PANDUAN PENYIAPAN

PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
Versi Draft
PENDAHULUAN
UNTUK membantu lembaga-lembaga
pemerintah sebagai Penanggung Jawab
Proyek Kerjasama (PJPK) dalam me-
nyiapkan proyek-proyek KPBU, maka PT
Penjaminan Infrastruktur Indonesia (PT
PII) merasa perlu untuk membuat suatu
Buku Panduan Penyusunan Prastudi Ke-
layakan Proyek Dalam Rangka Penjamin­
an Infrastruktur.
BUKU PANDUAN INI DIRANCANG
BERDASARKAN:
• P
eraturan Presiden Nomor 38 tahun
2015, tentang Kerjasama Pemerintah
dengan Badan Usaha dalam Penye-
diaan Infrastruktur.
•
Peraturan Menteri Negara Perenca-
naan Pembangunan Nasional/Kepala
02 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
Bappenas Nomor 4 tahun 2015, ten-
tang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasa-
ma Pemerintah Dengan Badan Usaha
Dalam Penyediaan Infrastruktur.
• Tata praktek internasional, yang dise-
suaikan dengan kondisi Indonesia.
TUJUAN:
• Memberikan panduan dalam proses
pengumpulan data dan pelaksanaan
studi awal (preliminary), untuk me-
ngetahui kelayakan dari suatu proyek.
• Menjelaskan latar belakang dari suatu
Prastudi Kelayakan dalam suatu siklus
hidup Proyek KPBU secara keseluruh-
an berdasarkan kerangka hukum In-
donesia.
PRASTUDI KELAYAKAN
DAN SIKLUS HIDUP
PROYEK KPS
MENTERI/Kepala Lembaga/Kepala Dae­
rah sebagai PJPK bertugas menyusun
Prastudi Kelayakan atas infrastruktur
yang akan dikerjasamakan yang meliputi
kajian aspek hukum, teknis, ekonomi ke-
uangan, manajemen risiko, lingkungan
Tahap 1:
PERENCANAAN
1. Perencanaan dan penganggaran
2. Identifikasi proyek dan penyiapan
proposal KPBU
3. Alokasi anggaran untuk fasilitas
penyiapan proyek (PDF)
4. Persetujuan untuk melanjutkan
proposal
5. Penyiapan daftar KPBU
6. Kategori KPBU
Output:
• Studi pendahuluan PBU
• Daftar prioritas projek tender
publik
Bappenas, Kepada Daerah,
Menteri atau Dirut BUMN, Dirut
BUMD
dan sosial. Penyusunan Prastudi Ke­­la­­yak­
an merupakan satu dari rangkaian kegi-
atan penyiapan proyek sebelum masuk
ke tahap pegadaan proyek sebagaimana
terlihat di gambar di bawah.
Tahap 2: Tahap 3:
PERSIAPAN TRANSAKSI
1. Proposal penyiapan 1. Market sounding
proyek 2. Penetapan lokasi proyek
2. Penyiapan dokumen 3. Proses pengadaan
dukungan pemerintah 4. Penandatanganan kontrak KPBU
3. Penyiapan dokumen 5. Proses sampai dengan Financial
penjaminan close
pemerintah
4. Penyiapan dokumen
terkait lokasi proyek
Output: Output:
• Prastudi Kelayakan • Dokumen perjanjian kerjasama
• Dokumen lelang
• Izin prinsip
• Dokumen penjanjian penjaminan
• Dookumen perjanjian regres
• Proses aplikasi untuk • K onfirmasi atau persetujuan
dukungan pemerintah pemerintah atas Dukungan Kelayakan
dan atau penjaminan • Persetujuan lokasi proyek
pemerintah • Proses alokasi, disbursement,
• Pengajuan lokasi pengelolaan dan pemantauan oleh
projek pemerintah, dan/atau pemantauan
dan evaluasi proses pelaksanaan
• Perjanjian penjaminan dan penjanjian
regres
Kajian lingkungan oleh
Izin lingkungan
PJPK
Proses pengadaan lahan
Bappenas, PJPK, BKPM, Bappenas, PJPK, BKPM, Kementrian
Kementrian Keuangan, Keuangan, Kementrian Agraria dan Tata
Kementrian Agraria dan Tata Ruang (BPN), Kementrian Lingkungan
Ruang (BPN), Kementrian Hidup, BUPI (PT PII)
Lingkungan Hidup, BUPI (PT PII)
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS 03
 Informasi yang ada di Prastudi Kelayakan
sangat penting untuk meyakinkan para
pemegang kepentingan untuk mengam-
bil keputusan yang tepat bagi:
• Kementerian Keuangan, sebagai
bahan untuk menilai apakah suatu
proyek perlu mendapatkan Dukungan
Pemerintah.
CAKUPAN PRASTUDI
KELAYAKAN
1. Analisis Kebutuhan
2. Analisis Teknis
3. Analisis Ekonomi
4. Analisis Keuangan
5. Kajian Lingkungan dan Sosial
ANALISIS
KEBUTUHAN
TUJUAN
Mengidentifikasi ada tidaknya permasa-
lahan yang harus diatasi, memberikan
justifikasi bahwa proyek ini adalah opsi
04 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
• Institusi keuangan seperti PT PII, PT
SMI dan PT IIF, sebagai bahan untuk
mengevaluasi apakah proyek tersebut
layak untuk mendapatkan penjamin­
an atau kredit.
• Investor swasta, sebagai bahan untuk
mengajukan penawaran yang sesuai
dengan kebutuhan PJPK.
6. Kajian Regulasi dan Kelembagaan
7. Analisis Risiko
8. Kajian Struktur KPBU
9. Dukungan Pemerintah
10. Rencana Pelaksanaan
terbaik untuk mengatasi permasalahan
dimaksud, dan akhirnya untuk mem-
perkirakan permintaan atas barang atau
jasa yang dihasilkan proyek.
ANALISIS
KEBUTUHAN
CAKUPAN
Identifikasi Permasalahan
Permasalahan harus dapat diuraikan
secara jelas. Prastudi Kelayakan harus
dapat menginvestigasi kadar dan kuali-
tas dari jasa-jasa layanan yang ada serta
mengidentifikasi segara permasalahan
dan kekurangannya. Untuk mengiden-
tifikasi permasalahan dimaksud, maka
beberapa pertanyaan berikut ini harus
sudah dapat dijawab pada tahapan Pra-
studi Kelayakan ini:
• Keterjangkauan Harga/Affordability:
Apakah harga dari jasa layanan yang
ada saat ini jauh di atas tingkat yang
bisa dikeluarkan oleh pengguna?
Apakah ada dampak distribusi? Harus
dikurangi sampai tingkat berapakah
harga jasa layanan tersebut agar per-
masalahan dapat teratasi (singkatnya,
seperti apakah elastisitas harga-nya)?
• Ketersediaan/Availability: Apakah jasa
layanan yang ada saat ini terbebankan
dari sisi volume? Apakah dibangunnya
jasa layanan yang baru akan menim-
bulkan kenaikan supply atau pengalih-
an supply dari satu sumber ke sumber
lainnya? Apakah yang menjadi ham-
batan untuk menggunakan opsi-opsi
yang ada? Apakah ada hambatan so-
sial?
• Kualitas/Quality: Apakah kualitas dari
jasa layanan yang ada saat ini telah
mampu memenuhi harapan peng-
guna? Apakah yang menjadi penye-
bab rendahnya kualitas jasa layanan?
Apakah pengguna akan bersedia un-
tuk membayar harga yang lebih ting-
gi?
Prastudi Kelayakan harus dapat meng-
identifikasi dengan jelas siapa saja yang
terdampak oleh permasalahan, atau
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
siapa yang akan memperoleh manfaat
apabila permasalahan bisa diatasi. Hal ini
penting dalam rangka mengidentifikasi
para pengguna yang disasar untuk me-
netapkan cakupan/scope proyek pada
tahapan berikutnya.
ANALISIS PERMINTAAN
Analisis permintaan (demand analysis)
adalah unsur yang sangat penting da-
lam uji kelayakan ekonomi dan keuang-
an. Tujuan analisis permintaan ini ada-
lah mengidentifikasi kebutuhan suatu
investasi di bidang infrastruktur serta
menetapkan cakupan/scope (penetap-
an scope dan ukuran hasil) dari proyek.
Permintaan untuk proyek yang diusulkan
mencakup permintaan saat ini dan per-
mintaan masa yang akan datang.
Permintaan kini didasarkan kepada data
statistik yang tersedia di perusahaan
penyedia jasa layanan, pada regulator,
kementerian, biro pusat statistik atau
pemerintah pusat. Permintaan masa de-
pan didasarkan pada model perkiraan
permintaan dengan mempertimbang-
kan perkiraan ekonomi makro dan sosial
ekonomi, alternatif sumber persediaan,
kelenturan permintaan dalam kaitan-
nya dengan faktor-faktor yang relevan
serta beberapa hal lainnya. Permintaan
masa depan juga bisa berasal dari para
pengguna yang ada saat ini atau peng-
guna baru yang dipicu oleh adanya ke-
giatan-kegiatan baru yang diizinkan oleh
proyek
PROYEK-PROYEK KPS 05
ANALISIS
TEKNIS
TUJUAN
a. Mengkaji kelayakan teknis dan me-
netapkan persyaratan teknis mini-
mum, untuk dimasukkan ke dalam
dokumen penawaran lelang (Request
for Proposal) pada proses pelelang-
an investor (Badan Usaha Pelaksana)
proyek KPBU.
b. Menetapkan suatu rancangan pokok
desain/ design benchmark yang men-
jadi dasar penetapan biaya proyek,
untuk digunakan pada analisis lan-
jutan di dalam analisis ekonomi dan
keuangan.
CAKUPAN
Kajian Karakterisitik Teknis Proyek
a. Secara umum, informasi yang dihasil-
kan pada bagian ini dapat terdiri dari;
-- Kapasitas (size) proyek,
-- Analisis permintaan (demand
analy­
sis) terhadap fasilitas yang
akan dibangun,
-- Durasi pelaksanaan konstruksi,
-- Metode umum konstruksi,
06 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
-- K omponen dan kebutuhan opera-
sional proyek,
-- Desain teknis awal dari aset/fasili-
tas yang diusulkan*,
-- Biaya investasi dan biaya operasio-
nal proyek.
* Desain teknis akan difinalisasi
oleh pemenang lelang Badan Usa­
ha Pelaksana Proyek KPBU.
b. Secara khusus, bab ini mencakup:
• Lokasi Proyek:
-- Uraian tentang lokasi proyek,
-- Data geografi, hidrologi, kondisi
eksisting dan drainase,
-- Pertimbangan dalam pemilihan
lokasi proyek
-- Komponen pendukung yang
tersedia di sekitar lokasi proyek;
dan
-- Luas lahan yang diperlukan
serta status kepemilikan lahan
proyek saat ini.
• Desain Teknis Awal (Basic Enginer-
ing Design)
-- Layout Awal: berisi uraian ten-
tang disain teknis atau layout
dari proyek (yang disesuaikan
dengan kebutuhan dan karak-
teristik dari masing-masing sek-
tor),
-- mencakup survei teknis untuk
melihat kondisi lapangan,
-- mempertimbangkan opsi-opsi
desain alternatif, termasuk keti-
dakpastian dalam proyeksi per-
mintaan serta berbagai ketidak-
ANALISIS
TEKNIS
pastian lain yang terkait dengan
keadaan di sekitar lokasi proyek.
• Teknologi
-- Berisi uraian tentang teknologi
yang dipilih, termasuk metode
konstruksi, logika penggunaan-
nya serta analisis risiko terhadap
hambatan yang mungkin akan
dihadapi. Prastudi Kelayakan
juga harus memuat justifikasi
bahwa teknologi tersebut aman
dan telah terbukti efisien.
• Kinerja Standar
-- Standar hasil output serta fasi-
litas yang akan menjadi dasar
bagi penetapan persyaratan
teknis minimum untuk dican-
tumkan dalam Request for Pro-
posal pada fase transaksi.
• Input yang diperlukan dan standar
dari input
• Biaya Proyek
-- Biaya modal dan biaya opera-
sional proyek
• Opsi-opsi operasional dan mana-
ANALISIS
EKONOMI
TUJUAN
UNTUK memperkirakan manfaat dan bia-
ya proyek dari sudut pandang ekonomi.
Proyek akan dianggap layak secara
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
jemen proyek
• Rencana Pelaksanaan Proyek
• Jadwal waktu dan keterkaitan (in-
terrelationship) dari semua kom-
ponen utama Prastudi Kelayakan
proyek harus dapat menyajikan
bukti yang wajar, yang menunjuk-
kan bahwa proyek secara teknis
layak, karena:
-- Teknologi yang diusulkan untuk
pembangunan sudah layak,
-- Teknologi sudah terbuktikan,
sudah digunakan pada proyek-
proyek lain yang serupa,
-- Volume dan kualitas dari sum-
ber-sumber sudah mencukupi
untuk operasional proyek,
-- Desain yang digunakan adalah
opsi yang sudah optimal serta
efektif dari segi biaya,
-- Jadwal pelaksanaan proyek la­
yak,
-- Lahan proyek yang diperlukan
untuk pembangunan dan ope-
rasional proyek dapat diperoleh.
ekonomi jika proyek tersebut dibutuhkan
dan mampu memberikan manfaat yang
lebih baik atau serupa dengan biaya yang
lebih murah dari opsi-opsi lain yang men-
jadi alternatif.
PROYEK-PROYEK KPS 07
ANALISIS
EKONOMI CAKUPAN
a. Biaya:
• Biaya Langsung—relatif tidak terla-
lu sulit memahaminya, dan men-
cakup biaya modal dimuka serta
biaya-biaya operasional dan pe-
meliharaan proyek. Semua proyek-
proyek infrastruktur akan menim-
bulkan biaya-biaya langsung.
• Biaya Tidak Langsung—biasa-
nya berupa biaya-biaya yang ter-
kait dengan dampak negatif dari
proyek dan sering kali tidak dikait-
kan dengan nilai monetary value
atau “market price”. Oleh karena itu
maka harus dikembangkan suatu
metode untuk memasukkan unsur
ini sebagai nilai. Satu contoh biaya
tersebut adalah biaya untuk me-
mindahkan aset serta kerusakan
pada tata lahan di mana proyek
berada dan beroperasi.
b. Manfaat
--
Manfaat Langsung—ini adalah
manfaat yang dirasakan oleh
para pengguna dari fasili-
tas proyek. Untuk suatu
proyek pembangunan
jalur kereta api misalnya,
manfaat langsungnya
adalah mempersing-
kat waktu perjalanan
serta biaya pengope-
rasian kendaraan,
meningkatkan
keandalan dan
kenyamanan
dalam perjalan-
an.
-- M a n f a a t
Tak Langsung—ini adalah
manfaat sampingan yang
bersifat positif yang ditim-
08 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
bulkan proyek, dan bisa juga diang-
gap sebagai “biaya-biaya yang bisa
dihindarkan” akibat adanya proyek.
c. Jenis biaya dan manfaat bersifat unik
untuk masing-masing kasus. Pe­
ngelompokan ini berfungsi sebagai
kerangka kerja untuk dapat berpikir
kritis tentang hal itu secara kasus per
kasus, serta menghindari penghitung-
an ganda/double counting.
KELUARAN
a. Keluaran akhir/final output dari ases-
men kelayakan ekonomi mencakup
nilai kini netto atau Net Present Value
(NPV) dan Economic Internal Rate Of
Return (EIRR) dari biaya dan manfaat
ekonomi dari proyek.
-- NPV mencerminkan nilai kini dari
biaya dan manfaat yang terjadi se-
lama siklus hidup proyek
-- EIRR mencerminkan tingkat hasil
laba berdasarkan mana nilai kini
dari biaya dan manfaat ekonomi
dari proyek adalah sama.
b. EIRR harus dibandingkan dengan ting-
kat hasil laba secara sosial. Proyek-
proyek yang diketahui memiliki EIRR
yang positif dan lebih tinggi dari ting-
kat hasil yang diharapkan secara so-
sial akan dianggap sebagai investa-
si ekonomi. Sebaliknya, bila suatu
proyek dengan hasil ekonomi negatif
berarti menggunakan terlalu banyak
sumberdaya sosial untuk mendapat-
kan manfaat yang terlalu kecil bagi
publik.
ANALISIS
KEUANGAN
TUJUAN
Untuk mengurai analisis kuantitatif terha-
dap kelayakan finansial (keuangan) dari
suatu proyek KBPU. Bagian ini juga akan
menunjukkan apakah proyek membu-
tuhkan dukungan fiskal dan pendanaan
tambahan dari Pemerintah.
CAKUPAN
Secara umum, Analisis keuangan harus
memuat:
a. Kajian kelayakan proyek secara ke-
uangan, dengan memberikan gam-
baran secara jelas terhadap kinerja
keuangan dari sudut pandang peneri-
maan dan pengeluaran keuangan
proyek, termasuk risiko yang akan di-
hadapi selama siklus proyek (project
viability).
b. Kajian kebutuhan terhadap dukungan
pemerintah (pusat maupun peme-
rintah daerah), apabila di kajian awal
dinyatakan bahwa proyek ini tidak
layak dengan hanya mengandalkan
pendanaan dari Badan Usaha dan po-
tensi pemasukan dari pengguna (user
charge) fasilitas infrastruktur yang
akan dibangun. Termasuk juga yang
dikaji adalah kerangka waktu yang
dibutuhkan terhadap dukungan Pe-
merintah yang diperlukan agar proyek
menjadi layak.
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
c. Gambaran yang jelas terkait sumber
pendanaan proyek termasuk per-
syaratan yang harus dipenuhi oleh
Badan Usaha terhadap pengembalian
pendanaan, bila pendanaan tersebut
didapat dari sektor perbankan atau
swasta lainnya.
Komponen utama dari analisis keuangan
diuraikan pada gambar: Analisis Keuan-
gan/Financial Analysis.
INSTRUMEN ANALISIS KEUANGAN
a. Menggunakan informasi yang diper-
oleh dari analisis permintaan, kela-
yakan teknis dan estimasi biaya serta
akan mencerminkan struktur dan me-
kanisme proyek KPBU yang dipilih.
b. Menggunakan biaya dan penerimaan
serta fokus kepada asesmen proyek
dari sudut pandang investasi.
c.
Menggunakan metode atau istilah
yang sudah umum diterapkan pada
proyek-proyek yang melibatkan sek-
tor swasta.
d. Menggunakan biaya utang/debt ser-
vice, biaya modal komersial tertim-
bang, hasil atas ekuitas dan dinyatakan
berdasarkan nilai kini (inflasi/eskalasi).
e. Mengembangkan suatu computer­-
generated financial model yang akan
PROYEK-PROYEK KPS 09
ANALISIS Gambar: Analisis Keuangan / Financial Analysis
KEUANGAN
Analisis
Keuangan
Faktor-faktor Faktor-faktor
pendapatan biaya Sensitifitas
Menghasilkan
Arus Kas
Rencana
berisi proyeksi terhadap rencana pe-
nerimaan proyek, baik itu dari bantu-
an pemerintah atau pemasukan dari
pengguna, dan pengeluaran proyek
seperti bunga pinjaman, capex dan
opex, pajak, perbaikan dan biaya lain-
nya selama masa konstruksi dan masa
konsesi proyek.
Secara rinci analisis keuangan mencak-
up hal-hal sebagai berikut:
a. Biaya yang dibutuhkan selama siklus
proyek (life-cycle costs) beser-
ta kerangka waktunya; mencakup
perkiraan biaya modal serta biaya op-
erasi dan pemeliharaan (O&M costs).
-- Biaya modal
Mencakup biaya yang berhubung-
an dengan pengadaan sarana in-
frastruktur dan jasa layanan baru,
termasuk namun tidak terbatas
kepada biaya desain, perolehan ta-
nah dan pengembangan, bahan
10 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
Analisis
Opsi-Opsi
Kelayakan
Pendanaan
Keuangan
Memilih
tarif Rencana
Analisis
diskonto Mobilisasi
yang Modal
tepat
Indikator- Rencana
Indikator Pelunasan
Keuangan
baku, konstruksi serta mesin dan
peralatan (termasuk infrastruktur
IT). Harus dipertimbangkan juga bi-
aya-biaya tenaga kerja proyek, ma-
najemen dan pelatihan, termasuk
jasa keuangan, hukum, pengada-
an, teknis dan manajemen proyek,
juga mencakup beban bunga
utang selama masa konstruksi.
--
Biaya Operasi dan Pemeliharaan
(O&M)
Mencakup biaya-biaya operasi
dan pemeliharaan aset-aset se-
lama masa proyek, sesuai output
yang diinginkan. Biaya O&M juga
mencakup biaya-biaya bahan baku
(raw material), perlengkapan dan
peralatan, karyawan & manaje-
men dan asuransi, termasuk bia-
ya langsung operasional lainnya.
Biaya O&M tahunan harus dise-
suaikan dengan estimasi tingkat
inflasi tahun berjalan.
ANALISIS b. Opsi penerimaan dan perkiraan aliran
KEUANGAN
penerimaan; mencakup atas tarif (pe-
nerimaan dari pengguna) dan sum-
ber penerimaan sekunder dari proyek
lainnya. Prastudi kelayakan harus
menyertakan laporan survei tentang
“kesediaan dan kemampuan memba-
yar pengguna” (willingness-to-pay &
ability-to-pay), sebagai justifikasi atas
asumsi tarif yang digunakan.
c. Struktur modal (rasio utang terhadap
modal sendiri atau ekuitas), dan jenis
ekuitas
d.
Utang dan jadwal pembayarannya
(termasuk di dalamnya jenis utang
dan tingkat suku bunga, masa teng-
gang serta jadwal pembayaran utang)
e.
Biaya modal rata-rata tertimbang
(WACC = weighted average cost ca­
pital)
f. S
pesifikasi Proyek (ketepatan waktu
investasi, durasi proyek, dll)
g. Tarif pajak
h. Dasar penyusutan yang diizinkan
Hasil analisis keuangan harus mencak-
up beberapa indikator kunci, yaitu:
a. Profitabilitas/Kelayakan
Kelayakan keuangan dapat dilihat dari
nilai netto saat ini (NPV) atau Financial
Internal Rate of Return (FIRR)/Return
of Equity (ROE) dari proyek.
b. Pengembalian atas biaya/Cost reco­
very
Jumlah tahun yang diperlukan untuk
dapat menutup modal yang diinvesta-
sikan.
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
c. Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
Anggaran arus kas harus cukup un-
tuk membiayai beban bunga utang
yang direncanakan. Berdasarkan pro-
fil risiko dari masing-masing proyek,
rasio DSCR dari beberapa lembaga
keuangan berbeda-beda.
d.
Kajian terhadap subsidi atau kebu-
tuhan dukungan kelayakan, yakni
kondisi di mana didapatkannya selisih
antara estimasi jumlah pendapatan
yang lebih kecil dibandingkan dengan
estimasi jumlah pendapatan yang bisa
diperoleh dari pengguna.
Hasil analisis di atas harus diuji berdasar-
kan sejumlah skenario yang berbeda-­
beda terhadap permintaan, tarif dan bia-
ya proyek. Proyek-proyek yang secara
keuangan dinyatakan layak memiliki NPV
dan IRR yang positif, dan lebih besar dari
syarat tingkat pengembalian (rate of re-
turn) bagi investor.
Apabila proyek dapat dibiayai oleh pem-
beri penjaman (lenders) sesuai dengan
persyaratan yang berlaku umum di dunia
perbankan dinyatakan bahwa proyek ini
telah bankable. Proyek yang telah dinya-
takan layak finansial belum bisa secara
otomatis dinyatakan bankable. DSCR
(debt service coverage ratio) adalah
salah satu indikasi yang bisa digunakan
untuk melihat tingkat bankability dari
suatu proyek infrastruktur.
PROYEK-PROYEK KPS 11
KAJIAN
LINGKUNGAN
DAN SOSIAL
TUJUAN
Menganalisis risiko dampak lingkungan
dan sosial yang berpotensi terjadi dari
proyek, baik pada tahapan pra-konstruk-
si, konstruksi, dan operasi, dan termasuk
estimasi biaya pengelolaan dan monitor-
ing dampak negative yang terjadi sebagai
upaya mitigasi dampak tersebut. Analisis
yang dilakukan mengacu pada peratur-
an Pemerintah Indonesia yang berlaku.
Dengan begitu, Pemerintah dapat me-
nyiapkan dokumen lelang yang baik dan
proposal penawaran dari pihak swasta
telah meminimalisasi risiko dampak yang
potensial terjadi.
CAKUPAN
Regulasi
Peraturan perundangan di Indonesia
tentang pengelolaan dan perlindungan
lingkungan hidup Hukum dan perun-
dang-undangan yang berlaku di Indone-
sia tentang prosedur danasesmen yang
menjadi acuan diperlukan pada tahapan
Pra Studi-Kelayakan adalah sebagai beri-
kut:
a. Undang-Undang Indonesia No.
32/2009 tentang perlindungan dan
pengelolaan lingkungan
b. Peraturan Pemerintah No. 27/2012
tentang Izin Lingkungan
c. Keputusan Menteri Lingkungan Hid-
12 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
up No. 5/2012 tentang jenis-jenis
usaha dan/atau kegiatan yang wajib
memiliki Analisis Mengenai Dampak
Lingkungan (AMDAL)
Analisis Dampak Lingkungan
Berisi uraian tentang studi-studi yang tel-
ah dilakukan serta rencana pengelolaan
lingkungan yang harus dibiayai oleh pe-
serta tender, termasuk hal-hal yang harus
dilaksanakan dalam rangka melindungi
lingkungan. Analisis dampak lingkungan
meliputi:
a. Uraian tentang kondisi karakteristik
lingkungan dari lokasi tapak proyek
(rona awal lingkungan);
b. Kesesuaian lokasi rencana proyek de-
ngan rencana tata ruang;
c. Mengidentifikasi potensi dampak ling-
kungan dan sosial yang akan timbul
dari proyek;
d. Kategori skala dampak proyek, yaitu
tinggi, sedang, atau rendah berdasar-
kan peraturan Pemerintah Indonesia;
e. Rencana pengelolaan dampak se-
bagai upaya mitigasi dampak yang
berpotensi terjadi dari proyek;
f. Menentukan peningkatan kapasitas
dan program pelatihan untuk melak-
sanakan program perlindungan ling-
kungan, jika diperlukan;
g. Memperkirakan biaya yang diperlukan
untuk perizinan yang berkaitan de-
ngan pengelolaan dan perlindungan
lingkungan;
KAJIAN
LINGKUNGAN
h. Menyiapkan rencana dan jadwal un-
DAN SOSIAL
tuk melaksanakan program kepatu-
han lingkungan sebagaimana diper-
syaratkan peraturan yang berlaku.
Panduan dari PT PII tentang Penerapan
Tinjauan Aspek Lingkungan Dan Sosial
adalah referensi yang bisa digunakan un-
tuk bagian ini.
Analisis Dampak Sosial
Berisi identifikasi isu-isu sosial pokok yang
relevan dan strategi mitigasi dampak so-
sial negatif yang berpotensi muncul dari
proyek, baik pada tahapan pra-konstruksi,
konstruksi, dan operasi. Analisis dampak
sosial meliputi:
a. Menetapkan kondisi awal lingkungan
manusia/area yang terdampak serta
kondisi rona lingkungan;
b. Menguraikan hasil konsultasi publik
yang telah dilakukan dengan semua
pemangku kepentingan yang mung-
kin akan terdampak;
c. Mengidentifikasi dampak sosial dari
proyek terhadap masyarakat dan me-
nyusun rencana mitigasinya, termasuk
dengan estimasi biaya yang diperlu-
kan;
d. Menentukan lembaga yang bertang-
gung jawab untuk pembebasan tanah;
e. Menentukan pihak-pihak yang akan
terkena dampak oleh proyek dan
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
kompensasi yang akan diperlukan, jika
diperlukan;
f. Menentukan rencana pelatihan dalam
rangka melaksanakan program per-
lindungan sosial untuk meningkatkan
kapasitas masyarakat yang terkena
dampak.
g. Mengusulkan tindakan-tindakan untuk
mengatasi kegelisahan publik serta al-
ternatif yang masuk akal
Pengadaan Tanah dan Pemukiman
Kembali
PJPK wajib membuat rencana pengada-
an tanah dan pemukiman kembali untuk
mengetahui kelayakan biaya yang diper-
lukan untuk memperoleh lahan yang
diperlukan untuk konstruksi dan operasi
proyek. Bagian ini menjelaskan tentang:
a. Lokasi tapak proyek dengan fitur-­fitur
utama: area, aset-aset dan rumah
tangga yang ada di lokasi proyek
b. Luas lahan yang diperlukan untuk kon-
struksi serta aset dan penduduk yang
akan terdampak selama masa kon-
struksi
c. Rencana pengadaan tanah, rencana
pemukiman kembali serta biaya-­
biayanya
d. Risiko potensial yang mungkin muncul
selama proses pengadaan tanah
e. Rencana pelaksanaan
f. Rencana pemantauan pelaksanaan
PROYEK-PROYEK KPS 13
KAJIAN
REGULASI DAN
KELEMBAGAAN
TUJUAN
Bagian ini berisi tentang kerangka kerja
hukum serta asesmen tentang apakah
terdapat hambatan hukum bagi pe-
ngembangan dan pelaksanaan proyek.
CAKUPAN
Regulasi
a.
Pendirian badan hukum proyek:
meninjau bentuk dari badan hukum
yang akan didirikan untuk melak-
sanakan proyek KPBU
b. Investasi: meninjau apakah ada pem-
batasan bagi investasi dalam sektor
bisnis proyek
c. Skema KPBU:
-- Apakah proyek ini layak untuk
dilaksanakan sebagai KPBU
-- Apakah ada pembatasan pada ske-
ma KPBU yang diusulkan
-- Apakah ada batasan apapun untuk
PJPK untuk melakukan kewajiban
keuangan terhadap perusahaan
proyek
-- Apakah ada prosedur yang berlaku
dan diterapkan memungkinkan
PJPK untuk membayar kepada per-
usahaan proyek dan mekanisme
pembayaran layak
-- Apakah ada prosedur yang berlaku
14 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
dan diterapkan memungkinkan
PJPK membayar ke PT PII ber-
dasarkan perjanjian regres dan me-
kanisme pembayaran layak , dan
--
Apakah ada pembatasan hukum
atau persyaratan untuk peman-
faatan aset publik untuk proyek
tersebut
d. Lingkungan dan pegadaan tanah:
-- meninjau apakah persyaratan hu-
kum yang terkait dengan perlin-
dungan lingkungan dan peng-
adaan tanah tidak akan memberi
dampak bagi kelayakan proyek
-- meninjau persyaratan hukum yang
berkaitan dengan izin lingkungan,
izin lokasi dan AMDAL yang diper-
lukan
-- meninjau apakah lokasi yang di-
usulkan untuk proyek diperboleh-
kan sesuai dengan tujuan proyek
e. Pendanaan proyek: meninjau apakah
ada hambatan hukum terkait mobil-
isasi modal, baik pada kreditur lokal
maupun asing, terkait pelaksanaan
proyek.
f. Dukungan kelayakan dan jaminan dari
Pemerintah: meninjau apakah proyek
ini cocok untuk memperoleh Dukung­
an kelayakan dan untuk memperoleh
Jaminan Pemerintah agar proyek ini
menjadi layak secara keuangan.
KAJIAN
REGULASI DAN
Kelembagaan
KELEMBAGAAN
a. Menetapkan siapa saja yang akan ter-
libat di dalam pelaksanaan proyek.
Lembaga-lembaga tersebut terma-
suk:
-- Lembaga Pemerintah Penanda­
tangan Kontrak (GCA): yang akan
menandatangani kontrak kerjasa-
ma dengan swasta
-- Otoritas manajemen sektor, yang
bertanggungjawab untuk menyu-
sun dan melaksanakan kebijakan
dan standar teknis pada sektor di
mana proyek bernaung.
-- Kementerian Keuangan beserta
aparatnya, termasuk PT PII, yang
akan menyediakan penjaminan
proyek.
-- Lembaga-lembaga lain yang ber-
tanggungjawab untuk menerbit-
kan perizinan atau lisensi.
-- Lembaga-lembaga lain yang ber-
tanggungjawab untuk menerbit-
kan undang-undang yang menga-
tur tentang proyek.
-- Lembaga-lembaga lainnya, jika re­
levan.
b.
Menetapkan tanggung jawab dari
masing-masing lembaga serta meng-
ukur kapasitas masing-masing lem-
baga dalam memenuhi tanggung
jawabnya terkait proyek. Tanggung
jawab dimaksud mencakup fiskal
dan non-fiskal. Analisis ini mencakup
uraian rinci tentang tanggung jawab
dari masing-masing lembaga, serta
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
menetapkan:
-- Apakah lembaga tersebut diizinkan
untuk melaksanakan peran dan
tanggung jawab yang diperlukan
dalam proyek sesuai dengan regu-
lasi dan perundang-undangan
-- Apakah lembaga tersebut mampu
untuk melaksanakan peran dan
tanggung jawab dalam proyek dili-
hat dari sisi kapasitas kelembagaan
dan kapasitas keuangannya.
c. Mengusulkan suatu perjanjian lain
yang tidak diwajibkan hukum untuk
memperkuat kerangka kerja kelem-
bagaan untuk proyek. Apabila terdapat
kekhawatiran adanya suatu lembaga
yang menolak untuk menanggung
kewajiban, mapa PJPK sapat mem-
pertimbangkan untuk memperkuat
komitmen dimaksud untuk men-
ciptakan rasa percaya diri bagi pihak
swasta. Beberapa opsi yang mungkin
adalah:
-- Dengan menandatangani perjan-
jian dengan lembaga-lembaga
lain (misalnya, perjanjian usufruct,
Memorandum Perjanjian, dan lain
sebagainya)
-- Menunjukkan proyek-proyek seru-
pa di masa lalu yang sukses
-- Membuat pengaturan-pengaturan
untuk mengatasi keberatan dari pi-
hak-pihak yang mungkin menolak
proyek (misalnya, dengan kelom-
pok pelestari lingkungan serta me-
reka yang harus pindah tempat).
PROYEK-PROYEK KPS 15
ANALISIS
RISIKO
TUJUAN
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan
pengelolaan risiko-risiko yang terkait de-
ngan pelaksanaan Proyek dan bagaimana
mengalokasikan dan memitigasi risiko-
risiko tersebut.
CAKUPAN
a. Identifikasi Risiko
• Pertama-tama, sebelum menda-
patkan profil risiko utama (key risks)
untuk dapat dikelola di tahapan
selanjutnya, PJPK perlu mengiden-
tifikasi semua risiko yang terkait
dengan Proyek. Identifikasi risiko
Proyek sangat penting sehingga
PJPK dapat merumuskan langkah
mitigasi risiko (mengurangi dampak
risiko atau mengurangi kemung-
kinan terjadinya risiko) tersebut.
Termasuk atas kewajiban dari risiko
yang betul-betul terjadi. Dalam hal
ini, pemerintah tidak saja berbagi
pada risiko di atas kertas, namun
juga ikut menanggung risiko yang
betul-betul muncul.
b. Evaluasi Risiko
Tahap evaluasi risiko ditujukan untuk
mendapatkan daftar risiko prioritas
(risk priority) sebagai risiko utama (key
risks) Proyek. Risiko prioritas tersebut
disusun berdasarkan parameter tingkat
risiko/risk level yang dikuantifikasi atau
dibentuk oleh komponen dampak
16 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
risiko dan tingkat keterjadian/probabi-
litas risiko (sering disebut sebagai pe-
nilaian risiko atau risk assessment).
Sebagai catatan penting, selain keter-
kaitan atau korelasi dari suatu risiko
dengan risiko yg lain, aspek kualitas
data atau informasi mengenai dampak
dan probabilitas untuk setiap risiko ha-
rus cukup kredibel agar dapat meng-
hasilkan suatu proses kuantifikasi risiko
yang baik.
Setelah memperoleh informasi ten-
tang key risks, selanjutnya evaluasi
risiko dapat disempurnakan dengan
melakukan beberapa pendekatan da-
lam mengukur risiko-risiko tersebut.
Pendekatan tersebut antara lain ada-
lah:
• Analisis Sensitifitas
Analisis ini menilai sensitifitas
Proyek dengan asumsi-asumsi ter-
tentu. Hal ini dapat digunakan un-
tuk mengkuantifikasi suatu risiko.
Asumsi-asumsi yang digunakan da-
lam suatu model finansial dirubah
dengan sensitifitas tertentu untuk
melihat dampak suatu risiko terha-
dap hasil proyeksi keuangan dan
ekonomi proyek.
• Analisis Skenario
Analisis ini mendefinisikan bagaima-
na asumsi model berubah dengan
skenario ini, dan menghitung hasil
proyek dengan skenario ini. Hal ini
berguna untuk menunjukkan ke-
seluruhan dampak dari suatu risiko,
atau efek gabungan dari beberapa
risiko yang terjadi sekaligus.
ANALISIS
RISIKO
• Simulasi Monte Carlo
Simulasi ini menghitung probabi-
litas suatu hasil dengan melakukan
simulasi acak terhadap ribuan ske-
nario. Analisis ini dilakukan dengan
cara, mendefinisikan probabilitas
pertama untuk terjadinya setiap
risiko, lalu mendefiniskan dampak
terjadinya risikonya tersebut pada
asumsi model, dan terakhir men-
definisikan kemungkinan terjadinya
risiko-risiko secara bersama. Si­
mulasi komputer digunakan untuk
mengiterasi ribuan skenario secara
acak berdasarkan probabilitas input.
Secara grafis, pendekatan tersebut dapat
digambarkan sebagai berikut:
Gambar: Metode Pemodelan Risiko
Analisis
sensitifitas
Asumsi
Analisis
scenario
Peristiwa risiko Asumsi
Simulasi
Monte
Carlo Kemungkinan Kemungkinan asumsi
peristiwa risiko
c. Alokasi Risiko untuk Memaksimalkan
Value for Money
Setelah semua risiko Proyek telah di-
identifikasi, kesesuaian alokasi risiko
menjadi substansi analisis risiko dalam
Prastudi kelayakan Proyek dan sangat
terkait dengan Analisis Struktur KPBU
(pada bagian 8) dimana lingkup peker-
jaan/fungsi KPBU juga ditentukan oleh
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
struktur alokasi risiko.
Dalam konteks transaksi proyek KPBU,
penentuan kewajiban PJPK dalam Per-
janjian Kerjasama (Perjanjian KPS) perlu
memenuhi prinsip Alokasi Risiko. Alo-
kasi risiko secara kontraktual yang opti-
mal berbanding lurus dengan value for
money yang maksimal. Pada umum­
nya, setiap risiko harus dialokasikan
kepada pihak terbaik yang mampu
mengelola, mengurangi ataupun
mendiversifikasi, sesuai dengan logika
berikut (lihat Gambar):
• Mengelola kemungkinan terjadinya
suatu risiko
• Alokasi risiko kepada pihak terbaik
yang mampu mengelola suatu
risiko yang kemungkinan terjadi
Bagaimana
Hasil sensitifitas hasil
proyek terhadap
perubahan asumsi?
Apa hasil dari
Hasil peristiwa risiko
tertentu?
Apa kemungkinan
Kemungkinan hasil dari
hasil kemungkinan
terjadinya peristiwa
risiko?
• Mengurangi dampak terjadinya
suatu risiko pada hasil proyek
• Jika suatu risiko tidak dapat dengan
mudah dikelola oleh salah satu pi-
hak, risiko tersebut perlu dikelola
oleh pihak yang paling mampu un-
tuk mengurangi dampaknya. Da-
lam hal ini termasuk mengantisipasi
terjadinya risiko tersebut, dan mem-
PROYEK-PROYEK KPS 17
 berikan respon untuk meminimal-
isasi dampak kerugiannya.
• Mendiversifikasi biaya untuk
menyerap risiko
• Jika suatu risiko tidak dapat dikelo-
la dengan baik atau dikurangi oleh
salah satu pihak, risiko tersebut ha-
rus dikelola oleh pihak terbaik yang
mampu menyerap risiko dengan
biaya terendah (misalnya kepada
asuransi pihak ketiga).
dapat dipengaruhi kedua belah pihak
sebaiknya ditanggung bersama (keja-
dian kahar);
• Risiko yang dapat dikelola pemerin-
tah, karena posisinya lebih baik atau
lebih mudah mendapatkan informasi
dibandingkan swasta (risiko peraturan
atau legislasi) sebaiknya ditanggung
pemerintah;
• Risiko yang walaupun sudah ditrans-
fer, tetap memberikan eksposur ke-

Langkah 1:
“Kemungkinan
Keterjadian Risiko” Langkah 2: Langkah 3:
“Dampak Risiko” “Biaya Risiko
• Risiko Terendah”
harus dapat • Risiko
dialokasikan harus dapat • Risiko
kepada pihak dialokasikan harus dapat
yang paling dialokasikan
mampu

Secara konseptual, penerapan prinsip pada pemerintah atau PJPK (meng-

tersebut di proyek KPS adalah sebagai
berikut:
• Risiko yang berdasarkan pengalaman
sulit untuk dikendalikan pemerintah
agar memenuhi asas efektivitas bia-
ya (konstruksi, operasi), sebaiknya di-
tanggung pihak swasta;
• Risiko yang berada di luar kendali
kedua belah pihak, atau sama-sama
hambat tersedianya layanan penting
ke masyarakat), dimana jika BU gagal
memenuhi kewajiban maka pemerin-
tah dapat mengambil alih proyek.
Lebih lanjut, tahapan analisis risiko ini akan
juga terkait dengan Kajian Struktur KPBU.

18 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN

PROYEK-PROYEK KPS
KAJIAN
STRUKTUR KPBU
TUJUAN
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan
struktur KPBU yang diusulkan dan dasar
pemikirannya.
b. Mengalokasikan fungsi-fungsi
CAKUPAN
Struktur dari KPBU terkait dengan empat
unsur yang saling berkaitan:
a. Menetapkan hasil keluaran/outputs
Menetapkan hasil keluaran yang diing-
inkan dari suatu proyek—bukan mene-
tapkan masukan/input—adalah perbe-
daan pokok antara KPBU dan proses
pengadaan publik yang konvensional.
Dalam proses pengadaan publik kon-
vensional, kontraktor swasta diwajib-
kan membangun suatu disain tertentu
dengan menggunakan material yang
ditetapkan. Dalam suatu kontrak KPBU,
pihak swasta diwajibkan untuk menye-
diakan jasa layanan atau fasilitas yang
memenuhi standar tertentu, dan dibe-
rikan kebebasan untuk menentukan
caranya bagaimana memenuhi stan-
dar dimaksud, serta memilih masuk-
an/input apa yang dibutuhkan. Hal ini
menciptakan peluang dan insntif bagi
inovasi sektor swasta.
Hasil keluaran yang diinginkan harus
ditetapkan dengan jelas dan terukur,
sedemikian rupa sehingga penyediaan
hasil keluaran tersebut dapat dijadikan
sebagai kewajiban pihak swasta dalam
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
kontrak KPBU. Spesifikasinya harus di-
buat sejelas mungkin di dalam kontrak
sehingga bisa dijadikan dasar untuk
pembayaran, pengenaan denda serta
pemberian bonus.
“Fungsi” adalah tindakan-tindakan yang
harus dilakukan untuk dapat menye-
diakan fasilitas atau jasa layanan. Tin-
dakan-tindakan tersebut bisa berbe-
da-beda berdasarkan kasusnya, tetapi
secara umum mencakup beberapa
atau seluruh dari ke-enam fungsi se-
bagai berikut:
-- Merancang / Design
-- Membangun / Build
-- Mengoperasikan / Operate
-- Memelihara / Maintain
-- Memperbaiki / Rehabilitate
-- Membiayai / Finance
Pertama, PJPK harus mengidentifikasi
fungsi-fungsi utama yang harus dilak-
sanakan dalam pelaksanaan proyek.
Lalu ia harus merekomendasikan
bagaimana mengalokasikan fungsi-­
fungsi tersebut sedemikian rupa seh-
ingga sehingga dapat memaksimalkan
value for money.
Secara umum, ini berarti mengalokasi-
kan fungsi-fungsi untuk memaksimal-
kan keahlian, insentif dan kewenan-
gan/power berdasarkan logika sebagai
berikut:
PROYEK-PROYEK KPS 19
KAJIAN
STRUKTUR
• Keahlian/Expertise di dalam melak-
KPBU
sanakan fungsi dimaksud. Jika ada
perusahaan-perusahaan swasta
yang memiliki spesialisasi dalam
melakukan disain, konstruksi, pe-
meliharaan atau operasional dari
aset yang diusulkan, atau spesialisa-
si dalam menyediakan jasa layanan
yang diusulkan, maka ini menjadi
indikasi bahwa fungsi-­fungsi terse-
but harus dialokasikan kepada pi-
hak swasta. Jika lembaga-lemba-
ga publik juga ada yang memiliki
pengalaman dalam melaksanakan
fungsi-fungsi tersebut, maka sangat
baik untuk membandingkan kiner-
ja masa lalu dari lembaga-lembaga
publik tersebut dengan calon pe-
serta tender yang potensial.
• Insentif/Incentives untuk berki-
nerja dengan baik. Perusahaan-­
perusahaan swasta akan beker-
ja lebih baik jika ada insentif laba,
dan dapat didenda apabila meng-
hasilkan kinerja yang buruk, dan
ini lebih mudah dilakukan pada
swasta dibandingkan dengan pe-
rusahaan-perusahaan publik. Oleh
karena itu maka argumentasi insen-
tif sering kali dimaknai mengalokasi-
kan suatu fungsi untuk pihak swasta
di mana ia dapat diberi insentif atau
dikenakan denda atas kinerjanya.
Namun demikian, harus tetap dila-
kukan analisis kasus per kasus, khu-
susnya manakala kinerja sulit untuk
ditetapkan secara penuh dan ter-
ukur. Misalnya, pada proyek-proyek
KPBU bidang kesehatan atau pendi-
dikan, maka wajar untuk menganal-
isa apakah pihak swasta dapat di-
berikan insentif agar menyediakan
layanan pendidikan dan kesehatan
yang berkua­litas.
20 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
• Kewenangan/powers yang diper-
lukan untuk dapat melaksanakan
fungsi. Pemerintah memiliki suatu
kewenangan yang sangat khusus
terkait pengadaan tanah dan dalam
mengambil keputusan perencana-
an. Ketika suatu fungsi bergantung
kepada suatu kewenangan yang di-
pegang oleh pemerintah, maka ini
sebagai indikasi bahwa fungsi terse-
but harus diberikan kepada lemba-
ga publik.
• Hasil dari analisis ini adalah berupa
gambaran tentang siapa yang ha-
rus melaksanakan tugas apa ber-
dasarkan skema KPBU. Misalnya,
fungsi-fungsi yang terdapat dalam
proyek instalasi pengolahan air
limbah dapat dialokasikan sebagai
berikut:
• Fungsi-fungsi Merancang/Design,
Membangun/Build, Mengoper-
asikan/Operate dan Memelihara/
Maintain—harus diberikan kepada
pihak swasta berdasarkan alasan
bahwa pemenang tender memiliki
keahlian di bidang ini dibandingkan
dengan Dinas Perairan Nasional
atau lembaga-lembaga pemerintah
lainnya, serta dapat dengan mudah
diberi insentif untuk bisa berkinerja
lebih baik.
• Perolehan hak atas tanah—dialo-
kasikan ke Pemerintah, mengingat
kewenangannya yang khusus
• Pembiayaan/Financing—dibagi-­
bagi, sedemikian rupa bahwa Pe-
merintah pemiliki kemampuan
yang unik untuk memperoleh
dana konsesi berbiaya murah un-
tuk proyek, sedangkan pemenang
KAJIAN
STRUKTUR
KPBU Pemerintah
PT PII
Perjanjian
Regres

Perjanjian Penjaminan

Sponsor A Sindikasi Bank

Sponsor B Ekuitas Hutang-Pinjaman Program Pensiun

/Obligasi

Sponsor C Lembaga
Multilateral

Masukan
(bahan bakar, Badan Usaha Pelaksana/
Keluaran
tenaga kerja, Special Purpose Vehicle
teknologi)

Penasihat/Konsultan
(pajak, akuntasi,
Peralatan Konstruksi Operasi dan
hukum, lingkungan,
pemeliharaan
dsb)

Gambar: Contoh struktur indikatif dari sebuah proyek KPBU

tender dapat membantu dengan kan insentif—misalnya, alokasi fungsi

mencari dukungan keuangan lain-
lain dengan cepat, dan dalam hal
ini pemberian insentif yang lebih
bagus akan semakin membuatnya
berkinerja dengan lebih baik.
c. Mengalokasikan risiko
Sebagaimana telah dijelaskan dalam
bagian 7 tentang Alokasi Risiko, jika
fungsi-fungsi telah dialokasikan
berdasarkan prinsip-prinsip
tersebut di atas, maka ber-
sama fungsi-­ fungsi terse-
but terdapat ‘risiko-risiko
alami’, yang mana
PJPK telah mem-
perhitungkann-
ya pada saat
memak-
simal-
konstruksi secara alami mengan­dung
risiko menggelembungnya biaya kon-
struksi. Oleh karena itu, PJPK dapat
memasukkan alokasi risiko-risiko se-
cara implisit pada saat mengalokasikan
fungsi-fungsi. Misalnya, Peme­ rintah
mungkin memahami bahwa meski-
pun secara umum risiko konstruksi
dialihkan kepada pihak swasta, namun
pasar tidak akan menerima risiko gem-
pa secara penuh, sedemikian rupa
sehingga perlu dibuat klausul untuk
membagi risiko ini.
Langkah-langkah praktis yang harus
diambil oelh PJPK adalah:
• Mengidentifikasi semua risiko ma-
teriil yang terkait dengan proyek
• Mengalokasikan risiko-risiko terse-
but dengan menggunakan prinsip
value for money.

PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN

PROYEK-PROYEK KPS 21
KAJIAN
STRUKTUR
• Setelah mengikuti hal tersebut,
KPBU
PJPK harus membuat suatu Matriks
Risiko yang komprehensif, dengan
menggunakan acuan alokasi risiko
sebagaimana yang ada di URL
http://www.iigf.co.id/Website/Publi-
cation.aspx?rowid=24
d. Menetapkan Struktur hukum dan ke-
uangan
Diagram struktur akan sangat berguna
memperoleh klarifikasi tentang pen-
gaturan aspek keuangan dan hukum
yang diharapkan atau diusulkan. Satu
contoh struktur indikatif dari sebuah
proyek KPBU sederhana, seperti gam-
bar di atas.
DUKUNGAN
PEMERINTAH
PADA situasi di mana proyek membutuh-
kan dukungan pemerintah agar membuat
proyek menjadi layak, PJPK diharapkan
untuk membuat kajian berdasarkan
analisis keuangan dan ekonomi
tentang jenis dukungan apa
saja yang diperlukan dari Pe-
merintah, termasuk justifikasi
mengapa Pemerintah harus
mendukung proyek ini.
Bentuk dukungan pemerintah
dapat berupa bantuan fiskal
22 PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
PROYEK-PROYEK KPS
Untuk beberapa proyek tertentu, dia-
gram indikatif di atas harus dilengkapi
apabila ada pihak-pihak lain yang ter-
libat, yaitu:
e. Kredit Multilateral untuk Pemerin-
tah
f. Pembiayaan publik pada perusa-
haan proyek atau aset (misalnya,
melalui suatu perusahaan yang
didirikan berdasarkan undang-­
undang)
g. Ada lembaga lain selain PJPK se-
bagai pihak penandatangan dalam
kontrak
h. KPBU dibuat untuk aset yang su-
dah ada, bukan untuk memba-
ngun aset baru
dan non fiskal, baik dari pemerintah pusat
maupun pemerintah daerah, sesuai de-
ngan tugas dan kewajiban masing-mas-
ing. Dukungan tersebut antara lain:
1. Perizinan: Pemerintah harus ber-
komitmen memberikan semua lisensi
dan perizinan yang diperlukan kepada
pihak investor swasta untuk melak-
sanakan proyek, sesuai dengan hu-
kum dan perundang-undangan yang
berlaku.
DUKUNGAN
PEMERINTAH
2. Pembebasan Tanah: Pemerintah daer-
ah bertanggungjawab menyediakan
lahan yang diperlukan untuk proyek
atas biaya pemerintah sendiri sesuai
dengan jadwal pelaksanaan proyek.
3. Kontribusi Keuangan, seperti VGF (vi-
ability gap funding) atau Dukung­an Ke-
layakan untuk mendukung sebagian –
maksimum 50%– dari biaya konstruksi.
4. Kontribusi Fiskal dalam bentuk tunai
atau non tunai selama operasional
proyek (subsidi tarif).
RENCANA
PELAKSANAAN
TUJUAN
Bagian ini bertujuan untuk menjelaskan
rencana pelaksanaan proyek dari tahap
transaksi sampai dengan financial close,
termasuk tahapan konstruksi dan operasi.
CAKUPAN
a. Mengidentifikasi semua tahapan pro­
yek sampai dengan Financial Close.
b. Mengidentifikasi peran dan tanggung
jawab pihak-pihak yang terlibat dalam
Proyek.
PANDUAN PENYIAPAN PRASTUDI KELAYAKAN
5. Bentuk Lain-Lain, jika diharuskan oleh
hukum
Pemerintah juga mendukung proyek-
proyek dengan memberikan berbagai
jenis penjaminan untuk menekan risiko
pihak swasta. Karenanya, PJPK harus
memberikan justifikasi bahwa proyek
ini layak mendapatkan penjaminan dan
harus disediakan. Informasi tentang du-
kungan dan jaminan dari Pemerintah ha-
rus diberikan kepada peserta tender untuk
membantu mereka dalam menyiapkan
dokumen penawaran.
c. Mengidentifikasi kesepakatan antara
pihak yang terlibat untuk melakukan
peran dan tanggung jawab masing-­
masing.
d. Mempertimbangkan kebutuhan wak­
tu peng­adaan Badan Usaha dan pe­
nyu­sunan desain dalam rencana pe­
laksanaan.
e. Kewajaran metode pelaksanaan dan
kebutuhan waktu dalam rencana
pelaksanaan.
PROYEK-PROYEK KPS 23
KONTAK KAMI:
Pratomo Ismujatmika
Senior VP - Corporate Secretariat
i.pratomo@iigf.co.id

INDONESIA INFRASTRUCTURE
GUARANTEE FUND (IIGF)

Sampoerna Strategic Square

North Tower 14th floor
Jl. Jendral Sudirman Kav 45-56
Jakarta 12930 Indonesia

Telp. +62-21 57950550

Fax +62-21 57950040
www.iigf.co.id