggal 26 februari tahun 2006 dengan visi misi menjadi
penngembang property yang handal.
 4.1.2. Profil Management

Prima Buana Internusa didirikan pada Februari 2006 dan merupakan anak

perusahaan dari Agung Podomoro Group, properti terbesar dan pengembang real
estate di Indonesia.
 
Selain memperluas perusahaan dan untuk memenuhi permintaan pasar,
sekarang Prima Buana Internusamemiliki perdagangan ditandai nama yang terdaftar
disebut INNER CITY MANAGEMENT yang secara resmi digunakan mulai pada 26
Februari 2011.
INNER CITY MANAGEMENT difokuskan pada pengelolaan hight kualitas
komersial, residental, strata title dan properti superblok. Dengan menggunakan
teknologi tertentu yang dibutuhkan dalam mengelola highrise building INNER CITY
MANAGEMENT terbentuk ketika properti dan real estate yang berkembang pesat. Oleh
karena itu, untuk tetap pada jalur dengan kecepatan pengembangan properti yang telah
dibangun. PENGEMBANG membutuhkan perusahaan manajemen properti yang handal,
profesional dan mampu menjaga citra mereka sebagai dapat dipercaya dan perusahaan
pengembang terkemuka.
 
INNER CITY MANAGEMENT telah membangun dan mempertahankan reputasi
yang kuat untuk manajemen properti unggul di dalam kota Jakarta. Terutama, aplikasi
teknologi untuk mendukung manajemen pembangunan dan pengoperasian seperti,
sistem e-procurement, mobile check-list, sistem keuangan yang terintegrasi dll
Kerjasama dengan mitra profesional dalam menyediakan internet dan CATV untuk
highrise building.

Sumber : https://www.innercitymanagement.co.id/about.php

4.2. KONDISI FISIK

 1. Luas Bangunan : 12.000 M2
2. Batas Wilayah
a. Sebelah utara : Laut Reklamasi
b. Sebelah selatan : Muara Karang
c. Sebelah barat : Permukiman Muara Angke
d. Sebalah timur : Perumahan Pantai Mutiara
4.2.1. Segi Bangunan
a. Segi Bangunan
Sebuah bangunan apartemen yg terdiri dari 4 (empat) tower, yakni
tower J, tower K, Tower L, dan Tower M. Bangunan apartemen ini dibangun
terhubung langsung dengan Mall.

b. Fasilitas
Apartemen Kondominium memiliki beberapa fasilitas penunjang seperti
Mall, taman, restoran, tempat olahraga dan beberapa fasilitas lainnya yang
sudah tergolong baik.

4.3. DATA DAN ANALISA

4.3.1. Jumlah Unit

Apartemen Kondominium ini memiliki empat tower dimana tiap tower
memiliki 37 lantai dengan jumal unit total keseluruhan adalah 2072 unit, yang
terdiri dari tipe 1 BR, 2 BR, 3 BR dan Penthouse ( lantai 32-37)

4.3.2. Type Unit

 a. Type Studio ( 1 BR )

Living Room

Kitchen set

Kamar Tidur

Sumber : Data Perusahaan

 Spesifikasi teknis :
Luas : 23 m2
Kusen+pintu teras : Alumunium+kaca 6mm

Plafond : Gypsum

Sanitari : TOTO
Kusen+pintu kamar : alumunium+kaca 6 mm

Listrik 1300 watt4 unit lift penumpang dan1 unit lift service
b. Type 2 BR
 Spesifikasi teknis :
Luas : 68 m2
Kusen+pintu teras : Alumunium+kaca 6mm
Plafond : Gypsum
Sanitari : TOTO
Kusen+pintu kamar : alumunium+kaca 6 mm
Listrik 2400 watt
4 unit lift penumpang
1 unit lift service

Sumber :layout perusahaan

Dokumentasi

c. Type 3 BR
 Spesifikasi teknis :
Luas : 95.3 m2
Kusen+pintu teras :
Alumunium+kaca 6mm
Plafond : Gypsum
Sanitari : TOTO
Kusen+pintu kamar :
alumunium+kaca 6 mm
Listrik 3400 watt
4 unit lift penumpang
1 unit lift service

d. Pnthouse
 Type Penthouse merupakan type unit apartemen yang terdapat dari
lantai 32 sampai lantai 37, kelebihan dari type unit ini adalah
memiliki jumalh kamar yang bayak di bandingkan dengan type 3 BR,
yakni 1 unit terdapat 4 kamar tidur, teridir dari kamar utama, kamar
anak 1, kamar anak 2, kamar pembant.

Spesifikasi teknis :
Luas : 90 m2
Kusen+pintu teras : Alumunium+kaca 6mm

Plafond : Gypsum

Sanitari : TOTO
Kusen+pintu kamar : alumunium+kaca 6 mm

Listrik 3400 watt

Fasilitas ; AC, Kitchen set,

TV,

Sumber : dokumentasi pribadi

 4.4. Fasilitas Sarana dan Prasarana

Apartemen Green Bay Pluit menyediakan berbagai fasilitas yang dapat

memanjakan Anda sebagai penghuninya

1. Fasilitas Sekitar Green Bay Pluit

 Restoran dan Cafe
 Sekolah serta Lembaga Pendidikan
 Moda Transportasi Umum juga Aksesibilitas
Apartemen Green Bay Pluit berada di wilayah paling ujung Kota
Jakarta dan hanya butuh waktu sekitar setengah jam saja untuk
menyebrang serta sampai di Kepulauan Seribu. Meski begitu, aksesibilitas
serta moda transportasi umum disini terbilang sangat baik. Jalan aspal
yang mulus didukung oleh ketersediaan moda transportasi massal
memudahkan hidup penghuni Green Bay Pluit.

Beberapa opsi transportasi umum yang ada dan juga dekat dari
Apartemen Green Bay ialah:
 kapal untuk menyeberang ke Kepulauan Seribu dengan titik berangkat
utama pada Pelabuhan Muara Karang dengan jarak hanya 2 kilometer atau
10 menit perjalanan.
 Ada pula Dermaga Kali Adem dengan jarak lebih dekat yakni 1.4 km atau 6
menit perjalanan.
 Jika ingin bepergian naik Bus Trans Jakarta, maka Halte Busway Pluit
adalah halte paling dekat yang bisa dituju dengan jarak sekitar 2.8
kilometer.

2. Fasilitas penunjang
 Parkir
 Taman
 Fasilitas internet
 Tempat perbelanjaan
 Restoran
 Daycare
 Pantai
 1. Pelayanan Air Bersih

Apartemen Green Bay Pluit memiliki kebutuhan air bersih yang suplai oleh PT.
TIRTA KELOLA SUKSES ( SKS ), yang merupakan pengolah air limbah rumah tangga dan
air laut menjadi air bersih.
Untuk memenuhi kebutuhan air penghuni aparetemen, sumber air dilakukan
dengan intalasi pengolahan air yang bersumber dari PDAM ( perusahaan daerah air
minum) yang berala dari sumber mata air gunung, danau atau gunung.
Pengolahan dan pelayan air bersih yang diterapkan di Apartemen Green Bay Pluit
sudah sesuai dengan Peraturan Menteri Kesehtan Republik Indonesia Nomor
492/Menkes/Per/IV/2010 tentang Persyaratan Kualitas Air Minum.

Pengolahan dilakukan dengan sistem distribusi langsung dari PDAM, kemudian

di distribusikan ke gedung apartemen yang ditampung di dalam pompa penampungan
air bersih yaitu GWT ( Ground Water Tank), kemudian dialirkanke Roof Tank untuk di
alirkan langsung pada masing-masing Tower tiap unit atau melalui pompa-pompa yang
disediakan

 Sistem pelayanan air bersih

PDAM Penjaringan Jakarta Utara Tempat penampungan air bersih ( GWT)

ROOF TANK

Sumber: Dokumentasi survey

Penampungan air dari ROOF

TANK dialirkan ke setiap unit
atau lantai melalui Pipa
Plumbing
2. Pelayanan Air Kotor Air yang di tamping di Roof Tank
Ada bebarapa sistemPipa
pembuangan
air bersih air kotor di apartemen
di alirkanini
ke adalah :
setiap lantaimasing-
Pembuangan air kotor dari kloset, urinal, dan air buangan lainnya yang mengandung
masing tower
kotoran masusia
Sistem perpipaan : air kotor dibuang melalui alat sanitair dan dialirkan melalui pipa
pembuangan air kotor ke tempat pengolahan air kotor atau Septitank kemuadian di
olah mejadi air bersih namum air bersih tersebut tidak digunakan untuk kebutuhan
penghuni melainkan untuk kebutuhan lainnya seperti siram taman dan lain-lain.

 STP
SUMBER : DOKUMENTASI SURVEY
 3. SISTEM PELAYANAN SAMPAH
Pengolahan sampah dilakukan dengan konsep Green Wastle pengelola
apartemen.Selain itu sampah sampah yang berasal dari penghuni apartemen
telah di sediakan temapt pembuangan sampah di setiap lantai di masing-masing
tower,sehingga para penghuni apartemen dapat membuang langsung sampah ke
tempat pembuangan sampah atau janitor.
Sampah-sampah dari setiap lantai yang telah di buang ke janitor petugas
kebersihan setiap pagi nya melakukan pembersihan lantai dan pengangukutan
sampah yang terdapat di janitor, kemudian di buang ke tempat pembuangan
sampah yang nantinya akan di distribusikan ke tempat pengolahan sampah ( TPS)
untuk dilakukan pengolaha

4. PELAYANAN LISTRIK
 Sumber listrik
Sistem kelistrikan pada bangunan ini di bagi menjadi 2 ,yaitu
sumber listrik dari PLN dan sumber listrik dari Genset. Genset bersfungsi
sebagai cadangan sewaktu-waktu lisik dari PLN terjadi pemadaman.

Gambar ; google Gambar : dokumentasi survey

Genset yang bverfunsi sebagai

cadangan pada saat terjadi
pemadalam listrik dari PLN
  Distribusi listrik pada Gedung

Sumber listrik berasal dari induk gardu PLN, kemudaian di salurkan melalui
saluaran udara teganan menenhag ( SUTM) , kemudaian di salurkan ke panel utama
Apartemen , yaitu LVMDV, kemudian di salurkan ke panel SDP, setelah itu disalurkan
masing-masing panel yang terdapat dio setiap unit masing-masing tower.

Setiap unit telah dipasang KWH listrik sesuai dengan kebutuhan unit tersebut,
diantaranya;
b. unit yang Type 1 BR terpasang kwh listrik sebesar 2400 watt
c. unit yang type 2 BR terpasang 3400 kwh
d. unit yang type 3 BR dan Pethouse terpasang 4500 watt

TM ( Tegangan Menengah )
merupakan garadu distribusi
yang berfungsi untuk
mendistribusikan listrik ke sebuah
gedung apartemen melalui
panel-panel yang terseddia di
sipa lantai apartemen.

Sumber : dokumentasi survey

 Pelayanan teknis

Untukk mecegah adanya masalah padan electrical

seperti adanya trouble listrik atau sewaktu-waktu
ada pemadaman listrikd dari PLN, pengelola
apartemen Green Bay Pluit memilik tenaga operasioanl
( Engineering) dalam 24 jam.

Gambar : dokumentasi surve

5. 4. HASIL ANALISA
Berdasarkan analisa dan data survey pada gedung apartemen Grenn By
Pluit ada beberapa hasil yang didapatkan, diantaranya ;

1. Hasil analisa dari segi aspek kawasan

Lokasi bangunan yang strategis dekat dengan lingkungan pendidikan, mudah
dijangkau oleh trasnportasi public, dekat dengan pusat perbelanjaan,taman kota
( waduk pluit), bank, dan sangat dekat dengan fasilitas kesehatan atau rumah sakit
yakni rumah sakit Pluit sehingga memudahkan pneghuni mendapatkan fasilitas
penunjang yang baik.

2. Hasil analisis kondisi fisik bangunan

Kondisi fisik bangunandi kelurahan Penjaringan Jakarta utara di dominasi
oleh bangunan perumahan dan kawasan elit, yang terbagi dalam 5
kelurahan.
Bangunan di bangun di tepi laut sehingga para pengunjung dan
penghuni mendapatkan fasilitas untuk berekreasi di tepi pantai.
3. Hasil analisa kondisi air minum
Kondisi air minum di bangunan ini sudah terlayani PDAM yang dilakukan
pengolahan air yang bersih.
4. Kondisi jalan
Kondisi jalan di permukiman ini sudah tergolong baik dilihat dari jalan

5. Kondisi limbah air lingkungan sekitar

Sebagian besar permukiman yang berada di tepi laut membuang sampah
ke sungaiyang mengakibatkan laut menjadi kotor.
6. Hasil analisa kepadatan penghuni
Kondisi penghuni apartemen telah mencapai 100% dan di dominasi oleh
penduduk tingkat menengah ke atas.
 BAB 5
PENTUTUP
5.1. Kesimpulan

5.2. Saran
 DAFTAR PUSTAKA

https://www.innercitymanagement.co.id/about.php

https://www.lamudi.co.id/projects/green-bay-pluit/
https://www.academia.edu/24829015/Klasifikasi_apartemen

http://e-journal.uajy.ac.id/2183/3/2TA12174.pdf