MATERI BIMBINGAN TEKNIS

Pengendalian Pemanfaatan Ruang

Kawasan Bandung Utara
Perizinan dan Rekomendasi untuk Pemanfaatan Ruang KBU

Rabu, 09 Oktober 2013 , Hotel Baltika

Kota Bandung

PEMERINTAH PROPINSI JAWA BARAT

DINAS PERMUKIMAN DAN PERUMAHAN
 KBU
KAWASAN BANDUNG UTARA

APAKAH ITU KAWASAN BANDUNG UTARA (KBU) ?

KBU adalah kawasan yang meliputi sebagian wilayah

Kabupaten Bandung, Kota Bandung, Kota Cimahi dan Kabupaten
Bandung Barat dengan di sebelah utara dan timur dibatasi oleh
punggung topografi yang menghubungkan puncak gunung
Burangrang, Masigit, Gedongan, Sunda, Tangkubanparahu dan
Manglayang, sedangkan di sebelah barat dan selatan dibatasi oleh
garis (kontur) 750 m di atas permukaan laut ( dpl ) yang secara
geografis terletak antara 107 0 27’ – 107 0 Bujur Timur,
60 44’ – 60 56’ Lintang Selatan

Perda Provinsi Jawa Barat No.1 Tahun 2008

Pengendalian Pemanfaatan Ruang Kawasan Bandung Utara
 PETA Kawasan Bandung Utara

Luas KBU : 38.548,33 Ha

Kab. Bandung Barat:

6 Kecamatan
49 Desa

Kota Cimahi:
2 Kecamatan
8 Kelurahan Kota Bandung: Kab. Bandung:
10 Kecamatan 3 Kecamatan
30 Kelurahan 20 Desa/Kelurahan
Kab. Bandung Barat : 6 kec,
49 desa (24.820,9 ha)

Luas KBU : 38.548,33 Ha

Kab. Bandung : 3 kec, 2 kelurahan, 18
desa (9.152,66 ha)

Kota Cimahi :
2 kecamatan,
8 kelurahan
(1.446,58 ha)

Kota Bandung : 10 kec, 30

kelurahan ( 3.128,19 ha)
 Wilayah Administratif KBU
Kab. Bandung Kota Bandung Kota Cimahi Kab. Bandung Barat
1. Kec. Cileunyi 1. Kec. Sukasari 6. Kec.Cibeunying 1. Kec. Cimahi Utara 1. Kec. Ngamprah 4. Kec. Cisarua
Sebagian Kel. Sarijadi, Kaler Sebagian Ds. Ds. Jambudipa,
(ds.Cileunyi kulon, Sukarasa, Kel. Citeureup, Ngamprah, Cilame, CipadaKertawangi,
Cileunyi wetan, Gegerkalong Isola Sebagian Kel. Sebagian Kel Tanimulya, Cimanggu, pasirhalang,
Cimekar, Cinunuk, Cigadung (Cipageran, Bojongkoneng, Pasirlangu,
Cibiru wetan) Cibabat, Mekarsari, Pakuhaji, Padaasih,
Pasirkaliki) Sukatani Tugumukti, Sebagian
ds Sadangmekar

2. Kec. Cimenyan 2. Kec. Sukajadi 7. Kec. Mandalajati 2. Kec. Cimahi 2. Kec. Cikalong Wetan 5. Kec. Padalarang
Ds.Cimenyan, Kel. Sukawarna, Tengah Sebagian Ds. Cipada,
Mandalamekar, Sebagian Kel Sebagian Kel. Wangunjaya, Ds. Tagog Apu,
Ciburial, Mekarsaluyu, (Pasteur, Cipedes, Jatihandap, Kel. Cimahi, Mandalasari, Ds. Campaka Mekar
Mekarmanik, Sukagalih, Sindangjaya, Pasir Sebagian kel. Mekarjaya,
sebagian ds. Sukabungah ) Impun (Padasuka, Mandalamukti,
Cikadut, Sindanglaya, Setiamanah, Ciptagumanti,
Padasuka, Kel. karangmekar ) Cisomang
Cibeuying

3. Kec. Cilengkrang 3. Kec. Cicendo 8. Kec. Cibeunying 3. Kec. Lembang 6. Kec. Parongpong
Ds. Cilengkrang, Sebagian Kel Ds. Kayuambon,
Cipanjalu, (Sukaraja, Husein Kel. Pasirlayung Lembang, Cikidang, Ds. Karyawangi,
Malatiwangi, Ciporeat, Sastranegara ) Cikahuripan, Cikole, Cihanjuang,
Sebagian ds Gudangkahuripan, Cihanjuang Rahayu,
Girimekar, Jatiendah 4. Kec. Cidadap 9. Kec. Ujungberung Jayagiri, Cibodas, Cihideung, Ciwaruga,
Kel (Hegarmanah, Sebagian Kel. langensari, Cigugurgirang,
Ciumbuleuit, Pasirjati, Pasirwangi, mekarwangi, Sariwangi
Ledeng ) pasanggrahan Pagerwangi, Sukajaya,
Suntenjaya,
5. Kec. Coblong 10. Kec. Cibiru Wangunsari,
Wangunharja,
Kel Dago, Sebagian
Kel (Cipaganti, Cibogo
Sebagian Kel.
Lebak Gede, Cisurupan, Palasari,
Sekeloa, Lebak Pasirbiru
Siliwangi,
 Identifikasi Lokasi KBU ( Contoh )

Cara identifikasi awal lokasi :

1. Cek di Tabel daftar desa/kelurahan yang masuk KBU
2. Bila sebagian desa masuk KBU, perlu pengambilan koordinat lokasi
3. Plot koordinat di peta RTRW kab/Kota, atau peta batas KBU ( Lamp. Perda1/2008)
4. Cek ketinggian hanya diperlukan apabila terdapat perbedaan penafsiran letak
lokasi pada garis batas terluar KBU di peta batas KBU dg di RTRW Kab/Kota.
 Fakta – fakta penting tentang KBU
1. 60 % potensi air tanah di Metropolitan Bandung berasal dari KBU
2. Secara alami, KBU memiliki fungsi lindung ( resapan air,
perlindungan kawasan bawahannya, gerakan tanah, gempa, dan
menjaga mikroklimat ) dengan proporsi hampir 87 % dr luasan KBU.
3. Terdapat Kawasan Boscha ( Peneropongan Bintang ) sebagai Cagar
Ilmu Pengetahuan, Taman Yunghun Lembang.
4. Hulu sungai Cikapundung yang mengalir membelah Kota Bandung
(dan sebagai sumber air baku PDAM Kota bandung, sekira 840 l/dtk)
5. Terdapat Taman Hutan Raya Juanda sekira 590 ha, Kawasan Hutan
( lindung dan produksi ), dan Kawasan Cagar alam dan TWA
Tangkuban Parahu. (221 ha )
6. Terdapat beberapa situs ( batu lonceng – Bukit tunggul, situs
kerajaan Thailand / Curug Dago )
7. Terdapat banyak sumber mata air ( a.l : utk PDAM Kota Bandung, dg debit
sekira 190 l/dtk, yaitu mata air cigentur, ciliang, cilaki, ciwangun, cisalada, cicariuk,
cibadak, cirateun, cikendi, ciasahan, citalaga, payairan, ciwangi, diolah di resorvoar XI
Ledeng )
 MENGAPA PERLU PENGENDALIAN KHUSUS
DI KBU ?
• Kawasan Bandung Utara
mempunyai fungsi dan peranan
penting dalam menjamin
keberlanjutan perkembangan
kehidupan di Cekungan
Bandung
• Kawasan Bandung Utara
sebagai kawasan konservasi air
di Cekungan Bandung,
mengalami pertumbuhan dan
perkembangan penggunaan
lahan yang tidak terkendali
menimbulkan gangguan fungsi
lindung baik di kawasan itu
sendiri maupun kawasan di
bawahnya
• Kawasan Bandung Utara perlu
dikendalikan dan dipulihkan
kembali kondisi fungsi
Data Th.2004
hidroorologisnya, sehingga
dapat dimanfaatkan secara Koefisien Wilayah Terbangun Aktual di sebagian besar kawasan sudah melampaui
optimal bagi kehidupan Koefisien Wilayah Terbangun Maksimum-nya ( a.l : Kota Cimahi kecuali kel.Cibabat,
masyarakat secara Kota Bandung, kel.Jambudipa-Cibogo-Gudangkahuripan-Kayuambon-Lembang-
berkelanjutan Sukajaya—Tanimulya-Cigugur GIrang-Cihanjuang Rahayu-Cigideung di KBB, kel.
Jatiendah-Cileunyi Kulon-Cimekar-Cinunuk-Cikadut-Cibeunying-Padasuka-Sindanglaya
di Kab. Bandung
 BAGAIMANA PERKEMBANGAN PEMBANGUNAN DI KBU ?

Kondisi Kawasan Terbangun Semakin Luas,

mencapai kurang lebih 26 % dari luas KBU,
terutama wilayah Kota Bandung, Kota
Cimahi, Jalur Lembang – Tangkubanparahu –
Cibodas - Parongpong di KBB, Cimenyan dan
Ciburial di Kab. Bandung. ( Data Tahun 2012,
Evaluasi Diskimrum Jabar )

Area Merah adalah

kawasan dengan
kategori sangat
padat,
 Pembangunan
vs
Potensi dan Kejadian Longsor di KBU
 APA SAJA DASAR HUKUM DALAM
PENGENDALIAN PEMANFAATAN RUANG DI KBU ?
1. Undang-Undang Nomor 26 Tahun 2007 tentang Penataan Ruang (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2007 Nomor 68, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 4725);
2. UU NOMOR 32 TAHUN Tentang Lingkungan Hidup ‘
3. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung (Lembaran
Negara Republik Indonesia Tahun 2002 Nomor 134, Tambahan Lembaran Negara
Republik Indonesia Nomor 4247);
4. Peraturan Pemerintah Nomor 26 Tahun 2008 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 48, Tambahan
Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4833);
5. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 22 Tahun 2010 tentang Rencana Tata
Ruang Wilayah Provinsi Jawa Barat (Lembaran Daerah Tahun 2003 Nomor 22 Seri
E);
6. Peraturan Daerah Provinsi Jawa Barat Nomor 1 Tahun 2008 tentang Pengendalian
Pemanfaatan Ruang Kawasan Bandung Utara (Lembaran Daerah Tahun 2008 Nomor
1 Seri E, Tambahan Lembaran Daerah Nomor 38);
6. Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor : 21 tahun 2009 tentang Petunjuk
pelaksanaan peraturan daerah Provinsi Jawa Barat nomor 1 tahun 2008 tentang
pengendalian pemanfaatan ruang Kawasan Bandung Utara
7. Peraturan Gubernur Jawa Barat Nomor 58 Tahun 2011 tentang Perubahan Atas
Pergub. 21 /2009.
 Pengendalian Pemanfaatan Ruang
Kawasan Bandung Utara
( Perda 1/2008, Pergub 21/2009,Pergub 58/2 )

Prinsip dalam Penerbitan Izin/Rekomendasi :

1. KBU adalah kawasan yang mempunyai fungsi lindung ( sebagai daerah
resapan air, penjaga makro dan mikro klimat Cekungan Bandung )
2. Perizinan adalah untuk sesuatu yang dasarnya dilarang
3. Perizinan di KBU harus lebih menekankan fungsi pengendalian, serta
untuk menjaga fungsi lindung / konservasi di KBU.
4. Setiap kegiatan pembangunan di KBU harus memiliki izin
pemanfaatan ruang ( izin lokasi, IPT, IMB ) terlebih dahulu.
5. Setiap bangunan di KBU harus (nya) memiliki izin ( IMB )
6. Perizinan pemanfaatan ruang yang akan dikeluarkan oleh Kab/Kota
harus memperoleh rekomendasi dari Gubernur.
7. Rekomendasi yang diberikan untuk kegiatan dimohon : dapat
diberikan rekomendasi ( penuh atau bersyarat ) atau tidak
direkomendasikan.
 Arahan Zonasi KBU
berdasarkan Pergub no.58/2011 tentang Perubahan Pergub 21/2009 tentang
Petunjuk Pelaksanaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang KBU (Perda
no.1/2008)

Luas Zona 1A : 41,6 %

Luas Zona 1B : 11,4 %

Luas Zona III

: 4%

Luas Zona II : 43 %

Aturan dan Ketentuan Teknis

Tiap Zona dapat dibaca di Pergub 58/2011
 LARANGAN
DALAM PEMANFAATAN RUANG DI KBU
Pasal 35 Perda Nomor 1 Tahun 2008:

SETIAP ORANG DILARANG:

• Mendirikan bangunan di KBU tanpa izin sesuai dengan peraturan
perundang-undangan.
• Mengubah fungsi pemanfaatan ruang di kawasan lindung.
• Melakukan alih fungsi lahan pertanian beririgasi teknis.
• Melakukan kegiatan pertambangan tanpa izin.

Ancaman Pelanggaran : SANKSI ( Sanksi Administratif , Sanksi Pidana )

Ps.38 :
(4) Dalam hal tindak pidana yang dilakukan diancam dengan pidana yang lebih tinggi dari
ancaman pidana dalam Peraturan Daerah ini, maka diberlakukan ancaman pidana yang lebih
tinggi. ( Undang – Undang )
Ketentuan UNDANG UNDANG No. 26 Tahun 2007 tentang PENATAAN RUANG

Pelanggaran di bidang Penataan Ruang

( ps. 61 : UU 26 Th. 2007 dan ps. 182-186 : PP 15 Th.2010 )

a. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata

ruang
b. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan
ruang yang diberikan oleh pejabat berwenang.
c. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan persyaratan izin
yang diberikan oleh pejabat yang berwenang dan/atau
d. Menghalangi akses terhadap kawasan yang dinyatakan oleh
peraturan perundang – undangan sebagai milik umum.

* PP 15/2010 tentang Penyelenggaraan Penataan Ruang

Ps. 182 – 186 : PP 15 tahun 2010 tentang
Penyelenggaraan Penataan Ruang
a. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan rencana tata ruang
1. Memanfaatkan ruang dg izin pemanfaatan ruang di lokasi yang tidak
sesuai dengan peruntukannya.
2. Memanfaatkan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang di lokasi yang
sesuai peruntukannya
3. Memanfaatkan ruang tanpa izin pemanfaatan ruang di lokasi yang tidak
sesuai peruntukannya

b. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan izin pemanfaatan ruang

yang diberikan oleh pejabat berwenang.
1. Tidak menindaklanjuti izin pemanfaatan ruang yang telah dikeluarkan;
dan/atau
2. Memanfaatkan ruang tidak sesuai dengan fungsi ruang yang telah
tercantum dalam izin pemanfaatan ruang.
c. Pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan persyaratan izin yang
diberikan oleh pejabat yang berwenang dan/atau
1. Melanggar batas sempadan yg telah ditentukan
2. melanggar ketentuan KDB dan KDH
3. Melakukan perubahan sebagian atau keseluruhan fungsi bangunan
4. Melakukan perubahan atau sebagian fungsi lahan; dan/atau
5. Tidak menyediakan fasilitas sosial atau fasilitas umum sesuai dengan
persyaratan dalam izin pemanfaatan ruang.

d. Menghalangi akses terhadap kawasan yang dinyatakan oleh peraturan

perundang – undangan sebagai milik umum.
1. Menutup akses ke pesisir pantai, sungai, danau, situ, dan sumber
daya alam serta prasarana publik
2. Menutup akses terhadap sumber air
3. menutup akses terhadap taman dan ruang terbuka hijau
4. Menutup akses terhadap fasilitas pejalan kaki
5. Menutup akses terhadap lokasi dan jalur evakuasi bencana dan/atau
6. Menutup akses terhadap jalan umum tanpa izin yang berwenang.
 SANKSI TERHADAP PELANGGARAN
PEMANFAATAN RUANG DI KBU

SANKSI ( ADMINISTRATIF DAN/ATAU PIDANA )

Pasal 38 Perda Nomor 1 Tahun 2008:
Setiap pelanggaran ketentuan dalam Perda Provinsi Jawa Barat No.1 Tahun 2008 dapat
dikenakan sanksi administratif maupun sanksi pidana dengan ancaman pidana kurungan
maksimal 3 (tiga) bulan atau denda Rp. 50.000.000 (lima puluh juta rupiah).

Pasal 69, 70, 71& 72 Undang-undang Nomor 26 Tahun 2007:

Ancaman pidana penjara paling lama 3 (tiga) tahun dan denda paling banyak Rp.
500.000.000 (lima ratus juta rupiah) hingga pidana penjara paling lama 15 (lima belas)
tahun dan denda paling banyak Rp. 5.000.000.000 (lima miliar rupiah).

SIAPA YANG DAPAT DIKENAKAN SANKSI ??

PEMOHON IZIN DAN PEMBERI IZIN !!!

BAGAIMANA UNTUK MEMANFAATKAN RUANG /
MELAKUKAN PEMBANGUNAN DI KBU ?

MENEMPUH PROSEDUR PERIZINAN DI KAB/KOTA

DAN REKOMENDASI GUBERNUR
Batasan Pemanfaatan Ruang di KBU,a.l :
- Tidak di Zona 1A ( kecuali renovasi/membangun di tapak bangunan lama )
- Tidak di rawan gempa sangat tinggi, radius 500 m patahan Lembang
- Tidak di daerah gerakan tanah tinggi
- Tidak di kelerengan > 40% ( perlu kajian kestabilan tanah )
- Tidak di daerah Indeks Konservasi Potensial sangat Tinggi
- Tidak di Kawasan rawan bencana gunung api III, dan alur lava
- Tidak di Zona air tanah kritis, zona resapan tinggi
- Tidak di sempadan sungai, dan mata air
- Tidak di lahan irigasi teknis

Rekomendasi Pemanfaatan Ruang KBU hanya diberikan untuk :

-Lahan masih kosong / renovasi bangunan yang ber IMB
-Kegiatan yang pro konservasi
-Lolos batasan di atas
-Yang memenuhi ketentuan teknis ruang dan bangunan untuk KBU ( KDB,KDH,dll )
 Tata Cara Memperoleh Izin &
Rekomendasi Gubernur Untuk KBU
Pemohon izin (antara lain IPPT atau IMB) mengajukan izin kepada instansi
perizinan di Kabupaten/Kota (BPPT/BPMP, KPP/BPMPPT Kabupaten/Kota).

Pemohon izin mengajukan permohonan rekomendasi Gubernur untuk

pemanfaatan ruang di KBU kepada BPPT Provinsi Jawa Barat :

Pemohon izin melengkapi persyaratan permohonan rekomendasi Gubernur (Informasi

persyaratan dapat dilihat di instansi perizinan Provinsi atau Kabupaten/Kota).

Pemohon izin menyampaikan surat pengantar dan kelengkapan berkas

permohonan rekomendasi Gubernur ke BPPT Provinsi Jawa Barat.

BPPT Provinsi Jawa Barat akan menyampaikan informasi kemajuan proses rekomendasi,
baik apabila permohonan ditolak maupun direkomendasikan.

Surat rekomendasi yang telah ditandatangani oleh Gubernur atau Kepala BPPT
akan disampaikan oleh BPPT Provinsi Jawa Barat kepada pemohon izin.

Pemohon izin yang telah mendapat surat rekomendasi Gubernur di KBU dapat
melanjutkan proses perizinannya di instansi perizinan di Kabupaten/Kota.
 Tata Cara Memperoleh Izin &
Rekomendasi Gubernur Untuk KBU
PROSES REKOMENDASI GUBERNUR UNTUK PEMANFAATAN RUANG KBU
( Mulai 1 Maret 2010 Diproses di BPPT )

PERSYARATAN :
1. - Surat Permohonan Rekomendasi ditujukan ke Gub. Melalui BPPT Prov. Jabar
- Surat Kuasa ( apabila dikuasakan ) di atas materai
- Keterangan bahwa lahan dalam kondisi clean and Clear ( bukan sengketa, dsb )
2. Mengisi Form Resume Kegiatan, dengan dilampiri
2.a. Untuk Non Rumah Tinggal Tunggal , melampirkan a.l :
1. Proposal kegiatan; Foto lokasi ( terbaru, dg 3 sudut pengambilan )
2. Peta lokasi ; ( di Google Map )
3. Pra Site Plan; ( dengan ukuran luas ), disertai sistem drainase, penempatan RTH, sumur resapan,
4. Kajian pendukung (misalnya hasil penelitian geologi, atau lingkungan, atau kajian lainnya yang
mendukung penilaian perizinan); bila sudah memiliki
5. Fotokopi perizinan yang pernah diperoleh. ( bila sudah ada )
6. Fotokopi sertifikat tanah/bukti kepemilikan lahan, bukti otentik perjanjian sewa lahan, dll
7. Keterangan tidak keberatan dari warga/tetangga.
8. Perhitungan KDB,KDH, Run off, Kapasitas Sumur resapan, dsb
2.b Untuk Rumah Tinggal Tunggal ( Lihat Form Kelengkapan Berkas )
1. Denah gambar bangunan / pra site plan.
2. Keterangan lokasi kegiatan; dan/
3. Fotokopi sertifikat tanah.
3. Data pendukung lainnya yang diperlukan apabila rencana kegiatan bersifat strategis
dan akan berdampak penting terhadap lingkungan ( ditentukan setelah klarifikasi dan tinjauan lapangan )

Kelompok Non Rumah Tinggal Tunggal : Perumahan, Town House/Rumah Cluster, Resort, Kantor, Toko, Ruko, Hotel,
Rumah Sakit, Kawasan Wisata, dsb.
Kelompok Rumah Tinggal Tunggal : Rumah tinggal/keluarga, Rumah merangkap Kantor , Rumah dg kamar kos
Hal – hal yang masih perlu diperhatikan dalam pelaksanaan proses
Rekomendasi Gubernur untuk KBU ( Tim Teknis dan BPPT )

1. Penerimaan dan pemeriksaan berkas :

- Pengisian data resume kegiatan dan lampirannya
- Kebenaran yang dikuasakan ,alamat dan telp yg dapat dihubungi
- Kegiatan yg sudah terbangun/renovasi
- lampiran : Pra Site Plan, Bukti otentik pertanahan

2. Tinjauan Lapangan
- Data awal : pra site plan, peta lokasi
- Kesiapan pemohon di lokasi ( bila diperlukan )
- Pelaporan

3. Pengolahan berkas :
- Mengacu SOP ( Bila belum ada, segera dibuat SOP )
- Ada pembedaan : utk berkas perbaikan, pengajuan ulang

4. Sistem Arsip Data

- perlu dibuat sistem arsip ( hardcopy dan digital), pengelompokan, dsb
- secara kontinyu ada rekap data ( utk kontrol bersama )
TERIMAKASIH

INFORMASI , PENGADUAN KBU : 022 – 6 118 2000