BAB I

PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Makalah ini dibuat untuk membahas, memaparkan sekaligus memberi wawasan
mengenai apa yang akan dibahas, yaitu mengenai akuntansi bagi lessor. Mulai dari
keuntungan, pertimbangan ekonomi sewa bagi lessor, klasifikasi sewa oleh lessor serta
contoh soal dan cara menjurnal bagi lessor. Penulis juga mencoba untuk menarik minat para
pembaca agar dapat memahami akuntansi bagi lessor dengan baik. Karena hal ini biasanya
digunakan oleh perusahaan-perusahaan yang menjalankan sewa guna usaha sebagai bentuk
penanaman modal yang paling cepat berkembang dan merupakan bagian pokok bahasan
dalam materi perkuliahan, yakni Akuntansi Keuangan Menengah.

1.2. Rumusan Masalah

1. Apa keuntungan sewa guna usaha bagi lessor ?
2. Bagaimanakah cara lessor mempertimbangkan ekonomi sewa usahanya ?
3. Kapankah lessor dapat menentukan jika lessee dapat dikategorikan sebagai sewa
pembiayaan langsung, sewa penjualan atau sewa operasi ?

1.3. Tujuan
1. Mengetahui apa saja keuntungan sewa bagi lessor.
2. Lessor mengetahui cara mempertimbangkan ekonomi sewa usahanya.
3. Dapat mengklasifikasikan bahwa lessee yang akan melakukan sewa guna usaha
termasuk ke dalam kategori sewa pembiayaan langsung, sewa penjualan, ataupun sewa
operasi.

1
 BAB II

PEMBAHASAN

2.1 Akuntansi Bagi Lessor

Bagi lessor dalam usaha sewa-menyewa juga memiliki 3 keuntungan, di antaranya:

1. Pendapatan bunga.
Sewa merupakan bentuk pembiayaan. Bank, captive, dan perusahaan leasing
independen melihat bahwa transaksi sewa menguntungkan karena memberikan margin
bunga yang kompetitif.
2. Insentif Pajak.
Dalam banyak kasus, perusahaan yang melakukan sewa tidak dapat menggunakan
manfaat pajak dari aset tersebut, tetapi leasing semacam itu memungkinkan perusahaan
untuk mengalihkan manfaat pajak tersebut kepada pihak lain (lesssor) dengan imbalan
berupa tarif sewa yang lebih rendah atas aset sewaan. Dapat di ilustrasikan sebagai
berikut:
Airbus (FRA) mungkin menjual salah satu pesawat jet Airbus 330 pada investor
kaya yang hanya memerlukan manfaat pajaknya. Investor kemudian menyewakan
pesawat tersebut kepada maskapai penerbangan asing, yang mana tidak membutuhkan
manfaat pajak. Dalam hal ini, semua orang untung. Airbus menjual pesawat, investor
menerima manfaat pajak, dan maskapai penerbangan asing dapat mengakuisisi Airbus
330 dengan murah.
3. Nilai residu yang tinggi.
Keuntungan lain bagi lessor adalah dikembalikannya aset pada masa akhir sewa.
Nilai residu dapat menghasilkan keuntungan yang sangat besar. Dapat di ilustrasikan
sebagai berikut:
Citigroup (AS) pada satu waktu mengasumsikan bahwa pesawat komersial yang
disewakan kepada industri penerbangan akan memiliki nilai residu sebesar 5% dari harga
pembeliannya. Ternyata pesawat tersebut berharga 150% dari biaya perolehannya, yang
menjadi keuntungan besar bagi Citigroup. Pada saat yang sama, jika nilai residu
menurun, lessor dapat mengalami kerugian ketika aset sewaan yang kurang berharga

2
 dikembalikan pada akhir sewa. Baru-baru ini, pabrikan mobil Ford (AS) mencatat
penghapusbukuan portofolio sewa sebesar $2,1 miliar, ketika kenaikan harga bahan bakar
mendorong penurunan dramastis nilai penjualan kembali truk dan SUV sewaan. Kerugian
residu terebut memaksa Chrysler (AS) untuk keluar dari bisnis leasing sepenuhnya.

2.1.1 Ekonomi Sewa

Lessor, seperti CNH Capital, menentukan jumlah sewa, berdasarkan tingkat imbal
hasil (rate of return) suku bunga implisit yang diperlukan untuk menjustifikasikan
penyewaan front-end loader. Dalam menetapkan tingkat imbal hasil, CNH
mempertimbangkan posisi kredit Ivanhoe, panjang sewa, dan status nilai residu (dijamin
versus tidak dijamin).
Pada contoh kali ini CNH menetapkan suku bunga implisit sebesar 10%, biaya
peralatan untuk CNH adalah $100.000 (juga nilai wajar), dan estimasi nilai residu adalah
nol. CNH menentukan pembayaran sewa sebagai berikut:

Nilai wajar peralatan yang disewakan $100.000,00

Dikurangi: Nilai sekarang dari nilai residu -0-
Jumlah yang harus dipulihkan oleh lessor melalui pembayaran sewa $100.000,00
Lima pembayaran sewa awal tahun yang menghasilkan imbal hasil 10%
($100.000,00 ÷ 4,16986a) $23.981,62
a
PV dari anuitas jatuh tempo dari 1 selama 5 tahun pada suku bunga 10% (Tabel 6-5)

Jika terdapat nilai residu (apakah dijamin atau tidak), CNH tidak perlu
memulihkan nilai residu dari pembayaran sewa. Oleh karena itu, pembayaran sewa akan
berkurang.

2.1.2 Klasifikasi Sewa oleh Lessor

Untuk tujuan akuntansi, lessor juga mengklasifikasikan sewa sebagai sewa
operasi atau sewa pembiayaan. Sewa pembiayaan dapat dibagi lagi menjadi pembiayaan
langsung dan tipe penjualan.

3
 Seperti akuntansi lessee, jika sewa mengalihkan secara substansial seluruh risiko
dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan, lessor harus mengklasifikasikan dan
memperhitungkan pengaturan tersebut sebagai sewa pembiayaan.
Perbedaan bagi lessor antara sewa pembiayaan langsung dan sewa tipe
penjualan adalah ada tidaknya keuntungan (atau kerugian) pabrikan atau dealer
manufacturer’s or dealer’s profit (or loss): Sewa tipe penjualan mencakup keuntungan
pabrikan atau dealer, dan sewa pembiayaan langsung tidak mencakup keuntungan
tersebut. Keuntungan (atau kerugian) kepada lessor dibuktikan dengan selisih antara nilai
wajar aset sewaan pada awal sewa dan biaya yang dikeluarkan lessor atau jumlah tercatat
(nilai buku).
Biasanya, sewa tipe penjualan timbul pada saat pabrikan atau dealer
menggunakan leasing sebagai alat untuk memasarkan produk mereka. Misalnya,
pabrikan komputer akan menyewakan peralatan komputer (mungkin melalui captive)
kepada bisnis dan institusi. Sewa pembiayaan langsung umumnya merupakan hasil dari
perjanjian dengan lessor yang utamanya terlibat dalam operasi pembiayaan (misalnya,
bank).
Lessor mengklasifikasikan dan mencatat semua sewa yang tidak memenuhi
syarat sebagai sewa pembiayaan langsung, sewa tipe penjualan dan sewa operasi.
Seperti yang ditunjukkan pada bagan di bawah ini:

4
2.1.3 Metode Pembiayaan Langsung (Lessor)
Sewa pembiayaan langsung (direct-financing leases) merupakan pembiayaan
untuk pembelian aset oleh lessee. Dalam jenis sewa ini, lessor mencatat piutang sewa
(lease receivable) dan bukan aset sewaan. Piutang sewa ini adalah nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum ditambah nilai sekarang dari nilai residu yang tidak dijamin.
Ingat bahwa “pembayaran sewa minimum” meliputi:
a. Pembayaran sewa (tidak termasuk biaya pelaksana)
b. Opsi tawar-menawar pembelian (jika ada)
c. Nilai residu yang dijamin (jika ada)
d. Penalti atas kegagalan untuk memperbarui (jika ada)

Dengan demikian, lessor mencatat nilai residu, yang dijamin atau tidak dijamin.
Selain itu, ingat bahwa jika lessor membayar biaya pelaksana, maka mereka harus
mengurangi pembayaran sewa dengan jumlah tersebut dalam menghitung pembayaran
sewa minimum. Penyajian berikut, menggambarkan perlakuan akuntansi untuk sewa
pembiayaan langsung.
1. Jangka waktu sewa adalah lima tahun mulai 1 Januari 2012, tidak dapat
dibatalkan, dan mensyaratkan pembayaran sewa yang seragam sebesar
$25.981,62 pada setiap awal tahun. Pembayaran termasuk biaya pelaksana sebesar
$2.000 (pajak properti).
2. Peralatan (front-end loader) seharga $100.000 bagi CNH, nilai wajar pada awal
sewa sebesar $100.000, perkiraan umur ekonomik adalah lima tahun, dan tidak
ada nilai residu.
3. CNH tidak mengeluarkan biaya langsung awal dalam negosiasi dan penutupan
transaksi sewa.
4. Sewa tidak berisi opsi perpanjangan. Peralatan akan dialihkan kembali ke CNH
pada akhir masa sewa.
5. CNH mengatur pembayaran sewa tahunan untuk memastikan tingkat imbal hasil
10% (suku bunga implisit) pada investasi. Seperti ditampilkan di bawah ini:

5
 Nilai wajar peralatan yang disewakan $100.000,00
Dikurangi: Nilai sekarang dari sisa residu -0-
Jumlah yang harus dipulihkan oleh lessor melalui pembayaran sewa $100.000,00
Lima pembayaran sewa awal tahun yang menghasilkan imbal hasil 10%
($100.000,00 ÷ 4,16986a) $23.981,62
a
PV dari anuitas jatuh tempo dari 1 selama 5 tahun pada suku bunga 10% (Tabel 6-5)

Sewa memenuhi kriteria untuk diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan

langsung karena 2 alasan: (1) Jangka waktu sewa sama dengan estimasi umur ekonomik
peralatan, dan (2) Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum sama dengan nilai
wajar peralatan ini. Sewa ini bukan sewa tipe penjualan karena tidak ada selisih antar
nilai wajar loader ($100.000) dan biaya yang dikeluarkan CNH ($100.000).
Piutang sewa adalah nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak
termasuk biaya pelaksana yang merupakan pajak properti sebesar $2.000). CNH
menghitung sebagai berikut:

Piutang sewa = ($25.981,62 - $2.000) x Nilai sekarang dari anuitas jatuh tempo dari 1
sampai 5 periode pada suku bunga 10%

= $23.981,62 x 4,16986

= $100.000

CNH mencatat sewa atas aset dan piutang yang dihasilkan pada tanggal 1 Januari
2012 (awal masa sewa), sebagai berikut:
Piutang Sewa 100.000
Peralatan 100.000
Perusahaan sering melaporkan piutang sewa dalam laporan posisi keuangan
sebagai “investasi neto dalam sewa pembiayaan.” Perusahaan mengklasifikasikan
sebagai lancar atau tidak lancar, tergantung pada kapan mereka memulihkan investasi
neto.
CNH menggantikan investasinya (front-end loader yang disewakan, dengan biaya
perolehan sebesar $100.000) dengan piutang sewa. CNH menerapkan metode bunga
efektif dan mengakui pendapatan bunga sebagai fungsi dari saldo piutang sewa,
sebagaimana ditunjukkan dalam tabel dibawah ini:

6
 CNH CAPITAL
DAFTAR AMORTISASI SEWA
DASAR ANUITAS JATUH TEMPO
Pembayaran Biaya Bunga (10%) Pemulihan Piutang
Sewa Pelaksana atas Piutang Piutang Sewa Sewa
Tanggal
Tahunan Sewa
(a) (b) (c) (d) (e)
01/01/2012 $ 100.000,00
01/01/2012 $ 25.981,62 $ 2.000,00 $ - $ 23.981,62 $ 76.018,38
01/01/2013 $ 25.981,62 $ 2.000,00 $ 7.601,84 $ 16.379,78 $ 59.638,60
01/01/2014 $ 25.981,62 $ 2.000,00 $ 5.963,86 $ 18.017,76 $ 41.620,84
01/01/2015 $ 25.981,62 $ 2.000,00 $ 4.162,08 $ 19.819,54 $ 21.801,30
$
01/01/2016 $ 25.981,62 $ 2.000,00 $ 2.180,13 $ 21.801,49 (0)

$ 129.908,10 $ 10.000,00 $ 19.907,91 $ 100.000

(a) Sewa tahunan yang memberikan imbal hasil atas investasi neto sebesar 10%.
(b) Biaya pelaksana temasuk dalam pembayaran sewa.
(c) 10% dari saldo sebelumnya dari kolom (e) kecuali untuk 1/1/12.
(d) Kolom (a) dikurangi kolom (b) dan kolom (c).
(e) Saldo sebelumnya dikurangi (d).

Pada tanggal 1 Januari 2012, CNH mencatat penerimaan pembayaran sewa tahun
pertama sebagai berikut:
Kas 25.981,62
Piutang Sewa 23.981,62
Beban Pajak Properti/Utang Pajak Properti 2.000,00

Pada tanggal 31 Desember 2012, CNH mengakui pendapatan bunga yang

diperoleh selama tahun pertama dengan mencatat jurnal sebagai berikut:
Piutang Bunga 7.601,84
Pendapatan Bunga-Sewa 7.601,84

Pada tanggal 31 Desember 2012, CNH melaporkan piutang sewa dalam laporan
posisi keuangan sebagai aset lancar atau aset tidak lancar, atau keduanya. Laporan ini
mengklasifikasikan bagian yang jatuh tempo dalam satu tahun atau siklus operasi, mana

7
yang lebih lama, sebagai aset lancar, dan sisanya sebagai aset tidak lancar. Berikut
merupakan aset yang terkait dengan transaksi sewa pada tanggal 31 Desember 2012.

Aset tidak lancar (investasi)

Piutang sewa ($76.018,38 - $16.379,78) $ 59.638,60

Aset lancar
Piutang Bunga $ 7.601,84
Piutang Sewa $ 16.379,78

Berikut jurnal untuk mencatat pembayaran sewa tahun kedua dan pengakuan
bunga yang diperoleh.
1 Januari 2013
Kas 25.981,62
Piutang Sewa 16.379,78
Piutang Bunga 7.601,84
Beban Pajak Properti/Utang Pajak Properti 2.000,00
31 Desember 2013
Piutang Bunga 5.963,86
Pendapatan Bunga – Sewa 5.963,86

Jurnal sampai tahun 2016 mengikuti pola yang sama kecuali bahwa CNH
mencatat adanya jurnal pada tahun 2016 (tahun terakhir) atas bunga yang diperoleh. Oleh
karena perusahaan menagih secara penuh piutang pada 1 Januari 2016, tidak ada saldo
(investasi) yang masih beredar pada tahun 2016. CNH tidak mencatat adanya penyusutan.
Jika Ivanhoe (pihak yang menyewa) memberi loader seharga $5.000 pada saat
berakhirnya sewa, CNH mengakui penjualan peralatan sebagai berikut:

Kas 5.000
Keuntungan atas Penjualan Peralatan yang Disewakan 5.000

8
2.1.4 Metode Operasi
Dalam metode operasi, lessor mencatat setiap penerimaan sewa sebagai
pendapatan sewa. Lessor menyusutkan aset sewaan dengan cara yang normal, dengan
beban penyusutan pada periode yang dikaitkan dengan pendapatan sewa. Jumlah
pendapatan yang diakui pada setiap periode akuntansi adalah jumlah penerimaan (dasar
garis lurus) walaupun penerimaan sewa tidak menggunakan dasar tersebut, kecuali
terdapat dasar sistematis dan rasional lain yang lebih mencerminkan pola waktu yang
mana penggunaan manfaat aset sewaan menurun.
Selain beban penyusutan, lessor membebankan biaya pemeliharaan dan biaya jasa
lain yang diberikan berdasarkan penyisihan sewa yang berkaitan dengan periode
akuntansi berjalan. Lessor mengamortisasi selama umur sewa setiap biaya yang
dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen, seperti biaya penilaian, biaya penemu,
dan biaya pemeriksaan kredit, biasanya menggunakan dasar garis lurus.
Untuk mengilustrasikan metode operasi, asumsikan bahwa sewa pembiayaan
langsung yang ada di bagian sebelumnya tidak memenuhi syarat sebagai sewa
pembiayaan. Oleh karena itu, CNH mencatatnya sebagai sewa operasi. Perusahaan
mencatat penerimaan kas untuk sewa sebagai berikut:
Kas 25.981,62
Pendapatan Sewa 25.981,62

CNH mencatat penyusutan sebagai berikut (dengan asumsi metode garis lurus,
dasar biaya sebesar $100.000,dan umur ekonomik selama 5 tahun).
Beban Penyusutan – Sewa Pembiayaan 20.000
Akumulasi Penyusutan – Sewa Pembiayaan 20.000

Jika CNH membayar pajak properti, asuransi, pemeliharaan, dan biaya operasi
lainnya selama tahun berjalan, maka perusahaan akan mencatat sebagai biaya yang
dibebankan terhadap pendapatan sewa bruto.
Jika CNH memiliki aset tetap yang digunakan selain yang disewakan kepada
orang lain, perusahaan secara terpisah mengklasifikasikan peralatan yang disewakan
beserta akumulasi penyusutannya sebagai Peralatan yang Disewakan kepada Pihak

9
Lain atau Investasi pada Properti Sewaan. Jika jumlahnya signifikan atau dalam hal
aktivitas, CNH memisahkan pendapatan sewa dan biaya yang menyertainya dalam
laporan laba rugi dari pendapatan penjualan dan beban pokok penjualan.

10
 BAB III
PENUTUP
3.1 Kesimpulan
Sewa guna usaha bagi lessor mempunyai beberapa keuntungan yaitu pendapatan bunga,
insentif pajak, dan nilai residu yang tinggi. Dalam hal pendapatan bunga, sewa mempunyai
keuntungan karena sewa merupakan bentuk pembiayaan selain itu sewa juga memberikan
margin bunga yang kompetitif. Dalam hal insentif pajak mempunyai keuntungan dari sewa
karena memungkinkan perusahaan untuk mengalihkan manfaat pajak kepada pihak lain
(lessor) dengan imbalan berupa tarif yang lebih rendah atas aset sewaan. Keuntungan lain
bagi lessor yaitu dikembalikannya aset. Dalam hal ini nilai residu dapat menghasilkan
keuntungan yang sangat besar. Dalam hal sewa menyewa lessor tidak begitu saja akan
percaya melakukan perjanjian dengan lessee, karena lessor harus memperhitungkan dengan
baik apakah lessee dapat memenuhi pembayaran sewanya. Dengan cara mempertimbangkan
posisi kredit lessee, panjang sewa, dan status nilai residu suatu barang. Selain ada
keuntungan bagi lessor, lessor juga dapat mengklasifikasikan sewa sebagai sewa operasi atau
sewa pembiayaan. Dalam sewa pembiayaan dibagi menjadi 2, yaitu pembiayaan langsung
dan tipe penjualan. Pembiayaan langsung merupakan pembiayaan untuk pembelian aset oleh
lessee. Jadi, lessor mencatat piutang sewa dan bukan aset sewaan. Lalu pada sewa operasi
lessor mencatat setiap penerimaan sewa sebagai pendapatan sewa.

11
 DAFTAR PUSTAKA

Kieso, Donald E. dkk. 2018. Akuntansi Keuangan Menengah, Volume 2 Edisi IFRS. Jakarta:
Salemba Empat.

12