Digest Pedoman SP Dan Pra FS Proyek KPBU Bidang PUPR 20171212 PDF

PEDOMAN
STUDI PENDAHULUAN DAN PRA STUDI KELAYAKAN

PROYEK KPBU BIDANG PUPR
DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR

DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DISCLAIMER
Pedoman ini dirancang untuk memberikan informasi tentang ruang lingkup Studi Pendahuluan dan Pra
Studi Kelayakan Proyek KPBU Bidang PUPR saja. Informasi yang diberikan tidak bermaksud untuk
memberikan saran profesional, legal atau lainnya. Dalam hal membutuhkan keahlian semacam itu,
dipersilahkan berkonsultasi kepada profesional yang sesuai. Pedoman ini bukanlah informasi lengkap
tentang masalah tersebut diatas dan hanya berfungsi sebagai panduan umum atau materi pendukung,
bukan sebagai sumber utama informasi subjek.
Pedoman ini diterbitkan pada bulan November 2017 dimaksudkan untuk tujuan publikasi pada saat
dicetak. Tim Penyusun tidak bertanggung jawab terhadap perubahan informasi yang diterbitkan kemudian.
Daftar Isi
Hal
5| Daftar Isi
8| Glossary
9| Daftar Singkatan
10| Sambutan Direktur Jenderal Bina Konstruksi
11| Sambutan Direktur Bina Investasi Infrastruktur
12| Pengantar Tim Penyusun
13| I. Konsepsi Studi Pendahuluan

14| 1.1. Definisi Studi Pendahuluan
15| 1.2. Manfaat Studi Pendahuluan
16| 1.3. Fungsi Studi Pendahuluan
17| II. Mekanisme Studi Pendahuluan

18| 2.1. Alur Proses Tahapan KPBU
19| 2.2 Alur Proses Studi Pendahuluan
20| 2.3 Pihak Yang Menyiapkan Studi Pendahuluan
21| 2.4 Cakupan Studi Pendahuluan
22| 2.5 Muatan Studi Pendahuluan
22| 2.5.1. Analisis Kebutuhan
22| 2.5.2. Analsis Kepatuhan
22| 2.5.3. Analisis Nilai Manfaat Uang (value for Money)
22| 2.5.4. Analisis Potensi Pendapatan Lainnya dan Skema Pembiayaan
22| 2.5.5. Rekomendasi dan tindak Lanjut
4 Pedoman Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan Proyek KPBU Bidang PUPR
24| III. Studi Pendahuluan Infrastruktur PUPR
25 l 3.1.Infrastruktur PUPR dalam Studi Pendahuluan
26 l 3.2 Studi Pendahuluan Infrastruktur Jalan
27 l 3.3 Studi Pendahuluan Infrastruktur Sumber Daya Air
28 l 3.4 Studi Pendahuluan Infrastruktur Air Minum
30 l 3.5 Studi Pendahuluan Infrastruktur Sistem Pengolahan Limbah
32 l 3.6. Studi Pendahuluan Infrastruktur Sistem Pengolahan Persampahan
33 l 3.7 Studi Pendahuluan Infrastruktur Perumahan Rakyat
34| IV. Konsepsi Pra Studi Kelayakan

35 l 4.1 . Definisi Pra Studi Kelayakan
36 l 4.2. Manfaat Pra Studi Kelayakan
37 l 4.3. Fungsi Pra Studi Kelayakan
38| V. Mekanisme Pra Studi Kelayakan

39 l 5.1. Alur Proses Pra Studi Kelayakan
40 l 5.2. Para Pihak Terkait Pra Studi Kelayakan
41 l 5.3. Cakupan Pra Studi Kelayakan
46 l 5.3.1. Kajian Hukum dan Kelembagaan
48 l 5.3.2. Kajian Teknis
53 l 5.3.3. Kajian Ekonomi dan Komersial
57 l 5.3.4. Kajian Lingkungan dan Sosial
59 l 5.3.5. Kajian Bentuk Kerjasama
59 l 5.3.6. Kajian Risiko
59 l 5.3.7. Kajian Kebutuhan Dukungan dan atau Jaminan Pemerintah
59 l 5.3.8. Kajian Outstanding Issues
62| VI. Pra Studi Kelayakan Pemrakarsa Badan Usaha
63| 6.1. Alur Proses Pra Studi Kelayakan Pemrakarsa Badan Usaha
64| 6.2. Hal yang dilakukan PJPK dan Badan Usaha Pemrakarsa dalam Pra Studi Kelayakan
65| VII. Pra Studi Kelayakan Infrastruktur PUPR

66| 7.1. Infrastruktur PUPR
67| 7.2 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Jalan
73| 7.3. Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM)
78| 7.4. Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Sistem Pengolahan Limbah
87| 7.5. Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Sistem Pengolahan Persampahan
96| 7.6 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Perumahan Rakyat (Rumah Susun)
105 l Lampiran
106 l 1. Check List Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan Serta Toolkits Bappenas Check List
119 l 2. Usulan Prakarsa Pengusahaan Jalan Tol
124 l 3. Contoh KPBU Sumber Daya Air (SDA)
129 l 4 Proses Penentuan Skema Pendanaan Proyek KPBU
131 l 5. Konsep dan Metodologi Kajian Ekonomi dan Keuangan
142 l 6. Contoh Kasus Kajian Ekonomi dan Keuangan
150|Referensi
Glossary
1. Penanggung Jawab Proyek Kerjasama yang selanjutnya disingkat PJPK adalah Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah, atau
Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah sebagai penyedia atau penyelenggara infrastruktur berdasarkan peraturan
perundangundangan
2. Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha yang selanjutnya disebut sebagai KPBU adalah kerjasama antara pemerintah dan Badan
Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur untuk kepentingan umum dengan mengacu pada spesifikasi yang telah ditetapkan
sebelumnya oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/Badan Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah, yang sebagian
atau seluruhnya menggunakan sumber daya Badan Usaha dengan memperhatikan pembagian risiko diantara para pihak
3. Badan Usaha Pelaksana KPBU, yang selanjutnya disebut dengan Badan Usaha Pelaksana, adalah Perseroan Terbatas yang
didirikan oleh Badan Usaha pemenang lelang atau ditunjuk langsung
4. Dukungan Pemerintah adalah kontribusi fiskal dan/atau bentuk lainnya yang diberikan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala
Daerah dan/atau menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintah di bidang keuangan dan kekayaan negara sesuai
kewenangan masing-masing berdasarkan peraturan perundangundangan dalam rangka meningkatkan kelayakan finansial dan
efektifitas KPBU
5. Infrastruktur adalah fasilitas teknis, fisik, sistem, perangkat keras dan lunak yang diperlukan untuk melakukan pelayanan kepada
masyarakat dan mendukung jaringan struktur agar pertumbuhan ekonomi dan sosial masyarakat dapat berjalan dengan baik
6. Konsultasi Publik adalah proses interaksi antara Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/direksi Badan Usaha Milik
Negara/direksi Badan Usaha Milik Daerah dengan masyarakat termasuk pemangku kepentingan untuk meningkatkan
transparansi, efisiensi, akuntabilitas dan efektivitas KPBU
7. . Penjajakan Minat Pasar (Market Sounding) adalah proses interaksi untuk mengetahui masukan maupun minat calon investor,
perbankan, dan asuransi atas KPBU yang akan dikerjasamakan
8. Studi Pendahuluan adalah kajian awal yang dilakukan oleh Menteri/Kepala Lembaga/Kepala Daerah/direksi Badan Usaha Milik
Negara/direksi Badan Usaha Milik Daerah untuk memberikan gambaran mengenai perlunya penyediaan suatu Infrastruktur
tertentu serta manfaatnya, apabila dikerjasamakan dengan Badan Usaha Pelaksana melalui KPBU
9. Prastudi Kelayakan adalah kajian yang dilakukan untuk menilai kelayakan KPBU dengan mempertimbangkan sekurang-kurangnya
aspek hukum, teknis, ekonomi, keuangan, pengelolaan risiko, lingkungan, dan sosial
10. Studi Kelayakan (Feasibility Study) adalah kajian yang dilakukan oleh Badan Usaha calon pemrakarsa untuk KPBU atas mekanisme
prakarsa Badan Usaha dalam rangka penyempurnaan Prastudi Kelayakan
Daftar Singkatan
DBII Direktorat Bina Investasi Infrastruktur
DIPA Dokumen Isian Pelaksanaan Anggaran
DJA Direktorat Jenderal Anggaran, Kementerian Keuangan
DJBK Direktorat Jenderal Bina Konstruksi
DPA Dokumen Pelaksanaan Anggaran
FBC Final Business Case (Studi Kelayakan)
KPBU Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
PDPPI Direktorat Pengelolaan Dukungan Pemerintah dan Pembiayaan Infrastruktur, DJPPR Kementerian Keuangan
DJPPR Direktorat Jenderal Pengelolaan Pembiayaan dan Risiko , Kementerian Keuangan
RFP Request For Proposal
PA Pengguna Anggaran
KPA Kuasa Pengguna Anggaran
OBC Outline Business Case (Pra Studi Kelayakan)
FBC FinalBusiness Case (Studi Kelayakan)
PJPK Penanggung Jawab Proyek Kerjasama
Renstra Rencana Strategis
RKA Rencana Kegiatan dan Anggaran
RKPD Rencana Kerja Pemerintah Daerah
BKF Badan Kebijakan Fiskal, Kementerian Keuangan
FS Feasibility Study / Studi Kelayakan
SP Studi Pendahuluan
SKPD Satuan Kerja Perangkat Daerah
VFM Value For Money
RKPD Rencana Kerja Pemerintah Daerah
RPJMD Rencana Pembangunan Jangka Menengah Daerah
RPJMN Rencana Pembangunan Jangka Menengah Nasional
RTRW Rencana Tata Ruang Wilayah
SPAM Sistem Penyediaan Air Minum
PERPRES Peraturan Presiden
8 PERMEN Pedoman StudiMenteri
Peraturan Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan Proyek KPBU Bidang PUPR
Sambutan
Direktur Jenderal Bina Konstruksi
Pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan infrastruktur membutuhkan biaya yang tidak

sedikit. Dengan dana pemerintah yang terbatas, maka diperlukan alternatif pembiayaan
investasi infrastruktur yang dapat digunakan untuk memenuhi pendanaan infrastruktur,
Pemerintah menawarkan solusi alternatif dalam pola pembiayaan investasi infrastruktur, antara
lain dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha (KPBU) dalam penyediaan Infrastruktur,
oleh karena itu perlu adanya pedoman studi pendahuluan dan pra studi kelayakan proyek
KPBU bidang PUPR.
.
Saya menyambut gembira terbitnya “Pedoman Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan
Proyek KPBU Bidang PUPR”. yang dapat dijadikan rujukan bagi investor dan masyarakat yang
ingin melakukan investasi infrastruktur bidang PUPR. Semoga pedoman ini dapat direspons
dengan baik oleh investor dan masyarakat sehingga makin banyak pihak yang berinvestasi di
bidang infrastruktur PUPR
Jakarta, November 2017

Direktur Jenderal Bina Konstruksi
DR. Ir. Syarif Burhanuddin, M.Eng.
Sambutan
Direktur Bina Investasi Infrastruktur
Dalam rangka memenuhi kebutuhan infrastruktur yang sangat besar Pemerintah

Republik Indonesia sedang berupaya keras untuk mendorong pembangunan infrastruktur
di berbagai wilayah. Program pembangunan infrastruktur tentu membutuhkan dana dan
biaya yang tidak sedikit. Terbatasnya anggaran fiskal pemerintah, membuat Pemerintah
harus menemukan pola-pola pembiayaan alternatif dalam rangka mendukung program
pembangunan infrastruktur tersebut, salah satunya Kerjasama Pemerintah dengan
Badan Usaha dalam penyediaan Infrastruktur oleh karena itu perlu adanya pedoman
studi pendahuluan dan pra studi kelayakan proyek KPBU bidang PUPR
Sebagai respons dari kebutuhan tersebut, Direktorat Bina Investasi Infrastruktur

berinisiatif untuk menerbitkan pedoman studi pendahuluan dan pra studi kelayakan
proyek KPBU bidang PUPR yang dapat digunakan PJPK dan investor dalam melihat
kelayakan proyek di bidang infrastruktur di Indonesia serta mengoptimalisasikan
dokumen studi pendahuluan dan pra studi kelayakan untuk infrastruktur PUPR.
Saya menyambut baik terbitnya “Pedoman Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan
Proyek KPBU Bidang PUPR”. Semoga pedoman ini dapat menjadi rujukan bagi para
investor dan masyarakat yang berminat mendukung Pemerintah dalam investasi
infrastruktur bidang PUPR.
.

Direktur Bina Investasi Infrastruktur
DR. Ir. H. Masrianto, MT
Pengantar Tim Penyusun
Puji syukur kehadirat Tuhan yang Maha Esa atas
limpahan rahmat dan karunia-Nya sehingga Pedoman
Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan
Proyek KPBU Bidang PUPR dapat terselesaikan
pada TA 2017. Buku pedoman ini merupakan
perwujudan dari tugas yang diamanatkan oleh Menteri
Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat kepada
Direktorat Jenderal Bina Konstruksi.
Pedoman ini menyajikan informasi tentang ruang lingkup proses dan mekanisme Studi Pendahuluan dan
Pra Studi Kelayakan terhadap proyek infrastruktur dengan skema KPBU Bidang PUPR yang dihimpun
dari berbagai sumber, baik dari unit kerja di lingkungan Kementerian PUPR maupun dari
Kementerian/Lembaga terkait.
Penyusun menyadari pedoman ini masih jauh dari kesempurnaan, untuk itu kami mohon maaf apabila
terdapat kekurangan dan kesalahan baik dari segi substansi maupun redaksional. Kritik dan saran yang
membangun akansangat berguna untuk perbaikan selanjutnya.
Akhir kata kami mengucapkan terima kasih kepada semua narasumber yang telah memberikan kontribusi
pemikiran dan kepada semua pihak yang telah berperan serta dalam menyusun pedoman ini. Semoga
pedoman ini dapat memberikan manfaat bagi semua pihak yang membutuhkan

Tim Penyusun
I. KONSEPSI STUDI PENDAHULUAN
1.1. Definisi Studi Pendahuluan
Kajian awal proyek KPBU
Memberikan gambaran
mengenai perlunya
penyediaan infrastruktur
Memberikan gambaran
manfaat proyek KPBU
Kajian awal yang dilakukan untuk memberikan gambaran mengenai perlunya penyediaan suatu Infrastruktur
tertentu serta manfaatnya, apabila dikerjasamakan dengan Badan Usaha Pelaksana melalui KPBU
13
Pedoman Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan Proyek KPBU Bidang PUPR
1.2. Manfaat Studi Pendahuluan
Memberi gambaran awal Memberi gambaran manfaat

perlunya penyediaan suatu jika dikerjasamakan dengan
infrastruktur tertentu Badan usaha Pelaksana KBPU
Memberikan kajian awal Memberikan kajian awal

skema Pembiayaan KPBU sumber pendanaan KPBU
Memberikan usulan awal Sebagai bahan pertimbangan

skema atas jadwal, proses, pengambilan keputusan go or
dan cara penilaian no go dari rencana KPBU
14
1.3. Fungsi Studi Pendahuluan
Secara umum untuk

go or no go dari
rencana KPBU
Studi
Pendahluan
Sebagai referensi
Sebagai dasar PJPK dalam
menyusun Pra melakukan evaluasi
Studi Kelayakan usulan Proyek KPBU
15
II. MEKANISME STUDI PENDAHULUAN
16
2.1 Alur Proses Studi Pendahuluan
MENTERI/PJPK
TAHAPAN KEMENTERIAN KEUANGAN
SATMINKAL/TIM KPBU SIMPUL KPBU
mengkoordinasi
identifikasi proyek-proyek
identifikasi proyek-proyek
KPBU KPBU
daftar rencana
proyek KPBU
Klarifikasi
PERENCANAAN dan
perencanaan proyek koordinasi perencanaan input
KPBU proyek-proyek KPBU
Surat Konfirmasi
Pendahuluan
Penyusunan Studi Pendahuluan proyek KPBU
17
2.3. Pihak Yang Menyiapkan Studi Pendahuluan
Direktur Jenderal
Deputi Yang Sedang

Studi Pendahuluan
Melakukan Identifikasi
Proyek KPBU
Kepala Daerah
18
2.4. Cakupan Studi Pendahuluan
Tahap Perencanaan
Identifikasi Proyek
KPBU
STUDI PENDAHULUAN
Analisis Analisis Potensi

Analisis Analisis Value For Rekomendasi dan
Kebutuhan Pendapatan dan
Kepatuhan Money Tindak Lanjut
Skema Pembiayaan
19
2.5. Muatan Studi Pendahuluan
Analisa Potensi
Nilai Manfaat
Analisis Kriteria Kepatuhan Pendapatan dan Rekomendasi dan
Uang (Value for
Kebutuhan (Need (Compliance Skema Rencana Tindak
Money) Partisipasi
Analysis) Criteria) Pembiayaan Lanjut
BU
Proyek
 Dasar pemikiran  Kesesuaian dengan  Keunggulan sektor  Kemampuan  Bentuk KPBU;

teknis dan peraturan; swasta; pengguna
ekonomis; pembayar;  Kriteria utama
 Kesesuaian KPBU  Terjangkaunya dalam pemilihan
 Permintaan yang dengan rencana efektifitas,  Kemampuan fiskal BU;
berkelanjutan dan pembangunan; akuntabilitas dan pemerintah;
diukur dari pemerataan  Rencana jadwal
ketidakcukupan  Kesesuaian lokasi pelayanan publik  Potensi pendapat kegiatan
pelayanan; dengan RTRW; dalam jangka lainnya; penyiapan dan
panjang; transaksi KPBU.
 Dukungan dari  Keterkaiatan antar  Perkiraan bentuk
pemangku sektor infrastruktur  Alih pengetahuan dukungan
kepentingan. dengan antar dan teknologi; pemerintah.
wilayah.
 Persaingan yang
sehat.
20
2.5. Muatan Studi Pendahuluan (lanjutan)
Dasar Pemikiran Teknis dan Kesuaian dengan

Ekonomis peraturan
Kesesuain dengan
Permintaan Berkelanjutan diukur Rencana Pembangunan
dari ketidakcukupan pelayanan atau rencana bisnis
ANALISIS BUMN/D
Dukungan Pemangku Kepentingan Kesuaian dengan lokasi
KEBUTUHAN
dengan RTRW
Keterkaitan Antar Sektor

infrastruktur dengan
Bentuk KPBU REKOMENDASI ANALISIS antar wilayah.
DAN TINDAK
LANJUT KEPATUHAN
Kriteria Pemilihan
Badan Usaha MUATAN
STUDI
Rencana jadwal PENDAHULUAN Keunggulan sektor
kegiatan penyiapan
swasta dalam
dan transaksi KPBU
mengelola resiko
Kemampuan fiskal Terjangkaunya

ANALISIS POTENSI efektifitas,
pemerintah
PENDAPATAN ANALISIS akuntabilitas dan
DAN SKEMA VALUE FOR
PEMBIAYAAN pemeratan pelayanan
Kemampuan pengguna MONEY publik
membayar
Alih pengetahuan dan

Potensi pendapatan teknologi
lainnya
Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat,

dukungan pemerintah transparan, dan efisien
21
III. STUDI PENDAHULUAN
INFRASTRUKTUR BIDANG PUPR
22
3.1. Infrastruktur Bidang PUPR Dalam Studi Pendahuluan
infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur

jalan sumber daya air air minum sistem sistem sistem perumahan
dan irigasi pengelolaan air pengelolaan air pengelolaan rakyat
• jalan arteri, • unit air baku;
limbah terpusat limbah setempat persampahan • perumahan
• jalan kolektor dan • saluran pembawa • unit produksi;
jalan lokal; dan/atau •pengangkutan rakyat untuk
air baku; dan/atau • unit pelayanan; • unit pengolahan
• jalan tol; • jaringan irigasi •unit distribusi. • unit pengumpulan; setempat; • pengolahan; golongan
dan/atau dan/atau rendah;
dan prasarana • unit pengolahan; • unit pengangkutan;
• jembatan tol. penampung air • pemrosesan dan/atau
• unit pembuangan • unit pengolahan akhir sampah
beserta bangunan akhir; dan/atau lumpur tinja; • rumah susun
pelengkapnya, • unit pembuangan sederhana
• saluran
antara lain waduk, akhir; dan/atau sew
pembuangan air,
bendungan, dan
dan sanitasi. • saluran
bendung
pembuangan air,
dan sanitasi
Dasar Pemikiran Teknis Kepatuhan Peraturan SETIAP INFRASTRUKTUR MEMILIKI

KARAKTERISTIK PROYEK YANG
Dasar Pemikiran teknis sesuai Sesuai dengan peraturan untuk BERBEDA
dengan karateristik Proyek masing-masing Proyek
23
3.2. Studi Pendahuluan Proyek Jalan Tol
Dasar Pemikiran Teknis dan

Ekonomis Proyek Jalan Tol Kesesuaian Proyek Jalan
Tol dengan peraturan
Permintaan Berkelanjutan Atas Kesesuaian Proyek Jalan

Proyek Jalan Tol ANALISIS Tol dengan Rencana
Pembangunan
Dukungan Pemangku Kepentingan KEBUTUHAN
Proyek Jalan Tol PROYEK JALAN Kesesuaian Proyek Jalan
TOL Tol dengan RT RW

Proyek Jalan Tol
Bentuk KPBU Proyek REKOMENDASI ANALISIS
DAN TINDAK
Jalan Tol
LANJUT KEPATUHAN
PROYEK JALAN
PROYEK JALAN
Kriteria Pemilihan TOL TOL
Badan Usaha Proyek
Jalan Tol STUDI
PENDAHULUAN
Rencana jadwal PROYEK JALAN TOL
kegiatan penyiapan Keunggulan sektor
dan transaksi KPBU swasta
Proyek Jalan Tol
ANALISIS POTENSI Terjangkaunya
PENDAPATAN
ANALISIS
efektifitas,
DAN SKEMA VALUE FOR
akuntabilitas dan
PEMBIAYAAN MONEY pemeratan pelayanan
Kemampuan pengguna PROYEK JALAN
pembayar TOL PROYEK JALAN publik Proyek Jalan Tol
TOL
Kemampuan fiskal teknologi Proyek
pemerintah Jalan Tol
Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

dukungan pemerintah
24
3.3. Studi Pendahuluan Proyek Sumber Daya Air dan Irigasi
Dasar Pemikiran Teknis dan Kesesuaian Proyek SDA

Ekonomis Proyek SDA dan Irigasi dan Irigasi dengan
peraturan
Permintaan Berkelanjutan Atas Kesesuaian Proyek SDA
Proyek SDA dan Irigasi ANALISIS dan Irigasi dengan
Rencana Pembangunan
Proyek SDA dan Irigasi PROYEK SDA Kesesuaian Proyek SDA
DAN IRIGASI dan Irigasi dengan RT RW

Proyek SDA dan Irigasi
Bentuk KPBU Proyek REKOMENDASI ANALISIS
DAN TINDAK
SDA dan Irigasi
LANJUT KEPATUHAN
PROYEK SDA
PROYEK SDA DAN
Kriteria Pemilihan IRIGASI DAN IRIGASI
Badan Usaha Proyek STUDI
SDA dan Irigasi PENDAHULUAN
PROYEK SDA DAN
Rencana jadwal IRIGASI
Proyek SDA dan Irigasi
Terjangkaunya
ANALISIS POTENSI
PENDAPATAN
ANALISIS efektifitas,
DAN SKEMA VALUE FOR akuntabilitas dan
PEMBIAYAAN MONEY pemeratan pelayanan
Kemampuan pengguna PROYEK SDA DAN publik Proyek SDA dan
pembayar IRIGASI PROYEK SDA Irigasi
DAN IRIGASI
Kemampuan fiskal teknologi Proyek SDA
pemerintah dan Irigasi

dukungan pemerintah
25
3.3. Studi Pendahuluan Proyek SPAM

Kesesuaian Proyek SPAM
Ekonomis Proyek SPAM
dengan peraturan
Permintaan Berkelanjutan Atas Kesesuaian Proyek SPAM

Proyek SPAM ANALISIS dengan Rencana
KEBUTUHAN Pembangunan
Dukungan Pemangku Kepentingan
Proyek SPAM
PROYEK SPAM Kesesuaian Proyek SPAM
dengan RT RW

REKOMENDASI ANALISIS Proyek SPAM
Bentuk KPBU Proyek DAN TINDAK
SPAM LANJUT KEPATUHAN
PROYEK SPAM
PROYEK SPAM
Kriteria Pemilihan
SPAM PENDAHULUAN
PROYEK SPAM
Rencana jadwal
Proyek SPAM
ANALISIS POTENSI
PENDAPATAN ANALISIS Terjangkaunya
DAN SKEMA VALUE FOR efektifitas,
PEMBIAYAAN MONEY akuntabilitas dan
PROYEK SPAM pemeratan pelayanan
Kemampuan pengguna PROYEK SPAM publik Proyek SPAM
pembayar
Kemampuan fiskal Alih pengetahuan dan

pemerintah teknologi Proyek SPAM

dukungan pemerintah
26
3.3. Studi Pendahuluan Proyek SPAM (Lanjutan)
A. Analisis Penyedian Air

Dasar Pemikiran Teknis dan Minum Exsiting
Ekonomis Proyek SPAM B. Analisis Unit Air Baku
1. Analisis Kependudukan
C. Analisis Unit Transmisi
Permintaan Berkelanjutan Atas 2. Analisis Kondisi D. Analisis Unit Produksi
Proyek SPAM Penyediaan Air Minum E. Analisis Unit Distribusi
3. Analisis Proyeksi F. Analisis Unit Pelayanan
Dukungan Pemangku Kepentingan 1. Analisis Dukungan
Kebutuhan Air
Proyek SPAM Masyarakat G. Analisis Spesifikasi Keluaran
4. Analisis Tingkat Layanan
2. Analisis Dukungan
Yang diharapkan H. Analisis Jadwal
Pelaku Usaha I. Dan Analisis Lain Lainya
5. Analisis WTC, WTP, ATP
6. Dan lain-lainya
Industri
Pemerintah
5. Analisis Dukungan a.Analisis Pasar
Lainya b.Analisis Biaya dan Manfat
c. Dan Lain-lainya
1. RPJPN
2. RPMN
3. RTRW PROPINSI
Kesesuaian Proyek SPAM dengan 4. RTRW KAB/KOTA
Rencana Pembangunan 5. RISPAM
6. KEBIJAKAN STRATEGI
DAERAH
7. DOKUMEN
PERENCANAN PDAM
27
3.4. Studi Pendahuluan Proyek Pengolahan Limbah
Kesesuaian Proyek
Dasar Pemikiran Teknis dan Pengolahan Limbah
Ekonomis Proyek Pengolahan dengan peraturan
Limbah
Kesesuaian Proyek
Permintaan Berkelanjutan Atas Pengolahan Limbah
Proyek Pengolahan Limbah ANALISIS dengan Rencana
Pembangunan
KEBUTUHAN
PROYEK
Proyek Pengolahan Limbah Kesesuaian Proyek
PENGOLAHAN
Pengolahan Limbah
LIMBAH
dengan RT RW
REKOMENDASI ANALISIS
Bentuk KPBU Proyek DAN TINDAK
Pengolahan Limbah LANJUT
KEPATUHAN Proyek Pengolahan
PROYEK Limbah
PROYEK
PENGOLAHAN
PENGOLAHAN
Kriteria Pemilihan LIMBAH
Badan Usaha Proyek LIMBAH STUDI
Pengolahan Limbah PENDAHULUAN
PROYEK
Rencana jadwal PENGOLAHAN Keunggulan sektor
kegiatan penyiapan LIMBAH swasta
dan transaksi KPBU
Proyek Pengolahan Terjangkaunya
ANALISIS POTENSI
Limbah PENDAPATAN efektifitas,
ANALISIS VALUE
DAN SKEMA akuntabilitas dan
FOR MONEY pemeratan pelayanan
PEMBIAYAAN
PROYEK publik Proyek
PROYEK
Kemampuan pengguna PENGOLAHAN PENGOLAHAN Pengolahan Limbah
pembayar LIMBAH LIMBAH
pemerintah Pengolahan Limbah

dukungan pemerintah
28
3.4. Studi Pendahuluan Proyek Pengolahan Limbah (Lanjutan)
1. Kondisi Pengelolaan
Dasar Pemikiran Teknis dan Lumpur Tinja Eksisting
Ekonomis Proyek SPAM 2. Kajian Sistem Pengelolaan
1. Analisis Kependudukan
Lumpur Tinja
Permintaan Berkelanjutan Atas 2. Analisis Kondisi 3. Rencana Teknis Operasional
Proyek SPAM Pengelolaan Limbah 4. Sistem Pengolahan Lumpur
3. Analisis Proyeksi Tinja
Dukungan Pemangku Kepentingan 1. Analisis Dukungan
Kebutuhan Pengelolaan
Proyek SPAM Masyarakat 5. Pemrosesan Akhir
Limbah
4. Analisis Tingkat Layanan
Pelaku Usaha
Yang diharapkan
5. Tren Wilayah Perkotaan 1.Analisis Pasar
Industri 2.Analisis Biaya dan Manfat
Saat Ini
6. InisiatifPemerintah/Pemer
Pemerintah
intah Daerah
7. Dan lain-lainya
Lainya
1. RPJPN
2. RPMN
Kesesuaian Proyek Pengolahan Limbah 3. RTRW PROPINSI
dengan Rencana Pembangunan 4. RTRW KAB/KOTA
5. RISPengloaan Air Limbah
6. KEBIJAKAN STRATEGI
DAERAH
29
3.5. Studi Pendahuluan Proyek Persampahan
Kesesuaian Proyek
Persampahan
dengan peraturan
Ekonomis Proyek Persampahan
Kesesuaian Proyek
Permintaan Berkelanjutan Atas Persampahan
Proyek Persampahan dengan Rencana
ANALISIS
Pembangunan
Proyek Persampahan PROYEK Kesesuaian Proyek
PERSAMPAHAN Persampahan
dengan RT RW
Bentuk KPBU Proyek REKOMENDASI DAN

ANALISIS
Persampahan TINDAK LANJUT KEPATUHAN Proyek Persampahan
PROYEK PROYEK
Kriteria Pemilihan PERSAMPAHAN PERSAMPAHAN
Persampahan PENDAHULUAN
PROYEK
Rencana jadwal PERSAMPAHAN Keunggulan sektor
kegiatan penyiapan swasta
dan transaksi KPBU
Proyek Persampahan Terjangkaunya
ANALISIS POTENSI efektifitas,
PENDAPATAN DAN ANALISIS VALUE akuntabilitas dan
SKEMA
PEMBIAYAAN
publik Proyek
Kemampuan pengguna PROYEK PROYEK
PERSAMPAHAN Persampahan
pembayar PERSAMPAHAN
pemerintah Persampahan

dukungan pemerintah
30
3.6. Studi Pendahuluan Proyek Perumahan Rakyat
Kesesuaian Proyek
Dasar Pemikiran Teknis dan Perumahan Rakyat
Ekonomis Proyek Perumahan dengan peraturan
Rakyat
Kesesuaian Proyek
Permintaan Berkelanjutan Atas Perumahan Rakyat
Proyek Perumahan Rakyat ANALISIS dengan Rencana
Pembangunan
KEBUTUHAN
PROYEK
Proyek Perumahan Rakyat Kesesuaian Proyek
PERUMAHAN
Perumahan Rakyat
RAKYAT
dengan RT RW
ANALISIS
Bentuk KPBU Proyek REKOMENDASI DAN Keterkaitan Antar Sektor
Perumahan Rakyat TINDAK LANJUT KEPATUHAN
Proyek Persampahan
PROYEK PROYEK
PERUMAHAN PERUMAHAN
Kriteria Pemilihan RAKYAT
Badan Usaha Proyek RAKYAT STUDI
Perumahan Rakyat PENDAHULUAN
PROYEK
PERUMAHAN Keunggulan sektor
Rencana jadwal RAKYAT swasta
kegiatan penyiapan
dan transaksi KPBU
Proyek Perumahan ANALISIS POTENSI Terjangkaunya
Rakyat PENDAPATAN DAN efektifitas,
ANALISIS VALUE
SKEMA akuntabilitas dan
PEMBIAYAAN
PROYEK PROYEK publik Proyek
Kemampuan pengguna PERUMAHAN PERUMAHAN Perumahan Rakyat
pembayar RAKYAT RAKYAT
pemerintah Perumahan Rakyat

dukungan pemerintah
31
IV. KONSEPSI PRA STUDI KELAYAKAN
32
4.1 Definisi Pra Studi Kelayakan
kajian yang dilakukan untuk

menilai kelayakan KPBU
dengan mempertimbangkan
Pra Studi Kelayakan sekurang-kurangnya aspek
hukum, teknis, ekonomi,
keuangan, pengelolaan risiko,
lingkungan, dan sosial
33
4.2 Manfaat Pra Studi Kelayakan
Kajian Awal Prastudi Kelayakan (Outline Business Case) diperlukan untuk:
mengkaji peran dan tanggung mengkaji pilihan teknis serta

menentukan sasaran dan memastikan kesesuaian dengan
jawab masing-masing ketersediaan teknologi dan
kendala KPBU peraturan perundangundangan
pemangku kepentingan barang/jasa yang dibutuhkan
menyusun rencana komersial

yang mencakup kajian
mengidentifikasi pilihan bentuk mengkaji manfaat ekonomi dan memetakan risiko dan upaya
permintaan (demand), industri
KPBU terbaik sosial dari rencana KPBU mitigasi yang diperlukan
(market), struktur pendapatan,
dan keuangan
menetapkan persyaratan
pelaksanaan KPBU, termasuk menentukan berbagai
mengidentifikasi kebutuhan
mengidentifikasi awal atas landasan hukum, dan tindak permasalahan pokok dan
Dukungan Pemerintah dan/atau
dampak lingkungan dan sosial lanjut yang diperlukan hambatannya serta usulan
Jaminan Pemerintah
berkaitan dengan pengadaan untuk mengatasi permasalahan
tanah dan pemukiman kembali
34
4.3 Fungsi Pra Studi Kelayakan
Secara umum untuk

menilai layak tidaknya
proyek dilakukan
dengan cara KPBU
Dapat dipakai
Sebagai dasar
sebagai acuan
negosiasi dengan
dalam penyusunan
Badan Usaha
dokumen tender
pemenang tender
KPBU
Pra Studi
Kelayakan
Sebagai referensi
Sebagai referensi PJPK Badan Usaha dalam
dalam melakukan menyusun proposal
evaluasi usulan Badan penawaran (usulan
Usaha teknis dan
keuangan);
35
V. MEKANISME PRA STUDI KELAYAKAN
36
5.1 Alur Proses Pra Studi Kelayakan
MENTERI/PJPK KEMENTERIAN
TAHAPAN
SATMINKAL/TIM KPBU SIMPUL KPBU KEUANGAN
Penyusunan Pra-FS proyek KPBU
Asistensi,
PENYIAPAN aplikasi PDF,
Koordinasi asistensi, pengajuan PDF, dan
Penjaminan kepada Kemenkeu Penjaminan.
Konfirmasi
Final
Rancangan Penjanjian KPBU,

Market Sounding, Dokumen RFP
37
5.2 Para Pihak Terkait Pra Studi Kelayakan
Pihak yang menyusun dokumen PJPK
Pra Studi Kelayakan
Pihak Penyusun
Tim KPBU yang dibentuk PJPK
Pra FS
Dapat dibantu oleh Badan

Penyiapan yang pengadaannya
dilakukan melalui proses seleksi
Pihak yang Berkepentingan dengan

• bahan untuk menilai
Dokumen Pra Studi Kelayakan apakah suatu proyek
Kementerian
Keuangan perlu mendapatkan
Dukungan
Pemerintah Informasi yang
ada di Prastudi
• bahan untuk Kelayakan sangat
Institusi mengevaluasi apakah
para keuangan penting untuk
proyek tersebut layak
pemegang seperti PT PII,
kepentingan PT SMI dan untuk mendapatkan
penjaminan atau
meyakinkan para
PT IIF
kredit pemegang
kepentingan
• bahan untuk untuk mengambil
mengajukan
Investor
swasta penawaran yang keputusan
sesuai dengan
kebutuhan PJPK
38
5.3 Cakupan Pra Studi Kelayakan (1/5)
TAHAP PENYIAPAN KPBU Penyiapan Prastudi Kelayakan
Kajian Awal Prastudi Kelayakan (OBC) Kajian Akhir Prastudi Kelayakan (FBC)
Terdiri dari:
a. Kajian Hukum dan Kelembagaan
b. Kajian Teknis
c. Kajian Ekonomi dan Komersial Terdiri dari penyempurnaan data dengan kondisi terkini
d. Kajian Lingkungan dan Sosial dan pemutakhiran atas kelayakan dan kesiapan KPBU
e. Kajian Bentuk KPBU dalam Penyediaan Infrastruktur yang sebelumnya telah tercakup dalam kajian awal
f. Kajian Risiko Prastudi Kelayakan (OBC), termasuk penyelesaian hal-hal
g. Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau yang perlu ditindaklanjuti.
Jaminan Pemerintah
h. Kajian Mengenai Masalah yang Perlu Ditindaklanjuti
 Konsultasi Publik: PJPK melakukan penjelasan dan menerima masukan terkait proyek KPBU dari seluruh pemangku
kepentingan.
 Market Sounding: PJPK melakukan tatap muka (one-on-one meeting) dan promosi dengan calon-calon investor, lembaga
keuangan nasional dan internasional, serta pihak lain yang memiliki ketertarikan terhadap pelaksanaan KPBU.
Catatan: Konsultasi Publik dan Market Sounding

dapat dilakukan lebih dari satu kali di tahap
penyiapan
39
OBC bertujuan untuk FBC bertujuan untuk
a) Menentukan sasaran dan kendala KPBU a) Memperoleh persetujuan dari setiap pemangku kepentingan
b) Memastikan kesesuaian dengan peraturan perundang- atas skema KPBU yang tercantum di dalam kajian awal
undangan Prastudi Kelayakan
c) Mengkaji peran dan tanggung jawab pemangku b) Memutakhirkan dan menyempurnakan kajian awal Prastudi
kepentingan Kelayakan berdasarkan masukan dari pemerintah,
masyarakat, badan usaha, lembaga keuangan, dan/atau
d) Mengkaji pilihan teknis serta ketersediaan teknologi dan
lembaga terkait lainnya
barang/jasa yang dibutuhkan
c) Menyampaikan usulan Dukungan Pemerintah (jika
e) Mengidentifikasi pilihan bentuk KPBU terbaik
diperlukan) oleh PJPK kepada Menteri, Kepala Lembaga,
f) Mengkaji manfaat ekonomi dan sosial dari rencana KPBU Kepala Daerah, dan/atau Menteri Keuangan
g) Menyusun rencana komersial yang mencakup kajian d) Menyampaikan usulan penjaminan Pemerintah (jika
permintaan (demand), industri (market), struktur diperlukan) oleh PJPK kepada BUPI
pendapatan, dan keuangan
e) Memastikan Tim KPBU telah terbentuk dan berfungsi
h) Memetakan risiko dan upaya mitigasi yang diperlukan
f) Memastikan rencana anggaran dan jadwal pelaksanaan
i) Mengidentifikasi awal atas dampak lingkungan dan sosial penyiapan tapak, termasuk pengadaan tanah dan program
j) Menetapkan landasan hukum dan tindak lanjut yang pemukiman kembali, telah diusulkan dalam Rencana Kerja
diperlukan berkaitan dengan pengadaan tanah dan Pemerintah/Rencana Kerja Pemerintah Daerah
pemukiman kembali g) Memastikan rencana anggaran dan jadwal pelaksanaan
k) Mengidentifikasi kebutuhan Dukungan Pemerintah penyusunan kajian lingkungan (AMDAL atau UKL-UPL) telah
dan/atau Jaminan Pemerintah diusulkan dalam Rencana Kerja Pemerintah/Rencana Kerja
l) Menentukan berbagai permasalahan pokok dan Pemerintah Daerah
hambatannya serta usulan untuk mengatasi h) Membuat langkah-langkah penyelesaian berbagai masalah
permasalahan hukum (jika ada)
Catatan: FBC fokus pada kepastian skema KPBU ke tahap
Catatan: OBC fokus pada pemaparan rencana skema KPBU selanjutnya
40
Kajian Kajian Kajian

Hukum dan Kajian Teknis Ekonomi dan Lingkungan dan
Kelembagaan Komersial Sosial
 analisis peraturan  analisis teknis;  analisis permintaan  kajian lingkungan hidup

perundang-undangan; (demand), yang bagi KPBU yang wajib
 penyiapan tapak
bertujuan untuk AMDAL;
 analisis kelembagaan termasuk jalur;
memahami kondisi
 kajian lingkungan hidup
 rancang bangun awal, pengguna layanan;
bagi KPBU yang wajib
yang memuat rancangan
 analisis pasar (market), memiliki UKL-UPL;
teknis dasar KPBU
yang bertujuan untuk
termasuk lingkup KPBU  analisis sosial;
mengetahui tingkat
yang disesuaikan dengan
ketertarikan industri dan  rencana pengadaan
kebutuhan dan
kompetisi; tanah dan pemukiman
karakteristik dari
kembali
masing-masing sektor;  Analisis struktur
pendapatan KPBU,;
 spesifikasi keluaran
 Analisis Biaya Manfaat
Sosial (ABMS)
 analisis keuangan
41
Kajian
Kajian Kebutuhan Dukungan Kajian
Kajian Risiko
Bentuk Kerjasama dan/atau Jaminan Outstanding Issues
Pemerintah
 pemilihan bentuk KPBU;  analisis risiko dilakukan  analisis Dukungan  identifikasi isu-isu kritis
dengan cara: Pemerintah dapat yang harus
 bentuk KPBU
diberikan dalam bentuk: ditindaklanjuti;
1) melakukan identifikasi
risiko; 1) dukungan kelayakan  menyusun rencana
KPBU (Viability Gap penyelesaian isu-isu
2) mengukur besaran risiko;
Fund) yang diatur lebih kritis, termasuk strategi
3) menentukan alokasi lanjut oleh Peraturan penyelesaian dan
risiko; dan Menteri Keuangan; penanggung jawab;
4) menyusun mitigasi risiko 2) insentif perpajakan;  jangka waktu yang
dan/atau dibutuhkan untuk
menyelesaikan
3) dukungan Pemerintah
persiapan KPBU.
dalam bentuk lainnya
sesuai dengan peraturan
perundang undangan.
• analisis Jaminan
Pemerintah
Kajian akhir Prastudi Kelayakan, terdiri dari penyempurnaan data dengan kondisi terkini dan pemutakhiran atas kelayakan dan kesiapan
KPBU yang sebelumnya telah tercakup dalam kajian awal Prastudi Kelayakan, termasuk penyelesaian hal-hal yang perlu ditindaklanjuti
42
Identifikasi Isu Kritis Analisis Peraturan
Perundang-undangan
Rencana Penyelesaian Isu Kritis analisis teknis

KAJIAN HUKUM Analisis
DAN Kelembagaan
Jangka Waktu Penyelesaian KELEMBAGAAN
penyiapan tapak termasuk jalur
Persiapan KPBU
OUTSTANDING rancang bangun awal
ISSUES
Butuh tidaknya dukungan KAJIAN spesifikasi keluaran
Pemerintah
TEKNIS Alternatif & Pemilihan Sistem
Butuh tidaknya
Penjaminan Pemerintah Mutu Konstruksi
DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan
DAN RAB
PENJAMINAN
PEMERINTAH Pra Studi
Identifikasi Risiko
KAJIAN
Kelayakan EKONOMI Analisis permintaan
Besaran Risiko
(Pra FS) DAN
KOMERSIAL Analisis pasar (market)
Alokasi Risiko
RESIKO Analisis Struktur Pendapatan
Rencana Mitigasi Risiko KPBU
KAJIAN
LINGKUNGAN
Alternatif DAN SOSIAL Analisis Biaya dan Manfaat
Skema Kerjasama BENTUK Sosial
Studi
KPBU AMDAL/UKL/UPL
Analisis Value For Money
Pemilihan (VfM)
Skema KPBU Analisis Sosial
Rencana Pengadaan Tanah dan Analisis Keuangan
Pemukiman Kembali
43
5.3.1 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk Kajian Hukum dan Kelembagaan
(1/2)
1. Kajian hukum dan Kelembagaan
a. Analisis Peraturan Perundang-undangan
Kesesuaian dengan peraturan perundangan-undangan terkait:
pendirian badan usaha,
penanamanmodal,
persaingan usaha,
lingkungan,
keselamatan kerja,
pengadaan tanah,
pembiayaan KPBU,
perizinan KPBU,
perpajakan, dan lainnya
 Risiko hukum dan strategi mitigasi
Kajian kemungkinan penyempurnaan atau penerbitan peraturan
Jenis-jenis perizinan dan persetujuan yang dibutuhkan dan rencana jadwal pemenuhannya
b. Analisis Kelembagaan
Kepastian kewenangan PJPK dan penentuan PJPK proyek multi infrastruktur
Pemetaan pemangku kepentingan serta fungsi dan tanggung jawab masing-masing
Penentuan peran dan tanggung jawab Tim KPBU dan sistem pelaporanTim KPBU
Menentukan dan menyiapkan perangkat regulasi kelembagaan
Menentukan kerangka acuan pengambilan keputusan
44
5.3.1 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk Kajian Hukum dan Kelembagaan
(2/2)
Analisis Hukum dan Kelembagaan Proyek mencakup
 Review atas regulatory framework dan kelembagaan termasuk PJPK

 Review terhadap risiko hukum terkait proyek terkait perjanjian kerjsasama
atau penjaminan
 Hak kepemilikan dan manajemen proyek serta perizinan
 Analisis ruang lingkup proyek dan hukum dari rencana kenaikan tarif
yang diusulkan
 Klausul penjaminan dan kontrak perjanjian kerjasama antara
Pemerintah dan Badan Usaha
45
5.3.2 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk Kajian Teknis (1/5)
a. Analisis Teknis
Standar kinerja teknis operasi,
Alternatif tapak, besaran proyek, kualitas teknologi, dan waktu pelaksanaan,
Kapasitas keluaran, standar operasi, dan rancangan awal yang layak teknis,
Identifikasi dan menilai BUMN/D yang dibutuhkan dan/atau yang akan digunakan,
Identifikasi ketersediaan pasokan sumber daya untuk keberlangsungan proyek KPBU,
Identifikasi persyaratan dan ketersediaan input (SDM, bahan baku, pelayanan jasa, akses ke
tapak, dlsb.),
Perkiraan biaya proyek termasuk asumsi perhitungan,
Perkiraan pendapatan, biaya modal, biaya operasi dan pemeliharaan dengan berbagai skenario,
Penyiapan rencana pembiayaan sesuai jadwal konstruksi, operasi dan pemeliharaan serta biaya
siklus kesinambungan proyek, dan
Identifikasi Standar Pelayanan Minimum.
b. PenyiapanTapak termasuk jalur

Kesesuaian tapak dengan RencanaTata Ruang Wilayah
Kesesuaian tapak dengan kebutuhan operasional bahan baku,
Ketersediaan pelayanan jasa dan bahan baku,
Kondisi tapak yang diusulkan dan kesesuaiannya dengan kebutuhan KPBU,
Konfirmasi kepemilikan tanah dan hambatan-hambatan yang timbul,
Perkiraan biaya pengadaan tanah dengan berbagai skenario, dan
Rencana dan jadwal pelaksanaan pengadaan tanah dan pemukiman kembali.
46
2. Kajian Teknis (lanjutan …)
c. Rancang Bangun Awal dan lingkup proyek sesuai dengan kebutuhan dan karakteristik masing-
masing sektor
d. Spesifikasi Keluaran
Standar pelayananminimum yang meliputi kuantitas, kualitas, dan ketersediaan
Jadwal indikatif pekerjaan konstruksi dan penyediaan peralatan
Kepatuhan atas masalah lingkungan, sosial, dan keselamatan
Persyaratan pengalihan aset sesuai perjanjian KPBU
Pengaturan pemantauan untuk tahapan
konstruksi,
operasi komersial, dan
berakhirnya perjanjian KPBU
47
A. Review Design terhadap Spesifikasi Output
 Lokasi Proyek
 Design Awal (Basic Design) untuk menghitung volume dan kualitas bahan dasar (raw
material).
 Design Awal (Basic Design) untuk dilakukan review dan ketersesuaian dengan standar dan
pedoman yang berlaku maupun standar internasional lainnya.
 Teknologi dan Metode Konstruksi yang digunakan untuk menentukan constructability.
 Penilaian kewajaran asumsi teknis yang digunakan dalam proyek.
B. Infrastruktur Pendukung
 Ketersediaan Raw Material untuk konstruksi proyek.

 Penyiapan tapak lokasi.
 Rancang atau gambaran umum terhadap rencana konstruksi.
48
C. Kewajaran Capex
 Komponen-komponen Capex: biaya konstruksi, biaya desain, supervisi, kontijensi dan biaya-
biaya lainnya.
D. Kewajaran Opex
 Komponen-komponen Opex: periodic maintenance, biaya personel, listrik, material, jasa, dll.
E. Jadwal Konstruksi
 Tanggal mulai dan berakhirnya konstruksi.

 Commercial Operation Date (COD).
49
F. Aspek Pendapatan
 Sumber Pendapatan Primer

 Jumlah pengguna atau pelanggan, jumlah kebutuhan dan permintaan
 Demografi penduduk
 Kompetitor atau subtitusi yang dapat mempengaruhi penerimaan
 Sumber Pendapatan Sekunder

 Pendapatan lainnya yang dapat dihasilkan dari proyek
 Besaran Tarif
 Besaran tarif dan rencana kenaikan
 Willingness to Pay (WTP) dan Ability to Pay (ATP)
5.3.3 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk Kajian Ekonomi dan Komersial
(1/4)
3. Kajian Ekonomi dan Komersial
a. Analisis Permintaan
• Survei kebutuhan nyata
• Penentuan sumber dan tingkat pertumbuhan permintaan dengan berbagai skenario
b. Analisis Industri/Pasar
• Rencana proyek KPBU
• Tanggapan dan penilaian calon investor terhadap kelayakan, risiko, serta kebutuhan dukungan
Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah
• Tanggapan lemabag keuangan nasional/internasional mengenai potensi pemberian dan indikasi
besaran pinjaman dari lembaga keuangan (nasional, internasional, dan lainnya)
• Strategi untuk mengurangi risiko pasar dan meningkatkan persaingan
• Penilaian terhadap struktur pasar
c. Analisis Struktur Pendapatan Proyek KPBU
a. Perhitungan keseimbangan antara biaya dan pendapatan
b. Identifikasi pembayaran/tarif awal, mekanisme penyesuaian, serta indeks acuan penyesuaian
c. Identifikasi dampak atas
a. cost overrun,
b. pembangunan proyek lebih awal,
c. pengembalian melebihi tingkat batas maksimum yang mengakibatkan pemberlakukan
mekanisme penambahan pembagian keuntungan (clawback mecahnism), dan
d. adanya insentif atau pemotongan pembayaran dalam hal pemenuhan kewajiban
(2/4)
3. Kajian Ekonomi dan Komersial
a. Analisis BiayaManfaat Sosial
Perbandingan biaya dan manfaat dengan ada atau tidak adanya proyek berdasarkan harga
konstan yang meliputi: biaya penyiapan proyek KPBU, biayamodal, biaya operasional, biaya
pemeliharaan, dan biaya lain-lain
Penilaian/pengukuran manfaat proyek seperti: penghematanmasyarakat dan penghematan
APBN/D
Penentuan biaya ekonomi (harga finansial diganti harga ekonomi)
Kuantifikasi manfaat ekonomi
Penilaian kelayakan ekonomi dengan pendekatan EIRR dan ENPV
Analisis sensitivitas atas ketidakpastian pelaksanaan proyek
b. Analisis Keuangan
Rasio ekuitas dan pinjaman (DER)
Tingkat biaya modal rata-rata (WACC)
Imbal hasil keuangan (FIRR)
Penghitungan rasio kecukupan pembayaran hutang (DSCR)
Imbal hasil ekuitas (ROE)
Besaran Net Present Value (NPV) dan Payback Period (PBP)
Proyeksi arus kas proyek KPBU
Proyeksi arus kas dan laporan laba rugi BadanUsaha Pelaksana
Analisis Sensitivitas atas ketidakpastian nilai parameter keuangan yang digunakan
Bentuk dan nilai Dukungan Pemerintah
Besaran premi Jaminan Pemerintah
(3/4)
A. Analisis Biaya Ekonomi
 Biaya Langsung : Capex dan Opex

 Biaya Tidak Langsung: Eksternalitas, seperti dampak sosial dan lingkungan (kebisingan, polusi,
kemacetan, dsb)
B. Analisis Manfaat Ekonomi
 Manfaat Langsung : Manfaat yang dirasakan langsung oleh pelanggan dari fasilitas proyek
 Manfaat Tidak Langsung : Manfaat sampingan yang bersifat positif yang ditimbulkan proyek
C. Penilaian Ekonomi Proyek
 Economic Internal Rate of Return (EIRR)

 Economic Net Present Value (ENPV)
 Benefit Cost Ratio (BCR)
(4/4)
A. Asumsi Finansial
 Biaya proyek
 Estimasi pendapatan proyek
 Debt to Equity Ratio
B. Analisis Kelayakan Finansial
 Cost of Debt (Kd)

 Cost of Equity (Ke)
 Weighted Average Cost of Capital (WACC): “tingkat pengembalian investasi yang diharapkan perusahaan” –
dalam %
 Debt Service Coverage Ratio (DSCR)
C. Penilaian Finansial Proyek
 Internal Rate of Return (IRR): “estimasi tingkat pengembalian investasi proyek ” – dalam %
 Equity Internal Rate of Return (Equity IRR)
 Net Present Value
5.3.4 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk Kajian Lingkungan dan Sosial (1/2)
4. Kajian Lingkungan dan Sosial

a. Kajian Lingkungan
Dokumen AMDAL, atau
Dokumen UKL-UPL.
b. Analisis Sosial
Dampak sosial KPBU,
Penentuan lembaga yang bertanggung jawab untuk pembebasan tanah dan pemukiman
kembali,
Menentukan pihak-pihak yang terkena dampak dan bentuk kompensasi,
Perkiraan kapasitas lembaga untuk melakukan pembebasan lahan dan pemukiman kembali,
Dan
Rencana pelatihan masyarakat dalam rangka melaksanakan program perlindungan sosial.
c. Rencana PengadaanTanah dan Pemukiman Kembali

Dokumen perencanaan pengadaan tanah
Izin lingkungan untuk penetapan lokasi
Rencana pemukiman kembali
5.3.4 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk Kajian Lingkungan dan Sosial (2/2)
Analisis Lingkungan dan Sosial Proyek mencakup
 Prinsip Perlindungan dan Pengelolaan Aspek Sosial dan Lingkungan Hidup

 Indikator penilaian kelayakan aspek sosial, lingkungan hidup, dan pengadaan
tanah
 Penilaian aspek sosial dan lingkungan dalam proses penjaminan
 Kepemilikan tanah
 Dampak terhadap area-area sensitive, seperti kawasan lindung
 Pengolahan limbah proyek
 Dampak perubahan iklim dan mitigasinya (jika ada)
5.3.5 Cakupan Pra Studi Kelayakan untuk kajian bentuk KPBU,Risiko,
Dukungan/Jaminan, dan tindak lanjut (1/3)
5. Kajian bentuk KPBU dalam penyediaan infrastruktur
a. Lingkup KPBU
b. Jangka waktu dan penahapan KPBU
c. Identifikasi keterlibatan pihak ketiga (off-taker, penyedia bahan baku, dll.)
d. Skema pemanfaatan BMN/D selama perjanjian KPBU
e. Status kepemilikan aset selama perjanjian dan pengalihan aset setelah berakhirnya perjanjian
f. Bentuk partisipasi Pemerintah dalam Badan Usaha Pelaksana
6. Kajian risiko
a. Identifikasi risiko
b. Besaran risiko
c. Alokasi risiko
d. Rencanamitigasi risiko
7. Kajian kebutuhan Dukungan Pemerintah dan Jaminan Pemerintah

a. Butuh tidaknyaDukungan Pemerintah seperti Dukugan Kelayakan (VGF), insentif perpajakan, dan
dukungan lainnya
b. Butuh tidaknya Jaminan Pemerintah melalui Menteri Keuangan atau BadanUsaha Penjamin
Infrastruktur
8. Kajian hal-hal yang perlu ditindaklanjuti

a. Identifikasi isu kritis
b. Rencana penyelesaian isu-isu kritis
c. Jangka waktu penyelesaian persiapan KPBU
Analisis Kapasitas PJPK
 Analisis terhadap kapasitas keuangan PJPK, mencakup:

a. Sistem akuntansi dan keuangan PJPK
b. Performa keuangan PJPK pada periode sebelumnya
c. Proyeksi keuangan PJPK
 Tujuan: untuk melihat potensi kemampuan PJPK dalam memenuhi kewajiban finansial proyek
 Aspek-aspek penilaian
 Parameter keuangan daerah: Pendapatan Daerah, Belanja Operasi dan Modal, SILPA.
 Macro economic outlook: ekspektasi pertumbuhan ekonomi, tenaga kerja dan economic diversity
 Fleksibilitas keuangan daerah pasca penandatanganan perjanjian KPBU
 Institutional Framework: menilai kapasisitas PJPK dan institusi terkait dalam mengendalikan proyek KPBU
 Governance and Management: menganalisis kemampuan PJPK untuk mengelola dan mengendalikan
proyek KPBU serta memenuhi kewajiban keuangan sesuai komitmen
Analisis Risiko Proyek mencakup
 Usulan risiko proyek yang akan dijamin berdasarkan Usulan Penjaminan

 Kesesuaian Alokasi Risiko (Matriks Risiko)
 Pembahasan identifikasi, alokasi dan mitigasi risiko yang sesuai antara PJPK dan Swasta
 Pengukuran besaran risiko
 Analisis terhadap kemampuan fiskal PJPK dalam pemenuhan kewajiban regres
 Kajian terhadap risiko utama dari masing-masing pihak, pemerintah dan swasta
 Catatan: Matriks alokasi risiko yang ditulis secara komprehensif dapat menjadi alat yang baik
dalam memastikan perjanjian kerja sama maupun perjanjian penjaminan telah mencakup
seluruh kemungkinan terjadinya risiko pada proyek
VI. PRA STUDI KELAYAKAN BADAN USAHA
PEMRAKARSA (UNSOLICITIED)
6.1 Alur Proses Pra Studi Kelayakan Badan Usaha Pemrakarsa
Badan Usaha
Pemrakarsa
6.2 Tugas dan Tanggung Jawab PJPK dan Badan Usaha Pemrakarsa
dalam Pra Studi Kelayakan
Badan Usaha Pemrakarsa
PJPK
VII. PRA STUDI KELAYAKAN INFRASTRUKTUR PUPR
7.1 Infrastruktur PUPR
infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur

jalan sumber daya air minum sistem sistem sistem perumahan
air dan irigasi pengelolaan pengelolaan air pengelolaan rakyat
• jalan arteri, • unit air baku; limbah
• jalan kolektor • unit produksi; air limbah persampahan • perumahan
• saluran setempat
dan jalan lokal; dan/atau rakyat untuk
pembawa air terpusat • unit pengolahan
• pengangkutan;
golongan rendah;
• jalan tol; baku; dan/atau •unit distribusi. • pengolahan;
• unit pelayanan; setempat; dan/atau
dan/atau • jaringan irigasi dan/atau
• unit • unit • rumah susun
• jembatan tol. dan prasarana • pemrosesan
pengumpulan; pengangkutan; sederhana sew
penampung air akhir sampah
• unit pengolahan; • unit pengolahan
beserta
• unit lumpur tinja;
bangunan
pelengkapnya, pembuangan • unit pembuangan
akhir; dan/atau akhir; dan/atau
antara lain
waduk, • saluran • saluran
bendungan, dan pembuangan air, pembuangan air,
dan sanitasi. dan sanitasi
bendung
 analisis teknis;
 penyiapan tapak termasuk jalur;
KAJIAN TEKNIS  rancang bangun awal, yang memuat rancangan
teknis dasar KPBU termasuk lingkup KPBU yang
disesuaikan dengan kebutuhan dan karakteristik
SETIAP INFRASTRUKTUR MEMILIKI KARAKTERISTIK PROYEK YANG BERBEDA dari masing-masing sektor;
 spesifikasi keluaran
6.2 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Jalan
6.2.1 Dasar Hukum
Dasar Hukum Pra Studi Kelayakan Jalan dan Jembatan

1. Undang-Undang RI Nomor 14 Tahun 1992 tentang
Lalu Lintas dan Angkutan Jalan
2. Undang-Undang RI Nomor 24 Tahun 1992 tentang
Penataan Ruang
3. Undang-Undang RI Nomor 38 Tahun 2004 Tentang
Jalan
4. Peraturan Pemerintah RI Nomor 26 Tahun 1985
tentang Jalan
tentang Prasarana dan Lalu Lintas Jalan
tentang Rencana Tata Ruang Wilayah
Nasional(RTRWN)
7. Peraturan Pemerintah RI Nomoe 27 Tahun 1999
tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan
Hidup (AMDAL)
8. RSNI. T-14-2014 Pedoman Perancanangan Struktur
Beton untuk Jembatan
9. Pt.T-01-2002-B Pedoman Perencanaan Tebal
Perkerasan Lentur
6.2.2 Muatan Pra Studi Kelayakan Jalan (1/3)
Analisis Peraturan
Identifikasi Isu Kritis Perundang-undangan
Sektor Jalan
Rencana Penyelesaian Isu Kritis Analisis Lalu Lintas
DAN Kelembagaan Pra Rencana Teknis Jalan
Persiapan KPBU
OUTSTANDING Operasional dan Pelayanan
ISSUES
Butuh tidaknya dukungan KAJIAN Analisis Kebutuhan Perjalanan
Pemerintah
Butuh tidaknya
DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan
DAN RAB
PENJAMINAN
Identifikasi Risiko
KAJIAN
Kelayakan EKONOMI Survey Lalu Lintas
Besaran Risiko
(Pra FS) DAN
KOMERSIAL Manfaat dan Biaya Sosial
Alokasi Risiko
(EIRR dan ENPV)
Rencana Mitigasi Risiko
KAJIAN KPBU
LINGKUNGAN
DAN Asumsi Proyeksi Keuangan
Alternatif KESELAMATA
Skema Kerjasama BENTUK N Studi Anggaran Biaya Proyek
Pemilihan KPBU AMDAL/UKL/UPL
Proyeksi Keuangan
Hasil Analisa Keuangan
Rencana Pengadaan Tanah dan Analisis Andalin
Pemukiman Kembali
Pendahuluan 5.3 Aspek Lingkungan dan Keselamatan

1. Ruang Lingkup 5.3.1 Lingkungan Biologi
2. Acuan Normatif 5.3.2 Lingkungan Fisikia –Kimia
3. Istilah dan definisi 5.3.3 Lingkungan Sosial, ekomomi dan budaya
4. Ketentuan Umum 5.3.4 Keselamatan Jalan
4.1 Kriteria Kebutuhan Pra Studi Kelayakan 5.4 Aspek Ekonomi
4.2 Lingkup dan Hasil Kegiatan Pra Studi Kelayakan 5.4.1 Biaya-biaya proyek
4.3 Pendekatan Analisis Kegiatan Pra Studi Kelayakan 5.4.2 Manfaat Proyek
4.4 Periode Analisis dan Aspek yang Ditinjau 5.4.2.1 Penghematan biaya operasi kendaraan
4.5 Kedudukan dan Fungsi Pra Studi Kelayakan 5.4.2.2 Penghematan nilai waktu perjalanan
4.5.1 Kedudukan Pra Studi Kelayakan 5.4.2.3 Penghematan biaya kecelakaan
4.5.2 Fungsi Pra Studi Kelayakan 5.4.2.4 Reduksi perhitungan total
5. Kententuan Teknis penghematan biaya
5.1 Formulasi Kebijakan Perencanaan 5.4.2.5 Pengembangan ekonomi (producer
5.1.1 Kaji Ulang Kebijakan dan Sasaran surplus dan consumer surplus)
Perencanaan 5.4.2.6 Penghematan dalam pemeliharaan
5.1.2 Kaji Ulang Lingkungan dan Tata Ruang jalan (maintenance benefit)
5.1.3 Kaji Ulang Pengadaaan Tanah 5.5 Aspek Lain-lain
5.1.4 Formulasi Alternatif Solusi 5.6 Evaluasi Kelayakan Ekonomi
5.2 Aspek Teknis 5.6.1 Gambaran Umum evaluasi kelayakan ekonomi
5.2.1 Lalu Lintas 5.6.2 Analisis benefit cost ratio (B/C-R)
5.2.2 Topografi 5.6.3 Analisis net present value (NPV)
5.2.3 Geometri 5.6.4 Analisis economic internal rate of return (EIRR)
5.2.4 Geologi dan Geoteknik 5.6.5 Analisis first year rate of return (FYRR)
5.2.5 Perkerasan Jalan 5.6.6 Analisis Kepekaan (sensitivity analysis)
5.2.6 Hidrologi dan Drainase 5.7 Pemilihan Alternatif dan Rekomendasi
5.2.7 Struktur Jembatan
6. Cara Pengerjaan
6.1 Kajian Kebijakan Perencanaan
6.1.1 Kajian tentang kebijakan dan sasaran perencanaan
6.1.2 Kajian tentang lingkungan dan tata ruang
6.1.3 Kajian tentang pengadaan tanah
6.1.4 Formulasi alternatif solusi
6.2 Survei dan Analisis
6.2.1 Lalu Lintas
6.2.2 Topografi
6.2.3 Geometri
6. 2.4 Geologi dan Geoteknik
6.2.5 Perkerasan Jalan
6.2.6 Hidrologi dan Drainase
6.2.7 Struktur Jembatan
6. 2.8 Aspek Keselamatan
6. 2.9 Aspek Ekonomi
6.2.9.1 Biaya-biaya proyek
6.2.9. 2 Manfaat proyek
6.2.10 Aspek Lain-lain
6.2.11 Kelayakan Ekonomi
6.2.12 Pemilihan alternatif dan rekomendasi
6.2.3 Muatan Pra Studi Kelayakan Jalan Tol (1/2)
Analisis Peraturan
Sektor Jalan Tol
Rencana Penyelesaian Isu Kritis Analisis Lalu Lintas
DAN Kelembagaan
Pra Rencana Teknis Jalan Tol
Persiapan KPBU
OUTSTANDING Operasional dan Pelayanan
ISSUES
Butuh tidaknya dukungan KAJIAN Analisis Kebutuhan Perjalanan
Pemerintah
Butuh tidaknya
DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan
DAN RAB
PENJAMINAN
Identifikasi Risiko
KAJIAN
Kelayakan EKONOMI Survey Lalu Lintas
Besaran Risiko
(Pra FS) DAN
KOMERSIAL Manfaat dan Biaya Sosial
Alokasi Risiko
(EIRR dan ENPV)
KAJIAN KPBU
LINGKUNGAN
DAN Asumsi Proyeksi Keuangan
Alternatif KESELAMATA
Skema Kerjasama BENTUK N
Studi Anggaran Biaya Proyek
KPBU AMDAL/UKL/UPL
Pemilihan Proyeksi Keuangan
Rencana Pengadaan Tanah dan Hasil Analisa Keuangan
Analisis Andalin
Pemukiman Kembali
6.2.3 Muatan Pra Studi Kelayakan Jalan Tol (2/2)
1. Ketentuan Umum:
kriteria; lingkup dan fungsi.
2. Pendekatan Analisis:
before - after; with – without
3. Ketentuan Teknis:
A. Formulasi kebijakan:
kajian kebijakan dan sasaran perencanaan; kajian lingkungan dan tata ruang; kajian pengadaan
tanah; dan formulasi alternatif solusi.
B. Aspek Teknis:
lalulintas; topografi; geometri; geologi dan geoteknik; perkerasan jalan; hidrologi dan
drainase; struktur jembatan;
C. Aspek lingkungan dan keselamatan:
biologi; fisik-kimia; sosekbud dan keselamatan jalan
D. Aspek ekonomi:
biaya proyek; manfaat proyek;
E. Aspek lain-lain
F. Evaluasi kelayakan ekonomi:
B/C - ratio; NPV; EIRR; FYRR; analisis kepekaan;
G.Pemilihan alternatif dan rekomendasi
4. Cara Pengerjaan: butir A s/d G
6.3 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Sistem Penyediaan Air Minum (SPAM)
6.3.1 Dasar Hukum (1/2)
 Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 85 tahun 2013 tentang Uji Materiil UU SDA
Nomor 7 tahun 2004
 Undang-Undang Nomor 11 tahun 1974 tentang Pengairan
 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama
Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur
 Peraturan Kepala LKPP Nomor 19 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur
 Peraturan Menteri Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan
Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Air Minum
 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 122 Tahun 2015 tentang Sistem
Penyediaan Air Minum
 Peraturan Menteri PUPR Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pemberian Dukungan
Pemerintah dalam KPBU Penyelenggaraan SPAM
 Peraturan Menteri PUPR Nomor 27 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Sistem
Penyediaan Air Minum
6.3.1 Dasar Hukum (2/2)
STUDI KELAYAKAN MENURUT PERMEN PU No 27 Tahun 2016

Permen PU No. 27 Tahun 2016
Pasal 20 (1):
Studi kelayakan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 19 (1) huruf a merupakan
suatu studi untuk mengetahui tingkat kelayakan usulan pembangunan SPAM di
suatu wilayah pelayanan ditinjau dari aspek teknis teknologis, lingkungan, sosial,
budaya, ekonomi, kelembagaan dan finansial
Pasal 20 (2):
Studi kelayakan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) disusun berdasarkan:
a. Rencana Induk SPAM yang telah ditetapkan
b. Hasil kajian kelayakan teknis teknologis, lingkungan, sosial, budaya, ekonomi,
kelembagaan dan finansial; dan
c. Kajian sumber pembiayaan
6.3.2 Muatan Pra Studi Kelayakan SPAM (1/3)
Identifikasi Isu Kritis Analisis Peraturan Perundang-undangan
Sektor SPAM, Konsep Perjanjian Kerjasama,
Rencana Penyelesaian Isu Kritis Analisis

ASPEK HUKUM
DAN Kelembagaan Potensi Sumber Air
Persiapan KPBU Kebutuhan Air
OUTSTANDING
ISSUES
ASPEK Operasional dan Pelayanan
Butuh tidaknya dukungan
Pemerintah TEKNIS
Demografi
TEKNOLOGIS
Butuh tidaknya Konsep Desain Sistem
Penjaminan Pemerintah DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan Sistem dan Kebutuhan Lainnya
DAN
PENJAMINAN
Identifikasi Risiko
Kelayakan ASPEK Real Demand Survey
Besaran Risiko
(Pra FS) FINANSIAL
ASPEK Survey Kepuasan Pelanggan
Alokasi Risiko
RESIKO DAN
Rencana Mitigasi Risiko MITIGASI Analisis Struktur Pendapatan
RESIKO KPBU
Ketersediaan Fasilitas ASPEK
Aspek LINGKUNGAN
Umum Sosial, Analisis Biaya dan Manfaat
Sosial
Gambaran Umum Budaya
tingkat sosial, ekonomi, AMDAL
analisis proporsi jenis
dan Proyeksi Keuangan
budaya wilayah dan
masyarakat pelanggan serta Ekonomi UKL UPKL
Analisa Keuangan
gambaran peran
masyarakat SPPL dan Izin Lingkungan
MUATAN STUDI KELAYAKAN

(Lampiran V Permen PU No. 27 Tahun 2016)
a. Aspek Teknis Teknologis

Alternatif terbaik ditinjau dari beberapa aspek yang dipengaruhi lokasi daerah perencanaan meliputi:
1. Potensi sumber air
2. Demografi
3. Kebutuhan air
4. Operasional dan pelayanan
5. Konsep desain sistem
6. Sistem dan kebutuhan lainnya
Suatu kegiatan dianggap layak secara teknis teknologis apabila terdapat teknologi yang tersedia untuk
membangun SPAM
b. Aspek Lingkungan
Pengkajian kelayakan aspek lingkungan dilakukan melalui penyusunan dokumen AMDAL, formulir UKL-
UPKL, SPPL dan izin lingkungan sesuai peraturan yang berlaku.
MUATAN STUDI KELAYAKAN

(Lampiran V Permen PU No. 27 Tahun 2016)
c. Aspek Sosial, Budaya dan Ekonomi

Mencakup ketersediaan fasilitas umum, gambaran umum, tingkat sosial, ekonomi, budaya wilayah dan
masyarakat, analisis proporsi jenis pelanggan serta gambaran peran masyarakat.
d. Aspek Hukum dan Kelembagaan

Pengkajian terhadap peraturan perundang-undangan, konsep perjanjian kerjasama, SDM, tingkat
pendidikan dan kualitas.
e. Aspek Finansial
Kajian untuk mendapatkan keuntungan finansial terbaik bagi penyelenggara dalam jangka waktu tertentu.
Apakah dari segi keuangan layak, dalam arti mempunyai dana yang cukup untuk membiayai
pengoperasian dan dapat membayar pinjaman dan bunganya apabila meminjam.
f. Aspek Risiko dan Mitigasi

Kajian alokasi risiko, dan mitigasi meliputi risiko kinerja, politik dan finansial.
6.4 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Sistem Pengolahan Limbah
6.4.1 Dasar Hukum
Undang - Undang No 23/ 2014 tentang Pemerintah Daerah
Pemerintah Pusat Pemerintah Provinsi Pemerintah Kota/Kab
• Kebijakan nasional pengelolaan • Pengelolaan dan • Pengelolaan dan

air limbah domestik pengembangan air limbah pengembangan air limbah
• Pengelolaan dan domestik regional (lintas domestik di Kab/Kota
pengembangan air limbah kota/kab)
domestik lintas provinsi dan
Kawasan Strategis Nasional
Pemerintah Pusat memberikan dukungan • Penyiapan Dokumen Rencana Induk Pengelolaan Air Limbah
pada Pemerintah Daerah Domestik
Peraturan-peraturan yang terkait dengan sektor pengelolaan air • Penentuan lokasi dan penyiapan lahan untuk IPAL dan IPLT
limbah : • Penyiapan Dokumen DED untuk IPAL dan IPLT, melakukan
•Undang-undang No. 23 tahun 1992 tentang Kesehatan transfer knowledge
• Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan
Pengelolaan Lingkungan Hidup • Mendampingi operasional IPAL dan IPLT
• Peraturan Pemerintah No. 82 Tahun 2001 tentang Pengelolaan • Mendampingi penyusunan regulasi dan pembentukan lembaga
Kualitas Air dan Pengendalian Pencemaran Air • Mendampingi penyiapan dan pelaksanaan LLTT
• Peraturan Menteri Lingkungan hidup No. 5 Tahun 2014 tentang
Baku Mutu Air Limbah • Pembangunan IPAL (min 150 SR)
• Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 185 Tahun 2014 • Pembangunan dan Rehabilitasi IPLT
tentang Percepatan Penyediaan Air Minum dan Sanitasi
• Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 1/PRT/M/2014
tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang Pekerjaan Umum Pemerintah Daerah menyiapkan dan
dan Penataan Ruang mengajukan readiness criteria
•Peraturan Daerah yang sudah ada di wilayah perencanaan
6.4.2 Muatan Pra Studi Kelayakan Sistem Pengolahan Limbah (1/8)
Analisis Peraturan
Sektor Limbah
KAJIAN HUKUM Kondisi Eksisting
DAN Kelembagaan
Persiapan KPBU Kajian Sistem Pengolahan
OUTSTANDING Limbah
ISSUES
Butuh tidaknya dukungan KAJIAN Rencana Teknis Operasional
Pemerintah
TEKNIS Spesifikasi Keluaran
Butuh tidaknya
Penjaminan Pemerintah Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan
DAN
PENJAMINAN
Identifikasi Risiko
KAJIAN
Kelayakan EKONOMI Analisis Permintaan
Besaran Risiko
(Pra FS) DAN
KOMERSIAL
Alokasi Risiko Analisis Pasar

RESIKO
Analisis Struktur Pendapatan
KAJIAN KPBU
LINGKUNGAN
Pengamanan
KPBU Lingkungan
Pemilihan (VfM)
Skema KPBU Pengamanan
Sosial Analisis Keuangan
Pengadaan Lahan
Muatan Pada Kajian Hukum dan Kelembagaan

KAJIAN HUKUM DAN KELEMBAGAAN
Kajian Hukum
1. Analisis Peraturan Perundang-undangan
a. Peraturan Sektor Pengelolaan Air Limbah
Kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan sektor pengelolaan air limbah yang setidaknya harus dipenuhi
dalam proyek KPBU, antara lain:
 Undang-undang No. 23 tahun 1992 tentang Kesehatan
 Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
 Peraturan Pemerintah No. 82 Tahun 2001 tentang Pengelolaan Kualitas Air dan Pengendalian Pencemaran Air
Peraturan Menteri Lingkungan hidup No. 5 Tahun 2014 tentang Baku Mutu Air Limbah
Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 185 Tahun 2014 tentang Percepatan Penyediaan Air Minum dan Sanitasi
b. Peraturan Terkait Lingkungan
Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan dan dilakukan penetapan tingkat kajian
lingkungan yang perlu dilakukan terkait dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL atau
Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:
 Undang-Undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup.
 Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan.
 Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib
Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.
2. Risiko Hukum dan Strategi Mitigasi
3. Kebutuhan Perizinan
4. Rencana dan Jadwal Pemenuhan Persyaratan Peraturan dan Hukum
Kajian Kelembagaan
1. Analisa Kewenangan PJPK
2. Pemetaan Peran dan Tanggung Jawab Pemangku Kepentingan (Stakeholder Mapping)
3. Perangkat Regulasi Kelembagaan
4. Kerangka Acuan Pengambilan Keputusan
Muatan Pada Kajian Teknis
Kajian Teknis
1. Kondisi Pengelolaan Limbah Eksisting
2. Kajian Sistem Pengelolaan Limbah
a. Kependudukan
b. Jumlah Timbulan Lumpur Tinja
3. Rencana Teknis Operasional
a. Sistem Penampungan
b. Sistem Penyedotan
c. Sistem Pengolahan
d. Pemrosesan Akhir
e. Perhitungan Sarana dan Prasarana
4. Spesifikasi Keluaran
a. Data teknis
b. Spesifikasi Teknis
5. Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
Muatan Pada Kajian Ekonomi dan Komersial

1. Analisis Permintaan (Demand)
2. Analisis Pasar (Market)
3. AnalisisStruktur Pendapatan KPBU
4. Analisis Biaya Manfaat Sosial (ABMS)
a. Asumsi umum
b. Manfaat
c. Biaya
d. Parameter penilaian
e. Analisis sensitivitas
5. Analisis Keuangan
a. Asumsi analisis keuangan
b. Pendapatan
c. Biaya
d. Indikator keuangan
e. Proyeksi kinerja keuangan Badan Usaha Pelaksana
f. Analisis sensitivitas
6. Kajian Nilai Manfaat Uang (Value for Money)
a. Perhitungan Biaya Dasar (Base Cost)
b. Financing
c. Ancillary cost
d. Risk
e. Competitive neutrality
f. Kesimpulan
Muatan Pada Kajian Lingkungan dan Sosial

1. Pengamanan Lingkungan
Berikut adalah hal-hal yang perlu dikaji dan disampaikan pada kajian awal lingkungan:
a. Latar belakang dan gambaran kegiatan, termasuk namun tidak terbatas pada latar belakang, tujuan
dan ruang lingkup kajian awal lingkungan, serta gambaran kegiatan pada setiap tahapan proyek ((i)
perencanaan/desain, (ii) konstruksi, (iii) operasi, (iv) end-of-life);
b. Lokasi terkena dampak;
c. Kebijakan dan prosedur lingkungan yang diatur oleh peraturan perundang-undangan;
d. Evaluasi potensi dampak lingkungan -- matriks dampak proyek:
- Susun daftar potensi dampak;
- Identifikasi dan pertimbangkan daftar berdasarkan kelas/tipe dampak;
- Prediksi dan karakterisasi potensi dampak (besaran, arah
(menguntungkan/merugikan), jangkauan, durasi, frekuensi, reversibilitas,
kemungkinan terjadi);
e. Rekomendasi aksi penentuan dan mitigasi, termasuk pengawasan dan
evaluasi.
2. Pengamanan Sosial dan Pengadaan Lahan
Muatan Pada Kajian Bentuk KPBU dan Kajian Risiko
Kajian Bentuk KPBU

1. Alternatif Skema Kerjasama
2. Pemilihan Skema KPBU
a. Lingkup Kerjasama KPBU
b. Jangka waktu dan pentahapan KPBU
c. Keterlibatan pihak ketiga
d. Penggunaan aset daerah
e. Alur finansial operasional
f. Status kepemilikan aset dan pengalihan aset
Kajian Risiko
1. Identifikasi Risiko
2. Prinsip Alokasi Risiko
3. Metode Penilaian Risiko
4. Mitigasi Risiko
Muatan Pada Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah

dan atau Jaminan Pemerintah
Kajian Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan atau Jaminan Pemerintah menguraikan kebutuhan Dukungan
Pemerintah serta cakupan kebutuhan Jaminan Pemerintah berdasarkan hasil kajian ekonomi dan komersial
serta kajian risiko, proses dan strategi untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan
Pemerintah, serta kajian kesiapan proyek untuk mendapatkan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan
Pemerintah.
Pemberian Dukungan Pemerintah dalam bentuk VGF (Viability Gap Fund) diatur melalui Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 223/PMK.011/2012 dimana disebutkan bahwa Dukungan Kelayakan adalah Dukungan
Pemerintah dalam bentuk kontribusi fiskal yang bersifat finansial yang diberikan terhadap Proyek Kerja Sama.
Proyek yang dapat diberikan dukungan kelayakan memiliki total biaya investasi paling kurang senilai
Rp100.000.000.000,- (seratus miliar rupiah).
Jaminan Pemerintah juga dapat diberikan kepada proyek infrastruktur dengan tujuan untuk mengurangi risiko
yang dibebankan kepada Badan Usaha. Jaminan Pemerintah ini diberikan oleh Menteri Keuangan dan/atau
Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku
Muatan Pada Kajian Outstanding Issues
Pada kajian Outstanding Issues diuraikan hal-hal kritis yang perlu ditindaklanjuti dengan isi sub-
bab sebagai berikut:
1. Identifikasi Hal-hal Kritis

Sub-bab ini akan menguraikan hal-hal kritis yang perlu diselesaikan pada tahap penyiapan proyek
KPBU dan juga sebelum dimulainya tahap transaksi KPBU, seperti misalnya penyelesaian studi
Amdal, perizinan, ekspose kepada DPRD, dan sebagainya.
2. Rencana Penyelesaian Hal-hal Kritis

Sub-bab ini menguraikan strategi, rencana, jadwal dan penanggung jawab penyelesaian hal-hal
kritis yang perlu diselesaikan. Hal ini akan dijabarkan dalam bentuk matriks.
6.5 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Sistem Pengolahan Persampahan
6.5.1 Dasar Hukum
 Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah.

 Peraturan Pemerintah No. 81 Tahun 2012 tentang Pengelolaan Sampah Rumah Tangga
dan Sampah Sejenis Sampah Rumah Tangga.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2010 Tentang Pedoman Pengelolaan
Sampah
 Undang-Undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan
Hidup.
 Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis Rencana
Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.
6.5.2 Muatan Pra Studi Kelayakan Sistem Pengolahan Persampahan (1/8)
Analisis Peraturan
Sektor Persampahan
KAJIAN HUKUM Kondisi Sampah Eksisting
DAN Kelembagaan
Persiapan KPBU Kajian Sistem Pengolahan
OUTSTANDING Sampah
ISSUES
Butuh tidaknya dukungan KAJIAN Rencana Teknis Operasional
Pemerintah
TEKNIS
Butuh tidaknya Spesifikasi Keluaran
Penjaminan Pemerintah DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
DAN
PENJAMINAN
Identifikasi Risiko
KAJIAN
Kelayakan EKONOMI Analisis Permintaan
Besaran Risiko
(Pra FS) DAN
KOMERSIAL
Alokasi Risiko Analisis Pasar

RESIKO
Analisis Struktur Pendapatan
KAJIAN KPBU
LINGKUNGAN
Pengamanan
KPBU Lingkungan
Pemilihan (VfM)
Skema KPBU Pengamanan
Sosial Analisis Keuangan
Pengadaan Lahan

Kajian Hukum
1. Analisis Peraturan Perundang-undangan
a. Peraturan Sektor Persampahan
Kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan sektor persampahan yang harus dipenuhi dalam proyek KPBU, antara lain:
 Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah.
 Peraturan Pemerintah No. 81 Tahun 2012 tentang Pengelolaan Sampah Rumah Tangga dan Sampah Sejenis Sampah Rumah
Tangga.
 Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2010 Tentang Pedoman Pengelolaan Sampah.
b. Peraturan Terkait Lingkungan
Berisi kajian terhadap peraturan-peraturan yang terkait dengan aspek lingkungan dan dilakukan penetapan tingkat kajian
lingkungan yang perlu dilakukan terkait dengan besaran proyek KPBU yang akan dilakukan, apakah AMDAL, UKL/UPL atau
Izin Lingkungan. Peraturan tersebut antara lain:
 Undang-Undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup.
 Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib
Memiliki Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.
Kajian Kelembagaan

Kajian Teknis
1. Kondisi Sampah Eksisting
2. Kajian Sistem Pengelolaan Sampah
a. Kependudukan
b. Jumlah Timbulan Sampah
3. Rencana Teknis Operasional
a. Sistem Pemilahan dan Pewadahan
b. Sistem Pengumpulan
c. Sistem Pengangkutan Sampah
d. Sistem Pengolahan Sampah
e. Pemrosesan Akhir
f. Perhitungan Sarana dan Prasrana
a. Data teknis
b. Spesifikasi Teknis

3. AnalisisStruktur Pendapatan KPBU
a. Asumsi umum
b. Manfaat
c. Biaya
b. Pendapatan
c. Biaya
b. Financing
c. Ancillary cost
d. Risk
f. Kesimpulan
evaluasi.
Kajian Bentuk KPBU

Kajian Risiko
4. Mitigasi Risiko

Pemerintah.


6.6 Pra Studi Kelayakan Infrastruktur Perumahan Rakyat (Rumah Susun)
6.6.1 Dasar Hukum
1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman (Lembaran Negara
Republik Indonesia Tahun 2011 Nomor 7, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 5188)
2. Undang-Undang No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”)
3. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
(Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2014 Nomor 92, Tambahan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 5533)
4. PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM NOMOR : 05/PRT/M/2007 TENTANGPEDOMAN TEKNIS
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN SEDERHANA BERTINGKAT TINGGI
5. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 60/PRT/M 1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan
Rumah Susun
6. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 29/PRT/M/2006 tentang Pedoman Persyaratan Teknis
Bangunan Gedung
7. PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA NOMOR
38/PRT/M/2015 TENTANG BANTUAN PRASARANA, SARANA, DAN UTILITAS UMUM UNTUK PERUMAHAN
UMUM
8. Peraturan Presiden Nomor 15 Tahun 2015 tentang Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan
Rakyat (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2015 Nomor 16)
9. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Nomor 15/PRT/M/2015 tentang Organisasi
dan Tata Kerja Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat (Berita Negara Republik Indonesia
Tahun 2015 Nomor 881)
94
6.6.2 Muatan Pra Studi Kelayakan Perumahan Rakyat (Rumah Susun) (1/8)
Analisis Peraturan
Perumahan
Rencana Penyelesaian Isu Kritis Kondisi Eksisting
DAN Kelembagaan
Spesifikasi Keluaran
Persiapan KPBU
OUTSTANDING Tinjauan Tata Ruang
ISSUES
Butuh tidaknya dukungan KAJIAN Aspek Fisik
Pemerintah
TEKNIS Aksesibilitas
Butuh tidaknya
Penjaminan Pemerintah Jadwal Pelaksanaan Konstruksi
DUKUNGAN
PEMERINTAH Muatan
DAN
PENJAMINAN
Identifikasi Risiko Analisis Permintaan
KAJIAN
Kelayakan EKONOMI
Besaran Risiko
(Pra FS) DAN Analisis Pasar
KOMERSIAL
Alokasi Risiko

KPBU
KAJIAN Analisis Biaya dan Manfaat
LINGKUNGAN Sosial
Alternatif DAN SOSIAL
Skema Kerjasama BENTUK Analisis Value For Money
Studi
KPBU AMDAL/UKL/UPL
(VfM)
Pemilihan
Analisis Keuangan
Rencana Pengadaan Tanah
95

Kajian Hukum
1. Analisis Peraturan Perundangan
-Undang-undang Rumah Susun
-Peraturan Pemerintah Daerah
-Peraturan Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha
-Peraturan di sektor perumahan
-Peraturan terkait pendirian badan usaha
-Peraturan terkait lingkungan
-Peraturan terkait pengadaan badan usaha
-Peraturan terkait penanaman modal
-Peraturan terkait persaingan usaha
-Peraturan terkait ketenagakerjaan
-Peraturan terkait pengadaan tanah
-Peraturan terkait pemanfaatan barang milik negara/daerah
-Peraturan terkait tarif-Peraturan terkait perpajakan
-Peraturan terkait Dukungan Pemerintah
-Peraturan terkait Jaminan Pemerintah
Kajian Kelembagaan
96

Kajian Teknis
1. Kondisi Eksisting
2. Tinjauan Tata Ruang
3. Aksesibilitas
4. Aspek Fisik
a. Kepadatan Bangunan
b. Lokasi Rumah Susun
c. Tata Letak
d. Jarak Antara Bangunan dan Ketinggian
e. Jenis dan Fungsi Rumah Susun
f. Luasan Satuan Rumah Susun
g. Kelengkapan Rumah Susun
h. Transportasi Vertikal
97

3. Analisis Struktur Pendapatan KPBU
a. Asumsi umum
b. Manfaat
c. Biaya
b. Pendapatan
c. Biaya
b. Financing
c. Ancillary cost
d. Risk
f. Kesimpulan
98
evaluasi.
Kajian Bentuk KPBU

Kajian Risiko
4. Mitigasi Risiko
10

Pemerintah.
10


102
LAMPIRAN
103
Lampiran: 1. Check List Studi Pendahuluan dan Pra Studi Kelayakan
Serta Toolkits Bappenas Check List
104
A. CHEK LIST STUDI PENDAHULUAN
NO KAJIAN KELAYAKAN Ada Tidak Ada Keterangan
1 Analisis Kebutuhan □ □
1.1. Dasar Pemikiran Teknis dan Ekonomis □ □
1.2. Permintaan Berkelanjutan □ □
1.3. Dukungan Pemangku Kepentingan
2 Analisis Kepatuhan
2.1. Kesesuaian dengan Peraturan □ □
2.2. Kesesuaian dengan Dokumen Perencanaan □ □
□ □
2.3. Kesuaian lokasi dengan RTRW □ □
2.4. Keterkaitan antar sektor infrastruktur dengan antar
wilayah
3 Analisis Nilai Manfaat Uang (value for Money)
3.1. Keunggulan sektor swasta; □ □
□ □
3.2. Efektifitas, akuntabilitas dan pemerataan pelayanan publi □ □
3.3. Alih Teknologi dan Pengetahuan □ □
3.4. Persaingan Yang Sehat
4 Analisis Potensi Pendapatan Lainnya dan Skema Pembiayaan
4.1. Kemampuan pengguna membayar; □ □
□ □
4.2. Kemampuan fiskal pemerintah; □ □
□ □
4.3. Potensi pendapatan lainnya; □ □
4.4. Perkiraan bentuk dukungan pemerintah
5 Rekomendasi dan tindak Lanjut
5.1. Bentuk KPBU; □ □
□
5.2. Kriteria utama dalam pemilihan Badan Usaha; □ □
5.3. Rencana jadwal kegiatan penyiapan dan transaksi KPB □
105
B. CONTOH CHEK LIST STUDI PENDAHULUAN PROYEK SPAM
1 Analisis Kebutuhan Proyek SPAM

1.1. Dasar Pemikiran Teknis dan Ekonomis Proyek SPAM
Dasar Pemikiran Teknis : □ □
A.Analisis Penyedian Air Minum Exsiting □ □
B.Analisis Unit Air Baku □ □
C.Analisis Unit Transmisi
□ □
D.Analisis Unit Produksi
E. Analisis Unit Distribusi □ □
F. Analisis Unit Pelayanan □ □
G.Analisis Spesifikasi Keluaran □ □
H.Analisis Jadwal □ □
I. Dan Analisis Lain Lainya □ □
Dasar Pemikiran Ekonomis : □ □
a.Analisis Pasar □ □
b.Analisis Biaya dan Manfat
□ □
c. Dan Lain-lainya
1.2. Permintaan Berkelanjutan Proyek SPAM □ □
a. Analisis Kependudukan □ □
b.Analisis Kondisi Penyediaan Air Minum □ □
c. Analisis Proyeksi Kebutuhan Air □ □
d.Analisis Tingkat Layanan Yang diharapkan □ □
e.Analisis WTC, WTP, ATP □ □
f. Dan lain-lainya □ □
1.3. Dukungan Pemangku Kepentingan Proyek SPAM
□ □
a. Analisis Dukungan Masyarakat
b. Analisis Dukungan Pelaku Usaha □ □
c. Analisis Dukungan Industri □ □
d. Analisis Dukungan Pemerintah □ □
e. Analisis Dukungan Lainya
106
B. CONTOH CHEK LIST STUDI PENDAHULUAN PROYEK SPAM (lanjutan)
2 Analisis Kepatuhan
2.1. Kesesuaian dengan Peraturan □ □
2.2. Kesesuaian dengan Dokumen Perencanaan □ □
□ □
a. RPJPN □ □
b. RPMN □ □
c. RTRW PROPINSI □ □
□ □
d. RTRW KAB/KOTA □ □
e. RISPAM □ □
□ □
f. KEBIJAKAN STRATEGI DAERAH □ □
g. DOKUMEN PERENCANAN PDAM □ □
□ □
2.3. Kesuaian lokasi dengan RTRW □ □
2.4. Keterkaitan antar sektor infrastruktur dengan antar □ □
wilayah
3 Analisis Nilai Manfaat Uang (value for Money)
3.1. Keunggulan sektor swasta; □ □
□ □
3.2. Efektifitas, akuntabilitas dan pemerataan pelayanan publi □ □
3.3. Alih Teknologi dan Pengetahuan □ □
□
3.4. Persaingan Yang Sehat □
4 Analisis Potensi Pendapatan Laninya dan Skema Pembiayaan
4.1. Kemampuan pengguna pembayar; □ □
□ □
4.2. Kemampuan fiskal pemerintah; □ □
□ □
4.3. Potensi pendapat lainnya; □ □
4.4. Perkiraan bentuk dukungan pemerintah
5 Rekomendasi dan tindak Lanjut
5.1. Bentuk KPBU; □ □
5.2. Kriteria utama dalam pemilihan Badan Usaha; □ □
5.3. Rencana jadwal kegiatan penyiapan dan transaksi KPB □ □
107
C. Checklist Pra Studi Kelayakan
1 Hukum dan Kelembagaan

- Identifikasi terhadap kepatutan hukum dan regulasi; □ □
- Identifikasi masalah hukum dan peraturan yang harus diselesaikan dan
harus dikoordinasikan dengan para pemangku kepentingan;
□ □
- Identifikasi pemangku kepentingan terkait dan mengumpulkan informasi □ □
tentang peran masing-masing pemangku kepentingan; □ □
- Organisasi pelaksanaan proyek dan struktur monitoring;
□ □
- Konsultasi publik untuk mengkonfirmasi kebutuhan akan infrastruktur
dasar.
2 Teknis
- Analisa teknis awal termasuk lokasi; □ □
- Pengembangan opsi teknis; □ □
□ □
- Desain awal.
3 Ekonomi dan Komersial

- Estimasi biaya (biaya konstruksi dan biaya operasional); □ □
- Perhitungan FIRR/EIRR (perhitungan keseluruhan proyek) dan estimasi
□ □
VGF.
4 Lingkungan dan Sosial
- Informasi mengenai persyaratan dan status lokasi proyek; □ □
- Identifikasi isu-isu sosial/lingkungan dan kejelasan status;
□ □
□ □
- Analisa awal terhadap lingkungan/mengembangkan LARAP
5 Bentuk Kerjasama dalam Penyediaan Infrastruktur

- Penilaian skema pendanaan yang tepat berdasarkan karakteristik proyek □ □
dengan menggunakan analisa Value for Money;
- Penjajakan awal terhadap investor.
□ □
6 Risiko
- Identifikasi risiko besar dan estimasi konsekuensi akibat risiko besar. □ □
108
C. Checklist Pra Studi Kelayakan (Lanjutan)
7 Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan Pemerintah

- Identifikasi terhadap Kebutuhan Dukungan Pemerintah dan/atau Jaminan □ □
Pemerintah.
8 Hal-hal yang Perlu Ditindaklanjuti

- Dokumen kajian lingkungan hidup; □ □
- Dokumen pengadaan tanah; □ □
- Pemanfaatan aset Negara/Daerah. □ □
9 Kesiapan KPBU
- Terpenuhinya seluruh persyaratan kajian pada Prastudi Kelayakan termasuk hal- □ □
hal yang perlu ditindaklanjuti;
- Persetujuan para pemangku kepentingan mengenai KPBU; dan □ □
- Kepastian perlu atau tidaknya Dukungan dan/atau Jaminan Pemerintah. □ □
109
D. Toolkits Bappenas Checklist Sektor Persampahan
110
D. Toolkits Bappenas Checklist Sektor Persampahan (Lanjutan)
111
D. Toolkits Bappenas Checklist Sektor Persampahan (Lanjutan)
112
E. Toolkits Bappenas Checklist Sektor Air minum
113
E. Toolkits Bappenas Checklist Sektor Air minum (Lanjutan)
114
115
116
Lampiran: 2. Usulan Prakarsa Pengusahaan Jalan Tol
117
USULAN PRAKARSA PENGUSAHAAN JALAN TOL
Evaluasi terhadap usulan Prakarsa, dilakukan terhadap parameter sebagai berikut :

a. Usulan ruas jalan tol terintegrasi dengan sistem jaringan jalan tol yang ada, dan
terhubung dengan jalan arteri minimal setingkat jalan kolektor, serta diharapkan dapat
mendukung pengembangan wilayah daerah.
b. Memiliki kelayakan ekonomi dan finansial yang mencukupi serta tidak diperlukan
adanya dukungan dari Pemerintah.
c. Calon pemrakarsa memiliki kemampuan untuk melaksanakan pendanaan proyek
infrastruktur
118
TATA CARA EVALUASI USULAN PRAKARSA BADAN USAHA
119
120
Lampiran: 3. Contoh KPBU Sumber Daya Air (SDA)
122
KPBU Sumber Daya Air (SDA)
Dasar Hukum :
PERATURAN MENTERI PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT REPUBLIK INDONESIA NOMOR
09/PRT/M/2016 TENTANG TATA CARA PELAKSANAAN KERJASAMA PEMERINTAH DAN BADAN USAHA DALAM
PEMANFAATAN INFRASTRUKTUR SUMBER DAYA AIR UNTUK PEMBANGUNAN PEMBANGKIT LISTRIK TENAGA
AIR/PEMBANGKIT LISTRIK TENAGA MINIHIDRO/PEMBANGKIT LISTRIK TENAGA MIKROHIDRO .
Obyek KPBU SDA meliputi:

a. BMN SDA berupa bendungan, waduk, dan/atau bendung besar.
b. infrastruktur SDA yang sedang dalam proses pembangunan dapat menjadi obyek KPBU SDA atas
persetujuan PJPK
BMN SDA berupa embung, saluran irigasi, dan/atau saluran air baku, menjadi obyek KPBU SDA apabila
diminati oleh lebih dari 1 (satu) Badan Usaha
KPBU SDA dilaksanakan melalui tahapan :

a. perencanaan KPBU SDA;
b. penyiapan KPBU SDA; dan
c. transaksi KPBU SDA
Perencanaan KPBU SDA terdiri atas kegiatan:

a. identifikasi dan penetapan obyek;
b. penyusunan rencana anggaran pada setiap tahapan;
c. pengalokasian anggaran pada setiap tahapan; dan
d. pengambilan keputusan lanjut / tidak lanjut rencana KPBU SDA.
123
KPBU Sumber Daya Air (SDA)
Perencanaan KPBU SDA menghasilkan, antara lain:

a. obyek yang akan dikerjasamakan;
b. rencana anggaran pada setiap tahapan; dan
c. studi pendahuluan yang memuat paling sedikit:
1. kajian ketersediaan air dan perhitungan potensi tenaga air;
2. rencana bentuk KPBU SDA;
3. rencana skema pembiayaan KPBU SDA dan sumber dana; dan
4. rencana penawaran KPBU SDA yang mencakup jadwal, proses, dan cara penilaian.
Penyiapan KPBU SDA , terdiri atas kegiatan:

a. penyiapan prastudi kelayakan, antara lain:
1. kajian pola operasi dan pemeliharaan infrastruktur SDA;
2. denah obyek kerjasama;
3. pilihan teknologi; dan
4. persyaratan keamanan dan integritas infrastruktur SDA.
b. pengajuan dukungan Pemerintah dan/atau jaminan Pemerintah apabila diperlukan; dan
c. pengajuan penetapan lokasi KPBU SDA apabila memerlukan pembebasan tanah
Penyiapan KPBU SDA, menghasilkan, antara lain:

a. prastudi kelayakan;
b. rencana dukungan Pemerintah dan/atau jaminan Pemerintah apabila diperlukan; dan
c. rencana pengadaan tanah untuk KPBU SDA apabila diperlukan
124
Status Bendungan Untuk KPBU
Skema
Jenis dan Pemanfaatan
Potensi
Bendung/ Kuantitas BMN BMN Mitra
No. Daya Status BMN Keterangan
Bendungan yang (hasil rapat di Pemanfaatan
(MW)
dimanfaatkan DJKN pada 6
Des 2016)
Berdasarkan • Status KDP

kesepakatan saat • Bangunan Air akan PHO pada bln
kunjungan lapangan Okt’2016 dan direncanakan utk
bersama tgl 8 Nov FHO pd bln Okt’ 2017. Tanah akan
16, BMN yg di sertifikatkan pd tahun 2017
digunakan hanya • PLTA Jatigede akan di bangun oleh
Proses di Setjen PT. PLN (Persero).
Bendungan Tanah. • Konstruksi sudah dikerjakan oleh
Kementerian PUPR
1 Barat 110 Hal ini sesuai SEWA PT. PLN PT PLN (Persero) s.d. 2019 Dalam
Jatigede, (Surat Setditjen SDA (Persero) proses permohonan Izin
Jawa dengan izin No. PL.01.02-As/618 Pengusahaan SDA oleh PT PLN
Penetapan Lokasi (persero)
Pengadaan Tanah Tanggal 9 Nov 16)
dari surat nomor • SIP SDA akan diterbitkan oleh
503.PL/KEP.009- Menteri PUPR c.q Dirjen SDA dim
BPMPP/2014 yang waktu 7 (tujuh) hari kerja sejak
akan berakhir pada permohonan beserta
27 Agustus 2018. persyaratannya diterima secara
lengkap
Tanah Dalam proses
Intake (Air Baku hibah menjadi
Barang Milik Daerah Akan dipilih BMD akan dihibahkan ke BMN
Bendungan dan PLTA), tipe jet Provinsi Jateng dan Pemilihan Badan Usaha Pelaksana,
2 Jatibarang, 1,5 gate dengan guard SEWA dengan Seleksi
Jawa Tengah gate, diameter 1,40 Kota Semarang pengumuman lelang setelah
(Surat Menteri PUPR Terbuka Rapermen di undangkan
m tanggal 7 Oktober
2016)
3 Bendungan 0,34
Bajulmati
125
DATA STATUS/MANFAAT AIR BAKU DAN LISTRIK UNTUK 65 BENDUNGAN PUPR
Nama Bendungan (dari 65 Potensi KPBU Nama Bendungan (dari 65 Potensi KPBU Nama Bendungan (dari 65 Potensi KPBU
No No
Bendungan PUPR) Listrik (MW) Air Baku (m3/det) Bendungan PUPR) Listrik (MW) Air Baku (m3/det) No
Pulau Sumatera 26 Sukamahi - -
Bendungan PUPR) Listrik (MW) Air Baku (m3/det)
1 Paya Seunara - 0,13 27 Cipanas 2,5 0,5 Kalimantan
2 Rajui - 0,2 28 Leuwikeris 15 0,85 50 Marangkayu 1,35 0,45
3 Keureuto 6,34 1,14 29 Bener 6 1,6
30 Matenggeng 27 1,11
51 Teritip - 0,25
4 Estuari Sei Gong - 0,47
5 Rukoh 2 0,85 31 Bagong 0,52 0,3 52 Tapin 3,3 0,5
6 Sukoharja/Way Sekampung 32 Randugunting - 0,13 53 Lambakan 15 12
7 Komering II 20,8 - 33 Semantok 1,01 -
54 Riam Kiwa 2,7 0,1
8 Lausimeme 2,8 3 34 Jragung 6 2
9 Rokan Kiri 74,4 - 35 Sadawarna - 0,5 Sulawesi
10 Sukaraja III/Marga Tiga - - Pulau Bali 55 Karalloe 5 0,4
11 Tiro 2 0,85 36 Titab 1,5 0,35
56 Lolak 2,43 0,5
Pulau Jawa 37 Telaga Waja 2,36 1,25
12 Jatigede 110 3,5 38 Sidan - 2,14 57 Passeloreng 2,5
13 Bajul Mati 0,34 0,11 Nusa Tenggara Barat 58 Kuwil Kawangkoan
39 Bintang Bano 9 0,55
14 Nipah - - 59 Ladongi 1,15 0,08
15 Kuningan 0,5 0,3 40 Tanju
0,5 0,05 60 Pamukkulu 2,5 0,2
16 Bendo - 0,37 41 Mila
17 Gongseng - 0,3 42 Meninting 0,8 0,15 61 Pelosika 10 0,2
18 Tukul 0,64 0,35 Nusa Tenggara Timur 62 Jenelata 10,9 3,12
19 Gondang - 0,2 43 Reknamo 0,2 0,1
44 Rotiklod 0,15 0,03 63 Bolango Hulu - 0,2
20 Pidekso - 0,3
21 Tugu 0,4 0,4 45 Napunggete 0,71 0,2 Papua
22 Karian 0,65 9,1 46 Temef 2,8 0,13 64 Baliem 50 -
47 Mbay - 0,54
23 Logung 0,5 0,2 Maluku
48 Manikin - 0,29
24 Sindangheula - 0,8
25 Ciawi - -
49 Kolhua 0,04 0,15 65 Way Apu 3,2 1,04
Sumber: Buku Pusat Bendungan Kementerian PUPR update Maret 2017
126
Lampiran: 4. Proses Penentuan Skema Pendanaan Proyek KPBU
127
Proses Penentuan Skema Pendanaan Proyek KPBU
Tahap Perencanaan Tahap Penyiapan

Metode Kualitatif Metode Kuantitatif
EIRR Ya
1 Terpilih
>>? EIRR Ya
>>? Ya
Tidak 3
Tidak Drop VfM
>>?
Usulan Usulan Usulan T
Drop Proyek Proyek Swasta
Proyek 2
APBN PPP FIRR S Cek VfM (DR)
>>? PPP
Tidak R Cek VfM (OR)
Hybrid
R Cek VfM (SR)
VfM BUMN
>>? R Tidak
Ya APBN
T:Tinggi; S:Sedang; R:Rendah

DR: Demand Risk; OR: Operational Risk; SR: Schedule Risk
128
Lampiran: 5. Konsep dan Metodologi Kajian Ekonomi dan Keuangan
129
TUJUAN DAN MANFAAT ANALISIS EKONOMI
TUJUAN memastikan manfaat sosial dan ekonomi yang berkaitan dengan efektivitas,
ketepatan waktu penggunaan dana sumber daya publik;
• Efektivitas: apakah proyek KPBU memberikan dampak positif dari sisi waktu
bagi suatu wilayah/daerah/negara
• Ketepatan Waktu Penggunaan Dana: apakah penggunaan dana pemerintah
daerah/negara setelah memperhitungan time value of money akan tetap
menguntungkan
• Sumber Daya Publik: apakah ada keuntungan bagi pemerintah/daerah, karena
sebagian dana pembangunan diperoleh dari dana publik (masyarakat),
MANFAAT *) memberikan batasan maksimal dukungan pemerintah;mencari lokasi yang manfaat

bersih proyeknya lebih besar;
• dukungan pemerintah, mempertimbangkan total seluruh pendapatan proyek
yang diperoleh masih dianggap kurang dibanding dengan total seluruh biaya yang
harus ditanggung;
• Manfaat bersih proyek di suatu lokasi, dihitung dengan membandingkannya
apabila dibangun/tidak di suatu lokasi yang berbeda/sama.
(*) apabila dibutuhkan)
130
TUJUAN DAN MANFAAT ANALISIS KEUANGAN
TUJUAN Bertujuan untuk menentukan kelayakan finansial pembangunan atau

pengembangan suatu proyek KPBU;
MANFAAT Untuk menilai apakah manfaat bersih finansial proyek lebih besar dari
suatu standar tertentu (sesuai jenis industri), untuk memberikan
gambaran bagi calon investor :
• kebutuhan ekuitas proyek;
• kasio rata-rata biaya modal tertimbang yang dibutuhkan (WACC);
• tingkat imbal hasil keuangan yang diperoleh (FIRR);
• rasio kecukupan/kemampuan proyek dalam membayar utang
(pokok+bunga pinjaman) disingkat DSCR;
• tingkat imbal hasil ekuitas (ROE);
• besaran nilai keuangan proyek saat ini (FNPV) dan jangka waktu
pengembalian proyek (payback period)
• mempertimbangkan kebutuhan aru skas proyek;
• sensitivitas nilai proyek;
• bentuk dan nilai dukungan pemerintah;
• besaran kebutuhan premi jaminan pemerintah.
131
PERBEDAAN TUJUAN & MANFAAT EKONOMI VS KEUANGAN
EKONOMI FINANSIAL
TUJUAN memastikan manfaat sosial TUJUAN Bertujuan untuk menentukan
dan ekonomi yang berkaitan kelayakan finansial suatu proyek
dengan efektivitas, ketepatan pengembangan atau pembangunan
waktu penggunaan dana, dan KPBU;
sumber daya publik; MANFAAT Untuk menilai apakah manfaat
MANFAAT memberikan batasan bersih finansial proyek lebih besar
maksimal dukungan dari suatu standar tertentu (sesuai
pemerintah dan mencari industri), yang memberikan
lokasi yang manfaat bersih gambaran bagi calon investor
proyeknya lebih besar; (pemerintah/publik) :
SUDUT PANDANG SUDUT PANDANG

PEMERINTAH PEMERINTAH DAN PUBLIK
(PUSAT/DAERAH) (SWASTA/INVESTOR)
132
VARIABEL DAN PARAMATER ANALISIS EKONOMI
Analisis Biaya Manfaat Sosial disingkat ABMS menggunakan

pendekatan Benefit and Cost Ratio (B/C Ratio) untuk mengukur nilai
kontribusi sosial dan ekonomi dari suatu proyek KPBU terhadap
masyarakat dan negara secara keseluruhan
Formula BC Ratio = Total Manfaat Ekonomi/(Total Biaya + Investasi)
Dalam kalkulasi perhitungan ekonomi dimana:

n : Periode perhitungan ekonomi (project life = 50 years)
Bi : Manfaat atau benefit di tahun ke i
Ci : Biaya atau Cost di tahun ke i
r : Discount rate
133
VARIABEL DAN PARAMATER ANALISIS EKONOMI (Lanjutan)
 Economic Internal Rate of Return yang selanjutnya disebut EIRR

adalah tingkat imbal hasil ekonomi proyek yang dilakukan dengan
membandingkan manfaat ekonomi-sosial dan biaya ekonomi proyek.
• Untuk menghitung Internal Rate of Return, pendekatan yang
digunakan adalah dengan mencari Present Value, dengan formula:
dimana:
PV (present value)= nilai uang saat ini,
FV (future value)= nilai uang di masa yang akan datang
i ( interest or discount rate)= tingkat suku bunga yang berlaku
n (the number of periods)= jangka waktu pinjaman (year/annual)
Selanjutnya untuk menghitung tingkat imbal hasil ekonomi,

mempertimbangkan 2 (dua) faktor utama, yaitu :
• Nilai kini dari uang (related to financial market interest)
• Faktor risiko investasi yang terkandung di dalam proyek tersebut
134
VARIABEL DAN PARAMATER ANALISIS KEUANGAN
No Ratio Fungsi
Earning Before Interest, Mengukur kemampuan Badan Usaha (BUP) dalam
1 Depreciation (EBITDA) menghasilkan laba untuk membiayai investasi
Benefit Cost Ratio Mengukur manfaat usaha (karena adanya investasi)
2 (BCR) dibanding biaya yang telah dikeluarkan (cost)
Net Present Value Mengukur nilai keuangan investasi pada masa kini
3 (NPV)
Internal Rate of Return Mengukur besarnya tingkat pengembalian investasi
4 (IRR)
Debt Service Coverage Mengukur kemampuan badan usaha membayar
5
Ratio (DSCR) angsuran pinjaman dan bunga pinjaman
6 Weighted Average Cost Mengukur tingkat rata-rata tingkat pengembalian
of Capital (WACC) modal pinjaman
7 Payback Period Mengukur jangka waktu pengembalian investasi
135
VARIABEL DAN PARAMATER ANALISIS KEUANGAN (Lanjutan)
No Ratio Formula
1 Earning Before Interest, Pendapatan – (Biaya Operatsional + Biaya Overhead)
Depreciation (EBITDA)
2 Benefit Cost Ratio (BCR) Manfaat proyek investasi : Biaya (beban) investasi
Net Present Value 𝑇
3 𝐶𝑓𝑖
(NPV) = −𝐶𝑓𝑜 𝑖
1+𝑟
𝑖=1
4 Internal Rate of Return = ∑ { period cashflow: 1/(1+r)t } – Initial Investment

(IRR)
5 Debt Service Coverage Earning After Tax year n : Total investment period n
Ratio (DSCR)
6 Cost of Equity (Ke) Ke = Rf + (Rm-Rf) x β
7 Weighted Average Cost D E
WACC = Kd (1-T) + Ke
of Capital (WACC) D+E D+E
8 Payback Period Free ∑ cashflow (tahun) > Total Investment cost

Rf = risk free rate; Rm = Market return; β = Beta industry; Kd = Cost of Debt;
D = Debt portion; r = intrest rate; i= n period ; Cfo : cashflow n=1 ; t= time at period of n
136
Value for Money (VfM)
VfM didefiniskan sebagai “nilai manfaat yang diterima oleh masyarakat

yang dinyatakan dalam bentuk uang, adalah perbandingan antara biaya
agregat yang harus dikeluarkan pemerintah (masyarakat) jika proyek
dilaksanakan secara keseluruhan oleh Pemerintah dengan/atau jika proyek
dilaksanakan melalui skema KPBU” (FHWA, 2012). Artinya Nilai VfM
diperoleh dengan membandingkan biaya di dalam project life cycle dan
kualitas sesuai standar pelayanan. Perhitungan VfM berdasarkan
perhitungan Public Sector Comparator (PSC).
Sumber: A Review of Value for Money

(VfM) Analysis for Comparing Public
Private Partnership to Traditional
Procurement; Dorothy Morallos & Adjo
Amekudzi, PhD; Georgia Tech USA
137
Proses Perhitungan Value for Money
• Pendekatan dasar nilai manfaat uang (VfM) adalah sebagai berikut:
138
Proses Perhitungan Value for Money
139
Lampiran: 6. Contoh Kasus Kajian Ekonomi dan Keuangan
140
Contoh 1- Kasus Sederhana-Keuangan
A B C
1 Diketahui:
2 Investasi 10,000 Ditanyakan:
3 Pendapatan 8,310
4 Nilai sisa 2,000
(1) Berapa NPV Proyek?;
5 jangka waktu (tahun) 5 (2) Berapa IRR Proyek?
6 Biaya O&M 3,000
7 return 10%
8 e-MARR 20%
JAWAB:
A B C D E F G H
10 Tahun ke Investasi 1 2 3 4 5
11 Pendapatan 8,310 8,310 8,310 8,310 8,310
12 Biaya O&M (3,000) (3,000) (3,000) (3,000) (3,000)
13 Arus Kas 5,310 5,310 5,310 5,310 5,310
14 Akumulasi Arus Kas (10,000) (4,690) 620 5,930 11,240 16,550
15 Nilai sisa investasi (2,000)
16 Arus Kas Bersih (10,000) (4,690) 620 5,930 11,240 14,550
NPV Project = 8,657 =C14+NPV(+C7,D14:H14)

IRR Project = 22.7% =IRR(C16:H16)
141
Contoh 2- Analisa pada Sektor Jalan Tol
 Pengadan tanah 907.232 B

 Desain (FED) 66.738
C
 Konstruksi + Fasilitas Tol (excluded PPN) 6.950.734 Asumsi Jalan dan Tarif
 Peralatan Tol 88.984
 Supervisi 133.476
Panjang Jalan
 Eskalasi 1.180.245 1 RUAS A 25.00 KM
2 RUAS B 40.00 KM
 Kontingensi 222.460 3 RUAS C 32.00 KM
Total Panjang Jalan 97.00 KM
 Pajak Pertambahan Nilai (PPN) 10% 865.264 4 Perubahan Demand 3% (+ = Naik; - = Turun)
 Overhead cost 266.952 Pendapatan berdasarkan tarif Tarif (Rp/km) Formula

1 Golongan 1 Rp 1,250
 Financial cost 101.040 2 Golongan 2 Rp 1,875
1 x Golongan I
1.5 x Golongan I
 IDC 968.307 3 Golongan 3 Rp 2,500 2 x Golongan I

4 Golongan 4 Rp 3,125 2.5 x Golongan I
 Jumlah CAPEX 11.761.432 5 Golongan 5 Rp 3,750 3 x Golongan I
ASUMSI DASAR
1. Tarif Dasar per KM - Gol 1 2016 Rp 1,250
1: Tarif dasar 2016 dan 2020 sama Rp 1,250
2: Tarif dasar 2020 disesuaikan inflasi Rp 1,519
2. Perubahan Demand 3%
Capping traffic kendaraan per hari 120,000
3. Inflasi per thn 5.0%
4. Penyesuaian Tarif/2 thn 7.5%
5. Government Support (VGF) 5%
6. Satuan Pembulatan Tarif Rp 500
7. Ekuitas Swasta 30%
8. Masa Konsesi (tahun) 40
142
Contoh 2- Kasus Jalan Tol
Dengan mempergunakan alat analisis ENPV, B/C Ratio dan EIRR maka dihasilkan angka
sebagai dasar penilaian kelayakan ekonomi adalah seperti ditunjukkan pada dibawah ini :
Economic Cost and Benefit Stream and Evaluation Indices (juta IDR)
2017 2018 2019 2023 2028 2033 2038 2043 2048 2053 2058
(1) (2) 1 5 10 15 20 25 30 35 40
Manfaat
Penghematan waktu tempuh 1,093,773 1,579,139 2,349,548 3,418,354 4,996,626 7,302,200 10,669,473 12,828,272 14,074,875
Penghematan biaya operasi kendaraan 1,021,121 1,479,589 2,209,747 3,240,897 4,757,573 6,984,018 10,252,382 12,450,676 13,733,883
Total Manfaat 2,114,894 3,058,729 4,559,295 6,659,251 9,754,200 14,286,218 20,921,855 25,278,948 27,808,758
Biaya
Biaya Penyiapan dan CAPEX (3,526,724) (5,290,085)
O&M (463,161) (614,985) (881,902) (1,229,754) (1,724,793) (2,419,112) (3,392,929) (4,758,759) (6,674,406)
Total Biaya (3,526,724) (5,290,085) (463,161) (614,985) (881,902) (1,229,754) (1,724,793) (2,419,112) (3,392,929) (4,758,759) (6,674,406)
Balance (3,526,724) (5,290,085) 1,651,733 2,443,744 3,677,394 5,429,497 8,029,406 11,867,106 17,528,926 20,520,189 21,134,352
EIRR 25%
ENPV 29,055,581
BCR 2.7
Berdasarkan angka‐angka tersebut dan terutama pada analisis kondisi tersebut maka secara
ekonomis pembangunan Jalan tol tersebut layak dilaksanakan sebab tingkat EIRR lebih
besar dari tingkat diskonto saat ini (10% per tahun) artinya tingkat bunga tersebut
merupakan tingkat dimana Manfaat > Biaya. Demikian pula B/C Ratio 2,7 lebih besar dari 1.
143
Contoh 2- Kasus Jalan Tol
Investasi (92,3%) Modal (30%)
SKEMA Badan Usaha Badan Usaha
PENDANAAN Rp 10.854 M Rp 3.256 M
Total Investasi
Pinjaman Bank
Rp 11.761 M (70%)
Dukungan Pemerintah
(7,7%) Rp 7.597 M
Rp 907 M
ANALISIS KEUANGAN
Hasil Analisa
Kriteria Kelayakan Proyek: Parameter Unit
PBAS/AP Kesimpulan
1 Imbal Hasil BUP (SPC IRR) ≥ WACC 11,52% 14,84% Diterima
2 Imbal Hasil Ekuitas Swasta (Equity IRR) ≥ MARR 14,02% 17,90% Diterima
3 Nilai Keuangan Proyek Saat ini (Project NPV) ≥0 Rp - miliar Rp 7.343 Diterima
4 Nilai Keuangan Swasta Saat ini (Equity NPV) ≥0 Rp - miliar Rp 6.812 Diterima
5 Rata-rata tingkat pengembalian (Average DSCR) ≥ 1,4 x 1,4 kali 2,91 Diterima
6 Tingkat Pengembalian Minimal (Minimum DSCR) ≥ 1,0 x 1,0 kali 1,15 Diterima
7 Rata-rata Besaran Imbal Hasil (Average ROE) ≥0 14% 15,9% Diterima
8 Jangka Pengembalian Pinjaman (Payback period) 40,00 tahun 13,9 Diterima
Kesimpulan Layak
144
Ilustrasi Value for Money
VfM dengan
Skenario Metoda AP (Ketersediaan Layanan)
Metoda Pembayaran AP
450,0
400,0
24,3 VfM
-
350,0
300,0
374,0 374,0
250,0
200,0
PSC PPP Bid
Nilai Pembanding Jasa Layanan Publik (PSC) Risiko yang di transfer (Transfer Risk)
145
Contoh Value for Money (VfM) Metode AP
Value for Money (VfM)
Metoda AP
Ikhtisar Kelangsungan Arus Kas (Cash Flow Viability - NPC Summary)
(dalam juta rupiah)
Estimasi Nilai Invetasi

Nilai Diskonto
(Initial Project Estimate)
Nilai Nilai Jasa

Pembanding Layanan Yang
10,00%
Jasa Layanan Diajukan Swasta
Publik (PSC) (PPP Bid)
Pengeluaran (Costs)
Biaya Konstruksi (Construction Costs) 20.183.429 20.183.429
Biaya Operasi & Pemeliharaan (O&M) 33.278.780 33.278.780
Biaya Proyek Lainnya (Other Project Costs) 620.673 620.673
Nilai Biaya Kini - 40 tahun (NPC of Life Cycle Costs) 54.082.882 54.082.882
Pendapatan & Pendanaan (Revenues & Funding)

Jasa Tol (Toll + Other Revenue) 428.078.139 428.078.139
Biaya Pengendalian Risiko
Nilai Dasar Pembanding Jasa Layanan Publik (Raw
373.995.257 373.995.257
PSC)
Jaringan & Konstruksi & Operasi &
Kompetisi Jadwal Pemeliharaan
Nilai Kini-Biaya Dampak Risiko (NPC Risk Impact) 24.252.620 3.796.664 20.096.927 359.030
NDP Jasa Layanan Publik Neto (Net Project Cost) 398.247.877 373.995.257
Biaya Modal (Cost of Financing-Interest & Fee) 14.458.154 14.458.154
NDP Jasa Layanan Publik Brutto (Project Cost
412.706.032 388.453.411
include Financing)
Keuntungan Keuangan Publik (Value for Money) 24.252.620
REFERENSI
147
REFERENSI
1. UU no 38 tahun 2004 tentang Penyelenggaraan Jalan Tol

2. Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2008 tentang Pengelolaan Sampah
3. Undang-Undang Nomor 11 tahun 1974 tentang Pengairan
4. Undang-Undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
5. Undang-undang No. 23 tahun 1992 tentang Kesehatan
6. Undang-undang No. 32 tahun 2009 tentang Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup
7. Undang - Undang No 23/ 2014 tentang Pemerintah Daerah
8. PP no 15 Tahun 2015 tentang Penyelenggaraan Jalan Tol
9. Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 85 tahun 2013 tentang Uji Materiil UU SDA Nomor 7 tahun 2004
10. Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 122 Tahun 2015 tentang Sistem Penyediaan Air Minum
11. Peraturan Pemerintah No. 27 tahun 2012 tentang Izin Lingkungan
12. Peraturan Pemerintah No. 82 Tahun 2001 tentang Pengelolaan Kualitas Air dan Pengendalian Pencemaran Air
13. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha Dalam
Penyediaan Infrastruktur
14. Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 185 Tahun 2014 tentang Percepatan Penyediaan Air Minum dan Sanitasi
15. Peraturan Menteri Bappenas Nomor 4 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Kerjasama Pemerintah Dengan Badan Usaha
Dalam Penyediaan Air Minum
16. Peraturan Menteri PUPR Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pemberian Dukungan Pemerintah dalam KPBU Penyelenggaraan SPAM
17. Peraturan Menteri PUPR Nomor 27 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Sistem Penyediaan Air Minum
18. Peraturan Pemerintah No. 81 Tahun 2012 tentang Pengelolaan Sampah Rumah Tangga dan Sampah Sejenis Sampah Rumah Tangga.
19. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 33 Tahun 2010 Tentang Pedoman Pengelolaan Sampah
20. Peraturan Menteri Negara Lingkungan Hidup No. 5 tahun 2015 tentang Jenis Rencana Usaha dan/atau Kegiatan yang Wajib Memiliki
Analisis Mengenai Dampak Lingkungan.
21. Peraturan Menteri Lingkungan hidup No. 5 Tahun 2014 tentang Baku Mutu Air Limbah
22. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 1/PRT/M/2014 tentang Standar Pelayanan Minimal Bidang Pekerjaan Umum dan
Penataan Ruang
23. Peraturan Kepala LKPP Nomor 19 Tahun 2015 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pengadaan Badan Usaha Kerjasama Pemerintah
Dengan Badan Usaha Dalam Penyediaan Infrastruktur
148
REFERENSI (LANJUTAN)
24. TOOLKIT KPBU SEKTOR PENGELOLAAN AIR LIMBAHTOOLKIT KPBU SEKTOR PENGELOLAAN AIR LIMBAH Tahun 2016
25. PT PII 2017 Acuan Alokasi Risiko Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha (KPBU) di Indonesia
26. PT PII 2017 Panduan Penyiapan Prastudi Kelayakan Proyek-Proyek KPS
27. PT SMI 2014 Panduan Penyelenggaraan Kerjasama Pemerintah-Swasta (KPS) dalam Penyediaan Infrastruktur
28. Indonesia Infrastructure Development , Kementerian Keuangan
29. Indonesian PPP Country Report, Kementerian Keuangan
30. Djoko Rebowo, KAJIAN EKONOMI & KEUANGAN DALAM PRASTUDI KELAYAKAN PROYEK KPBU
31. http://www.djppr.kemenkeu.go.id/kpbu
32. https://kppip.go.id
33. http://www.bappenas.go.id
34. https://www.ptsmi.co.id
35. http://www.iigf.co.id
149
Narasumber :
Gunsairi
Sully M.H
Djoko Rebowo
M. Saifullah
Ari Firmandi
Tim Penyusun :
Putut Marhayudi
Merty Kristina Bastari
Dendy Rahadian
Denik Haryani
Aji Hafidz Laksana
Erna Verawati Hutagalung
Gigih Adikusuma
Sintha Dailila
Firman Bima Ariateja
Wiena Murdianasari
Kanelis
Hayyie Aufar Dien
Stefanus Kristanto
Eko Nugroho
Stefanus Kristanto
Eko Nugroho
DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR
DIREKTORAT JENDERAL BINA KONSTRUKSI
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
Gedung Utama Lt. 13 Jl. Pattimura No. 20 Kebayoran Baru

Jakarta 12110. Tlp/Fax: 021-7226339

Digest Pedoman SP Dan Pra FS Proyek KPBU Bidang PUPR 20171212 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Digest Pedoman SP Dan Pra FS Proyek KPBU Bidang PUPR 20171212 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PEDOMAN

STUDI PENDAHULUAN DAN PRA STUDI KELAYAKAN

DIREKTORAT BINA INVESTASI INFRASTRUKTUR

13| I. Konsepsi Studi Pendahuluan

17| II. Mekanisme Studi Pendahuluan

34| IV. Konsepsi Pra Studi Kelayakan

38| V. Mekanisme Pra Studi Kelayakan

65| VII. Pra Studi Kelayakan Infrastruktur PUPR

Pembiayaan pembangunan dan pemeliharaan infrastruktur membutuhkan biaya yang tidak

Jakarta, November 2017

DR. Ir. Syarif Burhanuddin, M.Eng.

Dalam rangka memenuhi kebutuhan infrastruktur yang sangat besar Pemerintah

Sebagai respons dari kebutuhan tersebut, Direktorat Bina Investasi Infrastruktur

Jakarta, November 2017

DR. Ir. H. Masrianto, MT

Jakarta, November 2017

Kajian awal proyek KPBU

Memberi gambaran awal Memberi gambaran manfaat

Memberikan kajian awal Memberikan kajian awal

Memberikan usulan awal Sebagai bahan pertimbangan

Secara umum untuk

Penyusunan Studi Pendahuluan proyek KPBU

Deputi Yang Sedang

Analisis Analisis Potensi

 Dasar pemikiran  Kesesuaian dengan  Keunggulan sektor  Kemampuan  Bentuk KPBU;

Dasar Pemikiran Teknis dan Kesuaian dengan

Keterkaitan Antar Sektor

Kemampuan fiskal Terjangkaunya

Alih pengetahuan dan

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat,

infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur infrastruktur

Dasar Pemikiran Teknis Kepatuhan Peraturan SETIAP INFRASTRUKTUR MEMILIKI

Dasar Pemikiran Teknis dan

Permintaan Berkelanjutan Atas Kesesuaian Proyek Jalan

Keterkaitan Antar Sektor

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

Dasar Pemikiran Teknis dan Kesesuaian Proyek SDA

Keterkaitan Antar Sektor

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

Dasar Pemikiran Teknis dan

Permintaan Berkelanjutan Atas Kesesuaian Proyek SPAM

Keterkaitan Antar Sektor

Kemampuan fiskal Alih pengetahuan dan

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

A. Analisis Penyedian Air

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

Bentuk KPBU Proyek REKOMENDASI DAN

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

Perkiraan bentuk Persaingan yang sehat

kajian yang dilakukan untuk

Kajian Awal Prastudi Kelayakan (Outline Business Case) diperlukan untuk:

mengkaji peran dan tanggung mengkaji pilihan teknis serta

menyusun rencana komersial

Secara umum untuk

Penyusunan Pra-FS proyek KPBU

Rancangan Penjanjian KPBU,

Dapat dibantu oleh Badan

Pihak yang Berkepentingan dengan

TAHAP PENYIAPAN KPBU Penyiapan Prastudi Kelayakan

Catatan: Konsultasi Publik dan Market Sounding

OBC bertujuan untuk FBC bertujuan untuk

Kajian Kajian Kajian

 analisis peraturan  analisis teknis;  analisis permintaan  kajian lingkungan hidup