AKUNTANSI SEWA

MAKALAH
Diajukan Guna Memenuhi Tugas Mata Kuliah Akuntansi Keuangan

Disusun oleh:
Shela Yoanita

(14.0102.0079)

Novia Arizka Setiyadi

(14.0102.0086)

Firly Aprilia Aninda

(14.0102.0087)

Elmi Miftakhul Jannah

(14.0102.0116)

AKUNTANSI
FAKULTAS EKONOMI
UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH MAGELANG
2015
1

KATA PENGANTAR

Puji syukur Alhamdulillah kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan Rahmat dan
Hidayah-Nya, sehingga penulis dapat menyelesaikan makalah Manajemen Bisnis dengan
judul: Akuntansi Sewa yang Insyaallah tepat pada waktunya.
Penulis menyadari bahwa dalam penyusunan makalah ini tidak akan tuntas tanpa
adanya bimbingan serta bantuan dari berbagai pihak. Oleh karena itu, pada kesempatan ini
penulis ucapkan terimakasih kepada:
1; Siti Noor Hikmah., selaku dosen pembimbing mata kuliah Akuntansi Keuangan.
2; Teman-teman Akuntansi 14B.
3; Pembaca makalah ini.

Penulis menyadari bahwa makalah ini masih terdapat banyak kekurangan. Akhirnya,
kritik, saran, dan masukan yang membangun sangat penulis butuhkan untuk dijadikan
pedoman dalam penulisan kea rah yang lebih baik lagi. Semoga makalah ini dapat berguna
dan bermanfaat bagi kita semua. Aamiin.
Magelang,

Juni 2015

Penulis,

PEMBAHASAN
2

1. Pengertian Sewa
Sewa adalah perjanjian yang dibuat oleh kedua belah pihak yaitu lessor (pihak yang
menyewakan) dan lessee (pihak yang menyewa) dimana dalam perjanjian tersebut pihak
lessor memberikan atau mengalihkan hak guna atau hak pakai atas aset yang dimilikinya
seperti tanah, kendaraan, peralatan maupun aset lainya yang dapat disusutkan selama
beberapa periode tertentu kepada pihak lessee. Sebagai balas jasa kepada pihak lessor dari
hak pakai terhadap aset tersebut, lessee dituntut untuk membayar sejumlah uang sewa atau
kompensasi sesuai dengan perjanjian yang dibuat diantara kedua belah pihak. Demikian juga
dengan lamanya perjanjian tergantung kepada perjanjian yang dibuat oleh lessor dan lessee
sesuai dengan kesepakatan kedua belah pihak.
Unsur-unsur dalam sewa yaitu:
a. Lessor yaitu pihak yang menyediakan aset atau barang-barang modal antara lain
perusahaan-perusahaan yang mendapat izin dari Departemen Keuangan.
b. Lessee yaitu pihak yang menyewa aset atau pihak-pihak yang membutuhkan barangbarang modal.
c. Objek sewa yaitu barang-barang yang menjadi objek perjanjian leasing meliputi segala
macam barang modal mulai dari yang berteknologi tinggi hingga teknologi menengah
ataupun keperluan kantor.
d. Pembayaran secara berkala dalam jangka waktu tertentu yang biasa dilakukan setiap bulan,
setiap kuartal atau setengah tahun sekali.
e. Nilai sisa yang ditentukan sebelum perjanjian dimulai.
f. Adanya hak opsi bagi lessee pada akhir masa leasing dimana lessee mempunyai hak untuk
menentukan apakah ia ingin membeli barang-barang tersebut dengan harga sebesar nilai sisa
atau mengembalikan kepada lessor
g. Lease term adalah suatu periode perjanjian sewa.
2. Klasifikasi Sewa
Klasifikasi sewa dibuat pada awal sewa dan berubah selama masa sewa kecuali lessee dan
lessor sepakat untuk mengubah persyaratan sewa (selain melalui pembaruan sewa), di mana
klasifikasi sewa harus dievaluasi ulang. Dengan demikian, perlu untuk menelaah semua
3

syarat-syarat sewa sehingga substansi perjanjian sewa dapat diidentifikasi apakah sewa
merupakan sewa pembiayaan atau sewa operasi.
Aturan yang mengatur kebijakan akuntansi serta pengungkapan yang sesuai mengenai
akuntansi sewa baik bagi lessee maupun lessor dalam hubungannya dengan sewa pada
awalnya diatur oleh PSAK No. 30. Dalam PSAK No. 30 diatur mengenai klasifikasi yang
dibagi menjadi dua yaitu sewa pembiayaan serta sewa operasi, dimana pada masing-masing
klasifikasi diatur bagaimana mengatur serta mengungkapkan akuntansi sewa.
A; Sewa Pembiayaan

Sewa pembiayaan adalah sewa yang mengalihkan secara substansial seluruh resiko dan
manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu asset. Hak milik pada akhirnya dapat
dialihkan, dapat juga tidak. Suatu sewa diklasifikasikan sebagai sewa pembiayaan jika sudah
memenuhi beberapa faktor, yaitu :
1. Sewa mengalihkan kepemilikan aset kepada lessee pada akhir masa sewa.
2. Lessee memiliki opsi untuk membeli asset pada harga yang cukup rendah dibandingkan
nilai wajar pada tanggal opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat
dipastikan bahwa opsi memang akan dilaksanakan.
3. Masa sewa adalah sebagian besar umur ekonomis meskipun hak milik tidak dialihkan.
4. Pada awal masa sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewa.
5. Aset sewa bersifat khusus dimana hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa
perlu modifikasi secara material.
B; Sewa Operasi

Suatu sewa dikatakan sebagai sewa operasi apabila sewa tidak mengalihkan secara
substansial seluruh manfaat dan resiko kepemilikan aset. PSAK (Pernyataan Standar
Akuntansi Keuangan) merupakan suatu standar yang digunakan oleh sebuah perusahaan yang
telah go public dalam menyusun laporan keuangannya dimana laporan keuangan tersebut
digunakan oleh para pihak eksternal baik itu kreditur, pemerintah maupun pihak-pihak lain
yang berkepentingan. SAK ETAP BAB 17, merupakan standar akuntansi keuangan yang
diperuntukan kepada entitas tanpa akuntabilitas publik.
3. Sewa dam Laporan Keuangan Lessee
4

Terdapat dua klasifikasi sewa ditinjau dari lessee, yaitu sewa operasi dan sewa
pembiayaan. Perlakuan akuntansi atas sewa operasi adalah relatif sederhana, beban rental
(rental expense) akan dibebankan ke laba rugi saat pembayaran atau pada saat terutang. Atau
pembayaran sewa dalam sewa operasi diakui sebagai beban dengan dasar garis lurus selama
masa sewa kecuali terdapat dasar sistematis lain yang dapat lebih mencerminkan pola waktu
dari manfaat aset yang dinikmati pengguna.
Sewa pembiayaan dianggap lebih mirip dengan pembelian daripada penyewaan aset.
Konsekuensinya, akuntansi untuk sewa pembiayaan oleh lessee memerlukan pencatatan yang
serupa dengan pembelian sebuah aset dengan kredit jangka panjang. Dengan demikian, pada
awal masa sewa, lessee mengakui sewa pembiayaan sebagai aset dan liabilitas dalam laporan
posisi keuangan sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran
sewa minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar. Tingkat diskonto yang
digunakan dalam perhitungan nilai kini dari pembayaran sewa minimum adalah tingkat suku
bunga implisit (implicit interest rate) dalam sewa, jika dapat ditentukan secara praktis. Jika
tidak, digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental (incremental borrowing rate)
lessee.
Pembayaran sewa minimum (minimum lease payment) adalah pembayaran selama masa
sewa yang harus dibayar (atau dapat diwajibkan untuk membayar) oleh lessee, tidak meliputi
rental kontinjen, biaya jasa dan pajak yang dibayar oleh dan diberikan gantinya kepada
lessor, ditambah dengan:
a) bagi lessee, jumlah yang dijamin (amounts guaranteed) oleh lessee atau oleh pihak yang
terkait dengan lessee; atau
b) bagi lessor, nilai residu yang dijamin (any residual value guaranteed) oleh:
lessee;
pihak terkait dengan lessee; atau
pihak ketiga yang tidak terkait dengan lessor yang secara finansial memiliki kemampuan
untuk menyelesaikan kewajiban atas jaminan tersebut.
Akan tetapi, jika lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang diperkirakan
lebih rendah dibanding nilai wajar pada tanggal opsi dapat dilaksanakan, sehingga pada awal
sewa hampir dapat dipastikan bahwa opsi tersebut akan dilaksanakan, maka pembayaran
sewa minimum meliputi:
a) pembayaran minimum terutang selama masa sewa hingga tanggal pelaksanaan opsi
pembelian; dan
b) pembayaran yang dipersyaratkan untuk melaksanakannya.
A. Akuntansi untuk Sewa dengan Opsi Pembelian Murah
5

Jika lessee diberi opsi untuk membeli properti pada tanggal tertentu di masa depan
dengan harga murah, maka nilai kini dari penawaran opsi pembelian adalah bagian dari
pembayaran minimum sewa dan seharusnya disertakan dalam nilai kapitalisasi sewa.
B. Akuntansi untuk Sewa dengan Nilai Residu yang Dijamin oleh Lessee
Jika perjanjian sewa menuntut sewa menjamin nilai residu (residual value guaranteed),
lessee memperlakukan jaminan tersebut seperti opsi pembelian dan menyertakan nilai kini
jaminan sebagai bagian dari nilai kapitalisasi sewa. Saat berakhirnya sewa, jumlah jaminan
akan dilaporkan sebagai liabilitas sewa. Selain itu, sisa nilai tercatat dari aset sewaan akan
sama dengan jaminan nilai residu. Jika nilai wajar dari aset sewaan kurang dari nilai residu
yang dijamin kerugian dilaporkan untuk selisih tersebut dan lessee harus menutup selisih
tersebut dengan pembayaran tunai.
C. Akuntansi untuk Pembelian Aset selama Masa Sewa
Ketika sewa tidak menyediakan pengalihan kepemilikan atau opsi pembelian, masih
mungkin bagi lessee untuk membeli properti yang disewa (peralatan sewaan) pada masa
sewa. Biasanya harga pembelian akan berbeda dari liabilitas sewa yang dicatat pada tanggal
pembelian. Tidak ada keuntungan atau kerugian yang dicatat pada saat pembelian, tetapi
perbedaan antara harga pembelian dan liabilitas yang tercatat dalam pembukuan seharusnya
didebitkan atau dikreditkan pada nilai tercatat aset yang diperoleh.
4. Sewa dalam Laporan Keuangan Lessor
Lessor mengklasifikasikan sewa sebagai sewa operasi dan sewa pembiayaan,
A. Sewa operasi
Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus
selama masa sewa, kecuali terdapat dasar sistematis lain yang lebih mencerminkan pola
waktu di mana manfaat penggunaan aset sewaan menurun.
B. Sewa pembiayaan
Sewa pembiayaan dicatat oleh lessor sebagai berikut:
1) Sewa pembiayaan regular (disebut juga sebagai sewa pembiayaan langsungdirect
financing lease)
Sewa pembiayaan langsung atau regular melibatkan lessor yang terutama dalam aktivitas
pembiayaan atau pendanaan, seperti bank dan lembaga keuangan. Lessor memandang sewa
sebagai investasi. Pendapatan yang dihasilkan dari sewa pembiayaan langsung adalah
pendapatan bunga.

2) Sewa pembiayaan oleh pabrikan atau dealer (disebut juga sebagai sewa tipe penjualan
sales type lease)
Sewa tipe penjualan melibatkan entitas pabrikan atau dealer yang menggunakan sewa
sebagai sarana untuk memfasilitasi pemasaran produk mereka (disebut lessor pabrikan atau
lessor dealer). Maka ada dua jenis pendapatan yang dihasilkan oleh sewa tipe penjualan: (1)
keuntungan atau kerugian langsung, yaitu selisih antara beban pokok properti yang
disewakan dan harga jualnya, atau nilai wajar, pada tanggal penyerahan awal sewa, dan (2)
pendapatan bunga yang diperoleh selama lessee melakukan pembayaran sewa yang melunasi
liabilitas sewa beserta bunga.
Dapat dibedakan bahwa, dalam sewa tipe penjualan, harga perolehan aset sewa berbeda
dari nilai wajarnya pada tanggal sewa. Jadi, jika tidak ada perbedaan antara harga jual (nilai
wajar) dan biaya lessor, sewa bukan merupakan sewa tipe penjualan, tetapi merupakan sewa
pendanaan langsung. Situasi ini dapat muncul, suatu entitas seperti (sebagai contoh, pabrikan
komputer) yang memproduksi komputer dan menyewakannya kepada pelanggan. Dalam hal
ini, akuntan berpandangan bahwa aset telah dijual dan kemudian entitas tersebut melakukan
transaksi pendanaan sewa. Dengan demikian, entitas mencatat penjualan, beban pokok
penjualan, dan laba kotor saat sewa disepakati. Entitas mencatat laba kotor atas sewa
komputer dan mencatat pendapatan sewa selama masa sewa, sama dengan pendapatan
diterima di muka yang diakui saat sewa ditandatangani. Entitas tidak lagi mencatat beban
penyusutan karena aset sewa telah dipindahkan dari laporan posisi keuangan. Sedangkan
dalam sewa pembiayaan langsung, entitas yang berperan seperti bank. Bank membeli aset
dari produsen dan menyewakannya langsung kepada pelanggan. Dalam kasus ini, nilai sewa
(nilai kini pembayaran piutang sewa) sama dengan harga perolehan aset yang dibeli dan tidak
ada pencatatan penjualan atau laba kotor. Sebagai gantinya, bank mengakui pendapatan sewa
secara bertahap selama masa sewa.
Untuk sewa operasi, pembiayaan langsung, dan tipe penjualan, lessor dapat memasukkan
biaya tertentu, disebut sebagai biaya langsung awal (initial direct cost) sehubungan dengan
usaha mendapatkan sewa. Biaya langsung awal adalah biaya-biaya inkremental yang dapat
diatribusikan secara langsung dengan negosiasi dan pengaturan sewa, kecuali biaya-biaya
yang dikeluarkan oleh lessor pabrikan atau lessor dealer. Perlakuan akuntansi untuk biaya
langsung awal adalah:
Jenis sewa
Operasi

Perlakuan akuntansi untuk biaya langsung awal

Dicatat sebagai aset dan diamortisasi selama umur sewa
7

 Pembiayaan langsung

Dicatat sebagai suatu aset dan diamortisasi selama masa

Tipe penjualan

sewa dan mengurangi pendapatan bunga

Segera dikurangi sebagai pengurang dalam keuntungan
produsen atau penjual

1. Akuntansi untuk Sewa Pembiayaan Langsung

Akuntansi untuk sewa pembiayaan langsung untuk lessor hampir sama dengan sewa
pembiayaan untuk lessee, tetapi dengan jurnal yang dibalik untuk menyediakan pendapatan
bunga dan bukan beban bunga dan pengurangan untuk piutang sewa dan bukan liabilitas
sewa. Piutang sewa pembiayaan dilaporkan pada nilai kininya. Piutang Sewa atau Piutang
Pembayaran Sewa (atau Investasi Sewa Bruto) dicatat pada jumlah bruto dengan suatu akun
penutup penilaian untuk bunga yang terutang atau jumlah keseluruhan bunga yang akan
diterima oleh lessor sepanjang masa sewa. Pendapatan bunga diterima di muka dihitung
sebagai selisih antara pembayaran sewa yang diharapkan dan nilai wajarnya, atau harga
perolehan, dari aset yang disewakan.
-

Akuntansi untuk Sewa Pembiayaan Langsung dengan Opsi Pembelian

Jika sewa pembiayaan langsung mengandung opsi pembelian, jumlah opsi ditambahkan
ke piutang, dan komponen bunga dari jumlah opsi (perbedaan antara jumlah opsi dan nilai
kini pada tanggal penandatanganan sewa) ditambahkan pada akun pendapatan bunga diterima
di muka.
-

Akuntansi untuk Sewa Pembiayaan Langsung dengan Nilai Residu

Jika properti yang disewakan diharapkan memiliki nilai residu, jumlah kotor dari nilai
residu yang diharapkan ditambahkan ke akun piutang. Tidak masalah apakah nilai residu
dijamin atau tidak dijamin. Jika dijamin, diperlakukan dalam akun yang sama seperti opsi
pembelian. Jika tidak dijamin, lessor diharapkan memiliki aset yang nilainya sama dengan
jumlah nilai residu pada akhir masa sewa.
2. Akuntansi untuk Sewa Tipe Penjualan
Akuntansi sewa untuk penjualan menambah satu dimensi untuk pendapatan lessor,
keuntungan atau kerugian langsung yang muncul dari perbedaan antara harga jual properti
yang disewakan (nilai wajar aset) dan biaya lessor untuk membuat atau membeli aset. Jika
tidak ada perbedaan antara harga jual (nilai wajar aset) dan biaya lessor, sewa bukan
merupakan sewa tipe penjualan. Lessor juga akan mengakui pendapatan bunga sepanjang

masa sewa untuk perbedaan antara harga jual dan jumlah kotor pembayaran minimum sewa.
Ketiga nilai tersebut harus diidentifikasikan untuk menentukan elemen pendapatan ini,
dengan ikhtisar sebagai berikut:
1) Pembayaran minimum sewa bruto (investasi bruto).
2) Nilai wajar aset.
3) Harga perolehan atau nilai tercatat aset bagi lessor ditingkatkan dengan biaya langsung
awal untuk menyewakan aset.
Keuntungan entitas pabrikan (manufacturer) atau penyalur (dealer) adalah perbedaan
antara nilai wajar aset dan harga perolehan atau nilai tercatat aset bagi lessor. Jika harga
perolehan (nilai tercatat aset) melebihi nilai wajar, kerugian akan dilaporkan. Perbedaan
antara pembayaran minimum sewa bruto dan nilai wajar aset adalah pendapatan bunga dan
muncul karena selang waktu dalam pembayaran untuk sewa.
-

Akuntansi untuk Sewa Tipe Penjualan dengan Penawaran Opsi atau Jaminan Nilai
Residu

Jika perjanjian sewa mengharuskan lessor untuk menerima sejumlah pembayaran pada
akhir masa sewa dalam bentuk opsi pembelian atau jaminan nilai residu, pembayaran
minimum sewa akan memasukkan jumlah ini. Piutang kemudian ditingkatkan dengan nilai
kini pembayaran masa depan, dan penjualan ditingkatkan dengan nilai kini jumlah tambahan.
-

Akuntansi untuk Sewa Tipe Penjualan dengan Nilai Residu Tidak Dijamin

Ketika perjanjian sewa tipe penjualan tidak berisi opsi pembelian atau penjaminan nilai
residu, tetapi umur ekonomis aset yang disewakan melebihi masa sewa, nilai residu dari
properti akan tetap untuk lessor (disebut dengan nilai residu yang tidak dijamin). Karena akun
penjualan mencerminkan nilai kini pembayaran minimum sewa, nilai residu yang tidak
dijamin tidak akan dimasukkan dalam akun penjualan. Akan tetapi, beban pokok penjualan
akan dikurangi nilai kini dari nilai residu yang tidak dijamin untuk mengakui fakta bahwa
lessor akan menerima kembali aset yang disewakan.
Perbedaan antara akuntansi untuk nilai residu yang dijamin dan tidak dijamin atau opsi
pembelian adalah bahwa bukannya meningkatkan penjualan sebesar nilai kini dari nilai
residu, nilai kini dari nilai residu yang tidak dijamin dikurangkan dari harga perolehan
peralatan yang disewakan yang direpresentasikan oleh nilai residu yang tidak dijamin akan
dilkembalikan pada akhir masa sewa dan karenanya tidak terjual pada masa penandatangan
sewa.
-

Penjualan Aset selama Masa Sewa

Jika lessor menjual aset kepada lessee selama masa sewa, suatu keuntungan atau kerugian
diakui atas selisih antara saldo piutang dan harga jual aset tersebut. Walaupun lessor
mengakui suatu keuntungan atau kerugian dari penjualan tersebut, lessor mencatat transaksi
tersebut sebagai suatu pertukaran aset sejenis dan menangguhkan keuntungan atau kerugian
melalui suatu penuyesuaian dalam nilai aset yang dibeli.

DAFTAR PUSTAKA
http://rezwan-rizki.blogspot.com/2013/05/akuntansi-sewa.html
Monang Situmorang, MM. SE.

10